REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS EXPEDIENTE No. AP71-R-2022-000488/7.547. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L, sociedad mercantil, domiciliada en la Ciudad de Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, bajo el Nº 12, tomo 13A, el 18 de julio de 1984. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ MIGUEL AZOCAR ROJAS, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 54.543. PARTE DEMANDADA: GLADYS BRAVO DÍAZ, venezolana, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-11.735.663. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN DE DIOS MONCADA y MARINO FARIA VARGAS, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 30.214 y 14.401, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL). ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 20 de octubre de 2022, por el abogado MIGUEL AZOCAR ROJAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, contra la providencia dictada el 11 de agosto de 2022, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante. El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 27 de octubre de 2022, acordándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución. El 10 de noviembre de 2022, se dejó constancia de haberse recibido el expediente por secretaria en esa misma data. Por auto del 16 de noviembre de 2022, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha para que las partes presentaran informes, los cuales fueron rendidos en su oportunidad por ambas partes, y cursan a los folios 25 al 28, y del 29 al 48 la pieza II del presente expediente. En fecha 18 de noviembre de 2022, la representación judicial de la parte accionante consignó escrito de promoción de pruebas, y asimismo consignó documentales marcados “A-1”, “B-1”, y “C-1”, Mediante auto del 16 de diciembre de 2022, se fijó un lapso de ocho (8) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes, las cuales fueron presentadas por la abogada Jenny Fernández, en dos folios útiles. El 20 de enero de 2023, se dijo “VISTOS”, estableciéndose un lapso de sesenta (60) días continuos para sentenciar, contados a partir de esa data, exclusive. Por auto de fecha 21 de marzo del año en curso, se difiere la oportunidad para que se dicte el fallo respectivo, dentro de los quince (15) días calendario siguientes a la referida fecha. Encontrándonos dentro de dicho lapso, el tribunal pasa a dictar el fallo respectivo, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos seguidamente. - SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA – Actuaciones de la Pieza I Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 13 de marzo del 2017, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sede Los Cortijos, por JOSÉ MIGUEL AZOCAR ROJAS, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO S.R.L, con motivo del juicio de desalojo (local comercial) contra la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ. Los hechos relevantes expresados por la representación judicial de la parte actora, como fundamento de la demanda, son los siguientes: 1.- Que su mandante suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, con una duración de un (01) año fijo, que iniciaría el 01 de abril de 2015 hasta el 31 de marzo de 2016. 2.- Que la relación contractual tiene como objeto un inmueble de dos (02) plantas, denominado Quinta Hortensia, ubicado en la Tercera Calle con Primera Avenida de la urbanización Los Palos Grandes, municipio Chacao del estado Miranda. 3.- Que el destino del inmueble sería de actividades comerciales referidas a quincallería y similares, elaboración, distribución, compra-venta y comercialización de flores naturales y artificiales, preparación de coronas o ramos, entre otros. 4.- Que el canon fue fijado en la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 47.000,00), mensuales, el que sería cancelado en dos (2) pagos, el primero de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (BS. 24.000,00), en la cuenta N° 0115.0025.15.100.3289836 perteneciente a la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., el segundo pago sería por la cantidad de VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00), en la cuenta No. 0115.0025.12.300.0110198 a nombre del ciudadano Floriano Figueiredo. 5.- Que en abril de 2016, le fue informado a la demandada el cambio sobre la nueva Ley, y que en vista de ello, se acordó la suscripción de un nuevo contrato con otras estipulaciones, y que en espera de la firma, y siendo que la demandada les informó su decisión de no suscribir el nuevo contrato, realizaron notificación a la demandada e inspección. 6.- Que hasta la presente fecha la arrendataria, se ha negado a realizar los ajustes acordados por las partes, y el aumento de los cánones de arrendamiento de acuerdo a lo conversado. 7.- Que en la notificación realizada el 01 de febrero de 2016, se le informo a la demandada la no renovación de la relación contractual y que se realizaría el ajuste del canon de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 8.- Que en vista de la contumacia de la demandada, se encuentra incursa en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al negarse a realizar las adecuaciones al contrato de arrendamiento establecidas en las disposiciones transitorias. 9.- Que el 06 de junio de 2016, se llevó a cabo la inspección del inmueble solicitada por su mandante a la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, evidenciándose, a su decir, que además de la demandada, se encuentran dos (02) personas jurídicas diferentes que no realizan las actividades determinas en el contrato, existiendo un sub-arrendamiento lo que fue prohibido en el contrato de arrendamiento, incumpliendo con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. 10.- Que la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, pernocta en el inmueble, convirtiéndolo en una especie de morada, quebrantando lo establecido en la cláusula primera del contrato y la ley, estando incursa, en las causales establecidas en los literales “d” y “f” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Finalmente señaló que la demandada ha incumplido de forma reiterada su obligación de cancelar el canon de arrendamiento mensual, y además ha violado el contrato al cambiar el destino y uso del inmueble, y sub-arrendado el inmueble, sin autorización de su poderdante. En cuanto a las razones de derecho, hizo valer la convención suscrita entre las partes, el contenido de los artículos 1.579, 1.583 y los ordinales 1° y 2° del artículo 1.592 del Código Civil; y, 2, y literales “a”, “d”, “f” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos: “(…), acudo por ante este Tribunal a los fines de demandar como en efecto lo hago por DESALOJO DEL INMUEBLE, a la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, (…), titular de la Cédula de Identidad N| V-11.735.663, para que la misma convenga en entregar libre de personas y bienes el inmueble dado en arrendamiento mediante contrato suscrito en fecha 01 de abril de 2.016, haciendo entrega inmediata del Inmueble dado en Arrendamiento en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: AL DESALOJO del local comercial por encontrarse inmersa de manera incuestionable en los literales “a”, “d” y “f” del Articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. EL DESALOJO debe recaer sobre el local comercial dado en arrendamiento el cual forma parte de un inmueble de dos (02) plantas denominado QUINTA HORTENSIA, situado en la Tercera calle con primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyos linderos y características y demás especificaciones consta suficientemente en el documento de propiedad del inmueble. El local mide aproximadamente DOSCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS (230 Mts2) y está ubicado en el lindero este de la Planta Alta del inmueble. Tienen su entrada de acceso independiente por la Tercera calle de la Urbanización Los Palos Grandes. Y en consecuencia a hacer la entrega de dicho Inmueble en las mismas buenas condiciones en que se le entrego para su disfrute y goce. SEGUNDO: A cancelar por concepto de Daños y perjuiciosla cantidad de OCHOCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 812.000,00) que equivaldrían a los meses de: JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, de 2016. Dejados de cancelar por parte de la arrendataria, que son los meses que aquí se demandan. TERCERO: A dejar solventes todos y cada uno de los servicios propios de Inmueble (teléfono, servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano, condominio) haciendo la entrega de todos y cada uno de los recibos de los distintos conceptos debidamente cancelados. CUARTO: A cancelar las costas y costos que se originen en la presente demanda incluyendo los Honorarios Profesionales de Abogados.” (Reproducción textual). La demanda fue estimada en la cantidad de OCHOCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 812.000,00), equivalente a DOS MIL SETECIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (2.700 U.T). Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos: 1.- Marcado “A”, Original de instrumento poder conferídole al abogado José Miguel Azocar Rojas, por el ciudadano FLORIANO FIGUEIREDO BRILLANTE en su carácter de Gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., autenticado ante la Notaría Pública Tercera del municipio Baruta del estado Miranda, el 19 de septiembre de 2016, quedando inserto bajo el N° 21, tomo 74 de los libros de autenticaciones de dicho despacho, (folios 11 al 13). 2.- Copia simple de documento privado de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, marcada con la letra “B” (folios 14 al 16). 3.- Original de notificación realizada a través de la Notaría Pública Primera del municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 1° de febrero de 2016, marcado con la letra “C” (folios 17 al 23). 4.- Original de inspección ocular realizada por la Notaría Pública Primera del municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 06 de junio de 2016, marcada con la letra “D” (folios 27 al 35). 5.- Copia fotostática de estado de cuenta y comprobantes por cargos, emitidos por la entidad bancaria Banco Exterior, correspondiente a la cuenta No. 0115-0025-15-100-3289836, perteneciente a la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., identificados con el número “01”, (folios 36 al 47). 6.-Copia fotostática de estado de cuenta y comprobantes por cargos, emitidos por la entidad bancaria Banco Exterior, correspondiente a la cuenta No. 3000110198, perteneciente al ciudadano FLORIANO FIGUEIREDO BRILLANTE, identificados con el número “02”, (folios 48 al 66). 7.- Reproducción fotostática de página Web de la sociedad mercantil Mini Venezuela Organización, identificados con el número “03”, (folio 67). 8.- Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, identificados con el número “04” (folios 69 al 73). La demanda fue admitida mediante auto del 21 de marzo de 2017, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, emplazándose a la accionada ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, para que compareciera dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación, a fin de que dieran contestación a la demanda. Una vez cumplidas las formalidades de la citación, por auto del 05 de octubre de 2017, el juzgado de la causa, designó a la abogada MARÍA VIRGINIA SOLORZANO PARRA, como defensora ad litem de la parte demandada, ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, en virtud del pedimento realizado por la accionante el 03 de octubre de 2017. Mediante diligencia de fecha 02 de noviembre de 2017, el ciudadano Miguel Villa en su carácter de alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio, dejó constancia de haber realizado la notificación de la defensora judicial de la parte accionada, abogada MARÍA VIRGINIA SOLORZANO PARRA, consignando boleta de notificación debidamente firmada. En fecha 06 de noviembre de 2017, la abogada MARÍA VIRGINIA SOLORZANO PARRA, consignó diligencia dando su aceptación al cargo de defensora judicial que le fue asignado. En fecha 14 de noviembre de 2017, diligenció el abogado Juan de Dios Moncada, dándose por notificado en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, asimismo, consignó instrumento poder que acredita su representación. El 12 de enero de 2018, compareció el abogado JUAN MONCADA en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, y presentó escrito de contestación y anexo identificados desde el número “1” hasta el “25”, y con las letras “A” hasta la “C” (folios 119 al 176), en los siguientes términos: • Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenado al ordinal 4° del artículo 340 eiusdem. • Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Contestación de fondo. En primer lugar señaló que considera que debe declararse inadmisible la demanda, por aplicación de los artículos 351 y 886 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, reconoció la relación contractual con la parte actora, señalando que ha tenido una duración de 26 años, y que no fue suscrito documento privado donde se establezca el término del arrendamiento, asimismo, impugnó el instrumento privado marcado con la letra “B”, promovido por la parte actora en copia simple, y a su decir, carente de valor probatorio. Negó, rechazó, y contradijo que la relación contractual tuviere por objeto exclusivamente un local comercial, ya que el inmueble arrendado corresponde a una casa-quinta de dos (02) plantas, de uso residencial, asimismo, negó que el inmueble llamado Hortensia sea un único local comercial de una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados (200 Mts2). Indicó como hecho falaz que su representada sea inquilina por nuevo contrato privado celebrado en abril de 2015, por tener según sus dichos una relación contractual desde hace 26 años, reconoció que su poderdante reside y habita de forma permanente como inquilina del inmueble, y que además las actividades comerciales desarrolladas por ella, no afectan la privacidad de la vivienda. Señaló que las diferencias contractuales deben ser resueltas a través de la jurisdicción inquilinaria determinada en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dada la residencia de su mandante en dicho inmueble. Que la parte actora reconoció el pacto que modifica el pago de canon celebrado entre las partes, y también lo califica no ajustados a la norma, sin realizar la indicación de dicha norma, y que habiendo pruebas suficientes del uso del inmueble como vivienda principal por parte de su mandante, es por ello que debe aplicarse la ley ut supra mencionada, mencionó que no existe intención de su poderdante de realizar la suscripción de una nueva convención, ello en virtud del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda. Siendo entonces inoficiosa cualquier notificación que se le realizara a los fines de revisar el canon o firmar un nuevo contrato bajo la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Negó, rechazó y contradijo que su representada se negara a realizar ajustes sobre el canon, indicando que ésta jamás ha conversado con el representante de la actora, negó que esta por motus propio, hubiere realizado el pago de sumas diferentes a las canceladas puntualmente como canon. Negó, rechazó y contradijo la existencia de un sub-arrendamiento verbal o escrito, por parte de su mandante, sin autorización de la parte actora, a terceros ajenos, o que hubiere incumplido el contrato privado. Impugnó la notificación realizada por la Notaría Pública Primera del municipio Baruta, del estado Miranda. Impugnó la inspección judicial realizada por la Notaría Pública Primera del municipio Baruta, del estado Miranda. El 18 de enero de 2018, compareció el abogado JOSÉ M. AZOCAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada (folios 177 al 179). En fecha 22 de enero de 2018, compareció el abogado JOSÉ M. AZOCAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas, y anexos (folios 180 al 206), en el que promovió los siguientes: • Promovió inspección ocular del instrumento privado denominado contrato de arrendamiento, desconocido por la demandada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. • En ese mismo acto rechazó la contestación realizada por su contraparte. • Promovió el mérito favorable que se desprendiera de los autos. • Promovió y ratificó los documentales consignados junto al escrito libelar marcados con las letras “A”, “B” y “C”. • Asimismo, promovió los documentales consignados en ese mismo acto, entre ellos contratos de arrendamiento, presentado a effectum videndi. El 29 de enero de 2018, el abogado Juan Moncada, en su condición de representante judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas (folios 207 al 214), en el que promovió los siguientes: • Impugnó la prueba de cotejo promovida por la parte actora a través de inspección ocular. • Alegó la improcedencia de la inspección extrajudicial señalada en el numeral 4 del escrito de pruebas de la actora. • Señaló la improcedencia de pruebas instrumentales promovidas por la actora. • Promovió prueba de inspección judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble objeto de la Litis. • Promovió prueba de informes de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida a la Asociación de Residentes de la Urbanización Los Palos Grandes. • Promovió prueba de informes de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI). Mediante auto del 31 de enero de 2018, el tribunal de la causa ordenó la apertura de una articulación probatoria, en vista de la incidencia de cuestiones previas. En fecha 31 de enero y 01 de febrero de 2018, el representante judicial de la parte actora, diligenció solicitando que se desecharan las pruebas promovidas por la contraparte, se opuso a la inspección judicial promovida por la demandada, así como a la prueba de informes. Por auto del 07 de marzo de 2018, el juzgado de cognición ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada. Siendo consignada en fecha 06 de abril de ese mismo año, por el ciudadano Armando Duque en su condición de alguacil del a quo, debidamente firmada por recibido. El 10 de abril de 2018, el representante judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas dentro de la incidencia de cuestiones previas, asimismo consignó anexos. Por auto del 06 de mayo de 2018, el A quo, se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes, admitiéndolas. En fecha 30 de mayo de 2018, el tribunal de la causa dictó un auto de ordenación del proceso, determinado que se encontraba en el último día del lapso probatorio establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil. Mediante auto del 13 de junio de 2018, el juzgado de cognición repuso la causa al estado de la práctica de la inspección ocular al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en auto de las notificaciones de las partes. Cumplidas la notificaciones ordenadas, en fecha 29 de junio de 2018, tuvo lugar la inspección ocular realizada por el juzgado de la causa, dejando constancia de la no comparecencia de la parte demandada ni por sí, ni por medio de abogado, asimismo, dejó constancia de la asistencia del abogado JOSÉ M. AZOCAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora (folio 264). Por auto del 04 de julio de 2018, el juzgado de la causa, negó el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de parte demandada en fecha 26 de junio del mismo año. En fecha 11 de octubre de 2018, el juzgado de la causa, dictó sentencia interlocutoria mediante la que decidió las cuestiones previas, declarando subsanada la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y sin lugar la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, asimismo, ordenó la notificación de las partes. Mediante auto del 15 de enero de 2019, el tribunal de la causa, oyó la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada el 04 de diciembre de 2018, en un solo efecto devolutivo, ordenando la remisión de copias certificadas en fecha 22 de febrero del mismo año, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. El 14 de febrero de 2019, el a quo, fijó el día 18 de ese mismo mes y año a las once (11) de la mañana, para que se llevara a cabo la audiencia preliminar. Llevándose a cabo dicho acto en la fecha y hora establecidas, dejándose constancia mediante acta de la comparecencia del abogado JOSÉ M. AZOCAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y de incomparecencia de la parte demandada, por sí misma o a través de apoderado judicial. En fecha 21 de febrero de 2019, el tribunal de la causa, realizó la fijación de los hechos. El 27 de febrero de 2019, compareció el abogado JOSÉ M. AZOCAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas (folios 288 al 295). Por auto del 04 de abril de 2019, el tribunal de la causa, fijó nueva oportunidad para llevar a cabo la inspección judicial para el día 11 de abril de ese mismo año. En la fecha fijada se llevó a cabo la inspección ocular sobre el inmueble objeto de la presenta causa, dejando constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora, abogado JOSÉ M. AZOCAR, así como de la comparecencia de la parte demandada ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ y su co-apoderado judicial abogado JUAN MONCADA. Asimismo, en ese acto fueron consignados anexos documentales. En fecha 24 de marzo de 2021, la representación judicial de la parte actora solicitó el abocamiento de la causa por parte del juez de dicho despacho. Mediante auto del 11 de mayo de 2021, la abogada Thairy Estrada, se abocó al conocimiento de la causa, en su carácter de Juez del Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial. Por auto del 21 de julio de 2021, el tribunal de la causa, ordenó la reactivación de la causa, y notificación de las partes. El 15 de marzo de 2022, la abogada Valentina Salazar, en su condición de secretaría del juzgado de la causa, dejó constancia de haberse cumplido con las notificaciones ordenadas, de acuerdo a la Resolución Nro. 05-2020, dictada por la Sala de Casación Civil de Nuestro Máximo Tribunal. Mediante auto del 13 de julio de 2022, el tribunal de la causa, fijó el quinto (5°) días de despacho para que se llevara a cabo el debate oral y público, una vez constara la notificación de las partes. Cumplidas las notificaciones ordenadas, el 26 de julio de 2022, el tribunal de la causa dictó auto fijando la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia o debate oral para el día 1° de agosto del mismo año. Por auto del 1° de agosto de 2022, el juzgado de cognición difirió la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia o debate oral para el día 11 de ese mismo mes y año. Cumplidas las notificaciones ordenas, el 11 de agosto de 2022, tuvo lugar el debate oral, dejándose constancia de la comparecencia del abogado José Azocar en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y del abogado Juan Moncada en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, acto en el que ambas partes realizaron sus respectivas exposiciones de hecho y derechos, siendo declarada en dicho acto sin lugar la demanda de desalojo. En fecha 12 de agosto de 2022, la representación judicial de la parte actora, apeló del fallo dictado el 11 de ese mismo mes y año, dentro del debate oral, apelación que fue ratificada en fechas 03 y 07 de octubre del mismo año. El 13 de octubre del 2022 el tribunal de la causa dictó sentencia, estableciendo en su dispositivo: “…III DISPOSITIVA (…), declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO (local comercial) la cual fue interpuesta por Sociedad Mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 18 de julio de 1984bajo el Nº 12, Tomo 13-A Sgdo, contra la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, venezolana, mayor de edad, domiciliara en la ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad número V-11.735.663, por lo que este tribunal pasa a dictar el dispositivo declarando lo siguiente: PRIMERO SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO (local comercial) de un inmueble de dos (02) plantas, denominado “Quinta Hortensia”, situado en la tercera calle con primera avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda; el local comercial se encuentra en lindero este de la planta alta del inmueble y tiene su entrada de acceso independiente por la tercera calle de la Urbanización Los Palos Grandes, la cual fue interpuesta por SOCIEDAD MERCANTILINVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 18 de julio de 1984bajo el Nº 12, Tomo 13-A Sgdo contra la GLADYS BRAVO DIAZ, venezolana, mayor de edad, domiciliara en la ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad número V-11.735.663. SEGUNDO:Se ordena a la parte actora cancelar las costas, por haber resultado perdidosa en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” (Reproducción textual). MOTIVOS PARA DECIDIR. De la competencia. Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo. Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia. Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida”. En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia. Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Expediente: No. AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, hoy estado La Guaira, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio. Así las cosas, con apego estricto a la Resolución No. 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, esta última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarían a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 21 de marzo de 2017, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE. DE LO CONTROVERTIDO Versa el presente asunto sobre una demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO S.R.L., contra la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ., que fue declarada sin lugar mediante decisión de fecha 11 de agosto de 2022, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por considerar que no quedaron demostrados los hechos afirmados por la actora, respecto a la veracidad de la relación arrendaticia. Se aprecia de los autos que la parte actora en su demanda señaló haber suscrito un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial con la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, el cual consta de dos (02) plantas, denominado Quinta Hortensia, ubicado en la Tercera Calle con Primera Avenida de la urbanización Los Palos Grandes, municipio Chacao del estado Miranda, que iniciaría el 01 de abril de 2015, hasta el 31 de marzo de 2016, según se evidencia de contrato suscrito entre las partes. Que se estableció el canon en la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 47.000,00), mensuales, siendo establecido como destino del inmueble, las actividades comerciales referidas a quincallería y similares, elaboración, distribución, compra-venta y comercialización de flores naturales y artificiales, preparación de coronas o ramos, entre otros; asimismo, se acordó que la duración del contrato sería por un año (1) venciéndose el 31 de marzo de 2016, comenzando a correr la prórroga legal de seis (06) meses, referida en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Que en vista de no tener la intensión de continuar con la relación contractual realizaron notificación de ello, a la demandada mediante Notaria Pública, el 01 de febrero de 2016, informándosele a la demandada la no renovación de la relación contractual y que se realizaría el ajuste del canon de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Asimismo, se practicó inspección sobre el inmueble el 06 de junio de 2016. Que en vista de la contumacia de la demandada, se encuentra incursa en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al negarse a realizar las adecuaciones al contrato de arrendamiento establecidas en las disposiciones transitorias, y que además de ello, existe un sub-arrendamiento lo que fue prohibido en el contrato de arrendamiento, incumpliendo con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, estando incursa, en las causales establecidas en los literales “d” y “f” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial quebrantando lo establecido en la cláusula primera del contrato y la ley. Así las cosas, se aprecia de la contestación de la demanda efectuada por la representación judicial de la parte demandada, que ésta negó, rechazó y contradijo la demanda, desconoció el documental anexo junto al escrito libelar contentivo de la notificación practicada por medio de Notaría Pública, impugnó la documental contentiva de la inspección judicial realizada por la Notaría Pública Primera del municipio Baruta, del estado Miranda. Alegó que la relación contractual tuviere por objeto exclusivamente un local comercial, ya que el inmueble arrendado corresponde a una casa-quinta de dos (02) plantas, señalando que ha tenido una duración de 26 años, y que no fue suscrito documento privado donde se establezca el término del arrendamiento, asimismo, impugnó el instrumento privado marcado con la letra “B”, promovido por la parte actora en copia simple, y, a su decir, carente de valor probatorio. Indicó que no existe intención de su poderdante de realizar la suscripción de una nueva convención, ello en virtud del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda. Siendo entonces inoficiosa cualquier notificación que se le realizara a los fines de revisar el canon o firmar un nuevo contrato bajo la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, asimismo, reconoció que su poderdante reside y habita de forma permanente como inquilina del inmueble, y que además las actividades comerciales desarrolladas por ella, no afectan la privacidad de la vivienda. Negó, rechazó y contradijo que se negará a realizar ajustes sobre el canon, indicando que ésta jamás ha conversado con representante de la actora, negó que ésta por motus propio, hubiere realizado el pago de sumas diferentes a las canceladas puntualmente como canon, así como la existencia de un sub-arrendamiento verbal o escrito, sin autorización de la parte actora, a terceros ajenos, o que hubiere incumplido el contrato privado. De las pruebas. Seguidamente, pasa esta Alzada a examinar las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de sus contrapuestas posiciones en la litis, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente: “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fitactor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción. Hechas las consideraciones precedentes, procede esta alzada a analizar y emitir juicio sobre la valoración de los medios probatorios que fueron aportados al proceso: Pruebas de la actora La representación judicial de la parte actora como anexos de su escrito libelar presentó: 1.- Marcado “A”, Original de instrumento poder conferídole al abogado José Miguel Azocar Rojas, por el ciudadano FLORIANO FIGUEIREDO BRILLANTE en su carácter de Gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., autenticado ante la Notaría Pública Tercera del municipio Baruta del estado Miranda, el 19 de septiembre de 2016, quedando inserto bajo el No. 21, tomo 74 de los libros de autenticaciones de dicho despacho, (folios 11 al 13). En relación a este instrumento, se evidencia que constituye un documento privado debidamente autenticado, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, se toma como fidedigno su contenido al no haber sido desconocido o tachado de falsedad, razón por la que se le otorga valor probatorio, y del mismo se desprende la representación judicial que ejerce el abogado José Miguel Azocar Rojas, a favor del ciudadano FLORIANO FIGUEIREDO BRILLANTE, en su carácter de Gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L. Así se establece.- 2.- Copia simple de documento privado del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, marcada con la letra “B” (folios 14 al 16). En cuanto a este instrumento, se evidencia que constituye un documento privado, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, documento que fue impugnado por la parte demandada, siendo promovido su cotejo, por lo que, su análisis será realizado junto al cotejo promovido por la parte actora. 3.- Original de notificación realizada a través de la Notaría Pública Primera del municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 1° de febrero de 2016, marcado con la letra “C” (folios 27 al 35). En relación a este documento, la demandante aseveró haber realizado notificación, con la finalidad principal de hacer del conocimiento a la accionada que a partir del 1º de abril del 2016, comenzaría a transcurrir el lapso de prórroga legal establecido en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, ello de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes, con duración de un (01) año fijó no prorrogable, el cual comenzaría a correr a partir del 1º de abril del 2015 hasta el 31 de marzo del 2016. Por su parte, la demandada al dar contestación, impugnó la notificación realizada por la actora a través de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, el día 1° de febrero del 2016, señalando que no es válida, pues a su decir, el contrato del cual deriva la prórroga no existe y que no venció el 1° de abril de 2016, asimismo indicó la invalidez de la notificación por no haberse realizado en la persona de su representada. Para decidir se observa; El artículo 1.357 del Código Civil, prevé: “...Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”. Para mayor abundamiento, Nuestro Máximo Tribunal, en sentencia del 24 de marzo de 2000, caso: El Consorcio Lake Plaza C.A. c/ Manuel Sánchez Marín y otros, acogió la doctrina del Dr. Jesús Eduardo Cabrera, citando: “...todo documento público es auténtico, porque lo forma, o interviene en su formación un funcionario público facultado por la Ley para autorizarlo y dar certeza de los hechos jurídicos que él ha realizado, visto u oído; pero no todo documento auténtico es público, ya que existen aquellos formados únicamente por los particulares, que después de formados, sólo debido a la intervención a posteriori del funcionario, es que se obtiene certeza de quienes son sus autores y de que el acto se realizó” (subrayado y negrillas de este juzgado). Es oportuno precisar que en el caso de marras, la notificación (cursante a los folios 26 al 28), realizada a la demandada, se efectuó a través de un funcionario público, en este caso por la ciudadana Janeth Toro Chirino, designada para tal acto quien está adscrita a la Notaría Pública Primera del municipio Baruta del estado Miranda, asimismo, es un hecho categórico que los actos realizados por este tipo de funcionarios, gozan de certeza, debido a que entre las funciones principales que les caracterizan, se encuentra comprendida la de dar fe de los hechos u actos jurídicos realizados por éstos, por lo que considera esta Superioridad que la notificación en cuestión fue realizada por el funcionario público designado, dentro del ámbito de sus funciones, no obstante, se evidencia que fue dejada constancia de la entrega de notificación en la persona del ciudadano Tomas Hernández, quien no es parte en la presente causa, por lo que, en efecto debe considerarse como no notificada a la parte demandada, de allí que la misma no tiene validez, razón por la cual esta Alzada desecha dicha prueba. Y así se establece.- 4.- Original de inspección ocular realizada por la Notaría Pública Primera del municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 06 de junio de 2016, marcada con la letra “D” (folios 27 al 35). En cuanto a este documento la actora, promovió la inspección del inmueble solicitada, a fines de evidenciarse – a su decir- que en el inmueble objeto de la presente litis, se encuentran dos (02) personas jurídicas diferentes que no realizan las actividades determinas en el contrato, existiendo un sub-arrendamiento lo que fue prohibido en el contrato de arrendamiento, incumpliendo con su cláusula cuarta. Por su parte, la demandada al dar contestación, impugnó la inspección ocular supra mencionada, señalando que no tuvo conocimiento de la inspección, ni control de la misma. Para resolver se observa; El artículo 1.357 del Código Civil, prevé: “...Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”. Para mayor abundamiento, Nuestro Máximo Tribunal, en sentencia del 24 de marzo de 2000, caso: El Consorcio Lake Plaza C.A. c/ Manuel Sánchez Marín y otros, acogió la doctrina del Dr. Jesús Eduardo Cabrera, citando: “...todo documento público es auténtico, porque lo forma, o interviene en su formación un funcionario público facultado por la Ley para autorizarlo ydar certeza de los hechos jurídicos que él ha realizado, visto u oído; pero no todo documento auténtico es público, ya que existen aquellos formados únicamente por los particulares, que después de formados, sólo debido a la intervención a posteriori del funcionario, es que se obtiene certeza de quienes son sus autores y de que el acto se realizó” (subrayado y negrillas de este juzgado). Es oportuno precisar que en el caso de marras, la inspección ocular (cursante a los folios 27 al 35), realizada sobre el local comercial, que forma parte de un inmueble constituido por dos (02) plantas, denominado Quinta Hortensia, ubicado en la Tercera Calle con Primera Avenida de la urbanización Los Palos Grandes, municipio Chacao del estado Miranda, se efectuó a través de un funcionario público, en este caso por la ciudadana Raquel D´Alta Trujillo, Notaria Público, adscrita a la Notaría Pública Primera del municipio Baruta del estado Miranda, asimismo, es un hecho categórico que los actos realizados por este tipo de funcionarios, gozan de certeza, debido a que entre las funciones principales que les caracterizan, se encuentra comprendida la de dar fe de los hechos u actos jurídicos realizados por éstos, por lo que considera esta Superioridad que la inspección en cuestión fue realizada por el funcionario público designado, dentro del ámbito de sus funciones. Y así se establece.- En cuanto a lo alegado por la demandada de no haber tenido conocimiento de la inspección ocular, se observa del contenido del acta levantada que la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, en efecto no se encontraba en el inmueble, al momento de ser realizada la inspección, no obstante, se evidencia que por instrucciones de la mencionada ciudadana, no fue permitido el acceso a la áreas objeto de inspección, lo que hace presumir a quien aquí decide, que sí se encontraba en conocimiento de la inspección impidiendo que se llevará a cabo la misma, por parte de la funcionario adscrita a la Notaría Pública Primera del municipio Baruta del estado Miranda, por lo que, mal puede señalar que no tuvo control de ella, cuando limitó a través de las indicaciones dadas a los ciudadanos Lesvia De Cotez y Tomas Hernández, el acceso a las áreas del inmueble objeto de inspección, y así se observa del acta de inspección levantada por la funcionario público designado, dentro del ámbito de sus funciones viéndose revestida de eficacia y total validez. Y así se establece.- 5.- Copia fotostática de estado de cuenta y comprobantes por cargos, emitidos por la entidad bancaria Banco Exterior, correspondiente a la cuenta No. 0115-0025-15-100-3289836, perteneciente a la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., identificados con el número “01”, (folios 36 al 47). En relación a este documental esta alzada, les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachados ni desconocidos, por lo que, se toma como fidedigno su contenido, desprendiéndose la titularidad del número de cuenta descrito y de los depósitos efectuados en las misma por parte de la demandada, como pago de canon mensual. Y así se establece.- 6.- Copia fotostática de estado de cuenta y comprobantes por cargos, emitidos por la entidad bancaria Banco Exterior, correspondiente a la cuenta No. 3000110198, perteneciente al ciudadano FLORIANO FIGUEIREDO BRILLANTE, identificados con el número “02”, (folios 48 al 66). En cuanto a estos documentales esta Superioridad, les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachados ni desconocidos, por lo que, se toma como fidedigno su contenido, desprendiéndose la titularidad del número de cuenta descrito y de los depósitos efectuados en las misma por parte de la demandada, como pago de canon mensual. Y así se establece.- 7.- Reproducción fotostática de página Web de la sociedad mercantil Mini Venezuela Organización, identificados con el número “03”, (folio 67). Visto el contenido de este documento, y que el mismo no fue desconocido, ni impugnado de falsedad, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de su contenido el domicilio de la empresa ut supra identificada, dentro del inmueble objeto de la presente litis. Y así de establece.- 8.- Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, identificados con el número “04” (folios 69 al 73). Visto el contenido de este documento, y que el mismo no fue desconocido, ni impugnado de falsedad, se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomándose como fidedigno su contenido, no obstante, dicho documental trata de un hecho distinto al discutido en el presente caso, por lo que se desecha. Y así de establece.- Pruebas aportadas en la etapa probatoria. 9.- Promovió inspección ocular del instrumento privado denominado contrato de arrendamiento, suscrito entre la empresa INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, siendo desconocido por la demandada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 29 de junio de 2018, se llevó a cabo ante el Tribunal de instancia inspección ocular sobre el contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes hoy contendientes, dejándose constancia en dicho acto, la comparecencia de la parte actora a través de su apoderado judicial, el abogado JOSÉ MIGUEL AZOCAR ROJAS, y la incomparecencia de la parte demandada, ni por sí, ni mediante apoderado judicial alguno, en cuanto al cotejo del documento antes mencionado fue asentado lo siguiente, (folio 264 y vlto): “…En este estado, toma la palabra el representante judicial de la parte actora y expone: presento al tribunal a los fines de que sea practicada la inspección ocular solicitada, constan de tres (03) folios útiles contrato de arrendamiento privado, en original, del cual se puede evidenciar que las partes contratantes son la Sociedad de Comercio INVERSIONES LOUREIRO S.R.L y la ciudadano GLADYS BRAVO DIAZ, ambas partes debidamente identificadas, en el mismo se evidencia que la duración de dicho contrato es por un (01) año fijo que fueron contados desde el primero (01) de abril de 2015 hasta el treinta y uno (31) de marzo de 2016, igualmente consta en el texto del mismo las firmas ilegibles de los contratantes, asimismo se puede apreciar a simple vista y con el tacto que las firmas están hachas con tinta negra y a su reverso se puede sentir el relieve de las firmas autógrafas. Pido al tribunal que de conformidad con la normativa legal explanada por la parte demandada al momento de desconocer la copia que corre inserta desde el folio catorce (14) al folio dieciséis (16) ambas inclusive sea constatada con la hoy presentada y cotejada según lo indicado en la normativa establecida. Es todo. Seguidamente este tribunal pasa a practicar la inspección ocular de conformidad con el artículo 1428 del código civil venezolano concatenado con el artículo 429 del código de procedimiento civil y pasa hacerlo de la siguiente manera: Este tribunal tiene a su vista un documento de carácter privado, impreso por ambas caras en tres (03) hojas tamaño oficio, en tinta negra, cuyo contenido se basa sobre un contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad de Comercio INVERSIONES LOUREIRO S.R.L y la ciudadano GLADYS BRAVO DIAZ, el cual consta de dieciséis (16) cláusulas, el canon de arrendamiento fue fijado por un monto de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) mensuales, el término de duración de dicho contrato es de un (01) año fijo contados a partir del primero (01) de abril de 2015 al treinta y uno (31) de marzo de 2016, en el último folio de dicho contrato este tribunal observa que se encuentran las firmas de los contratantes las cuales son ilegibles identificados con las cedulas V-11.034.288 la arrendadora y V-11.735.663 la arrendataria. Asimismo este tribunal al observar el expediente evidencia que desde el folio 14 al 16 ambos inclusive marcado con la letra “B”, se encuentran copias simples del documento cotejado el cual contiene las mismas características y contenido del documento presentado para la practica de la inspección ocular, quedando debidamente cotejada la copia impugnada por la parte demandada, concluyendo que son similares en características y contenido. Es todo. Se leyó y conformes firman…” Cotejado como fue, el documento privado de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, por el tribunal de la causa, desprendiéndose de dicha inspección ocular que el contenido de las copias simples cursantes a los folios 14 al 16 y del documento indubitado, son las mismas, más aun por encontrarse este último en original tanto en su contenido como en sus firmas, siendo demostrada la veracidad del documento impugnado, al haber sido debidamente ratificado a través de la inspección ut supra mencionada, razón por la que esta Alzada, toma como fidedigno y otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.428 del Código Civil. Y así se establece.- 10.- Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 10 de abril de 2006, anotado bajo en No. 05, Tomo 52 de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho notarial, folios 238 al 243. Sobre este documento observa, esta juzgadora que si bien el mismo, cursa en copia simple fue consignado a effectum videndi, su original de lo que fue dejado constancia por la abogada Keylin Viloria, en su carácter de Secretaria del tribunal de la causa, asimismo, se evidencia que no fueron desconocidos, ni tachados de falsedad, por lo que, se toma como fidedigno su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, desprendiéndose la primera suscripción de la relación contractual entre las partes hoy contendientes, así como el objeto constituido por un local comercial ubicado en el inmueble denominado Quinta Hortensia. Y así se establece.- 11.- Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 13 de mayo de 2011, anotado bajo en No. 07, Tomo 90 de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho notarial, folios 232 al 237. En relación a este documento, esta juzgadora observa, que el mismo, cursa en copia simple, sin embargo fue consignado a effectum videndi, su original de lo que fue dejado constancia por la abogada Keylin Viloria, en su carácter de Secretaria del tribunal de la causa, asimismo, se evidencia que no fue desconocido, ni tachado de falsedad, por lo que, se toma como fidedigno su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, desprendiéndose la relación contractual que ha existido entre las partes hoy contendientes, así como el objeto constituido por un local comercial ubicado en el inmueble denominado Quinta Hortensia. Y así se establece.- 12.- Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 07 de mayo de 2012, anotado bajo en No. 44, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho notarial, folios 244 al 249. En cuanto a este documental, fue dejada constancia por la abogada Keylin Viloria, en su carácter de Secretaria del tribunal de la causa, que su tuvo a la vista su origina ello a effectum videndi, igualmente, se desprende que no fue desconocido, ni tachado de falsedad, por lo que, se toma como fidedigno su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, desprendiéndose la continuación de la relación contractual entre las partes hoy contendientes, así como el objeto constituido por un local comercial ubicado en el inmueble denominado Quinta Hortensia. Y así se establece.- 13.- Copia simple de contrato de arrendamiento privado suscrito entre INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, en fecha 1° de abril de 2014, marcado con la letra “B”, folios 228 al 231. De este documento fue dejado constancia por la abogada Keylin Viloria, en su carácter de Secretaria del tribunal de la causa, que su original se presentó a effectum videndi, evidenciándose, que no fue desconocido, ni tachado de falsedad, por lo que, se toma como fidedigno su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, desprendiéndose la suscripción de contrato de arrendamiento entre las partes hoy contendientes antes del contrato privado cursante a los folios 14 al 16, así como el objeto constituido por un local comercial ubicado en el inmueble denominado Quinta Hortensia. Y así se establece.- Pruebas de la demandada. Junto a la contestación. 1.- Original de veinticuatro (24) comprobantes de depósitos bancarios efectuados a la cuenta N° 0115.0025.151.003289836, Banco Exterior, Banco Universal, perteneciente la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la cuenta No. 0115.0025.12.3000111098, del Banco Exterior, Banco Universal perteneciente al ciudadano FLORIANO FIGUEIREDO BRILLANTE, folios 141 al 164. En relación a estos documentales los mismos se valoran como tarjas de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de estos el pago de cánones de arrendamientos por parte de la demandada, a partir del mes de octubre de 2016, hasta el mes de noviembre de 2017, y los montos de cada transacción. Y así se establece.- 2.- Original de Constancia de residencia emitida por la Oficina de Registro Civil Municipal, del municipio Chacao adscrito a la Comisión de Registro Civil y Electoral, de la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ. En relación a este documento, se observa que no fue desconocido, ni tachado de falsedad, por lo que esta Alzada toma como fidedigno su contenido de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, no obstante, considera esta superioridad, que el mismo debe ser desechado al tratar sobre hechos no controvertidos en la presente litis. Y así se establece.- 3.- Copia simple marcada con la letra “B”, de Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, folio 167; en cuanto a este documento el mismo no fue desconocido, ni tachado de falsedad, por lo que, se toma como fidedigno su contenido de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, queda evidenciado del mismo la inscripción de la ciudadana ut supra mencionada en el ente correspondiente. Y así se establece.- 4.- Original de Inspección Ocular realizada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, solicitada por la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, folio 168 al 175, en cuanto a este documento el mismo no fue desconocido, ni tachado de falsedad, por lo que, se toma como fidedigno su contenido, de acuerdo a lo establecido en al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.360 del Código Civil., quedando comprobado el estado del inmueble objeto de la presente litis. Y así se establece. Pruebas aportadas en la etapa probatoria. 5.- Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la presente litis, realizada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 11 de abril de 2019, promovida por la parte demandada, folios 297 al 310, dejándose constancia de la asistencia de ambas partes a través de sus respectivos apoderados judiciales, asimismo se asentó que el inmueble objeto de inspección no era únicamente dispuesto para quincallería y venta de flores, sino que además contaba de un área utilizada como vivienda, encontrándose en un estado de conservación adecuado el inmueble, evidenciándose que la empresa MINI VENEZUELA ocupa parte del inmueble, dejando constancia de no tener acceso a un área del inmueble, asimismo se evidencia el área del inmueble que según la arrendataria tiene con una socia, ocupado por un negocio de compra y venta de ropa usada con nombre LESYAME FASHIÓN, C.A., que tenía un actividad distinta anteriormente, luego de ello, procedió a trasladar a la parte del inmueble donde se encuentra la empresa MINI VENEZUELA, dejando constancia que es un inmueble arrendado con actividades comerciales distintas a las establecidas en el contrato, como fue confesado por la demandada, al mencionada inspección fue realizada de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, esta Alzada otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrados los alegatos realizados por la actora sobre el uso y condiciones del inmueble. Y así se establece.- 6.-Prueba de informes de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida a la Asociación de Residentes de la Urbanización Los Palos Grandes. En cuanto a esta prueba se observa de una revisión de las actas procesales que no consta resulta alguna, por lo que, esta Alzada de abstiene de realizar pronunciamiento al respecto. Y así se establece.- 7.-Promovió prueba de informes de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI). En cuanto a esta prueba se observa de una revisión de las actas procesales que no constan resulta alguna, por lo que, esta Alzada de abstiene de realizar pronunciamiento al respecto. Y así se establece.- Del fondo: En primer término resulta imperioso para quien decide, pronunciarse sobre la causal de desalojo prevista en el literal “d” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con relación al uso o destino del inmueble. Se aprecia que la parte actora, también solicitó el desalojo del inmueble por considerar que la demandada se encuentra incursa en el causal del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dispone lo siguiente: “Son causales de desalojo: (…) d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio (…)” En relación a esta causal de desalojo, la demandada alegó que no ha cambiado el uso o destino del inmueble, y que ha sido arrendataria por veintiséis (26) años, negando haber suscrito documento privado donde se establezca el término y usos del arrendamiento, asimismo, impugnó el instrumento privado marcado con la letra “B”, promovido por la parte actora en copia simple, señalando además que no existe intención de realizar la suscripción de una nueva convención, ello en virtud del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda. Siendo entonces inoficiosa cualquier notificación que se le realizara a los fines de revisar el canon o firmar un nuevo contrato bajo la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, asimismo, reconoció que reside y habita de forma permanente como inquilina del inmueble, y que además las actividades comerciales desarrolladas por ella, no afectan la privacidad de la vivienda. Resulta necesario para esta Alzada, citar lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia No. 406, expediente No. 12-1335, de fecha 26 de abril de 2013, con ponencia de la Magistrada GLADYS GUTIERREZ, que asentó: “Ahora bien, esta Sala considera, en primer término, que a favor del derecho a la defensa, la aplicación de la normativa especial relativa a los procedimientos previos a las demandas que acarreen el desalojo a que se refieren los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y, 5 y siguientes de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sólo será aplicable en aquellos casos en que se haya establecido contractualmente el uso del bien arrendado como vivienda o en aquellos que el arrendador reconozca tal uso, y fuera de esta circunstancia, esto es cuando se discuta el carácter o no de vivienda, corresponde al Juez competente establecer, luego del contradictorio, cuál es el uso verdadero y comprobable del inmueble” (Reproducción textual, negrilla y subrayado de este Juzgado) Como fue señalado en líneas superiores, la parte demandada alegó que en vista de encontrarse bajo una relación contractual de una vivienda, ésta se rige bajo la legislación correspondiente a ello, que es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, a fines de determinar, si en efecto se está en presencia de una relación arrendaticia tutelada bajo la ley antes mencionada, esta Superioridad, pasa a verificar el acervo probatorio. La parte demandada, a los fines de probar sus dichos, promovió una constancia de residencia emitida por la Oficina de Registro Civil Municipal, del municipio Chacao adscrito a la Comisión de Registro Civil y Electoral, de la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, a este documento le fue otorgado valor probatorio al no haber sido desconocido, ni tachado de falsedad, ello conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. De la lectura de este documento se evidencia que la autoridad municipal, dejó constancia de la ocupación del inmueble desde el año 1989, por parte de la demandada, sin embargo, ello no prueba el carácter con el cual habita dicho inmueble, y mucho menos el destino o uso que tendría por parte de la demandada. Y así se establece.- Igualmente fue promovido por la demandada Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, (folio 167) en cuanto a este documento fue valorado de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Asimismo, se evidencia original de Inspección Ocular realizada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, realizada el 14 de diciembre de 2017, solicitada por la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, (folio 168 al 175), al que esta Alzada otorgó valor probatorio ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.360 del Código Civil., evidenciándose de la misma el estado del inmueble dejándose constancia que es un “inmueble unifamiliar, presenta un sistema porticado, paredes de bloque, losa de piso de concreto, (…). En el recorrido efectuado se pudo apreciar que la estructura, presenta un sistema de construcción normal debido a su estado de conservación ya que requiere de reparaciones mínimas debido a fisuras en pequeños sectores como: losa de techo, losa de piso, lavamanos y paredes”.Si bien es cierto, la inspección fue realizada por una institución administrativa a través de funcionario facultado para llevar a cabo dicha inspección, nada aporta en cuanto a la condición de arrendataria de vivienda o comercial de la parte demandada, lo que si establece es las condiciones materiales del inmueble. Y así se establece.- Por otro lado, la parte accionante a los fines desvirtuar los dichos de su contraparte y demostrar que la relación arrendaticia existente deviene de la suscripción de un contrato de local comercial, además de no tener el tiempo señalado por la demandada, promovió contratos de arrendamientos los cuales constan en copia simple desde los folios 228 al 244 de la pieza I del expediente, suscritos entre INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, todos y cada uno de ellos debidamente autenticados ante la Notaría Pública Tercera del municipio Chacao del estado Miranda, siendo el primero de ellos, suscrito en fecha 10 de abril de 2006, y el último en fecha 1° de abril de 2014, a los que esta Alzada les otorgó valor probatorio por no haber sido desconocidos o impugnados de conformidad con los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. De las lectura de las mencionadas escrituras se evidencia en sus cláusulas, que la relación contractual inicio en el año 2006, además de que todos y cada uno de los contratos fueron suscritos sobre el mismo inmueble, por las mismas partes y con mismo destino de uso en la cláusula “PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un Local para comercio, de su exclusiva propiedad, el cual forma parte de un inmueble de dos (2) plantas denominado “QUINTA HORTENSIA”, situado en la Tercera Calle con Primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, (…). El local comercial será destinado por LA ARRENDATARIA para desarrollar actividades comerciales como quincallería y similares, elaboración, distribución, compra, venta y comercialización de toda clase de flores naturales y artificiales, así como también la preparación de ramos, coronas, bouquets, etc. Sin que en ningún caso pueda cambiarse tal destinación ya que esto acarrearía causa legal para que LA ARRENDADORA solicite judicialmente la resolución del presente contrato y el pago por los daños y perjuicios a que hubiere lugar.”. Aunado a los contratos antes mencionados la actora promovió el contrato privado suscrito entre la parte actora INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, realizada en el mes de abril del 2015. Respecto a este instrumento se evidencia que se trata de una reproducción fotostática de un contrato de arrendamiento referido al inmueble, objeto de la litis, sobre un local comercial, situado en el inmueble de dos (02) plantas denominado QUINTA HORTENSIA, ubicado en la Tercera Calle con Primera Avenida de la urbanización Los Palos Grandes, municipio Chacao del estado Miranda, destinado a actividades comerciales de quincallería y similares, elaboración, distribución, compra, venta y comercialización de toda clase de flores naturales y artificiales, al igual que la preparación de ramos, coronas, bouquets, etc., sin posibilidad de cambio del destino acordado, pues ello, sería causa legal para que la arrendadora solicitara la resolución del contrato, así como el pago de daños y perjuicios (cláusula primera); con un canon mensual de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00), pagaderos por mensualidades dentro de los últimos cinco (05) días de cada mes vencido (cláusula segunda); con una vigencia de un año fijo contado a partir del 01 de abril del 2015 hasta el 31 de marzo de 2016, estableciéndose que una vez vencido dicho lapso se consideraría terminada la relación contractual sin notificación o desahucio, siendo incluida la prorroga legal que le corresponde de acuerdo a la ley (cláusula tercera); por ser suscrito el contrato Intuito Personae, no podrá la arrendataria, ceder, traspasar o sub-arrendar parcial o totalmente el inmueble, ni fondo de comercio que instalare el local, sin el consentimiento previo de la Arrendadora, y esta no renacerá a otro inquilino que ocupe el inmueble (cláusula cuarta); como causales de resolución del contrato establecieron el incumplimiento de las cláusulas contenidas en el contrato, la falta de pago de una (01) o más mensualidades del canon de arrendamiento, la ejecución de medida judicial preventiva o ejecutiva sobre los bienes, que no se suspendieran dentro de siete (7) días, o en estado de suspensión de pago (cláusula séptima); con el término del contrato o de sus prórrogas, la Arrendataria deberá entregar las llaves del local dentro de los tres (3) días siguientes a la terminación del mismo a la Arrendadora, para ser inspeccionado el local con la presencia de ambas partes contratantes, si la parte no hiciere entrega del inmueble arrendado, pagará a título de mora a la Arrendadora la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), por cada día, sin ser esto una prórroga o tácita reconducción del contrato (cláusula décima tercera); quedando anuladas y sin efectos cualquier otro contrato o convenio verbal o escrito suscrito entre las partes sobre el mismo objeto, (cláusula décima quinta). Dicho contrato fue impugnado en su oportunidad por la parte demandada, por lo que, fue promovida prueba de cotejo sobre el mencionado documento por la parte actora, habiendo sido resuelto ello, en la sección anterior, por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como cierta la relación arrendaticia existente entre las partes con inicio desde el 1º de abril del 2015. Así se establece. Visto los hechos alegados por las partes, es evidente para esta Juzgadora, que correspondía a la actora, la carga de la prueba a los fines de demostrar que tipo de vínculo contractual, tiene con la parte demandada, evidenciándose de las pruebas ut supra analizadas que logró demostrar fehacientemente la existencia de la relación arrendaticia, sobre el inmueble, situado dentro del inmueble de dos (02) plantas denominado QUINTA HORTENSIA, ubicado en la Tercera Calle con Primera Avenida de la urbanización Los Palos Grandes, municipio Chacao del estado Miranda, destinado a local comercial. Mientras la demandada no logró enervar la existencia del contrato de arrendamiento privado en el mes de abril de 2015, al igual que tampoco desvirtuó el uso o destino con el que fue suscrito el contrato, dado que fue convenido por las partes el arrendamiento del local comercial, sin ser posible el cambio de su destino o uso, siendo en virtud del incumplimiento de esta obligación la razón, por la que la parte actora solicita el desalojo, lo que fue establecido en la cláusula primera del contrato ut supra analizado, por lo que, mal puede pretender la parte demandada la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, por cuanto ello no fue lo acordado contractualmente, ni aceptado por la arrendadora, es entonces, en aplicación del criterio jurisprudencial citado y de las condiciones establecidas en el contrato, que esta Alzada, considera procedente la causal de desalojo invocada por la parte actora prevista en el literal “d” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al haber sido cambiado el uso y destino del inmueble por parte de la Arrendataria, hoy parte demandada ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ. Y ASÍ DE DECIDE. 2. De la falta de pago de cánones de arrendamiento vencidos. Ahora bien, una de las causales invocadas para el desalojo fue la falta de pago fundamentado en el artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dispone lo siguiente: “Artículo 40. Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”. Como ya se dijo, la parte actora reclama el desalojo del inmueble arrendado que aduce es de su propiedad, por cuanto la arrendataria dejó de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, y septiembre, del año 2016, ni realizó el ajuste que fuera discutido sobre el canon de arrendamiento una vez iniciada la prorroga legal, incurriendo por tanto en una mora de cuatro (4) meses en el cumplimiento de su obligación como arrendataria. El artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según la siguientes reglas”. Agrega la norma, que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará, a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Asimismo, en materia arrendaticia se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán “obligatoriamente” para el arrendador y “potestativamente” para el arrendatario. De los elementos probatorios aportados por la parte actora junto a su escrito libelar, y como fue apreciado en líneas superiores consta en copia fotostática simple a los folios 14 al 16 de la primera pieza, contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante con la ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, sobre un local de comercio, situado en el inmueble de dos (02) plantas denominado QUINTA HORTENSIA, ubicado en la Tercera Calle con Primera Avenida de la urbanización Los Palos Grandes, municipio Chacao del estado Miranda, relación arrendaticia que tendría una duración de un año (01) fijo, que finalizó en el mes de marzo del 2016, sin prórroga contractual, y que ello se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Como prueba de dicha relación contractual produjeron ab initio el documento que la contiene. Señala la actora que la relación arrendaticia se dio por terminada al momento de finalizar el lapso de prórroga legal correspondiente y del que hizo uso la demandada, y que además existe un incumplimiento de las obligaciones asumidas por la demandada en el contrato solicitando el desalojo y como consecuencia de ello la entrega del bien inmueble, en relación al pago del canon de arrendamiento. Por su parte, la demandada a los fines de demostrar el pago oportuno promovió veinticuatro (24) originales de comprobantes de depósitos bancarios efectuados a la cuenta No. 0115.0025.151.003289836, Banco Exterior, Banco Universal, perteneciente la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y la cuenta No. 0115.0025.12.3000111098, del Banco Exterior, Banco Universal, perteneciente al ciudadano FLORIANO FIGUEIREDO BRILLANTE, folios 141 al 164, a partir del mes de octubre de 2016, hasta el mes de noviembre de 2017. Observa quien aquí decide, del contenido de los comprobantes de depósitos realizados a las cuentas de la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., y del ciudadano FLORIANO FIGUEIREDO BRILLANTE, que los montos corresponden a la cantidad acordada como canon de arrendamiento por las partes dentro de la convención arrendaticia, se evidencia que dichos pagos fueron hechos a partir del mes de octubre de 2016, con ello quedo demostrado que la parte demandada no canceló los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2016, tal y como fue indicado por la actora en su escrito libelar, incumpliendo las obligaciones por ella asumidas dentro del contrato de arrendamiento de local comercial. Y así se establece.- En consecuencia de lo anterior, considera quien suscribe, que resulta procedente la demanda de desalojo con fundamento en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto la parte demandada no logró desvirtuar la falta de pago alegada. Así se declara. 3. Del subarrendamiento total o parcial del inmueble. Ahora bien, la última causal invocada para el desalojo está fundamentada en el artículo 40 literal “f” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dispone lo siguiente: “Artículo 40. Son causales de desalojo: (…) f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo…”. Al fundamentar la parte actora el desalojo en la causal contenido en el literal “f”, señaló que dentro del inmueble objeto de la presente litis, se encuentran dos (02) personas jurídicas diferentes que no realizan las actividades determinas en el contrato y que por ello, existe un sub-arrendamiento sin su consentimiento, incumpliendo la demandada ciudadana GLADYS BRAVO DÍAZ, lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. La demandada alegó no ser cierta la existencia de un subarrendamiento a terceros ajenos, sin la autorización de la parte actora, o que hubiere incumplido el contrato privado alguno, y a los fines de probar su alegato, promovió inspección judicial sobre el inmueble, que fue realizada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 11 de abril de 2019, promovida por la parte demandada, folios 297 al 310, dejándose constancia de la asistencia de ambas partes a través de sus respectivos apoderados judiciales, asimismo se asentó que el inmueble objeto de inspección no era únicamente dispuesto para quincallería y venta de flores, sino que además contaba de un área utilizada como vivienda, encontrándose en un estado de conservación adecuado el inmueble, evidenciándose que la empresa MINI VENEZUELA ocupa parte del inmueble, dejando constancia de no tener acceso a un área del inmueble, asimismo se evidencia el área del inmueble que según la arrendataria tiene con una socia, ocupado por un negocio de compra y venta de ropa usada con nombre LESYAME FASHIÓN, C.A., que tenía un actividad distinta anteriormente, luego de ello, procedió a trasladar a la parte del inmueble donde se encuentra la empresa MINI VENEZUELA, dejando constancia que es un inmueble arrendado con actividades comerciales distintas a las establecidas en el contrato, como fue confesado por la demandada, la mencionada inspección fue realizada de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, esta Alzada le otorgó valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. De la lectura de la mencionada inspección judicial, quedo evidenciado que las sociedades mercantiles MINI VENEZUELA y LESYAME FASHIÓN, C.A., ocupan parte del inmueble, y que además la primera señaló ser arrendataria y la segunda fue reconocida por la parte demandada como una empresa en la que ella, tiene participación como socia, esto da certeza a lo alegado por la parte actora, en virtud que las representantes de ambas sociedades mercantiles, reconocieron las condiciones en que ocupan parte del inmueble objeto de la presente demanda. Y así se establece.- Comprobada la condición de las empresas MINI VENEZUELA y LESYAME FASHIÓN, C.A., considera esta Juzgadora, que la demandada debió demostrar igualmente la inexistencia del incumplimiento alegado por la parte actora, en cuanto al subarrendamiento sin autorización, no obstante, ello no fue demostrado por la demandada, siendo la prueba de inspección judicial promovida por dicha parte el único medio invocado para desvirtuar, los hechos alegados por su contraparte, sin aportar cualquier otra prueba que aportara la legalidad de la ocupación de inmueble por parte de las sociedades mercantiles debidamente autorizadas, máxime cuando fue dispuesto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento la imposibilidad de ceder, traspasar o subarrendar el inmueble, subsumiendo a todas luces la demandada en la causal de desalojo contenida en literal “F” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, razón por la que considera quien aquí decide que el desalojo debe prosperar. Y así se dispondrá en la sección resolutiva del presente fallo. Se aprecia de los autos que la parte demandante en el punto segundo del petitorio del escrito libelar solicitó la cantidad de OCHOCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 812.000,00), hoy equivalente a la cantidad de OCHO BOLÍVARES SOBERANOS CON 12/100 cts. (Bs. S. 8,12), en virtud de la reconvención monetaria, por concepto de daños y perjuicios. Resulta, oportuno para quien decide, citar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil de Nuestro Máximo Tribunal, que imperaba para la fecha de admisión de la presente acción, el cual asentó en su sentencia de fecha 23 de marzo de 2017, expediente N° AA20-C-2016-000291, caso: sociedad mercantil MANBER, C.A., contra la sociedad de comercio HUAWEI TECHNOLOGIES DE VENEZUELA, con ponencia del magistrado GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ, que estableció: “De acuerdo con la anterior jurisprudencia de la Sala, si el establecimiento de los hechos realizado por el juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, se está en la esfera de la interpretación; y en caso contrario, si la conclusión a la que arribó el juez no es compatible con el texto de lo pactado por los contratantes, entonces, se incurrió en la desnaturalización del contrato. (…omissis…). Conforme a la cláusula ante transcrita, se verifica que las partes contratantes mediante mutuo consentimiento acordaron dentro del contrato de arrendamiento de inmueble destinado a local comercial, una cláusula destinada a sancionar la demora o retardo de la arrendataria en la entrega del inmueble arrendado, fijando como monto de penalización, la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), en la entrega del bien objeto de la litis. ” De acuerdo al criterio jurisprudencial la determinación de los hechos debe realizarse de forma compatible a la voluntad por las partes, en el presente caso las partes en el presente litigio que por mutuo consentimiento, acordaron dentro de la cláusula primera, que la arrendadora, podría reclamar los daños y perjuicios causados por el cambio de destino o uso del inmueble objeto de la litis, lo que en caso de marras fue determinado en líneas superiores, siendo probado el cambio de uso y destino del inmueble por lo que, considera este tribunal, que la indemnización solicitada por la parte actora resulta procedente al haber sido probado el incumplimiento de las obligaciones asumidas dentro del contrato de arrendamiento. Y así se establece.- Bajo las disertaciones anteriores, esta Alzada considera que el presente recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, debe prosperar y así lo dispondrá en la sección resolutiva de este fallo. Y así se decide.- DECISIÓN Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 20 de octubre de 2022, por el abogado MIGUEL AZOCAR ROJAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, contra la providencia dictada el 11 de agosto de 2022, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, S.R.L., contra la ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo. TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadana GLADYS BRAVO DIAZ, a hacer entrega material en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de bienes y personas, a la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES LOUREIRO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo, el local comercial dado en arrendamiento el cual forma parte de un inmueble de dos (2) plantas denominado “QUINTA HORTENSIA”, situado en la Tercera Calle con Primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, municipio Chacao del estado Miranda, cuyos linderos, características y demás especificaciones constan suficientemente en el documento de propiedad del inmueble. El local mide aproximadamente DOSCIENTOS TREINTA METROS (230 mts2) y está ubicado en el lindero este de la planta alta del inmueble. CUARTO: PROCEDENTES los daños y perjuicios peticionados por la parte actora, en el punto segundo del petitorio del escrito libelar, en consecuencia, se ordena a la parte demandada cancelar la cantidad de OCHOCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 812.000,00), hoy equivalente a la cantidad de OCHO BOLÍVARES SOBERANOS CON 12/100 cts. (Bs. S. 8,12). Queda REVOCADO el fallo apelado en los términos anteriormente expresados. Se condena en costas del recurso y del proceso a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese oficio de participación al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de notificarle sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, y déjese copia en la sede de este despacho, en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de abril del dos mil veintitrés (2023).- Años: 212º de la Independencia y 164º de la Federación.- LA JUEZA, MARÍA F. TORRES TORRES LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. En la misma fecha, diez (10) de abril de 2023, siendo las 2:25 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de treinta y siete (37) páginas. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. MFTT/MJSJ/Ana.- Expediente No. AP71-R-2022-000488/7.547. Sentencia Definitiva DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) Materia Civil. Recurso / “D”