TSJ Regiones - Decisión

I. ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones a esta Instancia provenientes del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la defensora ad litem Carmen Zenaida Carrillo Mantilla, en fecha 20 de agosto de 2021 ( folio 149, Segunda Pieza), contra la sentencia dictada por el Juzgado anteriormente identificado el 19 de agosto de 2021 (folios 132 al 148, Segunda Pieza).
Dichas actuaciones corresponde conocerlas a esta Superioridad efectuada la distribución tal y como consta al folio 153 de la Segunda Pieza del presente expediente. Y las mismas fueron recibidas en este despacho según nota estampada por la Secretaría en fecha 14 de septiembre de 2021 (Folio 154, Segunda Pieza). Mediante auto expreso de fecha 16 de julio de 2017, se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente, para la consignación de los escritos de informes de las partes, conforme a lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y vencido éste lapso, el Tribunal sentenciaría la causa dentro de los sesenta (60) días consecutivos de conformidad con lo establecido en el artículo 521 ejusdem (Folio 155, Segunda Pieza).
II. SENTENCIA RECURRIDA
Cursa de los folios ciento treinta y dos (132) al ciento cuarenta y ocho (148), de la Segunda Pieza, decisión recurrida de fecha 19 de agosto de 2021, dictada por el Juzgado a quo, en donde expresó, entre otras cosas, lo siguiente:
“…PRIMERO: IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad opuesta por la parte demandada a favor del ciudadano JOHAN DAVID VALERA LÓPEZ (…) en su doble carácter de fiador como persona natural y como presidente de la Sociedad Mercantil MUSICALES LAS AMERICAS G.V C.A (…) SEGUNDO: IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad opuesta por la parte demandada en contra de la parte actora, la Sociedad de
Comercio UNIVERSAL, BIENES RAÍCES (DIAZ, GUTIERREZ, HIDALGO & CÍA), (…) TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la parte actora (…) en contra de la parte demandada (…) CUARTO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la parte actora (…) QUINTO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la indemnización peticionada por la parte actora, la sociedad de Comercio UNIVERSAL, BIENES RAÍCES (DÍAZ, GUTIÉRREZ, HIDALGO & CÍA) (…) en contra de la parte demandada, la causante MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO DE VALERA, (…) siendo responsables de las obligaciones adquiridas[,] los herederos conocidos, los ciudadanos JOEL RICARDO VALERA MONTERO, JORGE ALEJANDRO VALERA MONTERO, ALVARO JONAS VALERA MONTERO, ANGÉLICA MARÍA VALERA DE SEIJAS y NICOLAS ALBERTO VALERA MONTERO (…), igualmente de los herederos desconocidos de la causante supra identificada; y el ciudadano JOHAN DAVID VALERA LOPEZ (…) en su doble de carácter de fiador como persona natural y como presidente de la Sociedad de Comercio MUSICALES LAS AMERICAS G.V, C.A (…) derivada del uso mediante del inmueble objeto del presente juicio, desde el Mes Marzo de 2.017 (inclusive) hasta la fecha de entrega inmediata del inmueble, por la cantidad de Once Mil Bolívares (Bs. 11.000,00) cantidad que producto de la reconversión monetaria equivale al monto de once con un céntimo de bolívares soberanos (BsS0,11), así como el pago del impuesto al valor agregado generado por dicha actividad, equivalente al 12% del monto del canon de arrendamiento generados desde el Mes de Enero (Sic) de 2.015 (Sic) hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del presente juicio (…) SEXTO: Como consecuencia del particular PRIMERO de la presente dispositiva SE ORDENA la entrega material libre de bienes y personas, solvente en los servicios públicos y privados por parte de la demandada , a favor de la parte actora, la Sociedad de Comercio UNIVERSAL BIENES RAÍCES (DÍAZ, GUTIERREZ, HIDALGO & CÍA), sociedad en nombre colectivo registrada en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de junio de 1997, bajo el N°31, Tomo 27-A del bien inmueble del presente juicio, el cual está constituido por un local comercial distinguido con el número 2, ubicado en la planta baja del edificio “GONZALEZ LUGO”, ubicado en la Avenida Miranda Este N°54, cruce con Callejón EL Toro de la ciudad de Maracay del Estado Aragua, el cual tiene un área aproximada de ciento diecinueve metros cuadrados con cuarenta y un centímetros (119,41mts2), y cuyos linderos son: NORTE: Avenida Miranda Este, su frente; SUR: Con apartamento de la planta baja y áreas comunes del mismo edificio; ESTE: Con el Local N°3 del mismo edificio; y OESTE: Con el local N°1 del mismo edificio. SÉPTIMO: Dada la naturaleza del presente fallo NO HAY condenatoria en costas procesales (…)”.
III. DEL RECURSO DE APELACIÓN
Cursa al folio 149 del presente expediente, diligencia de fecha 20 de agosto de 2021, relativa al recurso de apelación interpuesto por la abogada Carmen Zenaida Carrillo, en su carácter de defensora ad litem de los herederos conocidos y desconocidos de la codemandada MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO DE VALERA, donde señaló, entre otras cosas, lo siguiente: “(…) Apelo de la sentencia dictada por este digno Tribunal en fecha 19 de agosto de 2021, de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil (…)”.
Por auto de fecha 27 de agosto de 2021 el Juzgador a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la defensora ad litem.
IV. ESCRITO DE INFORMES
Cursa de los folios 156 al 162, de la Segunda Pieza del presente expediente, escrito de informes de fecha 27 de octubre de 2021, consignado por la defensora ad litem Carmen Zenaida Carrillo Mantilla, ante esta Alzada, exponiendo:
“(…) En fecha treinta y uno (31) Octubre del dos mil diecinueve (2019) fui notificada de la designación de Defensora Judicial que me hiciera el Tribunal Tercero Ejecutor de Medidas de Los (Sic) Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry (…) De los herederos conocidos de la Causante: MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO DE VALERA, los ciudadanos: JOEL RICARDO VALERA MONTERO, JORGE ALEJANDRO VALERA MONTERO, ALVARO JONAS VALERO MONTERO Y ANGÉLICA MARÍA VALERA DE SEIJAS, ya identificados y Herederos desconocidos, designación que admití y acepté en fecha cinco (5) de noviembre de 2019 (…) RATIFICO mediante este Escrito lo expresado en el escrito de presentación de pruebas presentado en su oportunidad, así mismo Niego, Rechazo y Contradigo, los hechos narrados, por la Abogada apoderada de la parte actora en cada una de sus partes en el libelo de la demanda y en los alegatos expuestos y en el debate oral y lo expuesto por mi persona en el debate oral realizado el cinco (5) de Agosto de 2021 en la audiencia oral celebrada este día (…)”.
Cursa a los folios 159 al 162 y sus vueltos, escrito de informes presentado por la abogada THAÍS PERNÍA, en su carácter de representante judicial de la parte actora quien expuso:
“(…) El presente juicio se inicia por virtud de la demanda que con motivo de Desalojo de un inmueble destinado a uso comercial, que interpusiera [su] representada, UNIVERSAL Bienes Raíces (Díaz, Gutiérrez, Hidalgo & CÍA) en su condición de parte Arrendadora de un inmueble consistente en un (1) local adecuado para comercio, distinguido con el No. 2, el cual cuenta con mezzanina y está situado en la Planta Baja del Edifico “GONZALEZ LUGO”, ubicado en la Avenida Miranda Este N° 54, cruce con Callejón El Toro, de esta ciudad de Maracay (…), vale la pena destacar con relación a la causal de desalojo invocada en la pretensión con base al literal a) del artículo 40 de la Ley especial, ya que la parte arrendataria y aquí demandada adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2015, y enero y febrero del año 2016 más el impuesto al valor agregado (I.V.A) hecho este que a tenor de lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil, la carga de la prueba de la solvencia del arrendatario recae sobre la parte demandada, y siendo que este último con tal objeto promovió copias certificadas del expediente No. 032 nomenclatura del Juzgado Cuarto Ordinario y Ejecutor
de Medidas (…), de acuerdo con el principio de comunidad de la prueba, se promuevió (Sic) e invocó los siguientes hechos (…) 1.- La parte arrendataria consigna los cánones de arrendamiento a favor de la parte arrendadora (…) consignaciones que realiza con posterioridad a la muerte del propietario del inmueble, con lo cual le reconoce su carácter de RECONOCE (Sic) SU CONDICIÓN DE PARTE ARRENDADORA, y además de (Sic) deriva que: 2.-La parte arrendataria señala que [su] representada se negó a recibir los cánones de arrendamiento, hecho éste que debió probar la legitimidad de las consignaciones de arrendamiento por cuanto es un requisito establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable por remisión de la jurisprudencia, (…) 3.-De dichas consignaciones se deriva la extemporaneidad de los pagos, por cuanto en fecha 22 de abril de 2015, según se evidencia del auto de distribución cursante al folio 118 (…) que la parte arrendataria consigna los cánones de arrendamiento correspondientes según su dicho a los meses de ENERO y FEBRERO DEL AÑO 2015, es decir, que las mismas son extemporáneas por tardías ya que debió pagarlas en el término establecido en el artículo 51 de la Ley (…)
(…) En conclusión debe decirse que las consignaciones de arrendamiento no cumplen los requisitos de Ley, por tanto, no se pueden considerar como legítimamente efectuadas, para enervar la insolvencia de la parte arrendataria (…)
(…) con el objeto de probar la contumacia de la parte arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento, y por lo tanto su insolvencia, se promovió igualmente las copias certificadas de la última consignación realizada por la parte demandada en el expediente No 032”.
V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal advierte que el núcleo de la misma radica en verificar la legalidad del fallo recurrido.
Se verifica del escrito libelar que la pretensión de la parte actora se circunscribe, grosso modo, al hecho de que los demandados [María Encarnación Montero en su carácter de arrendataria y Johan David Valera López en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil MUSICALES LAS AMERICAS G.V C.A, con el carácter de fiadores solidarios de las obligaciones contraídas por la arrendataria], desalojen el inmueble objeto del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, en fecha 04 de junio del año 2014, bajo el No. 25, Tomo 196 de los libros de autenticaciones; el cual fue identificado así: “un (1) local adecuado para comercio, distinguido con el No 2, el cual cuenta con mezanina y está situado en la Planta Baja del Edificio “GONZALEZ LUGO”, ubicado en la Avenida Miranda Este No. 54, cruce con callejón El Toro, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua”, con fundamento en el artículo 40 literales a y i del Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y paguen los montos correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos de enero a diciembre de 2015; y enero y febrero de 2016.
Destacó la parte actora en su libelo que con motivo de la entrada en vigencia del Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ambas partes estaban obligadas a adecuar el contrato de arrendamiento anteriormente identificado y que para tal fin un empleado de la Sociedad Mercantil Universal Bienes Raíces, el 13 de agosto de 2014, hizo entrega de una misiva en la sede del local comercial al ciudadano Álvaro Valera, quien se identificó como “hijo del dueño”; y que para el 2 de octubre de 2014 vuelve a enviar la notificación siendo recibida por el mismo ciudadano quien esta vez firmó en calidad de “encargado” informándole que el plazo para la adecuación conforme a la ley vencía el 23 de noviembre de 2014.
Asimismo, afirmó que desde el 19 de diciembre de 2014 la parte arrendataria, fecha en la que pagó los gastos de redacción del nuevo contrato “no acudió más a la oficina de la arrendadora”. Para finalmente insistir en la falta de pago de las mensualidades correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2015 y las de los meses enero y febrero de 2016.
En fecha 16 de marzo de 2014, siendo la oportunidad procesal correspondiente, la defensora ad litem de la parte demandada dio contestación a la demanda, exponiendo haber enviado telegrama urgente con acuse de recibo por ante el Instituto Telegráfico de Venezuela, (IPOSTEL) a la ciudadana María Encarnación Montero Valera y Johan David Valera López, ampliamente identificados en autos, del cual se desprende que fue debidamente entregado. Asimismo expuso que se trasladó al domicilio indicado en el libelo: Av. Miranda este, N°54, edificio González Lugo, planta baja, Municipio Girardot, estado Aragua donde le informaron que sus representados no se encontraban en ese momento. Que tuvo comunicación telefónica con el ciudadano JOHAN DAVID VALERA LÓPEZ, quien le “manifestó que ellos tenían abogado de su confianza y que estaban al tanto de la demanda que se les sigue”.
En fecha 29 de marzo de 2017 el abogado Carlos Jorge Yguaro Martínez, dio contestación a la demanda y previamente opuso la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues según sus dichos la profesional del derecho Thaís Pernía no tiene la
representación que se atribuye, alegato que sustenta en que ésta actúa mediante la sustitución de poder que le hiciera la abogada PAULA M CASTRO CARABAÑO, siendo que dicho poder le fue otorgado a ésta última por el ciudadano AUGUSTO DÍAZ PÉREZ, en su condición de Director Ejecutivo de la Sociedad Mercantil UNIVERSAL BIENES RAÍCES (DÍAZ, GUTIERREZ, HIDALGO & CÍA), el día 29 de agosto de 2000, para que aquella represente a la mencionada sociedad en nombre colectivo por ante los Tribunales de Justicia. Además aduce que en dicho otorgamiento “el funcionario público que autorizó el otorgamiento de la sustitución, no hizo constar en “la nota respectiva (…) el conjunto de documentos, gacetas, libros o registros que ha debido exhibir el mandatario sustituyente”.
Por otra parte, adujo que el propietario del inmueble DOMINGO GONZÁLEZ LUGO, le había dado dicho inmueble para su administración a la parte arrendadora, pero que con su fallecimiento el 24 de junio de 2014, se había extinguido dicho mandato.
Seguidamente alegó de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés de la parte actor para intentar la demanda, porque “ni es la propietaria del inmueble arrendado, ni actúa en el presente asunto por intermedio de abogado en representación de la ciudadana BELÉN MARÍA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, cónyuge del de cujus DOMINGO GONZÁLEZ LUGO, a la vez que ratificó su alegato de extinción del mandato que el referido ciudadano en vida confirió a la arrendadora.
Reconoce igualmente, haber tenido conocimiento del fallecimiento del propietario del inmueble en enero de 2015, y que en virtud de tal hecho consideró extinguido el mandato entre el de cujus y la hoy demandante, procediendo a consignar los cánones de arrendamiento por no haber localizado a ninguno de los herederos del ciudadano DOMINGO GONZÁLEZ LUGO. Y destacó que en razón de haberse otorgado el contrato de marras después del 23 de mayo de 2014, sin que estuviese ajustado al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, debía considerarse nulo.
Alegó además la falta de cualidad e interés de los codemandados Johan David Valera López y Musicales las Américas G.V. C.A para sostener el presente juicio, porque –según sus dichos deben considerarse nulas las fianzas constituidas en el contrato, pues en atención a la norma del artículo 19 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, la fianza de fiel cumplimiento debe ser emitida por “una institución debidamente reconocida”, y no puede exceder del equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento.
De seguidas, dio contestación al fondo de la demanda y en tal sentido negó que su representada María Encarnación Montero de Valera, adeudase los cánones de arrendamiento reclamados insolutos por la parte actora. En ese sentido, afirmó estar solvente por haber consignado tales pagos ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, según expediente N°032 de consignaciones, llevado por ese Tribunal.
En ese acto además impugnó las documentales acompañadas por la parte actora a su demanda con las letras G, H y K (Folios 39, 40 y 44).
En fecha 21 de abril de 2017 la abogada Thaís Pernía Moreno dio contestación a las cuestiones previas opuestas por su contraria, rechazándolas en los términos siguientes:
“Se confunde el apoderado de la parte demandada al invocar el supuesto de la norma bajo el señalamiento, que el poder que [le] otorgó UNIVERSAL, Bienes Raíces (Díaz, Gutiérrez, Hidalgo & CÍA), Sociedad en Nombre Colectivo, no expresa la voluntad de sustituir la representación del ciudadano DOMINGO GONZALEZ LUGO, quien era el propietario del inmueble ni de su cónyuge supérstite BELEN RODRIGUEZ DE GONZALEZ, según afirma “pues nunca ningún mandatario de éstos les ha sustituido poder en nombre de ellos (…)
(…) resulta ilógico el señalamiento de que la muerte de este último ciudadano en fecha 24/06/2014, habían extinguido las sustituciones efectuadas en fecha (…) 11 de marzo de 2007 y 29 de agosto de 2000 (…) [que] en nada guarda relación el mandato de administración que le confirió el ciudadano DOMINGO GONZÁLEZ LUGO, con la eficacia y validez del poder que [le] sustituyó la Abg. PAULA GONZÁLEZ CASTRO en nombre de [su] única representada en este juicio, la parte actora (…).
(…) Con respecto a que el poder no está otorgado en forma legal o es insuficiente (…) a los fines de evitar dilaciones indebidas, cual es la única intención de los alegatos previos de la parte demandada, debo señalar, que cursan como anexos de la demanda, tanto el poder originario que le otorgara el representante legal de Universal Bienes Raíce, a la Abg. Paula Castro como el Poder que aquella me sustituyó en nombre del poderdante ya mencionado. En dicho poder originario consta claramente la nota del funcionario donde establece claramente que tuvo a la vista el Acta de Universal Bienes Raíces, y que la misma estuvo representada por Augusto Díaz en su carácter de Director Ejecutivo de la mencionada sociedad, facultado por la cláusula Vigésima Tercera y el
nombramiento consta en la Cláusula Cuadragésima. Dicho poder me fue sustituido y ambos poderes cursan en el expediente (…) En efecto no actúo en nombre de la referida ciudadana sino de la Sociedad de Comercio UNIVERSAL BIENES RAÍCES (Díaz. Gutiérrez, Hidalgo & Cía) (…) en su condición de parte arrendadora”.
En ese mismo escrito, la parte actora dio contestación al alegato de falta de cualidad pasiva de JOHAN DAVID VALERA LÓPEZ y MUSICALES LAS AMERICAS G.V. C.A, en su carácter de fiadores solidarios, afirmando que conforme a la planilla de pago N°646367 de fecha VEINTIUNO DE MAYO DE 2014, correspondiente a los aranceles que pagó al momento de introducir el contrato en la Notaría Pública Quinta de Maracay, dicho pago fue hecho 2 días antes de la publicación en Gaceta Oficial de la nueva ley. Asimismo consideró que otra de las razones necesarias por las que debía adecuarse el contrato, era justamente para que la fianza de fiel cumplimiento fuera otorgada conforme a la nueva ley.
En fecha 22 de junio de 2017 siendo la 1:00 p.m tuvo lugar la audiencia preliminar fijada en la presente causa donde la parte actora señaló como hechos admitidos la relación contractual suscrita entre su representada y la ciudadana MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO, y la parte fiadora JOHAN MONTERO LÓPEZ y la Sociedad Mercantil Musicales Las Américas, con base en el contrato de arrendamiento acompañado a la demanda, además sostuvo la insolvencia de la demandada en el pago de los cánones de arrendamiento y sobre este particular expuso: que la parte demandada:
“afirmó que en enero de 2015, se enteró que el propietario del inmueble arrendado había fallecido y que por lo tanto procedió a localizar a los herederos del propietario, y que al no encontrarlo[s] en el mes de abril procedió a consignar los cánones de arrendamiento a la parte arrendadora (…); señal[ó] al tribunal que en días pasados [la parte actora] tuvo conocimiento de la muerte de la ciudadana María Encarnación Montero, parte arrendataria demandada para lo cual consigno en este acto acta de defunción que acredita y demuestra tal acontecimiento ocurrido en fecha 10 de abril de 2017; este hecho genera dos situaciones jurídicas: PRIMERO: que todas las actuaciones realizadas por el Apoderado de la referida ciudadana desde el día 10 de abril de 2017 carecen de validez por haberse extinguido el mandato (…) SEGUNDO lugar (Sic): consta en la referida acta que el ciudadano Álvaro Jonás Montero Valera (…) V-7.205.935, es causante de la parte arrendataria, persona esta que suscribió con puño y letra las notificaciones privadas que le hiciera mi representada (…)”.
Finalmente, pidió se ordenase la citación por edicto de los herederos de la parte codemandada. Por su parte el abogado Carlos Yguaro, en su carácter de autos expuso: que el mandato que le fue conferido seguía en vigencia porque actúa como apoderado de los otros codemandados. Finalmente, solicitó se diera cumplimiento a los artículos 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil.
El 29 de enero de 2020 luego de la suspensión de la causa por 6 meses, y la sucesiva citación por edicto de los herederos desconocidos y agotado el trámite de la citación personal de los herederos conocidos de la ciudadana MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO, el a quo procedió a fijar los límites de la controversia y ordenó la apertura del lapso probatorio.
VI. DE LA AUDIENCIA DE JUICIO
En fecha 5 de agosto de 2021 siendo las 9:00 am tuvo lugar la celebración de la audiencia de juicio a la cual comparecieron la apoderada judicial de la parte actora y la defensora ad litem de los herederos conocidos y desconocidos de la de cujus María Encarnación Montero de Valera, al cabo de la cual el Juzgado a quo declaró: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda.
*
De los hechos admitidos y que por tanto están exentos de prueba:
1. La existencia de una relación arrendaticia entre la Sociedad Mercantil UNIVERSAL BIENES RAICES (DIAZ, GUTIERREZ, HIDALGO & CÍA) y la ciudadana MARÍA ENCARNACIÓ MONTERO DE VALERA, sobre un inmueble consistente en un local comercial, adecuado para comercio distinguido con el Nº 2, el cual cuenta con mezanina, situado en la planta baja del Edificio González Lugo, Avenida Miranda Este, Nº54, cruce con callejón El Toro, Municipio Girardot del estado Aragua.
2. Que la relación arrendaticia principió el 1 de enero de 2014.
3. Que las partes pactaron inicialmente que el contrato se prorrogaría automáticamente anualmente, manteniendo la integridad de sus estipulaciones, salvo la cláusula relativa al precio del canon de arrendamiento mensual.
4. Que el ciudadano DOMINGO GONZÁLEZ LUGO, quien era el propietario del inmueble objeto de arrendamiento falleció el 24 de junio de 2014.
5. Que la ciudadana María Encarnación Montero de Valera, quien era la arrendataria del inmueble objeto del arrendamiento falleció el 10 de abril de 2017.
**
De los hechos controvertidos:
Los hechos controvertidos en la presente causa quedaron limitados en demostrar la solvencia de la parte arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2015 y enero y febrero de 2016, la cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio y la falta de cualidad de la parte codemandada, ciudadano JOHAN DAVID VALERA LÓPEZ, titular de la cédula de identidad N°V-16.551.622, en su propio nombre y en su condición de PRESIDENTE de la Sociedad Mercantil MUSICALES LAS AMERICAS G.V C.A, para sostener el presente juicio.
***
De las pruebas promovidas por la parte actora junto con el escrito libelar:
1. Contrato de arrendamiento presentado para su autenticación por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, en fecha 21 de mayo de 2014, y finalmente autenticado el 4 de junio de 2014, bajo el N°25, tomo 196 de los libros respectivos, el cual no fue objeto de impugnación por lo que se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrados los siguientes hechos: 1.1 Que era imposible que dicho contrato estuviese adaptado al Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, sancionado en fecha 23 de mayo de 2014, pues ya había sido presentado para su revisión el 21 de mayo de 2014; 1.2 Que el ciudadano AUGUSTO DÍAZ PÉREZ, quien actuó en representación de la Sociedad Mercantil UNIVERSAL BIENES RAICES (DIAZ, GUTIERREZ, HIDALGO & CÍA), por una parte y por la otra, la ciudadana MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO DE VALERA, celebraron contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el Nº 2, el cual cuenta con mezanina, situado en la planta baja del Edificio González Lugo, Avenida Miranda Este, Nº54, cruce con callejón El Toro, Municipio Girardot del estado Aragua y asimismo, que el ciudadano JOHAN DAVID VALERA LÓPEZ, titular de la cédula de identidad N°V-16.551.622, en su propio nombre y en su condición de PRESIDENTE de la Sociedad Mercantil MUSICALES LAS AMERICAS G.V C.A, se constituyeron en fiadores solidarios y principales pagadores de las obligaciones contraídas a título personal por la ciudadana MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO DE VALERA. Así se declara.
2. Copia con vista al original de documento de compra venta registrada por ante el Registro Subalterno del entonces Distrito Girardot del estado Aragua, anotado el N°102, folio 280, Protocolo Primero, tomo 1° del año 1961, a favor del ciudadano DOMINGO GONZÁLEZ LUGO, titular de la cédula de identidad N°E-18.834, esta Alzada advierte que ambas partes reconocen como propietario del inmueble a dicho ciudadano. Así se declara.
3. Copia fotostática simple del comprobante de declaración definitiva de la Sucesión González Lugo Domingo, al respecto esta Alzada advierte que las actuaciones que se realizan en el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) son declaraciones bona fide que hacen los particulares ante ese ente administrativo; no obstante, siendo que ambas partes reconocieron expresamente tener conocimiento del deceso del ciudadano referido el 24 de junio de 2014, y que su cónyuge supérstite es la ciudadana Belén María Rodríguez de González, esta Alzada tiene por cierto dichos hechos. Así se declara.
4. Instrumento poder otorgado por la ciudadana Belén María Rodríguez de González al ciudadano AUGUSTO DÍAZ PEREZ, en su condición de Director Ejecutivo de UNIVERSAL BIENES RAÍCES (Díaz, Gutiérrez, Hidalgo & Cía) en fecha 17 de diciembre de 2014, esta Alzada valora dicha documental de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, y en consecuencia, tiene por cierto que la ciudadana Belén María Rodríguez de González confirió poder general de administración al ciudadano Augusto Díaz Pérez, a título personal y en su condición de Director Ejecutivo de la Sociedad Mercantil UNIVERSAL BIENES RAICES (DIAZ, GUTIERREZ, HIDALGO & CÍA) en fecha 17 de diciembre de 2014.
5. Acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil UNIVERSAL BIENES RAICES (DIAZ, GUTIERREZ, HIDALGO & CÍA), inscrita ante el Registro Mercantil
Segunda de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 19 de junio de 1997, bajo el N°31, tomo 27-A (folios 202 al 211, Primera Pieza) (folios 13 al 24, Primera Pieza), quien decide observa que se trata de un documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue impugnado por la contraparte, por lo tanto se le otorga valor probatorio para demostrar la existencia de la sociedad mercantil demandante y que su representante es el ciudadano Augusto Díaz Pérez, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
6. Acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil MUSICALES LAS AMERICAS G.V C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Aragua, bajo el número 44, tomo 71-A (folios 46 al 53), quien decide observa que se trata de un documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue impugnado por la contraparte, por lo tanto se le otorga valor probatorio para demostrar la existencia de la sociedad mercantil demandante y que su presidente es el ciudadano Johan David Valera López, quien tiene la facultad de de administración y disposición de la misma. Así se declara.
7. Marcados con las letras “G” “H” y “K” comunicaciones de fechas 11 de agosto de 2014, 30 de septiembre de 2014 y 26 de mayo de 2015, las cuales fueron impugnadas por la parte demandada y hechas valer por la parte actora, esta Alzada desecha la marcada con el literal “k” por cuanto contraría el principio de alteridad de la prueba. Respecto a la documental marcada con las letras “G” y “H”, las cuales aparecen firmadas como recibida por el ciudadano Álvaro Valera, identificado con Cédula de identidad N° 7.205.935, quien manifestó en la primera ser hijo del dueño y en la segunda afirmó tener el cargo de encargado; y siendo que conforme a la cláusula vigésima primera del contrato supra valorado las partes acordaron que en caso de ser requerida cualquier comunicación o aviso, podía ser recibida por cualquier persona que se encontrase en el negocio que funciona en el inmueble arrendado, esta Alzada considera demostrado que la arrendadora entregó en la sede de la arrendataria una notificación indicándole los requisitos que debía presentar para la adecuación del contrato a la nueva ley. Así se declara.
8. Copia fotostática del certificado de acta de defunción de la demandada MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO DE VALERA, promovida de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual no fue impugnada por la parte demandada; en consecuencia esta Alzada la valora como una copia fotostática simple de un documento público administrativo, que no fue cuestionada, por lo que tiene por cierto el deceso de la demandada el 10 de abril de 2017 y que ante el Registro Civil del Municipio Girardot, fueron declarados como herederos de la fallecida los ciudadanos: JORGE ALEJANDRO VALERA MONTERO, JOEL RICARDO VALERA MONTERO, NICOLÁS ALBERTO VALERA MONTERO, ALVARO JONÁS VALERA MONTERO y ANGÉLICA MARÍA VALERA DE SEIJAS, titulares de las cédulas de identidad números: V-4569048, V-4569041, V-4553272, V-7205935 y V-7235640, respectivamente.
****
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
1. La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, promovió copia certificada del expediente N°032 de las consignaciones arrendaticias, nomenclatura del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, promovidas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia este Tribunal tiene por cierto los hechos constatados en dichas documentales de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil.
2. Seguidamente durante la etapa probatoria, la defensora ad litem de los herederos conocidos y desconocidos de la demandada MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO DE VALERA, promovió Telegrama con acuse de recibo del Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, dirigido a los hermanos de la Sucesión Valera Montero, enviada en fecha 5 de febrero de 2020 (folio 81, Segunda Pieza), la cual fue recibida por el ciudadano Jorge Montero Valero, el 6 de febrero de 2020 según consta al folio 83, de la Segunda Pieza, quien conforme al certificado de acta de defunción valorado en capítulo previo, aparece identificado como integrante de dicha sucesión; esta Alzada valora dichas documentales como documentos públicos administrativos; en consecuencia, tiene por cierto que la
defensora ad litem contactó con sus representados a través del servicio telegráfico. Así se declara.
*****
De la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada alegó la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la demanda, fundada en que la Sociedad Mercantil Universal Bienes y Raíces (Díaz. Gutiérrez, Hidalgo & Cía) “para el año 2014 cuando se firmó el contrato de arrendamiento que cursa en autos, en su carácter de administrador del inmueble arrendado, se encontraba facultado para suscribir el contrato porque era mandatario y gestor administrativo del propietario; no es menos cierto que dicho propietario falleció el 24 de junio de 2014 y por ende su mandato se extinguió ipso jure”.
En ese sentido, con el objeto de alcanzar los valores supremos del Estado venezolano (art. 2 C.R.B.V.), y para cumplir con su deber de garantizar la tutela efectiva de los derechos mediante una actuación imparcial, idónea, transparente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, formalismos ni reposiciones inútiles (art. 26 eiusdem), este juzgador en funciones de alzada considera pertinente expresar que, por mandato Constitucional, nuestra República está conformada como un estado de derecho y de justicia en el que dicho valor constituye el fin supremo de sus actuaciones, las cuales deben ser el resultado de la aplicación del derecho como medio o instrumento y nunca como un fin en sí mismo.
Es en este sentido que el autor patrio Jesús María Casal (“Constitución y Justicia Constitucional” UCAB. Caracas, 2000), citado por Molina Galicia, considera que entre las funciones de la Constitución, se encuentra la de coadyuvar a la configuración de las condiciones sociales de vida mediante la consolidación del ordenamiento jurídico; función que actualmente resulta de vital importancia dado el torrente de normas vertidas permanentemente al mundo jurídico sin que se procure mantener una mínima sistemática o coherencia. Por ello, en su opinión, compartida por quien aquí decide “Los principios generales del derecho especialmente los de rango constitucional, ayudan a corregir los desajustes o antinomias del complejo normativo, dotándolo de la armonía necesaria…” (MOLINA GALICIA, René. “Reflexiones sobre una visión constitucional del proceso, y su tendencia jurisprudencial ¿Hacia un gobierno judicial?” Ediciones Paredes. Caracas, Venezuela. 2002, p. 28)
Este principio de la supremacía constitucional ha sido interpretado por nuestro máximo Tribunal quien sostiene que los artículos 7 y 22 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela eliminaron de nuestro sistema constitucional la existencia de las normas programáticas, tan dañinas para el desarrollo de nuestras instituciones jurídicas y políticas (Ver caso Emery Mata Millán. Sala Constitucional del T.S.J. de fecha 20 de enero de 2000). De allí que podemos afirmar que nuestra Carta Magna tiene carácter normativo; es decir, que sus preceptos deben ser interpretados y aplicados siempre en función de alcanzar los objetivos de convivencia y justicia previstos como objetivos fundamentales de la actuación del Estado. Precisamente, esta es la máxima que vincula inmediatamente a todos los jueces y tribunales de nuestra República: reconocer la superioridad de la Constitución sobre los demás cuerpos legales, así como también su carácter normativo. En este orden de ideas sostiene el ya citado Molina Galicia que conforme a este principio los operadores de justicia, ante cualquier situación jurídica, deben asumir las siguientes actitudes: a) Examinar previamente la constitucionalidad de las leyes, antes de su aplicación; b) Interpretar la totalidad del ordenamiento jurídico conforme a la Constitución y c) Aplicar directamente la Constitución como norma decisoria en todo proceso judicial, por haber derogado ella misma todas las leyes que se opongan a su realización (Op. cit. pp.32 y 33).
Es así que con la entrada en vigor de la Constitución de 1999 y las sentencias y actuaciones de la Sala Constitucional, ha devenido una nueva manera de entender el Estado de Derecho, el cual pasa a ser Estado de Derechos; lo que supone necesariamente una nueva manera de entender el fenómeno jurídico, el cual ya no puede asumirse bajo el criterio positivista. Las consecuencias de semejante cambio, siguiendo al autor en comento, son dos, a saber: 1) Que hoy “…los derechos (…) valen independientemente de la ley…” y 2) Que “…para hacer valer los derechos e interpretar y aplicar el Derecho es indispensable ir más allá de lo que la ley y la doctrina puedan decir o dejar de decir [para lo cual] es preciso acudir a la jurisprudencia constitucional como mecanismo capaz de adaptar o adecuar la norma a la realidad del caso concreto, y de utilizar la justicia para buscar la solución normativa a través del principio de proporcionalidad y equidad...”; criterio éste cónsono con lo más avanzado del pensamiento jurídico actual, expresado por autores como Ronald Dworkin quien afirma que “…el derecho está integrado por normas y principios, en donde las normas se aplican o no, los principios dan razones para decidir en un sentido determinado…”; y para quien la noción de principio se asimila a un estándar que debe ser observado no porque
favorezca o asegure una situación económica, política o social de la moralidad, que se considera deseable, sino porque es una exigencia de la práctica, la equidad o alguna otra dimensión. (DWORKIN, Ronald. “Los derechos en serio”. Editorial Ariel, España, 1995.)
En aplicación del paradigma constitucional señalado en párrafos anteriores, y con el propósito de garantizar a ambas partes su derecho a la tutela judicial efectiva, es decir, como un mecanismo para buscar la verdad, que sirva a la solución de los conflictos en lugar de entorpecerlos o paralizarlos, es necesario precisar aquí el imperativo constitucional establecido para todos los jueces de esta República de usar el derecho, no como un fin en sí mismo, sino como un medio para alcanzar la justicia; como un mecanismo para defender a quienes tienen la razón y no para incentivar a aquellos que saben que no la tienen permitiéndoles maniobras para excusarse o para retrasar el cumplimiento de sus responsabilidades, tal como lo expone la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 442/2001.
En ese sentido y tomando en consideración la visión constitucional anteriormente comentada, se debe partir indicando que la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado, y que, por tanto, de no ser alegada, puede ser suplida o advertida de oficio por el juez. (Vid. Sent. Sala Constitucional No. 668/15, caso: Pedro Pérez Alzurutt)
Ahora bien, respecto a lo que se debe considerar como cualidad o legitimatio ad causam, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 19 de septiembre de 2002, mediante sentencia No. 01116 dictada con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, dejó sentado lo siguiente:
“(…) La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente (…)”
Vistos los anteriores criterios jurisprudenciales, los cuales este juzgador comparte y acoge, se verifica que la cuestión de la falta de cualidad y de la falta de interés, se explica con la legitimación de las partes para obrar en juicio. Así tenemos que, la legitimatio ad causam es la cualidad de las partes, ello en virtud de que el juicio no puede ser instaurado indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino que debe ser instaurado entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, titulares activos y pasivos de dicha relación. La legitimación funciona así, no como un requisito de la acción, sino más bien como un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes, cuya falta provoca la desestimación de la demanda por la falta de cualidad o legitimación.
Explicado lo anterior, quien decide observa que la presente demanda por desalojo fue interpuesta por la SOCIEDAD DE COMERCIO UNIVERSAL BIENES RAÍCES (Díaz. Gutiérrez, Hidalgo & Cía) supra identificada, basando su pretensión en un contrato de arrendamiento suscrito como arrendadora, y la ciudadana María Encarnación Montero de Valera. En ese sentido, considera este Tribunal, que dicha Sociedad Mercantil contrató autorizada por el propietario del inmueble Domingo González Lugo, asimismo, consta en autos que luego de fallecer el propietario del inmueble, su cónyuge Belén María Rodríguez de González, le confirió poder de administración al director de la Sociedad Mercantil hoy demandante para que continuase llevando la administración de los bienes que en vida pertenecieron a su cónyuge y luego de su muerte le correspondían por derecho sucesoral. En virtud de dicho mandato podía celebrar contratos e incluso recibir cantidades de dinero procedentes de los bienes inmuebles heredados de su causante; por manera que resulta evidente que la SOCIEDAD DE COMERCIO UNIVERSAL BIENES RAÍCES (DÍAZ. GUTIÉRREZ, HIDALGO & CÍA) tiene cualidad para intentar la demanda de desalojo bajo examen en su condición de arrendadora, máxime cuando la ley permite que en las relaciones arrendaticias, el arrendador no necesariamente sea el propietario. Así se declara.
Aunado a ello no puede pasar por alto esta Alzada, que al momento de iniciar el procedimiento de consignaciones arrendaticias por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, la demandada María Encarnación Montero de Valera, reconoce como arrendadora a la Sociedad Mercantil hoy demandante. En consecuencia, en el presente caso, negarle la cualidad a la SOCIEDAD DE COMERCIO UNIVERSAL BIENES RAÍCES (DÍAZ. GUTIÉRREZ, HIDALGO & CÍA) para interponer la pretensión de desalojo del local comercial integrante del inmueble, trastocaría indudablemente la tutela judicial
efectiva que debe prevalecer en toda actuación judicial y se obligaría a empezar de nuevo un procedimiento donde todos los hechos serán planteados de la misma manera pero con una identificación distinta de la parte actora, lo cual, no perjudicaría solamente a las partes sino también a los órganos de administración de justicia que tendrían nuevamente la carga de sustanciar y decidir un juicio ya terminado. En virtud de ello, este tribunal superior estima que la falta de cualidad alegada no debe prosperar. Así se declara.
******
De la falta de cualidad de la parte codemandada para sostener el juicio
La representación judicial de la parte codemandada alegó la falta de cualidad del ciudadano JOHAN DAVID VALERA LÓPEZ, en su propio nombre y en su condición de presidente de la Sociedad Mercantil MUSICALES LAS AMERICAS G.V C.A, aduciendo que dicha fianza contraría lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014.
En ese orden de ideas esta Alzada estima pertinente destacar los siguientes aspectos concomitantes: Fue establecido en párrafos precedentes que la arrendadora presentó ante la Notaría Pública el contrato que sustenta la relación arrendaticia entre las partes para su revisión y posterior otorgamiento, en fecha anterior a que fuera sancionada la ley respectiva por lo que sus cláusulas fueron establecidas conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para ese momento; así mismo, quedó establecido que la arrendadora notificó a la arrendataria de la necesidad de adecuar el contrato a los lineamientos del nuevo texto legal sin que esta asistiera a firmar un nuevo contrato, sin que obre en autos alegato ni prueba alguna que haga siquiera presumir que la parte demandada haya tenido interés en materializar la adecuación del contrato suscitada por la arrendadora, lo cual es una conducta omisiva que no puede pasarse por alto. Dicha actividad procesal es imprescindible para las partes en el proceso, por cuanto, conforme el artículo 1354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación; en ese sentido, para los efectos de la relación contractual bajo examen deben tenerse como ley entre las partes las obligaciones asumidas en virtud del contrato in comento.
En ese sentido, esta Alzada verifica que en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el ciudadano JOHAN DAVID VALERA LÓPEZ declaró:
“YO, JOHAN DAVID VALERA LÓPEZ, (…) procediendo personalmente y en representación de mis propios derechos, así como también en mi carácter de PRESIDENTE de la sociedad de comercio denominada MUSICALES LAS AMERICAS G.V C.A, (…) declaro: Que me constituyo y constituyo a mi representada MUSICALES LAS AMERICAS G.V C.A, en fiadores solidarios y principales pagadores de y por LA PARTE ARRENDADORA, MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO DE VALERA, antes plenamente identificada en el presente contrato de arrendamiento, para responder en todas las obligaciones que ha asumido con “LA PARTE ARRENDADORA” conforme a las estipulaciones del mismo, las cuales declaro conocer (…)”
Considera pues esta Alzada, que el ciudadano Johan David Valera López, en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil MUSICALES LAS AMERICAS G.V C.A es fiador de las obligaciones contraídas por la ciudadana María Encarnación Montero de Valera, y en consecuencia improcedente la defensa de fondo opuesta por la parte demandada. Así se declara.
Siendo así las cosas, y habiendo sido verificada la cualidad de las partes en el presente juicio, esta Superioridad considera menester señalar lo siguiente:
El Código Civil con relación a los contratos establece:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las
partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y se hallen obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes; y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta.
En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En el caso sub examine, se observa que el contrato de arrendamiento que sirve como instrumento fundamental de la demanda, estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de once mil bolívares (Bs. 11.000), más el doce por ciento (12%) mensual por concepto de Impuesto al Valor Agregado, los cuales debía pagar la parte demandada por mensualidades adelantadas el primer día de cada mes. Ahora bien, la parte de demandante indica que la demandada de autos se encuentra insolvente en el pago correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2015 y enero y febrero de 2016, lo cual fue negado expresamente en la contestación demanda, aduciendo encontrarse solventes en el pago en razón de las consignaciones arrendaticias.
Ahora bien, en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, efectivamente vigente para el momento de la interposición de la demanda (19 de octubre de 2015), en concreto el artículo 27 y la disposición derogatoria primera de este cuerpo normativo, se precisa el siguiente contenido:
“Artículo 27: El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”.
En ese orden, se desprende de la revisión del expediente de consignaciones arrendaticias hechas por la parte arrendataria, que su solicitud fue presentada por distribución el 22 de abril de 2015, la cual se dio por recibida el 23 de abril del mismo año, y que en la misma la parte arrendataria manifestó que consignaba dos (2) cheques de gerencia cada uno por la suma de once mil bolívares (Bs. 11.000,00), indicando que los mismos obedecían a las mensualidades correspondientes a los meses de enero y febrero de 2015; de esta manera advierte esta alzada que la parte arrendataria se insolventó en el pago de los cánones de arrendamiento, pues al momento de presentar su solicitud ya habían vencido con creces las cuotas relativas a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2015, las cuales conforme al contrato debió pagar por mensualidades adelantadas; aunado a ello el último canon de arrendamiento pactado por las partes fue de once mil bolívares (Bs. 11.000) más el monto del Impuesto al Valor Agregado calculado al 12%, por lo que ninguna de las consignaciones hechas por las parte arrendataria pueden considerarse validas pues no se corresponden con el monto arriba expresado. Corolario de lo cual, considera esta Alzada que conforme al artículo 1.592 del Código Civil constituía una obligación fundamental del arrendatario al servirse de la cosa arrendada, pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato; lo cual no hizo, en razón de lo cual estima esta Superioridad que la causal de desalojo invocada por la parte actora conforme el artículo 40 literal a) “son causales de desalojo a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas condominio o gastos comunes consecutivos…”, se haya materializada en el caso de marras. Así se declara.
En razón de todo lo anterior, este tribunal estima que la demandada de autos se encuentra insolvente en el pago de muchas más de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, por lo cual, evidentemente, procede la causal de desalojo dispuesta en el Decreto-Ley anteriormente identificado, debiendo consecuentemente, ordenar que la arrendataria, en este caso sus herederos, entreguen el inmueble arrendado y paguen a la arrendadora los cánones de arrendamiento insolutos demandados más el equivalente a los cánones vencidos hasta la presente fecha, por concepto de daños y perjuicios. Así se establece.
Finalmente, no puede pasar por alto esta Alzada que el a quo yerra al calcular el monto del canon de arrendamiento en el cuerpo del fallo apelado, pues atendió sólo a una de las dos reconversiones monetarias acaecidas en los últimos años; en ese sentido, el canon de arrendamiento mensual que inicialmente pactaron las partes en once mil bolívares (Bs. 11.000,00) más el monto del Impuesto al Valor Agregado calculado al 12%, sumaba la cantidad de mil trescientos veinte bolívares (Bs.1.320,00); lo cual
multiplicado por los meses de arrendamiento insolutos, [enero a diciembre de 2015 y enero y febrero de 2016] arroja la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs.18.480), los cuales a partir de la reconversión monetaria que entró en vigencia a partir del 20 de agosto de 2018,[Decreto N° 3.548, publicado en Gaceta Oficial N° 41.446, de fecha 25 de julio de 2018] fueron expresados en una décima de bolívares (Bs. 0,1), y en la actualidad [luego de la reconversión monetaria ordenada según Decreto N°4553, de fecha 6 de agosto de 2021, publicada en Gaceta oficial N° 42.185 de la República bolivariana de Venezuela] equivale a una cienmillonésimas de bolívares (BdD. 0,0000001).
Por todo lo antes expuesto, resulta forzoso para quien decide declarar como en efecto lo hará en la dispositiva del presente fallo, sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la abogada Carmen Zenaida Carrillo, en representación del ciudadano JOHAN DAVID VALERA LÓPEZ, en su propio nombre y en su condición de PRESIDENTE de la Sociedad Mercantil MUSICALES LAS AMERICAS G.V C.A en los términos dictados por esta Alzada.
VI. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho ut supra, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por Carmen Zenaida Carrillo, en representación del ciudadano JOHAN DAVID VALERA LÓPEZ, en su propio nombre y en su condición de PRESIDENTE de la Sociedad Mercantil MUSICALES LAS AMERICAS G.V C.A., contra la sentencia dictada el 19 de agosto de 2021 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua.
SEGUNDO: MODIFICA la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 19 de agosto de 2021, en consecuencia:
TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la SOCIEDAD DE COMERCIO UNIVERSAL BIENES RAÍCES (Díaz. Gutiérrez, Hidalgo & Cía), representada por la abogada THAÍS PERNIA MORENO, contra la ciudadana MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO DE VALERA, todos plenamente identificados en autos.
CUARTO: Se ordena a los herederos conocidos de la ciudadana MARÍA ENCARNACIÓN MONTERO DE VALERA, hacer entrega real y efectiva libre de bienes y personas de un local destinado a uso comercial distinguido con el inmueble consistente en un (1) local adecuado para comercio, distinguido con el No. 2, el cual cuenta con mezzanina y está situado en la Planta Baja del Edifico “GONZALEZ LUGO”, ubicado en la Avenida Miranda Este N° 54, cruce con Callejón El Toro, de esta ciudad de Maracay.
QUINTO: Se condena a la parte demandada o en su defecto al ciudadano JOHAN VALERA, en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil MUSICALES LAS AMERICAS G.V. C.A, en su condición de fiadores de las obligaciones contraídas por la arrendataria, ya identificados, a pagar los cánones de arrendamiento insolutos equivalentes a los meses de enero a diciembre de 2015 y enero y febrero de 2016, equivalentes a una cienmillonésimas de bolívares (BdD. 0,0000001), más el equivalente a los cánones vencidos hasta la presente fecha, por concepto de daños y perjuicios.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada en el juicio principal conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO: Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los doce (12) días del mes de mayo de 2022. Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR
RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁ
EL SECRETARIO ACC
ALEXANDER MENDOZA
En la misma fecha, siendo la 01:00 p.m se publicó y se registró de manera ordinaria la anterior sentencia y se cargó en la página web Aragua.scc.org.ve, ello de conformidad con lo dispuesto en la resolución B° 03-2020 de fecha 28 de julio de 2020 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
EL SECRETARIO ACC
ALEXANDER MENDOZA
RCGR/LC/mp
Exp. JUEZ-1-SUP-C-18.880-21