TSJ Regiones - Decisión

I
ANTECEDENTES
Subió el presente expediente proveniente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con ocasión al recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva de fecha 6 de agosto de 2021 dictada por dicho Juzgado. Realizado el sorteo de causas en fecha 17 de noviembre de 2021, le correspondió conocer a esta Alzada de dicho recurso (folio 305).
Se recibió el expediente en fecha 23 de noviembre de 2021, según consta en nota estampada por la Secretaria de este Tribunal. Posteriormente, esta Alzada en fecha 26 de noviembre de 2021 fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentasen sus informes (folios 306 y 307).
En fecha 26 de enero de 2022 las partes presentaron en tiempo oportuno sus respectivos escritos de informes (folios 308 al 314).
En fecha 8 de febrero de 2022 la parte actora consignó dentro del lapso legal correspondiente escrito de observaciones (folios 315 al 319).
Ahora bien, estando en la oportunidad de decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, esta Alzada lo hace en los siguientes términos:
II
DEL RECURSO DE APELACIÓN
El Tribunal de la causa en fecha 6 de agosto de 2021 declaró con lugar la demanda de desalojo y condenó a la parte demandada a entregar el inmueble arrendado, ubicado en la calle Froilán Correa de la Ciudad de Cagua (frente al mercado de Villa Cagua), Municipio Sucre del estado Aragua, signado con el número catastral 104-30-25-01, con área de terreno de ciento veintisiete metros cuadrados (127 mts2), libre de personas y cosas. Asimismo condenó “… en costas en cuanto a la naturaleza del presente fallo…” (folios 284 al 296).
De la motivación de dicha sentencia se observa que la juez a quo explicó que no se puede alegar nuevos hechos después de vencido el lapso para contestar, por lo que “… mal podría la representación de la parte demandada manifestar como en efecto lo hizo los mencionados nuevos alegatos que no fueron expuestos en su escrito de contestación, la cual era su oportunidad para reconvenir los hechos u objetar los argumentos…”. Y con respecto al fondo de lo controvertido concluyó lo siguiente:
“… corresponde puntualizar que en la presente litis, la falta de pago invocada, tal cual lo ha establecido la doctrina y la jurisprudencia, constituye un hecho negativo indefinido que no corresponde probar al arrendador demandante; por el contrario, dicha carga de la prueba, pesa sobre el arrendatario, y puesto que de la revisión exhaustiva de las actas procesales se observa que la parte demandada, no promovió ningún medio probatorio en la oportunidad procesal respectiva tendente a demostrar que efectivamente se liberó de su obligación de pagar los cánones de arrendamientos adeudados en la forma acordada en el contrato; sino que por el contrario, las resultas de las pruebas de informes procedente de los Bancos Banesco y Banco BBVA Provincia (…), no observando esta jurisdicente depósito o transferencias bancarias dirigidas a la cuenta de la arrendadora ciudadana LAURA ALFARO DE BEVILACQUA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 2.021.097, tal como fue pactado entre las partes en el contrato de arrendamiento (…). Con las cuales fue constatado y demostrado la falta de pago…”.
Contra dicha decisión la parte demandada ejerció recurso de apelación en fecha 11 de agosto de 2021 (folio 298). Posteriormente, consignó escrito de informes ante esta instancia superior en donde resumió las actuaciones realizadas en primera instancia y además expuso lo siguiente: que nunca aceptó ni firmó el contrato de prórroga legal; que supuestamente la actora le suspendió el servicio de agua del local arrendado en fecha 18 de abril de 2020; que desde abril de 2018 y por acuerdo entre las partes el canon de arrendamiento se ha venido pagando en la cuenta de ahorros del Banco de Venezuela perteneciente a la parte actora; que el Tribunal de la causa no valoró en la sentencia recurrida los comprobantes, depósitos y facturas que demuestran que ha pagado regularmente los cánones de arrendamiento dejándola “… en un estado de indefensión total…”; y que supuestamente existe una condición preexistente que no fue tomada en consideración por el Tribunal de la causa, por cuanto la actora volvió a interponer la presente demanda de desalojo sin haber dejado transcurrir el lapso correspondiente después de que se le declaró la inadmisibilidad de la primera demanda. Por tales motivos, pidió que se declarase con lugar el recurso de apelación.
Por su parte, la actora consignó en tiempo oportuno su escrito de informes y sostuvo que la parte demandada no cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento en la forma prevista en el contrato privado celebrado entre las partes, hecho que demostró con las resultas de la prueba de informes procedentes de los Bancos Banesco y BBVA Provincial de fechas 02 de mayo de 2021 y 29 de abril de 2021, en el que se observó que la actora no recibió depósitos o transferencias de la cuenta bancaria No. 010800510900200699554, por lo que a su juicio quedó probado la insolvencia de la demandada, tal como lo constató el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida. Motivos por los cuales pidió que se declarase sin lugar el recurso de apelación y se ratificase el fallo impugnado.
Igualmente presentó, en tiempo oportuno, escrito de observaciones en el que hizo valer los mismos argumentos de su escrito de informes e insistió que la demandada no cumplió con su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento en la cuenta bancaria señalada en dicho contrato. Que el supuesto acuerdo verbal de cambiar el número de cuenta bancaria nunca existió y que siempre esperó el cumplimiento de la obligación “… convenida con la “ARRENDATARIA”, basados en un deber de lealtad y cooperación entre las partes suscribientes de este contrato, sobre todo por ser una adulta mayor de ochenta y cuatro años de edad (84)…”. Por todos estos motivos pidió nuevamente que se declarase sin lugar el recurso de apelación.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Vista la sentencia definitiva recurrida, así como los fundamentos de los escritos de informes presentados por ambas partes, esta Alzada considera que el objeto del presente recurso se circunscribe a establecer si dicho fallo se encuentra o no ajustado a derecho; por lo tanto pasará a revisar todas las circunstancias de hecho y de derecho presentes en este expediente. Así se decide.
3.1. De los hechos alegados por las partes:
En tal sentido, quien decide observa que la parte actora pretende el desalojo del inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle Froilán Correa de Cagua (frente al mercado de Villa Cagua), Municipio Sucre del estado Aragua, por cuanto a su juicio la demandada no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y sus ajustes en la forma prevista en la cláusula tercera del contrato, razón por la cual fundamentó su petición en los literales “a”, “g” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
Explicó en su reforma de la demanda que dicho inmueble es de su propiedad y que se lo arrendó a la demandada mediante contrato privado celebrado el 15 de enero de 2018, en donde se pactó que el mismo tendría una vigencia de un año contado desde esta fecha hasta el 15 de enero de 2019 y que el canon de arrendamiento mensual sería por la suma de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), “… los cuales “LA ARRENDATARIA” pagar[ía] durante los primeros seis (6) meses de vigencia de este contrato, vencido este periodo de tiempo “LA ARRENDADORA” har[ía] un ajuste en el canon aplicable a los últimos seis (6) meses que restarían de vigencia de este instrumento, el cual se obliga a pagar “LA ARRENDATARIA” en este acto…” (Clausula Tercera del contrato).
Igualmente la actora sostuvo que en dicho contrato se pactó que el canon de arrendamiento debía pagarse en su cuenta de ahorro del Banco Provincial, No. 01080051090200699554 “…mediante depósito y/o transferencia bancaria realizada dentro de los CINCO (05) primeros días de cada mes...”. Y que al entregársele la prueba del pago entonces ella debía emitir un recibo con la discriminación del pago y del periodo al que correspondía.
Del mismo modo adujo que a pesar de los múltiples esfuerzos para que la demandada cumpliese con su obligación de pagar el canon de arrendamiento y sus ajustes conforme se pactó en el contrato, la misma “… nunca quiso pagar lo acordado en el contrato incurriendo de esta manera en mora, ya que siempre pagó lo que a bien le pareciere…”. Y que a pesar del incumplimiento reiterativo en el pago respetó la prórroga legal de seis (06) meses, según acuerdo privado suscrito por las partes, en donde la demandada se comprometía a entregar el local arrendado, “… acuerdo éste que también fue burlado por la mencionada demandada la cual ha continuado en el inmueble objeto de la demanda, sin [su] consentimiento, por lo que no puede alegar en modo alguno la tácita reconducción, pues finalizado el contrato suscrito, así como su prórroga legal no hubo acuerdo de renovación…”. Por tales motivos, pidió el desalojo del local arrendado, libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación.
Por su parte, la demandada en la oportunidad de contestar la demanda opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron declaradas sin lugar en la sentencia interlocutoria dictada el 29 de enero de 2021 por el Tribunal de la causa (folios 157 al 164).
En el mismo escrito también contestó el fondo de la demanda en los términos siguientes: admitió la existencia de la relación arrendaticia y en consecuencia reconoció la vigencia del contrato privado celebrado entre las partes el 15 de enero de 2018 y el disfrute de la prórroga legal de seis (06) meses, la cual venció el 15 de julio de 2019; 2) negó, rechazó y contradijo los demás hechos por
cuanto a su juicio no se ajustaron a la realidad fáctica de la relación arrendaticia y; 3) alegó que los ajustes y aumentos sucesivos fueron impuestos por la parte actora y que todos fueron debidamente pagados en las oportunidades señaladas por la parte actora. En este sentido, describió cada uno de los aumentos y pagos de la forma siguiente:
Ajuste del canon de arrendamiento
Monto
(Después de la reconversión monetaria del 25 de julio de 2018)
Fecha de pago
Forma de pago
15/08/2018 al 15/09/2018
200,00 bs
16/08/2015
Transferencia a la cuenta de la actora del Banco de Venezuela
15/09/2018 al 15/10/2018
200,00 bs
17/09/2018
Transferencia a la cuenta de la actora del Banco de Venezuela
15/10/2018 al 15/11/2018
1.000,00 bs
15/10/2018
Transferencia a la cuenta de la actora del Banco de Venezuela
15/11/2018 al 15/12/2018
1.000,00 bs
15/11/2018
Transferencia a la cuenta de la actora del Banco de Venezuela
15/12/2018 al 15/01/2019
6.000 bs
12/12/2018
Transferencia a la cuenta de la actora del Banco de Venezuela
15/01/2019 al 15/02/2019
6.000 bs
15/01/2019
Transferencia a la cuenta de la actora del Banco de Venezuela
15/02/2019 al 15/03/2019
60.000 bs
11/02/2019
Transferencia a la cuenta de la actora del Banco de Venezuela
15/03/2019 al 15/04/2019
60.000 bs
06/03/2019
Transferencia a la cuenta de la actora del Banco de Venezuela
15/04/2019 al 15/05/2019
60.000 bs
01/04/2019
Transferencia a la cuenta de la actora del Banco de Venezuela
15/05/2019 al 15/06/2019
60.000 bs
02/05/2019
Transferencia a la cuenta de la actora del Banco de Venezuela
15/06/2019 al 15/07/2019
120.000 bs
31/05/2019
Transferencia a la cuenta de la actora del Banco de Venezuela
Asimismo alegó que la cuenta bancaria descrita en el contrato de arrendamiento se destinó al depósito en garantía y que la actora el 15 de enero de 2018 le comunicó verbalmente que los pagos del canon de arrendamiento debían realizarse en su cuenta de ahorro del Banco de Venezuela No. 01020146280100055313, cuenta esta en donde ha efectuado con puntualidad cada pago de las pensiones arrendaticias.
Finalmente afirmó que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado, por cuanto la actora quince días antes de culminar la prórroga legal aumentó nuevamente el canon de
arrendamiento al equivalente en bolívares de cincuenta dólares americanos (50,00 US$), monto este que correspondía desde el 15 de julio al 15 de agosto de 2019, los cuales pagó por transferencia el primero de julio de 2019. Igualmente pagó por transferencia el canon de arrendamiento correspondiente al mes del 15/08/2019 al 15/09/2019. Por lo tanto, a criterio de la demandada operó la tácita reconducción, ya que continuó en posesión del local comercial arrendado “… después de vencido el plazo, sin oposición de la arrendadora, quien continuó recibiendo los pagos de las pensiones de arrendamiento y haciendo ajustes excesivos e ilegales antes y después de finalizar la prórroga legal…”, todo ello conforme al artículo 1600 del Código Civil.
Durante la audiencia preliminar celebrada por ante el Tribunal de la causa en fecha 12 de febrero de 2021 (folios 174 y 175), la parte actora ratificó los alegatos expuestos en la demanda, así como los medios probatorios anexos a la misma y expuso que la demandada no cumplió con el pago del canon de arrendamiento conforme se pactó en el contrato y que disfrutó de la prórroga legal concedida después de vencido dicho contrato. Por su parte, la demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia, el contenido del contrato de arrendamiento y el disfrute de la prórroga legal; pero negó el incumplimiento en el pago, pues a su criterio “… ha cumplido a cabalidad el pago de sus obligaciones arrendaticias con toda puntualidad por mensualidades adelantadas conforme al contrato…” y además señaló que había operado la tácita reconducción.
3.2. Del thaema decidendum:
Vistos los alegatos expuestos por las partes, quien decide establece que el thaema decidendum en la presente causa consiste en determinar la procedencia o no del desalojo del local comercial, ubicado en la calle Froilán Correa de Cagua (frente al mercado de Villa Cagua), Municipio Sucre del estado Aragua.
En este orden de ideas, es necesario puntualizar que las reglas generales para distribuir la carga probatoria se encuentran contempladas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil y establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. De allí que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.
Precisado todo lo anterior y en vista de que la demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia, los términos del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de enero de 2018 y el disfrute de la prórroga legal, los cuales están exentos de pruebas a tenor del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, entonces esta Alzada establece que le corresponde a la demandada demostrar sus hechos extintivos, específicamente debe probar: que dicho contrato sufrió modificación en relación a la cuenta bancaria donde debía realizarse los pagos de los cánones de arrendamiento; que pagó puntualmente todos los cánones de arrendamiento en dicha cuenta; y que operó la tácita reconducción. Así se decide.
3.3. De las pruebas aportadas al proceso:
La parte actora promovió los siguientes medios probatorios:
1. Copia y original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes (folios 06 al 08 y 140 al 142); esta Alzada observa que la existencia de tal contrato es un hecho admitido por la demandada, lo que está exento de prueba a tenor del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, queda demostrado en el proceso que las partes celebraron de forma privada un contrato de arredramiento sobre un local comercial, ubicado en la calle Friolán Correa, cuyo número catastral es 004302501, en la ciudad de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, que el mismo tendría una duración de un año, contados desde el 15 de enero de 2018 hasta el 15 de enero de 2019, y que el canon de arrendamiento mensual era por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), “… los cuales “LA ARRENDATARIA” pagará durante los primeros SEIS (06) meses de vigencia de este contrato, vencido este periodo de tiempo “LA ARRENDADORA” hará un ajuste en el canon aplicable a los últimos SEIS (06) meses que restarían de vigencia (…) Dicho canon de arrendamiento deberá ser cancelado por “LA ARRENDATARIA” a “LA ARRENDADORA, en su cuenta de ahorro en la institución bancaria Banco Provincial Nro. 01080051090200699554, mediante depósitos y/o transferencia bancaria realizada dentro de los CINCO (05) primeros días de cada mes…”, todo ello según la primera, tercera y quinta cláusula. Así se decide.
2. Copia simple y original del título supletorio tramitado por la parte actora por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua y protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del estado Aragua, bajo el No. 3, folios 23-31, de fecha 20 de diciembre de 2007 (folios 09 al 16 y 143 al 150); quien decide observa que se trata de documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que si bien fue impugnado por la parte demandada por tratarse de copia simple, no obstante la actora consignó el original de dicho documento cuando subsanó las cuestiones previas; por lo tanto, se le otorga valor probatorio para demostrar que el local arrendado objeto de desalojo le pertenece a la parte actora, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
3. Impresiones de los estados de cuenta de las entidades bancarias BBVA Provincial y Banco de Venezuela pertenecientes a la parte actora (folios 17 al 21 y 23 al 28); quien decide observa que se tratan de documentos privados emanados de tercero, cuyos contenidos no fueron ratificados mediante la prueba de informes, por lo tanto se desechan del proceso a tenor del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
4. Original de la notificación de fecha 05 de septiembre de 2019 suscrita por las partes (folio 22); esta Alzada observa que se trata de documento privado que fue impugnado por la demandada por cuanto a su decir fue presentado en copia simple; sin embargo, se constata que tal documental fue promovida en original y que además su contenido fue un hecho admitido por la demandada. Por lo tanto, se le otorga valor probatorio para demostrar que la demandada estuvo en conocimiento de que la actora no tenía intención de renovar el contrato de arrendamiento, todo ello conforme al artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.
Por su parte, la demandada promovió los siguientes medios probatorios:
1. Copias simples de los estatutos sociales y acta de asamblea de fecha 15 de mayo de 2017 de la sociedad mercantil “Distribuidora B & J, C.A.”, ambas protocolizadas por ante el Registro Mercantil Primero del estado Aragua, la primera inscrita bajo el No. 24, tomo 97-A, de fecha 28 de junio de 2001, y la segunda inscrita bajo el No. 37, tomo 89-A, de fecha 13 de junio de 2017 (folios 66 al 78); esta Alzada observa que se tratan de documentos públicos promovidos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento, los cuales no fueron impugnados por la contraparte, por lo tanto, se le otorga valor probatorio para demostrar la representación legal de la sociedad mercantil demandada, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
2. Copias simples de las actuaciones relaciones con el Expediente No. 6570-2019 llevado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción del estado Aragua (folios 79 al 92); esta Alzada observa que tales actuaciones se refieren al juicio que por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios interpuso la parte actora en contra de la demandada, que terminó con la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda dictada en fecha 31 de octubre de 2019; hechos éstos que no guardan relación con el pago alegado por la demandada, por lo tanto se desecha del proceso. Así se decide.
3. Original de las facturas Nos. 95, 96, 97 y 98 de fechas 15 de enero, 15 de febrero y 15 de marzo de 2018 (folios 93, 95, 97 y 99); esta Alzada observa que se tratan de documentos privados que carecen de firma, por lo que no pueden oponerse a la parte actora ya que la misma no firmó tales instrumentos, razón por la cual se desecha del proceso. Así se decide.
4. Impresiones de los recibos de transferencias y estados de cuentas bancarias sin sello húmedo ni firma (folios 94, 96, 98, 100 al 135); quien decide observa que tales instrumentos privados no tienen valor probatorio, por cuanto carecen de autoría, por lo que se desechan del presente proceso. Así de decide.
5. Inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa en fecha 27 de abril de 2021 (folio 212); esta Alzada observa que tal inspección se practicó para dejar constancia de la naturaleza de la actividad realizada en el inmueble arrendado y de las personas que se encontraban ocupando el mismo; hechos éstos que no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa. Por ello, se desecha del proceso. Así se decide.
6. Prueba de informes dirigida a la entidad bancaria BBVA Provincial, cuyas resultas las recibió el Tribunal de la causa en fecha 08 de junio de 2021 (folios 217 al 248); quien decide observa que dicha entidad bancaria envió los movimientos bancarios desde el 01 de enero de 2018 al 31 de diciembre de 2020 de la cuenta de ahorro perteneciente al ciudadano Juan Carlos Mata (representante legal de la empresa demandada), de donde se desprende las diferentes transferencias realizadas. Sin embargo, de la revisión minuciosa de tales movimientos no se evidencia el número de cuenta ni la persona beneficiada por las transferencias efectuadas, simplemente aparece reflejado la fecha, la hora, la descripción del movimiento, el nombre del banco y el monto. Por lo tanto, tal medio probatorio no demuestra el pago alegado por la demandada, pues de su contenido no consta fehacientemente que en la cuenta bancaria de la actora se haya hecho alguna transferencia y en tal sentido se valora. Así se decide.
7. Prueba de informes dirigida al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, cuyas resultas la recibió el Tribunal de la causa en fecha 06 de julio de 2021 (folio 263 al 267); esta Alzada observa que el mencionado Juzgado informó que por ante su despacho cursó proceso incoado por la ciudadana Laura Alfaro de Bevilacqua (parte actora en este proceso) en contra de la sociedad mercantil “Distribuidora B & J, C.A.” (parte demandada en este proceso), la cual se declaró inadmisible mediante sentencia de fecha 31 de octubre de 2019; hecho éste que no guarda relación con los hechos controvertidos, por lo tanto se desecha del presente proceso. Así se decide.
8. Prueba de informes dirigido a Banesco, Banco Universal, cuyas resultas las recibió el Tribunal de la causa en fecha 7 de julio de 2021 (folio 286 al 271); quien decide observa que tal entidad bancaria informó que la sociedad mercantil demandada es cliente de dicha institución y realizó cuatro transferencias a favor de las cuentas bancarias de la actora en fechas 15 de enero de 2018 (recibos Nos. 8584387854 y 8584358139), 19 de febrero de 2018 (recibo No. 8795115905) y 13 de marzo de 2018 (recibo No. 8967040625); por lo tanto, se le otorga valor probatorio para demostrar que la demandada le pagó a la actora el depósito en garantía y los cánones de arrendamiento de los meses enero, febrero y marzo de 2018. Así se decide.
Ahora bien, la parte actora pretende el desalojo del local comercial que se encuentra ubicado en la calle Froilán Correa de Cagua (frente al mercado de Villa Cagua) Municipio Sucre del estado Aragua, por cuanto consideró que la demandada no pagó los cánones de arrendamiento ni los ajustes de los mismos en la forma prevista en la cláusula tercera del contrato privado de fecha 15 de enero de 2018, sino por el contrario “… siempre pagó lo que a bien le parec[ía]…”, y además no cumplió con el acuerdo privado de prórroga legal, en donde se comprometió a entregar el local arrendado. Por tales motivos fundamentó su petición en los literales “a”, “g” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
En vista de que la parte demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia, los términos del contrato privado y el disfrute de la prórroga legal, entonces la actora quedó exenta de demostrar sus afirmaciones de hecho. En cambio, la demandada debía probar sus hechos extintivos, tales como el pago oportuno de los cánones de arrendamiento en la cuenta bancaria del Banco de Venezuela, No. 01020146280100055313, perteneciente a la parte actora y la tácita reconducción porque a su decir continuó pagando las pensiones arrendaticias después de vencida la prórroga legal, todo ello conforme a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.
En el caso bajo estudio y valorados previamente los medios probatorios aportados por las partes, quien decide observa que la demandada no probó la modificación del contrato privado en relación a la cuenta bancaria donde debía realizarse los pagos de los cánones de arrendamiento, ni el pago oportuno, ni la tácita reconducción; ya que las resultas de la prueba de informes dirigida a Banesco, Banco Universal solo reflejó el pago de las pensiones arrendaticias de los meses enero, febrero y marzo del año 2018 y el depósito por garantía, mientras que en las resultas de la prueba de informes dirigidas al Banco BBVA Provincial no se identificó quienes eran las personas beneficiadas por las transferencias realizadas desde la cuenta de la parte demandada. Y con respecto a la tácita reconducción quedó demostrado en autos que la parte actora le notificó a la demandada del vencimiento del contrato y de la prórroga legal, por lo que ella estuvo en conocimiento de la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, según la notificación consignada en original de fecha 5 de septiembre de 2019 (folio 22), además que la demandada no probó que continuó pagando los cánones de arrendamiento después de vencida la prórroga legal. De manera que la demandada no logró desvirtuar los hechos alegados en su contra por la parte actora, por lo tanto, la pretensión de desalojo debe prosperar, tal como lo sostuvo el Tribunal de la causa. Así se decide.
Con relación a la “…condición preexistente…” alegada por la parte apelante en su escrito de informes, esta Alzada observa que la misma se fundamentó en el hecho de que el Tribunal de la causa supuestamente no tomó en consideración que la actora presentó la demanda sin dejar de transcurrir el lapso correspondiente después de que se le declaró inadmisible la primera demanda, argumentos estos que en modo alguno están ajustado a derecho. En efecto, la sanción prevista en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil aplica para los casos en que el Tribunal declare la perención de la instancia, tal como lo prevé expresamente dicha norma cuando reza “En ningún caso el demandante podrá volver a proponer la demanda, antes de que transcurra noventa (90) días continuos después de verificada la perención”. Por lo tanto, quien decide declara improcedente tal denuncia, por cuanto la primera demanda que presentó la actora y que fue tramitada en el Expediente No. 6570-2019 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José ángel Lamas de esta Circunscripción Judicial, fue declarada inamisible, tal como consta del oficio enviado por dicho Juzgado y que riela al folio 264. Así se decide.
Por los motivos anteriormente expuestos, esta Alzada considera ajustado a derecho declarar con lugar la pretensión de desalojo interpuesta por la parte actora, por lo que se confirma la sentencia recurrida en los términos expuestos en este fallo, y en consecuencia se declara sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho supra mencionadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el ciudadano JUAN CARLOS MATA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 8.817.233, en su condición de de Director Gerente de la parte demandada sociedad mercantil “Distribuidora B & J, C.A.” inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 28 de junio de 2001, bajo el No. 24, Tomo 97-A. En consecuencia:
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 06 de agosto de 2021 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en los términos expuestos por esta Alzada.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial interpuesta por la ciudadana LAURA ALFARO DE BEVILACQUA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 2.021.097, representada judicialmente por la Abogada Bianca Ramona Bevilacqua, Inpreabogado No. 248.028, en contra de la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA B & J, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 28 de junio de 2001, bajo el No. 24, Tomo 97-A., representada por su Director Gerente Juan Carlos Mata González, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 8.817.233.
CUARTO: Como consecuencia del particular anterior se condena a la parte demandada a entregar, libre de personas y cosas y en buen estado de mantenimiento y conservación, el inmueble arrendado, ubicado en la calle Froilán Correa de la ciudad de Cagua (frente al mercado de Villa Cagua), Municipio Sucre del estado Aragua, signado con el No. Catastral 104-30-25-01, con un área de terreno de ciento veintisiete metros cuadrados (127 mts2).
QUINTO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada conforme a los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se ordena notificar a las partes del presente fallo de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia. Publíquese y regístrese. Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los nueve (9) días del mes junio del año 2022. Años: 212º de la Independencia y 162º de la Federación.
EL JUEZ
RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN
LA SECRETARIA
LISENKA CASTILLO
En la misma fecha, siendo las 1:59 p.m se publicó y registró de manera ordinaria la anterior sentencia y se cargó en la página web aragua.scc.org.ve, de conformidad con lo dispuesto en la Resolución No. 03-2020 de fecha 28 de julio de 2020 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
La Secretaria
LISENKA CASTILLO
RCGR/LC/Marivi
Exp. C-18.893-21