TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 16 de Septiembre de 2022
212° y 163°

Expediente: N° 1691
PARTE DEMANDANTE: LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, cedula de identidad Nº V- 5.280.184.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado Jesús Antonio Gil Blanco debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.997 respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
Sociedad Mercantil PANADERIA,PASTELERIA Y CHARCUTERIA LA ESPIGA DE ORO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de 1999, anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada DORIEN MILANO OSORIO, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.803.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. (APELACIÓN).

SENTENCIA
I
EVENTOS PROCESALES
Conoce este Tribunal en alzada la presente causa, con motivo del recurso de Apelación ejercido en fecha 26.01.2022 por la abogado DORIEN MILANO inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 78.803, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A. contra la sentencia dictada por el a quo JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 21.01.2022, en el expediente N° 17.781-16 (Nomenclatura interna de ese Juzgado) en la cual declaro CON LUGAR la demanda; con motivo del juicio incoado por el ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, cedula de identidad Nº V- 5.280.184 contra la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de 1999, anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154.

En fecha 23.02.2022, esta alzada reglamento la presente causa conforme a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

II
DE LAS ACTUACIONES EN EL JUZGADO A QUO
de la pretensión:
Cito:

LIBELO DE LA DEMANDA
(…)
CAPITULO I
DE LOS HECHOS
En fecha dieciocho (18) de marzo del año Dos mil nueve (2009), mediante documento privado, y que consigno en original en este acto signado con la letra “B”, mi representado dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil PANADERIA,PASTELERIA Y CHARCUTERIA LA ESPIGA DE ORO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de 1999, anotada bajo el número 37, Tomo:10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154, un inmueble constituido por un local comercial donde funciona la Sociedad Mercantil PANADERIA,PASTELERIA Y CHARCUTERIA LA ESPIGA DE ORO C.A., el cual pertenece a un inmueble de mayor extensión constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Urbanización San Miguel, calle Mariño Sur, Nº 76-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. El referido inmueble tiene un área total de un mil metros cuadrados (1.000,00 Mts2), y posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Con el lote F; Sur: Con la calle valencia; Este: Con la calle Mariño; Oeste: Con terrenos particulares. Siendo los linderos particulares del local comercial donde funciona la Panadería, los siguientes NORTE: El lote F; SUR: Escalera del edificio que conduce a la planta alta; ESTE: Con la calle Mariño frente; y OESTE: Con patio del edificio.
Los derechos de mi representado sobre el inmueble objeto de litigio se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro Público de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua en fecha Dos (2) de mayo Dos Mil Tres (2003), el cual quedo registrado bajo el Nº 43, Folios, 265 al 270, Protocolo 1º, Tomo 3º, el cual consigno en este acto en copia simple signado con la letra “C”. El referido contrato tiene en principio una vigencia de Un (01) año, los cuales se iniciaron el Primero (01) de abril del año Dos Mil Nueve (2009) y tiene como objeto el inmueble anteriormente descrito, tal como se evidencia de la Cláusula Cuarta del instrumento arrendaticio invocado, en la cual se estableció textualmente:
(…)
Durante el trascurso de la relación arrendaticia, la misma se dio sin mayor alteración alguna, pero en la actualidad sumado a una serie de divergencias, se ha hecho más que notorio el estado de desidia en el cual se encuentra el inmueble objeto de la relación locativa, pues la arrendataria mantiene el inmueble en un estado deplorable, por lo cual no ha actuado como un buen padre de familia y ha permitido que el inmueble se deteriore, incumpliendo de esta forma, con sus obligaciones contractuales. Las circunstancias anteriormente expuestas se evidencian de forme fehaciente de la Inspección que fue efectuada previa solicitud por el juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de los Municipios Girardot y Mario Iragorry de la circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha Diez (10) de noviembre de Dos Mil Quince (2015), solicitud esta que curso bajo el Nº 1241 (Nomenclatura propia del referido Juzgado) en la misma se dejó constancia de lo siguiente:
“… Al particular cuarto: El tribunal constituido deja constancia de que el área destinada a depósito y área de trabajo se encuentra ubicado además dos baños, una cava cuarto, dos hornos, área de amasado con varios mesones destacando que se encuentra con características de uso y desgaste típico del uso de la actividad que ahí se desarrolla, además vale destacar la situación del techo y las ventanas que están carentes de mantenimiento, como se evidencia con el respaldo fotográfico…”
El local que hoy es objeto de litigio, donde el Tribunal deja constancia del nivel de deterioro del inmueble, sobre todo en el área donde se encuentran ubicado los hornos, de todo lo anterior se evidencia que la arrendataria, hoy accionada, ha incumplido con sus obligaciones contractuales de lo cual se dejó constancia por medio de la Inspección Extra Judicial antes referida, así mismo, lo explanado por el Tribunal se puede constatar de las reproducciones fotográficas que rielan del folio 16 al 25, de la Inspección referida la cual consigno en este acto signada con la letra “D”, de igual manera de las referidas fotográficas se evidencia el deplorable estado en el cual se encuentran los baños. En la referida inspección se deja constancia del mal estado de conversación del inmueble, violentando de manera flagrante las disposiciones del contrato que regula la relación locativa en específico lo establecido en las Cláusulas SEPTIMA y DECIMA del contrato que regula la relación locativa donde se dejó por sentado lo siguiente:
(…)
Así mismo de las fotografías que acompañan la inspección extra judicial antes referida se observa el total y absoluto descuido en el cual se encuentra el inmueble, observándose lo corroída de la pintura y el muy mal estado de mantenimiento de paredes, friso y techo en el área de los hornos.
Así mismo, la arrendataria, hoy accionada, de igual manera ha incumplido con su obligación de contratar una póliza de seguros contra incendio, lo cual se evidencia de la cláusula DECIMA SEPTIMA, del contrato que regula la relación locativa, donde se establece entre otras lo siguiente:
…”LA PARTE ARRENDATARIA, declara expresamente, en este acto que se obliga a mantener una póliza de seguros contra incendios que cubra los riesgos o daños que pueda causar uno o más incendios tanto a los bienes como a las personas, al inmueble arrendado y a las propiedades contiguas…”
La prueba de la falta de contratación de una póliza de seguros se encuentra la declaración efectuada por la notificada al momento de realizar la inspección antes referida en particular en el quinto donde se dejó por sentado:
…”El Tribunal constituido deja constancia de que por lo manifestado por la ciudadana antes identificada en su carácter de encargada la sociedad mercantil que allí labora no cuenta con una póliza de seguros vigentes así como tampoco a lo que respecta a los últimos 5 años…”
En base a todas las consideraciones anteriormente efectuadas es que procedo a demandar en nombre de mi representado a la Sociedad Mercantil PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA LA ESPIGA DE ORO C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de 1999, anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154.

CAPITULO II
DEL DERECHO
Al contrato suscrito con la hoy arrendataria demandada le es aplicable el artículo 40 en su numeral “A” de la Ley de Regulación del Arrendatario Inmobiliario para el uso comercial:
“…S Articulo 40 Son causales de desalojo:
…Ommisis…
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”
Por lo cual en el presente caso, la acción corresponde a la denominada “Acción de Desalojo Arrendaticio”, definido por el autor GUERRERO QUINTERO, GILBERTO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, UCAB, 2006, Tomo I, página 171) de la siguiente manera:
“…El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…”
Así tenemos que los contratos hablando de forma técnica jurídica, se aplica a todo acuerdo de voluntades reconocido por el derecho civil, dirigido a crear obligaciones civilmente exigentes. Y en el presente caso al estar determinadas cuales son las obligaciones de cada una de las partes estas se hacen exigibles ante el incumplimiento de una de ellas, por cuanto los contratos están provistos por una acción que le atribuye plena eficacia jurídica. Para dar una definición completa de contrato, podemos decir:
“Es la convención que tiene una denominación especial (ej. Compra venta, locación, etc.) o en su defecto, una causa civil obligatoria (como seria por ej. La transmisión de la propiedad de una cosa: datio) y a la que el derecho sanciona con una acción”.
Dentro de nuestro ordenamiento jurídico la definición de contrato la encontramos en el Articulo 1.133 del Código Civil el cual establece:
“…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
Y específico el contrato de arrendamiento está determinado en el artículo 1.579 eiusdem, en el cual se establece:
“…El arrendamiento es un contrato por el cual de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella…”
Así tenemos igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159, eiusdem, lo siguiente:
“…Los contrarios tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”
Por lo cual el presente caso al ser el contrato del cual hoy se solicita su ejecución, sinalagmático perfecto desde el momento mismo de su firma engendro obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas tal y como lo establece el artículo 1.160, eiusdem, el cual establece:
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”
Ahora bien, el artículo 1.167, eiusdem, establece:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
Por último el artículo 1.264 del Código Civil establece que:
“… Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor responsable de daños y perjuicios en caso de contravención…”
En el presente caso se observa que efectivamente la arrendataria hoy accionado cumplido con sus obligaciones en la forma en la cual han sido contraídas basados en dos hechos ciertos:
a) No ha cumplido con su obligación de ser responsable por el mantenimiento de las buenas condiciones del inmueble.
b) Ha incumplido con el Contrato de Arrendamiento al no contratar una póliza de seguros contra incendios.
Por lo cual efectivamente “LA PARTE ARRENDATARIA” como fue denominada en el contrato, ya tantas veces referido, hoy accionado no ha cumplido con sus obligaciones en la forma en la cual han sido contraídas lo cual en todo caso y basado en todo los fundamentos de hecho y derecho anteriormente expuestos me dan la posibilidad en nombre de mi representado de exigir como en efecto lo hago el desalojo.
CAPITULO IV
PETITORIO
Por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que acudo ante usted Ciudadano Juez para demandar como formalmente lo hago en este caso a la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de (1999), anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154, por DESALOJO, para que convenga o a ello sea condenada por este tribunal en lo siguiente: PRIMERO: en la terminación como consecuencia del desalojo del contrato de arrendamiento privado suscrito entre mi representado y la demanda suscrito en fecha Dieciocho (18) de marzo del año Dos Mil Nueve (2009). SEGUNDO: En entregar a mi mandante el inmueble objeto del presente litigio constituido por un local comercial donde funciona Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., el cual pertenece a un inmueble de mayor extensión constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Urbanización San Miguel, calle Mariño Sur, Nº 76-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. El referido inmueble tiene un área total de un mil metros cuadrados (1.000,00 Mts2), y posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Con el lote F; Sur: Con la calle valencia; Este: Con la calle Mariño; Oeste: Con terrenos particulares. Siendo los linderos particulares del local comercial donde funciona la Panadería, los siguientes NORTE: El lote F; SUR: Escalera del edificio que conduce a la planta alta; ESTE: Con la calle Mariño frente; y OESTE: Con patio del edificio. En el mismo buen estado en que lo recibió el arrendatario, especialmente en cuanto se refiere a sanitarios, cañerías instalaciones de aguas blancas y aguas negras, electricidad, ventanas, vidrios, pintura etc., así como solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y de los servicios públicos y privados que hubiere utilizado el inmueble tales como: agua, luz, teléfono, aseo, etc., TERCERO: En pagar las costas y costos del presente proceso.

CAPITULO IV
DE LA CITACIÓN
Pido se cite a la demandada en la siguiente dirección: Local Comercial donde funciona la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., el cual pertenece a un inmueble de mayor extensión constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Urbanización San Miguel, calle Mariño Sur, Nº 76-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua.

CAPITULO V
DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Estimo la presente demanda en la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), lo cual equivale a 166,66 Unidades Tributarias.
CAPITULO VII
DEL TRÁMITE PROCESAL
De conformidad a lo previsto en el artículo 43º del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LA LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, solicito la presente causa tramite por las disposiciones de dicha Ley y al Procedimiento Oral previsto en el Código de Procedimiento Civil. Fijo como domicilio procesal el siguiente Torre Cosmopolitan, Piso 6, Oficina 62, Avenida 19 de abril, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua.
Finalmente piso que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho, con los debidos pronunciamientos de Ley y declara CON LUGAR en toda y cada una de sus partes, con la correspondiente condenatoria en costas. Es justicia que invoco en Maracay, a la fecha de su presentación. (Folios 01 al 05) (Pieza I)

EXCEPCIONES DEL DEMANDADO
Cito:
CAPITULO I
CONTESTACION DE LA DEMANDA
NIEGO, RECHAZO, Y CONTRADIGO la presente demanda por cuanto la clasificación extensiva del presente Contrato de Arrendamiento corresponde a sus condiciones de funcionamiento, de manera especial en su orden cronológico específicamente en sus distintas clausulas, a fin de hacer suponer el Mero “INTERES DE SEGURIDAD” en sus diferentes apartes que pretende aducir la parte actora (Demandante); ya que; la Relación Arrendaticia se inició en el año MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE (1997), y no en el año DOS MIL NUEVE (2009), como lo pretende hacer ver la parte demandante, donde se ha acumulado en el tiempo, un total de DIECINUEVE (19) AÑOS de relación Arrendaticia.-
Ahora bien, el presente contrato se prorrogo de manera tácita en el tiempo. En consecuencia, mi representada se encuentra ocupando el Inmueble ya identificado desde el AÑO 1997 HASTA LA PRESENTE FECHA, no existiendo oposición por la parte demandante, ya que, a los fines legales consiguientes, el mismo se prorrogo por TIEMPO INDETERMINADO, operando así la TACITA RECONDUCCION prevista en los Artículos 1.600 Y 1.614 del Código de Procedimiento Civil, y así lo acepto expresamente “EL ARRENDADOR”, quedando el contrato en los actuales momento como INDETERMINADO en cuanto y a su plazo de duración, teniendo que regirse por lo tanto de acuerdo a las normas previstas para lograr la desocupación de este tipo de contratos de arrendamientos.
Ahora bien, en fecha VEINTISEIS (26) DE MARZO DE DOS MIL QUINCE (2015), se llevó acabo “AUDIENCIA UNICA DE CONCILIACION”, por ante la SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS, con sede en la ciudad de Maracay Estado Aragua, la cual anexo marcado con letra “A”, en UN (01) Folio Vto.,(Fotocopia), cuya conciliación entre las partes (Arrendador y Arrendatario), hace que la misma sea considerada como “COSA JUZGADA” conforme lo estable el Articulo 255 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente; con la finalidad de llegar a un acuerdo en el monto del CANON DE ARRENDAMIENTO del Local Comercial objeto de la presente demanda, el cual se fijó en la cantidad de VEINTCINCO MIL BOLIVARES (25.000.00), cantidad esta que el ARRENDADOR ha tenido previamente conocimiento de la consignación del canon de arrendamiento ante el Tribunal Quinto (5º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Expediente Nº 023 donde no es menos cierto que la conciliación llevada a defecto no señala en el término el “TIEMPO”, siendo así la misma es a tiempo “INDETERMINADO” (SIN PRECLUSION).-
Ahora bien, con respecto al Capítulo II DEL DERECHO, de la presente demanda en el cual la parte demandante se basa en que mi representada, ha incumplido con sus obligaciones al no mantener el local en buen estado, es importante informar a este tribunal, que mi representada PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA LA ESPIGA DE ORO C.A., suficientemente identificada en autos, ha estado realizando los trámites para llevar a cabo las labores correspondientes de mantenimiento del local comercial, tales como pintura; y mantenimiento de ventanas, puertas y baños.-
CAPITULO II
FUNCIONAMIENTO DE LA LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIDAD PARA EL USO COMERCIAL.-
Deben probarse y ser concurrentes tres (03) requisitos a saber:
PRIMERO: La existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado.
SEGUNDO: La cualidad del propietario del Bien Inmueble que se le solicita DESALOJO: (Documento emanado del Registro Inmobiliario).-
TERCERO: Que se demuestre FECHACIENTEMENTE la necesidad del propietario, que acredite la propiedad bajo documento (Registrado) preferentemente al ocupante actual.-
Dada que la actividad comercial en relación al Local Comercial, Bienhechurías (No Convalidado) arrendado a mi representada, es distinto al caso de viviendas, ya que la necesidad viene de la actividad comercial, profesional o industrial que el propietario realice, lo que hace de ubicar su actividad mercantil en el inmueble que se le solicita DESALOJO; bien sea que, requiere el Inmueble para la actividad comercial que este realice, todo ello basado en Documento Fehaciente.
CAPITULO III
CUESTION PREVIA
Estando dentro de la actividad procesal en la presente causa, Opongo a la parte DEMANDANTE la CUESTION PREVIA señalada en el ordinal 8º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo cual indica:
ARTICULO 346, ORDINAL 8º C.P.C: “La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto”
Y a cuyos efectos consigno marcado con la letra “B”, fotocopia en DOS (02) folios, DENUNCIA ante la fiscalía 5º del Ministerio Publico de esta Circunscripción Judicial, lo que nace en la prejudicialidad; hay y tendrá que hacer procesos separados no acumulables y que versan sobre materias o asuntos distintos en lo cual, la Prejudicialidad es influyente para la decisión del otro; y, por consiguiente debe decidirse primero la PREJUDICIALIDAD PLANTEADA, lo que ante los jueces penales se tendrá que respetar lo que este decidiera, (Regla 11 del Artículo 442 del C.P.C) lo que la sentencia penal que declare la validez o falsedad de la DENUNCIA interpuesta viene a ser “COSA JUZGADA” para lo civil, conlleva a que ambos procesos no sean acumulables por ser influyente la “PREJUDICIALIDAD”, en el presente expediente y no tener el tribunal de la causa competente en la Prejudicialidad alegada (Ordinal 8º Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil); sino la jurisdicción penal, todo ello basado en que la parte demandante ha actuado de mala fe en la presente causa, ya que se presenta ante la majestad del Poder Judicial con mentiras, al indicar que la Relación Contractual se inició el DIECIOCHO (18) DE MARAZO DE DOS MIL NUEVE (2009), cuando lo cierto es que mi representada se encuentra ocupando el Inmueble objeto de la presente demanda desde el año Mil Novecientos Noventa y Siete (1997), lo que conlleva a que se encuentre incursa la parte demandante en el delito de FALSA ATESTACION ANTE FUNCIONARIO PUBLICO (JUEZ).-
Finalmente, de tal forma dejo contestada la presente demanda contra mí representada, suficientemente identificada en autos; así con la interposición de Cuestiones Previas.-
Es justicia, que espero en la ciudad de Maracay a la fecha de su presentación.- (Folios 51 al 52) (Pieza I)
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
En fecha 01.07.2016 la parte actora corre inserto en la incidencia correspondiente a la Cuestiones Previas en los siguientes términos:
CAPITULO I
DEL MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS
Invoco a favor de mí representado ciertos hechos que generan presunciones a su favor, todo lo cual se evidencia de las actas que conforman el presente expediente, las cuales consta del escrito de Cuestiones Previas consignado por la parte accionada, así como las confesiones judiciales efectuadas por esta en esa oportunidad, que especialmente hago valer en este acto.
Así mismo estoy manifiestamente consciente que nuestra Jurisprudencia patria ha determinado múltiples oportunidades que “la solicitud de apreciación del mérito favorable de autos” no es un medio de prueba per,se, sino la solicitud de la aplicación del principio de comunidad de la prueba que rige en el nuestro sistema probatorio (vid. Sentencias de esta Sala Nº 2.595 y 2.564 de fechas 5 de mayo de 2005 y 15 de noviembre de 2006, casos: Sucesión Julio Bacalao Lara e Industria Azucarera Santa Clara, C. A., respectivamente), pero como quiera que el Juez de la causa está en la obligación de emplear de oficio dicho principio sin necesidad de alegación de parte, atendiendo igualmente al principio de exhaustividad, por lo tanto en este mismo acto hago diversos señalamientos que solicitó al Juez valore en la oportunidad de dictar sentencia.
La parte demandada en la oportunidad legal correspondiente planteo la cuestión previa referida a la Prejudicialidad, es de hacer notar, que al efectuar la revisión de las actuaciones que conforman la presente causa se observa, como se dijo anteriormente que las pretensiones de mi representado versan sobre un DESALOJO, y como consecuencia de ello en la terminación del contrato de arrendamiento privado suscrito entre mi representado y la demandada suscrito en fecha Dieciocho (18) de marzo del año Dos Mil Nueve (2009), así mismo se peticiona la entrega a mi mandante el inmueble objeto del presente litigio constituido por un local comercial donde funciona la Sociedad Mercantil PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA LA ESPIGA DE ORO C.A., el cual pertenece a un inmueble de mayor extensión constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Urbanización San Miguel, calle Mariño Sur, Nº 76-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua; y, aunque puede observarse de las causas en estudio, que existe vinculación entre sí, es necesario establecer que la relación solo existe porque son las mismas partes involucradas pero no existe relación alguna entre los hechos que se están dilucidando en ambas causas.
En cuanto a los caracteres para la procedencia de la cuestión prejudicial tenemos que el asunto previo debe ser influyente y no gozar del carácter de cosa juzgada, tales supuestos deben darse de forma concurrente, en el sentido de que faltando uno de ellos imposibilitaría al órgano jurisdiccional de pronunciarse afirmativamente sobre la procedencia de la Prejuicialidad.
Por lo tanto la parte accionada al momento de interponer su cuestión previa pretende hacer ver una identidad de sujeto, objeto, y causa confundiendo la cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, pues sus argumentos son relativos a una cuestión previa muy distinta a la invocada, aunado ello a que el promovente de la cuestión previa, no establece la conexión que pueda existir entre ambas causas, a fin de determinar que de la naturaleza penal incide o no de manera determinante en la de orden civil, por lo que debe considerarse mal propuesta la cuestión previa.
Por lo tanto es forzoso concluir que de lo aportado no es posible inferir que de la causa penal en mención incida de manera directa en la causa que nos ocupa, incumpliéndose así uno de los extremos que hace procedente la cuestión previa invocada, razón por lo cual debe ser desestimada la misma.
Así mismo, sobre lo expuesto por la parte accionada vale la pena efectuar las siguientes observaciones, para aclarar y establecer de forma objetiva varios hechos:
A) A pesar de lo planteado por la parte accionada es falso que en el libelo de demanda se indique la fecha de inicio de la relación arrendaticia, simplemente señala que el día Dieciocho (18) de marzo de Dos Mil Nueve (2009), la parte actora dio en arrendamiento el inmueble objeto de la relación locativa y esto se establece así porque en el contrato aparece reflejado que el mismo sustituye cualquier otro que haya sido firmado con anterioridad entre las partes, y esto en todo caso no afecta la continuidad de la relación arrendaticia.
B) Por otra parte, plantea la demanda que existe mala fe de parte de nuestra representada al fundamentar nuestras pretensiones en el Contrato de Arrendamiento Privado suscrito en fecha Dieciocho (18) de marzo de Dos Mil Nueve (2009), pero es necesario plantear ¿Cómo puede haber mala fe de parte de mi representado, si fundamentamos nuestra demanda en un contrato cuya validez no fue impugnada por ellos y cuya fecha convalida plenamente nuestra afirmación de que el día 18 de marzo de 2009, nuestra representada dio en arrendamiento?
C) En base a todo lo anteriormente expuesto es forzoso concluir que no existe la supuesta falsa atestación ante funcionario público y que en todo caso lo planteado por la demandada carece de fundamento y en consecuencia el planteamiento de la cuestión previa en los términos en los cuales fue efectuada solo pretende dilatar el proceso.
D) Por otro lado causa bastante sorpresa la impericia con que la parte demandada de forma bastante enrevesada efectúa alegados referidos a la temporalidad del contrato, pues en los términos que fue duración de la relación arrendaticia. Y más aún cuando el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial no hace distinción sobre que la temporalidad del contrato determine la acción a intentar como si lo es en el caso de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Lo cierto es que el incumplimiento por parte de la demanda de la obligación de mantener el inmueble arrendado en buenas condiciones, no puede ser desvirtuado por una mayor o menor duración dela relación arrendaticia.
E) Es necesario dejar por sentado que es la misma parte accionada, la que acepta de forma expresa todo lo planteado en el libelo de la demanda al señalar que supuestamente están haciendo las diligencias necesarias para hacer los arreglos necesarios en el local.
F) Por ultimo en este capítulo hago especial referencia nuevamente a la prejudicialidad establecida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, planteado por la parte demandada, y a la falta de fundamento legal de la misma.
G) Es necesario traer nuevamente a colación que la jurisprudencia patria exige que efectivamente EXISTE UN PROCESO JUDICIAL y que este sea indisolublemente determinante en el proceso judicial en el cual se alega la prejudicialidad. Por lo tanto es necesario conocer que ha dicho el Tribunal Supremo de Justicia respecto a si la existencia de una investigación que curse por ante la Fiscalía del Ministerio Publico constituye un “proceso” que pueda causar prejudicialidad en un juicio de naturaleza civil, sobre este punto la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha Catorce (14) de febrero de Dos Mil Dos (2002), han planteado que TALES INVESTIGACIONES NO CONSTITUYEN UN PROCESO y que en consecuencia, no pueden ser alegadas como prejudicialidad, la Sala expreso en esa sentencia entre otras cosas lo siguiente:
“…Ahora bien, de la trascripción anterior se evidencia que existe por ante la Dirección de Salvaguarda del Despacho del
Suspender, en el momento oportuno, la sentencia que habrá de dictarse en la presente causa.
En conclusión, afirma la Sala que no hay en autos Fiscal General de la Republica, el expediente signado con el Nº 15.503, iniciado con ocasión de la denuncia interpuesta por la representación judicial del MUNICIPIO SAN CRISTOBAL DEL ESTADO TACHIRA, y que para los efectos de su investigación se comisiono al Fiscal 10ºdel Ministerio Publico de esa Circunscripción Judicial…
No encuentra la Sala, ni de la revisión de las actas que conforman el presente expediente ni del examen del citado oficio, elementos suficientes que le hagan deducir la existencia d un proceso judicial instaurado ante la jurisdicción penal que obligue a esta Sala a declarar la existencia de una prejudicial que se esté tramitando en esa jurisdicción; por el contrario, se advierte la existencia de una averiguación que se está tramitando a raíz de la denuncia formulada por los representantes judiciales del Municipio demandado, y que en modo alguna, constituye una cuestión prejudicial que deba prueba alguna de la existencia de otro proceso distinto que tenga influencia en el juicio en curso, motivo por el cual debe declararse sin lugar el alegato de “prejudicialidad penal” propuesto por la demandada. Así se declara…omissis… 2.- SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de cuestiones prejudiciales que deban resolverse en un proceso distinto…” (Subrayado de quien suscribe).
De conformidad con el criterio expresado en las sentencias parcialmente transcritas anteriormente, se concluye que la mera existencia de una averiguación penal, por ante Ministerio Publico en el estudio de alguna denuncia interpuesta, no constituye la “prejudicialidad” por la existencia de un “proceso distinto” establecida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Concretamente en el caso de autos, la demanda no demostró que dicha que dicha denuncia haya sido tramitada por dicho órgano, y en todo caso tal averiguación no constituye un proceso judicial, y mucho menos recaerá alguna sentencia que constituya un pronunciamiento previo y necesario a la decisión que habrá de dictarse en la presente causa, por lo cual como corolario inmediato en la que no es procedente la cuestión previa de prejudicialidad opuesta por la parte demandada en la presente causa.

DE LA AUDIENCIA ORAL
En horas de despacho del día de hoy, Martes (07) de Diciembre de (2021), siendo las diez (10: 00 am horas) de la mañana, oportunidad legal fijada para llevar a cabo la Audiencia de juicio, en presente causa signada con el Nº T1M-M-14.781-16, contentiva del juicio que por DESALOJO (local comercial), incoada por la abogado LEONCIO DIOSCORIDIS VALERA BARRIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 94.077, según poder otorgado por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Sucre, del estado Miranda, en fecha 14 23 de septiembre de 2015, bajo el Nº 59, Tomo 138, Folios 187 AL 189; actuando en su carácter de apoderada Judicial del ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad Nº V- 5.280.184 contra Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha Veinticinco (25) marzo de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999), bajo el Nº 37, Tomo: 10-A, representada por el ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, identificado con la cedula de la identidad Nº V-9.661.154. Se anunció el acto a viva voz en las puertas del tribunal, se deja constancia que se encuentra presente los abogados: JESÚS ANTONIO GIL BLANCO, inscrito en el Inpreabogado bajo Nº 30.997, apoderado judicial de la parte actora y DORIEN MILANO OSORIO inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.803 apoderado judicial de la parte demandada.
En este estado el tribunal le concede el derecho a los abogados comparecientes al acto a los fines de que manifiesten sí pudieron resolver el presente juicio por la forma alterna de resolución de conflicto como lo es la transacción, y concediéndole exponen: “Ciudadano juez, no pudimos llegar a un acuerdo armonioso para poner fin en el presente juicio, por cuanto nuestra posturas están muy lejos”.
En este estado, este Juzgador en vista a lo manifestado por ambas partes, procede a dar continuidad a la presente audiencia de juicio en el estado en que se encontraba, en la oportunidad de dictar el dispositivo del fallo.
DECISIÓN: Se cierra la audiencia siendo las diez y veinte de la mañana (10:20 am), y se concede un lapso de sesenta (60) minutos, para reanudar la audiencia a tenor de lo establecido por el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil. Concluido el lapso señalado, el Tribunal procede a reanudar la audiencia oral y dictar el fallo correspondiente siendo las 11:15 de la mañana, a cuyo efecto se solicita su lectura por secretaria contenido en los términos siguientes: de conformidad con lo dispuesto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se pasa de seguidas a dictar el DISPOSITIVO DEL FALLO correspondiente a la presente causa signada bajo el Nº 14781-16, por lo que , este Tribunal Primero d Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA incoada por el abogado LEONCIO DIOSCORIDIS VALERA BARRIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 94.077, según poder otorgado por ante la notaria Publica Sexta del Municipio Sucre, del estado Miranda, en fecha 25 de septiembre de 2015, bajo el Nº 59, tomo 138, folios 187 al 189; actuando en su carácter de apoderado Judicial del ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad Nº V- 5.280.184 contra Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha Veinticinco (25) marzo de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999), bajo el Nº 37, Tomo: 10-A, representada por el ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, identificado con la cedula de la identidad Nº V-9.661.154, por haberse demostrado señales de deterioro y falta de mantenimiento en el inmueble objeto de litigio, y por no haber la parte demandada impugnado el único medio probatorio que demuestra señales de deterioro en el inmueble, como lo es la declaración dada por el juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial al señalar entre otras cosas “destacar la situación del techo y las ventanas que están carentes de mantenimiento, como se evidencia con el respaldo fotográfico”, señalando a su vez en su contestación que ha estado realizando los trámites para llevar a cabo las labores correspondientes de mantenimiento del local comercial, tales como pintura; y, mantenimiento de ventanas, puertas, y baños” y finalmente, a pesar de tener un abanico de posibilidades, no trae consigo elementos de convicción para desvirtuar la causal de desalojo con la que se fundamenta la presente acción la contenida en el literal “C” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, todo lo anterior de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Cursa en los folios que van del 219 al 239, I Pieza del presente expediente, decisión de fecha 21 de Enero de 2022, dictada por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en la cual entre otras cosas declaró:

DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR DE DEMANDA incoada por el abogado LEONCIO DIOSCORIDIS VALERA BARRIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 94.077, según poder otorgado por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Sucre, del estado Miranda, en fecha 25 de Septiembre de 2015, bajo el Nº 59, tomo 138, folios 187 al 189; actuando en su carácter de apoderada Judicial del ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad Nº V- 5.280.184 contra Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha Veinticinco (25) marzo de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999), bajo el Nº 37, Tomo: 10-A, representada por el ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, identificado con la cedula de la identidad Nº V-9.661.154, por haberse demostrado señales de deterioro y falta de mantenimiento en el inmueble objeto de litigio, y por no haber la parte demandada impugnado el único medio probatorio que demuestra señales de deterioro en el inmueble, como lo es la declaración dada por el juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial al señalar entre otras cosas “destacar la situación del techo y las ventanas que están carentes de mantenimiento, como se evidencia con el respaldo fotográfico”, señalando a su vez en su contestación que ha estado realizando los trámites para llevar a cabo las labores correspondientes de mantenimiento del local comercial, tales como pintura; y, mantenimiento de ventanas, puertas, y baños” y finalmente, a pesar de tener un abanico de posibilidades, no trae consigo elementos de convicción para desvirtuar la causal de desalojo con la que se fundamenta la presente acción la contenida en el literal “C” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, todo lo anterior de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA la inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 25 DE marzo de 1999, bajo en Nº 37, Tomo 10-A, representada por el ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, identificado con la cedula de la identidad Nº V-9.661.154, a hacerle entrega de un inmueble de mayor extensión constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Urbanización San Miguel, calle Mariño Sur, Nº 76-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. El referido inmueble tiene un área total de un mil metros cuadrados (1.000,00 Mts2), y posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Con el lote F; Sur: Con la calle valencia; Este: Con la calle Mariño; Oeste: Con terrenos particulares. Siendo los linderos particulares del local comercial donde funciona la Panadería, los siguientes NORTE: El lote F; SUR: Escalera del edificio que conduce a la planta alta; ESTE: Con la calle Mariño frente; y OESTE: Con patio del edificio, libre de personas y solvente en los servicios de electricidad, agua, aseo, al ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad Nº V- 5.280.184. Así se decide.

IV
DE LA APELACIÓN
Cursa al folio 240 de la I Pieza, las presentes actuaciones, diligencia de fecha 26 de Enero de 2022, en la cual fue interpuesto recurso de Apelación por la abogado DORIEN MILANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 78.803, Apoderado Judicial de la parte Demandada Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de 1999, anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154 contra la sentencia dictada en fecha 21 de Enero de 2022 por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
V
ACTUACIONES EN ALZADA
Corre inserto de los folios 246 y 247 Pieza I, de fecha 29 de Marzo 2022, Escrito de Informe, presentado por el Abogada, DORIEN MILANO OSORIO Inpreabogado Nº 78.803 Apoderado Judicial de la Parte Demandada.
(…)
La parte demandante inicia su querella con una relación arrendaticia a partir del año 2009 (No convalidada), ya que su inicio real fue en el año 1997, donde la parte demandante utilizo el artificio de indicar que inicio en el año 2009, con la intención de evitar la prescripción; ya que para la presente fecha (año 2022),mi representada ostenta VEINTICUATRO (24) AÑOS de arrendamiento, en el bien inmueble que se demanda por desalojo, lo que en el tiempo de VEINTICUATRO (24) AÑOS de ocupación del Bien inmueble arrendado crea un derecho subjetivo (Articulo 690 del Código de Procedimiento Civil y el Articulo 977 del Código Civil), donde la parte demandante no IMPUGNO los alegatos de mi representada (por lo que la parte demandante cayo en confesión) del tiempo de arrendamiento antes expuesto.
CAPITULO II
DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA
DEMANDA INTERPUESTA
La parte demandante atribuye su actuación de desalojo (No convalidado), en documentación de “INSPECCIÓN OCULAR EXTRA LITEM”, vale decir, fuera del proceso, por tanto el practico o perito como tercero en la presente causa, tenía que venir al proceso o ratificar sus dichos, cosa tal que no sucedió.
En otro orden de idea, se atribuye que la referida inspección se da “EXTRA LITEM”, con el fin de que desaparezcan objetos en el tiempo (Articulo 1.429 del Código Civil), no siendo así alegado en la Inspección “EXTRA LITEM”, por cuanto lo transcrito NO DESAPARECE, ya que el objeto de mantenimiento, de otro modo, no se alegó la urgencia y necesidad de la prueba (up supra) con el fin de que estos puedan desaparecer; más aún, no siendo ratificada por prevenir de experto como perito o practico (Tercero en el proceso), Articulo 431 del Código de Procedimiento Civil; ya que, lo que se valora en este tipo de prueba, como testimonio del experto, no es el documento fuera del proceso. Es el caso, de las disposiciones normativas que consagra el Articulo 1.428 Código Civil vigente, que puede promoverse durante el juicio; y, la del Artículo 1.429 eiusdem que prevé la “INSPECCIÓN EXTRA LITEM”.-
Del Instrumento probatorio INSPECCIÓN EXTRA LITEM (No convalidada), se verifican acumulaciones de la Inspección, lo cual es improcedente el Articulo 1.429 del Código Civil. En razón de que las pruebas por escrito deben ser RATIFICADAS en juicio cuando son fuera de esta, pues la parte demandante no pueden preparar su propia prueba testimonial en forma unilateral, para luego oponerla a la parte demandante, obteniendo de esa forma su contención la prueba de daño emergente, pues en este caso, el derecho a la defensa y la garantía al debido proceso, previsto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, imponen que el demandado tenga el derecho a ejercer el control de la prueba, de allí que sea necesario su ratificación en el proceso.
El autor patrio Aristides Rengel Romberg, señala que la prueba de testigo obtenida fuera de juicio, no puede ser opuesta a la parte ni a terceros en general, salvo que sea RATIFICADA EN JUICIO… (sic) RENGEL ROMBERG A, TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, Tomo IV, Editorial Arte. 1997., pág. 441. De otro modo, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez, y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, lo de valoración prevista en el Articulo 508 del Código de Procedimiento Civil (Sala de casación civil, Sentencia Nº 259, de fecha 19 DE Mayo de 2005, exp. Nº 03-721). Lo anteriormente expuesto, son suficientes argumentos para desechar la prueba de “Inspección extra litem”, en virtud de que si es necesario la Ratificación en juicio de la prueba que encabeza el perito o practico en dicha, por ser decisiva la prueba en el dispositivo del fallo, por lo tanto, pido la inadmisibilidad de la presente demanda .-
Es importante destacar que, la INSPECCIÓN EXTRA LITEM, es un documento emanado de un tercero (3º), formado fuera de juicio, el cual no es capaz de producir efecto probatorio. Estas declaraciones hechas por el tercero (3º) que consta en dicho documento de Inspección “EXTRA LITEM” solo pueden ser traídas al expediente, mediante la promoción y evacuación de pruebas testimoniales, que es la única forma del proceso, con la inmediación del Juez, y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse al testimonio en su contenido debe RATIFICARSE, pero, no se debe proponer como elemento fundamental de la acción, ya que esto, es como la nada; sin existencia jurídica.
La doctrina y la Jurisprudencia han establecido con respeto a la “INSPECCIÓN EXTRA LITEM”, que tal prueba preconstituida, es cuando se pretende hacer ver el estado o circunstancia que puedan modificarse en el transcurso del tiempo, por lo tanto, tomando en cuenta que ese medio probatorio (No convalidado), lo que motiva es la urgencia o perjuicio por retardo que puedan modificarse en el transcurso del tiempo lo cual ocasionan su evacuación para dejar constancia de aquellos hechos que puedan desaparecer. De manera pues, se desprende de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la Inspección Judicial “EXTRA LITEM” NO FUE RATIFICADA por el testimonial del tercero, es decir, UN EXPERTO; y, además de ello lo que se valora es el testimonio del testigo y no del documento de Inspección EXTRA LITEM, lo cual hace que esta sea RATIFICADA (Art. 431 CPC).-
CAPITULO III
MEDIOS DE PRUEBAS
POSICIONES JURADAS
En la promoción de pruebas en la presente causa, se solicitó la comparecencia ante el Tribunal de la parte demandante ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, suficientemente identificado, de igual manera mi representada por estar a derecho, de absolver recíprocamente las posiciones juradas. Es el caso, que tal pedimento fue declarado Inadmisible por él A quo, en los siguientes términos: “este tribunal niega el pedimento formulado por cuanto nadie puede ser obligado a declarar en su contra…” Es el caso que, en la presente prueba no existe COACCIÓN alguna, por tanto se viola el principio de la exhaustividad produciendo indefensión y violación del DERECHO AL DEBIDO PROCESO, y donde él A quo desaplico indebidamente el Articulo 49.5 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, violentando el Articulo 26 ejusdem y el Articulo 243.5 del Código de Procedimiento Civil. Se hace obvio que la parte absolvente priva la buena fe, lo cual hace que responda a la verdad bajo juramento (Articulo 170 CPC), y cuya confesión debe ser concisa (Articulo 414 CPC). La doctrina tiene establecido que la normativa contenida en el Articulo 403 del CPC relativo a las posiciones juradas no son contrarias a las disposiciones juradas de la Constitución, sino que se trata de un medio probatorio, lo cual está exento de coacción física, psíquica o de cualquier otro tipo de violencia, que es el supuesto que prohíbe el Artículo 49.5 Constitucional, con la diferencia de la búsqueda de la verdad a lo que están obligado las partes (Articulo 170.1 CPC), y donde dicha prueba es fundamental para modificar la decisión de la causa, vale decir, no está conforme con jurisprudencia vinculante a Sala Constitucional, motivo por el cual pido se declare CON LUGAR la presente apelación.
Ahora bien, igualmente la parte demandante en su libelo de demanda solicita el desalojo del inmueble, lo cual hace improcedente de conformidad con lo establecido en la Sentencia Nº 0156., de fecha 29 de Octubre de 2020., Expediente Nº 2020-0375., de la Sala Constitucional con ponencia del Magistrado Dr. Rene Alberto Degrave Almarza.
Corre inserto de los folios 249 y 257 Pieza I, de fecha 29 de Marzo de 2022, Escrito de Informe, presentado por el Abogado JESUS ANTONIO GIL BLANCO, Inpreabogado Nº 30.997 Apoderado Judicial de la Parte Actora.
(…)
CAPITULO PRIMERO
INTROITO
Nos trae a este escenario litigioso, un vínculo contractual que ha unido arrendador y a arrendataria, hoy demandante y demandado, en ese orden, cuyo objeto es un inmueble destinado para el uso comercial. Es bien sabido que el principio de autonomía de la voluntad de los contratos, tiene su base en la fuerza obligatoria que lo distingue, por cuanto no es otra cosa que la voluntad de una persona, natural o jurídica, que decide si desea obligarse o no, por medio de un vínculo jurídico, tutelado por un ordenamiento legal y cuyas limitantes son el orden público y las buenas costumbres. En el derecho nuestro, esta moderna teoría tiene origen y fundamentado en el artículo 1.159 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, por vía del cual, se le reconoce a los particulares la facultad, a través de su conjunción de voluntades, poder reglar, las obligaciones, el contenido y modalidades y efectos de la contratación, otorgándole fuerza de ley a dichos pactos, negociaciones, o contratos, lo que ha generado que dicha manifestación de voluntad sea conocida, también, como el principio del contrato ley. Evidentemente que, dicha voluntad contractual, tanto escrita como oral, seria ilusoria si contase con un mecanismo que sanciones su incumplimiento. En ese mismo hilo, nuestro ya mencionado Código Civil establece en su artículo 1.264, lo siguiente: Articulo 1.264 (…), Articulo 1.579 (…), Articulo 1.592 (…) Articulo 1.270 (…), Articulo 1.354 (…), Articulo 506 (…)

CAPITULO SEGUNDO
DE LA SENTENCIA APELADA
Las presentes actuaciones suben a esta alzada, en virtud de apelación que postulo la abogada DORIEN MILANO OSORIO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.803, con el carácter de apoderada judicial Sociedad Mercantil “PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A”,. Cuya plena identificación consta en actas de este expediente, representada por el ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, identificado con la cedula de identidad Nº V-9.661.154, en forma de sentencia proferida por el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con motivo de juicio por DESALOJO ARRENDATICIO, contendido en el expediente con nomenclatura TIM-M14 781-16 de ese Tribunal.
Ciudadano Juez, del examen de las actas procesales relativas al presente proceso, se puede advertir las observaciones siguientes:
En el libelo contentivo de la demanda que da origen al presente juicio, quedaron claramente establecidos los parámetros sobre los cuales se ha planteado la Litis, pleito originado, como más adelante señalaremos, por el incumplimiento de la hoy demandada.
Así que, nos trae acá la vinculación arrendaticia incuestionable entre la hoy demandada, en su carácter de arrendataria y arrendador, hoy en su carácter de demandante. En ese sentido, nuestro representado, el demandante, planteo la controversia en estos términos:
“Durante el transcurso de la relación arrendaticia, la misma se dio sin mayor alteración alguna, pero en la actualidad sumado de divergencias, se ha hecho más que notorio el estado de desidia en el cual se encuentra el inmueble objeto de la relación locativa, pues la arrendataria mantiene el inmueble en un estado deplorable; por lo cual no ha actuado como buen padre de familia y ha permitido que el inmueble se deteriore, incumpliendo de esta forma, con sus obligaciones contractuales.”
(…)
Dicha demanda, bajo análisis, se fundamentó en Articulo 40 del Decreto con Rango, Valor, Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial en sus literales “a” y “c”. Además la pretensión está fundada en los artículos 1133, 1159, 1579, 1160,1167 Y 1264 de nuestro Código Civil.
MEDIOS PROBATORIOS OBSEQUIADOS AL PROCESO
Con lo establecido en el Artículo 864 (…). Fueron promovidos los siguientes medios probatorios: contrato de arrendamiento privado suscrito el 18 de marzo de 2009, en su carácter de arrendador, con la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de (1999), anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154, en su carácter de arrendataria cuyo objeto constituye por un local comercial donde funciona un inmueble Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., el cual pertenece a un inmueble de mayor extensión constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Urbanización San Miguel, calle Mariño Sur, Nº 76-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. El referido inmueble tiene un área total de un mil metros cuadrados (1.000,00 Mts2), y posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Con el lote F; Sur: Con la calle valencia; Este: Con la calle Mariño; Oeste: Con terrenos particulares. Siendo los linderos particulares del local comercial donde funciona la Panadería, los siguientes NORTE: El lote F; SUR: Escalera del edificio que conduce a la planta alta; ESTE: Con la calle Mariño frente; y OESTE: Con patio del edificio.

DE LA PRUEBA DE INSPECCIÓN EN JUICIO
De conformidad con lo establecido en: Articulo 472 (…),
Articulo 864 (…).-

PETITORIO DE LA DEMANDA
En virtud de los hechos narrados y las pruebas aportadas al proceso, procedió, mi mandante a reclamar de la arrendataria lo siguiente:
PRIMERO: En la terminación como consecuencia del Desalojo del Contrato de arrendamiento privado suscrito entre mi representado y la demandada, suscrito en fecha 18 de marzo de 2009 SEGUNDO: en entregar mi mandante el inmueble objeto de este litigio, constituido por un local comercial donde funciona la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., el cual pertenece a un inmueble de mayor extensión constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Urbanización San Miguel, calle Mariño Sur, Nº 76-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. El referido inmueble tiene un área total de un mil metros cuadrados (1.000,00 Mts2), y posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Con el lote F; Sur: Con la calle valencia; Este: Con la calle Mariño; Oeste: Con terrenos particulares. Siendo los linderos particulares del local comercial donde funciona la Panadería, los siguientes NORTE: El lote F; SUR: Escalera del edificio que conduce a la planta alta; ESTE: Con la calle Mariño frente; y OESTE: Con patio del edificio. TERCERO: en pagar todas las costas y costos del presente proceso.
En el escrito de contestación a la pretensión incoada, de forma precisa, la representación de la demanda, alego que:
(…) el contrato se prorrogo de manera tácita en el tiempo. En consecuencia, mi (su) representada se encuentra ocupando el inmueble ya identificado desde el AÑO 1997 HASTA LA PRESENTE FECHA, no existiendo oposición por la parte demandante, ya que, a lo fines legales consiguientes, el mismo se prorrogo por “TIEMPO INDETERMINADO” (…),(Negrillas de la autora).
Es evidente que el tema de la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, es irrelevante y no sugiere un hecho controvertido a la luz de la legislación sustantiva en que se basa la presente pretensión. De tal suerte, la indeterminación temporal o no, del contrato rector de la relación arrendaticia que vincula a las partes, no es òbice para analizar y calificar el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales a que estas sometida la locataria.
Nos detenemos si, a lo que consideramos medular en los hechos que puedan construir controversia útil y pertinente, a los fines de la determinación de la responsabilidad contractual. Y así anotarnos que la accionada acota que:
“Ahora bien, con respecto al capítulo II DEL DERECHO , de la presente demanda en el (Sic) cual la parte demandante se basa en que mi representada, ha incumplido con sus obligaciones al no mantener el local en buen estado, es importante informar a este tribunal, que mi representada PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A suficientemente identificada en autos, ha estado realizando los trámites para llevar a cabo las labores correspondientes de mantenimiento del local comercial, tales como pintura; y, mantenimiento de ventanas, puertas y baños.-“ (negrillas nuestras).
A su vez, la demandada, alego la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 de nuestro Código de Procedimiento Civil, relativo a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, la cual fue declarada sin lugar.
AUDIENCIA PRELIMINAR
En la audiencia preliminar, en nuestro carácter de apoderado de la demandante, procedimos a ratificar el contenido del escrito libelar, así como las pruebas aportadas al proceso, en especial el contenido y alcance de la inspección extra litem que acompaña al libelo de demanda., la cual surte pleno valor probatorio, al no ser impugnada ni tachada de falsedad por la parte demandada, siendo que la referida inspección tiene carácter de documento público como la ha reconocido la Sala Constitucional en sentencia Nº 0058, Exp: 16-0413 de fecha 07 de abril 2021, con ponencia de la magistrada Carmen Zuleta de Merchán, la cual dejo establecido que:
“Finalmente, cada instrumental incorporada al expediente tendrá un determinado valor probatorio conforme a la naturaleza del documento que se trate; EN ESTE SENTIDO, DEBE SEÑALARSE QUE EL ACTA DE INSPECCIÓN OCULAR EXTRAJUDICIAL COMO LA REALIZADA EN EL PRESENTE CASO, GOZA DE LA NATURALEZA DE UN DOCUMENTO PUBLICO por devenir de un funcionario público autorizado por la ley, para dar fe pública notarial de ,los hechos que declara haber efectuado y de aquellos que declara haber visto u oído, ello obedece a que al practicar la inspección ocular, el Notario no solo da fe del otorgamiento, sino del contenido puesto que interviene en su elaboración, dando certeza de lo allí expresado.
En efecto articulo 1.357 (…).-
En este sentido, EL MEDIO DE IMPUGNACIÓN dependerá de la naturaleza de la prueba instrumental que se pretenda desconocer, toda vez que el medio de ataque deberá ser, según el caso, el propicio para enervar el valor probatorio del instrumento que se discute, ello explica la prescindencia de la citación de la parte contra la cual pretende hacerse valer la prueba de inspección para ejercer el control de la misma, toda vez que, en el caso de la inspección extrajudicial como la realizada en la presente causa, al ser considerada como documento público, su autoría y contenido solo podrían ser discutidos POR VIA DE TACHA DE FALSEDAD; cuya situación no se constata de las actas procesales, con lo cual se descarta que haya existido para el solicitante algún impedimento en el ejercicio del derecho a la defensa que le asiste.” (Fin de la cita).
En consecuencia, al no ser atacado este instrumento, posee pleno valor probatorio, en todos y cada uno de los particulares allí evacuados juntamente con las fotografías que forman parte de dicha inspección. En efecto, tal como se desprende de autos, los particulares evacuados, revelan el incumplimiento de la parte demandada, al no proceder como un buen padre de familia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1592 de nuestro Código Civil. Ello en virtud de no darle el debido mantenimiento y cuido al inmueble objeto de la relación contractual; además de incumplir con la obligación contractual de contratar la póliza de seguro contra incendio, a la cual está obligado conforme al pacto arrendaticio suscrito por la hoy demandada.
Se debe agregar que, la accionada, reitera acá, en el acto de la audiencia preliminar, su reconocimiento expreso en que no ha dado cumplimiento a sus obligaciones legales y contractuales reclamadas en la demanda, al asumir nuevamente, SETENTA MESES (70)posteriores a su contestación que:
“Que, en el cumplimiento de las obligaciones de mantener el bien inmueble arrendado por parte del demandado en buenas condiciones, hace saber que han realizado diligencias para cumplir con dicha obligación, solicitando diferentes presupuestos para el mantenimiento del inmueble demandado (Negrillas nuestras).
AUDIENCIA DE JUICIO
En el decurso de la audiencia de juicio, reiteramos ante el tribunal de primigenia instancia, el fundamento que obligo a mi mandante a litigar:
“(…) Ratifico el contenido libelar, en cuanto a la violación contractual, por parte del arrendatario en específico de la cláusula séptima, décima y decima séptima donde se demuestra fehacientemente el estado en excelentes condiciones recibido por la parte arrendataria. Así mismo ratificamos la violación de la cláusula contractual decimoséptima, por vía de la cual la parte arrendataria se comprometió a encontrar una póliza contra incendio. Es importante destacar que, por el tipo de actividad desempeñado en el inmueble objeto de la presente petición, se hace necesario pactar una clausula como la mencionada de carácter previsional. En el mismo orden de ideas ratificamos la violación de los artículos 1160. 1264 y 1592 en su primera parte, trayendo como consecuencia las previsiones establecidas por el artículo 1167, todos de nuestro Código Civil. En efecto, cursa en autos, una inspección extra litem no desvirtuada por la parte demandada, en el cual se refleja de dichas cláusulas contractuales en los mencionados artículos. Como lo sabe el jurisdiciente, este tipo documentos, entiéndase la inspección extra judicial, al no ser tachado en juicio por tener naturaleza similar a un documento público, adquiere pleno valor. A tenor del artículo 506, nuestro Código de Procedimiento Civil, cada una de las partes tiene la carga de probar sus afirmaciones o excepciones, y no este es el caso por cuanto la parte demandada se limitó en su contestación, véase folio 52, a enunciar que estaban en proceso de corregir las violaciones contractuales denunciadas. En este mismo sentido en la audiencia preliminar ratifico sus dichos y alego que estaban buscando presupuesto. En definitivo, no produjo prueba alguna destinada a desvirtuar el contenido libelar en las pruebas aportadas, por lo que solicito se declare con lugar el desalojo”.
Por su parte, la abogada DORIEN MILANO OSORIO inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.803 apoderado judicial de la Sociedad Mercantil PANADERIA,PASTELERIA Y CHARCUTERIA LA ESPIGA DE ORO C.A. representada por el ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA parte demandada, expuso lo siguiente: “ratifico en todas y cada una de sus partes el escrito de promoción de pruebas promovido por mi representada así como también el escrito de oposición de pruebas a la parte demandante, por cuanto basa la acción en una inspección extra litem es decir fuera del proceso donde la misma no demuestra ni la urgencia ni la necesidad de realizar la misma. Importante es destacar que dicha inspección extra Litem no fue ratificada por un experto, ello, porque lo que se debe tomar en cuenta es el testimonio del experto y no el contenido del documento agregado. Es por ello que solicito de manea muy respetuosa a este tribunal declare sin lugar la presente demanda, por cuanto la parte demandadme no probo lo fundamentado en su libelo de demanda”.
De nuestra parte, ejercimos el derecho a réplica, bajo los siguientes términos:
“(…) es interesante destacar que la parte demandada reconoció la violación de las cláusulas contractuales denunciadas, cuando en su contestación como en la audiencia preliminar manifestó la intención de corregir los hechos denunciados. En razón de ello es ahora por primera vez que viene atacar la inspección extra Litem, alegando que debió ser realizada por un experto, dejando por fuera que por ejemplo la declaratoria de no poseer la póliza de seguro contra incendio, que a estas alturas casi 7 años después del juicio todavía no la han cumplido, y que por lo demás no requiere de un experto para desmotar ese incumplimiento” (…)
A lo que la apoderada de la demandada replico:
“(…) esta representación quiere dejar constancia ante este tribunal en ningún momento ha aceptado la violación de las cláusulas contractuales, que las exposiciones realizadas han estado acorde al proceso llevado y que si bien es cierto el presente juicio ha llevado que la opinión de un experto en la inspección extra litem es requerida para verificar y constatarlo alegado por la parte demandada “(…)” es todo.
Sin duda, ciudadano Juez, que, con base a lo expuesto, y conforme a la controversia planteada, la cual se circunscribe al cumplimiento o no de las obligaciones de hacer, previstas en la ley y asumidas contractualmente por la arrendataria, es forzoso concluir en lo siguiente:
1. Que, la inspección extra judicial cursante a los folios dieciocho(18) al cuarenta y cuatro(44), ambos inclusive, efectuada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de la Circunscripción de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la circunscripción Judicial del estado Aragua, de fecha Diez (10) de noviembre de 2015, solicitud identificada con el Nº 1241 (nomenclatura de ese juzgado),constituye la prueba fundamental, destinada a demostrar que la arrendataria demandada incumplió sus obligaciones legales y contractuales, las cuales tienen su matriz en nuestra ley sustantiva civil, el Código Civil, relativas al cumplimiento de las obligaciones de hacer, y en concreto los artículos 1264 y 1270, concernientes al cumplimiento de las obligaciones contractuales en general, en perfecta concordancia con el artículo 1592, ejusdem, este último, contentivo de las obligaciones principales que comporta la conducta que debe asumir el arrendatario y conforme al cual debió actuar, en el mantenimiento que estaba obligado a darle al inmueble, actuando con un mínimo de diligencia representado por la conducta del buen padre de familia. Así como tampoco lo fue al no cumplir con la obligación de contratar la póliza contra incendios pactada en el contrato de arrendamiento que le ha vinculado con el arrendador.

2. Que, la demandada no impugno, no desconoció la dicha inspección extra litem, lo cual, de hacerlo, en todo caso debió ser por vía de tacha, al tratarse de un instrumento con naturaleza de documento público, tal como lo señala nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en Salas Constitucional en sentencia Nº 0058, Exp: 16.0413 de fechas 17 de abril de 2021, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, la cual supra citamos.

3. Que, la demandada, en el decurso del procedimiento, no solo consintió tácitamente en la conducta incumplidora de no hacer lo que estaba obligada desde el punto de vista contractual y legal, al afirmar solo su intención de buscar presupuestos para cumplir, y de cuya esfera no salió durante los setenta y cuatro(74) meses que lleva el presente juicio. Es decir, solo intención de hacer. Más, no hacer. En pocas palabras, la arrendataria no actuó como buen padre de familia en el cuido y mantenimiento del inmueble objeto del arrendamiento, así mismo quedo probado el incumplimiento de la demandada en contratar la póliza de seguro a la que estaba obligada, limitándose a afirmar que hubo la intención de darle cumplimiento a sus obligaciones, pero sin aportar una sola prueba de la materialización de la supuesta intención. Sin duda, debía la demandada hacer contraprueba a los hechos contenidos en la varias veces citada inspección extra litem, ya que, al contradecirla, quedaba en cabeza de la accionada la obligación de probar su cumplimiento o el hecho extintivo de su obligación. Y ello es así, en línea lo dispuesto en el Artículo 506 (…). Esto en concordancia con la regla establecida en el artículo 1354 del Código Civil venezolano, y sobre el cual nuestro máximo tribunal de justicia ha sostenido, desde sentencia de fecha 30 de mayo 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, tiene establecido lo siguiente:
“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el Artículo 1354 (…).”
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia Nº.389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”

CAPITULO SEGUNDO
PETITORIO
Como colorario de las observaciones que preceden, dable es concluir que ante la injustificada conducta del demandado, en incumplir con las suficientemente informadas obligaciones legales y contractuales, se hace procedente la correspondiente decisión judicial, tendiente, por un lado a sancionar esa conducta, y por el otro a devolver a manos del demandante el bien objeto del litigio, con las correspondientes consecuencias de orden pecuniario para quien es la causa eficiente de dicho litigio, es decir, a la correspondiente condena en costas. Y, en consecuencia, respetuosamente, en nombre de mi mandante, perfectamente identificado en autos, solicito a este competente tribunal, declare SIN LUGAR la apelación de marras y ratifique la sentencia del a quo la cual declaro CON LUGAR el desalojo del inmueble perfectamente identificado en autos, con la correspondiente condena en costas.

ESCRITO DE OBSERVACIONES
Corre inserto de los folios 262 al 265 Pieza I, de fecha 20 de ABRIL DE 2022, Escrito de Informe, presentado por el Abogado JESUS ANTONIO GIL BLANCO, Inpreabogado Nº 30.997, Apoderado Judicial de la Parte Actora.
(…)
La recurrente ha explanado su escrito de informe con base a las siguientes consideraciones:
“La parte demandante inicia su querella con una relación arrendaticia a partir del año 2009 (No convalidada), ya que su inicio real fue en el año 1997, donde la parte demandante utilizo el artificio de indicar que inicio en el año 2009., con la intención de evitar la prescripción; ya que para la presente fecha (año 2022), mi presentada ostenta VEINTICUATRO (24) AÑOS de arrendamiento, en el bien inmueble que se demanda por desalojo, lo que en el tiempo de VEINTICUATRO (24) AÑOS de ocupación del bien inmueble arrendado crea un derecho subjetivo (Articulo 690 del Código de Procedimiento Civil y el Articulo 977 del Código Civil), donde la parte demandante no IMPUGNO los alegatos de mi representada (por lo que la parte demandante cayo en confesión) del tiempo de arrendamiento antes expuesto”.
Evidentemente que la convalidación de un acto, de un hecho, de una afirmación o de una negación sea convalidable, lo que nos lleva a la pertinente conclusión que, en el caso de marras es imposible, aun vía de omisión o silencio, convalidar los dichos que la demandada, hoy recurrente, pretende argumentar en defensa de su mandante. Es indudable que la parte recurrente no cesa en su yerro, al confundir, tal como lo hizo durante el recorrido del juicio en el a quo, la posesión precaria, o en nombre ajeno, la cual ocurre en el caso de los arrendamientos de inmueble, con la posesión en nombre propio, llamada también en concepto de dueño, distinguida por el animus domini, como uno de los elementos que conforman los requisitos legales concurrentes, para invocar la prescripción adquisitiva o usucapión. Además, es evidente la contradicción de la demanda, al aducir la condición de arrendatario de su mandate durante veinticuatro (24) años, y al mismo tiempo reclamar, en función de la cantidad de años, una supuesta prescripción adquisitiva.
La contraparte recurrente, se pronuncia, en cuanto a lo que llama el documento fundamental de la demanda, en los siguientes términos:
“La parte demandante atribuye su actuación de desalojo (No convalidado), en documentación de INSPECCION OCULAR EXTRA LITEM, vale decir, fuera del proceso, por tanto, el Practico o Perito como tercero en la presente causa, tenía que venir al proceso o ratificar sus dichos, cosa tal que no sucedió.
En otro orden de ideas, se atribuye que la referida inspección se da “EXTRA LITEM”, con el fin de que desaparezcan objetos en el tiempo (Articulo 1.429 del Código Civil), no siendo así lo alegado en la Inspección “EXTRA LITEM”, por cuanto lo transcrito a la Inspección NO DESAPARECE, ya que, es objeto de mantenimiento, de otro modo, no se alegó la urgencia y necesidad de la prueba (up supra) con el fin de que estos puedan desaparecer; más aún, no siendo ratificada por prevenir de experto como perito o practico (Tercero en el proceso), Articulo 431 del Código de Procedimiento Civil; ya que, lo que se valora en este tipo de prueba, como testimonio del experto, no es el documento fuera del proceso. Es el caso, de las disposiciones normativas que consagra el Articulo 1.428 Código Civil vigente, que puede promoverse durante el juicio; y, la del Artículo incidentalmente se hace mediante escrito que deberá contener los motivos y exposición de los hechos circunstanciados que configuran la alteración o deformación del documento. Tienen que fijarse claramente los hechos que pudieran ser controvertidos 1,429 ejusdem que prevé la “INSPECCION EXTRA LITEM”.-
Del Instrumento probatorio INSPECCION EXTRA LITEM (No convalidada), se verifican acumulaciones de la Inspección, lo cual es improcedente el Articulo 1.429 del Código Civil. En razón de que las pruebas por escrito deben ser RATIFICADAS en juicio cuando son fuera de este, pues la parte demandante no pueden preparar su propia prueba testimonial en forma unilateral, para luego oponerla a la parte demandante, obteniendo de esa forma su contención la prueba de daño emergente, pues en este caso, el derecho a la defensa y la garantía al debido proceso, previsto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, imponen que el demandado tenga el derecho a ejercer el control de la prueba, de allí que sea necesario su ratificación en el proceso.
El autor patricio Aristides Rengel Romberg, señala que la prueba del testigo obtenida fuera de juicio, no puede ser opuesto a la parte ni a terceros en general, salvo que sea RATIFICADA EN JUICIO… (Sic) RENGEL ROMBERG A, TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, Tomo IV, Editorial Arte. 1997., pág. 441. De modo, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del Juez, y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, lo de valoración prevista en el Articulo 508 del Código de Procedimiento Civil (Sala de Casación Civil, Sentencia Nº 259, de fecha 19 de mayo de 2005, exp. Nº03-721). Lo anteriormente expuesto, son suficientes argumentos para desechar la prueba de “Inspección Extra Litem”, en virtud de que si es necesario la Ratificación en juicio de la prueba que encabeza el perito o practico en dicha prueba, por ser decisiva la prueba en el dispositivo del fallo, por lo tanto, pido la inadmisibilidad de la presente demanda.-
Es importante destacar que, la INSPECCION EXTRA LITEM, es un documento emanado de un tercero (3º), formado fuera de juicio, el cual no es capaz de producir efecto probatorio. Estas declaraciones hechas por el tercero (3º) que constan de dicho documento de Inspección “EXTRA LITEM” solo pueden ser traídas al expediente, mediante la promoción y evacuación de pruebas testimoniales, que es la única forma del proceso, con la inmediación del Juez, y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso por referirse al testimonio en su contenido debe RATIFICARSE, pero, no se debe proponer como elemento fundamental de la acción, ya que esto, es como la nada; sin existencia jurídica.
La doctrina y la Jurisprudencia han establecido con respecto a la “INSPECCION EXTRA LITEM” , que tal prueba preconstituida, es cuando se pretende hacer ver el estado o circunstancia que puedan modificarse en el transcurso del tiempo, por lo tanto, tomando en cuenta que ese medio probatorio (No convalidado), lo que motiva es la urgencia o prejuicio por retardo que puedan modificarse en el transcurso del tiempo lo cual ocasionan su evacuación para dejar constancia de aquellos hechos que puedan desaparecer.
De manera pues, se desprende de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la Inspección Judicial “EXTRA LITEM” NO FUE RATIFICADA por el testimonial del tercero, es decir, UN EXPERTO; y, además de ello lo que se valora es el testimonio del testigo y no del documento de Inspección “EXTRA LITEM”, lo cual hace que esta sea RATIFICADA (Art. 431 CPC)”
En relación a estos argumento de la recurrente, observamos una interesante decisión, emanada de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, y de cuyo criterio no queda duda acerca del valor probatorio de las inspecciones extra litem, sin que sea necesaria su ratificación en juicio. Es así como en sentencia Nº 000012, Exp. NºAA20-C-2019-000337, de fecha 23 de enero de 2020, con ponencia de la magistrada Marisela Godoy Estaba, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro máximo tribunal de Justicia de TSJ, determino que:
...omisis…
“Sobre el particular, la Sala mediante sentencia Nº 221 de fecha 9 de mayo de 2013, caso: Conelbhen, S.A. contra Cesar Enrique Díaz Peinado, estableció: “… que las inspecciones judiciales evacuadas extra-litem no requieren ser ratificadas en el futuro juicio para que ejerzan su valor probatorio – como si requiere por ejemplo la prueba por retardo prejudicial, que además exige la citación de la contraparte contra la cual ulteriormente se opondrá la prueba en juicio para su control-, pues para que tales probanzas sean admitidas y evacuadas fuera del proceso es necesario demostrar al Juez que las efectúa, la necesidad o urgencia de que ciertos hechos o circunstancias puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, de manera que tales no constituyen un nuevo asunto sometido a un régimen de prueba posterior en el juicio de que se trate, sino que dicha prueba debe ser apreciada y su mérito probatorio debe ser valorado por el juez conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con los artículos 1.430 del Código Civil y 507 de la ley adjetiva civil…”
En el caso de autos, se constata que la prueba referida a la inspección judicial extra-litem, que fue consignada con en la etapa de informes ante el a quo, no fue impugnada por la demanda, siendo un instrumento otorgado por un Juez, se le da valor probatorio conforme al 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, que indica que los instrumentos públicos que no sea obligatorio presentar en la demanda, podrán producirse en todo tiempo hasta los informes, la descrita prueba se puede constatar de los particulares desarrollados a los folios 100 al 103, quedo establecido, que el tribunal se constituyó en la calle principal de la comunidad Andrés Bello, casa s/n; que en la vivienda fue atendido por la ciudadana Marilin Marcano, deja constancia que la llave que posee el solicitante Gines Quintero solo accedió a la cerradura de la puerta interna, que el solicitante retiro de la vivienda una batería de carro, bolsa contentiva de una cobija, una chaqueta y otra bolsa enseres de aseo personal y medicinas, se le da valor probatorio conforme a los artículos 1.429 del Código Civil y 507 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.” (Fin de la cita).
La anterior sentencia, en perfecta concordancia con decisión por nosotros citada en los informes de marras, cursantes a este expediente, con ponencia de la magistrada Carmen Zuleta de Merchan, en Sala Constitucional en sentencia Nº 0058, Exp: 16-0413 de fecha 07 de abril 2021, la cual dejo establecido que:
“Finalmente, cada instrumental incorporada al expediente tendrá un determinado valor probatorio conforme a la naturaleza del documento que se trate; EN ESTE SENTIDO, DEBE SEÑALARSE QUE EL ACTA DE INSPECCIÓN OCULAR EXTRAJUDICIAL COMO LA REALIZADA EN EL PRESENTE CASO, GOZA DE LA NATURALEZA DE UN DOCUMENTO PUBLICO por devenir de un funcionario público autorizado por la ley, para dar fe pública notarial de los hechos que declara haber efectuado y de aquellos que declara haber vista u oído, ello obedece a que al practicar la inspección ocular, el Notario no solo da fe del ,otorgamiento, sino del contenido puesto que interviene en su elaboración, dando certeza de lo allí expresado.
En efecto, el articulo 1357 (…).
En este sentido, EL MEDIO DE IMPUGNACIÓN dependerá de la naturaleza de la, prueba instrumental que se pretenda desconocer, toda vez que el medio de ataque deberá ser, según el caso, el propicio para enervar el valor probatorio del instrumento que se discute, ello explica la prescindencia de la citación de la parte contra la cual pretenda hacerse valer la prueba de inspección para ejercer el control de la misma, toda vez que, en el caso de la inspección extrajudicial como la realizada en la presente causa, al ser considerada como documento público, su autoría y contenido solo podrían ser discutidos POR VIA DE TACHA DE FALSEDAD; cuya situación no se constata de las actas procesales, con lo cual se descarta que haya existido para el solicitante algún impedimento en el ejercicio del derecho a la defensa que le asiste.” (Fin de la cita).
La reclamante, al referirse a la prueba de posiciones juradas por ella promovida, expone que:
“En la promoción de pruebas en la presente causa, se solicito

En este aparte, comenzare por comentar que la promoción de la prueba de posiciones juradas, la formulo la hoy recurrente en los siguientes términos:
NOVENO: Opongo a la parte demandante, conforme a lo establecido en el Artículo 49º, Ordinal 3º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Pido ante este Tribunal la comparecencia del ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad Nº V- 5.280.184., para que deponga en el siguiente interrogatorio; bajo fe de juramento, lo siguiente: A.- Si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, suficientemente identificado en autos.B.- Si por ese conocimiento que tienen señalado en la parte A, saben y les constan que el ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, se ha mantenido a través del tiempo como Representante Legal de Sociedad Mercantil “PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A”.C.- Si por ese conocimiento que tiene de lo indicado en la letra A y B, saben que les consta que mi representada inicio la Relación Arrendaticia en el año 1997., con su difunto padre DARIO LENARDUZZI, quien a través de Documento de Compra Venta de fecha 22 de Mayo de 2003, el cual se encuentra inserta en Autos, se subrogo el deber y el derecho de la relación arrendaticia habida en el Local Comercial que se solicita la ENTREGA. Pido al Tribunal fije día y hora de la comparecencia del ciudadano antes identificado.-
Y en nuestro escrito de oposición, a la evacuación de dicha prueba, esto lo observamos al tribunal:
“Evidentemente que, parte de la idea de la fijación de los hechos que se encuentran en disputa en una controversia, se basa en los fundamentos de la demanda, su contestación y la correspondiente audiencia preliminar. Es una forma de centrar la cuestión y evitar la práctica de actos de prueba innecesarios y superficiales, alejados de la búsqueda y encuentro de la verdad verdadera, ajustada a la llamada verdad procesal. En el caso de autos, me opongo a la pretendida prueba de posiciones juradas, por cuanto los hechos que allí se pretenden probar, no son controvertidos” (…)
Y acá ratificamos dicho criterio, en el sentido de la impertinencia de la prueba promovida, a la luz de los hechos controvertidos, por cuanto no estaba en entredicho la duración de la relación arrendaticia, así como tampoco la cualidad del representante legal de la demandada. Para mayor abundamiento, traemos a los autos una cita del tratadista Patrio Humberto E.T Bello Tabares, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio”, Tomo I (pág. 556), quien al respecto afirma:
(…)
Finalmente, la apelante sostiene que:
“Ahora bien, igualmente la parte demandante en su libelo de demanda solicita el desalojo del inmueble, lo cual se hace improcedente de conformidad con lo establecido en la Sentencia Nº 0156., de fecha 29 DE Octubre de 2020., Expediente 2020- 0375., de la Sala Constitucional con ponencia del Magistrado Dr. Rene Alberto Degrave Almarza”
Se hace necesario hacer 3 observaciones al respecto:
1. La citada sentencia, se produce en el marco de una situación de excepción, generada por el estado de alarma producto de la pandemia del covid-19 y sustentada en un decreto cuya vigencia finalizo en octubre próximo pasado.
2. La suspensión de la ejecución de desalojos arrendaticios, en el caso de los bienes inmuebles destinados al uso comercial, operó solo en el supuesto de la causal de la falta de pago, no así en el caso de inmuebles destinados al uso de viviendas, en los cuales el decreto abarco todas las causales de desalojo previstas en la legislación inquilinaria espacial.
3. La demandada recurrente pretende retrotraer los efectos del inaplicable decreto, a una demanda que inicio hace casi 7 años.
PETITORIO
Como colorario de las observaciones que preceden, dable es concluir que ante la injustificada conducta del demandado, en incumplir con las suficientemente informadas obligaciones legales y contractuales, se hace procedente la correspondiente decisión judicial, tendiente, por un lado a sancionar esa conducta, y por el otro a devolver a manos del demandante el bien objeto del litigio, con las correspondientes consecuencias de orden pecuniario para quien es la causa eficiente de dicho litigio, es decir, a la correspondiente condena en costas. Y, en consecuencia, respetuosamente, en nombre de mi mandante, perfectamente identificado en autos, solicito a este competente tribunal, declare SIN LUGAR la apelación de marras y ratifique la sentencia del a quo la cual declaro CON LUGAR el desalojo del inmueble perfectamente identificado en autos, con la correspondiente condena en costas
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, en atención al recurso de apelación propuesto, esta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos por el recurrente, la motivación de la decisión apelada, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
En relación a la prejudicialidad alegada en virtud de denuncia interpuesta por la parte accionada de autos ante la Fiscalía del Ministerio Publico del estado Aragua, fundamentada la misma en existir falsa atestación por parte de la parte accionante en relación a tiempo de inicio de la relación locataria, en fecha 1977 y o en 2009, cuya denuncia según oficio remitido por la Fiscalía Superior del Ministerio Publico del Estado Aragua, declaro concluida la misma; observa esta alzada que el fundamento opuesto por la parte accionada no es determinante en el controvertido el cual versa en el incumpliendo contractual referido a la adquisición de póliza de seguros del inmueble de marras y deterioro del mismo. Y ASÍ SE DECIDE.

De la Impugnación de poder, la parte accionada impugno poder conferido por el ciudadano LINO LENARDUZZI al abogado FRANCISCO VENEZIANI INPREABOGADO N° 62.233, sustituido por este último al abogado JESÚS ANTONIO GIL INPREABOGADO N ° 30.997, de cuya revisión a los autos se verifica que el mismo es valido, conforme a lo establecido en el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Por su parte pasa de seguida esta alzada a revisar el mérito de la presente causa:
El hecho controvertido en la presente causa, se centra en determinar si procede la exigencia de la resolución del contrato de arrendamiento a favor de la accionante, por el incumplimiento de las obligaciones contractuales, que le corresponden al arrendatario, conforme a la ley para la regularización del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, fundamentado lo en la causal ”c” del artículo 40 de la ley que regula la materia, con motivo de la relación arrendaticia entre la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de 1999, anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154 y el ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, cedula de identidad Nº V- 5.280.184. sobre por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Urbanización San Miguel, calle Mariño Sur, Nº 76-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. El referido inmueble tiene un área total de un mil metros cuadrados (1.000,00 Mts2), y posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Con el lote F; Sur: Con la calle valencia; Este: Con la calle Mariño; Oeste: Con terrenos particulares. Siendo los linderos particulares del local comercial donde funciona la Panadería, los siguientes NORTE: El lote F; SUR: Escalera del edificio que conduce a la planta alta; ESTE: Con la calle Mariño frente; y OESTE: Con patio del edificio.

Pretende en consecuencia, en su demanda el accionante, el Desalojo del inmueble arrendado por–incumplimiento de obligación contractual- El arrendatario ha incumplido las cláusulas contractuales séptima, decima, decima séptima, y fundamentada en el artículo 40 literal c de la Ley Para La Regularización Del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial.
.
Ahora bien, El Código de Procedimiento Civil prevé:
Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, establece el artículo 1354 del Código Civil.
Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Por lo que, la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, por lo que el adversario que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción.
Así pues, aunque si bien la carga de la prueba no significa obligación de probar, su determinación conduce a definir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria.
Procede esta alzada al estudio del material probatorio traído a los autos por las partes:
Pruebas promovidas por la parte actora:
• Poder autenticado por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha Veinticinco (25) de septiembre de Dos Mil Quince (2015) y el cual quedo anotado bajo el Nº 59, Tomo 138, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria, conferido por el ciudadano LINO LENARDUZZI titular de la cédula de identidad N° 5.280.184 a los abogados FRANCESCO CAMAPANELLA; LEONCIO VALERA Y MÓNICA CASTILLO INPREABOGADO Nos. 14.913; 94.077 y 214.106. Instrumento este que adquiere plena eficacia probatoria en el proceso, quedando acreditada la representación al no haber sido objeto de tacha e impugnación en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.
• Original de Contrato de Arrendamiento Privado suscrito en fecha Dieciocho (18) de marzo del año Dos Mil Nueve (2009), y que consigno en original en este acto signado con la letra “B”, de donde se evidencia que mi representado dio un arrendamiento a la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de (1999), anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154. un inmueble constituido por un local comercial donde funciona la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., el cual pertenece a un inmueble de mayor extensión constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Urbanización San Miguel, calle Mariño Sur, Nº 76-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. El referido inmueble tiene un área total de un mil metros cuadrados (1.000,00 Mts2), y posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Con el lote F; Sur: Con la calle valencia; Este: Con la calle Mariño; Oeste: Con terrenos particulares. Siendo los linderos particulares del local comercial donde funciona la Panadería, los siguientes NORTE: El lote F; SUR: Escalera del edificio que conduce a la planta alta; ESTE: Con la calle Mariño frente; y OESTE: Con patio del edificio. Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio sobre la existencia de la relación obligatoria arrendaticia que vincula a las partes, con las condiciones en que se supeditan, al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil, por lo que se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.
• Copia certificada de venta de inmueble debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro Público de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua en fecha Dos (2) de mayo Dos Mil Tres (2003), el cual quedo registrado bajo el Nº 43, Folios, 265 al 270, Protocolo 1º, Tomo 3º, Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio, al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil, por lo que se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acredita la propiedad del inmueble. Y ASÍ SE ESTABLECE.
• Inspección que fue efectuada previa solicitud por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha Diez (10) de noviembre de Dos Mil Quince (2015), solicitud esta que curso bajo Nº 1241 (Nomenclatura propia del referido Juzgado), Realizada en el inmueble de marras.. Medio de prueba que se le imprime valor probatorio de conformidad con la sana critica de cuyo contenido se aprecia que el inmueble no se encuentra en optimo estado de conservación, presentando signos significativos y visibles de deterioro. Y ASÍ SE ESTABLECE.
• copia simple de poder debidamente autenticado por ante la notaria publica Quinta de Maracay-Edo Aragua en fecha 13.03.2018 bajo el Nº 20 tomo 94 conferido por LINO LENARDUZZI al abogado FRANCISCO VENEZIANI INPREABOGADO N° 62.233, con facultad expresa para sustituir poder Instrumento este que adquiere plena eficacia probatoria en el proceso, quedando acreditada la representación aun y cuando fue impugnado se tiene como valido conforme a la forma de otorgamiento y sustitución, de conformidad con lo previsto en los artículos 161, 162 y 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas de la parte accionada

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los LINO LENARDUZZI y PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A, de fecha de inicio 01.04.2007. Indicio probatorio, que al no haber sido consignado en su forma original por lo que se desestima del proceso. Y ASÍ SE ESTABLECE.
• Oficio número 05-FS-10-0056-2020 emanado de la Fiscalía Superior del Ministerio publico del Estado Aragua, indicando que la denuncia interpuesta por FERAZDAK SALLEH TAHA estatus concluido. Este Juzgado por cuanto observa que las presente instrumental no han sido objeto de tacha o de impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la conclusión de la denuncia formulada . ASÍ SE DECIDE.
• Copia simple de denuncia interpuesta Por el ciudadano FERAZGAK en fecha 07.03.1999 ante Cuerpo Técnico de Policía Judicial. Indicio probático de denuncia espontanea de quien la fórmula, que al no haberse producido en forma original se desestima del proceso. ASÍ SE DECIDE.
• Recibo de Seguros Bolívar asegurado PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A, fecha periodo del 25/.07/98 al 25/07/99. Este Juzgado por cuanto observa que la presente instrumental no han sido objeto de tacha o de impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
• Legajo de consignaciones arrendaticias en copia simple ante el Juzgado quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado ragua, A favor de Campanella Cassata Francesco realizados por FERAZDAK SALLEH , de canon de arrendamiento. Este Juzgado por cuanto observa que las presente instrumentales no han sido objeto de tacha o de impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la consignación de pago relativo a cano de arrendamiento a favor del solicitante., quedando así verificada la relación locataria entre las partes en el proceso sin embargo n o forma parte del controvertido. ASÍ SE DECIDE.
Establece la Ley Para La Regularización Del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, en su artículo 40, las causales de desalojo, en los termino siguientes:
Artículo 40
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de
condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con
el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las
autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de
arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el
inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato
respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros .
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Observa esta alzada, que como quiera que el demandante alega la causal de resolución de contrato contemplada en la Letra “c” del Artículo 40 de la Ley para la Regularización del Arrendamientos para el uso comercial, que establece como causal de resolución que el arrendatario cuando el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y siendo que el demandante sostiene el incumplimiento de la parte accionada en haber incumplido las cláusulas contractuales; correspondía a la parte demandada probar haber cumplido como buen padre de familia en el cuido y mantenimiento del inmueble arrendado, así como notificar de los daños menores ocasionados, y el adquirir la póliza de seguro en beneficio del inmueble de marras; por lo que, el demandado no aportó medios de pruebas alguno que desvirtuara lo alegado por el accionante; por lo que forzosamente esta juzgadora debe declarar que el demandado de autos no demostró haber cumplido con la obligación legal establecida; por lo que está incurso en la causal contemplada en la Letra “c” del Artículo 40 de la Ley Para La Regularización Del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, Y ASÍ SE DECIDE.
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Superior, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara, Sin lugar el recurso de apelación propuesto por la parte demandada, se confirma en todas y cada de sus partes la decisión recurrida, y en consecuencia se declara con lugar la demanda propuesta por la parte actora, Y ASÍ SE DECIDE. –
Vista la actividad que desempeña la accionada de auto, el tribunal a quo deberá notificar en el momento de la ejecución a la Procurador General de la Republica. Y ASÍ SE DECIDE.
VII
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho, jurisprudencial y doctrinarios ut supra referidas, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de Apelación ejercido en fecha 26.01.2022 por la abogado DORIEN MILANO inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 78.803, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A. contra la sentencia dictada por el a quo JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 21.01.2022, en el expediente N° 17.781-16 (Nomenclatura interna de ese Juzgado) en la cual declaro CON LUGAR la demanda; con motivo del juicio incoado por el ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, cedula de identidad Nº V- 5.280.184 contra la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de 1999, anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 21.01.2022, en el expediente N° 17.781-16 (Nomenclatura interna de ese Juzgado) con motivo del juicio por DESALOJO incoado por ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, cedula de identidad Nº V- 5.280.184 contra la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de 1999, anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154.
TERCERO: CON LUGAR la demanda con motivo del juicio por DESALOJO incoado por el ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, cedula de identidad Nº V- 5.280.184 contra la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de 1999, anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154.
CUARTO: La parte demandada Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA LA ESPIGA DE ORO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de 1999, anotada bajo el número 37, Tomo 10-A, representada por su presidente ciudadano FERAZDAK SALEH TAHA, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.661.154 deberá hacer entrega al ciudadano LINO LENARDUZZI BARAZZUTTI, cedula de identidad Nº V- 5.280.184, el inmueble de mayor extensión constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Urbanización San Miguel, calle Mariño Sur, Nº 76-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. El referido inmueble tiene un área total de un mil metros cuadrados (1.000,00 Mts2), y posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Con el lote F; Sur: Con la calle valencia; Este: Con la calle Mariño; Oeste: Con terrenos particulares. Siendo los linderos particulares del local comercial donde funciona la Panadería, los siguientes NORTE: El lote F; SUR: Escalera del edificio que conduce a la planta alta; ESTE: Con la calle Mariño frente; y OESTE: Con patio del edificio.
Se condena en costa conforme a lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil .
Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve déjese copia de la presente decisión y Notifíquese. Todo de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil, remítase el presente expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SEGUNDO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, a los 16 de Septiembre de 2022 Años: 212º de la Independencia y 161° de la Federación.-
LA JUEZ
ABG. ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE
LA SECRETARIA
ABG DUBRASKA ALVARADO
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

EXP. 1691
RAMI