TSJ Regiones - Decisión

I
ANTECEDENTES
Subió el presente expediente proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con ocasión al recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva de fecha 16 de noviembre de 2021 dictada por dicho Juzgado. Realizado el sorteo de causas en fecha 07 de diciembre de 2021, le correspondió conocer a esta Alzada de dicho recurso (folio 97 de la 2da pieza).
Se recibió el expediente en fecha 09 de diciembre de 2021 según consta en nota estampada por la Secretaria de este Tribunal. Posteriormente, esta Alzada en fecha 13 de diciembre de 2021 fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentasen sus informes (folios 99 de la 2da pieza).
En fecha 21 de febrero de 2022 la parte actora consignó escrito de informes (folios 100 al 103).
Ahora bien, estando en la oportunidad de decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, esta Alzada lo hace en los siguientes términos:
II
DEL RECURSO DE APELACIÓN
El Tribunal de la causa en fecha 16 de noviembre de 2021 declaró en su dispositiva con lugar la demanda y en consecuencia condenó a la parte demandada a entregar, libre de personas y cosas, el inmueble objeto del juicio, ubicado en la planta baja de la casa quinta ubicado en la calle Mariño, con código catastral No. 05 13 01 U01 004 004 014 001 PB 001, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada Norte del edificio; SUR: Con pasillo de circulación, área de estacionamiento, escaleras; ESTE: Con patio común y cuarto hidroneumático y OESTE: Con entrada a la planta baja y área de estacionamiento, cuya propiedad
consta en copia certificada del documento debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del estado Aragua, en fecha 27 de octubre de 2004, quedando anotado bajo el No. 2, folios 6 al 16, tomo 4, protocolo primero, con documento de condominio del inmueble protocolizado en fecha 18 de diciembre de 2020, bajo el No. 21, folios 248 al 261, tomo 5, protocolo de transcripción del año 2020. Igualmente condenó al pago de costas procesales a la parte demandada (folios 65 al 81 de la 2da pieza).
Del contenido de dicho fallo se desprende que el Tribunal de la causa estableció como hechos controvertidos: el vencimiento de la prorroga legal y la entrega del inmueble alegado por la parte actora y también la litispendencia opuesta por la parte demandada como defensa de fondo. Igualmente valoró los medios probatorios aportados por las partes al proceso y resolvió dos puntos previos, el primero referido a la litispendencia señalando que la presente causa no guardaba relación con el objeto de la causa No. 6580 que cursaba por ante ese mismo tribunal, ya que el inmueble objeto de desalojo descrito en aquella causa “… no guarda relación ni vinculación alguna según las características señaladas en el mencionado contrato con el inmueble objeto del controvertido en la presente causa, salvo que se menciona que en la planta baja tiene en común el área de estacionamiento…”; y con respecto al segundo punto previo relativo al hecho de que la parte actora no agotó previamente la vía administrativa, el Tribunal de la causa declaró improcedente tal alegato, por cuanto fue expuesto en la audiencia pública y no en la contestación de la demanda.
Finalmente la juez a quo se pronunció sobre la pretensión de desalojo por vencimiento de prorroga y concluyó que las partes habían celebrado dos contratos consecutivos de arrendamientos con un año de vigencia cada uno; el primero comenzó a regir desde el 01 de abril de 2016 y el segundo desde el 01 de abril de 2018, según los contratos suscritos por las partes en fechas 07 de abril de 2016 y 25 de mayo de 2018 respectivamente. Y que la parte actora demostró que había notificado a la demandada del vencimiento del último contrato y que le había concedido la prórroga legal correspondiente conforme al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por lo tanto, consideró proceden la pretensión de la parte actora.
Contra dicha sentencia el Abogado Cruz Edgar Delgado, Inpreabogado No. 26.953, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación en fecha 17 de noviembre de 2021 (folios 85 de la 2da pieza). Posteriormente ratificó su recurso ante el Tribunal de la causa y lo fundamentó en los siguientes argumentos: que existe identidad de cosa, objeto y causa entre el Expediente No. 6580 y la presente causa “… puesto que salvo la variación del número catastral del inmueble donde está ubicado el apartamento de uso familiar de la planta alta, y el local de uso comercial de la planta baja, todo lo demás es exacto, tal como se desprende del instrumento público documento de condominio…”; que existe una cuestión prejudicial pendiente, por cuanto al momento de dictarse la sentencia recurrida “… estaba pendiente la cuestión prejudicial pendiente del expediente 6580 que en virtud de la apelación interpuesta cursa por ante el Tribunal Superior…”; que reclamó en la contestación y en la audiencia pública un tema de orden público, como lo es el agotamiento previo de la vía administrativa, en virtud de que el inmueble objeto de desalojo constituye una vivienda de uso familiar y que la juez debía mantener a las partes en sus respectivos derechos; que la juez a quo guardó silencio “… sobre el alegato de que la acción correcta a intentar en estos procedimientos es conforme a la ley la acción de desalojo, puesto que la entrega no existe…”; y que la sentencia recurrida es inejecutable, en virtud de que la juez a quo “… pretende desalojar mediante esta sentencia el apartamento que funge como vivienda familiar PERO ORDENA DESALOJAR EL LOCAL COMERCIAL UBICADO EN LA PLANTA BAJA…”. Por tales motivos, pidió que se revocase la sentencia recurrida.
Por su parte, la parte actora consignó ante esta Alzada escrito de informes en fecha 21 de febrero de 2022, mediante el cual insistió que no existía litispendencia entre la causa No. 6580 y el presente proceso, por cuanto no se encuentra configurado el objeto “… ya que existen contratos distintos suscritos y reconocidos por las partes en ambos procesos…” y que agotó previamente el procedimiento administrativo ante la SUNDDE, en donde la parte demandada se comprometió a entregar los inmuebles arrendados. Por lo tanto, pidió que se declarase sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Vista la sentencia recurrida, así como los fundamentos del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, esta Alzada considera que el objeto del presente recurso se circunscribe a establecer si la sentencia recurrida se encuentra o no ajustada a derecho, por lo tanto pasará a revisar todas las circunstancias de hecho y de derecho presentes en este expediente. Así se decide.
3.1. De los hechos alegados por las partes:
En tal sentido, quien decide observa que la parte actora pretende el desalojo del inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la planta baja de una casa quinta en la calle Mariño, sector centro de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, por cuanto a su juicio venció el lapso de prórroga legal concedido a la parte demandada, por lo que fundamentó su petición en el literal “g” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
Explicó en su demanda que dicho inmueble es de su propiedad y que se lo arrendó a la demandada en dos oportunidades: la primera en fecha 07 de abril de 2016, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, bajo el No. 52, Tomo 23; y la segunda en fecha 25 de mayo de 2018 conforme al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, estado Aragua, bajo el No. 24, Tomo 120. Señaló además que en ambos contratos se pactó una vigencia de un año, por lo que la relación arrendaticia fue a tiempo determinado y transcurrió de forma continua durante tres años, desde el 01 de abril de 2016 hasta el 01 de abril de 2019. Luego le confirió a la demandada un lapso de un año de prórroga legal que comenzó a correr desde el 02 de abril de 2019 hasta el 02 de abril de 2020, información esta que a su decir conocía la demandada según se desprende de la carta de fecha 22 de octubre de 2018 y de la notificación judicial de fecha 22 de octubre de 2020 (Exp. T2M-C-854-2020).
Asimismo señaló que en los contratos de arrendamiento antes descritos se identificó plenamente el inmueble arrendado y se estableció el uso que se le debía dar, según quedó expresado en el primer particular de dichos contratos que textualmente señala lo siguiente:
“… EL ARRENDADOR da a LA ARRENDATARIA en calidad de arrendamiento un inmueble destinado al ejercicio del comercio el cual está constituido por las siguientes características: Local comercial ubicado en la planta baja de una Casa Quinta ubicada en la Calle Mariño, con numero catastral 04-06-01-04-04-14, sector Centro en la Jurisdicción de la Ciudad de Cagua Municipio sucre del estado Aragua, consta de dos (02) baños, un (01) garaje, un (01) pasillo, un (01) tanque subterráneo para agua servida con bomba hidroneumática, un (01) fogón para asar carne, instalaciones de gas doméstico…”.
Igualmente sostuvo que el código catastral del inmueble arrendado descrito en los contratos había sido actualizado recientemente, debido a que registró el documento de condominio del inmueble de su propiedad, el cual consta de dos plantas y lo sometió a propiedad horizontal; por lo tanto, el local ubicado en la planta baja de dicho inmueble cuyo desalojo exige en la presente demanda se le asignó un número catastral nuevo con distintos linderos a los especificados en los contratos; sin embargo, el local arrendado “… sigue siendo el mismo inmueble, con las mismas especificaciones descritas en el contrato, el mismo Propietario-Arrendador y el mismo Arrendatario, lo que en este caso se procedió fue a realizar la división parcelaria respectiva por ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Sucre, en Cagua estado Aragua y en nada afecta el mismo la relación contractual existente…”. Por tales hechos pidió el desalojo del inmueble arrendado, en virtud de que la demandada no entregó el mismo después de finalizado el lapso de prórroga legal, incumpliendo así su obligación contractual prevista en la cláusula décima, por lo que pidió la entrega inmediata de dicho inmueble, libre de personas y cosas.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de contestar la demanda alegó las siguientes defensas:
 La litispendencia de la causa y extinción del proceso conforme al artículo 61 del Código de Procedimiento Civil. Señaló que por ante el mismo tribunal consta expediente No. 6580, en donde la parte actora “… demandó el desalojo del mismo local comercial que ahora demanda nuevamente…”, cuya causa fue decidida el 12 de abril de 2021, la cual se encuentra en la Alzada en virtud del recurso de apelación ejercido por ella. Insiste en que en aquel proceso la actora pidió el desalojo del local comercial ubicado en la planta baja del inmueble y que la juez al decidir “… aclaró que el objeto de la demanda solo es el local comercial ubicado en la planta baja del edificio y así lo ratifica varias veces en el propio dispositivo…”. Por lo tanto, a su juicio existe litispendencia que impide una nueva demanda sobre la misma cosa, motivo por el cual pide que se aplique el artículo 353 del Código de Procedimiento Civil y se declare la extinción del proceso.
 Opuso la cuestión previa contenida en el numeral 7° del artículo 346 ejusdem, referida a la cuestión prejudicial pendiente y la fundamentó en los mismos argumentos señalados en el punto anterior, la cual fue decida sin lugar mediante sentencia de fecha 12 de agosto de 2021 (folios 204 al 211).
 Pidió que se declarase improcedente la demanda, por cuanto la actora pidió en su petitorio la entrega inmediata del local arrendado y no el desalojo “… lo cual no es procedente porque el procedimiento escogido no es el de la entrega material del artículo 929 del Código de Procedimiento Civil…”.
 Negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por la parte actora en su demanda.
Durante la audiencia preliminar celebrada por ante el Tribunal de la causa en fecha 20 de agosto de 2021 (folios 221 al 225), la parte actora ratificó los alegatos expuestos en la demanda, señaló que el demandado en su contestación no aportó pruebas que desvirtuase el fondo de lo debatido, que no existe litispendencia por cuanto el inmueble cuyo desalojo se demanda es distinto al descrito en la causa No. 6580 e impugnó los instrumentos consignados por la demandada en su contestación. Asimismo se dejó constancia en la audiencia que la demandada no compareció a dicho acto.
3.2. De la defensa perentoria alegada por la parte demandada:
Antes de trabar la litis quien decide considera necesario resolver la litispendencia alegada en el escrito de contestación. En tal sentido, se observa que la demandada pidió que se declarase la extinción del presente proceso, por cuanto a su criterio existe litispendencia por lo que no puede ser juzgada dos veces por la misma causa, todo ello conforme al artículo 61 del Código de Procedimiento Civil.
Explicó en su escrito que en la causa No. 6580 tramitada por ante el Tribunal de la causa la parte actora la demandó por desalojo del mismo inmueble descrito en la demanda y que si bien la actora actualizó la ficha catastral del inmueble, sigue siendo el mismo local comercial ubicado en la planta baja de dicho inmueble, por lo que “… no hay duda de que existe una LITISPENDENCIA QUE IMPIDE UNA NUEVA DEMANDA SOBRE LA MISMA COSA (el local comercial ubicado en la planta baja del edificio), las mismas personas: MERCANTIL ELECTRIC CONTROL C.A contra la empresa COMERCIALIZADORA EMPERATRIZ 2.000 C.A, y con el mismo objeto: el desalojo del local comercial ubicado en la planta baja del edificio…”.
Ahora bien, para que proceda la litispendencia es necesario que exista conexión idéntica entre dos causas tramitadas ante dos autoridades igualmente competentes; es decir, debe haber identidad absoluta entre los sujetos, objetos y causas con el fin de evitar sentencias contradictorias. De allí que puede ser alegada en cualquier estado y grado de la causa, tal como lo dispone el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso bajo análisis, se desprende de la demanda que la actora aclaró que el inmueble de su propiedad ubicado en la calle Mariño, sector centro de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua era una casa quinta y que debido al documento de condominio registrado en fecha 18 de diciembre de 2020 se individualizó la planta baja de la planta alta, las cuales adquirieron cada una sus propios linderos y código catastral y que tal cambio no afectó al inmueble arrendado a la parte demandada, pues en los dos contratos de arrendamiento se describió que el mismo era un local comercial ubicado en la planta baja de dicho inmueble.
Igualmente se evidencia de la sentencia consignada por la parte demandada para demostrar su defensa de litispendencia (folios 136 al 142), que en el Expediente No. 6580-2019 el Tribunal de la causa en fecha 27 de abril de 2021 declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil “Electric Control C.A.”, en contra de la sociedad mercantil “Comercializadora Emperatriz 2000 C.A.”, y en consecuencia ordenó lo siguiente:
“… la entrega del inmueble objeto del presente juicio, local comercial (oficina y depósito): ubicado en la calle Mariño, sector Centro de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, con código catastral número 04-06-01-04-04-14 (…). El cual consta de la siguiente distribución: planta baja estacionamiento para dos vehículos en la parte interna, cerrado, techado y un vehículo en la parte externa, patio trasero, planta alta: consta de tres (03) dormitorios con closets, tres (03) salas de baño, una (01) cocina, un lavandero, un balcón paredes de bloques frisadas, piso de granitos, cerámica, puertas de madera, hierro y vidrio, ventanas panorámicas con protectores de hierro, acometida de los servicios de agua, aseo y electricidad…” (Negrilla de quien decide).
Del extracto citada se observa que la pretensión hecha valer por la actora en la causa No. 6580 es distinta al presente proceso, ya que en aquella se demandó el desalojo del local comercial (oficina y depósito) que se encuentra en la planta alta del inmueble ubicado en la calle Mariño, sector centro de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, y en el presente proceso se pidió el desalojo de local comercial que se encuentra en la planta baja de dicho inmueble, lo que significa que no existe identidad en el objeto de ambos proceso.
Insiste quien decide que el hecho de que la pretensión en ambas causas sea el desalojo de local comercial, no implica que se trata del mismo inmueble arrendado, tal como lo pretende hacer valer la parte demandada, pues se evidencia claramente que a pesar de que el inmueble se encuentra ubicado en la misma dirección, la actora pretende en este proceso es el desalojo del local comercial ubicado en la planta baja del inmueble antes descrito conforme se desprende de la demanda, el cual es diferente al local comercial (oficina y depósito) que se encuentra en la planta alta del mismo inmueble y que fue objeto de desalojo en la causa No. 6580-19. Por lo tanto, se declara improcedente la litispendencia solicitada por la parte demandada, tal como lo sostuvo el Tribunal de la causa en su sentencia recurrida. Así se decide.
3.3. Del thaema decidendum:
Por cuanto no prosperó la defensa perentoria de la parte demandada, quien decide pasa a establecer el tema controvertido en el presente caso y en tal sentido puntualiza que reglas generales para distribuir la carga probatoria se encuentran contempladas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil y establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. De allí que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.
Expuesto lo anterior y en vista de que la parte demandada negó y rechazó los hechos alegados por la parte actora en su demanda, esta Alzada establece que el tema controvertido consiste en el desalojo del local comercial que se encuentra en la planta baja del inmueble ubicado en la calle Mariño, sector centro de Cagua, Municipios Sucre del estado Aragua, y que le corresponde a la actora demostrar la existencia de la relación arrendaticia y que venció la prórroga legal conferida a la parte demandada. Así se decide.
3.4. De las pruebas aportadas al proceso:
La parte actora promovió los siguientes medios probatorios:
1. Copias certificadas del acta constitutiva y del acta de asamblea extraordinaria de la sociedad mercantil “ELECTRIC CONTROL C.A.”, protocolizadas por ante el Registro Mercantil Primero del estado Aragua, la primera bajo el No. 21, tomo 591-B, de fecha 02 de noviembre de 1993 y la segunda bajo el No. 14, tomo 22-A, de fecha 23 de febrero de 2015 (folios 20 al 29); esta Alzada observa que se tratan de documentos públicos que no fueron impugnados por la contraparte, por lo que se le otorga valor probatorio para probar la existencia de la sociedad mercantil actora y su reactivación por veinte (20) años más, todo ello conforme al artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
2. Copia certificada del acta constitutiva de la sociedad mercantil “Comercializadora Emperatriz 2000, C.A.”, protocolizada por ante el Registro Mercantil Primero del estado Aragua, bajo el No. 49, tomo 12-A, de fecha 15 de febrero de 2011 (folios 30 al 34); quien decide observa que se trata de documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado por la contraparte, por lo tanto, se le otorga valor probatorio para demostrar la existencia de la sociedad mercantil demandada y que sus representantes legales son los ciudadanos Leandro José Pérez y/o Dayani Alejandra Díaz, titulares de la cédula de identidad Nos. 13.426.963 y V- 13.908.352 respectivamente, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
3. Copia certificada del documento de venta, suscrito entre el ciudadano Manuel Guillermo Oropeza y la sociedad mercantil “Electric Control, C.A.”, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del estado Aragua, bajo el No. 02, tomo 4, de fecha 27 de octubre de 2004 (folios 36 al 48); esta Alzada observa que se trata de documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue impugnado por la contraparte, por lo tanto se le otorga valor probatorio para demostrar que la sociedad mercantil actora es propietaria del inmueble constituido por un terreno y la casa quinta sobre el construida, número catastral 04-06-01-04-04-14, ubicado en el sector centro, calle Mariño, Cagua del Municipio Sucre del estado Aragua, a tenor del artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
4. Original de la cédula catastral No. 05-13-01-U01-004-004-014-001-PB-001, emitida por la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Aragua en fecha 10 de octubre de 2021 (49 y 50); quien decide observa que se trata de documento público administrativo que no fue impugnado por la contraparte, por lo que se le otorga valor probatorio para demostrar que la actora actualizó la ficha catastral de la planta baja del inmueble ubicado en la calle Mariño, sector centro, No. 04-14, Municipio Sucre del estado Aragua, todo ello conforme al artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
5. Copia certificada del documento de condominio del edificio “Residencias Olivares”, construido sobre una parcela de terreno ubicada en la calle Mariño, sector centro, Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, identificado con el código catastral No. 04-06-01-04-04-14, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipio Sucre y José Ángel Lamas del estado Aragua, bajo el No. 21, tomo 5, de fecha 18 de diciembre de 2020 (folios 51 al 59); esta Alzada observa que se trata de documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado por la contraparte, por lo tanto se le otorga valor probatorio para probar que la actora individualizó el inmueble constituido por una casa quinta y especificó que la planta baja está compuesta por un local comercial y que la planta alta por un apartamento, todo ello conforme al artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
6. Copias certificadas de dos contratos de arrendamiento suscritos por las partes de este proceso, autenticados el primero por ante la Notaría Pública de Cagua del estado Aragua, bajo el No. 52, tomo 23, de fecha 07 de abril de 2016, y el segundo por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay del estado Aragua, bajo el No. 24, tomo 120, de fecha 25 de mayo de 2018 (folios 60 al 71); esta Alzada observa que se tratan de documentos privados reconocidos que no fueron impugnados por la contraparte, por lo que se le otorgan valor probatorio para demostrar la existencia de la relación arrendaticia, que la misma fue a tiempo determinado con una duración de tres años, contados desde el 01 de abril de 2016 hasta el 01 de abril de 2019 y que el inmueble arrendado está constituido por un local comercial ubicado en la planta baja de una casa quinta en
la calle Mariño, sector centro, de la ciudad de Cagua del estado Aragua, con numero catastral 04-06-01-04-04-14, conforme al artículo 1363 del Código Civil . Así se decide.
7. Original de la solicitud de notificación judicial practicada por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Expediente No. 778-19 (folios 72 al 91); esta Alzada observa que se trata de un documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado por la contraparte, por lo tanto, se le otorga valor probatorio para demostrar que el 27 de febrero de 2019 la parte actora notificó a la demandada de la finalización de la relación arrendaticia contractual y de que podía gozar de su prorroga legal, todo ello conforme al artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
8. Original de la solicitud de notificación judicial llevada a cabo por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Expediente No. T2M-C-854-2020 (folios 92 al 115); esta Alzada observa que se trata de un documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado por la contraparte, por lo tanto, se le otorga valor probatorio para demostrar que el 22 de octubre de 2020 la parte demandada fue notificada del vencimiento del lapso de un año de prorroga legal y que en consecuencia debía entregar el inmueble arrendado libre de personas y de cosas, a tenor del artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
9. Copia simple de la carta suscrita por la parte demandada y dirigida a la parte actora (folio 116); esta Alzada la desecha del proceso, por cuanto se trata de una copia simple de documento privado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Por su parte, la demandada promovió en su escrito de contestación los siguientes instrumentos:
1. Copia simple de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en el expediente No. 6580-19 (folios 136 al 142); esta Alzada observa que se trata de documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue impugnado por la parte actora en la audiencia preliminar, por cuanto a su decir no guarda relación con los hechos controvertidos; sin embargo, esta Alzada observa que tal fallo guarda relación con la defensa perentoria (litispendencia) alegada por la demandada, por lo que se declara improcedente tal impugnación y, en consecuencia, se le otorga valor probatoria para demostrar las características particulares del inmueble que fue objeto de desalojo en la causa No. 6580, todo ello conforme al artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
2. Documentos donde consta capturas de pantalla del libro digital del diario de fechas 12 de abril de 2021, 05 de mayo de 2021 y 05 de abril de 2021 (folios 143 al 145); esta Alzada las desecha del proceso, por cuanto el contenido de las mismas no guardan relación con el desalojo y la prorroga legal alegados por la parte actora, todo ello de conformidad con el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Ahora bien, la parte actora pretende el desalojo del local comercial que se encuentra en la planta baja del inmueble ubicado en la calle Mariño, sector centro de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, en virtud de que venció el lapso de un (01) año de prórroga legal concedido a la demandada, conforme a los literales “g” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por su parte, la demandada negó tales hechos, por lo que le correspondía a la parte actora demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Del material probatorio antes valorado, quien decide observa que la actora demostró la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, la cual transcurrió desde el 01 de abril de 2016 hasta el 01 de abril de 2019, según se desprende de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes en fechas 07 de abril de 2016 y 25 de mayo de 2018, los cuales fueron previamente apreciados.
Igualmente probó que le concedió a la demandada un (01) año de prórroga legal conforme al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, lapso que abarcó desde el 02 de abril de 2019 hasta el 02 de abril de 2020 y que dejó transcurrir íntegramente dicho plazo para exigir la entrega del inmueble arrendado, hechos estos que le fueron participados a la demandada en tiempo oportuno, tal como quedó evidenciado en las solicitudes de notificación judicial practicadas por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Expedientes No. 778-19 y T2M-C-854-2020, igualmente valorados en párrafos anteriores. Por lo tanto, la pretensión de la parte actora debe prosperar, tal como lo sostuvo el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida. Así se decide.
Con respecto a la “improcedencia del petitum” alegada por la parte demandada en la contestación, por cuanto a su juicio la actora pidió erradamente la entrega inmediata del inmueble y no el desalojo del mismo; quien decide observa que la parte actora en la narración de los hechos y en el petitorio de su demanda, así como en la audiencia preliminar y en la audiencia pública llevada a cabo por el Tribunal de la causa en fechas 20 de agosto y 25 de octubre de 2021 respectivamente, pidió el desalojo del inmueble arrendado por vencimiento de prórroga y ello implica necesariamente la entrega material de dicho inmueble, por lo que no existe error en la pretensión de la actora. Además se evidencia que tal solicitud de improcedencia resulta contradictoria con los demás hechos alegados por la demandada, pues por una parte la demandada reconoce que la actora pide el desalojo del local comercial cuando alega la litispendencia y opone la cuestión previa de la cuestión prejudicial, y por el otro, sostiene que la pretensión de la actora es la entrega material del inmueble y no el desalojo, lo que denota una contradicción en sus argumentos. Por lo tanto, se declara improcedente tal solicitud. Así se decide.
Con relación al alegato de la demandada expuesto en la audiencia de juicio, referido a que la actora no agotó previamente el procedimiento administrativo para demandar el desalojo del apartamento; quien decide advierte que en la presente causa no se está ventilando el desalojo de una vivienda, sino el desalojo de un local comercial suficientemente descrito en párrafos anteriores, por lo que se declara improcedente la solicitud hecha por la demandada. Así se decide.
Por los motivos anteriormente expuestos, esta Alzada considera ajustado a derecho declarar con lugar la pretensión de desalojo interpuesta por la parte actora, por lo que se confirma la sentencia recurrida en los términos expuestos en este fallo, y en consecuencia se declara sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho supra mencionadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el Abogado Cruz Edgar Delgado, Inpreabogado No. 26.953, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil “COMERCIALIZADORA EMPERATRIZ, 2000, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, de fecha 15 de febrero de 2011, bajo el No. 49, tomo 12-A. En consecuencia:
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de noviembre de 2021 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en los términos expuestos por esta Alzada.
TERCERO: IMPROCEDENTE la defensa perentoria referida a la litispendencia alegada por la parte demandada en su escrito de contestación.
CUARTO: CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial interpuesta por la ssociedad mercantil “ELECTRIC CONTROL, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 02 de noviembre de 1993, bajo
el No. 21, tomo 591-B, y modificada en fecha 23 de febrero de 2015, bajo el No. 14, tomo 22-A, representada judicialmente por los Abogados Giselle Chediak y Charles Benítez, Inpreabogado Nos. 125.956 y 287.656 respectivamente, en contra de la sociedad mercantil “COMERCIALIZADORA EMPERATRIZ, 2000, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, de fecha 15 de febrero de 2011, bajo el No. 49, tomo 12-A., representada judicialmente por los Abogados Cruz Edgar Delgado, Carlos Delgado y Magaly del Carmen Delgado, Inpreabogado Nos. 26.953, 28.570 y 139.219 respectivamente.
QUINTO: Como consecuencia del particular anterior se condena a la parte demandada a entregar, libre de personas y cosas, el inmueble objeto del juicio, que se encuentra en la planta baja del inmueble ubicado en la calle Mariño, sector centro de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, con código catastral No. 05 13 01 U01 004 004 014 001 PB 001, cuyos linderos son: NORTE: Con fachada Norte del edificio; SUR: Con pasillo de circulación, área de estacionamiento, escaleras; ESTE: Con patio común y cuarto hidroneumático y OESTE: Con entrada a la planta baja y área de estacionamiento, según consta del título de propiedad a favor de la parte actora, debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del estado Aragua, en fecha 27 de octubre de 2004, quedando anotado bajo el No. 2, folios 6 al 16, tomo 4, protocolo primero, y del documento de condominio igualmente protocolizado en fecha 18 de diciembre de 2020, bajo el No. 21, folios 248 al 261, tomo 5, protocolo de transcripción del año 2020.
SEXTO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada conforme a los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia. Publíquese y regístrese. Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los nueve (09) días del mes mayo del año 2022. Años: 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
EL JUEZ
RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN
EL SECRETARIO ACCIDENTAL
ALEXANDER MENDOZA
En la misma fecha, siendo las 1:59 p.m se publicó y registró de manera ordinaria la anterior sentencia y se cargó en la página web aragua.scc.org.ve, de conformidad con lo dispuesto en la Resolución No. 03-2020 de fecha 28 de julio de 2020 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
El Secretario Accidental
ALEXANDER MENDOZA
RCGR/AM/Marivi
Exp. C-18.900-21