I
ANTECEDENTES
Subió el presente expediente proveniente del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con ocasión al recurso de apelación incoado por la parte actora, en contra de la sentencia de fecha 8 de diciembre de 2020. Se recibió el expediente en fecha 9 de febrero de 2021, según nota suscrita por la Secretaria de este Tribunal Superior (folio 149).
En fecha 11 de febrero de 2021 se ordenó notificar a las partes para la celebración de la audiencia pública conforme al artículo 123 de la Ley para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Viviendas (folio 150).
En fecha 16 de septiembre de 2021 la parte actora se dio expresamente por notificada (folio 158).
En fecha 24 de noviembre de 2022 el Alguacil de esta Alzada dejó constancia de haber notificado a la parte demandada de la celebración de la audiencia pública (folio 163).
Ahora bien, estando en la oportunidad de dictar sentencia conforme al artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esta Alzada lo hace en los términos siguientes:
II
DEL RECURSO DE APELACIÓN
El Tribunal de la causa en fecha 8 de diciembre de 2020 declaró improcedente la acción de retracto legal arrendaticio, por cuanto la misma “… se encuentra CADUCA…” y, en tal sentido, condenó al pago de las costas procesales a la parte actora por haber sido vencida totalmente en el presente juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se desprende de dicho fallo que el juez a quo, en estado de sentencia, consideró necesario verificar la procedencia de la caducidad de la acción por tratarse de materia de orden público y para ello computó el lapso de ciento ochenta (180) días hábiles previsto en el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, desde el 4 de octubre de 2017, fecha en la cual la arrendataria recibió notificación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Aragua y que a su juicio significó que la misma tuvo conocimiento cierto de la operación que pretende subrogarse, hasta el 28 de junio de 2019, día en el que la actora introdujo la presente demanda, y concluyó lo siguiente:
…Todo lo cual hace un total de TRECIENTOS OCHENTA Y CUATRO (384) DÍAS HÁBILES contados desde el día hábil siguiente al conocimiento que tuvo la parte actora de la enajenación del inmueble objeto de litigio y siendo que el lapso de caducidad es de 180 días para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, previsto en el artículo supra transcrito, el cual es aplicable al caso de autos, dicho lapso inició el 4 de octubre de 2017, por ser la fecha en que la parte actora tuvo conocimiento de la venta realizada, aunado a ello del escrito de demanda se desprende que el 25 de septiembre de 2018, la arrendataria hoy parte actora, ejerció demanda por retracto legal arrendaticio contra los demandados de auto, demanda que fue declarada perimida en fecha 25 de febrero de 2019, por no haberse impulsado y por cuanto como se dijo antes el lapso de caducidad no está sujeto a interrupción ni suspensión, siendo ello así, la parte actora tenía la carga de demandar dentro de los 180 días continuos, contados a partir del 4 de octubre de 2017 y no fue sino hasta el 28 de junio de 2019, cuando la actora acude nuevamente a la jurisdicción civil para demandar habiendo operado la caducidad de la acción. En consecuencia, deviene en declarar Improcedente la acción de Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta en fecha 28/6/2019… (folios 141 al 143).
Contra el mencionado fallo el Abogado Luis Maldonado, Inpreabogado No. 196.494, actuando en su carácter de Defensor Público Provisorio de la parte actora, ejerció recurso de apelación mediante diligencia de fecha 14 de diciembre de 2020 (folio 144).
III
DE LA AUDIENCIA PÚBLICA DE APELACIÓN
En esta misma fecha se celebró la audiencia pública de apelación, compareciendo los apoderados judiciales de ambas partes. Durante el acto el Abogado Luis Maldonado, Inpreabogado No. 196.494, en su condición de Defensor Público Provisorio de la parte actora Ivonne Josefina Martínez Aular, supra identificada, y apelante en la presente causa, expuso lo siguiente:
“Buenas tardes ciudadano juez y a todos. Actuando según las facultades estipuladas en la ley especial que regula la materia de arrendamiento de vivienda, garantizando el derecho constitucional a la defensa de la ciudadana Ivonne Martínez, se procede a presentar el presente recurso de apelación en contra de la sentencia proferida por el Tribunal a quo en virtud de lo siguiente: Cabe resaltar ciudadano Juez que la referida sentencia declaró improcedente la acción de retracto legal arrendaticio alegando la caducidad de la acción, en virtud de que se interrumpió dicha caducidad en fecha 4 de octubre de año 2017 tomando en cuenta la notificación que hiciese el órgano administrativo a mi representada sobre el procedimiento previo al desalojo intentado por la accionada. Cabe destacar que el procedimiento previo a la demanda intentado no fue acompañado por el documento traslativo de propiedad ya que para ello se presentó un título supletorio. Si nos apegamos a lo dispuesto en el titulo sexto de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y específicamente a lo planteado en el artículo 139 podemos observar que la certeza para determinar el lapso de caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio consta a partir de la notificación del documento público acompañado del título traslativo de propiedad que se le hiciere a la ciudadana arrendataria. En agosto del año 2018 no preciso el día exacto para no ser incongruente con el acta emanada del órgano administrativo, se celebró la audiencia conciliatoria y al percatarse la persona que inicia dicho procedimiento no es la misma con la que se instauró la relación arrendaticia se exige el documento que acredita la propiedad y es en ese momento en donde el mismo fue consignado, esto se puede evidenciar en la copia certificada según el acta conciliatoria que fue promovida marcada con la letra “g” del escrito libelar. Para nosotros ese es el momento donde comienza el lapso de retracto legal. Teniendo esto en cuenta sobre la sentencia entonces existe un vicio iudicando por errónea motivación de la sentencia, motivo por el cual procedo a intentar el recurso de apelación y solicito que sea el mismo con lugar. Es todo”.
Por su parte, el Abogado Freddy Gerardo Flores, Inpreabogado No. 190.607, en su condición de coapoderado judicial de la codemandada Dinora Josefina Flores, supra identificada, expresó lo siguiente:
“Estando presente en este acto del día con la intención de ratificar la sentencia emanada del Tribunal Quinto de Municipio y reforzando los argumento explanados por el tribunal allí expongo lo siguiente: Si bien es cierto que la ley especial establece que el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto legal, también es cierto que en este caso particular prela unas circunstancias muy particulares. Quisiera ser una cronología muy rápida de algunos eventos que conlleva a la situación que nos atiende el día de hoy. Por un lado, el acto traslativo de propiedad se realiza en función de un estado de salud grave que tenía la propietaria arrendadora, se realiza un usufructo de por vida en fecha 19 de agosto de 2015 con la intención de ofrecer en venta la vivienda ocupada por la hoy actora en calidad de inquilina, se hizo el correspondiente deslinde del terreno y todo lo referente a los requisitos solicitados por la Alcaldía, ese cambio se solicita el 25/9/2015 por la ciudadana que estoy asistiendo, se recibe respuesta el 13/1/2015. Posteriormente la Alcaldía solicita la evacuación de un título supletorio sobre esta bienhechuría a bien a deslindar y se evacua un título supletorio solo por el terreno y la vivienda que ocupa hoy Ivonne Martínez y posteriormente se realiza una certificación de gravamen sobre dicha estructura parcelaria. Todo esto con la intención de promover una venta pura y simple solo por la sección del terreno deslindado con la ciudadana Ivonne Martínez. En el momento del procedimiento previo el órgano administrativo solicita solo los documentos de propiedad que versan sobre la propiedad que ocupa la señora Ivonne Martínez, es menester señalar que la venta se intenta sin llegar a su último fin con la intención de solventar la salud de la señora Teresa, tía de mi representada. Como dijimos fallece 27/5/2017, dentro de los requisitos para solicitar el retracto legal arrendaticio debe hacerse antes de los ciento ochenta días tal como lo alude la sentencia y que el inquilino esté al día con los cánones de arrendamiento. En el expediente No. 6J2934-19 consta que la ciudadana Ivonne Martínez afirma que no paga cánones de arrendamiento desde febrero del 2018, si la muerte sucede en mayo 2017 se cumplieron tácitamente los requisitos explanados en el artículo 37 de la Ley especial de arrendamiento, en relación a la subrogación al igual que el artículo 57. Hubo un reconocimiento tácito de quien era el arrendador y en nuestro caso el arrendador propietario de la ciudadana Ivonne Martínez es mi cliente, pagando el canon de arrendamiento a la ciudadana Dinora Flores. Es de hacer notar que desafortunadamente no se pudieron hacer los trámites correspondientes a la venta, pero en vista de que la realidad debe imperar sobre la forma se cumplieron por parte de mi defendida todos los requisitos formales para hacer el acto traslativo de la venta, la cual no se pudo llevar a cabo. En vista de eso resaltamos dos aspectos: uno, cuando se realiza el acto traslativo se hace sobre la globalidad del inmueble y no sobre la parte parcial que ocupa el inquilino, y segundo, nace el derecho de retracto legal en contra de la ciudadana Dinora Flores en el momento de que esta realiza un acto traslativo de propiedad que perjudique los intereses de la inquilina”.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Vista la exposición hecha por las partes en la audiencia pública de apelación, así como el fallo recurrido, esta Alzada considera necesario precisar que el objeto de apelación se circunscribirá a determinar la procedencia o no de la caducidad de la acción, toda vez que el juez de la causa se pronunció de oficio únicamente sobre este presupuesto procesal. Así se decide.
En este sentido, se observa del escrito de la demanda que la actora pretende el retracto legal arrendaticio del inmueble tipo casa que ocupa en calidad de arrendataria desde 1992, ubicado en la calle El Sendero Norte, casa No. 17-A, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, en virtud de que la fallecida Teresa Flores, quien era venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 337.858 y propietaria del inmueble arrendado, cedió en vida los derechos de propiedad del mismo a su sobrina Dinora Josefina Flores (codemandada), según documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa del Oro del estado Aragua, bajo el No. 2015.531, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado 282.4.13.1.1798, Libro Folio Real, de fecha 24 de agosto de 2015, lesionando así su derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble arrendado.
Igualmente afirmó que después de fallecimiento de la propietaria, recibió en fecha 4 de octubre de 2017 una notificación emanada de la Superintendencia Nacional de los Arrendamientos de Vivienda del estado Aragua, en el que se le informó sobre un procedimiento previo a la demanda de desalojo incoado por la codemandada Dinora Josefina Flores, lo que le causó “…suspicacia que la acción, no es intentada por los herederos de [su] arrendadora…”, y que al verificar el expediente administrativo observó que la accionante “…intentó el procedimiento con un título supletorio evacuado por los tribunales civiles de la circunscripción judicial del estado Aragua...”. Y que al celebrarse la audiencia conciliatoria en agosto del año 2018 la accionante “…presentó un documento de cesión de fecha 24 de agosto de 2015, donde la ciudadana TERESA FLORES cede los derechos del inmueble arrendado a la ciudadana DINORA JOSEFINA FLORES…”.
Del mismo modo sostuvo que en fecha 25 de septiembre de 2018 intentó la demanda de retracto legal arrendaticio “…interrumpiendo el lapso de caducidad de la acción que indica el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, luego el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha 25 de Febrero de 2019 (…) declaró la perención breve…”; motivos por los cuales interpuso nuevamente la demanda después de haber vencido el lapso de sanción de la perención.
Vistos los hechos alegados en la demanda quien decide considera necesario destacar tres aspectos de los mismos, a saber: 1) el documento de cesión de derechos en el que se trasladó la propiedad del inmueble arrendado fue celebrado el 24 de agosto de 2015, según documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del estado Aragua, bajo el No. 2015.531, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado 282.4.13.1.1798; 2) la parte actora manifestó expresamente tener conocimiento de la existencia de tal cesión de derechos en agosto de 2018, fecha en la cual se llevó a cabo la audiencia de conciliación por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Aragua; y 3) igualmente la actora expone que interrumpió el lapso de caducidad de la acción cuando demandó el retracto legal arrendaticio en fecha 25 de septiembre de 2018 y que tal procedimiento se extinguió debido a la perención breve decretada por el tribunal de la causa. De allí que esta Alzada pasa a abordar algunas nociones sobre la caducidad de la acción de retracto legal prevista en la ley especial de arrendamiento de vivienda.
En este sentido, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su artículo 138 contempla la acción de retracto legal arrendaticio como aquel derecho que tiene el arrendatario de “…subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento…”. Tal acción surge cuando el arrendador ha incumplido con su obligación de notificar al arrendatario sobre su intención de vender o trasladar la propiedad del inmueble arrendado, para que éste lo adquiera en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero conforme lo señala en artículo 131 de la misma ley especial.
El lapso para ejercer el retracto legal arrendaticio se encuentra señalado en el artículo 139 de la mencionada ley, que dispone lo siguiente:
El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.
De dicha norma se desprende claramente que el Legislador contempló un lapso de caducidad de ciento ochenta (180) días hábiles para que el arrendatario ejerciera su derecho de retracto legal, el cual debe computarse a partir del día siguiente en que éste tenga conocimiento cierto del acto mediante el cual se transfiera la propiedad del inmueble arrendado. Este lapso legal es un término fatal que no está sujeto a interrupción ni suspensión, por lo que el transcurso del mismo causa la extinción de la acción y en consecuencia, el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo (Vid sentencia No. 652 del 7 de noviembre de 2003 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).
Por lo tanto, la caducidad de la acción es una institución procesal de orden público que opera fatalmente cuando no se cumple con el acto específico durante el lapso establecido en la ley, por lo que sólo podría interrumpirse con la presentación oportuna de la pretensión; en caso contrario, el proceso debe extinguirse una vez verificada la misma. Su razón de ser radica en la “…materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento de esa forma, de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la ley, se extinga el derecho de toda persona al ejercicio de la acción que el ordenamiento jurídico le proporcione…” (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, No. 1867 del 20 de octubre de 2006).
A mayor abundamiento la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 10 de diciembre de 2013, Expediente AAA-C-2013-000398, explicó el carácter de orden público de la caducidad de la acción, razón por la cual el juez puede declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa “…al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción, y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes…”.
En el caso bajo estudio, quien decide observa que el lapso de caducidad de ciento ochenta (180) días hábiles previsto en la ley especial de arrendamientos de vivienda, se computará desde el día siguiente en que la actora tuvo conocimiento cierto de la cesión de derechos del inmueble arrendado, hasta la interposición de la presente demanda, debido a que este término opera fatalmente y no está sujeto a interrupción ni suspensión conforme se explicó en párrafos anteriores, por lo que el primer proceso judicial intentado por la parte actora no interrumpió el lapso de caducidad. En vista de que la actora manifestó expresamente tener conocimiento cierto del documento de cesión de derechos el día de la audiencia conciliatoria celebrada en agosto de 2018 y por cuanto en el acta que se levantó a tal efecto no se especificó el día exacto de la misma, quien decide computará el lapso antes mencionado a partir del 1 de septiembre de 2018 hasta el 28 de junio de 2019, día en el cual se interpuso la presente demanda (folio 5). En tal sentido, los días hábiles (no se contará Sábado, Domingo ni días feriados) transcurrieron de la siguiente manera:
Año Mes Días transcurridos
2018 Septiembre 20
2018 Octubre 22
2018 Noviembre 22
2018 Diciembre 18
2019 Enero 22
2019 Febrero 20
2019 Marzo 19
2019 Abril 20
2019 Mayo 22
2019 Junio 19
Total 204
Del computo antes discriminados se evidencia claramente que transcurrieron DOSCIENTOS CUATRO (204) días hábiles sin que la parte actora ejerciera su derecho de retracto legal arrendaticio, lo que supera con creces el lapso previsto en el artículo 139 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; por lo tanto, se verificó la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio tal como acertadamente concluyó el tribunal de la causa. Así se decide.
De manera que esta Alzada coincide con el tribunal de la causa cuando se pronunció de oficio sobre la caducidad de la acción; sin embargo, difiere en dos aspectos de su decisión: el primero, en el computo del lapso de caducidad, ya que el a quo calculó dicho lapso desde el 4 de octubre de 2017, por considerar que en esta fecha la parte actora tuvo conocimiento cierto de “…la venta realizada…”; apreciación que no se corresponde con los hechos narrados en la demanda ni con la exposición hecha en la audiencia pública celebrada ante esta Alzada, en donde la actora expresamente indicó que tuvo conocimiento del documento de cesión de derechos del inmueble arrendado, el día de la audiencia conciliatoria celebrada por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Aragua, por lo que es esta fecha –agosto de 2018- el punto de partida para computar el término de caducidad. Y segundo, la declaratoria de improcedencia de la acción del retracto legal arrendaticio contenida en el particular primero del fallo recurrido, es inapropiada con la naturaleza de la institución procesal de la caducidad, por cuanto la misma al verificarse extingue la acción y en consecuencia el proceso judicial, por lo que el juez no se pronuncia sobre el fondo de lo debatido, es decir, no resuelve la procedencia o no de la pretensión hecha valer en la demanda; sin embargo, tales errores no atenta contra la conclusión principal al que arribó el juez a quo al constatar la caducidad de la acción y que esta Alzada comparte. Así se decide.
En consecuencia, quien decide considera ajustada a derecho la sentencia recurrida en los términos expuestos en el presente fallo; por lo tanto, se declarará sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora, tal como se hará constar en la dispositiva de esta decisión. Así se decide.
V
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones antes expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Defensor Público Provisorio Segundo con competencia en materia Civil y Administrativa, Especial Inquilinaria para la Defensa del Derecho a la Vivienda, Abogado Luis Maldonado, Inpreabogado No. 196.494, representando a la ciudadana IVONNE JOSEFINA MARTÍNEZ AULAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 7.220.599, en contra de la sentencia de fecha 8 de diciembre de 2020. En consecuencia:
SEGUNDO: SE CONFIRMA la mencionada sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en los términos aquí expuestos.
TERCERO: CADUCÓ LA ACCIÓN de retracto legal arrendaticio, por lo tanto, se extingue la misma y en consecuencia el presente proceso judicial.
CUARTO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte actora de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los treinta (30) días del mes de noviembre de 2022. Años: 212º de la Independencia y 163° de la Federación.
EL JUEZ
RAMON CARLOS GAMEZ ROMAN
LA SECRETARIA
LISENKA CASTILLO
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:29 p.m.
LA SECRETARIA
LISENKA CASTILLO
RCG/LC/Marivi
Exp. C-18.845-21
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