TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL VIGESIMO TERCERO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS.
213° y 164°

EXPEDIENTE: AP31-F-V-2023-000575
Sentencia Definitiva

PARTE DEMANDANTE: SONIA CAROLINA SANCHEZ CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-16.013.772.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: EDUARDO J. MOYA TOTESAUT y DANILO ANTONIO OCANTO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 35.940 y 203.454, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EVA DE JESUS BARRERO DE CHIQUITO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-2.077.560.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANDA: WALKER ARDILA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 64.122
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA.
-I-
DE LOS HECHOS.
Se inicia el presente juicio mediante escrito presentado en fecha 20 de octubre de 2023, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, incoado por la ciudadana SONIA CAROLINA SANCHEZ CASTRO, contra la ciudadana EVA DE JESUS BARRERO DE CHIQUITO, todos plenamente identificados, correspondiéndole conocer de la misma a este Juzgado en virtud de la distribución respectiva.
Por auto de fecha 24 de octubre de 2023, este Tribunal admitió la presente demanda, por los trámites del procedimiento breve y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 26 de octubre de 2023, la demandante otorgó poder apud acta a los abogados EDUARDO JOSE MOYA TOTESAUT y DANILO ANTONIO OCANTO, asimismo, consignó los fotostatos correspondientes a los fines de citar a la parte accionada, siendo libradas las mismas en fecha 27 de octubre de 2023.
Por auto de fecha 09 de noviembre de 2023, la suscrita Juez Provisora Aurora Montero Boutcher, se abocó al conocimiento de la presente acción en el estado en que se encontraba en esa oportunidad.
En fecha 09 de noviembre de 2023, el ciudadano alguacil adscrito a este Circuito Judicial consignó recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada.
En fecha 13 de noviembre de 2023, la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 20 de noviembre de 2023, las partes intervinientes presentaron escritos de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 21 de noviembre de 2023, se procedió a admitir las pruebas y en consecuencia se fijó la oportunidad para la evacuación de las testimoniales y se libró el correspondiente oficio.
En fecha 22 de noviembre de 2023, el apoderado judicial e la parte accionante, procedió a impugnar las copias simples consignadas por la demandada.
En fecha 24 de noviembre de 2023, se procedió a la evacuación de los testigos promovidos por la actora y debidamente admitidas.
En esa misma oportunidad el ciudadano Alguacil adscrito a este circuito judicial, procedió a dejar constancia de haber entregado el oficio librado en ocasión a la prueba de informes.
Ahora bien, en vista de que nos encontramos en tiempo oportuno para decidir el mérito de la presente controversia, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo, y por lo tanto procede a realizar las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Verificado lo anterior, y a fin de decidir el presente litigio, se considera necesario hacer las siguientes consideraciones:
La tutela judicial, constituye uno de los pilares fundamentales del Estado Social de Derecho y de Justicia, ya que a través de él, es que se alcanza el fin último del proceso, a fin de hacer cumplir con los postulados constitucionales, es así como este se expresa como el derecho que tiene toda persona de acceder a la justicia, a través de un proceso, en el cual se garanticen todos aquellos postulados constitucionales, para cada una de las partes intervinientes en él, para la defensa de sus derechos e intereses.
Es por ello que podemos señalar que el proceso, es aquel conjunto de actos procedimentales que de manera concatenada realizan los órganos de administración de justicia, es decir, son aquellos eslabones que se entrelazan mediante la aplicación de los supuestos de hecho que la rigen de forma pacífica y coactiva, todo ello en pro resolver la tutela invocada y así obtener una decisión que se encuentre debidamente motivada en derecho y que conlleve a una ejecutoria.
Es por ello que en materia procesal, el Juez se encuentra vinculado de manera obligatoria a lo que ha sido alegado y probado en autos por las partes involucradas en la Litis, sin que pueda sacar elementos de convicción más allá de estos, así como se encuentra vedado para suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados, todo ello en armonía con lo establecido en el supuesto de hecho contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Este precepto constituye los límites del oficio del juzgador, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya establecida a las actas.
Es por ello que el proceso, es el medio para la obtención de la tutela invocada, pues, como ya se dijo, es aquel conjunto concatenado y coordinado de actos que se practican por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, y cuya finalidad es la de resolver aquellos conflictos planteados por los ciudadanos a través de la debida aplicación de la Ley, una vez que resulten infructuosas aquellas gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida o el conflicto entre los justiciables, cumpliendo así el proceso su función reparadora.
Nuestra Constitución, señala al proceso como aquel instrumento fundamental para la realización de la justicia, de acuerdo al contenido del artículo 257, refiriendo la más avanzada doctrina de una justicia material verdadera, lo que obliga a los distintos miembros del sistema de justicia a realizar una interpretación del proceso, conforme a la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes se generó, por lo que tanto el justiciable como el jurisdicente, deben desarrollar cada una de las instituciones diseñadas por la norma adjetiva civil hasta alcanzar su fundamento constitucional, y así dar al proceso los valores, derechos y garantías que se encuentran subsumidos por el constituyente patrio y tutelar de manera satisfactoria los derechos judicializados.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
Articulo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Artículo 1.264.- “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 509.- “Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
Artículo 510.- “Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos.”

Ahora bien, verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES.
DE LA PARTE ACTORA:
La parte accionante, debidamente asistida de abogados, en su escrito libelar, manifestó lo siguiente:
Señaló que en fecha 16 de enero de 2020, suscribió contrato de promesa bilateral de compra-venta futura, con la ciudadana DORIS BARRERO MOGOLLON, representada en aquel acto, por su apoderada general, ciudadana BELKIS CECILIA CHIQUITO BARRERO, según se desprende de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el Nro. 20, Tomo 5; Folios 70 al 75, ambos inclusive, el cual consignó a las actas.
Indica la demandante que, en el referido contrato de promesa de compra-venta futura, se le identificó como “La Promitente Compradora” y a la ciudadana DORIS BARRERO MOGOLLON, como “La Promitente Vendedora”, por lo que ambas partes adquirieron derechos y obligaciones, por lo que quedó sentado en dicho contrato lo siguiente:
En la cláusula primera, se estableció que el objeto del contrato consistía en la futura venta pura y simple, perfecta e irrevocable de “un bien inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nro. D-3; Piso 1; Edificio D; ubicado en la Urbanización Bella Vista, Parroquia El Paraíso, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, Código de Empadronamiento: 01-01-08-U01-001-008-001-000-001-0D3; el cual fue adquirido según consta en instrumento autenticado ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el 14 de Septiembre de 2011, inserto bajo el Nro. 33, Tomo 122 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que posteriormente fuese protocolizado ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de Diciembre de 2019, anotado bajo el Numero 2019.371, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 219.1.1.22.7104.
Que en la Cláusula Segunda, se fijó el precio de venta del inmueble en la cantidad de Bolívares Cuatrocientos Veintiséis Millones Novecientos Treinta y Tres Mil Doscientos Noventa Bolívares sin Sentimos (Bs. 426.933.290,oo), monto este que sería cancelado de la siguiente manera: la suma de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,oo), en calidad de arras o inicial, monto este que fue imputable al precio de la venta, siendo que dicha cantidad fue recibida en esa oportunidad, y la cantidad restante del precio de venta, a saber, Cuatrocientos Seis Millones Novecientos Treinta y Tres Mil Doscientos Noventa Bolívares Sin Céntimos (Bs. 406.933.295,oo), serian cancelados, al momento de la firma del documento de compra venta definitivo.
Igualmente señaló que, en la cláusula cuarta, las partes convinieron, en que el contrato tendría una vigencia de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha del otorgamiento de la promesa de opción compra venta, y por lo tanto la promitente vendedora quedó obligada a entregar a la promitente compradora todos los recaudos necesarios para lograr la firma definitiva del documento definitivo de compra venta, siendo que indicaron que de no hacerlo, el lapso del contrato se prorrogaría automáticamente en igual proporción al tiempo de retraso que llevara la entrega de los recaudos, tiempo este que no sería imputable a la promitente compradora.
Indicó que, debido a la Pandemia COVID 19, el Gobierno Nacional, decretó estado de alarma de acuerdo al Decreto Nro.4160, de fecha 13 de marzo de 2020, el cual fuere publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nro. 6519, se originó la interrupción de procedimientos administrativos y judiciales.
Además, procedió a indicar que la en la cláusula quinta, se redactó una cláusula Penal, en la cual se establecido que: “…en caso de incumplimiento de ….por parte de la PROMITENTE COMPRADORA o en caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble mencionado por causas imputables a esta, dará derecho a LA PROMITENTE VENDEDORA de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del presente documento, concepto de cláusula penal y la PROMITENTE VENDEDORA tendrá derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de compra-venta, debiendo reintegrar a la PROMITENTE COMPRADORA las sumas restantes luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal….”
Que, en la cláusula décima, se fijaron los domicilios de las partes, para futuras notificaciones referentes al contrato.
Destaca que, antes de suscribir el contrato de promesa de compra-venta, ya se encontraba en posesión del inmueble desde el mes de agosto de 2016, en su condición de arrendataria.
Aduce que habiendo sido presentados por ella todos los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, ante el Registro del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, y pagado todos los derechos exigidos se fijó el 30 de diciembre de 2020, para la firma del documento definitivo, conforme a la constancia de recepción de documento emanada de tal registro, siendo que llegada la oportunidad fijada para el otorgamiento, compareció la apoderada de la vendedora ciudadana Belkis Cecilia Chiquito Barrero conjuntamente con varios abogados, siendo que esta le manifestó que no firmaría nada por cuanto el costo del inmueble habría aumentado, habiéndole solicitado llegar a un acuerdo, resultando imposible persuadirla.
Adicionalmente señaló que en fecha 27 de febrero de 2021, falleció ab-intestato la ciudadana DORIS BARRERO MOGOLLON, de acuerdo al acta de defunción No. 546 del 28 de febrero de 2021, tomo 3, emanada del Registro Civil de la Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital y que de acuerdo a la declaración sucesoral presentada ante el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) la ciudadana EVA DE JESUS BARRERO DE CHIQUITO, es la heredera y única beneficiaria.
Que ante todas las razones antes expuestas es que comparece a demandar como en efecto demanda a la ciudadana EVA DE JESUS BARRERO DE CHIQUITO, heredera y única beneficiaria de la ciudadana DORIS BARRERO MOGOLLON, para que:
i) Reconozca que en fecha 16 de enero de 2020, se suscribió y por ende se encuentra vigente un contrato de promesa de compra venta futura, por quien en vida respondiera al nombre de DORIS BARRERO MOGOLLON, hoy representada por su heredera.
ii) Cumplir con todas y cada una de los deberes y obligaciones contraídas en el contrato de promesa de compra venta futura, autenticado ante la Notaria Publica Sexta (6ta) de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 20, Tomo 5, folios 70 al 75.
iii) Que la ciudadana EVA DE JESUS BARRERO DE CHIQUITO, cumpla con la obligación de otorgar ante la oficina de registro respectivo el documento traslativo de propiedad del inmueble de marras.
iv) Que de conformidad con lo establecido en el artículo 530 del Código de Procedimiento Civil solicita que la sentencia definitiva que se dicte se tenga como documento traslativo de propiedad ordenándose su protocolización, para lo cual ofrece pagar el saldo restante del precio de venta al cual luego de aplicar la reconvención monetaria equivale a cuatrocientos seis bolívares con noventa y tres céntimos (Bs. 406,93)
v) Que sea condenada al pago de los gastos, costos y honorarios profesionales.
Solicitó el decreto de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar.
Estimó la cuantía en la cantidad de cuatrocientos seis bolívares con noventa y tres céntimos (Bs. 406,93).
Por último solicitó sea admitida la demanda y se declare con lugar en la definitiva.

DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad para la contestación, la parte demandada debidamente asistida de abogado, procedió mediante escrito a esgrimir los siguientes alegatos:
Que niega, rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes las pretensiones alegadas por la parte actora.
Niega, rechaza y contradice que ella incumpliera el contrato de compra venta del inmueble celebrado ante la Notaria Publica Sexta (6ta) de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 20, Tomo 5, folios 70 al 75, en virtud de que la parte actora no cumplió con el pago del precio en el plazo de noventa (90) días continuos estipulados en la cláusula cuarta de dicho contrato.
Que se desprende el incumplimiento de la compradora en cancelar el pago del previo de la venta del inmueble objeto del presente juicio, cuando en el libelo la propia parte actora señala que se fijó el 30 de diciembre de 2020, para la firma, ya que el plazo de noventa (90) días comenzó a computarse a partir del 16 de enero de 2020, por lo que el mismo tenia vigencia hasta el 16 de abril de 2020, tiempo el cual transcurrió sin que la compradora haya efectuado el pago, con lo que se evidencia el incumplimiento de esta y no el de la vendedora como pretende alegar.
Procedió a transcribir la cláusula quinta del contrato, la cual refiere a la sanción o clausula penal ante el incumplimiento por parte de la promitente compradora.
Adujo que en fecha 03 de julio de 2023, se notificó a la promitente compradora, hoy parte accionante a través del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, las razones para no mantener el contrato por un tiempo igual al inicial y que la misma se practicó en fecha anterior a la presentación de la demanda que ocupa a esta instancia.
Finalmente solicitó se declare sin lugar la presente demanda.
Ahora bien, planteados como han sido los límites de la controversia, este órgano jurisdiccional, pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LAS PROBANZAS APORTADAS
Cursa del folio 13 al 18, original del contrato de promesa de compra venta, autenticado ante la Notaria Publica Sexta de Caracas, Municipio Libertador, anotado bajo el No. 20, tomo 5, folios 70 hasta el 75, de fecha 16 de enero de 2020, a la cual se le adminicula la copia simple que riela a los folios 54 al 59 y original que cursa del folio 71 al 76, dicha prueba es valorada conforme a los supuestos de hecho contenido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y de la misma se aprecia la relación suscrita entre las partes referente por una parte a la promesa de compra venta suscrita entre la hoy accionante y la causante de la demanda, y en la que se evidencia la temporalidad, precio, forma para su pago, prorroga, circunstancias y penalidad del mismo. Y así se establece.
Cursa del folio 19 al 27 copia certificada de compra venta protocolizada ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 05 de diciembre de 2019, anotado bajo el No. 2019-371, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 219.1.1.22.7104 correspondiente al folios real del año 2019, mediante el cual se observa que la ciudadana DORIS BARRERO MOGOLLON, adquirió el bien inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nro. D-3; Piso 1; Edificio D; ubicado en la Urbanización Bella Vista, Parroquia El Paraíso. Dicha probanza es valorada de acuerdo al contenido de los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, siendo que del mismo se aprecia que la ciudadana DORIS BARRERO MOGOLLON, era la propietaria del inmueble objeto de la pretensión. Así se establece.
Al folio 28 cursa en original constancia de recepción emitida por el Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador Distrito Capital de fecha 23 de diciembre de 2020, a la cual se le adminicula la prueba que riela al folio 29 referente al original de la constancia emitida por el Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador Distrito Capital de fecha 30 de diciembre de 2020, en el cual se deja constancia de que a ciudadana Sonia Carolina Sánchez Castro compareció a esa oficina para el procesamiento de un documento de venta para la firma. Dichas pruebas son valoradas de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se evidencia de lo anterior que fue introducido ante dicha oficina registral un documento para su otorgamiento por la hoy demandante y que la fecha para tal otorgamiento correspondió en fecha 30 de diciembre de 2020. Y así se establece.
Al folio 30 cursa original del certificado de acta de defunción emitido por el Registro Civil de la parroquia La Vega, asentado bajo el No. 546 de fecha 28 de febrero de 2021, tomo 3, referente al fallecimiento de la ciudadana DORIS BARRERO MOGOLLON, a la cual se le adminicula los folios que van del 31 al 34 cursa, en donde cursa copia certificada del certificado de solvencia de sucesiones contenido en el expediente 221948 referente a la causante DORIS BARRERO MOGOLLON, en la cual se señala como heredera a la ciudadana EVA DE JESUS BARRERO CHIQUITO. Dicho documental es valorado por este tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de los mismos se desprende que la ciudadana DORIS BARRERO MOGOLLON, falleció en fecha 27 de febrero de 2021 y que la hoy accionante es la única heredera de la mencionada ciudadana. Y así se establece.
Del folio 60 al 65 del expediente, cursa copia simple del expediente identificado AP31-F-S-2023-003802, referente a la notificación judicial solicitada por la ciudadana Eva de Jesús Barrero de Chiquito, ante el Tribunal 9no de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y que fuera dirigida a la ciudadana Sonia Carolina Sánchez Castro al cual se le adminicula original que cursa del folio 77 al 114. Dichas pruebas, no fueron impugnadas ni contradichas en modo alguno, por lo que este tribunal las valora de acuerdo al contenido de los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y de la misma se aprecia que el referido funcionario se trasladó a practicar la notificación de la hoy accionante en fecha 03 de julio de 2023. Y así se establece.
A los folios 124 y 125 del expediente, cursa copia simple del acta conciliatoria levantada al efecto ante la Superintendencia de Arredramientos de Vivienda –SUNAVI- de fecha 28 de febrero de 2018. Ahora bien, de la lectura de la mencionada acta se observa que la misma se refiere a hecho anteriores a la autenticación de la promesa de compra venta, y a la condición de inquilina de la hoy accionante, sin embargo nada aporta a lo principal de lo discutido por lo que desecha del procedimiento. Y así se establece.
Durante la oportunidad probatoria fue admitida la prueba de informes dirigida al Servicio Autónomo de Registro y Notarias (SAREN), siendo librado el correspondiente oficio y entregado en fecha 23 de noviembre de 2023, siendo que hasta la fecha no se ha recibido respuesta del mismo, por lo que no hay prueba de informes que analizar y valorar al respecto.
Asimismo, fueron admitidas las testimoniales de las ciudadanas INDIRA ELENA AGUILAR DIAZ, YULEDY CAROLINA GARCIA MENDEZ y GISELA GREGORIA JOTA GOMEZ, las cuales fueron evacuadas en la oportunidad fijada. Se observa de las mencionadas testimoniales que a lo largo de sus respuestas, las testigos no incurrieron en contradicciones o imprecisiones que pudieran invalidar sus testimonios, por lo que se les otorga valor probatorio de acuerdo al contenido del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto otorgan confianza a ésta Juzgadora, siendo contestes la primera y tercera mencionadas al señalar que el día de la firma la entonces apoderada judicial de la futura vendedora se negó a firmar el documento requiriendo para dicho momento un monto mayor al convenido en el contrato de promesa de compra venta. Y así se establece.
Ahora bien, analizadas las probanzas incorporadas a las actas procesales, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la acción, y lo hace previa las siguientes consideraciones:
La ciudadana Sonia Carolina Sánchez Castro, compareció ante este órgano a los fines de que se le tutele el cumplimiento de un contrato de promesa de compra venta celebrado con la ciudadana BELKIS CECILIA CHIQUITO BARRERO, actuando en representación de la ciudadana DORIS BARRERO MOGOLLON, y por lo tanto solicita que previo el pago del saldo pendiente, se verifique el otorgamiento del documento definitivo ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente, siendo que ante la negativa a ello por parte de la demandada ciudadana EVA DE JESUS BARRERO DE CHIQUITO, heredera de la promitente vendedora, se ordene que el fallo que se haya de dictar sirva como justo título para proceder al registro de la propiedad a su favor, por su parte, la demandada se excepcionó indicando que durante la vigencia del contrato la parte actora no dio cumplimiento a su obligación de pagar el precio de la venta en el plazo de noventa (90) días pactados en el contrato.
Ante ello se debe señalar que el contrato accionado, corresponde de acuerdo a como fue nominado por las partes, a un contrato de promesa de compra venta, contrato este que ha sido definido como aquel negocio jurídico o contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, bien naturales, bien jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero entregada en calidad de arras o bien la garantía de cumplimiento a las estipulaciones contenidas en el contrato y que es entregada por el promitente comprador al promitente vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa, es decir el propósito de este tipo de contrato es el de formalizar la compra venta de un determinado bien.
Es así como se hace necesario traer a colación el artículo 1.133 del Código Civil, el cual dispone en relación a los contratos lo siguiente:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
En relación a la fuerza vinculante de los contrato, el artículo 1.159 del citado Código sustantivo, señala:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Por su parte, el artículo 1.264 del citado Código, dispone:
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Es por ello que, en atención al articulado que precede, se debe indicar que el efecto ordinario y típico de una obligación que ha sido asumida a través de la convención a la que hayan llegados los involucrados, es siempre originar su cumplimiento, lo cual debe ser entendido como la correcta materialización de la obligación a que se refiera la convección suscrita, lo cual constituye un deber jurídico para el interesado, pues no le es potestativo cumplir, sino que siempre debe de ejecutar la obligación contraída, tal y como imperativamente lo impone la ley.
Así las cosas, la Sala de Casación Civil en fecha 6 de diciembre de 2018, expediente Nº 17-773, caso: Promociones Roan, C.A., estableció:
“…Ahora bien, este Tribunal Supremo ha reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.”(Negrillas y subrayado de este tribunal).

En virtud de ello, se puede establecer que conforme a la Ley Adjetiva Civil y a la jurisprudencia de nuestro máximo tribunal, los jueces poseen la facultad de analizar e interpretar los contratos a los fines de establecer la intención de las partes al contratar, cuando exista discrepancia entre las partes con respecto a lo establecido en el mismo.
Así las cosas, señala el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”
Se verifica con meridiana claridad de lo anterior, en relación a las consecuencias de la inejecución de los contratos, que los requisitos para que prospere la acción de ejecución o cumplimiento son: i) Que exista un contrato bilateral válido; ii) Que el accionante haya dado cumplimiento a las obligaciones que le son propias, y iii) Que haya incumplimiento de la parte contraria.
A este respecto, se evidencia que el contrato aquí accionado se corresponde a un contrato bilateral, el cual fue otorgado de manera válida por los involucrados en dicha negociación y que ha quedado reconocido por el parte accionado.
Ahora bien, en relación al cumplimiento del accionante en relación a las obligaciones asumidas por este, se debe señalar que, de acuerdo al contrato, al promitente comprador nacieron obligaciones entre ellas la de pagar el precio remanente al momento de la compra venta definitiva lo cual se evidencia de la cláusula segunda, la cual señala:
“(sic)…SEGUNDA: El precio de la venta del apartamento ya identificado ha sido convenido en la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTISEIS MILLONES NOVIENTOS TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLIVARES SN ENTIMOS (Bs426.933.290,00) dicho precio será cancelado en la forma siguiente: …. B) La cantidad restante de CUATROCIENTOS SEIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SEIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 406.933.290,00), será cancelada al momento de la firma del Documentos de Compre Venta mediante el otorgamiento de crédito definitivo otorgado por la Institución Financiera Banfanb, para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat …”

Por su parte la cláusula cuarta señaló:
“… CUARTA: La vigencia del presente contrato será de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha cierta del presente documento. LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a entregar a LA PROMITENTE COMPRADORA, todos los recaudos necesarios para lograr la firma definitiva del documento de compra venta, si LA PROMITENTE VENDEDORA no suministrara la totalidad de los requisitos exigidos para la firma definitiva de la compra venta, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA…”

Igualmente se observa que en la cláusula séptima del contrato se estableció lo siguiente:
“…Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta, LA PROMITENTE VENDEDORA o LA PROMITENTE COMPRADORA deberá manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial…”

De lo anterior se evidencia que originalmente fue pactado entre las partes que el remanente del pago en el precio de venta se efectuaría en la oportunidad de la firma del documento definitivo de compra venta, y que el contrato acá accionado tendría una vigencia de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha cierta del documento, el cual conforme a la nota de autenticación de la Notaria Publica Sexta de Caracas, fue suscrito el contrato en fecha 16 de enero de 2020, momento a partir del cual comenzó efectivamente a computarse el lapso de vigencia para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, siendo que la parte demandada indicó que dicho lapso venció en fecha 16 de abril de 2020.
Ahora bien, es un hecho notorio, que la Organización Mundial de la Salud (OMS), en fecha 11 de marzo de 2020, declaró pandemia mundial en razón del Coronavirus (Covid-19), siendo que en nuestro país, fue dictado Decreto Presidencial No. 4.160 publicado en Gaceta Oficial No. 6.519 Extraordinario de fecha 13 de marzo de 2020, en el cual se decretó estado de alarma en todo el territorio Nacional, quedando entre otros, suspendida la atención al público por parte de los entes del Estado, a excepción de los servicios de salud, lo cual a todas luces, resulta un hecho de causa mayor, en razón de que el mismo no pudo ser previsto o evitado por los contratantes, siendo ello así, se observa que resultaba imposible el cumplimiento de dicho contrato para la fecha señalada por la parte demandada, de acuerdo al tiempo pactado, con lo cual da nacimiento a la excepción liberatoria establecida en el artículo 1.272 del Código Civil.
En este sentido, la cláusula sexta de la relación locativa, estableció que ante razones de fuerza mayor no imputables a las partes, las partes debían de mutuo acuerdo resolver el contrato sin aplicación de clausula penal, y asimismo en la séptima se señaló que ambas partes debían manifestar una a la otra, su deseo de disolver el negocio jurídico pactado, siendo que ante la falta de tal notificación, quedaba entendido que se convenía en la continuación de la promesa de compra venta, observando que la parte demandada procedió a solicitar ante el Tribunal de Municipio la notificación de la parte accionante, a fin de manifestar las razones para no mantener el negocio jurídico por un tiempo igual al inicial, la cual tuvo lugar en fecha 03 de julio de 2023.
En atención a ello, observó este tribunal que del elenco probatorio se evidenció que en fecha 23 de diciembre de 2020, fue presentado documento ante el Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital por la ciudadana Sonia Carolina Sánchez Castro, promitente compradora hoy accionante, y asimismo que la referida ciudadana compareció en fecha 30 de diciembre de 2020, ante el mismo registro, para la firma del documento definitivo de compra venta, fecha para la cual se encontraba vigente el contrato de promesa de compra venta, por cuanto no fue sino hasta el 03 de julio de 2023, que la promitente vendedora, hoy representada por su sucesora, fue que notificó de manera expresa su voluntad de disolver el contrato, ello subsumido dentro de la cláusula séptima del contrato de marras, con lo que palmariamente quedo demostrado que para la fecha fijada para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el contrato de promesa de compra venta aquí accionado, se encontraba vigente y pleno vigor.
Es así como habiendo sido fijada la oportunidad para la firma del documento definitivo, habiéndose presentado la accionante y la promitente vendedora en la persona de su entonces apoderada, esta no procedió a otorgar la venta definitiva, con lo cual quedó en evidencia el incumplimiento por parte de esta, sin que haya podido excepcionarse de tal, pues solo se limitó a señalar que la promitente compradora no pagó dentro del lapso de los 90 días el remanente del monto de la venta, debiendo señalar esta juzgadora que el pago quedó sujeto al otorgamiento del documento definitivo de compra venta y no a oportunidad anterior, tal y como se estableció en el tantas veces mencionado contrato de promesa.
En atención a lo anteriormente esbozado, y no habiendo la parte demandada podido excepcionarse en el cumplimiento de su obligación y analizadas como han sido las actas que conforman el presente expediente y en especial atención a la premisa de que el juez debe decidir de acuerdo a lo probado en autos, y en razón a que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.354 del Código Civil, se juzga que, ante el hecho alegado por la parte accionante, quedó trasladada la carga de la prueba a la demandada en relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos de su obligación, siendo que ésta en el acto de contestación a la demanda alegó la falta de pago relativa a la contratación, sin tomar en consideración las demás cláusulas contractuales sin que fuera demostrada plenamente tal afirmación durante el evento probatorio correspondiente; por lo tanto, al no haber probado en autos el hecho negativo del incumplimiento o extintivo de la obligación asumida en el contrato de marras, la acción de cumplimiento de contrato que origina estas actuaciones debe prosperar conforme al marco legal antes descrito, y así se establece.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, y en especial atención a lo dispuesto en los supuestos de hechos contenidos en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, y tomando en cuenta los principios en que se fundamenta el Sistema de Derecho, que persiguen hacer efectiva la Justicia, forzosamente se debe declarar Con Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de promesa de compra venta planteada en el libelo de demanda, con todas las consecuencias de ley; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, en arreglo al ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y así formalmente se decide.

DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este TRIBUNAL VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 2, 26, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana SONIA CAROLINA SANCHEZ CASTRO contra la ciudadana EVA DE JESUS BARRERO DE CHIQUITO, todos plenamente identificados en el encabezado de la presente decisión.
SEGUNDO: En consecuencia de lo anterior, se condena a la demandada a dar cumplimiento al contrato de promesa de compra venta, el cual fuere autenticado ante la Notaria Pública Sexta de Caracas Municipio Libertador, de fecha 16 de enero de 2020, anotado bajo el No. 20, tomo 5, folios 70 al 75 de los libros de autenticaciones, y otorgar la venta definitiva del bien inmueble constituido por un bien inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nro. D-3, Piso 1, Edificio D, ubicado en la Urbanización Bella Vista, Parroquia El Paraíso, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, Código de Empadronamiento: 01-01-08-U01-001-008-001-000-001-0D3; el cual consta de Sala Comedor, Cocina – Lavadero, un (1) baño y dos (2) dormitorios, pasillo interior uno (1), closet tres (3), con una superficie de cincuenta y nueve metros cuadrados con cuarenta y dos decímetros cuadrados (59,42 m2) comprendido dentro de los siguientes linderos PISO: con techo del apartamento D-1; TECHO: Con la platabanda del edificio; NORTE: Escaleras y pasillo común de circulación; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Área común y parte del edificio E y OESTE: Con fachada oeste del edificio.
TERCERA: De conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia se considerará título suficiente de propiedad, si definitivamente firme la misma, la parte demandada no otorgare el correspondiente título de propiedad ante el registro respectivo, previo conste en las actas del expediente el pago de la cantidad restante por parte de la demandante
CUARTA: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese incluso en la página web www.caracas.tsj.gob.ve regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en la ciudad de Caracas, a los 13 días del mes de diciembre del año dos mil veintitrés (2023). Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.-
LA JUEZ,
EL SECRETARIO,

AURORA MONTERO BOUTCHER
EDWIN A. HENRIQUEZ H.
En esta misma fecha siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la presente decisión.
EL SECRETARIO,

EDWIN A. HENRIQUEZ H.