TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de junio de 2022
211º y 163º

EXPEDIENTE: AP31-F-V-2022-000021 (AN3B-V-2022-003)

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., inicialmente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 08 de noviembre de 1988, anotada bajo el No. 49, tomo 37-A-Pro., y posteriormente reconstruida ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 21 de diciembre de 2007, bajo el No. 9, Tomo 1714A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, LEONARDO ALCOSER y PEDRO NIETO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 12.710, 119.059,117.113y 122.774 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 29 de marzo de 2007, anotado bajo el No. 50, Tomo A-8.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE YOVANNY ROJAS LACRUZ y JOSE YOVANNY ROJAS MOLINA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 58.046 y 187.456 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

ANTECEDENTES

Se inicia el presente procedimiento en fecha 26 de enero de 2022, por libelo de demanda remitido a través del correo (municipioloscortijos.ccs.civil@gmail.com correspondiente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, presentado por los abogados ANTONIO BRANDO y MARIO BRANDO, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., a través de la cual demandan a la Sociedad Mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole conocer de la causa a este Tribunal, previa distribución de Ley.
Alegó la parte actora en su escrito libelar:
Que es legítima propietaria de un bien inmueble constituido por una (1) oficina administrativa, con un área de quinientos veintiséis metros cuadrados (526Mts2), aproximadamente, identificada con la letra PB-A, ubicada en la Planta Baja (PB), del Edificio denominado “Oficentro Colinas” situado en la tercera sección de la Urbanización Bello Monte, Distrito Sucre del Estado Miranda.
Que forma parte del inmueble arrendado el estacionamiento ubicado justo frente de la oficina PB-A, con capacidad para seis (06) vehículos con una superficie de ciento treinta y seis metros cuadrados (136Mts2) aproximadamente.
Que el inmueble en cuestión le pertenece según documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2013, bajo el No. 2013.1770, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 241.13.16.1.14225 y correspondiente al libro de folio real del año 2013.
Que el inmueble fue dado en arrendamiento a la demandada, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 06 de abril de 2016, anotado bajo el No. 26, Tomo 26.
Que por estipulación expresa de la Cláusula Segunda del contrato, el mismo tendría una duración de un (01) año contado desde el 06 de abril de 2016, hasta el 05 de abril de 2017, prorrogable en forma automática por periodos de un (1) año, a menos que una de las partes contratantes manifestare a la otra, por escrito, su deseo de no prorrogar el contrato con por los menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo establecido en dicha cláusula o de cualquiera de sus prórrogas.
Que en fecha 26 de febrero de 2019, a través de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, notificó a la demandada de su deseo de no prorrogar el contrato a partir de la fecha de la expiración natural de su última prórroga, es decir, el 5 de abril de 2019.
Que por cuanto la duración de la relación arrendaticia que vinculó a las partes fue mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, conforme al literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondió a la demandada un lapso de un (01) año de prórroga legal, el cual disfrutó y se computó a partir del 06 de abril de 2019, hasta el 05 de abril de 2020.
Que la demandada no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble para la fecha de vencimiento de la prórroga legal, que fue el 05 de abril de 2020, ocupándolo de manera ilegal.
Que desde el vencimiento de la prórroga legal, la demandada se ha negado a dar cumplimiento a su obligación de entrega del inmueble.
Que la demandada pretende condicionar el cumplimiento de su obligación al pago de indemnizaciones que no le corresponden.
Que han sido múltiples los requerimientos que extrajudicialmente han hecho para que la demandada le devuelva inmueble por ella ocupado ilegalmente.
Que el incumplimiento por parte de la demandada de entregar el inmueble en la oportunidad legal correspondiente, le otorga el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato antes identificado, y la consecuente entrega material del inmueble de su propiedad, libre de bienes y personas.
Por auto de fecha 02 de febrero de 2022, el Tribunal dictó auto mediante el cual se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines de dar contestación a la demanda.

Cumplidas las cargas inherentes a la citación por parte de la demandante, en fecha 30 de marzo de 2022, el ciudadano Alguacil de este Circuito Judicial dejó constancia de su imposibilidad de citar a la parte demandada por lo que consignó compulsa de citación sin firmar.
En fecha 29 de abril de 2022, mediante nota de secretaria se dejó constancia que se recibió correo electrónico por parte del abogado JOSE YOVANNY ROJAS LA CRUZ, contentivo de escrito y adjunto documento poder que acredita su representación.
Mediante nota de secretaria de fecha 03 de mayo de 2022, se dejó constancia de haberse recibido vía correo electrónico escrito de reconvención y contestación a la demanda presentada por el abogado JOSE YOVANNY ROJAS LA CRUZ. El cual fue consignado en físico por el referido abogado por ante la taquilla de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial en fecha 09 de mayo de 2022.
Alegó la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda:
Como punto previo, alegó la tácita reconducción del contrato, por tanto, el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se convirtió en contrato a tiempo indeterminado, y, en consecuencia, a su decir, no procede la demanda autónoma de desalojo fundamentada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señaló que, debe el Tribunal dilucidar el contrato para establecer los procedimientos más idóneos para la consecución del juicio, vale decir, definir entre la aplicación entre la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la Ley de Arrendamiento Comercial.
Indicó que no procede el desalojo, y por tanto, no era esta la acción y/o procedimiento más idóneo pues el contrato de arrendamiento esta reconducido tácitamente, lo que lo convierte en contrato a tiempo indeterminado, por cuanto ha transcurrido más de diecinueve (19) meses desde que terminó la prórroga legal.
Adujo que en principio el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se hizo a tiempo determinado, luego el arrendador mediante notificación formar que hizo a través de Notaría el 17 de febrero de 2019, que debía desocupar y por lo tanto se abría el lapso de prórroga legal, el cual venció el 05 de abril de 2020.
Alegó que la relación arrendaticia se mantuvo normal, acordaron nuevos cánones de arrendamiento, le notificaron normas sobre la pandemia, en definitiva, no le volvieron a solicitar la desocupación de inmueble. Que no fue sino hasta el mes de septiembre de 2021, donde hicieron un reclamo vía e-mail de un hurto sufrido, donde la arrendadora se recordó de la desocupación para no responder de los daños y perjuicios del hurto cometido en el inmueble.
Manifestó que este procedimiento debe llevarse por las prescripciones dela Ley de Arrendamiento Comercial, y no por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud que, según su dicho, el objeto del arrendamiento es comercial, ya que el objeto principal y dominante de la empresa es colocar sus productos en el mercado como en efecto lo ha hecho, la venta de insumos y bienes de seguridad industrial. Que la intención no fue solo de arrendar como oficina administrativa el local, ya que la empresa tiene fines netamente comerciales.
Se opuso a la medida de secuestro solicitada por la demandante en el escrito de demanda, ya que al tener que regir la Ley de arrendamiento Comercial, se debió agotar la vía administrativa, lo que, según su decir, también acarrea que la demanda sucumba a la inadmisión.
Reconoció el contrato de arrendamiento mencionado por la demandante.
Rechazó la forma de la redacción del contrato donde establece que es para oficinas administrativas, según su dicho, su función es comercial.
Manifestó estar de acuerdo con la afirmación de la propiedad que ostenta la demandante sobre el inmueble.
Instó al Tribunal a determinar el procedimiento que debe seguir el juicio.
Alegó que la prórroga participada fue revocada al convenir y novar el contrato cuando establecieron nuevos cánones de arrendamiento. Que durante los años 2019, 2020 y 2021, se discutió y acordó nuevo canon de arrendamiento.
En fecha 09 de mayo de 2022, se recibió vía correo electrónico diligencia de la parte de la actora mediante al cual impugnó y desconoció los instrumentos consignados por la parte demandada junto a su escrito de reconvención y contestación a la demanda. Dicha diligencia fue remitida a la parte demandada vía correo electrónico en fecha 10 de mayo de 2022, como consta de nota de Secretaría de esa misma fecha.
En fecha 10 de mayo de 2022, fue emitida sentencia interlocutoria mediante al cual fue declarada inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada. Oportunidad en la cual fueron valorados, apreciados y analizados todos y cada uno de los alegatos esgrimidos
respecto a la reconvención, por lo cual resulta inoficioso reproducirlos en la presente decisión.
En fecha 20 de mayo de 2022, mediante nota de Secretaría se dejó constancia del cumplimiento de la formalidad de notificación de las partes de la sentencia interlocutoria de fecha 10 de mayo de 2022.
Abierto el juicio a pruebas, en fecha 02 de junio de 2022, se recibió vía correo electrónico escrito de promoción de pruebas de la parte demandada. Dicho escrito fue remitido vía correo electrónico a la parte actora en esa misma fecha según consta en nota de secretaria.
Establecida la cita para que la parte demandada consignara a los autos su escrito de promoción de pruebas, ésta no compareció ante la sede de este Tribunal.
En fecha 07 de junio de 2022, se recibió vía correo electrónico escrito de promoción de pruebas, impugnación y desconocimiento de la parta actora, el cual fue remitido bajo esa misma modalidad a la parte demandada en esa misma fecha. El físico de dicho escrito fue consignado por la parte actora a los autos en fecha 08 de junio de 2022.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, mediante nota de secretaria de fecha 08 de junio de 2022, se dejó constancia el apoderado judicial de la parte demandada remitió en fecha 02 de junio de 2022 correo electrónico contentivo de escrito de promoción de pruebas y anexos, siéndole asignada cita para su consignación en físico por ante la sede del Tribunal en fecha 03 de junio de 2022, y siendo que el referido apoderado judicial no compareció a realizar dicha consignación, el Tribunal procedió a la impresión de los referidos correos a los fines que los mismos consten en autos.
Mediante correo electrónico de fecha 09 de junio de 2022, la representación judicial de la parte demandada remitió vía correo electrónico escrito de alegatos insistiendo además en las copias producidas con el escrito de promoción de pruebas. Es el caso que la representación judicial de la parte demandada no asistió a la cita asignada para la consignación en físico del referido escrito.
Estando en la oportunidad procesal para emitir sentencia de mérito en el presente asunto, este Tribunal pasa a hacerlo previo análisis al material probatorio cursante a los autos:
De las pruebas promovidas por la parte actora:
Copia simple de poder autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha catorce (14) de noviembre de 2008, anotado bajo el No. 07, Tomo 274, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 150, 151 y 154eiusdem, la tiene como fidedigna de cuyo documento de verifica la representación judicial de la parte actora. Así se decide.
Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2013, bajo el No. 2013.1770, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 241.13.16.1.14225 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna de cuyo documento de verifica la propiedad que ostenta la accionante sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda. Aunado a ello, dicha cualidad fue un hecho expresamente reconocido por la demandada en su escrito de contestación a la demanda. Así se decide.
Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 06 de abril de 2016, anotado bajo el No. 26, Tomo 26, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, quedando acreditadocon el mismo la existencia y condiciones de la relación contractual arrendaticia que se pretende ejecutar, así como las distintas y recíprocas obligaciones asumidas por los contratantes. Así se decide.
Notificación practicada en fecha 26 de febrero de 2019, por el Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de ésta que la parte demandada fue oportunamente informada de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, así como el inicio de la respectiva prorroga legal. Aunado a ello, la práctica y eficacia de dicha notificación, fue un hecho expresamente reconocido por la demandada en su escrito de contestación a la demanda Así se decide.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
Copia de poder autenticado ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Mérida, de fecha 31/05/2013, bajo el No. 01, Tomo 68, y protocolizado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 10 de julio de 2014, bajo el No. 1, Tomo 151-A RM1MERIDA, cuyo original fue presentado ante la Secretaría de este Despacho AD EFECTUM VIDENDI, el cual, si bien fue objeto de impugnación en tiempo hábil para ello por parte del antagonista del promovente, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con los artículos 150, 151 y 154 Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, por haber sido presentado
su original a fin de su certificación ante la Secretaría de este Tribunal. De esta documental se verifica la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
Copias simples de los siguientes documentos: Registro Mercantil de la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA); Cédula de identidad y Registros de Información Fiscal (Rif). Contra dichas copias simples la parte actora ejerció en tiempo hábil, conforme a las premisas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnación, sin que la promovente cumpliera con las cargas que dicha impugnación le impone conforme a la mencionada norma procesal, razón por la cual deben ser desechadas del proceso. Así se decide.
Documento identificado por la demandada como “E”, y descrito como “descripción y avalúo”. Contra dicho documento la parte actora ejerció en tiempo hábil, conforme a las premisas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnación, así como desconocimiento, sin que se presentara su original o copia certificada. Aunado a ello, dicha documental fue promovida en autos a los fines de la reconvención propuesta, la cual fue declarada inadmisible. Ahora bien, como quiera de la revisión a dicho instrumento se observa que el mismo no cuenta con autoría alguna, fue impugnado en tiempo hábil y no versa sobre los hechos de mérito del presente asunto, debe ser desechado del proceso. Así se decide.
Fotografías de pantalla enumeradas por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas como “1”, “2”, “3”, “4”, “5” y “6”, las cuales, si bien no fueron consignadas en físico ante la sede de este Tribunal, pese de haberle sido establecida a la parte promovente oportunidad para ello, esta Sentenciadora está llamada a valorarlas. Contra dichos instrumentos la parte actora ejerció en tiempo hábil, conforme a las premisas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnación y desconocimiento, sin que la promovente ejecutara alguna actividad destinada a acreditar la autenticidad de los mismos. Por ello, de conformidad con la mencionada norma procesal, en concordancia con el artículo 4 de la Ley Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes se Datos y Firmas Electrónicas, este Tribunal las desecha de la litis. Así se decide.
Formatos impresos de recibos de transferencias electrónicas, identificados por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas como “7”, los cuales, si bien no fueron consignadas en físico ante la sede de este Tribunal, pese de haberle sido establecida a la parte promovente oportunidad para ello, esta Sentenciadora está llamada a valorarlos. Contra dichos instrumentos la parte actora ejerció en tiempo hábil, conforme a las premisas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnación y desconocimiento, sin que la
promovente ejecutara alguna actividad destinada a acreditar la autenticidad de los mismos. Por ello, de conformidad con la mencionada norma procesal, en concordancia con el artículo 4 de la Ley Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes se Datos y Firmas Electrónicas, este Tribunal los desecha de la litis. Así se decide.

Como punto previo al mérito, debe este Tribunal dilucidar el cuestionamiento formulado por la parte demandada al procedimiento a través del cual se dilucida el presente juicio, toda vez que, a su decir, el uso dado al inmueble objeto de la relación arrendaticia es de carácter comercial, no de oficina como lo establece el contrato de arrendamiento. Así como también, verificar la procedencia o no de la tácita reconducción del contrato, por haber, según el dicho de la demandada, continuado ocupando el inmueble arrendado con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal bajo el consentimiento de la arrendadora por haberle recibido y facturado el pago de los cánones arrendamientos posteriores.
De la ley y procedimiento aplicable al caso bajo estudio:
A este respecto, es preciso citar las cláusulas primera y quinta del contrato de arrendamiento que cursas a los autos, y que fue expresamente reconocido por las partes litigantes:
“PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO.
LA ARRENDADORA da en calidad de arrendamiento y LA ARRENDATARIA toma en tal concepto, una (1) oficina administrativa…”.
“QUINTA: USO DEL INMUEBLE.
LA ARRENDATARIA se obliga a utilizar EL INMEUBLE única y exclusivamente para el establecimiento de una oficina administrativa. Cualquier cambio de destino en la utilización de EL INMUEBLE que no haya sido autorizado por escrito por LA ARRENDADORA dará derecho a esta última a solicitar la resolución inmediata del este contrato…”. Subrayado del Tribunal.
De las cláusulas contractuales antes descritas, se deduce que la voluntad de los contratantes fue el arrendamiento del inmueble para ser utilizado como oficina administrativa, al punto que establecieron una penalidad en caso de algún cambio de destino del inmueble que no fuese autorizado por escrito por la arrendadora. Así se establece.
Por su parte, la demandada no aportó a los autos probanza alguna de la cual pudiera demostrarse el cambio de uso o destino del inmueble arrendado, la autorización de la arrendadora-demandante de dicha modificación, y/o que en el inmueble se desempeñara alguna actividad comercial, distinta al uso de oficina administrativa previsto en el contrato que rige la relación arrendaticia, para ser considerado un inmueble destinado al uso comercial, tal y como lo establece el Decreto con rango, valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.
Como quiera que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimento se pretende, por voluntad expresa de las partes fue destinado a uso de oficina administrativa, sin que conste en autos probanza alguna de la cual pudiera ser verificado uso distinto al expresamente establecido por las partes, es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1.999, la que rige la relación arrendaticia aquí debatida; y en consecuencia, es el procedimiento en ella contenido el que debe y ha sido aplicado en el presente asunto. Así se decide.
De la tácita reconducción del contrato:
Ante este alegato, resulta pertinente citar la cláusula del contrato referida a su duración:
“SEGUNDA: DURACIÓN DEL CONTRATO.
La duración del presente Contrato de Arrendamiento será de un (01) año contado desde el cuatro de abril de 2016, hasta el cinco de abril de 2017, prorrogable en forma automática por períodos de un (1) año, a menos que una de las partes contratantes manifestare a la ora, ´pro escrito, su deseo de no prorrogar el contrato con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo establecido enla presente cláusula o de cualquiera de sus prórrogas.
…Una vez finalizada la prórroga legal no serán válidos los pagos de cánones de arrendamiento realzados por “LA ARRENDATARIA” a menos que ello sea autorizado por escrito por “LA ARRENDADORA” por lo que de realizarse algún depósito luego del lapso antes señalado, sin la aprobación escrita antes referida, bajo ningún concepto podrá interpretarse que ha operado la tácita reconducción…”.
La cláusula parcialmente transcrita, entraña la voluntad de las partes de establecer y mantener una relación arrendaticia a término fijo, sometiendo su terminación a la notificación de no prórroga que hiciera una de las partes a la otra. Estipula además la invalidez de pago de cánones con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal.
Como quedó establecido con anterioridad en presente fallo, la eficacia de la notificación de no prórroga del contrato realizada por la arrendadora a la arrendataria, fue un hecho expresamente aceptado por las partes. Es decir, la arrendataria fue válidamente informada de la intención de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia, y, por consiguiente, del inicio y vencimiento de la prórroga legal, oportunidad a partir de la cual nació en cabeza de la arrendataria la obligación de entregar a la arrendadora el inmueble por ella ocupado.
No obstante, la demandada excusa el cumplimiento de la mencionada obligación en el hecho que, según su decir, no le fue solicitada nuevamente la entrega y siguió pagando los cánones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal.
Como señala la demandante en el libelo de demanda, y así consta del contrato de arrendamiento, éste tendría una duración de un (01) año contado desde el 06 de abril de
2016, hasta el 05 de abril de 2017, prorrogable en forma automática por periodos de un (1) año, a menos que una de las partes contratantes manifestare a la otra, por escrito, su deseo de no prorrogar el contrato.
El contrato sufrió sucesivas prórrogas, hasta que en fecha 26 de febrero de 2019, la arrendataria fue debidamente notificada del deseo de la arrendadora de no prorrogar el contrato a partir de la fecha de la expiración de la última prórroga, el 5 de abril de 2019.
Ciertamente, la relación arrendaticia que vinculó a las partes fue mayor a un (1) año, pero menor de cinco (5) años, por lo que conforme al literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria tuvo un lapso de un (01) año de prórroga legal, el cual transcurrió desde el 06 de abril de 2019, hasta el 05 de abril de 2020. Como así expresamente lo reconoció la demandada en su escrito de contestación.
En este sentido, mal puede la arrendataria-demandada pretender imponer a la arrendadora-demandante la ejecución de un nuevo aviso o requerimiento de entrega del inmueble cuando por su propio dicho fue debidamente participada del vencimiento de la relación contractual arrendaticia, y del inicio y vencimiento de la prórroga legal, oportunidad a partir de la cual, legal y contractualmente nace la obligación de entregar a la arrendadora el inmueble por ella ocupado. Asíse establece.
En cuanto al pago de cánones de arrendamiento de los meses posteriores al vencimiento de la prórroga legal, pese a existir prohibición expresa de ello en el contrato, la demandada no aportó a los autos prueba alguna que demostrara que la arrendadora-demandante le haya recibido pago alguno de canon de arrendamiento de los meses siguientes al vencimiento de la prórroga legal. Así se establece.
Establecido lo anterior, en vista a que no existe en autos elemento probatorio alguno del cual pudiera inferirse el consentimiento (expreso o tácito) de las partes en continuar con la relación arrendaticia con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal a la que tuvo derecho la demandada, resulta forzoso para quien suscribe determinar que en la convención locativa arrendaticia hoy accionada no se configura la tácita reconducción alegada por la demandada, toda vez que la misma expiró en fecha 5 de abril de 2019, y su prórroga legal, el 05 de abril de 2020. Así se decide.
Decidido los puntos previos alegados por la demandada, procede este Tribunal a emitir pronunciamiento de fondo, en los siguientes términos:
Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora acreditó en autos la propiedad que ostenta sobre el inmueble constituido por una (1) oficina administrativa, con un área de quinientos veintiséis metros cuadrados (526Mts2), aproximadamente, identificada con la letra PB-A, ubicada en la Planta Baja (PB), del Edificio denominado “Oficentro Colinas” situado en la tercera sección de la Urbanización Bello Monte, Distrito Sucre del Estado Miranda; la relación arrendaticia que pretende ejecutar, cuyo objeto es el mencionado inmueble; la naturaleza de término fijo de
dicha relación arrendaticia; su voluntad de no renovar el contrato a partir del fecha 5 de abril de 2019; el inicio y vencimiento de la prórroga legal, a saber, el 05 de abril de 2020, la cual fue debidamente notificado a la arrendataria, hoy demandada. Así establece.
Por su parte, la demandada no aportó medio probatorio alguno del cual pudiera determinarse la veracidad de sus alegatos. Se desprende de las actas procesales que conforman el expediente que, ante la impugnación y desconocimiento formulado por la parte actora a los instrumentos promovidos en copias simples, fotos y formatos digitales e impresos, pese de haber insistido en los mismos, no fue diligente en promover cualquier otro medio probático no prohibido expresamente por la Ley que pudiera considerar conducente a los fines de la demostración de sus dichos. Así se decide.
En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen.
Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez
con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
El contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también la entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación de la arrendataria de devolver el inmueble al arrendador al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prórroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos que, la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al término de la prórroga legal de un año a la cual tuvo derecho, es decir, el 05 de abril de 2020, por tener la relación arrendaticia que vincula a las partes una duración de mayor a un año pero menor a cinco, obligación ésta que la parte demandada excusa su cumplimiento, en razón que, según su dicho, no fue exigida la entrega del inmueble y continuó pagando los cánones de arrendamiento posteriores a dicha fecha; sin embargo, la demandada no demostró la veracidad de sus dichos, quedando en evidencia durante el devenir del proceso su pasividad ante la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; circunstancias por las cuales esta Juzgadora concluye, que de conformidad con lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242, 243 y 890 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL incoara la Sociedad Mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., contra la Sociedad Mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), ambos plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena a la demandada a entregar a la actora el inmueble constituido una (1) oficina administrativa, con un área de quinientos veintiséis metros cuadrados (526Mts2), aproximadamente, identificada con la letra PB-A, ubicada en la Planta Baja (PB), del edificio denominado “Oficentro Colinas” situado en la tercera sección de la urbanización Bello Monte, Distrito Sucre del Estado Miranda, y el estacionamiento ubicado justo frente dicha oficina, con capacidad para seis (06) vehículos con una superficie de ciento treinta y seis
metros cuadrados (136Mts2) aproximadamente, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió al inicio de la relación contractual.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 14 días del mes de junio de 2022. 211º y 163º
LA JUEZ,

ANDREINA MEJIAS DIAZ
LA SECRETARIA,

MARIA CAROLINA PIÑANGO
En la misma fecha anterior, siendo la 1:33 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARIA CAROLINA PIÑANGO

EXPEDIENTE: AP31-F-V-2022-000021 (AN3B-V-2022-003)