TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE No. AP71-R-2022-000532/7.553.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 28 de julio de 2008, bajo el Nro. 60, Tomo 75, con Registro Único de Información Fiscal (RIF) No. J-29663962-0; representada por los ciudadanos TERESA POLUZZI y LUCIANO LAVAGNOLI, extranjeros, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad E-82.046.734 y E-81.180.931, actuando en su carácter de Presidente y Vicepresidente, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: YOLANDA COROMOTO CÓRDOVA ROJAS, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el número 163.704.
PARTE DEMANDADA: EDGAR FRANCISCO DAZA ROMERO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.869.353.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO CESAR CHACIN RÍOS y NESTOR LUÍS MARTÍNEZ ESPINA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 252.693 y 57.682, respectivamente.
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL 16 DE NOVIEMBRE DE 2022, POR EL JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 09 de noviembre de 2022, por los profesionales del derecho JULIO CESAR CHACIN y NESTOR LUÍS MARTÍNEZ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 16 de noviembre de 2022, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de desalojo, y condenó a la parte demandada a desalojar los locales objeto de la presente litis, en los términos en que se transcribirán posteriormente.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 24 de noviembre de 2022, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 1º de diciembre de 2022, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría en esa misma fecha.
Por auto del 06 de diciembre de 2022, se le dio entrada al expediente, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y fijó el VIGÉSIMO (20º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de enero de 2023, la abogada Yolanda Coromoto Córdova Rojas, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, consignó su respectivo escrito de informes constante de tres (03) folios útiles y cuatro anexos.
Mediante auto del 30 de enero de 2022, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes. No hubo observaciones.
En fecha 10 de febrero de 2023, este ad quem dijo vistos y se reservó SESENTA (60) días calendarios para decidir el recurso de apelación.
Por auto de fecha 11 de abril de 2023, se difirió la oportunidad para dictar sentencia dentro de los quince (15) días calendario siguientes a dicha data.
Encontrándonos dentro de dicho lapso, esta Alzada procede a sentenciar, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación.

ANTECEDENTES

Se inició esta causa en virtud del escrito libelar presentado por la abogada YOLANDA COROMOTO CORDOVA ROJAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI, C.A., mediante el que demandó por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) al ciudadano EDGAR FRANCISCO DAZA ROMERO.
Los hechos relevantes expuestos por la parte actora como fundamento de la acción incoada en su escrito de demanda, son los siguientes:
Que los ciudadanos TERESA POLUZZI y LUCIANO LAVAGNOLI, en su carácter de presidente y vicepresidente de la sociedad mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI, C.A., suscribieron contrato de arrendamiento con el ciudadano EDGAR FRANCISCO DAZA ROMERO, sobre un inmueble constituido por dos (02) locales comerciales, distinguidos con la letra “B”, ubicados en la planta baja que forma parte del inmueble de mayor extensión, ubicado en la Calle La Paz, detrás de la Iglesia Católica de Petare, Zona Colonial de Petare, No. 502-711, parroquia Petare, municipio Sucre del estado Miranda.
Que dicha relación arrendaticia tendría una duración de seis (06) meses, contados a partir de 1º de enero de 2018, teniendo un canon fijado por las partes en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100,00), el cual dejó de cancelar el arrendatario desde el mes de febrero de 2021.
Que la relación arrendaticia de convirtió en indeterminada, en vista de haber seguido el arrendatario en posesión del bien, sin que su mandante hubiere realizado el desahucio ello conforme al artículo 1.600 del Código Civil.
Que el demandado ha infringido lo establecido en el contrato en su cláusula segunda, al cambiar el destino de uno de los locales arrendado, al habitarlo, y que además hace uso de las áreas comunes viviendo en ellas en estado de insalubridad.
Que no cancelaba el canon de arrendamiento de acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta, realizando el pago en efectivo y no en la cuenta bancaria correspondiente.
Que al no mantener el orden sanitario violó la cláusula quinta del contrato, y aunado al hecho que fue dispuesto en la cláusula décima segunda, que el atraso de pago de dos (02) cuotas mensuales consecutivas daría derecho a su representada a solicitar el desalojo.
Que en el presente caso el demandado tiene más de un (01) año sin cancelar el canon de arrendamiento correspondiente.
Invocó la parte actora el artículo 34 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.133, 1.159, 1.160, 1.205, y 1.264 del Código Civil; artículo 20 y literales “a”, “b”, “c” y “d del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
El petitorio de la demanda lo formuló de la siguiente manera:
“… Por las razones antes expuestas, nos vemos en la imperiosa necesidad de acudir a la vía judicial para lograr a desocupación del inmueble comercial arrendado por incumplimiento de contrato. Es por lo que actuando en nombre y representación de DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI, C.A., y apoderados judiciales antes identificados, acudo ante su competente autoridad, para DEMANDAR COMO EN EFECTO, FORMALMENTE, DEMANDO POR DESALOJO EN VIRTUD DEL INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO, de los dos (2) locales arrendados, para que convengan o en su defecto a ello, mediante sentencia definitivamente, sean condenados por este Tribunal:
PRIMERO: Al desalojo de los dos (2) locales ubicados en la Planta baja (PB), de la Calle La Paz, detrás de la Iglesia Católica de Petare, Zona Colonial de Petare Nro. 502-711 de la Parroquia Sucre del Estado Miranda, el cual sería de uso exclusivo de funcionamiento Consultorio médico, por haber incumplido la Cláusula Segunda, Clausula Cuarta, Clausula Quinta y Clausula decima segunda.
SEGUNDO: Sea condenado al pago de las costas y costo del proceso, incluyendo los honorarios profesionales de abogados.
TERCERO: Solicito muy respetuosamente se realice una inspección Judicial a los fines de corroborar los daños y deterioro en que se encuentran lo locales y a su vez se verifique el cambio de uso y la violación de las cláusulas del Contrato de arrendamiento, cometida por el arrendatario.

Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:
1.-Poder apud acta otorgado por los ciudadanos TERESA POLUZZI y LUCIANO LAVAGNOLI, en su carácter de presidente y vicepresidente, respectivamente de la sociedad mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI, C.A., a la abogada Yolanda Coromoto Córdova Rojas, (folios 07 al 10).
2.- Copia simple de publicación del Acta constitutiva de la sociedad mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 28 de julio de 2008, quedando anotada bajo el Nro. 60, Tomo 75, marcada con la letra “A”, (folios 11 al 17).
3.- Reproducción fotostática de poder general otorgado por la ciudadana TERESA POLUZZI al ciudadano LUCIANO LAVAGNOLI, autenticado ante la Notaría Publica Primera del municipio Chacao, bajo el No. 38, Tomo 150, folios 128 hasta el 131, el 11 de julio de 2014, marcado con la letra “B”, (folios 18 al 22).
4.- Copia simple de cédula de identidad del ciudadano EDGAR FRANCISCO DAZA ROMERO, No. V 11.869.353, (folio 23).
5.- Copia simple de Recibos No. 01247 y 01239, respectivamente, emitidos por la sociedad mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI al ciudadano EDGAR DAZA ROMERO, marcados con las letras “C” y “D”, (folios 24 y 25).
6.- Reproducción fotostática de récipe emitido por el ciudadano EDGAR DAZA ROMERO, el 22 de junio de 2016, (folio 26).
7.- Copia simple de reproducciones fotográficas, (folios 27 al 29).

El 28 de marzo de 2022, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que compareciera dentro de los 20 días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Por auto del 07 de abril de 2022, el tribunal de la causa, ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la diligencia presentada por el Alguacil de dicho despacho en fecha 05 de del mismo mes y año, donde señaló que el ciudadano EDGAR DAZA ROMERO, se negó a recibir la citación.
El 21 de abril de 2022, el abogado Cesar Rodríguez, secretario accidental del tribunal de la causa, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Agotados los trámites de la citación, en fecha 09 de mayo de 2022, la parte demandada dio contestación a la demanda, junto a anexos marcados desde la letra “A” a la “D”, en los términos que se resumen a continuación, (folios 41 al 57):
Contestación de Fondo.
En primer lugar reconoció la relación contractual con la parte actora, señalando que dicha relación inicio en el año 1991 hasta el 2008 primeramente suscrito con el De Cujus ANTONIO POLUZZI, reconduciéndose la misma con la ciudadana TERESA POLUZZI, habiendo transcurrido el año 2009, los contratos de arrendamiento fueron suscrito con la sociedad mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI, C.A., los cuales no eran notariados, sino duplicados, asimismo indicó que la ciudadana TERESA POLUZZI, no realizaba la cobranza de los cánones, sino que ello era realizado por el ciudadano Alexis Arias, solicitando audiencia de testimonio bajo juramento del ciudadano antes mencionado.
Indicó que en vista de las variaciones cambiaras a causa del Dólar, la demandada comenzó a realizar el cobro simulado de los cánones en Dólares ($) americanos, con recibos en bolívares, a partir del año 2018, en la cantidad de Veinte Dólares ($20), finalizando el año 2018 en la cantidad de Cincuenta Dólares (50$) por mes, y que en el año 2020, los recibos emitidos se expresaban en bolívares con una estipulación del dieciséis por ciento (16%) de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A).
Señaló que el contrato suscrito de forma privada de fecha 18 de diciembre de 2017, con vencimiento del 30 de diciembre de 2019, se recondujo al no haber sino renovado en el año 2019 y 2020, conforme al artículo 1.600 del Código Civil.
Que en noviembre del 2020, los ciudadanos TERESA POLUZZI, LUCIANO LAVAGNOLI, y ALEXIS ARIAS, hicieron de su conocimiento de manera verbal el aumento del canon de arrendamiento, en la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS ($150,00) por mes, siendo, a su decir, un aumento desmedido del Trescientos por Ciento (300%), ello en relación a la cantidad que cancelaba como canon para dicho momento.
Que canceló los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2021, por un valor de SESENTA DÓLARES AMERICANOS ($60,00), y sólo le fueron emitidos recibos de los meses de enero y febrero de 2021, a un monto distinto al estipulado en el último contrato del año 2018 y que nunca se le comunicó que estaba incurriendo en pagos incompletos o endeudamiento.
Que decidió realizar los pagos por medio de Oficina de Control de Consignación de Alquileres Inmobiliario (OCCAI), la cual fue interrumpida en vista de la falta de internet en dicha oficina, y que nunca fueron intentadas actuaciones conciliatorias por parte de la actora, ni por su apoderada.
En dicho acto de contestación desconoció el poder de la abogada Yolanda C. Córdova quien actúa como apoderada judicial de la parte actora, por lo que, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 8º del artículo 340 eiusdem.
Impugnó la cuantía por defecto de forma en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo solicitó se oficiara a la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL. C.A.
Solicitó inspección judicial mediante Distrito Sanitario del Ministerio del Poder Popular de Salud, municipio Sucre o la Dirección de Salud, alcaldía del municipio Sucre.
Finalmente solicitó se subsanaran los defectos de forma y fondo del libelo, asimismo ratificó su solicitud de inspección.
El 18 de mayo de 2022, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito “a los fines de contestar sobre el escrito de la contestación de la demanda”, junto a anexos (folios 58 al 67).
El 25 de mayo de 2022, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de subsanación de la cuestión previa relativa al poder apud acta que le fuere conferido.
El 02 de junio de 2022, los abogados Néstor L. Martínez y Julio C. Chacin, diligenciaron en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, solicitando se llevará a cabo audiencia y consignaron instrumento poder.
Mediante fallo del 07 de junio de 2022, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la cuestión previa de falta de jurisdicción alegada por la parte demandada.
Por auto del 09 de mayo de 2022, el juzgado de la causa, fijó el día catorce (14) de junio de 2022, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que tuviere lugar la audiencia preliminar.
En fecha 14 de junio de 2022, se llevó a cabo la audiencia preliminar dejándose constancia de la comparecencia de la parte actora a través de su apoderada judicial abogada YOLANDA C. CÓRDOVA, y de la parte demandada ciudadano EDGAR FRANCISCO DAZA ROMERO, y de sus apoderados judiciales abogados NÉSTOR MARTÍNEZ y JULIO CHACÍN, en el que ambas partes realizaron sus exposiciones de hecho y derecho.
Por auto del 17 de junio de 2021, el tribunal de la causa, realizó la fijación de los hechos en la presente causa, asimismo, fijó el lapso de apertura de ocho (08) días para la promoción de pruebas a partir de esa data exclusive, así como el lapso de tres (3) días de despacho para la oposición y admisión de las pruebas.
El 11 de julio de 2022, el juzgado de cognición dictó auto mediante el que admitió los documentales promovidas como pruebas presentados por la parte actora junto al escrito libelar, y asimismo, admitió los documentales consignados por la parte demandada junto al escrito de contestación.
En fecha 14 de julio 2022, la representación judicial de la parte demandada, consignó documentales marcados desde la letra “A” hasta la letra “C”, (folios 90 al 105).
Por auto del 22 de agosto de 2022, el A quo, inadmitió las pruebas documentales consignadas y promovidas el 14 de julio del mismo año, por la parte demandada.
Mediante auto del 27 de octubre de 2022, el tribunal de cognición fijó el día 02 de noviembre de 2022, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que se llevará a cabo el debate oral. Llegado el día fijado en el auto antes mencionado se llevó a cabo la audiencia oral y pública, dejándose constancia mediante acta de la comparecencia de la abogada YOLANDA C. CÓRDOVA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y de los abogados NÉSTOR MARTÍNEZ y JULIO CHACÍN, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, realizando cada uno en su oportunidad sus exposiciones de hecho y de derecho, y siendo declarada con lugar la demanda de desalojo.
Seguidamente en fecha 09 de noviembre de 2022, la representación judicial de la parte demandada apeló del fallo dictado el 02 de noviembre de ese mismo año.
El 16 de noviembre de 2022, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó la ampliación del fallo en los siguientes términos:(folios 149 al 157).
“…Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRSCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) sigue la Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI, C.A., inscrita en el el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 28 de julio de 2008, bajo el Nro. 60, Tomo 75, representada en este acto por los ciudadanos TERESA POLUZZI y LUCIANO LAVAGNOLI, extranjeros, mayores de edad, y titulares de la cédula de identidad E-82.046.734 y E-81.180.931, respectivamente, contra el ciudadano EDGAR FRANCISCO DAZA ROMERO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.869.353. En consecuencia, se ordena a la parte perdidosa a: PRIMERO: A desalojar los dos (02) locales comerciales ubicados en la Planta Baja, de la Calle La Paz, detrás de la Iglesia Católica de Petare, Zona Colonial de Petare, N° 502-711, Municipio Sucre del Estado Miranda SEGUNDO: Se condena en costas y costos a la parte demandada, por resultar totalmente vencida en la presente causa…” (Copia textual).

Vista la apelación ejercida por los abogados JULIO CESAR CHACIN RÍOS y NESTOR LUÍS MARTÍNEZ ESPINA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 09 de noviembre de 2022 y su extenso del 16 de noviembre de mismo año, corresponde a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

De la competencia.-
En primer lugar, debe este Tribunal Superior determinar su competencia para conocer del asunto objeto de juzgamiento. A tales fines, observa:
Con la entrada en vigencia de la Resolución No. 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida”.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Expediente No. AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución No. 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la reforma de la demanda que hoy nos ocupa fue admitida en fecha 28 de marzo de 2022, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
De lo controvertido.-
Versa el presente asunto sobre una demanda de Desalojo de unos locales comerciales interpuesta por la sociedad mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI, C.A., contra el ciudadano EDGAR FRANCISCO DAZA, que fue declarada con lugar mediante decisión de fecha 16 de noviembre de 2022, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por considerar que quedaron demostrados los hechos afirmados por la actora.
Se aprecia de los autos que la parte actora en su demanda señaló que suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano EDGAR FRANCISCO DAZA ROMERO sociedad mercantil INTERMEDICA SERVICES, C.A., sobre un inmueble constituido por dos (02) locales comerciales, distinguidos con la letra “B”, ubicado en la planta baja que forma parte del inmueble de mayor extensión, ubicado en la Calle La Paz, detrás de la Iglesia Católica de Petare, Zona Colonial de Petare, No. 502-711, parroquia Petare, municipio Sucre del estado Miranda del cual es propietaria, teniendo la relación arrendaticia una duración de seis (06) meses, iniciando el 1° de enero de 2018, con un canon fijó de Cien Mil Bolívares (Bs. 100,00).
Que el arrendatario dejó de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de febrero de 2021, y que además dicha relación arrendaticia es indeterminada, en vista de haber seguido el arrendatario en posesión del bien, una vez vencido el contrato de arrendamiento, ello sin que su mandante hubiere realizado el desahucio.
Que el demandado infringió lo establecido en el contrato en su Cláusula Segunda al cambiar el destino de uno de los locales arrendados, y que además hace uso de las áreas comunes viviendo en ellas en estado de insalubridad, aunado a ello no realizaba la cancelación del canon de arrendamiento en efectivo ni en la cuenta bancaria correspondiente, como se estableció en la Cláusula Cuarta.
Que violó la Cláusula Quinta al no mantener el orden sanitario, y asimismo señaló que fue dispuesto en la Cláusula Décima Segunda, que el atraso de pago de dos (02) cuotas mensuales consecutivas, le daría derecho a solicitar el desalojo, siendo que en el presente caso el demandado tiene más de un (01) año sin cancelar el canon de arrendamiento correspondiente.
Se aprecia de la contestación de la demanda efectuada por la representación judicial de la parte demandada, que ésta reconoció la propiedad y relación arrendaticia señalada por la actora sobre el inmueble descrito anteriormente, asimismo indicó ser arrendador de los locales señalados por la actora desde el año 1991, hasta el 2008 primeramente suscribiendo contratos de arrendamiento con el De Cujus ANTONIO POLUZZI, y siendo reconducida dicha relación contractual a la ciudadana TERESA POLUZZI, y que una vez transcurrido el año 2009, los contratos de arrendamiento fueron suscritos con la sociedad mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI, C.A., sin ser notariados, pero si duplicados, indicando además que la ciudadana TERESA POLUZZI, no realizaba la cobranza de los cánones de arrendamiento, sino que lo hacía el ciudadano Alexis Arias, asimismo, señaló que en vista de las variaciones cambiaras la demandada comenzó a realizar el cobro simulado de los cánones en Dólares ($) americanos, con recibos en bolívares, a partir del año 2018, en la cantidad de Veinte Dólares ($20), finalizando el año 2018 en la cantidad de Cincuenta Dólares (50$) por mes, y que en el año 2020, los recibos emitidos se expresaban en bolívares con una estipulación del dieciséis por ciento (16%) de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A).
Que el contrato suscrito de forma privada de fecha 18 de diciembre de 2017, convencimiento del 30 de diciembre de 2019, se recondujo al no haber sino renovado en el año 2019 y 2020, y que en el mes de noviembre del 2020, los ciudadanos TERESA POLUZZI, LUCIANO LAVAGNOLI, y ALEXIS ARIAS, hicieron de su conocimiento de manera verbal el aumento del canon de arrendamiento, en la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS ($150,00) por mes, siendo, a su decir, un aumento desmedido del Trescientos por Ciento (300%).
Que canceló los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2021, por un valor de SESENTA DÓLARES AMERICANOS ($60,00), siendo emitidos solo los recibos de los meses de enero y febrero de 2021, a un monto distinto al estipulado en el último contrato del año 2018, sin haberse comunicado que estaba incurriendo en pagos incompletos o endeudamiento, y en vista de ello, decidió realizar los pagos por medio de Oficina de Control de Consignación de Alquileres Inmobiliario (OCCAI), lo que fue interrumpido en vista de la falta de internet de dicha oficina, mencionó que nunca fueron intentadas actuaciones conciliatorias por parte de la actora, ni por su apoderada.
Asimismo opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinal 1° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En este orden de ideas, y previo a emitir pronunciamiento de fondo, es menester entrar a revisar el material probatorio que cursa en autos, y en este sentido se observa que la parte actora promovió:
1. Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil Desarrollos Inmobiliarios Poluzzi, C.A. que corre inserta al libelo de la demanda desde el folio 11 al folio 15, ambos inclusive,
2. Certificación de poder apud acta, otorgado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas, que corre inserto al folio 7.
3. Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, que corre inserto desde el folio 22 hasta el folio 29, ambos inclusive.
4. Copias de las facturas de pago Nro. 01247, de fecha 28 de febrero de 2021, por un monto de Diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) y 01239, de fecha 31 de enero de 2021, por un monto de Diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), ambas emitidas a favor del ciudadano EDGAR FRANCISCO DAZA ROMERO, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.869.353.
5. Copia del récipe medico expedido por el Dr. EDGAR DAZA ROMERO, fechado 22 de junio de 2016.

Con respecto a estas pruebas documentales, esta Juzgadora observa que ninguna fue tachada ni impugnada, razón por la cual, se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada, tenemos:
1. Copia del poder otorgado a los abogados JULIO CESAR CHACIN RIOS y NESTOR RUIZ MARTÍNEZ ESPINA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números 252.693 y 57.682, respectivamente.
2. Copia del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano ANTONIO POLUZZI y el ciudadano EDGAR DAZA ROMERO, titulares de las cedulas de identidad números V-6.911.571 y V-11.869.353, fechado 02 de diciembre de 1991, notariado ante la Notaria Pública Décima (10°) del Municipio Sucre del estado Miranda.
3. Copia del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana TERESA POLUZZI y el ciudadano EDGAR DAZA ROMERO, titulares de las cedulas de identidad números E-82.046.734 y V-11.869.353, que se encuentra a los folios 55 al 57 y fue consignado junto al escrito de contestación de la demanda.
Con respecto a estas pruebas documentales, esta Juzgadora observa que ninguna fue tachada ni impugnada, razón por la cual, se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
DEL FONDO.
De conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. Del mencionado artículo se colige que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador un precio convencionalmente pactado o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia.
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Los contratos a tiempos indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. Y por último, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
En el presente caso, la parte actora, vista la contestación efectuada por el accionado, consignó en copia simple que riela a los folios 61 al 63 de este expediente, contrato de arrendamiento privado, alegando que dicho contrato fue el último que se celebró, observándose que el bien objeto del arrendamiento lo constituye el inmueble de marras, que las partes contratantes son las mismas que integran este proceso judicial, y que en su cláusula tercera se estableció que la duración del contrato sería de seis (06) meses fijos, contados a partir del 1° de enero de 2018, y que el arrendatario se obligó a pagar como canon de arrendamiento mensual CIEN MIL BOLIVARES (BS. 100.000,00), desde el 1° de febrero del año 2018, éste contrato en modo alguno fue impugnado, razón por la cual se tiene como fidedigno y hace prueba de lo establecido en sus cláusulas contractuales, por lo que no es punto controvertido la existencia del mencionado contrato de arrendamiento, además que dicho contrato se celebró a tiempo “determinado”. Así queda establecido.-
Ahora bien, dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención, por lo que, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil, que establece; “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”.
El autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, afirma que por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, y así lo estableció el legislador en la norma sustantiva civil, a la letra del artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Luego del análisis de las anteriores normas, es menester traer a colación el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:
Artículo 40: “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendador haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
…omissis…
b. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
…omissis…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…” fin de la cita, copia textual.

Ahora bien, tal como se señaló supra, en la cláusula tercera del último contrato celebrado el 1° de enero de 2018, se estableció que la duración del contrato sería de seis (06) meses fijos, contados a partir de esa fecha, es decir, 1° de enero de 2018, por lo que, evidentemente el contrato en cuestión se encuentra vencido, aunado a esa circunstancia no logró demostrar la parte demandada estar solvente respecto a los cánones de arrendamiento, así como tampoco logró probar que el inmueble constituido por los dos locales comerciales objeto del arrendamiento, se encuentre en perfecto estado para su uso, razón por la cual le asiste el derecho a la parte actora de solicitar el desalojo del bien inmueble arrendado, con base a las causales establecidas en los particulares a, b y g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así queda establecido.-
Así las cosas, tocaba a la parte demandada demostrar el pago o cualquier otro hecho liberatorio, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, se reitera, en autos no cursa la menor evidencia que el demandado haya honrado la obligación asumida.
Con relación a la actividad probatoria, el civilista Rengel Romberg, en su tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, ha dejado establecido que la prueba procesal, es uno de los más discutidos en la doctrina, por los diversos sentidos y acepciones en que se le toma, así como por la diversa posición desde la cual se le contempla: ya desde la posición de las partes que las promueven, o bien desde la del juez que las recibe y valora. Por su parte Couture hace mención a varias acepciones: 1. Todo aquello que sirve para averiguar un hecho. 2. Forma de verificación de la exactitud o error de una proposición. 3. Conjunto de actuaciones realizadas en juicio con el objeto de demostrar la verdad o falsedad de las manifestaciones formuladas en el mismo. Las pruebas son medios de evidencia (documentos, testigos, etc.) que crean al juez la convicción necesaria para admitir como ciertas o rechazar como falsas las proposiciones formuladas en el juicio.
Es evidente que corresponde a las partes la promoción de las pruebas, como una carga fundamental de ellas. En cambio, la recepción y la apreciación o valoración de las pruebas, es una manifestación de los poderes y deberes del juez en las etapas de instrucción y de decisión de la causa, muestra de ello lo asentado respecto a las probanzas aportadas por las partes en el segmento inmediato anterior de esta motiva. De allí que deba distinguirse la prueba como acto procesal de las partes, del medio que éstas emplean; de la forma de instrucción unos y de decisión de la causa otros, que se concatenan entre sí en busca del fin último a que todos tienden en el procedimiento.
Al momento de decidir la causa el juez se enfrenta a dos tipos de cuestiones; la quaestio iuris, que se refiere al derecho aplicable, y la quaestio facti, que se reduce a establecer la verdad o falsedad de los hechos alegados por las partes como fundamento de la pretensión y de la contestación o defensa, de tal modo que una simplificación de la génesis de la sentencia del juez, puede expresarse diciendo que el juez subsume en la norma jurídica general y abstracta los hechos concretos establecidos en el proceso, y extrae así la consecuencia jurídica que predispone la norma para ellos.
Así entendida la labor del juez, se percibe claramente que los datos de que se sirve el juez en su delicada labor de sentenciar, son fundamentalmente estos dos: el derecho, que le viene dado por las normas jurídicas sancionadas por los órganos competentes, y los hechos, cuyo conocimiento le es suministrado por las partes interesadas, mediante las pruebas que el juez debe examinar y valorar para formar su convicción acerca de la verdad o falsedad de ellos.
Por los fundamentos anteriores, por cuanto en el presente caso, la parte actora demostró la celebración del contrato de arrendamiento a tiempo determinado sin que fuere rechazado por la parte demandada, este Juzgado Superior concluye que se encuentra probado tanto el vencimiento del contrato de arrendamiento, celebrado a tiempo determinado por seis (06) meses en fecha 1° de enero de 2018, aunado a la falta de pago de 02 meses de los cánones de arrendamiento y al deterioro de los inmuebles arrendados, lo cual no logró desvirtuar el accionado, en consecuencia, lo procedente en derecho es declarar con lugar la demanda de desalojo de los locales comercial fundamentada en el artículo 40 literales “a, b y g” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Así finalmente se decide.-
Bajo las disertaciones anteriores, esta Alzada considera que el presente recurso de apelación interpuesto por los apoderados judiciales de la parte demandada no debe prosperar, y así se dispondrá en la sección resolutiva de este fallo.
En fuerza de todo lo explicado, es forzoso para esta Alzada concluir que la parte demandada inobservó el control de la prueba y en virtud que la carga de la prueba como hemos visto, que se impone por la Ley, y por la doctrina, además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar no lo hace, su alegato será desestimado por el juez, razón por la cual esta Alzada considera que la presente demanda de desalojo debe prosperar.

DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 09 de noviembre de 2022, por los profesionales del derecho JULIO CESAR CHACIN y NESTOR LUÍS MARTÍNEZ ESPINA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, ciudadano EDGAR FRANCISCO DAZA ROMERO, plenamente identificados en el encabezado del presente fallo, contra la sentencia dictada el 16 de noviembre de 2022, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) sigue la sociedad mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS POLUZZI, C.A., representada por los ciudadanos TERESA POLUZZI y LUCIANO LAVAGNOLI contra el ciudadano EDGAR FRANCISCO DAZA ROMERO, todos ampliamente identificados en el encabezado del presente fallo. TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadano EDGAR FRANCISCO DAZA ROMERO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.869.353, a DESALOJAR los DOS (02) locales comerciales distinguidos con la letra “B”, ubicados en la Planta Baja, de la Calle La Paz, detrás de la Iglesia Católica de Petare, Zona Colonial de Petare, No. 502-711, Parroquia Petare, Municipio Sucre del estado Miranda.
Queda CONFIRMADO el fallo apelado, con la motivación aquí expresada.
Se condena en costas del recurso y del juicio a la parte demandada conforme a lo previsto en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de notificarle sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de abril del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA,

MARÍA TORRES TORRES.
LA SECRETARIA ACC.,

MARLYN J. SANABRIA. JUSTO.
En la misma fecha, veintiséis (26) de abril de 2023, siendo las 2:15 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de veinte (20) páginas.
LA SECRETARIA ACC.,

MARLYN J. SANABRIA JUSTO.

Expediente No. AP71-R-2022-000532/7.553
MFTT/MJSJ/Ya.
Desalojo (Local Comercial)
Sentencia definitiva.
Materia Civil
Recurso/“D”.