TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

Villa de Cura, 28 de abril de 2023.
212º y 163º

EXPEDIENTE: 6713
PARTE ACTORA: MIGUEL ÀNGEL BORGES ELSTER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 2.512.051.
APODERADA JUDICIAL: JORGE LUIS CARRILLO ESPINOZA. I.P.S.A. 246.040.
PARTE DEMANDADA: CARLOS MANUEL FONSECA DA SILVA. Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E- 81.538.565. Presidente de la sociedad mercantil Miranda Plaza Panadería y Pastelería, Charcutería y Delicateses C.A.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANYELINA PAOLI RODRÍGUEZ ROMERO, I.P.S.A. 160.247.
MOTIVO: Desalojo de local comercial
SENTENCIA DEFINITIVA

I
Cursa ante este Tribunal, expediente signado con el número 6713, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada en fecha 22 de marzo de 2022, por el ciudadanoMIGUEL ÀNGEL BORGES ELSTER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 2.512.051, asistido por el abogado en ejercicioJORGE LUIS CARRILLO ESPINOZA. I.P.S.A. 246.040, contra el ciudadano CARLOS MANUEL FONSECA DA SILVA. Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E- 81.538.565. Presidente de la sociedad mercantil Miranda Plaza Panadería y Pastelería, Charcutería y Delicateses C.A. folios 1 al 3.
En fecha 23 de marzo de 2022, este Tribunal dictó auto mediante la cual se le da entrada a la presente causa bajo el número 6713; folio 31.
En fecha 05 de abril de 2022, este Tribunal dictó auto mediante la cual se admitió la presente demanda. Folio 32.
En fecha 29 de abril de 2022, la parte actora mediante diligencia consigna copias y emolumentos necesarios para la práctica de la citación del demandado. (Folio 33).
En fecha 05 de mayo de 2022, se dictó auto se libró las compulsas a la parte demandada. Folios 34, 35.
En fecha 28 de junio de 2022, la parte demandada otorgó poder apud acta a la abogada en ejercicio ANYELINA PAOLI RODRÌGUEZ ROMERO, I.P.S.A. 160.247. folio 36.
En fecha 30 de junio de 2022, el alguacil de este Tribunal, consigno boleta de citación debidamente practicada. Folios 37 y 38.
En fecha 18 de junio de 2022, la apoderada judicial de la parte demandada, mediante escrito opuso cuestión previa prevista en el artículo 346, numeral 6º del Código de Procedimiento Civil, específicamente los ordinales 2 y 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Folios 39 y 40.
En fecha 27 de julio de 2022, la parte actora mediante escrito dio contestación a la cuestión previa opuesta. Folio 49.
En fecha 27 de julio de 2022, la parte actora mediante diligencia otorga poder apud acta al abogado en ejercicio JOEGE LUIS CARRILLO ESPINOZA, I.P.S.A. 246.040. folio 50.
En fecha 21 de septiembre de 2022, la parte actora mediante diligencia solicita el abocamiento de la juez al conocimiento de la presente causa. Folio 51.
En fecha 22 de septiembre de 2022, se dictó auto quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa, se ordenó notificar a las partes, se libró boletas de notificación. Folios 52 y 53.
En fecha 14 de octubre de 2022, mediante diligencia el alguacil de este Tribunal consignó boleta de notificación debidamente practicada. Folios 54 y 55.
En fecha 10 de noviembre de 2022, se dictó auto de expidió por secretaria cómputos de días de despacho. Folios 57 y 58.
En fecha 10 de noviembre de 2022, se dictó auto, se apertura el lapso probatorio en la incidencia de las cuestiones previas, folio 59.
En fecha 11 de noviembre de 2022, mediante escrito la parte actora, promovió pruebas. Folio 60.
En fecha 21 de noviembre de 2022, mediante escrito la parte demandada promovió pruebas.
Folio 62.
En fecha 22 de noviembre de 2022, se dictó auto se admitió las pruebas promovidas por ambas partes. Folio 63.
En fecha 06 de diciembre de 2022, se dictó sentencia interlocutoria, mediante la cual se declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas. Folios 64 al 68.
En fecha 12 de enero de 2023, se fijó oportunidad para celebrar audiencia preliminar. Folio 74.
En fecha 13 de enero de 2023, se celebró audiencia preliminar en la presente causa. Folios 75 al 76.
En fecha 18 de enero de 2023, se fijó los hechos controvertidos. Folio 77.
En fecha 10 de abril de 2023, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral en la presente causa. Folio 90.
En fecha 12 de abril de 2023, se celebró la audiencia oral. Folios 91 al 99.

RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

De la demanda

La parte actora en el libelo de demanda, establece:

“en fecha primero (01) de abril de 2017, celebré contrato de arrendamiento privado entre las partes por un lapso de dos (2) años, pudiendo el mismo ser prorrogado automáticamente por un periodo de tiempo igual bajo las mismas condiciones y bases, sin suscribir nuevo contrato, salvo lo relativo al ajusto o actualización del canon de arrendamiento, debo señalar que entre el ciudadano Carlos Manuel Fonseca Da Silva, existe una relación arrendaticia con una antigüedad desde hace más de 10 años, cuando celebramos nuestro primer contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 2001, lo cual ya se ha venido fracturando por cuando ya hemos estado en litigio por falta del respectivo canon de arrendamiento y su negativa a devolver el respectivo inmueble”. “solicito que se notifique al demandado que se encuentra en su periodo de prorroga legal tal como lo establece el literal D) del artículo 26 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por Cuanto la relación que nos une desde hace más de diez (10) años ha terminado iniciando su lapso de prorroga desde el primero (01) de abril de 2021, hasta el día treinta y uno de marzo de 2024”.

Por su parte la parte demandada en su escrito de contestación establece:

que“reconozco el contrato de arrendamiento, celebrado el 1 de octubre 2001, y el cual fue consignado debidamente marcado con la letra B, en el denominado capítulo IV, de las pruebas el cual está plasmado en la parte final del reverso del segundo folio de la demanda. Este contrato que se realizó a tiempo determinado, por un lapso de 4 años fijo, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, comenzó su vigencia el primero de octubre de 2001, y terminó el 1 de octubre de 2005,…”
“… niego y contradice el contrato celebrado el primero de abril de 2017, el cual fue consignado marcado con la letra A en el denominado capítulo IV de las pruebas. El cual está plasmado en la parte final del reverso del segundo folio de la demanda, anteriormente había manifestado el artículo 13 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual estable que será obligatorio para el arrendatario que el contrato sea autenticada…”

De la audiencia preliminar:

“Me encuentro en representación y como apoderado de la parte actora Ciudadano: MIGUEL ANGEL BORGES, en su carácter de arrendador, procede a Demandar al Ciudadano Carlos Manuel Fonseca, en su condición de arrendatario, presidenta de la Sociedad Mercantil Miranda Plaza, Panadería y Pastelería Charcutería y Delicateses C.A, dicho inmueble, ubicado en la Avenida Bolívar identificado con el Nº 3,en Villa de Cura, Municipio Zamora, Estado Aragua, lo cuales mantienen una relación arrendaticia desde el año2001, donde celebraron contrato de arrendamiento a tiempo determinado por dos (2) años, con el pasar de los años se han ido celebrando nuevos contratos de arrendamientos, siendo el último contrato celebrado el día 1 de Abril del año2017, por un periodo de dos años prorrogable por un lapso de tiempo igual, si algunas de las partes no manifiesta su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, por lo que dicho contrato se prorrogo hasta el 1 de abril del 2021. Año en que el Ciudadano Miguel Ángel Borges manifestó su voluntad de manera irrevocable de no continuar la relación arrendaticia que los une, comunicándole al Ciudadano dicha decisión la cual no fue aceptada por el arrendatario haciendo llegar por escrito de manera privada la notificación de no continuar con la relación la cual no fue aceptada por tal motivo para la fecha encontrándose este Tribunal acéfalo de máxima autoridad Judicial nos apegamos a la cláusula décimo segundo la cual nos permite la notificación a través de correos y telegramas con causa de recibo. Consignando la parte actora dicha certificación en el libelo de la demanda, es por ello que se le manifestó a la parte demandada que a partir del 1 de abril del año 2021 se encontraban en su derecho de prorroga legal tal como lo establece el literal del articulo n 26 de la Ley de inquilinato comercial, por lo que le corresponde un lapso de tres años, para devolver el inmueble libre de bienes muebles y de personas, en tal sentido habiendo cumplido con todo ,lo establecido en nuestra legislación y en este proceso judicial le solicitamos a la ciudadana Juez de la manera muy respetuosa emitir sentencia de acuerdo a lo establecido y requerido en nuestra solicitud, ya que se pudo evidenciar la parte demandada solo busca dilatar el proceso sin argumentos ni fundamentos razonables, trayendo a esta sala la más reciente sentencia emitida por la sala constitucional del tribunal Supremo Justicia identificada con el 290 de fecha siete de julio del año 2022, donde se ratifica criterio de procedencia de lo que en este litigio nos compete, otorgando el derecho del arrendador exigir la inmediata entrega o devolución del inmueble arrendado una vez cumplida la prorroga legal ”. Es todo.
A continuación toma la palabra el apoderado judicial de la parte demandada y expone: “ Buenas tardes estoy en representación del Ciudadano Carlos Manuel Fonseca Dasilva, presidente de la sociedad mercantil panadería y pastelería charcutería y delicateses Miranda Plaza C:A, con respecto a la relación arrendaticia comenzó en octubre del añom2001, por un tiempo de cuatro años fijo, ese contrato se venció en el 2005., y se prorrogo el 1 de octubre del 2009, se prorrogo nuevamente y el mismo se prorroga automáticamente por cuatro años fijos y está actualmente vigente venciéndose en el 2.025, dicho documento fue promovido por la parte actora como documento fundamental de la demanda, de conformidad del artículo 429 del código de procedimiento civil, el cual fue impugnado por la parte actora posteriormente, algo contradictorio porque cuando la parte demandante promueve un documento en fotocopia legible y posteriormente lo impugna, el cual en este acto reconocemos el primer contrato, contradigo también que a mi representado se le haya notificado a través de un telegrama que no llego, la nulidad de un contrato de arrendamiento privado del año2017 promovido por la parte actora por no cumplir con los requisitos establecido en el artículo 13 de la ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, niego la solicitud que establece la demanda en du literal G, de la lay de arrendamiento de uso comercial, solicito ciudadana juez muy respetuosamente sea adecuado el contrato de arrendamiento inicial a las adecuaciones de la Ley vigente, sea declarada la solicitud de desalojo y sea condenada a costas la parte actora ”. Es todo.

De la fijación de los hechos controvertidos:

Este Tribunal fijo los hechos controvertidos en los siguientes términos:

“De conformidad con el artículo 868 tercer aparte del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal, pasa a fijar los hechos controvertidos en la presente causa; quedando establecidos de la siguiente manera:
La naturaleza del contrato de arrendamiento de fecha 19 de Mayo de 2017, la vigencia y duración del mismo.
La naturaleza del contrato de arrendamiento de fecha 19 de diciembre de 2001, la vigencia y duración del mismo.”

De las pruebas promovidas por las partes:

La parte actora en su escrito de demanda promueve:

1. Prueba documental, consistente en un documento privado, contentivo de contrato de arrendamiento; este Tribunal, visto que el documento no fue desconocido de conformidad con el artículo 444 del código de procedimiento civil, le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en cuanto a que se demostró que los ciudadanos MIGUEL ANGEL BORGES ELSTER, titular de la cédula de identidad número V- 2.512.051 y CARLOS MANUEL FONSECA DA SILVA, titular de la cédula de identidad número E- 81.538.565, celebraron contrato de arrendamiento a tiempo determinado prorrogable por periodos iguales, en fecha 19 de mayo de 2019; que el mismo tuvo una duración de dos (02) años, contados a partir de la fecha 01 de abril de 2017, hasta el 01 de abril de 2019. Así se valora.-
2. Prueba Documental, consistente en un documento autenticado, ante la oficina subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora del estado Aragua, de fecha 19 de diciembre de 2001, anotado bajo el número 28, tomo 61, que contiene contrato de arrendamiento, Este Tribunal, a los fines de valorar la presente prueba, establece que por ser este documento, de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del código Civil, y 429 del código de procedimiento civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en cuanto a que los ciudadanos MIGUEL ANGEL BORGES ELSTER, titular de la cédula de identidad número V- 2.512.051, FELICIA ELSTER DE BORGES Y ROSA FELICIA BORGES DE GOLDING, titulares de las cédulas de identidad número 310.3327 y 2.511.325 respectivamente, celebraron contrato de arrendamiento con el ciudadano CARLOS MANUEL FONSECA DA SILVA, titular de la cédula de identidad número E- 81.538.565. Sobre un inmueble constituido por un local comercial y las construcciones de depósitos integradas al mismo, ubicada en la avenida Bolívar, Este-3, de Villa de Cura, estado Aragua. Que el contrato venció en fecha 1 de octubre de 2005. Así se valora.-
3. Prueba documental, consistente en un documento privado que contiene carta – notificación, este Tribunal, de conformidad con el artículo 1374 del Código Civil, no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto la misma no está firmada por el obligado, es decir, solo está firmada por su autor el ciudadano MIGUEL ANGEL BORGES. Así se establece y se desecha.-
4. Prueba documental, consistente en un documentos privados, que rielan al expediente en los folios 17 y 18, que contiene acuse de recibo, emitido por IPOSTEL, este Tribunal, de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil, le otorga valor probatorio en cuanto a que del mismo se observa que el demandado rechazó el recibo de la notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de mayo de 2017. Así se valora.-
5. Prueba documental consistente en un documento público que contiene documento de propiedad del inmueble objeto de la presente causa, protocolizado ante la oficina subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora del estado Aragua, 14 de Diciembre de 1964, anotado bajo el número 10, tomo 1, protocolo 1º, adicional 2, tomo 1; Este Tribunal, a los fines de valorar la presente prueba, de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del código Civil, y 429 del código de procedimiento civil, le otorga pleno valor probatorio en cuanto a que el inmueble es propiedad de los ciudadanos ROSA FELICIA ELSTER DE BORGES, MIGUEL ANGEL BORGES ELSTER y ROSA FELICIA BORGES ELSTER. así se valora.-
La parte demandada en su escrito de contestación promueve:

1. Prueba documental, consistente en un documento privado, contentivo de contrato de arrendamiento de fecha 19 de mayo de 2017; este Tribunal, ratifica la valoración realizada supra. así se valora.-
2. Prueba Documental, consistente en un documento autenticado, ante la oficina subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora del estado Aragua, de fecha 19 de diciembre de 2001, anotado bajo el número 28, tomo 61, que contiene contrato de arrendamiento, Este Tribunal, ratifica la valoración realizada supra. Así se valora.-

De la audiencia oral:

“En horas de despacho del día de hoy, doce (12) de abril del dos mil veintitrés (2023), siendo las 11:00 am, oportunidad fijada por este Tribunal, para que tenga lugar la Audiencia Oral de Juicio, en el presente juicio, se anunció dicho acto a las puertas del tribunal, por el Alguacil del mismo y comparecieron los ciudadanos: MIGUEL ANGEL BORGES ELSTER, titular de la cédula de identidad número V- 2.512.051, en su carácter de parte actora, asistido por el abogado en ejercicio JORGE LUIS CARRILLO ESPINOZA, I.P.S.A. 246.040, y la abogada en ejercicio ANYELINA PAOLI RODRÍGUEZ ROMERO, I.P.S.A. 160.603, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, tal como consta en auto.
Seguidamente la Juez del Tribunal, abogada GREIBYS CAROLINA GARCIA BRICEÑO instruye a las partes de cómo va a realizar la presente audiencia, estableció las pautas dentro de las cuales se realizará la audiencia, de la siguiente manera: 1.- Cada parte tendrá el derecho de palabra para que exponga en un lapso de 10 minutos de forma oral, sus alegatos y se recibirán las pruebas; 2.- Recibidas las pruebas de una parte, se concederá a la contraria un lapso de Diez (10) minutos para que haga oralmente las observaciones que considere oportuna 3.- posteriormente el tribunal se retirará por el termino de treinta (30) minutos para proferir el fallo correspondiente de ser posible. Acto seguido se le concede el derecho de palabra al actor, quien expone: “ Es el caso o en virtud de los hechos controvertidos solicitados por este Tribunal hacernos la aclaratoria de que el contrato privado celebrado entre las partes, el día primero de mayo del año 2017,el cual entraría en vigencia el primero de Abril de 2017 hasta el 1 de abril de 2019, el cual era a tiempo determinado, el cual las partes manifestaron su voluntad de prorrogar por un mismo lapso de tiempo, contrato que la parte demandada acepto, firmo y nos regimos por el mismo hasta la presente fecha, mediante el cual el arrendatario (demandado) mantiene la posesión del inmueble pero no como dueño, sino por un cierto tiempo y a un precio establecido, tal y como lo establece nuestro Código Civil artículo 1559, es por ello que la parte demandante, según lo establecido en la Ley en nuestro contrato celebrado entre las partes manifestó su voluntad de no continuar con la relación que los une, relación que reconocemos inicio en el año 2001, en el cual celebraron un contrato la parte actora conjuntamente con las otras do0s copropietarias debidamente autenticado por el Registro Público del municipio Zamora, y el cual era un contrato a tiempo determinado por 4 años fijos, contados a partir del 1 de octubre del año 2001 hasta el día 1 de abril del año 2005, es decir contrato que fue derogado el día 1 de abril del año 2017 a la parte e demandada aceptar una nueva relación con el arrendador, por lo que solicitamos de manera muy respetuosa a este Tribunal declare con lugar nuestra solicitud de desalojo y el inmueble arrendado sea devuelto al propietario libre e bienes muebles y de personas, el día 1 de abril del año 2024 habiendo ya cumplido con su lapso de prorroga legal como lo establece la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial“. Es todo.

Acto seguido se le concedió a la parte demandada el derecho de palabra y expone: “Buenos días Dra, buenos días Todos loa presente hoy acá, en este acto de audiencia procedo a manifestar que tenemos un contrato vigente que se firmó en el año 2001, dicho contrato de cuatro años fijos y antes de la culminación de4l mismo no hubo manifestación de voluntad de loa arrendatarios de no renovar el contrato, por lo tanto se prorrogo automáticamente y paso a ser un contrato a tiempo indeterminado renovándose cada cuatro años consecutivamente, ocurre aquí lo que se conoce como la tacita reconducción, ya que mi representado se encuentra con la posesión pacifica del local comercial cumpliendo con los cánones de arrendamiento y los servicios del local comercial, ahora bien considero nulo de toda nulidad el contrato privado del año 2017 por no cumplir con los parámetros ya que existe un contrato vigente, solicito sea declara sin lugar la presente demanda y condenada en costas la parte actora, solicito que el contrato vigente actual sea adecuado a la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, solicito regulación del canon de arrendamiento, ya sea entre las partes o por ante la SUNDDE “. Es todo.
Seguidamente ambas partes coincidieron en no ejercer el derecho establecido en el artículo 873 del Código de Procedimiento Civil.
Concluido el debate oral, la ciudadana juez se retira de la sala de audiencia, haciendo uso del tiempo legal de treinta (30) minutos, de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil.
Concluido el lapso de treinta (30) minutos, Seguidamente la Juez del Tribunal, abogada Greibys Carolina García Briceño, indica a las partes que dictará el fallo correspondiente en los siguientes términos:”

PUNTO PREVIO A LA DECISION DE FONDO
(DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA;
DE NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

La parte actora en su escrito de demanda establece, “en fecha primero (01) de abril de 2017, celebré contrato de arrendamiento privado entre las partes por un lapso de dos (2) años, pudiendo el mismo ser prorrogado automáticamente por un periodo de tiempo igual bajo las mismas condiciones y bases, sin suscribir nuevo contrato, salvo lo relativo al ajusto o actualización del canon de arrendamiento, debo señalar que entre el ciudadano Carlos Manuel Fonseca Da Silva, existe una relación arrendaticia con una antigüedad desde hace más de 10 años, cuando celebramos nuestro primer contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 2001, lo cual ya se ha venido fracturando por cuando ya hemos estado en litigio por falta del respectivo canon de arrendamiento y su negativa a devolver el respectivo inmueble”. “solicito que se notifique al demandado que se encuentra en su periodo de prorroga legal tal como lo establece el literal D) del artículo 26 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por Cuanto la relación que nos une desde hace más de diez (10) años ha terminado iniciando su lapso de prorroga desde el primero (01) de abril de 2021, hasta el día treinta y uno de marzo de 2024”.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, alega que “reconozco el contrato de arrendamiento, celebrado el 1 de octubre 2001, y el cual fue consignado debidamente marcado con la letra B, en el denominado capítulo IV, de las pruebas el cual está plasmado en la parte final del reverso del segundo folio de la demanda. Este contrato que se realizó a tiempo determinado, por un lapso de 4 años fijo, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, comenzó su vigencia el primero de octubre de 2001, y terminó el 1 de octubre de 2005,…”
“… niego y contradice el contrato celebrado el primero de abril de 2017, el cual fue consignado marcado con la letra A en el denominado capítulo IV de las pruebas. El cual está plasmado en la parte final del reverso del segundo folio de la demanda, anteriormente había manifestado el artículo 13 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual estable que será obligatorio para el arrendatario que el contrato sea autenticada…”

Pues bien, vista que la parte demandada indica en su contestación a la demanda que el contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 01 de abril de 2017, es nulo, y que está en vigencia el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de octubre de 2001. Limita a esta juzgadora a pronunciarse primeramente sobre la naturaleza de ambos contratos de arrendamiento y así verificar la admisibilidad de la demanda. Ahora bien, nosotros los jueces no estamos atados a las calificaciones jurídicas de las partes, y muy especialmente a la denominación o calificación que de las acciones o pretensiones que ellas señalen en sus escritos, pues conforme al principios iura novit curia, las partes alegan los hechos y el juez dice el derecho, por lo que no le queda otra alternativa a quien aquí decide, que diferir el presente pronunciamiento, una vez se haya analizado o calificado la relación arrendaticia aquí debatida y así se establece.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:

“...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...”.

Como puede observarse de la norma anteriormente transcrita, que la ley faculta a nosotros los jueces de instancia la interpretación de los contratos, porque somos los que realizamos la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio; y así lo ha establecidos en innumerables fallos, tanto la Sala Civil como la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

Traigo a colación la referida norma motivada, a la redacción del libelo de la demanda, cuando se narran los hechos y se invoca el derecho; toda vez, que la actora inicialmente invoca la existencia de un (1) contrato de arrendamiento a tiempo determinado de fecha 01 de abril de 2017, asimismo, alegando que existe una relación arrendaticia desde hace más de 10 años producto de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de octubre de 2001. Posteriormente, fundamenta su pretensión en una causal de desalojo, como lo es la establecida en el artículo 40 literal g) de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Por otra parte la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, alegó que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, debido a la vigencia del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de octubre de 2001. Asimismo, pide que se declare nulo el contrato de arrendamiento de fecha 01 de abril de 2017, por cuanto de conformidad con el artículo 13 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, tiene derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado.

En tal sentido, el citado artículo es del tenor siguiente:
Artículo 40. “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g.Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
El contenido del citado artículo impone considerar una modificación sustancial de las disposiciones relativas a la acción de desalojo previstas en otras leyes de la misma materia, asociadas siempre a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado. Así tenemos que, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no. 36.687, de fecha 26 de abril de 1999, impuso una clara diferenciación entre la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de esa ley, y las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, tutelas por el artículo 1.167 del Código Civil, disponiendo, que solo podría demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamentara en cualesquiera de las causales contenidas en el citado artículo 34. Igualmente la jurisprudencia patria se encargó de delimitar el ejercicio de esas acciones, considerándose que estaban supeditadas al previo establecimiento de la naturaleza del contrato, pues, se entendía que, “El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneas en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato”. (Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de abril de 2004).
Ahora bien, el caso de la acción de desalojo a que alude el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consolida una hipótesis de hecho completamente distinta a la antes indicada, en virtud, que el señalado Decreto Ley incorpora dentro de las causales de desalojo la hipótesis relativa a la finalización del contrato de arrendamiento, indicándose, que es causal de desalojo “g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”. Ello impone considerar, que el legislador ya no prescribe la naturaleza del contrato como criterio diferenciador para la interposición de la acción de desalojo, sino que por el contrario, al integrar esas distintas hipótesis, evidencia que el desalojo es una consecuencia del ejercicio de la acción, y que la misma puede ejercitarse bien sea que ésta derive de la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o de la existencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, pudiéndose ejercer incluso, por cualquier motivo de incumplimiento conforme lo prevé el literal i ) del señalado artículo 40, en el entendido, que si la acción de desalojo se instaura por la causal contenida el literal g) citado, el contrato siempre tendrá que ser a tiempo determinado, pues de lo contrario, si el contrato se indeterminó devendría, ya no, en la idoneidad de la vía elegida, sino en la improcedencia misma de la demanda al haberse reconducido el contrato a tiempo indeterminado, a tenor del artículo 1.600 del Código Civil. A consideración del tribunal, la nueva legislación inquilinaria para el uso comercial permite el ejercicio de la acción de cumplimiento, y la acción resolutoria (incumplimiento) en contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, a través de la acción de desalojo a que alude el citado Decreto Ley.
Como puede verse claramente, existe una evidencia contradicción en cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, y sobre la prorroga legal correspondiente.
Siendo así las cosas, tenemos que, La Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “G”, en el caso de los contratos de arrendamiento, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, en ese sentido se hace necesario señalar que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Ahora bien, lo debatido es el arrendamiento de un local comercial, ubicado en la Avenida Bolívar, distinguido con el número 3, entre la calle Rafael María Carabaño y Calle Dr. Rangel, de Villa de Cura, municipio Zamora del Estado Aragua, donde funciona Miranda Plaza Panadería y Pastelería, Charcuterìa y Delicateses C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción judicial del estado Aragua, bajo el número 52, tomo 50-A de fecha 22 de octubre de 2001, que tuvo su origen a través de un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado, celebrado en fecha 01 de octubre de 2001, concluyendo el mismo en fecha 01 de octubre de 2005, en cuyo contrato en su CLAUSULA CUARTA, establece: “La duración del presente contrato será de Cuatro (4) años fijos contados a partir del 1 de octubre de 2001. El arrendatario por ser potestativo para el, renuncia a la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley Nº 427 del 25 de octubre de 1999.”. observa quien juzga, que una vez que se venció este lapso de cuatro años en fecha 1 de octubre de 2005, el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado desde la fecha 2 de octubre de 2005, no evidenciándose la existencia de oposición por parte del arrendador de dicha ocupación, o el desahucio; continuando el arrendamiento del inmueble bajo las mismas condiciones que el contrato originario, produciéndose la tácita reconducción, en consecuencia, la relación arrendaticia pasa a ser a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil. Así se establece y decide.-
Posteriormente en fecha, 01 de abril de 2017, las partes celebraron contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado con duración de dos (02) años, prorrogables por periodos de tiempo igual. En este sentido, esta Juzgadora observa que se hace necesario el análisis del último contrato de arrendamiento celebrado por las partes y promovido por la parte demandante suscrito en forma privada, que no fue desconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por la demandada y por lo tanto este Tribunal le concede pleno valor probatorio, en cuanto a los hechos contenidos en el mismo. Por su parte la parte demandada alega que el contrato celebrado en fecha 01 de abril de 2017, debe ser declarado nulo de conformidad con el artículo 13 del Decreto Con Rango valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, es criterio de quien juzga, que el artículo en mención le otorga el derecho al inquilino de exigir al arrendatario un contrato de arrendamiento debidamente autenticado; más no invalida la celebración de contratos de arrendamiento celebrados de manera privada, igualmente se observa que el contrato in comento cumple con los requisitos para la validez de los contratos, de conformidad con los artículos 1.143 y siguientes del código Civil venezolano; siendo así el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de abril de 2017, es válido. Así se establece.-
Igualmente, se observa de las actas procesales, que la parte actora intentó practicar notificación judicial de no renovación del contrato de arrendamiento de fecha 01 de abril de 2017, a través de IPOSTEL, evidenciándose del acuse de recibo emitido por el instituto en mención, que se intentó realizar la notificación en fechas 09, 16 y 23 del mes de febrero del año 2021, y la misma fue rechazada; no lográndose así la mencionada notificación. Así se establece.-

Establecido lo anterior, es criterio de esta juzgadora que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de octubre de 2001, venció en fecha 01 de octubre de 2005, y debido a que el arrendatario rechazó su derecho a la prorroga legal, a partir de la fecha 02 de octubre de 2005, se produjo la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, y el mismo tuvo vigencia hasta la fecha 01 de abril de 2017; fecha en la cual se celebró el nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado. En tal sentido, la relación arrendaticia actualmente está regida por el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de abril de 2017; de la lectura del instrumento arrendaticio, se evidencia que las partes convinieron en la Cláusula Segunda que textualmente expresa lo siguiente: “…el presente contrato tendrá una duración de dos (2) años, contados a partir del primero (1) de abril de 2017 hasta el día primero (1) de abril de 2019, pudiendo ser prorrogado automáticamente, por el mismo lapso de tiempo, bajo las mismas condiciones y bases, sin suscribir nuevos contrato”; es decir, el plazo de duración sería por un lapso de dos (2) años, contados a partir del 01 de abril de 2017 hasta el 01 de abril 2019. Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley”. De acuerdo a la normativa anteriormente transcrita significa que ambas partes están obligados a cumplir los acuerdos allí establecidos.

Así las cosas, observa este Tribunal, que el documento fundamental de la demanda es el contrato de arrendamiento celebrado en forma privada entre las partes, allí se convino que el arrendamiento tendría una duración de dos (2) años, contados a partir del primero (1) de abril de 2017 hasta el día 01de abril de 2019, pudiendo ser prorrogado automáticamente, por el mismo lapso de tiempo, bajo las mismas condiciones y bases, sin suscribir nuevos contrato; es decir, el plazo de duración sería por un lapso de dos (2) años, contados a partir del 01 de abril de 2017 hasta el 01 de abril de 2019; se observa, que posterior a esta fecha, el inquilino continuó en posesión del inmueble considerándose renovado el contrato de arrendamiento de manera automática, desde la fecha 01 de abril de 2019 hasta la fecha 01 de abril de 2021, luego se renovó nuevamente automáticamente desde la fecha 01 de abril de 2021 hasta la fecha 01 de abril de 2023; ahora bien, este Tribunal, tomando en consideración la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia, existente según el contrato de arrendamiento de fecha 01 de abril de 2017, y visto que el arrendatario está en conocimiento de ello, desde la fecha 28 de junio de 2022, fecha en que se dio por citado en la presente causa; se establece que actualmente el inquilino está disfrutando de la prorroga legal correspondiente, debido a que el inquilino está en conocimiento de que el arrendador no tiene la voluntad de continuar con la relación arrendaticia; siendo así de conformidad con el Decreto Con Rango valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en su artículo 26, el cual establece: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el Arrendatariotendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima. Hasta un (1) año 6 meses; Más de un (1) año y menos de cinco (5) años, 1 año. Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, 2 años. Más de diez (10) años, 3 años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo Determinado, y Permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, Convenidospor las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”

Ahora bien, por los motivos antes expuestos esta juzgadora establece que la naturaleza de la relación arrendaticia existente, es a tiempo determinado, y que aún está relación arrendaticia está vigente por cuanto esta transcurriendo la prorroga legal correspondiente de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual vence en fecha 01 de abril de 2025; en consecuencia, se declara improcedente la presente demanda fundamentada en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así se establece.-

Por lo antes expuesto, es forzoso para esta juzgadora declarar, IMPROCEDENTE la demanda por desalojo, intentada el ciudadano MIGUEL ANGEL BORGES ELSTER, titular de la cédula de identidad número V- 2.512.051, asistido por el abogado en ejercicio JORGE LUIS CARRILLO ESPINOZA, I.P.S.A. 246.040, contra el ciudadano CARLOS MANUEL FONSECA DA SILVA, titular de la cédula de identidad número E- 81.538.565, presidente de la sociedad mercantil MIRANDA PLAZA PANADERÍA Y PASTELERÍA, CHARCUTERÌA Y DELICATESES C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción judicial del estado Aragua, bajo el número 52, tomo 50-A de fecha 22 de octubre de 2001. Así se establece.

III

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, y del análisis de todas las actas que conforman el presente expediente, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas Del Municipio Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda por desalojo, intentada el ciudadano MIGUEL ANGEL BORGES ELSTER, titular de la cédula de identidad número V- 2.512.051, asistido por el abogado en ejercicio JORGE LUIS CARRILLO ESPINOZA, I.P.S.A. 246.040, contra el ciudadano CARLOS MANUEL FONSECA DA SILVA, titular de la cédula de identidad número E- 81.538.565, presidente de la sociedad mercantil MIRANDA PLAZA PANADERÍA Y PASTELERÍA, CHARCUTERÌA Y DELICATESES C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción judicial del estado Aragua, bajo el número 52, tomo 50-A de fecha 22 de octubre de 2001. Así se establece.
SEGUNDO: esta juzgadora establece que la naturaleza de la relación arrendaticia existente, es a tiempo determinado, y que aún está relación arrendaticia está vigente por cuanto está transcurriendo la prorroga legal correspondiente de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual vence en fecha 01 de abril de 2025;
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de este despacho, a los veintiocho (28) días del mes de Abrilde dos mil veintitrés (2023). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA
ABOG. GREIBYS CAROLINA GARCIA BRICEÑO.

LA SECRETARIA
ABG. CARLIZ MALDONADO.

En esta misma fecha, se publicó, registró sentencia y se dejó copia de la misma, siendo las 01:00 P.M.

LA SECRETARIA
ABG. CARLIZ MALDONADO.

Exp. 6713
GGB/CM