TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL UNDECIMO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 13 de marzo de 2023.
211º y 163º
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 16 de mayo de 2000, bajo el número 71, Tomo 110-A-Sgdo, siendo su última modificación de Junta Directiva, inscrita ante el mismo Registro Mercantil Segundo bajo el N° 17, Tomo 186-A-Sgdo, en fecha 22 de julio de 2021.
ABOGADO ACTUANTE DE LA PARTE ACTORA: RÓMULO FORTI inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 46.723.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “COMPUSERVICE, c.a.”, dos oficinas para su uso, dicha empresa está debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 19 de diciembre de 1994, bajo el N° 03, Tomo 35-A, representada por los ciudadanos DORIS BORJAS MEJIAS, MARÍA CAMELIA GODOY JIMENEZ Y SIMÓN CARREÑO ROJAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, hábiles en derecho y titulares de las cédulas de identidad N° V-14.207.540, V-12.594.459 Y V-13.402.427, respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DOMINGO MEDINA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 128.611

MOTIVO: DESALOJO RESOLUCION DE CONTRATO (OFICINA) [Sentencia Definitiva].
EXPEDIENTE: AP31-F-V-2022-000092
-I-
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 18 de marzo de 2022, presentado por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ C.A., contra la Sociedad Mercantil “COMPUSERVICE, C.A.”, por acción de DESALOJO y subsidiariamente RESOLUCION DE CONTRATO.
1.- Alegatos Parte Actora:
Expuso la representación judicial de la parte actora en la reforma del libelo de demanda lo
siguiente:
Que fecha 01 de diciembre de 2013, su representada actuando bajo el concepto de la buena fe, suscribió contrato arrendamiento con la Sociedad Mercantil COMPUSERVICE c.a., representada por sus directores los ciudadanos DORIS BORJAS MEJIAS, MARÍA CAMELIA GODOY JIMENEZ Y SIMÓN CARREÑO ROJAS, el contrato fue suscrito para 2 oficinas, y en él se estipularon los plazos, términos y condiciones en que se efectuaría dicho contrato de arrendamiento, tal como reza en las distintas cláusulas del aludido contrato de arrendamiento, existiendo un incumplimiento de las cláusulas por parte del arrendatario.
Alegó que en la primera cláusula del contrato de arrendamiento suscrito entre ñas partes se estableció que la arrendadora cedió en calidad de arrendamiento a la arrendataria un inmueble destinado para uso exclusivo de oficina, constituido por las oficinas “A” y “B”, del piso 14 del edificio TORRE DELTA, situado en la Avenida Francisco de Miranda Sector Altamira. Municipio Chacao. Estado Miranda.
La representación judicial de la parte actora señaló que desde el mes de abril de 2020, los inquilinos han incumplido el contrato al no comportarse como un buen padre de familia por cuanto hasta el mes de marzo de 2022 no han cancelado sus obligaciones contractuales, es por lo que en virtud de los reiterados incumplimientos por parte de la arrendataria su representada le ha solicitado a los inquilinos la entrega del Inmueble desde hace más de 2 años, a través de terceros por cuanto no se tiene contacto con la arrendataria de ninguna manera.
Expuso que se les ha brindado todas las oportunidades y se les ha respetado todo lo relacionado al debido proceso, pero continúan ocupando las dos oficinas sin darle ningún tipo de uso por cuanto la tienen completamente cerrada y no pagan los cánones desde el año 2020, burlándose así del propietario, manifestado con su proceder desconocer el derecho superior que tiene el propietario de las dos oficinas sobre ellos.
El apoderado de la parte accionante señalo que la cláusula cuarta, establece el canon que deben pagar los inquilinos, lo cual no ha sido honrado por éstos. Siendo el caso que se les ha instado a los arrendatarios a que en forma pacífica lleguen a un acuerdo en cuanto al pago y la entrega de ambas oficinas debido a su insolvencia correspondiente a los años 2020, 2021 y los meses que están corriendo del año 2022, inclusive. Es por lo que alega la parte actora que dada la insolvencia en el pago del canon de arrendamiento la arrendataria no podrá disfrutar del beneficio de la prorroga legal.
Alegó que se practicó inspección judicial, al inmueble objeto del contrato la cual no pudo ser consumada por estar éste cerrado y abandonado por los inquilino, y que éstos últimos violaron las obligaciones derivadas del contrato, señalada en el Código Civil, en los artículos 1140, 1141, 1159 y 1160.
Expuso que la conducta rebelde y manifiesta de los Inquilinos, constituye un incumplimiento contractual, que determina causales suficientes de desalojo del
inmueble arrendado, teniendo en consideración su gravedad, la concordancia y convergencia entre sí, todo de conformidad con los artículos 321 y 510 del Código de Procedimiento Civil.
Señaló que el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento son causales de desalojo de conformidad con el ordinal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por cuanto la arrendataria dejó de cancelar el canon correspondiente a los meses desde abril de 2020 hasta marzo de 2022.
Fundamentó su acción en los artículos 26, 51, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 1140, 1141, 1159 y 1160 del Código Civil, 1, 10, 33, 34 Literal “a” y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 31, 274, 321, 343, 510, 585 y 599 del Código de Procedimiento Civil.
En el petitorio del libelo de la demanda la parte actora solicitó: “…PRIMERO: Al desalojo y consecuente entrega material del bien inmueble cedido en arrendamiento, constituido por las Oficinas N° A y B de la Torre DELTA, situadas en el Piso 14, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda. Sector Altamira. Municipio Chacao Estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió. SEGUNDO: En pagar la cantidad de CERO BOLÍVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 0,15), equivalentes a los cánones de arrendamiento mensuales no pagados por la arrendataria y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. TERCERO: Al pago de las costas y costos del presente proceso…”
Estimó la demanda en la cantidad de cero bolívares con quince céntimos (bs. 0,15), equivalente a (0.375 u.t.).
Asimismo la representación judicial de la parte actora en la reforma de la demanda interpuso una acción subsidiaria aduciendo lo siguiente:
Qué fecha 01 de diciembre de 2013, su representada actuando bajo el concepto de la buena fe, suscribió contrato arrendamiento con la Sociedad Mercantil COMPUSERVICE c.a., representada por sus directores los ciudadanos DORIS BORJAS MEJIAS, MARÍA CAMELIA GODOY JIMENEZ Y SIMÓN CARREÑO ROJAS, el contrato fue suscrito para 2 oficinas, y en él se estipularon los plazos, términos y condiciones en que se efectuaría dicho contrato de arrendamiento, tal como reza en las distintas cláusulas del aludido contrato de arrendamiento, existiendo un incumplimiento de las cláusulas por parte del arrendatario.
Alegó que en la primera cláusula del contrato de arrendamiento suscrito entre ñas partes se estableció que la arrendadora cedió en calidad de arrendamiento a la arrendataria un inmueble destinado para uso exclusivo de oficina, constituido por las oficinas “A” y “B”, del piso 14 del edificio TORRE DELTA, situado en la Avenida Francisco de Miranda Sector Altamira. Municipio Chacao. Estado Miranda.
La representación judicial de la parte actora señaló que desde el mes de abril de
2020, los inquilinos han incumplido el contrato al no comportarse como un buen padre de familia por cuanto hasta el mes de marzo de 2022 no han cancelado sus obligaciones contractuales, es por lo que en virtud de los reiterados incumplimientos por parte de la arrendataria su representada le ha solicitado a los inquilinos la entrega del Inmueble desde hace más de 2 años, a través de terceros por cuanto no se tiene contacto con la arrendataria de ninguna manera.
Expuso que se les ha brindado todas las oportunidades y se les ha respetado todo lo relacionado al debido proceso, pero continúan ocupando las dos oficinas sin darle ningún tipo de uso por cuanto la tienen completamente cerrada y no pagan los cánones desde el año 2020, burlándose así del propietario, manifestado con su proceder desconocer el derecho superior que tiene el propietario de las dos oficinas sobre ellos.
El apoderado de la parte accionante señalo que la cláusula cuarta, establece el canon que deben pagar los inquilinos, lo cual no ha sido honrado por éstos. Siendo el caso que se les ha instado a los arrendatarios a que en forma pacífica lleguen a un acuerdo en cuanto al pago y la entrega de ambas oficinas debido a su insolvencia correspondiente a los años 2020, 2021 y los meses que están corriendo del año 2022, inclusive. Es por lo que alega la parte actora que dada la insolvencia en el pago del canon de arrendamiento la arrendataria no podrá disfrutar del beneficio de la prorroga legal.
Alegó que se practicó inspección judicial, al inmueble objeto del contrato la cual no pudo ser consumada por estar éste cerrado y abandonado por los inquilino, y que éstos últimos violaron las obligaciones derivadas del contrato, señalada en el Código Civil, en los artículos 1140, 1141, 1159 y 1160.
Expuso que la conducta rebelde y manifiesta de los Inquilinos, constituye un incumplimiento contractual, que determina causales suficientes de desalojo del inmueble arrendado, teniendo en consideración su gravedad, la concordancia y convergencia entre sí, todo de conformidad con los artículos 321 y 510 del Código de Procedimiento Civil.
Que pese a las gestiones efectuadas por su representada y lo establecido entre las partes en el contrato de arrendamiento, la arrendataria ha dejado de cumplir sin justificación alguna, no reconociendo que el propietario tiene un mayor derecho que ellos, siendo que para la fecha de la interposición de la demanda aún no han pagado las siguientes obligaciones correspondientes a los meses de abril de 2020 a marzo de 2022.
Fundamentó su acción en los artículos 26, 51, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 1140, 1141, 1159 y 1160 del Código Civil, 1, 10 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 31, 274, 321, 343, 510, 585 y 599 del Código de Procedimiento Civil.
Expuso que la conducta de la arrendataria da lugar a que incurra en una causal de Resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago
En el petitorio del libelo de la demanda la parte actora solicitó: “…PRIMERO: Dar por resuelto y terminado el referido contrato de arrendamiento, y en consecuencia, entregar totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble objeto del presente juicio, constituido por las Oficinas N° A y B de la Torre DELTA, situadas en el Piso 14, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda. Sector Altamira. Municipio Chacao Estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió. SEGUNDO: Al pago de las costas y costos del presente proceso.…”
Estimó la demanda en la cantidad de cero bolívares con quince céntimos (Bs. 0,15), equivalente a (0.375 U.T.).
En fecha 31 de marzo de 2022, fue admitida la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada por los trámites del procedimiento breve, contemplado en el artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Tramitada la citación en forma personal y siendo imposible su verificación, a petición de la parte actora se ordenó el emplazamiento por medio de carteles librados en fecha 17 de junio de 2022, los cuales se publicaron y fueron consignaron en fecha 07 de julio de 2022, procediendo la secretaria del Tribunal a la fijación del mismo el 14 de julio de 2022.
Cumplidos los trámites del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y vencido el lapso sin que la parte demandada compareciera a darse por citado, a petición de la parte demandante se designó Defensor Judicial a la parte demandada, recayendo su misión en abogado DOMINGO MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N 128.661. Librándose la respectiva boleta de notificación al mencionado defensor a los fines de la aceptación del cargo recaído en su persona.

Mediante diligencia de fecha 09 de agosto de 2022, consignada por el Alguacil Jesús Yánez, consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado DOMINGO MEDINA, quien en fecha 12 de agosto de 2022, compareció mediante diligencia y acepto el cargo recaído en su persona jurando fielmente su cumplimiento.
Mediante diligencia de fecha 21 de septiembre de 2022, la representación judicial de la parte accionante consigno fotostatos a los fines de la elaboración de la compulsa de citación del defensor judicial de la parte demandada.
en fecha 23 de septiembre de 2022, se dictó auto mediante el cual se libró compulsa de citación al defensor judicial de la parte demandada DOMINGO MEDINA.
En fecha 29 de septiembre de 2022, el alguacil del tribunal Jesús Yánez, consignó recibo de citación debidamente firmado por el defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 30 de septiembre de 2022, la representación judicial de la parte actora presentó reforma de la demanda.
En fecha 03 de octubre de 2022, se admitió la reforma de la demanda presentada por la representación judicial de la parte accionante.
En fecha 04 de octubre de 2022, el abogado DOMINGO MEDINA, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda.
2.- Alegatos del defensor judicial de la parte demandada:
En su escrito de contestación alegó lo siguiente:
Dejó expresa constancia que en acatamiento a las directrices impartidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se trasladó al domicilio de la parte demandada con el objeto que aportaran elementos, datos y pruebas para ejercer las defensas correspondientes, sin lograr contactar a los ciudadanos DORIS BORJAS MEJIAS, MARIA CAMELIA GODOY JIMENEZ y SIMON CARREÑO ROJAS, directores ejecutivos de la sociedad mercantil COMPUSERVICE c.a., siendo que en ninguno de sus traslados pudo tener comunicación con alguna otra persona que forme parte de la mencionada compañía, por lo que procedió a enviar a través de IPOSTEL, comunicación telegráfica y hasta la fecha no recibió respuesta alguna.
Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada contra su defendida por no ser ciertos los hechos alegados en el escrito de la demanda y no resultar aplicable el derecho invocado.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Copia simple de poder autenticado en fecha 11 de febrero de 2022, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N 37, Tomo 8, folios 172 al 175. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el ciudadano CARLOS ALBERTO MARTINEZ y ZULMA MARGARITA SANDOVAL, en su carácter de Directores de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ERALUZ c.a., otorgó poder al abogado ROMULO FORTI, MARIA RODRIGUEZ y RAMON YZARRA, inscritos en el inpreabogado bajo el N 46.723, 4.021 y 195.129, respectivamente. Así se establece.
Screen Print de Estados de cuenta de de COMPUSERVICE c.a., suministrados por ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ c.a., correspondiente a los meses de abril de 2020 a febrero de 2022. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandante, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Copia certificada de expediente de Inspección Judicial signado con el número AP31-F-S-2022-000749, expedida por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial con motivo a Inspección Judicial solicitada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ERALUZ c.a.. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el mencionado Tribunal se trasladó en fecha 21 de febrero de 2022, al inmueble objeto de la presente demanda dejando constancia en los particulares evacuados que no tuvieron acceso a las oficinas A y B, del Edificio Torre Delta, Municipio Chacao del Estado Miranda, evidenciándose que las mismas tienen tiempo sin ser abiertas y se encuentran los pasillos sucios, mal estado de conservación del inmueble por cuanto se encuentra abandonado, existiendo filtraciones en el techo y paredes sucias y deterioradas. Así se establece.
Contrato privado de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de diciembre de 2013, entre las partes integrantes del presente juicio, sobre las oficinas A y B, del piso 14, Edificio Torre Delta, Municipio Chacao del Estado Miranda. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 y 1370 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la sociedad mercantil ADINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ c.a., suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil COMPUSERVICE c.a., sobre las oficinas anteriormente identificadas de acuerdo con lo establecido en la clausula tercera, por un canon de arrendamiento de sesenta mil setecientos dos bolívares con setenta céntimos (60.702,70 Bs) según se desprende de la clausula cuarta y con una vigencia de un año fijo, contado a partir del 01 de diciembre de 2013, prorrogable automáticamente por periodos sucesivos de un año cada vez.
Copia simple de documento de propiedad protocolizado en fecha 13 de mayo de 1980, por ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N 21, Tomo 10, Protocolo Primero. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 y 1370 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la sociedad mercantil ADINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ c.a., es la propietaria del bien inmueble objeto de la presente demanda. Así se establece.

-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Abierta la causa a pruebas, solo la parte demandante hizo uso de ese derecho y estando dentro de la oportunidad procesal para dictar sentencia, este Juzgado pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

DE LA DEMANDA PRINCIPAL

La parte actora solicitó en su pretensión principal el desalojo conforme a las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, específicamente en el literal “a” por cuanto la parte demandada dejó de cancelar el canon arrendamiento desde el mes de abril de 2020 hasta el mes de marzo de 2022.

Ahora bien el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece lo siguiente:

“Articulo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

Ahora bien, en el contenido de la clausula séptima del contrato privado suscrito entre las partes se plasmó lo siguiente:

“SEPTIMA: DURACION. La duración del presete Contrato de Arrendamiento es de Un (1) año (s) fijo, (s) contado (s) a partir del dia Primero (1ro) de Diciembre de 2.013, prorrogable automáticamente a su vencimiento por periodos sucesivos de un (1) año cada vez, salvo que dentro de los sesenta (60) días anteriores por lo menos, a la fecha de vencimiento del plazo inicial del presente Contrato de Arrendamiento o d una cualquiera de sus prorrogas, LA ARRENDATARIA decidiere no prorrogar el Contrato deberá notificarlo a LA ARRENDADORA por escrito con sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato de Arrendamiento o de una cualesquiera de sus prorrogas. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiere sufrir este Contrato se consideran a tiempo determinado y contenidas en las Clausulas del mismo, quedando entendido que dichas prorrogas estarán sujetas a todas y cada una de las estipulaciones que rigen el plazo o termino inicial del Contrato de Arrendamiento, con las salvedades relativas a los periodos de tiempo y cualquier reforma o anexo del contrato deberá constar siempre por escrito….”

De lo anterior se desprende que en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se establecen las causales taxativas para demandar el desalojo de un inmueble bajo contratos verbales o suscritos a tiempo indeterminado y de la lectura de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda se desprende claramente que la relación arrendaticia fue pactada a tiempo determinado, por tratarse de un contrato fijo con determinación de tiempo por lo tanto el fundamento de la acción en las causales taxativas de la ya mencionada Ley no aplica al presente caso

En consecuencia de lo anterior, por verificarse de los autos específicamente del contrato de arrendamiento, que la relación contractual se encuentra a tiempo determinado no puede prosperar la presente acción fundamentada en la causal taxativa relativa al literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y por lo tanto debe ser declarada Sin Lugar. Asi se decide

DE LA DEMANDA SUBSIDIARIA

Argumenta el apoderado judicial de la parte demandante que en fecha 01 de diciembre de 2013, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ c.a., suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil COMPUSERVICE, c.a., sobre un inmueble de su propiedad, el cual se encuentra ubicado en las oficinas “A” y “B”, del piso 14 del edificio TORRE DELTA, situado en la Avenida Francisco de Miranda Sector Altamira. Municipio Chacao del Estado Miranda.
Es necesario traer a los autos el contenido de las clausulas cuarta y vigésima cuarta del contrato suscrito entre las partes:
“TERCERA: DESTINO DEL INMUEBLE: LA ARRENDATARIA destinará el inmueble exclusivamente para el funcionamiento de las OFICINAS de la Sociedad Mercantil denominada “COMPUSERVICE C.A.”, cuyo objeto social es todo lo relacionado con la venta y compra de Equipos de Computación y accesorios, instalación, servicios y mantenimiento de Hardware y Software,
etc, y no podrá cambiar su destino sin previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA, ni podrá entenderse que por el hecho que el inmueble este destinado para el uso de la sociedad mercantil antes identificada, la misma detente o se constituya en arrendataria del inmueble, ni exoneración de las obligaciones asumidas por LA ARRENDATARIA en el presente contrato”
“CUARTA: CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento es la cantidad de SESENTA MIL SETECIENTOS DOS BOLIVARES CON 70/100 CTS. (Bs. 60.702,70) mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar puntualmente en forma cuatrimestral de manera anticipada, en la siguiente dirección ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ C.A., centro comercial Bello Campo, Piso 1, Ofc 1. No se acepta ni se reconocerá como valido ningún pago que no se realice de la forma antes indicada, por lo tanto no se reconocerá como válido, los pagos hechos mediante deposito en cuentas bancarias u otras forma. Es entendido que por el solo hecho de que LA ARRENDADORA en una o más oportunidades envié a su cobrador o apoderado a cobrar al domicilio de LA ARRENDATARIA o al inmueble arrendado, no menoscaba la obligación de LA ARRENDATARIA de cancelas los cánones de arrendamiento en el domicilio de LA ARRENDADORA, hasta la total y definitiva conclusión del presente contrato y la consecuente entrega del objeto arrendado”
“VIGESIMA CUARTA: RESOLUCION DE CONTRATO. El incumplimiento total o parcial o el retardo en el cumplimiento, por parte de LA ARRENDATARIA, de cualquiera de las obligaciones contenidas en las Clausulas del presente Contrato, independientemente de la medida, grado y alcance del incumplimiento o el retardo, dara derecho a LA ARRENDADORA a solicitar, a su elección, la resolución del presente Contrato o su cumplimiento, con sus respectivas consecuencias legales y reclamar en ambos casos los daños y perjuicios a que hubiere lugar, además de las diversas Clausulas penales de este Contrato; y los gastos de cobranzas judiciales y extrajudiciales, honorarios de abogados y cualesquiera otras indemnizaciones a que hubiere lugar. Especialmente se establece que la falta o atraso en el pago de una (1) mensualidad de arrendamiento o de los gastos de condominio dará derecho a LA ARRENDADORA a pedir la resolución de este Contrato….”

En dicho contrato de arrendamiento, se estableció el uso de oficina del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y en la cláusula Cuarta las partes determinaron el canon de arrendamiento mensual por la cantidad de sesenta mil setecientos dos bolívares con setenta centavos (Bs. 60.702,70), dicho canon según la referida cláusula del contrato de arrendamiento debía ser pagado puntualmente en forma cuatrimestral anticipada en la sede de la Administradora Inmobiliaria Eraluz c.a., ubicada en el Centro Comercial Bello Campo, piso 1, oficina 1. Asimismo en la cláusula Vigésima Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que estableció que el incumplimiento total o parcial o el retardo en el cumplimiento, por parte de la arrendataria, de cualquiera de las obligaciones contenidas en las Clausulas del presente contrato, independientemente de la medida, grado y alcance del incumplimiento o el retardo, dará derecho a la arrendadora a solicitar, a su elección la resolución del contrato o su cumplimiento, estableciéndose en la referida cláusula que el atraso o la falta en el pago de una mensualidad de arrendamiento o de los gastos de condominio dará derecho a la arrendadora a pedir la resolución del contrato.
Según los dichos de la parte actora el arrendatario, adeuda 24 meses de arrendamiento
que corresponde detalladamente a los cánones de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2020, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2021, enero, febrero y marzo del año 2022, a razón de 60.702,70 bolívares mensuales, procediendo a demandar la resolución del contrato por incumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento y como consecuencia solicitó la desocupación del inmueble.
En el acto de la litis contestatio la representación judicial de la parte demandada, a través de su Defensora Judicial, procedió a rechazar, negar y contradecir la demanda incoada en contra de su defendido.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente:
“Articulo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Por otro lado el artículo el artículo 1.354 del Código Civil, preceptúa lo siguiente:
“Articulo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
La Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 33 establece:
Artículo 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen.
Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan
son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Ahora bien, del contenido de las normas anteriormente citadas se deriva, que las partes tienen la carga procesal de demostrar en juicio sus propias alegaciones. Es decir, en el contradictorio deben interponer cualquier defensa y probanzas que demuestren los hechos constitutivos de obligaciones o el cumplimiento de las mismas.
En el caso de autos, la representación judicial de la parte demandada, constituida por el abogada DOMINGO MEDINA, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 128.661, actuando como Defensor Judicial, en el contradictorio sólo se limitó a rechazar, negar y contradecir en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de su defendido, sin ahondar en más elementos de fondo o de forma para socavar la pretensión del actor, en tanto no demostró los hechos que libertaran a su patrocinado de su obligación o los medios extintivos de las mismas.
En consecuencia, no habiendo el Defensor Judicial demostrado la solvencia de su representada en los términos legales, ni desvirtuado la pretensión de su adversario, la demanda subsidiaria por RESOLUCION DE CONTRATO deberá prosperar en derecho y así se decide

-IV-
DISPOSITIVA

Agotado el examen del material defensivo aportado por los apoderados de la parte demandada, es de concluir que al no haberse destruido la presunción grave del derecho reclamado por la actora, la demanda con la que se inició estas actuaciones debe prosperar y así se decide en conformidad a lo que se establece en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

Por ende, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Sin lugar la demanda por DESALOJO incoada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ c.a., contra la Sociedad Mercantil “COMPUSERVICE, c.a.”, ya identificados en el cuerpo de la presente decisión.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda subsidiaria por RESOLUCION DE CONTRATO incoada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ c.a., contra la Sociedad Mercantil “COMPUSERVICE, c.a.”, ya identificados en el cuerpo de la presente decisión.

TERCERO: En consecuencia, se condena a la parte demandada, antes identificada, a entregar a la actora el inmueble constituido por las oficinas “A” y “B”, del piso 14 del edificio TORRE DELTA, situado en la Avenida Francisco de Miranda Sector Altamira. Municipio Chacao. Estado Miranda, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones que declaró recibirlos al inicio del contrato.

CUARTO: De acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber resultado vencida en este juicio.

Regístrese y publíquese la presente decisión. Déjese copia.

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 13 días del mes de marzo del año 2023. Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZ,

ANDREÍNA MEJÍAS DÍAZ.

LA SECRETARIA,
MARÍA CAROLINA PIÑANGO.

En esta misma fecha, siendo las 03:13 p.m., se registró y publico la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del tribunal a los efectos de cumplir con las exigencias descritas en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,
MARÍA CAROLINA PIÑANGO.

Expediente N° AP31-F-V-2022-000092