TSJ Regiones - Decisión

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
213° y 163°
Expediente: N°6678.-
Sentencia Nº:31 -1722023
Parte Demandante: AIDA KILZI DE KILZI, MARIA ADELAIDA KILZI MORA, NELLY KILZI DE KHABAZE, MAIKEL JORGE KHAYAT KILZI Y KHAYAT KAMEL, Venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros V-5.610.767, V-28.051.705, V-13.711.140, V-25.102.328 y V-23.797.138, respectivamente, de este domicilio.-
Apoderada judicial de la parte actora: PEDRO MIGUEL SALAZAR VASQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº:179.410.
Parte Demandada: JUANA ANGELA ROJAS ECHAVAUTES, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.447.598.-
Abogado Asistente de la parte Demandada: JUAN SANCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°179.410.-
Motivo: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
DECISION: CON LUGAR

-I-
RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS
Del libelo de la demanda

La actora en su libelo de demanda, alega:
“es el caso Ciudadano Juez, que somos propietario de un inmueble constituido por un (01) local comercial distinguido con Nº 3 ubicado en la avenida bolívar oeste Nº 13, Municipio Ezequiel Zamora del estado Aragua, los derechos y acciones que cada uno de nosotros poseemos sobre este inmueble se desprenden de los siguientes instrumentos legales: 1) documentos de compraventa realizada por el ciudadano GEORGE KILZI DOLATLI, quien falleció ab intestato en fecha 11 de enero de 2015. Dicho documento se encuentra inscrito por ante la oficina subalterna de registro del municipio Zamora del estado Aragua, Villa de Cura, en fecha 26 de mayo de 1997, bajo el Nº 45, del protocolo primero, tomo III: 2) documento de compraventa que de una parte de dicho inmueble hizo al ciudadano GEORGE KILZI DOLATLI la ciudadana NELLY KILZI DE KHABAZE, el cual quedo inscrito por ante la oficina subalterna de registro del Municipio Autónomo Zamora del Estado Aragua, Villa de Cura en fecha 22 de noviembre de 2001, bajo el Nº11 del protocolo primero tomo II, 3) planilla sucesoral Nº 1590065299 presentada por ante el SENIAT, en fecha 05 de octubre de 2015, número de expediente 151500, y certificado de solvencia de impuesto sobre sucesiones, donaciones y demás ramos conexos de fecha 27 de octubre de 2015, correspondiente a la SUCESIÓN GEORGES KILZI (RIF J-40662299-0) y 4) planilla sucesoral Nº 1890069532 presentada por antes el SENIAT, en fecha 23 de noviembre de 2018, número de expediente 8018145, y certificado de solvencia de impuesto sobre sucesiones, donaciones y demás ramos conexos de fecha 18 de febrero de 2019, correspondiente a la SUCESIÓN MARINA MARISOL KILZI DE KHAYAT (RIF J-41170537-3). Todas estas documentales las anexamos marcados “B”, “C”, “D”, “E”, Y “G” al presente escrito. El referido inmueble fue arrendado a la ciudadana JUANA ANGELA ROJAS ECHAVAUTES, titular de la cedula de identidad Nº V-13.447.598, según contrato de arrendamiento privado celebrando con el ciudadano GEORGE KILZI DOLATLI, (difunto), en fecha 30 de mayo de 1998. ahora bien, en vista del fallecimiento de nuestro causante, quien era el mayor propietario del inmueble, los miembros de la SUCESION GEORGE KILZI (RIF J-40662299-0) y de la SUCESION GEORGES KHAYAT (RIF J-41170537-3) decidimos normalizar todos los asuntos concernientes a nuestra herencia, siendo uno de esos asuntos la adecuación del contrato de arrendamiento antes mencionado conforme a las exigencias del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, vigente desde el mes de mayo del 2014, diligencia estas que han sido infructuosas debido a que la ciudadana JUANA ANGELA ECHAVAUTES, anteriormente identificada han negado en reiteradas oportunidades a reunirse con nuestros para discutir lo concerniente a la relación arrendaticia que nos une como herederos del causante GEORGE KILZI DOLATLI, y de MARINA MARISOL KILSI DE KHAYAT a tal punto que los miembros de SUCESIÓN GEORGE KILZI, de la cual forma parte MAIKEL JORGE KHAYAT KILZI, quien es miembro de la SUCESIÓN MARINA MARISOL KILZI DE KHAYAT, decidimos notificarle en fecha 09 de agosto del 2019, a través del tribunal primero de municipio Zamora del estado Aragua, que habíamos designado a la abogada DINA ARABIA CAPRILES, para que esta como profesional del derecho, realizara las diligencias tendientes a la adecuación de contrato, prorroga legal y ajuste del canon de arrendamiento conforme al mencionado decreto de ley, para así garantizarle los derechos corresponde a la inquilina JUANA ANGELA ROJAS ECHAVAUTES; señalándosele en dicha notificación todos los datos tales como dirección de oficina y números telefónicos de la abogada, Dina Capriles, para que se comunicara con ella y disertaran sobre el referido contrato, pero nada de esto ha ocurrido a la fecha, ni por si, ni por medio de abogado que ejerza su representación, ya que la inquilina se ha mostrado reacia en discutir lo relativo a la relación arrendaticia que nos une, razón por la cual consideramos que nuestra inquilina incurre en la causal de desalojo señalada en el literal g del artículo 40 del decreto con rango, valor y fuerza de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial. Asimismo señalamos a manera de colorario, que dicha inquilina CANCELA EN LA ACTUALIDAD la suma irrisoria de UN MIL TRECIENTOS OCHENTA BOLIVARES (1.380,00) como canon de arrendamiento causándonos graves consecuencias a nuestro patrimonio al negarse al ajustar dicho canon de acuerdo a la realidad inflacionaria por la que atraviesa nuestro país, y lo cual hace que incluso no exista interés en mantener la relación arrendaticia. Invocamos el artículo 1.133 del código civil y el literal g del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de La Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial. Promovemos marcado con la letra B copia certificada de documento de compra venta, inscrita por ante la oficina subalterna de registro del municipio Zamora del estado Aragua, en fecha 26 de mayo de 1997, bajo el Nº 45, del protocolo primero, tomo III. Promovemos marcado con la letra C copia certificada de documento de compra venta, inscrita por ante la oficina subalterna de registro del municipio Zamora del estado Aragua, en fecha 22 de noviembre de 2.011, bajo el Nº 11, del protocolo primero, tomo II. Promovemos marcado con la letra D planilla sucesoral Nº 1590065299 presentada por antes el SENIAT, en fecha 05 de octubre de 2015, número de expediente 151500. Señalamos como nuestro domicilio procesal en torre Sindoni, piso 9, oficina 9-3, Escritorio Jurídico Maribao & Castillo, avenida Bolívar este, Maracay municipio Girardot, Estado Aragua. Estimo la demanda, a los fines de fijar la competencia, en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES, equivalente a 12.000 U.T. Solicito que la citación personal de la demanda, se haga en el local comercial distinguido con el Nº 3, ubicado en la avenida bolívar oeste Nº13, Municipio Zamora del Estado. Por todo lo antes expuesto, es por lo que procedemos a DEMANDAR a la ciudadana JUANA ANGELA ROJAS ECHAVAUTES, titular de la cedula de identidad Nº V-13.447.598, por DESALOJO conforme a lo estipulado el literal g del articulo 40 Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de La Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, para que convenga o en su defecto sea considerada por este tribunal a la DESOCUPACION del local comercial distinguido con Nº3 ubicado en la avenida Bolívar Oeste Nº13, Municipio Ezequiel Zamora del Estado Aragua, libre de personas y objeto así como solvente en cuanto a todos los servicios públicos.”

De la contestación a la Demanda

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada alegó en su defensa.

“Convengo en el hecho que existe una relación arrendaticia entre mi representada ciudadana Juana Angela Rojas Echavautes, titular de la cedula de identidad Nº 13.447.598, según contrato de arrendamiento privado celebrado con el ciudadano George kilzi Dolatli (difunto), en fecha 30 de mayo de 1998, tal como lo señala los actores en su libelo. Salvo lo convenido anteriormente, en este acto, en general; niego, rechazo, y contradigo, en todos y a cada uno de los hechos que forman parte de las pretensiones contenidas en el libelo de los actores, por ser falsos los mismos. En especial, niego por ser falso, que se haya realizado diligencias necesarias para la adecuación del contrato de arrendamiento que rige entre las partes de este proceso; como también es falso, que mi representada se haya negado en reiteradas oportunidades en reunirse con los actores en varias oportunidades, a discutir lo concerniente a la relación arrendaticia. Es falso de toda falsedad y por ello niego tal hecho, que mi representada se ha mostrado reacia en discutir lo relativo a la relación arrendaticia y por lo consiguiente esta incursa o incurra en la causal de desalojo señalada en el literal “g” del artículo 40, de la ley especial. Aunque mi representada de manera regular cumple con sus obligación de pagar el canon mensual, niego y rechazo por ser falso que mi representada pague por concepto una suma irrisoria, de un mil trescientos ochenta bolívares (1.380,00), causando graves consecuencias al patrimonio de los actores, al negarse de ajustar dicho canon de acuerdo a la realidad inflacionaria, lo cual hace que no exista interés en mantener la relación arrendaticia. Junto con la defensa antes señalada hago valer a favor de mi representada l inexistencia de un interés jurídico sustancial propio, que amerita la protección de este órgano jurisdiccional competente, ya que no existe acreditado en auto un derecho de acción de los actores, por ello, la falta de cualidad o interés para interponer la presente acción; siendo lo cierto, que los actores no presentaron documento que acredite su titularidad en la propiedad del inmueble objeto de la demanda. Finalmente pido al tribunal que sea admitida todas las defensas previas, como las de fondo opuesta y que las mismas sean tramitadas conforme a derecho y declaradas con lugar en definitiva.

De la Audiencia Preliminar

En la Audiencia Preliminar, la parte demandante, alego lo siguiente:

“Buenos días miembros del tribunal estamos reunidos acá en esta audiencia preliminar, el abogado PEDRO SALAZAR, previamente identificado, actuando en mi condición de apoderado judicial de la parte actora tal y como consta de poder APUD ACTA que riela inserto al presente expediente y asistiendo al ciudadano: MAIKEL JORGE KHAYAT KILZI, previamente identificado, que la parte actora son propietarios del local comercial Numero tres (3)ubicado en la Avenida Bolívar Oeste Nº 13, el cual está plenamente identificado en el libelo de la Demanda y en el documento de propiedad que fuese sido anexo al referido libelo, así mismo hace saber que los ciudadanos: AIDA KILZI DE KILZI, MARIA ADELAIDA KILZI MORA, NELLY KILZI DE KHABAZE, MAIKEL JORGE KHAYAT KILZI y KAMEL KHAYAT, todos plenamente identificados en autos proceden como co-propietarios del referido local comercial en virtud de ser miembros de las sucesiones del señor GEORGE KILZI DOLATLI y MARINA MARISOL KILZI DE KHAYAT, quienes fallecieron Ab-Intestato, para lo cual presentaron las referidas solvencias y declaraciones sucesorales que los acreditan como miembros de las sucesiones acreditando con ellas su cualidad e interés procesal en el presente caso, de igual modo para el caso de la ciudadana NELLY KILZI DE KHABAZE, procede igualmente en la presente causa como co-propietaria del inmueble objeto de la controversia tal y como consta de documento de propiedad que riela inserto al presente expediente. Así las cosas manifiesta la representación judicial de la parte actora que existe una relación Arrendaticia con la parte demandada, ciudadana JUANA ANGELA ROJAS ECHAVAUTE, previamente identificada, que data desde el año 1998,situación está que no fue desconocida por la representación judicial de la referida parte al momento de dar contestación de la Demanda y oponer cuestiones previas. En tal sentido la parte actora hace valer el contrato de arrendamiento que riela inserto en el presente expediente como elemento demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia previamente indicada y no contradicha por la parte demandada. Con ocasión a lo antes expuesto, la parte actora en fecha 9 de Agosto de 2019, practico notificación judicial evacuada por ante este tribunal de Municipio a la parte demandada a los fines de informarle que había sido designada una profesional del derecho con quien se entendería para los efectos de suscribir la prorroga legal y ajustar el respectivo canon de arrendamiento. Realizada la referida notificación judicial la parte demandada no ha hecho ningún esfuerzo en contactar a los miembros de la parte actora del presente juicio, evitando con ello suscribir la respectiva prorroga legal o darse por enterada de la misma, incurriendo incluso en la falta de pago total del canon de arrendamiento, hechos estos que motivaron a la parte actora para intentar como en efecto ha sido la demanda de desalojo del referido local comercial de conformidad a lo establecido en el artículo 40 literal G de la ley para la regularización del arrendamiento inmobiliario para uso comercial. En tal sentido la representación judicial de la parte actora ratifica las pruebas documentales presentadas junto al libelo de la demanda, resumidas en las declaraciones sucesorales, documento de propiedad del inmueble, contrato de arrendamiento y la ya citada notificación judicial como elementos que permiten determinar la existencia y procedencia del derecho que le asiste a la parte actora, la existencia de una relación arrendaticia, y el incumplimiento o actitud contumaz de la parte demandada al evitar darse por enterada de la prorroga legal, ajuste del canon de arrendamiento e incumplimiento total de sus obligaciones en dicha relación arrendaticia. Es todo”.

De los Hechos Controvertidos

Mediante auto de fecha 29 de Julio del 2022, éste Tribunal, fijó los hechos controvertidos en la presente causa y los límites de la misma quedando subsumida en primer lugar en la falta de cualidad del actor para sostener la presente demanda y en segundo lugar determinar la existencia del incumplimiento del literal “g” del artículo 40 del decreto con rango valor y fuerza de la ley de regularización del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial y es sobre estos puntos, que las partes deben dirigirse a comprobar en la etapa probatoria que se apertura por un lapso de cinco (5) días de despacho, los cuales comenzaran a computarse a partir del primer día de despacho siguiente al de hoy, y así se establece.
De las pruebas

En el lapso de promoción de pruebas, la parte actora, promueve los documentos acompañados al libelo de la demanda, estos son:

copia certificada de documento de compra venta, inscrita por ante la oficina subalterna de registro del municipio Zamora del estado Aragua, en fecha 26 de mayo de 1997, bajo el Nº 45, del protocolo primero, tomo III.

2- Promovemos marcado con la letra C copia certificada de documento de compra venta, inscrita por ante la oficina subalterna de registro del municipio Zamora del estado Aragua, en fecha 22 de noviembre de 2.011, bajo el Nº 11, del protocolo primero, tomo II.

3-Promovemos marcado con la letra D planilla sucesoral Nº 1590065299 presentada por antes el SENIAT, en fecha 05 de octubre de 2015, número de expediente 151500. Promovemos marcado con la letra E, certificado de solvencia de impuesto sobre sucesiones, donaciones y demás ramos conexos de fecha 27 de octubre de 2015.

4-Promovemos marcado con la letra E, certificado de solvencia de impuesto sobre sucesiones, donaciones y demás ramos conexos de fecha 27 de octubre de 2015.

5-Promovemos marcado con la letra F contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana JUANA ANGELA ROJAS ECHAVAUTES, y el ciudadano GEORGE KILZI DOLATLI, en fecha 30 de mayo del 1998.

6-Promovemos marcado con la letra G, expediente Nº 7887, contentivo de la notificación judicial, realizada en fecha 09 de agosto de 2019, por el Tribunal 1º de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Zamora del Estado Aragua, con sede en Villa de Cura.

La parte demandada no promovió pruebas con la contestación a la demanda y en el lapso probatorio

-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
De la Audiencia o debate Oral

En fecha treinta (30) de enero del dos mil veintitrés 2.023, se celebró la Audiencia o debate Oral oportunidad fijada por este Tribunal, para que tenga lugar la Audiencia Oral de Juicio, en el presente juicio, se anunció dicho acto a las puertas del tribunal, por el Alguacil del mismo y comparecieron los ciudadanos y comparecieron los ciudadanos: Abogado PEDRO SALAZAR, Inpreabogado Nº179.410, actuando en este acto como apoderado judicial, de la parte actora, tal como consta en auto, apoderado judicial de la parte demandada, como consta en autos abogado JUAN SANCHEZ, Inpreabogado Nº 65.379. Seguidamente la Juez del Tribunal, abogada GREIBYS CAROLINA GARCIA BRICEÑO instruye a las partes de cómo va a realizar la presente audiencia, estableció las pautas dentro de las cuales se realizará la audiencia, de la siguiente manera: 1.- Cada parte tendrá el derecho de palabra para que exponga en un lapso de 10 minutos de forma oral, sus alegatos y se recibirán las pruebas; 2.- Recibidas las pruebas de una parte, se concederá a la contraria un lapso de Diez (10) minutos para que haga oralmente las observaciones que considere oportuna 3.- posteriormente el tribunal se retirará por el termino de treinta (30) minutos para proferir el fallo correspondiente de ser posible. Acto seguido se le concede el derecho de palabra al actor, quien expone: “Siendo la oportunidad fijada por este Tribunal para celebrar la Audiencia Oral, actuando en mi carácter de apoderado judicial de la parte actora, Ratifican los hechos alegados en el libelo de la demanda, en este sentido se hace valer documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio el cual fue adquirido en el año 1997, así mismo se hace valer documento de propiedad del año 2001, en el cual la codemandante Nelly Kilsy de Khabaze plenamente identificada en autos adquiere un porcentaje del inmueble objeto del presente juicio, se hacen valer las solvencias sucesorales de los años 2015 y 2019 respectivamente y que rielan insertas en el expediente, todos estos documentales valederos para acreditar la propiedad del inmueble y la cualidad de la parte actora en el presente Juicio; de igual modo se ratifican y se hacen valer contrato de arrendamiento suscrito dl año 1998 y notificación judicial practicada en el año 2019 a los fines de acordar o adecuar la prorroga legal de dicha relación arrendaticia de conformidad a lo establecido en el artículo 40 literal G de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de igual manera se hace saber a la parte demandada no ejerció debidamente su fase para promover pruebas y las cuestiones previas alegadas fueron por completo desechadas y desestimadas por este Tribunal, siendo así solicito a este Juzgado se declare con lugar la pretensión y se condene en costas a la parte demandada. Es todo.
Acto seguido se le concedió a la parte demandada el derecho de palabra y expone: “ Vista la exposición de la parte demandante y atendiendo al acta donde el Tribunal fija los límites de la controversia, señalo en primer lugar la parte demandante en el Derecho fundamenta su pretensión en el literal G de la Ley especial e insiste en los hechos de que el contrato se encuentra vencido o ha llegado a su término, es claro, el contrato firmado entre las partes en su cláusula tercera donde se determina el tiempo de duración del mismo el cual venció el 30 de mayo del año 2000, así fue renovándose el contrato de manera automática operando la tacita reproducción ,ya que vencido el tiempo del contrato siguió mi representada en posesión legitima y en su condición de arrendataria sin que el arrendador realizara o manifestara su voluntad de no continuar el contrato, estas tacita reconducción siguió operando hasta el año 2103, año en el cual llega a su límite máximo de quince (15) años que permite la Ley para que un inmueble o una cosa este bajo arrendamiento, por ello una vez que atendiendo al artículo 1580 del Código Civil, operando el término de la cosa arrendada de 15 años, se renueva o vuelve a operar la tacita reconducción de orden público, transcurriendo hasta la fecha de la presentación de la demanda nueve (9) años y siete (7) meses, lo que deja claro que el contrato o el termino del mismo está vigente, no ha vencido; hechos estos que desechan o no le dan cabida al fundamento legal señalado en la demanda vale resaltar el literal G del artículo 40 de la Ley Especial, esa caulas es exclusiva cuando los contratos suscritos hayan vencido que no es el caso de autos y para que prospere el referido literal del artículo 40, el arrendador está en la obligación de dejar transcurrir el lapso integro establecido en el contrato así como la prorroga legal y una vez suceda si podrá optar por tal literal o causal de desalojo. Segundo y para no dejar por fuera una defensa de orden público, solicito al Tribunal haga un examen exhaustivo de la últimas actuaciones realizadas por la parte actora, comprendida desde el 26/11/2019, folio 51, diligencia realizada por la parte actora, hasta el siguiente acto procesal que fue realizado el 02/03/2022, folio 60, diligencia realizada asistiendo el abogado presente, lapsos entre una fecha y otra donde claramente ha operado la perención de la instancia por inactividad de la parte actora, al haber transcurrido un año sin haber realizado ningún acto de procedimiento, todo de conformidad con el artículo 267 Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 86 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia , por ello solicito al Tribunal con el debido respeto declare sin lugar la presente demanda y que la parte demandante sea condenada en costas. Es todo.
Toma la palabra nuevamente la parte actora, el cual expone: “Contradigo y rechazo la procedencia de la perención alegada por cuanto para el año 2020 fueron suspendidas por la sala de casación civil del Tribunal Supremo de Justicia los lapsos de todas las causas en la República de Venezuela con ocasión a la pandemia del covid-19, lo cual llevo al Poder Judicial en su máxima sala a tomar dicha medida a fin de garantizar el debido proceso y la tutela judicial efectiva de todas las partes involucradas en Procesos Judiciales , motivo por el cual es improcedente la perención plateada por la representación judicial de la parte demandada, en lo que atañe al periodo de tiempo de la relación arrendaticia, es preciso acotar que la misma debe ser objeto de evaluación por este Tribunal ya que, el arrendador falleció para el año 2015 caminando las condiciones de los sujetos involucrados en dicha relación arrendaticia así como su vigencia, en virtud de lo expuesto ratifico lo alegado en el libelo de la demanda como de los documentales aportados en el presente expediente y se declare con lugar la demanda y se condene en costas a la parte demandada.”
Seguidamente ambas partes coincidieron en no ejercer el derecho establecido en el artículo 873 del Código de Procedimiento Civil.
Concluido el debate oral, la ciudadana juez se retira de la sala de audiencia, haciendo uso del tiempo legal de treinta (30) minutos, de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil.
Concluido el lapso de treinta (30) minutos, Seguidamente la Juez del Tribunal, indica a las partes que dictará el fallo correspondiente en los siguientes términos:
PUNTO PREVIO A LA DECISION DE FONDO
(DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA;
DE NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, alega que están en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el mismo se suscribió en el año 1.998, operando desde el año 2000 la tácita Reconducción, convirtiéndose dicho contrato en tiempo indeterminado, en virtud de ello, en el presente caso, se puede intentar la presente acción por cualesquiera de las demás causales de desalojo establecidas en el artículo 40, menos la del literal “g” por ser exclusiva de los contratos de arrendamientos a tiempo determinados.
Pues bien, vista que la parte demandada indica en su contestación a la demanda que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado. Limita a esta juzgadora a pronunciarse primeramente sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento y así verificar la admisibilidad de la demanda. Ahora bien, nosotros los jueces no estamos atados a las calificaciones jurídicas de las partes, y muy especialmente a la denominación o calificación que de las acciones o pretensiones que ellas señalen en sus escritos, pues conforme al principios iura novit curia, las partes alegan los hechos y el juez dice el derecho, por lo que no le queda otra alternativa a quien aquí decide, que diferir el presente pronunciamiento, una vez se haya analizado o calificado la relación arrendaticia aquí debatida y así se establece.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:
“...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...”.

Como puede observarse de la norma anteriormente transcrita, que la ley faculta a nosotros los jueces de instancia la interpretación de los contratos, porque somos los que realizamos la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio; y así lo ha establecidos en innumerables fallos, tanto la Sala Civil como la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Traigo a colación la referida norma motivada, a la grave falla en la redacción del libelo de la demanda cuando se narran los hechos y se invoca el derecho; toda vez, que la actora inicialmente invoca la existencia de un (1) contrato de arrendamiento sin calificar la naturaleza del mismo, es decir si este es a tiempo determinado o indeterminado. Posteriormente, fundamenta su pretensión en una causal de desalojo, como lo es la establecida en el artículo 40 literal g) de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Por otra parte la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, alegó que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado.
En tal sentido, el citado artículo es del tenor siguiente:
Artículo 40. “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
El contenido del citado artículo impone considerar una modificación sustancial de las disposiciones relativas a la acción de desalojo previstas en otras leyes de la misma materia, asociadas siempre a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado. Así tenemos que, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no. 36.687, de fecha 26 de abril de 1999, impuso una clara diferenciación entre la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de esa ley, y las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, tutelas por el artículo 1.167 del Código Civil, disponiendo, que solo podría demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamentara en cualesquiera de las causales contenidas en el citado artículo 34. Igualmente la jurisprudencia patria se encargó de delimitar el ejercicio de esas acciones, considerándose que estaban supeditadas al previo establecimiento de la naturaleza del contrato, pues, se entendía que, “El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneas en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato”. (Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de abril de 2004).
Ahora bien, el caso de la acción de desalojo a que alude el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consolida una hipótesis de hecho completamente distinta a la antes indicada, en virtud, que el señalado Decreto Ley incorpora dentro de las causales de desalojo la hipótesis relativa a la finalización del contrato de arrendamiento, indicándose, que es causal de desalojo “g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”. Ello impone considerar, que el legislador ya no prescribe la naturaleza del contrato como criterio diferenciador para la interposición de la acción de desalojo, sino que por el contrario, al integrar esas distintas hipótesis, evidencia que el desalojo es una consecuencia del ejercicio de la acción, y que la misma puede ejercitarse bien sea que ésta derive de la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o de la existencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, pudiéndose ejercer incluso, por cualquier motivo de incumplimiento conforme lo prevé el literal i ) del señalado artículo 40, en el entendido, que si la acción de desalojo se instaura por la causal contenida el literal g) citado, el contrato siempre tendrá que ser a tiempo determinado, pues de lo contrario, si el contrato se indeterminó devendría, ya no, en la idoneidad de la vía elegida, sino en la improcedencia misma de la demanda al haberse reconducido el contrato a tiempo indeterminado, a tenor del artículo 1.600 del Código Civil. A consideración del tribunal, la nueva legislación inquilinaria para el uso comercial permite el ejercicio de la acción de cumplimiento, y la acción resolutoria (incumplimiento) en contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, a través de la acción de desalojo a que alude el citado Decreto Ley.
Como puede verse claramente, existe una evidencia contradicción en cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa.
Siendo así las cosas, tenemos que, La Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “G”, en el caso de los contratos de arrendamiento, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, en ese sentido se hace necesario señalar que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

De acuerdo a lo anterior la parte demandante, en su escrito de demanda no aduce la naturaleza del contrato, no establece si el mismo es a tiempo determinado o indeterminado. Solo aduce que “el referido inmueble fue arrendado ala ciudadana Juana Angela Rojas Echavautes, titular de la cédula de identidad Nº 13.447.598, según contrato de arrendamiento privado celebrado con el ciudadano GEORGE KILZI DOLATLI (DIFUNTO), EN FECHA, 30 DE MAYO DE 1998.”

Por su parte la demandada, aduce en su escrito de contestación: “en el caso de autos, estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, el mismo se suscribió en el año 1998, operando desde el año 2000 la tácita reconducción, convirtiéndose dicho contrato en tiempo indeterminado, en virtud de ello, en el presente caso, se puede intentar la presente acción por cualesquiera de las demás causales de desalojo establecidas en el referido artículo 40, menos la del literal “g”, por ser exclusiva de los contratos a tiempo determinado.”-

Pues bien, lo debatido es, el arrendamiento de un local comercial, distinguido con el número 3, ubicado en la avenida Bolívar Oeste, número 13, municipio Ezequiel Zamora del estado Aragua. A favor de la ciudadana JUANA ANGELA ROJAS ECHAVAUTES, antes identificada, que tuvo su origen a través de un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado, celebrado en fecha 30 de mayo de 1998, concluyendo el mismo en fecha 30 de mayo de 2000, en cuyo contrato en su CLAUSULA SEGUNDA, establece: “el presente contrato tendrá una vigencia de DOS (02) años fijos, contados a partir del día 30 de mayo de 1998, siendo entendido que no será prorrogable y EL ARRENDATARIO, acepta desocupar el inmueble en el término previsto sin necesidad de desahucio.”.
Una vez que se venció este lapso de dos años en fecha 30 de mayo de 2000, y el correspondiente lapso que le otorga la Ley, de la prorroga legal de UN (1) AÑO, en fecha 30 de mayo de 2001, el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado desde la fecha 1 de junio de 2001, no evidenciándose la existencia de oposición por parte del arrendador de dicha ocupación, o el desahucio; continuando el arrendamiento del inmueble bajo las mismas condiciones que el contrato originario.
Pues bien, se observa de las actas procesales, que la parte actora practicó notificación judicial, para la adecuación del contrato de arrendamiento en fecha 9 de agosto de 2019, habiendo transcurrido para la fecha 18 años de ocupación por parte de la arrendataria, sin oposición del arrendador.
Así tenemos que, el artículo 38 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial contemplaba el beneficio de la prorroga legal, al referirse que, “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: a)……., b) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c)…… Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. Y, el artículo 39 ejusdem establece: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”.

De las normas anteriormente transcritas, se puede inferir que en el presente caso habiendo tenido la relación arrendaticia un tiempo determinado de dos (2) años, en cuanto a los beneficios de la prorroga legal contemplados por el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios hoy artículo 26 de la novísima Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia, al arrendatario de autos para cuando se venció el contrato de arrendamiento en fecha 30 de mayo de 2000, lo cual quedó comprobado en autos, le asistía una prorroga legal de un (1) año, contada esta prórroga legal desde el día siguiente en que fenecía el contrato, es decir a partir del 01 de junio de 2000 al 01 de junio de 2001, ya que la prorroga legal establece una regulación más a la temporalidad del contrato concretamente a su terminación, prorroga esta que operaba ope legis, es decir, de pleno derecho de conformidad al ya señalado artículo 39 ejusdem.
En consecuencia, dicho que la prorroga legal opera de pleno derecho (opes legis), cabe decir, que en el caso que nos ocupa culminaba esa prórroga legal el 01 de junio de 2001, por lo que de un simple cálculo matemático se observa, que cuando la actora interpone su demanda de desalojo, para que se le haga entrega del inmueble arrendado, ya había vencido sobradamente la prorroga legal. Y así se establece y decide.
Ahora bien, además observa esta juzgadora, que el arrendatario continuó en posesión del inmueble una vez vencido el lapso establecido de la prórroga legal, sin oposición alguna del arrendatario, produciéndose la tácita reconducción, en consecuencia, la relación arrendaticia pasa a ser a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil. Así se establece y decide.-
Por los motivos antes expuestos esta juzgadora establece que la naturaleza de la relación arrendaticia existente, es a tiempo indeterminado; en consecuencia, se declara improcedente la presente demanda fundamentada en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así se establece.-

Por lo antes expuesto, declarado como ha sido que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, es forzoso para esta juzgadora declara, IMPROCEDENTE la demanda por desalojo, intentada los ciudadanos AIDA KILZI DE KILSI, MARÌA ADELAIDA KILZI MORA, NELLY KILZI DE KHABAZE, MAIKEL JORGE KHAYAT KILZI y KHAYAT KAMEL, titulares de las cedulas de identidad número V- 5.610.767, V- 28.051.705, V- 13.711.140, V- 25.102.328, V- 23.797.183 respectivamente, contra la ciudadana JUANA ANGELA ROJAS ECHAVAUTES, titular de la cédula de identidad número V- 13.447.598. Así se establece. Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

-III-
DISPOSITIVO

Por los razonamientos antes expuesto, éste Tribunal administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en fecha 30 de Enero del corriente año, declaró: IMPROCEDENTE la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por AIDA KILZI DE KILSI, MARÌA ADELAIDA KILZI MORA, NELLY KILZI DE KHABAZE, MAIKEL JORGE KHAYAT KILZI y KHAYAT KAMEL, titulares de las cedulas de identidad número V-5.610.767, V-28.051.705, V-13.711.140, V-25.102.328, V-23.797.183 respectivamente, contra la ciudadana JUANA ANGELA ROJAS ECHAVAUTES, titular de la cédula de identidad número V- 13.447.598. y así de decide.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en la demanda.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de este Despacho, a los diecisiete (17) días del mes de febrero del dos mil veintitrés (2023). Años: 212º de la Independencia y 162º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO
Abg. GREIBYS CAROLINA GARCIA DE BARRERA.

LA SECRETARIA
Abg. CARLIZ MALDONADO.

EXP Nº6678-
GCGB/CM/AR