REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
PARTE ACTORA: OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466, y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS ENRIQUE RODRIGUEZ GORRIN y PEDRO STALYN ROCCA ANDARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 123.694 y 78.674, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423 y Herederos conocidos y desconocidos de los codemandados fallecidos, LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ y BERNARDO JOSÉ DELGADO MONAGAS, quienes en vida portaban las cédulas de identidad Nros. V-3.811.827 y V-3.563.730, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE CODEMANDADA, LA CIUDADANA MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ: LUIS FIDEL MIJARES QUINTANA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 71.142.
DEFENSOR AD LITEM DE LOS HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS DE LOS CODEMANDADOS, LOS CAUSANTES BERNANDO JOSE DELGADO MONAGAS Y LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ: PABLO ERNESTO LEDEZMA VASQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 292.757.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (VIVIENDA)
EXPEDIENTE Nº: 13.199
SENTENCIA DEFINITIVA.-
-I-
NARRATIVA
El presente juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (VIVIENDA), se inició mediante libelo de demanda, interpuesto por el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466, y de este domicilio, debidamente asistido por el Abogado EDIXON GABRIEL ARRECHEDERA MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 101.250, incoada contra los ciudadanos BERNANDO JOSE DELGADO MONAGAS, LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ y MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.563.730, V-3.811.827 y V-5.263.423, respectivamente, admitiéndose la demanda de conformidad con la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en fecha 24 de Septiembre, la cual se desprende del folio 19 de la Pieza I.
En fecha 30 de Septiembre de 2.015, cursante al folio 20 de la Pieza I, mediante diligencia de la parte actora, debidamente asistido por el Abogado EDIXON GRABRIEL ARRECHEDERA MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 101.250, consignó las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa y de igual modo consignó los emolumentos respectivo al alguacil de este Tribunal. Asimismo, en esta misma fecha, cursante al folio 21 de la Pieza I, la parte actora confiere poder apud acta al Abogado en ejercicio EDIXON GRABRIEL ARRECHEDERA MENDOZA, antes identificado.
En fecha 07 de Octubre de 2.015, cursante al folio 22 de la Pieza I, mediante diligencia del alguacil de este Tribunal, consignó (02) dos recibos de citación debidamente firmado por los ciudadanos BERNANDO JOSE DELGADO MONAGAS Y LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ.
En fecha 24 de Noviembre de 2.015, cursante al folio 26 de la Pieza I, mediante diligencia del alguacil de este Tribunal, consignó recibo de citación con debida compulsa, sin la firma de la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ. Asimismo, en esta misma fecha, cursante al folio 33 de la Pieza I, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordada en fecha 27 de Noviembre de 2.015, mediante auto que corre inserto al folio 34 de la Pieza I.
En fecha 10 de Diciembre de 2.015, cursante al folio 36 de la Pieza I, mediante diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, consignó los ejemplares de los diarios El Aragüeño y El periodiquito, contentivo de la publicación de los carteles de citación de la parte demandada. De igual manera, en fecha 22 de Enero de 2.016, cursante al folio 39 de la Pieza I, la secretaria de este Tribunal, dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio de la parte demandada.
En fecha 18 de Febrero de 2.016, cursante al folio 41 de la Pieza I, mediante diligencia de los demandados, confiere poder apud acta a los Abogados ELSA GUERRERO, NORAH DIAZ DE GUERRERO y LUIS FIDEL MIJARES QUINTANA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.687, 56.037 y 71.142, respectivamente.
En fecha 19 de Febrero de 2.016, cursante al folio 42 de la Pieza I, se celebró la audiencia de mediación en la presente causa, compareciendo ambas partes y sus apoderados judiciales, acordándose una nueva fecha para la celebración de una segunda audiencia. Asimismo, en esta misma fecha, cursante al folio 43 de la Pieza I, mediante auto dictado por este Tribunal, se fijó nueva audiencia para el día 18 de Marzo de 2.016.
En fecha 16 de Marzo de 2.016, cursante al folio 44 de la Pieza I, los representantes legales de ambas partes, solicitaron nueva oportunidad para la celebración de la audiencia dentro de los 30 días, siendo acordado en fecha 18 de Marzo de 2.016, para el trigésimo día despacho siguiente al de hoy, para las 10:00 a.m., según se desprende del folio 45 de la Pieza I.
En fecha 10 de Mayo de 2.016, cursante al folio 46 de la Pieza I, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora, solicitó la apertura del cuaderno por separado de medidas, y siendo este acordado en fecha 23 de Mayo de 2016, la cual se desprende del folio 47 de la Pieza I.
En fecha 16 de Junio de 2.016, cursante al folio 48 de la Pieza I, se celebró la segunda audiencia de mediación en la presente causa, en la cual comparecieron ambas partes y de sus apoderados judiciales, la cual ambas partes expusieron sus alegatos.
En fecha 30 de Junio de 2.016, cursante al folio 49 de la Pieza I, mediante diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda constante de (02) folios útiles.
En fecha 04de Julio de 2.016, cursante al folio 53 de la Pieza I, quien suscribe, mediante auto se abocó al conocimiento de la presente Causa.
En fecha 11 de Julio de 2.016, cursante al folio 54 de la Pieza I, mediante auto dictado por este tribunal, se estableció los hechos controvertidos y objeto de prueba en la presente causa, asimismo, se aperturó un lapso de 08 días de despacho para la promoción de las pruebas.
En fecha 12 de Julio de 2.016, cursante al folio 55 de la Pieza I, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte demandada, consignó acta de defunción en original de la ciudadana LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ.
En fecha 13 de Julio de 2.016, cursante al folio 57 de la Pieza I, mediante auto dictado por este Tribunal, declara suspendida la presente causa en virtud del fallecimiento de la co-demandada, y se libró edicto a los herederos conocidos y desconocidos de la causante LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ, y siendo este retirado por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 20 de Julio de 2.016, la cual se desprende del folio 59 de la Pieza I.
En fecha 03 de Noviembre de 2.016, cursante al folio 61 de la Pieza I, el apoderado judicial de la parte actora, consignó ejemplares de los diarios, contentivo de la publicación del edicto librado a los herederos conocidos y desconocidos de la parte co-demandada.
En fecha 05 de Diciembre de 2.016, cursante al folio 100 de la Pieza I, mediante auto dictado por este Tribunal, se ordenó la reanudación de la presente causa al estado en que se deje trascurrir el lapso restante fijado en el edicto.
En fecha 16 de Marzo de 2.017, cursante al folio 103 de la Pieza I, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó acta de defunción en original del ciudadano BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS.
En fecha 17 de Marzo de 2.017, cursante al folio 105 de la Pieza I, mediante auto de este Tribunal, el Juez Provisorio de este Tribunal, el Abogado HECTOR E. TABARES AGNELLI, se abocó al conocimiento de la presente causa. Asimismo, en esta misma fecha, cursante al folio 106 de la Pieza I, mediante auto dictado por este Tribunal, se suspende la presente causa en virtud del fallecimiento del co-demandado, y se ordenó la citación de los ciudadanos BERNANDO ANDRES DELGADO JIMENEZ y DHILIA AMARILYS DELGADO JIMENEZ, igualmente, se libró edicto a los herederos conocidos y desconocidos del co-demandado BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS, siendo este retirado por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 30 de Marzo de 2.017, la cual se desprende del folio 111 de la Pieza I.
En fecha 25 de Julio de 2.017, cursante al folio 02 de la Pieza II, el apoderado judicial de la parte actora, consignó los ejemplares de los diarios, correspondiente a la publicación del edicto a los herederos conocidos y desconocidos de la parte co-demandada.
En fecha 14 de Agosto de 2.017, cursante al folio 21 de la Pieza II, mediante diligencia del alguacil de este Tribunal, consignó dos (02) boletas de citación sin la firma de los ciudadanos BERNANDO ANDRES DELGADO JIMENEZ y DHILIA AMARILYS DELGADO JIMENEZ, por cuanto fue imposible localizarlos.
En fecha 20 de Septiembre de 2.017, cursante al folio 26, mediante diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación por carteles según lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordada en fecha 25 de Septiembre de 2.017, mediante auto que corre inserto al folio 27 de la Pieza II.
En fecha 19 de Octubre de 2.017, cursante al folio 30 de la Pieza II, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora, consignó los ejemplares de los diarios El Aragüeño y El periodiquito, contentivo de la publicación de los carteles de citación de los herederos de la parte demandada. De igual manera, en fecha 18 de Enero de 2.018, cursante al folio 33 de la Pieza II, la secretaria de este Tribunal, dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio de los herederos de la parte demandada.
En fecha 19 de Marzo de 2.018, cursante al folio 34 de la Pieza II, la parte demandada, ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos DHILIA AMARILYS DELGADO JIMENEZ y BERNARDO ANDRES DELGADO JIMENEZ, consignó escrito de contestación de la demanda y anexos.
En fecha 20 de Marzo de 2.018, cursante al folio 40 de la Pieza II, el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó la designación del defensor judicial a los herederos de los causantes.
En fecha 02 de Abril de 2.018, cursante al folio 42 de la Pieza II, el co-apoderado judicial de la parte demandada y de los co-herederos, mediante diligencia consignan constante de dos (02) folios útiles escrito de promoción de pruebas.
En fecha 10 de Abril de 2.018, cursante al folio 45 de la Pieza II, este Tribunal mediante auto designa defensora de oficio de la parte co-demandada a la ciudadana ADRIANA ISABEL OJEDA ORTA, a quien se ordena notificar.
En fecha 20 de Septiembre de 2.018, cursante al folio 52 de la Pieza II, mediante auto dictado por este Tribunal, repuso la causa al estado librar nueva boleta de notificación a la defensora judicial, la Abogada ADRIANA ISABEL OJEDA ORTA, antes mencionada, para que defienda a los herederos conocidos y desconocidos de los codemandados fallecidos ut supra identificados.
En fecha 02 de Octubre de 2.018, cursante al folio 58 de la Pieza II, este Tribunal por cuanto observó que la Defensora Judicial designada no compareció en el termino señalado para manifestar su aceptación o excusa del cargo y a los fines de garantizar el debido proceso, se designó nueva defensora judicial de los codemandados, a la Abogada CARMEN ZENAIDA CARRILLO MANTILLA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 108.061, a quien se ordenó notificar; quien en fecha 22 de Octubre de 2.018, cursante al folio 62 de la Pieza II, aceptó dicho cargo.
En fecha 04 de Diciembre de 2.018, cursante al folio 64 de la Pieza II, mediante auto dictado por este Tribunal, efectuó cómputo por secretaria de los días de despacho trascurridos. De igual manera, en esa misma fecha, cursante a los folios 65 al 69 de la Pieza II, mediante auto dictado por este Tribunal, revocó el nombramiento de la Defensora Judicial CARMEN ZENAIDA CARRILLO MANTILLA, anulando todas las actuaciones realizada por la defensora antes mencionada y repuso la causa al estado de designar nuevo defensor ad-litem de los herederos conocidos y desconocidos de los codemandados fallecidos, recayendo dicha designación en el Abogado en ejercicio JUAN CARLOS PARRA TRAVIEZO, inscrito por el Inpreabogado bajo el Nro. 248.093, y de igual manera se ordenó notificar a las partes del presente auto a los fines de garantizar el derecho a la defensa, la tutela judicial efectiva y el debido proceso.
En fecha 17 de Diciembre de 2.019, cursante al folio 88 de la Pieza II, la parte actora confiere poder apud acta a los Abogados DEISY CAROLINA SATINE FRANCO, JOSE ROSALINO MEDINA y DAYANA JOSE LOPEZ MILLAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 171.348, 9.987 y 194.843, respectivamente.
En fecha 14 de Enero de 2.020, cursante al folio 89 de la Pieza II, la parte codemandada, la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, confiere poder apud acta al Abogado MIGUEL ANTONIO GUERRA PARRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 70.608.
En fecha 25 de Enero de 2.021, cursante al folio 90 de la Pieza II, mediante escrito el apoderado judicial de la parte actora, solicita la reanudación de la presente causa.
En fecha 09 de Febrero de 2.021, cursante al folio 91 de la Pieza II, este Tribunal en virtud del pedimento efectuado por el apoderado judicial de la parte actora, se ordena la notificación de la parte demandada de la reanudación de la causa.
En fecha 18 de Noviembre de 2.021, cursante al folio 101 de la Pieza II, la parte actora confiere poder de representación judicial al abogado CARLOS ENRIQUE RODRIGUEZ GORRIN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 123.694. Asimismo, en esta misma fecha, cursante al folio 102 de la Pieza II, mediante diligencia la alguacil consigna boleta de notificación debidamente firmada por el defensor judicial designado, igualmente, cursante al folio 104 de la Pieza II, boleta de notificación sin la firma de los herederos conocidos y desconocidos de los causantes BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS y LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ; y cursante al folio 107 de la Pieza II, boleta de notificación sin firmar de la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LÓPEZ.
En fecha 22 de Noviembre de 2.021, cursante al folio 110 de la Pieza II, mediante el Defensor Judicial designado Abogado JUAN CARLOS PARRA, aceptó dicho cargo. Asimismo, en esta misma fecha, cursante al folio 111 de la Pieza II, se da por notificado de la reanudación de la presente causa.
En fecha 23 de Noviembre de 2.021, cursante al folio 112 de la Pieza II, mediante diligencia comparece el apoderado de la parte actora a los fines de solicitar la citación por carteles de la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LÓPEZ y de los herederos conocidos y desconocidos de los causantes BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS y LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ. Siendo acordado mediante auto en fecha 24 de Noviembre de 2.021, cursante al folio 113 de la Pieza II.
En fecha 30 de Noviembre de 2.021, cursante al folio 116 de la Pieza II, mediante diligencia comparece el apoderado de la parte actora a los fines de consignar la publicación de los carteles.
En fecha 26 de Enero de 2.022, cursante al folio 118 de la Pieza II, el defensor judicial designado Abogado JUAN CARLOS PARRA consigna escrito de promoción de pruebas constante de dos (02) folios útiles y cuatro (04) anexos.
En fecha 26 de Enero de 2.022, cursante al folio 124 de la Pieza II, los apoderados judiciales de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas constante de ocho (08) folios útiles y ocho (08) anexos.
En fecha 03 de febrero de 2.022, cursante al folio 140 de la Pieza II, este Tribunal mediante auto admite las pruebas promovidas por las partes. En fecha 11 de Mayo mediante auto que riela al folio 14 de la tercera pieza se fijo para el quinto día de despacho siguiente la celebración de la audiencia de juicio en la presente causa. En fecha 17 de Mayo de 2.022, mediante escrito que riela al folio 15 y su vuelto de la tercera pieza del expediente, en el cual solicita la reposición de la causa. Posteriormente en fecha 18 de Mayo de 2.022 las partes de común acuerdo solicitaron la suspensión de la presente causa por un lapso de 07 días continuos, siendo acordado por este Tribunal mediante auto emitido en la misma fecha. Igualmente se desprende las actas que conforman el presente expediente que las partes solicitaron un diferimiento de la suspensión de la causa por 10 días de despacho, lo cual fue acordado igualmente mediante auto de la misma fecha.
Finalmente en fecha 28 de Junio de 2.022, se celebró la audiencia de juicio en la presente causa, declarándose improcedente la solicitud de reposición de la causa solicitada por la parte demandada y con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio que dio origen a la presente causa, por lo que estando dentro del lapso para publicar el extenso del fallo de conformidad con el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
-II-
PUNTO PREVIO
DE LA SOLICITUD DE REPOSICIÓN DE LA CAUSA
Previo a la decisión de fondo de la presente causa, es necesario que este Tribunal se pronuncie sobre la solicitud de reposición de la causa que riela al folio 15 y su vuelto de la tercera pieza del expediente, peticionada por el representante legal de la codemandada, la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423, la cual se fundamenta en lo siguiente:
"Por medio del presente escrito procedo a ilustrar a este honorable tribunal el incumplimiento de lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, en virtud del auto dictado por este tribunal en fecha 13 de julio del 2014, folio 58, primera pieza. mediante la cual se ordeno los edictos de los herederos desconocidos del ciudadana LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ, y los cuales consta en autos y que fueron debidamente publicados sus (32) publicaciones, y ahora bien ciudadano Juez que por auto de fecha 17 de marzo del año 2017; se ordeno publicar igualmente edictos pero ahora por el ciudadano BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS, plenamente identificado en autos, y como quiera que consta en autos que solamente fueron publicados únicamente (18) publicaciones, cuando realmente corresponde (32) publicaciones tal como lo prevé el artículo 231 de CPC, y como debidamente fueron publicados en su primera oportunidad con los anteriores edictos se evidencia una plena violación a la norma antes citada y siendo las misma de orden público y sobre la base y consideraciones ya antes explanadas para evitar injusticias y daños y perjuicios que causen gravamen irreparable a las partes, razón por la cual, en aras de preservar el debido proceso y evitar dilaciones indebidas en el proceso, y salvaguardar una efectiva prestación de justicia, lo que me obliga a solicitar muy respetuosamente y sin que ello implique una postura de tozudez y obcecación de mi parte, se restablezcan las garantías constitucionales y procesales que le asiste a la parte codemandadas, y muy especialmente a los herederos desconocidos y conforme a los postulados consagrados en la Constitución Bolivariana de Venezuela donde se estableció la Supremacía Constitucional y otorgó a los órganos jurisdiccionales la obligación de brindar una tutela judicial efectiva, con lo cual asigno al poder judicial un rol esencial en la sociedad y se convirtió en tutor de los derechos fundamentales del ser humano y sobre los jueces, recayó la obligación de la búsqueda de la justicia y de resolver conflictos de manera idónea, transparente, imparcial, expedita, sin formalismo, ni reposiciones inútiles y requiere que los operadores de justicia una nueva mentalidad, que puedan entender que los derechos ya no dependen de la ley, sino de la Constitución misma, y lo que supone una aplicación de la totalidad de las Instituciones Jurídicas, para basarse en la interpretación de la norma Constitucional; en consecuencia y misma cuando por mandato de la ley es de materia de orden público como lo es la citación al constatarse la vulneración del derecho a la defensa y al debido proceso de la parte codemandada, se declare nula las publicaciones de los presentes edictos y proceda a reponer la causa al estado de librar nuevo edicto a los fines de que se le de formalmente cumplimiento a la precitada norma 231 del CPC.”. (Cursivas del Tribunal).
Tal como puede apreciarse del fragmento del escrito de solicitud de reposición de la causa, la parte demandada alega que su contraparte no dio cumplimiento efectivo al artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, ya que según esta no fueron publicados la cantidad de edictos exigidos por la precitada norma, en este sentido, el artículo in comento, reza lo siguiente:
“Cuando se compruebe que son desconocidos los sucesores de una persona determinada que ha fallecido, y esté comprobado o reconocido un derecho de ésta referente a una herencia u otra cosa común, la citación que debe hacerse a tales sucesores desconocidos, en relación con las acciones que afecten dicho derecho, se verificará por un edicto en que se llame a quienes se crean asistidos de aquel derecho para que comparezcan a darse por citados en un término no menor de sesenta días continuos, ni mayor de ciento veinte, a juicio del Tribunal, según las circunstancias.
El edicto deberá contener el nombre y apellido del demandante y los del causante de los sucesores desconocidos, el último domicilio del causante, el objeto de la demanda y el día y la hora de la comparecencia.
El edicto se fijará en la puerta del Tribunal y se publicará en dos periódicos de los de mayor circulación en la localidad o en la más inmediata, que indicará el Juez por lo menos durante sesenta días, dos veces por semana.” (Cursivas, negritas y subrayado del Tribunal.)
Tal como puede desprenderse del contenido del artículo in comento, cuando se compruebe que son desconocidos los sucesores de una persona que ha fallecido, y esté comprobado o reconocido un derecho de ésta referente a una herencia u otra cosa común, la citación que debe hacerse a tales sucesores desconocidos, en relación con las acciones que afecten dicho derecho, debiéndose publicar mediante edicto en que se llame a quienes se crean asistidos de aquel derecho para que comparezcan a darse por citados en un término no menor de sesenta días continuos, ni mayor de ciento veinte días continuos, a juicio del Tribunal, según las circunstancias. En este sentido, la interpretación que le da este Tribunal al artículo in comento es que debe ser publicado dos edictos por semana por cada causante. Ahora bien, visto que los codemandados, los causantes LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ y BERNARDO JOSÉ DELGADO MONAGAS, quienes en vida portaban las cédulas de identidad Nros. V-3.811.827 y V-3.563.730, respectivamente, fallecieron durante la tramitación de la presente causa, se hizo necesario hacer un llamamiento a los herederos conocidos de estos, tal como se desprende de los folios 57 y 58 de la primera pieza del expediente. Ahora bien, en relación a los edictos se desprende que la parte actora, publico los mismos de la siguiente manera:
Causante LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ
Nº Folio Fecha Periódico Publicado Semanas
1 Folio 62, Pieza I Jueves, 04 de Agosto de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 1
2 Folio 63, Pieza I Jueves, 04 de Agosto de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 1
3 Folio 64, Pieza I Viernes, 05 de Agosto de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 1
4 Folio 65, Pieza I Viernes, 05 de Agosto de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 1
5 Folio 66, Pieza I Jueves, 11 de Agosto de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 2
6 Folio 67, Pieza I Jueves, 11 de Agosto de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 2
7 Folio 68, Pieza I Viernes, 12 de Agosto de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 2
8 Folio 69, Pieza I Viernes, 12 de Agosto de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 2
9 Folio 70, Pieza I Jueves, 18 de Agosto de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 3
10 Folio 71, Pieza I Jueves, 18 de Agosto de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 3
11 Folio 72, Pieza I Viernes, 19 de Agosto de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 3
12 Folio 73, Pieza I Viernes, 19 de Agosto de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 3
13 Folio 74, Pieza I Jueves, 25 de Agosto de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 4
14 Folio 75, Pieza I Jueves, 25 de Agosto de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 4
15 Folio 76, Pieza I Viernes, 26 de Agosto de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 4
16 Folio 77, Pieza I Viernes, 26 de Agosto de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 4
17 Folio 78, Pieza I Jueves, 01 de Septiembre de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 5
18 Folio 79, Pieza I Jueves, 01 de Septiembre de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 5
19 Folio 80, Pieza I Viernes, 02 de Septiembre de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 5
20 Folio 81, Pieza I Viernes, 02 de Septiembre de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 5
21 Folio 82, Pieza I Jueves, 08 de Septiembre de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 6
22 Folio 83, Pieza I Jueves, 08 de Septiembre de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 6
23 Folio 84, Pieza I Viernes, 09 de Septiembre de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 6
24 Folio 85, Pieza I Viernes, 09 de Septiembre de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 6
25 Folio 86, Pieza I Jueves, 15 de Septiembre de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 7
26 Folio 87, Pieza I Jueves, 15 de Septiembre de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 7
27 Folio 88, Pieza I Viernes, 16 de Septiembre de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 7
28 Folio 89, Pieza I Viernes, 16 de Septiembre de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 7
29 Folio 90, Pieza I Jueves, 22 de Septiembre de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 8
30 Folio 91, Pieza I Jueves, 22 de Septiembre de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 8
31 Folio 92, Pieza I Viernes, 23 de Septiembre de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 8
32 Folio 93, Pieza I Viernes, 23 de Septiembre de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 8
33 Folio 94, Pieza I Jueves, 29 de Septiembre de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 9
34 Folio 95, Pieza I Jueves, 29 de Septiembre de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 9
35 Folio 96, Pieza I Viernes, 30 de Septiembre de 2.016 El Aragüeño Semana Nº 9
36 Folio 97, Pieza I Viernes, 30 de Septiembre de 2.016 El Periodiquito Semana Nº 9
Causante BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS
Nº Folio Fecha Periódico Publicado Semanas
1 Folio 03, Pieza II Martes, 18 de Abril de 2.017 El Periodiquito Semana Nº 1
2 Folio 04, Pieza II Jueves, 20 de Abril de 2.017 El Aragüeño Semana Nº 1
3 Folio 05, Pieza II Martes, 25 de Abril de 2.017 El Periodiquito Semana Nº 2
4 Folio 06, Pieza II Jueves, 27 de Abril de 2.017 El Aragüeño Semana Nº 2
5 Folio 07, Pieza II Martes, 02 de Mayo de 2.017 El Periodiquito Semana Nº 3
6 Folio 08, Pieza II Jueves, 04 de Mayo de 2.017 El Aragüeño Semana Nº 3
7 Folio 09, Pieza II Martes, 09 de Mayo de 2.017 El Periodiquito Semana Nº 4
8 Folio 10, Pieza II Jueves, 11 de Mayo de 2.017 El Aragüeño Semana Nº 4
9 Folio 11, Pieza II Martes, 16 de Mayo de 2.017 El Periodiquito Semana Nº 5
10 Folio 12, Pieza II Jueves, 18 de Mayo de 2.017 El Aragüeño Semana Nº 5
11 Folio 13, Pieza II Martes, 23 de Mayo de 2.017 El Periodiquito Semana Nº 6
12 Folio 14, Pieza II Jueves, 25 de Mayo de 2.017 El Aragüeño Semana Nº 6
13 Folio 15, Pieza II Martes, 30 de Mayo de 2.017 El Periodiquito Semana Nº 7
14 Folio 16, Pieza II Jueves, 01 de Junio de 2.017 El Aragüeño Semana Nº 7
15 Folio 17, Pieza II Martes, 06 de Junio de 2.017 El Periodiquito Semana Nº 8
16 Folio 18, Pieza II Jueves, 08 de Junio de 2.017 El Aragüeño Semana Nº 8
17 Folio 19, Pieza II Martes, 13 de Junio de 2.017 El Periodiquito Semana Nº 9
18 Folio 20, Pieza II Jueves, 15 de Junio de 2.017 El Aragüeño Semana Nº 9
Tal como puede desprenderse del cuadro descriptivo de los edictos publicados en la presente causa, la parte actora para el caso del causante BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS, publicó la cantidad de 18 Edictos en dentro del lapso de sesenta (60) días establecidos en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, es decir, a criterio de este Tribunal la publicación de los edictos del prenombrado causante, se hizo de acuerdo a lo establecido en la nombra adjetiva civil que regula la materia, y así se declara.
Con respecto a la publicación de los edictos de la causante LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ, se aprecia que la parte actora publicó cuatro (04) edictos por semana, es decir, el doble de la cantidad de lo exigido por el Legislador en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo a criterio de este Tribunal dichos excedentes de publicación no puede considerarse como una vulneración al derecho de la defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva de la contraparte, ya que la publicaciones se realizaron dentro del lapso establecido por la norma, pero se realización publicaciones de más. En virtud, de lo anterior este Tribunal, trae a colación lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
“Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.” (Negrillas, subrayado y cursivas de este Tribunal).
Tomando en consideración del articulo antes transcrito, y visto que la parte actora publicó más de la cantidad mínima de los edictos exigidos por el legislador dentro del lapso de sesenta (60) días continuos de conformidad con el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, a criterio de este Tribunal, los mismos alcanzaron su fin, que fue a poner en conocimiento a los herederos conocidos y desconocidos de la causante LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ, de la existencia del presente juicio, igualmente cabe destacar que la publicación de más edictos dentro del lapso exigido por la norma, no va en detrimento del derecho de la defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva de los mismos, es por todo lo anterior que este Tribunal considera que la publicación de los edictos bajo análisis se encuentran ajustados a derecho y así se declara.
Como consecuencia de lo anteriormente explanado en los párrafos anteriores, es forzoso para este Tribunal declarar IMPROCEDENTE, la solicitud de reposición de la causa realizada por el representante legal de la codemandada, la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423, en contra de la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466, y de este domicilio, y así se decide.
-III-
DECISIÓN AL FONDO DE LA CAUSA
MOTIVA
Decidido lo anterior y plasmados los hechos acontecidos en la presente causa, observa este Juzgador que la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466, y de este domicilio, demanda a la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423, así como los herederos conocidos y desconocidos de los codemandados fallecidos, LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ y BERNARDO JOSÉ DELGADO MONAGAS, quienes en vida portaban las cédulas de identidad Nros. V-3.811.827 y V-3.563.730 respectivamente, por el retracto legal arrendaticio del documento objeto del presente juicio, el cual está constituido por un documento de compra-venta protocolizada por ante el Registro Público del Primer Circuito, inscrito bajo el N° 2014.1152, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.927 correspondiente al folio real del año 2.014, de fecha 03 de Octubre de 2.014, y que versa sobre una casa y el terreno donde está construida y se encuentra ubicada en la Segunda avenida No. 196, Barrio San José de Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot de la Parroquia Joaquín Crespo, Estado Aragua, y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la segunda avenida que es su frente, en 9.30 metros. SUR: Con inmueble que es o fue de Flor de Gutiérrez, en 9.30 metros. ESTE: Con inmueble que es o fue Joaquín Cornejo, en 24.70 metros y OESTE: Con calle 10, en 24.70 metros.
Ahora bien, en relación documento sobre el cual recayó la demanda de retracto legal arrendaticio, se desprende que la parte actora en conjunto con el libelo de la demanda, consignó documento de compra-venta que riela de los folios 14 al 18 ambos inclusive, protocolizada por ante el Registro Público del Primer Circuito, inscrito bajo el N° 2014.1152, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.927 correspondiente al folio real del año 2.014, de fecha 03 de Octubre de 2.014, en el cual se aprecia que los causantes LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ y BERNARDO JOSÉ DELGADO MONAGAS, quienes en vida portaban las cédulas de identidad Nros. V-3.811.827 y V-3.563.730 respectivamente, vendieron en vida a la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423, una casa y el terreno donde está construida, la cual se encuentra ubicada en la segunda avenida N° 196 del Barrio San José de la Ciudad de Maracay del Estado Aragua, cuyas medidas y linderos son: NORTE: Con la segunda Avenida que es su frente en 9.30 metros. SUR: Con inmueble que es o fue de Flor de Gutiérrez, en 9.30 metros. ESTE: Con Inmueble que es o fue de Joaquín Cornejo, en 24,70 metros; y OESTE: Con Calle 10, en 24,70 metros, esta documental, es sobre al cual se fundamente la pretensión del retracto legal arrendaticia demandado por la parte actora, en este sentido, no se aprecia que la parte demandada durante el presente juicio haya impugnado la misma, por lo que este Juzgador valora la misma de conformidad con el artículo 119 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de acuerdo al principio de la sana critica y en consecuencia se le da pleno valor probatorio y se declara que efectivamente se realizó la venta del inmueble antes mencionado entre las partes que conforman el litisconsorcio pasivo en el presente juicio y así se declara.
Declarado lo anterior, observa este Juzgador que la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466 y de este domicilio, alega que suscribió contratos de arrendamiento privados con el causante BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS, quien en vida fue venezolano, titular de la cedula de identidad N° V-3.563.730, de las cuales según este se desprende su cualidad de arrendatario y además que el inmueble es destinado a vivienda, estas documentales fueron acompañadas junto con el libelo de la demanda y se describen a continuación:
A) Original del Contrato de Arrendamiento Privado, que riela a los folios 09 al 10 de la Primera Pieza, suscrito por los ciudadanos BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.563.730 y OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466.
B) Original del Contrato de Arrendamiento Privado, que riela al folio 11 de la Primera Pieza, suscrito por los ciudadanos BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.563.730 y OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466.
C) Original del Contrato de Arrendamiento Privado, que riela al folio 12 de la Primera Pieza, suscrito por los ciudadanos BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.563.730 y OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466.
Las anteriores documentales no fueron impugnadas por la parte demandada durante el iter procesal, por lo que este Juzgador valora las misma de conformidad con el artículo 119 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de acuerdo al principio de la sana critica y en consecuencia se le da pleno valor probatorio y se declara que la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466 y de este domicilio, ocupa el inmueble objeto del presente juicio como arrendatario, que la dirección del mismo es la segunda avenida N° 196 del Barrio San José de la Ciudad de Maracay del Estado Aragua, que el uso del inmueble es para vivienda y que se encuentra en la misma dirección del bien sobre el cual recayó la venta cuyo retracto legal se demanda y así se declara.
En relación al agotamiento del procedimiento previo a las demandas para interponer la pretensión de retracto legal arrendaticio, observa este Tribunal que no consta en actas providencia emanada de la Superintendencia Nacional de Viviendas, en este sentido, el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:
Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10. (Cursivas y negritas del Tribunal.)
Cónsono con el artículo antes plasmado, el artículo 5 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, reza lo siguiente:
Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto- Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. (Subrayado, negritas y cursivas del Tribunal.)
Tal como puede desprenderse del artículo antes transcrito, el procedimiento previo a las demandas solo es aplicable cuando un juicio pueda tener como consecuencia que la ejecución de la sentencia del mismo, comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales se encuentran pormenorizados en el artículo 1 del mismo, en el cual se menciona expresamente a los arrendatarios de inmuebles destinados a vivienda. En este sentido, se desprende de las actas que conforman el presente expediente que la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466 y de este domicilio, es arrendatario de la relación arrendaticia objeto del presente juicio y que el inmueble es destinado a vivienda y que igualmente habita en el mismo, en consecuencia para el caso de marras la posible ejecución de la sentencia no acarrearía la perdida de la posesión del inmueble, en consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar que para el caso bajo estudio no es aplicable la necesidad de agotar el procedimiento previa a las demandadas establecido en la Decreto previamente comentado y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y así se declara.
Con respecto a los hechos controvertidos en la presente causa, se observa que el único plasmado según auto de fecha 11 de Julio de 2.016 que riela al folio 54, es el relativo a la determinación y/o especificación del inmueble ocupado y arrendado por el accionante y del inmueble vendido, en este sentido la parte actora, en su libelo de la demanda que riela de los folios 01 al 03 ambos inclusive, estableció lo siguiente:
“Ahora bien en fecha primero (01) de junio del año 2.015, recibo en la casa que ocupo bajo la condición de arrendatario a la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 5.263.423, quien me notifica de forma verbal que ella es la nueva propietaria del inmueble que yo ocupo que el ciudadano BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS, antes identificado y la esposa de el la ciudadana LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ, venezolana, mayor de edad titular de la cedula de identidad N° V-3.811.827, le habían vendido esa casa y que necesitaba que yo me fuera a la brevedad posible ya que ella comenzaría a realizar labores de construcción de un apartamento para su núcleo familiar, desde ese momento comenzó mi odisea de la búsqueda de la verdad y por la asesoría dada por mi abogado me dirigí al Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, donde efectivamente pude localizar el referido documento de venta con cuya copia certificada acompaño la presente demanda marcada con la letra "F" y que se encuentra inscrito bajo 2014.1152, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 281.4.1.4.927 y correspondiente al libro de folio real del año 2.014, de fecha 03 de octubre del año 2.014, evidenciándose que efectivamente el arrendador BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS en compañía de su cónyuge antes identificada vendieron de mala fe a escondidas el referido inmueble antes identificado que actualmente ocupo con mi núcleo familiar con la cualidad de Arrendatario solvente hasta los actuales momentos pagando la cantidad de Cuatro Mil Trescientos Bolívares (Bs. 4.300,00) en dinero en efectivo y de curso legal al ciudadano BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS a la profesional del derecho ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, antes identificada por un monto de Trescientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 330.000,00) pagaderos en cheque N° 88217517 de fecha 28 de agosto del año 2.014, violentándose mi derecho de preferencia ofertiva el cual se encuentra establecido en el artículo 131, 132, 133 y 134 de la ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda la cual se encuentra vigente desde Octubre del año 2.011 y que es aplicable en este caso que nos ocupa toda vez que la venta a un tercero se realizo en fecha 03 de octubre del año 2.014.” (Cursivas del Tribunal).
Del extracto del libelo de la demanda antes plasmado, se aprecia que la parte actora manifiesta que tenía una relación de arrendamiento con el ciudadano BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS, titular de la cédula de identidad N° V-3.563.730 y que posteriormente fue notificado de manera verbal de la venta sobre el inmueble del cual el mismo posea en calidad de arrendamiento. Por su parte la demandada, mediante escrito de contestación de la demandada, que riela de los folios 50 y 51 de la primera pieza, manifestó lo siguiente:
“Es cierto que mi mandante BERNARDO JOSÉ DELGADO MONAGAS, arrendo un inmueble de su propiedad al Demandante OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, en las condiciones que dicen los Contratos Privados suscritos al respecto y que constan en el expediente. Lo que no es cierto y así formalmente lo rechazo es que BERNARDO JOSÉ DELGADO MONAGAS, haya arrendado a El Arrendatario la totalidad del inmueble identificado en la demanda y que así lo quiere hacer ver la parte demandante; ya que tal como consta en la CLAUSULA PRIMERA de los Contratos dice textualmente lo siguiente: "EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble ubicado en la Calle 10 Esquina Segunda (2da) Avenida No.196 San José, Maracay, Estado Aragua, integrada por Tres (03) habitaciones, Dos (02) Baños, área de Hidroneumático, Salón Principal, cocina y Salón de Entrada Principal, compartiendo (de mutuo acuerdo) el 2do Piso y la entrada al inmueble excluyendo salón con puerta santa maría y cuarto en el segundo piso", El Arrendamiento consistió en parte de dicho inmueble y no en su totalidad, como lo dice el demandante en su libelo y por tal motivo así lo niego; o sea, la parte demandante no ha debido ni menos pretender incluir en esta acción la totalidad del inmueble, por estar expresamente determinado en dicho contrato. Esto nos indica que ésta demanda está mal planteada con relación a este hecho. Mi mandante BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS, si bien es cierto que vendió este inmueble a la ciudadana: MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ; también no es menos cierto, que lo hizo, con base a lo establecido en la Clausula DECIMA CUARTA del Contrato de Arrendamiento, que incluso resaltada en mayúscula, dice textualmente lo siguiente: "EL ARRENDATARIO CONVIENE CON EL ARRENDADOR LA PRIORIDAD DE LA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO, ANTES DEL VENCIMIENTO DEL TERMINO, EN CASO DE VENTA DEL MISMO". Ciudadana Juez si nos basamos en el Principio Legal de que el Contrato en Ley entre las partes, incuestionablemente, debemos concluir que Bernardo Delgado estaba autorizado por el Arrendatario, para disponer del bien arrendado sin hacerle la oferta que la ley requiere. No obstante ello El Arrendador le notifico en varias oportunidades a El Arrendatario a través de comunicaciones privadas su voluntad de disponer de dicho bien; aún cuando en la Clausula antes mencionada no estaba obligado a hacerlo. Cláusula Contractual que invoco a favor de mi cliente.” (Cursivas del Tribunal.)
Como puede apreciarse del escrito de contestación de la demanda, la parte demandada manifiesta que efectivamente existe una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio con su contraparte, sin embargo el mismo manifiesta igualmente que el contrato de arrendamiento abarca solo una parte de dicho inmueble, también se aprecia que la misma alega que efectivamente vendió el inmueble a la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ; en base a lo establecido en la clausula decima cuarta del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, pero que no obstante ello igual le notificó a la parte actora en varias oportunidades a través de comunicaciones privadas su voluntad de disponer de dicho bien; razón por lo cual según este no era acreedor de la preferencia ofertiva. En virtud de lo anterior este Juzgador considera necesario traer a colación el contenido del artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual reza lo siguiente:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.” (Cursivas del Tribunal.)
Tal como puede desprenderse del artículo transcrito, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Ahora bien, en relación a la preferencia ofertiva, el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:
“En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.” (Cursivas del Tribunal.)
Del artículo antes transcrito, se desprende que la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, estableciéndose como condición que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En virtud de lo anterior, este Juzgador considera necesario hacer mención del hecho que no fue un hecho controvertido que la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466, y de este domicilio, sea arrendatario del inmueble objeto del presente juicio, por lo que se encuentra satisfecho dicho requisito y así se declara.
En relación a la exigencia del legislador que el arrendatario se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, observa este Juzgador que la parte codemandada en su escrito de contestación de la demanda, que riela de los folios 50 y 51 de la primera pieza, manifestó lo siguiente:
“Igualmente rechazo y niego que el demandante OSCAR GALINDO y mi cliente hayan pactado verbalmente el aumento de los últimos cánones de arrendamiento en CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.4.300,00). Así mismo niego y rechazo que El Arrendatario OSCAR GALINDO haya cancelado en dinero efectivo y de curso legal al ciudadano BERNARDO JOSE DELGADO MONAGAS, los últimos cánones de arrendamiento por la cantidad de CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.4.300,00), que dice se había acordado verbalmente, por lo que de conformidad con lo previsto en la última Parte del Artículo 131 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda El Arrendatario demandante OSCAR GALINDO no es acreedor a la Preferencia Ofertiva a que se contrae ésta Ley.” (Cursivas del Tribunal.)
Del extracto de la contestación de la demanda, se desprende que la parte demandada negó que la parte actora, estuviera solvente con el pago de “los últimos” cánones de arrendamiento, sin embargo no se aprecia de las actas que conforman el presente expediente que se haya demostrado que la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466, y de este domicilio, se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que es forzoso declarar que el mismo también dio cumplimiento a esta exigencia establecida por el Legislador y así se declara.
Ahora bien, continuando con el escrito de contestación de la demanda que riela en los folios 50 y 51 de la primera pieza del expediente, se aprecia que la parte demandada alega igualmente que en el presente caso no es procedente el retracto legal arrendaticio, ya que según esta el arrendamiento objeto del presente juicio abarcó sobre el salón principal, cocina y salón de entrada principal, compartiendo (de mutuo acuerdo) el 2do Piso y la entrada al inmueble y que las partes excluyeron de mutuo acuerdo el salón con puerta santa maría y cuarto en el segundo piso, mientras que la venta de dicho inmueble abarcó la totalidad del inmueble. En este sentido, es importante destacar, que con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda no se hizo mención a la excepción que se encontraba en la Ley de Arrendamiento de Inmobiliario en su artículo 49, en la cual no operaba el retracto legal arrendaticio cuando la se hacia la enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble, por otra parte, es importante destacar que es criterio de este Tribunal que si bien las partes de mutuo acuerdo excluyeron en los contratos de arrendamiento que han regido su relación arrendaticia el salón con puerta santa maría y cuarto en el segundo piso del inmueble sobre el recayó la relación arrendaticia objeto del presente juicio, la venta del inmueble en la cual incluyen los mismos no se considera como venta global del inmueble, pues el salón con puerta santa maría y cuarto en el segundo piso no tienen linderos propios ni están regidos por la Ley de propiedad horizontal, ni se consideran inmuebles propios sino como una parte de la vivienda donde habita la parte actora, es por lo anterior que es forzoso para este Tribunal desechar la defensa de la parte demandada que la venta que dio origen a la presente causa no puede ser objeto de retracto legal arrendaticio y así se declara.
Por otra parte en torno a la defensa esgrimida por la parte demandada relativa a que no era necesario notificar al arrendatario de la venta del inmueble, en virtud de lo establecido en el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio en su clausula decimo cuarta, la cual establece:
“Decima Cuarta: El arrendatario conviene con el arrendador la prioridad de la desocupación del inmueble arrendado, antes del vencimiento del término, en caso de venta del mismo.” (Cursivas del Tribunal.)
De una lectura de la clausula antes transcrita, no aprecia este Tribunal que la misma establezca de manera expresa que el arrendatario renuncia al derecho de preferencia ofertiva y aun cuando este fuera el caso, dicho derecho es irrenunciable a tenor de lo establecido en el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por otra parte se aprecia que riela a las actas notificación privada que hiciera la parte demandada en fecha 06 de Julio de 2.009 a la parte actora sobre el ofrecimiento en venta del inmueble objeto del presente juicio, el cual se desprende del folio 13 de la primera pieza del expediente y riela lo siguiente:
“ESTIMADO SEÑOR OSCAR O. GALINDO POR MEDIO DE LA PRESENTE, LE NOTIFICAMOS, NUESTRO DESEO, DE NO RENOVARLE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE # 196 DE LA CALLE DIEZ EN SAN JOSE, MARACAY. EL PRINCIPAL MOTIVO, EL CUAL SE LE HA MANIFESTADO, POR ESCRITO, EN LOS TRES ANTERIORES CONTRATOS DONDE SIEMPRE QUEDO MANIFIESTO, NUESTRO DESEO DE VENDER EL INMUEBLE MENCIONADO. DE ACUERDO A LA LEY VIGENTE DE INQUILINATO, LE CORRESPONDEN UN NUMERO DETERMINADO DE MESES DE ACUERDO A LOS TRES AÑOS QUE TIENE DE INQUILINO. ESPERANDO NO SEAN MAYORES AL VENCIMIENTO DE CONTRATO VIGENTE O SEA MAYO DEL 2010. ASI MISMO, COMO ES SU DERECHO, Y CONTEMPLADO EN LA LEY, LE CORRESPONDE LA PRIMERA OPCION DE COMPRA POR EL INMUEBLE MENCIONADO. DICHA LEY LE DA SESENTA DIAS PARA PRESENTAR SU PLAN DE COMPRAS POR EL VALOR ESTABLECIDO EN EL ACTUAL MERCADO INMOBILIARIO DE BOLIVARES FUERTES 790.000. BASADO EN UN AVALUO POR ENTES COMPETENTES. ESPERANDO QUE EL RESULTADO SEA PARA LA ENTERA SATISFACCION DE AMBOS, QUEDAMOS DE USTED, ATENTAMENTE.” (Cursivas del Tribunal.)
Vista la notificación hecha por la parte demandada a la arrendataria y parte actora en la presente causa, es por lo que procede este Tribunal a revisar si la misma cumple con los extremos del artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, norma esta que establece lo siguiente:
“A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá indicar:
1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2. Condiciones de venta.
3. Modalidades de negociación.
4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7. Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.” (Subrayado, cursivas y negritas del Tribunal.)
Tal como se desprende de la norma in comento, el propietario debe informar mediante documento auténtico su voluntad de vender el inmueble al arrendatario, entendiéndose por documento autentico aquel que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado, definición está contenida en el artículo 1.357 del Código Civil, razón por lo cual, este Juzgador de conformidad con el artículo 119 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de acuerdo al principio de la sana critica declara que al haber sido notificado el arrendatario mediante un documento privado, se debe considerar como que no se dio cumplimiento a las formalidades establecidas por el Legislador en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y por lo tanto es forzoso desechar la notificación bajo valoración sin darle valor probatorio alguno y declarar que el mismo no fue notificado válidamente y así se declara.
Por último, en torno al lapso que tiene la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466, y de este domicilio, para intentar la demanda de retracto legal arrendaticio, el Legislador, estableció en el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.” (Subrayado, negritas y cursivas del Tribunal.)
Del artículo antes transcrito, se observa que el Legislador estableció que el lapso para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, es de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada hecha por el adquiriente mediante documento público, en este sentido, visto que no se desprende de las actas del presente expediente que la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466 y de este domicilio, haya sido notificado mediante documento público por la parte demandada, del documento de compra-venta que riela de los folios 14 al 18 ambos inclusive, protocolizada por ante el Registro Público del Primer Circuito, inscrito bajo el N° 2014.1152, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.927 correspondiente al folio real del año 2.014, de fecha 03 de Octubre de 2.014, en el cual los causantes LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ y BERNARDO JOSÉ DELGADO MONAGAS, quienes en vida portaban las cédulas de identidad Nros. V-3.811.827 y V-3.563.730 respectivamente, vendieron en vida a la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423, una casa y el terreno donde está construida, la cual se encuentra ubicada en la segunda avenida N° 196 del Barrio San José de la Ciudad de Maracay del Estado Aragua, es por lo que a criterio de este Tribunal no puede considerarse que haya corrido el lapso del artículo antes transcrito y en consecuencia es forzoso declarar que la demanda de retracto legal arrendaticio fue interpuesta en lapso oportuno y así se declara.
Como consecuencia de lo anteriormente explanado, visto que se demostró en el presente juicio que efectivamente, los causantes LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ y BERNARDO JOSÉ DELGADO MONAGAS, quienes en vida portaban las cédulas de identidad Nros. V-3.811.827 y V-3.563.730 respectivamente, vendieron en vida a la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423, sin haber respetado la preferencia ofertiva a la cual era acreedor la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466 y de este domicilio, y visto que esta última interpuso en tiempo oportuno la presente demanda de retracto legal arrendaticio, y habiendo sido satisfechos los requisitos para que procediera la misma, es por lo que es forzoso para este Tribunal declarar CON LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466 y de este domicilio en contra de la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423 y los causantes LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ y BERNARDO JOSÉ DELGADO MONAGAS, quienes en vida portaban las cédulas de identidad Nros. V-3.811.827 y V-3.563.730 respectivamente, por el retracto legal arrendaticio en contra del documento de que riela de los folios 14 al 18 ambos inclusive, protocolizada por ante el Registro Público del Primer Circuito, inscrito bajo el N° 2014.1152, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.927, correspondiente al folio real del año 2.014, de fecha 03 de Octubre de 2.014 y en consecuencia de conformidad con el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda declarar que la parte actora se subroga en los derechos y obligaciones contenidas en lugar de la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423 en los derechos y obligaciones contenidos en el documento de compra-venta objeto del presente juicio, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo y así se decide.
-IV-
DISPOSITIVO
En virtud de los criterios jurisprudenciales y razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la solicitud de reposición de la causa alegada por la parte codemandada, la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466, y de este domicilio, en contra de la parte demandada, la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423 y Herederos conocidos y desconocidos de los codemandados fallecidos, BERNARDO JOSÉ DELGADO MONAGAS y LUCY NOHEMY JIMENEZ SUAREZ, quienes en vida portaban las cédulas de identidad Nros. V-3.563.730 y V-3.811.827 respectivamente.
TERCERO: Como consecuencia del particular anterior SE SUBROGA a la parte actora, el ciudadano OSCAR ORLANDO GALINDO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.798.466, y de este domicilio, en lugar de la ciudadana MORELBA JOSEFINA CORREA DE LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.263.423 en los derechos y obligaciones contenidos en el documento de compra-venta, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 03 de Octubre de 2.014, inscrito bajo el Número 2014.1152, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 281.4.1.4.927, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.014, de una casa y el terreno donde está construida y se encuentra ubicada en la Segunda avenida No. 196, Barrio San José de Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot de la Parroquia Joaquín Crespo, Estado Aragua, y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la segunda avenida que es su frente, en 9.30 metros. SUR: Con inmueble que es o fue de Flor de Gutiérrez, en 9.30 metros. ESTE: Con inmueble que es o fue Joaquín Cornejo, en 24.70 metros y OESTE: Con calle 10, en 24.70 metros.
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el presente juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la misma en el copiador de sentencias llevado por este tribunal.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, al día 01 de Julio de 2.022. Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
El Juez
Héctor Enrique Tabares Agnelli,
La Secretaria Accidental,
Janeth Pérez
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m. se registró y público la anterior sentencia.
La Secretaria Accidental,
Exp. Nº 13.199
HT/JP/LB.-
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