TSJ Regiones - Decisión

I
ANTECEDENTES

Subió el presente expediente proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en virtud de la apelación ejercida por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva de fecha 2 de mayo de 2022. Realizada la distribución de causas en fecha 19 de mayo de 2022 le correspondió conocer de tal recurso a esta Alzada (folio 143).

En este sentido, el mencionado Juzgado Superior recibió el expediente en fecha 1 de julio de 2019 según consta del auto que riela al folio 18 de la 2da pieza. Posteriormente, dicha Alzada fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentasen sus respectivos informes (folio 19 de la 2da pieza del expediente).

En tal sentido, se dio por recibido el expediente según nota estampada por la Secretaria de esta Alzada. Seguidamente se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentasen sus escritos de informes (folio 145).

En fecha 22 de junio de 2022 las partes presentaron, en tiempo oportuno, sus escritos de informes (folios 147 al 152). Posteriormente la parte actora presentó escrito de observaciones (folios 153 al 155).

En fecha 10 de octubre de 2022 esta Alzada difirió por un lapso de ocho (8) días continuos el pronunciamiento de la decisión correspondiente (folio 156).

Ahora bien, estando en la oportunidad de pronunciarse respecto al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, esta Alzada lo hace en los siguientes términos:

II
DEL RECURSO DE APELACIÓN

En fecha 2 de mayo de 2022 el tribunal de la causa declaró con lugar la demanda de desalojo de local comercial interpuesta por el ciudadano Antonio Selvaggi, en contra del ciudadano Gilberto Aurelio Miro, ambos supra identificados, y además condenó a la parte demandada al pago de las costas procesales.

Se desprende de la motiva del mencionado fallo que el tribunal de la causa se pronunció, como punto previo, sobre la falta de cualidad activa opuesta por el demandado y señaló que el actor Antonio Selvaggi “… es el legítimo propietario del inmueble constituido por tres (3) locales comerciales que forman parte de la vivienda distinguida con el No. 51 en la calle comercio, sector centro, parroquia Villa de Cura, Municipio Zamora del estado Aragua….”, según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Aragua, en fecha 9 de agosto de 2018, inscrito bajo el No. 2016.281, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el No. 280.4.8.1.417. Por lo tanto, a criterio del juzgador a quo el mencionado ciudadano tiene “… la cualidad suficiente para estar en este proceso….”.

Asimismo sostuvo que el actor notificó judicialmente al demandado de que él era el nuevo propietario del inmueble y que sin embargo aquél se niega a reconocerlo con tal y a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. Igualmente adujo que la parte demandada no probó su alegato de que el actor obtuvo la propiedad del inmueble arrendado de forma fraudulenta, además que “… nos encontramos en presencia de un juicio de naturaleza arrendaticia, en donde solo son debatidos hechos concernientes a regular las relaciones arrendaticias donde se encuentran involucrados inmuebles para uso comercial…”. Por ello concluyó lo siguiente:

Siendo así, habiendo quedado demostrado en autos, que no existe acuerdo entre las partes para la renovación de un contrato de arrendamiento, en virtud de que el inquilino se niega a firmar el mismo con el nuevo propietario del inmueble que él ocupa en calidad de arrendatario, es por lo que debe declararse procedente la presente acción de desalojo, como lo es el caso que nos ocupa

Contra dicha decisión la parte demandada ejerció recurso de apelación mediante diligencia de fecha 4 de mayo de 2022 (folio 139). Posteriormente presentó ante esta Alzada escrito de informes en el que describió las actuaciones realizadas ante el tribunal de la causa. Asimismo señaló lo siguiente: que opuso la cuestión previa del ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “… en virtud de que la supuesta Compra falsamente alegada por el accionante, es producto de un conjunto de maquinaciones y conductas que se encuentran encuadradas en una serie de actos típicamente antijurídicos que revisten de carácter penal…”; que el inmueble No. 51 de la calle Comercio Oeste de la población de Villa de Cura del estado Aragua es propiedad de la sucesión de Celide Isabel Aguilar de Cabrera y que el actor testó falsamente ante diferentes funcionarios para evacuar el título supletorio de las bienhechurías y comprar el terreno al Municipio Zamora del cual formar parte el local arrendado y que en virtud de ello se encuentra investigación fiscal No. MP-324619-2019 de la Fiscalía Décima Cuarta del Ministerio Público del estado Aragua; que la juez de la causa no valoró “… el aspecto medular de la presente causa como lo es la FALTA DE CUALIDAD de la parte actora…”; que el título original y primigenio de donde se deriva la propiedad del inmueble No. 51, proviene de la compra que realizó la finada Fulgencia Izaguirre Quero en el año de 1964, quien al fallecer le trasmitió dicho inmueble a su hija Celide Isabel Aguilar de Cabrera y ella a su vez, se la trasmitió a su cónyuge Héctor José Cabrera Bandes, con quien mantiene relación arrendaticia desde aproximadamente treinta (30) años; que la juez a quo no valoró los medios probatorios que demuestran que el inmueble arrendado le pertenece al ciudadano Héctor José Cabrera Bandes y que el fallo recurrido “… se limita erróneamente en pronunciarse únicamente sobre la acción de desalojo, sin pronunciarse sobre un aspecto medular como lo es que a la parte demandante nunca se le transfirió la propiedad valida y legalmente, y por ende no puede ser titular de la acción, razón por la cual debió pronunciarse sobre la propiedad del bien objeto de la presente causa que quedo plenamente demostrado en autos que le pertenece al Ciudadano HECTOR CABRERA BANDES, quien es la persona idónea para intentar cualquier acción sobre el inmueble objeto de la presente causa…”. Por lo tanto, pidió que se declarase con lugar el recurso de apelación.

Por su parte, la apoderada judicial Josefina Palazzolo León, Inpreabogado No. 146.489, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sostuvo en su escrito de informes que demandó el desalojo del local comercial porque el demandado se negó a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento y que éste carece de legitimación para cuestionar la validez o no del título de propiedad del inmueble arrendado. Que la cuestión previa fue declarada sin lugar y que el demandado pretende disfrutar del uso del local sin pagar el canon de arrendamiento correspondiente, con lo que a su criterio se configura un verdadero enriquecimiento indebido en detrimento de su representado. Igualmente en su escrito de observaciones señaló que su representado es el propietario del local arrendado en virtud de un documento público debidamente registrado; que no existe ninguna prueba en el expediente sobre la supuesta denuncia al Ministerio Público y que el demandado no trajo al juicio a los supuestos herederos del inmueble. Insiste que el demandado se negó a firmar un nuevo contrato y que se enriquece y aprovecha indebidamente de un bien propiedad de su representado y que en el presente juicio no se está discutiendo la nulidad del documento de propiedad. Por tales motivos, pidió que se declarase sin lugar el recurso de apelación.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto el fallo recurrido en el que se declaró con lugar la pretensión de desalojo de local comercial y por cuanto se observa que el demandado apelante basó sus agravios en el hecho de que la parte actora carece de cualidad activa para pedir el desalojo, esta Alzada establece que el objeto del presente recurso de apelación consiste en determinar si en la presente causa existe o no falta de cualidad activa y, en caso de que no prospere su denuncia, entonces se confirmará la sentencia impugnada. Así se decide.

En tal sentido, se observa que el ciudadano Antonio Selvaggi Álvarez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 6.848.421, pretende el desalojo del local comercial que forma parte del inmueble identificado con el No. 51, ubicado en la calle Comercio, sector Centro, Parroquia Villa de Cura, Municipio Zamora del estado Aragua, el cual le pertenece según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Aragua, en fecha 9 de agosto de 2018, inscrito bajo el No. 2016.281, asiento registral 2 del inmueble, matriculado con el No. 280.4.8.1.417, correspondiente al libro del folio real del año 2016. Tal petición la fundamentó en el hecho de que el demandado se ha negado a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento de conformidad con el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Por su parte, el demandado en la contestación de la demanda opuso la falta de cualidad activa, por cuanto el actor a su criterio no es el verdadero propietario del inmueble arrendado. Explicó que dicho inmueble le perteneció inicialmente a la difunta Fulgencia Izaguirre Quero, quien al fallecer se lo heredó a su hija Celide Isabel Aguilar de Cabrera y ella a su vez, se lo trasmitió a su cónyuge Héctor José Cabrera Bandes, con quien ha mantenido “… válidamente por espacio de aproximadamente 30 años hasta la presente fecha, Contrato de Arrendamiento sobre el Local objeto de la presente causa…”. Por tales motivos, considera que el actor no tiene cualidad necesaria para proponer la demanda.

Ahora bien, en vista de que el presente asunto se refiere a la cualidad, quien decide considera necesario explicar algunos aspectos sobre el mismo, así como su importancia en el proceso. Esta institución es entendida por Luís Loreto en su obra “Contribuciones al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, pág. 182, como:

…la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera…

Por su parte, el maestro Devis Echandía, en su obra “Compendio de Derecho Procesal, Teoría General del Proceso”, señala que:

“...tener legitimación en la causa consiste en ser la persona que, de conformidad con la ley sustancial, puede formular o contradecir las pretensiones contenidas en la demanda, por ser el sujeto activo o pasivo de la relación jurídica sustancial, que deben ser objeto de la decisión del juez, en el supuesto de que aquella o éste existan; o en ser el sujeto activo o pasivo de una relación jurídica sustancial que autorice para intervenir en el proceso ya iniciado. Para la formación válida de la relación jurídica procesal se requiere, además de la demanda, que se cumplan ciertos requisitos indispensables para que aquéllas sean observadas por el juez y le impongan a éste la obligación de iniciar el proceso, los cuáles son denominados como presupuestos materiales o sustanciales de la sentencia de fondo, como lo son la “legitimatio ad causam” o legitimación en la causa...”.

De tal manera que la cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado, además de una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción; y la identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la Ley le concede la acción. En tal sentido, a la luz del Código de Procedimiento Civil (ex artículo 361) se concibe una cualidad del actor (activa) y otra cualidad del demandado (pasiva).

De allí que si bien la cualidad, ya sea activa o pasiva, es uno de los presupuestos de la acción, su ausencia se traduce necesariamente en la ausencia de acción y, en consecuencia, la inexistencia del proceso. Al afectar al orden público puede ser declarada de oficio o a solicitud de parte por el juez en todo estado y grado del proceso.

En el presente caso, quien decide observa que el actor afirmó ser el nuevo propietario del inmueble arrendado y lo demostró con el documento de compra debidamente protocolizado en fecha 9 de agosto de 2018 por ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Aragua, bajo el No. 2016.281, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el No. 280.4.8.1.4017 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016 (folio 7 al 9). Documento público éste que tiene todas las condiciones de validez requeridas por la ley a tenor del artículo 1357 del Código Civil, por lo que goza de plena prueba para demostrar la titularidad del inmueble cuyo desalojo se pretende. Además que el demandado no demostró con sentencia firme la nulidad de dicho documento, ni lo tachó de falso para impugnar su eficacia probatoria, simplemente sostuvo durante todo el curso del proceso, que no reconoce al actor como el nuevo propietario del inmueble, sin haberlo probado con los medios probatorios conducentes.

De manera que la cadena titulativa del inmueble arrendado en los términos explicados por el demandado, no es la vía legal idónea para desvirtuar la validez del documento público de propiedad, por lo que quien decide considera que el actor goza de cualidad activa para hacer valer el desalojo del inmueble de su propiedad. Por lo tanto, esta Alzada comparte el razonamiento dado por el tribunal de la causa en la sentencia recurrida cuando concluye que el demandado no demostró que el actor no es el legítimo propietario del inmueble arrendado. Así se decide.

En vista de que la defensa del demandado, tanto en primera instancia como en la Alzada, se basó en la falta de cualidad activa y en virtud de que la misma no prosperó, tal como quedó establecido en los párrafos anteriores, quien decide considera ajustada a derecho la procedencia de la pretensión de desalojo intentada por la parte actora. Por lo tanto, se confirma el fallo recurrido en los términos expuestos en esta Alzada. Así se decide.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, esta Alzada declarará sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada Gilberto Aurelio Miro, supra identificado, tal como se hará constar en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho supra mencionadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada GILBERTO AURELIO MIRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 8.821.766, en contra de la sentencia definitiva de fecha 2 de mayo de 2022. En consecuencia:

SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión recurrida dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en los términos expuestos por esta Alzada.

TERCERO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada.

CUARTO: CON LUGAR la pretensión de desalojo de local comercial intentada por el ciudadano ANTONIO SELVAGGI ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titulares de la cédula de identidad No. V-6.848.421, en contra del ciudadano GILBERTO AURELIO MIRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 8.821.766. En consecuencia, se ordena al demandado entregar al actor, libre de personas y cosas, el local comercial arrendado ubicado en el inmueble identificado con el No. 51, calle Comercio, sector Centro, Parroquia Villa de Cura, Municipio Zamora del estado Aragua.

QUINTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales a tenor de los artículos 274 y 281, ambos del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia. Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los dieciocho (18) días del mes de octubre de 2022. Años: 212º de la Independencia y 162º de la Federación.
EL JUEZ

RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN
EL SECRETARIO ACCIDENTAL

ALEXANDER MENDOZA
En la misma fecha, siendo las 10:45 a.m se publicó y registró de manera ordinaria la anterior sentencia y se cargó en la página web aragua.scc.org.ve, de conformidad con lo dispuesto en la Resolución No. 03-2020 de fecha 28 de julio de 2020 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
El Secretario Accidental

ALEXANDER MENDOZA

RCGR/AM/Mr
Exp. C-18.968-22