TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 29 de Julio de 2022.-
212º y 163º

EXPEDIENTE: N° 42.696
PARTE ACTORA: Ciudadana MARCIA DESIREE MARQUEZ GIMENEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.245.548.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada, THAIS PERNIA MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 29.722.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadano, AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-16.131.486.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados FERNANDA ALVARADO, JENIFER OCHOA y EDWUINSON CASTILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 198.532, 132.090 y 290.223, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
DECISIÓN: SENTENCIA DEFINITIVA.
I
RELACIÓN DE LA CAUSA

Inician las actuaciones en fecha 14.11.2017, mediante escrito libelar presentado por la abogada THAIS PERNIA, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARCIA DESIREE MARQUEZ GIMENEZ en contra del ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, todos identificados Ut Supra, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, correspondiéndole el conocimiento y sustanciación a este juzgado, dándosele entrada para su tramite bajo el N° 42.696, consignando los recaudos en fecha 23 de noviembre de 2.017 (Folios 01 al 54.)
Asimismo, en fecha 15.12.2017, este Tribunal admite la presente demanda mediante auto de misma fecha, emplazando al demandado y ordenando la apertura del Cuaderno de Medidas. (Folio 55.)
En fecha 12.02.2019, el alguacil de éste Tribunal consigna Recibo de Citación debidamente firmado por la Abogada LAUDY TINEO ACHA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 139.244, en su carácter de defensora ad-litem del ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ. (Folio 94 y 95.)
En fecha 25 de marzo de 2.019 la abogada LAUDY TINEO ACHA, consigna escrito de Contestación a la Demanda en su carácter de Defensora Ad Litem del ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ. (Folio 97.)
En fecha 02 de Mayo del año 2.019 la abogada LAUDY TIENO ACHA, ya identificada, en su carácter de Defensora Ad Litem de la parte demandada, consigna escrito de promoción de pruebas junto con 2 anexos, los cuales son recibidos y reservados de conformidad con el artículo 110 del Código Adjetivo. (Folios 99 y 100.)
Asimismo la abogada THAIS PERNIA, apoderada judicial de la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas constante de 5 folios útiles junto con un anexo de 7 folios útiles en fecha 06.05.2019 los cuales fueron reservados de conformidad con el artículo 110 del Código Adjetivo. (Folios 101 y 102.)
El día 07.05.2019 se ordena agregar a los autos los escritos de pruebas junto con los anexos de ambas partes, previo cómputo en el cual se evidencia el vencimiento del lapso de promoción de pruebas el día 06 de mayo del mismo año, inclusive. (Folio 103 al 119.)
En fecha 16 de Mayo de 2.019 se dicta auto de admisión de pruebas, librándose los oficios correspondientes. (Folios 120 al 137.)
En fecha 09.07.2019 fenece el lapso de evacuación de pruebas, según consta en auto de fecha 10 de julio del año 2.019. (Folio 152.)
En fecha 18.07.2019 el ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ asistido por los abogados FERNANDA ALVARADO, JENIFER OCHOA y EDWUINSON CASTILLO, ya identificados, consigna Poder Apud Acta, otorgado a los profesionales del derecho que lo asisten en éste acto. (Folio 153.)
En fecha 06.05.2022 se dictó auto mediante el cual se fija el lapso de 60 días continuos para dictar el fallo definitivo del caso de marras, a partir de la fecha del auto, exclusive. (Folio 240.)
II
DE LO ALEGADO POR LAS PARTES
A los fines de emitir el respectivo pronunciamiento sobre el fondo de la presente causa, el tribunal, de conformidad con el ordinal 3 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a realizar la síntesis de los términos en los cuales ha quedado planteada la controversia o límites de la controversia.
En su escrito libelar la parte actora manifiesta que suscribió un documento privado, en fecha treinta de noviembre del año dos mil dieciséis (30-11-2.016) el cual contenía un contrato de opción de compra venta celebrado con el ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, ya identificado, quien es denominado en dicho contrato como “el vendedor”, en el cual se acordó que se obligaba a vender a “la compradora” (MARCIA DESIREE MARQUEZ GIMENEZ) quien a su vez de (sic) se obliga a comprar, un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con las siglas O-56, y la vivienda sobre ella construida.
De igual manera alega la parte actora que en fecha 17 de febrero de 2.017 fue aprobado el crédito hipotecario, y teniendo toda la documentación requerida contacto al vendedor para comunicarle que debía procederse a la introducción del documento ante el registro inmobiliario correspondiente, y éste respondió que se comunicaría posteriormente.
En fecha 10 de mayo de 2.017 se comunica con el ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, y éste le informa que ya no se hará el negocio, y que se le devolvería el dinero de la inicial mas el diez por ciento (10%) estipulado en la clausula penal el día 30 de mayo de 2.017, ya que él no se encontraba en el país, asimismo alega que esto se lo comunica el vendedor, vía telefónica y no de manera escrita.
El 25 de junio de 2.017 se introdujo una notificación judicial al vendedor, la cual fue practicada por el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 06 de julio de 2.017, para que el vendedor cumpliera con su deber de vender el inmueble y a tal fin se estimo un lapso para que éste entregara los recaudos establecidos por el Registro Inmobiliario para la protocolización del documento de compra venta. Así pues alega la parte actora que al no entregar el vendedor los recaudos necesarios para la protocolización dentro del lapso establecido en la notificación judicial, ni en la oportunidad acordada en el contrato, esto se entiende como una negativa de cumplir con la venta del inmueble tal como fue acordado.
En virtud de lo anterior la parte actora en su petito solicita el cumplimiento de contrato de opción compra venta, alega que dicho contrato se encuentra vigente y que en consecuencia el demandado está obligado a cumplir con la venta del inmueble, solicita el decreto de medidas cautelares y que se condene al pago de costas y costos.
La abogada LAUDY TINEO ACHA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 139.244, en su carácter de defensora Ad Litem de la parte demandada alego en el escrito de contestación que habiendo hecho todo el esfuerzo posible para comunicarse con el ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, ya identificado, logro reunirse con él y le manifestó que el inmueble objeto del presente juicio ya había sido vendido que en tal caso debía llamarse al nuevo propietario del inmueble, y que en tal caso comparecería al tribunal con sus abogados de confianza, si así lo quisiera; con respecto a la defensa de fondo alego en nombre de su representado que Rechaza, Niega y Contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda de cumplimiento de contrato intentada en contra de su representado.
DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS
La parte actora acompañó a su demanda los siguientes medios probatorios:
1.- La parte promueve el valor probatorio del documento privado de opción de compra venta celebrada entre los ciudadanos AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ y la ciudadana MARCIA DESIREE MARQUEZ GIMENEZ en copia fotostática simple.
2.- Promueve el valor del Cheque de Gerencia Nº 63127203 por la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (2.500.000,00 Bs.), de fecha 28 de noviembre de 2.016 (folio 15).
3.-Promueve el valor del documento privado denominado “Acuse de recibo solicitud de crédito deudor hipotecario” (folio 16).
4.-Promuevo el valor del documento privado denominado como “notificación de firma” (folio 17).
5.- Promueve el valor del ejemplar del documento que le entrego el Banco para ser protocolizado por el Registro Inmobiliario, con el visado original de la abogada redactora del mismo (folios 21 al 29).
6.- Promueve el valor probatorio de copia fotostática simple de compraventa protocolizada por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua en fecha 14 de febrero de 2.006.
7.-Promueve el valor probatorio del Expediente Nº 12.466 emanado del Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (folios 30 al 51).
8.-Promueve el valor probatorio de Telegrama enviado por la demandante al ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ a través de Ipostel en fecha 04 de julio de 2.017 (folio 53).
9.- Promueve el valor probatorio de una Inspección Judicial practicada por éste Tribunal la cual cursa en cuaderno de medidas, folios 22 al 24 de fecha 12.12.2018.
Asimismo la parte promueve Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, distinguidos en su escrito de promoción de la siguiente manera:
2.1.- Al Banco Mercantil, Agencia Maracay, ubicada en el edificio Gena, Avenida Santos Michelena cruce con calle Sánchez Carrero, Maracay, Estado Aragua.
2.2.-Al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, en su sede central, ubicada en la Avenida Venezuela, Torre Banavih, Urbanizacion el Rosal, Caracas.
La parte demandada promovió como pruebas el merito favorable de los autos y un telegrama original dirigido al ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, y acuse de recibo de dicho telegrama de fecha 18 de febrero de 2.019. (Folio 105)
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Luego del análisis de los alegatos de las partes, así como del material probatorio traído a los autos, se debe establecer en primer lugar, si existe un contrato entre las partes de ésta causa, de ser así cual es su naturaleza y si es procedente la acción de cumplimiento de contrato; como instrumento fundamental de la demanda la parte actora esgrimió un instrumento privado, el cual contiene un contrato denominado Opción Compra Venta, suscrito por los ciudadanos AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, el cual se denomina en el contrato como “EL VENDEDOR”, y la ciudadana MARCIA DESIREE MARQUEZ GIMENEZ, quien para los efectos del mismo se denomina como “LA COMPRADORA”, éste instrumento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su respectiva oportunidad, por lo que debe tenerse por reconocido, lo que le da pleno valor de prueba, de conformidad con los artículos 1.355, 1.356 y 1.364 del Código Sustantivo, los cuales señalan lo siguiente:
“Artículo 1.355.- El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus
convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto.
Artículo 1.356.- La prueba por escrito resulta de un instrumento público o de un instrumento privado.
(…Ommisis…)
Artículo 1.364.- Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido. (…)”

Concatenados con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“Artículo 429 Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. (…)”

Ahora bien, establecida la existencia de un contrato entre las partes, es menester hacer referencia a lo señalado por nuestra legislación en materia contractual, dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; en la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral y bilateral de contratar, la promesa bilateral o sinalagmática de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.
Al respecto, sostiene el autor Maduro Luyando que:
“… la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio. Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue… ”
Nuestra jurisprudencia patria oscila entre dos criterios respecto al contrato de opción compra venta, uno en el que se considera como contrato preliminar y otro criterio que considera que teniendo los elementos esenciales del contrato de compra venta, es en realidad una venta; así la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente:
“…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…”
El criterio imperante en la actualidad es el plasmado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de julio de 2.015, en la cual determinó lo siguiente:
“…En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
(…omissis…)
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.”
Es éste el criterio vigente que rige en cuanto a la interpretación del contrato de opción compra venta, y además el imperante en el momento de la interposición de la demanda, la cual se presentó en fecha 14 de noviembre del año 2.017, por lo que es el aplicable en el caso de marras, de acuerdo con los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio.
En virtud de lo anterior es deber de quien juzga examinar el contrato presentado de conformidad con el artículo 12 del Código Adjetivo, con el fin de interpretar la voluntad de las partes al momento de suscribirlo, al identificarse las partes que se obligarían por dicho instrumento se denominan como el vendedor y la compradora, y lo enmarcan en la Gran Misión Vivienda y de conformidad con la resolución Nº 11 de fecha 5 de febrero de 2.013 publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21 de febrero de 2.013, del estudio de dicha resolución se puede destacar lo señalado en sus artículos 3, 4 y 5, los cuales indican lo siguiente:
“…Artículo 3.: Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes.

Artículo 4.: A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona.

Artículo 5,: Los Oferentes de Viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos de Inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los Sujetos del Sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos…”
En éste contexto el contrato desarrolla su contenido de la siguiente manera; en su clausula primera se obligan las partes recíprocamente, una a vender y la otra a comprar el bien inmueble que se identifica en el contrato, en su clausula segunda estipulan el precio del mismo, el cual será pagado en dos partes, una al suscribir el contrato, la cual es recibida en calidad de arras, y el resto al momento de protocolizar el documento definitivo de Compra Venta; en su clausula cuarta estipulan la vigencia del contrato, el cual es de noventa (90) días continuos mas una prorroga de treinta (30) días continuos a partir de la suscripción de dicho instrumento, sin embargo en el mismo contrato se establece una excepción importante en caso de que el vendedor, es decir el ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, no suministra la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra venta, el lapso de vigencia del contrato se prorrogaría automáticamente en proporción al retardo en la entrega de los requisitos, por lo que no habiendo probado el demandado haber cumplido dicha obligación el contrato aún tiene vigencia entre las partes.
La clausula quinta contiene la llamada clausula penal, en la cual se estipula que el vendedor tendrá derecho a rescindir de manera unilateral el contrato bajo estudio y a retener el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras, en caso de que la compradora incumpliese cualquiera de las clausulas estipuladas en dicho contrato; y en caso de que la compra venta no se llevase a cabo por causas imputables al vendedor, la compradora tendría derecho a la devolución del dinero entregado en calidad de arras, más el diez por ciento (10%), esto claro sin perjuicio de las acciones judiciales que pudiese ejercer la compradora para hacer cumplir el contrato.
En tal sentido se indica que el vendedor podrá rescindir el contrato de manera unilateral y de pleno derecho, pero siempre que el comprador haya sido quien incumpliese alguna de las clausulas del contrato, y de acuerdo con la resolución en la que se enmarca dicho contrato siempre que no sea imputable a un tercero, así el articulo 5º indica la prohibición de estipular en el contrato cualquier disposición que permita la terminación del contrato de manera unilateral o inhibirse de protocolizar la venta, salvo el incumplimiento previo de la otra parte, mismo que no consta en el caso de marras.
En el caso de la compradora se estipula la clausula penal si las causas que impiden la protocolización son responsabilidad de el vendedor, sin embargo en el caso sub-iudice considera quien juzga que es potestativo del comprador, promitente comprador, oferente, o independientemente de cómo se designe la parte que tiene la intención de comprar el bien, si ejerce el derecho de opción, que se traduce en la celebración del contrato definitivo, o si elige ejecutar la clausula penal, como indemnización por el incumplimiento del contrato.
Del análisis que precede se evidencia que el contrato del cual se solicita su cumplimiento es una promesa bilateral o sinalagmática de compra venta, la cual ha tratado la jurisprudencia patria estableciendo lo siguiente:
“La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
(…Omissis…)
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.”
Una vez analizado el contrato, y establecida su naturaleza es menester evaluar si ha sido cumplido el mismo por parte de la parte actora, legitimándola para solicitar su cumplimiento, en aras de verificar lo alegado la demandante además del contrato ha consignado una serie de medios probatorios dirigidos a hacer constar el cumplimiento de sus obligaciones, a tal efecto decidió promover una serie de pruebas instrumentales como son un acuse de recibo de solicitud de crédito deudor hipotecario, una Notificación de Firma, un ejemplar del documento que le entrego el Banco para ser protocolizado por el Registro Inmobiliario, un Telegrama enviado por la demandante al ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, todos estos documentos privados los cuales se tienen por reconocidos de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil.
Promovió además Copia fotostática simple de compraventa protocolizada por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua en fecha 14 de febrero de 2.006, y una Copia Fotostática simple de un cheque de gerencia signado con el Nº 63127203, mismas que al no haber sido impugnadas se tienen por fidedignas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Aunado a lo anterior también promovió la parte actora un Expediente Nº 12.466 emanado del Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua continente de una Notificación Judicial; y una Inspección Judicial practicada por éste Tribunal, instrumentos públicos que al no haber sido tachados tienen pleno valor probatorio.
De igual manera se promovió prueba de informes, dirigida a los bancos Mercantil, C.A., Banco Universal y Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, las resultas del Banco Mercantil C.A., fueron agregadas a los autos en fecha 08 de noviembre de 2.019, y en ellas se expresaba que se anexaba copia de cheque de Gerencia Nº 63127203 por la cantidad de Bs.2.500.000,00, por orden de la ciudadana MARIA DESIREE MARQUEZ, y que el mismo fue depositado en la cuenta Nª 0108-0269-56-0100182118, del Banco Provincial a favor del ciudadano AUGUSTO BLANCO, que la ciudadana MARIA MARQUEZ realizo una solicitud de crédito hipotecario para adquirir un inmueble ubicado en la Urbanizacion los Mangos, Avenida Principal, Casa Nº 056, el cual fue aprobado en febrero de 2.017. Igualmente el informe plasma que en su sistema de crédito esta registrada la redacción de un documento de constitución de hipoteca, encabezado por una liberación de hipoteca a nombre del ciudadano AUGUSTO BLANCO, a favor del Banco del Tesoro y el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, y que la abogada Rosa Martínez fue quien redacto dicho documento.
Las resultas del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat fueron agregados en fecha 29 de julio del año 2.021, mediante un memorando, en el cual se indica que al ciudadano AUGUSTO BLANCO se le otorgo un préstamo hipotecario a través del Banco del Tesoro, C.A., para la adquisición de una vivienda ubicada en Los Mangos, Casa 0-56, Carretera Cagua Santa Cruz, en fecha 14 de febrero de 2.006, y que el mismo fue cancelado en fecha 3 de noviembre de 2.015, y que el Banco del Tesoro indico que el mencionado ciudadano no posee deuda por concepto de dicho crédito.
Ahora bien de todo lo anterior se evidencia en primer lugar que existe un contrato entre los ciudadanos MARCIA DESIREE MARQUEZ GIMENEZ y el ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, que se le entrego en calidad de arras al mismo la cantidad de Bs.2.500.000,00, mediante cheque de gerencia del Banco Mercantil, C.A., el 30 de noviembre de 2.016, el cual fue depositado en la cuenta del vendedor; que la ciudadana MARCIA DESIREE MARQUEZ GIMENEZ tramitó un crédito hipotecario por ante el banco mercantil el cual fue aprobado el 17 febrero de 2.017, es decir dentro del lapso estipulado en el contrato para su cumplimiento, elaborándose incluso una constitución de hipoteca para su protocolización, y con esto interpreta quien juzga que a partir de dicha fecha empezaría la prorroga establecida en la cláusula cuarta del contrato la cual se encuentra estipulada de la siguiente manera:
“…si EL VENDEDOR, no suministrara la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogara automáticamente en igual proporción al retraso en la entrada de los recaudos…”
Y que habiendo cumplido la compradora con todas las obligaciones derivadas del contrato preliminar, dentro del lapso acordado, el vendedor se inhibió de proporcionar los recaudos necesarios para la protocolización del contrato definitivo, aún cuando según la prueba de informes se verifica que se ha cancelado el préstamo hipotecario tramitado por el ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ ante el Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal; aunado a lo anterior se desprende del mismo contrato de promesa bilateral y de la resolución en la cual las partes deciden enmarcar dicho contrato (Resolución Nº11 dictado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 5 de febrero de 2.013 publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21 de febrero de 2.013.), que no se puede estipular ninguna cláusula que lleve a la terminación del contrato de manera unilateral, sin que hubiese un incumplimiento previo de la otra parte, por tal motivo el vendedor no puede rescindir el contrato de manera unilateral, ni inhibirse de protocolizar el documento definitivo.
Por todo lo dispuesto anteriormente ésta Juzgadora considera que en el presente caso la intención de las partes en un principio no era otra que la de transferir el derecho de propiedad del inmueble determinado, del vendedor al comprador; que habiendo la compradora cumplido con las obligaciones contractuales estipuladas por ambas partes en el contrato preliminar, según se evidencia de las pruebas promovidas por la parte actora, y no habiendo probado el vendedor, quien es el demandado en la presente causa, que no le son imputables las causas que han impedido a la presente fecha la protocolización del contrato definitivo de venta, es por lo que en cumplimiento de la voluntad de las partes, de artículo 12 del Código Adjetivo, articulo 1.133, 1.159, 1.160 del Código Civil, y la resolución Nº 11 de fecha 5 de febrero de 2.013 publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21 de febrero de 2.013 dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, se debe declarar con lugar la presente acción de Cumplimiento de Contrato y Así se Decide.
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho, jurisprudencial y doctrinarios ut supra realizadas, éste JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demandada de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con las siglas O-56 y la vivienda sobre ella Constituida situado en la Manzana O, que forma parte de la Primera Etapa de la Urbanizacion Los Mangos, Santa Cruz, Municipio José Ángel Lamas del Estado Aragua, interpuesta por la ciudadana MARCIA DESIREE MARQUEZ GIMENEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.245.548; contra el ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nº V-16.131.486.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, ciudadano AUGUSTO MANUEL BLANCO DIAZ, a que cumpla con el contrato suscrito en en fecha 30 de Noviembre del año 2.016. Y en consecuencia otorgue por ante el Registro respectivo el Documento Definitivo de Venta del inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra venta, constituido por una parcela de terreno distinguida con las siglas O-56 y la vivienda sobre ella construida, situado en la Manzana O, que forma parte de la Primera Etapa de la Urbanizacion los Mangos, antiguamente denominada Finca Los Tanques, el cual esta situado en la carretera, Cagua-Santa Cruz, hoy Municipio Lamas del Estado Aragua; distinguido con el Numero Catastral 005004U031012026001001001, con una superficie de CIENTO DIECIOCHO METROS CUADRADOS (118,00 M2) y esta comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Por la Parcela O-58; SUR: Por la Parcela O-54; ESTE: Por la Parcela O-55, OESTE: Por la Avenida Norte-Sur. La vivienda edificada sobre la descrita Parcela de Terreno, tiene un Área de Construcción aproximada de CUARENTA METROS CUADRADOS CON VEINTE DECIMETROS CUADRADOS (40,20 Mts2), y consta de las siguientes dependencias: Sala-comedor, un baño, dos habitaciones y cocina; oportunidad en la cual deberá la demandante, ciudadana MARCIA DESIREE MARQUEZ GIMENEZ, ya identificada, a su vez cumplir con el pago del saldo restante, el cual después de las reconversiones monetarias decretadas en los años 2.018 y 2.021 dictadas mediante decretos Nros. 3.332 y 4.553 respectivamente seria UN CENTIMO DE BOLIVAR DIGITAL (0.01 Bs.) mediante cheque de Gerencia a favor de los demandados de autos, para que luego de constatado el cumplimiento de la obligación de pago, se proceda hacer coetáneamente la entrega del inmueble objeto de controversia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.493 del Código Civil.
TERCERO: En caso de la negativa del demandado de autos, ciudadano AUGUSTO MANUEL ARTURO BLANCO DIAZ, de otorgar el Documento Definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, luego de acreditado en autos la consignación del saldo total del precio de la venta, la presente Sentencia debidamente registrada servirá de título de propiedad a favor del comprador demandante, vencido como fuera el lapso señalado sin que la parte demandada hubiese cumplido con su obligación, deberá tenerse como documento de propiedad la presente Sentencia junto con las actuaciones complementarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión fue dictada dentro del lapso de ley, no hay lugar a notificar a las partes por encontrarse a derecho. Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas. Publíquese y Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página www.aragua.scc.org.ve, déjese copia de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, Sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA. En Maracay, a los veintinueve (29) días del mes de Julio del año Dos mil Veintidós (2.022).- Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.-
LA JUEZ
YZAIDA JOSEFINA MARIN ROCHE

EL SECRETARIO
PEDRO MIGUEL VALERA
En esta misma fecha se cumplió lo ordenado, se publicó y registró la anterior decisión siendo las 10:00 a.m.-

EL SECRETARIO
PEDRO MIGUEL VALERA
EXP. N° 42.696
YMR/PV/JA