TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EN NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 21 de Junio de 2023
213° Y 164°
Expediente No. 43.226 (Nomenclatura interna de éste Tribunal).
PARTE ACTORA: Ciudadano VÍCTOR ABDALA GUZMÁN AYUB, titular de la cédula de identidad N° V.-22.294.356.
ABOGADO ASISTENTE: DESIREE YOMAR ROJAS DIAZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 131.539.
PARTE ACCIONADA: Asociación Civil Provivienda “VILLAS EL ÁNGEL”, inscrita en fecha doce(12) de marzo de 1997 en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, bajo el N° 26, Tomo 25, Protocolo Primero, representada por el ciudadano DAVID EDUARDO ALCALÁ REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-10.300.678, en su carácter de Presidente.
APODERADOS JUDICIALES: NO ACREDITA
MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES VÍA EJECUTIVA
DECISIÓN: INADMISIBILIDAD.

Sentencia interlocutoria con fuerza definitiva
I

De la revisión exhaustiva de la presente causa por COBRO DE BOLIVARES VÍA EJECUTIVA; interpuesto por el ciudadano VÍCTOR ABDALA GUZMÁN AYUB, debidamente asistido, por la Abogada DESIREE YOMAR ROJAS DIAZ, dirigiendo su pretensión contra la Asociación Civil Provivienda “VILLAS EL ÁNGEL”, supra identificado en el encabezado del presente fallo, en cuya pretensión requiere:
Cito:
“CAPITULO I
DE LOS HECHO
En fecha veinte (20) de febrero de 2003, la ASOCIACION CIVIL PROVIVIENDA “VILLAS EL ANGEL”, más adelante plenamente identificada, recibió en calidad de préstamo la cantidad de TRECIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENT Y SEIS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMERICA (U.S.$ 379.586,00), cuyo cumplimiento Garantizo mediante hipoteca inmobiliaria, constante en instrumento de esa fecha inscrito en la oficina subalterna del registro público de los municipios Santiago mariño y libertador del estado Aragua, bajo el Nº 14, folio 90 al folio 99, tomo quinto, protocolo primero, cuya fotocopia se anexa marcada con la letra “A”. Se pactó la vigencia del préstamo por ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la fecha de protocolización, durante los cuales se pagarían intereses mensuales calculados al 12% anual, (es decir, 1% mensual), y la suma recibida del préstamo seria devuelta al acreedor en la ciudad de la victoria, estado Aragua a su vencimiento, es decir, el 19 de agosto del 2003, por ser la fecha inmediata siguiente a la vigencia del préstamo.
En fecha 21 de agosto de 2003 la deudora fue demandada mediante el procedimiento especial de ejecución de hipoteca establecido en el capítulo IV, título II, parte primera del libro cuarto del código de procedimiento civil, según juicio que curso en el juzgado de primera instancia en lo civil, mercantil, transito, trabajo, y protección de la circunscripción judicial del estado Aragua, con sede en la ciudad de Cagua, llevado en expediente distinguido con el Nº 11.629, cuya sentencia definitiva declaro con lugar la demanda. El fallo proferido fue apelado por la demandada, quedando posteriormente revocado en fecha 29 de octubre de 2009 mediante sentencia dictada por el juzgado superior civil, mercantil, tránsito y bancario de la circunscripción judicial del estado Aragua, expediente Nº c.15.381-04, cuya dispositiva declaro desechada la demanda y extinguido el proceso, abriendo la vía ejecutiva como proceso residual conforme al artículo 665 del código de procedimiento civil. Se anexa una fotocopia de dicha sentencia, marcada con la letra “B”. Quedo firme esa decisión a partir del día dieciséis (16) de febrero del 2011 al no ejercer las partes ningún recurso subsiguiente.
En fecha 20 de junio de 2012 y acatando la dispositiva anterior, la deudora fue nuevamente demandada, esta vez a través de la vía ejecutiva, ante el juzgado de primera instancia en lo civil, mercantil tránsito y bancario de la circunscripción judicial del estado Aragua con sede en Cagua. La causa fue llevada en expediente Nº 12-16.492 y la sentencia definitiva de fecha cuatro (4) de febrero de 2014 declaro inadmisible la demanda por no haberse agotado el procedimiento previo a las demandas establecidas en la ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas. Se anexa una foto copia de dicha sentencia, marcada con la letra “C”. La sentencia fue declarada definitivamente firme por él a Quo en fecha tres (3) de abril 2014. Acatando dicha dispositiva, se realice el procedimiento administrativo previo a las demandas ante la superintendencia Nacional de vivienda y habitad (SUNAVI) del estado Aragua. Que se encuentra pautado a partir del artículo 5 de la ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, siendo el mismo decidido mediante Resolución D-ARG/GCIA/0130-5-2014 de fecha seis (6) de mayo del 2014, en cuya dispositiva DICHO ORGANO COMPETENTE DEJO ABIERTA LA VIA JUDICIAL SUBSIGUIENTE, conforme consta en fotocopia que se anexa marcada con la letra “D”. De lo expuesto en el presente capitulo se concluye que hasta esta fecha la ASOCIACION CIVIL PROVIVIVIENDA “VILLAS EL ANGEL” no ha devuelto el capital prestado ni ha pagado los intereses generados durante la vigencia del préstamo.
CAPITULO II
EL DERECHO
A.- VIA EJECUTIVA
La sentencia de fecha 29 de octubre de 2009 (anexo “B”) dictada por el juzgado superior en lo civil (hoy, juzgado superior primero en lo civil), mercantil, transito y bancario de la circunscripción judicial del estado Aragua, señalo el procedimiento a seguir para exigir el cumplimiento del préstamo con garantía hipotecaria; en este aspecto expreso:
“así mismo, estima esta sentenciadora que el hipoteca y cuya ejecución solicito se constituyó defectuosamente, toda vez que, si bien es cierto en el mismo se especificaron los inmuebles afectados con la garantía, la obligación garantizada y sus accesorios, no se hizo referencia de forma expresa constitutivo de hipoteca, el monto máximo por el cual podría trabarse la ejecución, tal omisión, vicia el documento constitutivo de hipoteca, o por carecer de un requisito esencial previsto en el artículo 1897 (Sic) del código civil que frustró su eficacia a la persecución de los inmuebles conforme a lo ordenado por el procedimiento especial contenida en los artículos 660 al 665 del código de procedimiento civil. Y así se declara”
Más adelante, dicha sentencia expresó:
“… sin embargo, no impide que el documento otorgado con defecto de algunos de los elementos, puede hacerse valer como contrato y solicitar el cumplimiento de la obligación contenida, pero no a través del procedimiento especial de ejecución de hipoteca, sino como lo señala en el artículo 665 del código de procedimiento civil. Y ASÍ SE ESTABLECE”
Ello así, al haberse agotado la vía especial de ejecución de hipoteca, nació el derecho a exigir el pago mediante la vida ejecutiva establecido desde el artículo 630 en adelante del código de procedimiento civil, pero cuánto así lo dispone el artículo 665 eiusdem qué está en concordancia con la sentencia del juzgado superior civil mercantil tránsito y bancario de la circunscripción judicial del Estado Aragua de fecha 29 de octubre de 2009.
Es necesario señalar que el artículo 665 del código de procedimiento civil expresa:
“La ejecución de las obligaciones garantizadas con hipoteca que no llene los extremos requerido en el artículo 661 de este capítulo, se llevará a cabo mediante el procedimiento de la vía ejecutiva… (omissis)”
Es pertinente observar que la vía ejecutiva se encuentra desarrollada en el capítulo I del título II, ínsito en la parte primera del libro cuarto del código de procedimiento civil desde el artículo 630 cuyo texto expresa:
“Cuándo el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; cuando acompañe vale un instrumento privado reconocido por el deudor, la juez examinará cuidadosamente el instrumento y sí fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación en las costas prudentemente calculadas.”
En efecto, en instrumento del préstamo (anexo “A”) evidencia que la ASOCIACIÓN CIVIL PROVIVIENDA “VILLAS EL ÁNGEL” adeuda una cantidad líquida de dinero y con un plazo cumplido donde mediante instrumento público ofreció pagar mensualmente los intereses y a devolver el capital prestado a los cientos ochenta (180) días continuos siguientes a la fecha del préstamo que se le otorgo el 20 de febrero de 2003, cuyos respectivos plazos evidentemente están totalmente cumplidos, mas no la obligación. Por tanto, se concluye que esta demanda reúne todos los requisitos exigidos en el referido artículo 630 del código de procedimiento civil para emplear la vía ejecutiva.
B.- DE LO SUSTANTIVO
A la presente acción les son aplicables a normas sustantivas de los artículos 1133, 1140, 1141, 1159, 1160, 1167, 1264, 1269, 1277, 1354, 1357, y 1360 del código civil. En el presente caso, la causa del negocio jurídico es un préstamo de dinero, perfeccionando con el consentimiento de una persona jurídica (deudor) y una persona natural (acreedor) en el cual se establecieron obligaciones con fuerza de ley entre las partes. El préstamo debió ejecutarse de buena fe y cumplirse fielmente, tal como fue pactado, con sus consecuencias legales derivadas.
Cuándo una parte incumple un préstamo o derecho a la otra para reclamar jurídicamente se cumplan o se resuelva, y con los consiguiente daños y prejuicios (artículo 1167 del código civil) tal como ocurre en este caso, pues la obligación de la deudora era pagar mensualmente los intereses calculados en base al doce por ciento anual (12%) durante los 180 días de vigencia del préstamo, para luego devolverlo a la ciudad de La Victoria Estado Aragua al término del plazo. Sin embargo, la deudora no pago de los intereses y además SE CONSTITUYÓ EN MORA a partir de la fecha de vencimiento cuando no devolvió el capital.
En el presente caso , el derecho de acreedor a exigir el pago del préstamo queda claramente demostrado con la obligación incumplida del deudor devolverlo; tal compromiso del deudor se encuentra estampado en instrumento público otorgado ante el registrador público, quien en su condición se encuentra autorizado por la ley parte para dar fe de ello con efectos erga omens y presunción iuris et de iure; en dicho instrumento público se comprueba clara y ciertamente la obligación de la ASOCIACIÓN CIVIL PROVIVIENDA “VILLAS EL ANGEL” de pagar la cantidad de TRECIENTOS SENTENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (U.S.$379,586,00) y los intereses generados durante la vigencia del préstamo. Para cubrir la eventualidad del incumplimiento, el deudor ofreció y estableció como garantía la hipoteca inmobiliaria sobre cuarenta (40) parcelas de terreno y las construcciones erigidas sobre cada una. Dicho instrumento hace plena fe entre las partes y también con respecto de terceros, de lo declarado por los otorgantes acerca de la realización del mismo y de su contenido. Éste es, precisamente, el instrumento en se fundamenta la presente acción para exigir el cobro del capital, los intereses generados durante la vigencia del préstamo y, como consecuencia del incumplimiento los intereses de mora generados, desde cuando el deudor quedó en mora.
C.- DERECHO DE ACCIÓN
La presente acción está fundada en los derechos que nacieron con el incumplimiento de la deudora , es decir, a partir del 20 de agosto de 2003, comenzando a correr la prescripción, que fue la interrumpida mediante demanda interpuesta en fecha 21 de agosto de 2003 y cuya causa concluyo el 16 de febrero de 2011, inclinándose a partir de este momento un nuevo lapso de prescripción, siendo este interrumpido mediante demanda interpuesta en fecha 20 de junio de 2012 y cuya causa concluyó en fecha 3 de abril de 2014, así iniciándose el nuevo de prescripción. Ambas demandas fueron llevadas en el tribunal de primera instancia en lo civil mercantil tránsito y bancario de la circunscripción judicial del Estado Aragua con sede en Cagua, en expedientes distinguidos con el número 03-11. 629 y número 12-16. 492 respectivamente.
D.-INTERESES DE MORA
La obligación de la deudora a pagar intereses de mora nacen de su incumplimiento en devolver el préstamo y pagar intereses causados durante su vigencia; así, cuando dicha obligación no ha sido cumplido, el deudor se constituyen Mora ope legis, conforme al dispositivo del artículo 1269 del código civil, dónde queda establecido que “si la obligación de dar o de hacer, el deudor se constituyen Mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención…”
La deudora se constituyó en mora por el solo vencimiento del plazo de 180 días continuos , acaecidos el 19 de agosto de 2003, fecha de del cual deben ser calculados los intereses de mora sobre el capital, por ser un derecho establecido en el artículo 1269 del código civil. Consideramos que la deudora en mora durante cada día mientras está poseyendo se beneficia con este en forma continua ininterrumpida; no importa si es un día festivo o si es un día feriado, día de receso judicial, o un día de vacaciones con un día de huelga del poder judicial; lo cierto es que cada día y cada instante desde que está morosa se encuentra disfrutando el dinero recibido en préstamo, sin darle contraprestación al acreedor. De manera que la deudora mientras continúa moroso obtiene un enriquecimiento sin causa y como consecuencia produce empobrecimiento al acreedor. Con ello, evidenciándose un beneficio injusto a favor de la deudora, cuyo único remedio establecido por el legislador como indemnización de daños y perjuicio, es el pago de los intereses de mora por todos y cada uno de los días mientras lavadoras encuentra morosa.
Por tales motivos , el derecho del acreedor a exigir a la deudora el pago de la Mora es un derecho ope legis, que nació y a continuado existiendo desde que se constituyó en mora, sin tener el acreedor la necesidad de mostrarlo puesto que así lo dispone el artículo 1269 del código civil. Porque en el presente caso no se trata de crear, originar o dar nacimiento o un derecho a favor del acreedor, sino que se trata de qué la ley protege el derecho del acreedor a resarcir de esa forma los beneficios que pierde para encontrarse despojado del capital que debió recibir oportunamente, y autoriza al director del proceso a cohesionar a la deudora demandada a cumplir la obligación preestablecida quién, previamente al juicio, hay incumplido y continúa incumpliendo mientras dura el mismo, incluso durante la ejecución de la sentencia.
Es que ese incumplimiento del deudor obliga al acreedor a recurrir ante los tribunales de justicia para que mediante la impronta judicial contenida en la sentencia definitiva y firme se obligue al deudor al pago que aún no ha hecho, a pesar de haberse comprometido en forma clara y precisa en el instrumento registrado, a hacerlo oportunamente. De allí que, cada día mientras dura el juicio, sin importar cual día sea, la deudora continúa poseyendo y beneficiándose del dinero recibido del préstamo, con lo que se evidencia para el acreedor el derecho de recibir los intereses de mora correspondientes. Por eso, consideramos que aquí no se trata de un derecho que no sería una vez de dictado de la sentencia, sino que es un derecho preexistente del creador, cuya obligación de hacerlo es de la deudora.
La cuantía porcentual de los intereses de mora no fue convenida; sin embargo, la ley ante esta deficiencia autorizó a suplirlo con el interés legal del 3% anual sobre el monto prestado, según el dispositivo del artículo 1277 en concordancia con el artículo 1746, del código civil. En efecto, el artículo 1277 del código civil establece en qué consisten los daños y perjuicios en caso de retardo en el incumplimiento de obligaciones dinerarias y desde cuando se hace exigible. Por eso, su texto: “a falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el incumplimiento consisten siempre en el pago de interés legal, salvo disposiciones especiales. Se debe estos años desde el día de la Mora sin que el acreedor obligado a comprobar ninguna perdida”. Concurrentemente, el artículo 1746 del código civil señala que: el interés legal es el 3% anual.
PETITORIO
Por todo lo anteriormente expuesto , acudo ante su competente autoridad a interponer por VÍA EJECUTIVA la presente acción para demandar, como en efecto demando, a la ASOCIACIÓN CIVIL PROVIVIENDA “VILLAS EL ANGEL” inscrita en fecha 12 de marzo de 1997 en la oficina subalterna del segundo circuito del registro de los municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, bajo el número 26, tomo 25, protocolo primero, domiciliada en la calle Leonardo Ruiz Pineda, asentamiento Campesino la Morita II, sector la Morita II, municipio de Santiago Mariño de estado Aragua y actualmente representada por su presidente ciudadano David Eduardo Alcalá Reyes venezolano mayor de edad domiciliado en la calle Leonardo Ruiz Pineda urbanización villas Ángel casa nº7 parroquia Francisco Linares Alcántara municipio Francisco Linares Alcántara, Santa Rita, Estado Aragua titular de la cédula de identidad Nº 10.300.678 teléfono nº 0424-3063556 correo electrónico losdavidyluz05@gmail.com, cualidad que consta en acta de asamblea de socios inscrita en el registro principal del Estado Aragua, el día 1 de diciembre de 2015, bajo el nº 20, folio 127 al folio 134, tomo 15, protocolo primero, para que pague voluntariamente, o sea ordenado por el tribunal al pago de los siguientes: PRIMERO: El monto dado en el en préstamo en la misma moneda dólar de los Estados Unidos de Norteamérica tal como los recibió y tal como se comprometió a devolverlo, es decir, la cantidad de TRECIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMERICA ( $379,586) SEGUNDO: los intereses convenidos sobre el monto prestado mientras duró el préstamo, en moneda dólar de los Estados Unidos de Norteamérica, calculadora la tasa del 12% anual, que totalizan la cantidad de VEINTIDÓS MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMERICA, CON DIECISÉIS SENTAVOS ($22,775,16). TERCERO: los intereses moratorios según la tasa legal del 3% anual, sobre el monto del capital prestado, a tenor de lo establecido en los artículos 1269 y 1277 y 1746 del código civil, calculado desde el 20 de agosto de 2003 hasta el 23 de abril de 2023, que totalizan una cantidad de DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTINUEVE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA CON OCHENTA T DOS CÉNTIMOS ($224,429,82) CUARTO: los intereses de mora que se siga causando durante el conocimiento del juicio y la ejecución de la sentencia en caso de retardo de la deudora en cumplirla voluntariamente, con las salvedades que estime prudentes el director del proceso…”
Ahora bien, esta juzgadora procede hacer las siguientes consideraciones:
Prevé la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela
Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley.
2. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario.
3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.
4. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias, o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio sin conocer la identidad de quien la juzga, ni podrá ser procesada por tribunales de excepción o por comisiones creadas para tal efecto.
5. Ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o declarar contra sí misma, su cónyuge, concubino o concubina, o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.
La confesión solamente será válida si fuere hecha sin coacción de ninguna naturaleza.
6. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes.
7. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.
8. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión injustificados. Queda a salvo el derecho del o de la particular de exigir la responsabilidad personal del magistrado o de la magistrada, del juez o de la jueza; y el derecho del Estado de actuar contra éstos o éstas.
Establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:

Artículo 1:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.
Artículo 5:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Artículo 10:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

Asimismo, señala la sentencia N° RC-000411 de fecha 04/07/2016, Expediente 2015-000701 caso Resolución de Contrato de Compraventa ASTRID DE LOS ANGELES BARRIOS BRITO contra CAROLINA DEL VALLE SERRANO RODRÍGUEZ, con Ponencia del Magistrado Dr. GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ emanada, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se estableció:
Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opinante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omisas…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nos. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omisas…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eluden).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opinante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.

Por lo que se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un presupuesto procesal de admisibilidad de las demandas en la instancia judicial, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Adminiculado con sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Ponente Marcos Tulio Duarte Padrón, de fecha 03 de febrero de 2012, Ex 11-1207, estableció: “ Puede darse el caso en el cual el juez al estudiar el fondo del asunto planteado, descubre que existe una causal de inadmisibilidad no reparada por él, la cual puede ser pre-existente, o puede sobrevenir en el transcurso del proceso, y es en ese momento cuando debe declarar inadmisible la acción de amparo.”
Del mismo modo, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Ponente Carlos Oferto Vélez, de fecha 22 de septiembre de 2004, Ex Nº. AA20-C-2002-, partes BANCO REPÚBLICA, C.A., BANCO UNIVERSAL, contra BONJOUR FASHION de VENEZUELA, C.A., y el ciudadano TONY MAROUN MANSOUR TAOUK,.
Del caso que nos ocupa se verifica a los autos que no consta a los autos haber agotado la vía administrativa previa, para instaurar el presente proceso, siendo que la vía ejecutiva implica desposeer, requisito sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional acompañar el Acto Administrativo emanado de la Superintendencia de Vivienda y Hábitat correspondiente.
Asimismo, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, en Sentencia de fecha 18.12.2015, con ponencia del Magistrado Dr. MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, en el expediente N° Ex 15-0871, estableció lo siguiente:
“ (…) A la luz de las consideraciones anteriores debe la Sala concluir que, si bien es un requisito sine qua non que las partes agoten el procedimiento previo especial ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (agotamiento de la vía administrativa) para poder acceder a la vía judicial a través de una demanda que pueda conllevar al desalojo de un bien inmueble destinado a vivienda, este es el único requisito que la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas exige para la admisión de la demanda ante la jurisdicción civil ordinaria –sin perjuicio de los requisitos contemplados en el Código de Procedimiento Civil para la introducción de cualquier demanda-, no siendo necesario que las partes acudan, además, a la vía contencioso administrativa para atacar la Resolución que dicte el órgano administrativo competente. (…)”
Del mismo modo, establece el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertaba, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguiente.
Corolario de lo anterior, siendo que estamos en presencia de un juicio por cobro de Bolívares vía ejecutiva contra la Asociación Civil Provivienda “VILLAS EL ÁNGEL”, por notoriedad judicial, de las actuaciones contenidas en el expediente de marras, quien aquí decide observa que se trata de una Urbanización por lo que los ocupantes, sean propietarios o no, son terceros interesados en las resultas del presente juicio, o litisconsortes pasivo, y siendo que la parte accionante dirige su pretensión contra la referida asociación Civil, ubicada en la siguiente dirección: calle Leonardo Ruiz Pineda, Asiento campesino La Morita II, en jurisdicción del Municipio autónomo Santiago Mariño, del Estado Aragua; y en consecuencia a tenor de lo establecido en el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil solicita se decrete medida de embargo preventivo sobre los bienes hipotecados, los cuales recayeron sobre 40 viviendas; lo cual claramente comporta la restitución de cuarenta (40) inmuebles destinados a vivienda que conlleva la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de los mismos y de 40 familias, y por cuanto es un requisito sine qua non que la parte accionante agote el procedimiento previo especial ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (agotamiento de la vía administrativa) para poder acceder a la vía judicial, forzoso es para ésta Juzgadora declarar la Nulidad de lo actuado y en consecuencia la INADMISIBILIDAD de la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA.-
Por todos los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos; éste JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declarar la INADMISIBILIDAD en la presente la demanda por COBRO DE BOLIVARES VÍA EJECUTIVA; interpuesto por el ciudadano VÍCTOR ABDALA GUZMÁN AYUB, debidamente asistido, por la Abogada DESIREE YOMAR ROJAS DIAZ, dirigiendo su pretensión contra la Asociación Civil Provivienda “VILLAS EL ÁNGEL”, supra identificado en el encabezado del presente fallo; conforme a lo previsto en los artículos 1, 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, concatenado con lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, adminiculado con sentencia N° RC-000411 de fecha 04/07/2016, Expediente 2015-000701 caso resolución de contrato de compraventa ASTRID DE LOS ÁNGELES BARRIOS BRITO contra CAROLINA DEL VALLE SERRANO RODRÍGUEZ, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia,
Dada la naturaleza de la decisión no ha lugar a costas.
Publíquese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, de conformidad con lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en Maracay a los Veintiún (21) días del mes de Junio del año dos mil veintitrés (2023). Años: 213º de la Independencia y 164° de la Federación.-
LA JUEZA,

YZAIDA JOSEFINA MARÍN ROCHE
LA SECRETARIA,

MIRIAMNY LIZMAR JIMENEZ PADRINO
En esta misma fecha siendo las 11:30 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA,

ABG. MIRIAMNY LIZMAR JIMENEZ PADRINO
EXP N° 43.226
YMR/MLJP