REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA Maracay, catorce (14) de julio de dos mil veintitrés (2023) 213° Y 164° EXPEDIENTE: Nº T-INST-43.093 PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadano SIMÓN GREGORIO FARAH AZRAK, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.688.543. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: DOMINGO ALEJANDRO TOVAR GUZMAN, titular de la cedula de identidad Nº V- 15.533.122, venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº. 301.422.- PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Sociedad Mercantil “INVERSORA ENCORE C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la circunscripción judicial del estado Aragua, en fecha 26 de Noviembre de 2.012, bajo el Nro. 42, Tomo 161-A, y posteriormente reformada ante el referido Registro mercantil, en fecha 22 de Noviembre de 2.013, bajo el Nro. 40, Tomo 134-A, en fecha 18 de Marzo del 2015, bajo el Número 8, Tomo 36-A, y en fecha 26 de Julio del 2.016, bajo el Número 11, Tomo 125-A, identificada con el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) J-4017287-5, con domicilio procesal ubicado en la calle Boyacá, Sector Centro Norte II, parcela de terreno distinguida con el Nro. 14, parroquia Andrés Eloy Blanco, Municipio Girardot, Maracay estado Aragua; representada por su Director, ciudadano AREFJANJI, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-23.516.866, representación que consta en acta de asamblea extraordinaria de accionista, inscrita en los libros de autenticaciones llevados por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del estado Aragua, bajo el N° 1 1 , Tomo 125-A, de fecha 26 de julio de 2016.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ABOGADO LAWRENCE KARLO CALDERON PAREDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 13.578.607, Abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº. 78.633, según consta de Poder autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay Estado Aragua en fecha 03.10.2022, bajo el Nro. 23, tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria Publica. - MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.- RECONVENCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.- Sentencia Definitiva I EVENTOS PROCESALES Se inician las presentes actuaciones por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA Y VENTA, recibidas del Juzgado Distribuidor Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, presentada por el ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, debidamente asistido por el abogado DOMINGO ALEJANDRO TOVAR GUZMAN, identificados ut supra (Folios 1 al 07). Por auto de fecha 09 de mayo de 2.022, este Juzgado le dio entrada a la presente Acción. (Folio 08). En fecha 11 de mayo de 2.022 el actor consigna los anexos de la demanda. (Folios 09 al 70) De seguida, por auto de fecha 16.05.2022, este Tribunal instó al actor a subsanar escrito libelar; por consiguiente, por recibido en fecha 26.05.2022 escrito libelar subsanado; este Tribunal por auto de fecha 26 de mayo de 2022, admitió la demanda librándose compulsa de citación a la parte accionada. (Folios 71 al 83). De seguida, por diligencia suscrita en fecha 01 de junio de 2.022 el actor dejó constancia de haber consignado los emolumentos. (Folio 84). Mediante diligencia suscrita en fecha 10 de junio de 2.022 el alguacil del Tribunal consignó compulsa de citación sin firmar por el requerido, toda vez que se negó a firmar el recibo de la misma. En consecuencia, mediante auto de fecha 21 de junio de 2.022 el Tribunal libró boleta de notificación de conformidad con lo preceptuado en el artículo 218 del código adjetivo Civil. (Folios 90 al 109). No obstante, en fecha 26 de julio de 2.022 la parte accionada de autos asistido de abogado, consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención constante de doce (12) folios útiles y treinta y dos (32) anexos, (Folios 111 al 154). Por medio de auto de fecha 29 de Julio de 2.022 este tribunal dejó constancia que el lapso de contestación discurrió desde el 27.06.2022 al 28.07.2022, ambos inclusive. Folio 155. Al folio 156 cursa auto de admisión de la Reconvención por Resolución de Contrato de Opción de Compra venta e Indemnización de Daños y Perjuicios. A los folios 157 al 182 corre inserto escrito de contestación a la reconvención suscrito en fecha 05 de agosto de 2022 por la parte actora–reconvenida SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, supra identificado. En fecha 08 de agosto de 2.022 mediante auto se dejó constancia del vencimiento del lapso de contestación a la reconvención, el cual discurrió desde el 01.08.2022 al 05.08.2022, ambas fechas inclusive, quedando la causa abierta a pruebas. Folio 183. Por auto de fecha 30.09.2022 el Tribunal dejó constancia de la reserva de las Pruebas promovidas por los sujetos procesales. (Folios 184 y 185). A los folios 186 al 200 cursan insertos escritos de pruebas, los cuales fueron agregados en fecha 03.10.2022 mediante auto inserto al folio 201 vencido el lapso de promoción de pruebas. En fecha 06.10.2022 el accionado de autos presentó escrito de Oposición a las pruebas promovidas por el actor-reconvenido, presentando Poder Notariado. (Folios 202 al 206). Por medio de auto de fecha 10.10.2022 el Tribunal se pronunció respecto a los medios de pruebas promovidos, las cuales fueron documentales, informes y exhibición de documentos. (Folios 207 al 216). Mediante diligencias de fechas 24.10.2022 y 22.11.2022 el alguacil dejó constancia de haber realizado la entrega de los oficios librados a la Superintendencia del Sector Bancario y otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) con Oficios Nros. 2022-380 y 2022-381; así como Oficio dirigido a la Dirección Ejecutiva de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua, librada con Oficio Nro. 2022-382, (Folios 217 al 222). De seguida, este Tribunal en fecha 24.11.2022, dejó constancia del vencimiento del lapso de Evacuación de Pruebas, el cual discurrió desde el 11.10.2022 al 22.11.2022 ambos inclusive, quedando la causa abierta al termino para la presentación de las debidas conclusiones. (Folios 223 y 224). A los folios 225 al 234 cursan los escritos de informes presentados por los sujetos procesales intervinientes en la presente causa en fecha 19.12.2022. en tal sentido, mediante auto de esa misma fecha el Tribunal dejó constancia del vencimiento del termino para la presentación de estos, el cual feneció el 15.12.2023, por lo que se declaran extemporáneos por tardíos las conclusiones presentadas, en consecuencia, por auto de fecha 16.01.2023 dijo visto para sentenciar una vez conste en autos las resultas de las pruebas de informes. (Folios 235 al 237). A los folios 238 al 240 corre inserto resultas de pruebas de informe, proveniente de la Dirección Ejecutiva de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua, librada con Oficio Nro. 2022-382. Por medio de auto de fecha 13.03.2023 el Tribunal, a solicitud de parte, ordenó ratificar oficios a la Superintendencia del Sector Bancario y otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), mediante Oficios Nros. 2023-118 y 2023-119, (Folios 242 al 245). Mediante auto de fecha 24.03.2023 el Tribunal concedió lapso perentorio de 30 días continuos a los fines que la parte promovente impulsara los oficios ratificados correspondiente a la referida prueba de informes librados; los cuales fueron remitidos en fecha 21.04.2023, vía ZOON. (Folios 246 al 255). Por medio de diligencia suscrita en fecha 17.03.2023 por los ciudadanos FADI JANJI KASAWAT, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.779.86 y AREF JANJI, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.516.866, ambos asistidos por el abogado LAWRENCE KARLO CALDERON PAREDES, se dieron por notificados para la Exhibición de Documento. (Folios 256 al 258). Por consiguiente, en fecha 22 de mayo de 2023 tuvo lugar acto de exhibición de documento, dejándose constancia que solo compareció el ciudadano FADI JANJI KASAWAT. (Folio 259). Por auto de fecha 06.06.2023 el Tribunal dijo Visto para sentenciar. (Folio 260). Cuaderno de Medidas: En fecha 26.05.2022 es aperturado cuaderno separado de medidas, vista la solicitud de medida preventiva de Embargo y Prohibición de enajenar y gravar solicitada por el acto en su escrito libelar. En consecuencia, consignado los fotostatos necesarios, este Tribunal mediante sentencia proferida en fecha 28 de Junio de 2022 decreto Medida de Prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble ubicada en la calle Boyacá, sector centro norte II, en la ciudad de Maracay del edo. Aragua, parroquia Andrés Eloy Blanco, jurisdicción del municipio Girardot , participada con Oficio Nro. 229-22 de esa misma fecha al Registro Público del Segundo circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua; asi como declaro Improcedente la medida de embargo preventivo sobre el terreno donde se encuentran enclavadas las bienhechurías. Folios 01 al 49. Por consiguiente, cursa a los folios 52 al 55 del referido cuaderno de medidas, consignación realizada por el alguacil de este tribunal en fecha 04.07.2022, anexo recibo del Oficio Nro. 229-22. II DE LA PRETENSIÓN Y DE LA EXCEPCIÓN ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU ESCRITO LIBELAR: La parte actora, ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, debidamente asistido por el abogado DOMINGO ALEJANDRO TOVAR GUZMAN, identificados ut supra, para accionar la tutela judicial efectiva, en su escrito de Demanda expresó entre otras cosas lo siguiente: Cito: “… Es el caso ciudadano juez que figuran en los libros de autenticaciones llevados por la NOTARIA PUBLICA QUINTA de la circunscripción del estado Aragua, que consta y reposan insertos bajo el nº 79, tomo 407 de fecha diez (10) de octubre de 2014, presentado para su autenticación y devolución según planilla Nº 663913 de fecha diez (10) de octubre del 2014, y planilla PUB: 101-00216325, riela a la vista CONTRATO DE COMPRA VENTA, suscrito entre mi persona SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, como FUTURO COMPRADOR y la FUTURA VENDEDORA la empresa DEMANDADA “INVERSORA ENCORE C.A”, sociedad de comercio de este domicilio, (…OMISIS..), donde se comprometen a venderme ocho (8) oficinas, que formarían parte del edificio, de la torre empresarial “ENCORE”, que se construyó sobre la parcela de terreno distinguida con el número 14, ubicada en la calle Boyacá, sector centro norte II, en la ciudad de Maracay del edo. Aragua, parroquia Andrés Eloy Blanco, jurisdicción del municipio Girardot (… OMISIS..)” PETITORIO Solicita la parte actora que: “(…) Primero: solicito al ciudadano juez que declare que documento “CAUSA GENERANDI” es la solicitud vía jurisdiccional del CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO suscrito por mi persona, SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, como futuro comprador y la empresa FUTURA VENDEDORA “INVERSORA ENCORE C.A.” (… OMISIS..) tal como consta en sus libros de autenticaciones llevados por la NOTARIA PUBLICA QUINTA de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, que consta y reposan insertos bajo el nº 79, tomo 407 de fecha diez (10) de octubre de 2.014, presentado para su autenticación y devolución según planilla nº 663913 de fecha diez (10) de octubre de 2.014, y planilla PUB: 101-00216325, (… OMISIS..) Visto el incumplimiento de la cláusula CUARTA del referido CONTRATO DE COMPRA suscrito por la FUTURA VENDEDORA Y EL FUTURO COMPRADOR, donde se convenio entre las partes contratantes que la FUTURA VENDEDORA se OBLIGA a entregarle al FUTURO COMPRADOR las oficinas en venta en fecha 30 de septiembre del 2.018, con una prórroga de por seis (6) meses más, debido a posibles retrasos en la terminación de la obra, o en efectos de obtener los permisos de habitualidad de las autoridades municipales, no dándose ninguno de los casos enunciados, puesto que vencido el lapso establecido para la entrega material de los inmuebles ofertados, más vencidos con creces el tiempo acordado para la prórroga, la obra no avanzo en su ejecución más allá de la Mezzanina y el piso dos (2) haciéndose evidente el retraso por parte de la futura vendedora de la oferta real de compra venta suscrita entre las partes por lo que incurre en el incumplimiento de las acciones que estaban dirigidas a la compra por parte del FUTURO COMPRADOR de las oficinas 03; oficina 04; oficina 05; oficina 06; oficina 07; oficina 08; oficina 09; y oficina 10, y estarían ubicados en el piso 11 de la referida torre empresarial “ENCORE C.A”, por la cual la FUTURA VENDEDORA incumplió flagrantemente (…)” DEFENSA DE LA PARTE DEMANDADA, EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN: Citada como fue en forma válida la parte demandada en el presente juicio y siendo la oportunidad legal para que diera contestación a la demanda, consigna escrito de contestación y escrito de Reconvención a la Demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta e Indemnización de Daños y Perjuicios, (folios 111 al 122), incoado por la Sociedad Mercantil “INVERSORA ENCORE C.A.”, representada por su Director, ciudadano AREFJANJI, asistido por el abogado LAWRENCE KARLO CALDERON PAREDES, plenamente identificados en el encabezado de la presente decisión; donde expone entre otras cosas los siguientes alegatos: Reza: “(…OMISIS…) que ciertamente mi representada suscribió contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, de la Circunscripción del estado Aragua, que constan y reposan insertos bajo el N° 79, Tomo 407, de fecha 10 de octubre de 2.014, (…); con el ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, como FUTURO COMPRADOR y la FUTURA VENDEDORA, Empresa INVERSORA ENCORE C.A., (…); y la cual al momento de suscribirse el contrato entre las partes estaba representada por el ciudadano FADI JESUS JANJI KASAWAT, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Número 13.779.861 en su carácter de GERENTE GENERAL, y por el ciudadano MARCO ANTONIO CELIS PARRA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Número 14.578.287; en su carácter de GERENTE DE OPERACIONES…“ DE LA RECONVENCIÓN Respetuosamente acudo ante su competente autoridad, a los fines de presentar formal DEMANDA RECONVENCIONAL, como en efecto lo hago, de conformidad con lo establecido en el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y el Artículo 1.167 del Código Civil, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, en contra del ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-8.688.543, con domicilio ubicado en la Urbanización San Pablo, 5 avenida, casa número 17. Turmero estado Aragua, de conformidad a los siguientes argumentos: (…OMISIS…) Mi representada, Empresa INVERSORA ENCORE C.A., (…OMISIS…) suscribió contrato bilateral de opción de compra-venta. debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta Maracay, de la Circunscripción del estado Aragua, inserto bajo el N° 78, Tomo 407, de fecha 10 de octubre de 2.014, (…OMISIS…), con el ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK. quien fue denominado como FUTURO COMPRADOR, concerniente a ocho (8) oficinas, que se indicó, formarían parte del Edificio Torre Empresarial Encore, que se construye sobre la referida parcela de terreno distinguida con el Número 14, ubicada en la Calle Boyacá, Sector Centro Norte II, de la ciudad de Maracay. Parroquia Andrés Eloy Blanco, jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua, dichas oficinas están distinguidas con los Números 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, las cuales estarán situadas en el Piso 11 y que de acuerdo a las cláusulas contractuales establecidas en el mencionado contrato, las partes se obligaron a ejecutarlas de buena fe y a cumplir lo expresado en ellas y a todas las consecuencias que se derivan de las mismas, de conformidad a lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil. De las Cláusulas Contractuales que generaron obligación entre las partes y que son objeto de Resolución del Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, por consecuencia de inejecución de la obligación por parte del FUTURO COMPRADOR, parte actora reconvenida en la presente litis: PRIMERA: LA FUTURA VENDEDORA se compromete a vender EL FUTURO COMPRADOR, ocho (8) Oficinas, que formarán parte del Edificio Torre Empresarial Encore, que se construye sobre una parcela de terreno distinguida con el Número 14, ubicada en la Calle Boyacá, Sector Centro Norte II, de esta ciudad de Maracay, Parroquia Andrés Eloy Blanco, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua. Las Oficinas están distinguidas con los Números 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, estarán situadas en Piso 11. ." ". En caso de que el área de cualquiera de las Oficinas sea diferente a la indicada en el presente documento, ambas partes, se obligan a ajustar el precio de venta, luego de terminada la obra, tomando como base el precio de venta convenido, y los metros cuadrados resultantes. La parcela de terreno donde se construye el Edificio le pertenece a LA FUTURA VENDEDORA, según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry Y Costa de Oro del Estado Aragua, el día 21 de Diciembre del 2.012, bajo el Número 2012.1062, Asiento Registral del inmueble matriculado con el N° 282.4.1.7.1821 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012…” "SEGUNDA: EL FUTURO COMPRADOR, se compromete a adquirir el inmueble antes descrito, por el precio de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 32.500.000,00), de los cuales LA FUTURA VENDEDORA ha recibido la cantidad de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 8.800.000,00), a su entera satisfacción, mediante cheque N° 00008019 del Banco Provincial de fecha 30 de Septiembre 2.014, como OPCION DE COMPRA-VENTA; y el saldo restante, es decir, la cantidad de VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.23.700.000,00) se obliga a pagarlo a EL FUTURO COMPRADOR de la siguiente manera: 1) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.250.000,00) será pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Octubre del 2.014, y la última en fecha 28 de Febrero del 2.015, ambas inclusive, 2) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000,00), será pagada en fecha 30 de Marzo 2.015, 3) La cantidad de La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.250.000,00) será pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000, 00), cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Abril del 2.015, y la última en fecha 30 de Agosto de 2.015, ambas inclusive, 4) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000,00), será pagada en fecha 30 de Septiembre 2.015, 5) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.250.000,00) será pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000,00) cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Octubre del 2.015, y la última en fecha 28 de Febrero de 2.016, ambas inclusive, 6) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000,00), será pagada en fecha 30 de Marzo 2.016, 6) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.250.000,00) será pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000,00) cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Abril del 2.016, y la última en fecha 30 de Agosto de 2016, ambas inclusive, 7) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000,00), será pagada en fecha 30 de Septiembre del 2.016,8) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.2.250.000,00) será pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000,00), cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Octubre del 2.016, y la última en Techa 28 de Febrero de 2.017, ambas inclusive, 9) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000,00), será pagada en Techa 30 de Marzo 2.017, 10) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00) sora pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón do CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Abril del 2.017. Y la última en fecha 30 de Agosto de 2.017, ambas inclusive, 11) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES Bs.1.350.000,00), será pagada en fecha 30 de Septiembre de 2.017, y 12) La cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLIVARES(Bs.2.100.000,00) será pagada en cuatro (4) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de QUINIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 525.000,00), cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Octubre del 2.017, y la última en fecha 30 de Enero del 2018.. “TERCERA: EL FUTURO COMPRADOR acepta que la falta de pago de dos (2) cuotas indicadas en la cláusula segunda o del pago del saldo del precio de venta, se entenderá que EL FUTURO COMPRADOR desiste de la presente negociación, quedando plenamente autorizada LA FUTURA VENDEDORA para dejar sin efecto este contrato sin necesidad de notificar a EL FUTURO COMPRADOR, ni de procedimiento judicial alguno, y es aceptado por las partes que el treinta por ciento (30%) de las cantidades de dinero entregadas a LA FUTURA VENDEDORA las cuales no generarán ningún tipo de interés, quedarán en su beneficio como indemnización de daños y perjuicios debiendo devolver la diferencia a EL FUTURO COMPRADOR en un plazo no mayor a diez (10) días luego de haberse efectuado la venta de los inmuebles indicados en la primera cláusula de este documento a terceras personas. Si por el contrario el documento definitivo de venta no se llegase a protocolizar, por causas imputables a LA FUTURA VENDEDORA, EL FUTURO COMPRADOR, podrá exigir en forma inmediata la devolución de todas las cantidades de dinero entregadas a LA FUTURA VENDEDORA, más una cantidad equivalente al treinta por ciento (30 %) de las mismas, como indemnización de daños y perjuicios. CUARTA: LA FUTURA VENDEDORA se obliga a entregar las Oficinas en fecha 30 de Septiembre del 2.018, pudiendo prorrogarse dicho término, por seis (6) meses más, debido a la terminación de la obra, o a los efectos de obtener los permisos de habitabilidad de las autoridades municipales. El documento de condominio del Edificio se protocolizará luego de la obtención de los correspondientes permisos otorgados por las Autoridades Competentes. El documento de compra-venta, se otorgará en un plazo no mayor de treinta (30) días, después del registro del documento de condominio del Edificio y del pago del saldo total del precio de compra-venta. QUINTA: EL FUTURO COMPRADOR conoce el proyecto de construcción de la Torre Empresarial Encore y en tal sentido, acepta las modificaciones que se efectúen al mismo, ya sean realizadas por órdenes e instrucciones de las autoridades competentes, no pudiendo oponerse a dichos cambios ni a exigir indemnización o restitución de cantidad alguna por ello, salvo que desmejoren la calidad de la obra. SEXTA: Una vez pagado la totalidad del precio de venta LA FUTURA VENDEDORA hará entrega los inmuebles a EL FUTURO COMPRADOR. NOVENA: El presente contrato se considera celebrado a título personal, por lo que respecta a EL FUTURO COMPRADOR, quien no para cederlo ni traspasarlo, total ni parcialmente, sin la autorización expresa de LA FUTURA VENDEDOR DECIMA: Si el documento de compra. venta no se protocolizare, por causas imputables a LA FUTURA VENDEDORA, éste se obliga a devolverle a EL FUTURO COMPRADOR, todas las cantidades de dinero entregadas, más el treinta por ciento (30%) de las mismas, como indemnización de daños y perjuicios, pero si EL FUTURO COMPRADOR. no pagare a su vencimiento cualquiera de las cantidades adeudadas, este contrato quedará sin efecto y LA FUTURA VENDEDORA retendrá para sí, el treinta por ciento (30%) de todas las cantidades de dinero recibidas, como compensación por los daños y perjuicios ocasionados, en virtud del incumplimiento, devolviendo el saldo restante, a EL FUTURO COMPRADOR, sin necesidad de ningún procedimiento judicial alguno. Por consiguiente ciudadana Juez, tal y como consta del mencionado contrato de opción a compra-venta, se pactó el precio de las referidas oficinas descritas en la cláusula primera, por la cantidad de Bolívares. Treinta y dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 32.500.000,00), de los cuales recibí los siguientes montos: El primero mediante Cheque de Gerencia, Nro. 00008019, de fecha 30 de septiembre de 2014 librado por el Banco Provincial, por Bs. 8.800.00,3°, con recibo de pago N° 000264, por concepto pago a la inicial. La cantidad de VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.23.700.000, 00) donde EL FUTURO COMPRADOR, se obligó a pagarla de la siguiente manera: 1) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.250.000, 00) será pagada en cinco (5) cuotas iguales. Mensuales y consecutivas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs: 450.000,00), cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Octubre del2.014, y la última en fecha 28 de Febrero del 2.015. Es decir ciudadana Juez, los montos señalados y acordados en la cláusula segunda del contrato, fueron cancelados correctamente hasta el numeral seis (6), de acuerdo a lo estipulado, desde el 30 de septiembre del año 2014 hasta el 30 de marzo del año 2016 y puede verificares y constatarse de las documentales consignadas con el libelo de la demanda presentado por la parte actora, cursantes a los folios (20 al 67) del presente expediente, lo cual determina un monto de diecinueve millones, seis cientos mil bolívares (Bs.19.600.000,00), que no equivale el pago de la totalidad de la venta, la cual fue pactada por el precio de treinta y dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 32.500.000,00). Monto este que tenía la obligación de cancelar el FUTURO COMPRADOR, a favor de mi representada FUTURA VENDEDORA, en la forma y manera en que fue convenida en el contrato, según las cuotas establecidas, que debieron haber sido canceladas en cuotas mensuales y consecutivas, hasta la fecha del 30 de enero del año 2018, lo cual no cumplió la parte actora-reconvenida. Por lo que me es licito y ajustado a derecho, proponer formal DEMANDA RECONVENCIONAL, como en efecto lo hago, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, en contra del ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, (…OMISIS…), conforme a lo que fue convenido en la cláusula TERCERA, de dicho contrato, donde se estableció, que EL FUTURO COMPRADOR acepta que la falta de pago de dos (2) cuotas indicadas en la cláusula segunda o del pago del saldo del precio de venta, se entenderá que EL FUTURO COMPRADOR desiste de la presente negociación, quedando plenamente autorizada y facultada LA FUTURA VENDEDORA, es decir mi representada, para asumir sin efecto el contrato, sin necesidad de notificar a EL FUTURO COMPRADOR, ni de procedimiento judicial alguno, razón suficientemente fundada y argumentada para que mi representada entendiera que el FUTURO COMPRADOR, parte actora-reconvenida en la presente demanda, había decidido desistir de la negociación convenida en el mencionado contrato, ya que dejo de cancelar sobradamente más de dos (2) cuotas establecidas en la cláusula segunda, sin ningún tipo de excusa ni argumentación de que la inejecución o retardo de la obligación provienen de una causa que no le fuere imputable, lo que facultó a mi representada para dejar sin efecto la negociación, sin necesidad de notificación, ni procedimiento judicial alguno; así quedo pactado entre las partes. Lo cual trajo como consecuencia que la obligación que había contraído mi representada en la cláusula CUARTA del contrato, donde LA FUTURA VENDEDORA se obligaba a entregar las Oficinas en fecha 30 de Septiembre del año 2.018 y que podía prorrogarse dicho término, por seis (6) meses más, debido a la terminación de la obra, entre otras y que el documento de compra-venta, se otorgara en un plazo no mayor de treinta (30) días, después del registro del documento de condominio del Edificio y del pago del saldo total del precio de compra-venta, y que en el mismo orden fue establecido en la cláusula SEXTA del contrato, que una vez pagado la totalidad del precio de venta LA FUTURA VENDEDORA haría entrega los inmuebles a EL FUTURO COMPRADOR.", se asumiera en razón a la falta de pago, sobradamente de más de dos (2) cuotas de las indicadas en la cláusula segunda o del pago del saldo del precio de venta, ya que las cuotas que correspondían al FUTURO COMPRADOR desde la fecha del 30 de abril del año 2016, hasta el 30 de enero del año 2018, ambas fechas inclusive, nunca fueron canceladas por la parte actora-reconvenida, lo cual genero a que se entendiera, que EL FUTURO COMPRADOR desistió de la negociación, quedando plenamente autorizada y facultada LA FUTURA VENDEDORA, para asumir sin efecto el contrato, tal y como fue pactado entre las partes, y de conformidad a lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, (…OMISIS…) EL FUTURO COMPRADOR debía cancelar la totalidad de la deuda contraída con la FUTURA VENDEDORA, para que se materializara y se hiciera efectiva la promesa de venta, lo cual no sucedió. DE LA INMEDIACION DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS Es el caso ciudadana Juez, que conforme a lo establecido en los Artículos 1.185,1.271 y 1.273 del Código Civil. Se fundamentan los Daños y Perjuicios causados a mi representada, en el sentido el cual, el primero de los artículos transcritos, prevé la obligación de reparar un daño causado a otro cuando se haya ocasionado con intención, negligencia o imprudencia; por su parte, el segundo determina la condena que a las partes se establecen al pago de los Daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución proviene de una causa extraña que no le sea imputable y al tercer artículo, se refiere, que los daños y perjuicios se adeudan al acreedor, por la pérdida que haya sufrido, y por la utilidad de la cual se le haya privado. En relación con los daños materiales, los mismos están constituidos por perjuicios de tipo patrimonial. En tal sentido, el lucro cesante se configura principalmente por la privación de un aumento patrimonial, por la supresión de una ganancia esperada, por la privación de la ganancia que se hubiera obtenido de no haberse cometido el hecho dañoso. En este sentido, quedo establecido en la cláusula PRIMERA del contrato, que LA FUTURA VENDEDORA se compromete a vender EL FUTURO COMPRADOR, ocho (8) Oficinas, que formarán parte del Edificio Torre Empresarial Encore, que se construye sobre una parcela de terreno distinguida con el Número 14, ubicada en la Calle Boyacá, Sector Centro Norte Il, de esta ciudad de Maracay, Parroquia Andrés Eloy Blanco, jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua. Las Oficinas están distinguidas con los Números 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, estarán situadas en Piso 11 y también se estableció en la cláusula QUINTA, que EL FUTURO COMPRADOR conoce el proyecto de construcción de la Torre Empresarial Encore, es decir ciudadana Juez, mi representada en virtud del acuerdo pactado en asumir el compromiso a vender a EL FUTURO COMPRADOR, las oficinas antes señaladas, se tuvo que abstener a la posibilidad de ofrecer en venta las oficinas antes indicadas y de obtener un lucro para la continuidad del proyecto de construcción de la Torre Empresarial Encore y del cual el FUTURO COMPRADOR estaba en conocimiento. Igualmente le genera daños y perjuicios a mi representada la presenta demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, que acciona el ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-8.688.543, parte actora-reconvenida, toda vez que el mismo está en conocimiento que las cuotas que le correspondía cancelar como FUTURO COMPRADOR desde la fecha del 30 de abril del año 2016, hasta el 30 de enero del año 2018, ambas fechas inclusive, nunca fueron canceladas por, lo cual género que se entendiera, que EL FUTURO COMPRADOR desistió de la negociación, quedando plenamente autorizada y facultada LA FUTURA VENDEDORA, para asumir sin efecto el contrato, tal y como fue pactado entre las partes. Es por lo que al efecto demando y establezco como Daños y Perjuicios causados a mi representada, por Lucro Cesante, en razón de la pérdida que ha sufrido mi representada y por la utilidad de que se le ha privado, de abstenerse a realizar ninguna negociación en relación a las oficinas antes señaladas, y como resultado, a no obtener provecho para la continuidad del proyecto de construcción de la Torre Empresarial Encore, para la venta de las ocho (8) oficinas que pude haber efectuado o posible arrendamiento de las mismas, en virtud de la promesa bilateral de venta que efectuó mi representada con la parte actora-reconvenida en la presenta demanda, los cuales, cuantifico en DOSCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (USD) ($200.000,00), o Su equivalente, en bolívares, según lo estipulado por el Banco Central de Venezuela en el Sistema de Divisas de Tipo de Cambio Complementario Flotante de Mercado (Tasa Oficial de Dicom) vigente al día de la presentación de la presente DEMANDA RECONVENCIONAL, todo ello en cumplimiento a lo establecido en el artículo o2 del Decreto Constituyente Derogatoria del Régimen Cambiario y sus ilícitos, publicada en Gaceta Oficial Nro. 41.452. Siendo la oportunidad legal para que la parte Demandante-Reconvenida ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, diera contestación, esta compareció en tiempo oportuno a hacerlo, tal como se desprende a los folios (157 al 181), asistido por el abogado, FONSECA GALUE EDUARDO JOSE, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 315.717, y donde expusieron entre otras cosas lo siguiente: Cito: “… Por medio de la presente yo, SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, en mi carácter de DEMANDANTE -RECONVENIDO, (…OMISIS…) estando en la oportunidad procesal (…OMISIS…) de dar contestación de fondo de la DEMANDA DE RECONVENCION por RESOLUCION de CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por la empresa "INVERSORA ENCORE C.A', la FUTURA VENDEDORA hoy día Parte DEMANDADA-RECONVINIENTE (…OMISIS…). Niego, rechazo y contradigo tanto los hechos como el derecho alegado por la parte DEMANDADA-RECONVENIENTE por la falta de pago de lo adeudado puesto que consta dichos pagos se realizaron y constan en los folios del 20 al 67 del asunto principal que dio inicio a la Litis como se evidencia, y tal cual como hace alusión la DEMANDADA-RECONVENIENTE en su escrito de contestación del fondo de la demanda asumiendo de manera pacífica haber recibido la DIECINUEVE MILLONES, SEIS CIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 19.600.000,00) deducible de saldo capital del monto pautado de venta por los inmuebles ofrecidos en el CONTRATO con OPCION A COMPRA-VENTA que ascendía a la cantidad total del precio de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.500.00,00), es decir después de una simple operación matemática de suma y resta se puede llegar a la conclusión y se puede determinar de manera fehaciente que el monto restante y adeudado a cancelar quedo establecido en DOCE MILLONES, NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.900.000.00) que fue cancelado por el DEMANDANTE - RECONVENIDO, en fecha 21 de abril de 2022, con recursos provenientes de una cuenta Bancaria de la entidad financiera Banesco Banco Universal G.A., cuyo emisor queda identificado según sus últimos SIETE DIGITOS (7) de la Manera siguiente: 3034192, siendo abonado la cantidad de dinero trasferida y Pagada a la cuenta N° 01340145401451071781, cuyo titular es la "INVERSORA ENCORE C.A", la FUTURA VENDEDORA hoy día parte DEMANDADA-RECONVINIENTE identificada dicha transacción con el Número de Recibo: 3301989190, por el monto equivalente a CERO, COMA TRECE DECIMAS DE BOLÍVARES (Bs.0,13), y es por lo consiguiente que consigno copia fotostática del último pago realizado marcado con la letra "A", así ciudadano juez admitido dicho comprobante de pago del el total de lo adeudado a la DEMANDANTE - RECONVENIDO, se da fiel cumplimiento efectivo cumplimiento así a la CLAUSULA SEGUNDA de CONTRATO con OPCIÓN A COMPRA-VENTA del CAPITULO II, del escrito de CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por el FUTURO COMPRADOR, hoy día parte DEMANDANTE-RECONVENIDO y la EMPRESA "INVERSORA ENCORE C.A", hoy día DEMANDADA-RECONVINIENTE…” III DEL ANÁLISIS DEL MATERIAL PROBATORIO En este Capítulo, esta directora del Proceso Civil en uso de las facultades jurisdiccionales, pasa a dar cumplimiento con las siguientes obligaciones normativas, establecida en los siguientes artículos establecidos en el Código de Procedimiento Civil: “Artículo 507.- A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica. Artículo 509.- Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas. Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos…”. Inclinado, subrayado y negrillas nuestro.- De las pruebas aportadas por la parte Actora-Reconvenida: • Acompañadas con el Instrumento Libelar: Marcado con la letra “A”, original de Contrato de opción de compra Venta, suscrito entre “INVERSORA ENCORE C.A.” representada por los ciudadanos FADI JESUS JANJI KASAWAT, en su carácter de GERENTE GENERAL, y por el ciudadano: MARCO ANTONIO CELIS PARRA, en carácter de GERENTE DE OPERACIONES, y el ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, todos supra identificados; debidamente autenticado por ante la NOTARIA PUBLICA QUINTA de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, inserto bajo el Nº 79, tomo 407 de fecha diez (10) de octubre de 2.014, (Folios 09 al 15). Instrumento este que adquiere plena eficacia probatoria en el proceso, al no haber sido objeto de tacha e impugnación en el presente juicio, de cuyo contenido se verifica la relación obligatoria a través de un contrato de opción de compra venta, que vinculó a las partes, cuya pretensión se deriva del aludido contrato, ante la exigibilidad de su cumplimiento como objeto de pretensión Principal o su resolución como pretensión de la reconvención planteada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia y se valora.- Marcado con la letra “B” Copia simple de R.I.F. correspondiente a la Sociedad Mercantil “INVERSORA ENCORE C.A.”. (Folio 16). Lo que constituye documento público administrativo, suscrito por un funcionario que ha sido debidamente autorizado para dar fe de lo que allí emana, y por cuanto el mismo no fue objeto de ningún medio de impugnación, además fue aportado a los autos para demostrar la debida inscripción de la parte Demandada-Reconviniente, en el Registro de Información Fiscal, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el encabezamiento del artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Codigo de Procedimiento Civil, por cuanto la declaración contenida en dicho documento, hace fe hasta prueba en contrario. Asi se valora. Copia simple de cheque Nro. 00008019 girado contra Banco Provincial, de la cuenta corriente a nombre de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 8.800.000,00; librado a favor de INVERSORA ENCORE C.A. en fecha 30 de septiembre de 2014. (Folio 17). Con relación a esta documental, aprecia esta Juzgadora que dicha documental tiene efecto probatorio en la presente causa, ya que guarda relación con los hechos controvertidos y las afirmaciones de hecho de las partes, que son objetos de pruebas que gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hacen plena prueba mientras no sea desvirtuada con otro medio probatorio, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merecen plena fe a esta jurisdicente, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara y se valora. Diecisiete (17) recibos de pagos que se detallan a continuación: 1. Marcado con la letra “D”, Original de Recibo de Pago N° 000264, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con sello húmedo y firma ilegible, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 8.800.000,00, mediante cheque Nro. 00008019 girado contra Banco Provincial, de fecha 30.09.2014, por concepto de pago de inicial del piso 11 de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10, anexo copia simple del cheque librado (Folio 20 y 21). 2. Marcado con la letra “F”, Original de Recibo de Pago N° 000266, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con sello húmedo y firma ilegible, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 450.000,00, mediante cheque Nro. 12465178 girado contra Banco Banesco, de fecha 30.10.2014, por concepto de pago a la primera cuota mensual de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo copia simple del cheque librado. (Folio 22 y 23). 3. Marcado con la letra “G”, Original de Recibo de Pago N° 000271, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con sello húmedo y firma ilegible, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 450.000,00, mediante cheque. Nro. 00008021 girado contra Banco Provincial, de fecha 03.12.2014, por concepto de pago a la segunda cuota de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo sellado por la empresa, Recibe conforme por INVERSORA ENCORE y cheque librado. (Folios 24 y 25). 4. Marcado con la letra “H”, Original de Recibo de Pago N° 000279, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con sello húmedo y firma ilegible, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 900.000,00, mediante cheques Nros. 35582766 y 18582767 girado contra la entidad Bancaria Banesco, de fecha 20.02.2015, por concepto de pago a la tercera y cuarta cuota de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11. anexo original de recibo sellado por la empresa, Recibe conforme por INVERSORA ENCORE y cheques librados. (Folios 26 al 29). 5. Original de Recibo de Pago N° 000282, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con sello húmedo y firma ilegible, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 450.000,00, mediante cheque. Nro. 38623282 girado contra Banco Banesco de fecha 11.03.2015, por concepto de pago a la 5ta cuota de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo sellado por la empresa, Recibe conforme por INVERSORA ENCORE y cheque librado. (Folios 30 al 32). 6. Original de Recibo de Pago N° 000290, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con firma ilegible sin sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 1.350.000,00, mediante cheque. Nro. 00008137 girado contra Banco provincial de fecha 30.03.2015, por concepto de pago primer giro cuota especial de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo y cheque librado. (Folios 33 al 35). 7. Marcado con la letra “I”, Original de Recibo de Pago N° 000294, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con firma ilegible sin sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 450.000,00, mediante cheque. Nro. 46623297 girado contra Banco Banesco de fecha 13.05.2015, por concepto de pago cuota N° 6 de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo con sello húmedo y firma ilegible y cheque librado. (Folios 36 al 38). 8. Original de Recibo de Pago N° 000297, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, sin firma ilegible ni sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 450.000,00, mediante cheque. Nro. 36645002 girado contra Banco Banesco de fecha 05.06.2015, por concepto de pago cuota N° 7 de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo con sello húmedo y firma ilegible y cheque librado. (Folios 39 al 41). 9. Original de Recibo de Pago N° 000302, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con firma ilegible sin sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 450.000,00, mediante cheque. Nro. 34645008 girado contra Banco Banesco de fecha 13.07.2015, por concepto de pago cuota N° 8 de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo con sello húmedo y firma ilegible y cheque librado. (Folio 42 al 44). 10. Original de Recibo de Pago N° 000305, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con firma ilegible sin sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 450.000,00, mediante cheque. Nro. 35645021 girado contra Banco Banesco de fecha 18.08.2015, por concepto de pago cuota N° 9 de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo con sello húmedo y firma ilegible y planilla de depósito bancario a INVERSORA ENCORE C.A. (Folios 45 al 47). 11. Marcado con la letra “J”, Original de Recibo de Pago N° 000329, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con firma ilegible y sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 450.000,00, mediante cheque. Nro. 573958201 girado contra Banco Banesco de fecha 16.03.2016, por concepto de pago cuota N° 15, febrero 2016, de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo con sello húmedo y firma ilegible y comprobante de transferencia a INVERSORA ENCORE C.A. (Folios 48 al 50). 12. Marcado con la letra “K”, Original de Recibo de Pago N° 000309, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con firma ilegible sin sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 450.000,00, mediante cheque. Nro. 33645023 girado contra Banco Banesco de fecha 09.09.2015, por concepto de pago cuota N° 10, de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo con sello húmedo y firma ilegible y cheque librado. (Folios 51 al 53). 13. Marcado con la letra “L”, Original de Recibo de Pago N° 000313, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con firma ilegible sin sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 1.350.000,00, mediante cheque. Nro. 35688981 girado contra Banco Banesco de fecha 21.10.2015, por concepto de giro especial N° 2, de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo con sello húmedo y firma ilegible y cheque librado. (Folios 54 al 56). 14. Marcado con la letra “M”, Original de Recibo de Pago N° 000316, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con firma ilegible y sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 450.000,00, mediante cheque. Nro. 36688984 girado contra Banco Banesco de fecha 09.11.2015, por concepto de giro N° 11 mes de octubre 2015, de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo con sello húmedo y firma ilegible y cheque librado. (Folios 57 al 59). 15. Marcado con la letra “N”, Original de Recibo de Pago N° 000322, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con firma ilegible y sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 900.000,00, mediante cheque. Nro. 39688989 girado contra Banco Banesco de fecha 22.12.2015, por concepto de giro N° 12 y 13 mes de noviembre y diciembre 2015, de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo con sello húmedo y firma ilegible y cheque librado. (Folios 60 al 62). 16. Marcado con la letra “Ñ”, Original de Recibo de Pago N° 000327, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con firma ilegible y sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 450.000,00, mediante cheque. Nro. 27688994 girado contra Banco Banesco de fecha 30.01.2016, por concepto de giro N° 14 mes de enero 2016, de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo con sello húmedo y firma ilegible y cheque librado. (Folios 63 al 65). 17. Marcado con la letra “P”, Original de Recibo de Pago N° 000332, por “INVERSORA ENCORE C.A.”, con firma ilegible y sello húmedo, a favor de SIMON GREGORIO FARAH AZRAK por la cantidad de Bs. 1.350.000,00, mediante cheque. Nro. 585261343 girado contra Banco Banesco de fecha 07.04.2016, por concepto de giro especial N° 3 mes de marzo 2016, de las oficinas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 del piso 11, anexo original de recibo con sello húmedo y firma ilegible y comprobante de transferencia a inversora encore C.A. (Folios 66 al 68). Con relación a estas diecisiete (17) documentales, aprecia esta Juzgadora que las mismas tienen efecto probatorio en la presente causa, ya que guarda relación con los hechos controvertidos y las afirmaciones de hecho de las partes, que son objetos de pruebas que gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hacen plena prueba mientras no sea desvirtuada con otro medio probatorio, así, al no haber enervado sus efectos la parte a quien se le oponen con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merecen plena fe a esta jurisdicente, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara y se valora. Marcado con la Letra “E” y “O”, copia de cédula y del INPREABOGADO del ciudadano DOMINGO ALEJANDRO TOVAR GUZMAN, abogado asistente del actor. Folios 79 y 80. Con relación a estas documentales, aprecia esta Juzgadora que las mismas demuestran la identificación del mencionado abogado y su debida inscripción en el colegio de abogado y la legalidad con la que actúa en relación a su capacidad de postulación para actuar en juicio, de acuerdo con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 3 de la Ley de Abogados. Así se aprecia y se valoran.- • De las pruebas acompañadas con el escrito de Contestación a la Reconvención: Marcada con la Letra “A”. Copia Simple de print de pantalla de Transferencia realizadas a terceros de la entidad Banesco Banco Universal C.A., de fecha 21/04/2022, cuyo código de cuenta cliente debitada, según sus últimos SIETE (7) dígitos es la siguiente 3034192, y código cuenta cliente transferida es cuenta N° 0134-01-4540-1451071781, cuyo beneficiario es INVERSORA ENCORE C.A", por concepto Pago finiquito oficinas Inv. Encore, por Bolívares 0.13 identificada con el Número de Recibo: 3301989190, la cual se refleja como transacción exitosa. (Folio 182). El referido instrumento debe ser valorado como prueba libre regulada por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a medios semejantes, y en el caso específico, el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, le otorga a esta información impresa la eficacia probatoria de un documento escrito, al cual se considera puede aplicarse analógicamente la normativa sobre reproducción fotostática reglada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de impresiones emanadas de un medio como la internet respecto de una información contenida en la página web de una institución bancaria, consecuencialmente y en tal sentido, al no haber sido impugnada por la contraparte, resulta acertado en derecho para esta sentenciadora estimar en todo su valor probatorio la examinada documental. Así se aprecia y se valora. • De las pruebas acompañadas con el escrito de Promoción de Pruebas: PRUEBA DE INFORME dirigida a la INSTITUCIÓN BANCARIA BANESCO BANCO UNIVERSAL, mediante el cual se solicita remita a este tribunal información relacionada con transacción (deposito, transferencia o abono) a la cuenta N° 0134-01-4540-1451071781 a nombre de Inversora Encore, de esa Entidad Bancaria, por Bolívares 0.13 identificada con el Número de Recibo: 3301989190, proveniente de la cuenta cliente 3034192, de esa misma entidad bancaria en fecha 21.04.2022, y a su vez solicita copia certificada del recibo de ese depósito financiero. La cual fue librada mediante Oficios Nros. 2.022-380 y 118-2023, de fecha 10.10.2022 y 13.03.2023, inserto a los folios 212 y 249, respectivamente.- En relación de hacer pronunciamiento de la prueba de informe requerida, es determinante para quien aquí decide traer a colación el criterio sostenido por la Sala Constitucional, en el Exp.- 15-0355, de fecha 26 de abril de 2016, con ponencia de la Magistrada para esa fecha, Dra. Carmen Zuleta De Merchán, quien expuso: “…En este sentido, el juez a cargo del tribunal superior que dictó la sentencia cuya revisión se pretende agregó que discrepaba del criterio sostenido por el tribunal que conoció del amparo en primera instancia, por cuanto, “…se limitó a respaldar el proceder del Juzgado de Municipio argumentando que aún cuando la jurisdicente sentenció la causa sin esperar las resultas del informe donde alude se demuestra el pago de los cánones de arrendamiento, la misma dio valor a los baucher (sic), que en definitiva era el resultado que arrojaría la prueba de informe, ya que de los mismos se desprende la fecha en la que realizó el pago extemporáneo…”. “… Por tales razones, la sentencia objeto de revisión declaró: i) con lugar la acción de amparo constitucional incoada por el abogado Alfonso Albornoz Niño, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Agencia Pirineos, C.A., ii) anuló el fallo dictado el 4 de diciembre de 2013, por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado con lugar la demanda de desalojo incoada por el hoy accionante en contra de la compañía Agencia Pirineos, C.A., y iii) repuso la causa primigenia “al estado que se evacuen y posteriormente valoren conforme lo previsto en el artículo 509 del texto normativo la prueba de informes requerida a la entidad financiera Corp Banca Banco Universal C.A”…” “…se deduce que las resultas de la prueba de informes en modo alguno podían variar la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo, porque con la misma sólo se podía corroborar que los pagos de los cánones de arrendamiento habían sido hecho en las mismas fechas reflejadas en las planillas de depósito bancario valoradas por la jueza de municipio, quien igualmente los hubiese tenido que considerar extemporáneos por tardíos…” “… Es por ello que, en el caso concreto, el sólo hecho de haberse sentenciado la causa sin esperar a que se recibieran las resultas de la prueba de informes tempestivamente promovida por la parte demandada, no era suficiente para que se declarara con lugar la acción de amparo ejercida, por lo que al no haberse analizado la influencia que tal omisión podía tener en lo dispositivo del fallo emitido por el tribunal de la causa primigenia (desalojo), se infringió por falta de aplicación la prohibición de reposiciones inútiles que establece el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…” “… Por los razonamientos expuestos, esta Sala declara ha lugar la revisión constitucional de la sentencia dictada, el 8 de septiembre de 2014, dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, motivo por el cual se anula la referida decisión…” “…. Por último, dado el pronunciamiento emitido en el presente fallo en cuanto a la intrascendencia de la irregularidad procesal advertida en relación con la prueba de informes por parte del tribunal de municipio que declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por el hoy accionante en contra de la compañía Agencia Pirineos, C.A., esta Sala considera que sería inútil el reenvío para que se dicte una nueva decisión en segunda instancia en el juicio de amparo que dio lugar a la sentencia que aquí se revisa, por lo que en atención a la facultad establecida en el artículo 35 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, declara definitivamente firme la sentencia dictada en primera instancia constitucional, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 15 de mayo de 2014, que declaró sin lugar la acción de amparo constitucional interpuesta contra la sentencia dictada, el 4 de diciembre de 2013, por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…” De modo que, de conformidad con el criterio up supra sostenido por la Sala Constitucional y siendo que los hechos sobre los cuales versa la alusiva prueba de informe, está referido a demostrar que efectivamente fueron cancelados los montos señalados, y por cuanto no fueron impugnados ni desconocidos los cheques ni transferencias mencionados por las partes del proceso, ni los recibos consignados; siendo que el controvertido está determinado es por la fecha y el monto cancelado, que a decir del actor corresponde a “(…OMISIS…) DOCE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 12.900,00), que posteriormente por variadas devaluaciones declaradas por El Banco Central de Venezuela ("B.C.V.”) según la parte actora quedaría en un monto de CERO, COMA, CIENTO VEINTINUEVE CENTÉSIMAS DE BOLIVARES (Bs. 0, 129) manifestando que siendo depositado lo adeudado según Recibo: 3301989190, por el monto equivalente a CERO, COMA TRECE DECIMAS DE BOLIVARES (Bs.0,13). (…OMISIS…)”. Se pudo constatar que dicho monto no fue cancelado en la fecha ni la cantidad acordada por las partes en el contrato suscrito por estas. En consecuencia, no siendo hechos controvertidos que realmente fueron cancelados los montos señalados por las partes del proceso y no siendo determinante para la decisión del juicio las resultas de informes, debido a que los montos fueron reconocidos por el demandante y demandado y por cuanto las mismas nunca arribaron a este Tribunal, a pesar de haber sido ratificadas por este despacho, razón por la cual no procede valoración alguna sobre este punto. Así se establece.- De las pruebas aportadas por la parte Demandada-Reconviniente • De las pruebas acompañadas con el escrito de Reconvención: 1. Copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de INVERSORA ENCORE, C.A., protocolizada en fecha 11 de agosto de 2.016 bajo el Nro. 1, Tomo 141-A, ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua. (Folios 123 al 126).- 2. Copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de INVERSORA ENCORE, C.A., protocolizada en fecha 26 de julio de 2.016 bajo el Nro. 11, Tomo 125-A, ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua. (Folios 127 al 132).- 3. Copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de INVERSORA ENCORE, C.A., protocolizada en fecha 18 de marzo de 2.015 bajo el Nro. 8, Tomo 36-A, ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua. (Folios 133 al 136).- 4. Copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de INVERSORA ENCORE, C.A., protocolizada en fecha 22 de noviembre de 2.013 bajo el Nro. 40, Tomo 134-A, ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua. (Folios 137 al 142).- Con relación a estas cuatro (4) documentales, aprecia esta Juzgadora que no tienen ningún efecto probatorio en la presente causa, ya que no guardan relación alguna con los hechos controvertidos o las afirmaciones de hecho de las partes, que son objetos de pruebas; y no por aportar nada al proceso, resulta ajustado a derecho desechar las mismas por impertinentes. Así se desechan. Copia simple de Acta constitutiva de INVERSORA ENCORE, C.A., protocolizada en fecha 22 de noviembre de 2.012 bajo el Nro. 42, Tomo 161-A, ante el Registro Mercantil Primero del estado Aragua. (Folios 143 al 149). Esta prueba se refiere a documento administrativo, que contiene actuación de la administración pública y del funcionario que lo suscribe, que goza de una presunción de certeza de veracidad y de legalidad que viene impresa con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello en producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimana de ellos según el artículo 8 de la Ley orgánica de procedimientos administrativos, presunción relativa que puede ser desvirtuada con prueba en contrario. Por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio en consecuencia, se aprecia en todo su contenido sobre los hechos y circunstancia a que se contraen. Asi se valora. Copia Simple de Documento de Propiedad de una parcela de terreno ubicada en el Sector Norte II, calle Boyacá Nro. 14 Parroquia Andrés Eloy Blanco, municipio Girardot del estado Aragua, a nombre de la compañía INVERSORA ENCORE C.A. protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, en fecha 21 de Diciembre de 2.012, inscrito bajo el Nro. 2012.1062 asiento registra 1 del inmueble matriculado con el Nro. 282.4.1.7.1821 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. (Folios 150 al 154). Instrumento Público al que se le confiere valor probatorio al no haber sido objeto de impugnación ni de tacha, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia y se valora.- De las pruebas acompañadas con el escrito de Promoción de Pruebas: Consulta de Saldo y Movimientos de la cuenta corriente de Banco Banesco, Nro. 0134-0145-40-1451071781, a nombre de INVERSORA ENCORE, C.A., cuyas fechas a consultar son desde el 01.04.2023 al 30.04.2023, emitido en fecha 20.09.2022, con sello húmedo de la referida Entidad Bancaria y firma ilegible. (Folio199). El referido instrumento debe ser valorado como prueba libre regulada por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a medios semejantes, y en el caso específico, el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, le otorga a esta información impresa la eficacia probatoria de un documento escrito, al cual se considera puede aplicarse analógicamente la normativa sobre reproducción fotostática reglada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de impresión emanada de un medio como la internet respecto de una información contenida en la página web de una institución bancaria, consecuencialmente y en tal sentido, al no haber sido impugnada por la contraparte, resulta acertado en derecho para esta sentenciadora estimar en todo su valor probatorio la examinada documental. Así se aprecia y se valora. Copia Simple de Oficio signado bajo el Nro. D.P.U. 14-007 proveniente de la Dirección de Planificación Urbana adscrita a la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua, dirigido a INVERSORA ENCORE, C.A., relativo a la expedición de Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas para dar inicio a la construcción de un proyecto destinado al uso COMERCIAL- OFICINAS, ubicado en la calle Boyacá, Nro. 14, sector centro Norte II, Parroquia Andrés Eloy Blanco, Municipio Girardot Maracay estado Aragua. Folio 200, que se adminicula con la PRUEBA DE INFORME dirigida a la DIRECCIÓN EJECUTIVA DE INGENIERIA MUNICIPAL DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO GIRARDOT DEL ESTADO ARAGUA, mediante el cual se solicita remita a este tribunal información relacionada solicitud de permiso de construcción de obra civil ubicada en la calle Boyacá, sector centro Norte II, Parroquia Andrés Eloy Blanco, Municipio Girardot Maracay estado Aragua”, lo que constituye documento público administrativo, suscrito por un funcionario administrativo que ha sido debidamente autorizado para dar fe de lo que allí emana, y por cuanto el mismo no fue objeto de ningún medio de impugnación, además fue aportado a los autos para demostrar la obligación contraída en el contrato de la parte Demandada-Reconviniente, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el encabezamiento del artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Codigo de Procedimiento Civil, por cuanto la declaración contenida en dicho documento, hace fe hasta prueba en contrario. Asi se valora.- PRUEBA DE INFORME dirigida a la INSTITUCIÓN BANCARIA BANESCO BANCO UNIVERSAL, mediante el cual se solicita remita a este tribunal información relacionada con la existencia de cuenta N° 0134-0145-40-1451071781 perteneciente a la Sociedad Mercantil Inversora Encore, C.A., de esa Entidad Bancaria, Sociedad de comercio identificada con el Registro de Información Fiscal (R.I.F. J-4017287-5, mediante estado de cuenta o detalle de movimiento para el periodo comprendido entre 01.04.2022 hasta el 30.04.2022. De modo que, de conformidad con el criterio sostenido por la Sala Constitucional, en el Exp.- 15-0355, de fecha 26 de abril de 2016, con ponencia de la Magistrada para esa fecha, Dra. Carmen Zuleta De Merchán, arriba parcialmente transcrita, y siendo que los hechos sobre los cuales versan las alusivas pruebas de informes, promovidas por ambos sujetos procesales, están referidos a demostrar que efectivamente fueron cancelados los montos señalados, y por cuanto no fueron impugnados ni desconocidos los cheques ni transferencias mencionados por las partes del proceso, ni los recibos consignados; siendo que el controvertido está determinado es por la fecha y el monto cancelado, que corresponde a DOCE MIL, NOVECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.12.900, 00), que posteriormente por variadas devaluaciones declaradas por El Banco Central de Venezuela ("B.C.V.”) según la parte actora quedaría en un monto de CERO, COMA, CIENTO VEINTINUEVE CENTÉSIMAS DE BOLIVARES de (Bs. 0, 129) manifestando que siendo depositado lo adeudado según Recibo: 3301989190, por el monto equivalente a CERO, COMA TRECE DECIMAS DE BOLIVARES (Bs.0,13). Se pudo constatar que dicho monto no fue cancelado en la fecha ni la cantidad acordada por las partes en el contrato. En consecuencia, no siendo hechos controvertidos que realmente fueron cancelados los montos señalados por las partes del proceso y no siendo determinante para la decisión del juicio las resultas de informes, debido a que los montos fueron reconocidos por el demandante y demandado y por cuanto las mismas nunca arribaron a este Tribunal, a pesar de haber sido ratificadas por este despacho, razón por la cual no procede valoración alguna sobre este punto. Así se establece.- ORIGINAL PODER otorgado por la Sociedad Mercantil “INVERSORA ENCORE C.A.”, representada por el ciudadano AREF JANJI, al abogado LAWRENCE KARLO CALDERON PAREDES, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay Estado Aragua en fecha 03.10.2022, bajo el Nro. 23, tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria Publica. (Folios 204 al 206).- Respecto a esta documental, ya que como instrumento público se produce por la intervención de un ministro de fe investido por ley de la potestad para generarlo. Lo expresado en el documento público, en especial el de origen notarial, se tiene por verdadero respecto de los hechos que caen dentro de la esfera de percepción del ministro de fe, esto es, el hecho de haberse otorgado y su fecha (art. 1700 Código Civil). En el cual quedó demostrada la cualidad del apoderado de la parte Demandada-Reconviniente para realizar las acciones en nombre de su representado. Así se aprecia y se valora.- Llegada la oportunidad para decidir en el presente juicio, el Tribunal se pronuncia en los términos siguientes: IV PUNTO PREVIO Corresponde a esta juzgadora antes de proceder a motivar la presente causa revisar la defensa previa que la parte Actora-Reconvenida, propuso dentro del lapso fijado para la contestación de la reconvención planteada. Considerando que las excepciones o defensas pueden plantearse con la contestación y esto significa, por un lado, que las cuestiones previas, por la naturaleza misma de su función, preceden lógicamente a la contestación de fondo donde se oponen excepciones de mérito o perentorias y, por otro lado, que su proposición es facultativa. La parte demandada alega en el Capitulo III. Denominado De los Requisitos formales para su admisibilidad de la demanda reconvencional y de las cuestiones previas que el futuro comprador invoca, la cuestión previa del articulo 346 ordinal 6° del Codigo de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: "(...)En cuanto al planteamiento de Cuestiones previas en la reconvención, (…OMISIS…) es por lo que permito plantearlas al tenor de lo establecido en el Artículo 346 CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL VIGENTE, en su numeral 6º que establece que el defecto de forma de la demanda la declarara inadmisible con es el caso de marras. (…OMISIS…) Asimismo, la parte Actora-Reconvenida en el Capítulo V. PETITORIO, entre otras cosas solicito: "(...)SEGUNDO: Ciudadano Juez solicito que la presente DEMANDA DE RECONVENCION invocada según lo establecido en el artículo 365 que Interpretado bajos matices de blanco y negro no es más que una DEMANDA está atada a los requisitos, formales de ley y deberá reunir los requisitos básicos del Artículo 340 del CODIGO DE PROCEIMIENTO CIVIL VIGENTE, más allá que permito plantearlas la INADMISIBILIDAD al tenor de lo establecido en el Artículo 346 CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL VIGENTE, en su numeral 6° que establece que el defecto de forma de la demanda la declarara inadmisible con es el caso de marras, puesto que probada la cancelación del monto total de lo adeudado. (...)” Por su parte, establecen los articulos 365, 366 y 368 del Codigo de Procedimiento Civil lo siguiente: Artículo 365. Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340. Artículo 366. El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario. Artículo 368. Salvo las causas de inadmisibilidad de la reconvención, indicadas en el artículo 366, no se admitirá contra ésta la promoción de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346. Subrayado del Tribunal.- Por consiguiente, de los argumentos expuestos por la parte Actora-Reconvenida y de los preceptos legales anteriormente transcritos, comprende esta juzgadora, que la norma es clara al establecer que, solo si versare la reconvención sobre objeto distinto al del juicio principal, se determinará como se indica en el artículo 340. No siendo el caso en la Reconvención planteada, toda vez que la causa principal que fue incoada con motivo de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa e Indemnización de Daños y Perjuicios y Reconvenida por Resolución de Contrato de Opción de Compraventa e indemnización de Daños y Perjuicios, ambas versan sobre mismo objeto (inmueble) y mismo instrumento (contrato), donde están involucradas las mismas partes. Asimismo, establece la norma adjetiva civil que, salvo las causas de inadmisibilidad de la reconvención, indicadas en el artículo 366, es decir, que carezca de competencia por la materia o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario, NO se admitirá contra ésta la promoción de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346. En consecuencia, siendo que este Tribunal es competente por la materia que se ventila y la Reconvención propuesta se ha sustanciado debidamente por el procedimiento ordinario, se declara Sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte Actora- Reconvenida. Asi se decide.- V MOTIVA Ahora bien, estudiadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente y planteadas de esta manera las controversias, este Órgano Jurisdiccional pasa a hacer las siguientes consideraciones: Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual, el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir. El cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento. En este sentido, tratándose de un contrato en el que se encuentra plasmada la voluntad de ambas partes, la normativa aplicable a sus relaciones deviene, en primer lugar, del mismo contrato con fundamento al principio de la autonomía de la voluntad, y supletoriamente por las normas de derecho común que regula este tipo de contratos. Invocó la parte Demandante-Reconvenida, la existencia de un CONTRATO DE COMPRA VENTA, el cual no fue rechazado por la parte Demandada-Reconviniente en la oportunidad procesal correspondiente; y siendo ello así, resulta evidente y demostrada la relación contractual que vincula a las partes en el presente litigio. Así se declara. DEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS Planteado lo anterior, pasa esta operadora de justicia a dilucidar la pretensión demandada, es decir, si la parte Actora-Reconvenida logro demostrar en el curso del proceso haber cumplido con las obligaciones contraídas exactamente como han sido pactados, principio del derecho común denominado pacta sunt servanda, en el caso de marras, las partes expresamente acordaron sobre la forma del pago del precio del bien en la cláusula segunda del contrato que más adelante analizaremos. La pretensión de cumplimiento de contrato halla su regulación legal en el Derecho Común como se dijo anteriormente, y en tal sentido, considera oportuno esta juzgadora citar las siguientes disposiciones del Código Civil: Artículo 1.133: “El contrato es una convención, entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”. Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”. Para nuestros doctrinarios el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. Argumento su defensa la parte Demandante-Reconvenida, de haber cancelado la obligación contraída de manera consensuada y contractual de la siguiente manera: “…Es conspicuo que el escrito de DEMANDADA-RECONVENCIÓNAL, la FUTURA VENDEDORA Y DEMANDADA-RECONVINIENTE afirma en su escrito de contestación de la causa principal, (…OMISIS…) haber recibido los montos señalados y acordados en la CLAUSULA SEGUNDA: del CONTRATO con OPCIÓN A COMPRA-VENTA, suscrito entre las partes y debidamente autenticado por ante la NOTARIA PUBLICA QUINTA de la Circunscripción del estado Aragua, (…OMISIS…) lo cual determina que la FUTURA VENDEDORA, hoy día parte DEMANDADA-RECONVINIENTE, aseguro poseer y recibir del FUTURO COMPRADOR, hoy día parte ACTORA-RECONVENIDA del monto señalado y acordado en la CLAUSULA SEGUNDA del CONTRATO con OPCION A COMPRA-VENTA por la cantidad de un monto de DIECINUEVE MILLONES, SEIS CIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 19.600.000,00) deducible de la totalidad del monto pautado de venta por los inmuebles ofrecidos en el CONTRATO con OPCION A COMPRA-VENTA que ascendía a la cantidad total del precio de TREINTA Y DOS MILLONES QUIMIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.500.00,00), es decir después de una simple operación matemática de suma y resta se puede llegar a la conclusión y se puede determinar de manera fehaciente que el monto restante y adeudado a cancelar quedo establecido en DOCE MILLONES, NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.900.000.00) que fue cancelado por el DEMANDANTE - RECONVENIDO, en fecha 21 de abril de 2022, con recursos provenientes de una cuenta Bancaria de la entidad financiera Banesco Banco Universal G.A., cuyo emisor queda identificado según sus últimos SIETE DIGITOS (7) de la Manera siguiente: 3034192, siendo abonado la cantidad de dinero trasferida y Pagada a la cuenta N° 01340145401451071781, cuyo titular es la "INVERSORA ENCORE C.A", la FUTURA VENDEDORA hoy día parte DEMANDADA-RECONVINIENTE identificada dicha transacción con el Número de Recibo: 3301989190, por el monto equivalente a CERO, COMA TRECE DECIMAS DE BOLÍVARES (Bs.0,13), (…) y es por lo consiguiente que consigno copia fotostática del último pago realizado marcado con la letra "A", así ciudadano juez admitido dicho comprobante de pago del total de lo adeudado a la DEMANDADA - RECONVINIENTE, se da fiel cumplimiento efectivo cumplimiento así a la CLAUSULA SEGUNDA de CONTRATO con OPCIÓN A COMPRA-VENTA…” Se acordó en las cláusulas segunda y tercera del contrato de opción de compraventa, marcado con la letra “A”, cursante en Original a los folios 09 al 17, ambos inclusive del expediente de marras, consignado con el escrito libelar por la parte Actora-Reconvenida, suscrito entre “INVERSORA ENCORE C.A.” representada por los ciudadanos FADI JESUS JANJI KASAWAT, en su carácter de GERENTE GENERAL, y por el ciudadano MARCO ANTONIO CELIS PARRA, en carácter de GERENTE DE OPERACIONES, y el ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, todos supra identificados en el encabezado del presente fallo; debidamente autenticado por ante la NOTARIA PUBLICA QUINTA de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, inserto bajo el Nº 79, tomo 407 de fecha diez (10) de octubre de 2.014, en los siguientes términos: "(…) SEGUNDA: EL FUTURO COMPRADOR, se compromete a adquirir el inmueble antes descrito, por el precio de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 32.500.000,00), de los cuales LA FUTURA VENDEDORA ha recibido la cantidad de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 8.800.000,00), a su entera satisfacción, mediante cheque N° 00008019 del Banco Provincial de fecha 30 de Septiembre 2.014, como OPCION DE COMPRA-VENTA; y el saldo restante, es decir, la cantidad de VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.23.700.000,00) se obliga a pagarlo a EL FUTURO COMPRADOR de la siguiente manera: 1) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.250.000,00) será pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Octubre del 2.014, y la última en fecha 28 de Febrero del 2.015, ambas inclusive, 2) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000,00), será pagada en fecha 30 de Marzo 2.015, 3) La cantidad de La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.250.000,00) será pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000, 00), cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Abril del 2.015, y la última en fecha 30 de Agosto de 2.015, ambas inclusive, 4) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000,00), será pagada en fecha 30 de Septiembre 2.015, 5) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.250.000,00) será pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000,00) cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Octubre del 2.015, y la última en fecha 28 de Febrero de 2.016, ambas inclusive, 6) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000,00), será pagada en fecha 30 de Marzo 2.016, 6) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.2.250.000,00) será pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000,00) cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Abril del 2.016, y la última en fecha 30 de Agosto de 2016, ambas inclusive, 7) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000,00), será pagada en fecha 30 de Septiembre del 2.016,8) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.2.250.000,00) será pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000,00), cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Octubre del 2.016, y la última en Techa 28 de Febrero de 2.017, ambas inclusive, 9) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000,00), será pagada en Techa 30 de Marzo 2.017, 10) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00) sora pagada en cinco (5) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón do CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Abril del 2.017. Y la última en fecha 30 de Agosto de 2.017, ambas inclusive, 11) La cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES Bs.1.350.000,00), será pagada en fecha 30 de Septiembre de 2.017, y 12) La cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLIVARES(Bs.2.100.000,00) será pagada en cuatro (4) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a razón de QUINIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 525.000,00), cada una, venciendo la primera de ellas, en fecha 30 de Octubre del 2.017, y la última en fecha 30 de Enero del 2018 (…). “TERCERA: EL FUTURO COMPRADOR acepta que la falta de pago de dos (2) cuotas indicadas en la cláusula segunda o del pago del saldo del precio de venta, se entenderá que EL FUTURO COMPRADOR desiste de la presente negociación, quedando plenamente autorizada LA FUTURA VENDEDORA para dejar sin efecto este contrato sin necesidad de notificar a EL FUTURO COMPRADOR, ni de procedimiento judicial alguno, y es aceptado por las partes que el treinta por ciento (30%) de las cantidades de dinero entregadas a LA FUTURA VENDEDORA las cuales no generarán ningún tipo de interés, quedarán en su beneficio como indemnización de daños y perjuicios debiendo devolver la diferencia a EL FUTURO COMPRADOR en un plazo no mayor a diez (10) días luego de efectuado la venta de los inmuebles indicados en la primera cláusula de este documento a terceras persona. (…)” En este aspecto es determinante para quien aquí decide traer a colación la Sentencia dictada en Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia tantas veces mencionada y ratificada por la sala, en el expediente N° AA20-C-2002-000877, de fecha 27 de julio de 2004, con Ponencia del Magistrado TULIO ÁLVAREZ LEDO, quien expuso: “… Para decidir la Sala observa: El artículo 1.737 del Código Civil dispone que “...la obligación que resulta de una cantidad de dinero es siempre la de restituir la cantidad numéricamente expresada en el contrato...”. Y a continuación precisa, que “...En caso de aumento o disminución en el valor de la moneda, antes de que esté vencido el término de pago, el deudor debe devolver la cantidad dada en préstamo, y no está obligado a devolverla sino en las monedas que tengan curso legal al tiempo del pago...”. Respecto de la interpretación y aplicación de esta norma, la Sala ha establecido que si bien consagra el principio nominalista de conformidad con el cual las deudas de dinero deben ser pagadas en la cantidad que aparezca debida, independientemente de su valor para el momento del pago, de seguidas especifica que ello es aplicable en el supuesto de que el aumento o disminución del precio ocurra antes del vencimiento del término del pago, lo cual permitió a la Sala concluir por interpretación en contrario, que la indexación sí procede en el caso de que el deudor incumpla o retarde el pago. En este sentido, la Sala dejó sentado en decisión de fecha 30 de septiembre de 1992 (caso: Inversiones Franklin y Paúl, S.R.L., contra Rómulo Osorio Montilla), que la norma en referencia “...consagra la hipótesis de que el aumento o disminución en el valor de la moneda, no incide ni influye en la obligación contraída si ocurre antes de que esté vencido el término de pago; empero, por interpretación a contrario, si la variación en el valor de la monedad en que se va a pagar la obligación ocurre después de la fecha o tiempo establecido, es posible el ajuste que establezca el equilibrio roto por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la misma...”, y en consecuencia, estableció que es posible aplicar el método indexatorio respecto de deudas dinerarias, “...siempre que el deudor haya entrado en mora...”. En este caso, la indexación persigue restablecer el equilibrio económico que resulta alterado por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la moneda, durante el tiempo de mora en el pago. Sostener el criterio contrario sería sumamente injusto, pues ello legitimaría al deudor para incumplir o retardar el pago, con el solo pretexto de cancelar en definitiva un monto devaluado, lo que sin duda determinaría el auge de fraudes, que en ningún caso pueden ser consentidos ni tolerados por la ley…” (Negrillas de quien aquí decide) De las normas y el criterio jurisprudencial up supra, puede comprender quien aquí decide, que la parte Actora-Reconvenida mal puede argumentar haber cancelado el pago establecido en el contrato, ya que no fue en la forma acordada entre los sujetos contratantes, ya que se consagra el principio nominalista de conformidad con el cual las deudas de dinero deben ser pagadas en la cantidad que aparezca debida, independientemente de su valor para el momento del pago, de seguida, especifica que ello es aplicable en el supuesto de que el aumento o disminución del precio ocurra antes del vencimiento del término del pago, lo cual permitió a la Sala concluir por interpretación en contrario, que la indexación debe proceder en el caso de que el deudor incumpla o retarde el pago. Manifestando igualmente la Sala, que la indexación persigue restablecer el equilibrio económico que resulta alterado por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la moneda, durante el tiempo de mora en el pago, de lo que se puede constatar, del contrato y de las cantidades de dinero establecidas entre las partes en la cláusula segunda, que fueron cancelados correctamente los montos señalados hasta el numeral seis (6), en función de lo determinado, desde la fecha pactada 30 de Octubre del año 2014 hasta el 30 de marzo del año 2016 y que conforme anexos consignados por la parte Demandante-Reconvenida, cursantes a los (Folios 20 al 67) y que fueron reconocidos por la parte Demandada-Reconviniente, determinan la cantidad de DIECINUEVE MILLONES, SEIS CIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.19.600.000,00), y que el monto restante a pagar quedó establecido en DOCE MILLONES, NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.900.000.00), el cual argumento el pago de la siguiente manera “…Ciudadano Juez solicito se tome en cuenta a los fines de dejar claro que la DEMANDADA-RECONVINIENTE, que de manera emisiva no acreditable, al FUTURO COMPRADOR, hoy día parte ACTORA-RECONVENIDA a los términos de la CLAUSULA SEGUNDA del CONTRATO con OPCION A COMPRA-VENTA, nunca menciono que los montos de pago fueron sometidos a dos (02) reconversiones monetarias que si tomo en cuenta EL FUTURO COMPRADOR, y que una vez ajustados los montos a lo establecidos por el ejecutivo nacional se le deposito todo lo adeudado, (…OMISIS…) donde quedaría en un monto de DOCE MIL, NOVECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.12.900, 00), que posteriormente de seguidas EL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA ("B.C.V.”) (…OMISIS…) quedaría en un monto CERO, COMA, CIENTO VEINTINUEVE CENTÉSIMAS DE BOLIVARES de (Bs. 0, 129) siendo depositado lo adeudado según Recibo: 3301989190, por el monto equivalente a CERO, COMA TRECE DECIMAS DE BOLIVARES (Bs.0,13). (…OMISIS…)” Folios 157 al 182. Se puede observar que, el monto cancelado no determina el precio integro de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 32.500.000,00), Cantidad esta que tenía la obligación de cancelar el Demandante-Reconvenido, ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK a favor de la Demandada-Reconviniente, Sociedad Mercantil “INVERSORA ENCORE C.A.”, en la forma y manera en que fue convenida, según las cuotas establecidas en la cláusula segunda del mencionado contrato cuyo cumplimiento demanda, que debieron haber sido canceladas en cuotas mensuales y consecutivas, hasta la fecha del 30 de enero del año 2018, en las fechas y los montos establecidos por las partes, lo cual no cumplió la parte Demandante-Reconvenida, a los efectos de que fuera considerada cumplida la obligación pactada en el contrato, y que en consecuencia puede asimilar quien aquí decide que, hubo un cumplimiento inexacto del contrato al no cumplirse íntegramente con lo estipulado en la convención, al haberse cancelado el monto equivalente a CERO, COMA TRECE DECIMAS DE BOLIVARES (Bs.0,13), sostener el criterio contrario sería contrario a derecho y sumamente injusto, pues ello legitimaría al deudor para incumplir o retardar el pago, con el solo pretexto de cancelar en definitiva un monto devaluado, lo que sin duda determinaría el auge de fraudes, que en ningún caso pueden ser consentidos ni tolerados por la ley, asi se estableció en sentencia vinculante Nº 878 dictada en el expediente N° 14-0662, en Sala Constitucional, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón y de la cual esta jurisdicente presta total atención y acoge tal criterio. En consecuencia, de los argumentos de hecho y de derecho antes mencionados se declara sin lugar el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compraventa autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, inserto bajo el Nº 79, tomo 407 de fecha diez (10) de octubre de 2.014 y consecuentemente sin lugar los Daños y perjuicios que fueron demandados por la parte Actora-Reconvenida. Asi de decide.- DE LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS En este mismo orden, en relación con la Resolución del Contrato y consecuentemente los Daños y Perjuicios Reconvenido por la parte Demandada-Reconviniente, es preponderante invocar la sentencia vinculante Nº 878 dictada en el expediente N° 14-0662, en Sala Constitucional, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón quien estableció lo siguiente: “…En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido…” “…En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva…” “…El contrato de opción, aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide…” (negrillas de quien aquí decide) De lo anterior, es cónsona la sentencia dictada en el expediente N° AA20-C-2017-000730, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 05 de noviembre de 2.020, con ponencia de la Magistrada VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ, quien argumento: “…Para decidir, la Sala observa: En relación con ello, esta Sala ha sostenido de manera pacífica y reiterada que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia y sus decisiones sólo pueden ser revisadas en casación, cuando el sentenciador incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. (Ver sentencia N° 105 de fecha 21 de marzo de 2013, caso: Anni Franzi Coppola y otro, contra Clara Eugenia Campins Camejo y otra). Por otro lado, esta Sala mediante sentencia N° 569, de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central de Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., expediente N° 94-703; ratificada en sentencia N° 808, de fecha 18 de noviembre de 2016, caso: Olga Tamara Carrillo Zambrano y otro contra Ydda de las Nieves González González; quedó establecido el límite entre la interpretación del contrato y la desnaturalización del mismo, dejando sentado lo que sigue: “…El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato…”. No obstante, nuestra norma sustantiva civil ha establecido que el contrato es la forma de reglamentar, constituir y extinguir entre dos o más personas, un vínculo jurídico. Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de él se deriven. El promitente comprador está obligado a comprar y pagar el precio de esa compraventa. Al incumplir el promitente comprador, con sus obligaciones contractuales, es procedente exigir la resolución del contrato. Por lo cual, de los anteriores criterios jurisprudenciales y en especial el de carácter vinculante, dando cumplimiento a lo ordenado por el Máximo Tribunal de Justicia, de revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato que fue sometido al conocimiento de este organo jurisdiccional, se pudo determinar su naturaleza en la voluntad contractual que establecieron las partes en las cláusulas contractuales, especialmente en las cláusulas segunda y tercera, los cuales acordaron recíprocamente, configurándose los elementos del contrato como lo son el consentimiento de las partes, el objeto del contrato y que fuera una causa licita, los cuales fueron analizados y valorados anteriormente por quien aquí decide. En consecuencia, se declara con lugar la Resolución del Contrato de Opción de Compraventa autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, inserto bajo el Nº 79, tomo 407 de fecha 10 de octubre de 2.014. Y Asi se decide.- DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS Para Guillermo Cabanellas, comentado por los autores venezolanos Tulio Chiossone y otros en su obra Indemnización de daños y perjuicios, los daños y perjuicios constituyen uno de los principales conceptos en la función tuteladora y reparadora del derecho. Ambas voces “daños y perjuicios” se relacionan para completarse; puesto que todo daño provoca un perjuicio y todo perjuicio proviene de un daño. En sentido jurídico se llama daño a todo el mal que se causa a una persona o cosa; y por perjuicio, la perdida de utilidad o de ganancia cierta y positiva que ha dejado de obtenerse, es la suma de dos nociones llamadas también daño emergente (la disminución patrimonial) y lucro cesante (el obstáculo para nuevas adquisiciones patrimoniales). Nuestro Código Civil no hace ninguna distinción entre ambos conceptos y algunas veces habla de daños y perjuicios otras solamente de daños y por último solamente de perjuicios. En cuanto al daño emergente y al lucro cesante indica que se deben al acreedor por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas en los artículos 1.274 y 1.275 del Código Civil. Siguiendo con la clasificación de daños, dentro de las especies más resaltantes de los mismos, además, de las dos clasificaciones ya apuntadas, también se distinguen los contractuales, que vienen a ser aquellos que provienen del incumplimiento de una obligación derivada de un contrato y los extracontractuales provenientes de una fuente distinta a la del contrato. Los daños y perjuicios compensatorios sufridos por el acreedor de una obligación contractual cuya prestación ha sido incumplida totalmente o cumplida parcial o defectuosamente, los cuales se encuentran previstos en el artículo 1.271 del Código Civil, según el cual: “ El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por la inejecución de la obligación como por el retardo en la ejecución, sino no prueba que la inejecución o el retardo provienen de un causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.” Los daños y perjuicios moratorios causados por el retardo culposo en la ejecución de la obligación, que causa daños al acreedor, contemplados en los artículos 1.276 y 1.277 del código Civil, cuyo contenido es del tenor siguiente: Artículo 1.276: “Cuando en un contrato se hubiera estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras.” Artículo 1.277: “A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales. Se deben estos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna perdida.” Además, la doctrina venezolana precisa que la acción de daños y perjuicios, independientemente de la acción de ejecución o de resolución del contrato sinalagmático procedería autónomamente en los siguientes supuestos: 1.- En los casos de contravención del deber generado por la relación jurídica contractual. 2.- En los supuestos de definitivamente cumplidos o ya sin vigencia, respecto los cuales el acreedor descubre con posterioridad deficiencias o fallas que repercuten desfavorablemente en su patrimonio; y en el caso de contratos cumplidos con retardo, si ello generara perjuicios que incidan en el mismo situaciones también subsumibles en el término contravención. De manera que, en este asunto estamos ante la presencia de una acción de reclamación de daños y perjuicios contractuales que, según los dichos de la parte Demandada-Reconviniente, se originan derivados de la conducta asumida por el Actor-Reconvenido, ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.688.543. debido al incumplimiento del convenio suscrito entre ellos mediante Contrato de Opción de Compraventa autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, inserto bajo el Nº 79, tomo 407 de fecha 10 de octubre de 2.014, al no cumplir íntegramente con lo pactado en la cláusula segunda del referido contrato. En este sentido, determinaron las partes en la clausula tercera del aludido contrato, el siguiente convenio: “TERCERA: EL FUTURO COMPRADOR acepta que la falta de pago de dos (2) cuotas indicadas en la cláusula segunda o del pago del saldo del precio de venta, se entenderá que EL FUTURO COMPRADOR desiste de la presente negociación, quedando plenamente autorizada LA FUTURA VENDEDORA para dejar sin efecto este contrato sin necesidad de notificar a EL FUTURO COMPRADOR, ni de procedimiento judicial alguno, y es aceptado por las partes que el treinta por ciento (30%) de las cantidades de dinero entregadas a LA FUTURA VENDEDORA las cuales no generarán ningún tipo de interés, quedarán en su beneficio como indemnización de daños y perjuicios…” De lo anterior se puede deducir que, siendo que, las cantidades de dinero establecidas entre las partes en la cláusula segunda, fueron canceladas correctamente los montos señalados hasta el numeral seis (6), en función de lo determinado, desde la fecha pactada, es decir 30 de Octubre del año 2014 hasta el 30 de marzo del año 2016 y que conforme anexos consignados por la parte Demandante-Reconvenida, cursantes a los (Folios 20 al 68) y que fueron reconocidos por la parte Demandada-Reconviniente, determina la cantidad de DIECINUEVE MILLONES, SEIS CIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.19.600.000,00), y que el monto restante a pagar quedó establecido en DOCE MILLONES, NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.900.000.00), siendo depositado según Transferencia identificada con el Nro. de Recibo: 3301989190, de fecha 21/04/2022, por el monto equivalente a CERO, COMA TRECE DECIMAS DE BOLIVARES (Bs.0,13). Folios 157 al 188. Se puede observar que, el monto cancelado no determina el precio integro de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 32.500.000,00). Cantidad esta que tenía la obligación de cancelar el Demandante-Reconvenido, ciudadano SIMON GREGORIO FARAH AZRAK a favor de la Demandada-Reconviniente, Sociedad Mercantil “INVERSORA ENCORE C.A.”, en la forma y manera en que fue convenida, según las cuotas establecidas en la cláusula segunda del mencionado contrato, que fueron pactadas para ser canceladas en cuotas mensuales y consecutivas, hasta la fecha del 30 de enero del año 2018. Lo que hace procedente conforme a lo que pactaron las partes del contrato en la clausula tercera, que una vez declarado por esta Directora del proceso como fue la Resolución del Contrato, se declare que el treinta por ciento (30%) de las cantidades de dinero entregadas a la parte Demandada-Reconviniente, lo cual fue por la cantidad de DIECINUEVE MILLONES, SEIS CIENTOS MIL COMA TRECE DECIMAS DE BOLIVARES (Bs.19.600.013,00), las cuales no generarán ningún tipo de interés, quedarán en su beneficio como indemnización de daños y perjuicios, lo cual se ordena su indexación monetaria. En torno a la indexación judicial como materia de orden público, la Sala de Casación Civil en su doctrina, reflejada en su fallo N° RC-013, del 4 de marzo de 2021, expediente N° 2018-394, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VASQUEZ, caso: Roger Francisco De Brito Herrera contra Chun Wing Fung Chan y Pung Koung Fung, señaló lo siguiente: “…Al respecto, la Dirección Ejecutiva de la Magistratura mediante el convenio marco de cooperación suscrito con el Banco Central de Venezuela en desarrollo del principio de colaboración entre los órganos del Poder Público consagrado en el artículo 136 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela la garantía de la tutela judicial efectiva y los principios de gratuidad de la justicia y celeridad procesal, estableció en el mencionado instrumento que las solicitudes de información requerida por los tribunales de la República Bolivariana de Venezuela con el objeto de procurar información estadística, financiera y económica en tiempo real y de manera confiable para la determinación de indicadores de precios, cálculos de correcciones monetarias, tasas de inflación, tasas de interés, tipos de cambio y conversión de moneda, entre otros, serán realizadas a través del “Módulo de Información, Estadística, Financiera y Cálculos” que a tal efecto administra el Banco Central de Venezuela. Asimismo, se prevé en el artículo 10 el “carácter preferente a cualquier otra experticia”, motivo por el cual y estando en plena vigencia el Reglamento del Procedimiento Electrónico para la solicitud de Datos al Banco Central de Venezuela, los jueces están en la obligación de agotar el procedimiento previsto para la realización de los cálculos que requieran, bien sea por vía electrónica o de oficio. Así se declara…”. (Fin de la cita. Negrillas y destacados del fallo citado). Posteriormente, se estableció que todos los jueces de la República están obligados a ordenar de oficio la indexación judicial, independientemente de que haya sido solicitado o no en el juicio, tal como consta en sentencia número 517 de fecha 8 de noviembre de 2018, caso: NIEVES DEL SOCORRO PÉREZ DE AGUDO, contra LUÍS CARLOS LARA RANGEL, cuyo extracto pertinente señala: “…En consecuencia, de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo, esta Sala de Casación Civil y los demás jueces de la República, al momento de dictar sentencia, deben ordenar DE OFICIO la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, y así, el juez pueda ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado, por lo que la condena no es a pagar una suma idéntica a la exigida, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma exigida originalmente a la fecha del pago, que tenga el mismo valor adquisitivo y que represente el mismo valor de la cantidad de dinero objeto del litigio a su comienzo y que en consecuencia sea suficiente para satisfacer una acreencia o adquirir un bien en las mismas condiciones que se podía en años anteriores, sin que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda le impida realizar la misma operación comercial. En tal sentido dicha INDEXACIÓN JUDICIAL debe ser practicada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. Así se decide. (Cfr. Fallos de esta Sala N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438 y N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190)…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito). En consecuencia, del criterio jurisprudencial up supra, queda a criterio de quien aquí decide, una vez quede definitivamente firme la presente decisión, 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que por vía de colaboración determine dicha corrección monetaria, y 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. Y Así se decide.- V DISPOSITIVA Por los fundamentos anteriormente expuestos anteriormente, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa del articulo 346 ordinal 6° del Codigo de Procedimiento Civil, planteada por el ciudadano SIMÓN GREGORIO FARAH AZRAK, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.688.543. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por el ciudadano SIMÓN GREGORIO FARAH AZRAK, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.688.543, en contra de la Sociedad Mercantil “INVERSORA ENCORE C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la circunscripción judicial del estado Aragua, en fecha 26 de Noviembre de 2.012, bajo el Nro. 42, Tomo 161-A, y posteriormente reformada ante el referido Registro mercantil, en fecha 22 de Noviembre de 2.013, bajo el Nro. 40, Tomo 134-A, en fecha 18 de Marzo del 2015, bajo el Número 8, Tomo 36-A, y en fecha 26 de Julio del 2.016, bajo el Número 11, Tomo 125-A, identificada con el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) J-4017287-5, representada por su Director, ciudadano AREFJANJI, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-23.516.866. Celebrado por ante la NOTARIA PUBLICA QUINTA de la circunscripción del estado Aragua, en fecha 10 de octubre de 2014, inserto bajo el Nro. 79, tomo 407. TERCERO: CON LUGAR la Reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA. Planteada por la Sociedad Mercantil “INVERSORA ENCORE C.A.”, supra identificada y con el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) J-4017287-5, representada por su Director, ciudadano AREFJANJI, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-23.516.866. Celebrado por ante la NOTARIA PUBLICA QUINTA de la circunscripción del estado Aragua, en fecha 10 de octubre de 2014, inserto bajo el Nro. 79, tomo 407. CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por la Sociedad Mercantil “INVERSORA ENCORE C.A.”, supra identificada y con el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) J-4017287-5, representada por su Director, ciudadano AREFJANJI, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-23.516.866, en contra del ciudadano SIMÓN GREGORIO FARAH AZRAK, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.688.543. QUINTO: Se ordena experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil a los fines de establecer el monto indexado de los daños y Perjuicios. En tal sentido dicha INDEXACIÓN JUDICIAL debe ser practicada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.),calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad y a tales efectos se ordena 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, y 2.- Se ordena que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. Por cuanto la presente decisión fue dictada dentro del lapso de Ley, no da lugar a la notificación de las partes por encontrarse a derecho. Publíquese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, de conformidad con lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA ,en Maracay a los catorce (14) días del mes de Julio del año dos mil veintitrés (2023). Años: 213º de la Independencia y 164° de la Federación.- LA JUEZA, YZAIDA JOSEFINA MARÍN ROCHE LA SECRETARIA, MIRIAMNY LIZMAR JIMENEZ PADRINO En esta misma fecha siendo las 03:28 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.- LA SECRETARIA, ABG. MIRIAMNY LIZMAR JIMENEZ PADRINO EXP N° 43.093 YMR/MLJP*-