TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRADOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, veinticinco (25) de marzo de 2.022
211º y 163º
PARTE DEMANDANTE BELTRAN M: JOAQUIN FERNANDO EYER venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.695.953 y de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Abogado EMILIO ALEXANDER ARIAS DAZA Inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.519.
PARTE DEMANDADA: VITO DI PINTO venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.247.699 y de este domicilio..
APODERADOS DE LA PÁRTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Abogados ANA TORTOLERO VELASQUEZ y LUIS TORRES TORTOLERO, inscritos en los Inpreabogados bajo los Nros. 9.915 y 94.152 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA.
DECISION: SIN LUGAR LA DEMANDA Y CON LUGAR LA RECONVENCION.
I
ANTECEDENTES
En fecha 27 de enero de 2021, se le dio entrada y se admitió la demanda (folio 38). En fecha 03 de marzo de 2021, el alguacil de este Tribunal consigno compulsa en la cual deja constancia de haber citado a la parte demandada (folios 41 y 42). En fecha 05 de marzo de 2021, el ciudadano Pasquale Antonio Di Pinto Bratta actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Vito Di Pinto y debidamente asistido por el abogado Alexis Kukulichus consigno escrito de cuestiones previas (folios 43 y 44). En fecha 15 de marzo de 2021, el apoderado judicial de la parte actora consigno escrito de contestación a las cuestiones previas (folios 45 y 46) . En fecha 28 de abril de 2021, el ciudadano Joaquín Fernando Beltrán Meyer otorgo poder apud acta al abogado Emilio Alexander Arias Daza (folio 47). En fecha 07 de junio de 2021, este Tribunal a través de sentencia declaro sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecidas en el numeral 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (folios 48 al 53). En fecha 10 de junio de 2021, el alguacil de este Tribunal consigno Boleta de Notificación firmada por el ciudadano Pascuale Antonio Di Pinto Bratta apoderado judicial del ciudadano Vito Di Pinto (Folios 54 y 55). En fecha 22 de junio de 2021, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de la decisión dictada por este Tribunal en fecha 07 de junio de 2021 (folio 56). En fecha 03 de agosto de 2021, el ciudadano Pasquale Antonio Di Pinto Bratta actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Vito Di Pinto otorgo poder apud acta a los abogados Luís Tortolero y Ana Tortolero (Folio 57). En fecha 07 de diciembre de 2021, este Tribunal a través de sentencia declaro sin lugar la cuestiones previas opuestas por la parte demandada y establecidas en los numerales 6º y 7º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil (folios 58 al 63). En fecha 09 de febrero de 2022, el alguacil de este Tribunal consignó Boleta de Notificación firmada por el abogado Luís Tortolero apoderado judicial de la parte demandada (Folios 65 y 66). En fecha 10 de febrero de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de contestación y reconvención de la presente demanda (folios 69 al 81).En fecha 11 de febrero de 2022, este Tribunal admitió el escrito de Reconvención presentado por la parte demandada (folio 82). En fecha 15 de febrero de 2022, el apoderado judicial de la parte actora consigno escrito de contestación a la reconvención (folios 83 al 90). En fecha 21 de febrero de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de promoción de pruebas (folios 92 al 102).En fecha 21 de febrero de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada a través de diligencia consignaron copia simple del poder que les fue otorgado por el ciudadano Pasquale Antonio Di Pinto Bratta (folios 187 al 189). En fecha 21 de febrero de 2022, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (folios 190 al 194). En fecha 22 de febrero de 2022, el apoderado judicial de la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas siendo admitido por este Tribunal en la misma fecha (folios 195 al 199). A través de auto para mejor proveer de fecha 09 de marzo de 2022, este Juzgado fijo Inspección Judicial a practicar en la Avenida Los Cedros, Edificio Residencias Bermúdez I, Apartamento Nº 07, Piso 2, Sector Urbanización Bermúdez Maracay estado Aragua (Folio 227).-
Del libelo de demanda presentado por la parte demandante ciudadano JOAQUIN FERNANDO BELTRAN MEYER en el presente caso, debidamente asistido por el abogado EMILIO ALEXANDER ARIAS DAZA, se desprende textualmente lo siguiente:
“En fecha tres (03) de junio de 2014, suscribí y celebre contrato de Opción de Compraventa sobre un inmueble ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, Edificio Residencias Bermúdez I, apartamento distinguido con el Nº 7, Piso 2, Sector Urbanización Bermúdez, en la ciudad de Maracay Municipio Girardot del estado Aragua, con numero catastral 01-05-03-06-0-023-002-001-000-002-007, dicho edificio se encuentra construido sobre un lote de terreno Nos 56 y 56-A con una superficie aproximada de OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTIMETROS CUADRADOS (872,25 M2, comprendido dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: con la avenida Los Cedros que es su frente; SUR: con la parcela Nº 57, propiedad de INVERSIONES VIANNA C.A; ESTE: con la parcela 55 donde esta construido el edificio RESIDENCIAS BERMUDEZ II, propiedad de Domenico Lucente Ragone; y OESTE: Con la calle principal que da acceso a la Urbanización Bermúdez y paralela al canal de Malariología Y CIENTO SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y SIETE CENTIMETROS CUADRADOS (178,87 mts2) de terreno comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con la parcela Nº 56 y 56-A, propiedad de INVERSIOES VIANNA C.A y la parcela 55, propiedad de Domenico Lucente Ragone; SUR: Con la parte restante de la parcela Nº 57, propiedad de INVERSIONES VIANNA C.A; ESTE: con el canal de Malariología; y OESTE: con la Calle Principal que da acceso a la Urbanización Bermúdez, tal y como consta suficientemente en el respectivo documento de Condominio Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del primer Circuito de Registro del Municipio Girardot, Parroquia Joaquín Crespo del estado Aragua bajo el Nº 07, Protocolo Primero, Tomo 12 de fecha 17 de noviembre de 1999, el inmueble objeto de la negociación posee una superficie aproximada de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110,28 Mts2), esta integrado por sala-comedor con una terraza o balcón, habitación principal dotada de un closet y su baño con lavamanos-poceta, ducha, área de servicio constituida por cocina y lavandero, y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con apartamento Nº 06; SUR: Con estacionamiento de Residencia Bermúdez I; ESTE: Con apartamento Nº 08; y, OESTE: Con calle Principal que da acceso a la Urbanización Bermúdez. El inmueble objeto de esta opción de compra venta, cuenta con un (1) Puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 07; negociación que fue convenida por la cantidad de DOSCIENTO VEINTE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 220.000,00) con el Ciudadano: VITO DI PINTO, venezolano, mayor de edad, con cedula de identidad Nº V- 7.247.699, comerciante, domiciliado en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, Estado Aragua, bajo el numero:20, Tomo: 139, Folios 117 hasta 121, conforme a la Nota de Autenticación, levantada al efecto por la indicada notaria… en virtud de la obligación que asumí …con la finalidad de dar cumplimiento cabal con el pago total…y por cuanto, en reiteradas oportunidades acudí al domicilio del OPCIONANTE, ciudadano: VITO DI PINTO…para terminar de formalizar los pagos correspondientes, se me informo que el mismo se encontraba fuera del país, conforme a la propia manifestación verbal de su legitimo hijo Ciudadano PASQUALE ANTONIO DI PINTO BRATTA…a quien oportunamente le manifesté mi disposición de pagar, pero solo se limito responderme que, ese asunto era estrictamente con su padre y que no tenia facultad alguna para recibirme las cantidades dinerarias pendientes… ”
En fecha 05 de marzo de 2021, el ciudadano Pasquale Antonio Di Pinto Bratta actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano Vito Di Pinto debidamente asistido por el abogado Alexis Rafael Kukulichos consignó escrito de Cuestiones Previas de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 346, Ordinales 1º, 6º y 7º respectivamente del Código de Procedimiento Civil la cual fue del tenor siguiente:
“PRIMERO: opongo la cuestión previa prevista en el articulo 1º, del Código de Procedimiento Civil relativo a la incompetencia del juez para conocer de la demanda, en razón de considerar que la estimación de la cuantía de la demanda es insuficiente, ya que de conformidad con el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante (ciudadano Joaquín Fernando Beltrán Meyer, titular de la cedula de identidad Nro. V-9.695.953), estimo la demanda en la cantidad de VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 22.500.000,00), siendo lo correcto, que la cuantía de la presente demanda debió estimarse en razón del valor monetario que pudiera tener hoy en día un inmueble, y que a la realidad de los hechos esta por el orden aproximado de TREINTA MIL MILLONES DOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 30.240.000.000,00) que equivale a VEINTE MILLONES CIENTO SESENTA MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (20.160.000 UT), superando con creces las cuantías establecidas por el Tribunal supremo de Justicia en Sala Plena, donde modifico a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer en materia civil, mercantil, transito, bancario y marítimo, mediante resolución Nº 2018-0013 del 24 de octubre de 2018, publicada en Gaceta Oficial Nº 41.620 del 25 de abril de 2019”.SEGUNDO:” Opongo la cuestión prevista del articulo 346, ordinal 6, del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda, en tal sentido, impugno y rechazo la cuantía de la demanda, por considerarla temeraria e incongruente, señalando también, que desconozco y rechazo los instrumentos privados presentados e incorporados a los autos por el demandante, relativos a Oferta Real de Pago y deposito que se hiciere mediante expediente Nº 1585-18, consignado por la parte actora en su escrito libelar…TERCERO: opongo la cuestión previa del articulo 346, ordinal 7º, del Código de Procedimiento Civil, relativo a la existencia de una condición o plazo pendientes. Toda vez que la no exigibilidad constituye una cuestión perentoria de fondo, sobre todo cuando esta pendiente una condición suspensiva de la existencia o exigibilidad de la obligación, pues en tal caso no se sabría si esta podría nacer, o hacerse exigible. Obsérvese el caso en cuestión que el monto convenido en el documento de opción a compra venta, por la cantidad de DOSCIENTO VEINTE MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS Bs. 220.000,00) ha debido ser pagado en cuotas fijas mensuales por mes vencido en razón de DOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 2.000,00), y sacando la cuenta si dividimos los DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 220.000,00) entre los DOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.2.000,00), que se deben pagar mensualmente, tenemos que se deben cuotas durante ciento diez (110) meses, y desde que se firmo la Opción en fecha 03 de junio de 2014 hasta la presente fecha de contestar la demanda, solo se han vencido y son de exigibilidad inmediata el pago de ochenta un (81) meses.
Por su parte la parte actora ciudadano JOAQUIN FERNANDO BELTRAN MEYER debidamente asistido por el abogado EMILIO ALEXANDER ARIAS DAZA, en escrito de fecha 15 de marzo de 2021, alego lo siguiente:
“…..PRIMERO: En relación a la incompetencia del juez para conocer la demanda, la parte demandada, contradice pura y simplemente la estimación sin precisar si es insuficiente o exagerada, por lo que se reputa que, se tiene como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía.-confunde y pretende disipar la verdadera acción incoada, en virtud que, de la propia acción propuesta se denota de una manera diáfana que, la pretensión obedece a la reclamación por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, mediante la cual se exige la ejecución de un Contrato de Opción a Compra Venta, estipulado para su momento en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00), por ello la acción obedece a una obligación de cumplimiento y de exigibilidad en el otorgamiento de la verificación del cumplimiento definitivo de venta, mediante documento de autenticación correspondiente, en razón de haber cancelado la deuda respectiva mediante el cumplimiento de pago , que se realizo incluso, a través de Oferta Real de Pago , por la circunstancia contumaz que mantuvo el representante o apoderado constituido al efecto…aunado a ello, las correspondientes aplicaciones de nuevos conos monetarios , hicieron posible la disminución no del valor del inmueble sino de la disminución de los ceros que en ultima oportunidad fue de tres… aunado a lo anterior, la demandada de autos, incurre en contradicción espontánea, al indicar en su escrito de oposición de cuestiones previas lo siguiente” incompetencia del juez para conocer la demanda, en razón de considerar que la estimación de la demanda es insuficiente,…(sic) superando con creces las cuantías establecidas por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena…de la transcripción parcial precedentemente indicada, se determina la contradicción, en la cual incurre la demandada, en virtud, que por una parte señala que la estimación de la cuantía es insuficiente y por otra parte indica que, supera con creces las cuantías establecidas por el Tribunal supremo de Justicia.- del que se evidencia, que la accionada, incurre en motivación contradictoria, pues con tales contradicciones, los mismos se destruyen los unos a los otros, generando una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos…SEGUNDO: respecto al defecto de forma de la demanda , la demandada de forma ambigua, imprecisa e indeterminada, opone la cuestión previa y considera temeraria e incongruente, basado en un desconocimiento y rechazo en documentos incorporados, en un procedimiento que no corresponde al presente debido a la PRECLUSIVIDAD DE LOS ACTOS PROCESALES, cuando expresa lo siguiente “…señalando también, que desconozco y rechazo los instrumentos privados presentados e incorporados a los autos por el demandante, relativos a Oferta Real de Pago y deposito que se hiciera …de ello se infiere, la preclusividad de los actos procesales, por cuanto, fue debidamente tramitada, establecida y determinada LA OFERTA REAL DE PAGO Y DEPOSITO, a favor del acreedor constituido al efecto…la preclusión consiste en la extinción, clausura, caducidad, acción y efecto de extinguirse el derecho a realizar un acto procesal, ya sea por prohibición de la Ley, por haberse dejado pasar la oportunidad de verificarlo o por haberse realizado otro incompatible con aquel…en tal sentido, habiendo logrado la oferta Real de Pago y Deposito, en cuya oportunidad la oferida (hoy demandada) no logro probar lo contrario, mal puede atacar, mediante su desconocimiento y rechazo de probanzas de un proceso ajeno al presente…TERCERO: en relación a la cuestión previa opuesta, en conformidad con el ordinal 7º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil , una vez mas la demandada pretende utilizar argumentos propios de la Oferta Real de Pago y Deposito, arguye el mismo contenido económico del inmueble…en razón de la negativa de recibir el pago correspondiente mes a mes por la cantidad de Bs.2000,00, se pudo incurrir en incumplimiento de pago, representado para mi persona un riesgo de incumplimiento de pago por la obligación asumida.…”.
Los abogados ANA TORTOLERO VELASQUEZ y LUIS TORRES TORTOLERO actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano VITO DI PINTO en el escrito de contestación y reconvención presentado exponen entre otras cosas lo siguiente:
“…I DEL ESCRITO LIBELAR Y DEL VICIO DEL CONSENTIMIENTO EN EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA QUE LE SIRVE DE OBJETO, Negamos, rechazamos, contradecimos e impugnamos los fundamentos de hecho y de derecho alegados por la parte actora en su escrito libelar y en especial los contenidos en el Contrato de Opción a Compra Venta celebrado entre los ciudadanos VITO DI PINTO Y JOAQUIN FERNANDO BELTRAN MEYER en fecha 03 de junio de 2014, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, quedando anotado bajo el Nº 20, Tomo 139, Folios 117 al 121, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144 Edificio Residencias Bermúdez I, distinguido con el Nº 07, Piso Dos, Sector Urbanización Bermúdez, en la ciudad de Maracay, ;municipio Girardot del estado Aragua, con una superficie de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO CENTIMETROS CUADRADOS (110,28 Mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con apartamento Nº 06. SUR: Con estacionamiento de R4esidencias Bermúdez I. ESTE: Con apartamento Nº 08 y OESTE: Con Calle Principal que da acceso a la Urbanización Bermúdez…dicho contrato de Opción de Compra Venta tiene su fundamentacion jurídica en que se celebro bajo condiciones desfavorables a los intereses de nuestro representado VITO DI PINTO, que lo subsumen en VICIOS DE CONSETIMIENTO , por ende acarrea la nulidad absoluta…en el citado contrato de Opción a Compra Venta tenemos que, se celebró el dia 03 de junio de 2014, y partiendo que el ciudadano VITO DI PINTO, opcionante-propietario del inmueble objeto de dicha opción de compra venta, nació el día 25 de junio de 199, nos indica que, para ese día de la celebración del negocio jurídico tenia Ochenta años, Once meses y Nueve Días (80ª, 11M 9D) lo cual es indicativo que a esa edad de 80 años sus facultades mentales no están en optimas condiciones hecho de conocimiento adquirido por todas las personas por máximas experiencia, en cuanto a la perdida de un alto porcentaje de las facultades y capacidad mental de las personas en esa edad, presentando declive en su discernimiento, unos días mas que otros, no contando con la misma agilidad y capacidad de raciocinio…aunado a ello e ciudadano VITO DI PINTO estaba padeciendo una serie de patologías en su estado de salud, desde hacia varios años unas mas complicadas que otras, tal como lo expresa el Informe del Registro Medico de fecha 01/09/2021 expedido por el Dr. FELIX MONTAÑO V, Medico Internista, Cardiólogo Clínico titular de la cedula de identidad Nº 5.320.809, MSDS 50859 C.M.A 6445, quien fue su medico tratante desde el año 2013 y hasta el año 2016, presentando el siguiente diagnostico: se trata paciente de Italia, y procedente de Maracay, quien es conocido por mi consulta desde el año 2013, hasta el 2016, (cuando egresa por motivos de viaje), presento episodios de disnea, y en ocasiones asociada infecciones (Bronquitis), al laboratorio, cifras de hemoglobina bajas, 13,3 g/dl, ph bajo 7,31, creatinina alta, 1,64 mg/dl, acido úrico alto 7,3 mg/dl, anfígeno prostático levemente elevado, 1,2; al eco Tiroideo, bocio multinodular + Nódulos Bilaterales, a la Tac de senos paranasales, reporta desviación del tabique + rinopatia+ reducción de la columna ventilatoria nasal, se realiza en el 2014, en vista de referir mareos, debilidad, sensación de desmayo (presincope), Holter del ritmo, donde se evidencias pausas de 7 segundos, por lo que se indica a su vez implante de Marcapaso definitivo, lo cual se lleva a cabo, con evolución satisfactoria…De la misma forma, se evidencia palmaria y claramente, que el precio de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs.220.000,00), se fijo para ser pagado en cuotas a razón de Dos il Bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales, lo cual equivale a CIENTO DIEZ (110) Meses, que representan NUEVE (9) años para pagar el precio de venta, lo cual significa en primer orden, que totalmente inusual que en un contrato de opcion de compra venta se establezcan tantos años para pagar el precio de venta… en este mismo orden de ideas, en las actas procesales del citado expediente signado con el Nº 1585-18, relacionado con la oferta real de pago el ciudadano JOAQUIN FERNANDO BELTRAN MEYER hace contar que pago el monto total del precio de venta, incluyendo las cuotas mensuales vencidas y las cuotas por vencerse…el pago de esas Treinta y Tres (33) cuotas nunca fue realizado al ciudadano VITO DI PINTO ni a su apoderado….sino que el mismo fue hecho a una tercera persona …la cual no era su acreedor, ni estaba autorizada…siendo el caso que el pago realizado a una tercera persona que no es su acreedor es llamado por la doctrina y la Legislación venezolana DEL PAGO DE LO INDEBIDO… al no haber recibido nuestro representado VITO DI PINTO, la totalidad del pago del precio de venta del inmueble objeto del contrato de Opcion a Compra Venta… DE LA ACCION RECONVENCIONAL O MUTUA PETICION estando dentro de la oportunidad procesal…interponemos en contra de la parte actora…ACCION RECONVENCIONAL POR VICIO DEL CONSENTIMIENTO Y PAGO DE LO INDEBIDO EN EL NEGOCIO JURIDICO DE LA OPCION DE COMPRA VENTA… así tenemos que el negocio jurídico aludido se celebro el día 03 de junio de 2014 y partiendo que el ciudadano VITO DI PINTO…tenia Ochenta Años, Once meses y nueve días…lo cual es indicativo que en esa edad de 80 años sus facultades mentales no estan en optimas condiciones…ciudadano Juez: ¿Quién fomenta un patrimonio durante sus prósperos años de vida, para dilapidarlo cuando se llega a una edad donde el razonamiento, y la capacidad negocial se encuentra totalmente deteriorada por razones de la edad y de un mermado estado de salud?...todas estas condiciones desfavorables evidencian que VITO DI PINTO, de no haber tenido una edad avanzada, y además haber estado en condiciones normales de salud físico y mental, no hubiese firmado ese contrato de opcion a compra venta bajo circunstancias tan desfavorables…”.
Que siendo la oportunidad legal para que la parte demandante reconvenida diera contestación a la reconvención, esta compareció en tiempo oportuno a hacerlo explanando lo siguiente:
“…niego y rechazo, absoluta y categóricamente, por no ser cierto, que exista vicios de consentimiento, por lo que respecta al ciudadano VITO DI PINTO… por cuanto, en momento alguno estuvo sometido bajo amenaza, coacción o constreñimiento que, lo obligara a suscribir y por ende otorgar el documento de Opcion a Compra Venta, ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay…para el momento del otorgamiento se cumplió con el consentimiento libre y espontáneo de las partes, vinculadas con la negociación…niego y rechazo absoluta y categóricamente que, para la fecha 03 de junio de 2004, fecha en que se celebro el Contrato de Opcion de Compra Venta, el ciudadano VITO DI PINTO…a sus 80 años sus facultades mentales no están en optimas condiciones…no existe pronunciamiento alguno en materia de interdicción civil, inhabilitación, discapacidad o incapacidad, bien sea parcial o permanente que, pudiera haber afectado en influido sobre la actuación volitiva asumida por el ciudadano VITO DI PINTO, para celebrar el negocio jurídico, legal y efectivamente verificado no existe ningún informe medico-psiquiátrico o psicológico que sustente la apreciación de incapacidad…3º) niego y rechazo… que el precio fijado estaba muy por debajo al precio real, que tenían para esa fecha los apartamentos en esa zona…4º) niego y rechazo, absoluta y categóricamente que, es totalmente inusual que en un contrato de opcion de compra venta se establezcan tantos años para pagar el precio de venta…5º) niego y rechazo, absoluta y categóricamente que, exista Pago de lo Indebido…se denota que es un alegato impertinente, impreciso y ambiguo, en razón, de lo inverosímil e imposible, por cuanto, no surgió ni se ejerció una e qua defensa, en el Procedimiento de Oferta real de Pago, donde se cumplieron todas las fases procesales y donde además precluyeron varios momentos en el recorrido judicial…la falta de legitimación activa de la demandada – reconviniente, se sustenta en el hecho que, los apoderados judiciales, ciudadanos ANA TORTOLERO VELASQUEZ Y LUIS TORRES TORTOLEERO…no tienen atribuciones, ni facultades y menos aun cualidades para intentar el presente proceso judicial contentivo de la Acción Reconvencional, por ser la cualidad un juicio de relación y no de contenido, en virtud de que, tanto en el instrumento poder conferido por el ciudadano VITO DI PINTO BRATTA…al ciudadano ANTONIO DI PINTO BRATTA…como en el instrumento poder apud- Acta conferido ante este Despacho…no existe facultad para accionar, impulsar o intentar acción Reconvencional alguna, en fundamento en la propia manifestación de los representantes judiciales de la demandada-reconviniente…”.
II
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente Causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera:
PRIMERO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.
Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.
Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.
TERCERO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.
QUINTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.
SEXTO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.
SÉPTIMO: El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-
Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:
III
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

Del análisis del libelo, de la demanda y de la contestación al fondo de la misma, se concluye que la pretensión de la parte actora reconvenida es el cumplimiento del contrato de opción compra-venta, de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, Edificio Residencias Bermúdez I, apartamento distinguido con el numero 7, Piso 2, Sector Urbanización Bermúdez Maracay estado Aragua, dicho edificio se encuentra construido sobre un lote de terreno identificados con los números 56 y 56-A, con una superficie aproximada DE OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTIMETROS CUADRADOS (872,25 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: Con la Avenida Los Cedros que es su frente; SUR: Con la parcela Nº 57, propiedad de INVERSIONES VIANNA C.A; ESTE: Con la parcela 55 donde esta construido el Edificio RESIDENCIA BERMUDEZ II, propiedad de Domenico Lucente Ragone; y OESTE: Con la calle principal que da acceso a la Urbanización Bermúdez y la paralela al canal de Malariología y CIENTO SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y SIETE CENTIMETROS CUADRADOS (178,87 Mts2), de terreno comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la parcela Nº 56 y 56-A, propiedad de INVERSIONES VIANNA C.A y la parcela 55, propiedad de Domenico Lucente Ragone; SUR: con la parte restante de la parcela Nº 57, propiedad de INVERSIONES VIANNA C.A; ESTE: con el canal de Malariología; y OESTE: con la calle principal que da acceso a la Urbanización Bermúdez, tal y como consta suficientemente en el respectivo documento de condominio Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot, Parroquia Joaquín Crespo del estado Aragua bajo el Nº 07, Protocolo Primero, Tomo 12 de fecha 17 de noviembre de 1999, el inmueble objeto del presente juicio posee una superficie aproximada de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO CENTIMETROS CUADRADOS (110,28 Mts2 .
Asimismo se verifica que los hechos controvertidos y objetos de prueba en la presente causa quedaron limitados a demostrar la parte demandada:
1. Vicio del Consentimiento.
2. Pago de lo Indebido.
3. Precio Irrisorio
Hechos controvertidos que se establecen, en virtud de que el apoderado judicial de la parte demandada al momento de efectuar la contestación al fondo aduce que efectivamente su padre ciudadano VITO DI PINTO suscribió contrato de opción de compra-venta con el ciudadano JOAQUIN FERNANDO BELTRAN MEYER, antes identificado, por ante la Notaría Publica Cuarta del Estado Aragua, fijando un monto de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.220.000,00), a cancelar en cuotas fijas mensuales de DOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.2000,00), lo cual equivale a CIENTO DIEZ (110) meses que representan NUEVE (09) años, señalando que es totalmente inusual que en un contrato de opción a compra venta se establezcan tantos años para pagar el precio de venta. y que entre las condiciones desfavorables que afectaron los intereses de la parte demandada, ut supra identificada, es el precio de venta establecido en el citado Contrato de opción a Compra Venta en el cual se fijó irrisoriamente, ya que considera que el precio estaba muy por debajo al precio real que tenían para esa fecha los apartamentos en esa zona, aunado a que su representado para el momento de la celebración de dicho contrato tenia Ochenta años, once meses y nueve días, considerando que su avanzada edad es indicativo que sus facultades mentales no están en optimas condiciones. Igualmente señala que el pago de las Treinta y Tres (33) cuotas restantes nunca fue realizado a su representado, sino que el mismo fue hecho a una tercera persona, la cual no era su acreedor ni estaba autorizada por el acreedor mismo o por autoridad judicial para recibirlo.
Por otra parte el actor reconvenido, ampliamente identificado, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, contesto la acción reconvencional alegando que no es cierto que existan vicios de consentimiento en virtud de que el demandado en ningún momento estuvo sometido bajo amenaza o coacción que lo obligara a suscribir el documento de Opción a Compra Venta y que para el momento del otorgamiento fue bajo consentimiento libre, asimismo señala que no existe pronunciamiento alguno en materia de interdicción civil, inhabilitación, discapacidad o incapacidad que pudiera haber afectado e influido en su actuación volitiva. Igualmente niega que sea inusual que en un contrato de opción a compra venta se establezcan tantos años para pagar y que la deuda ya ha sido cancelada, motivo por el cual no existe pago de lo indebido ya que en el procedimiento de Oferta Real de Pago impulsada por su representado, el demandado u oferido no ejerció defensa alguna y se le dieron cumplimiento a todas las fases procesales.
IV
DE LA IMPUGNACION DE LA OFERTA REAL DE PAGO
En relación a la impugnación de la oferta real de pago realizada por la parte demandada quien alega que el actor haya cancelado la totalidad de las cuotas mensuales establecidas en el contrato de opción a compra venta. Este Tribunal observa que a los folios 06 al 14 del presente expediente riela copia certificada de la sentencia definitiva de la Oferta Real de Pago suscrita por el Tribunal Cuarto de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial donde se evidencia que el oferente cancelo la totalidad de la deuda aunado a que la parte demandada en el desarrollo del juicio no ejerció defensa alguna en las etapas procesales correspondientes. Es por lo que quien decide considera que la impugnación no debe prosperar. Y así se decide.-
V
DEFENSA PERENTORIA DE FONDO FALTA DE LEGITIMACION (CUALIDAD) ACTIVA Y PASIVA
En relación a la Defensa de fondo alegada por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida…el instrumento poder conferido por el ciudadano VITO DI PINTO BRATTA…al ciudadano ANTONIO DI PINTO BRATTA…como en el instrumento poder apud- Acta conferido ante este Despacho…no existe facultad para accionar, impulsar o intentar acción Reconvencional alguna, en fundamento en la propia manifestación de los representantes judiciales de la demandada-reconviniente… es menester señalar:
Sala: de Casación Civil Sentencia n.º 313 Fecha: 29-06-2018
Caso: FELICIDAD DEL VALLE LÓPEZ SUBERO y HERMANOS LÓPEZ MEDINA C.A. contra CONSTRUCTORA ELIVECA ANZOÁTEGUI C.A.
“Del criterio expuesto, el cual se reitera, se desprende que la cualidad activa para sostener un juicio o legitimación ad causam, es aquella que debe poseer una persona para instaurar un proceso y así reclamar un derecho que le pudiera devenir de cualquier título válido, así, la legitimación ad causam está sujeta en principio a la afirmación del actor, de ser el titular del derecho que se reclama, contra quien señala como el obligado de la relación jurídica (demandado), quienes se considerarían legitimados.
Dicho esto, es importante destacar que el juez para constatar la legitimación procesal no debe entrar a revisar la efectiva titularidad del derecho que se alega y pretende, porque esto, sin lugar a duda, es una materia que le corresponde al fondo del litigio, su deber en relación al análisis de la legitimidad de las partes, es simplemente revisar si el demandante se afirma como titular del derecho reclamado -legitimación activa-, es decir, si reclama con un título válido, y si el demandado, es la persona contra la cual va dirigida la pretensión.
En tal sentido, en regla general el examen sobre la legitimación de la causa o la cualidad será una cuestión de mérito que debe resolverse con el fondo de la controversia y es una defensa perentoria que debe alegarse en la contestación de la demanda.
En atención a la decisión antes señalada y de la revisión de los autos que conforman la presente causa se evidencia que cursa al folio 188 del presente expediente, copia simple del poder otorgado por el ciudadano Vito Di Pinto al ciudadano Pasquale Antonio Di Pinto Bratta, en el mismo se evidencia que en dicho mandato este tiene cualidad para intentar reconvenciones; es por lo que la Defensa de Fondo alegada es Improcedente así se decide.-
VI
DEL ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO DE ACUERDO
AL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
Antes de pasar a valorar cada una de las pruebas aportadas por las partes es necesario emitir pronunciamiento en relación a la oposición realizada por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida abogado EMILIO ALEXANDER ARIAS DAZA, en su escrito de oposición de fecha 24 de febrero de 2022, se evidencia que en el encabezamiento de cada uno de sus literales expresa claramente”… me opongo a la admisión del documento producido por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente….”. Posteriormente en fecha 02 de marzo de 2022, los apoderados judiciales de la parte actora reconviniente a través de diligencia insistieron e hicieron valer las documentales que promovieron y que consignaron marcadas F, G ,H ,I, J, K, L. seguidamente en esa misma el apoderado judicial de la parte actora señala “…que, en momento alguno esta Representación se opone a los documentos promovidos en copias marcados con las letras F, G, H, I, J, K, L….no fueron objeto de la oposición formulada, sino que la oposición fue dirigida contra el auto de admisión…”. A lo que es menester señalar la sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 12 de agosto de 2004:
(…) Por consiguiente, la Sala atempera su criterio y deja sentado que admitida y adquirida la prueba en el proceso, bien por haberlo permitido las partes o por mandato del juez, la prueba escapa de la esfera dispositiva de las partes y pertenece al juzgador para el hallazgo de la verdad y la realización de la justicia (…)
(…) Igualmente, la Sala Constitucional en sentencia del 27 de febrero de 2003 (caso: Maritza Herrera y otros), dejó sentado que “…pese a haberse admitido algunas que se consideraron procedentes en el lapso correspondiente, puedan ser desechadas en la decisión o apreciadas sólo parcialmente y, aquellas que no son admitidas, la parte no favorecida puede atacar el auto que las inadmite…”.
Como anteriormente fue señalado y de la revisión exhaustiva de los escritos presentados por las partes, el apoderado judicial de la parte actora se contradice al señalar en el referido escrito que se oponía a la admisión de los documentos públicos promovidos por la parte demandada y posteriormente al ser ratificados por los apoderados judiciales del demandado reconviniente a través de diligencia inserta al folio 226 y su vto, el apoderado judicial del actor reconvenido señalo que su oposición era dirigida al auto de admisión, cuando claramente se aprecia que fue dirigida a cada documento público promovido por su contraparte, y en atención a la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia previamente señalada, este Juzgador en la búsqueda de la justicia y la verdad le concedió pleno valor probatorio a las pruebas o documentos antes mencionados. Es por lo que dicha oposición es IMPROCEDENTE. Y así se decide.
Ahora bien, cursa a los folios 92 al 102 del presente expediente, escrito de promoción de pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente tanto en la causa principal con en la reconvención, y de un detallado examen hecho al mismo se desprende lo siguiente:
En el capítulo II, el demandado reconviniente promovieron las siguientes documentales:
1.- Copia de la Cedula de Identidad venezolana del demandado ciudadano VITO DI PINTO, plenamente identificado, a los fines de demostrar cuando nació y la edad que tenía al momento de la celebración del contrato de opción a compra venta. En dicho documento se evidencia la edad que tenía el ciudadano Vito Di Pinto al momento de la celebración del Contrato de Opción a Compra Venta; es por lo que este Tribunal en virtud de que dicho documento no fue tachado, impugnado ni desconocido le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2.-Original de cedula de Identidad del demandado ciudadano VITO DI PINTO, plenamente identificado en autos, expedida por el Cónsul de Venezuela en Nápoles a los fines de demostrar cuando nació y la edad que tenía al momento de la celebración del contrato de opción a compra venta. En dicho documento se evidencia la edad que tenía el ciudadano Vito Di Pinto al momento de la celebración del Contrato de Opción a Compra Venta; es por lo que este Tribunal en virtud de que dicho documento no fue tachado, impugnado ni desconocido le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3.- Certificado de Nacimiento del demandado ciudadano VITO DI PINTO, plenamente identificado, expedida en fecha 19/10/1992 donde se constata que nació en Adelfia, Provincia de Bari, Italia, el día 25/06/1933 a los fines de demostrar cuando nació y la edad que tenía al momento de la celebración del contrato de opcion a compra venta. En dicho documento se evidencia la edad que tenía el ciudadano Vito Di Pinto al momento de la celebración del Contrato de Opción a Compra Venta; es por lo que este Tribunal en virtud de que dicho documento no fue tachado, impugnado ni desconocido le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
4.-Original de Acta de Matrimonio entre el demandado ciudadano VITO DI PINTO, plenamente identificado, y la ciudadana ANNA BRATTA, expedida por la Prefectura Crespo del Municipio Girardot del estado Aragua a los fines de demostrar cuando nació y la edad que tenia al momento de la celebración del contrato de opcion a compra venta. En dicho documento se evidencia la edad que tenia el ciudadano Vito Di Pinto al momento de la celebración del Contrato de Opción a Compra Venta; es por lo que este Tribunal en virtud de que dicho documento no fue tachado, impugnado ni desconocido le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
5.- Original de Informe Medico de fecha 11/06/2019 que corresponde al demandado ciudadano VITO DI PINTO, plenamente identificado, y suscrito por el Dr. FELIX E. MONTAÑO Medico Internista, Cardiólogo Clínico, a los fines de demostrar el estado de salud que presentaba al momento de la celebración del contrato de opcion a compra venta. En dicho documento se evidencia el diagnostico de las diversas patologías que padecía el ciudadano Vito Di Pinto al momento de la celebración del Contrato de Opcion a Compra Venta; es por los que este Tribunal en virtud de que dicho documento no fue tachado, impugnado ni desconocido le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
6.-Copia Certificada del documento de Venta en fecha 23 de mayo de 2014, por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua, inscrito bajo el numero 204.342, Asiento Registral 1,inmueble matriculado con el numero 281.4.1.6.2903, correspondiente a la venta de un inmueble ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, Residencias Bermúdez I, distinguido con el Nº 13 Piso 4, Urbanización Bermúdez y celebrada entre los ciudadanos VITO DI PINTO y MANUEL FELIPE MARQUEZ SUAREZ, por un monto de Bs. 450.000,00 y cancelado de contado, a los fines de demostrar las condiciones irrisorias y criticas en las que fue celebrada la venta en detrimento del demandado. Ahora bien en dicho documento se evidencia la diferencia de precio y forma de pago realizada en dicha venta, habiendo una diferencia resaltante en relación al celebrado por el inmueble objeto del presente juicio; es por lo que este Tribunal confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
7.- Copia Certificada de documento de venta autenticado en fecha 16 de marzo de 2015, por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Girardot del estado Aragua inserto bajo el numero 01, Tomo 84, correspondiente a la venta de un inmueble ubicado correspondiente a la venta de un inmueble ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, Residencias Bermúdez I, distinguido con el Nº 19 ,Piso 5, Urbanización Bermúdez y celebrada entre los ciudadanos VITO DI PINTO y LINA MARIA ALVARES DE YBAÑES, por un monto de Bs. 450.000,00 y cancelado de contado, a los fines de demostrar las condiciones irrisorias y criticas en las que fue celebrada la venta en detrimento del demandado. Ahora bien en dicho documento se evidencia la diferencia de precio y forma de pago realizada en dicha venta, habiendo una diferencia resaltante en relación al celebrado por el inmueble objeto del presente juicio; es por lo que este Tribunal confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
8.- Copia Certificada de documento de venta autenticado en fecha 23 de mayo de 2014, por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua inscrito bajo el numero 2014.341, Asiento Registral 1, inmueble matriculado con el numero 281.4.1.3.7159 correspondiente a la venta de un inmueble ubicado correspondiente a la venta de un inmueble ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, Residencias Bermúdez I, distinguido con el Nº 08 ,Piso 2, Urbanización Bermúdez y celebrada entre los ciudadanos VITO DI PINTO y ANA LAURA JIMENEZ BARRIOS, por un monto de Bs. 450.000,00 y cancelado de contado, a los fines de demostrar las condiciones irrisorias y criticas en las que fue celebrada la venta en detrimento del demandado. . Ahora bien en dicho documento se evidencia la diferencia de precio y forma de pago realizada en dicha venta, habiendo una diferencia resaltante en relación al celebrado por el inmueble objeto del presente juicio; es por lo que este Tribunal confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
9.- Copia Certificada de documento de venta autenticado en fecha 23 de mayo de 2014, por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua inscrito bajo el número 2014.343, Asiento Registral 1. inmueble matriculado con el numero 281.4.1.6.2904 correspondiente a la venta de un inmueble ubicado correspondiente a la venta de un inmueble ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, Residencias Bermúdez I, distinguido con el Nº 15 ,Piso 4, Urbanización Bermúdez y celebrada entre los ciudadanos VITO DI PINTO y CHRISTIAN ARMANDO PEREZ PEREZ Y ANYUMAR DEL CARMEN ROMERO SILVA, por un monto de Bs. 450.000,00 y cancelado de contado, a los fines de demostrar las condiciones irrisorias y criticas en las que fue celebrada la venta en detrimento del demandado. Ahora bien en dicho documento se evidencia la diferencia de precio y forma de pago realizada en dicha venta, habiendo una diferencia resaltante en relación al celebrado por el inmueble objeto del presente juicio; es por lo que este Tribunal confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
10.- Copia Certificada de documento de venta autenticado en fecha 27 de junio de 2014, por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Girardot del estado Aragua inserto bajo el numero 20, Tomo 155, Folios 108 al 112 correspondiente a la venta de un inmueble ubicado correspondiente a la venta de un inmueble ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, Residencias Bermúdez I, distinguido con el Nº 11 ,Piso 3, Urbanización Bermúdez y celebrada entre los ciudadanos VITO DI PINTO y ALEXIS RAFAEL KUKULICHOS ROJAS, por un monto de Bs. 600.000,00, a los fines de demostrar las condiciones irrisorias y criticas en las que fue celebrada la venta en detrimento del demandado. . Ahora bien en dicho documento se evidencia la diferencia de precio y forma de pago realizada en dicha venta, habiendo una diferencia resaltante en relación al celebrado por el inmueble objeto del presente juicio; es por lo que este Tribunal confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
11.- Copia Certificada de documento de venta autenticado en fecha 06 de junio de 2014, por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Girardot del estado Aragua inserto bajo el numero 2, Tomo 144, Folios 17 al 21 correspondiente a la venta de un inmueble ubicado correspondiente a la venta de un inmueble ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, Residencias Bermúdez I, distinguido con el Nº 05 ,Piso 2, Urbanización Bermúdez y celebrada entre los ciudadanos VITO DI PINTO y FREDDY EDGAR STRAUSS HERNANDEZ, por un monto de Bs. 450.000,00, a los fines de demostrar las condiciones irrisorias y criticas en las que fue celebrada la venta en detrimento del demandado. Ahora bien en dicho documento se evidencia la diferencia de precio y forma de pago realizada en dicha venta, habiendo una diferencia resaltante en relación al celebrado por el inmueble objeto del presente juicio; es por lo que este Tribunal confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
12.- Copia Certificada de documento de venta autenticado en fecha 06 de septiembre de 2013, por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Girardot del estado Aragua inserto bajo el numero 011, Tomo 306, correspondiente a la venta de un inmueble ubicado correspondiente a la venta de un inmueble ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, Residencias Bermúdez I, distinguido con el Nº 16 ,Piso 4, Urbanización Bermúdez y celebrada entre los ciudadanos VITO DI PINTO y JOSE ADELINO VIEIRA CABRAL Y LISMAR VANESSA HERNANDEZ FOSSI, por un monto de Bs. 400.000,00, y cancelado de contado a los fines de demostrar las condiciones irrisorias y criticas en las que fue celebrada la venta en detrimento del demandado. . Ahora bien en dicho documento se evidencia la diferencia de precio y forma de pago realizada en dicha venta, habiendo una diferencia resaltante en relación al celebrado por el inmueble objeto del presente juicio; es por lo que este Tribunal confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
13.-Copia Certificada de fecha 03/11/2011 suscrita por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, contentivo de la Oferta Real de Pago hecha por el actor reconvenido ciudadano JOAQUIN FERNANDO BELTRAN MEYER, acompañado de legajo de recibos, donde aparecen recibidas por un tercero que no se trata del demandado reconviniente ni de su apoderado, a los fines de demostrar que no esta cancelada en su totalidad el precio de la venta. Ahora bien este Tribunal constato suficientemente que el monto adeudado por el actor ciudadano Joaquín Fernando Beltrán Meyer fue ya cancelado, lo mismo se evidencia en la sentencia definitiva de la Oferta Real de Pago suscrita por el tribunal Cuarto de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua asimismo quedo demostrado el demandado ciudadano Vito Di Pinto no ejerció defensa alguna en la oportunidad procesal correspondiente, es por lo que este Tribunal desecha la presente prueba por impertinente. Así se decide.
14.- Contrato de Opcion a Compra Venta de fecha 03 de junio de 2014, autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay estado Aragua, anotado bajo el numero 20, tomo 139, Folios 117 al 121, celebrado entre los ciudadanos VITO DI PINTO y JOAQUIN FERNANDO BELTRAN MEYER, por un monto de Bs 220.000,00 por un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Los Cedros, numero 144, Edificio Residencias Bermúdez I, distinguido con el numero 07, Piso 2, sector urbanización Bermúdez Maracay estado Aragua, dicho instrumento promovido de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba de conformidad con los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de demostrar que el precio de la venta fijado es irrito y alejado del precio del mercado para la época. Este Tribunal en virtud de que dicho documento no fue tachado, impugnado ni desconocido confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
15.-Testimonio del ciudadano FELIX E. MONTAÑO venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 5.320.809 Medico Internista, Cardiólogo Clínico M.S.D.S. 50859, C.M.A 6445 quien fue medico tratante del ciudadano VITO DI PINTO, antes identificado, promovido a los fines de ratificar el informe medico que suscribió y que riela al folio 107 del presente expediente, y el cual al momento de brindar su declaración Reconoció el contenido y firma del referido Informe Medico; asimismo al de responder la Repregunta Cuarta realizada por el apoderado de la parte actora abogado Emilio Arias Daza: Diga el testigo de acuerdo al reconocimiento del documento que tuvo a la vista si contiene alguna referencia o evaluación básica de trastornos mentales del paciente identificado en su informe, Contesto: No. Ahora bien quien decide considera que si bien es cierto el demandado padece de afecciones que afectan su salud tal como lo alegan sus apoderados y así lo afirma su medico tratante, no es menos cierto que igualmente afirmó el profesional de la salud que dichas afecciones no le dieron referencia de algún trastorno mental que padeciera su paciente; razón por la cual este Juzgador valora parcialmente dicha testimonial solo en relación a su estado de salud física, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
16.-Prueba de Informes solicitada al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, solicitando se informe sobre los siguientes particulares: a. Si existe una Oferta Real de Pago hecha por el ciudadano Joaquín Fernando Beltrán Meyer, titular de la cedula de identidad Nº V-9.695.953, favor del ciudadano Vito Di Pinto, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.247.699, la cual quedo asignada a dicho Juzgado, una vez hecha la distribución respectiva, en fecha 24 de abril de 2018, con el expediente signado Nº 1585-2018, nomenclatura de ese Juzgado; b. Si la Oferta Real de pago que hizo el ciudadano Joaquín Fernando Beltrán Meyer es respecto al precio de la venta del inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, Edificio Residencias Bermúdez I, distinguido con el numero 07, Piso Dos, Sector Urbanización Bermúdez, en la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del estado Aragua, cuyo precio de venta fue fijado en la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,00), para ser pagado a razón de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales, a favor del opcionante Vito Di Pinto; c. Si el ciudadano Joaquín Fernando Beltrán Meyer manifestó en el escrito libelar de la Oferta Real de Pago haber realizado al Opcionante Vito Di Pinto, entre otros pagos, los siguientes pagos: el día 31/03/2016 Bs. 50.000, que equivalen a 25 cuotas. El día 04/10/2015 Bs. 8.000,00, equivalen a 4 cuotas. El día 28/07/2015 Bs. 4.000,00, que equivale a 2 cuotas. El día 04/11/2015 Bs. 2.000,00, que equivale a 1 cuota. El día 30/09/2014 Bs. 2.000,00, que equivale a 1 cuota; d. Si el ciudadano Joaquín Fernando Beltrán Meyer, en fecha 24 de abril de 2018, mediante diligencia asistido de abogado, consigno ante la Secretaria de ese Tribunal el físico de los recibos de pagos vinculados a los pagos de esas cuotas descritas en el particular anterior, que declara haber pagado a Vito Di Pinto, marcadas “B”,”C”,”D”,”G” y “H”, e. Si en los recibos de pago, marcados B, G, y H, en el renglón denominado FIRMA, además de la firma de quien recibe el dinero, aparece un numero de cedula identificado Nº 7.224.341; f. si en dicho expediente Nº 1585-2018 existe un Acta de fecha 06 de junio de 2019, levantada por ese Juzgado, mediante la cual deja constancia del traslado y constitución del mismo a la Avenida Los Cedros, Residencias Bermúdez I, Piso 3, Apartamento 12, Maracay, y de la manifestación del ciudadano Pascuale Di Pinto Bratta de NO RECIBIR el cheque de gerencia de fecha 20 de mayo de 2019 por la cantidad de Bs. 1,80, correspondiente a la Oferta Real de Pago hecha por el ciudadano Joaquín Fernando Beltrán Meyer al ciudadano Vito Di Pinto y; g. Se requiere al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, se sirva remitir copia certificada del escrito de la Oferta real de Pago, de la diligencia del día 24 de abril de 2018, de los cinco (5) Recibos de Pagos indicados y del Acta levantada el día 06/06/2019. Las resultas de esta prueba promovida rielan a los folios 212 y 213, quien decide constata que el Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial dio respuesta clara y oportuna a cada uno de los literales promovidos y asimismo remitió las copias certificadas solicitadas. Es por lo que este Juzgador da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil en concordancia con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
17.- Prueba de Exhibición
Solicita y Promueve la Exhibición de Recibos de Pagos que están en poder del actor ciudadano Joaquín Fernando Beltrán Meyer: Recibo de Pago por Bs. 2.000,00 de fecha 30/09/2014, Recibo por Bs 4.000,00 de fecha 28/07/2015, Recibo por Bs. 8.000,00 de fecha 04/10/2015, Recibo por Bs 2.000,00 de fecha 04/11/2015 y Recibo por Bs. 50.000,00 de fecha 31/03/2016, dicha exhibición se llevo a cabo en fecha 02 de marzo de 2022, siendo exhibidos dichos recibos por el apoderado judicial de la parte actora abogado Emilio Alexander Daza, en los mismos se aprecia los pagos realizados por el ciudadano este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en al articulo 1363 del Código civil en concordancia con el articulo 436 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida abogado EMILIO ALEXANDER ARIAS DAZA:
1.- El apoderado judicial de la parte actora, promovió el principio de comunidad de la prueba en cuanto beneficien las acciones derechos e intereses que beneficien a su representado, este Tribunal da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2.-Promovió confesión espontánea por haber sido realizada expresa judicial por el ciudadano PASQUALE ANTONIO DI PINTO BRATTA, quien actúa en legitima representación de su padre el ciudadano VITO DI PINTO, parte demandada reconviniente ut supra identificado, y quien en el escrito de oposición de cuestiones previas señalo textualmente: “yo PASQUALE ANTONIO DI PINTO BRATTA…actuando en mi carácter de apoderado judicial del ciudadano VITO DI PINTO…” este Juzgador le da pleno valor probatorio de conformidad con lo estableció en los artículos 1401y 1402 del Código Civil.
3.- Promueve Confesión Espontánea del apoderado judicial de la parte demandada reconvenida, al reconocer la existencia de un procedimiento y tramite de Oferta Real e Pago y Depósito, indicando número de expediente 1585-18. Este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos1401 y 1402 del Código de Civil. Así se decide.
4.-Promueve el reconocimiento que realiza el apoderado judicial de la parte demandada al aceptar que existe un convenio en el Documento de Opción a Compra Venta y el cual fue pactado por un monto de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00). Este Juzgador le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos1401 y 1402 del Código de Civil.
5.-Promueve la confesión espontánea del apoderado judicial de la parte actora cuando admite lo siguiente: “y sacando la cuenta si dividimos DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.220.000,00) entre DOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 2.000,00), que se deben pagar mensualmente, tenemos que se deben pagar cuotas durante ciento diez (110) meses”. Este Tribunal le pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1401 y 1402 del Código Civil. Así se decide.
6.-Promovió, e hizo valer el efecto del Contrato de Opción a Compra Venta suscrito en fecha Tres (03) de junio de 2014, ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay bajo el número 20, Tomo 139, Folios 117 al 121, sobre el inmueble objeto del presente juicio y el cual se encuentra ubicado en la Avenida Los Cedros N° 144, Edificio Residencias Bermúdez I, Apartamento distinguido con el número 7, Piso 2, Sector Urbanización Bermúdez Municipio Girardot Maracay estado Aragua. Este Juzgador en virtud que dicho documento público constituye la prueba fundamental del presente juicio demostrando la relación contractual que existe entre las partes es por lo que le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.
7.-Promovió e hizo valer el instrumento poder otorgado por el ciudadano VITO DI PINTO, antes identificado, al ciudadano PASQUALE ANTONIO DI PINTO BRATTA, antes identificado, el cual fue otorgado ante la Notaria Publica Quinta de Maracay estado Aragua en fecha 9 de diciembre de 2013, bajo el número6, Folio 39, Tomo 23. Este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.
8.- Promovió Copia Certificada de la OFERTA REAL DE PAGO Y DEPOSITO suscrita por el TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en la que se evidencia la cancelación de la obligación contraída por el demandado, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
VII
DEL PRECIO IRRISORIO

Ahora bien, a través de auto de fecha 09 de marzo de 2022, este Tribunal a los fines de esclarecer hechos que no le resultaron claros en el desarrollo del juicio y es específicamente el monto del valor del inmueble objeto de la presente controversia para la fecha de la celebración del contrato de opción a compra venta, este Juzgador ordeno la práctica de una inspección judicial en el referido bien de conformidad con lo establecido en el artículo 401 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, trasladándose en compañía del experto AVALUADOR OMAR CHAVIEDO y en la cual se evidencia:
“…a los fines de que el experto haga una proyección del calculo del precio que estaba el inmueble desde julio de 2014. En este estado el experto designado acepta el cargo y jura cumplirlo bien y fielmente y solicita un lapso de cuatro (04) días para consignar el informe a que haya lugar…
Posteriormente en fecha 18 de marzo de 2022, el perito avaluador OMAR CHAVIEDO consigno Informe de avalúo, cursante a los folios 232 al 248, en el cual deja expresa constancia de lo siguiente:
“…de acuerdo a sus requerimientos, procedí a practicar un avalúo técnico para emitir mi opinión sobre el valor del mercado para la fecha del 26 de julio del año 2014, de un inmueble conformado por un apartamento, ubicado en la AVENIDA LOS CEDROS nº 144, URBANIZACION BERMUDEZ, EDIFICIO RESIDENCIAS BERMUDEZ I, SEGUNDA PLANTA, APARTAMENTO Nº 07, MARACAY MUNICIPIO GIRARDOT DEL ESTADO ARAGUA. A los resultados de esta inspección, se le aplico diferentes metodologías de acuerdo al bien que se avalúa las cuales están enmarcadas por los procedimientos utilizados actualmente a nivel nacional por organismos especializados en la materia. El informe esta conformado por esta carta resumiendo el resultado de la investigación. Una certificación, cuerpo del informe donde se describe el bien objeto del estudio, los criterios empleados, cálculos, conclusiones, anexos y credenciales. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a mi investigación, así como de las premisas establecidas es de mi opinión del valor del mercado para la fecha del 26 de julio del año 2014, del inmueble objeto del presente informe se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: QUINIENTOS CUATRO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 504.877,77)…
Es por lo que en atención a la declaración e informe del experto, es importante mencionar la sentencia de fecha seis (6) de marzo de dos mil doce (2012) de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con Ponencia del Magistrado: Dr. LIBES GONZÁLEZ GONZÁLEZ …
Ahora bien, el ordinal 5 ° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
Artículo 243. Toda sentencia debe contener:
(...Omissis...)
5°. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
(...Omissis...)...”

A los efectos de decidir, resulta menester traer a colación los alegatos vertidos por la demandante en el libelo, los cuales fueron previamente citados, indicándose que “…es evidente que las referidas ventas con pacto de retracto no fueron celebradas conforme lo establecen las exigentes formalidades que expresamente dispone el artículo 1.141 es decir, que los contratos, deben estar revestidos de causa lícita y del consentimiento de las partes, pero en el presente caso, el consentimiento fue obtenido mediante dolo, es decir, “dolus malus”, ya que el artificio o maquinación que realizó el señor Francisco Pino para sorprender la buena fe de la víctima y causa lícita, es la evidente desproporcionalidad entre el valor de los inmuebles el precio de la venta con pacto de retracto, lo cual conlleva a tipificar el delito de usura amparado por el artículo 114 de la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, todo ello, conforme lo previsto en los artículos 1.142, 1.145, 1.154 y 1161 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.346 “ejusdem””

Por su parte, el juez superior y (…) al analizar la anterior denuncia, al fundamentar su decisión indicó lo siguiente “…la irrisoriedad del precio atenta directamente contra la licitud de la causa de los contratos, especialmente en el contexto de una negociación forzada por la circunstancia de apremio económico que dijo padecer el vendedor al momento de la negociación, lo cual no fuese contradicho por el demandante en su contestación, y que adminiculado a la condición de prestamista que le imputan los testigos, conducen a la conclusión de que los negocios celebrados, en realidad, se trataron de préstamos dinerarios y no de actos traslativos de la propiedad, en los que el retracto operaba como una simple garantía del cumplimiento del pago de las cantidades recibidas. En consecuencia, tal deficiencia en la causa general de los contratos impugnados, que como se apuntó, es un elemento esencial para su validez, conduce a su irremediable nulidad, con base en los artículos 1.141 y 1.157 del Código Civil. Así se decide.” (Negrillas de la Sala).

Así pues, de un simple cotejo entre ambas argumentaciones, la esgrimida por la parte demandante en su libelo como la expuesta por el sentenciador como fundamento de su decisión, se aprecia concordancia entre las mismas, pues en ambos casos se hace alusión a la ilicitud de la causa como motivo de nulidad de los contratos cuya validez se encuentra controvertida en el presente proceso, precisándose igualmente en ambas oportunidades que tal ilicitud tiene su origen en la desproporción del precio de los inmuebles objeto de compraventa según lo estipulado en los contratos y su valor real, y si bien es cierto el juzgador superior concluye su razonamiento afirmando la “deficiencia parcial de la causa” de los contratos que conlleva a su nulidad, tal apreciación constituye en todo caso un raciocinio propio de la soberanía del juez en su función jurisdiccional, que en todo caso debe ser atacado a través de una denuncia por infracción de Ley, pero que no constituye en modo alguno una tergiversación de los términos en que fue planteada la controversia, pues deriva del alegato de ilicitud de la causa expuesto por la parte actora en la demanda(...)
En fecha mas reciente se pronunció esta Sala de Casación Civil sobre el error de interpretación, en sentencia de fecha 1 de noviembre de 2002, juicio Omar Alberto Morillo Mota Vs. Corporaciòn Mitravenca C.A. y otra, Exp. 01-0268, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, la cual es del siguiente tenor:

(…Omissis…)
“…La errónea interpretación de la ley, existe cuando el juez, aun reconociendo la existencia y validez de una norma apropiada al caso, eligiéndola acertadamente, equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto, lo cual traduce que, no le da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido…”
(…Omissis…)

Ahora bien, el artículo 1157 del Código Civil establece:
Artículo 1157—La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto.
La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público.
Quien haya pagado una obligación contraria a las buenas costumbres, no puede ejercer la acción en repetición sino cuando de su parte no haya habido violación de aquéllas.

Con relación a la noción de causa del contrato, resulta pertinente traer a colación los comentarios expuestos por el autor Nerio Perera Planas, en su “Código Civil Venezolano”, 3ra edición, Caracas, Venezuela (1992), págs. 599-600, del siguiente tenor:

(…Omissis…)
“1- Existen varias definiciones respecto a lo que deba entenderse por causa del contrato. Sánchez Román: fin esencial o más próximo que los contrayentes se proponen al celebrar el contrato. Dominici: Es la razón determinante que ha dado nacimiento a la obligación, el porqué, la virtualidad de la obligación. Colin y Capitant: Una persona se obliga en vista a un fin inmediato, directo, que lo determina a establecer la obligación.
2- La causa se encuentra dentro de los elementos subjetivos, en motivación de la obligación.
3- Si consideramos la causa como elemento de la obligación, el concepto de causa ilícita fracasa por lo menos en el caso de los contratos nominados, porque en cada obligación de un mismo tipo de contrato, la causa será siempre la misma.
4- La jurisprudencia moderna enfoca el concepto de causa identificándolo con la finalidad económico-social perseguida por el contrato.”
(…Omissis…)

Asimismo es importante traer a colación la jurisprudencia citada por el mismo autor, (tomada de Oscar Lazo, Código Civil de la República de Venezuela, Ediciones Legis. Buenos Aires), dictada por esta Sala de Casación Civil en fecha 19 de enero de 1954, mediante la cual se señaló:

(…Omissis…)
“1.- Causa es el fin en virtud del cual una persona se obliga hacia otra. En los contratos sinalagmáticos la causa es la ejecución prometida por la otra parte, y es ilícita la causa cuando es contraria a la ley o a las buenas costumbres, como por ejemplo, un préstamo con motivo de juego; donación hecha en razón de un concubinato. En un contrato de compra- venta la causa, para el vendedor, es el precio a recibir y para los compradores, el objeto a adquirir.”
(…Omissis…)

Por su parte, el tratadista JOSÉ MÉLICH-ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurídicas, Serie Estudios 61, 5ª edición, Caracas 2009, pp. 287-296, explana las aplicaciones de la noción de causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 1157 del Código Civil antes citado, y según el cual la ausencia, falsedad o ilicitud de la causa hace nulo el contrato, en los siguientes términos:

(…Omissis…)
I. LA AUSENCIA DE CAUSA
227. Casos en que se habla de ausencia de causa. El artículo 1157 C.C., expresa: “La obligación sin causa o fundada en una causa falsa… no tiene ningún efecto”. Este texto legal ha sido aplicado para resolver problemas muy diferentes entre si, a saber:
1° Para declarar ineficaz la transferencia de la propiedad o de un derecho real fundada en la manifestación de voluntad del tradens o también las promesas de dar, siempre que ellas versen sobre inmuebles o sobre cosas muebles cuyo valor exceda de dos mil bolívares, hechas sin sujeción al esquema formal-causa de la donación (Art. 1439 C.C.), cuando el desplazamiento de bienes patrimoniales que ello implique no encuentre una contrapartida en una causa adquirendi o credendi o en una causa solvendi. Es este el problema a que hemos aludido a propósito de la llamada “causa suficiente” (supra, Nº 205), donde la calificación relativa a la “suficiencia” de la causa está referida a la objetiva constatación de existir, del lado de quien recibe la transferencia o resulta promisario de la misma, la realización en provecho del tradens o del promitente de una cierta conducta susceptible en sí misma de valoración económica.

Este género de problemas suele presentarse con ocasión de ciertos negocios límite, como el llamado negotium mixtum cum donatione, la donación con carga la donación por causa pretérita promesas hechas por causa de interés público, etc.
2° Para declarar ineficaz las obligaciones de hacer o de no hacer que no tienen un contenido económico típico y que plantean la duda de si el promitente o presunto asumiente de tal obligación ha querido realmente vincularse en el plano jurídico, tal como ocurre con la promesa de aceptar gratuitamente un depósito, de realizar gratuitamente un transporte, de participar en un juego, ect. Se indagan entonces los motivos que ha tenido el promitente, tomando en cuenta todo el complejo de las circunstancias que rodean a la promesa para ver si desde un punto de vista objetivo puede afirmarse que el promitente tenía una causa razonable o plausible para obligarse y que justifica, para una debida tutela de la confianza despertada por él en el promisorio, que se le condene a cumplir (supra, Nº 209). En caso contrario, la obligación contractual debe ser excluida por ausencia de causa.
3° Para declarar ineficaz la obligación de quien ha prometido o cumplido una atribución patrimonial con una causa solvendi o adquirendi no realizada. Entran aquí en juego las nociones de causa de la atribución patrimonial y causa como fundamento subjetivo del deber de cumplimiento (supra, Nos. 217 y 218), en cuanto que si se mantuviese la sanción jurídica de la promesa o la atribución patrimonial cumplida, no obstante no poderse obtener el fin perseguido por quien asumió la obligación o realizó la datio, se produciría un enriquecimiento sin apoyo en la voluntad que debe servirle de fundamento. En tal sentido se ha anulado el contrato de compraventa de una patente de invención ya caduca para el momento del contrato, o de una cosa que ya había perecido o que ya era propiedad del comprador. Con el mismo argumento se ha anulado el contrato por el cual se ha convenido en remunerar unos servicios que realmente no han existido, compensar un álea que no existe, o pagar una deuda preexistente que no existía. A la ausencia o inexistencia de la causa hay que homologar la falsedad de la causa, entendida como errónea creencia en la existencia de una causa que luego se comprueba no existir. De la misma manera se ha explicado la nulidad del contrato de sociedad por la imposibilidad del objeto social (Art. 1673, Ord. 2°, C.C.). Por lo demás, aun si estas sentencias suelen hacer uso de una noción subjetiva de la causa, como fin o motivo inmediato perseguido por quien se obliga, se tiende a identificar la causa con la realizabilidad jurídica o práctica del objeto de la obligación correspectiva (supra, Nº 200). Ellas no parecen todavía caer en una pura “concepción convencional” de la causa, al estilo de Capitant (supra, Nº 219 y Nº 225), sino limitarse a la mera constatación de la existencia o no de una contrapartida “real” o “seria”, sin preocuparse ni de la proporcionalidad de ella con la obligación recíproca a la cual sirve de causa ni de la psicología de los contratantes.
4° Pero hay otras sentencias que utilizan la noción para sancionar con una ineficiencia parcial y con el alegato de una deficiencia parcial de la causa, la ruptura de un pretendido principio de justicia conmutativa que exigiría en los contratos onerosos una cierta proporción objetiva entre prestación y contraprestación. En la aplicación de este principio se ha buscado el fundamento de las automáticas reducciones de las contrapartidas pactadas que prevé el Código Civil en los casos de los artículos 737, 1588, 1635 y 1675. es así como la jurisprudencia francesa ha justificado la reducción de honorarios cobrados por médicos, mandatarios o agentes de negocios cuando los ha hallado exagerados respecto de la entidad de los servicios rendidos, o ha anulado algunas cláusulas limitativas de la responsabilidad contractual en que las reparaciones pactadas por los daños y perjuicios resultaban irrisoria, siendo así que dicha disminución de la responsabilidad no aparecía compensada por una correlativa disminución del precio. Esta jurisprudencia ha sido, sin embargo, censurada como un intento de extensión del instituto de la lesión creado al margen de los textos y en violación del artículo 1118 C.C. fr. (1350 venezolano).
5° Bajo la influencia de Capitant se ha desarrollado también una cierta jurisprudencia que anula, con base en la idea de ausencia de causa, ciertos contratos en los que ha dejado de realizarse algunos de los presupuestos sin los cuales el promitente o enajenante no hubiera consentido en la promesa o en la datio cumplida por él, bajo la sola condición de que tal presupuesto pueda ser apreciado como algo que, expresa o tácitamente, formó parte del acuerdo de voluntad entre los contratantes. La jurisprudencia francesa ha aplicado así esta noción de causa para anular un contrato de compraventa de un terreno que en opinión común de los contratantes debe servir para la construcción de un determinado edificio (escuela, hospital), pero que luego se comprueba no apto para ello en razón de la existencia de determinados reglamentos administrativos. Una vez colocados sobre el terreno de esta concepción de la causa es muy difícil discernir entre nulidad absoluta por ausencia de causa, y simple nulidad relativa por error recognoscible o resolución del contrato por incumplimiento de la obligación recíproca”.
(…Omissis…)

Con relación a la ilicitud de la causa el mencionado autor, continuando la cita precedente nos señala que:

(…Omissis…)
“II LA ILICITUD DE LA CAUSA
228. La noción de causa ilícita. El artículo 1157 C.C. declara igualmente nula la obligación fundada en una causa ilícita, y define como causa ilícita aquella que es contraria a la ley, a las buenas costumbres o al orden público. La noción de causa ilícita permite sancionar aquellos contratos en que, no obstante ser lícitos en sí aisladamente considerados los objetos de las obligaciones que se crean por su intermedio, son utilizados por las partes para obtener fines ilícitos o inmorales. A través de esta noción se logra, en efecto, un control intrínseco de la conformidad del contrato con los fines generales del ordenamiento jurídico.
229. Su diferenciación de la noción de causa empleada al hablar de la ausencia de causa. La diferencia entre el papel que juega aquí la noción de causa y el que ya hemos visto que juega en los llamados casos de ausencia de causa, ha hecho que un gran número de autores propongan para referirse a la llamada causa ilícita una definición singular del a idea de causa a estos fines específicos (…). Aun quienes rechazan una concepción subjetiva o puramente convencional en el ámbito de los problemas relativos a la ausencia de causa, se inclinan en efecto por aceptar aquí una noción subjetiva. A lo sumo, con el propósito de evitar caer en un terreno de total inestabilidad o inseguridad de las relaciones contractuales, insisten en la necesidad de distinguir los simples motivos ilícitos o inmorales que hayan quedado en el fueron interno de uno de los declarantes, de aquellos que se habrían elevado a la categoría de “causa” por la común consideración de los contratantes. La causa sería, pues, el móvil común determinante del consentimiento en su sentido técnico, cualificación esta que puede derivar de las mismas circunstancias en las cuales se ha formado el contrato. Todavía en los actos a título gratuito existe una tendencia a conformarse con la ilicitud o inmoralidad del simple motivo determinante, sin exigir que él haya sido conocido o que, al menos, haya podido ser conocido por el destinatario.

230. Carga de la prueba del carácter ilícito de la causa. El carácter ilícito o inmoral de los fines que han determinado un acto jurídico no es algo que pueda presumirse, sino que deberá ser comprobado por quien lo alegue en el caso concreto. Ciertamente deberá admitirse al respecto la mayor amplitud en cuanto a los medios de prueba empleables: testigos (Art. 1393, ord. 3°) y presunciones simples (Art. 1399).
Se ha señalado que las hipótesis, en que para impugnar un contrato ilícito o inmoral se requiere acudir a la idea de ilicitud o inmoralidad de la causa, son relativamente raras. Cuando de modo manifiesto el contrato o satisface todos los elementos necesarios para su perfeccionamiento y validez o cuando su objeto es ilícito (…), no se presenta la necesidad de tener que comprobar que, con la celebración del mismo, las partes han buscado eludir o relajar la observancia de una norma o de un principio básico del ordenamiento en la organización convencional de sus relaciones. En este sentido, la exigencia de la licitud de la causa se nos presenta como un procedimiento técnico complementario que ofrece la ley a los tribunales para asegurar el incondicionado respecto al artículo 6° del Código Civil. Acudiendo a la noción de causa ilícita los tribunales han podido anular contratos dirigidos a realizar un fraude fiscal, monetario, electoral, o burlar un determinado régimen legal, por ejemplo: el deber de fidelidad entre cónyuges; el ejercicio de la patria potestad, etc.; las convenciones tendientes a la creación o explotación de casas de tolerancia; aquellas dirigidas a asegurar la continuidad de relaciones extramatrimoniales; las dirigidas a fomentar el juego; propiciar el tráfico de influencias en la administración pública, etc.”
(…Omissis…)
(Subrayado y Negrillas con subrayado de esta Sala)

De conformidad con la autorizada opinión antes citada, se observa que con relación a la ausencia de causa como motivo de nulidad del contrato se presentan varios casos, tales como: 1) Cuando se transfiere la propiedad o un derecho real fundado en la manifestación de voluntad del transmisor, o las promesas de dar bienes muebles o inmuebles cuyo valor no exceda de dos mil bolívares (antes de la reconversión) y no se cumple el esquema formal de una donación como la donación con carga, la donación por causa pretérita, etc.; 2) Cuando se pacten obligaciones de hacer o de no hacer que no tienen un contenido económico típico y que plantean la duda de si el promitente o presunto asumiente de tal obligación ha querido realmente vincularse en el plano jurídico, tal como ocurre con la promesa de aceptar gratuitamente un depósito, de realizar gratuitamente un transporte, de participar en un juego, ect. ; 3) Cuando se ha prometido o cumplido una atribución patrimonial con una causa solvendi o adquirendi no realizada, como en el caso de la compraventa de una patente de invención ya caduca para el momento del contrato, o de una cosa que ya había perecido o que ya era propiedad del comprador, o el pacto de pagar una deuda preexistente que no existía. Con relación a la falsedad de la causa, se entiende ésta como la errónea creencia en la existencia de una causa que luego se comprueba no existir.

Por otra parte se aprecia que bajo la doctrina de Capitant la jurisprudencia francesa ha admitido la nulidad de ciertos contratos en los que ha dejado de realizarse algunos de los presupuestos sin los cuales el promitente o enajenante no hubiera consentido en la promesa o en la datio cumplida por él, bajo la sola condición de que tal presupuesto pueda ser apreciado como algo que, expresa o tácitamente, formó parte del acuerdo de voluntad entre los contratantes, como en el caso de un contrato de compraventa de un terreno que en opinión común de los contratantes debe servir para la construcción de un determinado edificio (escuela, hospital), pero que luego se comprueba no apto para ello en razón de la existencia de determinados reglamentos administrativos.

Asimismo el autor antes citado señala con relación a la “deficiencia parcial de la causa”, que en la jurisprudencia francesa se utiliza este alegato para sancionar la ruptura de un pretendido principio de justicia conmutativa que exigiría en los contratos onerosos una cierta proporción objetiva entre prestación y contraprestación, y en aplicación de este principio se ha buscado el fundamento de las automáticas reducciones de las contrapartidas pactadas que prevé el Código Civil en los casos de los artículos 737, 1588, 1635 y 1675, y como ejemplo de ello se ha admitido la nulidad de algunas cláusulas limitativas de la responsabilidad contractual en que las reparaciones pactadas por los daños y perjuicios resultaban irrisoria, siendo así que dicha disminución de la responsabilidad no aparecía compensada por una correlativa disminución del precio, pero de manera determinante se destaca que, esta posición ha sido, sin embargo, censurada como un intento de extensión del instituto de la lesión creado al margen de los textos y en violación del artículo 1350 del Código Civil venezolano, en virtud de lo cual esta Sala de Casación Civil aprecia que mal podía ser empleado por el juez de la recurrida como fundamento de su decisión.

Asimismo explica el autor que la noción de causa ilícita permite sancionar aquellos contratos en que, no obstante ser lícitos en sí aisladamente considerados los objetos de las obligaciones que se crean por su intermedio, son utilizados por las partes para obtener fines ilícitos o inmorales, a través de lo cual se logra un control intrínseco de la conformidad del contrato con los fines generales del ordenamiento jurídico. Se considera la causa como el móvil común determinante del consentimiento en su sentido técnico, cualificación esta que puede derivar de las mismas circunstancias en las cuales se ha formado el contrato, y se requiere en todo caso, la prueba de este carácter ilícito por quien lo alegue en el caso concreto, admitiéndose todo género de pruebas.

De manera que, la correcta interpretación del artículo 1157 del Código Civil conlleva a establecer que su sentido y alcance es el de comprender los casos de nulidad contractual en los casos en que se verifique una total ausencia de causa, falsedad o ilicitud de la misma, entendiendo por causa ilícita aquella que es contraria a la ley, a las buenas costumbres y al orden público, en el cual no se prevé en forma alguna el supuesto de “deficiencia parcial de la causa” para anular un contrato, por lo que efectivamente el juez de la recurrida incurrió en errónea interpretación al desviar el sentido y alcance del precitado artículo, extrayendo del mismo un presupuesto fáctico no previsto como causal de nulidad contractual, y con base en tal interpretación, declaró con lugar la demanda, por lo que fue determinante la infracción que se analiza en el dispositivo de la decisión recurrida(…)

(…) Ahora bien, a los fines de resolver, se estima pertinente traer a colación extractos pertinentes de la recurrida, tal como se realiza a continuación:
(…Omissis…)
“Promovió, inspección judicial en el expediente signado como: 13.336, del Juzgado a quo, específicamente en los folios 51, 52, 53, 54 y 55 referidos al acta de una inspección judicial practicada por el Juzgado del Municipio Bermúdez de este Circuito y Circunscripción el 13 de noviembre de 2001, para observar que el edificio dado en garantía constaba de varios locales comerciales en la planta baja y de varios apartamentos en los tres pisos que constituían su estructura por lo que fácilmente se podía deducir que el inmueble tenía un precio mayor al declarado en la venta que se impugnaba.
(…Omissis…)
En la ocasión de evacuar la inspección judicial, el Tribunal de la causa dejó constancia que en el expediente signado como: 13.336, de su propia nomenclatura, en el que cursaba el juicio por mera declaración de certeza incoado entre las mismas partes del presente juicio de nulidad, constaba una inspección judicial realizada por el Juzgado del Municipio Bermúdez de este Circuito y Circunscripción Judicial en un edificio propiedad de “REPRESENTACIONES DORTA GARCIA C.A.”, ubicado en la calle Las Margaritas cruce con Panamá, en cuyo primer particular se leía: Que el inmueble estaba compuesto por una planta baja constante de tres locales comerciales y tres pisos compuestos por diez apartamentos. En el particular segundo se leía: Que dos de los locales comerciales estaban ocupados por la empresa “Ferretería Inversiones Servica, C.A.”. En el particular quinto: Que la fachada del local comercial de la calle Las Margaritas cruce con Panamá estaba pintada de amarillo con propaganda de la ferretería mencionada y de marcas de herramientas o implementos de ferretería.
(…Omissis…)
Así, una vez negada genéricamente su pretensión, a los efectos de demostrar sus dichos, el actor promovió pruebas, las cuales son apreciadas y valoradas de la siguiente manera:
(…Omissis…)
En quinto lugar, respecto de la promovida y evacuada inspección judicial en el expediente signado como: 13.336, de la nomenclatura del Juzgado a quo, específicamente sobre los folios 51, 52, 53, 54 y 55 referidos al acta de una inspección judicial previamente practicada por el Juzgado del Municipio Bermúdez de este Circuito y Circunscripción el 13 de noviembre de 2001, sobre el inmueble ubicado en la calle Panamá, cruce con Las Margaritas; a saber, el indicado en contrato del 31 de junio de 2000. Esta prueba debe ser valorada como tal, y en consecuencia de ello, debe tenerse como plenamente establecido el hecho de la existencia de una inspección judicial previa, y en ésta, a su vez, la descripción física de la estructura del inmueble, integrada por una planta baja constante de tres locales comerciales y tres pisos compuestos por diez apartamentos. Así como que dos de los locales comerciales estarían ocupados por la empresa “Ferretería Inversiones Servica, C.A.”
(…Omissis…)
Así las cosas, al adminicular los elementos que se desprenden de las pruebas aportadas al proceso por la parte demandante; en particular, las características y condiciones del inmueble objeto del contrato suscrito en fecha 31 de julio de 2002, recogidas en la apreciada inspección judicial, según la cual, consta de una planta baja compuesta de tres locales comerciales y tres pisos con diez apartamentos, luce evidentemente desproporcionado, que se haya fijado como su precio para la venta la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs.120.000.000,oo), hoy ciento veinte mil bolívares fuertes (Bs.F.120.000,oo), ya que es una realidad insoslayable e integrable como máxima de experiencia para la resolución del presente caso, que el precio de un inmueble constituido por tres locales comerciales y tres pisos con diez apartamentos, especialmente cuando se encuentra ubicado en la esquina de las calles Panamá y Las Margaritas, zona comercial de la ciudad de Carúpano, sea mucho mayor que la mencionada cifra.
En efecto, tanto la demostrada constitución de la estructura del inmueble, como su privilegiada ubicación en las cercanías del Mercado Municipal de esta ciudad, conducen por la vía del conocimiento empírico, la sana crítica y máximas de experiencia de este Juzgador, a la conclusión de que el valor real de los inmuebles presuntamente vendidos es muy superior al estipulado y contratado entre las partes.
(…Omissis…)
Como puede apreciarse, la recurrida estableció la irrisoriedad del precio de los inmuebles objeto de los contratos controvertidos, con fundamento en una inspección judicial promovida por la parte actora, y evacuada por el Tribunal, sobre el expediente signado con el N° 13.336, de la nomenclatura interna del mismo Tribunal de Alzada, específicamente en los folios 51, 52, 53, 54 y 55 que contienen el acta de la inspección judicial practicada por el Juzgado del Municipio Bermúdez de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, el 13 de noviembre de 2001, según la cual se dejó constancia que el edificio dado en garantía constaba de varios locales comerciales en la planta baja y de varios apartamentos en los tres pisos que constituían su estructura.

En este orden, el Tribunal en la ocasión de evacuar la inspección judicial, dejó constancia que en el referido expediente N° 13.336, de su propia nomenclatura, contentivo del juicio por mera declaración de certeza incoado entre las mismas partes del presente juicio de nulidad, constaba dicha inspección judicial, practicada en un edificio propiedad de “REPRESENTACIONES DORTA GARCIA C.A.”, ubicado en la calle Las Margaritas cruce con Panamá, en cuyo primer particular se leía: Que el inmueble estaba compuesto por una planta baja constante de tres locales comerciales y tres pisos compuestos por diez apartamentos. En el particular segundo se leía: Que dos de los locales comerciales estaban ocupados por la empresa “FERRETERÍA INVERSIONES SERVICA, C.A.”. En el particular quinto: Que la fachada del local comercial de la calle Las Margaritas cruce con Panamá estaba pintada de amarillo con propaganda de la ferretería mencionada y de marcas de herramientas o implementos de ferretería, y con base en estos elementos, el juez de la recurrida dio por demostrado el precio irrisorio de los inmuebles objeto de las ventas cuya nulidad se demanda.

En este orden, cabe traer a colación el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, tal como se hace a continuación:

Artículo 472.- El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos.
La inspección ocular prevista en el Código Civil se promoverá y evacuará conforme a las disposiciones de este Capítulo.
(Negrillas de esta Sala)

En este orden, se observa que de conformidad con la supra transcrita norma, la inspección judicial puede recaer sobre documentos, a objeto de verificar su contenido, y en este sentido, tratándose la inspección in commento de un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, al ser autorizado por un funcionario público competente con las solemnidades de Ley, el mismo ostenta fe pública, y de éste se logra evidenciar las características de los inmuebles objeto de compraventa para el año 2001, siendo realizadas las ventas cuya nulidad se demanda en el año 2000, por lo que resulta conducente el medio probatorio apreciado por el juez de la recurrida para establecer dichas características de estructura, pues a través de una inspección realizada por el Juzgado de la primera instancia o por el Tribunal de alzada para la época de dictar la decisión, quizá no se habría constatado las mismas condiciones.

Aunado a ello, observa la Sala que el juez de la recurrida con el conocimiento obtenido a través de la mencionada inspección judicial, y en aplicación de las máximas de experiencias llegó a la conclusión sobre la irrisoriedad del precio de los inmuebles y con ello concluyó en la procedencia de la demanda incoada, lo cual tiene concordancia con el precepto normativo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil conforme al cual “El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.”

En consecuencia, se declara improcedente en derecho la presente denuncia de casación sobre los hechos por suposición falsa, fundamentada en el ordinal 2° del artículo 312 y el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

CASACION SIN REENVÍO

El artículo 322 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
Artículo 322.- Declarado con lugar el recurso de Casación por las infracciones descritas en el ordinal 1º del artículo 313, la Corte Suprema de Justicia remitirá el expediente directamente al Tribunal que deba sustanciar de nuevo el juicio y si éste no pudiere continuar conociendo por razones de inhibición, lo pasará de inmediato al que deba continuar conociendo conforme a las disposiciones de este Código, participándole dicha remisión al Tribunal que le envió el expediente a la Corte.
Si el recurso fuere declarado con lugar por las infracciones descritas en el ordinal 2º del artículo 313, el Juez de reenvío se limitará a dictar nueva sentencia sometiéndose completamente a lo decidido por la Corte Suprema de Justicia. La doctrina del fallo de casación, tanto estimatoria como desestimatoria, es vinculante para el Juez de reenvío, quien dictará nueva sentencia con base a las disposiciones de la ley que la Corte Suprema de Justicia haya declarado aplicables al caso resuelto.
La Corte Suprema de Justicia podrá casar un fallo sin reenvío, cuando su decisión sobre el recurso haga innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo. Podrá también la Corte Suprema de Justicia prescindir del reenvío, y poner término al litigio, cada vez que los hechos que han sido soberanamente establecidos y apreciados por los jueces del fondo, le permitan aplicar la apropiada regla de derecho. En estos casos, la Corte Suprema de Justicia hará pronunciamiento expreso sobre las costas del juicio, de acuerdo con las disposiciones del Título VI, Libro Primero de este Código. El fallo dictado por la Corte Suprema de Justicia que no requiriese decisión de reenvío, se remitirá directamente al Tribunal al cual corresponda la ejecución, junto con el expediente respectivo.
(Negrillas de esta Sala)

De conformidad con la norma ut supra citada, esta Sala de Casación Civil considera que en el presente caso la misma resulta aplicable, pues una vez que ha sido establecida la doctrina sobre la correcta interpretación del artículo 1157 del Código Civil, estableciéndose que, sólo la ausencia o ilicitud de la causa puede generar la nulidad del contrato, y no así la “deficiencia parcial” de la misma, como erróneamente lo expresó el juez de la recurrida, y siendo que los hechos se encuentran debidamente establecidos, al ser desestimada la denuncia de casación sobre los hechos de conformidad con las consideraciones precedentes, lo que hace innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el mérito de la presente controversia.

En tal sentido, considerando que la ilicitud de la causa si es causa de anulabilidad del contrato, y en el presente caso quedó constatado la irrisoriedad del precio de los inmuebles objeto de venta, así como la condición de prestamista del demandado, ello con las testimoniales evacuadas en el proceso cuya apreciación no fue atacada por ante esta Sala de Casación, lo cual da por demostrado que la causa original de las partes contratantes en el caso in examine está constituido por un préstamo a intereses, siendo pactada la venta con pacto de retracto a modo de garantía, lo cual además no resulta nada sorpresivo para esta Sala, pues es el proceder común de los prestamistas simular ventas con pacto de retracto a intereses usurarios, los fines de garantizar dichos préstamos, y así se ha mencionado en otras oportunidades, resulta evidente pues la ilicitud de la causa en los contratos controvertidos, y por, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1157 del Código Civil. Así se considera (...) omissis
VIII
MOTIVACION
Ahora bien, vistas cada una de las pruebas aportadas por las partes, y evacuada como fue la Inspección Judicial ordenada por este Juzgador de conformidad con el ordinal 4º del articulo 401 del Código de Procedimiento Civil, dando cumplimiento al articulo 509 ejusdem, y en atención a nuestra jurisprudencia patria ha quedado claro y expreso que el valor del inmueble ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, Edificio Residencias Bermúdez I, apartamento distinguido con el numero 7, Piso 2, Sector Urbanización Bermúdez Maracay estado Aragua, para la fecha 02 de junio de 2014, en la cual se celebró el contrato de opción a compra venta cuyo avalúo por el experto arrojo que para esa fecha su valor era de 504.877,77, monto que resulta inferior al que se acordó en el referido contrato cuyo monto fue de Bs. 220.000,00 y cancelado a razón de cuotas fijadas en Bs. 2.000,00 mensuales.
Y vista igualmente, la defensa explanada por la parte demandada reconviniente en la cual alego que el ciudadano Vito Di Pinto padecía diversas patologías que aquejaban a su salud, aunado a que para la fecha de la celebración del contrato este tenía una avanzada edad y que por ende su estado mental y raciocinio no le permitían precisar sobre las condiciones más favorables para sus intereses, a lo que el apoderado judicial del ciudadano Joaquín Fernando Beltrán Meyer alego que tal circunstancia obedece a una apreciación subjetiva, ya que no existe pronunciamiento alguno en materia de interdicción civil, inhabilitación, discapacidad o incapacidad, ni tampoco informe médico psiquiátrico que sustente tal apreciación. Posteriormente la representación judicial de la parte demandada promovió la testimonial del Médico Internista Félix Montaño, quien para el momento de su declaración dejo constancia de todos los problemas de salud que padece el ciudadano Vito Di Pinto, pero es importante destacar que el referido profesional de la salud no está calificado para diagnosticar trastornos mentales ya que su especialización no es la rama de la psicología ni la psiquiatría.
Ahora bien, como consecuencia de ello y vistos todos los contratos celebrados por el demandado Vito di Pinto y que fueron promovidos como pruebas en su oportunidad procesal; en los mismos se evidencia que los montos de las ventas celebradas fueron superiores a la acordada por el inmueble objeto del presente juicio e igualmente las formas de pago de contado y en algunos casos por Ley de Política Habitacional.
Analizadas estas pruebas trajeron como corolario hechos dudosos o no totalmente claros para este Juzgador, lo que motivó la evacuación de la inspección judicial con la asistencia de un experto o perito avaluador y con las resultas de dicho informe, y en aplicación de las máximas experiencias se llego a la conclusión de la irrisoriedad del precio del inmueble, lo cual tiene relación con el precepto normativo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil conforme al cual “El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.”

Es por lo que, aunque no cursa en autos ninguna declaratoria de interdicción o inhabilitación civil del demandado, quien juzga que si existe un precio irrisorio y un vicio de consentimiento en la venta llevada a cabo tal como lo alega la defensa de la parte demandada reconviniente, lo cual se evidencia tanto en el precio como la forma de pago acordada del bien inmueble, estas condiciones son evidentemente perjudiciales y quedaron demostradas suficientemente en autos. Por consiguiente este Tribunal considera que para el momento de la celebración del contrato de opción a compra venta del inmueble ubicado en la Avenida Los Cedros Nº 144, edificio Residencias Bermúdez I, apartamento distinguido con el Nº 7, Piso 2 Sector Urbanización Bermúdez, Maracay estado Aragua, el ciudadano VITO DI PINTO, no estaba claro de las condiciones en las que estaba llevándose a cabo dicha negociación bien sea por su avanzada edad o por las diversas patologías que aquejan su salud. Por lo tanto este tribunal considera que la presente Reconvención debe declararse con lugar y así se decide.

IX
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA incoada por el ciudadano JOAQUIN FERNANDO BELTRAN MEYER venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-9.695.953 en contra del ciudadano VITO DI PINTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.247.699. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención propuesta por los abogados ANA TORTOLERO VELASQUEZ y LUIS TORRES TORTOLERO inscritos en los Inpreabogado bajo los Nº 9.915 y 94152 respectivamente actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano VITO DI PINTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.247.699 contra el ciudadano JOAQUIN FERNANDO BELTRAN MEYER venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-9.695.953, se declara rescindido el contrato de opción a compra venta por ellos suscritos ante la Notaría Pública cuarta de Maracay, en fecha 02 de junio de 2014, el cual quedó anotado bajo el Nro. 20, Tomo 139, Folios 117 hasta 121 de los Libros de autenticaciones llevados en esa misma notaría. TERCERO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Por haber vencimiento total, conforme lo establecido en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante reconvenida.-.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los veinticinco (25) días del mes de marzo de Dos Mil Veintidós. Años 211° de la Independencia y 163° de la Federación.
EL JUEZ,
DIEGO ARMANDO SEGOVIA ALVAREZ
LA SECRETARIA,
BRIGIDA TERAN MORENO
En esta misma fecha se registro y publico la anterior sentencia, siendo las 3:00 pm
LA SECRETARIA

EXP. 13340
DASA/btm