REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS. 213° y 164° A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas: PARTE DEMANDANTE: Ciudadana Rosario Elena Gedeón de Villamizar, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro: 4.186.731, abogada inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 85.530.- APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas Luisa Herminia Bastardo Ruíz y Emily Teresa Delgado Rodríguez, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 56.177 y 195.246, respectivamente.- PARTES DEMANDADAS: Sucesión de Eusebia Mercedes Fulda Montes de Oca, integrada por los ciudadanos Freddys Antonio Feliz Fulda, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº: 4.024.999 (de cujus) y Beatriz Montes De Oca, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°: 4.025.173, y la Sucesión de Bardemar Fulda Feliz, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula identidad Nros: 4.024.999; 4.025.173; 4.024.998 (de cujus), esta sucesión compuesta por los ciudadanos Daesy Gómez de Félix, Reinaldo José Félix Gómez y Yunex Carolina Félix Gómez, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 4.428.782; 11.448.228; 12.197.410 y 12.156.535; correlativamente y de este domicilio.- APODERADO JUDICIAL DE PARTES DEMANDADAS: Abogado Leopoldo Diez Soto, titular de la cédula de identidad N°: 9.924.339; inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 100.690.- DEFENSORA JUDICIAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS: Abogada Isabella Urbani Ramírez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 204.588.- TERCERA INTERVINIENTE: ciudadana Marelis Teresa Caraballo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº: 5.079.139, domiciliada en Cumaná, estado Sucre.- APODERADOS JUDICIALES DE LA TERCERA INTERVINIENTE: Abogadas Iraida Gedeón Zerpa, Rosario Gedeón y Gleyris del Valle Zorilla Torres, inscritas en el IPSA bajo los Nros. 112.714, 85.530 y 219.301, en su orden.- MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.- EXPEDIENTE Nº: 013.033.- Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 27 de febrero de 2023, por la abogada Luisa Herminia Bastardo Ruíz, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia de fecha 15 de febrero de 2023, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, que en extracto se copia: “(…) El contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico de contenido más diverso. Las circunstancias anotadas explican suficientemente el auge que en la vida moderna tiene el contrato innominado, única figura capaz de contener y abarcar la diversidad de composiciones voluntarias que caracterizan a la vida moderna. El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas. El artículo 1.143 del Código Civil establece: “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley”. El artículo 1.159 ejusdem reza: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Igualmente el artículo 1.160 ejusdem reza: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Por su parte el artículo 1.264 del Código Civil, establece un mandato muy puntual cuando nos señala lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” De allí nace el derecho que tiene cualquiera de las partes para poder ejercer acciones cuando una de estas incumpla con lo estipulado en la Ley, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual nos señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (…) Observadas y estudiadas con detenimiento todas las actas procesales que forman parte del juicio en cuestión y valoradas cada una de las pruebas que las partes trajeron al proceso y con total apego a las normas, puede verificar quien aquí decide que efectivamente existe un Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra que suscribieron las ciudadanas ROSARIO ELENA GEDEÓN DE VILLAMIZAR y MARELIS TERESA CARABALLO (sic) anteriormente identificadas, con la SUCESION DE EUSEBIA MERCEDES FULDA MOTES DE OCA (sic) plenamente identificada en autos; tomando en cuenta Nuestra Legislación Venezolana (sic) la cual consagra que “los Contratos una vez firmados pasan a ser Ley entre las partes” el Contrato en cuestión fue debidamente notariado y el mismo cuenta con una serie de cláusulas, en el contenido de las clausulas tercera y quinta del Contrato suscrito establecen la suspensión del primer mes de pago para el acondicionamiento del inmueble, así como tácitamente expresa: “Queda convenido entre ambas partes, que las arrendatarias, están autorizadas por la arrendadora para hacer por su propia cuenta remodelaciones, modificaciones al inmueble acordes a las exigencias comerciales, así como modificación de fachada, estructuras, demoliciones, etc.”. Así mismo en la cláusula decima segunda estipularon: “Si en el plazo convenido no cumplieren a cabalidad sus obligaciones o no ejercen oportunamente la opción en su condición de optante, las bienhechurías y mejoras realizadas al inmueble quedan en beneficio del mismo, La parte demandante comprobó con la prueba de declaración de testigos que compró cierta cantidad de materiales ferreteros, no consta en autos el destino y utilidad que le dio a los mismos. Así las cosas, con las cláusulas claramente establecidas donde quedo (sic) asentado que las mejoras hechas al bien quedarían en beneficio del mismo, es por lo que la petición formulada por la accionante en su escrito libelar de que le sean reconocidas las mejores hechas al inmueble no es procedente y así se decide.-. Por otro lado podemos observar en la cláusula cuarta del contrato que se estableció claramente la duración del mismo con una vigencias desde el 27 de marzo del año 2007 hasta el 27 de marzo del año 2008 (se considerará extinguido sin necesidad de notificación algunas, a menos que las partes, con anterioridad a ese vencimiento convinieran en prorrogar el aludido término). Y la cláusula decima quinta establece de forma textual lo siguiente: “Si la arrendadora, no cumpliere con la opción en el plazo fijado, se compromete a arrendar el inmueble, por un (01) año más, y prorrogar la presente opción a compra por el mismo tiempo, manteniendo el precio de venta y el canon de arrendamiento. En los hechos acontecidos y probados por las partes contratantes no se demostró haber prorrogado el citado contrato y así se declara. Por su parte la cláusula novena estipula que “la arrendadora concede una opción de compra a favor de las arrendatarias, quienes asumen igualmente la condición de optantes, en el presente contrato, para adquirir el inmueble arrendado, el cual se encuentra debidamente descrito en la cláusula primera del presente contrato. Las optantes declaran conocer dicho inmueble y estar conforme con las características y condiciones del mismo”. Si bien es cierto que se evidencia la opción a compra, contratada en favor de la parte accionante; no es menos cierto para esta operadora de justicia que al no tener fecha cierta y no poder comprobar de forma fehaciente que las acciones de compra y adquisición del inmueble hechas por la demandante de autos estén apegadas a lo acordado en el contrato o en caso contrario sean extemporáneas las mismas. Siendo de esta manera improbable a quien aquí juzga saber a ciencia cierta si las partes cumplieron con las cláusulas que establecieron en el mismo. La cláusula séptima establece las causales de resolución del contrato; 1) Si las arrendatarias incumplieren cualesquiera de las obligaciones contraídas en este contrato o prevista en la ley. Siendo que en el presente contrato la parte demandante (OPTANTE) (sic) se comprometió a comprar el bien inmueble y la parte demandada (ARRENDADOR) (sic) se comprometió a vender el mismo; y por cuanto concurren diversas clausulas para el logro y perfeccionamiento de la venta las cuales deben ser cumplidas a cabalidad; y con las pruebas que rielan a las actas procesales no se probó de forma alguna que fueron cumplidas las formalidades de ley ni las cláusulas que nacieron con la negociación y siendo esto el requisito fundamental para que proceda la acción, la parte accionante no logró demostrar los hechos que alega en su escrito libelar, ni haber pagado ni ofrecido a través de una oferta real de pago ante el Tribunal que corresponde, condiciones estas estrictamente necesarias para que se perfeccionara la venta, es por lo que determina esta operadora de justicia que son razones suficientes para determinar que la presente acción no debe prosperar…” (Folios del 56 al 96 de la quinta pieza) Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 30 de marzo de 2023, se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus conclusiones escritas de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, siendo solo presentadas por la parte demandante. Llegada la oportunidad para que las partes presentaran sus observaciones escritas a la contraria no habiendo sido presentadas por ninguna de las partes, este Juzgado se reservó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia y estando dentro de la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos: Narrativa. La ciudadana Rosario Elena Gedeón de Villamizar, abogada en ejercicio, actuando en su propio nombre y representación interpuso la presente acción con motivo de Cumplimiento de Contrato, exponiendo al efecto en su escrito libelar que corre inserto en los folios del 01 al 24 de la primera pieza lo siguiente: “(…) En fecha veintisiete de marzo de dos mil siete (2.007) suscribí contrato de ARRENDAMIENTO Y OPCION DE COMPRA VENTA, (sic) con los integrantes de la Sucesión FULDA MONTES DE OCA. MERCEDES EUSEBIA, (sic) anteriormente identificados y según planilla de declaración sucesoral N°s 0079553, 705608 y 0079702, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Maturín, Estado (sic) Monagas, quedando asentado bajo el Nro. 09, Tomo 97, en el cual se convino establecer cláusula de obligatorio cumplimiento entre las partes. El contrato de Arrendamiento y Opción de Compra tiene como objeto un inmueble propiedad de los demandados constituido por un terreno de novecientos metros cuadrados (900ms2) (sic) y las bienhechurías sobre éstas construidas, ubicado en la Av. Luis del Valle García, marcado con el N° 94 de esta ciudad de Maturín, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Av. Luis del Valle García, SUR: su fondo correspondiente, ESTE: casa que es o fue de Simón Mérida y OESTE: con la calle que va hacia el Barrio las Brisas del Orinoco y el antiguo cuartel José Gregorio Monagas. Dicho inmueble le pertenece a la SUCESION FULDA MONTES DE OCA, MERCEDES EUSEBIA, (sic) en plena propiedad por haberlo obtenido de la forma siguiente: las bienhechurías, por formar parte del acervo hereditario de la Sucesión Fulda Montes de Oca, Mercedes Eusebia, de quienes son causantes, según planilla N° 0079553 y declaración N° 705-608 y declaración sucesoral N° 0079792, cuyo causante es el ciudadano: Feliz Fulda Bardemar, titular de la cédula de identidad N° 4.024998, fallecido en fecha 21 de marzo de 2005, Bienhechurías asentadas según documento registrado bajo el N° 11, folios 32 al 16, Protocolo Primero, Libro Tercero de fecha 26 de enero de 1960, y el terreno por haberlo adquirido en compra a la Alcaldía de Maturín, según documento registrado bajo el N° 16, folios 140 al 145, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Noveno, del Tercer Trimestre de Fecha 30 de Septiembre (sic) de 2008 . Anexo “B”, “C”. El precio de venta del inmueble fue fijado en la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES, hoy ochocientos mil bolívares fuertes (Bsf. 800.000,oo) (sic) precio este que debería ser cancelado una vez que los integrantes de la sucesión Fulda Montes de Oca Mercedes Eusebia, obtuvieron de la Alcaldía del Municipio Maturín el documento de propiedad que los acreditaba como dueños del terreno, y en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro (sic) correspondiente, quedando de manera clara y precisa la condición estipulada por los vendedores en la cláusula decima del contrato firmado. En el contrato de arrendamiento y opción a compra, aparece la ciudadana Marelis Teresa Caraballo, titular de la cedula (sic) de identidad N° 5.079.139, domiciliada en Cumaná Estado (sic) Sucre en la Urb. (sic) Santa Helena, N° 213, como co-arrendatraria y co-optante, quien en su oportunidad hizo cesión de sus derechos sobre el contrato a mi persona por documento debidamente notariado en fecha 05 de marzo de 2010, quedando asentado bajo el N° 46, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por la oficina de la Notaria Publica de Cumana Estado Sucre. ANEXO “D” (sic) de igual manera es necesario establecer, que una vez otorgado el documento de propiedad por la Alcaldía del Municipio Maturín, el levantamiento topográfico realizado por catastro municipal, arrojo un area (sic) especifica de setecientos veintisiete metros con treinta y dos centímetros cuadrados (727,32 m2) y cuyos linderos son los siguientes, Norte: Carrera 9-A ( Av. Luis del Valle García), (sic) su frente en veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts), SUR: Carrera 11-B, su fondo, en veintidós metros con ochenta centímetros (22,80 mts), ESTE: terreno que es o fue del Centro Médico Oriental de Salud, en cuarenta y cuatro metros con setenta y dos centímetros (44,72 mts), y OESTE: calle 08 (Calle Juana Ramírez), en veintinueve metros con treinta centímetros (29,30 mts). Documento que se encuentra registrado bajo el N° 16, folios 140 al 145, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Noveno, del Tercer Trimestre, de fecha 30 de septiembre de 2008. ANEXO “E”. (sic) Esta diferencia de CIENTO SETENTA Y DOS METROS CON SESENTA Y OCHO CENTIMETROS CUADRADOS (172, 68 M2) (sic) se hace necesario establecerla de manera inequívoca, con la finalidad de sustentar la solicitud de regulación de la cabida que además, de la acción de cumplimiento de contrato de compra venta, se hace la presente demanda, tal como lo garantiza el legislador en el contenido del art. 1.496 del CCV, cuando establece, la disminución del precio a pagar de manera proporcional a la disminución de la cantidad ofrecida por el vendedor en el contrato, esto debido a la regulación de la cabida es un complemento que debe cumplirse inherente a la tradición de un inmueble. El caso es, que después de haber invertido en el inmueble cantidades de dinero suficiente que sobrepasan el precio del mismo, solicite a los vendedores el ajuste del precio en base a la disminución del área, siendo esta del producto de una sencilla operación matemática la cual devenía de calcular el metro cuadrado en base al precio para obtener la cantidad ochocientos ochenta y ocho bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 888,88) por metros cuadrados. Si la diferencia se obtiene de la resta del metraje ofrecido en el contrato, ósea la cantidad de novecientos metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (727, 32 M2), El precio a pagar seria la cantidad obtenida de la operación de multiplicar setecientos veintisiete metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (727,32 M2) por el valor del metro cuadrado, en este caso ochocientos ochenta y ocho bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 888,88), para obtener un valor total a pagar de SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 646.500,00). (sic) A este planteamiento al cual se les hizo de manera razonada, respondieron de manera negativa, asomando tener un comprador que les daba más dinero. Sin embargo, vista la necesidad jurídica que tengo de garantizar con el inmueble del crédito solicitado ante la entidad bancaria, les hice la oferta de mantener el mismo precio por el terreno ahora mas (sic) pequeño, a lo que respondieron con un alza descontrolada del monto a pagar, basados en la nueva imagen que tiene la casa, por supuesto, después de haber cambiado por mi trabajo esfuerzo y dinero el basurero que encontré en el año 2007 Anexo F. Ciudadano juez, en virtud de la falta de respuesta a mis múltiples llamadas, notificaciones y cartas de parte de los vendedores para ser efectivo el negocio jurídico establecido en el contrato, tal como lo establece el artículo 1.488 y 1.491 y 1.496 del Código Civil, cuando ordena hacer la tradición del inmueble como obligación del vendedor, con la correspondiente corrección de la cabida, ya último artículo es complementario de la tradición; me veo en la necesidad de anteponer la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta. Ahora bien honorable juez, en el caso que para la fecha del 9 de febrero de 2009, recibí comunicación vía fax, (Anexo “I”) donde se me increpa a responder de forma inmediata mi decisión a comprar el terreno y las bienhechurías, a lo que respondí afirmativamente, (Anexo “J”), como ha sido mi intención desde la firma del contrato, la cual ha sido manifestada en múltiples oportunidades a través de un consentimiento que ambas partes dejamos establecidas sin motivo a dudas en la cláusula DECIMA CUARTA, (sic) cuando su contenido trasciende el presente, pues se estipula la obligación a seguir por los herederos en caso de su muerte de alguno de los intervinientes del contrato, CONSENTIMIENTO, (sic) expresado de manera voluntaria, e inequívoca, pues la intención de todos los integrantes de la sucesión siempre fue desprenderse de la carga que significaba el bien inmueble en situación de abandono total. De ahí que todas las reparaciones que se le hicieron a la casa y las cuales están legalmente autorizadas por los propietarios para hacerlas, como se expresa en la CLAUSULA QUINTA, (sic) relativa a cambios y mejoras, fueron realizados porque se estableció un negocio jurídico en el Código Civil Venezolano, protege a través del Título V, Capitulo I. Todavía, a tres (03) años de la firma del contrato, se están realizando reparaciones y construcciones que son indispensables debido al deterioro de las instalaciones, las cuales se habían convertido de antisociales y vertederos de basura por los vecinos. Por esta razón me veo en la obligación de concurrir ante esta digna autoridad a fin de solicitar antes expresados (…) En fecha 09 de junio de 2010, el tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de los integrantes de la sucesión Fulda Montes De Oca, Mercedes Eusebia, ciudadanos Freddys Antonio Feliz Fulda, Beatriz Maceda Montes de Oca, Feliz Fulda Bardemar (de cujus), y su sucesión compuesta por Daesy Gómez de Feliz, Reinaldo Feliz Gómez, Deisy Félix Gómez y Yunex Félix Gómez, quienes otorgaron poder al abogado Pedro Ignacio Sifontes Ortiz, quien compareció en fecha 14 de noviembre de 2011, y procedió a contestar la demanda en los términos que a continuación parcialmente se transcriben: “(…) PUNTO PREVIO. EXENCION PERENTORIA. LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA, (sic) Ciudadano Juez, observe Ud. El contenido del Contrato de Arrendamiento y Opción a Compra Venta (folios 25 al 31), cuyo cumplimiento se demando a través de esta Acción y evidenciara que el mismo aparece y se encuentra suscrito por las ciudadanas ROSARIO ELENA GEDEON DE VILLAMIZAR (sic) (parte demandante) y MARELIS TERESA CARABALLO, (sic) titular de la Cedula de Identidad n° (sic) 5.079.139 por una parte, quienes a los efectos del citado Contrato tiene la condición de Compradoras Optantes, y por la otra parte, los ciudadanos FRESSYS DELIZ FULDA, BEATRIZ MACEDA MONTES DE OCA, DAESY GOMEZ DE FELIX, REINALDO FELIX GOMEZ, YUNEX FELIZ GOMEZ y DEYSY FELIX GOMEZ, (sic) quienes en su legitima condición de Herederos de la Sucesión de EUSEBIA MERCEDES FULDA MONTES DE OCA, (sic) (así lo reconoce la demandante) a los derivaciones de la aludida Convección (sic) tiene la cualidad de propietarios-vendedores. Así pedimos se establezca. (…) II CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA. (sic) En nombre y representación de mis patrocinados antes identificados, paso a dar Contestación a la presente demanda, bajo los términos siguientes: 1.- Es cierto que en fecha veintisiete (27) de Marzo de dos mil siete (2007) mis representados en su condición de legítimos herederos de LA SUCESION DE MERCEDES EUSEBIA FUKDA MONTES DE OCA (sic) suscribieron con las ciudadanas ROSARIO ELENA GEDEON DE VILLAMIZAR (sic) (parte demandante), plenamente identificada en autos y MARBELIS TERESA CARBALLO, (sic) titular de la cedula de identidad n° 5.079.139, contrato de Arrendamiento y Opción a Compra Venta, a través de documento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Maturín, Estado Monagas bajo el numero del Tomo 97. (sic) 2.- Es cierto que en el citado contrato de arrendamiento y opción a compra y venta se establecieron cláusulas de obligatorio cumplimiento para las partes contratantes. 3.- Es cierto que el up supra nombrado contrato de arrendamiento y opción a compra y venta tiene como objeto según la clausula primera (…) 4.- Niego, rechazo y contradigo por resultar un hecho falso que el contrato de arrendamiento y opción a compra venta tenga por objeto un inmueble constituido por un terreno de novecientos metros cuadrados, como lo expone la parte actora en su escrito libelar, puesto que el objeto del contrato se trata de la casa descrita en la cláusula primera del señalado contrato, como bien lo señala la referida cláusula arriba transcrita. 5.- Es cierto que la Casa (sic) (inmueble) objeto del contrato de arrendamiento y opción de compra venta (…) 6.- Es cierto que mis representados (demandados) efectivamente adquirieron el terreno donde se encuentra enclavado el inmueble arredrado (…) 7.- Es cierto que el precio de venta del inmueble objeto del contrato fue estipulado o fijado en la cantidad de ochocientos millones de bolívares (Bs. 800.000,00) hoy ochocientos mil bolívares (Bs.800.000, 00). 8.- Es cierto que el precio del inmueble tenía que ser pagado por las compradoras-optantes una vez que mis representados adquirieran la parcela de terreno donde se encuentra enclavado el inmueble… (…) 9.- Es cierto que el contrato de arrendamiento y opción a compra aparece suscrito por la ciudadana MARELIS TERESA CARABALLO (sic) (…) 10.- Niego, rechazo y contradigo que la ciudadana MARELIS TERESA CARABALLO (sic) antes identificada halla )sic) realizado a la demandante la Cesión de sus Derechos (sic) contenidos en el contrato de arrendamiento y opción a compra venta… (…) 11.- Es cierto que el Municipio Maturín del Estado Monagas representado por el ciudadano Alcalde y Sindico Procuradora ciudadano NUMA RAFAEL ROJAS VELASQUEZ y MARIA BARROZI PRADA (sic) (…)12.- Es cierto que el citado contrato de compra y venta suscrito por mis representados y el Municipio Maturín del Estado Monagas… (…) 13.- Es cierto que efectivamente que el contrato de arrendamiento a compra venta se señaló que el inmueble arrendado se encontraba enclavado en una parcela de terreno de novecientos metros cuadrados… (…) 14.- Niego, rechazo y contradigo que los demandados propietarios-vendedores) tenga que recibir menos del precio (Bs.800.000,00)…(,,,) 15.- Niego, rechazo y contradijo que la parte demandada tenga derecho a solicitar la regulación del precio por la disminución en la cabida del mismo.-16.- Niego, rechazo y contradigo que la parte actora halla (sic) invertido en el inmueble arrendado cantidades de dinero que sobrepasan el precio del mismo.- 17.- Es cierto el hecho expuesto por la demandante en cuanto a decir de ella que le solicito a mis representados la disminución del precio en base a disminución del área.- 18.- Niego, rechazo y contradigo que la parte demandante halla (sic) realizado el planteamiento de la disminución del precio –de su decir-de- manera razonada.- 19.- Es cierto que ante el planteamiento hecho por la demandante, en cuanto a la disminución del precio mis mandantes objetaron el mismo… (...) 20.- Niego, rechazo y contradigo que por el hecho de la distribución en la cabida mis representados tendrán que recibir por concepto del precio del inmueble la suma de seiscientos cuarenta y seis mil quinientos bolívares (Bs.-646.500,00), ello con fundamento a lo esgrimido en particular numero 14 de este capítulo.- 21.- Niego, rechazo y contradigo que mis mandantes (propietarios vendedores) hallan (sic) ofrecido vender el inmueble ofertado… (…) 22.- Niego, rechazo y contradigo por falso el hecho de que la parte demandada hiciera una oferta de mantener el mismo por el terreno... (…) 23.- Niego, rechazo y contradigo que la parte actora halla (sic) invertido dinero, esfuerzo y trabajo para cambiar el inmueble objeto de la negociación… (…) 24.- Niego, rechazo y contradigo que la parte actora halla (sic) realizado múltiples llamadas, notificaciones o cartas a mis representados para ser efectivo el negocio jurídico… (…) DE LA PRETENSION DE LA RECONVENCION (sic) Ciudadano Juez el Contrato de Arrendamiento y opción compra y venta firmado por mis representados FREDDYS FELIIZ FULDA, BEATRIZ MACEDA MONTES DE OCA, DAESY GOMEZ DE FELIX, REINALDO FELIX GOMEZ, YUNEX FELIZ GOMEZ y DEISY FELIX GOMEZ (sic) ya identificados, únicos y legítimos herederos de la SUCESION DE EUSEBIA MERCEDES FULDA DE MONTES DE OCA (sic) y las ciudadanas ROSARIO ELENA GEDEON DE VILLAMIZAR y MARELIS TERESA CARBALLO, (sic) ya identificadas, contiene las condiciones requeridas para su existencia, que de acuerdo al Artículo 1.411 del Código Civil son: 1.- Consentimiento de las partes: 2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3.-Causa Licita y en concordancia con lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.166, 1.167, 1.264, 1.271, 1.257, 1.258 y siguiente del Código Civil y las clausulas séptima, novena, decima, decima (sic) primera y decima (sic) segunda del contrato de arrendamiento y opinión a compra y venta, y dado a la conducta culposa desplegada por las compradoras optantes a fin de no cumplir con las obligaciones señaladas en el contrato, ocurro a fin de demandar como en efecto demando en nombre y representación de mis patrocinados antes identificados a las ciudadanas ROSARIO ELENA GEDEON DE VILLAMIZAR y MARELIS TERESA CARBALLO (sic) (…)” (Folio 90 al 140).- De autos consta, que durante el lapso probatorio, las partes demandantes hicieron uso de sus derechos a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio veinticinco (25) al ochenta y cinco (85) de la primera pieza del presente expediente.- Revisadas las actuaciones esta superioridad pasa a pronunciarse sobre la falta de cualidad y la tacha alegada por la parte demandada en su escrito de contestación como punto previo de la presente decisión: Punto Previo. De la Falta de Cualidad Activa. Consagra el artículo 361 del código de procedimiento civil lo siguiente: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.” Alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, tal como lo indica nuestro legislador procesal, surge en el juez la obligación de pronunciase en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.- En ese contexto, la legitimación a la causa alude a quienes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En ese mismo sentido, resulta imperioso destacar lo dispuesto en los artículos 146 y 148 del código de procedimiento civil: Artículo 146: Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52. Artículo 148: Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo. Como se observa, en las disposiciones anteriormente transcritas se consagra la institución del litisconsorcio, la cual, según la participación procesal que le corresponda a ese conjunto de sujetos, será denominada activa o pasiva. Asimismo, se conoce como litisconsorcio necesario o forzoso, aquel en el que la presencia en el proceso de todos los sujetos que lo conforman, es indispensable para que pueda proferirse una decisión de fondo, puesto que son co-titulares de una relación material indivisible, es decir, en el litisconsorcio necesario o forzoso, su integración no deriva de la espontánea voluntad de los interesados, sino que existe una carga para que se integre, la cual puede derivar de la voluntad expresa o implícita de la Ley, o de la naturaleza misma de la relación sustancial, por no ser posible escindirla en cuanto a su resolución por el número de personas.- Ahora, si bien se desprende de los artículos 146 y 148 del código de procedimiento civil que no existe una ‘necesidad jurídica’ de que todos los integrantes de una relación material que deba hacerse valer en juicio se unan a los fines de instaurar o soportar el mismo, siendo la regla general que la figura del litisconsorcio constituye una facultad de las partes y no un deber; no es menos cierto que en algunos casos la ley determina que la actuación procesal abarca a una pluralidad de sujetos activos o pasivos, según que tal pluralidad se verifique en el lado de los actores o de los accionados, de allí que se diferencie el litisconsorcio voluntario o facultativo, del necesario. Este último alude entonces a la situación que se produce cuando existe una sola causa o relación material con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, por el hecho de que la cualidad activa o pasiva no reside separadamente en cada una de ellas. Así, el litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede estar implícita en la ley o venir impuesta en forma expresa; este último caso se verifica cuando la propia ley impone la integración en forma imperativa, mientras que el primero puede identificarse cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada integrante del grupo sino unitariamente en todos.- Observa este sentenciador, que el apoderado judicial de la parte demandada alegó la existencia necesaria de un litisconsorcio pasivo y en base a ello alegó lo siguiente: “(…) Ahora bien, como lo expuse anteriormente el citado contrato de cesión de derechos (Subrayado nuestro) (cursante en los folios, (40, 41 y 42) – si de hecho se trata- solo surte efectos entre las partes firmantes, vale decir, la parte actora Rosario Elena Gedeón de Villamizar y la Co-Compradora Optante Marelis Teresa Caraballo, antes identificadas por tanto entre ellas y los demandados (vendedores-propietarios) existe un estado de sujeción jurídica de forma inquebrantable que los vincula entre si, por unos mismos intereses jurídicos que hacen del contrato de opción a compra y venta, y que por disposición del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, constituye un litisconsorcio necesario (…)” En el caso de autos, la ciudadana Rosario Elena Gedeón de Villamizar, procedió a demandar de forma unilateral el cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, en virtud de la cesión de derechos que le hiciera la ciudadana Marelis Teresa Caraballo, compradora-optante, considerando la parte demandada que al tratarse de un contrato de cesión de créditos no produce novación alguna puesto que la voluntad de los propietarios y vendedores (demandados) no aparece en el citado acto (documento) y tampoco aparece la voluntad de librar a la compradora optante Marelis Teresa Caraballo, de las obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra venta. Al respecto, quien decide considera necesario citar el artículo 765 del Código Civil el cual establece: “Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder, o hipotecar libremente esta parte, y aun sustituir otras personas en el goce de ellas a menos que se trate de derechos personales…”. Observa este Tribunal que no existe la falta de cualidad activa necesaria alegada, puesto que no encuadra en los presupuestos legales a que se refiere el artículo antes citado, y claramente puede denotar este sentenciador que se desprende de las actas procesales que existe dicha cesión de derechos suscrita por las partes, aunado al hecho que está contemplado en nuestra legislación venezolana, por tal motivo no se necesita traer a la ciudadana Marelis Teresa Caraballo, al presente juicio por esta haber cedido sus derechos, por lo tanto, tal defensa perentoria no debe prosperar en derecho. Y así se decide.- De la Tacha. Cabe destacar que la tacha planteada, hoy bajo estudio fue realizada en contra de documento autenticado ante la Oficina de Registro del Municipio Sucre, de Cumaná, estado Sucre, anotado bajo el N°: 46, Tomo: 37, de fecha cinco (05) de marzo de 2010, Ahora bien para este Juzgador, en cuanto a lo siguiente: Primero tomando en cuenta que tal y como se planteó precedentemente el documento en cuestión fue tachado al respecto es importantísimo resaltar lo que nos establece la doctrina al respecto de la citada tacha, así tenemos: La tacha de falsedad es un recurso especifico para impugnar el valor probatorio de un documento público, que goce de todas las condiciones de validez requeridos por la ley. En la oportunidad de dar contestación a la demanda el abogado Pedro Ignacio Sifontes Ortíz, en su condición de apoderado de los demandados sustento su petición respecto a la tacha propuesta, de la siguiente manera: (...Omissis…) “Tacho por falso el documento que riela en los folios 40, 41 y 42 de la Segunda Pieza del Expediente”…Resaltado de quien decide. Argumento que esgrime el antes mencionado apoderado, sin indicar que tipo de documento pretende impugnar, esto es, sin decir, si es público, autentico o autenticado; o si se trata de un documento privado, al igual que nada dice en cuanto a su fundamentación y en lo que respecta a la causal o causales previstas en los artículos 1.380 y 1.381 del Código Civil, en las que pretende sustentar su pretensión los cuales expresan: 1. Falsificación de la firma del Funcionario. “Que no ha habido la intervención del funcionario público que aparezca autorizándolo, sino que la firma de éste fue falsificada”. 2. Falsificación de la firma de los otorgantes. “Que aun cuando sea auténtica la firma del funcionario público, la del que apareciere como otorgante del acto fue falsificada”. 3. El Fraude o la Sorpresa acerca de la identidad de la persona. “Que es falsa la comparecencia del otorgante ante el funcionario, certificada por éste, sea que el funcionario haya procedido maliciosamente o que se le haya sorprendido en cuanto a la identidad del otorgante”. 4. Las declaraciones que no ha dicho el otorgante. “Que aun siendo autentica la firma del funcionario público y cierta la comparecencia del otorgante ante aquel, el primero atribuya al segundo declaraciones que éste no ha hecho; pero esta causal no podrá alegarse por el otorgante que haya firmado el acta, ni respecto de él”. 5. Las alteraciones materiales posteriores al otorgamiento. “Que aun siendo ciertas las firmas del funcionario y del otorgante, se hubiesen hecho, con posterioridad al otorgamiento, alteraciones materiales en el cuerpo de la escritura capaces de modificar su sentido y alcance. Esta causal puede alegarse aun respecto de los instrumentos que sólo aparezcan suscritos por el funcionario público que tenga la facultad de autorizarlos”. 6. Constancia falsa del funcionario de la fecha y lugar. “Que aun siendo ciertas las firmas del funcionario y los otorgantes, el primero hubiera hecho constar falsamente, y en fraude de la Ley o en perjuicio de terceros, que el acto se efectuó en fecha o lugar diferente de los de su realización”. Es el caso, que debe igualmente precisarse que el Código de Procedimiento Civil, como instrumento rector rige y prevé el procedimiento de la incidencia de impugnación de instrumento público o tacha de instrumento, bien por la vía principal o incidental, estableciendo así las reglas de sustanciación de la tacha contenidas en los artículo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; este procedimiento, está contenido específicamente en las dieciséis reglas de sustanciación contempladas en el artículo 442 del Código ejusdem, reglas éstas que determinan con precisión las características legales y fundamentales de este procedimiento, ya que es especial, porque en él se va a ventilar sobre el fondo del documento; y allí, se va a discutir precisamente el objeto de la tacha, lo que quiere decir que el documento es o no impugnable o falso. Luego y mediante escrito presentado por ese mismo abogado en fecha 14/11/11, que riela a los folios 164 al 165 de la II pieza del expediente, formaliza la Tacha argumentando lo que se transcribe: (…Omissis…) “Único Como quiera que en la contestación de la demanda tache (sic) el documento que riela en los folios 40, 41 y 42 de la primera pieza, de este expediente y que la parte actora acompañó marcado con la letra “D” que trata de la supuesta Cesión de derechos realizada por la ciudadana MARELIS TERESA CARABALLO, (sic) titular de la Cédula de Identidad n° (sic) 5.079.139 a favor de la parte demandante ciudadana ROSARIO ELENA GEDEON DE VILLAMIZAR, (sic) plenamente identificada en autos, cuyo documento presuntamente fue autenticado en fecha cinco (05) de Marzo de dos mil diez (2010), quedando asentado bajo el N° 46, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por la oficina de la Notaría Pública de Cumaná Estado Sucre, afirmo que el citado documento no hubo la intervención del Notario Público que aparece autenticándolo, pues la referida firma fue maliciosamente falsificada, por tanto de conformidad con lo previsto en el Artículo 1380 numeral 1) del Código Civil formalizó la Tacha propuesta pido se ordene el Tramite de Ley”…(omissis)… Oportunidad procesal (Formalización de la Tacha) en la que este Juzgador quiere dejar expresa constancia también, que luego de la revisión del escrito de proposición de la tacha y el de la formalización de aquella, que en el primero de ellos, se señala como documento objeto de la tacha de falsedad, el que riela a los folios 40, 41 y 42 de la segunda pieza del expediente y en el segundo, se dice que es el que riela a los folios 40, 41 y 42 de la primera pieza, hecho que lo lleva a establecer de entrada, que la formalización se realizó sobre un documento distinto al que fue tachado, al igual que deja constancia, que no fue promovido en esa oportunidad ningún medio de prueba o contraprueba por parte del proponente de la tacha para soportar sus alegatos. Por su parte y en la oportunidad de ley, la parte actora dio contestación a la tacha en la que entre otras cosas manifestó: (…Omissis…) “…Ciudadano Juez, si hacemos un rápido recorrido por las actas del presente expediente, se observará una bien descuidada intención de retardar el presente cumplimiento de contrato, sin poder determinar a ciencia cierta cuál es el verdadero objeto de este retardo procesal en atender un juicio de esta naturaleza, tanto de parte de los demandados como de su apoderados, más aun, estando inmersos en una situación de economía inflacionaria como la que nuestro país presenta a diario…” Constatada entonces tanto la proposición de la tacha, su formalización y la contestación que se hizo de esta última, se pasa en consecuencia a resolver sobre este punto, lo que hace quien aquí decide, con fundamento en las consideraciones siguientes: Ello así, cabe señalar que la tacha incidental de instrumento público o privado debe observar en cuanto a su sustanciación, las dieciséis reglas que contempla el artículo 442 del Código de Procedimiento Civil, constituyendo un verdadero procedimiento especial, que si bien no es autónomo respecto al juicio principal, lo es con relación a su procedimiento. Tales normas, conforme a la doctrina y jurisprudencia, deben entenderse siempre como de interpretación restrictiva, por lo que la violación de alguna forma esencial, concluye necesariamente, en la reposición del procedimiento al estado en el cual se dé cumplimiento a la regla quebrantada u omitida, dado que tales infracciones están vinculadas estrechamente al derecho a la defensa de las partes. En el procedimiento incidental de tacha, al momento de contestar la formalización de la misma, pueden generarse dos situaciones particulares: i) si no se insiste en hacer valer el instrumento, se declarará terminada la incidencia y quedará éste desechado del procedimiento (Artículo 441 del Código de Procedimiento Civil) y; ii) dándose contestación a la formalización de la tacha y habiéndose insistido en hacer valer los documentos, quedan abiertas las situaciones jurídicas a que se refieren los ordinales 2º y 3º del artículo 442 del Código de Procedimiento Civil, que al tenor señalan, respectivamente que: “(…) En el segundo día después de la contestación, o del acto en que ésta debiera verificarse, el Tribunal podrá desechar de plano, por auto razonado, las pruebas de los hechos alegados, si aún probados, no fueren suficientes para invalidar el instrumento (...)” y “(…) Si el Tribunal encontrare pertinente la prueba de algunos de los hechos alegados, determinará con toda precisión cuáles son aquellos sobre los que haya de recaer la prueba de una u otra parte (…)”. Los supuestos de hecho establecidos en los ordinales transcritos del artículo 442 eiusdem, están orientados a conferirle al juez, en un primer momento, la potestad de determinar si efectivamente los hechos que se alegan como fundamento de la falsedad del instrumento, se corresponden o subsumen con aquellos supuestos que están tipificados como jurídicamente relevantes para considerar que un instrumento es falso. De ser así, es decir, de adecuarse la conducta o tipo legal establecido como causal de tacha con alguno de los hechos aludidos para fundamentar la misma, debe el juez entonces, pues es su obligación, determinar con toda precisión sobre cuáles hechos ha de recaer la prueba de una u otra parte. La referida obligación del juez está íntimamente vinculada a la pertinencia de la prueba, pues como es lógico, si se concibe que los hechos alegados se encuadran en algunos de los supuestos legales de tacha, entonces también es lógico que deba demostrarse por los medios de prueba idóneos para ello, la falsedad o no del instrumento (Cfr. ARMINIO BORJAS. “Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano”, Tomo III, Pág. 298). Al respecto se advierte, que la parte demandada Tacho de Falso por vía incidental el documento que riela a los folios 40, 41 y 42 de la pieza II del expediente y luego en su formalización se refirió al documento que riela a los folios 40,41 y 42 de la Pieza I, lo que de plano trata de dos documentos distintos, circunstancia esta que desde ya vicia la impugnación que por vía de tacha incidental hizo el apoderado de los demandados, por no existir identidad entre el documento que se tacha y aquel en el que se fundamenta la Formalización, hecho por el que debe tenerse como no formalizada la tacha presentada, lo que cabe decir inexistente la misma. A mayor abundamiento sobre lo antes dicho, se permite este jurisdicente citar un extracto de la Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha veintidós (22) de septiembre de dos mil cuatro, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, en la que se dejó por establecido que: “Lo que significa que el objeto de la tacha es precisamente el instrumento que se impugna por los motivos expuestos, lo cual hace necesario que debe existir identidad entre el documento cuya tacha se propone y aquel que se identifica en el escrito de formalización de la tacha, ya que, se repite, el fin de la misma es fulminar el documento que se acusa falso. Como antes se expresó, la actuación procesal mediante la cual se propone la tacha incidental, fija los límites de la incidencia mediante el señalamiento del objeto, es decir, del instrumento que se impugna y la manifestación de tacharlo; abriéndose así el lapso para la próxima actuación, cual es la formalización de dicha tacha, en la cual deben expresarse los motivos que la fundamente y que debe circunscribirse al documento previamente indicado como el tachado, pues él constituye el objeto de la tacha y no otro. En el sub iudice advierte la Sala, que no existe identidad entre ambos documentos, con base a lo cual debe necesariamente declararse inexistente la formalización de la tacha y, por vía de consecuencia, desistida la tacha incidental propuesta por la demandada, pues debe tenerse como no presentada en autos la referida formalización. Así se decide”… (Resaltado de esta alzada). Criterio jurisprudencial que acoge plenamente este tribunal, por encontrarse estrechamente relacionado con la circunstancia fáctica de hecho objeto de la revisión jurisdiccional que se realiza, la que resulta perfectamente aplicable al caso de marras, para considerar, que esa falta u omisión del apoderado de los demandado, mal podía ser subsanada de esa manera, como lo pretendió hacer (al momento de la formalización), alto elocuente había precluido la oportunidad procesal para hacerlo; potestad que tampoco tiene el Juez que decide para corregir o enmendar los errores u omisiones cometidos por las partes, irregularidad que se produjo al momento de proponer la tacha por parte del apoderado de los demandados, quien solo se permitió indicar que el documento objeto de impugnación era el que corría inserto a los folios 40,41 y 42 de la segunda pieza, lo que hizo sin señalar ningún otro tipo de datos sobre ese instrumento, el que una vez verificado y analizado por este Juzgador observa lo siguiente: En tanto al documento que riela al folio 40 de la pieza II, trata de la última página de la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal ad quo de fecha 23/11/10, donde en su lado Izquierdo aparece la firma del Juez y en el derecho la de la Secretaria. En cuanto al folio 41, se observa que es una diligencia suscrita por la accionante Rosario Gedeón de Villamizar, y en el folio 42, que se trata de una certificación expedida por la Registradora Civil del Municipio Maturín, estado Monagas, ciudadana Dra. Gremary Perozo, el que aparece como suscrito por la indicada ciudadana. Luego y en su escrito de formalización manifestó, que el documento cuya tacha había sido propuesta trataba de aquel que riela a los folios 40 y 41 de la primera pieza, el que una vez revisado y analizado se observa: Que trata de los dos (02) últimos folios del documento que aparece Registrado en la Oficina de Registro Público el Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el N°: 11, Protocolo primero, tomo: Tercero, de fecha 25 de enero de 1960, que fue acompañado al libelo de demanda marcado anexo “C” y en el folio número 42, única Bancaria N°: 168-25834, por un monto de Ciento Ochenta y Dos Bolívares (Bs.182.00), lo que lleva a considerar a este jurisdicente, que en definitiva se trata de dos (02) documentos totalmente distintos y que en ellos, tanto el enunciado al momento de proponerse la tacha, el primero cursante al (folio 40) y el tercero al (folio 42) señalados en el escrito de Impugnación a excepción del cursante al folio (41) de la segunda pieza, todos se encuentran suscritos por funcionarios públicos, actuaciones del apoderado de los demandados (Impugnación y Formalización de la Tacha), con la que se genera una clara dicotomía entre esas dos actuaciones, acción que por su especificidad debe ser coherente y circunscribirse al documento previamente indicado como tachado, pues él constituye el objeto de la tacha y no otro. Con base a los señalamientos que anteceden, resulta evidente que la parte demandada no logró cumplir con lo estipulado en lo dispuesto en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, por tanto ésta no expuso los fundamentos y los hechos circunstanciados con que se proponía combatir la impugnación, solo se limitó a Tachar, evidenciando quien aquí decide que tampoco existe identidad entre el instrumento que se tacha y el que se identifica en el escrito de formalización. En consecuencia de los hechos que anteceden se declara la improcedencia de la presente tacha, motivo por el cual la misma no ha de prosperar. Y así se decide.- Resuelto como ha sido los puntos anteriores procede este Juzgador a otorgar valor probatorio a las pruebas aportadas al proceso de la siguiente manera: A).- Pruebas aportadas por la parte Demandante: 1).- La parte demandante adjuntó a su escrito libelar instrumento marcado con la letra “A” contrato de arrendamiento con opción a compra-venta cursante a los folios 25 al 33 de la primera pieza. Valoración: Dicho instrumento consiste en copia fotostática de contrato de arrendamiento con opción compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maturín, del Estado Monagas, de fecha 27 de marzo de 2007, anotado bajo el Nº: 09, Tomo: 97 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial. Al respecto, observa este tribunal que el mismo consiste en contrato de opción compra venta sobre el inmueble objeto de la presente controversia del cual se desprende lo siguiente: 1) Que ambas partes aquí contendientes suscribieron el contrato. 2) Que el precio de la venta fue por la cantidad de Ochocientos Millones de Bolívares (Bs. 800.000.000,00) lo que equivale en la actualidad a Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00). 3) Que el plazo de cancelación de la opción de compra-venta es por un año fijo contado a partir de la fecha de la firma del referido documento .4) Que es requisito sine quanon que la arrendataria haya adquirido la titularidad del derecho de propiedad sobre terreno. 4) La arrendadora se obliga a transferir la propiedad del inmueble arrendado conforme a este contrato, libre de gravámenes impuestos nacionales y municipales 6) Si la arrendadora no cumpliere con la opción en el plazo fijado se compromete a arrendar el inmueble por un (01) mas y prorrogar la presente opción a compra por el mismo tiempo manteniendo el precio de venta y el canon de arrendamiento El documento bajo análisis no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas y quien decide los aprecia en todo su valor probatorio. Y así se decide.- 2).- Promovió copia simple de titulo supletorios; ver folios treinta y cuatro (34) al cuarenta y uno (41) del presente expediente. La valoración del título supletorio está limitada a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria y para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba, y en virtud que el mismo no fue debidamente ratificado, no se le otorga valor probatorio. Y así se decide.- 3).- Reprodujo cesión de derechos que rielan en los folios del 42 al 45 de la primera pieza del presente expediente. Valoración: En relación a ello, el presente instrumento fue tachado por la parte contraria, declarando improcedente la tacha planteada; razón por la cual este órgano superior, la tiene como fidedigna en cuanto a su contenido y firma, por tal motivo le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.- 4).- Promovió copia simple de compra de bien inmueble que cursan a los folios 46 al 54 de la primera pieza: Valoración: El presente instrumento contentivo de compra-venta de terreno que se hiciera por ante la Alcaldía del Municipio Maturín, a favor de Montes de Oca, Feliz Fulda Freddys Antonio, Gómez de Feliz Daesy Margarita, Félix Gómez Deisy Elizabeth, Félix Gómez Reinaldo José y Félix Gómez Yunex Carolina, de fecha 17 de septiembre de 2008, por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maturín, estado Monagas. El documento bajo análisis no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas y quien decide los aprecia en todo su valor probatorio. Y así se decide.- 5).- Reprodujo carta de oferta de pago de la ciudadana Rosario Gedeón, a la Sucesión Fulda Montes de Oca Mercedes Eusebia, cursante al folio 58 de la primera pieza del presente expediente. Valoración: Consiste de instrumento y se desprende que la ciudadana Rosario Gedeón, les participa a la sucesión su intención de finiquitar la compra del inmueble de marras, y que cancelaria la cantidad de Seiscientos Cuarenta y Seis Mil Quinientos Bolívares (Bs. 646.500,00), por cuanto la extensión de terreno era Setecientos Veintisiete Metros Cuadrados Con Treinta y Dos Centímetros Cuadrados (727,32 mts2) y que el documento definitivo de compra venta sería introducido en fecha 26 de marzo de 2010, y deberían presentar los registros de información fiscal de todos los integrantes de la sucesión y, que ya había sido cancelado al Seniat el pago del 0.5 % por concepto del valor de la venta y los impuestos sobre el inmueble. Asimismo se evidencia que la misma fue recibida por la ciudadana Deisy Elizabeth Félix, en la cual no acepta el monto ofrecido en la carta por cuanto existe una demanda de resolución de contrato por el Juzgado Tercero de los Municipios. Este Tribunal les otorga de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil). Y así se decide.- 6).- Carta de la ciudadana Rosario Gedeón, a la sucesión Fulda Montes De Oca Mercedes Eusebia, se evidencia en los folios 59 al 62; y carta de la Sucesión Fulda Montes De Oca Mercedes Eusebia, dirigida a la ciudadana Rosario Gedeón, corre inserto al folio 63 todas de la primera pieza del presente expediente. Valoración: Instrumentos consistentes de cartas que fueran enviadas ambas partes. En lo concernientes a tales misivas esta superioridad no las estima por cuanto aún cuando no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente, las mismas carecen de valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.374 del Código Civil el cual estipula: “La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determina por las reglas establecidas en la ley respecto de los instrumentos privados y de principio de prueba por escrito; pero carecerán de valor las que no estén firmadas por la persona a quien se atribuyan, salvo que hubieren sido escritas de su puño y letra y remitidas a su destino. El juez desestimará las que se hayan presentado en contravención con la ley…” no evidenciando este sentenciador que las mismas estén firmadas como recibidas, mal podría entonces otorgarle valor probatorio alguno. Y así se declara.- 7).- Reprodujo carta de la ciudadana Rosario Elena Gedeón, dirigida a la sucesión Fulda Montes De Oca Mercedes Eusebia, folio 64 de la primera pieza del presente expediente. Tal instrumental consiste en carta que le fuera enviada a la sucesión FULDA MONTES DE OCA MERCEDES EUSEBIA, en la cual ratifica y manifiesta su intención de adquirir el inmueble de marras, de fecha 19 de febrero de 2009, debidamente recibida y firmada por la ciudadana Deisy Félix Gómez. Este Tribunal les otorga de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil). Y así se decide.- 8).- Reprodujo Telegrama de Ipostel; folio 65 de la primera pieza del presente expediente. Valoración: El referido telegrama con sello húmedo original de IPOSTEL, oficina Maturín, Monagas, enviado en fecha 28 de abril de 2010. Al respecto observa este sentenciador que el mismo fue enviado por la ciudadana Rosario Gedeón de Villamizar, en el cual se desprende que dicha ciudadana ratifica notificación de fecha 26 de marzo de 2010, donde participa el ingreso del documento a partir de esa fecha en el Registro Subalterno Primero del Municipio Maturín. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.375 del Código de Procedimiento Civil se le otorga el mismo valor del instrumento privado y siendo que no se evidencia de autos que haya sido desconocido por la parte contraria, quien decide le otorga valor probatorio. Y así se decide.- 9).- Reprodujo documento de compra venta riela del folio 66 al folio 85 de la primera pieza del presente expediente. Valoración: El mismo consiste en documento de compra venta de fecha 26 de marzo de 2010, acompañado de los recaudos concernientes a la protocolización del inmueble de marras, el cual fue devuelto para su corrección y en virtud de no haber sido tachado ni desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (art. 429 del Código de Procedimiento Civil), se le otorga de conformidad con el artículo 1.363, del Código Civil, valor probatorio, y así lo aprecia quien aquí administra justicia. Y así se declara.- 10).- Reprodujo documento contentivo de la liberación de la cláusula opcional, foliatura 84 de la primera pieza del expediente. Valoración: El mismo consiste en documento en copia simple, emanada de la Sindicatura del Municipio Maturín, en el cual se le informa al Registro Inmobiliario del Primer Circuito Maturín del estado Monagas, fue aprobada por el Consejo Municipal Bolivariano del Municipio Maturín, en sesión extraordinaria de fecha 11 de junio de 2009. Al respecto, este Juzgado le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil). Y así se decide.- 11).- Reprodujo facturas números: 1.584, 1.585, 1.599, 1.607, 1.624, 1.634, 1.649 y 1.692 en los folios 08 al 15, de la segunda pieza del presente expediente. Valoración: Las mismas consisten en facturas originales, de las cuales se desprende la compra de materiales por la parte accionante. Al respecto, esta segunda instancia les otorga de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pleno valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocidos y por cuanto las mismas fueron debidamente ratificadas. Y así se decide.- 12).- Reprodujo recibos de pagos marcados con las letras B, C y D; vid folios 16 al 18 de la tercera pieza del presente expediente. Las mismas consisten en recibos de pagos originales, emanado del ciudadano Daniel José Delacua García, C.I: 15.743.437, donde deja constancia de haber recibido de la ciudadana Rosario Elena Gedeón, la cantidad de Ciento Noventa y Siete Millones de Bolívares, por concepto de servicios de construcción en el inmueble objeto del litigio. Al respecto, esta alzada les otorga de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pleno valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocidos y por cuanto las mismas fueron debidamente ratificadas. Y así se decide.- B).- Pruebas aportadas por las partes Demandadas: 1).- Con fundamento en el principio de la comunidad de la prueba los herederos del ciudadano Freddys Antonio Feliz Fulda, promovió todo lo que le favorezca.- Con meridiana claridad se observa que durante el lapso probatorio ambas partes consignaron las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de sustentar sus afirmaciones de hecho, pruebas estas las cuales fueron debidamente valoradas por este Juzgador.- De la Reconvención. Observa este Juzgador, que la parte demandada encontrándose en la oportunidad de contestar la demanda de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil procedió a reconvenir por Resolución de contrato y daños y perjuicios en los siguientes términos: “(…) Omissis… III.I LOS HECHOS-RECONVENCION (sic) Es el caso ciudadano Juez que, en fecha veintisiete (27) de Marzo de dos mil siete (2007) a través de un documento debidamente autenticado ante la Notaria (sic) Publica de Maturín, Estado Monagas bajo el número 31 del Tomo 96 de los libros de autenticaciones llevados por la up supra Notaria (sic) mis representados FREDDYS FELIZ FULDA, BEATRIS MACEDA MONTES DE OCA, DAESY GOMEZ DE FELIX, REINALDO FELIX GOMEZ, YUNEX FELIX GOMEZ y DEISY FELIX GOMEZ, (sic) ya identificados, únicos y legítimos herederos de la SUCESION DE EUSEBIA MERCEDES FULDA MOTES DE OCA, (sic) suscribieron (sic) con las ciudadanas ROSARIO ELENA GEDEÓN DE VILLAMIZAR y MARELIS TERESA CARBALLO, (sic) ya identificados, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y OPCION A COMPRA Y VENTA, (sic) (…) en el precitado contrato se estipulo (sic) que mis representados daban en opción a las ciudadanas ROSARIO ELENA GEDEÓN DE VILLAMIZAR y MARELIS TERESA CARBALLO, (sic) ya identificados, un inmueble constituido POR UNA CASA (sic) distinguida con el N° 94, ubicada en la Avenida Luis del Valle García, Municipio Maturín Estado Monagas, (…) En ese mismo contrato se estipulo (sic), como término, para que formalizar (sic) la compra y venta definitiva, el hecho de que mis representados adquirieran la propiedad de la parcela de terreno donde se encuentra enclavado el inmueble. Que en fecha treinta (30) de Septiembre de dos mil nueve (2008) (sic) a través de Documento Registrado ante la Oficina de Registro Público Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el número 16, protocolo primero, tomo 29, el Municipio Maturín del Estado Monagas dio en venta la parcela de terreno donde se encuentra enclavado el inmueble objeto del contrato de opción a compra y venta, siendo que en esa fecha se cumplió el término acordado en el contrato. (…) III.II DE LAS CONSIDERACIONES-RECONVECION (sic) En primer término, resulta incuestionable, por tal razón no debe ser un hecho controvertido y que deba ser objeto de medios o prueba alguna, el hecho de que el Contrato suscrito entre mis representadas (propietarias-vendedoras) y las ciudadanas ROSARIO ELENA GEDEÓN DE VILLAMIZAR y MARELIS TERESA CARBALLO, (sic) ya identificadas, (compradoras optantes), se trata de un verdadero “Contrato de Opción a Compra y Venta”, (sic) así lo reconoce, por los (sic) menos la primera de las prenombradas en su Libelo de la Demanda (demandante-co-reconvenida) al igual que mis representadas, entendido éste, la Convección (sic) por la cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. Así pido se decida. (…) Respecto a las condiciones antes señaladas, en cuanto al Contrato de Arrendamiento y Opción a Compra y Venta suscrito entre ROSARIO ELENA GEDEÓN DE VILLAMIZAR y MARELIS TERESA CARBALLO, (sic) ya identificadas, (compradoras optantes) y mis representados (propietarios-vendedores), específicamente la referidas al Consentimiento de las partes y Causa Lícita, estas, están debidamente expresadas en el citado Contrato y no aparecen discutidas u objetada su existencia por los contratantes, así por los (sic) menos lo expresa y reconoce tangiblemente la primera de las prenombradas en su escrito libelar. (…) Hecha la anterior argumentación o razonamiento, ajustándolo a lo estipulado por las partes en la Clausula (sic) Decima (sic) del Contrato, se asevera que el término allí determinado, fue establecido a favor de las compradoras optantes y propietarias vendedoras, ya que, las primeras, solo (sic) consumarían con su obligación del pago del precio, una vez que las segundas lograran la propiedad del terreno, quienes con sucesión tendría (sic) que cumplir con su obligación de hacer la Tradición del Inmueble, protocolizado el pertinente documento ante la Oficina de Registro Público respetiva. (sic) Así pido se decida. Ahora bien, resulta que a través de comunicación que riela en el folio 56 de la primera pieza la ciudadana ROSARIO ELENA GEDEÓN DE VILLAMIZAR, (sic) ya identificada, comunica a mis representados (demandados) que ella no podía pagar la totalidad de precio acordado, por cuanto resultó que la parcela de terreno tenía un metraje distinto al señalado en el contrato de opción a compra y venta. (…) III.II DE LA PRETENSION-RECONVENCION (…) y dado la conducta culposa desplegada por la compradoras optantes a fin de no cumplir con las obligaciones señaladas en el contrato, ocurro a fin de demandar como en efecto demando en nombre y representación de mis patrocinados antes identificados a las ciudadanas ROSARIO ELENA GEDEÓN DE VILLAMIZAR y MARELIS TERESA CARBALLO, (sic) ya identificadas, para que convengan o en su defecto así lo declare el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: (sic) en resolver el contrato de arredramiento (sic) y opción a compra y venta celebrado en fecha veintisiete (27) de Marzo de dos mil siete (2007), y que se encuentra autenticados ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas bajo el Número 31 del Tomo 96, el cual tenia (sic) por objeto de promesa de compra y venta de un inmueble POR UNA CASA (sic) distinguida con el N° 94, ubicada en la Avenida Luis del Valle García, Municipio Maturín Estado Monagas (…) SEGUNDO: (sic) Conforme a lo expresado en la clausula décima segunda del contrato de opción a compra y venta, que por daños y prejuicios (sic) causados a mis representados, todas la mejoras, remodelaciones y bienhechurías realizadas al inmueble queden en beneficio de este. (…)” (Vid. folios 90 al 142 de la segunda pieza del presente expediente).- Propuesta la reconvención, el tribunal de instancia, dictó decisión en fecha 16 de diciembre de 2011, tal como riela a los folios ciento cuarenta y ocho (148) al ciento cincuenta y tres (153), en la cual estableció lo siguiente: “Omissis… DE LA ADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE DE RECONVENCION: (sic) Ahora bien, de la revisión de las actas procesales se observa que el apoderado judicial de la parte que presenta la reconvención no dio cumplimiento al numeral 4 y 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ante (sic) citado. En el cual no señalo (sic) la especificación los daños y perjuicios ocasionados y sus causas e igualmente los artículos que mencionan únicamente son para llamado a terceros y transformación del Interviniente adhesiva a litisconsorte y nada tiene que ver con reconvención. En virtud de lo antes expuesto en este caso no se ha dado cumplimiento a los extremos del procedimiento utilizado y que sirven como requisitos extrínsecos de la petición lo cual hace surgir la terminación del mismo. Y así se declara y decide. DISPOSITIVA: (sic) Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: INADMISIBLE (sic) la reconvención intentada por los ciudadanos DAESY GOMEZ DE FELIX, DEISY FELIX GOMEZ, Y OTROS CONTRA ELENA GEDEON DE VILLAMIZAR y MARELIS TERESA CARABALLO. Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas. (…).- A la reconvención, mutua petición o contrademanda, dice el profesor Arístides Rengél Romberg, puede definírsele “como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”. Se destaca de esta definición, tres notas básicas de la reconvención: (i) que es una pretensión independiente; (ii) que puede estar fundada en el mismo o diferente título del actor; y (iii) que debe de ser resuelta en el mismo proceso en la que se interpuso. En ese contexto, nuestra Ley Adjetiva Civil, contempla en los artículos 365 y 366 los requisitos de admisibilidad de la figura de la Reconvención o Mutua Petición a saber: Artículo 365. Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340. Artículo 366. El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario. En cuanto a la naturaleza jurídica de la reconvención se ha señalado que ésta representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio tiene vida, autonomía y cuantía propia, por lo que el legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, y cumplir con los requisitos del artículo 340 eiusdem, es decir, con los elementos esenciales de un libelo. Así pues, al ser la reconvención una demanda autónoma y con cuantía propia debe cumplir con los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por ende será declarada inadmisible por el Juez cuando versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deban ventilarse por procedimientos incompatibles con el ordinario, o sean contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. Analizada como ha sido la presente reconvención denota esta Segunda Instancia que el Juez de Cognición verificó que los demandados-reconvinientes no cumplieron con lo establecido en el artículo 340 de la norma Adjetiva, específicamente en sus ordinales 4° y 7°, teniendo que el Tribunal A Quo actuó ajustado a derecho. Y así se decide.- Motiva. El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, considera menester hacer las siguientes reflexiones: Contempla el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es “Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”. Por su parte, señala el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III que “El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes. Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias. Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades. El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones.” Igualmente de manera expresa, el artículo 1.160 ejusdem, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.- Así las cosas, en cuanto a la existencia del contrato bilateral, de autos se desprende contrato de opción compra-venta, que acompañó la demandante-reconvenida a su escrito libelar como instrumento fundamental y ratificado en su valor probatorio por la misma persona.- Del mismo modo, la doctrina señala el contrato como un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo. Este crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriormente establecidas. El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1.159) del Código Civil; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales). Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo en que están obligados a cumplir la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a Aristóteles, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la edad media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (artículo 1.264) del Código Civil; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”. El artículo 1.354 del código civil, establece lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla (…). El anterior texto normativo citado estatuye que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, en consecuencia deben cumplirse tal como fueron contraídos. Ahora bien, de un análisis del referido negocio jurídico se vislumbra claramente las obligaciones pactadas y aceptadas por ambas partes contratantes; coligiéndose la naturaleza bilateral del mismo, vale decir, por una parte la vendedora en opción se comprometió a vender y por la otra parte la compradora en opción a cancelar el monto acordado. Con esta visión de valores y principios tenemos que, estudiadas las pruebas aportadas al proceso dentro de las cuales se destacan las producidas junto con el escrito libelar tales como: 1) Contrato de arrendamiento con opción a compra venta, 2) Compra de terreno a favor de la sucesión Montes de Oca Feliz Fulda, que se hiciera por ante la Alcaldía del Municipio Maturín de fecha 17 de septiembre de 2008, 3) Notificaciones para la firma de documento dirigidas a los ciudadanos de la Sucesión Fulda Montes De Oca Mercedes Eusebia, en fecha 25 de marzo del 2010; 4) Telegrama de fecha 28 de marzo de 2010, donde participa y ratifica el ingreso de documento de compra venta por ante el Registro Público Subalterno Primero del Municipio Maturín del estado, 5) Documento de compra venta introducido en fecha 26 de marzo de 2010 por ante el Registro Publico del Primer Circuito de Maturín del Estado Monagas, con recibo N°: 02096, acompañado de sus recaudos para la protocolización del documento definitivo de la venta. En este sentido no siendo tales pruebas objetadas ni desvirtuadas por la parte accionada, los mismos adquieren valor de prueba. Y así se decide.- Visto así el acervo probatorio, es de señalar que la parte demandante logró demostrar que existe una relación contractual, la cual se infiere del Contrato de Arrendamiento y Opción de Compra Venta, suscrito entre ambas partes y que fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, estado Monagas, en fecha 27 de marzo del 2007, quedando anotado bajo el Nº: 09, Tomo: 97, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, quedando igualmente demostrado que la parte accionante hizo todo lo conducente a fin de cumplir con sus obligaciones, es decir, con lo pactado en el contrato bajo estudio, así como quedó evidenciado el incumplimiento de la parte demandada al no querer finiquitar la venta, tomando en cuenta que aún, cuando la parte demandada adquirió el documento de propiedad del terreno en fecha 30 de septiembre del 2008 y la liberación de la clausula opcional en fecha 11 de junio de 2009, en sesión extraordinaria del Consejo Municipal de Maturín, requisito indispensable para el cumplimiento de la opción a compra venta por parte de la demandante tal como fue establecido en la clausula Décima Segunda, la cual se transcribe a continuación: “…es condición sine qua non para exigirle a las arrendatarias, el cumplimiento de la Opción a Compra que la ARRENDADORA haya adquirido la titularidad del derecho de propiedad sobre el terreno donde está ubicado el inmueble objeto del presente contrato...” por lo tanto una vez cumplida la condición como se evidencia de las pruebas traídas al proceso y liberada la propiedad objeto del presente litigio, debió procederse de forma inmediata a cumplir con la venta tal como quedó establecido en la cláusula Décima: “El precio de venta del referido inmueble es la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.800.000,00) que será cancelado en su totalidad una vez la ARRENDADORA haya obtenido la titularidad del terreno sobre el cuál está enclavado el inmueble objeto de esta negociación y la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de la compra venta ante la Oficina Subalterna del Registro correspondiente…” considerando quien aquí decide que, efectivamente se configuró un incumplimiento por parte de la accionada Sucesión Fulda Montes De Oca Mercedes Eusebia. Con base a tales razonamientos existiendo plena prueba de los hechos alegados en la demanda, resulta evidente para este Juzgador concluir que la presente acción debe prosperar, debiéndose declarar la misma Con lugar. Y así se decide.- Dado lo anterior, el presente recurso de apelación interpuesto debe declararse Con Lugar, tal y como se hará expresamente en la parte dispositiva del presente fallo, quedando en consecuencia Revocada, la sentencia apelada en los términos antes expuestos. Y así se decide.- Dispositiva. Por los razonamientos que anteceden este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con apego a los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, declara PRIMERO: Con Lugar, la apelación propuesta por la ciudadana Rosario Gedeón de Villamizar, contra la sentencia del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 15 de febrero de 2023 y como consecuencia de la referida decisión Se Revoca, la sentencia apelada. SEGUNDO: Se declara: a) Sin Lugar, la excepción perentoria de Falta de Cualidad de la parte actora, b) Inadmisible la Reconvención y c) Se declara la Improcedencia de la Tacha Incidental propuesta. TERCERO: Con Lugar la Pretensión de Cumplimiento de Contrato de Compra Venta del Inmueble, constituido por una casa distinguida con el N°: 94, ubicada en la av. Luis del Valle García, de la noble ciudad de Maturín, estado Monagas, construida en una parcela de terreno Municipal de Novecientos Metros Cuadrados (900 mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: Av. Luis del Valle García; Sur: Su fondo correspondiente; Este: Casa que es ó fue de Simón Mérida y Oeste: Con la calle que va hacía el Barrio las Brisas del Orinoco y el antiguo Cuartel José Gregorio Monagas, que le pertenecen según documento registrado bajo el N°: 11, folios 32 al 16, protocolo primero libro, tercero de fecha 25 de enero de 1960, Interpuesta por la ciudadana Rosario Elena Gedeón de Villamizar, contra los integrantes de la sucesión Fulda Montes De Oca Mercedes Eusebia, Representada por los ciudadanos Freddys Antonio Félíx Fulda, Beatriz Maceda Montes De Oca, Feliz Fulda Bardemar Félix Fulda (Difunto), Daesy Gómez de Félix, Deisy Elisabéth Félíx Gómez, Reinaldo José Félix Gómez y Yunex Félix Gómez; CUARTO: Se ordena a los integrantes de la sucesión FULDA MONTES DE OCA MERCEDES EUSEBIA, representada por los ciudadanos Freddys Antonio Félix Fulda, Beatriz Maceda Montes De Oca, Feliz Fulda Bardemar Félix Fulda (Difunto), Daesy Gómez de Félix, Deisy Elisabeth Félix Gómez, Reinaldo José Félix Gómez y Yunex Félix Gómez; a que realicen la tradición legal del inmueble objeto del contrato y otorguen el título de propiedad correspondiente. De conformidad con lo establecido en el artículo 1.266 del Código Civil; y en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada de la presente sentencia, servirá ésta decisión como título traslativo de propiedad, una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada; QUINTO: Se Ordena, realizar una experticia complementaria del fallo a objeto de determinar el monto que en definitiva deberá cancelar la Optante compradora a los Oferentes vendedores como precio de venta conforme a lo estipulado en el contrato cuyo cumplimiento fue demandado, para lo cual deberá tomarse en cuenta los cambios monetarios sucedidos como consecuencia de las medidas cambiarias realizadas por el Poder Ejecutivo y el Banco Central de Venezuela, cálculo que se realizará desde el momento de la presentación de la demanda hasta la fecha que se realicé la experticia, monto que una vez establecido en la experticia, deberá cancelar la demandante Optante a los demandados oferentes en el momento que se le haga el otorgamiento del documento definitivo de propiedad, esto en el caso de que se le otorgue de manera voluntaria y en caso contrario de no procederse como se dijo en el punto tercero de esta dispositiva deberá la accionante consignarla en la cuenta bancaria del Tribunal de instancia en forma previa al registro de la sentencia definitiva que se dicta en este proceso. SEXTO: Se condena a la parte demandada los integrantes de la Sucesión Fulda Montes de Oca Mercedes Eusebia, representada por los ciudadanos Freddys Antonio Félix Fulda, Beatriz Maceda Montes De Oca, Feliz Fulda Bardemar Félix Fulda (Difunto), Daesy Gómez de Félix, Deisy Elisabeth Félix Gómez, Reinaldo José Félix Gómez y Yunex Félix Gómez, supra identificados, al pago de las costas y costos del presente proceso por haber resultado totalmente vencidos en esta causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve déjese copia y cúmplase. Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín 17 de julio de 2023. Año 213° de la Independencia y 164° de la Federación. EL JUEZ PEDRO JIMÉNEZ FLORES.- LA SECRETARIA, YRANIS GARCÍA ARAMBULET.- En esta misma fecha siendo las 3:20 p.m. Se dictó y publicó la anterior decisión. Conste: LA SECRETARIA, YRANIS GARCÍA ARAMBULET.- PJF/yg/.- Exp. N°: 013.033.-