TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 22 de Marzo de 2022
211° y 162°
Expediente Nº: 1063
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado CARLOS ALBERTO TAYLHARDAT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.971.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil BAYER S.A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS AUGUSTO AZUAJE GOMEZ, LUIS DANIEL LEON DELGADO, TEYLU MARGARITA SEPULVEDA CHIRINOS, FERNANDO DELGADO, ANTHONY MUÑOZ PONCE y CARLOS CARIELES BOLET, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 119.056, 142.752, 139.374, 235.150, 296.960 y 306.983, respectivamente.
MOTIVO: DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).
SENTENCIA
I
EVENTOS PROCESALES
Se reciben las presentes actuaciones con motivo de los recursos de apelación interpuestos en fechas 08.07.2016 y 12.07.2016, ejercidos por los abogados DOMINGO ARAQUE TOLEDO y MARIANGEL OSORIO SULBARAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 247.136 y 251.672, respectivamente, ambos actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada Sociedad Mercantil BAYER S.A., contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 30.06.2016 en el expediente N° 7898, con motivo del juicio por DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A.
En fecha 30.04.2015, la parte accionante interpone demanda contra la Sociedad Mercantil BAYER S.A., por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en los términos siguientes:
DEL CONTENIDO DE LA PRETENSIÓN
Cito
“(…) CAPITULO I
DE LOS HECHOS
En fecha 11 de Agosto de 2014, nuestra representada firmo un contrato de arrendamiento con la empresa BAYER S.A., sociedad originalmente inscrita ante el Juzgado de Primera instancia en lo Mercantil del Distrito Federal el 08 de Agosto de 1950, bajo el No. 836, Tomo 3D, posteriormente modificado sus Estatutos Sociales en diversas oportunidades, cuya última refundición se evidencia según acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 26 de septiembre de 2011, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital en fecha 27 de octubre 2011, bajo el No. 43, Tomo 224-A, siendo la última modificación de sus estatutos sociales la asentada en fecha 17 de mayo de 2012, ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial Distrito Capital, bajo el No. 42, Tomo 85-A. por el mencionado contrato nuestro mandante adquiría el carácter de ARRENDADOR y BAYER S.A. el carácter de ARRENDATARIO. Nuestro mandante dio en arrendamiento a el ARRENDATARIO un inmueble, constituido por un ÁREA INDUSTRIAL, que comprende un (01) GALPÓN INDUSTRIAL, de MIL TRESCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (1.310 mts2), área de carga y descarga de contenedores, montacargas de 26 Mts.2, un área de BOMBONA DE GAS INDUSTRIAL de 25 Mts, lo cual de un área total aproximada de MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UNO METROS CUADRADOS (1361 mts2), distinguida la misma con el No. Cuatro (04); el galpón industrial tienen tres (03) salas de baños y dos salas de oficina, así como Mezzanina para ser usada solo como DEPOSITO, el área ya mencionada de carga y descarga está ubicada en la av. A No. D-2 de la zona industrial San Vicente II, Municipio Girardot, ciudad de Maracay, estado Aragua. En la CLAUSULA TERCERA se manifestó lo siguiente: ”este contrato tendrá una duración de un (01) año y entra en vigencia desde el 01 de febrero de 2014 hasta el 31 de enero de 2015. Podrá elaborarse un nuevo contrato siempre que previo al termino del presente lo solicite EL INQUILINO con noventa (90) días de anticipación, y haya sido fiel cumplidor de todas y cada una de las notificaciones establecidas en la parte final de la cláusula DECIMA OCTAVA de este contrato. En caso de no llegar a un acuerdo expreso en forma escrita y suscrito por ambas partes referente a un nuevo canon de arrendamiento, se entenderá que opera el vencimiento del plazo original, y en consecuencia, el presente contrato se extinguirá y EL INQUILINO deberá entregar a la arrendadora el inmueble arrendado, completamente desocupado bienes, personas y en las debidas condiciones físicas del inmueble previstas en este contrato, incluyendo todas las solvencias originales a la fecha de la entrega demostrativa del pago de todos los servicios públicos y privados que EL INQUILINO está obligado y posteriormente comprometiéndose las partes a elaborar el ACTA DE INSPECCIÓN y posteriormente el ACTA DE FINIQUITO correspondiente a la terminación o para la fecha en que se lo solicite LA ARRENDADORA a EL INQUILINO, inclusive previamente. En caso de prorroga en la vigencia del contrato el nuevo canon de arrendamiento será aquel que resulte de los ajustes previstos en la cláusula segunda para el nuevo termino y cualquiera de las prórrogas. Igualmente, la renovación convencional dependerá de la venta del inmueble que LA ARRENDADORA desee llevar a cabo y del nuevo propietario, que haga adquirido el inmueble. en caso de resolución del contrato por cualquiera de las causas indicadas en la cláusula DECIMA QUINTA y/o así fuera declarado por sentencia firme, EL INQUILINO pagara como cláusula de compensación por los daños y perjuicios así como por cualquiera de las causales de resolución del contrato previstas en la CLAUSULA DECIMA SEXTA, sin que LA ARRENDADORA tuviere que probarlo, la cantidad de diez mil bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 10.000,oo) por cada día contados según el caso, desde el día siguiente a la fecha de terminación, o desde el día siguiente a la fecha en que LA ARRENDADORA solicite la resolución del contrato por cumplimiento y hasta el día de la entrega de EL INMUEBLE en las condiciones estipuladas. En caso de que EL INQUILINO no desocupare EL INMUEBLE arrendado alegando cualquier razón o el derecho de preferencia y este fuere declarado sin lugar, se aplicara la Cláusula de compensación antes convenida por las partes, calculadas a partir del día siguiente del vencimiento del contrato ya hasta el día que se produzca la entrega de EL INMUEBLE en las condiciones físicas convenidas, y así lo acepta EL INQUILINO. Igual compensación se acuerda si en los 30 días anteriores a la entrega del inmueble, por cualquier causa EL INQUILINO no reacondiciona físicamente toda el área industrial No. 04 en la oportunidad y plazo que establece la cláusula vigésima quinta.”
En la PPCLAUSULA SÉPTIMA se dice “EL INQUILINO declara recibir El inmueble en perfecto estado de frisos, pintura interior y exterior pisos, vidrio instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias, equipos de extinción de incendios y demás construcciones inherentes al mismo, y se compromete conservarlos en buen estado y devolverlos, al finalizar el contrato por cualquier causa, en el mismo buen estado como lo recibe. Todas las reparaciones que tengan un costo inferior a un mes y medio del canon mensual de arrendamiento serán por cuanta del EL INQUILINO, igualmente será por su cuenta la pintura general interna, así como la limpieza total del inmueble, mantenimiento de las cercas de alfajol, de los bienes muebles que se encuentren en él, del banco de transformadores eléctricos que use y de todas las instalaciones sanitarias, eléctricas, contra incendios, salas de baños, oficina santa maría, etc., que deberán ser realizadas OPORTUNAMENTE por EL INQUILINO, por su CUENTA Y COSTO, y en caso de no realizarlas LA ARRENDADORA podrá ejecutarlas y EL MONTO DE LAS MISMAS DEBERÁN SER PAGADAS DE INMEDIATO por EL INQUILINO contra prestación de facturas, Igualmente debe pintar una vez al año EL INMUEBLE de no hacer el mencionado mantenimiento preventivo y reparaciones necesarias lo hará LA ARRENDADORA y EL INQUILINO se obliga a cancelar totalmente los costos de lo especificado en esta cláusula, más un veintiocho por ciento (28%) por la gestión y trabajos hecho por LA ARRENDADORA, de su personal, contratista materialistas y equipos usados. De no cumplir con esta cláusula, EL INQUILINO no tendrá derecho a la renovación del contrato por otro periodo, y así lo aceptan las partes. Serán por cuenta de LA ARRENDADORA o EL PROPIETARIO las reparaciones mayores. Se entienden por reparaciones mayores a los efectos del presente contrato, aquellas provenientes de defectos de construcción o aquellas que requieran la modificación o reparación de las paredes externas del inmueble arrendado, sean fachadas, o frente a las áreas comunes del edificio, las placas del techo y piso, o en todo caso aquellas que excedan un monto equivalente de 1,5 mensualidad del canon de arrendamiento establecido en este contrato. EL INQUILINO previa notificación a LA ARRENDADORA y ante la urgencia de reparación puede proceder en nombre y cuenta de LA ARRENDADORA o EL PROPIETARIO a realizar los trabajos de las reparación mayores que comprometen el uso del inmueble, generando una cuenta por cobrar a LA ARRENDADORA y EL PROPIETARIO que podría ser objeto de compensación con los pagos futuros de los cánones de arrendamiento.”
Asimismo dice: CLAUSULA NOVENA: “EL INQUILINO, no podrá hacer por su cuenta modificaciones, alteraciones, ni mejoras de ningún género en el inmueble sin la autorización expresa, previa y escrita de LA ARRENDADORA, y en los organismos públicos correspondientes. En todo caso, a la terminación del contrato, todas las mejoras quedaran en beneficio de LA ARRENDADORA, sin que EL INQUILINO pueda reclamar indemnización alguna, todas las mejoras inherentes al inmueble deben conservar y entregarse a LA ARRENDADORA lo prefiere, podrá exigir a EL INQUILINO que devuelve a el inmueble en la misma forma y condiciones en que lo recibió, pudiendo efectuar LA ARRENDADORA los trabajos que se requieran, y EL INQUILINO se obliga a pagar las facturas y/o presupuesto correspondiente más un veintiocho por ciento (28%) del valor de la misma. EL INQUILINO en ningún caso podrá modificar las fachadas del inmueble dado en arrendamiento y se obliga a mantenerlas limpias y pintadas anualmente con sus colores originales, los cuales son blanco en el frente, con franjas gris y amarillo. En caso de no conseguir la pintura aquí mencionada LA ARRENDADORA o LA PROPIETARIA, indicara los nuevos colores que sustituirán los antes especificados. Sus laterales estructurales y ventanas de color amarillo, con una pantalla metálica de color azul turqueza de marca AV200 de montana clase A. la pintura de las fachadas deberán ser ejecutadas anualmente por parte de EL INQUILINO con pintura MONTANA de primera calidad AV 2000 Montafix amarillo 620-220 y gris claro 620-630 y Exterior blanco 285-100, quien deberá entregar al finalizar el contrato del inmueble totalmente limpio, pintado y con todas sus instalaciones sanitarias, electicas, bancos de transformadores, drenajes, extintores, mangueras contra incendios, vidrios, ventanales, puertas, cerraduras, salas de baño, oficinas, santa maría, escalera, luminarias, etc. funcionando satisfactoriamente en las condiciones estipuladas en la CLAUSULA SÉPTIMA. El contrato de arrendamiento en marras se firmó por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay del Municipio GIRARDOT DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 11 de agosto de 2014, anotado bajo el No. 48, Tomo N° 312 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual adjunto marcado con la letra “B”.
En fecha 15 de diciembre de 2014, el ciudadano ELIAS TARBAY, quien se presentó como abogado de la sociedad mercantil BAYER S.A., y la ciudadana AINAIRA GODOY, quien se presentó como Ingeniero de BAYER S.A (que no presento su respectivo carnet de Colegio de Ingenieros); así como el personal técnico del arrendador, ciudadanos: EDGAR ZAMBRANO DUNO, quien maestro de obra de la empresa y el ciudadano VICTOR HOVANNES MARDIROUSIAN, quien es jefe de mantenimiento de la empresa: quienes realizaron conjuntamente una inspección ocular para determinar las condiciones en que se encontraba el GALPÓN No. 04, dejando constancia de los siguiente ALMACÉN: Zona área del almacén, pintar toda la estructura metálica (incumplimiento en cláusulas contractuales, nunca pintaron). Alumbrado en áreas de almacén una (1) lámpara de emergencia. Ventanas basculantes vidrios rotos y sucios, mecanismos de abrir y cerrar no funciona, falta pintura amarilla en herrería de todas las ventanas. Puerta santa maría, pintura amarilla en bajante al lado Sta. María pintar, lateral derecho golpeado. Todas las paredes del almacén y Mezzanina pintar de blanco (AV de Montana de 1 era). Portones pintar (Nota: Favor ver especificación calidad pinturas s/ contrato). Techo láminas de asbesto sueltas. Mezzanina, mecanismo de ventana basculante no funciona, falta pintura total, vidrios sucios, manchados, pintura en paredes debe ser lo que indique el contrato de arrendamiento (Pintura General). Lámpara (2) 40x40 no prenden, pintura amarilla en escalera mecánica, no sirve, deteriorada. Lamina suelta en el descanso de la escalera. Guindar las mangueras en los brazos, las cerraduras de los gabinetes no funcionan. Piso área del almacén, taparon los drenajes en piso para drenar agua de limpieza (abrir de nuevo y reponer rejilla). Fachada oeste, falta toda la pintura general (nunca pintaron). Puerta de madera de recepción al área de almacén en la parte de atrás tiene un golpe/cambiar. Fachada principal: portones pintar estructura metálica, pintar todas las ventanas basculantes (herrería), protectores de aire acondicionado ladeados/torcidos. BAÑO DE RECEPCIÓN: lavamanos le falta el tapón para retener el agua. Pintura montada borde inferior de la porcelana (manchadas). Ventanas vidrios muy sucios (polvo). Pintura montada en marco metálico (manchado). Pintura blanco montada en marco principal interno (manchado). Puerta de madera muy deteriorada, cerradura no sirve, W.C. falta roseta en aducción agua. Pintura amarillo, mancho porcelana detrás de la puerta. Mateo pintura negro con blanco. Piso de granito muy manchado, mugre y color negro. OFICINA RECEPCIÓN: rodapié manchado de blanco y pintura amarillo marco. Mal delineada toma corriente pared. Tapa manchada. Ventana basculante pintura blanca s/ pintura amarillo. Mecanismo de ventana base desajustada/desarticulada. Ventana basculante soldada, no funciona, modificada forma de los vidrios (no sirve). Pintura blanca en paredes y techos, se observa opaca, de mala calidad, lámparas de emergencia no funcionan. Puerta principal con lamina hundida, pintura deteriorada, opaca, maltratada. El recorte en pintura marco mal terminado. Pared blanca manchada. OFICINA INTERMEDIA: pintura en paredes manchada (nunca se pintó). Piso de granito manchado (mugroso). Pintura de madera deteriorada (barnizado) tiene manchas de pintura amarillo. Marco pintura general no sirve. Pintura montada en ventana macuto y mecanismo dañado. COMEDOR: puertas de madera muy deterioradas (2). Pintura mala en paredes y techos. Puerta de baño deteriorada. Gabinete y papelera de baño inservible. Lavamanos desnivelado (torcido), falta tapón de drenaje. Pintura blanca muy manchada de color amarillo de marcos de ventana. Puerta baño chapa seccionada en colores, deteriorada, cerradura no sirve. Piso granito manchado y mugroso. BAÑO DE DAMAS: pintura en techos y paredes mala. La llave de lavamanos no cierra, faltan rosetas en mangueras. Piso manchado y sucio. Puerta de madera en mal estado, cerradura no funciona. Porcelana en duchas manchadas, hay dos (2) rotas, maltratadas. Mecanismo de ventanas celosía tipo macuto no funciona, puertas de wc no cierran, vidrios de ventanas manchados con pinturas. BAÑO DE CABALLEROS: puerta de madera no cierra, deteriorada totalmente, pintura amarilla marco se monta en la cerámica (desastre). Manchas negras en piso de granito. Pintura blanca deteriorada. Lavamanos sin llave de arresto igual que el wc. Ventana paredes de oficina, comedor, baño con manchas y deterioradas (pintura desastre). Fachada interna paredes totalmente deteriorada (inaceptable). REVISAR Y REACONDICIONAR URGENTE: frisos, pintura interior y exterior, pisos, vidrios, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias, equipos de extinción de incendio, demás instalaciones inherentes, todo el inmueble muy maltratado, y sin ningún mantenimiento s/ contrato Inquilino responsable del deterioro, falta total de mantenimiento. Debe entregar en perfectas condiciones. Puerta Santa María, lateral de concreto deteriorado. Pintura limpieza general y a fondo. Falta medidor de elecentro en el tablero. Se debe probar el sistema de detección de incendio, luces de emergencia, pulsador de alarma y alarma. Ruedas de goma del portón principal estalladas. Revisar puertas de duchas. Pintura en celosía fija sobre Santamaría. Pintar estructura metálica exterior e interior en el hall de entrada. Guindar las mangueras de incendio en los clips que están en los brazos. Revisar estación de contraincendios en vigilancia. Pintura pantalla metálica azul Turquesa Av2000 de Montana clase A (aplicar s/tono actual). Fachadas paredes Montana de 1era Av2000 Montafix amarillo 620-220 y gris claro 620-630 y Exterior blanco 285-100, inmueble limpio, funcionado todas sus instalaciones integralmente y pintado de primera (no remiendo, ni mateo). La mencionada inspección que firmada por todas y cada una de las partes al momento de firmar el acta de inspección, lo cual probaremos en su debida oportunidad.
Es el caso, ciudadano Juez que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble una vez terminado el contrato de arrendamiento en el tiempo convenido, con sus respectivas solvencias ni en las condiciones recibidas, sino que estando desocupado entrego las llaves a un empleado de ellos, quien al momento de la INSPECCION JUDICIAL, que nuestro mandante tuvo que realizar para constatar en qué condiciones se encontraba el inmueble para ese momento, ya que BAYER, S.A., en los meses de Enero y Febrero no permitieron el acceso el acceso a ninguna persona autorizada por nuestra representada al galpón Nº 04, el día 3 de marzo de 2015 en horas de la mañana, abrió el portón y permitió que el Juzgado hiciera la Inspección Judicial. En horas de la tarde empleados de nuestra representada al galpón No. 04 y un empleado de BAYER, S.A., le hizo entrega de las llaves, quienes tomaron posesión del mismo a fin de realizar las reparaciones del galpón a que hubiere lugar y poder cumplir con un compromiso que se había suscrito con otra empresa en relación al galpón, por lo cual se procedió a cambiar el cilindro de las cerradura del portón, dado que se pensaba que BAYER, S.A., iba a cumplir fielmente con su compromisos contractuales, hecho que no hizo.
Consignamos en este acto, Inspección Judicial realizada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 03 de Marzo de 2015 donde se dejó constancia de las condiciones en las que se encuentra el Galpón No. 04, la cual consignamos marcado con la letra “C”, donde está incorporado el contrato de arrendamiento. En vista que el inmueble no estaba en las condiciones que se entregó al arrendatario, nuestro mandante contrato a un CONTRATISTA para que realizara trabajos urgentes en el Galpón No. 04, en fecha 05/03/2015, los cuales fueron cancelados por nuestro mandante; y se transcriben a continuación:
Trabajos ejecutados por HABITEK INDUSTRIAL C.A. del 05/03/2015 al 06/04/2015

DESCRIPCIÓN MONTO
Destape de tuberías galvanizadas, destape de centro pisos baños de damas y Oficinas. 9460,00 Bs.
Compresor de aire para presurización y destape (traslado). 5.900,00 Bs.
Desmanche, pulitura y cristalización piso de granito en oficinas y baños (colectivos e individuales). 36.635,00 Bs.
Instalaciones eléctricas, reemplazo acometida dañada desde tanquilla al tablero general. 33.600,00 Bs.
Rotura acera área medidor aguas blancas, por filtración del jockey del medidor. 8.900,00 Bs.
Reacondicionamiento, enderezado y pintado, más traslados, portones entrada de almacén (herrería, pintura, cambio de ruedas desgastadas). 74.500,00 Bs.
Revisión de banco de transformadores, sus conexiones frente a tanquilla. 14.700,00 Bs.
Desmugre general del galpón en áreas de oficinas, áreas de almacenaje y baños (colectivos e individuales) (1.310 mts x Bs. 15) 19.650,00 Bs.
Supervisión y coordinación de obras civiles 14.500,00 Bs.
Sub-Total 217.845,00 Bs.
28% s/ contrato 60.996,00 Bs.
Total General 278.841,60 Bs.
Así mismo, también se le solicita al contratista para que realizara un presupuesto del costo que conllevaría a dejar el inmueble en buenas condiciones, presupuesto que arroja un total general de 2.095.406,59 Bs.
Adicionalmente, nuestro mandante tuvo que realizar los siguientes gastos:
RELACIÓN DE GASTOS EFECTUADOS EN EL GALPON NO. 04
DESCRIPCIÓN MONTO
Envió de encomienda a (Don Álvaro José Ángel de Greiff) en fecha 09-01-2015 125,00 Bs.
Envió de encomienda a (Don Álvaro José Ángel de Greiff) en fecha 26-01-2015 138,43 Bs.
Envió de encomienda a (Don Álvaro José Ángel de Greiff) en fecha 12-02-2015 149,63 Bs.
Total Envíos de encomienda 413,00 Bs.
Honorarios profesionales por inspección judicial (habilitación, transporte y abogado). 80.000,00 Bs.
Fotos tomadas para Inspección Ocular (por órdenes del Tribunal e ingeniero). 18.480,00 Bs.
Cerrajero servicio a domicilio. 896,00 Bs.
Suministro e instalación de cilindros nuevos. 3.584,00 Bs.
Honorarios profesionales por inspección judicial ingeniero/perito. 30.000,00 Bs.
Reunión Ing. Muñoz por actualización de Inspección Ocular. 3.391,60 Bs.
Total General 136.764,66 Bs.
Total general a pagar por parte de BAYER S.A. 415.606,26 Bs.
En el mismo orden de ideas, ciudadano Juez, debemos señalar que la buena fe de nuestro mandante lo hizo pensar que la empresa BAYER S.A iba a cumplir fielmente con sus compromisos contractuales, hecho este que no hizo, lo cual llevo a nuestra representada a ofrecer en arrendamiento el inmueble, tal u como lo permite la cláusula vigésima quinta del contrato. Por lo que en fecha 3 de marzo de 2015 se firmó un contrato de arrendamiento con la empresa DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO, C.A. por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay; donde se manifestaba que el galpón estaba en perfectas condiciones; al momento de hacer la entrega material del galpón al nuevo arrendatario; en fecha 4 de marzo de 2015, ambas partes realizaron inspección, firmando un documento privado en donde se describe las condiciones reales en que se encontraba el galpón No. 4 , comprometiéndose nuestro mandante a realizar el reacondicionamiento del mismo para dejarlo en las condiciones establecidas en el contrato suscrito el día anterior, el mencionado documento se anexara en el lapso probatorio.
CAPITULO II
DEL DERECHO
La parte actora en su libelo de la demanda fundamento sus pretensiones en:
• Artículos: 1.159, 1.258, 1.274, 1.275, 1.276, 1.277, 1.594 y 1.595 del Código Civil Venezolano.
• En la obra escrita por el Dr. ELOY MADURO LUYANDO “CURSO DE OBLIGACIONES 1967”. Pág. 304-320-323.
• Código de Procedimiento civil Venezolano por EMILIO CALVO BACA edición libra C.A. 2001 en la pág. 674.
• 15 años de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia No. 2555. MARUJA BUSTAMANTE MIRANDA.
• Sentencia emanada de Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de Octubre de 2002, en el expediente No. 02-0075, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA.
• Doctrina general del contrato de JOSE MELICH ORSINO. Pág. 570.
CAPITULO III
PETITORIO
Por las razones expuestas, ciudadano Juez acudimos ante su competente autoridad para demandar en nombre de nuestra representada, como en efecto demandamos, en su carácter de ARRENDADOR a la empresa BAYER S.A., identificada en autos, en su carácter de ARRENDATARIO; por DAÑOS Y PERJUICIOS por incumplir sus obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento que firmó con nuestro mandante por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay del Municipio Girardot, en fecha 11 de agosto de 2014, anotado bajo el No. 48, Tomo 312 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, por los siguientes términos y conceptos en cada uno de ellos indicados, o en su defecto a ello sea condenado:
PRIMERO: Para que convenga en que no entregó la cosa objeto del presente contrato de arrendamiento en la data convenida, es decir, el 31 de enero del 2015, y que mi representada recibió el inmueble de manos de un empleado de la empresa BAYER S.A., en horas de la tarde del día 3 de marzo de 2015 en mal estado de conservación, como lo demuestra el acta levantada en fecha 15 de diciembre de 2014 entre las partes y como lo demuestra la inspección judicial llevada a cabo por mi representada en horas de la mañana del día 03 de Marzo del 2015, antes de tomar posesión de la cosa arrendada, o en su defecto a ello sea condenado.
SEGUNDO: Para que convenga en pagar por concepto de daño emergente que ocasiono el no cumplimiento de su obligación de conservación y consecuente daño material al inmueble, cuya descripción consta del acta levantada por las partes y de la Inspección Judicial; la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.637.036,40) o en su defecto a ello sea condenado.
TERCERO: Para que convenga en pagar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 458.379,19) por concepto de gestión y trabajo que debe realizar nuestro representante en la súper vigilancia de las reparaciones que deben realizarse en el local, todo ello de conformidad con la penalidad del veintiocho por ciento (28%) establecida en la CLÁUSULA SÉPTIMA del contrato de arrendamiento sobre el costo de las reparaciones o en su defecto a ello sea condenado.
CUARTO: Para que convenga en pagar por concepto de trabajos ejecutados en fecha 05-03-2015 al 06-04-2015 realizados de manera urgente por nuestra representada, que ocasionara el no cumplimiento de su obligación, de conservación y consecuente daño material al inmueble; la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES 0/100 (217.845,00 Bs.) más el veintiocho por ciento (28%) por concepto de gestión y trabajo que debe realizar nuestro representante en la súper vigilancia de las reparaciones que deben realizarse en el local todo ello de conformidad con la penalidad del veintiocho por ciento (28%) establecida en la CLÁUSULA SÉPTIMA del contrato de arrendamiento sobre el costo de las reparaciones, dando un total de DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UNO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (278.841,60 Bs.) o en su defecto a ello sea condenado.
QUINTO: Para que convenga en pagar por concepto de gastos incurridos por nuestra representada en cuanto a: envió a encomienda a Don Álvaro Ángel de Greiff, Honorarios profesionales por concepto de inspección judicial ((habilitación, transporte y abogado), traslado del tribunal cuarto de municipio, Fotos tomadas para Inspección Judicial (por órdenes del Tribunal e ingeniero), Cerrajero servicio a domicilio, Suministro e instalación de cilindros nuevos, Honorarios profesionales por inspección judicial ingeniero/perito, Reunión Ing. Muñoz por actualización de Inspección Ocular, la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (136.764,66 Bs.), o en su defecto a ello sea condenado.
SEXTO: Para que pague la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs.) por no haber tenido el inmueble en perfectas condiciones, treinta (30) días antes de terminado el contrato de arrendamiento, a razón de Bs. DIEZ MIL BOLÍVARES (10.000,00) diario, dado que, de la CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA en concordancia con la CLÁUSULA TERCERA en su último párrafo, se establece que por no tener en condiciones el inmueble dentro de los treinta días antes de terminado el contrato de arrendamiento se pagara una penalidad.
SEPTIMO: Para que convenga en pagar por concepto de clausula penal la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs.) por la dilatación en la entrega de la cosa arrendada, a razón de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) diario, desde el 1 de febrero de 2015 hasta el 02 de marzo de 2015 –ambos inclusive-, dado que en fecha 3 de marzo de 2015 mi mandante tomo posesión del inmueble.
OCTAVO: Demando que pague la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 165.000,00) por concepto de canon de arrendamiento (lucro cesante) por el lapso correspondiente de 1 de febrero de 2015 al 3 de marzo de 2015, dado que la cláusula penal tiene por objeto penalizar la mora en la entrega del inmueble pero ello no exonera al arrendador de pagar el canon de arrendamiento como concepto lucro cesante por el lapso que lo tenía en posesión: a guisa de ejemplo tenemos lo dispuesto por la Ley de Locales Comerciales que establece el pago del canon de arrendamiento por el lapso que no se entregó y como pena por la mora el pago del 50% del canon de arrendamiento, como se puede observar la ley trae una clausula penal del 50% del canon de arrendamiento por la mora y establece la obligación de pagar el canon como lucro cesante.
NOVENO: Solicito se acuerde la indexación de las sumas demandadas, dado el proceso inflacionario que sufre el país.
DECIMO: Pedimos que el demandado sea condenado al pago de las costas y costos del presente juicio.
Estimo la presente demanda en la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL VEINTIÚN BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 3.276.021,85), es decir, VEINTIÚN MIL OCHOCIENTOS CUARENTA (21.840 U.T.)…” (Folios 01 al 13).

En fecha 25.05.2015, es admitida por el tribunal A quo la presente causa, ordenando el llamamiento de ley; procediendo en fecha 06.07.2015 el alguacil del Tribunal comisionado a citar a la parte demandada, consignando en fecha 07.07.2015 la orden de comparecencia debidamente firmada por el representante de la misma.
En fecha 24.09.2015, comparecieron los abogados MARK A. MELILLI SILVA y ANDRÉS CHACÓN, INPREABOGADO Nros. 79.506 y 194.360 respectivamente, actuando en su carácter de Apoderados Judiciales de la Sociedad Mercantil BAYER S.A., quienes consignaron escrito de Contestación a la Demanda, alegando como punto previo la Reposición de la Causa, en virtud que al momento de admitir la demanda, la misma fue tramitada por el procedimiento ordinario y no por el procedimiento oral, tal como lo establece el Libro Cuarto, Parte Primera, Titulo XI del Código de Procedimiento Civil y la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario.
En fecha 15.10.2015, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, dicto sentencia interlocutoria, en la cual entre otras cosas declaro: “…PRIMERO: Se repone la causa al estado de que la demanda sea sustanciada por el Procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual está previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. SEGUNDO: Se anulan todas las actuaciones subsiguientes a la admisión de la demanda (…)”.

En fecha 19.10.2015, es admitida por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua la presente causa, ordenando el llamamiento de ley, designándose como correo especial a la representación judicial de la parte accionante, a los fines del trámite respectivo.
EXCEPCIONES DEL DEMANDADO
En fecha 16.12.2015, compareció el abogado ELIAS TARBAY REVERON, INPREABOGADO N° 216.506, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil BAYER S.A., quien se dió por notificado de la presente demanda y a su vez consignó escrito de Contestación y Reconvención a la Demanda, en los términos siguientes:
Cito:
“(…) I
DE LA DEMANDA INTERPUESTA
(…) En cuanto a los argumentos de hecho en los que HABITEK fundamentó su pretensión, y que nos permitimos negar, rechazar y contradecir, tanto los hechos como el derecho alegado, bajo los términos que se expresan a continuación.
II
DE LA VÍA IDÓNEA PARA HACER VALER LAS PRETENSIONES QUE FUERON DEMANDADAS POR HABITEK
La actora ha interpuesto en contra de nuestra representada una acción por daños y perjuicios contractuales, fundamentando sus pretensiones en la redacción del artículo 1.594 del Código Civil, el cual establece la obligación del arrendatario de devolver la cosa tal como lo recibió.
De los argumentos contenidos en el libelo se desprende, sin lugar a dudas, que la pretensión que intenta hacer valer la parte actora, no es otra que el cumplimiento de una obligación contractual, como lo es la entrega del bien sujeto al contrato de arrendamiento, en los mismos términos establecidos en el precitado artículo del Código Civil.
No obstante, para hacer valer tal pretensión, la accionante ha intentado el ejercicio de una acción por daños y perjuicios, la cual no se corresponde con las características propias de la reclamación interpuesta en contra de nuestra patrocinada.
En relación a este punto, cabe destacar lo establecido en el escrito libelar respecto al supuesto y negado incumplimiento de la obligación contractual de entrega del bien por parte de BAYER, y en ese sentido, esta representación se pregunta ¿por qué la demandante pretendería el cumplimiento de dicha obligación a través de una acción por Daños y Perjuicios?
Si partimos de la hipótesis en la que nuestra representada hubiere incumplido la obligación de entrega del bien arrendado en los términos establecidos en el contrato, siendo que el Galpón, según la demandante, se encontrare en mal estado, y siendo que ello signifique un perjuicio para la accionante, la vía idónea para hacer valer la pretensión descrita en el libelo de la demanda es la del cumplimiento del contrato pactado entre las partes.
Tomando en cuenta dicha disposición, y las propias pretensiones de HABITEK, contenidas en su demanda, la acción para hacer valer la pretensión de cumplimiento de dicha obligación no es la acción por Daños y Perjuicios interpuesta por la actora. La acción que debió ejercer HABITEK para reclamar el supuesto incumplimiento, que disfraza como daños, es la de cumplimiento de contrato, cuyo objeto sería ejecutar la obligación legal arrendaticia contenida en el propio contrato y en el artículo 1.594 del Código Civil.
Por otra parte, la acción por daños y perjuicios es interpuesta por la parte actora de manera autónoma, en flagrante contradicción con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece: (…).
De la redacción de la norma transcrita, se desprende que el derecho de acción por daños y perjuicios es accesorio a la acción de cumplimiento o resolución interpuesta por el accionante en el supuesto establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, y no una acción autónoma como ha sido interpuesta por la contraparte.
La doctrina se ha pronunciado al respecto, en contra de la pretendida autonomía de la acción de daños y perjuicios. Es por ello que se cita al Dr. Nerio Perera Planas, en sentencia pronunciada en fecha 9 de agosto del 2010, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, Asunto No. AH1B-M-2004-000039, en los siguientes términos: (…).
Tal y como lo explica la jurisprudencia parcialmente transcrita, la acción por daños y perjuicios, que dependen a un incumplimiento de contrato, se debe ejercer subsidiariamente a la acción que determina tal incumplimiento. Considerando que la responsabilidad civil contractual depende del incumplimiento o cumplimiento deficiente de una obligación preexistente, mal podría la parte afectada en un contrato exigir los daños y perjuicios contractuales ocasionados por dicho incumplimiento, sin haber alegado en primer término el propio incumplimiento de su contraparte.
La acción por daños y perjuicios deberá, necesariamente, ser subsidiaria a la demanda de cumplimiento del contrato, pues dicha relación de causalidad significa la necesidad de que se haya causado un incumplimiento que perjudique a las partes del contrato, y por ello, la parte perjudicada, tiene derecho de acción sobre la reclamación de los daños causados como parte de la demanda de cumplimiento o resolución que intenta hacer valer en consecuencia del supuesto incumplimiento de su contraparte.
Es por lo anterior, que el órgano jurisdiccional se encuentra obligado a decidir sobre la procedencia del incumplimiento alegado por el actor, en orden de determinar la procedencia de los daños exigidos. A la luz de la presente demanda, sería imposible determinar si efectivamente se generó un daño por incumplimiento de una obligación contractual, toda vez que la acción de daños debía intentarse, necesariamente, de manera subsidiaria a la acción de cumplimiento, la cual alegamos como vía idónea para la pretensión que intenta hacer valer la parte actora.
Por las razones anteriormente expuestas, esta representación solicita se declare sin lugar la demanda, toda vez que la acción idónea para reclamar las pretensiones de la demandante es la de cumplimiento de contrato. Debemos insistir que, una acción por daños y perjuicios, no podría haber sido interpuesta de manera autónoma, sin haberse interpuesto conjuntamente una acción de cumplimiento o bien, en su defecto, una acción resolutoria, en atención al supuesto y negado incumplimiento de la obligación contractual prevista en el artículo 1.594 del Código Civil.
III
INEXISTENCIA DE LOS SUPUESTOS DAÑOS ALEGADOS POR HABITEK
Para el supuesto negado que ese digno Juzgado deseche la defensa contenida en el capítulo precedente, esta representación debe negar, rechazar y contradecir los supuestos daños reclamados por HABITEK.
El actor alega que nuestra mandante no entregó el bien inmueble en las mismas condiciones en las que las recibió, usando como sustento una inspección ocular extra litem evacuada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, la cual, fue evacuada en fecha 05 de marzo de 2015, desde las 09:00 a.m. hasta las 11:00 a.m., con la sola presencia de la parte actora. Es decir que nuestra mandante no pudo controlar dicha inspección, por lo que careció del control de la prueba.
De igual forma, alega una serie de daños y gastos en los que supuestamente incurriría al repararlos, sin el menor sustento. Es decir que HABITEK no ha incurrido en dichos gastos, por lo que resulta absurdo reclamarlos como supuestos daños. Se trata de una estimación que hace la contraparte. Dicho monto lo estima en la cantidad de DOS MILLONES NOVENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 2.0945.406,59), monto que incluye el 28% de recargo por penalidad, que a decir de la demandante es procedente.
Es evidente el giro que trata de dar a la inspección la parte actora, donde no se deja constancia en ningún momento de las buenas condiciones en que se encontraba el bien inmueble, condiciones que la demandante reconoce en el contrato de arrendamiento que firmo con el tercero al que hace mención en su demanda, luego que tomo posesión del bien, documento en el que, incluso, deja constancia de las condiciones de EL INMUEBLE mediante muestras fotográficas, que acompañaron al mencionado contrato, y se evidencia el perfecto estado en el que se encontraba el bien. Pasamos a trascribir textualmente la cláusula contenida en el contrato de arrendamiento suscrito con el tercero, donde se deja constancia de las condiciones del inmueble:
“7. CONSERVACIÓN Y REPARACIONES.
CLAUSULA SÉPTIMA: EL INQUILINO declara recibir el inmueble en perfecto estado de frisos, pintura interior y exterior, pisos, vidrios, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias, equipos de extintores de incendios y demás construcciones inherentes al mismo (…)”
El contrato mencionado, el cual fue otorgado por ante la Notaría Publica Quinta de Maracay, en fecha 03 de marzo de 2015, anotado bajo el No. 36, Tomo 38, de los libros llevados por ante esa Notaria, el cual se adjuntó al escrito de contestación presentado el 24 de septiembre de 2015, marcado con la letra “B”, y se ratifica en este acto, es un documento público autentico, oponible a terceros. Al respecto, acerca de los documentos públicos, el Código Civil señala:
Artículos 1.357, 1.358, 1.359 y 1.360: (…).
Es claro lo establecido por el legislador, en cuanto al valor probatorio de los documentos públicos, al concederle plena fe con respecto a los hechos contenidos o declarados por las partes en ellos.
En el caso de marras, el actor se contradice al alegar que EL INMUEBLE se encuentra en mal estado, cuando en un documento público y autentico acuerda, con su nuevo arrendatario, que el galpón objeto de la presente demanda se encuentra en perfecto estado. Aunado a lo anterior, hace acompañar fotos del referido bien, donde se constata del bien estado y conservación del mismo.
Es evidente entonces, la falsedad del comprendió de daños alegados por el actor en su libelo, y su única intención es no reintegrar el deposito en garantía dado por nuestra mandante, y aprovecharse económicamente de su posición.
Tan es así, que el actor no acompaña ninguna prueba de que el daño que alega le haya causado algún deterioro en su patrimonio, ya que, no se observa que haya acompañado a su libelo factura alguna de los gastos que dice incurrió, ni el debido presupuesto de su supuesto contratista, sellado y firmado por éste, que en todo caso no sería admisible dichos montos, ya que los mismos no sería líquidos ni exigibles al todavía no ser causados.
Adicional a lo anterior, es necesario evaluar los requisitos que ha establecido la doctrina para que los daños contractuales sean procedentes, en ese sentido, a continuación se transcribe lo explicado por José Melich-Orsini, al respecto: (…).
Tal y como lo explica el autor patrio, uno de los requisitos para la procedencia del daño contractual es que haya un deterioro en el patrimonio del accionante. En el caso de marras, es evidente que el actor no vio deteriorado su patrimonio, ya que, los alegados daños, los cuales son inexistentes, no fueron reparados en ningún momento, siendo que, incluso, HABITEK se está beneficiando de EL INMUEBLE en estos momentos, al encontrarse el mismo arrendado.
En consecuencia de lo anterior, rechazamos y contradecimos que EL INMUEBLE no se encontrase en perfecto estado de conservación, ya que, la propia HABITEK así lo reconoció en un documento autentico, y en todo caso los supuestos daños no han ocurrido, y no existe prueba alguna de que los supuestos daños hayan significado un deterioro en el patrimonio del demandante.
IV
DE LOS GASTOS URGENTES PRESUNTAMENTE INCURRIDOS POR HABITEK
HABITEK reclama una serie de gastos, que a su decir, fueron productos de reparaciones urgentes a las que se vio obligada hacer, desde el 05 de marzo de 2015, hasta el 06 de abril de 2015, por presuntamente no encontrarse EL INMUEBLE en el mismo estado de conservación en que se entregó a nuestra mandante, dichos gastos ascienden, a decir de la contraparte, al monto de DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 278.841,60), monto que incluye el 28% de recargo de penalidad que a decir de la contraparte es procedente.
Al respecto, esta representación, adjunto al escrito de contestación presentado el pasado 24 de septiembre de 2015, inspección evacuada por la notaria publica Cuarta de Maracay Estado Aragua, de fecha 05 de marzo de 2015, la cual ratificamos en este acto, misma fecha en que supuestamente iniciaron los trabajos, marcada con la letra “C”.
Es evidente que los supuestos trabajos urgentes son totalmente falsos, y por lo tanto los rechazamos y contradecimos en su totalidad, ya que, de la inspección evacuada se puede evidenciar que EL INMUEBLE, se encontraba totalmente vacío el 05 de marzo, fecha en que supuestamente se iniciaron los trabajos urgentes por parte del arrendador.
Aunado a lo anterior, se evidencia que el nuevo arrendatario, la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO, C.A., se encontraba en posesión del bien inmueble desde el mismo momento en que se firmó el ya mencionado contrato de arrendamiento, tal y como se evidencia de las declaraciones dadas por el equipo de seguridad del núcleo industrial.
Se evidencia entonces que los supuestos trabajos generados de los gastos nunca fueron realizados porque sencillamente no eran necesarios.
Adicional a ello, encontramos que el actor nunca consigna ningún respaldo de los supuestos gastos en los que incurrió, simplemente se conforma con listarlos en una tabla y poner a su buen arbitrario una serie de montos que alega fue el costo de los supuestos trabajos realizados.
La razón de que no se haya presentado ningún justificativo es que los alegados gastos son totalmente falsos y el actor nunca incurrió en ellos.
Es por lo anterior, que solicitamos sea declarado sin lugar el pago por los gastos por concepto de trabajos urgentes, por nunca haber ocurrido tales trabajos, y no haber sido probados en autos.
V
DE LOS GASTOS LEGALES
El actor alega en su demanda que incurrió en una serie de gastos debido al supuesto incumplimiento de nuestra mandante, pero no especifica la razón por la que tuvo necesidad de realizar dichos gastos, y los motivos por los que sean imputables a nuestra representada, entre los cuales se encuentran gastos de encomienda, gastos de honorarios de abogados, gastos de cerrajero, gastos de perito, reuniones, traslados y constitución del Juzgado que realizó la inspección, sin control por parte nuestra, entre otros, los cuales ascienden, en su decir, a la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL SEISCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON VEINTE SEIS CÉNTIMOS (Bs. 415.606,20).
Esta representación debe rechazar y contradecir totalmente que dichos pagos sean imputables a nuestra mandante, ya que, en ningún momento, fueron provocados por BAYER.
Fue decisión propia del actor evacuar la referida inspección, cambiar la cerradura del galpón, contratar al perito, reunirse con alguien llamado “Ing. Muñoz”, tomar fotos, enviar por encomienda de MRW, y contratar al abogado respectivo para que solicitara la referida inspección.
Adicional a lo anterior, la inspección y entrega del local arrendado debió ser un mes antes, específicamente cuando se le notificó al actor de que el galpón estaba listo para ser recibido y en consecuencia levantar el acta de finiquito, tal y como establece el contrato de arrendamiento, donde se haría una inspección entre las partes para constatar el estado del galpón.
La referida notificación fue hecha y realizada por la Notaria Pública Quinta de Maracay de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 09 de febrero de 2015, la cual se adjuntó al escrito de contestación presentado el pasado 24 de septiembre de 2015, marcada con la letra “D”, la cual ratificamos en este acto.
Del acta levantada se evidencia que BAYER le comunico a HABITEK que el galpón se encontraba totalmente listo para su entrega, libre de bienes y personas, es decir, pasó más de un mes sin que HABITEK tomase posesión del bien por lo que cabe preguntarse ¿Cuál era el motivo de que no recibiera el bien? ¿Por qué no quiso levantar ni practicar el acta de inspección? La respuesta es que la pretensión de la demandante era la de causar el mes de penalidad, para así poder obtener más dinero de una relación arrendaticia que debió expirar mucho antes.
Los gastos que alega el actor tuvo que incurrir, son imputables a el mismo, ya que, HABITEK es el causante de los mismos, al no recibir el galpón, no inspeccionar junto con BAYER, al momento del acta de finiquito, y siempre tener una postura de silencio ante las comunicaciones de nuestra representada.
Aunado a lo anterior, los referidos gastos no figuran como obligación contractual de nuestra mandante. En el contrato suscrito entre las partes, no figura una obligación por parte de BAYER, de cubrir dichos gastos de alguna forma, ya que, como se ha dicho en reiteradas oportunidades, esos gastos no pueden derivar de un supuesto incumplimiento inexistente.
Es menester señalar, que el actor no estableció en ningún momento la causa que da origen a esos gastos, solo se limita a señalarlos, y nuevamente, no consiga los correspondientes instrumentos que prueban esos gastos; con lo que, pone en tela de juicio incluso si los mismos fueron causados en realidad.
En consecuencia de lo anterior, esta representación solicita que la reclamación de dichos gastos sea desestimada, por no ser en ningún momento causados por nuestra mandante, y ser consecuencia de la propia actividad del actor.
VI
DE LAS CLÁUSULAS PENALES
El actor solicita el cumplimiento de ciertas penalidades establecidas en el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, previstas como penalidad en contra de BAYER, por no cumplir con la obligación de entregar el inmueble n el tiempo debido y en las mismas condiciones en las que fue recibido.
Esta representación rechaza, niega y contradice en su totalidad que nuestra mandante deba cumplir con tales clausulas.
Con lo que respecta al 28% por supervisión de arreglos al galpón, lo cierto es que tal supervisión nunca se hizo, y por lo tanto no puede ser cobrado. (…)
Lo cierto es que tales daños y tales reparaciones son inexistentes, y por lo tanto, el nuevo inquilino no se vio en la necesidad de hacer tales aclaratorias en el contrato de arrendamiento. Tal y como se ha dicho en la presente contestación, los supuestos trabajos urgentes nunca se realizaron, y por ende, la tal supervisión nunca ocurrió.
Aunado a lo anterior, pretende cobrar la supervisión de las reparaciones a los supuestos daños que no existen, y que cuya reparación no ha ocurrido. Reparaciones que estimo en su propio arbitrio-no hay muestra de algún soporte que pruebe lo contrario-y que aún no han ocurrido.
No se puede cobrar una clausula penal por un hecho que es futuro e incierto, y que incluso es inexistente, según lo expresado por el propio actor en un documento público, y menos aún pretender el pago de unas penalidades contractuales, bajo el concepto supuesto de daños y perjuicios. Se debe ratificar que, en caso que HABITEK pretenda demandar el cumplimiento de obligaciones contractuales, debe intentar una demanda de cumplimiento de contrato, y no una acción por supuestos daños y perjuicios.
El actor pretende el pago por concepto de clausula penal de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), en razón que no se reacondiciono el galpón a tiempo, a saber, treinta (30) días antes de la finalización del contrato, como basamento para ello, el actor alega que en la Cláusula Vigésima Tercera se establece tal penalidad, en concordancia con la Cláusula Tercera, las cuales esta representación pasa a transcribir a fines ilustrativos: (…).
Tal y como se puede evidenciar, en el contrato redactado por el propio arrendador, se establece una penalidad cuarta, la cual, haciendo una interpretación del contrato de arrendamiento in comento, se refiere a la cláusula cuarta del contrato, la cual se refiere a los requisitos para renovar el contrato de arrendamiento, y ningún momento se muestra alguna penalidad en contra de BAYER, ni tampoco alguna referencia al reacondicionamiento del inmueble.
En ese sentido, se puede entonces interpretar que el contrato de arrendamiento no estableció ninguna penalidad para con BAYER en caso de que el inmueble no se encontrara reacondicionado treinta (30) días antes de la finalización del contrato de arrendamiento. Es por ello que el pedimento de la parte actora debe decaer, por no encontrar asidero jurídico al no haber sido pactado entre las partes ninguna cláusula penal por no tener reacondicionado, según el criterio del arrendador, el galpón, treinta (30) días antes de la finalización del contrato.
Es por lo anterior, que solicitamos sea declarado sin lugar la solicitud de cumplir con las clausulas penales que a decir la parte actora nuestra mandante está obligada a cumplir.
VII
DEL TIEMPO DE ENTREGA
A su vez, el actor también pretende el pago por el canon de arrendamiento del mes de febrero, como el pago por penalidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) diarios, por el mes de ocupación.
En ese sentido, rechazamos, negamos y contradecimos que lo alegado sea procedente de alguna forma.
Así como se explicó y probó ut supra, el actor fue debidamente notificado de que el galpón arrendado estaba a su entera disposición y que se procediera con el levantamiento del acta de finiquito, tal como lo establece el contrato de arrendamiento que regía la relación entre las partes.
La negativa a recibir el galpón fue decisión de HABITEK para así poder justificar el cobro de la cláusula penal por no entrega. Pretensión que en ningún momento puede ser aceptada por este Juzgado; ya que, quien incumplió fue HABITEK, al no aceptar EL INMUEBLE cuando fue notificado de ello.
El mencionado incumplimiento es aceptado por la contraparte al alegar que se debió introducir una oferta real, al momento de que el actor se negó a recibir EL INMUEBLE.
Dicho tiempo que se pretende cobrar como canon y como penalidad, no puede ser acordado por este digno Juzgado. BAYER cumplió cabalmente con su obligación de entregar el inmueble, pero se encontró con la negativa del actor.
Aunado a ello, esta representación debe insistir hasta la saciedad que, como la penalidad pretendida por HABITEK se encuentra estipulada en el contrato como obligación contractual, se debía demandar el cumplimiento del contrato, y no los supuestos daños y perjuicios.
En base a lo antes expuesto, esta representación solicita sea declarado sin lugar la pretensión del cobro de penalidad por retardo en entrega, y del canon de arrendamiento del mes de febrero.
VIII
DE LA INDEXACIÓN
En el caso negado e hipotético de que este juzgado encuentre la pretensión del resarcimiento de daños y el cumplimiento con las cláusulas penales procedentes, esta representación rechaza y se opone formalmente al requerimiento de indexación hecho por la parte demandante.
La accionante pretende que los montos reclamados sean indexados, cuando los mismos no se encuentran líquidos ni exigibles, al no haber ocurrido alguna reparación al galpón.
Tal y como la propia parte actora afirma en su demanda, los daños que alega HABITEK aún no han sido reparados, y por lo tanto, los montos que dice el actor debe pagar BAYER, no son líquidos ni exigibles, y en consecuencia no son susceptibles a ser indexados de ninguna forma.
Es por lo anterior, que al no ser montos que sean líquidos ni exigibles, negamos, rechazamos y contradecimos la procedencia de la indexación judicial reclamada por el demandante.
IX
PETITORIO
Por los alegatos y defensas esgrimidas por esta representación, solicitamos sea declarada sin lugar la demanda planteada en contra de nuestra representada, por cuanto HABITEK, en primer lugar, yerra al intentar una demanda de daños y perjuicios, cuando la vía idónea era la acción de cumplimiento o resolución de contrato, y en segundo lugar, HABITEK no ha sufrido los daños pretendidos, por lo que debe ser condenada en la totalidad de las costas causadas por el presente juicio.
X
DE LA RECONVENCIÓN
Tal y como y como se desprende de las actas del proceso, HABITEK y BAYER suscribieron un contrato de arrendamiento en fechas 11 de agosto de 2014 y 18 de junio de 2014, sobre un inmueble constituido por un galpón industrial identificado con el No. 04, ubicado en la Zona Industrial San Vicente II, Avenida A, Núcleo Industrial D, Maracay, Estado Aragua.
Es el caso que, luego de una prolongada relación arrendaticia, se decidió terminar el contrato de arrendamiento; por lo que, nuestro mandante, en consecuencia, procedería a entregar el bien inmueble en las mismas perfectas condiciones en las que recibió.
Ahora bien, a los fines de cumplir con sus obligaciones contractuales, nuestro mandante contrató los servicios de un proveedor, quien se encargó del reacondicionamiento total del inmueble, a los fines de entregarlo en las perfectas condiciones en las que se alquiló.
En efecto, la Sociedad mercantil MULTINVERSIONES ROMY 77, C.A., fue la encargada de realizar los trabajos de reacondicionamiento, de lo cual se dejó expresa constancia en informe realizado por estos, de fecha 18 de Junio de 2015, el cual anexamos al presente escrito marcado con el numero “1”, y que será ratificado en la oportunidad procesal correspondiente.
En el referido informe, se evidencia claramente que los trabajos encomendados por nuestra mandante, a los fines de reacondicionar el inmueble, fueron realizados cabalmente, y en todas las áreas donde se requerían, dejando el inmueble en inmejorables condiciones.
Constancia de los anterior otorgó el propio actor, al expresar ante Notorio Publico, en una documento público, el cual anexo a la contestación de la demanda presentada en fecha 24 de septiembre de 2015, y el cual riela a los autos, como se explicó up supra, que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones e incluso se anexaron fotos que daban fe de ello.
Por otra parte, nuestra representada, en cumplimiento de sus obligaciones contractuales, ofreció la entrega del local arrendado en fecha 09 de febrero de 2015, así como la correspondiente firma del acta de finiquito, dentro del lapso legal correspondiente para ella, tal y como consta de notificaciones judicial practicada por la Notaria Publica Quinta de Maracay de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 09 de febrero de 2015, a lo cual el arrendador, hoy demandante, se negó deliberadamente, a los fines de poder cobrar los montos de cláusulas penal up supra desestimados.
Aunado a lo anterior, nuestro mandante, en cumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato. Le presentó al Arrendador las debidas solvencias de los servicios públicos recibidos en el galpón. En ese sentido, adjuntamos las solvencias en referencia, donde se evidencia el sello del Arrendador, en conformidad de haberlas recibidos, marcadas con el numero “2”.
Dichas solvencias, son las emanadas por Hidrocentro y la Corporación Eléctrica Nacional, de fechas 10 de febrero de 2015, donde se evidencia claramente que nuestra mandante se encontraba al día con todas las obligaciones inherentes a su condición.
De lo anterior se evidencia que nuestra mandante cumplió cabalmente con sus obligaciones de Arrendatario; esto es, se entregó el inmueble arrendado en perfectas condiciones y dentro del tiempo legal para ello; tal y como se desprende del contrato de arrendamiento suscrito por el actor y su nuevo inquilino, marcado con la letra “B” y anexado a la contestación presentadas en fecha 24 de septiembre de 2015, el cual se rectifica en este acto, y entregó el inmueble en el plazo que debía, tal como se desprende de notificación hecha al arrendador, también anexada al referido escrito de contestación, marcada con la letra “D”, así como cumplió con todos los pagos de los servicios correspondientes, estando el inmueble al día con todas sus obligaciones.
Nuestra representadas, por pacto expreso entre las partes y siempre cumpliendo cabalmente con todas su obligaciones, liquidó pago a HABITEK, importantes suma de dinero por concepto del llamado deposito en garantía.
Este depósito en garantía; tal y como lo establece la ley y el contrato pactado entre las partes, debe ser devuelto íntegramente al arrendatario, en caso de que este cumpla íntegramente con cada una de sus obligaciones.
De igual forma, se puede evidenciar del contrato pactado entre las partes, que el arrendador debía reintegrar el depósito en garantía, sesenta (60) días después de terminado el contrato de arrendamiento, cuestión que no ocurrió ni a los sesenta (60) días después de la notificación de entrega, ni a los (60) días después de que el Arrendador haya tomado posesión del inmueble por la fuerza.
En el caso de marras podemos evidenciar que BAYER cumplió cabalmente con cada una de las obligaciones encomendadas en el contrato de arrendamiento, a saber:
1) El inmueble se encontraba en perfectas condiciones al momento en que el Arrendador lo tomó por la fuerza, prueba de ello es la propia declaración de HABITEK, al firmar el nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo inquilino.
2) BAYER cumplió cabalmente con el pago de todos los servicios públicos inherentes al galpón 04, como son los servicios eléctricos y de agua, en relación a la licencia de actividades económicas, la misma se encontraba asignada al galpón 03, el cual también estaba siendo alquilado por nuestra mandante; por lo que, no habría ningún comprobante de dicha licencia, máximo cuando el inmueble objeto del contrato solo cumplía funciones de depósito.
3) Se ofreció la entrega del galpón arrendado dentro del lapso para ello, así como a proceder con la firma del acta de finiquito, lo cual fue deliberadamente omitido por HABITEK.
A los fines de cumplir con la obligación del depósito en garantía, nuestra mandante ha realizado durante la relación arrendaticia que mantuvo con HABITEK, consecuentes pagos y ajustes por concepto de depósito en garantía, los cuales asciende a la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CIENTO OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 787.186,76), monto cual nuestra mandante tiene derecho a su reintegro por haber cumplido cabalmente con todas las obligaciones inherentes a la relación arrendaticia. El pago y abono up supra referido, será objeto de ratificación por medios de pruebas de informes, en el lapso procesal correspondiente.
No obstante, nuestra representada no ha recibido por parte del Arrendador, la correspondiente suma por el depósito en garantía dado, ni por los interese que dicho monto genera, aun cuando ya transcurrieron íntegramente los sesenta (60) así establecidos en el contrato de arrendamiento.
En consecuencia, esta representación, actuando en carácter de apoderados judiciales de BAYER, procedemos a reconvenir a la sociedad mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A., por el cumplimiento del contrato suscrito en fechas 18 de junio de 2014 y 11 de agosto de 2014, por ante la Notaria Publica Séptima de chacao, y por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, respectivamente, a los fines de que le sea reintegrado el monto dado en garantía, el cual asciende a la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CIENTO OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 787.186,76), más los intereses causados, los cuales deben de ser calculados conforme a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, lo cual debió realizar el demandante reconvenido, sesenta (60) días después de la notificación hecha y explicado anteriormente.
Aunado a lo anterior, y motivado al fenómeno inflacionario que azota nuestro país, solicitamos que el monto SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CIENTO OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 787.186.76), sea indexado conforme a los Índices del Precio al consumidor, desde la fecha de introducción de la presente demanda, hasta la fecha de publicación de la sentencia que ponga fin al presente proceso.
XI
DEL DERECHO DE LA RECONVENCIÓN
El Decreto con Rango Y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece claramente, el derecho que tiene el arrendatario a que se sea reintegrado el monto dado en depósito en garantía. En este sentido, la referida dispone taxativamente:
Artículos 22, 23, 24, 25, 26 Y 27: (…).
En ese sentido, de lo anterior se desprende que la ley reguladora del presente proceso y de la relación arrendaticia, determina que el arrendatario tiene el derecho a que le sean reintegrados los montos dados en garantía, por parte del Arrendador.
Aunado a lo anterior, establece un plazo de sesenta (60) días para que el Arrendador reintegre íntegramente, más los intereses apercibidos, el depósito en garantía dado, desde la terminación de la relación arrendaticia.
Adicional a ello, el contrato de arrendamiento pactado entre las partes, establece claramente en la cláusula Vigésima Tercera, el derecho del Arrendatario a que le sea reintegrado a que le sea reintegrado el depósito en garantía, sesenta (60) días siguientes a la terminación de la relación arrendaticia.
Con fundamento en lo anterior, procedemos a reconvenir a la parte actora, para que cumpla con lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, y en consecuencia proceda o este Juzgado obligue, que reintegre el depósito de garantía dado por nuestro mandante, más los intereses causados por la referida suma.
XIII
PETITORIO DE LA RECONVENCIÓN
En consecuencia de lo planteado anteriormente, reconvenimos a la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL, C.A., plenamente identificada, por cumplimiento del contrato suscrito entre ambas partes en fechas 18 de junio de 2014 y 11 de agosto de 2014, por ante la Notaria Publica Séptima de Chacao, y por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, respectivamente, a los fines de que:
PRIMERO: Reintegre o sea obligado a reintegrar, la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CIENTO OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 787.186,76), por concepto del depósito en garantía entregando a la Arrendadora, en el marco de la relación arrendaticia sostenida por ambas partes.
SEGUNDO: Reintegres o sea obligado a reintegrar, los interese apercibidos por la cantidad dada en depósito en garantía, calculados conforme a la tasa promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
TERCERO: La indexación del monto dado en garantía, el cual asciende a la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CIENTO OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 787.186,76), desde la fecha de introducción de la demanda, hasta que sea publicado el fallo que ponga fin al presente proceso.
CUARTO: Se condene en costas a la demanda reconvenida…”. (Folios 303 al 340).

En fecha 18.12.2015, compareció el abogado ELIAS TARBAY REVERON, INPREABOGADO N° 216.506, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil BAYER S.A., quien ratificó y consignó nuevamente escrito de Contestación y Reconvención a la Demanda. (Folios 367 al 397).
En fecha 07.01.2016, es admitida por el Tribunal A-quo el Escrito de Reconvención presentado por la representación judicial de la Sociedad Mercantil BAYER, S.A., ordenando el llamamiento de ley respectivo (Folio 398).
En fecha 11.01.2016, comparecieron los abogados LILIAN DAGEER BOYER y MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, Inpreabogado Nros. 20.254 y 21.615 respectivamente, actuando en su carácter de Apoderados Judiciales de la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL, C.A., quienes consignaron Escrito de Contestación a la Reconvención, en los siguientes términos:
Cito:
“(…) Siendo la oportunidad procesal para contestar la RECONVENCION en nombre de nuestro mandante negamos todos los fundamentos de hecho y derecho en que se fundamenta la RECONVENCION. En primer lugar debemos manifestar que el demandado no ha cumplido con su obligación contractuales establecidas en el contrato de arrendamiento y los ademdum del mismo; especialmente entregar el galpón a la terminación del contrato de arrendamiento, en las buenas condiciones en que lo recibió, con todas las solvencias establecidas en el mismo, con los recibos de pagos expedidos por los diferentes entes públicos y privados que le prestan servicio; ni menos ha usado los mecanismos legales para entregar la cosa arrendada a nuestra mandante en el supuesto que se hubiera negado a recibir el galpón.
Lo explanado anteriormente avala que nuestra representado no esté obligado a entregue el deposito; como bien lo manifiesta el demandado-reconviniente en la página 303 del expediente, para que proceda el reintegro del depósito conforme al artículo 25 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario es necesario que el arrendatario esta solvente en todas sus obligaciones arrendaticias a su cargo.
Por las razones expuestas solicitamos se declare sin lugar la reconvención y se condene en costos y costas…” (Folio 399).
II
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El TRIBUNAL CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 30.06.2016, declaró con lugar la demanda, en los términos siguientes:
Cito:
“(…) CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En relación que el demandante no demandó el cumplimiento del contrato, sino que demandó los daños y perjuicios contractuales que es una acción subsidiaria de la acción de cumplimiento del contrato. El Dr, YURY NARANJO en su obra INTRODUCCIÓN AL DERECHO mencionando a Enneccerus manifiesta que los contratos son negocios jurídicos bilaterales y que con conforme al artículo 1133 del Código Civil, el contrato es un negocio jurídico porque es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; el convenido de arrendamiento es un contrato nominado o típico porque este regulado del articulo 1579 al 1628 del Código Civil y otras leyes especiales; como todo negocio jurídico crea obligaciones entre las partes; obligación que define el Dr. ELOY MADURO LUYANO como un vínculo jurídico en virtud del cual una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a ejecutar en su beneficio una determinada prestación de dar, hacer o no hacer, valorable en dinero; la cual, en caso de no ser cumplida por el deudor, comprometería a este a responder con su patrimonio. En el contrato de arrendamiento el arrendador como el arrendatario tienen múltiples obligaciones legales (establecidas por el legislador) y contractuales (establecidas por las partes); el incumplimiento de alguna de esas obligaciones por parte de una parte daría el derecho a la otra parte reclamarlo judicialmente. El que el arrendatario no pague el canon no significa que el arrendador este obligado a incoar la acción de cumplimiento o desalojo, porque, puede pedir solamente que el arrendador le pague el canon de arrendamiento judicialmente (acción de cumplimiento del contrato), que es una de las tantas obligaciones que debe cumplir en inquilino; el cumplimiento es un deber inmanente que encierra todo contrato, pero, el no cumplimiento de una determinada obligación de las tantas que puede contener un negocio jurídico, significa para el acreedor el nacimiento de su derecho de pedir el pago de dicha obligación, pago que jurídicamente significa el cumplimiento de la obligación, independientemente de que consista o no en la transferencia o entrega de una suma de dinero.
En el presente caso, el demandante manifiesta que el arrendatario le ha entregado el galpón arrendado pero que incumplió su obligación de entregarlo en buenas condiciones, porque lo entrego con los daños indicados en el libelo de demanda, daños que jurídicamente significan perjuicios causados por el incumplimiento de una de las tantas obligaciones que se comprometió a realizar cuando firmó el convenio; que dicho incumplimiento le causo, daños que debe cuantificar y probar. En el presente caso quedo demostrado de los autos que la pretensión es el pago de los daños causados por el incumplimiento de una obligación contractual, dado que si hubiera cumplido con su obligación contractual – que es una condición inminente de todo contrato. No procedería el reclamar el pago de los daños y perjuicios por el cumplimiento significa que el obligado contractual cumplió con su obligación.
En el presente caso, el demandado manifiesta que debe pedirse primero el cumplimiento del contrato y luego la acción subsidiaria de daños y perjuicios, cuando el demandante pide que le paguen la suma determinada porque el demandado no cumplió con su obligación de cuidar el galpón, no está pidiendo que el arrendatario cumpla con su obligación contractual en la forma subsidiaria, dado que nadie puede ser obligado a hacer una cosa personalmente porque ello conllevaría a violentar su derecho a libertad ni menos nadie puede retroceder el tiempo para caminar al deudor a mantener el galpón en el mismo estado en que lo recibió, es decir, no producir el daño, es para este Juzgador siguiendo las obligación contractual cuando demanda los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de una de las obligaciones contractuales establecidas en el contrato de arrendamiento, Amen, que debe aplicar el principio que las partes deben explanar los hechos y el Juez aplicar el derecho. Por las razones expuestas se desecha el primer alegado de defensa del demandad. Así se decide.
De la forma como quedo determinada la carga de la prueba y el objeto del litigio se puede colegir que consiste que el demandante manifiesta que cuando un empleado de Bayer le entrego el galpón el día 03 de marzo de 2015, el inmueble se encontraba en mal estado de conservación, que los daños eran los mismos que se indicaron en el acta de fecha 15 diciembre de 2014, por su parte la demandada manifestó que el galpón estaba en perfectas condiciones dado que hizo las reacondicionamientos necesarios para dejarlos en perfectas condiciones en que lo recibió, trabajo que lo realizó la empresa MULTINVERSIONES ROMY 77, C.A; por lo cual demanda la entrega del depósito dado en garantía al momento de firmar el contrato que asciende a la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CIENTO OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs 787,186,76); por su parte el demandante manifiesta que no entrega el dinero porque no se entregó el galpón en buenas condiciones, por lo cual no es procedente la restitución del depósito. Y así se establece.
Conforme quedo explanado le correspondía al demandante probar la existencia de los daños causados al galpón y su cuantía; del cumulo de pruebas analizadas, como la exhibición del documento de la Inspección realizadas por las partes en fecha 15 de diciembre de 2014, del informe pericial que riela en los folios 133 y 134 de la segunda pieza y de las testimoniales como el hecho que el demandado invirtió la carga de la prueba al manifestar en su reconvención que ellos contrataron una empresa para que reacondicionara el galpón, hecho que no probaron, considera quien juzga que el demandante probo la existencia de los daños explanados en el libelo de demanda y por ende el incumplimiento de la obligación del arrendador de cuidar el galpón como un buen padre de familia; por lo cual considera pertinente declarar con lugar la demanda. Y así se establece.
Es así como quedando probado en los autos, que el demandado no entrego el galpón en buen estado de conservación y teniendo en cuenta que manifestó que el demandante no quiso recibir el galpón por lo cual traslado una notaría, se debe tener presente que el legislador ha instituido la oferta real como una institución procesal que debe usar el deudor para quedar solvente ante su acreedor cuando el acreedor rehúsa cumplir su obligación de recibir el pago en sentido jurídico; considera quien aquí decide que debe declarar sin lugar la reconvención. Y así se decide.
El ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, dice que en el libelo de demanda, cuando se demanda daños y perjuicios se deben especificar estos y sus causas, dicha norma debe complementarse con el artículo 38 ejusdem que establece la obligación del demandado de estimar el valor de la demanda. En el libelo se manifestó que los daños causados al galpón fueron presupuestados en la cantidad de Bs. 1.637.036,40 para el día 7 de marzo de 2015, que el petitorio persigue que se pague los daños causados y cuyo valor referencial indico el demandante. Siendo el proceso un instrumento fundamental para la realización de la justicia, según el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en razón a ello debe manifestarse que la Justicia conmutativa <> está contemplada por el legislador patrio en el artículo 1273 del Código Civil cuando dice que los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor por la pérdida que haya sufrido, lo que nos significa que el Juzgador siguiendo el principio constitucional de justicia cuando sentencia acordando la indemnización sea reflejo cuantitativo del real daño causado, es decir, que la indemnización no debe empobrecer ni enriquecer al demandante; en tal sentido otorgo licencia al Juzgador en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil que cuando acuerde pagar daños si no pudiera estimarlos según las pruebas determinara que la estimación la hagan los peritos. La Constitución vigente impone al magistrado hace caso omiso de los viejos paradigmas dogmáticos que rigen la constitución de una sentencia y le impone la obligación de observar los principios Constitucionales relacionados con el mandato es un instrumento para realizar la justicia que el demandado manifiesta en el libelo que el galpón el demandado le causo los daños descritos en el libelo, los cuales se dieron por probados como se manifestó Ut-supra, que si bien manifestó que para el día 7 de marzo de 2015 se presupuestó el costo de reparar los daños en la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.637.036,40), quedo demostrado que para el 18 de febrero de 2016 el costo de reparar los daños emergentes ascendía en la cantidad de OCHO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y UN MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 8.231.960,00) según informes de los peritos RENZO REVELO ESPAÑA, VÍCTOR HUGO URREA LUGO y JULIO CESAR TORRES; y siendo obligación del Juzgador regirse en sus decisiones por los preceptos constitucionales que rigen el proceso, es decir, que cuando deba decidir en la reparación del daño causado debe buscar la justicia conmutativa y constatando la existencia del daño -como antes se dijo- y no pudiendo determinar cuál será el valor o costo de reparar dichos daños para el momento de la ejecución de la sentencia acuerda experticia complementaria del fallo en relación a la cuantificación de los daños emergentes indicados en el libelo, para lo cual deberán tomarse en cuenta la información plasmada en relación a los daños por los expertos antes nombrados para su actualización como marco referencial para realizar la experticia complementaria.
2) El demandante pidió que se le pagara por concepto de gestión y trabajo en la vigilancia de las reparaciones al local siendo la cantidad BOLÍVARES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVA CON DIEZ Y NUEVE (Bs. 458.379,19) que incluye el 28 % como penalidad establecida en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que entre otras dice: …”el inmueble de no hacer todo el mencionado mantenimiento preventivo y reparaciones necesarias, lo hará la arrendadora, y el inquilino se obliga a cancelar totalmente los costos de lo especifico en esta cláusula más un Veintiocho por ciento (28%) por la gestión y trabajos hechos por la arrendadora de su personal contratistas, materiales y equipos usados...” Quedando demostrado de los autos que efectivamente se causaron los daños y que entre los daños causados están las cosas indicadas que fueron reparadas y con las testimoniales evacuadas. Y así se establece.
El demandante también pidió que se le pagara por concepto de trabajos ejecutados en fecha 05-03-2015 al 06-04-2015 la cantidad de BOLÍVARES DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UN SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 278.841,60) que comprende la cantidad dineraria de 217.845,00 más el 28% como penalidad establecida en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que entre otras dice: …”el inmueble de no hacer todo el mencionado mantenimiento preventivo y reparaciones necesarias, lo hará la arrendadora, y el inquilino se obliga a cancelar totalmente los costos de lo especificado en esta cláusula más un Veintiocho por ciento (28%) por la gestión y trabajos hechos por la arrendadora de su personal contratistas, materiales y equipos usados…”. Quedando demostrado de los autos que efectivamente se causaron los daños y que entre los daños causados están las cosas indicadas que fueron reparadas, habiendo quedado demostrado con la ratificación de las facturas por parte de la testimonial parcialmente el monto reclamado. Y así se establece.
También demanda el actor la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUARTO BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 136.764,66) por concepto de gastos incurridos por su representada tales como envió de encomienda a Don Álvaro Ángel de Greiff, honorarios profesionales por concepto de inspección judicial, fotos tomadas para la inspección judicial, cerrajero servicio a domicilio. El demandante manifiesta que rechaza y contradice dichos gastos sean imputables a su mandante, dado que en ningún momento fueron provocado por BAYER, que fueron decisión propia del actora evacuar la referida inspección, cambiar la cerradura del galpón, contratar peritos, reunirse con alguien llamado Ing. Muñoz, tomar fotos, enviar por encomienda de MRW y contratar al abogado respectivo para que solicitara la referida inspección. En tal sentido debe precisarse que el artículo 1274 del Código Civil dice que el deudor no queda obligado sino por los daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo, en tal sentido, cuando el incumplimiento proviene del dolo, el deudor responde de los daños y perjuicios no previsibles; en el presente caso, era previsible para las partes que si el arrendatario no entregaba el galpón en buenas condiciones y levantando el acta de finiquito, debía el arrendador tomar las previsiones necesarias para dejar constancia en qué condiciones recibía el galpón, como lo debe hacer un buen padre de familia. Se debía suponer que HABITEK INDUSTRIAL, C.A., como buen padre de familia debe dejar auténticamente constancia por medio de la autoridad competente las condiciones en que recibía o tomaba el galpón por medio de una inspección judicial en la cual se contrató un experto, fotógrafo, abogado, para dejar constancia del estado de conservación del inmueble. También debe tenerse presente que el artículo 1160 del Código Civil establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; en el presente caso la equidad aconsejaba al arrendador a realizar una inspección judicial para dejar constancia de las condiciones de como tomaba posesión del galpón, dicho acto realizado por el arrendador es una consecuencia que emana del incumplimiento del arrendador de no cumplir su obligación de entregar el galpón en buenas condiciones como lo recibió; por lo cual los gastos que ello conlleva obligan al arrendatario conforme al artículo antes mencionado.
En relación a los gastos realizados quedo demostrado con la prueba documental y prueba testimonial, que se realizó la inspección, en el ciudadano CARLOS ALBERTO MUÑOZ participo como experto, que se le pago los honorarios profesionales (folio 96 2da pieza repregunta segunda formulada por el demandado), que el ciudadano JOSE CEDEÑO participó como fotógrafo y que el demandante le pago los honorarios (folio 86 2da pieza primera repregunta formulada por el demandado), que en inspección judicial se contrató a la abogada consta de la inspección judicial como de la testimonial dada por el Ingeniero CARLOS ALBERTO MUÑOZ, que era necesario que se contratara un transporte para trasladar a la ciudadana Juez desde el Tribunal a la sede donde se iba a realizar la inspección es un hecho notorio, que cuando se le entregó el galpón el día 3 de marzo de 2015, en horas de la tarde era aconsejable contratar un cerrajero para cambiar el acceso al galpón y otras instalaciones lo aconseja una conducta de un buen padre de familia, por las razones expuestas, estando probado que era necesario realizar la inspección judicial como consecuencia del incumplimiento del arrendador quedando demostrado totalmente la cuantía de los gastos realizados. Y así se establece.
El actor demanda el pago de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) porque el arrendatario no tuvo el inmueble en perfectas condiciones con treinta días de anticipación al término del contrato por concepto de clausula penal, a razón de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) diarios, para lo cual se basa en la cláusula vigésima quinta en concordancia con la cláusula tercera en su último párrafo. El demandado en su contestación que no es procedente el mencionado pago dado que la interpretación conjunta de la cláusula vigésima quinta con la cláusula cuarta deja ver que no es aplicable ninguna sanción convencional por la mora; se puede observar existe una discrepancia en relación a las cláusulas aplicables mientras el actor aplica la cláusula vigésima quinta en concordancia con la cláusula tercera en su último párrafo, el demandado aplica la cláusula vigésima quinta en concordancia con la cláusula cuarta; pero agrega: Tal y como se puede evidenciar, en el contrato redactado por el propio arrendador, se establece una llamada penalidad cuarta. El artículo 1160 del código Civil dice que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo por lo que se dice expresamente en el sino por lo que se dice implícitamente en él, según la equidad, el uso o la ley, tal norma debe concordarse con el articulo 1257 eiusdem que nos dice que hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento. Para determinar la procedencia o no de indemnización demandada, debe tenerse presente la cláusula vigésima quinta manifiesta lo siguiente: de manera que antes de los treinta (30) días que procedan al vencimiento de Contrato y/o prorroga, se encuentre en condiciones de ser presentado a los posibles nuevos inquilinos; y así ser entregado el inmueble arrendado, puntualmente, al término del contrato; como bien lo dice el demandado se hable de penalidad cuarta no de su cláusula cuarta, porque el objeto de la cláusula es manifestar que él no estar en condiciones el inmueble no se puede demostrar a los futuros inquilinos con lo que se impide su promoción y que inmediatamente entregado el galpón al arrendador este lo puede entregar al nuevo inquilino, y que dicha negligencia en el cumplimiento de una obligación esta sancionada en el contrato (cláusula penal cuarta); tal es la intención que se debe desprender del estudio armonioso de las cláusulas, dado que ello es consonó con impeler al arrendador en ser fiel cumplidor de sus obligaciones y que el galpón al nuevo inquilino, hecho que de por si le significaría la merma de su patrimonio por el lapso que tendría que invertir después de entregado el inmueble en promocionar el galpón a lo posibles clientes; tal conclusión aconseja el sentido común como la sana critica de la interpretación de las cláusulas; por lo cual se declara procedente al petitorio. Así se decide.
El demandante demanda el pago de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de cláusula penal por la dilatación en la entrega de la cosa arrendada desde el 1 de febrero al 02 de marzo del 2105, en este punto la actora no hace un rechazo expreso pero si un rechazo genérico cuando manifiesta que solicita que sea declarado sin lugar la solicitud de cumplimiento de la causa penales. El artículo 1258 del Código Civil dice que el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere retardo en la entrega de la cosa arrendada, habiéndose acordado que el contrato terminaba el 31 de enero del 2015, ese era el día en que el arrendador debía entregarlo, al constar tanto de las afirmaciones del arrendador como del arrendatario que el galpón se entregó el 3 de marzo de 2015, hace procedente parar este Juzgador que se declare procedente dicha petición y así se decide.
El demandante demanda la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 165.000,00) por concepto de lucro cesante por el lapso correspondiente del primero de febrero al tres de marzo del 2015, habiendo manifestado que la cláusula penal aplicable en el ítem anterior es por la simple mora, conforme al artículo 1258 es procedente que se pague los cánones que se dejó de percibir por el no alquiler del galpón a otra persona; por lo expuesto se considera procedente la petición Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la Sociedad Mercantil BAYER S.A., inscrita ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal el 08 de agosto de 1950, bajo el N° 836, Tomo 3D, posteriormente modificado sus estatutos sociales en diversas oportunidades, última modificación de sus estatutos sociales la asentada en fecha 17 de Mayo de 2012, ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, bajo el N° 42, Tomo 85-A. representada por ÁLVARO JOSÉ ÁNGEL DE GREIFF, mayor de edad, colombiano, titular de la cédula de identidad N° E-84.580.274.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda incoada por Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A., inscrita en el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 15, Tomo 95-A, el 30 de Diciembre de 2005, representada por JORGE KASABASHIAM PAPADAM, titular de la cédula de identidad N° 5.268.195.
TERCERO: Se condena a pagar a la parte demandada la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 1.637.036,40), por concepto de daño emergente que acciono el no cumplimiento de su obligación de conservaron y consecuente daño material al inmueble, cuya descripción consta del acta levantada por las partes.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de BOLIVARES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE CON DIEZ Y NUEVE (Bs. 458.379,19), por concepto de gestión y trabajo que debe realizar la parte actora en las reparaciones que deben realizarse en el local, todo de conformidad con la penalidad del veintiocho por ciento (28%) establecida en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento.
QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 278.841,00), mas el veintiocho por ciento (28%) por concepto de gestión y trabajo que debe realizar la parte actora en las reparaciones que deben realizarse en el local, todo de conformidad con la penalidad establecida en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento.
SEXTO: Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 136.764,66) por concepto de gastos incurridos por su representada tales como envío de encomienda a Don Álvaro Ángel de Greiff, honorarios profesionales por concepto de inspección judicial, fotos tomadas para la inspección judicial, cerrajero servicio.
SEPTIMO: Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), por no haber tenido el inmueble en perfectas condiciones treinta (30) días de terminado el contrato de arrendamiento, a razón de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) diarios, establecido en la Cláusula Vigésima Quinta en concordancia con la Cláusula Tercera en su último párrafo.
OCTAVO: Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), por concepto de Cláusula Penal por la dilación en la entrega del inmueble, a razón de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) diarios, desde el 1° de Febrero de 2015 hasta el 02 de Marzo de 2015, inclusive.
NOVENO: Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 165.000,00), por concepto lucro cesante por el lapso correspondiente desde el 1° de Febrero de 2015 al 03 de Marzo de 2015.
DECIMO: Se acuerda la Indexación monetaria de las cantidades condenadas a pagar mediante una experticia complementaria del fallo.
DECIMO PRIMERA: Hay condenatoria en costas para la parte perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
DECIMO SEGUNDA: Notifíquese a las partes e conformidad con el articulo 251 eiusdem...” (Folios 194 al 220 de la segunda pieza).

III
DEL RECURSO DE APELACIÓN
En fechas 08 y 12 de julio de 2016, los abogados DOMINGO ARAQUE TOLEDO y MARIANGEL OSORIO SULBARAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 247.136 y 251.672, respectivamente, ambos actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada Sociedad Mercantil BAYER S.A., interpusieron recurso ordinario de apelación contra la decisión de fecha 30.06.2016, que declaro con lugar la demanda de DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A., contra la Sociedad Mercantil BAYER S.A., donde alegaron lo siguiente:
“…Mediante la presente diligencia me doy por notificado de la sentencia proferida por este Juzgado en fecha 30 de junio de 2016. Asimismo, y a todo evento, apelo de dicha sentencia, a los efectos consiguientes. Es todo…” (Folio 227)

“…En vista de que las partes se encuentran notificadas, esta representación ratifica su diligencia de fecha 8 de julio de 2016y concretamente ratifica el recurso de apelación ejercido.
En este sentido, esta representación apela formalmente de la sentencia dicta por este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en fecha 30 de junio de 2016 y notificada a esta representación en fecha 8 de julio de 2016. Es todo…” (Folio 228)

IV
ACTUACIONES EN ALZADA
Tramitada por él A QUO, en ambos efectos, ordenó la remisión del expediente original al Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
En fecha 05.08.2016, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, reglamentó la causa conforme a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 234 segunda pieza).
En fecha 05.08.2016, es consignado Escrito de Alegatos y Promoción del Mérito Favorable de Autos por la parte demandada a través de sus Apoderados Judiciales abogados MARK A. MELILLI SILVA, ELIAS TARBAY REVERON y MARIANGEL OSORIO SULBARAN, Inpreabogado Nros. 79.506, 216.506 y 251.672 respectivamente, en los términos siguientes:
Cito:
“(…) II
Del mérito favorable contenido en los autos
Con fundamento en los motivos que han inspirado a esta representación a apelar contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instanncia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua en fecha 30 de junio de 2016, ratificamos y hacemos valer el mérito favorable que se desprende de autos en cuanto a las siguientes pruebas:
1.- Experticia practicada en fecha 18 de febrero de 2016, la cual corre inserta en el folio 133 y siguientes del presente expediente. En la misma, los expertos designados señalan, entre otras cosas, lo siguiente:
“El de los elementos que conforman las partidas presupuestarias pudieron haber sido ocasionados por el tiempo de uso. Cada elemento requiere de tiempos distintos de mantenimiento y por esto es imposible de determinar el tiempo exacto en que cada uno sufrió dicho deterioro por esta razón no es posible determinar de forma cuantitativa el tiempo en que ocurrió” (Negritas y subrayado nuestro)
Resulta evidente de lo anterior que en las apreciaciones realizadas por los expertos designados, de ninguna manera resulta probado el hecho de que los supuestos daños producidos al galpón a los cuales se hace referencia en la sentencia apelada son imputables a nuestro representado, pues claramente se deja constancia en dicho informe de experticia que ”los deterioros pudieron haber sido ocasionados por el tiempo de uso”.
Promovemos el mérito que se desprende de la referida prueba, a los fines de que este juzgador evalué, con fundamento en los argumentos que desarrollamos en el presente escrito, la deficiencia en la apreciación de la prueba por parte del Juez de Primera Instancia, quien motiva su fallo en que los supuestos deterioros a los que se hace referencia en el contenido de la experticia “son los mismos indicados en la inspección de fecha 15 de diciembre de 2014”, conclusión que resulta, a su decir, de la incorporación de la sana critica en su evaluación de la prueba, lo cual es completamente contrario a derecho, como procederemos a explicar más adelante.
Aunado al hecho anterior, en la misma experticia expresamente se deja constancia que no se podría determinar el tiempo de ocurrencia de los supuestos daños demandados; por lo cual, habiendo sido ocupado el inmueble por un tercero, sería imposible determinar que los supuestos daños fueron causados por nuestra mandante.
2.- Promovemos el mérito contenido en la notificación realizada al propietario del inmueble en fecha 9 de febrero de 2015, la cual corre inserta en autos, y de la cual se desprenden los siguientes hechos, que deben ser tomados por ciertos por este Juzgador:
a.- Que se realizó la entrega del bien en la fecha que se plasma en el acta levantada, ante la presencia de un notario que dejó constancia de dicha entrega, y que consecuentemente no se generan obligaciones por concepto de pago de cánones de arrendamiento a partir de la fecha cierta de la notificación.
b.- Que el propietario del bien, en una actitud indecorosa y ostentando una evidente mala fe contractual, se negó a recibir las llaves de El Inmueble y a tomar posesión, en los términos contractuales, razón ésta por la que se generó la necesidad de entregar la llave al vigilante Franklin Figuera, identificado en el acta.
c.- Que el galpón se encontraba listo para su entrega desde la fecha cierta de la notificación, lo cual produce ciertas incertidumbres en cuanto a las razones que llevaron a HABITEK a no recibir El Inmueble ni a tomar posesión del mismo, siendo que nuestro representado cumplió cabalmente con su obligación de entrega.
d.- Que se genera la imposibilidad de que HABITEK se encontrara en conocimiento del estado real de El Inmueble, toda vez que se negó a tomar posesión del mismo y a verificar su estado para el momento de la entrega.
3.- Promovemos el mérito contenido en el contrato suscrito entre la accionante y la empresa DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO C.A., en fecha 03 de marzo de 2015, en cuya cláusula séptima se establece lo siguiente:
“7. CONSERVACIÓN Y REPARACIONES
CLÁUSULA SÉPTIMA: EL INQUILINO declara recibir el inmueble en perfecto estado de frisos, pintura interior y exterior, pisos, vidrios, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias, equipos extintores de incendios y demás construcciones inherentes al mismo…” (Negritas y subrayado nuestro)
Lo anterior demuestra no sólo que las partes aceptaban las buenas condiciones del inmueble para la fecha del perfeccionamiento del contrato, sino además el impecable estado de las instalaciones que se desprende de las fotografías que se acompañan al contrato, buenas condiciones éstas que se encontraban vigentes al momento de realizar la notificación al propietario.
II
De la improcedencia de la acción
La causa planteada por la demandante se resume en la exigencia de una compensación económica por concepto de daños y perjuicios generada por el acaecimiento de un supuesto incumplimiento contractual. No obstante lo anterior, el demandado acciona por daños y perjuicios de manera autónoma, sin que se contenga en su acción la pretensión del cumplimiento o resolución de la causa.
Resulta ilógica la reclamación autónoma de daños y perjuicios generada por la responsabilidad contractual cuando la demandante no prueba en sí el origen de dicha responsabilidad. Es bien sabido que l incumplimiento genera responsabilidad en cabeza del deudor, lo cual implica el derecho del acreedor de demandar la resolución o el cumplimiento de una obligación determinada, más los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos. Así lo establece el artículo 1.167 de nuestro Código Civil, cuyo contenido es el siguiente: (…).
Es por lo anterior que la acción planteada por la demandante carece de sentido jurídico, y por tanto, debe ser desechada. En virtud de lo anterior, solicitamos a este digno Juzgado se sirva pronunciarse, con fundamentos en los alegatos aquí expuestos y en los contenidos de nuestro escrito de contestación, sobre la improcedencia de la presente acción.
IV
De los alegatos sobre las incongruencias en la valoración de las pruebas por el a quo
1.- De la incongruencia en la valoración de la Experticia realizada en fecha 18 de febrero de 2016 y la inspección del 15 de diciembre de 2014.
Es el caso, que el Tribunal de Primera Instancia da por cierto el hecho de que las resultas de la experticia practicada apuntan a los mismos resultados de la inspección realizada en cuanto a los supuestos daños que se produjeron, a decir de la accionante, por negligencia de nuestro mandante.
En el caso que nos ocupa, la valoración de la prueba de la experticia a través de la sana critica que ha llevado a cabo el Juzgador únicamente hubiere sido atenido a derecho en el supuesto en que se hubiere plasmado en la motiva de la sentencia apelada un razonamiento atenido a las reglas de valoración de la sana critica, vertidas en concreto sobre la experticia evacuada en el presente juicio.
En el caso que nos ocupa, resulta evidente que la apreciación supuestamente fundamentada en la sana critica que realiza el a quo sobre la prueba examinada no se atiene a un examen a un examen racional de las circunstancias que envuelven el contenido del dictamen pericial. Lejos de ello, pareciera utilizarse la sana critica como un tosco argumento justificativo de la equiparación de los argumentos contenidos en la experticia con los de una inspección realizada por las partes una oportunidad distinta, lo cual conduce necesariamente a una conducta arbitraria y alejada de los principios que rigen la actividad probatoria en nuestra legislación.
Dada la notoriedad del error en la apreciación de dicha prueba, resulta evidente que la demandante nunca probó los supuestos daños generados el galpón por parte de nuestra mandante, ni a través de la prueba de experticia, ni a través de ningún otro medio probatorio promovido y evacuado en el presente juicio, lo cual conduce a la conclusión de que los daños que reclama la accionante deben ser declarados improcedentes.
Ahora bien, a su vez se desprende autos que, entre la experticia practicada en fecha 18 de febrero de 2016 y la inspección realizada en fecha 15 de diciembre de 2014, transcurrió un periodo de tiempo mayor a 1 año. A la luz de las equivocadas apreciaciones del Juez de Primera Instancia, lo anterior deja en evidencia el hecho de que entre sus consideraciones no se tomó en cuenta el posible deterioro que pudo haber sufrido el bien durante el transcurso de dicho periodo de tiempo.
Es por todo lo anterior que resulta evidente la errónea apreciación de la prueba de experticia, de la cual el Juez de Primera Instancia deduce la conclusión infundada de que los deterioros a los cuales allí se hace referencia son los mismos que se señalan en la experticia practicada en fecha 15 de diciembre de 2014.
En base a ello, solicitamos de este Juzgado se sirva apreciar correctamente el contenido probatorio de la Experticia practicada en fecha 18 de febrero de 2016, con el objeto de dictar una sentencia sujeta a los hechos probados en el presente juicio.
2.- De los supuestos daños causados al Galpón arrendado.
Con el objeto de probar los gastos en los que supuestamente incurrió la parte actora por los daños generados al inmueble arrendado, los cuales a su decir fueron generados por negligencia o inobservancia de nuestro representado, la demandante promovió una serie de medios probatorios, que en conjunto, jamás alcanzaron a evidenciar los supuestos daños incurridos en el bien (…).
De lo anterior se desprende que la accionante jamás incurrió en los gastos alegados en su libelo de demanda, por cuanto el Galpón objeto de arrendamiento fue entregad en perfectas condiciones en fecha 03 de marzo de 2015, tal y como hemos alegado a lo largo del presente juicio.
Ahora bien, a pesar de no haber probado la demandante los gastos en los que supuestamente incurrió, el Juzgador de Primera Instancia, en un pobre ejercicio racional, da por sentado que las escasas facturas ratificadas por terceros significan plena prueba de los supuestos gastos que alega haber incurrido la accionante.
De lo anterior se evidencia entonces que nunca fue probado el quantum de los supuestos daños a los cuales hace referencia el demandante, por virtud de los cuales se pretende la condenatoria de nuestra mandante al pago de Bs. 1.637.036,40 por concepto de daño emergente que ocasiono el no cumplimiento de su obligación de conservación y consecuente daño material al inmueble”. Resulta evidente que las conclusiones a las que ha llegado el Juzgador de Primera Instancia no son consistentes con el desarrollo del juicio, razón por la cual solicitamos a este digno Tribunal se sirva a dictar un fallo atenido a lo alegado y probado en autos.
3.- De la deficiente valoración del contenido probatorio del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 3 de marzo de 2015, entre la accionante y la empresa Distribuidora Coloreal del Centro, C.A.
Del fallo parcialmente citado se desprende que con fundamento en una serie de circunstancias valoradas por el a quo, éste ha concluido que el documento promovido por esta representación para probar el estado del bien para el momento del perfeccionamiento del arrendamiento suscrito entre el accionante y el tercero arrendatario no significa ningún valor probatorio que sustente este hecho, toda vez que su valoración ha sido sujeta a una serie de desatinadas apreciaciones que hacen presumir al juez que su contenido no es cierto.
Nuestro ordenamiento prevé que el contenido de un documento autenticado se encuentra sujeto a una valoración rígida y atenida a su contenido por parte del Juez. Lo anterior resulta de que el documento autentico constituye en nuestro ordenamiento una de las denominadas pruebas tarifadas, que impiden que el Juez se sirva en razonamientos personales para determinar su veracidad o falsedad, toda vez que la misma se encuentra determinada por su propio contenido probatorio.
Es por lo anterior que, promovido el documento anterior, y siendo que dicho documento es auténtico y ha sido suscrito tanto por el accionante como por el tercero arrendatario, solicitamos que la fuerza probatoria de este documento sea tenida en cuenta a plenitud, a los fines de emitir un fallo acertado en cuanto a derecho por parte de esta Segunda Instancia.
V
De la falsedad de los alegados gastos urgentes
La accionante alega haber incurrido en una serie de gastos urgentes para hacer frente a sus obligaciones arrendaticias asumidas con la empresa Coloreal del Centro, C.A.
De la inspección practicada en fecha 05 de marzo de 2015, promovida por esta representación en el presente juicio, resulta evidente que la empresa Coloreal del Centro, C.A., se encontraba en posesión de El Inmueble desde esa misma fecha (…).
Del contenido del acta se desprende la evidencia de que El Inmueble se encontraba ocupado para el momento de la práctica de la inspección, a saber, para el día 05 de marzo de 2015. Ahora bien, nos preguntamos ¿Cómo es posible que el tercero arrendatario haya tomado posesión de El Inmueble desde dicha fecha, si el accionante alega haber realizado reparaciones hasta el día 6 de abril? Concatenado a ello, resulta innegablemente lógico que el tercero arrendatario haya tomado posesión del bien al día siguiente de haber dejado constancia de sus buenas condiciones, junto al propietario, en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03 de marzo de 2015.
Pero más allá de ello, lo que significa en realidad evidencia de la falsedad de los argumentos de la accionante, es que nunca se llegaron a probar, en el presente juicio, los “gastos urgentes” en los que supuestamente incurrió durante éste periodo, razón ésta por la cual no cabe duda de la evidente incongruencia entre lo que el accionante alega y lo que se ha probado a lo largo del juicio.
En consecuencia de lo anterior, solicitamos se declare sin lugar la pretensión del demandante, en cuanto a los supuestos trabajos urgentes que alega haber realizado, los cuales estima en la cantidad de Bs. 278.841,60, toda vez que se desprende de autos que dichos trabajos nunca fueron realizados por la razón de que El Inmueble se encontraba en perfectas condiciones para el momento de su entrega.
VI
De la improcedencia en la reclamación de los gastos legales
La actora reclama la restitución de la cantidad de Bs. 415.606,20 por concepto de daños y perjuicios generados por gastos supuestamente imputables a nuestro representado, que abarcan gastos de encomienda, gastos de honorarios de abogados, gastos de cerrajero, gastos de perito, reuniones, traslado y constitución del Juzgado que realizó la inspección, sin control por parte nuestra, entre otros.
En primer término, es necesario resaltar una vez más que el incumplimiento al cual hace referencia el a quo jamás se materializó, dado que como hemos dicho hasta la saciedad, quedó plenamente demostrado en actas que la entrega de El Inmueble se hizo conforme a derecho, en las mismas buenas condiciones en que se recibió.
Tal y como hemos demostrado en el presente juicio, el demandante fue notificado formalmente del hecho de que el galpón se encontraba en condiciones para ser entregado el día 9 de febrero de 2015. A pesar de ello, el demandante asumió actitud terca y obtusa respecto a la recepción del mismo, razón ésta que le motivó a incurrir en los gastos que reclama.
Finalmente, una vez más el demandante falla en probar que realizó los gastos a los que hace referencia, toda vez que los elementos aportados por las partes, de ninguna manera se evidencia ningún tipo de gasto asumido por la actora por los conceptos señalados. Es por ésta razón que debe ser desechada la pretensión, y solicitamos que así sea declarado por éste Tribunal.
VII
De la improcedencia del reclamo del pago de cláusulas penales
La parte actora solicita el cumplimiento de ciertas penalidades establecidas en el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, previstas como penalidad en contra de BAYER, supuestamente por no haber cumplido con la obligación de entregar el inmueble en el tiempo debido y en las mismas condiciones en las que fue recibido.
1.- Como ya hemos dicho, resulta imposible que la demandante haya realizado trabajos en el periodo de tiempo comprendido entre el 5 de marzo de 2015 y el 6 de abril de 2015, por cuanto para la fecha ya el tercero arrendatario se encontraba en posesión del inmueble. De lo anterior deviene la imposibilidad de reclamar el 28% por supervisión de arreglos al galpón, pues dicha supervisión jamás se realizó, ya que los trabajos urgentes nunca fueron realizados y nunca fueron probados en juicio.
2.- Con respecto a los conceptos reclamados por virtud de lo establecido en la Cláusula Vigesimoquinta del contrato, resulta evidente que la misma hace referencia a la cláusula cuarta, referente a los requisitos para renovar el contrato de arrendamiento, lo cual en nada se relaciona con los fundamentos utilizados por la actora para la reclamación de los montos allí establecidos.
De acuerdo a lo anterior,. Solicitamos sea desechada la pretensión de la actora en cuanto al pago de cláusulas penales, con fundamento en lo que hemos expuesto a lo largo del presente escrito.
VII
Petitorio
Con fundamento en todo lo antes expuesto, solicitamos de este Juzgado Superior Segundo, se sirva declarar CON LUGAR la apelación que ésta representación se ha dispuesto a interponer, y en consecuencia, REVOQUE el fallo apelado, declarando SIN LUGAR las pretensiones de la actora…” (Folios 235 al 249 de la segunda pieza).

En fecha 22.09.2016, es consignado Escrito por la parte demandante a través de su Apoderado Judicial abogado MARCO ROMAN AMORETTI, INPREABOGADO Nº 21.615, en los términos siguientes:
Cito:
“(…) En relación al escrito presentado por el apelante, el cual riela del folio 235 al 249 debo manifestar lo siguiente:
CAPITULO I
Es cierto que entre mi representada y la demandad se firmó un contrato de arrendamiento cuyo objeto esta descrito en los autos; pero, es falso que el demandado hubiere cumplido con entregar el inmueble en la fecha que correspondía en perfectas condiciones. En tal sentido le correspondía al demandado poner en mora al arrendador, con el procedimiento de oferta real, en el cual se debía discutir si realmente el inmueble debía ser recibido por el arrendador dado que se encontraba en buenas condiciones; la ley establece quien es el órgano competente, en el caso de negativa injustificada del arrendador de recibir el inmueble debía el arrendatario recurrir al órgano jurisdiccional y no al órgano administrativo (Notaria) quien no tiene competencia de realizar la entrega material y dejar constancia de las condiciones en que se encuentra el inmueble. Cualquier acto que haga un notario en relación a la entrega material es nulo de pleno derecho por usurpación de funciones.
Es falso que mi representada se hubiere negado a recibir el inmueble, más aun creyendo en la palabra de BAYER, que iba a entregar el inmueble en la fecha convenida y hechas las reparaciones necesarias, mi representada tomo un compromiso con DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO, C.A., sin haber visto en qué condiciones estaba el inmueble porque supuestamente estaban gente arreglándolo.
Manifiesta que los hechos alegados en la demanda no fueron probados pero, olvida manifestar que al contestar y reconvenir manifestó que ellos habían hecho las reparaciones necesarias para lo cual contrataron a MULTINVERSIONES ROMY 77, C.A., pero, en ningún momento la supuesta factura emanada del TERCERO fue ratificada en juicio, por la prueba testimonial; por lo cual no cumplió con su obligación de probar que efectivamente hizo las reparaciones que manifiesta haber hecho. Al manifestar que hizo unas reparaciones reconoce que el inmueble no estaba en buenas condiciones, por lo cual debió probar con la prueba testimonial que efectivamente la documentación emanada de un tercero, donde se manifiesta que el inmueble se hizo ciertos trabajos para dejarlo acto para ser entregado. Algunos autos reciente hablan del desplazamiento de la prueba y otros de la antigua escuela hablan de la inversión de la prueba. En cualquier caso, el demandado incumplió un deber de su propio interés que tienen consecuencias jurídicas en el proceso a favor de mi representada.
CAPITULO II
En relación a lo manifestado en el capítulo II del escrito presentado por BAYER, S.A., no se puede descontextualizar la afirmación de los expertos ni las conclusiones a que llego el Juez de la sentencia recurrida. Es de observar que son tres (3) expertos uno nombrado por el Tribunal, uno por el demandante y otro por el demandado; quienes como auxiliares de justicia, han cumplido du función. Debe tenerse presente que existe una inspección judicial que se promovió, testigos que ratificaron que vieron los hechos descritos en la inspección judicial, un acta levantada por las partes donde se deja constancia de las malas condiciones en que se encontraba el inmueble, la afirmación del demandado que contrato a MULTINVERSIONES ROMY 77, C.A., para arreglar el galpón para dejarlo en buenas condiciones para lo cual promovió un supuesto informe de la mencionada compañía, el cual no fue ratificado por la prueba de testigo necesario para el control de la prueba (no probo lo afirmado por ellos), la manifestación del texto del contrato de arrendamiento donde el demandado manifiesta que el galpón arrendado está en perfectas condiciones; por lo cual manifestar que la aplicación de la sana crítica por parte del sentenciador es completamente contrario a derecho, considero algo temerario por parte de BAYER, S.A.
Manifiesta que promovieron el mérito contentivo de las notificaciones realizadas por BAYER S.A., al propietario en fecha 9 de febrero de 2015, manifestando que deben ser tomados por ciertos los hechos indicados con las letras a) b) c) y d) (…). Es de observar que en este punto la ley establece un procedimiento judicial determinado que debe observar el ARRENDATARIO, no es el NOTARIO (órgano del Poder Ejecutivo) sino el TRIBUNAL (órgano del Poder Judicial) el competente para realizar la entrega material; que cualquier autoridad usurpada es nulo de pleno derecho y sin ningún valor jurídico.
Promovió contrato suscrito entre el demandante y la empresa DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO, C.A., de fecha 03 de marzo de 2015. Es de observar que en líneas anteriores al punto tres (folio 238) del demandado manifiesta en el punto d lo siguiente “Que se genera la imposibilidad de que HABITEK se encontrara en conocimiento del estado real de El Inmueble, toda vez que se negó a tomar posesión del mismo y a verificar su estado para el momento de la entrega”. Es decir, que reconoce cuando HABITEK firmó el contrato con DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO, C.A., no sabía cuál eran las condiciones reales del inmueble. Asimismo, omite significar el demandado que HABITEK (demandante) promovió el escrito notariado aclaratorio de las condiciones del galpón, entre HABITEK INDUSTRIAL C.A. y DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO, C.A., el cual riela en autos.
Como se puede observar, lo dicho en el capítulo dos por el demandado no solo ratifica que la sentencia está a derecho, sino, que se ajustó al principio que el proceso debe velar porque se haga justicia.
CAPITULO III
EN el capítulo III de su escrito habla el demandado de la improcedencia de la acción, en este punto considero que la sentencia recurrida es explicita que cualquier otro argumento es en demasía.
CAPITULO IV
En relación a los argumentos que existe incongruencia en la valoración de las pruebas. (…). En tal sentido debo manifestar que el DICCIONARIO HISPÁNICO UNIVERSAL VIGÉSIMA SEGUNDA EDICIÓN 1978 TOMO SEGUNDO nos dice: (…). En el TOMO PRIMERO dice: (…). Pretende manifestar el demandado que cuando el ciudadano Juez A-quo saco sus conclusiones probatorias lo que demostraba un medio probatorio era contrario a lo que demostraba el otro medio probatorio, dado que la incongruencia significa en el presente caso la no correspondencia del hecho manifestado con un medio probatorio y el hecho afirmado con el otro medio probatorio No explica el demandado en que forma la prueba de experticia e inspección del 15 de diciembre de 2014 se contradicen, es decir, que es falso que la prueba de experticia indique que existen los daños indicados en la prueba de informes. Pero en el presente caso no se puede manifestar que existe incongruencia, Es obvio, que para comparar ambas pruebas al no existir una regla especifica debe el juez aplicar la sana crítica. Alega el demandado que existe un lapso de tiempo transcurrido entre la inspección realizada entre las partes y la prueba de experticia, que el Juez no tomo en cuenta, tal afirmación es falsa, dado que también se debe tomar en consideración que el demandado manifestó que ella contrato a MULTINVERSIONES ROMY 77, C.A., para arreglar el galpón para dejarlo en buenas condiciones, que el informe de MULTINVERSIONES ROMY 77, C.A., es un documento emanado de un tercero que no fue ratificado por la pruebas testimonial, y existe la declaración de los testigos que tenían que tomarse en consideración.
En el mismo capítulo manifiesta en el punto 2 que no se probó los daños dado que el demandado entrego el galpón en perfectas condiciones. Los argumentos explanados en el capítulo anterior de facto echan por tierra lo manifestado en el folio 243 por el demandado.
Manifiesta el apelante en el punto 3 del folio 244 que hubo una deficiente valoración del contenido probatorio del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 3 de marzo de 2015 entre el demandante y la empresa Distribuidora Coloreal del Centro, C.A.; en tal sentido omite manifestar el demandado que el actor también promovió un contrato notariado entre Distribuidora Coloreal del Centro, C.A. y el DEMANDANTE donde aclaran las condiciones en que se recibe el galpón y que para la fecha en que se firmó el contrato alegado que no se precio, ni HABITEK INDUSTRIAL C.A. como Distribuidora Coloreal del Centro, C.A., tenían acceso al galpón y que al momento de firmar ellos tenían la posesión del galpón y que ellos entregaron las llaves a un empleado de BAYER S.A., que en este escrito identifican como FRANKLIN FIGUERA.
CAPITULO V
Como bien lo dice el demandado en la inspección se demostró que el galpón lo estaba usando DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO (folio 246), pero, debe tenerse presente que quedó demostrado que BAYER S.A., no hizo las reparaciones indicadas en el acta del 15 de 2014, que mi mandante de buena fe pensó que el galpón estaba en buenas condiciones por lo cual arrendo dicho inmueble a DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO, debemos dar gracias a DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO por su generosidad en aceptar ocupar el galpón en esas condiciones y que se hicieron algunas reparaciones durante su ocupación.
CAPITULO VI
En el folio 247 el demandado manifiesta que el artículo 1274 del Código Civil no se puede aplicar porque su representada cumplió con su obligación de entregar el galpón en buenas condiciones. Habiendo quedado demostrado en líneas ut supra que la demandad incumplió con su obligación de entregar el galpón el día 31 de enero de 2015 y quedando demostrado los daños, así, como la necesidad de dejar constancia de sus existencia, considero ajustado la decisión del Juez A-quo en este punto.
CAPITULO VII
En el folio 248 el demandado manifiesta que es improcedente el pago de la cláusula penal establecida por las partes en el contrato por concepto del 28% por supervisión de arreglos, alegando para ello, que el galpón está ocupado por DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO C.A., es obvio, que mi mandante tenía que supervisar las reparaciones necesarias que se hicieron para que la persona jurídica antes mencionada pudiera ocupar el inmueble, pero también deberá supervisar las reparaciones que no se hicieron y que quedaron demostrados en los autos. La cláusula penal es una convención que obliga a las partes, por lo cual dicha cláusula debe ser declarada procedente.
Por las razones expuestas, ciudadano Juez, solicito declare sin lugar la apelación del demandado…” (Folios 252 al 254 de la segunda pieza).

Después de múltiples abocamientos, en fecha 24.10.2017, se dictó auto y se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 16 de la tercera pieza).
En fecha 05.11.2020, es consignado Escrito por la parte demandante a través de su Presidente, ciudadano JORGE KASABASHIAN PAPADAM, titular de la cédula de identidad Nº V-5.268.195, asistido por el abogado Carlos Alberto Taylhardat, Inpreabogado Nº 18971, en los términos siguientes:
Cito:
“(…) Capitulo 1. Decaimiento del interés procesal en el recurso de apelación propuesto por la parte recurrente-demandada reconviniente BAYER, S.A., que conoce esta instancia el Juzgado Superior.
El Código de Procedimiento Civil, dispone, Articulo 270 y 267: (…).
Con fundamento en las disposiciones adjetivas transcritas, la ley procesal exige a la parte apelante cumplir la conducta diligente de instar la sentencia objeto del recurso de apelación, carga procesal que incumplida dentro del término de un (1) año conlleva el efecto de la perención de la instancia en apelación y el carácter definitivamente firme de la sentencia dictada en la primera instancia.
Desde la vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en 1999, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha dedicado permanentes esfuerzos para constitucionalizar las disposiciones adjetivas contenidas en el Código de Procedimiento Civil, labor que corresponde replicar a los jueces de instancia con fundamento en la disposición del Articulo 321 CPC y 336 Constitucional.
En el presente caso, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de ésta Circunscripción Judicial dictó sentencia en fecha 30 de Junio de 2016 contra la que ejerció el recurso de apelación la parte demandada reconviniente y hasta la presente fecha no se ha dictado Sentencia en la instancia superior.
Es evidente que en la instancia del recurso de apelación solo corresponde a la parte demandada reconviniente apelante, el interés procesal en la sentencia, y para determinar su incumplimiento el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento. La contraparte carece de interés procesal en la instancia de apelación, puesto que en el contexto de su interés procesal es la firmeza y ejecución de la sentencia de primera instancia que le ha tutelado el derecho reconocido por la ley.
En razón de lo expuesto, respetuosamente solicito del Tribunal declare perimida la instancia causada por el recurso de apelación y firme la Sentencia recurrida Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de ésta Circunscripción Judicial dictó Sentencia en fecha 30 de Junio de 2016…” (Folios 68 al 70 de la tercera pieza).

En fecha 15.12.2020, es consignado Escrito por la parte demandante a través de su Apoderado Judicial abogado CARLOS ALBERTO TAYLHARDAT, Inpreabogado Nº 18971, en los términos siguientes:
Cito:
“(…) Capitulo 1. Decaimiento del interés procesal en el recurso de apelación propuesto por la parte recurrente-demandada reconviniente BAYER, S.A., que conoce esta instancia el Juzgado Superior.
El Código de Procedimiento Civil, dispone, Artículo 270 y 267: (…).
Con fundamento en las disposiciones adjetivas transcritas, la ley procesal exige a la parte apelante cumplir la conducta diligente de instar la sentencia objeto del recurso de apelación, carga procesal que incumplida dentro del término de un (1) año conlleva el efecto de la perención de la instancia en apelación y el carácter definitivamente firme de la sentencia dictada en la primera instancia.
Desde la vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en 1999, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha dedicado permanentes esfuerzos para constitucionalizar las disposiciones adjetivas contenidas en el Código de Procedimiento Civil, labor que corresponde replicar a los jueces de instancia con fundamento en la disposición del Articulo 321 CPC y 336 Constitucional.
En el presente caso, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de ésta Circunscripción Judicial dictó sentencia en fecha 30 de Junio de 2016 contra la que ejerció el recurso de apelación la parte demandada reconviniente y hasta la presente fecha no se ha dictado Sentencia en la instancia superior.
Es evidente que en la instancia del recurso de apelación solo corresponde a la parte demandada reconviniente apelante, el interés procesal en la sentencia, y para determinar su incumplimiento el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento. La contraparte carece de interés procesal en la instancia de apelación, puesto que en el contexto de su interés procesal es la firmeza y ejecución de la sentencia de primera instancia que le ha tutelado el derecho reconocido por la ley.
En razón de lo expuesto, respetuosamente solicito del Tribunal declare perimida la instancia causada por el recurso de apelación y firme la Sentencia recurrida Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de ésta Circunscripción Judicial dictó Sentencia en fecha 30 de Junio de 2016.
Juro la urgencia del caso, en razón de comunicado oficializado por la recurrente: Bayer anunció cierre de planta en Caracas.
A través de un comunicado, la empresa Bayer Andina, filial que reúne las operaciones de Centroamérica, Caribe, Colombia, Perú, Ecuador y Venezuela, informó que cerró su planta de productos farmacéuticos y químicos de La Trinidad. Primer Informe: (…).
Como puede claramente se deduce del comunicado que antecede, el cambio de planta productora de bienes a comercializadora, en términos económicos refleja grave deterioro en su giro comercial. El cambio de macroproductor de bienes, ahora será de simple intermediario de bienes, lo que hace absolutamente urgente la presente solicitud..." (Folios 77 al 79 de la tercera pieza). El mismo escrito es ratificado en fecha 03.03.2021 (Folios 83 al 85 de la tercera pieza).

En fecha 16.03.2021, es consignado Escrito por la parte demandada a través de su Apoderado Judicial abogado LUIS D. LEÓN D., Inpreabogado Nº 142.752, en los términos siguientes:
Cito:
“(…) Vista la solicitud formulada a este Tribunal por la representación judicial de Habitek Industrial en fecha 05 de noviembre de 2020, mediante la cual solicita se declare el decaimiento del interés procesal, perimida la instancia de apelación y firme la sentencia recurrida, esta representación judicial se permite realizar las siguientes consideraciones:
1. Nuestro Código de Procedimiento Civil establece en su artículo 267 lo siguiente: (…).
2. Por su parte, nuestra Sala de Casación Civil en sentencia No. 217 dictada en fecha 2 de agosto de 2001, estableció el siguiente criterio: (…).
3. Por su parte, en sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 5 de mayo del 2006 bajo el No. 853, se dejó sentado el siguiente criterio: (…).
4. Y, aún más reciente, respecto a la pérdida del interés procesal, la Sala Constitucional en su decisión No. 1.923 dictada en fecha 3 de diciembre de 2008 estableció lo siguiente: (…).
En ese sentido, y en virtud de que en la presente causa no se han dichos supuestos, es decir: (i) no nos encontramos ante una actividad procesal que corresponda a las partes; (ii) no nos encontramos en una etapa procesal anterior a la de “vista” la causa; y (iii) no se ha rebasado el término de prescripción del derecho objeto de la pretensión, resulta completamente improcedente lo solicitado por la representación judicial de Habitek Industrial en torno a la supuesta declaratoria “A lugar” de las peticiones formuladas.
Ahora bien, en virtud de que con la presente actuación ambas partes se encontrarían nuevamente de Derecho, esta representación judicial solicita muy respetuosamente de este Tribunal que proceda a dictar sentencia definitiva en la presente causa. Es todo…” (Folios 88 y 89 de la tercera pieza).

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, en atención al recurso de apelación propuesto, esta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos por el recurrente, la motivación de la decisión apelada, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones:
Punto previo:

De la solicitud de perención o falta de interés alegada por la parte accionante en la presente causa.

Tal y como lo ha denominado la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal, en sentencia Nº 1.047, de fecha 1º de junio de 2.004, con ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando, expresando lo siguiente:
“…Siguiendo la doctrina de la Sala, procede la perención de la instancia cuando tal inactividad ocurre prolongadamente antes de los informes, sin que la causa avance, ya que los actos sucesivos que automáticamente y oportunamente debían cumplirse, no se cumplen y el proceso queda paralizado, por lo que para continuarlo se requiere el impulso de al menos una de las partes, y la reconstitución a derecho de la otra.
Tal inactividad, además, hace presumir que la parte accionante no tiene interés en que se administre justicia, por lo que existe un decaimiento de la acción. Ello es el reconocimiento de que el accionante ha renunciado, al menos respecto a esa causa, a la tutela judicial efectiva y al derecho de una pronta decisión...”.
De lo antes trascrito se desprende, que tanto las partes como los terceros interesados en las resultas del proceso, deben prevenir la extinción de la acción o de su derecho subjetivo por efecto del decaimiento, cumpliendo con sus respectivas cargas y solicitando al juez dictar la decisión respectiva, en virtud que aquella es de orden público y debe declararse aún de oficio, por lo que esta juzgadora de conformidad con los razonamientos expresados anteriormente, verifica que la parte recurrente ha manifestado su interés en que se le decida la presente causa y ASÍ SE DECIDE.
A los fines de decir la sentencia procede esta juzgadora a realizarlo en los términos siguientes:

DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS
Pruebas promovidas por la parte actora:
1. Marcado con la letra “B”, Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil BAYER, S.A., (inquilino), y la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A., (arrendadora), debidamente autenticado ante la Notaria Quinta de Maracay Estado Aragua, anotado bajo el N° 47, Tomo 312 de los libros respectivos, conjuntamente con las normas de seguridad y vigilancia del núcleo industrial y la identificación de los intervinientes en el juicio. (Folios 22 al 40 de la primera pieza). Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio sobre la existencia de la relación obligatoria arrendaticia que vincula a las partes, con las condiciones en que se supeditan, al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil, por lo que se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.
2. Marcado con la letra “C”, Inspección ocular extralitem solicitada por la empresa HABITEK INDUSTRIAL, C.A., a través de su apoderada judicial, realizada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de Marzo de 2015, correspondiente al expediente N° 469 (nomenclatura interna de ese Tribunal), donde se dejó constancia de las condiciones en los que se encuentra el Galpón N° 4, ubicado en la Zona Industrial San Vicente II, Avenida A, Núcleos Industrial denominado D-2 en la ciudad de Maracay, también esta anexado copia del contrato de arrendamiento, celebrado entre Sociedad Mercantil BAYER, S.A, y la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A., (Folio 41 al 118 de la primera pieza). de cuyo contenido se verifica que la demandante de forma autónoma extra proceso en fecha 03.03.2015 realizo inspección, en el cual dejaron constancia de las condiciones generales del inmueble y haber aperturado el inmueble un ciudadano de nombre José díaz rojas cedulado 10.360.717, quien requirió la solicitante dejaran constancia de que el mismo era operario de la empresa Bayer, sin embargo de dicha acta el tribunal no dejo constancia de quien apertura el inmueble ni está firmado por la parte quien permite el acceso el inmueble., Medio de prueba que se desestima al no generar certeza y convicción en esta juzgadora . Y ASÍ SE ESTABLECE.
3. Marcado “1-A”, “1-B”, “1-C”, “1-D, “1-E” y “1-F”, Copia Simple de documento contentivo del acta de inspección realizada en fecha 15 de diciembre de 2014, debidamente firmada por la ciudadana AINARA GODOY, titular de la cédula de identidad N° V-17.871.774, en representación de BAYER S.A., (el arrendatario); y los ciudadanos HOVANNES MARDIROUSIAN y EDGAR ZAMBRANO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.261.549 y V-2.750.050 respectivamente; en representación de HABITEK INDUSTRIAL, C.A. (el arrendador), y anexos constantes de cinco (5) folios útiles. (Folios 06 al 11 de la Segunda Pieza). Documento privado simple, cual se valora en virtud de la exhibición del mismo efectuada. Y ASÍ SE ESTABLECE.
4. Marcado “2-A”, Copia Simple de Comunicación de fecha 26/01/2015, enviada por la Sociedad Mercantil BAYER S.A., a la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL, C.A., en la persona del ciudadano JORGE RICARDO KASABASHIAM, dando respuesta a la correspondencia recibida el 23 de Enero de 2015, mediante la cual se notificaban ciertas acciones a realizar por parte de La Arrendadora. (Folios 12 y 13 de la segunda pieza). Documento privado simple, cual se desestima conforme a lo previsto en el artículo 429 código de procedimiento civil ha debido acompañarse en su forma original. Y ASÍ SE ESTABLECE.
5. Marcado “3A” y “3-B”, Original de Factura N° 000076, emitida por CONSTRUSERVI J.R.R, C.A, a nombre de HABITEK INDUSTRIAL C.A., de fecha 11/03/2015, por concepto de trabajo de instalaciones eléctricas para galpón 4 que consta de suministro de 27 ML cable 1/0 THW y 9 ML cable 2 THNN hasta la caja de medidor con empalme K525 y aislamiento con teipe scoth 23 y scoth 33 y llegada a BREAKER TQD 225, por la cantidad de Bs. 33.600,00, y soporte de pago a la empresa CONSTRUSERVI J.R.R, C.A.. (Folios 14 y 15 de la segunda pieza). Instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual se desecha por no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima la misma y ASÍ SE DECIDE.
6. Marcado “4-A” y “4-B”, Original de Factura N° 3463, emitida por GUIRAMIR, C.A., control N° 002921, a nombre de HABITEK INDUSTRIAL C.A., de fecha 17/03/2015, por la cantidad de Bs. 9.464,00, y soporte de pago a la empresa GUIRAMIR, C.A. (Folios 16 y 17 de la segunda pieza). Instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual se desestima por no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima la misma y ASÍ SE DECIDE.
7. Marcado “5-A” y “5-B”, Original de Factura N° 00019, emitida por JOSÉ CEDEÑO SU FOTÓGRAFO, control N° 00-000019, a nombre de HABITEK INDUSTRIAL C.A., de fecha 03/03/2015, por la cantidad de Bs. 18.400,00, y soporte de pago a la empresa JOSÉ CEDEÑO SU FOTÓGRAFO. (Folios 18 y 19 de la segunda pieza). Instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual se desestima por no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima la misma y ASÍ SE DECIDE.
8. Marcado “6-A” y “6-B”, Original de Factura N° 001411, emitida por AUTO CERRAJERÍA ABRA, C.A., control N° 00-001261, a nombre de HABITEK INDUSTRIAL C.A., de fecha 03/03/2015, por la cantidad de Bs. 896,00, y soporte de pago a la empresa AUTO CERRAJERÍA ABRA, C.A. (Folios 20 y 21 de la segunda pieza). Instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual se desestima por no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima la misma y ASÍ SE DECIDE.
9. Marcado “7-A” y “7-B”, Original de Factura N° 001414, emitido por AUTO CERRAJERÍA ABRA, C.A., control N° 00-001264, a nombre de HABITEK INDUSTRIAL C.A., de fecha 03/03/2015, por la cantidad de Bs. 3.584,00, y soporte de pago a la empresa AUTO CERRAJERÍA ABRA, C.A. (Folios 22 y 23 de la segunda pieza). Instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual se desestima por no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima la misma y ASÍ SE DECIDE.
10. Marcado “8-A” y “8-B”, Original de Factura N° 00048, emitido por ARMENAK ARTURO GRANADO MEZA, control N° 00-00000048, a nombre de HABITEK INDUSTRIAL C.A., de fecha 09/03/2015, por la cantidad de Bs. 19.650,00, y soporte de pago a la empresa ARMENAK ARTURO GRANADO MEZA. (Folios 24 y 25 de la segunda pieza). Instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual se desecha por no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima la misma y ASÍ SE DECIDE.
11. Marcado “9-A”, “9-B y “9-C”, Original de Factura N° 0336, emitido por DESPACHO JURÍDICO AMÉRICA RENDON MATA, control N° 00-00000048, a nombre de HABITEK INDUSTRIAL C.A., de fecha 27/02/2015, por la cantidad de Bs. 80.000,00, y soporte de pago a la empresa DESPACHO JURÍDICO AMÉRICA RENDÓN y Comprobante de retención, de febrero 27/02/2015, comprobante N° 20150200177. (Folios 26 al 28 de la segunda pieza). Documento privado que se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de procedimiento civil.

12. Marcado “10-A” y “10-B”, Original de Recibo de Pago N° 01831, emitido por HABITEK INDUSTRIAL C.A, a favor del ciudadano RAFAEL CORONA, titular de la cédula de identidad N° V-8.194.585, de fecha 23/03/2015, por la cantidad de Bs. 32.766,34 y soporte del pago correspondiente. (Folios 29 y 30 de la segunda pieza)
13. Marcado “11-A” y “11-B”, Original de Recibo de Pago N° 01881, emitida por HABITEK INDUSTRIAL C.A, a favor del ciudadano CARLOS MUÑOZ, titular de la cédula de identidad N° V-2.107.811, de fecha 13/05/2015, por la cantidad de Bs. 29.475,00, y soporte del pago correspondiente. (Folios 31 y 32 de la segunda pieza)
14. Marcado “12-A” y “12-B”, Original de Recibo de Pago N° 01832, emitido por HABITEK INDUSTRIAL C.A, a favor del ciudadano RAFAEL CORONA, titular de la cédula de identidad N° V-8.194.585, de fecha 23/03/2015, por la cantidad de Bs. 5.957,55, y soporte del pago correspondiente. (Folios 33 y 34 de la segunda pieza)
15. Marcado “13-A” y “13-B”, Original de Recibo de Pago N° 02123, emitido por HABITEK INDUSTRIAL C.A, a favor del ciudadano EDGAR ZAMBRANO, de fecha 15/04/2015, por la cantidad de Bs. 17.891,60, y soporte del pago correspondiente. (Folios 35 y 36 de la segunda pieza). Instrumentos privados, de cuya fecha se verifica que para el momento ya se encontraba ocupado el inmuebles de marras por un tercero, por lo que no existe certeza ni convicción para esta juzgadora de que dichos daños hayan sido perpetrados por el accionado de autos o por el ocupante. Por lo que se desestima las mismas. Y ASÍ SE DECIDE.

16. Original de Informe de Trabajos por ejecutar para el Reacondicionamiento del Galpon Nro. 4, emitido por OFICINAS ALTIK, C.A., a través del Ing. Victor H. Urrea L. por un total general de Bs. 2.095.406,59; firmado por antes nombrado y el ciudadano Jorge Kasabashian P., representante de HABITEK INDUSTRIAL, C.A. (Folios 54 y 55 de la segunda pieza). Instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual se desecha por no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima la misma y ASÍ SE DECIDE.

17. Marcado “B” y “B-1”, Original de Recibo de Pago N° 02125, emitido por HABITEK INDUSTRIAL C.A., a favor del ciudadano JAIRO VARGAS, titular de la cédula de identidad N° V-25.676.475, de fecha 05/05/2015, por la cantidad de bs. 15.000,00, y soporte del pago correspondiente. (Folios 56 y 57 de la segunda pieza).
18. Marcado “C” y “C-1”, Original de Recibo de Pago N° 02124, emitido por HABITEK INDUSTRIAL C.A, a favor del ciudadano RAFAEL CORONA, titular de la cédula de identidad N° V-8.194.585, de fecha 23/03/2015, por la cantidad de Bs. 36.634,50, y soporte del pago correspondiente. (Folios 58 y 59 de la segunda pieza). Instrumentos privados, de cuya fecha se verifica que para el momento ya se encontraba ocupado el inmuebles de marras por un tercero, por lo que no existe certeza ni convicción para esta juzgadora de que dichos daños hayan sido perpetrados por el accionado de autos o por el ocupante. Por lo que se desestima las mismas. Y ASÍ SE DECIDE.
19. Marcado “D”, Original de Factura N° 00049, emitida por ARMENAK ARTURO GRANADO MEZA, a nombre de HABITEK INDUSTRIAL C.A, de fecha 25/03/2015, por la cantidad de Bs. 14.800,00 por concepto de pago por parte de referente a un compresor de aire para presurización y destape (traslado) Galpón #4, así como Rotura acera área medidor de aguas blancas por filtración del Jockey del medidor 9-4. (Folio 60 de la segunda pieza). Instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual se desecha por no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima la misma y ASÍ SE DECIDE.
20. Marcado “A”, Original de Factura N° 08498 y N° de control 005798, emitido por MULTISERVICIOS MANUFACTUREROS LA NACIONAL C.A., a nombre de HABITEK INDUSTRIAL C.A., de fecha 02/06/2015, por la cantidad de Bs. 78.400,00 y soporte del pago correspondiente. (Folio 80 de la segunda pieza). Instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual se desecha por no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima la misma y ASÍ SE DECIDE.
21. Marcado “B”, Original de Comprobante de retención N° 2015060052, a nombre del agente de retención HABITEK INDUSTRIAL C.A., de fecha 10/02/2015, por la cantidad de Bs. 77.000,00 (Folio 81 de la segunda pieza) Se desestima por cuanto la misma es impertinente.
22. Marcado “C”, Original de Factura N° 3533, emitido por GUIRAMIR, C.A., control N° 002991, a nombre de HABITEK INDUSTRIAL C.A., de fecha 18/06/2015, por la cantidad de Bs. 3.024,00. (Folio 82 de la segunda pieza). Instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual se desecha por no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima la misma y ASÍ SE DECIDE.
23. Marcado “D”, Original de Comprobante de retención N° 2015060055, a nombre del agente de retención HABITEK INDUSTRIAL C.A., de fecha 19/06/2015, por la cantidad de Bs. 2.970,00. (Folio 83 de la segunda pieza). Se desestima por cuanto la misma es impertinente.
24. Marcado “A”, Original de Comunicación (Acta de entrega Galpón Nº 4), de fecha 04 de Marzo de 2015, emitida por HABITEK INDUSTRIAL C.A., a la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO, C.A., debidamente firmada por los representantes de ambas empresas; conjuntamente con acta de inspección ocular levantada por estas empresas al momento de la entrega del galpón N° 4 a la arrendadora el 04 de Marzo de 2015. (Folios 99 al 103 de la segunda pieza). instrumento privado simple, que solo suerte efecto entre las partes por lo que se desestima conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procediendo Civil. ASÍ SE DECIDE.
25. Marcado “B”, Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A. (arrendador), representada por JORGE KASABASHIAM PAPADAM, titular de la cédula de identidad N° 5.268.195, y la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO, C.A., (inquilino) representada por SUCGEY PAIVA, titular de la cédula de identidad N° 12.337.176, en su carácter de directora de producción, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, anotado bajo el N° 67, tomo 143, de fecha 05 de Mayo del 2015. (Folios 104 al 108 de la segunda pieza). instrumento privado simple, que solo suerte efecto entre las partes por lo que se desestima conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procediendo Civil. ASÍ SE DECIDE.
26. Marcado “C”, Original de Comunicado de fecha 16 de Noviembre de 2016, emitido por la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO, C.A, a la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A. (Folios 109 y 110 de la segunda pieza), mediante el cual hacen saber que no desean prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito, por motivos de mudanza. (Folio 109 y 110 de la segunda pieza). instrumento privado simple, que solo suerte efecto entre las partes por lo que se desestima conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procediendo Civil. ASÍ SE DECIDE.
27. Banco Banesco, N° 12770489, emitido por, en fecha 18 de febrero de 2016, cuenta N° 0134-0276-12-2761014653, por la cantidad de Bs. 58.575,00, a favor del ciudadano: RENZO RAVELO. (Folio 129 de la segunda pieza).
Banco Banesco, N° 11770488, emitido por HABITEK INDUSTRIAL, C.A., en fecha 18 de febrero de 2016 cuenta N° 0134-0276-12-2761014653, por la cantidad de Bs. 58.575,00, a favor del ciudadano: JULIO CESAR TORRES. (Folio 130 de la segunda pieza)
Banco Banesco, N° 44770487, emitido por HABITEK INDUSTRIAL, C.A., en fecha 18 de febrero de 2016 cuenta N° 0134-0276-12-2761014653, por la cantidad de Bs. 58.575,00, a favor del ciudadano: VÍCTOR HUGO URREA. (Folio 131 de la segunda pieza). Instrumentos que fueron ratificados por la prueba de informes promovida, en la cual queda demostrada la cancelación d los montos allí indicado, sin embargo no se vincula con el objeto de la pretensión, por lo que se desestiman los mismo. ASÍ SE DECIDE.
28. testimonial de los ciudadanos: JOSÉ CEDEÑO, titular de la cédula de identidad Nº V-3.202.412, la cual fue evacuada por el A-quo en fecha 20.01.2016, según consta en acta que corre inserta a los folios 86 y 87 del presente expediente; JAIRO VARGAS, titular de la cédula de identidad Nº V-25.676.475, la cual fue evacuada por el A-quo en fecha 20.01.2016, según consta en acta que corre inserta a los folios 90 y 91 del presente expediente, no generan certeza ni convicción para esta juzgadora, aunado al hecho que sus alegatos corresponde a una fecha en la que ya no ocupaba el inmueble el demando de autos sino un tercero. Y ASÍ SE DECIDE .
29. testimonial de los ciudadanos EDGAR ZAMBRANO DUNO, titular de la cédula de identidad Nº V-2.750.050, la cual fue evacuada por el A-quo en fecha 21.01.2016. la cual se desestima en virtud de existir una relación de dependencia con el promovente., conforme a lo previsto en el artículo 479 del Código de Procedentico Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
30. CARLOS ALBERTO MUÑOZ, titular de la cédula de identidad Nº V-2.107.811, la cual fue evacuada por el A-quo en fecha 21.01.2016, según consta en acta que corre inserta a los folios 96 y 97 del presente expediente,, no generan certeza ni convicción para esta juzgadora, aunado al hecho que sus alegatos corresponde a una fecha en la que ya no ocupaba el inmueble el demando de autos sino un tercero. Y ASÍ SE DECIDE.
31. Banco Mercantil, la cual fue evacuada según oficios Nros. 017-16 y 019-16, de fecha 13.01.2016 (folios 44 y 46 de la II pieza),
32. Banco Banesco, la cual fue evacuada según oficio Nº 018-16, de fecha 13.01.2016 (folio 45 de la II pieza). Instrumentos en la cual quedo demostrado los pagos realizado mas no los concepto de dichos pagos y Y ASÍ SE DECIDE.
33. Experticias: Solicitando al Tribunal el nombramiento de expertos a fin de determinar los daños alegados en el Libelo de Demanda, la cual fue evacuada por el Tribunal en fecha 19.01.2016 (folio 69), designándose como expertos a los ciudadanos Víctor Hugo Urrea Lugo, Julio Cesar Torres y Renzo de Jesús Ravelo España, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-9.647.139, V-17.472.840 y V-12.137.826, respectivamente, quienes fueron juramentados según acta de fecha 22.01.206 (folio 111 de la segunda pieza), y posteriormente en fecha 24.02.2016 consignaron su respecto informe (folios 132 al 148 de la segunda pieza). Se desestima toda vez, que la fecha en la que se llevó a cabo ya se encontraba dentro del inmueble un tercero ocupándolo . Y ASÍ SE DECIDE.

Pruebas promovidas por la parte demandada:
1. Marcado “B”, Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil BAYER, S.A., y la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A., debidamente autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay Estado Aragua, de fechas 18 de julio y 11 de agosto de 2015, anotado bajo el N° 47, Tomo 312 de los libros respectivos. (Folios 179 al 202 de la primera pieza).. se da por reproducida la valoración anterior.
2. Marcado “C”, Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A., y la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO C.A., debidamente autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay Estado Aragua, en fecha 03 de marzo de 2015, anotado bajo el N° 36, Tomo 38 de los libros respectivos. (Folios 203 al 219 de la primera pieza). Instrumento privado que surte efecto entre las partes del cual se desprende una nueva contratación contractual entre las partes a quien se contrae el mismo, iniciada en fecha 01.03.2015 hasta el 28.02.2016, al que se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.
3. Marcado “D”, Copia certificada de Inspección realizada en el inmueble constituido por un (01) Galpón Industrial, identificado con el Nº 4, ubicado en la Avenida “A”, Nº D-2 de la Zona Industrial San Vicente II, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua, en fecha 05 de marzo de 2015, evacuada ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay del Estado Aragua, donde entre otras cosas se dejó constancia que el inmueble se encuentra cerrado, libre de personas, y que en vigilancia se informó que allí se estaba mudando desde hace aproximadamente dos (02) días una empresa que se denominaba DISTRIBUIDORA COLOREAL DEL CENTRO. (Folios 220 al 224 de la primera pieza). Instrumento privado autenticado al que se le confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.
4. Marcado “E”, Copia certificada de Notificación de entrega de Galpón Industrial, identificado con el Nº 4, ubicado en la Avenida “A”, Nº D-2 de la Zona Industrial San Vicente II, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua, por parte de la empresa BAYER, S.A., a la empresa HABITEK INDUSTRIAL, C.A., realizada por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay del Estado Aragua, en fecha 09 de febrero de 2015. (Folios 225 al 262 de la primera pieza)., la cual se negaron a recibir. Instrumento privado autenticado all que se le confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.
5. Marcado “Anexo 1”, Original de Informe técnico emitido en fecha 18 de Junio de 2015, por la Sociedad Mercantil Multinversiones Romy 77, C.A., que contiene la descripción de las reparaciones realizadas en Galpon Bayer BMS Maracay. (Folios 341 al 359). Instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual se desecha por no haber sido ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestima la misma y ASÍ SE DECIDE.

6. Marcado “Anexo 2”, Copias simples de Notificaciones de Solvencias emitidas por la Corporación Eléctrica Nacional S.A. (CORPOELEC) y C.A. Hidrológica del Centro (Hidrocentro), en las cuales hacen referencia que la Sociedad Mercantil BAYER, S.A., no posee facturas ni otros efectos pendientes por cancelar a la fecha 10.02.2015, en el Galpón Industrial, identificado con el Nº 4, ubicado en la Avenida “A”, Nº D-2 de la Zona Industrial San Vicente II, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua. (Folios 360 al 364). Instrumento público administrativo la que se le confiere valor probatorio, quedando constancia de la solvencia del servicio público. Y ASÍ SE DECIDE.

7. De la Prueba de Informes: Promovió prueba de informes, Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), Banco Venezolano de Crédito y Citibank, instrumento administrado. No se logro demostrar las transacciones y ASI SE DECIDE.
8. Corporación Eléctrica Nacional, S.A. (CORPOELEC), la cual fue evacuada según oficio Nº 027-16, de fecha 15.01.2016 (folio 65 de la II pieza), Instrumento público administrativo la que se le confiere valor probatorio, quedando constancia de la solvencia del servicio público. Y ASÍ SE DECIDE.
9. Hidrológica del Centro, C.A. (Hidrocentro), la cual fue evacuada según oficio Nº 028-16, de fecha 15.01.2016 (folio 66 de la II pieza), Instrumento público administrativo la que se le confiere valor probatorio, quedando constancia que el inmueble registrado en el Sistema Comercial bajo el Nº de cuenta 32-05-026-127-003 a nombre de Distribuidora Coloreal del Centro, C.A., registro de identificación fiscal Nº J-297372571, de uso: Industrial, la cual se encuentra Activa y presenta una deuda para el mes de Marzo 2015 de Bs. 646,39 y deja constancia de Para el mes de Febrero del año 2015 cuya cuenta presento un consumo cuyo monto de facturación fue de Bs. 148,96 con IVA el cual fue cancelado oportunamente en fecha 10/02/2015 antes de la fecha de su vencimiento, según consulta del Historial de Facturación. Y que en fecha 23/03/2015 la empresa Distribuidora Coloreal del Centro, C.A., solicito formalmente a través de comunicación a Hidrocentro el cambio de razón social de la cuenta Nº 32-05-026-127-003 en vista de que para ese momento aún estaba a nombre de la empresa Bayer, S.A. y De acuerdo a Inspección de Servicio Nº 7513 de fecha 06/04/2015, el inmueble es un Galpón cuya actividad comercial es Distribuidora de Pinturas y productos Químicos, ASÍ SE DECIDE.

Del contenido de la pretensión se desprende que la misma va dirigida al pago de los daños y perjuicios derivados de un contrato de arrendamiento intra contrato fundamentado en una cláusula penal por no haber entregado la arrendataria demandada de autos el inmueble en la fecha estipulada, así como por haberse ocasionado daños al inmueble objeto del contrato.; por lo que peticiona pago por lucro cesante y daño emergente por haber tenido que sufragar la actora la reparaciones del inmueble de marras, realizando una inspección extra liten en fecha 03.03.2015 a través del Juzgado cuarto de municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta circunscripción judicial y procediendo a contratar una contratista en el periodo día 05.03.2015 al 06.04.2015 gastos cancelados por la parte accionada.

Por su parte la parte accionada, se excepciona alegando haber estado solvente en los servicio públicos y haber gestionado lo pertinente para materializar la entrega voluntaria del aludido inmueble, primero notificando a través de notaria en fecha 09 febrero 2015 que al trasladar la notaria, esta procedió a constituirse el inmueble de marras y no el fue permitido el acceso y que posterior a ello vuelve a trasladar una notaría a los fines de realizar inspección en el referido inmueble de cuya inspección se verifico que ya el inmueble para le fecha 05.03.2015 se encontraba arrendado a un tercero .

En razón de ello, considera pertinente esta juzgadora hacer las siguientes consideraciones :

Prevé el código civil.
Artículo 1.273: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”.
Sobre este aspecto, en sentencia de fecha 9 de abril de 2008 dictada en el expediente N° AA20-C-2007-000833 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se citó:
“…La Sala, en una sentencia de vieja data aplicable al caso que se estudia, estableció que “...Determina el Art. 1.273 en qué consisten, generalmente, los daños y perjuicios que se deben al acreedor, y son la pérdida que haya sufrido y la utilidad de que se le haya privado, esto es, lo que en doctrina se llama daño emergente y lucro cesante, respectivamente. Por otra parte, la doctrina y jurisprudencia exige que los daños y perjuicios se hayan causado efectivamente, es decir, que sean ciertos y determinados o determinables, no bastando con una simple eventualidad sin base o fundamento en la realidad de las cosas, por lo cual es deber de los jueces examinar cada caso en particular para ver si ha habido daño propiamente dicho (emergente) o la utilidad o ganancia de que se le haya privado; deben ser siempre perjuicios ciertos y no hipotéticos, conjeturales o eventuales, y, además, estar probados...”. (JTR 12-11-59. Vol. VII, Tomo II, p. 683)- (Sentencia Nº RNyC-00258 de fecha 19 de mayo de 2005, expediente Nº 2004-00704). …”.
Del lucro cesante.
En lo que respecta al lucro cesante, debe señalarse que tanto la doctrina como la jurisprudencia de la Sala lo han considerado como un daño futuro cuyo origen y magnitud debe ser especificado y demostrado, esto es, debe comprobarse plenamente la utilidad dejada de percibir a consecuencia del hecho dañoso denunciado, en función de ser una consecuencia necesaria de un daño actual; pues en el caso contrario, quedaría excluida la condición de certeza y se estaría resarciendo un daño eventual. (Ver, entre otras, las sentencias Nros. 1.260, 1.379 y 722 publicadas en fechas 21 de octubre de 1999, 23 de septiembre de 2003 y 27 de mayo de 2009, respectivamente).

Del daño emergente.
Es “la pérdida experimentada por el acreedor en su patrimonio, derivada inmediatamente del incumplimiento culposo del deudor”.

De lo anteriormente expuesto se concluye que esta clase de daños tienen que ser ciertos y determinados, es decir, deben ser probados por quien los reclama (artículo 506 del Código de Procedimiento Civil), y en el caso sub examine no consta prueba alguna de la pérdida que experimentó el actor en su patrimonio ni tampoco probó cuál fue el incremento que dejó de percibir. Y ASÍ SE DECIDE

De lo alegado por la parte accionante en el retardo de la entrega del inmueble, tenemos que siendo que el accionante no demando ni la resolución ni el cumplimento del contrato de arrendamiento, y siendo que la parte accionada autos demostró su intención voluntaria de hacer entrega en fecha 09 febrero 2015 lo cual no fue recibido por el demandante; y que posterior a ello el propietario arrendador logro arrendar el inmueble a un tercero; tal y como consta en contrato suscrito entre las artes y contrato de servicio público adquirido por el tercero en fecha 23.03.2015 y no habiéndose demostrado los supuestos daños ocasionados al inmueble objeto de indemnización ; lo que hace presumir que los gastos sufragados por el accionante se estarían adecuando para garantizar la posesión del inmueble del nuevo arrendatario DISTRIBUIDOR COLOREAL, tal y como se desprende de la cláusula séptima del contrato suscrito por ante la notaria publica quinta de Maracay de fecha 03.03.2015, con disfrute o inicio de la relación contractual en fecha 01.03.2015, celebrado entre los ciudadanos Habitek industrial y distribuidora colorear; quien manifestó recibirlo es perfectas condiciones en fecha 03.03.2015; que en sana lógica, partiendo de la premisa de que el inmueble se encontraba deteriorado una sociedad mercantil aceptare arrendar y afirmar recibirlo en excelentes condiciones, quien arrendaría bajo esas condiciones . Y ASI SE DECIDE.

En relación a la reconvención propuesta, aun y cuando el reconviniente logró demostrar tener todas las solvencia, no logro satisfacer y dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula contractual vigésima tercera, al no demostrar los extremos establecido en esta, respecto del depósito de garantía aun y cuando no mediaron daños ni perjuicios derivados del contrato, no cumplió con la inspección pactada, por lo que se confirma la decisión recurrida en lo que respecta de la reconvención, se declara sin lugar la misma. Y ASÍ SE DECIDE.

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA Administrando Justicia En Nombre De La República Bolivariana De Venezuela, Actuando En Sede Civil, Y Por Autoridad De La Ley, Declara, Con lugar el recurso de apelación propuesto por la parte demandada, se revoca parcialmente la decisión recurrida; se declara sin lugar la demanda por daños y perjuicios derivados de un contrato de arrendamiento y se declara sin lugar la reconvención propuesta .Y ASÍ SE DECIDE.-
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho, jurisprudencial y doctrinarios ut supra, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fechas 08.07.2016 y 12.07.2016, por los abogados DOMINGO ARAQUE TOLEDO y MARIANGEL OSORIO SULBARAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 247.136 y 251.672, respectivamente, ambos actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada Sociedad Mercantil BAYER S.A., contra de la decisión dictada en fecha 30 de Junio de 2016 por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, con motivo del juicio incoado por la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A., contra la Sociedad Mercantil BAYER S.A., por DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sustanciada en el en el expediente N° 7898 (nomenclatura interna de ese juzgado).
SEGUNDO: SE REVOCA PARCIALMENTE la sentencia recurrida dictada en fecha 30 de Junio de 2016 por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, con motivo del juicio incoado por la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A., contra la Sociedad Mercantil BAYER S.A., por DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sustanciada en el en el expediente N° 7898 (nomenclatura interna de ese juzgado).
TERCERO: SIN LUGAR la demanda intentada por la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A., contra la Sociedad Mercantil BAYER S.A., por DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sustanciada en el en el expediente N° 7898 nomenclatura del JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
CUARTO: SE CONFIRMA la declaración de sin lugar con respecto a la reconvención propuesta por la Sociedad Mercantil BAYER S.A. contra la Sociedad Mercantil HABITEK INDUSTRIAL C.A.
Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página www.aragua.scc.org.ve, déjese copia de la presente decisión y Notifíquese. Todo de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil, remítase el presente expediente en la oportunidad correspondiente.
No hay condenatoria en Costas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SEGUNDO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, a los 22 de Marzo de 2022. Años: 211º de la Independencia y 162° de la Federación.-
LA JUEZ
ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE
LA SECRETARIA
DUBRASKA ALVARADO
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 11:00 a.m.
LA SECRETARIA
Exp. JUZ-2-SUP-N° 1063
RAMI