TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Año 212º y 163º
ASUNTO Nº AP71-R-2021-000232
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana YORLY YUSMARY CHACON ROA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.417.258.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JESÚS RAFAEL MUÑOZ MATUTE, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 43.124.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.552.441.
DEFENSOR PÚBLICO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano MERV ZAVALA ROMERO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 152.046, actuando en su carácter de Defensor Público Auxiliar 4º con Competencia Civil, y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, según Resolución de la Defensa Pública Nº DDPG-2019-207, de fecha 12 de abril de 2019.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
SENTENCIA RECURRIDA: Definitiva de fecha 30 de junio de 2021, dictada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
– I –
RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa en fecha 27 de septiembre de 2019, mediante demanda consignada con anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, previo sorteo de Ley fuere asignada al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alegando el apoderado de la actora: 1.)- Que el 15 de noviembre de 2016 hasta el 15 de noviembre de 2017, el ciudadano YOLBERTH AMADEO CHACÓN ROA, quien fuera venezolano (sic) mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-17.109.576, con la anuencia de su hermana, es decir, la hoy demandante, quien a la fecha es propietaria de la casa y del anexo donde se encuentra el Local Comercial en discusión, ya que se celebró contrato arrendaticio en fecha 15 de noviembre del año 2016 hasta el 16 de noviembre del año 2017, suscrito con la demandada, el cual se convirtió en un contrato “terminado”. 2.)- Que en fecha 17 de junio del año 2018, se le informó a la arrendataria demandada, mediante notificación judicial, practicada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según consta en el expediente Nº AP31-S-2018-004353, lo siguiente: “Se Solicitó al Operador de Justicia a su digno cargo se sirva constituirse en la siguiente dirección; (sic) Entre la Segunda y Tercera Calle de Ruperto Lugo, Catia (sic) Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, Casa No. 19-20, Frente al Estacionamiento la Playa, con el objeto de participar a la Ciudadana; (sic) ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR; venezolana (sic) mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-11.552.441, con la finalidad de que se practique una Notificación Judicial, a la prenombrada Arrendataria, lo siguiente: PRIMERO: Que el Contrato de Arrendamiento suscrito entre la referida Ciudadana; en cuestión y el Ciudadano; (sic) YOLBERTH AMADEO CHACON ROA, quien fuera venezolano (sic) mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-17.109.576, el cual fue celebrado en fecha 15 de noviembre del año 2016, hasta el día 15 de noviembre del año 2017, el cual dicho contrato se había prorrogado, asimismo le participo que Usted, no seguirá pagando los Cánones de Arrendamiento a la Ciudadana; (sic) JOHANA MICHEL YAURIPOMA ZABALA, venezolana (sic) mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-19.535.901, debido a que esta (sic) no tiene Cualidad Jurídica para hacerlo, ya que dicho contrato de Arrendamiento lo celebro (sic) el hermano de mi poderdante con su consentimiento, (sic) un Local Comercial, a Nivel de Planta Baja, que se encuentra dentro de Anexo, en virtud que el bien inmueble que nos ocupa, le pertenece a mi poderdante Ciudadana, (sic) YORLY YUSMARY CHACON ROA…omissis…que sería Planta Baja, con el No. 19-20, la Casa y con el No., (sic) Catastral; (sic) 15-15-19-20, y mi mandante es Propietaria del Inmueble en cuestión, según documento que Corre por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando este (sic) insertado bajo el No. 06, del Tomo 05, de fecha 16 de Enero del año 2004, Protocolo Primero, los cuales se encuentra (sic) entre las Calles Segunda y Tercera de Ruperto Lugo Catia (sic), Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, se encuentra en la planta baja de dicha edificación, distinguido con el No. 01, y las mismas (sic) se encuentra alinderados (sic) en las siguientes formas; NORTE: Con propiedad de Eustaquia de Batista; SUR y OESTE: Con terrenos que fueron del señor Ruperto Lugo y ESTE: Con Calle Pública. Asimismo se le participo la NO PRORROGAR (sic), la duración del contrato de arrendamiento, (sic) suscrito (sic) por lo que deberá hacer entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado y deshabitado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en concordancia con lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento celebrado por las partes, el cual se estableció fijo y determinado. SEGUNDO: Se le informo (sic) que debido al fallecimiento de mi hermano, Usted deberá cancelar los cánones de arrendamientos, de ahora en adelante a mi mandante Ciudadana; (sic) Yorly Yusmary Chacón Roa, como propietaria que es del bien inmueble que nos ocupa, de los contrario se procederá con el desalojo respectivo. En el supuesto de que llegue a su vencimiento del contrato debido que este (sic) se prorrogo (sic) y Usted no haga entrega del inmueble que nos ocupa se procederá inmediatamente en base a los (sic) establecidos (sic) en el contrato y demás leyes conexas. (sic)…” 3.)- Que de igual manera, se solicitó en la antedicha Notificación Judicial, que el Operador de Justicia, se sirviera hacer entrega de copia de esa Notificación “…a la Notificada personalmente…”, y que se dejara constancia de la notificación y de la fijación de un Cartel en la Puerta del inmueble, con la finalidad de que surtiera sus efectos legales, y que de no encontrarse, se notificara a cualquier persona que se encontrara en el inmueble y se dejara constancia de la notificación y el cartel en la puerta del inmueble para que surta los efectos de Ley; “…o en su defecto de no encontrándose (sic) nadie en el inmueble se deje constancia de la notificación y cartel en la puerta del inmueble para que surta sus efectos legales...” 4.)- Que la Arrendataria cambió el objeto del contrato de arrendamiento, pese a que fuere estipulado exclusivamente para fines comerciales, y lo convirtió en vivienda. 5.)- Que el referido Local Comercial, no cuenta con las mínimas exigencias de una Vivienda, “en virtud que la Arrendataria subvertido (sic) el presente contrato que nos ocupa, sin el consentimiento por escrito de la Propietaria”. 6.)- Que la arrendataria venía pagando los cánones de arrendamiento a la ciudadana JOHANA MICHEL YAURIPOMA ZABALA, venezolana mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 19.535.901, y ésta no tiene cualidad jurídica para hacerlo, ya que ésta cree ser la propietaria en razón del fallecimiento del hermano la hoy demandante, pensando que el Anexo de la Casa Nº 19-20 era de su pareja pero no es así, ya que toda la Casa, incluyendo el Anexo donde se encuentra el Local Comercial, pertenece a la hoy demandante, según documento protocolizado ante el Registro Subalterno Primero del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 06, Tomo 05, Protocolo Primero, de fecha 16 de enero del año 2004; siendo que el anexo se encuentra protocolizado ante la misma Oficina Subalterna, en fecha 13 de julio del año 2018, inserto bajo el Nº 27, Tomo 19 del protocolo de Transcripción. 7.)- Que la hoy demandante no había actuado porque estaba buscando la vía de la Diplomacia para llegar a un acuerdo de desocupación con la arrendataria, “…a través de la Policía Nacional con Competencia en Policía Comunal, que se encuentra Acantonada en la zona…” donde está ubicado el inmueble. 8.)- Que en fecha 15 de septiembre del año 2017, se le envió una notificación de desocupación a la Arrendataria, a efectos de desocupar el Local Comercial Arrendado, haciéndole del conocimiento que no se le iba a renovar el contrato locativo, frente a lo cual la demandada hizo caso omiso. 9.)- Que la Arrendataria se ha negado rotundamente a firmar y asistir a las citaciones que le ha enviado la Policía Comunal, y así como se le han enviado misivas a las cuales hizo caso omiso, ya que dice que no va a desocupar ni a través de la Policía Comunal ni de ningún Tribunal, porque con decir que tiene una hija discapacitada y no tiene con que pagar los cánones de arrendamientos, es la excusa de la Arrendataria para no desocupar el inmueble. 10)- Que en fecha 13 de junio del año 2018, la hoy demandante “…ha intentado la conciliación con la Arrendataria (sic) enviándole misiva a través de la Policía Comunal a la Arrendataria y la Ciudadana; (sic) YOHANA MICHEL YAURIPOMA ZABALA, (sic) para así solventar el caso que nos ocupa, pero acido (sic) negativo el procedimiento…” 11.)- Que la demandante se ha dirigido en diversas oportunidades al Ministerio Público, con la finalidad de buscar una solución a la situación pero cuando expone el caso la remiten a la Policía Comunal de la zona, y la Arrendataria no asiste. 12.)- Que en fechas 10 y 11 de septiembre de 2019, la demandante envió Boletas de Citaciones a la Arrendataria, a través de la Policía Comunal de la zona, con el objeto de que la misma asistiera pero no asistió ni asistirá, porque ella no va a desocupar el inmueble conformado por el Local Comercial, ya que le cambió el objeto, o sea, que la Arrendataria Subvirtió el contrato de arrendamiento, siendo que el mismo estaba exclusivamente destinado a los fines Comerciales, y la Arrendataria está usando el bien con fines de VIVIENDA, que no era lo estipulado en el contrato de Arrendamiento, por cuanto se estableció que era Única y Exclusivamente un Local Comercial. 13.)- Que la Arrendataria ha venido aduciendo que a ella del inmueble no la saca nadie, debido a que tiene una hija discapacitada, sin embargo, no es responsabilidad de la demandante abrigarle protección a su familia, porque la Carta Fundamental establece que el Estado venezolano tiene la responsabilidad de brindarle protección a la Arrendataria y a su núcleo familiar; de igual modo, establece que los padres son responsables del cuidado de sus hijos, y de su respectiva manutención, por ello la hoy accionante queda excluida de esa responsabilidad, ya que la parte demandada es responsable de buscar un techo para su núcleo familiar. 14.)- Que la hoy actora “…ha intentado la solución por la vía de la diplomacia, pero con la Arrendataria, ha sido imposible hablar con esa Sra., debido que esta (sic) es muy soberbia y agresiva la misma no acepta la diplomacia, hemos buscado la vía más expedita de solucionar el conflicto pero nada Ciudadano Juez, a mi representada le han enviado Boleta de Citación del Ente Gubernamental correspondiente a la SUNAVI, y allí le informaron que con relación al caso eso no era materia de discusión por ante la SUNAVI, porque no se trataba de Vivienda, ya que eso allí es un Local Comercial…” 15.)- Que la parte demandada ha incumplido la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento. 16.)- Que la Arrendataria, tiene aproximadamente años que no le paga canon de arrendamiento, pese a conocer que el 20 de septiembre del año 2018, se le hizo una Notificación Judicial, por parte del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente Nº AP31-S- 2018-004353, donde se le informó que no se le iba a renovar más el contrato, y que debía abstenerse de seguir pagando cánones de arrendamiento a la ciudadana YOHANA MICHEL YAURIPOMA ZABALA, debido que ésta no tiene cualidad jurídica para seguir haciéndolo, ya que la verdadera propietaria es la demandante, por las razones dichas. 17.)- Que a la parte demandante “…se le ha (sic) violentado sus derechos constitucionales, como lo establece la Carta Fundamental, en sus artículos 26 y 49, debido a ha (sic) recurrido a varios ente (sic) del Estado para así poder resolver el presente conflicto que nos ocupa…” 18.)- Invocó decisión Nº 05, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de enero del año 2001, con ponencia del Magistrado Iván Rincón Urdaneta, y criterio de la Sala Político Administrativa del Alto Tribunal, de fecha 20 de noviembre de 2001, contenido en la sentencia Nº 2742, así como el artículo 49 de la Carta Fundamental, y la seguridad jurídica. 19.)- Estableció en el petitorio de la demanda, que acudía ante el Ente Jurisdiccional, para demandar a la ciudadana ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR, ya identificada: “…por el procedimiento de Desalojo por haber Subvertido el objeto del contrato de arrendamiento de fecha 15 de noviembre del año 2016, el cual fue arrendado para un Local Comercial y la Arrendataria lo convirtió en una casa de VIVIENDA, el cual no estaba estipulado en el presente contrato de arrendamiento que nos ocupa, asimismo solicitando al Operador de Justicia, se Sirva Declarar Con Lugar la presente demanda y la falta de pago (sic) que ha dejado de pagar la arrendataria, porque cuando comenzó con el contrato fue por la cantidad de 35.000,00, mil (sic) Bolívares y tiene desde el año 2018 y el presente año que cursa no (sic) ha pagado a mi mandante los cánones de arrendamiento del Local Comercial.” 20.)- Invocó las normas contenidas en los artículos 26, 49 y 257 de la Carta Magna, 340, 509, 881 y 882 de la Ley Adjetiva Civil, y 1167, 1264, 1271, 1259 y 1160 del Código Civil. 21.)- Solicitó que fuere decretada medida cautelar de secuestro sobre el inmueble arrendado, invocando para ello las normas contenidas en los artículos 585, 588 parágrafo segundo y 599 del Código de Procedimiento Civil, 22.)- Finalmente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 29 y 36 del señalado Código de Procedimiento Civil, estimó el valor de la demanda, en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), equivalente, a su decir, a la cantidad de Cuatro Mil Unidades Tributarias “…a razón de 50…”
En fecha 03 de octubre de 2019, el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada a la presente causa, y ordenó a la parte accionante corregir el escrito libelar, en cuanto se refiere a la consignación de copias simples del instrumento poder y contrato locativo, así como la discrepancia en cuanto al valor de la demanda y su equivalente en unidades tributarias, razón por la cual el apoderado accionante, en fecha 04 de octubre de 2019, hizo lo propio.
Por auto de fecha 18 de octubre de 2019, el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, la cual, una vez librada la compulsa fue practicada en fecha 03 de diciembre de 2019 la citación personal de la accionada.
En fecha 22 de enero de 2020, el apoderado judicial de la parte actora señaló que la parte demandada no había dado contestación a la demanda. En la misma fecha que antecede, el apoderado accionante consignó su escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 23 de enero de 2020, el Tribunal de la causa, previo cómputo, ordenó la apertura del lapso probatorio.
En fecha 28 de enero de 2020, la demandada dio su contestación en los siguientes términos: 1.)- Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora en su libelo. 2.)- Que el presente juicio se inició por demanda en razón al vencimiento de Contrato de Arrendamiento (local comercial), sobre el inmueble ubicado entre la Segunda y Tercera Calle, de Ruperto Lugo, Catia, Casa Nº 19-20 PB, Parroquia Sucre, Caracas, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, “…alegando el cumplimiento (sic) de pago de canon de arrendamiento…” 3.)- Que cancela el canon puntualmente a la ciudadana YOHANA MICHEL YAURIPOMA ZABALA, ésta viuda del finado YOLBERTH AMADEO CHACON ROA. Al respecto, que anexa copias de recibos de pagos marcados "A". 4.)- Que la demandante le vendió esa propiedad, en vida de aquel. 5.)- Que en el contrato de arrendamiento se estableció que el inmueble alquilado era un local de uso comercial, desde el año 2016. 6.)- Que luego, de forma verbal, se autorizaba el uso para vivienda a favor de la demandada y su menor hija; el propietario YOLBERTH AMADEO CHACÓN ROA, para ese momento, suscribió un acuerdo en la Dirección de la Región Central del Servicio de Policía Comunal Sucre, en fecha 31 de enero del año 2018, el cual anexa marcado "B", de lo que la demandante tiene pleno conocimiento, por cuanto habita en la segunda planta. 7.)- Que el inmueble alquilado no es un local comercial, sino, la vivienda de la demandada y su grupo familiar, por lo que la Ley aplicable es la de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, por lo que debe privar la justicia, la realidad sobre las formas y apariencias, según su artículo 5, numeral 6. 8.)- Que para demostrar que el inmueble alquilado objeto de la presente demanda, desde 2016, ha sido destinado para la vivienda de la accionada y su grupo familiar, y que desde ese año no ha funcionado ningún local comercial en ese inmueble; se puede apreciar en la Constancia de Residencia de fecha 10 de enero de 2019, emanada del Consejo Comunal "Los Sueños de Chávez", de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador, 4ta. y 3ra. Transversal de Ruperto Lugo, que indicó anexar marcada "C", así como la Constancia de Residencia emitida por el Consejo Nacional Electoral (C.N.E.), de fecha 27 de noviembre de 2019, y marcada con la letra "D" 9.)- Que para demostrar la ocupación pacífica en el tiempo, consigna marcado con la Letra “D”, su Registro Único de Información Fiscal (R.I.F.) emanada del: “…Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, en la cual se declaran como domicilio fiscal y se evidencia que de forma permanente (sic) en el inmueble objeto de la presente solicitud…” 10.)- Que “…de la documentación consignada (sic) el bien inmueble está destinado para la vivienda, por lo que consideramos que al alegar un contrato de arrendamiento vencido y con pleno conocimiento de las personas que allí habitan desde el año 2016, se estableció de mala fe, para desvirtuar el espíritu de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y las leyes…” 11.)- Que el Legislador ha establecido la obligación al Estado y de los Tribunales de la República, de garantizar el disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana, como es el derecho a una vivienda digna, por lo que ha creado una serie de normas de orden público, que no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes, por lo que solo procede el desalojo por las causales establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con el cumplimiento del Procedimiento Previo a la Demanda, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y agotado el trámite administrativo, se habilita la vía judicial. 12.)- Que la accionante no tomó en consideración en la demanda, el uso para el cual está destinado el inmueble, no fundamento la misma en supuestos establecidos y no cumplió los procedimientos ordenado en la Ley. 13.)- Que la demanda se fundamenta en un falso supuesto de derecho, no toma en consideración los supuestos legales, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda. 14.)- Que por lo expuesto, por tratarse de una vivienda y no de un local comercial, debe sustanciarse el procedimiento previo a la demanda, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, de encontrarse el inquilino incurso en uno de los supuestos establecidos en el 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que no es el caso por cuanto ha dado cumplimiento a todas las obligaciones inherentes a la condición de arrendatario, tales como el pago del canon, servicios públicos. 15.)- Que es luego de habilitada la vía judicial que se puede proceder a solicitar el desalojo de la vivienda, y no burlar el sistema legal alegando que se trata de local comercial. 16.)- Que invoca el Articulo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y los artículos 1 y 7 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. 17.)- Que por todos los razonamientos expuestos, solicita que se desestime o declare sin lugar la demanda, por ser contraria a derecho y las buenas costumbres, con fundamento en los artículos 25 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 6 y Disposición Transitoria Primera de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los artículos 1.160 y 1.166 del Código Civil, los artículos 12 y 243, ordinal 5, y 361 del Código de Procedimiento Civil. 18.)- Solicitó que se realice Inspección Ocular por el Tribunal, para hacer constar que se trata de una vivienda y no de un local comercial. 19.)- Que se oficie a la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, para verificar el uso que tiene destinado el inmueble.
Consta en autos que el 03 de febrero de 2020, el apoderado judicial de la parte actora consignó a los autos un escrito de tacha.
En la misma fecha que antecede, el Juzgado A Quo proveyó a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora, y se libró boleta de intimación dirigida a la accionada, a los fines de que compareciere al acto con motivo de la prueba de exhibición de documentos que fuere promovida por la parte actora.
Consta en acta fechada 13 de febrero de 2020, que el Tribunal de origen levantó acta con motivo de su traslado a los fines de llevar a cabo la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida por la accionada en su escrito fechado 28 de enero de ese año, siendo que su promovente no acudió, y se dejó constancia de la comparecencia del apoderado actor. En esa misma fecha, la parte demandada, asistida de abogado, solicitó la fijación de nueva oportunidad para la práctica de la prueba en referencia.
Mediante acta de fecha 02 de marzo de 2020, se dejó constancia de la evacuación de la prueba de exhibición promovida por la parte accionante, habiendo comparecido el apoderado actor, la accionada y su abogado asistente.
El Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario, Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 30 de junio de 2021, declarando CON LUGAR la acción de DESALOJO, bajo la siguiente motivación:
“(…)
Precisado lo anterior, de donde se determina la viabilidad en derecho de la pretensión actoral, la que se encuentra regulada en el cuerpo normativo especializado en la materia arrendaticia que involucra inmuebles como el de autos; cuyo destino fue pactado para local comercial, como emerge del documento original exhibido por la accionada, que reposa en copias certificadas en el expediente en resguardo de su original, aceptando en todo su contenido, por los comparecientes al acto, ante la configuración de los extremos de ley, para la declaratoria de la confección (sic) ficta de la demandada, en el caso de autos, como se vertieron ut-supra, debe este tribunal declararla por haberse satisfechos (sic) los presupuestos de su procedencia dispuestos en el articulo 868 y 362 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia; establecer el incumplimiento endilgado a la demanda de lo pactado contractualmente, ante la aceptación de los hechos libelados. Así de decide.-
Con fundamento en los hechos y el derecho expuesto, con vista a los términos de la relación contractual, se declara en el presente caso, LA CONFESIÓN FICTA DE LA DEMANDADA, ciudadana ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.552.441; en consecuencia, CON LUGAR, la DEMANDA que por DESALOJO, impetró el 27 de septiembre de 2019, el profesional del derecho JESUS RAFAEL MUÑOZ MATUTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.882.141, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.124: actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana YORLY YUSMARY CHACON ROA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-14.117.258, en contra de la referida accionada. En razón de lo decidido, SE ORDENA a la demandada desalojar el inmueble arrendado, según contrato privado suscrito el 15 de noviembre 2016, constituido por un LOCAL COMERCIAL, distinguido con la letra “A”, formado por un (1) baño y un (1) salón, ubicado en la Planta Baja de la Casa situada entre la Tercera y Segunda Calle, al lado de la Casa Nº 19-20, frente al Estacionamiento La Playa, Ruperto Lugo, Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, en forma real y efectiva, libre de bienes y personas. Así se decide.-
(…)
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO VIGESIMO QUINTO (25º) DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: LA CONFESION FICTA DE LA DEMANDADA, ciudadana ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.552.441; en consecuencia, CON LUGAR, la DEMANDA que por DESALOJO, impetró el 27 de septiembre de 2019, el profesional del derecho JESUS RAFAEL MUÑOZ MATUTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.882.141, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.124, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana YORLY YUSMARY CHACON ROA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-14.117.258, en contra de la referida accionada.-
SEGUNDO: Consecuente con lo decidido, se ordena a la ciudadana ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.552.44, a DESALOJAR el inmueble arrendado según contrato privado suscrito el 15 de noviembre 2016, constituido por un LOCAL COMERCIAL, distinguido con la letra “A”, formado (sic) por un (1) baño y un (1) salón, ubicado en la Planta Baja de la Casa situada entre la Tercera y Segunda Calle, al lado de la Casa Nº 19-20, frente al Estacionamiento La Playa, Ruperto Lugo, Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, en forma real y efectiva, libre de bienes y personas.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada…”
En fecha 30 de septiembre de 2021, la parte demandada, contando con asistencia de abogado, ejerció apelación contra la decisión que antecede, la cual en fecha 11 de octubre de 2019, fuere oída en ambos efectos, y se libró oficio de remisión de la causa a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se procediere a su distribución ante la Alzada.
Arribaron los autos a esta Superioridad, provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha veinticinco (25) de octubre de dos mil veintiuno (2021), y previa distribución de Ley, este Tribunal Superior dio por recibido el presente expediente en fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil veintiuno (2021), y en esa misma data, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 de Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a aquella fecha, para que las partes presentaran escritos de informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, se abriría el lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el articulo 519 eiusdem. Vencido el lapso anterior, se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.
En fecha 17 de noviembre de 2021, la representación judicial de la parte actora consignó ante esta Superioridad su escrito de informes, del siguiente tenor:
(…)
Así pues; se colige de la normativa citada que, para la procedencia de la confesión ficta, se requiere la satisfacción de tres extremos: Sobre el Primer extremo, la falta de contestación de la demanda o contumacia, por inasistencia del demandado al acto de contestación o negarse a contestarla, lo que le impone la carga de la prueba, en el sentido de demostrar que la contrariedad en derecho de la pretensión, aceptada fictamente; es decir, elementos de pruebas contundentes en contra de la pretensión, su extinción o liberación de la obligación pretendida para lo cual, conforme lo dispone en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se le concedió el lapso de 5 días para que promueva las pruebas tendentes a desvirtuar los hechos, que con su rebeldía, acepto (sic). Sobre este extremo se verifica de las actas procesales que integran el expediente, que el lapso de veinte 20, (sic) días de despacho para la contestación a la demanda a que se contraen las presentes actuaciones, concedido a la accionada, ciudadana: ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR…omissis…luego de su citación efectiva que aconteció como se expresó, ut supra, el día 03 de diciembre del año 2019, misma fecha en la que se aportó al proceso, inicio (sic) el día de despacho siguiente a la referida fecha esto fue; el día 04 de diciembre de 2019, culminando el día 22 de enero (sic) 2020, como expresamente se hizo constar por cómputo practicado por secretaría y auto de fecha 23 de enero (sic) 2020; sin que está haya comparecido a la causa a ejecutar tal acto procesal. En razón de ello, debe tenerse como satisfecho el primer extremo establecido en los artículos 868 y 362 del Código de Procedimiento Civil, lo que ocasiona la aceptación de los hechos libelados.
En cuanto al segundo extremo; tenemos que el demandado no promueva prueba alguna, o que las promovidas dentro del lapso legal sean (sic) dispuesto para ello, al vencimiento del lapso para la contestación, no le favorezcan. En este sentido, se constata que el día 28 de enero de 2020, la demandada, ciudadana ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR…omissis…asistida por el abogado MERV ZABALA ROMERO, en su condición de Defensor Público Cuarto 4, Auxiliar con Competencia Civil, y Administrativa Especial Inquinaria y para la defensa del Derecho a la Vivienda; en el escrito tardío de contestación a la demanda, esto fue, dentro de la etapa probatoria y aperturada, como consecuencia de su inasistencia; al indicado acto, según lo regulado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, al que acompaño (sic) pruebas documentales, que fueron desestimadas, en acatamiento a lo expresado en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil; empero; con vista que además de dichas pruebas promovió pruebas de inspección judicial en el inmueble objeto de litigio, con el objeto de confrontar el destino precisado por la parte actora en su escrito libelar; y oficio a la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital; siendo que los referidos medios probatorios, están sujetos a evacuación si se promueven dentro de la fase probatoria, dada la especialidad del procedimiento, estando el proceso en dicha etapa como se indicó; se atendieron esas especiales probanzas, todo en garantía, de consolidar el derecho a la defensa, contenido en el artículo 49 de la Constitución de la República de Venezuela, admitiéndose la primera y rechazando la segunda por inconducente e inoficiosa.
No obstante, dicha admisión y extensión de los lapsos probatorios en el caso concreto, en beneficio de las partes, para que consolidaran la actividad probatoria de aquellas admitidas, objeto de evacuación, como se observa de las providencias dictadas por este órgano jurisdiccional en fecha 03 de febrero y 14 de marzo (sic) 2020; la parte demandada no compareció en la hora y fecha fijada para el traslado del tribunal para llevar a la práctica la inspección judicial promovida y admitida, como se dejó expresamente establecido en las dos oportunidades que se pautó para ello, a saber; (sic) 20 de febrero y 02 de marzo de 2020; de donde se infiere la infructuosa o ineficaz actividad probatoria de la demandada en autos; de donde coligue esta juzgadora que la parte demandada no aporto (sic) pruebas alguna que le favoreciera; es decir, que sirviera para enervar los hechos fictamente aceptados argüidos por su antagonista. Por tanto, al no haber aportado pruebas (sic) alguna que demostrarse la falsedad o inconsistencia del incumplimiento que se le endilga, mal puede considerarse liberada de la obligación que se le exige, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1354 del Código Civil, por la falta de elemento probatorio, que le favorezca.
En cuanto al tercer y último extremo de la institución analizada en el caso de marras, la no contrariedad en derecho de la pretensión deducida por el actor, se observa que la acción ejercida por éste en su escrito libelar, es de desalojo de un local comercial, la cual se encuentra establecida en los Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario. (sic) Para El Uso Comercial, fundamentada en el hecho de haberle arrendado, la falta de uso de las pensiones locativas y en el vencimiento del término contractual, soportada en el contrato de arrendamiento suscrito de manera privada el día 15 de noviembre de 2016, el cual fue aportado a los autos en copias simple y en su original en el acto de la evacuación de la prueba de exhibición de documentos promovida por la parte demandante, donde compareció personalmente la demandada ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR…omissis…y, exhibió el original del contrato de marras, donde soporta la pretensión actoral, que se valora y aprecia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil; de donde se constata que el Ciudadano YOLBERTH AMADEO CHACON ROA, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No V-17.109.576, dio en arrendamiento a la parte demandada, un inmueble constituido por un Local Comercial, distinguido con la Letra "A", conformado por un 1 baño y un 1 salón, ubicado en la Planta Baja de la Casa 19-20, situada entre la Tercera y Segunda Calle, al lado de la Casa No-03, frente al Estacionamiento la Playa, Ruperto Lugo Catia, Parroquia Sucre, del Municipio Libertador del Distrito Capital, y, que de acuerdo con la cláusula primera contractual, era para el uso comercial. En línea con lo expuesto y siguiendo el hilo argumentativo, encuentra esta jurisdicente que la pretensión actoral de desalojo, se encuentra subsumida en los supuestos de hechos (sic) contenidos en los cardinales "a "d" y "g"; de la referida norma lo que la hace tutelable en derecho por estar expresamente regulada en el ordenamiento jurídico; empero; advierte de lo reseñado que el arrendador, es el sujeto distinto a la demandante de autos lo que fue apuntado por la accionada en el acto de exhibición del original de dicho contrato, como mecanismo de defensa, que Debe (sic) ser resuelto por este tribunal en procura de la congruencia, exhaustividad del fallo y para la estabilidad del proceso; en ese sentido se observa que en el libelo se argumentó, que el contrato fue suscrito por el de cujus YOLBERTH AMADEO CHACON ROA, venezolano mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No V-17.109.576; quien es hermano de la demandante con su anuencia, que esta es la propietaria del inmueble controvertido como se verifica del documento que corre inserto por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 06, del Tomo No. 05, del 16 de enero del 2004, Protocolo Primero; que reposa en las actuaciones que integran el Expediente signado bajo el No. AP31.S. 2018. 002547, contentivo de la solicitud de Titulo (sic) Supletorio, que fue decretado en su favor, por ante el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, inscrito el 13 de julio de 2018, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; que fue acompañado a la demanda, que se aprecia en su integridad, en conformidad con lo estipulado en el artículo 1357 del Código Civil; de donde se colige lo afirmado en ese sentido en la demanda; aunado al hecho que en la notificación personal que se le efectuó a la demandada el 17 de junio 2018, a través del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contenida en el Expediente signado bajo el No. AP31.S.2018.4353; fue igualmente acompañado a la demanda, que se aprecia en conformidad con lo estipulado en el artículo 1357 del Código Civil, que no fue atacada, se le participó que si bien el arrendador era el hermano de la demandante, esta (sic) era propietaria del bien inmueble que le fue arrendado, que el arrendador había fallecido, que en razón del vencimiento de la relación arrendaticia, que inicio (sic) el 15 de noviembre del año 2016 y culmina el 15 de noviembre de 2017, debía entenderla terminada por vencimiento de su término; de donde se constata, según el objeto y alcance del escrito de notificación judicial que le fue entregado por el referido Órgano Jurisdiccional, una reproducción fotostática de dicha solicitud, sin intención de prorrogar la relación locativa, dado que se celebró a tiempo fijo y determinado; por lo que debía entregar el inmueble como se pactó en la cláusula segunda contractual, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones que lo recibió; y, que los cánones subsiguientes debían ser cancelados a la propietaria y abstenerse de entregárselos a la Ciudadana: YOHANA MICHEL YAURIPONA ZABALA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V 19.535.901; al carecer según se indicó de legitimidad por el indicado deceso, so pena de acudir a los procedimientos legales conducentes; pero que no obstante, no se habían accionado, dado que se estaba buscando agotar la vía diplomática para la entrega del inmueble arrendado, con mediación de la Policía Nacional Con Competencia en Policía Comunal, acantonada en la zona donde está situado el inmueble, lo que emerge de la probanza aportada fechada 26 de abril de 2018; que asimismo, le envió comunicación privada donde se le participaba la no renovación de la relación arrendaticia, que esta (sic) se negó a recibir, por lo que la acompaña sin suscripción; así como a asistir a las citaciones que le libró el referido organismo que se acompañó la fechada 11 de septiembre de 2019; así como la boleta del 13 de junio de 2018, mediante la cual se convoca a la demandante por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LA VIVIENDA, "SUNAVI", pero que señala al asistir se le preciso (sic) que no era competencia de dicho organismo, dado el objeto del inmueble arrendado; probanzas que se adminiculan al acervo probatorio apreciado, en conformidad con las previsiones de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357, (sic) del Código Civil, al ser copias de documentos públicos administrativos, que patentizan que las partes hoy en litigio les antecedía la disputa por los términos de la relación arrendaticia aquí discutida con la excepción del facsímil no suscrito; al carecer de valor probatorio alguno, al ser formado por la propia parte que lo invoca en su favor, por el principio de alteridad de la prueba; de igual forma se constata la obligación de pago pactada en la cláusula cuarta del contrato, la cual se le previno en la notificación del 17 de junio del año 2018, debía ser entendida en adelante con la propietaria, de donde debe entender esta juzgadora que la arrendataria estaba en conocimiento de la relación contractual en lo que respecta a los hechos reseñados.
Luego de citar parcialmente la decisión recurrida, siguió su exposición el apoderado de la demandante, de la siguiente manera:
“Precisando lo anterior todos lo (sic) expuesto por la Juzgadora de la Causa, donde se determina la viabilidad en derecho de la pretensión actoral, la que se encuentra regulada en el cuerpo normativo especializado en la materia arrendaticia que involucra (sic) inmueble como el de autos; cuyo destino fue pactado para local comercial, como emerge del documento original exhibido por la accionada, que reposa en copias certificadas en el expediente resguardado de su original, aceptado en todo su contenido, por todos los comparecientes al acto, ante la configuración de los extremos de la ley, para la declaratoria de la confección ficta de la demandada, en el caso de autos, como se vertieron ut-supra, debe este tribunal declararla por haberse satisfechos (sic) los presupuestos de su procedencia…”
Después de expuesta la anterior transcripción parcial del fallo recurrido, el apoderado judicial de la parte actora, señaló en un segundo capítulo de su escrito de informes, lo siguiente:
(…)
Tenemos entonces que en la presente sentencia que nos ocupa, proferida por el Tribunal de la Causa, la misma se pronunció en fecha 30 de junio del año 2021, donde Acordó Con Lugar la Demanda de Desalojo y a su vez Declaró la Confesión Ficta de la Accionada, de conformidad con las previsiones de los Artículo (sic) 868 y 362 del Código de Procedimiento Civil, ya que la misma no dio contestación a la demanda ni tampoco hizo probanzas (sic) alguna a su favor, es por esas razones de hechos y de derecho que el Operador de Justicia de la Causa, hizo esos pronunciamientos de ley, es por lodo (sic) lo ante (sic) expuestos (sic) es que pido a esta Honorable Recurrida, (sic) se Sirva Confirmar la Sentencia definitiva, proferida en fecha 30 de junio del año 2021, por el Juzgado 25 de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y a su vez se pronuncie Acordando Sin Lugar la apelación ejercida por la parte accionada de fecha 30 de septiembre del año 2021, ya que la misma quedo (sic) en Confección (sic) Ficta, debido que la misma no dio contestación a la demanda y tampoco hizo huso (sic) de sus derechos de las probanzas que establece la Ley.”
Finalizó el apoderado accionante su escrito de informes, con un tercer capítulo en el mismo, por medio del cual adujo lo siguiente:
(…)
Empero lo más grave es Ciudadano Juez Recurrida, (sic) que en fecha 30 de septiembre del año 2021, el Abogado MERV ZABALA ROMERO, en su condición de Defensor Público Cuarto 4, Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, ejerció una apelación donde este Ciudadano no tiene cualidad jurídica para actuar en la presente causa que nos ocupa, debido que él siempre ha venido Asistiendo a la Parte Demanda, y el día que la Codemandada hizo la respectiva apelación no firmo (sic) la diligencia, fue por tal motivo que quien suscribe en este acto la Impugne (sic) y la Tache (sic) de conformidad con las previsiones del artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, asimismo informo que el tribunal de la causa, saco (sic) un auto, negando mi solicitud, aduciendo que no había supuestamente fundamentado mi pedimento, en el que no estuve de acuerdo con ese exabrupto jurídico del Aquo, (sic) ya que el Abogado asistente no tenía cualidad jurídica para ejercer la apelación en cuestión, pero sin embargo el Aquo, (sic) la Oyó en doble efectos, (sic) por tal motivo solicito de esta Honorable Recurrida, (sic) se sirva tomar en consideración...omissis…
Bajo estas premisas criminosas desarrollas, por la Codemandada, ya que la misma no sé qué, (sic) buscas (sic) con esta apelación, ya que durante el procedimiento por el Juzgado Aquo, (sic) en ningún momento se le violento (sic) el derecho a la defensa ni al debido proceso, ambas partes tuvimos nuestras oportunidades de desarrollarlas, lo que paso (sic) fue Ciudadano Juez Superior, que la accionada, solicito (sic) una evacuación de una Inspección Judicial, el Tribunal de la Causa le fue acordada, pero la parte demandada no acudió y misma (sic) fue declarada desierta, debido de la (sic) codemandada no asistió, asimismo la accionada volvió a solicitar y de nuevo le fue acordada, pero tampoco asistió al acto...”
La parte demandada, asistida de abogado, consignó escrito de Informes, del siguiente tenor:
(…)
en fecha 30 de junio de 2021, el Juzgado Vigésimo quinto de municipio ordinario y ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, emitió decisión declarando CON LUGAR LA DEMANDA POR DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada en contra de mi asistida, ciudadana ROSIRIS DE CRUZ ZAMBRANO TOVAR, ampliamente identificada en autos, en su condición de arrendataria, cuando la casa arrendada está siendo usada como vivienda desde siempre. Trayendo como consecuencia la no observancia de lo establecido en el artículo 49 constitucional.
En virtud de ello, se manifiesta que en las actuaciones llevadas a cabo por el demandante al realizar el contrato de arrendamiento, actuó cambiando la naturaleza del inmueble arrendado, que a sabiendas que la arrendadora lo destinaría como vivienda y teniendo pleno conocimiento que la demandada vive en el inmueble desde el año 2017, lo realizo (sic) de esta manera para luego tramitar de forma más expedita al requerir el desalojo de mi asistida y así, no realizar el procedimiento previo a la demanda que corresponde de conformidad con la Ley para la Regularización de Arrendamiento de Viviendas,. (sic)
En virtud de ello, es importante establecer de manera clara que el inmueble alquilado no es un local comercial, sino la vivienda de la hoy aquí demandada, junto a su grupo familiar por lo que la ley aplicable es la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, por lo que debe privar la justicia prevaleciendo la realidad sobre las formas y apariencias de conformidad con el artículo 5 numeral 6 de la referida ley…
(…)
En virtud de ello, es que consideramos vital demostrar a este Tribunal del falso supuesto de hecho alegado por el demandante, al señalar que demanda de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento para uso comercial, cuando tiene pleno conocimiento que el inmueble está destinado para la vivienda, por lo que consideramos que tal cambio de uso y la presente demanda se estableció de mala fe, para desvirtuar el espíritu de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y las leyes, por lo que consideramos es importante señalar, que el legislador ha establecido la obligación al Estado y por ende a los Tribunales de la República el deber de garantizar el disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana, como es el Derecho a una vivienda digna, por lo que ha creado una serie de normas de orden público, las cuales no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes, las cuales buscan solventar el problema de disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, para lo cual determinó que solo procede el desalojo por las causales establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, previo cumplimiento del Procedimiento Previo a la Demanda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante el cual previo agotamiento del trámite administrativo correspondiente, se habilita la vía judicial. Es el caso ciudadano Juez, que el (sic) demandante no tomo (sic) en consideración en la Presente demanda el uso para el cual siempre ha sido destinado el inmueble, la entrada en vigencia de la referida ley, por cuanto no fundamentó la misma en ninguno de los supuestos establecidos y no cumplió los procedimientos ordenados en la misma, la cual actualmente es la que regula la materia y tiene como finalidad que el Estado Garantice el disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana.
Así mismo ciudadano Juez, invoco el Artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establece: “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada (…). La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.”
Este derecho recogido en la Carta Magna, resulta de gran trascendencia para Nuestro ordenamiento jurídico, en lo que respecta al alto contenido social, al consagrarlo como una obligación no sólo del Estado, sino de todos los ciudadanos, es decir que tenemos la obligación de contribuir con el derecho de toda persona de tener una vivienda adecuada, sin importar la condición o titulo (propietario, inquilino, comodatario, ocupante, etc.); los artículos 1 y 7 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda: establecen: “articulo 1 (…) con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano (…) mientras que el artículo 7 define que (sic) se entiende por vivienda, en los siguientes términos: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano. Por ser la vivienda un derecho humano consagrado en nuestra Carta Magna, en la Ley especial sobre la materia Inquilinaria y Tratados Internacionales y protegiendo el valor social de la vivienda como derecho humano.
Finalmente, considero vital señalar que existe norma expresa en el ordenamiento jurídico vigente, la cual establece que se trata de una ley de orden público, y dicha Ley exige es la realización del procedimiento previo a la demanda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, el cual no se realizó y finalizaría con la providencia que debía notificarse a la arrendataria, que se encontraba habilitada la vía judicial, por lo que considero que la presente decisión es temeraria...”
Finalmente, la accionada y su abogado asistente, solicitaron el pronunciamiento de esta Superioridad Jurisdiccional, en cuanto se refiere a la presente causa bajo examen, lo siguiente:
(…) se sirva decretar en la sentencia definitiva, la reposición de la causa al estado del Procedimiento Previo a la Demanda, previsto en los artículos 94 y 95 de la precitada Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas...”
En fecha 09 de diciembre de 2021, la Secretaría de esta Alzada, asentó en autos que fuere recibido el físico del escrito de observaciones a los informes, emanado de la representación judicial de la parte actora, el cual en fecha 07 de ese mismo mes y año había previamente remitido de manera virtual a este Despacho, a través del correo electrónico dispuesto por esta Superioridad para tales fines, siendo aquel del tenor que sigue:
(…)
Debo hacer del conocimiento a esta Honorable Recurrida, (sic) que la parte accionada se ha quedado pegado (sic) con lo mismo que ha venido sosteniendo desde el Tribunal de la causa, donde hace mención que el LOCAL COMERCIAL, que se le había alquilado a la codemandada (sic) Ciudadana: Rosiris Zambrano, era para vivienda, pareciera que el Colega no ha revisado el Contrato de Arrendamiento de fecha 15 de noviembre del año 2016, el cual Corre por ante el cuerpo del expediente desde los folios 161 al 163, donde consta el día y hora que se dio para la Exhibición del Documento o sea el Contrato de Arrendamiento de fecha 15 de noviembre del año 2016, suscrito por las partes y donde el día 02 de marzo del año 2020, tuvo lugar el acto de Exhibición del Contrato de Arrendamiento entre la partes y la Parte Accionada: Rosiris Zambrano, lo llevo (sic) al acto y el mismo fue Certificado por el Tribunal de la causa, en presencia de las partes…
(…)
…le habían alquilado el bien inmueble con el Objeto de que ella vendiera Verduras, ya que el mismo se le Alquilo (sic) como un LOCAL COMERCIAL, para vender verduras, al contrario, ella sin el consentimiento de mi poderdante le cambio (sic) el objeto al contrato de arrendamiento, de todas manera (sic) a la Parte Accionada, se le había Notificado a través de una Notificación Judicial, de fecha 17 de junio del año 2018, a través del Tribunal 16 de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, según expediente: AP31.S.2018.004353, que el mismo no se le iba a renovar más y que la misma tenía que entenderse con mi poderdante, al cual la Codemandada hizo caso omiso de la Notificación que le hizo el Tribunal 16 de Municipio, y la misma en ningún momento fue atacada (sic) en el Tribunal de la Causa por parte de la Parte Accionada, teniendo dicha prueba pleno valor probatorio por parte del Juzgado Aquo. (sic).
Ahora bien Ciudadano Operador de Justicia, a la Parte Accionada en ningún momento se le ha violentado el estado de derecho ni a una tutela jurídica de (sic) efectiva de conformidad con las previsiones de los artículos 26 49 (sic) de nuestra carta fundamental, al contrario tuvo muchas oportunidades se las habían declaradas (sic) desiertas por el Juzgado de la Causa, debido que la parte demandada, las solicitaba, pero no asistía a las mismas, asimismo informo a esta Recurrida (sic) que la parte demandada, no haya que exponer debido que (sic) la misma le declararon la Confesión Ficta…
(…)
Sobre el Primer extremo, la falta de contestación de la demanda o contumacia, por inasistencia del demandado al acto de contestación o negarse a contestarla, lo que le impone la carga de la prueba, en el sentido de demostrar que la contrariedad en derecho de la pretensión, aceptada fictamente; es decir, elementos de pruebas contundentes en contra de la pretensión, su extinción o liberación de la obligación pretendida para lo cual, conforme lo dispone en (sic) el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se le concedió el lapso de 5 días para que promueva las pruebas tendentes a desvirtuar los hechos, que con su rebeldía, acepto. (sic). Sobre este extremo se verifica de las actas procesales que integran el expediente, que el lapso de veinte 20, días de despacho para la contestación a la demanda a que se contraen las presentes actuaciones, concedido a la accionada, ciudadana: ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR, venezolana mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-11.552.441, luego de su citación efectiva que aconteció como se expresó, ut supra, el día 03 de diciembre del año 2019, misma fecha en la que se aportó al proceso, inicio (sic) el día de despacho siguiente a la referida fecha esto fue; (sic) el día 04 de diciembre de 2019, culminando el día 22 de enero 2020, como expresamente se hizo constar por cómputo practicado por secretaría y auto de fecha 23 de enero 2020; sin que está haya comparecido a causa a ejecutar tal acto procesal.
En razón de ello, debe tenerse como satisfecho el primer extremo establecido en los artículos 868 y 362 del Código de Procedimiento Civil, lo que ocasiona la aceptación de los hechos libelados.
En cuanto al segundo extremo; tenemos que el demandado no promueva prueba alguna, o que las promovidas dentro del lapso legal sean (sic) dispuesto para ello, al vencimiento del lapso para la contestación, no le favorezcan. En este sentido, se constata que el día 28 de enero de 2020, la demandada, ciudadana ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR, venezolana mayor de edad y titular de la Cédula No. V-11.552.441, asistida por el abogado MERV ZABALA ROMERO, en su condición de Defensor Público Cuarto 4, Auxiliar con Competencia Civil, y Administrativa Especial Inquinaría y para la defensa del Derecho a la Vivienda; en el escrito tardío de contestación a la demanda, esto fue, dentro de la etapa probatoria y aperturada, como consecuencia de su inasistencia; (sic) al indicado acto, según lo regulado en el artículo 868 del Código De Procedimiento Civil, al que acompaño (sic) pruebas documentales, que fueron desestimadas, en acatamiento a lo expresado en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, empero; con vista que además de dichas pruebas promovió pruebas de inspección judicial en el inmueble objeto de litigio, con el objeto de confrontar el destino precisado por la parte actora en su escrito libelar, y oficio a la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital; siendo que los referidos medios probatorios, están sujetos a evacuación si se promueven dentro de la fase probatoria, dada la especialidad del procedimiento, estando el proceso en dicha etapa como se indicó, se atendieron esas especiales probanzas, todo en garantía, de consolidar el derecho a la defensa, contenido en el artículo 49 de la Constitución de la República de Venezuela, admitiéndose la primera y rechazando la segunda por inconducente e inoficiosa.
(…)
En cuanto a lo solicitado por la Parte demandada, Ciudadana: Rosiris Zambrano, que la Recurrida Reponga la presente causa que nos ocupa, al estado de mandar mi poderdante hacer el respectivo procedimiento Administrativo por ante la SUNAVI, esto no tiene asidero jurídico, debido que el Contrato de Arrendamiento que nos ocupa, estaba exclusivamente para fines de un Local Comercial…omissis…así quedó demostrado en la Exhibición del Documento de fecha 15 de noviembre del año 2016, donde este Corre desde el folio 161 hasta el folio 163, donde se evidencia que el inmueble que nos ocupa fue exclusivamente para los fines de un Local Comercial, no para Vivienda…
(…)
Por todo lo antes expuesto es que solicito a esta Honorable Recurrida, se Sirva Acordar la Inadmisibilidad o sea Sin Lugar la Apelación ejercida por la codemandada, (sic) en fecha 30 de septiembre del año 2021, a su vez pido la Ratificación (sic) de la Sentencia Definitiva, Proferida por el Tribunal 25 de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30 de junio del año 2021…”
–II–
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa Máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado Social de Derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” –Subrayado de esta Superioridad–.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el Tribunal Supremo de Justicia, por medio de su Sala de Casación Civil, en el Expediente N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como Alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. Así se establece.
Acorde con las Resoluciones antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la parte demandada, ciudadana ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 11.552.441, asistida por el ciudadano MERV ZAVALA ROMERO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 152.046, actuando en su carácter de Defensor Público Auxiliar 4º con Competencia Civil, y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, según Resolución de la Defensa Pública Nº DDPG-2019-207, de fecha 12 de abril de 2019, contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 30 de junio de 2021, mediante la cual se declaró la CONFESIÓN FICTA DE LA DEMANDADA, y CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por el abogado en ejercicio JESÚS RAFAEL MUÑOZ MATUTE, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana YORLY YUSMARY CHACÓN ROA. Así se establece.
–III–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Observó esta Superioridad, que llegaron las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación ejercido por la parte accionada, contra la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, quien en fecha 30 de junio de 2021, declaró la confesión ficta de la parte demandada, en consecuencia, con lugar la demanda por desalojo de local comercial, todo en aplicación de lo previsto en las normas contempladas en los artículos 868 y 362 del Código de Procedimiento Civil.
Las normas en referencia son del tenor siguiente:
Artículo 868: “Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el artículo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la última, parte del artículo 362.”
Artículo 362: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.”
La norma contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, contempla la denominada confesión ficta, la cual consiste en una presunción que se origina a raíz de la falta de contestación por el demandado en determinado proceso. Pero la disposición en referencia, contempla tres (03) requisitos, los cuales deben ser concurrentes a los fines de que se entienda la plenitud de los efectos de dicha figura.
En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a través de Ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, contenida en el expediente Nº 2011-000465, de fecha 23 de enero de 2012, sostuvo lo siguiente:
“El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil es del tenor siguiente:
“…Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquél lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento…”.
La norma citada establece la confesión ficta, la cual es una ficción jurídica que se verifica en aquellos casos en los cuales el demandado, debidamente citado, no concurra a dar contestación a la demanda en los plazos legales predeterminados; sin embargo, las consecuencias que su contumacia genera no son aplicables, sino hasta tanto el juzgador verifique la concurrencia de otros dos elementos fundamentales a saber: 1) Que no lograre probar nada que le favorezca, y, 2) Que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho.
Siendo ello así, al encontrarse el sentenciador ante tal circunstancia de falta de contestación oportuna a la demanda, corresponde, sin más, analizar y determinar los elementos antes señalados.
Así, si el demandado deja de contestar la demanda, surge para él una limitante, que es precisamente, probar sólo aquéllo que le favorezca; y, en caso contrario, es decir, de no comparecer tampoco a promover prueba alguna, vencido el lapso probatorio, el juez, dentro de los ocho días siguientes al fenecimiento de este plazo, deberá dictar sentencia, ateniéndose a la confesión del demandado.
Respecto a los elementos concurrentes que deben configurarse para considerar al demandado confeso, a la luz de la correcta interpretación del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala en sentencia N° 80, de fecha 9 de marzo de 2011, caso: Fábrica de Resortes para Colchones J. González, S.R.L., contra Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, expediente N° 10-466, dejó sentado lo siguiente:
“…De lo anterior se observa que el juez de la recurrida analizó los tres supuestos que deben converger a los efectos de considerar confesa a la demandada, los cuales son: 1) que no comparezca a dar su contestación dentro del plazo que la Ley otorga para ello; 2) que en la oportunidad procesal determinada no pruebe nada que lo favorezca; y, 3) que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho, concluyendo respecto a ello, que en el sub iudice había operado la confesión ficta de la demandada, conforme a lo establecido en el articulo (sic) 362 del Código de Procedimiento Civil.
Sobre la manera correcta de interpretar el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala en sentencia N° RC-01005, de fecha 31 de agosto de 2004, caso: Francisco Opitz Busits contra la Asociación 24 de Mayo, exp. N° 03-614, dejó establecido lo siguiente:
“...El formalizante denuncia que en la recurrida se infringieron los artículos 12 y 362 del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación, pues el juzgador en lugar de declarar la confesión ficta de la demandada con base en los tres elementos que la configuran, extendió su examen al establecimiento del mérito de la juridicidad de la pretensión del demandante, para concluir en que el actor no podía solicitar la resolución del contrato objeto del presente juicio, por lo que desestimó la confesión ficta de la accionada.
El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente:
(...Omissis...)
De la transcripción que antecede se evidencia que, en la presente causa, el juez de la recurrida, luego de dejar constancia de la aceptación de los hechos por parte de la demandada y de que no hubo probanza alguna que le favoreciera, extendió su examen al análisis del contrato objeto de la presente demanda y, con base en el mismo, como antes se expresó, concluye que la petición de la actora es improcedente, de acuerdo con lo pautado por las partes en la cláusula cuarta del contrato objeto de la presente demanda.
Ahora bien, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece los supuestos que deben converger a los efectos de considerar confeso al demandado, a saber: 1) que no comparezca a dar su contestación dentro del plazo que la Ley otorga para ello; 2) que en la oportunidad procesal determinada no pruebe nada que lo favorezca; y, 3) que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho.
En este caso, en lugar de entrar al análisis del contrato cuya resolución se pretende, el juzgador superior debió limitarse a examinar si esos tres elementos se dieron o no en el presente juicio; a los fines de determinar si se había consumado la confesión ficta de la demandada; y de la propia recurrida se infiere que ésta no compareció a dar su contestación dentro del lapso procesal correspondiente, ni tampoco probó nada que le favoreciera. En cuanto a que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho la Sala observa que, este requisito debe interpretarse en el sentido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es decir: “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley” Al extender su examen a aspectos no alegados por las partes, que además solo podía ser opuesta como cuestión previa conforme al ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, la recurrida interpretó erróneamente el artículo 362 por cuanto, tal interpretación debió ser realizada a la luz del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, la Sala declara procedente la denuncia de infracción, por errónea interpretación, del contenido y alcance del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, lo que determina la declaratoria con lugar del presente recurso de casación. Así se decide...” (Subrayado de la Sala).
En aplicación de la anterior jurisprudencia al sub iudice, esta Sala constata que el juez de la recurrida no incurrió en la errónea interpretación del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, ya que no desnaturalizó en modo alguno el sentido de la norma, ni hizo derivar de ella consecuencias que no resultan de su contenido, pues analizó cada uno de los supuestos establecidos en tal artículo que deben converger a los efectos de considerar confeso al demandado, lo cual le permitió determinar la consumación de la confesión ficta de la parte demandada, razón por la cual la presente denuncia debe declararse improcedente. Así se decide…”. (Destacado de la transcripción).
Es claro entonces, que el sentenciador, debe corroborar la existencia de los tres elementos indispensables para declarar la confesión ficta.”
Así las cosas, en virtud del precedente criterio jurisprudencial, esta Superioridad debe examinar si efectivamente se dieron los elementos anunciados por el A Quo, a efectos de llegar a la conclusión plasmada en su dispositiva.
En ese orden de ideas, partiendo del primero de los supuestos del artículo 362 de la Ley Adjetiva Civil, referido a la falta de contestación de la demanda, se evidencia que la recurrida sentó al vuelto del folio ciento setenta y nueve (179) de los autos, lo siguiente:
“Sobre el primer extremo, la falta de contestación de la demanda o contumacia, por inasistencia del demandado al acto de contestación o negarse a contestarla, lo que le impone la carga de la prueba, en el sentido de demostrar que la contrariedad en derecho de la pretensión, aceptada fictamente; es decir, elementos de pruebas contundentes en contra de la pretensión, su extinción o liberación de la obligación pretendida para lo cual, conforme (sic) lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se le concede el lapso de cinco (5) días para que promueva las pruebas tendentes a desvirtuar los hechos, que con su rebeldía, aceptó. Sobre este extremo se verifica de las actas procesales que integran el expediente, que el lapso de veinte (20) días de despacho para la contestación a la demanda a que se contraen las presentes actuaciones, concedido a la accionada, ciudadana: ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR…omissis…luego de su citación efectiva que aconteció como se expresó, ut supra, el 3 de diciembre del año 2019, misma fecha en la que se aportó al proceso, inició el día de despacho siguiente a la referida fecha, esto fue; el 4 de diciembre de 2019, culminando el día 22 de enero de 2020, como expresamente se hizo constar por cómputo practicado por secretaría y auto de fecha 23 de enero de 2020; sin que está (sic) haya comparecido a la causa a ejecutar tal acto procesal…”
Del análisis de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observó que efectivamente, tal y como fuere establecido por el Juzgado A Quo, en fecha tres (03) de diciembre de dos mil diecinueve (2019), quedó constancia de la citación efectiva de la parte demandada, tal y como se aprecia de los folios ciento veintinueve (129) al ciento treinta (130) de la pieza única del expediente; aunado a ello, en virtud de auto de cómputo procesal de fecha 23 de enero de 2020 y que riela inserto al folio ciento treinta y cinco (135) de los autos, se estableció que desde el 04 de diciembre de 2019 al 22 de enero de 2020 transcurrieron veinte (20) días de despacho, los cuales se corresponden con el lapso de la contestación omitida, por lo que debe tenerse como no contestada la demanda. Así se establece.
Ahora bien, en lo que corresponde al segundo requisito necesario para la ocurrencia de la confesión ficta, en la plenitud de sus efectos, es preciso que en la respectiva oportunidad dentro del proceso, no pruebe la parte accionada nada que le favorezca.
El Juzgado a Quo, ante tal exigencia normativa, señaló lo siguiente:
“(…)
En cuanto al segundo extremo; que el demandado no promueva prueba alguna, o que las promovidas dentro del lapso legal dispuesto para ello, al vencimiento del lapso para la contestación, no le favorezcan. En este sentido, se constata que el 28 de enero de 2020, la demandada, ciudadana ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR…omissis…asistida por el abogado MERV ZABALA ROMERO, en su condición de Defensor Público Cuarto (4º), Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda; en el escrito tardío de contestación a la demanda, esto fue, dentro de la etapa probatoria aperturada, como consecuencia de su inasistencia al indicado acto, según lo regulado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, al que acompañó prueba documental, que fueron desestimadas, en acatamiento a lo expresado en el artículo 865 eiusdem; empero; con vista que además de dichas pruebas promovió prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de litigio, con el objeto de confrontar el destino precisado por la parte actora en su escrito libelar; y, oficio a la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital; siendo que los referidos medios probatorios, están sujetos a evacuación si se promueven dentro de la fase probatoria, dada la especialidad del procedimiento, estando el proceso en dicha etapa como se indicó; se atendieron esas especiales probanzas, todo en garantía, de consolidar el derecho a la defensa, contenido en el artículo 49 de la Constitución de la República de Venezuela, admitiéndose la primera y rechazando la segunda por inconducente e inoficiosa.-
No obstante, dicha admisión y extensión de los lapsos probatorios en el caso concreto, en beneficio de las partes, para que consolidaran la actividad probatoria de aquellas admitidas, objeto de evacuación, como se observa de las providencias dictadas por este órgano jurisdiccional en fechas 3 de febrero y 14 de marzo de 2020; la parte demandada no compareció en la hora y fecha fijada para el traslado del tribunal para llevar a la práctica la inspección judicial promovida y admitida, como se dejó expresamente establecido en las dos oportunidades que se pautó para ello, a saber; (sic) 20 de febrero y 02 de marzo de 2020; de donde se infiere la infructuosa o ineficaz actividad probatoria de la demandada en autos; de donde coligue esta juzgadora que la parte demandada no aportó prueba alguna que le favoreciera; es decir, que sirviera para enervar los hechos fictamente aceptados argüidos por su antagonista. Por tanto, al no haber aportado prueba alguna que demostrarse la falsedad o inconsistencia del incumplimiento que se le endilga, mal puede considerarse liberada de la obligación que se le exige, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, por la falta de elemento probatorio que le favorezca. Así se establece…”

Conforme consta en las actuaciones procesales, se evidenció por esta Alzada, que efectivamente, la demandada venía usando el inmueble como vivienda y así lo afirma la misma actora en su escrito libelar, en los siguientes términos: “…ella no va a desocupar el inmueble que nos ocupa como Local Comercial, ya que el mismo le fue cambiado el objeto o sea que la Arrendataria Subvirtió el contrato de arrendamiento, ya que el mismo estaba exclusivamente destinado a los fines Comerciales y la Arrendataria le cambio (sic) el objeto (sic) lo está usando con fines de VIVIENDA, que no era lo estipulado en el Contrato de Arrendamiento, ya que el mismo establece Única y Exclusivamente un Local Comercial…”.
Aunado a lo anterior, este Juzgador de Alzada observó, luego de un minucioso análisis de los pretendidos elementos probatorios aportados por la accionada en la presente causa, que todos ellos son de fecha posterior al inicio de la relación locativa, esto es, la parte accionante adujo que el contrato arrendaticio sobre el local comercial regiría a las partes desde el quince (15) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), lo cual quedó asentado en el acta levantada con motivo de la evacuación de la prueba de exhibición documental promovida por la representación actoral (Folios 161 al 163); sin embargo, en contraste con ello, se lee sobre las documentales de la demandada, lo siguiente: Al folio 142 que la copia del comprobante del Registro de Información Fiscal, con fecha de actualización del 21 de noviembre de 2019; al folio 143, copias de tres (03) depósitos bancarios en la Entidad Banesco, todos de fecha diecinueve (19) de noviembre de 2018, a los folios 144 al 145 y su vuelto, copias de actas conciliatorias fechadas treinta y uno (31) de enero de dos mil dieciocho (2018); al folio 146 se aprecia una copia simple de constancia de residencia expedida por el Registro Civil de la Parroquia Sucre de esta ciudad de Caracas, el veintisiete (27) de noviembre de dos mil diecinueve (2019), y finalmente, se aprecia en el folio 147, otra copia simple, esta vez, de una constancia de residencia expedida por el Consejo Comunal “Los Sueños de Chávez”, perteneciente a la Parroquia Sucre de esta ciudad de Caracas, el diez (10) de enero de dos mil diecinueve (2019), es decir, que las documentales aportadas por la parte demandada son de fecha posterior al inicio de la relación arrendaticia, pretendiendo acreditar un hecho ya reconocido por el actor en el libelo de demanda, esto es, que la demandada está usando el inmueble como vivienda, siendo que el contrato estipula en su cláusula primera que será destinado para Local Comercial, sin especificar el objeto o el ramo comercial a explotar en el inmueble. Así se establece.
Finalmente, corresponde efectuar el examen de la petición del demandante, que tal y como lo exige la norma contemplada en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, no debe ser contraria a derecho, se lee del folio seis (06) de los autos y que forma parte del escrito libelar, que el petitum establecido por el apoderado judicial de la parte actora, se contrae a lo siguiente:
“(…)
Acudo ante su Competente Autoridad, para demandar, como en efecto lo hago; (sic) a la ciudadana; (sic) ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR, titular de la Cédula No. V-11.552.441, por el procedimiento de Desalojo por haber Subvertido el objeto del contrato de arrendamiento de fecha 15 de noviembre del año 2016, el cual fue arrendado para un Local Comercial y la Arrendataria lo convirtió en una casa de VIVIENDA, el cual no estaba estipulado en el presente contrato de arrendamiento que nos ocupa, asimismo solicitando al Operador de Justicia, se Sirva Declarar Con Lugar la presente demanda y la falta de pago (sic) que ha dejado de pagar la arrendataria, porque cuando comenzó con el contrato fue por la cantidad de 35.000,00, mil (sic) Bolívares y tiene desde el año 2018 y el presente año que cursa no (sic) ha pagado a mi mandante los cánones de arrendamiento del Local Comercial.”
Frente a lo solicitado por el justiciable, el Juzgado A Quo, estableció en su decisión recurrida, lo siguiente:
En cuanto a (sic) tercer y último extremo de la institución analizada en el caso de marras, la no contrariedad en derecho de la pretensión deducida por el actor, se observa que la acción ejercida por éste en su escrito libelar, es de desalojo de un local comercial, la cual se encuentra establecida en los Artículo (sic) 40 de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, fundamentada en el hecho de haberle cambiado la arrendataria el uso para el cual se encontraba (sic) destinado al (sic) inmueble arrendado, la falta de pago de las pensiones locativas y en el vencimiento del término contractual; soportada en el contrato de arrendamiento suscrito de manera privada el 15 de noviembre de 2016, el cual fue aportado a los autos en copias simples y su original en el acto de la evacuación de la prueba de exhibición de documentos promovida por la parte demandante, donde compareció personalmente la demandada ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR…omissis…y, exhibió el original del contrato de marras, donde soporta la pretensión actoral, que se valora y aprecia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil; de donde se constata que el ciudadano YOLBERTH AMADEO CHACON ROA…omissis…dio en arrendamiento a la parte demandada, un inmueble constituido por un Local Comercial, distinguido con la letra "A", conformado por un (1) baño y un (1) salón, ubicado en la Planta Baja de la Casa situada entre la Tercera y Segunda Calle, al lado de la Casa Nº 19-20, frente al Estacionamiento La Playa, Ruperto Lugo, Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital; y, que de acuerdo con la cláusula primera contractual, era para el uso comercial. En línea con lo expuesto y siguiendo el hilo argumentativo, encuentra esta jurisdicente que la pretensión actoral de desalojo, se encuentra subsumida en los supuestos de hechos contenidos en los cardinales "a” "d" y "g"; de la referida norma lo que la hace tutelable en derecho…”
Ahora bien, la exposición que antecede, debe ser considerada a la luz de los conceptos que sobre el último requisito para la procedencia de la confesión ficta, ha desarrollado la doctrina, y en tal sentido, para responder la interrogante ¿Cuándo es contraria a derecho una petición?, el Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, en su Revista de Derecho Probatorio N° 12, Pag. 47-49, señala:
“Indudablemente, cuando no existe acción, y de nuevo caemos en mi planteamiento anterior que le permite al demandado sin que lo haya opuesto antes, alegar y probar, si fuere el caso, el contenido de las antiguas excepciones de inadmisibilidad del artículo 257 del Código de Procedimiento Civil del 16, que hoy son las tres últimas del 346 y la falta de Cualidad e Interés.
Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 26/09/67, señalaron que si la acción está prohibida por la Ley la demanda es contraria a derecho. Pero si la acción está prohibida por la Ley, no hay acción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay acción. Lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión. El que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, carece de acción, entonces, bueno, le han buscado una indebida vuelta, diciendo que es contraria a derecho.
Realmente hay pretensiones contrarias a derecho cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.
Se ha venido planteando ¿Qué sucede si la demanda es contraria al orden público?
Según el artículo 341, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el Juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público también es contraria a derecho.
Una sentencia de la Casación Civil del 18/11/64 consideró contraria a derecho cuando se reclama un interés que no está legalmente protegido. Pienso que la mayoría de las veces se confunde con lo contrario a derecho, la falta de acción, ya que realmente la falta de acción elimina la demanda; pero lo contrario a derecho debe girar en torno a la pretensión. Estas incongruencias entre los hechos que se narran y los supuestos de hecho de la norma cuya aplicación se pide, o con relación a lo que se pide que no tiene tampoco ninguna congruencia con el supuesto de hecho de la norma y con la norma misma, conforman lo contrario a derecho.
Una vieja sentencia de la Casación Civil, resaltó un problema a mi modo de ver bien interesante: El demandante alegó unos hechos contrarios a las máximas de experiencia y no contestó la demanda.”
Continúa el citado autor y afirma:
“Observen, esa viejísima sentencia de la Casación de comienzo de siglo, creo que es de 1.904, consideró ese tipo de demanda contraria a derecho.
……….Si vamos a fijar unos hechos por una ficción de confesión, los hechos tienen que haber sido posibles y todo lo que sea contrario a las máximas de experiencia del juzgador, se convierten en imposibles; las máximas de experiencia pueden cambiar cuando se demuestra que los hechos tuvieron un desarrollo que crea una máxima de experiencia.”
Las máximas de experiencias van cambiando, pero dentro de su relatividad, cuando por ellas consideramos que no es posible que sucedan unos hechos, sería el colmo que dijéramos: hubo confesión sobre los hechos, si los hechos, presuntamente confesados, eran de imposible acaecimiento, y por lo tanto impensables, por inexistentes.
Y por eso, dentro de este mundo de que es lo contrario a derecho, de acuerdo a esa vieja sentencia de 1.904 de la Casación Civil, debemos incluir la violación de las máximas de experiencia, concepto que no lo usó el fallo, tal vez porque no se conocía en Venezuela para esa época la obra de Stein, el creador de todas la teorías de las máximas de experiencia que expresó en una obra que se editó a fines del siglo pasado en Austria.”
Conforme al criterio jurisprudencial y doctrinario antes expuesto, se hace imperativo para este Sentenciador efectuar el análisis sobre la conformidad o no con el derecho de la acción de desalojo, ello en virtud de que resulta necesario descartar si la misma no está prohibida por la ley, o si cumple o no con los presupuestos procesales necesarios para su existencia, y para ello se deben dilucidar dos aspectos: 1) La condición del inmueble arrendado, esto es, si se trata en realidad de una vivienda o de un local comercial; y, 2) Si la parte actora, ciudadana YORLY YUSMARY CHACÓN ROA, quien adujo en autos actuar como la propietaria del inmueble y no como la arrendadora, tiene cualidad para demandar el desalojo o extinción del vínculo arrendaticio, todo ello lo hace de oficio este Juzgado, dado el carácter de orden público de los presupuestos de admisibilidad de la demanda y su posible declaratoria en cualquier estado y grado de la causa, incluso en Alzada.
En efecto, sobre tales presupuestos, nuestro Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en un fallo proferido en fecha doce (12) de marzo de dos mil doce (2012), con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, Exp. AA20-C-2011-000288, dejó establecido lo siguiente:
“(…)
Ahora bien, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil). Esto es lo que conocemos como el principio de conducción judicial, principio este que, concatenado con lo dispuesto en el artículo 11 antes señalado, le permite al juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también le permite al juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado; que contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la ley civil adjetiva; que la controversia planteada produjo los efectos de la cosa juzgada; cuando evidencie que para hacer valer una pretensión determinada se invocaron razones distintas a las que la ley señala para su procedencia, o cuando acredite que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta.
Es necesario que estén dados todos los presupuestos procesales para que nazca la obligación del juez de ejercer su función jurisdiccional y pueda resolver el caso planteado.
Por ello, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos.
En el mismo sentido se pronunció la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, en sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., expediente 01-0464, en la que estableció:
(…)
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
(…)
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
(…)
Dicho lo anterior, es menester señalar que el juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la activad oficiosa del juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma por cualquiera de los motivos establecidos en la ley, pues el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad constituye materia de orden público.
A este respecto, es necesario mencionar lo decidido por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, en fallo N° 1618 del 18 de abril de 2004, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., expediente N° 03-2946, que estableció:
(…)
No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva.
En el caso en cuestión se denunció la inepta acumulación de pretensiones, porque en el juicio de intimación y estimación de honorarios iniciado por los abogados Alexis José Balza Meza, María Elena Meza de Balza y Elizabeth Bravo Márquez contra la accionante se reclamaron honorarios judiciales y extrajudiciales, los cuales tienen un procedimiento distinto, cuya acumulación está prohibida por el legislador para mantener la unidad del proceso.
En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla.
La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que “en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial” (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada.
El anterior criterio jurisprudencial es claro al señalar, que en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales, y declararlo de oficio, aún sin intervención de los sujetos demandados.
Lo anterior está concatenado con el principio constitucional consagrado en el artículo 26 de nuestra actual y vigente Carta Magna cuando consagra que “…el Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”
De manera que la actividad del juez no puede estar sujeta a que las partes eventualmente aleguen la causal de inadmisibilidad de la acción, cuando desde el inicio éste ha advertido de la existencia del vicio, más aún cuando tal desatino puede ser declarado en cualquier estado y grado del proceso.”

Entonces, es claro el anterior precedente jurisprudencial sobre la facultad del Juez como director del proceso de impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil), ello en virtud del principio de conducción judicial, que unido a la facultad para proceder de oficio en resguardo del orden público (artículo 11 eiusdem), le permite al juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, la satisfacción de los presupuestos procesales.

SOBRE LA CONDICIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO
Cuando se discute el uso del inmueble arrendado, si es residencial (vivienda) o comercial (Local comercial), resulta impretermitible para el sentenciador dictaminar sobre ello, para determinar la ley y el procedimiento aplicable, evitando correr el riesgo de violar normas de orden público inquilinario.
En efecto, nuestra Sala Constitucional en un fallo de fecha 26/04/2013, con ponencia de la Magistrada GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO, •expediente Nº12-1335, dejó establecido lo siguiente:
“(…)
En el caso sub iudice, los solicitantes requirieron la revisión del acto jurisdiccional, por cuanto: i) el Juzgado Superior Sexto en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dejó de aplicar el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, toda vez que obvió ordenar que se siguiera el procedimiento previo a las demandas y porque no apreció los hechos del arrendamiento conforme al artículo 98 ejusdem; ii) en la sentencia objeto de revisión no fueron aplicadas las normas de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda a ese proceso judicial, normas que exigen un procedimiento previo a las demandas; iii) la sentencia objeto de revisión enervó la posibilidad de que “…el demandado se beneficiara del procedimiento administrativo previo al judicial y al impedirse su participación en dicho procedimiento, dio al traste con el derecho a la defensa que pudo ser encarnado en dicha fase…”; iv) “…relajó el carácter de orden público en cuya nómina se encuentran incluidos el contenido normativo de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el proceso.”
(…)
Diferente es el caso de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que entró en vigencia aproximadamente un mes antes de la interposición de la demanda; Ley que también prevé un procedimiento previo a las demandas que puedan acarrear el desalojo de una vivienda, situación ante la que sería más aceptable el planteamiento del solicitante respecto de la falta de aplicación del procedimiento previo, cuestión que la Sala estima necesario analizar por estar involucrado el derecho a la vivienda y a una tutela judicial eficaz. Al respecto, la Sala aprecia que en el caso bajo análisis ocurre una situación particular -aunque no poco común- pues, el uso atribuido originalmente en el contrato al inmueble arrendado era comercial, de manera que, la certeza respecto del carácter de vivienda o no del inmueble, sólo se produjo luego del pronunciamiento definitivo en primera instancia.
Ahora bien, esta Sala considera, en primer término, que a favor del derecho a la defensa, la aplicación de la normativa especial relativa a los procedimientos previos a las demandas que acarreen el desalojo a que se refieren los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y, 5 y siguientes de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sólo será aplicable en aquellos casos en que se haya establecido contractualmente el uso del bien arrendado como vivienda o en aquellos que el arrendador reconozca tal uso, y fuera de esta circunstancia, esto es cuando se discuta el carácter o no de vivienda, corresponde al Juez competente establecer, luego del contradictorio, cuál es el uso verdadero y comprobable del inmueble.
En segundo término, la Sala aprecia que la determinación del carácter habitacional del inmueble en el juicio relacionado con arrendamiento de locales destinados al comercio, no debe dar lugar a reposición de la causa al estado de que se siga el procedimiento previo a las demandas, ya que eso sería contrario al principio de tutela judicial eficaz pues, se produciría una reposición inútil desde el punto de vista del objeto que persigue la Ley contra los Desalojos y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que con ese conjunto normativo se pretende impedir la ocurrencia, tanto en fase ejecutiva como cautelar, del desalojo injusto de la vivienda, pero no impide el análisis de la demandas en sí mismas. Por esa razón, en ese cuerpo normativo también se ha previsto un procedimiento aplicable antes de la ejecución de la sentencia definitiva (artículo 12) y se prohíbe el decreto de medidas de secuestro (artículo 16); prohibición que, ante la discusión sobre el carácter o no de vivienda, debe prevalecer pues la Ley introdujo un requisito adicional para el decreto del secuestro: que el inmueble no se use como vivienda, y si ese extremo debe ser objeto del contradictorio no podría considerarse cubierto tal supuesto. Con esa regulación considera la Sala que se cumple con el fin esencial de la Ley que no es otro que evitar el desalojo o desocupación sin la debida autorización y aseguramiento del derecho a la vivienda de los ocupantes del inmueble (…)
(…)
En consecuencia, esta Máxima instancia constitucional considera que el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas actuó apegado al ordenamiento constitucional, pues no había necesidad de decretar la reposición de la causa conforme a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dado que no estaba vigente al momento de la introducción de la demanda, ni respecto de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas pues su aplicación fue ordenada expresamente por la sentencia objeto de revisión cuando específicamente condenó al desalojo del inmueble “…previo cumplimiento de lo previsto en el cardinal 2° del artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…”, pues la sentencia objeto de revisión determinó que el uso real del inmueble es de vivienda, de manera hasta que no es sino a partir de la emisión del fallo definitivo que podía entonces aplicarse la normativa relativa a la protección de la posesión del inmueble de uso habitacional…”
Visto los términos del fallo antes parcialmente transcrito, precisa este sentenciador en todo concorde con el criterio ahí desarrollado, que la aplicación del régimen legal inquilinario (vivienda) no depende en forma automática del uso o destino atribuido en el contrato, sino también en el supuesto de que, aun cuando tenga un uso comercial declarado en el contrato, exista un expreso reconocimiento del arrendador de que el uso real es de vivienda, y en todo caso, cuando se discuta el carácter o no de vivienda, corresponde al Juez competente establecer, luego del contradictorio, cuál es el uso verdadero y comprobable del inmueble.

Entonces, del análisis efectuado a la recurrida, se aprecia que el A quo, sobre este punto dictamina:
“Precisado lo anterior, de donde se determina la viabilidad en derecho de la pretensión actoral, la que se encuentra regulada en el cuerpo normativo especializado en la materia arrendaticia que involucra inmuebles como el de autos; cuyo destino fue pactado para local comercial, como emerge del documento original exhibido por la accionada, que reposa en copias certificadas en el expediente en resguardo de su original, aceptado en todo su contenido, por los comparecientes al acto, ante la configuración de los extremos de ley, para la declaratoria de la confesión ficta de la demandada, en el caso de autos, como se vertieron up-supra, debe este Tribunal declararla por haberse satisfecho los presupuestos de su procedencia dispuestos en el artículo 868 y 362 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia; establecer; el incumplimiento endilgado a la demandada de lo pactado contractualmente, ante la aceptación de los hechos libelados. Así se decide.”

Entonces, para el A quo, solo basta la estipulación contractual, para concluir en que el inmueble tenia pactado contractualmente su uso para local comercial; sin embargo, la causal invocada por el actor, prevista en el literal “d” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone:
“d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio…”

Pues bien, como se ha afirmado con anterioridad, manifiesta la parte actora que se trata de un local comercial, tal como lo prevé el contrato, y que la demandada ha subvertido el contrato cambiando su destino a vivienda, razón por la cual se impone establecer cuál es el uso verdadero y comprobable del inmueble, para establecer si la pretensión ejercida es conforme a derecho.

En tal sentido, acompaña el actor a su libelo de demanda, copia de título supletorio debidamente evacuado ante el Tribunal Décimo Quinto de Municipio en fecha 6 de mayo de 2018, a favor de la ciudadana YORLY YUSMARY CHACON ROA, sobre unas bienhechurías o mejoras efectuadas al inmueble ubicado en la siguiente dirección: Altos de Cútira, Segunda Calle con Tercera Calle Transversal de Ruperto Lugo, Catia, Casa Nº 19-20, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, según ficha Catastral Nº 15-15-19-20, y entre las referidas bienhechurías se describe la siguiente: “ A nivel de Calle, en su parte Este construí un Local con portón tipo garaje con ventanas enrejada, paredes de bloque de arcilla, friso liso en su parte interna con cerámica en su exterior, el techo está construido con placa nervada con concreto de 250 Kg. Por Centímetros Cuadrados y acero, tabelones de arcilla, malla de acero electro punteada, con un Baño cubierto de cerámica a su alrededor, que sería Planta Baja;…”,

Ahora bien, riela del folio 73 al 77, copia de solicitud de título supletorio a favor de la ciudadana YORLI YUSMARI CHACON ROA, presentado ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien le admite y acuerda su trámite en fecha 6 de diciembre de 2005, pero no consta el decreto de otorgamiento, y en la solicitud se aprecia que se describe la misma bienhechuría.

Por otra parte, en el contrato de arrendamiento se describe en la cláusula Primera, de la siguiente manera: “…un inmueble de sola y exclusiva propiedad, para Local Comercial, distinguido como Local marcado con la letra “A” constituido con un baño y un salón, dicho inmueble está ubicado en la planta baja de la casa y está ubicado entre la tercera calle y la segunda calle, al lado de la casa número 19-20, frente al estacionamiento la playa, Ruperto Lugo, Catia, Parroquia Sucre, del Municipio Libertador del Distrito Capital…”

Naturalmente, por la ubicación señalada en el contrato, existe identidad o coincidencia con el descrito en el Título Supletorio y en el título de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de enero de 2004, quedando inscrito bajo el Nº 6, Tomo 5, Protocolo 1º, ambos de carácter público y exentos de impugnación en el curso del proceso, motivo por el cual presta para esta alzada todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es, que la ciudadana YORLI YUSMARI CHACÓN ROA, adquirió en propiedad el referido inmueble y le fue otorgado titulo supletorio a su nombre sobre las mejoras y bienhechurías en fecha 6 de mayo de 2018, la cual se contrae a un local comercial con portón tipo garaje, constituido por un baño y un salón, que sería la Planta Baja.- Así se establece.

No obstante lo anterior, siendo que desde que la ciudadana YORLI YUSMARI CHACON ROA, adquirió el inmueble por compra efectuada al ciudadano ARLINDO GOMES PEREIRA, evento ocurrido el 16 de enero de 2004, se identifica un Local Comercial ubicado en la Planta Baja, por tanto, no cabe ninguna duda, que desde su edificación se concibió el referido inmueble como destinado a explotación comercial, omitiendo su inscripción como tal (uso comercial) ante los organismos municipales, pues, tanto la cédula catastral, como las respectivas solvencias expedidas por las autoridades competentes del Municipio, y que fueron anexadas por el actor adjuntas al libelo de la demanda y formando parte integrante de los recaudos del título supletorio, los cuales son de naturaleza pública administrativa, exentas de impugnación, solo se menciona la casa registrada como “residencial”, observándose que el referido local comercial no aparece registrado a nivel Municipal, como unidad inmobiliaria distinta a la casa de la que forma parte.- Así se establece.

Entonces, no obstante que desde el año 2004, todos los documentos o títulos inmobiliarios relativos al inmueble, identifican que la planta baja de la edificación está conformada por un “local comercial”, el cual coincide con el objeto del contrato de arrendamiento, dicho inmueble en forma individualizada o separada de la casa de la que forma parte como su planta baja, no aparece registrado ante la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, Gestión General de Infraestructura, Dirección de Documentación, Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares, por tanto, ante las autoridades municipales existe un solo Inmueble.- Así se establece.

Así las cosas, en los términos del literal “d” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se ha cambiado el uso dado en el contrato de arrendamiento, cuyo uso comercial viene declarándose en todos los títulos inmobiliarios que otorgan el dominio o la propiedad desde su origen, razón por la cual, concluye este sentenciador, que el uso verdadero y comprobable del inmueble arrendado, es para local comercial, tal como quedó definido en sus títulos originarios y en el mismo contrato de arrendamiento.- Así se establece.
Como corolario de lo anterior, es evidente que la demandada ha cambiado el uso del inmueble en contravención al contrato, de conformidad con lo previsto en el cardinal “d”, del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
SOBRE LA CUALIDAD
Sobre las facultades oficiosas del Juez para dictaminar sobre la legitimación o cualidad de las partes, en cualquier estado y grado del proceso, por ser materia de orden público, ya era un criterio compartido por la Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, recogido en sentencia N° RC-000258 dictada por la primera de las nombradas en fecha 20 de junio de 2011, Expediente N° 2010-400, y más reciente nuestra Sala de Casación Civil, sentencia de fecha 13 de enero de 2017, Expediente Nº AA20-C-2016-000332, sobre el mismo punto, dictaminó lo siguiente:
“(…)
Ahora bien, entrando en materia, ha sido criterio reiterado de la Sala, que la falta de cualidad o legitimación a la causa es una institución procesal que constituye una formalidad esencial para la búsqueda de la justicia, pues está estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a ser juzgado sin indefensión, aspectos ligados al orden público y, por tanto, el juez tiene el poder de examinar de oficio la subsistencia de la legitimación en todo grado y estado de la causa, visto que su comprobación es prejudicial a cualquier otra, y decretada ésta in limini litis termina el proceso en esa instancia.
(…)
Al respecto, el procesalista L.L. en su obra fundamental, página 49, enseña que la cualidad, "consiste en la relación de identidad lógica entre el actor concreto y la persona a quien la ley concede la acción (actor genérico), lógico es aceptar que es preciso que exista abstractamente un interés jurídico, a cuya defensa sirve la acción. (…) Puede decirse que donde no hay interés jurídico, no hay acción, y donde no hay acción, no hay cualidad. (…) Así, por ejemplo, cuando una persona diciéndose arrendatario o enfiteuta acciona en reivindicación al detentador de la cosa reivindicada, lo que propiamente le falta al actor es interés jurídicamente protegido, puesto que esa acción sólo se da a quien afirme ser propietario y nunca al arrendatario o enfiteuta. Lo propio sucede cuando una persona reclama su parte de legítima en una herencia, no siendo legitimario. Esta persona no tiene interés sustancial jurídicamente protegido y, por lo tanto, no tiene acción. (…)".
Por ende, el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, particularmente la legitimación en la causa o cualidad que tiene efectos distintos a la legitimación del proceso, al ser un requisito intrínseco de la acción y a través de ella se logra controlar el derecho de acción a favor del titular –que tiene el interés y la cualidad para hacerlo valer en juicio-, para que de esa manera el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y bajo la posibilidad lógica de invocar y justificar el reconocimiento judicial de los derechos e intereses jurídicos propios del justiciable y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial, todo lo cual evidencia que por mandato de la propia ley, el juez está facultado para no admitir una demanda cuando evidencie que es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley…”
Al respecto, y para definir el tema de la cualidad activa en este juicio, observa este sentenciador, que la norma prevista en el artículo 1.579 del Código Civil, define la figura del arrendamiento en los términos siguientes:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
Es decir, que se infiere de dicho concepto, que no se requiere de la titularidad del bien que se trate, a los fines de pactar un vínculo locativo, siendo que, por su parte, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en su artículo 6º, establece lo siguiente:
“La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.
Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado…”

Como puede apreciarse, tanto el Código Civil como el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, son acordes en cuanto a que no necesariamente debe coincidir la cualidad de propietario y de arrendador en una misma persona, siendo posible incluso que hasta la figura de un gestor, pueda figurar como Arrendador.

En este estado del fallo cabe traer a colación lo aducido por el apoderado judicial de la demandante en su escrito libelar, en concordancia con los hechos establecidos sobre ese particular por el A Quo en su decisión recurrida; en tal sentido, indicó el apoderado accionante en el escrito libelar, concretamente al folio dos (02) de la Pieza Única del expediente, lo siguiente:
“Yo, JESUS RAFAEL MUÑOZ MATUTE, venezolano (sic) mayor de edad y de este domicilio (sic) titular de la Cédula de Identidad No. V- 8.882.141, Abogado en ejercicio debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número: 43.124…omissis…actuando en este acto en mi carácter de apoderado judicial de la Ciudadana: YORLY YUSMARY CAHCON ROA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula Nº. V-14.117.258…omissis…y actuando como PARTE ACTORA, en la presente causa que nos ocupa, como lo es el procedimiento de Desalojo, contra la Ciudadana; (sic) ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR; venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-11.552.441…” –Resaltado de este Juzgado–.
De acuerdo con esa transcripción, la parte accionante en desalojo es la ciudadana YORLY YUSMARY CHACÓN ROA, sin embargo, al continuar la narrativa de los hechos libelares, en el Capítulo I de la demanda, señaló el apoderado de la actora, lo siguiente:
“(…)
el ciudadano YOLBERTH AMADEO CHACÓN ROA, quien fuera venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-17.109.576, con la anuencia de su Hermana, la ciudadana; (sic) Yorly Yusmary Chacón Roa, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula Nº. V-14.117.258, quien para la data de hoy es la Propietaria de la casa y del Anexo en donde se encuentra el Local Comercial en discusión, ya que dicho contrato fue celebrado en fecha 15 de noviembre de 2016, hasta el día 15 de noviembre de 2017, dicho contrato de Arrendamiento fue realizado con la Ciudadana; ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR…” (F. 01 y vto). –Resaltado de este Juzgado–.

Pese a la cuestionable redacción contenida en el escrito libelar, se entiende que la relación locativa se instauró entre los ciudadanos YOLBERTH AMADEO CHACÓN ROA y ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR, sobre un inmueble que es propiedad de la hoy demandante pero con el consentimiento de ésta. A mayor abundamiento, consta al reverso del folio uno (F. 01), que el apoderado judicial de la ciudadana accionante indicó lo siguiente:
“(…)
en fecha 17 de junio del año 2018, se le informó a la Arrendataria a través de una Notificación Judicial, practicada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente No. AP31-S-2018-004353, la cual dice (sic) Así: “Se Solicitó al Operador de Justicia a su digno cargo se sirva constituirse en la siguiente dirección…con el objeto de participar a la Ciudadana; (sic) ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR; venezolana (sic) mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-11.552.441, con la finalidad de que se practique una Notificación Judicial, a la prenombrada Arrendataria, lo siguiente: PRIMERO: Que el Contrato de Arrendamiento suscrito entre la referida Ciudadana; en cuestión y el Ciudadano; (sic) YOLBERTH AMADEO CHACON ROA, quien fuera venezolano (sic) mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-17.109.576, el cual fue celebrado en fecha 15 de noviembre del año 2016, hasta el día 15 de noviembre del año 2017, el cual dicho contrato se había prorrogado…” –Negrillas y subrayado de este Tribunal–.

El fallo recurrido estableció (F. 180), en la oportunidad de examinar el ajuste a derecho de la petición actoral, lo siguiente:
“(…)
En cuanto al tercer y último extremo de la institución analizada en el caso de marras, la no contrariedad en derecho de la pretensión deducida por el actor, se observa que la acción ejercida por éste en su escrito libelar, es de desalojo de un local comercial, la cual se encuentra establecida en los (sic) Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, fundamentada en el hecho de haberle cambiado la arrendataria el uso para el cual se encontraba destinado al (sic) inmueble arrendado, la falta de pago de las pensiones locativas y en el vencimiento del término contractual, soportada en el contrato de arrendamiento suscrito de manera privada el día 15 de noviembre de 2016, el cual fue aportado a los autos en copias simple y su original en el acto de la evacuación de la prueba de exhibición de documentos promovida por la parta (sic) demandante, donde compareció personalmente la demandada ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR…omissis…y, exhibió el original del contrato de marras, donde se soporta la pretensión actoral, que se valora y aprecia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil; de donde se constata que el Ciudadano YOLBERTH AMADEO CHACON ROA, venezolana, (sic) mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 17.109.576, dio en arrendamiento a la parte demandada, un inmueble constituido por el Local Comercial…”

Siguió el fallo recurrido con esas apreciaciones (Vto. F. 180), y en ese orden de ideas, concluyó en las consideraciones siguientes:
“(…)
Se colige lo afirmado en ese sentido en la demanda; aunado al hecho que en la notificación personal que se efectuó a la demandada el 17 de junio de 2018, a través del JUGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, contenida en el Expediente signado bajo el Nº AP31-S-2018-004353; que fue igualmente acompañado a la demanda, que se aprecia en conformidad con lo estipulado en el artículo 1357 del Código Civil; que no fue atacada, se le participó que si bien el arrendador era hermano de la demandante, ésta era propietaria del inmueble que le fue arrendado, que el arrendador había fallecido…”

Así fue como el Tribunal de la causa dio por demostrado el interés de la actora en el ejercicio de la acción, y el ajuste a derecho de su petición libelar, pues, ello deriva de su titularidad en la propiedad del bien arrendado.

Siendo ello así, observa quien aquí decide, que el tema de la cualidad es uno de los primordiales que debe ser considerado en el presente fallo, pues declarada con lugar, la misma pondría fin al fondo de la controversia, en tal sentido, una vieja Sentencia de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 09 de Agosto de 1.989, con ponencia del Magistrado Doctor ADAN FEBRES CORDERO en el juicio de (María E. Niño viuda de Ramírez Vs Yola Medina), se estableció, que dicho examen en relación a la cualidad e interés del actor o del demandado para incoar y sostener el juicio, representa una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador, y si prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda por infundada.

En ese orden, el procesalista Guariqueño, LUIS LORETO, en su obra, denominada: “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, donde se pregunta: ¿Quién tiene Cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, planteándose así, la cuestión practica de saber qué sujetos de derechos pueden y deben figurar en la relación procesal, tanto como parte actora, como demandada. Para ARMINIO BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para MARCANO RODRÍGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero de 1.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el título del derecho.

Entonces, el problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.
Se impone entonces para este sentenciador, analizar de manera oficiosa la cualidad del actor en el asunto de marras, al advertir que quien ejerce la acción de desalojo no es quien figura en el contrato como arrendador, sino que lo hace alegando ser propietaria del inmueble y hermana del Arrendador, afirmando el fallecimiento de este último, pero sin aportar prueba alguna dirigida a acreditar este hecho, impidiendo la subrogación mortis causa, pues esta no se ha establecido en autos.
Así las cosas, es necesario traer a colación el contenido normativo del artículo 1.163 del Código Civil, que establece:
“Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.”

De tal normativa sustantiva se desprende que, cuando se celebra un contrato, los contratantes lo hacen a favor de sus causahabientes, sino existe una excepción expresa en el propio contrato, debiendo traerse a colación el contenido normativo del artículo 1.603 ejusdem, que señala:
“El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”.

Lo anterior, es lo que la Doctrina Civil denomina: “Subrogación Arrendaticia Mortis Causa”, definida por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Pág. 94 y 95, en los siguientes términos:
“Ésta aparece cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario (art.1.603, CC). Indudablemente que en cualesquiera de tales casos la relación continúa, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante, asumen la misma; y de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continúa también en sus herederos, pero es de considerar que por el hecho de la posesión, aun cuando precaria sobre el inmueble arrendado, se interpreta que esta posesión tiene prevalencia e influencia especialmente continuativa con el cónyuge supérstite que viviere con aquél y los hijos menores sometidos a la patria potestad o tutela, y en los demás casos, según el orden de suceder…”
Significa que esa “legitimatio ad causam”, aparece en el proceso cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario, por lo que, indudablemente, en cualesquiera de tales casos la relación continúa, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante, asumen la mismas, y de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continua también en sus herederos.

De igual manera lo establece en la Doctrina Nacional, el letrado ROBERTO HUNG CAVALIERI (El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela. Editorial Paredes. Año 2.002. Pág. 94), donde señala:
“…nuestro Código Civil expresamente dispone que el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador o por la del arrendatario, entonces en aquellos casos en que se celebren contratos de arrendamientos sobre inmuebles y ocurriere la muerte de alguna de las partes, el contrato subsistirá en la persona de los causahabientes de la parte que falleciere…”.

No hay dudas sobre el alcance del artículo 1.603 del Código Civil, en el sentido que dicho contrato de arrendamiento pervive a los contratantes, en el caso de muerte de alguna de las partes.
En el caso de autos, por efecto del artículo 1.163 del Código Civil, y, siendo que, el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador, los efectos del mismo se trasladan a los sucesores o herederos del De Cujus, vale decir, que los titulares del derecho del arrendador, lo tienen éstos, pues existe una identidad, una relación lógica, al figurar per se, por ley, como titulares activos de la relación jurídica material de desalojo, en un contrato de arrendamiento, donde el De Cujus es el arrendador; siendo así, la hermana superviviente del De Cujus –accionante o actor-, no le basta alegar su condición de titular del derecho de propiedad sobre el inmueble, pues, no es este el derecho en disputa, sino que tendría que haber acreditado su cualidad mediante la subrogación arrendaticia mortis causa, estableciendo no solo la muerte de su causante, sino su condición de causahabiente o heredera universal del arrendador, y siendo que no consta ni siquiera el acta de defunción, naturalmente que tampoco existe constancia de haberse realizado alguna declaración sucesoral, por tanto no hay ningún elemento en autos que indique la identidad de los herederos del arrendador, verdaderos titulares de la acción de desalojo arrendaticio, razón para concluir que la actora en el presente juicio no tiene la cualidad para ejercer la acción, pues ella no aportó la prueba necesaria para constituirse en heredera del arrendador, en el caso de que ciertamente, éste haya fallecido. Así se decide.
Con el ánimo de abundar, se reitera, la pertenencia del derecho subjetivo de arrendador, lo tienen los sucesores del supuesto De Cujus, en cuya esfera jurídica se ha realizado el efecto mediante el hecho que le da nacimiento, de manera derivada, y el cual consiste en la defunción o muerte del arrendador (hecho que solo se afirma, pero que no se hace constar en autos), por lo que, en todo concorde con el Principio “Iura Novit Curia”, que consiste, según ha expresado la Sala de Casación Civil, desde Sentencia del 23 de Julio de 1.987, con ponencia del Magistrado Doctor RENE PLAZ BRUZUAL, en el juicio de Olga Josefina Andrade V Guillermo Andrade, que: “:..la jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del Principio “Iura Novit Curia”, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y la prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables…”, muerto el arrendador, los sucesores son los que asumen dicha condición, por lo cual, al no existir tales legitimados dentro del proceso, es evidente, que en cabeza de la accionante, surge una evidente falta de cualidad y así se declara.
De la misma manera, reitera esta Alzada, que la parte accionante, actuando como propietaria, afirmó que el arrendador es su hermano, que había fallecido, y actuaba con su consentimiento cuando suscribió el contrato de arrendamiento; sin embargo, éste se identifica en la convención como propietario, en los siguientes términos: “(…) PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a la ARRENDATARIA un inmueble de sola y exclusiva propiedad…”; y, adicionalmente, tales hechos le fueron comunicados a la arrendataria en la notificación judicial practicada en fecha 20/09/2018 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del siguiente tenor: 1) Se le notifica de la vigencia inicial del contrato (15/11/2016 al 15/11/2017), y de la no prorroga, lo que supone, por la fecha de la notificación, que se trata de la no prorroga a partir del 15/11/2018. 2) Se le notifica el fallecimiento de su hermano (YOLBERTH AMADEO CHACON ROA), quien figura en el contrato como arrendador, y le participa que desde la fecha de la notificación los cánones de arrendamiento serán pagados a la ciudadana YORLY YUSMARI CHACON ROA, en su condición de propietaria del inmueble.
Así las cosas, si el contrato no se resuelve por la muerte de los contratantes, y así quien fallece transmite a sus causahabientes, todo su patrimonio, lo cual incluye todos los débitos y crédito sin exclusión alguna, en principio, resulta entonces que los legitimados activos para ejercer la acción, serían evidentemente los causahabientes del De cujus, y siendo que ni siquiera se reprodujo copia certificada del acta de defunción, no hay constancia en autos de la muerte del arrendador, y tampoco la identidad de sus herederos universales, lo que imposibilita el establecimiento de la subrogación arrendaticia mortis causa y con ello la legitimación activa para interponer la presente demanda, materializándose la falta de cualidad o la “Ilegitimidad Ad Causam”, por parte del actor para intervenir en el presente proceso, la cual se declara de oficio, y como corolario resulta contraria a derecho la pretensión ejercida, no cumpliéndose con el tercer extremo de la confesión ficta, y así se establece.
En virtud de los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, y en aplicación de los criterios legales y jurisprudenciales imperantes, es que debe concluirse que el recurso de apelación ejercido debe prosperar en derecho, siendo improcedente la acción de desalojo incoada, lo que se establecerá en la dispositiva de la presente decisión. Así se decide.
–IV–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil veintiuno (2021), por la ciudadana ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR, actuando en su carácter de parte demandada, asistida de abogado, contra la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha treinta (30) de junio de dos mil veintiuno (2021) mediante la cual declaró la confesión ficta de la demandada. Así se establece. SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada en fecha treinta (30) de junio de dos mil veintiuno (2021), por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por no haberse dado el tercer supuesto de procedencia de la confesión ficta que prevé el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la pretensión resulta contraria a derecho al carecer la actora de cualidad para interponer la demanda. Así se establece. TERCERO: IMPROCEDENTE la demanda de desalojo incoada por la ciudadana YORLY YUSMARY CHACÓN ROA, asistida por el abogado JESÚS RAFAEL MUÑOZ MATUTE, contra la ciudadana ROSIRIS DE LA CRUZ ZAMBRANO TOVAR. CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (09) días del mes de mayo del año dos mil veintidós (2022). Años 212° y 163°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F. LA SECRETARIA,
CAROLYN BETHENCOURT CH.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:00 p.m..
LA SECRETARIA,
CAROLYN BETHENCOURT CH.
Asunto: AP71-R-2021-000232
CEOF/CB/l.j.z.c.-