REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS. Maturín, Nueve (09) de Mayo del 2023.-
Años: 213º y 164º
PARTES:
• DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR 2000, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 02 de Mayo de 1977, bajo el N°43, Tomo A-6.
• APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSÉ ORSINI LA PAZ, MIGUEL MOLANO, ANA CECILIA SILVA, CARMEN CAROLINA SALANDY, RAFAEL DOMINGUEZ, CARLOS MARTÍNEZ ORTA, JOSÉ ORSINI LA PAZ, RAFAEL DOMINGUEZ, LOURDES ASPACHI, CARLOS MARTÍNEZ ORTA, LUISA ORSINI Y MERCEDES RUIZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.302, 7.724, 36.068, 71.191, 31.059, 57.926, 80.768 y 33.027, respectivamente.
• DEMANDADA: Sociedad Mercantil "LA CASCADA BOWLING CENTER, C.A", identificada con el número de Registro Fiscal (RIF) j-31116867-2, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 21 de Junio del 2012, bajo el N° 43, Tomo 45-A RM MAT, en la persona de cualesquiera de los siguientes ciudadanos ANTONIO SANCHEZ ENRIQUEZ y/o AURILENE CORREA SANCHEZ, el primero venezolano y la segunda extranjera, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. V- 1.170.510 y E -84.420.834.
• APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MAXIMO BURGUILLOS y DAVID OSUNA, abogados en ejercicios, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 51.129 y 100.665, respectivamente.
• MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
• ASUNTO: EXTENSIVO DEL FALLO.
• EXPEDIENTE N°: 34.832.
-I-
LA NARRATIVA
Se inició el presente litigio mediante escrito constante de 13 folios útiles, más 56 folios de anexos, incoado por el ciudadano CARLOS MARTÍNEZ ORTA, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR 2000, C.A, contra La Sociedad Mercantil "LA CASCADA BOWLING CENTER, C.A", siendo el motivo de la demanda DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, expresando en su escrito libelar lo que a continuación se sintetiza:
"...Omissis..."
Mi representada, "INVERSIONES BAYTOR 2000, C.A.", ya identificada, suscribió el día trece (13) de diciembre de 2017, ante la Notaria Pública de Punta de Mata del Estado Monagas, un contrato de arrendamiento, el cual quedó anotado bajo el Nro. 14, Tomo 97, Folios 46 hasta 53 de los Libros de autenticaciones llevados por ese despacho, con la sociedad mercantil "LA CASCADA BOWLING CENTER, C.A." identificada con el número de Registro de información Fiscal (RIF) J-31116867-2, debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha veintiuno (21) de junio del año dos mil doce (2012). bajo el No. 43, Tomo 45-A RM MAT, contrato de arrendamiento, el cual tuvo por objeto dos (2) locales comerciales destinados al comercio, ubicados en el Nivel Techo (NT), distinguidos con las letras y números NT-O1 y NT-02, que forman parte del CENTRO COMERCIAL, denominado 'CIUDAD COMERCIAL LA CASCADA DE MATURIN", situado en el Kilometro 03, de la carretera vía el Sur de Maturín, vía que conduce Maturín Temblador, a la altura de la entrada del Rincón Monagas, que forma parte de mayor extensión, situado en el sitio denominado Cancinerio, Jurisdicción del Municipio San Simón del Distrito Maturín del Estado Monagas, contrato en cuestión que se acompaña a la presente demanda, en original marcado con el No.2. Ahora bien, ciudadano Juez (a) en el referido contrato se estipulo entre otras cosas, que el término de duración del presente contrato seria de UN (01) AÑO FIJO, contado a partir del PRIMERO (01) DE OCTUBRE DEL AÑO DOS MIL DIECISIETE (2.017) HASTA EL TREINTA (30) DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL DIECIOCHO (2.01B), sin que fuera posible la tácita reconducción. tal y como se desprende de la cláusula Quinta del Contrato. De igual manera se estipulo que el canon de arrendamiento que regiría para el referido periodo era un canon de arrendamiento fijo previsto en el artículo 32, numeral 1' del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial, y el cual fue fijado en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.10.000.000,oo), más IVA por mes, y que motivado a la reconvención monetaria Publicada en la Gaceta Oficial 41.446 de fecha 25 de julio de 2018, Decreto 3.548, con fecha de vigencia del 20 de agosto de 2018, es la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs.l00,00), y actualmente por efecto de la reconversión monetaria dictada mediante Decreto No.4.553 Publicado en de Información Fiscal (RIF) J-31116867-2, debidamente Inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha veintiuno (21) de junio del año dos mil doce (2012), bajo el No. 43, Tomo 45-A RM MAT, contrato de arrendamiento, el cual tuvo por objeto dos (2) locales comerciales destinados al comercio, ubicados en el Nivel Techo (NT), distinguidos con las letras y números NT-O1 y NT-02, que forman parte del CENTRO COMERCIAL, denominado "CIUDAD COMERCIAL LA CASCADA DE MATURIN", situado en el Kilómetro 03, de la carretera vía el Sur de Maturín, vía que conduce Maturín- Temblador, a la altura de la entrada del Rincón Monagas, que forma parte de mayor extensión, situado en el sitio denominado Cancinerio, Jurisdicción del Municipio San Simón del Distrito Maturín del Estado Monagas, contrato en cuestión que se acompaña a la presente demanda, en original marcado con el No.2. Ahora bien, ciudadano juez (a) en el referido contrato se estipulo entre otras cosas, que el término de duración del presente contrato seria de UN (01) AÑO FIJO, contado a partir del PRIMERO (01) DE OCTUBRE DEL AÑO DOS MIL DIECISIETE (2.017) HASTA EL TREINTA (30) DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL DIECIOCHO (2.018), sin que fuera posible la tácita reconducción, tal y como se desprende de la cláusula Quinta del Contrato. De igual manera se estipulo que el canon de arrendamiento que regiría para el referido periodo era un canon de arrendamiento fijo previsto en el artículo 32, numeral 1' del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial, y el cual fue fijado en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 10.000.000,oo), más IVA por mes, y que motivado a la reconvención monetaria Publicada en la Gaceta Oficial 41.446 de fecha 25 de julio de 2018, Decreto 3.548, con fecha de vigencia del 20 de agosto de 2018, es la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs.100,oo), y actualmente por efecto de la reconversión monetaria dictada mediante Decreto No.4.553 Publicado en la Gaceta Oficial No. 42.285 de fecha 06 de agosto de 2021 y con vigencia en fecha 1° de Octubre de 2021, es la cantidad de CERO CON DIEZMILESIMA (Bs. 0.0001). más IVA por mes. Asimismo, se pactó, que la Arrendataria debía honrar su obligación de pago de! canon de arrendamiento dentro de los siete (7) primeros días hábiles de cada mes, en la cuenta corriente No. 0115-0049-821001360745, del Banco Exterior, a nombre de mi representada "INVERSIONES BAYTOR- 200 C.A". De igual manera, la Arrendataria, se comprometió a pagar los gastos comunes mensuales que le correspondían a los locales NT-O1 y NT-02, en base a la alícuota parte del 1.384 cada uno sobre los gastos generales del condominio y que debía pagarlos dentro de los cinco (5) días siguientes a la emisión de la factura, tal y como se estipulo en la cláusula Séptima del Contrato. Es importante destacar, ciudadano Juez que la sociedad mercantil arrendataria antes identificada, dejo 'de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2018, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2019, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2020 Y ENERO, FEBRERO, MARZO Y ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE 2021, Y ENERO DE 2022, a razón de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.10.000.000,oo), más lVA por mes, y que motivado a la reconvención monetaria Publicada en la Gaceta Oficial 41.446 de fecha 25 de julio de 2018, Decreto 3.548, con fecha de vigencia del 20 de agosto de 2018, es la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs.l00,00), y actualmente por efecto de la reconversión monetaria dictada mediante Decreto No.4.553 Publicado en la Gaceta Oficial No 42.285 de fecha 06 de agosto de 2021 y con vigencia en fecha 1 de Octubre de 2021, es la cantidad de CERO CON UNA DIEZMILESIMA (Bs. 0.0001). más IVA por mes, incumpliendo de esta manera, con su obligación principal y aunado a eso, se niega a entregar los locales comerciales causándole daños a nuestra representada, adeudando para la presente fecha cuarenta y un (41) meses de cánones de arrendamiento los cuales alcanzan a la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.410.000.000.oo), más IVA por mes, y que motivado a la reconvención monetaria Publicada en la Gaceta Oficial 41.446 de fecha 25 de julio de 2DIB, Decreto 3.54B, con fecha de vigencia del 20 de agosta de 2018, es la cantidad de CUATRO MIL CIEN BOLIVARES (Bs.4.100,oo), y actualmente por efecto de la nueva reconvención monetaria dictada mediante Decreto No. 4.553 Publicado en la Gaceta Oficial No 42.285 de fecha 06 de agosto de 2021 y con vigencia en fecha 1' de Octubre de 2021, es la cantidad de CERO CON CUARENTA Y UNA DIEZMILESIMA (Bs.0.0041) más IVA por mes por concepto de canon de arrendamiento insolutos, incumpliendo de esta manera con sus obligaciones contractuales y así pido sea declarado por este Tribunal. Asimismo la arrendataria dejo de pagar los gastos comunes a que se obligo en la Cláusula Séptima del contrato adeudando hasta la presente fecha los meses de, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2020, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEM BRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2021, Y ENERO DE 2022, CUYAS CANTIDADES DE DINERO EXPRESADAS EN LAS FACTURAS DE LOS MESES DE MAYO 2019 A OCTUBRE DE 2021, y que más adelante se identifican en cuadro anexo se le aplico la reconversión monetaria dictada mediante Decreto No.4.553 Publicado en la Gaceta Oficial No. 42.285 de fecha 06 de agosto de 2021 y con vigencia en fecha 1' de Octubre de 2021, por lo que a la presente fecha la deuda de la totalidad de las facturas antes señaladas alcanzan a la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs 35.993,97), las cuales se detallan a continuación….
Por concepto de cuotas de condominios y así pido se a declarado por el Tribunal. Y aun cuando se le ha exigido el pago da los cánones de arrendamiento insolutos, y el pago de las cuotas de condominio; así coma la entrega de los locales, la misma se ha negado a entregarlos incurriendo la demandada en lo previsto en la cláusula Séptima del contrato, lo cual da derecho a mi representada a solicitar el desalojo de los locales de conformidad con la previsto en la cláusula Trigésima Tercera, literal a) del contrato y a solicitar la entrega inmediata de los locales arrendados y así pido sea declarado por el Tribunal. Es importante acotar que además de los incumplimiento s antes delatados 'LA ARRENDATARIA' igualmente in cumplid con la obligación de adquirir las DOS (02) POLIZAS: Una (U Póliza de RESPONSABILIDAD CIVIL GENERA si el local u oficina arrendada tiene un área menor o igual a Ciento Cincuenta Metras Cuadrados (150 Mts2) la póliza deberá ser por un monto mínimo de DOSCIENTAS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (200.000 UT), y si dicho local bene un área mayor a Ciento Cincuenta Metros Cuadrados (150 Mts2) la póliza deberá ser por un monto mínimo de Cuatrocientas Mil Unidades Tributaria s l400.0 00 U T, que incluye adicional mente Riesgo Locativo y Riesgo de Vecino que garanticen suficiente m e n te lo s d a ñ o s y perjuicios ocasionados a terceros; y la segunda póliza para cubrir PÉRDIDAS SOBRE LOS BIENES DE SU PROPIEDAD. a que se obligó en el contrato de conformidad con la cláusula VIGESIMA OCTAVA, y que su incumplimiento traería como consecuencia el desalojo del local de conformidad con lo previsto en el literal (i) de la Cláusula Trigésima Tercera del Contrato de Arrendamiento en concordancia con la dispuesto en el literal i, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento inmobiliario de Uso Comercial, y así pido sea declarado por el Tribunal. De igual manera, alegó el incumplimiento de la cláusula Trigésima Novena del Contrato, por cuanta los locales tienen más de un año cerrados sin que hasta la presente fecha se le haya participado a ml representada el motivo por el cual los mismos permanecen cerrados y esto también está estipulado como causal de incumplimiento y trae como consecuencia el desalojo de los locales arrendados y así pido sea declarado por el Tribunal. Por los motivos anteriormente narrados en nombre de nuestra representada solicitamos sea ordenado el desalojo inmediato de los dos locales arrendados y se haga la entrega material libre de bienes y personas a nuestra representada…
…En virtud de lo anteriormente expuestos, en nombre de mi representada CAPITULO V. PETITORIO En virtud de lo anteriormente expuestos, en nombre de mi representada "INVERSIONES BAYTOR 2000 C.A., procedo a demandar por la acción de DESALOJO, fundamentada en el articulo 40 literales "a" y 'b" del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento inmobiliario de Para Uso Comercial a la sociedad mercantil "LA CASCADA BOWLING CENTER, C.A."…
En fecha 29 de Marzo del 2022, se le dio entrada a la demandan y seguidamente, el 31 de Marzo del mismo año se admitió, ordenándose la citación de la parte accionada, a efecto que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 05 de Abril del 2022, compareció el ciudadano CARLOS MARTÍNEZ ORTA, identificado en autos, apoderado judicial de la parte demandante y solicito se fije la oportunidad para realizar la citación de la parte demandada, poniendo a disposición del alguacil para su traslado. Seguidamente el 07 de Abril del 2022 el Tribunal fijo día y hora para la práctica de la respectiva citación.
El 10 de Mayo del 2022, la ciudadana alguacil Frine Urbaez, informo que se traslado a la dirección señalada para la práctica de la citación de la parte demandada y luego de varios intentos de llamado, no obtuvo respuesta alguna, por lo tanto no fue posible practicar la citación.
El día 12 de Mayo del 2022, compareció el ciudadano CARLOS MARTÍNEZ ORTA, identificado en autos, apoderado judicial de la parte demandante y solicito la publicación de cartel del conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y fijar cartel en la dirección indicada en el libelo de demanda. Siendo fijado por este Tribunal en fecha 18 de Mayo del 2022.
En fecha 13 de Junio del 2022, el apoderado judicial de la parte demandante CARLOS MARTÍNEZ ORTA, consigno publicaciones digitales en los diarios El Periódico de Monagas y El Oriental.
Consecutivamente en fecha 15 de Junio del 2022, la representación de la parte demandante solicito la designación de defensor judicial. Acordado por este Tribunal en fecha 18 de Julio del 2022.
Mediante diligencia de fecha 08 de Agosto del 2022, compareció ante este Tribunal la ciudadana AURILENE CORREA SANCHEZ, en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil "LA CASCADA BOWLING CENTER, C.A", debidamente asistida por el ciudadano DAVID JOSE OSUNA, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 100.665 y consigno PODER APUD ACTA a los abogados MAXIMO BURGUILLOS Y DAVID JOSE OSUNA.
En fecha 06 de Octubre del 2022, la ciudadana María Angélica Salazar Medina, debidamente asistida por el ciudadano DAVID JOSE OSUNA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigno escrito de contestación de demanda constante de ocho (8) folios útiles y anexos constante de siete (7) folios útiles.
En fecha 11 de Octubre del 2022, se fijo día y hora para que se lleve a cabo la Audiencia Preliminar en el presente juicio, la cual tuvo lugar el día 17 del mismo mes y año; se establecieron los límites dentro de los cuales se desarrolló la controversia, los cuales son: 1. Cánones de arrendamiento; 2. Insolvencia del arrendatario.
En fecha 28 de Octubre del 2022, la parte demandada y la parte demandante consignaron escritos de Promoción de Pruebas; los cuales fueron agregados por este Tribunal el 31 de Octubre del 2022.
Mediante auto de fecha09 de Noviembre del 2022, el Tribunal repuso la causa al estado de admitir las pruebas consignadas por ambas partes.
A solicitud de la parte demandada se fijo Audiencia conciliatoria la cual se llevo a cabo en fecha 02 de Diciembre del 2022, no habiendo acuerdo alguno entre las partes.
El 01 de Febrero del 2023, se fijo día y hora para que se lleve a cabo la Audiencia o debate oral.
En fecha 01 de Marzo del 2023, mediante diligencia consignada por ambas partes solicitaron la suspensión el curso del presente juicio en tres oportunidades.
El día 28 de Marzo del 2023, se fijo día y hora para que se lleve a cabo la Audiencia oral y pública, la cual se celebró en fecha 24 de Abril del año 2023, estando presente ambas partes.
haciendo las exposiciones que creyeron convenientes, tal y como se verifica de los folios (97, 98 y 99). En esta misma fecha, este Tribunal dicto el dispositivo del fallo, reservándose el lapso establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil a los fines de extender el dictamen completo, razón por la cual, vencido como se encuentra el citado lapso este lapso, se pasa a dictar el mismo en base a los siguientes términos:
II
LA MOTIVA
La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, aprobada mediante referéndum consultivo en Diciembre de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), definiendo al Estado venezolano de forma lacónica, articulada con el fin supremo de consolidar en los procedimientos, los extremos de Ley, los cuales son la Tutela Judicial Efectiva, el Derecho a la Defensa y el último, pero no menos importante el Debido Proceso, con ello, lograr un mayor contacto con la realidad, actualizado para cubrir irrefutablemente las necesidades jurídicas actuales, así estar en mejores condiciones de servir a la Justicia, estos Extremos de Ley se fundamentan en las disposiciones contenidas en los artículos 2, 26, 49 y 257, disposiciones que establecen lo siguiente:
Definición del Estado venezolano:
Artículo 2. “Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”.
Tutela Judicial Efectiva:
Artículo 26.“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles.”
Debido Proceso:
Artículo 49. "El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas (...)" (Con sus ocho numerales).
Derecho a la Defensa:
Artículo 257. “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público, no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”.
En este sentido, los derechos contenidos en los supra mencionados extremos de Ley, vale repetir, la Tutela Judicial Efectiva, el Derecho a la Defensa y el Debido Proceso, de amplísimo contenido, comprenden según criterio de nuestro Máximo Tribunal, el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho al acceso, sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas y sustantivas, los órganos judiciales deben conocer el fondo de las pretensiones de los particulares y mediante una decisión decretada sujeta al derecho, determine el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí, que nuestra Carta Magna señale que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la misma.
En un Estado social, de derecho y de justicia, donde se garantiza una justicia expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles, la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer sus derechos, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías precitadas.
La Jurisprudencia Patria ha dejado claramente establecido que nuestro Ordenamiento Constitucional propone que el proceso es un instrumento para ejercer la Justicia y por eso debe asumir que los parámetros jurídicos son igualmente sociales, y que lo social no deja de ser jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de mandatos jurídicos controvertidos en formas procesales establecidas en las leyes, para dar satisfacción a la demanda social, quedando por tanto el proceso subordinado a la justicia.
Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del Poder Judicial en la búsqueda de los medios idóneos para armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado litigio.
En ese sentido, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, entra a decidir la presente acción de la siguiente manera:
La Carta Magna, el Código de Procedimiento Civil, el Código Civil y la Jurisprudencia patria, exigen una justicia completa, minuciosa y exhaustiva, para lograr dicho fin, es imperativa la no omisión de ningún elemento clarificador del proceso, es por ello la gran responsabilidad que tienen los Jueces de analizar cada una de las pruebas promovidas en el proceso.
Por su parte, el desarrollo jurisprudencial que las siete Salas del Tribunal Supremo de Justicia (T.S.J.) le han dado al principio de la Tutela Judicial Efectiva, notoriedad a la reformulación que del concepto proceso se ha venido sosteniendo en Venezuela. Esta nueva visión o concepción del proceso debe conllevar a comprender que el ejercicio del derecho en función de procurar justicia, no debe pasar por formalismos innecesarios sino más importante aún, debe desterrar de la estrategia procesal, cualquier elemento que fundamentado en circunstancias extrañas a la funcionalidad real y social del proceso pretendan convertirse en aristas capaces de desestimar una pretensión loablemente justa.
Es importante resaltar que nuestro Código de Procedimiento Civil, prevé la realización de la causa de manera oral, la práctica de las pruebas y la audiencia preliminar de la misma manera, tal y como lo establece el artículo 860:
"En el procedimiento oral, la forma escrita de los actos sólo será admitida en los casos expresamente contemplados en disposiciones del presente Título y cuando deban practicarse pruebas antes del debate oral, que requieran el levantamiento de un acta. Son aplicables supletoriamente en el procedimiento oral las disposiciones del ordinario en todo aquello no previsto expresamente en este Título, pero en estos casos, el Juez procurará asegurar la oralidad, brevedad, concentración e inmediación del procedimiento oral.
En todo caso, las disposiciones y formas del procedimiento oral no pueden renunciarse ni relajarse por convenio de las partes ni por disposición del Juez."
El principio de la oralidad supone que la decisión judicial se funda en las evidencias aportadas de forma oral. La oralidad, más que un principio, es una forma de hacer el proceso que lleva consigo otros principios: inmediación, concentración y publicidad.
De lo señalado anteriormente es imperioso verificar los límites fijados por esta Jurisdicente, a los efectos de determinar cómo se desarrolló la controversia aquí expuesta:
1. Cánones de arrendamiento.
2. Insolvencia del arrendatario.
A tal efecto, la norma jurídica promulgada, por medio de la cual se establecen las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables, en aras de garantizar y proteger los intereses de los involucrados. Específicamente determina el artículo 40 de la DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, lo siguiente:
"Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Negrillas y cursivas nuestra.)
Consecuentemente, se requiere de un análisis minuciosa de los elementos probatorios aportados por las partes a las actas, análisis que se desarrolla a continuación:
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Tal como lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, mismo que reza lo siguiente:
“…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”
Es por lo que esta Jurisdicente procede a la decantación del proceso, transformando por medio de razonamiento y juicios, la diversidad de hechos, detalles y circunstancias probados y expresados por las partes, de lo que se deviene a continuación:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONANTE
Documentales:
• Original Contrato de Arrendamiento: celebrado entre las partes autenticado ante la Notaria Pública de Punta de Mata del Estado Monagas, en fecha 13 de Diciembre del 2016, bajo el N° 14, Tomo 97, Folios 46 hasta 53 de los libros autenticados llevados por ese Despacho. Discierne esta Jurisdicente, que se trata de instrumento privado que no fue tachado, ni impugnado; aunado al hecho que, con el mismo se demuestra la relación arrendaticia entre las partes, y el mismo ha sido autenticado con las solemnidades legales por un Notario, tal y como lo establece el artículo 1357 del Código Civil, por tanto se le otorga pleno valor probatorio. Y así taxativamente se decide.-
• Original Facturas de condominio números 0000015117; 0000015222; 0000015345; 00000154509; 0000015560; 0000015683; 0000015848; 0000015960; 0000016058; 0000015170; 0000016293; 0000016395; 0000016494; 0000016586; 0000016680; 0000016773; 0000016861; 0000016959; 0000017045; 0000017130; 0000017219; 0000017302; 0000017382, por concepto de condominio comunes gravables, gastos comunes reembolsables, gastos administrativos: Las cuales, hacen las veces de recibos por falta de pago, la parte promovente arrendadora pretende probar la falta de pago de los cánones de arrendamiento y condominio comunes. Se le otorga valor probatorio a los presentes instrumentos mercantil, toda vez que se demuestra la reiterada morosidad que tenia la accionada con su obligación de pago de los cánones. Y así taxativamente se decide.-
• Copia de Documento Constitutivo: La Cascada Bowling Center, C.A", inscrito por ante el Registro Mercantil del Estado Monagas, de fecha 24 de febrero de 2021, anotado bajo el N° 31, Tomo 10-A RM del año 2011. El presente documento privado sujeto a revisión y que goza de fe pública, demuestra la cualidad de la Persona Jurídica, en la accionada - arrendataria y el mismo ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, tal y como lo establece el artículo 1357 del Código Civil En tal sentido, se le otorga valor probatorio. Y así se decide.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONADA
Documentales:
• Copias de Constancia de transferencia de pago realizada en los siguientes bancos: Banco activo de fecha 12 de Febrero del 2019, por un monto de 2.316.893,88; Banco Banesco de fecha 09 de Septiembre del 2019, por un monto de 1.236.000, hora 9:53 pm, Banco Banesco de fecha 09 de Septiembre del 2019, por un monto de 1.236.000, hora 10:02 pm; Banco Banesco de fecha 09 de Septiembre del 2019, por un monto de 1.236.000, hora 10:09 pm; Banco Banesco de fecha 23 de Julio del 2019, por un monto de 3.705.786,00, se observa de las copias simples versa sobre instrumento privado de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, el cual no fue desconocido ni impugnado por la parte demandante en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se toma como fidedigno, esta prueba demuestra que la Sociedad Mercantil "LA CASCADA BOWLING CENTER, C.A", cancelo los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2019 y enero 2020. y así se declara.-
• Original recibo de pago efectuado por la ciudadana AURILENE CORREA SANCHEZ, a la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR 2000, C.A, de fecha 12 de Febrero del 2019, por un monto de 460.893,83; Original recibo de pago efectuado por la ciudadana AURILENE CORREA SANCHEZ, a la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR 2000, C.A, de fecha 12 de Febrero del 2019, por un monto de 1.856.000, 00. Y por cuanto observa quien aquí decide que los recibos no muestran que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR 2000, C.A, haya recibido dicho pago, por cuanto no existe sello húmedo o recibido de la empresa, ya que es la "LA CASCADA BOWLING CENTER, C.A", quien recibe dicho monto y aparece únicamente como firmante la ciudadana AURILENE CORREA SANCHEZ, es por lo que no se valora los referidos documentales y así se declara.-
• Oficio dirigido al Banco exterior, este Tribunal no valora este medio de pruebas en virtud de que no consta en autos las resultas de la misma. Y así se decide.-
Conclusión de la Valoración de Pruebas
Esta Administradora de Justicia observa que la actora, Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR 2000, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 02 de Mayo de 1977, bajo el N°43, Tomo A-6; estableció la litis en el DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, contra la Sociedad Mercantil "LA CASCADA BOWLING CENTER, C.A", identificada con el número de Registro Fiscal (RIF) j-31116867-2, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 21 de Junio del 2012, bajo el N° 43, Tomo 45-A RM MAT, en la persona de cualesquiera de los siguientes ciudadanos ANTONIO SANCHEZ ENRIQUEZ y/o AURILENE CORREA SANCHEZ, el primero venezolano y la segunda extranjera, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. V- 1.170.510 y E -84.420.834. El bien, objeto de la presente litis, refiere a dos (02) locales comerciales ubicados en el nivel techo (NT) distinguidos con las letras y números NT-01 y NT- 02, que forman parte del CENTRO COMERCIAL, denominado CIUDAD COMERCIAL LA CASCADA DE MATURIN, situado en el kilometro 03, de la carretera vía el Sur de Maturín, vía que conduce Maturín - Temblador a la altura de la entrada del Rincón de Monagas.
Ahora bien, examinadas como han sido las actas que conforman el presente expediente en especial las pruebas aportadas al proceso, se colige que; en materia Inquilinaria, la carga de la prueba de solvencia, que tenga como CAUSA PRETENDI, la morosidad del arrendatario, compete al arrendatario y al arrendador, toda vez que, como hecho negativo que es, no corresponde al accionante probar la insolvencia.
Relativo a lo antes aludido, el Dr. Edgar Núñez Alcántara en su obra El Nuevo Derecho Inquilinario (Aspectos Sustantivos y Procesales) (Vadell editores, año 2000) al respecto, ha manifestado que: “(…) corresponde la carga de probar un hecho, a la parte cuya petición lo tienen como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable (…)”. Ese presupuesto jurídico, no es otro que la solicitud de la acción de desalojo por falta de pago contemplado en el articulo 40 literales “a” e "i" de la referida Ley.
En el caso de marras, la parte accionante alegó y probó el hecho negativo que el arrendatario se encuentra en estado de morosidad, de insolvencia. Así las cosas, trae esta sentenciadora a colación el criterio doctrinario del el Dr. Gilberto Quintero Guerrero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, aplicable al caso bajo análisis, al manifestar que el pago del canon arrendaticio, constituye un deber jurídico y moral, el primero se presenta cuando el arrendatario es obligado a pagar un precio determinado, y entre sus dos obligaciones principales, tal como lo ha previsto el código civil en su artículo 1.592, está la de pagar los cánones de arrendamientos, y el segundo, se contempla cuando el arrendatario celebra el contrato y recibe el bien, lo usa, goza y/o disfruta a cambio de un precio; deberes estos que, en la presente causa de manera notoria, incumplió el arrendatario.
En consecuencia, y en mérito de los razonamientos antes expuestos, considera esta Administradora de Justicia que, analizadas las probanzas aportadas y conforme al hecho controvertido de la insolvencia de los pagos por cánones demandados, así como de condominio, se puede concluir, que no existe en el expediente prueba alguna que demuestre que la parte accionada lograra enervar la pretensión de la parte actora, en cuanto al hecho de la insolvencia en el pago de los cánones reclamados como insolutos. Lo que llevó a esta Sentenciadora a la convicción que lo alegado y posteriormente probado por la accionante en el libelo de la demanda, es cierto. Razón por la cual, quién aquí decide, les da pleno valor probatorio y por cuanto establece el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, literales "a" e "i", vale repetir:
"Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.(...)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Es por todo lo antes analizado que, resulta concluyente en esta fase procesal, considerar que PROCEDE LA CAUSAL DE DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO E INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES (CONDOMINIO). Y así taxativamente se decide.-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, con fundamento y en total apego a lo estipulado en los artículos 02, 26, 49, 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el artículo 860 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 40, literales "a" e "i" del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial; este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la ley DECLARA:
• PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR 2000, C.A; contra la Sociedad Mercantil "LA CASCADA BOWLING CENTER, C.A" en la persona de cualesquiera de los siguientes ciudadanos ANTONIO SANCHEZ ENRIQUEZ y/o AURILENE CORREA SANCHEZ, el primero venezolano y la segunda extranjera, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. V- 1.170.510 y E -84.420.834.
• SEGUNDO: Como consecuencia jurídica resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13 de Diciembre del año 2017, ante la Notaria Pública de Punta de Mata del Estado Monagas, anotado bajo el N° 14, Tomo 97, folios 46 hasta 53 de los libros de autenticación llevados por ese Despacho.
• TERCERO: Se ordena la entrega de dos (02) locales comerciales ubicados en el nivel techo (NT) distinguidos con las letras y números NT-01 y NT- 02, que forman parte del CENTRO COMERCIAL, denominado CIUDAD COMERCIAL LA CASCADA DE MATURIN, situado en el kilometro 03, de la carretera vía el Sur de Maturín, vía que conduce Maturín - Temblador a la altura de la entrada del Rincón de Monagas, que forma parte de mayor extensión, situado en el sitio denominado Cancinerio, Jurisdicción del Municipio San Simón del Municipio Maturín Estado Monagas. El local NT-1: posee una superficie aproximada de UN MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y DOS CENTIMETROS (1,294.52 Mts2), consta de dos (02) baños y sus linderos particulares son: NORTE: en veinticuatro metros con cincuenta y cinco centímetros (24,55 mts) con la fachada del centro comercial y pasillo de circulación peatonal; SUR: en veinticuatro metros con cincuenta y cinco centímetros (54,55 mts) con la fachada del centro comercial y estacionamiento; ESTE: en veintiocho metros con treinta centímetros (28,30 mts) con la fachada interna del centro comercial, en trece metros con ochenta y nueve centímetros (13,89 mts) con el local NT-02 y siete metros con treinta y cinco centímetros (7,35 mts) con pasillo de acceso al local y circulación peatonal; y OESTE: En cuarenta y nueve metros con cuarenta y tres centímetros (49,43 mts) con la fachada del centro comercial y estacionamiento; El local NT-2: posee una superficie aproximada de UN MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y DOS CENTIMETROS (1,294.52 Mts2), consta de dos (02) baños y sus linderos particulares son: NORTE: en veinticuatro metros con cincuenta y cinco centímetros (24,55 mts) con la fachada del centro comercial y pasillo de circulación peatonal; SUR: en veinticuatro metros con cincuenta y cinco centímetros (54,55 mts) con la fachada del centro comercial y estacionamiento; ESTE: en cuarenta y nueve metros con cuarenta y tres centímetros (49, 43 mts) con la fachada del centro comercial y estacionamiento; y OESTE: en veintiocho metros con treinta centímetros (28,30 mts) con la fachada interna del centro comercial, en trece metros con ochenta y nueve centímetros (13,89 mts) con el local NT-01, y siete metros con treinta y cinco centímetros (7,35 mts) con pasillo de acceso al local y circulación peatonal, debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 21 de marzo del 2002, bajo el N° 05, folio 31 al 102 Protocolo Primero, Tomo Decimo Sexto, Primer Trimestre.
• CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, tal como lo establece el artículo 274 del Código del Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia de la presente decisión de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, a los Nueve (09) de Mayo del año Dos Mil Veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
MARY VIVENES VIVENES
JUEZA
MILAGRO MARÍN VALDIVIEZO
SECRETARIA
En esta misma fecha, siendo las 2:56 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-
SECRETARIA
Exp. N° 34.832-JUZ-1-PRI- /Y.S
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