TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Año 212º y 163º
ASUNTO: AP71-R-2022-000417
PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadanos: TANIA GUEVARA GONZÁLEZ y FREDDY ORLANDO ONTIVEROS CHACÓN, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.354.621 y Nº V-4.886.085, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana: SOFÍA PALENCIA, MARTIN ALFONSO GUERRERO y MARBENI SEIJAS MARCANO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 187.294, 82.780 y 25.880, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano: ALTAMAR IBAÑEZ RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de cedula de identidad Nº V-14.139.618
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos: CARMEN NARANJO GUERRERO y OSVALDO ANTONIO DURAND MALPICA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos: 51.266 y 50.425, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
SENTENCIA RECURRIDA: Decisión de fecha 05 de agosto de 2022, cuyo extenso se publicó en fecha 06 de octubre de 2022, dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
–I–
RELACION DE LA CAUSA
Se inicio la presente causa mediante demanda de desalojo interpuesta con anexos, en fecha 08 de octubre de 2018, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual riela a los folios 02 al 06, y que fuere incoada por los ciudadanos TANIA GUEVARA GONZÁLEZ Y FREDDY ORLANDO ONTIVEROS CHACÓN, contra el ciudadano ALTAMAR IBAÑEZ RUIZ, y exponen lo siguiente: 1.)- Que los ciudadanos TANIA GUEVARA GONZÁLEZ Y FREDDY ORLANDO ONTIVEROS CHACÓN, antes identificados, son propietarios del inmueble distinguido con el número y letra A-134, ubicado en la décima tercera (13) planta, de la Torre "A", del Conjunto denominado "TERRAZAS DEL PARAISO", situado en frente a la avenida San José Antonio Páez, antes avenida Carabobo de la Urbanización Paraíso en la Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, según consta de documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el número 284, Folios 284, trimestre en curso, el día veintiuno (21) de Febrero del dos mil dos (2002).2.)- Que el ciudadanoALTAMAR IBAÑEZ RUIZ, habita en el inmueble desde 01 de septiembre de 1.997, con un contrato privado, en virtud que tenían una buena relación de amistad y siempre decía que el inquilino se iría pronto, y hasta los momentos no ha ocurrido, dado que el inquilino ha cerrado todo tipo de comunicación verbal y telefónica. 3.)- Que debido a un clima de violencias verbales ocasionadas por parte del demandado se negaron a conversar con el inquilino, para evitar todo tipo de confrontación. 4.)- Que la parte actora tienen la necesidad del inmueble para su hijo de nombre ALEJANDRO ENRIQUE ONTIVEROS GUEVARA, venezolano,mayor de edad, titular de cédula Nº V- 21.346.410, filiación que consta en la copia simple de la partida de nacimiento anexo al escrito libelar. 5.)- Que se dio inicio al procedimiento administrativo solicitando el inmueble con el basamento legal del articulo 91 numeral 2 de la Ley de Control y Regularización de Arrendamiento de Vivienda, en aras de seguir todo lo que rige la Ley, y siendo que ya se culminó la vía administrativa según se evidencia en la Providencia Administrativa N° 001527, emitida por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el día treinta y uno (31) de Octubre del 2016, ha quedado habilitada la vía judicial.6.)- Que la parte actora se fundamentó en Derecho bajo el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, articulo 1159, 1160 y 1167 del Código Civil. 7.)- Que el arrendatario ha dejado de cancelar o nunca ha cancelado las cuarenta mensualidades vencidas y consecutivas, correspondientes al canon de arrendamiento establecido en la cláusula segunda del citado contrato escrito, por consiguiente se torna procedente la presente acción mediante el procedimiento establecido en el artículo 33 Ejusdem.9.)- Que se anexa al escrito las siguientes pruebas: 1): Marcado con la letra "A" copia del documento de Propiedad. 2) Marcada con la letra "B" copia de la partida de nacimiento y cédula del hijo de sus representados. 3) Marcado con la letra "C", copia simple de la Providencia Administrativa. 10.)- Solicitó la parte actora: a) Que la presente demanda sea ADMITIDA y sustanciada conforme a derecho.b) Que el inmueble quede desocupado libre de personas y bienes.c) Que se ordene el DESALOJO debido a la necesidad que tiene que su hijo ocupe el inmueble antes identificado. 8.)- Estimaron la demanda en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES SOBERANOS(Bs.S 30.000,00), equivalente en Unidades Tributarias la cantidad de 25 UT, más los honorarios de Abogado y los costos del proceso, que también estaría obligado el demandado a cancelar, si dicha acción fuere declarada a favor, esto para garantizar las resultas del presente juicio. 9.)- Que la presente acción de DESALOJO con fundamento en los Artículos91, numeral 1 y 2, 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sea admitida y substanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
AUDIENCIA DE MEDIACIÓN
En fecha 20 de noviembre de 2019, fue levantada acta con motivo de la audiencia de mediación a celebrarse ante el Tribunal de la causa, a las once de la mañana (11:00 a.m.), oportunidad en la cual se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora, así como de la comparecencia de los abogados de la parte demandada, según se lee al folio 152 de los autos, oportunidad en la cual la representación judicial de la parte actora dijo que ratifica“en toda y cada una de sus partes el libelo de la demanda, igualmente hago de su conocimiento que se le hará la oferta de venta a los inquilinos a partir de la presente fecha. Es todo” mientras que, la representación judicial de la accionada declaró que en vista de que no se ha llegado a ningún acuerdo en el día de hoy, solicitó se continuara el procedimiento.

En fecha 25 de noviembre de 2019 la parte demandada, dió contestación a la demanda: 1.)- Opone la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 numeral 6, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código Procesal Civil. 2.)- Fundamentó la cuestión previa alegada en lo siguiente:Que los accionantes solicitan el desalojo de un inmueble de su propiedad, por necesidad de ocupar el inmueble, todo conforme a lo pautado en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, igualmente solicita el DESALOJO del identificado inmueble, de conformidad con lo pautado en el artículo 34 literal "a" de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber el arrendatario dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos mensualidades consecutivas. 3.)- Que dichos procedimientos son incompatibles entre sí, por lo cual solicitaron sea declarada con lugar la cuestión previa alegada, y se suspenda el proceso hasta que el demandante subsane dicho defecto, y en caso contrario se declare la extinción del proceso. 7) Que, de igual manera, la representación de la parte demandada alegó lo siguiente: “Que el Código de Procedimiento Civil, contiene una regulación, en el sentido de que los instrumentos fundamentales de la acción, o sea, aquellos en que se fundamente la demanda o se derive inmediatamente la pretensión deducida, deberán producirse con el libelo, tal como se pauta en el artículo 340 numeral 6, e igualmente en lo expresado en el artículo 434 del Código Procesal Civil. En su escrito libelar los accionantes señalan lo siguiente: "…Siendo el caso juez que el ciudadano ALTAMAR IBAÑEZ RUIZ antes identificado, habita en el inmueble de mi representada, desde 01 de septiembre de 1997, con un contrato privado...", igualmente señala: "…Esto significa, y aunado a lo convenido en el contrato que el arrendatario me ha dejado de cancelar o nunca ha cancelado las Cuarentas mensualidades vencidas y consecutivas, correspondientes al canon de arrendamiento establecido en la cláusula segunda del citado Contrato Escrito, por consiguiente se torna procedente la presente acción mediante el procedimiento establecido en el artículo 33 ejusdem."El instrumento fundamental de la acción, es el contrato de arrendamiento, el cual no fue consignado junto con la demanda.QueLa accionante consigna una documental (folio 27) y la identifica como el contrato de arrendamiento, lo cual es falso, ya que lo que consigna es un CONVENIMIENTO, un acuerdo realizado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, en donde se modifica una de las cláusulas del contrato privado, las demás cláusulas contractuales permanecerán igual a las originales y tal como se desprende de la lectura de dicho documental, Por lo que se concluye que los accionantes no consignaron junto con el libelo el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Que no consignaron el Documento de Propiedad del Inmueble arrendado, consignan el documento de liberación de hipoteca del inmueble.Al no consignar los documentos fundamentales de la demanda, la presente acción debe ser declarada sin lugar en la definitiva.Que la Providencia Administrativa marcada "C" Nro.0011527, emitida por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA de fecha 31 DE OCTUBRE DE 2018, no consta en autos que se haya notificado a la parte demandada de esta decisión, lo cual considera esta defensa es un requisito esencial que se debe cumplir antes de intentar la vía judicial.DE LAS PRUEBASDOCUMENTALES, en su demanda la parte accionante señala: "...que el arrendatario me ha dejado de cancelar o nunca ha cancelado las Cuarenta mensualidadesvencidas y consecutivas, correspondientes al canon de arrendamiento establecido en la Cláusula Segunda del citado Contrato Escrito, porconsiguiente, se torna procedente la presente acción mediante el procedimiento establecido en el artículo 33..". Que el accionante en su escrito de demanda señala cuarenta mensualidades vencidas y consecutivas, sin señalar el monto adeudado, el mes y año al cual corresponden las supuestas mensualidades vencidas. Que los accionantes expresan que son cuarenta mensualidades vencidas y consecutivas, correspondiente al canon de arrendamiento, ahora bien, un año tiene 12 meses, por lo tanto, consignaron la constancia de pago de los cánones de arrendamientos mensuales correspondientes a los años 2015, 2016, 2017, 2018 y 2019. Que suman más de cuarenta mensualidades.Que El objeto de las presente (sic) documentales es demostrar que es falsa laafirmación que el demandado se encuentra en mora:1.) Los canon de arrendamientos se cancelaron mediante depósitos consignados en la cuenta 0102-0286-8201-0001-0967 del Banco de Venezuela, a favor de la ciudadana TANIA GUEVARA, los correspondientes comprobantes de depósitos que a continuación se señalan, corren insertos en autos en los folios 64 al folio 80, los cuales se ratifican en todas y cada una de sus partes.
Marcado "A" comprobantes de los pagos por concepto de canon dearrendamiento, mediante depósitos consignados en la cuenta 0102-0286-8201-0001-0967 del Banco de Venezuela, a favor de la ciudadana TANIA GUEVARA. Correspondientes al año 2015, por la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00) cada uno de ellos:

Mes Comprobante N° Fecha Oficina Monto
ENERO 16693630 02-01-2015 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
FEBRERO 16692579 02-02-2015 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
MARZO 3232980 03-03-2015 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
ABRIL 34529031 01-04-2015 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
MAYO 37753010 02-05-2015 0131 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
JUNIO 05292610 01-06-2015 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
JULIO 28879866 02-07-2015 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
AGOSTO 32769792 03-08-2015 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
SEPTIEMBRE 25028484 02-09-2015 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
OCTUBRE 43645589 01-10-2015 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
NOVIEMBRE 45133706 02-11-2015 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
DICIEMBRE 45119490 03-12-2015 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)

Marcado "A-1" comprobantes (original cliente) de los pagos por concepto de canon de arrendamiento, mediante depósitos consignados en la cuenta 0102- 0286-8201-0001-0967 del Banco de Venezuela, a favor de la ciudadana TANIA GUEVARA. Correspondientes al año 2016, por la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00) cada uno de ellos:
Mes Comprobante N° Fecha Oficina Monto
ENERO 43632855, 04-01-2016 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
FEBRERO 57932695 01-02-2016 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
MARZO 60605290 02-03-2016 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
ABRIL 43631748 04-04-2016 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
MAYO 60632861 03-05-2016 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
JUNIO 60613413 01-06-2016 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
JULIO 60633188 01-07-2016 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
AGOSTO 49051535 03-08-2016 0284 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
SEPTIEMBRE 67263023 02-09-2016 0263 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
OCTUBRE 75757125 03-10-2016 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
NOVIEMBRE 83050748 01-11-2016 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)
DICIEMBRE 66507110 01-12-2016 0101 MIL BOLÍVARES (Bs.1000,00)

Marcado "A-2" comprobantes de los pagos por concepto de canon de arrendamiento, mediante depósitos consignados en la cuenta 0102-0286- 8201-0001-0967 del Banco de Venezuela, a favor de la ciudadana TANIA GUEVARA. Correspondientes al año 2017:
Mes Comprobante N° Fecha Oficina Monto
ENERO 92671483 03-01-2017 0101 Mil Bolívares (Bs.1000,00)
FEBRERO 92680107 03-02-2017 0101 Mil Bolívares (Bs.1000,00)
MARZO 86933653 03-03-2017 0101 Mil Bolívares (Bs.1000,00)
ABRIL
101264778 03-04-2017 0101 Mil Bolívares (Bs.1000,00)
MAYO 86925735 03-05-2017 0101 Mil Bolívares (Bs.1000,00)
JUNIO 75761633 02-06-2017 0101 Mil Bolívares (Bs.1000,00)
JULIO 107062762 06-07-2017 0101 Mil Bolívares (Bs.1000,00)
AGOSTO 107056154 01-08-2017 0101 Mil Bolívares (Bs.1000,00)
SEPTIEMBRE 107060641 04-09-2017 0101 Mil Bolívares (Bs.1000,00)
OCTUBRE 112547383 03-10-2017 0101 Mil Bolívares (Bs.1000,00)
NOVIEMBRE Y DICIEMBRE 112541807 02-11- 2017 0101 Dos Mil Bolívares (Bs.2000,00)

Marcado "A-3" comprobantes de los pagos por concepto de canon de arrendamiento, mediante depósitos consignados en la cuenta 0102-0286- 8201-0001-0967 del Banco de Venezuela, a favor de la ciudadana TANIA GUEVARA. Correspondientes al año 2018.
Mes Comprobante N° Fecha Oficina Monto
ENERO 125942680 03-01-2018 0101, Dos Mil Bolívares (Bs.2000,00)
MARZO 96109510 02-03-2018 0101 Dos Mil Bolívares (Bs.2000,00)
ABRIL 125993897 03-04-2018 0101 Dos Mi Bolívares (Bs.2000,00)
JUNIO 112535186 05-06-2018 Dos Mil Bolívares (Bs.2000,00)
JULIO 125934224, 03-07-2018 0101 Dos Mil Bolívares (Bs.2000,00)
AGOSTO 125935713 03-08-2018 0101 Dos Mil Bolívares (Bs.2000,00)
SEPTIEMBRE
RECONVERCION MONETARIA 157002031 05-09-2018 0101 Dos Bolívares (Bs.2,00)
OCTUBRE RECONVERCION MONETARIA 157028783 03-10-2018 0101 Diez Bolívares (Bs.10,00)
DICIEMBRE RECONVERCION MONETARIA 150500107 05-12-2018 0101 Diez Bolívares (Bs.10,00)

Marcado "A-4" comprobantes (original cliente) de los pagos por concepto decanon de arrendamiento, mediante depósitos consignados en la cuenta 0102- 0286-8201-0001-0967 del Banco de Venezuela, a favor de la ciudadana TANIA GUEVARA. Correspondientes al año 2019.
Mes Comprobante N° Fecha Oficina Monto
ENERO 133991004 03-01-2019 0101 Diez Bolívares (Bs.10,00)
FEBRERO 164383135 01-02-2019 0101 Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs.5.500,00)
MARZO 134140802 01-03-2019 0101 Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs.5.500,00)
ABRIL 133982587 01-04-2019 0101 Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs.5.500,00)
MAYO 133991531 03-05-2019 0101 Doce Mil Bolívares (Bs.12.000,00)
MAYO 133991532 03-05-2019 0101 Seis Mil Bolívares (Bs.6.000,00)
JUNIO 137796914 04-06-2019 0101 Doce Mil Bolívares (Bs.12000,00)

En fecha 16 de diciembre del 2019, el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró: “1) Primero: Sin Lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada con fundamento en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el presente juicio que por DESALOJO siguen los ciudadanos TANIA GUEVARA GONZÁLEZ Y FREDDY ORLANDO ONTIVEROS CHACÓN contra el ciudadano ALTAMAR IBAÑEZ RUIZ. 2) Segundo: Sin lugar la suspensión o extinción del proceso, ya que el procedimiento a seguir en esta causa es el procedimiento oral”.

En fecha 10 de enero de 2020, el A quo fijó los hechos de conformidad con lo establecido en el artículo868 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
“…FIJACIÓN SOBRE LOS HECHOS.
Con respecto a la fijación sobre los hechos, quedan fijados de la siguiente forma:
De Ia accionante:
1. La representación judicial de la parte actora, Intenta la presente acción alegando, que su representada suscribió contrato de arrendamiento privado con el ciudadano ALTAMAR IBAÑEZ, el cual habita en el inmueble de sus representados desde el 01 de septiembre de 1997, en virtud de que mis representados y el arrendatario llevaban una buena relación de amistad, y el Inquilino siempre decía que se iría pronto; el arrendatario cerro todo tipo de comunicación verbal y telefónica con sus asistidos, sus representados solicitaron al arrendatario la desocupación del inmueble, a finales del año 2016, y el arrendatario se tomó en un clima de violencia verbal, motivo por el cual sus representados desistieron de conversar con el arrendatario y procedieron a intentar la presente demanda, alegando que tienen la necesidad del inmueble para su hijo ALEJANDRO ONTIVEROS.
Alegando finalmente, que es por las razones antes expuestas por lo que ocurre ante esta competente autoridad judicial para demandar por DESALOJO al ciudadano ALTAMAR IBAÑEZ RUIZ, a los fines de que comparezca voluntariamente o en su defecto a ellos sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
1.- Al desalojo del INMUEBLE debido a la necesidad que tienen sus representados de que su hijo ocupe el inmueble.
2.- Que el inmueble quede desocupado libre de personas y bienes.
De conformidad con lo establecido en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estiman prudencialmente la presente demanda en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES SOBERANOS (BSS. 30.000,00), lo cual corresponde a la cantidad de VEINTICINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (25 U.T).
De la accionada:
1.- Por su parte la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, niega rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de su representado.
II-LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Visto el resumen de los hechos en litigio, éste Tribunal pasa a establecer los límites de la controversia (mérito de la causa).
1-Determinar la necesidad que tiene la parte actora de que el inmueble del presente juicio sea ocupado por el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE ONTIVEROS GUEVARA
III.-APERTURA DEL LAPSO DE PRUEBAS.
En cuanto al lapso de promoción de pruebas de otros medios distintos a los promovidos, junto al libelo y contestación de la demanda, conforme a lo establecido en los artículos 864, 865 y 868 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado señala lo siguiente:
Desde la fecha del presente auto (exclusive) queda abierto un lapso de ocho (08) das de promoción de pruebas, sobre el mérito de la causa. Ahora bien, como quiera que la referida norma no especifica la oportunidad para que las partes se puedan oponer a los medios que presentaren en la promoción Indicada, este Juzgado considera necesaria en atribución a lo establecido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Mar: tres (03) días de despacho para la oposición y tres (03) días de despacho para la admisión de las referidas pruebas por parte del Tribunal, en aplicación lógica de los lapsos establecidos en el juicio ordinario, siguientes al vencimiento de ocho (08) días de despacho del lapso de promoción de pruebas antes indicado Y ASÍ SE DECLARA…”.

En fecha 21 de febrero de 2020, la parte actora consignó escrito de pruebas donde ratifica los documentos anexos al escrito libelar, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 31 de enero de 2020.

AUDIENCIA DE JUICIO ANTE EL A QUO
En fecha 05 de agosto de 2022, tuvo lugar la celebración de audiencia ante el Tribunal de la causa, cuya acta riela a los folios 202 y 203 su vuelto, concluyendo el A quo, lo siguiente:
(…)
MOTIVA
La decisión se fundamenta en la Ley sustantiva civil en los artículos 506,1.159, 1.160, 1.167, 1.600, 1.601. En concatenación con los artículos 89 y 90 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
DISPOSITIVO
En vista de los razonamientos antes expuestos, este TRIBUNAL VIGESIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO (VIVIENDA) interpuesta por los ciudadanos TANIA GUEVARA GONZALEZ Y FREDDY ORLANDO ONTIVEROS CHACON, contra la ciudadana ALTAMAR IBAÑEZ RUIZ, ambas identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haberse declarado SIN LUGAR la acción intentada…”

En fecha 11 de agosto de 2022, la parte actora ejerció recurso de apelación contra la decisión dictada por el Tribunal de origen.

En fecha 06 de octubre del año 2022, el Tribunal de la causa dictó el extenso del fallo, el cual riela a los folios 206 al 212, declarando SIN LUGAR la demanda.

Por auto de fecha 11 de octubre de 2022, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por el Abogado judicial de la parte actora y remitió las actuaciones bajo oficio Nº 249-2022, de esa misma fecha, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución ante la alzada.

Por auto de fecha 19 de octubre de 2022, esta alzada recibió las actuaciones, y ordenó la remisión de las mismas al Tribunal de origen, a efectos de que se subsanaran las mismas, y remitidas nuevamente el 01 de diciembre de 2022.

Luego de lo cual, el 20 de enero de 2023, esta Superioridad fijó la oportunidad para la celebración de la correspondiente Audiencia Oral y Pública.

En fecha 24 de enero de 2022, la representación de la parte demandada presentó escrito de alegatos.

En fecha 25 de enero de 2022, se dictó auto en el cual se difirió la oportunidad, para llevarla la audiencia oral y pública, en virtud de prelación de asuntos judiciales, para el día Jueves veintiséis (26) de enero de 2022, a las once de la mañana.

DE LA AUDIENCIA ANTE LA ALZADA
Llegado el día fijado para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto el día veintiséis (26) de enero de 2023, compareció MARBENI SEIJAS MARCANO y MARTIN ALFONSO GUERRERO, abogados en ejercicio de la parte actora, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 82.780 y 25.880. Asimismo, comparecieron los ciudadanos CARMEN NARANJO GUERRERO Y OSVALDO ANTONIO DURAND MALPICA, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos: 51.266 y 50.42, de la parte demandada acto en el cual se dejó asentado lo siguiente: “(…) Seguidamente el Juez de este Tribunal, expuso las reglas a seguir en el presente acto y concedió el derecho de palabra por un lapso de cinco (5) minutos a las partes, para que hagan su exposición en forma Oral y Pública y señaló que dispondrán de un lapso de tres (3) minutos a los fines de ejercer su derecho a réplica, si hubiere lugar a ello; haciendo la advertencia de que tal fijación en el tiempo no constituye lesión alguna al derecho a la defensa de las partes, pudiendo el Juez del Tribunal, si lo considera pertinente, hacer extender las exposiciones. Seguidamente, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado MARTÍN GUERRERO GUERRERO, ya identificada, expone: “Se ejerció un recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Municipio Por cuánto la misma infringe el orden público y el interés público ya que viola los procedimientos intrínsecos de la sentencia. Podemos ver en la sentencia que emitió el Juzgado de Municipio el 6 de octubre del 2022, incurre en una inmotivación por contradicción. Podemos leer que dentro de la sentencia hay argumentos que se excluyen en sí mismos sobre un mismo punto por ejemplo y de manera muy específica, la sentencia dice al final que la acción procede en derecho y el tribunal la declara sin lugar. En la parte superior, en la motiva alega que no se dio los presupuestos para que la acción prosperara en derecho. Sin embargo, al final de la motiva, antes del dispositivo, la misma sentencia dice que la acción procede en derecho. Allí hay una contradicción, se contradice sobre un mismo punto y por lo tanto, hace que la sentencia se anula por infringir el artículo 244 del Código de procedimiento civil. Segundo: la sentencia de Municipio no cumplió con las disposiciones contenidas en los artículos 48 y 91 de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, por cuánto no realizó la evacuación probatoria que establece la sana crítica, tal como lo dispone dicha ley. Segundo: el contenido de la sentencia es exigua, es insuficiente y no está sustanciada ni argumentada. Ha dicho la Sala de Casación Civil que la sentencia que es inmotivada viola el debido proceso y la tutela judicial efectiva, contenida en el artículo 26 de la Constitución de la República, según el cual la sentencia de Municipio contiene un error en el establecimiento y valoración de las pruebas, por cuanto no realizó las valoraciones probatorias de acuerdo al sistema probatorio de la sana crítica, tal con lo dispone el artículo 98 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Quinto: La sentencia produce una desigualdad y un desequilibrio procesal hacia las partes. Hay un primer término, el Tribunal de Municipio sólo estableció que la demandante tenía la carga probatoria en el juicio y no consideró la inversión de la carga que se produjo cuando la parte alegó su contestación de la demanda. Igual no tomó en cuenta ni en consideración la posición asumida durante todo el juicio por la parte demandada y el Tribunal de Municipio sólo valoró si los demandantes cumplían o no cumplieron con sus obligaciones, pero no valoró, no tomó en cuenta, ni analizó si el inquilino cumple o no cumple con sus obligaciones. Entonces, en tal sentido, si le exige al demandante que cumpla con sus obligaciones, entonces el Tribunal de Municipio tiene que revisar y exigir a los demandados si cumple o no cumple como inquilino, que en este caso no se ha cumplido por. Cuanto no ha devuelto el apartamento. Eso es con respecto a la fundamentación de la apelación de la sentencia. El caso es que hay un inquilino que era abusivo, mezquino, y ha ocupado el bien por más de 25 años; y hay un demandante que posee 13 años solicitándolo desde su ocupación y usurpación, que no se ha realizado por un capricho personal del demandado que se niega, y no le da la gana de entregar el apartamento. En la vía administrativa siempre hay un obstáculo para la notificación, no hay comunicación con él desde el año 2009, ya que el demandado no ha querido por capricho entregar el bien, y posee una conducta hostil siempre. Se ha llevado a un acto conciliatorio en el Tribunal de Municipio, el cual fue negativo porque la parte demandada no quiere llegar a un tipo de acuerdo. Si observamos bien el expediente, se puede constatar que la parte demandada nunca ha objetado el estado de necesidad que tiene la parte actora, nunca lo ha rebatido, nunca se ha opuesto al estado de necesidad. La única actuación que ha realizado el demandado en todo el procedimiento es la contestación de la demanda y de manera genérica: “niego, rechazo y contradigo lo descrito en la demanda “. No dijo más nada, no ha probado ni nada por el estilo. Del canon de arrendamiento de la carga de obligaciones, desde el 2009 desconocemos si ellos están pagando los cánones de arrendamiento o no. Y no es no sea objeto de debate, si lo es, pero tenemos que valorar las conductas del inquilino. Por ello es que estamos solicitando al Tribunal la aplicación del sistema de valoración de pruebas de la Sana Crítica, tal como lo dispone el artículo 98 de la ley, porque allí se desprende que se permite que él, su hijo, sus nietos y la esposa vivan dentro del apartamento, y que los demandantes no tienen derecho de que su hijo ocupe el apartamento? O es que acaso los demandantes no tienen derecho a que sus hijo tengan una vivienda digna como lo establece la Constitución. Entonces el demandado si puede tener a sí hijo dentro del apartamento… y hay otra, situación que aconteció al momento de realizar la notificación del demandado en Alzada por cuanto se constató de que el vigilante del edificio donde se encuentra el apartamento Indicó que el ciudadano demandado tiene alquilado el apartamento, por lo que ellos si se pueden lucrar con el apartamento, y no me vayan a decir que no consta eso en el expediente debido a que es la verdad. Si el demandado está depositando el dinero es de manera unilateral porque los demandantes nunca se han sentado a hablar con él demandado debido a que siempre tiene una conducta hostil y no hay manera de llegar a un acuerdo y, por la tanto, ha sido un acto nugatorio. Cuando hablo de los 27 años, la juez de Municipio no valoró la temporalidad como lo dice el Artículo 55 de la ley, por lo que en estos años el demandado no ha tenido la posibilidad de adquirir una vivienda (…). El estado de necesidad se encuentra bien explicado en el escrito de fundamentación. Existe es una relación dilatoria y no es justo para la parte demandante, no es una relación equitativa, sino abusiva y descarada. Juez: usted redactó el libelo de demanda? No. Usted es apoderado en Alzada? Si. A final del procedimiento de Municipio, ingresamos como apoderados debido a que no avanzaba el juicio. Comenzamos a impulsarlo y conocemos el expediente, estamos al tanto de toda la situación, y lo que queda es aplicar la sana crítica tal como lo dispone el artículo 98. El estado de necesidad es un concepto subjetivo y amplio ¿cómo lo pruebo? Así como también, las pruebas son pruebas indirectas, no directas. Qué más necesidad de un padre de dar un apartamento a sus hijos y no pueda como papá otorgarlo porque está dentro del bien un inquilino abusador extralimitándose mucho más allá del sentido común. Es todo” Seguidamente, tomó la palabra la representación judicial de la parte accionada, abogado OSVALDO DURAND, y expuso: “Vista, leída y analizada la sentencia del Tribunal de Municipio del cual es objeto de apelación, por lo que solicitó que dicha sentencia sea ratificada por este Superior, ya que la misma está plenamente ajustada a derecho, yo he oído a la representación de la parte actora, simplemente lo que tengo que decir, que la ley hay que cumplirla, tanto la norma, como la doctrina y la jurisprudencia, señalan que cuando se alega la causal de necesidad que fue las que ellos alegaron, como la necesidad de un pariente de usar el inmueble, tiene que ser probada, lo cual en este caso nunca ocurrió y al no probar ese hecho obligatoriamente la demanda debe ser declara sin lugar. Es todo” La apoderada Judicial de la parte demandante hace uso de la contrarréplica y expone: “El capítulo 5 habla sobre el estado de necesidad (…) el parágrafo único dice que en casos establecidos en el numeral dos hace alusión a la filiación, no hace alusión a la necesidad hace alusión a la filiación, no hace alusión a la necesidad, asimismo, se insiste en la aplicación de la sana crítica contemplada en el artículo 98 de la ley. Que la presunción e indicios de los actos administrativos que avalan la necesidad, emanados de la Superintendencia Nacional. Que la presunción es el bien que se desea otorgar a su hijo. Además, si nunca el demandado se negó o se opuso al alegato de necesidad, que más presunción que esa para que proceda el estado de necesidad. Es todo.”.
–II–
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa Máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado Social de Derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” –Subrayado de esta Superioridad–.

En la parte final de la norma transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el Tribunal Supremo de Justicia, por medio de su Sala de Casación Civil, en el Expediente N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como Alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. Así se establece.
Acorde con las Resoluciones antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la parte actora, abogado MARTIN ALFONSO GUERRERO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 82.780, contra la decisión de fecha 6 de octubre de 2022, dictada por Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por los ciudadanosTANIA GUEVARA GONZÁLEZ Y FREDDY ORLANDO ONTIVEROS CHACÓN, contra el ciudadano ALTAMAR IBAÑEZ RUIZ. Así se establece.
–III–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
SOBRE LA ACCIÓN EJERCIDA
En efecto, la controversia del asunto se contrae, por una parte a las pretensiones de la actora, vinculadas a un contrato de arrendamiento, suscrito por los ciudadanos TANIA GUEVARA GONZÁLEZ y FREDDY ORLANDO ONTIVEROS CHACÓN, antes identificados, con el ciudadano ALTAMAR IBAÑEZ RUIZ, sobre el inmueble descrito en autos a favor de la hoy demandada, y se evidencia que esa relación locativa se inició desde el 01 de septiembre de 1997, sobre un inmueble constituido por un apartamento, cuyo uso es habitacional, pretendiendo el desalojo con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento y la necesidad justificada de ocupar el inmueble previstos en los ordinales 1º y 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, negando la accionada que exista tal insolvencia, y aportando al efecto los comprobantes de pago, conforme lo alegó en su contestación.

Sin embargo, en el escrito de subsanación de las previas opuestas, la parte actora aclara su pretensión en los siguientes términos: “Al respecto se observa que se ha demandado el desalojo consagrado en el artículo 91, Numeral 2, de la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS, que la justicia no puede ser sacrificada por omisiones de formalidades no esenciales, ya que en el presente caso, por un error material involuntario, se señalo (sic) en el Libelo de la Demanda el pago de unos cánones insolutos, los cuales no son motivo de esta demanda (…) Ya que la demanda versará únicamente sobre la necesidad justificada del inmueble que tienen mis poderdantes para su hijo de nombre ALEJANDRO ENRIQUE ONTIVEROS GUEVARA…”.

En efecto, tal como lo determinó el A quo en la fijación de los hechos, el thema decidendum se circunscribe a la causal alegada, relativa a la “necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.”, prevista en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por lo que se impone allanar los extremos para su procedencia, esto es, la existencia del vínculo arrendaticio y la necesidad justificada de ocupar el inmueble, esto es, la configuración de la causal alegada.

Es claro entonces que la pretensión ejercida es el desalojo por la necesidad justificada de ocupar el inmueble que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos; por otra parte, el nuevo instrumento legislativo (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), establece la acción de desalojo sin hacer distinción respecto a la temporalidad arrendaticia, como otrora se hiciera obligatorio analizar, pues, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy derogada, indicaba: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”, lo que hacía obligatorio para los Jueces a la hora de calificar o determinar si la acción ejercida era idónea, entrar al estudio de la temporalidad arrendaticia, esto es, dictaminar si la relación era a tiempo determinado o indeterminado, lo que sería inoficioso en la actualidad bajo la vigencia de la nueva Ley, salvo que estemos en presencia de una resolución o desalojo por vencimiento de término, y no es el caso de autos. Así se establece.

SOBRE LA RELACIÓN ARRENDATICIA Y EL AGOTAMIENTO DE LA VIA ADMINISTRATIVA

Sobre el vínculo arrendaticio concluyó el A quo:
“Esta Juzgadora, luego de una revisión exhaustiva del presente expediente, pudo constatar que no corre inserto en autos el contrato de arrendamiento alegado por la parte actora, que de conformidad a lo expuesto en el libelo de demanda (sic) es un “contrato privado” y “contrato escrito”, no especifican si es un contrato oral o escrito; al no correr inserto en autos, no puede analizarse el contenido de las cláusulas del mismo o lo pactado entre las partes; además, la copia certificada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de subcontrato celebrado entre los ciudadanos TANIA GUEVARA GONZALEZ y ALTAMAR IBAÑEZ RUIZ, celebrado en fecha 11 de junio de 2009 en dicho Juzgado, solo se prevé la actualización del canon de arrendamiento pactado, siendo un contrato instrumental al principal y no se refleja el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre dichos ciudadanos, (sic)
En el Código Civil vigente, prevé en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167, el siguiente contenido, los cuales, cabe recordar, son las principales caracteristicas de un contrato bilateral:
(…)
En función a estos articulados, esta Juzgadora quiere resaltar que en este acto concreto, existe una relación arrendaticia, demostrado a través de los comprobantes de pago consignados por la parte demandada en su oportunidad; a su vez, cabe resaltar que ante la existencia de un contrato bilateral, existen deberes y derechos recíprocos que han de existir entre el propietario y el inquilino, (sic)

Ahora bien, no se discute la existencia del vínculo arrendaticio, pues, si bien es cierto, la parte actora en principio consigna un contrato sin señales de autoría, esto es, sin la firma de los contratantes y con el sello del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pero que hierra el A quo al calificarla como una copia certificada, cuyo texto refiere una convención arrendaticia, sin embargo, la parte demandada, pese alegar la inexistencia de tal contrato, alegó el pago de los cánones arrendaticios y aportó un legajo de bauches y comprobantes, lo que sin duda, implica un reconocimiento del vínculo arrendaticio, el cual comenzó a regir el día 01 de septiembre de 1997, extendiéndose, el vínculo arrendaticio hasta la fecha actual, ello sin que se haga necesario entrar al análisis y apreciación de tales comprobantes, ya que, como se afirmó con antelación, la demanda fue objeto de subsanación, rectificando el actor al excluir como causal de desalojo la falta de pago. Así se establece.

Asimismo, consta de copia simple de la Providencia Administrativa Nº MC-001527, de fecha 31 de octubre de 2016, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante la cual quedó constancia que en fecha 16 de abril de 2015, se inició dicho procedimiento, y una vez cumplidas las formalidades de Ley, sin que se diere acuerdo entre las partes, se decretó la habilitación de la vía judicial, a los fines legales consiguientes, lo cual viene a acreditar el conocimiento que tenía la accionada sobre la no continuación de la relación arrendaticia, y en consecuencia. Así se establece.

NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE
Así las cosas, en cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble que el arrendador señala en su escrito libelar, la recurrida dejó establecido lo siguiente:
“En este sentido este Tribunal conforme a la causal de desalojo alegada en su oportunidad por la parte actora, fundamentándose en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas prevé en su artículo 91:
“Articulo 34 (…)
Respecto a la primera causal, en su oportunidad, la parte actora desistió de dicha causal, al reconocer los pagos de los cánones de arrendamiento probados por la parte demandada, a lo que se subsumió a la causal “b)” (sic) del artículo precitado; sin embargo, respecto a la causal alegada por la parte actora, esta Juzgadora destaca que en este caso concreto, no corre inserto en autos prueba alguna que demuestre la situación de necesidad alegada por la parte actora para con su hijo, no demuestra una situación que de manera indudable amerite y obligue a que la parte demandada el desocupar el inmueble arrendado, solamente la parte actora demostró la filiación que tiene con su hijo, de modo pues, que no habiéndose demostrado en juicio, las condiciones necesarias desde el punto de vista factico y legal, para la procedencia en derecho de la causal de desalojo, relativa a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado…”

Observa este sentenciador, que resulta curioso, que la recurrida invoque el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y al final transcriba en el fallo el texto del artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, incurriendo en las mismas imprecisiones que se pudieron apreciar en el libelo de la demanda, donde el actor en algunos pasajes alude a la ley vigente (Ley para el Control y Regularización de los Arrendamientos de Vivienda), y en otros pasajes invoca la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, en cuanto a la causal invocada en el asunto de marras, el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de derecho Arrendaticio Inmobiliario, páginas 217 y 218 lo siguiente:
“En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (03) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo (...). Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado…viene dado por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.”
Sobre este mismo punto y en forma contraria a lo señalado por la doctrina, se pronunció la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, en sentencia de fecha 30/11/2000, al expresar:
“…respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de éste órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia N.1588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…”.

Entonces se deduce de lo antes señalado por la doctrina referida, que para la procedencia de la acción de desalojo por necesidad, debe examinarse:
1.- Que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado. Naturalmente, la doctrina aquí invocada, es anterior a la Ley Vigente, la cual no distingue si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado para el ejercicio de la acción de desalojo, sin embargo, sigue aplicando en caso de desalojo por la causal de necesidad de ocupación, por ello se precisa que todos los datos o elementos incorporados que se pueden extraer de los autos, nos conducen a establecer que siendo una relación arrendaticia que se inició en el año 1997 y se ha extendido hasta la presente fecha sin solución de continuidad, y no habiendo un contrato escrito suscrito por ambas partes, es lógico concluir que se trata de un arrendamiento a tiempo indeterminado. Así se establece.
2.- La propiedad sobre el inmueble.
Al respecto, riela a los folios 112 al 122 del expediente, copia certificada de documento de propiedad del bien objeto de la presente causa, por tanto de carácter público, y exenta de impugnación en el curso del proceso, contentiva de la venta efectuada por los ciudadanos SAUL BLAS MALDONADO PIÑERO y DORA LEONOR MANZINI BLANCO a los ciudadanos: TANIA GUEVARA GONZALEZ y FREDDY ORLANDO ONTIVEROS CHACON, sobre el inmueble distinguido con el número y letra A-134, ubicado en la décima tercera (13) planta, de la Torre "A", del Conjunto denominado "TERRAZAS DEL PARAISO", situado frente a la avenida José Antonio Páez, antes Avenida Carabobo de la Urbanización Paraíso en la Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal. Dicha instrumental debidamente protocolizada ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 20 de agosto de 1997, bajo el Nº 31, Tomo 35, Prot. 1º, acredita sin lugar a dudas, que los ciudadanos TANIA GUEVARA GONZÁLEZ y FREDDY ORLANDO ONTIVEROS CHACÓN, son los propietarios del mismo. Así se establece.
3.- La necesidad del propietario de ocupar el inmueble. Al respecto, la Jurisprudencia antes mencionada, emanada de la Corte en lo Contencioso Administrativo, es de fecha 30 de noviembre del año 2000, y señalaba como requisito para acreditar la necesidad, en primer lugar la manifestación inequívoca del propietario de que desea el inmueble arrendado, y con relación al alcance del concepto de “necesidad”, lo califica como un concepto amplio y subjetivo, por lo que considera que no es necesario realizar una actividad probatoria, ya que podría quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos.
Pues bien, esta jurisprudencia que ha invocado esta alzada en fallos anteriores, y que precisa en esta oportunidad de un análisis comparativo, fue proferida bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, hoy derogada, cuyo artículo 34 en su literal b, indica:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…)
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.”

Como se puede apreciar, la ley derogada bajo cuya vigencia se produjo el fallo de la Corte Contencioso Administrativa, no califica la necesidad, pudiendo entenderse como lo sostiene el fallo que se trata de un “concepto amplio y subjetivo”, bastando su establecimiento con presunciones sin requerir mayor actividad probatoria.

Sin embargo, la novísima Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vigente para el momento de la presentación de esta demanda, en su artículo 91, ordinal 2º, establece:
“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(…)
2.-“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”
(…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. Subrayado y negrita de esta alzada.
Entiende este sentenciador, que la nueva Ley introduce un cambio sobre el alcance del concepto “necesidad”, pues, ahora si se requiere que sea “justificada”, es decir “probada”, y en su parágrafo único, califica también la prueba, y señala que esta debe ser “contundente”. Adicionalmente, le asigna al arrendador o propietario la carga directa cuando expresa:“el arrendador deberá demostrarlo”.
Queda claro entonces, que no se trata ya, como en el pasado, de un concepto “amplio y subjetivo”, sino, visto los nuevos términos de la Ley, de un concepto claramente objetivo que requiere de prueba contundente y no de simples indicios o presunciones.

Todo lo anterior, nos lleva a concluir, que si era carga del arrendador demostrar o justificar la necesidad, y no basta para ello, acreditar la filiación del beneficiario, pues, no hay duda y así consta del acta de nacimiento aportada a los autos, y que siendo un documento público administrativo con valor probatorio similar al de un documento público, estando exento de impugnación, acredita que el ciudadano: ALEJANDRO ENRIQUE ONTIVEROS GUEVARA, es hijo del arrendador, pero ese solo hecho no resulta suficiente, en criterio de este sentenciador, para configurar la causal alegada, razón por la cual, sin desconocer la situación fáctica que originó el presente proceso, basado en una relación arrendaticia que se ha extendido en el tiempo, pese a la manifestación de voluntad contraria del arrendador, pero que no contó desde el principio con la experticia profesional adecuada para acreditar judicialmente dicha necesidad, resultará forzoso para quien aquí decide, en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que no están dados los elementos de ley para la procedencia de la causal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, y en consecuencia, se confirma el fallo apelado y se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto, quedando así establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

Finalmente, no puede pasar por alto esta alzada, que la parte recurrente ha denunciado una supuesta contradicción irreconciliable en la decisión proferida por el A quo, pues, señaló en la audiencia oral que el Tribunal en su sentencia declara en un primer momento:

“…de modo pues, que no habiéndose demostrado en juicio, (sic) las condiciones necesarias desde el punto de vista fáctico y legal, para la procedencia en derecho de la causal de desalojo, relativa a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, se declara la improcedencia en derecho de la acción incoada”(…),

Luego, justo antes de la dispositiva, señala:“considera que la presente acción debe prosperar en derecho y, en consecuencia, se declara SIN LUGAR la presente demanda. Así se decide.”

Entonces, siguiendo el sentido del fallo y su motivación, el A quo omitió indicar en el segundo párrafo que la presente acción “no” debe prosperar en derecho, pues, esa era la secuencia lógica del razonamiento precedente.

Indudablemente que incurre el A quo en una confusión al final de la motiva, en la exposición de las conclusiones, antes de proferir su Dispositiva, pero que no es de tal entidad que pueda servir de fundamento a la nulidad del fallo, ya que es claro, que se trata de una omisión, pues, resulta lógico que si se declara que no se logró demostrar las condiciones necesarias para la procedencia en derecho de la causal alegada, la consecuencia lógica seria que se declare que “la presente acción “no” debe prosperar en derecho y como corolario sin lugar la demanda, como en efecto así se dictaminó en la Dispositiva del fallo recurrido.
–IV–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por el abogado MARTIN ALFONSO GUERRERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 82.780, actuando en representación de la parte actora, contra la decisión de fecha 05 de agosto de 2022, cuyo extenso se publicó en fecha 06 de octubre del año 2022, dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas..Así se establece.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha 05 de agosto de 2022, cuyo extenso se publicó en fecha 06 de octubre del año 2022, dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se decide.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos TANIA GUEVARA GONZÁLEZ Y FREDDY ORLANDO ONTIVEROS CHACÓN, contra la ciudadano ALTAMAR IBAÑEZ RUIZ, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto no quedó demostrado en las actas procesales que se haya configurado la causal prevista en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, relativa a la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.Así se decide.
CUARTO: Se condena en costas del recurso a la parte actora, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESEY DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de Enero de dos mil veintitrés (2023). 212° años de la Independencia y 163° años de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA,

CAROLYN BETHENCOURT CH.
En esta misma fecha siendo las 01: 20 p.m, se publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,
CAROLYN BETHENCOURT CH.
Asunto: AP71-R-2022-000417
CEOF/CBCH