REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, 1º de junio de 2022 212º y 163º Asunto: AP71-R-2016-1113. Demandante: JESÙS ANTONIO NORIEGA DÌAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 8.309.660. Apoderados Judiciales: Abogados Antonio Bello Lozano Márquez, Henry Sanabria Nieto, Leandro Cárdenas Castillo y Sandra Verónica Tirado Chacón, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.957, 58.596,106.686 y 127.767, respectivamente. Demandada: DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-16.879.576. Defensora Judicial: Abogada Merle Ramírez Vivas, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 93.071. Motivo: Cumplimiento de Contrato. Capítulo I ANTECEDENTES En el juicio que por cumplimiento de contrato incoara el ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ, contra la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, ambos identificados, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia de fecha 22 de septiembre de 2016, declaró: “…PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso el ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ contra la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS.- SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida en la presente litis conforme a lo previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil…” Contra la referida sentencia la representación de la parte demandante ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. Por auto de fecha 08 de febrero de 2017, el Juzgado Superior antes aludido, le dio entrada al expediente, y fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes, constando en autos que únicamente la parte actora hizo uso de tal derecho. Por auto de fecha 28 de marzo de 2017, el Juzgado Superior dejó constancia en autos de no haberse consignado en autos escrito de observaciones, y por auto de fecha 30 de mayo de 2017, señaló que se dictaría decisión dentro de los treinta (30) días continuos siguientes. Por acta levantada en fecha 17 de septiembre de 2018, el Juez Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, se inhibió de seguir conociendo de la presente causa, por lo que las actuaciones le correspondieron conocerlas, previa distribución de Ley, al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. Por acta levantada en fecha 06 de febrero de 2019, la Jueza Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, se inhibió de seguir conociendo de la presente causa, correspondiéndole el conocimiento al Juez que con tal carácter suscribe la presente decisión. Por auto de fecha 22 de febrero de 2022, esta Alzada le dio entrada al expediente, abocándose quien suscribe al conocimiento de la presente causa, fijándose un lapso de 10 días de despacho para la reanudación de la presente causa y finalizado éste, un lapso de 03 días de despacho para que las partes pudieran recusar si a bien tuvieren que hacerlo, una vez conste la última de las notificaciones que de las partes se efectuara. En fecha 08 de abril de 2022, compareció la parte actora asistido de Abogado y mediante diligencia se dio por notificado del abocamiento solicitando se notificara a la parte demandada la cual se verificó el 22 de abril de 2022, por lo que, reanudada la causa y encontrándose en estado de dictar sentencia, se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones expuestas infra. Capítulo II SINTESIS DE LA PRETENSIÓN Mediante escrito presentado en fecha 26 de enero de 2015, la representación judicial de la parte actora sostuvo que su representado suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana ELIZABETH ROJAS, quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 6.925.515, sobre un inmueble constituido por el apartamento identificado como Pent House N° 3 (PH-B3) el cual forma parte del Edificio “B” del Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes, situado en la Avenida Principal de las Fuentes, Urbanización El Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el contrato de arrendamiento en cuestión fue autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18 de enero de 2002, bajo el No. 37, Tomo 2 de los Libros de Autenticaciones respectivos. Que el inmueble es propiedad de la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, quien es venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera y titular de la cédula de identidad No. V-16.879.576, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 05 de febrero de 1986, bajo el No. 9, Folio 44, Tomo 13, Protocolo Primero. Que en fecha 06 de marzo de 2010, y mediante actuación autenticada por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, antes identificada, por medio de apoderado, y en su condición de propietaria del inmueble arrendado, procedió a notificar a su mandante su decisión de darle en venta el inmueble por el precio de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00). Señaló que entre los ciudadanos DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS y su mandante, se dieron conversaciones y negociaciones previas a la de la oferta de venta, las cuales se remontan al año 2008, aduciendo que en varias oportunidades la propietaria manifestó que se encontraban realizando los trámites necesarios para la liberación del gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble, así como la obtención de otros documentos, habiendo señalado incluso la posibilidad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con opción a compra. Alegó que la operación de compraventa propuesta no se ha podido realizar por causas que no resultan imputables a su representado, señalando que en todo momento su mandante ha mostrado su voluntad de proceder a la misma, arguyendo que en la propuesta de venta, la apoderada de la propietaria ni siquiera indicó los datos necesarios para que el oferido comunicara su voluntad a efectos de concretar la operación. Que del conocimiento que tiene es que la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, no reside en Venezuela, ya que se encuentra viviendo en Estocolmo, Suecia, señalando que se mantiene en plena vigencia la relación arrendaticia, ya que el inmueble sigue ocupado por su representado y su grupo familiar, siendo que los cánones de arrendamiento se han venido consignando ante los Tribunales correspondientes, y alega que su mandante ha venido cancelando las cuotas de condominio del inmueble, desde hace varios años, pago este que alega no estar previsto en el contrato de arrendamiento, pero que ante la insistencia de los administradores del condominio, el arrendatario los ha realizado, lo que alega demostrar su buen proceder con respecto al contrato existente. Que “…el derecho a la vivienda, constitucionalmente consagrado (art. 82) establece que toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada; siendo que tal y como lo ha señalado la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, esta clase de derecho tiene que ser interpretado en forma progresiva. De allí pues, que en el presente asunto debe tomarse en cuenta que el propietario ha manifestado su disposición de vender y que tal situación no se ha producido por razones que no resultan imputables al arrendatario; siendo que el arrendatario tiene un derecho preferente para adquirir, y el cual mediante una interpretación progresista de la norma no ha de limitarse a la mera voluntad del arrendador, procurándose la materialización del derecho de adquirir una vivienda.” Que “…esos derechos e intereses, en el presente asunto, se traducen en la posibilidad de hacer efectiva la adquisición de la vivienda arrendada mediante la materialización de la preferencia ofertiva que contempla la ley, ý que ya en oportunidad previa ha sido objeto de la manifestación correspondiente.”. Solicitó se condenara a la parte demandada en dar en venta, libre de todo gravamen, el inmueble objeto del presente juicio, que el precio de venta se determine conforme a los parámetros establecidos en el artículo 73 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; que tal precio sea cancelado en el término de un año; y bajo la consideración de un descuento equivalente al diez por ciento (10%) del precio determinado, solicitando además que conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia definitiva que se dicte en el presente proceso ordene la transferencia de la propiedad del inmueble identificado, y fije los términos en que haya de efectuarse el pago del precio. Por último, solicitó que la presente demanda se admitiera y sustanciara conforme a derecho, y se declarara con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley. Por su parte, la defensora judicial de la parte demandada por medio de escrito presentado en fecha 03 de noviembre de 2015, dio contestación a la demanda, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representada, tanto en los hechos como en el derecho en que se fundamenta. Solicitó se declarara sin lugar la demanda en la definitiva, con todos los pronunciamientos legales. Capítulo III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS Demandante: Conjuntamente con su escrito libelar la parte actora presentó las siguientes documentales: Copia certificada del instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, Chuao, en fecha 02 de diciembre de 2014, bajo el No. 17, Tomo 192, inserto del folio 11 al 16 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consonancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte contraria, constatándose la representación en juicio del demandante. Así se decide. Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de enero de 2002, bajo el No. 37, Tomo 02 de los libros respectivos, inserto del folio 17 al 21 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consonancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte contraria, evidenciándose la existencia de una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado como Pent House N° 3 (PH-B3) el cual forma parte del Edificio “B” del Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes, situado en la Avenida Principal de las Fuentes, Urbanización El Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide. Copia simple del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 05 de febrero de 1986, bajo el No. 9, Folio 44, Tomo 13, Protocolo Primero, inserto del folio 22 al 27 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consonancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte contraria, evidenciándose la propiedad de la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, parte demandada, sobre el inmueble arrendado. Así se decide. Original de la notificación realizada por la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 06 de marzo de 2010, inserto del folio 28 al 31 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo constituye un documento público otorgado por un funcionario facultado para dar fe pública de lo actuado, no siendo tachado el mismo por su contraparte, por tanto, se evidencia la notificación que efectuara la ciudadana YOBAYI JOSEFINA MOLINA DETERNOZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.920.563, actuando en nombre y representación de la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, parte demandada, según poder protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 31 de julio de 2008, bajo el No. 42, folio 377, Tomo 3, Protocolo de Transcripción, al ciudadano JESUS AN0TONIO NORIEGA DIAZ, parte actora, de “…su decisión de darle en venta el inmueble el cual ocupa en calidad de arrendatario según el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha: (sic) 18/01/2002…”, señalando que dicha oferta la realizó por el precio de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) de contado de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se decide. Mediante escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 08 de diciembre de 2015, la parte demandada promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiara a la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, a los fines de recabar la información sobre el registro de los movimientos migratorios de la parte demandada, promoción que fue admitida por auto de fecha 21 de enero de 2016. Respecto a este medio de prueba, se observa que del folio 188 al 190 del presente expediente, consta el oficio No. 001593 de fecha 11 de marzo de 2016, emitido por el Director Nacional de Migración y Zonas Fronterizas del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, mediante el cual remitió hoja de datos certificados de los registros de movimientos migratorios de la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, el cual se desecha del proceso por cuanto nada aporta al tema controvertido. Así se decide. Asimismo, promovió marcado con las letras y números “A1”, “A2” y “A3”, impresiones de correos electrónicos librados por la parte demandada a través de la cuenta momy_83@hotmail.com, y dirigidas a la dirección de correo electrónico del actor noriegajesus@cantv.net, insertos del folio 93 al 96 del presente expediente, los cuales se valoran de conformidad con el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en consonancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria, evidenciándose las conversaciones sostenidas por las partes y la manifestación de la parte demandada de querer venderle el inmueble al actor. Así se decide. Marcado con la letra y número “B1”, certificado electrónico de solvencia a nombre del ciudadano NORIEGA DIAZ JESUS ANTONIO, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, inserto del folio 97 al 99 del presente expediente, el cual constituye un documento público administrativo que goza de una presunción de veracidad y legitimidad, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, evidenciándose con la misma la solvencia del actor. Así se decide. Marcado con la letra y número “B2”, comprobante de afiliación sistema savil, inserto al folio 100 del presente expediente, el cual constituye un documento público administrativo que goza de una presunción de veracidad y legitimidad, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, evidenciándose con el mismo la inscripción del actor como arrendatario del inmueble en cuestión. Así se decide. Marcado con la letra y número “B3”, certificado de registro nacional de arrendamiento de vivienda, inserto al folio 101 del presente expediente, el cual constituye un documento público administrativo que goza de una presunción de veracidad y legitimidad, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, evidenciándose con el mismo que el actor es arrendatario del inmueble identificado en autos. Así se decide. Marcados con las letras y números “C1” al “C49”, recibos de pago del condominio, insertos del folio 102 al 155 del presente expediente, los cuales constituyen documentos privados emanados de un tercero que no es parte en el presente juicio, por lo que debieron haberse ratificado por medio de la prueba testimonial conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan del proceso. Así se decide. Promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la cual una vez admitida por auto de fecha 21 de enero de 2016, se evacuó en fecha 26 de febrero de 2016, dejándose constancia por acta levantada e inserta a los folios 167 y 168 del presente expediente, lo que sigue: “…se deja constancia que se encuentra (n) presente (s): la Abog. Sandra V. Tirado, inscrita en el Inpreabogado bajo el no. 127.767, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora en el presente juicio; en tal sentido este Tribunal deja expresa constancia de lo siguiente: Primero, el inmueble en cuestión se corresponde con el identificado en el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Publica Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18 de enero de 2002, bajo el no. 37, Tomo 2 de los libros de autenticaciones, contrato que fue suscrito por el ciudadano Jesús Noriega Díaz y la ciudadana Domielis María Molina Rojas. Segundo: se pudo constatar que el referido inmueble se encuentra ocupado, y tiene como uso el de vivienda familiar (residencial). Asimismo se procede a identificar a las personas que aquí habitan los cuales se identificaron su respectiva cedula de identidad como: Jesús Noriega Díaz, titular de la cedula de identidad No. V-8.309.660, Richard José Noriega Torcat, titular de la cedula de identidad No. 19.162.954, Francisco Jesus Noriega Torcat, titular de la cedula de identidad No. 18.109.824, Carolina Maceiras Martínez, titular de la cedula de identidad No. 17.926.124, Francis Torcat, titular de la cedula de identidad No. 9.286.814, Carmen Felicitas Martínez Bejarano, titular de la cedula de identidad No. 2.256.576, igualmente una niña de cuatro (04) años de edad, hija de los ciudadanos Francisco Noriega y Carolina Maceiras…” De la revisión de la inspección judicial antes citada, no observa este sentenciador que se desprende elemento alguno que coadyuve a resolver la presente causa, por lo que nada aporta al tema controvertido, y por tanto, se desecha del proceso. Así se decide. Promovió de conformidad con lo previsto en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, prueba de experticia “…a fin de que mediante el dictamen de los peritos que sean designados y conforme a los elementos enunciados en el artículo 73 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, se fije el valor del inmueble constituido por el Apartamento Pent House Nº 3 (PH-B3) del Edificio B Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes, situado en la Avenida Principal de Las Fuentes, Urbanización El Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital…”, la cual fue admitida por auto de fecha 21 de enero de 2016. En cuanto a este medio de prueba, se observa que del folio 195 al 213 del presente expediente, consta el informe de avaluó del inmueble objeto del contrato, en el cual se determinó lo siguiente: “....luego de haber aplicado las correcciones y ajustes antes mencionados para el inmueble en estudio se obtiene un valor de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de Bolívares Cincuenta y Cinco Millones Cuatrocientos Tres Mil Doscientos Sesenta y Dos con Cero siete (Bs. 55.403.262,07)” Del informe antes citado, se desprende el precio real del inmueble objeto del contrato de arrendamiento para el momento de la práctica del avaluó, el cual no fue impugnado por la contraparte, por lo que se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Demandada: De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se observa que la defensora judicial de la parte demandada haya promovido prueba alguna. Capítulo IV DE LOS ALEGATOS EN ALZADA Mediante escrito de informes presentado en fecha 14 de marzo de 2017, la representación judicial de la parte actora señaló que la decisión dictada por el Juzgado de Primera Instancia que declaró sin lugar la demanda interpuesta, adolece a su decir de una serie de vicios y deficiencias que hacen procedente el recurso interpuesto. Alegó que “…es imperativo para el juzgador la obligación de plantear el thema decidendum de manera previa al examen del material probatorio aportado por las partes, para posteriormente establecer los motivos de hecho y de derecho que le permitan llegar a la conclusión que debe plasmar en el dispositivo de la sentencia…” Que “…la sentencia debe estar estructurada en un forma lógica, lo cual comprende que en primer lugar se debe establecer el llamado thema decidendum, es decir fijar los lineamientos que conforman el asunto debatido para luego con base a ese conocimiento realizar el examen del material probatorio…”, señalando que no corresponde a este caso, que en el presente asunto se vicio el orden natural que debe tener la sentencia. Que “…del contenido del fallo apelado se observa, que luego de la narrativa se procedió a realizar el examen de las pruebas, y después de concluido ese análisis es cuando la sentencia procede, bajo el título “DEL CONFLICTO DE FONDO”, a examinar los aspectos planteados en la demanda e incluso llama la atención la expresión utilizada seguidamente del título y que es la siguiente: “Antes de entrar a dirimir el punto neurálgico planteado ante este órgano jurisdiccional por las partes,...”; es decir, que a pesar que la sentencia no había establecido “el punto neurálgico” del asunto, sin embargo ya la sentenciadora en forma previa había realizado la valoración de las pruebas, por tanto sin saber que buscaba en los medios de prueba aportados.” Que “…la sentencia consideró insuficiente la prueba por mera lógica, siendo que ni siquiera había fijado el tema controvertido del juicio y por tanto mal podía establecer el alcance de la prueba aportada...”. Que“…la sentenciadora rechaza la prueba de Inspección Judicial promovida por esta representación y en tal sentida (sic) el fallo señala que “…los hechos y circunstancias que motivan la promoción de esta prueba no son materia de controversia en la litis”; siendo el caso, tal y como ha sido señalado anteriormente, que la decisión estableció el thema decidendum posteriormente al análisis probatorio, de allí pues, que mal podría descartar la juzgadora las pruebas a priori.” Que “…en cuanto a los correos electrónicos promovidos por esta representación, se observa que la juzgadora en un primer momento aprecia “que efectivamente entre la propietaria del inmueble y el inquilino existía la intención de venta y compra del apartamento desde el año 2008 y que estaban solventando una serie de requisitos legales para lograr la materialización de la venta del inmueble”; pero es el caso, que la decisión en “base a la lógica”, establece que el tribunal no puede sacar más elementos de convicción del contenido de los mensajes. Considera esta representación que lo señalado por el fallo resulta absolutamente impreciso y vicia la motivación, ya que la juez no explica cuál es el criterio de lógica que aplicó y que utiliza como fórmula para descartar la prueba; siendo que estos correos electrónicos deben surtir pleno efecto en cuanto a su contenido respecta y de los cuales se desprende que las partes habían pactado la compraventa del inmueble y que estaba pendiente una liberación de hipoteca por parte de la propietaria para proceder a la operación. Que “…en cuanto a las documentales aportadas por esta representación y consistentes en los pagos realizados por concepto de pensiones de arrendamiento y cuotas de condominio; se observa que la sentencia le da valor probatorio “en principio” a los comprobantes de depósitos de las pensiones de arrendamiento ya que acreditan el cumplimiento de la obligación por parte del arrendatario, pero desecha los pagos de condominio señalando “que se escapaba de este Tribunal analizar si el cumplimiento de esta obligación de pago de condominio, obra a favor del inquilino…" y en tal sentido señala que esta obligación no fue pactada en el contrato; lo cual es un contrasentido.” Que “…la demostración del pago de condominio ha debido ser apreciada por la sentenciadora en su justo contexto y como mínimo tenía valor indiciario, ya que demuestra que el inquilino ante la existencia de un pacto de compraventa entre las partes, asumió el pago de obligaciones que corresponden exclusivamente al propietario; siendo además, que para poder llevar a cabo la venta del inmueble resulta imprescindible la solvencia de las obligaciones condominales, pues bien, esto no lo entendió la juzgadora quien se limitó simplemente a desechar la prueba mediante el uso de expresiones vacías de contenido tales como la que transcribe: “se escapa de este Tribunal analizar si el cumplimiento de esta obligación de pago de condominio, obra a favor del inquilino”. Que en relación a la inspección judicial arguyen “…la sentencia recurrida la desecha por considerar que los hechos y circunstancias que la motivaron no son materia de controversia en la litis; siendo que esta prueba acredita que subsisten las condiciones que dieron lugar a la preferencia ofertiva que si es un aspecto planteado en este juicio...”. Que “…en la parte del fallo titulada como "DEL CONFLICTO DE FONDO", la sentenciadora señaló la existencia de una "confesión espontánea" por parte de la demandante y en relación al señalamiento de la ausencia de datos para comunicar la aceptación de la oferta, lo que a criterio del Tribunal lo lleva a considerar que el inquilino no practicó la notificación a la arrendadora; siendo que no puede haber tal confesión por no existir animus confitendi.” Que “…en relación a lo señalado, procede esta representación a señalar varios aspectos del fallo que consideramos no están ajustados a derecho y terminan la ineficacia de la sentencia dictada…”. Que “…la decisión recurrida toma en consideración lo dispuestoen el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario “toda vez que según el criterio de la parte demandante, de allí nace su pretendido derecho de adquirir el inmueble …”, lo cual, a todas luces es una interpretación sesgada de lo plateado en la demanda. En tal efecto, tal y como se indica en el libelo, particularmente en el Capítulo ll, la presente demanda se funda en el derecho a la vivienda previsto en el artículo 82 de la Constitucio0n de la República Bolivariana de Venezuela y en la interpretación progresiva de tal norma, habiéndose señalado que el arrendatario tiene el derecho de adquirir el inmueble y el cual no ha de limitarse a la mera voluntad de la arrendadora, debiendo procurarse la materialización de ese derecho de adquisición de vivienda; pues bien, ese argumento de derecho y fundado como se ha dicho en la Carta Fundamental ni siquiera fue examinado, siendo que la recurrida se limito a analizar la legislación especial de la materia…”. Que “…el juez debe ser racional, es decir, actuar conforme a principios y reglas, pero al mismo tiempo debe ser razonable, esto es ubicarse en un plano contextual más amplio, en el que tengan cabida consideraciones de orden valorativo como los que consagra la Carta Fundamental…” Que “…la juzgadora no aplica en su decisión los criterios de razonabilidad que señala la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, criterios que tienen que ver con la adquisición de un inmueble que se encuentra ocupado como vivienda por un grupo familiar y sobre el cual el propietario ha manifestado su intención en varias oportunidades de venderlo, tratándose además de que el propietario es una persona que ni siquiera reside en el país desde hace varios años…”. Capítulo V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 22 de septiembre de 2016, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ, contra la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, ambos identificados al comienzo de este fallo. Para decidir se observa: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en su condición de arrendatario, y para ello, debe cumplir éste último con ciertas condiciones, tales como: tener tal condición de arrendatario por más de dos años, encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario. Así pues, el arrendatario posee el derecho a que el arrendador propietario le ofrezca en preferencia el inmueble que ocupa, siempre que cumpla con los requisitos anteriormente mencionados, los cuales se desprenden del contenido del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ley especial vigente para el momento en que se practicó la notificación consignada por la parte actora, que prevé: Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” Cónsono con lo anterior, se tiene que el derecho a la preferencia ofertiva nace como consecuencia de la intención del propietario en vender el inmueble, de tal modo que, si el propietario no tiene o no manifiesta su interés en vender el inmueble dado en arrendamiento, tal derecho de preferencia ofertiva no puede pretenderse o imponerse a aquél. En este sentido, y en relación a la oferta de venta, dispone el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que sigue: Artículo 44.- “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único.- El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.” De la anterior disposición normativa se desprende que, el propietario deberá manifestar su intención de vender el inmueble por medio de documento auténtico, y el arrendatario deberá a su vez, manifestar su aceptación o rechazo a dicha oferta, y en este sentido, se observa que en el caso de autos, el ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ, pretende el cumplimiento de la oferta de venta que le hiciera la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, por medio de la notificación practicada por la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 06 de marzo de 2010, documental ésta que se valoró precedentemente, por cuanto la misma constituye un documento público conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por un funcionario y con las solemnidades establecidas para este tipo de documentos, capaz de otorgarle fe pública y por cuanto el mismo no fue tachado de falso en la oportunidad correspondiente, este sentenciador le atribuye el valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 eiusdem, evidenciándose que si existe una manifestación por parte de la propietaria para venderle al actor el inmueble, lo cual se concatena con los correos electrónicos cursantes en autos, los cuales fueron valorados de conformidad con el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en consonancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados por la contraparte. Así se decide. Así pues, con el acervo probatorio traído a los autos por la parte actora, quedó demostrada la voluntad de la propietaria de vender el inmueble dado en arrendamiento, así como la condición de arrendatario del actor por más de dos años, su solvencia respecto al pago de los cánones de arrendamiento, y aunado a ello, se evidencia su interés en satisfacer las aspiraciones del propietario, todo lo cual da lugar al derecho establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando este sentenciador que si bien debe el arrendatario dar respuesta a tal ofrecimiento dentro del lapso de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, tal y como lo establece el artículo 44 eiusdem, nótese que la notificación efectuada adolece de las condiciones y modalidades de la negociación que establecen dicha norma por lo que mal podría exigírsele al ofertado tal lapso perentorio, pues ello, constituiría un desequilibrio negocial que modo alguno puede consentir quien juzga, en consecuencia, debe indefectiblemente quien aquí decide concluir que la pretensión de cumplimiento de la oferta de venta debe prosperar en derecho. Así se decide. En relación al petitorio de la parte actora referente a “…que el precio de venta se determine conforme a los parámetros establecidos en el artículo 73 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; que tal precio sea cancelado en el término de un año; y bajo la consideración de un descuento equivalente al diez por ciento (10%) del precio determinado”, este sentenciador observa que la venta deberá efectuarse bajo las condiciones y modalidades de la negociación que fuera notificada por la propietaria del inmueble, por lo que se desestima lo solicitado por el actor en cuanto a este particular. Así se decide. En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, debe indefectiblemente quien aquí decide declarar con lugar el recurso de apelación ejercido revocándose el fallo recurrido, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Capítulo VI DECISIÓN Por las razones de hecho y de Derecho anteriormente, expuestas, éste Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Primero: CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la Abogada Sandra Verónica Tirado Chacón, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 127.767, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.309.660, contra la sentencia dictada el 22 de septiembre de 2016, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda REVOCADA. Segundo: PARCIALEMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 8.309.660, contra la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-16.879.576. Tercero: SE ORDENA a la parte demandada dar cumplimiento al contrato, cuyo objeto lo constituye el inmueble constituido por un apartamento identificado como Pent House N° 3 (PH-B3) el cual forma parte del Edificio “B” del Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes, situado en la Avenida Principal de las Fuentes, Urbanización El Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y demás especificaciones constan en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 05 de febrero de 1986, bajo el No. 9, Folio 44, Tomo 13, Protocolo Primero, o en su defecto, la presente sentencia servirá de título de propiedad de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo el pago de la suma acordada en el contrato de oferta, esto es, un millón quinientos mil bolívares ( Bs. 1.500.000,oo) para aquel entonces, cuyo monto deberá ser indexado desde el 06 de marzo de 2010, fecha en que se práctico la notificación, hasta que quede firme la presente decisión. Cuarto: SE FIJA el tercer (3er) día de despacho siguiente al recibo del expediente en el Tribunal de Instancia, a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), a fin de que tenga lugar la designación de un experto para la práctica de la experticia, quien deberá ceñirse a los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, y en su defecto, a los criterios establecidos en la sentencia No. 517 del 08 de noviembre de 2018, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: NIEVES DEL SOCORRO PÉREZ DE AGUDO. Quinto: IMPROCEDENTE lo peticionado por el actor referente a “…que el precio de venta se determine conforme a los parámetros establecidos en el artículo 73 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; que tal precio sea cancelado en el término de un año; y bajo la consideración de un descuento equivalente al diez por ciento (10%) del precio determinado”, Sexto: Dada la naturaleza de la presente decisión y al no haberse trabado la litis, no hay expresa condenatoria en costas. Séptimo: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de la oportunidad legal para hacerlo, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código Adjetivo y el particular décimo de la resolución No. 05-2020 del 05 de octubre de 2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Octavo: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la presente decisión. PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al primer (1°) día del mes de junio de 2022. Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación. El Juez Superior Raúl Alejandro Colombani La Secretaria Vanessa Pedauga En esta misma fecha siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.) se registró y publicó la anterior sentencia. La Secretaria Vanessa Pedauga RAC/vp* Asunto: AP71-R-2016-001113.