REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. EXPEDIENTE No. AP71-R-2022-000432/7.540 IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: Ciudadano PEDRO LUÍS ASCANIO HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de profesión médico, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.569.333. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ROGER FERMÍN VÁSQUEZ y CRISTINA MENDES VASQUEZ, abogados en ejercicios, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 30.339 y 97.032, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA (+), venezolano, mayor de edad, último domicilio ciudad de Caracas, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad No. 13.737.082. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LISSET PUGA MADRID, RENZO MOLINA MORAN, LUIS FERMÍN JIMÉNEZ TOVAR y ALDO FASCIANO CASTRO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 69.968, 50.297, 32.986 y 201.178, en el mismo orden. DEFENSORA JUDICIAL DE LOS HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS DEL DEMANDADO: MIRIAM CARIDAD PÉREZ QUINTERO, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 10.895. MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 23 DE SEPTIEMBRE DE 2022, POR EL JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL). ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de septiembre de 2022, por la Abogado MIRIAM CARIDAD PÉREZ QUINTERO, en su carácter de Defensora Ad litem de la parte accionada, contra la sentencia dictada el 23 de septiembre del mismo año, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Parcialmente con lugar la demanda, en los términos en que se transcribirán más adelante. El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 10 de octubre de 2022, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución. En fecha 21 de octubre de 2022, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría de esa misma data. Por auto del 26 del mismo mes y año, se le dio entrada, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 28 de octubre de 2022, el abogado ROGER FERMIN VASQUEZ, presento escrito de informes, constante de 02 folios útiles. Mediante auto del 25 de noviembre de 2022, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes, los cuales no fueron presentados por ninguna de las partes. En fecha 07 de diciembre de 2022, este ad quem dijo vistos y se reservó sesenta (60) días calendarios para decidir el recurso de apelación. Encontrándonos dentro del plazo para sentenciar, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación. ANTECEDENTES Actuaciones de la Pieza I. Se inició esta causa en virtud de la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre local comercial, presentada el 16 de diciembre de 2015 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, Sede Los Cortijos, por el ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNÁNDEZ, asistido por el abogado ROGER FERMIN VASQUEZ, contra el ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA, a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Los hechos relevantes expuestos por la parte actora como fundamento de la acción incoada en su escrito de demanda, son los siguientes: Que la relación arrendaticia a tiempo determinado se inicia mediante documento privado sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Av. Los Jabillos, No. 51, lugar denominado Los Cármenes, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en la cláusula segunda se estableció el tiempo de duración del contrato por cuatro (4) años, contados a partir del 01 de junio de 2013. Que en la cláusula tercera se fijó el canon de arrendamiento en Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000, oo) mensuales durante los dos (2) primeros años y de Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 5.500, oo) mensuales por los dos (2) años restantes, pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada periodo mensual. Que vencidos los dos (2) primeros años, junio de 2015, no hubo forma ni manera que la arrendataria cumpliera con pagar la cantidad establecida en la citada cláusula, por lo que la arrendadora le reiteró el pago, recordándole el incremento y se le aseveró que tenía que cumplir su obligación, so pena de solicitar la resolución del contrato, la entrega del inmueble y la indemnización por daños y perjuicios por cada día de retraso en la entrega. Que hasta la fecha de interposición de la demanda, habían transcurrido cinco (5) meses, hasta el mes de noviembre y los días vencidos, en los que estaba haciendo uso, goce y disfrute del bien arrendado sin manifestación de pago del transcurso del año 2015, lo que multiplicado por Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 5.500,oo) da una sumatoria de Veintisiete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 27.500,oo), suma ésta causada por la falta de pago, más los daños y perjuicios proveniente de la violación de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Demanda la resolución del contrato y por ende la entrega del inmueble antes citado, así como el pago de los daños y perjuicios contemplados en la cláusula tercera del mismo. El petitum de la demanda está formulado en los siguientes términos: “…Por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto lo hago por la relación jurídica arrendaticia a plazo determinado, la falta de pago de la pensión arrendaticia, dentro de los 15 días continuo al vencimiento de la mensualidad al quedar incurso en MORA el arrendatario, por ello exijo la “RESOLUCION DEL CONTRATO POR CUMPLIMIENTO “de la obligación contemplado en la Ley vigente, al ciudadano ALBERTO MENDES DA SILVA (…) Según el contrato de Arrendamiento el cual anexo marcado “B” que comenzó a regir el día primero (1°) de Junio del año 2013, con término, hasta el día 01 del mes de Julio del año 2.017 Objeto de este contrato identificado como por un local distinguido con el N° 51, planta baja del inmueble ubicado en la Avenida Los Jabillos, N° 51, lugar denominado Los Cármenes del Rincón, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, icho local tiene un área: de seis (06) metros de ancho en su frente principal que da a la mencionada Av. Los Jabillos por Cinco (5) metros de largo, es decir, Treinta metros cuadrados (30 m2) aproximadamente (…) Por lo tanto solicito se declare la “RESOLUCION DEL CONTRATO POR CUMPLIMIENTO” y por ende la entrega del inmueble en cuestión y convenga en pagar los Daños y perjuicios contemplado en la cláusula “Tercera” del contrato de arrendamiento suscrito y en su defecto sea condenada, por este Tribunal a pagar, lo estipulado en la nueva Ley de arrendamientos de locales Comerciales por cada día que pase por la no entrega del local arrendado, además por el concepto de daños y perjuicios causados y los que se sigan venciendo hasta la entrega del dicho inmueble, que representan los pagos insolutos. Igualmente solicito de acuerdo a la sentencia. “CAMELLIUS LAMOREL” (Sala Civil del año 1984) y que en virtud de la ´perdida del valor adquisitivo de la moneda, como efecto directo de fenómeno inflacionario se indexe el valor de la cantidad a cancelar, en la definitiva, actualizando el monto del pago según la variación sufrida en el valor adquisitivo de la moneda que funge como moneda de pago, por cuanto al constituir incumplimiento de una obligación monetaria, se debe reajustar el pago teniendo en cuenta la desvalorización monetaria ocurrida desde el hecho dañoso, fecha de incumplimiento en el pago de los daños y perjuicios, hasta el momento de la sentencia o cumplimiento y así solicito sea declarado por el Tribunal …” (Copia Textual). La demanda fue estimada en la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 132.000,oo) equivalente a Ochocientas Ochenta Unidades Tributaria (U.T. 880). Como fundamento de derecho invoco los artículos 1.159, 1.167, 1.273 del Código Civil y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Junto al escrito libelar consignó documentales marcados desde la letra “A” al “C”, folios 05 al 13. El 11 de enero de 2016, el tribunal de la causa, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a fines de que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. Cumplidas como fueron las formalidades para la citación, el 15 de marzo de 2016, comparecen los abogados LISSET PUGA MADRID Y RENZO MOLINA MORAN, apoderados judiciales del ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA, parte demandada, y consignan escrito de contestación, en los siguientes términos: • Oponen la falta de cualidad o falta de interés en el actor o demandado para intentar o sostener el juicio, fundamentado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. • Señalan que el ciudadano Pedro Luis Ascanio Hernández, no es el propietario del local arrendado, ya que la compra venta realizada al citado ciudadano está viciada de nulidad absoluta. • Que queda plenamente evidenciada la falta de cualidad o la falta de interés en el demandado, por lo que respecta al ciudadano Carlos Alberto Mendes Da Silva, por cuanto no celebró ni ha celebrado contrato de arrendamiento alguno con la parte actora. • Qué asimismo, queda plenamente demostrado la falta de cualidad o la falta de interés de la parte actora, por cuanto no habiendo celebrado contrato de arrendamiento con la parte demandada por el local objeto de la acción, mal pueden decidir la presente acción en su contra, careciendo de la titularidad de la acción incoada. • Admiten que su representado celebró contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana Naira Virginia Simancas de Da Mota, sobre el local objeto de la presente causa. • Que el 01 de junio de 2013, suscribe contrato de arrendamiento privado con quien detentaba la propiedad del inmueble, ciudadana Naira Virginia Simancas de Da Mota. • Que su mandante ocupa el local desde el 15 de diciembre de 2010, fecha en la que la citada ciudadana le entregó las llaves del local, tiempo en el cual su poderdante se ha mantenido en el inmueble de manera pacífica, continua, pública, ininterrumpida y no equívoca, realizando conductas que conllevan a la debida conservación y mantenimiento del inmueble como propietario. • Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes. • Niegan, rechazan y contradicen que su mandante hubiere pactado de manera verbal, ni que haya firmado contrato de arrendamiento privado con el accionante. • Que la relación arrendaticia entre Carlos Alberto Mendes Da Silva y la ciudadana Naira Virginia Simancas de Da Mota, se inició el 15 de diciembre de 2010 y se ha mantenido hasta la fecha y que su mandante ha sido fiel cumplidor con sus obligaciones de pago. • Que la compra venta del local arrendado es nula ya que se violó el procedimiento de preferencia ofertiva pactado en el artículo 38 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento] Inmobiliario para el Uso Comercial. • Niegan, rechazan y contradicen que el ciudadano Carlos Alberto Mendes Da Silva, no haya cumplido con el incremento del canon de arrendamiento que entró en vigencia a partir del 01 de junio de 2015, ya que la ciudadana Naira Virginia Simancas de Da Mota, se negó a recibir los cánones, debiendo acudir ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial a depositar los cánones correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, así como enero y febrero de 2016; por lo que niegan, rechazan y contradicen que se hubiere incumplido la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. • Reconvienen y demandan la nulidad del contrato de compra venta a los ciudadanos Naira Virginia Simancas de Da Mota, en su propio nombre y en representación de su hijo Abilio Moisés Mata Simancas, así como a los ciudadanos Kerlis Yorjana De Mota Simancas, Angela María de Mota Álvarez, Melissa Da Mota Álvarez, Matilde Álvarez Calvet y Pedro Luis Ascanio Hernández, para que convengan o a ello sean condenados en lo siguiente: Primero: En que la venta efectuada el 17 de agosto de 2016, protocolizada ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 2015.1795, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 216.1.1.8.4505 es Nulo de Nulidad Absoluta, ya que no se le dio el derecho de preferencia ofertiva a su mandante, ocasionando así daños y perjuicios al patrimonio de Carlos Alberto Mendes Da Silva. Segundo: Como violación al derecho de preferencia, se declare la Nulidad Absoluta del contrato de compra venta efectuada entre los demandados. Tercero: que una vez declarada la nulidad de la venta, los vendedores Naira Virginia Simancas de Da Mota, en su propio nombre y en representación de su hijo Abilio Moisés Mata Simancas, así como a los ciudadanos Kerlis Yorjana De Mota Simancas, Angela María de Mota Álvarez, Melissa Da Mota Álvarez, Matilde Álvarez Calvet, procedan a efectuarle la venta en los mismos términos, dando cumplimiento al derecho que posee su mandante de la preferencia ofertiva. • Estimaron la reconvención en la cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,oo), equivalentes a Treinta y Tres Mil Ochocientas Noventa y Ocho con Treinta Unidades Tributarias (U.T. 33.898,30) Finalmente en su petitorio solicitó lo siguiente: “…Con fundamento en los razonamientos de hecho y derecho que anteceden, solicito respetuosamente a este digno Tribunal se sirva agregar el presente ESCRITO las DEFENSAS opuestas…” Junto al escrito de contestación consignó, además del Poder, los recibos de pago de los cánones de arrendamiento, así como copias fotostáticas de las consignaciones hechas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial, documentales cursantes a los folios 41 al 69 de la pieza I. Por auto del 29 de marzo de 2016, el juzgado de la causa se declaró incompetente por la cuantía para conocer de la causa, declinando su competencia en los Juzgados de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Cumplidos los trámites administrativos de distribución de expedientes, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Noveno de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien le dio entrada al expediente en fecha 20 de junio de 2016. En sentencia de la misma fecha, el citado Juzgado se declaró incompetente en razón de la materia, declinando la competencia en los Tribunales de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial. Remitidos los autos a la jurisdicción de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, la causa le fue asignada a través del procedimiento de distribución de causas, al Tribunal Tercero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Circuito Judicial del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional; quien en providencia del 16 de noviembre de 2016 niega la admisión de la reconvención propuesta y se declara incompetente sobrevenidamente en virtud de la materia y declina su conocimiento al Tribunal de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Remitidos nuevamente los autos al Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, a través de auto del 06 de diciembre de 2016, se abstiene de abocarse al conocimiento de la causa, por cuanto ya se había declarado incompetente por la cuantía, devolviendo los autos al Tribunal Tercero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Circuito Judicial del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional, quien en decisión del 15 de marzo de 2017, procedió a plantear Conflicto Negativo de Competencia, ordenando remitir los autos al Tribunal Supremo de Justicia. En diligencia del 13 de marzo de 2017, el apoderado judicial del demandado participa el fallecimiento del ciudadano Carlos Alberto Mendes Da Silva y consigna copia simple del Acta de Defunción pertinente. En auto de fecha 03 de mayo de 2017, se ordenó la remisión del expediente a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a los fines del conocimiento y decisión del conflicto negativo de competencia planteado. Recibidos los autos en la citada Sala, en sentencia del 27 de octubre de 2017, se declaró Incompetente para conocer del conflicto de competencia planteado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional y declina la competencia en la Sala Plena del Alto Tribunal. En fecha 14 de junio de 2018, la Sala Especial Segunda de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publica decisión en la que declara: “…PRIMERO: Que NO ES COMPETENTE para regular el conflicto de competencia suscitado entre el Juzgado Décimo Tercero de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial. SEGUNDO: Que el TRIBUNAL COMPETENTE para conocer y decidir la regulación planteada es el Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que corresponda por distribución. TERCERO: NULA la sentencia dictada en fecha 16 de noviembre de 2016 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. CUARTO: Se ORDENA la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…” Recibidos los autos en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, fue asignado el conocimiento de la regulación de competencia al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien en sentencia del 12 de noviembre de 2018, declaró Competente al Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para el conocimiento de la demanda propuesta por PEDRO LUÍS ASCANIO HERNÁNDEZ contra CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA. Enviado nuevamente el expediente al tribunal de origen, Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, fue recibido el 19 de febrero de 2019, ordenándose la notificación de las partes para la reanudación de la causa. En diligencia del 10 de abril de 2019, el apoderado de la parte actora solicitó se librara el edicto correspondiente a los herederos del demandado fallecido, lo cual fue acordado en auto del 26 del mismo mes y año. Mediante escrito del 06 de mayo de 2019, la representación accionante manifiesta que para el momento del fallecimiento del arrendatario, 18 de septiembre de 2016 ya se encontraba en mora en los pagos de los cánones de arrendamiento e incluso de los servicios. Que el local se encuentra ocupado por otra persona distinta al arrendatario original sin aceptación del propietario; que el ocupante es Jordao Mendes De Mendoca, quien pretende seguir ocupando el mismo, alegando un supuesto derecho sucesoral inexistente, por ser padre del inquilino difunto. Que solicita la citación del mencionado ciudadano y que se realicen las gestiones pertinentes a fin de instar al ocupante ilegal, para que cese en su ilegal actuación y le entregue a su representado, sin plazo alguno, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en buen estado, hechas las reparaciones necesarias, libre de bienes y personas, totalmente solvente en el pago de los servicios. Cumplido el trámite de publicación, consignación y fijación de los Edictos pertinentes, mediante auto del 27 de febrero de 2020, se designó Defensora Judicial de los herederos conocidos y desconocidos del de cujus, a la abogado CARMEN ELENA MELENDEZ, ordenándose su citación a los fines de aceptar o no el cargo, y en el primero de los casos, prestase el juramento de ley. En auto del 30 de noviembre de 2020, se reactivó la causa conforme a la Resolución No. 05-2020 de fecha 05 de octubre de 2020 emanada de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia; ordenándose se librare nueva boleta de notificación a la defensora judicial designada. Mediante diligencia del 21 de enero de 2021, el apoderado actor solicitó la designación de otro defensor ad litem. En auto del 28 de enero de 2021, la Juez Suplente, Dra Sonia Carrizo se aboca al conocimiento de la causa y en auto separado, designa al Abogado Jacinto Blanco, como Defensor Judicial de los herederos conocidos y desconocidos del de cujus CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA, librándose la boleta respectiva. El 10 de febrero de 2021, el defensor judicial designado de dio por notificado, aceptó el cargo, renunció al término de comparecencia y prestó el juramento de ley. En diligencia del 09 de marzo de 2021, la representación del actor, solicitó el abocamiento del nuevo juez, lo cual fue debidamente proveído en fecha 13 de abril de 2021. En auto del 09 de julio de 2021, se ordena librar boleta de citación al Defensor Judicial designado, siendo citado el 06 de agosto de 2021. En providencia del 13 de septiembre de 2021, el Tribunal de la causa ordena la reposición de la causa al estado de citación de un nuevo defensor judicial para los herederos conocidos y desconocidos del de cujus, ya que el designado no había dado contestación a la demanda; cargo recaído en la Abogado Miriam Caridad Pérez Quintero. Cumplidos los trámites de citación de la defensora judicial designada, ésta procedió a dar contestación a la demanda mediante escrito del 01 de diciembre de 2021. En primer lugar, manifestó la imposibilidad de localizar a sus defendidos a pesar de las diligencias realizadas. Sin embargo, procedió a contestar la demanda rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada. Actuaciones de la Pieza II. En escrito del 06 de diciembre de 2021, el apoderado actor consignó escrito mediante el que promovió pruebas de la siguiente manera (folios 03 al 68, pieza II): • Promovió, marcado “B”, certificado de defunción de Carlos Alberto Mendes Da Silva. • Promovió, marcado “C”, contrato de arrendamiento, a los fines de demostrar que el contrato se suscribió con el mencionado ciudadano. • Promovió, marcado “D”, aviso de no renovación de contrato y comienzo de la prórroga legal arrendaticia, a los fines de demostrar, que desde el año 2012 la arrendadora, que para la época era la Sra. Nairis Simancas Da Mota, le avisó mediante Notaría, su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, por lo que la ocupación del inmueble es ilegal, tanto por el vencimiento de su término y prórroga legal, como por la falta de pago del canon de arrendamiento. • Promovió, marcado “E” Poder de disposición de la Sra Nairis Simancas Da Mota al hoy demandante Pedro Luis Ascanio, propietario del inmueble objeto de la presente demanda. • Promovió, marcado “F” Inspección Judicial realizada por la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas, el 04 de diciembre de 2015, a los fines de demostrar la ubicación del local comercial objeto de la demanda, donde se dejó constancia que el local forma parte de la casa N° 51, que es un todo indivisible. • Promovió, marcado “G”, telegrama, por correo certificado, donde se le informa al arrendatario de la cesión del contrato de arrendamiento al nuevo propietario del inmueble Pedro Luis Ascanio, parte demandante en el presente proceso. • Marcado “H”, promueve copias del expediente de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se evidencia la extemporaneidad del pago de los cánones de arrendamiento. El 23 de febrero de 2022, se llevó a cabo la audiencia preliminar dejando constancia de la comparecencia de la parte actora PEDRO LUIS ASCANIO HERNÁNDEZ y su apoderado judicial ROGER FERMIN VASQUEZ; y de la abogada MIRIAM CARIDAD PÉREZ QUINTERO, en su carácter de Defensora Judicial de los Herederos Conocidos y Desconocidos del de cujus Carlos Alberto Mendes Da Silva, acto en el que ambas partes realizaron sus respectivas exposiciones de los hechos (folios 72 y 73, pieza II). En fecha 02 de marzo de 2022, el tribunal de la causa, realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, asimismo señaló la apertura del lapso de promoción de pruebas por cinco (05) días de despacho exclusive, junto a tres (03) días de despacho para la oposición a las pruebas y tres (03) días para la admisión de las mismas, por aplicación analógica de los lapsos establecidos para en el procedimiento oral (folios 74 al 77, pieza II). En escrito del 11 de marzo de 2022, el apoderado actor ratificó las pruebas consignadas con anterioridad, siendo admitidas en auto del 16 del mismo mes y año. Por auto de fecha 27 de julio de 2022, el tribunal de la causa, fijó el día 08 de agosto de 2022, para que tuviera lugar la audiencia o debate oral. El día 08 de agosto de 2022, se celebró el acto de audiencia o debate oral entre las partes, dejándose constancia de la comparecencia del ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNÁNDEZ y su apoderado judicial ROGER FERMIN VASQUEZ; y de la abogada MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO, en su carácter de Defensora Judicial de los Herederos Conocidos y Desconocidos del de cujus Carlos Alberto Mendes Da Silva, una vez concluido dicho acto, la Juez a quo, dio lectura al dispositivo del fallo declarando (folios 88 y 89): “...PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO incoó el ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de cédula de identidad Nº V-3.569.333, en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.736.082, hoy fallecido, SEGUNDO: Se CONDENA a los Herederos Conocidos y Desconocidos de la parte demandada, a hacer entrega del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Los Jabillos, denominado Los Cármenes del Rincón, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía. TERCERO: Dada la naturaleza del fallo no hay especial condenatoria en costas…” Copia textual. Fin de la cita. En fecha 23 de septiembre de 2022, el a quo, procedió a dictar el extenso de la recurrida en los siguientes términos: “…DE LA FALTA DE CUALIDAD O INTERES DEL ACTOR PARA PROPONER LA DEMANDA (…) En el caso de marras tenemos que el ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNANDEZ adquirió la titularidad del inmueble objeto de litigio a través de contrato de compra venta efectuado con la ciudadana NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS DE DA MOTA y alegó que desde ese momento “…aceptó el traspaso o cesión del contrato de arrendamiento de dicho local comercial, arrendado a quien en vida fue el ciudadano: CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA (hoy difunto), hecho que se advirtió al arrendatario mediante comunicado, a los fines del pago de los cánones de arrendamiento y servicios…” Tratándose de un local comercial constituido en la planta (sic) bajadel inmuebleN° 51, ubicado en la Avenida Los Jabillos, denominado Los Cármenes del Rincón, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual quedó plenamente demostrado en autos que pertenece al ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNANDEZ, según instrumento documental de COMPRA VENTA marcado con la letra “A, que riela en el presente expediente en copia certificada; (sic) celebradopor la ciudadana NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS DE DA MOTA, actuando en su propio nombre y en representación de su hijo ABILIO MOISES DA MOTA SIMANCAS, según Autorización judicial emitida por el Juzgado de la Sala de Protección del Niño, Niña y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y las ciudadanas KERLIS YORJANA DA MOTA SIMANCA, MARIA ANGELINA DA MOTA CORREIA, ANGELA MARIA DA MOTA ALVAREZ, MELISA DA MOTA ALVAREZ y MATILDE ALVAREZ CALVET, documento que fue valorado en el capítulo III del presente fallo; razón por la cual el ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNANDEZ, es el legitimado activo para ejercer la presente acción. En consecuencia, se desecha el alegato efectuado por la parte demandada con relación a la FALTA DE CUALIDAD por resultar IMPROCEDENTE. Y así se establece. -DE LA RECONVENCION- (…) En el caso bajo estudio tenemos que el bien dado en arrendamiento se trata de un local comercial que forma parte de un inmueble de mayor extensión, siendo el local comercial globalmente de menor extensión al que fue objeto de enajenación, en tal sentido, se trae a colación la sentencia N° 5121 emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 16 de diciembre de 2005, expediente N° 03-2212, caso Calzados París S.R.L., en la cual se estableció (….) Criterio que fue ratificado por esa misma Sala en sentencia N° 1.667, de fecha 27 de noviembre de 2014, expediente N° 14-1111, caso Conrado Marín Martin, en el que se estableció (…) (…) En consonancia con los criterios jurisprudenciales parcialmente transcritos, observa esta Juzgadora que cursa en autos, documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 2015.1795, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 216.1.1.8.4505 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2015, contentivo del contrato de compra venta celebrado, al cual se le otorgó valor probatorio en el capítulo III del presente fallo, sobre el inmueble ubicado en la Avenida Los Jabillos, denominado Los Cármenes del Rincón, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital y las bienhechurías sobre él construidas, encontrándose la planta baja arrendada al ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA para su uso comercial, la cual forma parte integrante del inmueble constituido en su globalidad un local comercial y una vivienda. En conclusión, siendo que el inmueble arrendado a la parte reconviniente forma parte del que lo comprende, carecería de objeto alguno ofrecer en venta a la arrendataria el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter, ya que el derecho de preferencia se refiere únicamente al inmueble que ocupa el arrendatario, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aún cuando aquel forme parte de éste, razón por la cual se declara INADMISIBLE la RECONVENCIÓN propuesta. Así se establece. -DEL FONDO DE LA CAUSA- (…Omissis) Pretende la parte accionante la declaratoria de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en virtud del incumplimiento en las obligaciones contractuales del arrendatario, con relación a la falta de pago de cánones de arrendamiento y de servicios públicos; fundamentando la acción en el contrato de arrendamiento en el cual se subrogó en virtud de haber adquirido el bien inmueble objeto de litigio. (…Omissis) Como puede observarse, de los medios probatorios promovidos por ambas partes, que el arrendatario no efectuó el pago oportuno de los cánones de arrendamiento ni hay prueba de haber cancelado los servicios públicos como obligación contractual que se desprende del contrato de arrendamiento; es decir, el (sic) demandada no probó el hecho negativo de haber dado cumplimiento a sus obligaciones como arrendatario del inmueble objeto del presente litigio. Con relación al siguiente petitorio efectuado por la parte actora: “Por lo tanto solicito se declare la “RESOLUCION DEL CONTRATO POR CUMPLIMIENTO” y por ende la entrega del inmueble en cuestión y convenga en pagar los Daños y Perjuicios contemplado en la cláusula “Tercera” del contrato de arrendamiento (…) y en su defecto sea condenada por este Tribunal a pagar, lo estipulado en la nueva Ley de arredramientos de locales Comerciales por cada día que pase por la no entrega…” Este Tribunal estima conveniente traer a colación lo siguiente: La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° R.C. 000314, de fecha 16 de diciembre de 2020, con ponencia del Dr. Yvan Dario Bastardo, Caso Sucesión ALIDA MONSANTO DE PIZZOLANTE vs INDUSTRIAS BIOPAPEL C.A. estableció lo siguiente: (…) (…Omissis…) En razón de lo anteriormente expuesto este Órgano Jurisdiccional niega lo peticionado con relación a la indemnización por daños y perjuicios. Como consecuencia de las motivaciones expuestas anteriormente, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar parcialmente con lugar la presente demanda. Y así se decide.- -V- DISPOSITIVA. En vista de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO, incoó el ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.569.333 contra el ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 13.737.082 SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, a hacer entrega del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Los Jabillos, denominado Los Cármenes del Rincón, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía. TERCERO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas, conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…) (Copia textual). En virtud de la apelación ejercida el 27 de septiembre de 2022, por la Defensora Judicial de los herederos conocidos y desconocidos del demandado, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión. Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia. PUNTOS PREVIOS DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES TANTO DEL DEMANDANTE PARA INTENTAR LA ACCIÓN COMO DEL DEMANDADO PARA SOSTENERLA. Como quedó reseñado en párrafos precedentes, en la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación del accionado alegó la falta de cualidad tanto del actor como del demandado para intentar y sostener el presente juicio, arguyendo que entre ambos no fue suscrito contrato de arrendamiento alguno. Que está demostrado que el accionante carece de cualidad por cuanto no habiendo celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES SILVA, mal puede decidirse la acción en su contra, careciendo de la titularidad de la acción incoada; ya que el contrato fue suscrito con la ciudadana NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS de DA MOTO. Para decidir, esta Alzada considera: La legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. (Vid. Sala Constitucional, Sentencia Nro. 102 del 06 de febrero de 2001). En este sentido, el ilustre jurista patrio Luís Loreto precisó que se trata de “…la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional…” En el caso en estudio, tenemos que junto al libelo de demanda, marcado con la letra “A”, consta documento de venta suscrito entre los ciudadanos NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS DE DA MOTA, actuando en su propio nombre y en representación de su hijo ABILIO MOISES DA MOTA SIMANCAS, KERLIS YORJANA DE MOTA SIMANCAS, MARIA ANGELINA DA MOTA CORREIA, actuando en nombre y representación de ANGELA MARIA DA MOTA ALVAREZ, MELISSA DA MOTA ÁLVAREZ y MATILDE ÁLVAREZ CALVET, quienes dan en venta al ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNANDEZ, la totalidad de los derechos que les correspondían sobre una parcela de terreno y las construcciones sobre ellas existentes, ubicada en la Avenida Los Jabillos, No. 51, lugar denominado Los Cármenes del Rincón, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan en el citado instrumento y se dan aquí por reproducidos. Asimismo, riela al folio 13 de la primera pieza del expediente, notificación de fecha 18 de agosto de 2015, realizada por la ciudadana NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS de DA MOTA, dirigida al demandado CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA, en la que le participa que cedió y traspasó el contrato de arrendamiento suscrito, al ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNANEZ, en virtud de la compra venta que el referido ciudadano realizó sobre el local comercial que tenía arrendado, el cual es objeto de la presente causa. En tal sentido, tenemos que el demandante PEDRO LUIS ASCANIO HERNANEZ, acredita su derecho de accionar en su condición de propietario de la parcela de terreno y las construcciones sobre ellas existentes; donde se encuentra ubicado el local arrendado, supra identificado, y no como arrendador como lo afirma la parte demandada en su contestación a la demanda, por lo que su derecho a ejercer la acción viene dada por su condición de propietario, la cual se encuentra plenamente demostrada con el documento de venta acompañado al escrito libelar, el cual tiene pleno efecto probatorio, según las disposiciones contenidas en los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.384 del Código Civil. En razón de ello, el demandante PEDRO LUIS ASCANIO HERNÁNDEZ, sí tiene cualidad para ejercer la acción, por tanto al haber adquirido la propiedad del inmueble, donde se encuentra el local arrendado, se subrogó en los derechos y acciones que le correspondían a la ciudadana NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS de DA MOTA, específicamente, a los efectos de este debate procesal, en su carácter de arrendador. Así se decide. En cuanto a la cualidad pasiva del demandado CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA, adminiculado al contrato de arrendamiento de autos, no existe duda que es el Arrendatario del inmueble objeto de la presente causa. Por ello, se concluye que existe entre las partes un interés jurídico específico, el cual se encuentra representado en el contrato de arrendamiento cuya resolución se ha demandado, por lo que resulta Improcedente la defensa de falta de cualidad activa y pasiva, opuesta por la parte accionada. Así se decide. DE LA RECONVENCIÓN En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte accionada procedió a reconvenir por nulidad de contrato de venta a los ciudadanos NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS de DA MOTA, actuando en su propio nombre y en representación de su hijo ABILIO MOISES DA MOTA SIMANCAS, KERLIS YORJANA DE MOTA SIMANCAS, MARIA ANGELINA DA MOTA CORREIA, actuando en nombre y representación de ANGELA MARIA DA MOTA ALVAREZ, MELISSA DA MOTA ÁLVAREZ y MATILDE ÁLVAREZ CALVET y, PEDRO LUIS ASCANIO HERNANDEZ, por haberse trasgredido el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a la preferencia ofertiva; ya que no le fue ofrecido en venta al ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA el local arrendado, considerando que la venta contenida en el documento protocolizado el 17 de agosto de 2016, protocolizada ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 2015.1795, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 216.1.1.8.4505, es nula de nulidad absoluta, por cuanto no cumplió con la normativa estipulada en la Ley. Al respecto esta Alzada considera: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario. Por su parte, el retracto legal arrendaticio, se presenta como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho la transmisión de la propiedad, lo que hace que ambas figuras, aun cuando son autónomas, se presentan consecuencialmente la una de la otra. En el caso de autos, consta de las actas procesales, que al ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA, le fue arrendado un local, el cual forma parte de la casa No. 51, ubicada en la Av. Los Jabillos, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Ahora bien, mediante documento protocolizado el 17 de agosto de 2016, protocolizada ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 2015.1795, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 216.1.1.8.4505, la ciudadana NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS DE DA MOTA, actuando en su propio nombre y en representación de su hijo ABILIO MOISES DA MOTA SIMANCAS, KERLIS YORJANA DE MOTA SIMANCAS, MARIA ANGELINA DA MOTA CORREIA, actuando en nombre y representación de ANGELA MARIA DA MOTA ALVAREZ, MELISSA DA MOTA ÁLVAREZ y MATILDE ÁLVAREZ CALVET, dieron en venta al ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNÁNDEZ, accionante en este juicio, la totalidad del inmueble antes identificado, por lo que evidentemente al enajenarse la globalidad del inmueble mal podría haberse ofrecido en venta al arrendatario el local arrendado, ya que este forma parte integral del mismo. Tal consideración se encuentra respaldada con el criterio sustentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, quien, en sentencia del 15 de diciembre de 2016, No. 1158, consideró lo siguiente: “…Ahora bien, se observa de las actas del presente expediente, que, en efecto, la parte demandada (Tibor Michael Rambow Falcón) vendió la totalidad del inmueble al hoy solicitante (Emilio Daniel Beyloune González), del cual el vendedor tenia arrendado solo la planta alta a la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Así las cosas, esta Sala ha establecido en reiteradas sentencias, que el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, puesto que la arrendataria ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández, no ocupa la totalidad del inmueble, sino la planta alta del mismo, por lo que el derecho de la arrendataria ciudadana Aída Justa Nazoa de Fernández, para obtener la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, por lo que era potestativo para el propietario disponer de la globalidad del inmueble para su enajenación, sin que mediara su obligación de reconocer la preferencia ofertiva de la arrendataria, en virtud de lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es por lo antes expuesto, que resulta evidente para esta Sala que operaba la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procede el retracto legal arrendaticio, quedando evidenciado el agravio al principio de la seguridad jurídica, ya que es la propia ley la que dispone la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos. En consecuencia, yerra la Sala de Casación Civil al no declarar la falta de aplicación del mencionado artículo, ya que en efecto, la arrendataria no ocupaba la totalidad del inmueble vendido, solo la planta alta, por lo que el arrendador no estaba obligado a hacerle el ofrecimiento de venta de la globalidad del inmueble, precisamente porque la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a la totalidad del mismo, que fue objeto de venta, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, lo que conduce indefectiblemente a declarar ha lugar la presente solicitud de revisión constitucional contra la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil, de fecha 10 de diciembre de 2015, sentencia N° RC-761. Así se decide…” (Cita textual) Adminiculado el anterior criterio jurisprudencial al caso en estudio, tenemos que efectivamente el demandante adquirió la globalidad del inmueble, en el que el demandado tenía arrendado sólo un local comercial y no la totalidad del inmueble, por lo que no podía ofrecerse en venta sólo el local objeto de arrendamiento ya que éste forma parte de la globalidad; ya que como antes se dijo, el Arrendatario solo ocupa parte del mismo; motivo por el cual la reconvención resulta Improcedente. Así se decide. Resueltos los puntos previos, pasa esta Alzada a decidir el fondo de la presente controversia: DE LO CONTROVERTIDO. Como se ha señalado anteriormente, el presente asunto versa sobre una demanda de Resolución de Contrato de un local comercial interpuesta por el ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNÁNDEZ contra el ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA que fue declarada parcialmente con lugar mediante decisión de fecha 23 de septiembre de 2022, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Se aprecia de los autos que la relación arrendaticia se inició con el demandado CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA mediante contrato privado sobre el local comercial ubicado en la Avenida Los Jabillos, No. 51, Los Cármenes del Rincón, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que se estableció como lapso de duración Cuatro (4) años, contados a partir del 01 de junio de 2013; acordando un canon de arrendamiento de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) durante los dos (2) primeros años y los dos (2) años restantes en Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 5.500,oo). Que pasado el mes de julio de 2015, el demandado se negó a cancelar los cánones de arrendamiento, por lo que de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato, pide la indemnización por daños y perjuicios por cada día que pase por la no entrega del inmueble arrendado, hasta su entrega definitiva, libre de bienes y personas. Por su parte, la representación del accionado, en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma, en todas y cada una de sus partes. Arguyó que la relación arrendaticia se inició de manera verbal, en fecha 15 de diciembre de 2010, entre los ciudadanos CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA y NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS de DA MOTA, tal como se evidencia de los recibos de pago que acompañó al escrito. Que el 15 de junio y 31 de agosto de 2012, la arrendadora incrementa el canon de arrendamiento del local arrendado. Que el 15 de marzo de 2013, la propietaria nuevamente incrementa el canon de arrendamiento hasta que el 01 de junio de 2013, suscriben contrato de arrendamiento privado con un nuevo canon. Niegan, rechazan y contradicen que su mandante no hubiere cumplido con el incremento del canon de arrendamiento que entró en vigencia a partir del 01 de junio de 2015, ya que la ciudadana NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS de DA MOTA, se negó a recibirlos, debiendo su mandante acudir a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, a depositar los cánones correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, así como los meses de enero y febrero de 2016. Que niegan, rechazan y contradicen que el ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA, haya incumplido con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que le adeude a la arrendadora cinco (5) meses de cánones de arrendamiento, más los daños y perjuicios; en virtud que los pagos fueron consignados ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACCIONANTE: Junto con su escrito libelar la parte accionante, acompañó las siguientes documentales: - Copia certificada del documento de la venta efectuada por la ciudadana NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS DE DA MOTA, actuando en su propio nombre y en representación de su hijo ABILIO MOISES DA MOTA SIMANCAS, debidamente autorizado por el Juzgado de la Sala de Protección del Niño y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente N° AP51-J-2015-3899; KERLIS YORJANA DE MOTA SIMANCAS y MARIA ANGELINA DA MOTA CORREIA, actuando en nombre y representación de ANGELA MARIA DA MOTA ALVAREZ, MELISSA DA MOTA ÁLVAREZ y MATILDE ÁLVAREZ CALVET, dan en venta al ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNANDEZ, la totalidad de los derechos que les corresponden, equivalentes al cincuenta por ciento (50%) sobre la parcela de terreno y las construcciones sobre ella existentes, ubicada en la Urbanización El Cementerio, calle Los Jabillos, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, el 17 de agosto de 2015, anotado bajo el N° 2015.1795, Asiento Registral1 del Inmueble matriculado con el N° 216.1.1.8.4505 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016. Esta documental no fue impugnada por la parte accionada, por lo que al tratarse de un documento público, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil; 1.357, 1.359, 1.360 y 1384 del Código Civil, quedando demostrado con su contenido la venta efectuada sobre la totalidad del inmueble, del cual forma parte el local objeto de la presente acción. - Copia fotostática del contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la ciudadana NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS de DA MOTA y el ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA, sobre el local situado en el N° 51, Urbanización El Cementerio, calle Los Jabillos, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador de la Gran Caracas. Al no haber sido ni tachado, ni impugnado, ello de acuerdo a lo establecido en los artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y, 1.363 del Código Civil, esta Alzada le otorga valor probatorio al documento mencionado, quedando probado con la citada instrumental la duración del contrato arrendaticio sobre el local objeto de la presente acción, así como el monto a cancelar por los cánones de arrendamiento y demás determinaciones. - Telegrama y notificación suscrita por la ciudadana NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS de DA MOTA dirigida al ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA, fechado 18 de agosto de 2015; entregado por el Instituto Postal telegráfico (IPOSTEL); en la que se le informa que le fue cedido y traspaso el contrato de arrendamiento al ciudadano Pedro Luis Ascanio Hernández, en virtud de la venta realizada al inmueble sobre el cual forma parte el local arrendado. Estas instrumentales no fueron objeto de impugnación, por lo que se valoran como ciertos, por haber sido realizado por funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones. Durante la etapa probatoria, promovió las siguientes documentales: - Copia fotostática del Certificado de Defunción del demandado CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA, acaecida el 18 de septiembre de 2016. Se le otorga valor probatorio a la referida prueba, de conformidad con el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el fallecimiento del demandado. - Notificación de No Prórroga del Contrato de Arrendamiento que vencía el 15 de julio de 2012, practicada por la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 11 de junio de 2012. Esta prueba se desecha de la presente acción por cuanto la misma resulta impertinente, ya que no guarda relación con el objeto contenido en la demanda ni con los hechos controvertidos, ya que el contrato de arrendamiento que se pretende resolver en la presente acción, es el que comenzaba a regir desde el 01 de junio de 2013, por un lapso de cuatro (4) años, vale decir, hasta el 01 de junio de 2017; por lo que se desecha la citada prueba. Así se establece. - Documento Poder otorgado por la ciudadana NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS de DA MOTA al ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNANDEZ, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima de Caracas, en fecha 25 de agosto de 2015, anotado bajo el N° 9, Tomo 135, folios 28 al 31. Este Superior le otorga valor probatorio al señalado documento autenticado, por haber sido otorgado ante la autoridad revestida para darle fé pública, quien dejó constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento. No obstante ello, este documento nada aporta al presente asunto, por lo que se desecha del mismo. - Inspección Extrajudicial practicada por la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas, en fecha 04 de diciembre de 2015, en la que se dejó constancia de lo siguiente: Que el inmueble está asignado ubicado en la siguiente dirección: Av. Los Jabillos, urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Casa N° 51, que si es cierto que en la parte baja se encuentra un local comercial el límite oeste, el portón de metal tiene una medida de 5.32 mts aproximadamente. Que el local de la planta baja pertenece a la casa N° 51, que existe una placa de concreto armado que sirve de techo y armado con una estructura de metal con él entre piso, construida con lamina de loza de acero recubierto de concreto de aproximadamente 8 centímetros de espesor, sobre el local comercial PB-51 en su parte delantera que limita con el oeste que es su frente, que sirve como puerta principal a dicho local. Esta Alzada desecha la citada Inspección practicada por la mencionada Notaría, por cuanto la misma no fue ratificada en juicio, siendo que es el Juez quien debe apreciar de forma directa, a través de sus sentidos, las circunstancias del asunto que está conociendo y lleva al acta el resultado de sus percepciones, por lo que al no haberse ratificado, la misma se desecha del presente caso. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA: Junto con la contestación a la demanda, la representación del accionado acompañó las siguientes instrumentales: - Documento Poder otorgado por el ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA a los abogados LISSET PUGA MADRID, RENZO MOLINA MORAN, LUIS FERMIN JIMENEZ TOVAR y ALDO FASCIANO CASTRO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima de Caracas, en fecha 17 de febrero de 2016, anotado bajo el N° 5, Tomo 17, folios 17 al 20. Siendo que el accionado, falleció el 18 de septiembre de 2016, tal como se señaló precedentemente, el referido mandato se extinguió, según lo dispone el ordinal 3° del artículo 1704 del Código Civil, motivo por el cual el citado instrumento queda desechado. - Recibos de pago del local arrendado los cuales van desde el 15 de diciembre de 2010 hasta el 15 de junio de 2015. Esta Alzada le otorga valor probatorio a los mencionados recibos, los cuales demuestran el pago de los cánones de arrendamiento de los meses antes señalados y se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. - Comprobantes de ingreso de consignaciones y el depósito, de fecha 06 de octubre de 2015, por la cantidad de Un mil bolívares (Bs. 1.000, oo), por los meses de Julio y Agosto del 2015, emanados de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Esta prueba se valora conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó y prueba conforme a lo informado por la precitada oficina requerida el momento en que inició la recepción de las consignaciones de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a locales comerciales. En fecha 13 de marzo de 2017, el apoderado judicial del demandado participa el fallecimiento del ciudadano Carlos Alberto Mendes Da Silva y consigna copia simple del Acta de Defunción pertinente. Decididas las incidencias en la causa, las cuales fueron señaladas en la parte narrativa del fallo y cumplido el trámite de publicación de los edictos correspondientes; la representación judicial de la parte actora, mediante escrito del 05 de febrero de 2020, manifiesta para el momento del fallecimiento del arrendatario, 18-09-2016, ya se encontraba en mora en los pagos de los cánones de arrendamiento e incluso de los servicios de electricidad. Que el local comercial se encuentra ocupado por otra persona distinta sin la aceptación del propietario, siendo que el contrato de arrendamiento reza que es intuito personae, que el ocupante es JORDAO MENDES DE MENDONCA, quien pretende seguir ocupando el local, alegando un supuesto derecho sucesoral inexistente, por ser padre del inquilino fallecido. Asimismo, alega que desde que su representado tomó posesión del bien adquirido mediante la compra venta, el arrendatario (hoy difunto) desconoció su cualidad de dueño del inmueble, que se negó a pagar los cánones de arrendamiento y los servicios, viéndose obligado su representado a cancelar los servicios que el arrendatario consumió, situación que continua, por lo que se verificó el incumplimiento del contrato de arrendamiento por la falta de pago de los cánones de arrendamiento y servicios, lo que trae como consecuencia la resolución del mismo. Para decidir se observa: Los artículos 1.264 y 1.354 del Código Civil, disponen: “Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.” “Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.” Por su parte, la norma contenida en el 506 del Código de Procedimiento Civil, expresa: “Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” Las normas transcritas, definen los deberes de cada una de las partes dentro del proceso. En un sentido estrictamente procesal, la carga de la prueba implica un mandato para ambas partes, con la finalidad que acrediten la verdad de los hechos expresados por ello, vale decir, la carga de la prueba no supone, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte. Una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si ellas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; no ocurre lo mismo si el demandado las niega y rechaza; ya que, en este caso, recae o se invierte sobre el accionante la carga de la prueba; quedándole al demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación, pero alega un hecho que contradice el derecho del actor. En lo referente a las afirmaciones de hecho, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones, respecto a determinados hechos. Los hechos negativos han sido definidos doctrinariamente como la negación de un acto o de un hecho jurídico. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en relación a los hechos negativos, ha establecido que “…en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de éste último la carga de demostrar el hecho invocado…” (Sentencia del 16-01-2009, N° 00007). En el caso bajo estudio, la parte accionante pide la resolución del contrato de arrendamiento, por haber incumplido con el pago del canon de arrendamiento, establecido en la cláusula tercera; así como el incumplimiento en el pago de los servicios. Ante el alegato referido al pago de los cánones de arrendamiento, la representación del accionado, en la oportunidad de la contestación de la demanda, consignó una serie de recibos (folios 43 al 57 del expediente), así como copia simple de las consignaciones realizadas en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, llevados en el expediente signado con el N° 2015-0291; a los fines de demostrar la solvencia de su representado en el pago de los cánones de arrendamiento. Asimismo, acompaña la representación accionada, los recibos de pago del local arrendado, desde el 15 de diciembre de 2010 hasta el 15 de junio de 2015. Ahora bien, lo reclamado por el demandante, es el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento a partir del mes de julio de 2015, a razón de Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 5.500, oo). Se observa, al folio 57 de la primera pieza del expediente, que rielan dos (2) recibos de pago del canon de arrendamiento del local, correspondientes a los meses de Julio y agosto de 2015, ambos por la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000, oo), el primero fechado 15 de julio de 2015 y el segundo, 15 de agosto de 2015. Del mismo modo, a los folios 58 y 59 (primera pieza), corren insertos los comprobantes de ingreso de consignaciones y el depósito, de fecha 06 de octubre de 2015, por la cantidad de Un mil bolívares (Bs. 1.000, oo), por los meses de Julio y Agosto del 2015, emanados de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Del análisis efectuado a las citadas instrumentales, queda evidenciado el incumplimiento contractual demandado, por cuanto en la cláusula tercera del aludido contrato, se estableció: “…TERCERA: El canon de arrendamiento es de Cinco Mil Bolívares mensuales (Bs. 5.000,00), durante los primeros dos (2) años; y de Cinco Mil quinientos Bolívares (Bs. 5.500,00) mensuales, por los dos años restantes. EL ARRENDATARIO se compromete a pagar El canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada periodo mensual. La falta de pago de una mensualidad dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del Contrato de Arrendamiento más los daños y perjuicios…” (Subrayado y resaltado de este Superior) De acuerdo a lo estipulado en el contrato, para los dos (2) años restantes, vale decir, a partir del 01 de julio de 2015 y hasta el 01 de julio de 2017, el canon de arrendamiento a cancelar, sería la cantidad de Cinco Mil quinientos Bolívares (Bs. 5.500,00) mensuales, pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada periodo mensual. De las pruebas documentales señaladas, se evidencia que los pagos realizados por los meses de julio y agosto de 2015 no se ajustaron a lo pactado en el contrato, ya que no canceló el monto pactado ni el pago lo fue en la oportunidad convenida, ya que los meses de julio y agosto de 2015, fueron cancelados a razón de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), y el monto restante fue cancelado el 06 de octubre de 2015 ante la Oficina de Control de consignaciones, lo cual a todas luces resulta extemporáneo, además que no consta en autos el pago del mes de septiembre de 2015; motivo por el cual, al no haber demostrado la parte accionada el cumplimiento de la obligación contraída en la oportunidad pactada, hace procedente la acción demandada. En ese mismo orden de ideas, tenemos que en la cláusula Octava del contrato de arrendamiento, se estableció: “…OCTAVA: Durante la vigencia de este contrato EL ARRENDATARIO cancelará todos los servicios y pagos relacionados con el inmueble, y deberá entregar al finalizar el contrato los recibos cancelados por consumo de energía eléctrica, aseo urbano, y cualquier otro servicio al inmueble…” Como antes se señaló, la parte demandante arguye que para el momento del fallecimiento del arrendatario, 18 de septiembre de 2016 ya se encontraba en mora en los pagos de los cánones de arrendamiento e incluso de los servicios de electricidad, viéndose obligado a tener que cancelar los servicios que el arrendatario consumió. Ahora bien, la parte accionante alegó un hecho negativo, por lo que debía la parte demandada demostrar su cumplimiento, lo cual no ocurrió en el caso de autos, ya que no fueron consignadas las solvencias requeridas para acreditar el cumplimiento de la obligación contractual, por lo que resulta procedente la resolución de contrato demandada y así será declarado en el dispositivo del fallo. En cuanto a los daños y perjuicios demandados, tenemos que la parte accionante reclama la indemnización de daños y perjuicios contenidos en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, y pide que el tribunal condene a pagar por cada día que pase por la no entrega del local arrendado y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble. El tribunal de la causa, negó tal pedimento, acogiendo el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 16 de diciembre de 2020, No. 314, la cual estableció lo siguiente: “…Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario al cuando la misma legislación especial inquilinaria permite el acceso resolutoria. Así por ejemplo, en materia de oficinas, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable en esos casos, establece que tratándose de contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución. Al permitirse el ejercicio de la acción resolutoria, es perfectamente posible acumular a ésta, el cobro de daños adeudados, mientras que esa misma ley, establece de manera expresa que cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, si se está en presencia de alguna de las causales taxativas de su artículo 34, solo se podrá demandar el desalojo y en esos casos, no podrá acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios…” La jurisprudencia en la que basa su decisión el Juzgado de la causa, se encuentra referida a que siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no se encuentra equivalente al artículo 1167 del Código Civil que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo. No expresa la Juez de la recurrida las razones por las cuales niega los daños reclamados, ya que solo transcribe parcialmente una decisión del Alto Tribunal, sin exponer las razones por las cuales respalda su decisión. Así las cosas, tenemos que el presente juicio se inició en el año 2015, por lo que para ese momento, era perfectamente viable accionar la resolución de los contratos de arrendamiento junto con el pedimento de indemnización de daños y perjuicios, ya que, como antes se dijo, el criterio jurisprudencial utilizado por el a-quo es de 2020; por lo que el mismo no podía ser aplicado retroactivamente. Ahora bien, a los fines de determinar la procedencia de lo reclamado, quien decide considera: El artículo 1.167 del Código Civil prevé que en los contratos bilaterales, de cuya naturaleza participa el contrato de arrendamiento, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; a su vez el artículo 1.264 del mismo texto sustantivo prescribe que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Sin embargo, es necesario que en los juicios donde se reclame ese tipo de indemnización (daños y perjuicios), estos se determinen con precisión, especificando qué tipo de indemnización se pretende, su cuantificación, el origen del daño, su vinculación con el agente a objeto de garantizar al accionado su derecho a la defensa, al permitírsele conocer con exactitud lo que pretende el accionante, y de esta manera, poder preparar su defensa. Por ello, al no haberse explanado en el escrito libelar esos razonamientos y explicaciones, se concluye que la pretendida reclamación resulta vaga e imprecisa, lo que impide un pronunciamiento al respecto, ya que al efectuarse una petición genérica de indemnización sin concretar en qué consisten los daños y sus causas, se haría imposible, para el Juez acordarlos, por el principio dispositivo. Tampoco se podría llevar a cabo la labor de los expertos que serían los responsables de calcular, mediante la realización de una experticia complementaria del fallo, el monto de los daños, ya que los mismos no están facultados para acordar indemnizaciones genéricas y tampoco los jueces pueden ordenar indemnizaciones en estos términos. En razón de lo anteriormente expuesto este Órgano Jurisdiccional niega lo peticionado con relación a la indemnización por daños y perjuicios. Como consecuencia de las motivaciones expuestas anteriormente, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar parcialmente con lugar la presente demanda, y así será declarado en el dispositivo del fallo. DECISIÓN Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA, alegada por la representación judicial del demandado. SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la representación judicial del demandado CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA contra NAIRIS VIRGINIA SIMANCAS de DA MOTA, actuando en su propio nombre y en representación de su hijo ABILIO MOISES DA MOTA SIMANCAS, KERLIS YORJANA DE MOTA SIMANCAS, MARIA ANGELINA DA MOTA CORREIA, actuando en nombre y representación de ANGELA MARIA DA MOTA ALVAREZ, MELISSA DA MOTA ÁLVAREZ y MATILDE ÁLVAREZ CALVET y, PEDRO LUIS ASCANIO HERNÁNDEZ. TERCERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la Defensora Judicial de los Herederos conocidos y desconocidos del accionado CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA(+) contra la sentencia dictada el 23 de septiembre de 2022, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano PEDRO LUIS ASCANIO HERNÁNDEZ contra el ciudadano CARLOS ALBERTO MENDES DA SILVA(+), ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado del presente fallo en consecuencia: i) Se declara Resuelto el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción; ii) Se condena a la parte demandada, a entregar al actor el bien inmueble objeto del contrato constituido por el local comercial, el cual forma parte de la casa distinguida con el No. 51, ubicado en la Av. Los Jabillos, lugar denominado Los Cármenes del Rincón, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un área de seis (6) metros de ancho en su frente principal que da a la mencionada Avenida Los Jabillos; cinco (5) metros de ancho en su fondo y veintidós metros con ochenta centímetros (22,80 m) de largo, cuyos linderos son: Norte: casa No. 49, Sur: calle La Pica; Este: casa No. 44, Oeste: Avenida Los Jabillos, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual. QUINTO: Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con la imposición de las costas del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese oficio de participación al Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado. Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, y déjese copia en la sede de este despacho, en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de febrero del dos mil veintitrés (2023).- Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.- LA JUEZA, MARÍA F. TORRES TORRES LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. En la misma fecha, dieciséis (16) de febrero de 2023, siendo las 2:05 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de treinta y dos (32) páginas. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. MFTT/MJSJ/b.- Expediente No. AP71-R-2022-000432/7.540 Sentencia Definitiva Desalojo Local Comercial. Materia Civil. Recurso / “D”.