TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay 9 de Mayo de 2023.-
213° y 164°

PARTE DEMANDANTE: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-14.355.186.
Abogado apoderado: YEAN RAFAEL ALVAREZ GUTIERREZ, inscrito en Inpreabogado bajo el número 167.604, con domicilio procesal: urbanización Caña de Azúcar, Sector 4, Vereda 62, Oficina 05, Maracay estado Aragua.

PARTE DEMANDADA: MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER y ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-3.129.696, V-9.671.443 y V-14.104.155, respectivamente.
Abogado apoderado: JUAN JOSE CORSO CLAVIJO, inscrito en Inpreabogado bajo el número 152.152, con domicilio procesal: Av. Bolívar, Torre Sindoni, Piso 8, oficina 8-1, Maracay estado Aragua.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE: 15.461.

ANTECEDENTES
Se inicia la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con opción de compra venta, interpuesta por el ciudadano GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-14.355.186, sobre un inmueble propiedad de las ciudadanas MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER Y ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.129.696, V-9.671.443 y V-14.104.155, respectivamente (folios 1 al 16 pieza I). Correspondió conocer a este Tribunal en fecha 28 de noviembre de 2016 (folio 17 pieza I); por auto de fecha 06 de diciembre de 2016, fue admitida ordenándose el emplazamiento a las codemandadas (folio 33 pieza I).
En Fecha 30 de Enero de 2017, el alguacil consigna las boletas de citación en vista de haber sido imposible la citación de los codemandados (folios 39 al 96 pieza I).
En Fecha 13 de Febrero de 2017, se dicto auto mediante el cual se aboca a la presente causa la ciudadana Jueza Temporal y se ordena citar a las codemandadas de conformidad con el 223 de la norma adjetiva civil (folios 98 y 99 pieza I).
En Fecha 13 de Marzo de 2017, comparece la codemandada abogada Eleana Carolina Stefanelli de Borges, inscrita en Inpreabogado bajo el N° 91.359 y consigna escrito en nombre y representación de Mirna Lucia de Stefanelli y lucia Stefanelli y confiere poder apud acta a los abogados Juan Corso, Cesar Campos, Gabriel Acosta y Miguel Corso (folio 101 pieza I).
En fecha 13 de marzo de 2017, comparece el co-apoderado judicial de las co-demandadas, abogado Juan Corso, y consigna escrito de contestación en el cual reconviene por Desalojo a la parte actora (folios 106 al 118 y anexos del 119 al 156 pieza I). Seguidamente por auto de fecha 25 de abril de 2017, se admitió la reconvención planteada (folio 157 pieza I).
En Fecha 23 de Mayo de 2016, el apoderado judicial de las codemandadas consigna escrito de pruebas (folio 162), por auto de fecha 5 de junio de 2017 se hizo pronunciamiento sobre la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada (folios 166 al 168 pieza I).
En Fecha 21 de Junio de 2017, comparece el abogado Yean Rafael Álvarez Gutiérrez antes identificado, y solicita la promoción y evacuación de las Posiciones Juradas de las co-demandadas, ratifica las pruebas señaladas en el escrito libelar de fecha 6 de diciembre de 2016, y consigna vaucher originales de depósitos en el banco Caribe del pago de canon de arrendamiento (folios 171 al 174 pieza I). En fecha 28 de Junio de 2017, por auto se niega la admisión de las pruebas promovidas motivado a que el lapso de promoción de pruebas precluyó; sobre las posiciones juradas, se niega el pedimento por cuanto el promovente no señalo su disposición de absolverlas (folio 175 pieza I).
Por auto de fecha 28 de Julio de 2017, se admite las pruebas para absolver las posiciones juradas y se ordenó citar a las co-demandadas (folio 177 pieza I).
El día 10 de Agosto de 2017, se dictó auto que ordenó notificar a las partes a fin de que consignen los informes el décimo quinto día (15°) día de despacho una vez conste en auto el último notificado (folio 189 pieza I).
Para el 22 de septiembre de 2017, se dictó auto que ordenó notificar a la parte actora mediante cartel en el periódico, El Aragueño de la consignación de informes (folios 197 y 198 pieza I). Seguidamente en fecha 26 de septiembre de 2017 se consigno la publicación del cartel ordenado (folio 200 pieza I).
En fecha 10 de Noviembre de 2017 comparecen ambas partes y consignan escritos de informes (folios 02 al 12 pieza II).
En fecha 20 de Noviembre de 2017, comparece el co-apoderado judicial de las co-demandadas y consigna escrito de observación al informe presentado por su contraparte (folios 13 al 19 y vto pieza II).
Por auto dictado el día 14 de Febrero de 2018, se difiere la publicación de la sentencia (folio 20 pieza II).
Por auto de fecha 28 de mayo de 2021, quien suscribe se aboca al conocimiento de la presente causa (folio 31 pieza II).
Cuaderno de medidas I (Parte Actora)
En fecha 20 de Enero de 2017, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se niega la medida cautelar solicitada (folios 20 al 22).
Cuaderno de medidas II (Reconviniente)
En fechas 19/5 y 19/7 de 2017, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se niega la medida de embargo preventivo solicitada por la parte Reconviniente (folios 26, 27, 31 y 32).
Sin más actos que narrar, este Director del Proceso Civil pasa al siguiente capítulo.

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA.

Alegó la parte actora en su escrito de demanda los siguientes hechos:
“…Es por los Hechos y Circunstancias que se narran en el presente Libelo De La Demanda y por sus fundamentos de Derecho, es que DEMANDO como en efecto lo hago a las ciudadanas MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER Y ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, quienes son de nacionalidad venezolana; mayores de edad; de este domicilio; de estado civil viuda la primera solteras las demás y titulares de las Cédulas de Identidad números: V-3.129.696, V-9.671.443 y V-14.104.155,en su carácter de “LAS DEMANDADAS PROMINENTE VENDEDORAS”, por lo cual solicito del Ciudadano Juez que condene a la parte demandada a 1.-) Que cumpla con el Contrato de arrendamiento con opción de compraventa debidamente autenticado por ante la Notaría Quinta de Maracay, estado Aragua, en fecha 13 de octubre del año 2011,bajo el Nº 08 Tomo 294 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, haciéndome entrega de la planilla de Liquidación de Vivienda Principal y de todos los documentos necesarios para la debida protocolización del Documento de Compra-venta en la Oficina Subalterna respectiva todo de conformidad con la Cláusula Octava y Novena del aludido contrato, por lo que en caso contrario solicito al ciudadano Juez que ante su RENUENCIA A DAR CUMPLIMIENTO ALMISMO, la SENTENCIA DEFINITIVA sea inscrita en el Registro Subalterno para que hagas las veces de título de Propiedad del demandante, tal como lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. 2.-) Que mi mandante se obliga antes del pronunciamiento de la sentencia definitiva de consignar el monto de DOSCIENTOS SETENTA MIL Bs. 270.000,00) a los fines de darle cumplimiento a la cláusula quinta en su parte in-fine…”

Solicita el sujeto procesal activo, que las codemandadas convengan o sean condenadas a ello, para el cumplimiento de su obligación a entregar el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 1-B ubicado en el primer piso del Edificio “Franco José” de la avenida Bermúdez, cruce con calle El Samán Jurisdicción del Municipio Crespo Distrito Girardot, hoy en día Municipio autónomo Girardot del estado Aragua, con un área aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (117,80 Mts2), más una terraza descubierta que forma parte del mismo, que tiene un área aproximada de cuarenta y dos metros con setenta y cinco centímetros cuadrados (42,75 Mts2) que consta de 3 habitaciones, dos baños, sala comedor, balcón, cocina, terraza y un puesto de estacionamiento, ubicado en el semi sótano del edificio, y está comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: parte de la fachada norte del edificio. SUR: Parte de la fachada sur del edificio ESTE: Pasillo de circulación y cuarto de basura. OESTE: Fachada oeste del edificio.
Así mismo, el propio demandante por medio de su apoderado judicial, se obliga a cancelar la cantidad de bolívares DOSCIENTOS SETENTA MIL (Bs. 270.000,00), antes de dictar el dispositivo del presente fallo, todo a los fines de dar cabal cumplimiento a lo pactado entre los sujetos contratantes en la Cláusula Quinta, en su parte final. Así queda establecido la pretensión del ciudadano GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad V-14.355.186.

DE LOS ALEGATOS SOBRE LA CONTROVERSIA.
Alegó la parte demandada en su contestación a la demanda los siguientes hechos:
“…Que tal y como lo señala el demandante, en fecha trece (13) de octubre de 2011, fue suscrito un contrato al que las partes identificaron como “contrato de Arrendamiento con Opción a Compra-venta” entre las ciudadanas: ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, y LUCIA STEFANELLI LANDER, supra identificadas y hoy DEMANDADAS, y que a los efectos del mismo se les denomino “EL PROMITENTE VENDEDOR” y GUSTAVO ENRIQUE GONZALES PADRINO, venezolano, soltero, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad Nº V14.355.186, y que a los efectos del mismo se le denomino “EL PROMITENTE COMPRADOR”, hoy DEMANDANTE; quedando dicho contrato anotado bajo el Nº08, del tomo 294 de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaria Publica Quinta de la ciudad de Maracay, Estado Aragua, del cual se anexa con copia certificada, marcada “A”, en adelante denominado “EL CONTRATO”, cuyo objeto es un apartamento distinguido con el Nº 1B, ubicado en el primer piso del de Edificio “Franco José”, el cual se encuentra en la Avenida Bermúdez, cruce con calle El Samán de la Ciudad de Maracay, Estado Aragua, en adelante denominado “EL INMUEBLE”, y en eso expresamente se conviene.
Que posteriormente, el demandante cito una sentencia de nuestro máximo Tribunal, que señala que “(…) primero debe establecerse que una de las partes no se encuentra en igualdad de condiciones de su contraria (…) que no tuvo la facultad de intervenir voluntariamente y libremente en la formación del contrato; situación que se podría patentizar en todo caso si se tratara de un contrato masivo o de adhesión (…)”. Que si bien es cierto que las partes en este tipo de contrato se encuentra en posiciones antagónicas, propias de la naturaleza de contrato (una promete en venta un inmueble, y el otro tiene la opción de comprarlo), no es menos cierto, como se señalo anteriormente, que ambas intervienen en igualdad de condiciones al momento de establecer las clausulas y su contenido, que finalmente recoge las voluntades de ambas partes, diferenciándose drásticamente de los contratos de adhesión, donde una de las partes no tiene la capacidad de modificar nada en el contrato, como lo es el contrato de seguros, por ejemplo.
Que muy distinto al caso de marras, donde es evidente no solo el interés de las partes, sino su participación al momento de la formación del negocio jurídico, con la redacción de EL CONTRATO, que se hace a medida, necesidad y satisfacción de ambas, y que prueba suficiente fehaciente de ello, es el otorgamiento del mismo.
Tampoco es un contrato masivo, lo que implica queque existió una inmediación y participación y comunicación directa entre las partes.
Que rechaza niega y contradiga el alegato de incumplimiento a las obligaciones contractuales de las DEMANDAS, que hace el demandante en el libelo, y que se pretende probar con el anexo marcado “C”, que corre inserto en el folio veintinueve (29) del presente expediente. Quien redacta considera necesario recordar que la prueba emanada de la parte que la promueve no puede ser valorada, aun cuando en este caso en particular se encuentra firmada con la nota de “RECIBIDO” por una de las demandadas, lo que significa, única y exclusivamente que se le fue entregado dicho documento, pero que de ninguna manera implica su aceptación, certeza o veracidad, y así se señala en este acto, ya que por ejemplo, en dicho documento fechado ocho (08) de marzo de 2012, se señala que habían “(…)transcurrido cuatro (04) meses de haberse celebrado el contrato (…)”,cuando del computo de los días transcurridos desde la autenticación de EL CONTRATO, se puede verificar que efectivamente habían transcurrido ciento cuarenta y siete (147) días, es decir casi cinco (05) meses.
Que señala el demandado en su libelo, específicamente en el tercer párrafo del folio cinco (05) del presente expediente:
“(…)en fecha 14 de abril del año 2.012, mi mandante emite oficio S/Nº dirigido a la ciudadana Eliana Stefanelli, en su carácter de Promitente Vendedor, donde le informa que en ese momento se estaban realizando las diligencias pertinentes y necesarias para la obtención del crédito mediante Ley de Política Habitacional, asi como también le expreso su deseo su deseo de renovar el contrato celebrado entre las partes el dia 13 de octubre del año 2011(…)
(Subrayado y negrillas de quien cita)
Que es importante analizar el contenido del párrafo citado en varios aspectos fundamentales, y especialmente la parte subraya y en negrillas, pues confiesa voluntaria e inconscientemente el demandante ciertos hechos de vital importancia.
Que para el catorce (14) de abril de 2012 se estaba realizando las diligencias necesarias para la obtención del crédito, situación que difiere mucho de lo alegado justamente en el párrafo anterior al citado, por cuanto en el primero señala que supuestamente para el ocho(08) de marzo de 2012 “(…)NO se le habían hecho de la entrega formal de los documentos (…) imposibilitando a mi mandante, para poder realizar las gestiones por ante la entidad bancaria correspondiente (…)”, lo que implica tácitamente:
1) Las demandadas cumplieron con entregarle al demandante la documentación necesaria, entre el ocho (08) de marzo de 2012 y el catorce (14) de abril de 2012, porque de lo contrario, ¿Cómo ahora si se estaban realizando las diligencias necesarias para la obtención del crédito ¿ cosa lo cual, poco más de un mes antes, “estaba imposibilitado”.
2) Si ya se encontraba en proceso las diligencias para la obtención del crédito, como señalo el demandante en la comunicación marcada “D”, y como lo señalo su apoderado en el libelo, en el peor de los casos, ya habían empezado a transcurrir los ciento veinte (120) días a los que hace mención la clausula DECIMA de “EL CONTRATO”, que si se computan desde el mismo catorce (14) de abril de 2012, se puede verificar que el plazo venció el día doce (12) de agosto de 2012,se puede verificar que el plazo venció el día doce (12)de agosto de 2012. Cabe resaltar, aunque muy claro aparece en dicha clausula, que dicho lapso de ciento veinte (120) días solo se refería a los “(…) exigidos por la institución bancaria (…)”. En todo caso, igualmente esta mas que vencido.
3) De lo resaltado en negritas en la cita, se puede apreciar indudablemente que el demandante, por lo menos desde el día catorce (14) de abril de 2012, esta consciente de que “EL CONTRATO” venció en fecha once (11) de abril de 2012, pues de no ser así no hubiese expresado, extemporáneamente cabe acotar, su voluntad de renovar el mismo.
Que solicito formal y respetuosamente, en caso de que no se tome en cuenta la caducidad contractual alegada, sea tomada dicho alegato como CONFESIÓN EXPONTANEA por parte del demandante, y la misma sea considerada y la misma sea considerada y valorada expresamente en la definitiva, se aplique el principio de “a confesión de parte, relevo de pruebas “.
Que alega el demandante en su libelo, específicamente en el folio siete (07)del presente expediente, que “(…) hasta la presente fecha mi poderdante ha cumplido con el pagos de los cánones de arrendamientos, los cuales serán incorporados sus Vauchers de pago en original durante la apertura de lapso probatorio (…)”,alegato que se rechaza, niega y contradice categóricamente, por cuanto el demandado NO ha pagado el canon de arrendamiento al que hace referencia la clausula TERCERA de EL CONTRATO, luego de hacerlo por última vez el mes de abril de 2012 (fecha en el que se venció EL CONTRATO, al haber transcurrido los ciento ochenta (180) días contados a partir de la fecha de protocolización, y , para cuando ya el demandante solicitaba la renovación del mismo, como se señalo anteriormente); adeudando hasta la presente fecha los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo De 2012, Junio De 2012, Julio De 2012, Agosto De 2012, Septiembre De 2012, Octubre De 2012, Noviembre De 2012, Diciembre De 2012, Enero De 2013, Febrero De 2013, Marzo De 2013, Abril De 2013, Mayo De 2013, Junio De 2013, Julio De 2013, Agosto De 2013, Septiembre De 2013, Octubre De 2013, Noviembre De 2013, Diciembre De 2013, Enero De 2014, Febrero De 2014, Marzo De 2014, Abril De 2014, Mayo De 2014, Junio De 2014, Julio De 2014, Agosto De 2014, Septiembre De 2014, Octubre De 2014, Noviembre De 2014, Diciembre De 2014, Enero De 2015, Febrero De 2015, Marzo De 2015, Abril De 2015, Mayo De 2015, Junio De 2015, Julio De 2015, Agosto De 2015, Septiembre De 2015, Octubre De 2015, Noviembre De 2015, Diciembre De 2015, Enero De 2016, Febrero De 2016, Marzo De 2016, Abril De 2016, Mayo De 2016, Junio De 2016, Julio De 2016, Agosto De 2016, Septiembre De 2016, Octubre De 2016, Noviembre De 2016, Diciembre De 2016, Enero De 2017, Febrero De 2017, Y Marzo De 2017, para un total de nada más y nada menos que CINCUENTA Y OCHO (58) cánones de arrendamiento consecutivos, es decir más de CUATRO AÑOS Y MEDIO de cánones de arrendamiento, y más de CATORCE (14) VECES, es decir MIL CUATROCIENTO PORCIENTO (1400%) MÁS de lo considerado como causal para el desalojo por la Ley Para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda.

Quedando en el entendido, y así lo estableció la parte contraria, ciudadanas: MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER Y ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, antes descritas, que abrieron el contradictorio, oponiendo defensas de fondo, contestando la demanda en forma general; rechazando, negando y contradiciendo, tanto las pretensiones de la parte demandante, como de las documentales acompañadas con el escrito de la demanda allí especificadas (anexo marcado “C”); solicitando al Tribunal que declare inadmisible o en su defecto, sin lugar la demanda y “que ordene el desalojo inmediato” del inmueble por falta de pago y que condene en costa al demandante; de igual forma, Reconvino en la demanda cumpliendo los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

PUNTO PREVIO.
DE LA RECONVENCION.

Con relación a la Reconvención de la demanda, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra, CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. TOMO III. Editado por el Centro de Estudios Jurídicos del Zulia. Año 1996. Caracas - Venezuela. Página (151) indica: “…2. La Reconvención. (...) Si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente lo determinará como se indica en el artículo 340. Ahora bien, si la mutua petición no introduce hechos nuevos, concernientes por ejemplo a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro simple...”.
Por su parte, el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil ordena: “…El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si esta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario…”.
Visto que el Demandado-Reconviniente fundamentó en su escrito, específicamente en el capítulo, del derecho “…por lo anteriormente señalado, es por lo que procedo, como en efecto en este acto lo hago formalmente, a RECONVENIR al ciudadano GUSTAVO ENRIQUE GONZÁLEZ PADRINO… (..) …en su carácter de prominente comprador-demandante, ahora reconvenido plenamente identificado en autos, de conformidad con los artículos 1159, 1160, 1167 y 1185 del Código Civil, del artículo 91 de la Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda…”.
Es evidente que el Juicio Principal es el Cumplimiento de un Contrato de arrendamiento con opción de compra venta de un apartamento distinguido con el Nro. 1-B ubicado en el primer piso del Edificio “Franco José” de la avenida Bermúdez, cruce con calle El Samán Jurisdicción del Municipio Crespo Distrito Girardot, hoy en día Municipio autónomo Girardot del estado Aragua, con un área aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (117,80 Mts2), más una terraza descubierta que forma parte del mismo, que tiene un área aproximada de cuarenta y dos metros con setenta y cinco centímetros cuadrados (42,75 Mts2) que consta de 3 habitaciones, dos baños, sala comedor, balcón, cocina, terraza y un puesto de estacionamiento, ubicado en el semi sótano del edificio; el cual, fue admitido por el procedimiento ordinario (artículo 344 C.P.C.), y tanto la fundamentación como la pretensión del Demandado-Reconviniente es el Desalojo de dicho Inmueble destinado a vivienda familiar, el mismo se tramita por el procedimiento especial que regula la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; lo que trae al caso en concreto, una incompatibilidad de procedimientos entre ambas pretensiones (Demanda del Actor y Reconvención del demandado).
Por todos los planteamientos anteriormente expuestos en este capítulo especial, es que indiferentemente de que la causa se encuentra en el estado para dictar sentencia definitiva, lo procesalmente apropiado es declarar INADMISIBLE la reconvención de la demanda interpuesta por el abogado JUAN JOSÉ CORSO CLAVIJO, titular de la cédula de identidad Nº V-18.176.308, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nro. 152.152, en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas: MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER Y ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, toda vez que el actor reconviniente pretende instaurar una demanda que debe ventilarse por un procedimiento especial de desalojo de vivienda principal (artículo 101 y siguientes L.R.C.A.V.), incompatible con el procedimiento ordinario de la demanda principal; todo de conformidad con el ultimo aparte del articulo 366 en concordancia a lo ordenado en el artículo 341 de la Ley Adjetiva Civil, el cual instruye: “…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”; por ser dicha pretensión contraria a lo ordenado en el artículo 366 de la Norma Procesal Civil; como consecuencia de ello, se Revoca por Contrario Imperio, el auto de mera sustanciación, cursante al folio ciento setenta y cinco (175), ajustado a lo dictaminado en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, en donde expresa: “…Los actos y providencias de mera sustanciación o de mero trámite, podrán ser revocados o reformados de oficio o a petición de parte, por el Tribunal que los haya dictado, mientras no se haya pronunciado sentencia definitiva, salvo disposiciones especiales…”. Así se determinara en el dispositivo del presente fallo.-

SOBRE LA VALORACIÓN DE LOS MEDIOS PROBATORIOS
Y ESCRITOS DE INFORMES.

De las pruebas aportadas por la Parte Demandante:
Copias simples con Certificación por Secretaría a Efecto Videndi de su original, del Poder Especial, autenticado por la Notaría Segunda de Maracay del estado Aragua, anotada bajo el Nro. 7, Tomo 201, Folios 33 hasta 37, de fecha 23 de agosto de 2016. La presente documental se valora de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360, del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto tal documental no fue tachada ni impugnada en la oportunidad procesal para ello, se tiene como cierto su contenido; el mismo demuestra que el ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-14.355.186, otorgó Poder Especial al abogado: YEAN RAFAEL ALVAREZ GUTIERREZ, titular de la cedula de identidad V-12.138.852, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nro. 167.604. Así queda valorada dicha documental (folios 21 al 25 pieza I).
Cursa marcado con la letra “B”, Copias simples del Contrato de Arrendamiento con opción de Compra Venta, autenticado por la Notaría Quinta de Maracay del estado Aragua, anotada bajo el Nro. 08, Tomo 294, de fecha 13 de octubre de 2011. La presente documental se valora de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360, del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto no fue tachada ni impugnada en la oportunidad procesal para ello, se tiene como cierto su contenido; el mismo demuestra que entre las ciudadanas: MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER Y ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, venezolanas, Mayores de Edad, Titulares de la Cedula de Identidad N° V-3.129.696, N° V-9.671.443 y N° V-14.104.155, respectivamente, y el ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-14.355.186, establecieron obligaciones reciprocas por mutuo consentimiento, con sus respectivas consecuencias establecidas en sus doce cláusulas allí determinadas. Así queda valorada dicha documental (folios 26 al 28 pieza I).
Cursa marcado con la letra “C”, Documento Privado en Original de fecha 8 de marzo de 2012, sobre una carta presuntamente firmada por el ciudadano GUSTAVO E. GONZALEZ P., y dirigida a la ciudadana ELIANA C. STEFANELLI L.; la misma se presume, que fue recibida en fecha 10 de marzo de 2012; tal documental fue “…Rechazado, negado y contradicho…”, por el apoderado judicial de la parte demandada, en el entendido, de no estar de acuerdo con esta documental; en consecuencia, se desecha por cuanto la parte actora no promovió los tramites respectivos al documento privado en la etapa procesal para ello. Así se desecha (folio 29 pieza I).
Cursa al folio (30 pieza I), marcado con la letra “D”, Documento Privado en Original de fecha 14 de abril de 2012, sobre una carta presuntamente firmada por el ciudadano GUSTAVO E. GONZALEZ P., y dirigida a las ciudadanas ELIANA C. STEFANELLI L., LUCIA STEFANELLI y MIRNA LANDER DE STEFANELLI; todos suficientemente identificados. La presente documental se valora de conformidad con el artículo 1.371, del Código Civil, concatenado con los artículos 431 y 444 último aparte, del Código de Procedimiento Civil; por cuanto tal documental no fue tachada ni impugnada en la oportunidad procesal para ello, se tiene como cierto su contenido; el mismo demuestra que el ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, expresó “…les notifico que ya se están realizando las diligencias pertinentes y necesarias para la obtención del Crédito mediante la Ley de Política Habitacional a los fines de cancelar el monto restante que les adeudo, el cual son: DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES, Bs. (270.000,00) para el saneamiento de la cosa…”. Así queda valorada dicha documental.
Cursa al folio (31 pieza I), marcado con la letra “E”, Documento Privado en Original de fecha 10 de octubre de 2012, sobre una carta presuntamente firmada por la abogada YUDYS CISNEROS, inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nro. 18.500, en calidad de representante legal del ciudadano GUSTAVO E. GONZALEZ P., y por la abogada RAQUEL E. GALLARDO TORRES, inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nro. 158.555, en calidad de representante legal de las ciudadanas ELIANA C. STEFANELLI L., LUCIA STEFANELLI y MIRNA LANDER DE STEFANELLI; todos suficientemente identificados. Mediante la cual hace entrega a la apoderada judicial de la parte actora los recaudos a fin de que proceda a materializar la solicitud La presente documental se valora de conformidad con el artículo 1.371, del Código Civil, concatenado con los artículos 431 y 444 último aparte, del Código de Procedimiento Civil; por cuanto tal documental no fue tachada ni impugnada en la oportunidad procesal para ello, se tiene como cierto su contenido; el mismo demuestra que fueron entregados los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario respectivo, los cuales se describen allí por si solos. Así queda valorada dicha documental.
Cursa al folio (32 pieza I), marcado con la letra “F”, Documento Privado en Original de fecha 30 de abril de 2013, sobre una carta presuntamente firmadas por los ciudadanos NELSON BORGES, titular de la cédula de identidad Nº V-3.796.233, identificándose como esposo de ELIANA C. STEFANELLI L., dirigida al ciudadano GUSTAVO E. GONZALEZ P., pero recibida presuntamente el 30 de abril de 2013, por la Sra. Carmen, como madre de GUSTAVO E. GONZALEZ P. La presente documental se valora de conformidad con el artículo 1.371, del Código Civil, concatenado con los artículos 431 y 444 último aparte, del Código de Procedimiento Civil; por cuanto tal documental no fue tachada ni impugnada en la oportunidad procesal para ello, se tiene como cierto su contenido; el mismo demuestra que fueron entregados dos recaudos más, igualmente necesarios para la tramitación del crédito hipotecario respectivo, los cuales se describen allí por si solos. Así queda valorada dicha documental.
Acompañadas con diligencia de fecha 13 de marzo de 2017:
Cursa Copias simples del Poder Especial, autenticado por la Notaría Quinta de Maracay del estado Aragua, anotada bajo el Nro. 32, Tomo 279, de fecha 09 de julio de 2013. La presente documental se valora de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360, del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto tal documental no fue tachada ni impugnada en la oportunidad procesal para ello, se tiene como cierto su contenido; el mismo demuestra que las ciudadanas: MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI y LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédulas de Identidad Nros. V-3.129.696, V-9.671.443, respectivamente, otorgaron Poder Especial a la abogada: ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, titular de la cedula de identidad V-14.104.155, e inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nro. 91.359. Así queda valorada dicha documental (folios 102 al 105 pieza I).

Acompañadas con diligencia de fecha 21 de junio de 2017:
Cursa a los (folios 172 al 174 pieza I), original de planillas de depósitos bancarios, por parte de la entidad financiera Bancaribe, de fechas 14 de noviembre de 2016, 24 de enero de 2017, 07 y 09 de marzo de 2017, 05 de mayo de 2017, y por último, el 06 de junio de 2017; estas documentación privada consignada al expediente el 21 de junio de 2017, por auto fundamentado de fecha 25 de mayo de 2017, indicó a los sujetos procesales que había vencido la oportunidad para promover las pruebas necesaria; en tal sentido, esta Directora del Proceso Civil desecha tales documentales, dejando únicamente un indicio de cumplimiento a las cancelaciones arrendaticias establecidas en el contrato, en consecuencia se desechan. Así se desechan.
Del escrito de informe presentado por la parte actora:
Cursa a los folios (02 al 07 pieza II), escrito de informe presentado por el abogado YEAN RAFAEL ALVAREZ GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano GUSTAVO ENRIQUE GONZÁLEZ PADRINO, ambos plenamente identificados; en el cual expuso:
“…En consecuencia mi poderdante nunca pudo tramitar el crédito bancario con éxito y totalmente, en virtud que las codemandadas nunca entregaron la totalidad de los recaudos solicitados por la entidad bancaria, siendo imposible debido a su negativa de entregar todos los recaudos, mientras mi cliente intentaba tramitar el mismo, a sabiendas que la entidad bancaria no podía tramitar dicho crédito por culpa de las codemandadas, no siendo sino hasta el 24 de octubre del año 2012, es decir más de un (1) año de haber sido celebrado el contrato de arrendamiento con opción a compra venta, donde mi mandante a través de su representante legal para la época, ciudadana YUDYS CISNEROS, quien se identificó en el mencionado documento como Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpre abogado bajo el Nº 158.555… (..) …donde consignó parcialmente documentos en tal sentido por esta razón no puede haber caducidad de la acción alegada por la contraparte, por cuanto no hubo cumplimiento y por defecto nunca comenzó a correr el lapso de caducidad ante el incumplimiento de la cláusula segunda…
…Omissis…
…Asimismo en su punto II.IV indica la falta de pago de los canones de arrendamientos, señalando no sé cuantas noches sin pagar, pero corre inserto al folio 171 del expediente, escrito de consignación de pago de los cánones de arrendamiento a la fecha 21 de junio del año 2017, con lo cual se desvirtúa verazmente el supuesto estado de insolvencia señalado por la contraparte… (..) …si ellos han sido objetos de cortes en los servicios básicos como agua y electricidad, así como el sistema de aguas blancas y servidas de forma intencional por las arrendadoras, más aun se acoge al artículo 1.168 del Código Civil Venezolano sobre la Nom Adimpleti Contractu según sus dichos por el incumplimiento de mi poderdante, las mismas no se pueden acoger a ese precepto legal, debido a que el origen del incumplimiento contractual, proviene de ellas mismas, es decir, las codemandadas…
…Omissis…
…en razón de los anteriores señalamientos es por lo que se opto por DEMANDAR EL CUMPLIMIENTO del Contrato porque entre otras razones mi mandante ha realizado cuantiosas inversiones en dicho inmueble y lo ha cuidado con autentico animo de Dueño pues esa es la condición que se desprende del contrato objeto de la presente acción…”.

De las pruebas aportadas por la Parte Demandada:

Acompañadas con la Contestación de la Demanda:
Marcado con la letra “A”, Copias Certificadas del Contrato de Arrendamiento con opción de Compra Venta, autenticado por la Notaría Quinta de Maracay del estado Aragua, anotada bajo el N° 08, Tomo 294, de fecha 13 de octubre de 2011. La presente documental ya fue valorada con anterioridad. Así queda valorada dicha documental (folios 119 al 124 pieza I).
Marcado con la letra “A-1”, Copias simples de Declaración Sucesoral tramitada el día 03 de abril de 1992, según planilla Nro. 198, del causante FRANCISCO STEFANELLI DACUNDO, expedida en fecha 24 de noviembre de 2011; si bien es cierto que la presenten documental no forma parte de los documentos públicos propiamente dicho, no es menos cierto, que la misma emana de un Instituto Autónomo adscrito al Ejecutivo Nacional; razón por la cual, quien decide, valora las copias simples de tal sucesión como Documento Público Administrativo; la misma demuestra que los sucesores conocidos fueron identificados como: MIRNA LUCIA L. de STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI L., FRANCISCO JOSÉ STEFANELLI L., ELIANA CAROLINA STEFANELLI L., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.129.696, V-9.671.443, V-11.9811.714, y V-14.104.155, respectivamente; y éstos a su vez, son co-herederos de unos bienes allí especificados, incluyendo el inmueble objeto de controversia. Así queda valorada dicha documental (folios 125 al 138 pieza I).
Marcado con la letra “A-2”, Copias simples de Justificativo de Heredero, admitido en fecha 25 de mayo de 2004 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Maracay. La presente documental se valora de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360, del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto tal documental no fue tachada ni impugnada en la oportunidad procesal para ello, se tiene como cierto su contenido; el mismo demuestra que la ciudadana: MIRNA LANDER de STEFANELLI, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.129.696, es la Única y Universal Heredera del ciudadano: FRANCISCO JOSÈ STEFANELLI LANDER, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.981.714; SALVO DERECHOS DE TERCEROS. Así queda valorada dicha documental (folios 139 al 147 pieza I).
Marcado con la letra “B”, Copias simples de la Providencia Administrativa Nro. AL-00013, de fecha 30 de enero de 2017, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del estado Aragua. la presenten documental emana de una Superintendencia Nacional adscrito al Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda del Ejecutivo Nacional; razón por la cual, esta sentenciadora, valora las copias simples de tal procedimiento administrativo como Documento Público Administrativo; la misma demuestra que en entre los mismos sujetos procesales en la presente causa, agotaron la vía administrativa y fue “habilitado la vía judicial”. Sin embargo la misma nada aporta al controvertido en consecuencia se desecha. Así se desecha (folios 150 al 156 pieza I).

Acompañadas en el lapso probatorio:
Copias Certificadas de Acta de Denuncia presentado por la Prefectura Joaquín Crespo, de fecha 07 de agosto de 2013, recibido mediante oficio Nro.132/17, del día 31 de julio de 2017. la presenten documental emana de la Prefectura de Joaquín Crespo adscrito a la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua, como Órgano Público de libre elección popular; razón por la cual, esta sentenciadora, valora las copias certificadas de tal procedimiento policial como Documento Público Administrativo; la misma demuestra que entre la ciudadana CARMEN TERESA PADRINO MORILLO, titular de la cédula de identidad Nº V-3.434.242, en su condición de Denunciante, y la ciudadana: ELIANA CAROLINA STEFANELLI DE BORGES, titular de la cédula de identidad Nº V-14.104.155, en su condición de Denunciada la cual no guarda relación con el controvertido, en consecuencia se desecha. Así queda se desecha (folios 179 al 188 pieza I).

Del Escrito de Informe presentado por la Parte Demandada:
Cursa a los folios (8 al 12 pieza II), escrito de informe presentado por el abogado JUAN JOSÉ CORSO CLAVIJO, venezolano, mayor de edad, e inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 152.152, en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI y LUCIA STEFANELLI LANDER; en el cual expuso:
“…Es decir, hizo dos (02) afirmaciones muy puntuales: afirmó que para la fecha 24 de octubre de 2012, “recibió parcialmente” los recaudos para el trámite del crédito hipotecario, y afirmó que para el 30 de abril de 2013, “le fueron entregadosotros documentos” necesarios, lo cual pretendió probar con anexos marcados “E” y “F” respectivamente…
…Omissis…
…Sin embargo, lo que si confesó efectiva e ingenuamente, contrario a todo lo antes señalado, es que en efecto recibió la documentación necesaria, por parte de las demandadas-reconvinientes, en el período comprendido entre el ocho (08) de marzo de 2012,y el catorce de abril de 2012, por cuanto el mismo, para la primera fecha “(…)NO se le habían hecho entrega formal de los documentos(…)imposibilitando(…)poder realizar las gestiones pertinentes(…)”, PERO para la segunda fecha, “(…)le informa que en ese momento se estaban realizando las diligencias pertinentes y necesarias para la obtención del crédito(…)”, lo que quiere decir, que el no tener los documentos, hecho este que le imposibilitaba realizar las gestiones pertinentes para tramitar el crédito, CAMBIÓ, ya que posteriormente SE ESTABAN REALIZANDO LAS DILIGENCIAS PERTINENTES Y NECESARIAS para la obtenerlo. Esta afirmación la hace en el folio cinco (05), y además, la sustenta y demuestra por un documento que él mismo redactó, firmó y consignó marcado “D”…
…Omissis…
…Dicha diligencia, es acompañada de tres (03) folios donde se encuentran anexos seis (06) depósitos bancarios, con lo que pretendía “demostrar su solvencia”. Aun cuando dicha consignación fue completamente extemporánea, tal y como lo acotase este digno tribunal mediante auto de fecha 28 de junio de 2017, (y así solicito sea señalado expresamente en la definitiva)…
…Omissis…
…Una vez verificado que en la contestación de la demanda, se negó, rechazó y contradijo el libelo, y que ninguna de las afirmaciones que hizo el demandante-reconvenido, y en las que se basa para hacer su petitorio, pudo ser probado como lo establece la ley, y ha sido reiterado por la jurisprudencia patria, en función de la carga de la prueba; se hace obligatorio, al entender de la parte demandada-reconviniente, que quien debe sentenciar, debe establecer lo siguiente:
1. que el demandante-reconvenido, NO PROBO su estado de solvencia afirmado, en cuanto al pago de canon de arrendamiento que lecorrespondíacomo PROMINENTE COMPRADOR se refiere.
2. que el demandante-reconvenido, NO PROBO el estado de “retraso/incumplimiento” afirmado, por parte de las demandadas-reconvinientes, en cuanto a la entrega de la documentación señalada.
3. que lo único que quedo probado es el incumplimiento por parte del demandante-reconvenido hacia las demandadas-reconvinientes.
4. Y en consecuencia, declarar “SIN LUGAR” la demanda principal…”.

Del Escrito de Observación del Informe presentado por la Parte Demandada:
Cursa a los folios (13 al 20 pieza II), escrito de observación del informe de la contraparte presentado por el abogado JUAN JOSÉ CORSO CLAVIJO, venezolano, mayor de edad, e inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nro. 152.152, en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI y LUCIA STEFANELLI LANDER; en el cual expuso:
“…El demandante-reconvenido, alega nuevos hechos en su escrito de informes… (..) …Hechos estos que no mencionó en su libelo, única oportunidad que le otorga el legislador al actor para hacerlo, por lo que los mismos deben ser desechados y no tomados en cuenta en la definitiva; por si fuere poco, tampoco fueron probados en el lapso probatorio…”.

MOTIVACION
Para el análisis del presente caso en particular, se hace necesario transcribir el contenido del artículo 1.133 del Código Civil, de esta forma: “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”; es por ello, que la controversia planteada deriva de un Contrato de Arrendamiento con opción de Compra Venta, autenticado por la Notaría Quinta de Maracay del estado Aragua, anotada bajo el N° 08, Tomo 294, de fecha 13 de octubre de 2011; en tal sentido, nuestra Ley Sustantiva Civil, en sus artículos 1.579, 1.585, 1.592 y 1.600, explican sobre el arrendamiento lo siguiente:
“…Artículo 1.579º
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…
…Omissis…
… Artículo 1.585º
El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º. A conservarla en estado de servir al fin para que se le ha arrendado.
3º. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato…
…Omissis…
… Artículo 1.592º
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancia.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…
…Omissis…
… Artículo 1.600
Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO
Ahora bien, se desprende del Contrato de Arrendamiento con opción de Compra Venta, las siguientes cláusulas:

“…PRIMERA, Del Inmueble. El Prominente Vendedor otorga contrato Arrendamiento con Opción Compra-Venta, a favor del Prominente Comprador, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad el cual está constituido por un Apartamento, distinguido con el numero 1-B, ubicado en el Primer Piso del Edificio “Franco José”, Avenida Bermúdez, cruce con calle El Samán, jurisdicción del Municipio Crespo Distrito Girardot, Hoy Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua…
…Omissis…

… SEGUNDO, Del Tiempo. El tiempo del presente contrato Arrendamiento con Opción Compra-Venta es de Seis (6) meses, o ciento ochenta días (180) días continuos o calendarios contados a partir de la fecha de autenticación o firma del presente documento, expresamente convienen las partes que los 120 días, requeridos por la Institución Bancaria para procesar el Respectivo Crédito Hipotecario se empezaran a contar a partir de que el Prominente Vendedor, entregue al Prominente Comprador los recaudos requeridos por la institución bancaria; este lapso podrá ser prorrogado por un Único lapso de Sesenta (60) días continuos siempre y cuando El Prominente Comprador, así lo solicite con por lo menos Quince (15) días antes del vencimiento de este contrato…
…Omissis…
… TERCERO. Del Canon. El canon de Arrendamiento ha sido convenido entre las partes en la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,oo) mensuales, que El Prominente Comprador, se obliga a cancelar por mensualidades vencidas los cinco primeros días de cada mes…”.

Respecto al arrendamiento, ambos sujetos contratantes, acordaron de mutuo consentimiento a que el prominente vendedor (arrendadoras), se obligaron a entregar el bien inmueble objeto de arrendamiento con opción de compra venta, al prominente comprador (arrendatario), en cumplimiento del artículo 1.585, del Código Civil en su numeral primero (1º), tal como quedó establecido en dicho contrato en la Cláusula Séptima; del mismo modo, el prominente comprador (arrendatario), se obligó a pagar la pensión de arrendamiento en el término convenido para ello, tal como lo exige el artículo 1.592, del Código Civil en su numeral segundo (2º), y como fue establecido en dicho instrumento contractual en la Cláusula Tercera.
En la oportunidad procesal para que la parte demandada alegara sus hechos contrario a la pretensión de la parte Actora (contestación de la demanda), ésta la ejerció de manera oportuna, según escrito que corre inserto a los folios 106 al 118 de la pieza I, en donde informó al Tribunal, entre otras cosas, sobre el incumplimiento por parte del ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, referente al pago de los cánones de arrendamientos; así lo alegó el abogado apoderado de la parte demandada, específicamente al folio (111 pieza I), en donde expuso: “…ya que la obligación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamientos, los gastos de condominios, así como los demás servicios con que cuenta EL INMUEBLE, y suministrarle las facturas o comprobantes de pagos a las demandadas- prominentes vendedoras, contractualmente contraída por parte del demandante, NO FUE CUMPLIDA de manera alguna, y menos de manera temporal, hecho que se alega y se demuestra en este acto…”.
Basado en el principio del derecho probatorio, se deja constancia que los hechos negativos no son objeto de prueba, es decir, que la carga de la prueba se invierte; evidenciado como quedó lo alegado por la parte demandada, que el sujeto procesal activo NO CUMPLIÓ CON LOS PAGOS DE PENSIONES ARRENDATICIAS, violando tanto el contenido del artículo 1.592, del Código Civil en su numeral segundo (2º), como la Cláusula Tercera del contrato, a sabiendas que los hechos negativos no son objetos de pruebas, abre el contradictorio, y de esta forma queda obligado el ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, a demostrar en el lapso probatorio, QUE SI PAGO LOS MESES DE ARRENDAMIENTOS VENCIDOS, lo cual no probó nada que le favoreciera (consignó depósitos bancarios de forma extemporánea, por ello las mismas fueron desechadas). Es así, que bajo estas obligaciones contractuales quedó demostrado que quien incumplió con su responsabilidad establecida en el Contrato de Arrendamiento con opción de Compra Venta, autenticado por la Notaría Quinta de Maracay del estado Aragua, anotada bajo el Nro. 08, Tomo 294, de fecha 13 de octubre de 2011, fue la Parte Demandante ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, representado por el abogado YEAN RAFAEL ALVAREZ GUTIERREZ, ambos ya descritos, POR NO DEMOSTRAR EN EL LAPSO PROBATORIO QUE NUNCA SE INSOLVENTÓ CON LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS; como consecuencia de ello, lo más ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR LA PRETENSIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA DEL INMUEBLE OBJETO DE LITIGIO. Así se establece.-
Analizado lo anterior ahora se pasa a estudiar lo relacionado a la opción de compra venta conforme a las obligaciones que los optantes contratantes establecieron; es por eso, que se hace necesaria la transcripción de lo que instruye el artículo 1.160 del Código Civil, así: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”; concatenado a esta norma, el artículo 1.168, de la Ley Sustantiva Civil, indica: “…En los contratos bilaterales, cada contraparte puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”.

Examinando el Contrato de Arrendamiento con opción de Compra Venta, se desprende en la Cláusula Segunda lo siguiente:

… SEGUNDO, Del Tiempo. El tiempo del presente contrato Arrendamiento con Opción Compra-Venta es de Seis (6) meses, o ciento ochenta días (180) días continuos o calendarios contados a partir de la fecha de autenticación o firma del presente documento, expresamente convienen las partes que los 120 días, requeridos por la Institución Bancaria para procesar el Respectivo Crédito Hipotecario se empezaran a contar a partir de que el Prominente Vendedor, entregue al Prominente Comprador los recaudos requeridos por la institución bancaria; este lapso podrá ser prorrogado por un Único lapso de Sesenta (60) días continuos siempre y cuando El Prominente Comprador, así lo solicite con por lo menos Quince (15) días antes del vencimiento de este contrato y previo acuerdo entre las partes…

Es evidente, que todos los documentos autenticados tienen efectos entre las partes, es por ello, que cuando firman de mutuo acuerdo sus voluntades, ambos sujetos contratantes establecieron en la cláusula segunda, una regla con dos excepciones; es decir, la regla es que la duración de dicho contrato es de SEIS (6) MESES O CIENTO OCHENTA DÍAS CALENDARIOS (Continuos), contados a partir de la fecha de autenticación, vale decir, 13 de octubre de 2011, venciéndose tal contrato para el 13 de abril de 2012; las excepciones son:
a.- ambos convienen que de los ciento veinte (120) días requeridos por la institución bancaria para la tramitación de un crédito hipotecario, comenzaran a computarse desde el momento en que las ciudadanas: MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER Y ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, entreguen al ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, todos los requisitos necesarios por la entidad financiera; ahora bien, según el documento privado consignado en original por la parte actora como anexo al escrito de la demanda, marcado con la letra “F”, se constató, que en fecha 30 de abril de 2013, fueron entregados los últimos dos recaudos para la tramitación del crédito de Ley de Política Habitacional, venciéndose dicho lapso el 30 de agosto de 2013;
b.- que el lapso anteriormente señalado, podrá ser prorrogado por un única vez y por sesenta (60) días continuos más, siempre y cuando el ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, lo solicitare con quince (15) días de anterioridad al vencimiento de ese contrato; cosa que nunca fue demostrado en las actas procesales.
Quedando de esta forma demostrado, el incumplimiento de dicha causal (Cláusula Segunda), por parte del ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, debidamente representado por el abogado YEAN RAFAEL ALVAREZ GUTIERREZ, ambos ya descritos, por no demostrar en la oportunidad procesal correspondiente, que le fue aprobado un Crédito Hipotecario de Vivienda por alguna entidad financiera de carácter público, ni mucho menos, una de condición privado, ANTES DEL 30 DE AGOSTO DE 2013; ni tan siquiera consta en actas indicio alguno de haber intentado el trámite para solicitar dicho crédito, ni que el mismo haya sido negado o rechazado; aunado a ello tampoco, cumplió con el compromiso que él mismo se impuso por medio de su apoderado, específicamente en lo que respecta al Capítulo IV. Del Petitorio (folio 13): “…2.-) Que mi mandante se obliga antes del pronunciamiento de la sentencia definitiva de consignar el monto de DOSCIENTOS SETENTA MIL Bs. 270.000,00) a los fines de darle cumplimiento a la cláusula quinta en su parte in-fine…”; como consecuencia de ello, resultaría apegado a derecho declarar SIN LUGAR LA PRETENSIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA DEL INMUEBLE OBJETO DE LITIGIO POR NO ACATAR LO REGLADO EN LA CLÁUSULA SEGUNDA DEL MENCIONADO CONTRATO. Así se establece.-
Por los anteriores fundamentos normativos previamente analizados, es que esta Directora del Proceso Civil, se hace imperativo transcribir parcialmente en contenido explanado en la Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de marzo de 2017, con ponencia del Magistrado, Dr. Guillermo Blanco Vázquez, en donde orienta a los Jueces de la República a evaluar detalladamente cada controversia planteada, de esta forma:
“…De ello deriva que el fallo no puede entenderse como un único silogismo cuya premisa mayor está constituida por una norma abstracta y la premisa menor por los elementos de hecho, y la conclusión por la aplicación de aquella a ésta (lógica), sino que a los efectos de no incurrir en incongruencias, como dice Rosenberg (Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo II, pág 331. Ed EJEA. 1955), no se trata de un solo silogismo (silogismo único), sino de tantos como sean las pretensiones u oposiciones planteadas en el proceso, y que aquéllos a su vez se apoyan en silogismos auxiliares derivados en las menciones contenidas en la norma o normas aplicables al caso y, agregando con Gozaini (Derecho Procesal Civil. Tomo I, pág 663, Ed EDIAR. 1992), la voluntad, pues, la sentencia no es un simple silogismo, también es una voluntad, por ello Guasp, señala que: “… se olvida que el resultado al que llega el juez, y que expresa en la sentencia, es el fruto, no de un juicio lógico objetivo realizado por el órgano jurisdiccional a base de los materiales recogidos en el proceso, sino de una convicción psicológica que no está o no debe estar sometida, en cuanto a su formación, a reglas fijadas a priori, y en la que entran o puedan entrar, en lo que a valoración de los hechos se refiere, no sólo razonamientos puros, sino simples expresiones, creencias e incluso típicos actos de voluntad…”.
En estos últimos entran la positivización de los valores constitucionales, el desarrollo inmediato de sus principios y garantías constitucionales y del derecho en general bajo su interpretación sometida al valor justicia, a las máximas de experiencia, a las notoriedades judiciales y los hechos notorios que logran la humanización del fallo teniéndose al ser humano como su destinatario, volviendo al “sentiré” como valor etimológico del cual parte y al cual llega la realización de la justicia. La humanización del Derecho es la vía para la consecución de la Justicia. (Arts. 2 y 257 CRBV).
La sentencia, vista esa dualidad, se encuentra dentro del ojo de la tormenta procesal y es labor de los jueces, emitir un pronunciamiento sobre todo lo que forma parte del thema decidendum, siendo obligatorio para el ad quem, en el sub iudice pronunciarse en relación con los alegatos expuestos por las partes, tanto en el escrito libelar por lo que respecta a los demandantes, así como lo expresado por la accionada en su escrito de contestación a la demanda, los cuales constituyen el fundamento de su defensa y que conformaron la trabazón de la litis…”. Cursiva, subrayado y negrita del Tribunal.

En otro orden de ideas, la parte demandante en el Capítulo II. Del Derecho, invocó el artículo 531 de la Norma Procesal Civil, y que para un mejor entendimiento del caso en concreto, se hace necesaria su transcripción parcial de esta manera: “…Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia solo producirá éstos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia autentica de los autos…”; concatenado a esto, quien decide cumple con lo ordenado en el último aparte del artículo 12 de la Ley Adjetiva Civil, que indica: “…En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o delos otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fé…”.
En concordancia con el punto anterior, la Sala Constitucional del Órgano Rector de la Justicia, en Sentencia Nro. 878, de fecha 20 de Julio de 2015, con ponencia del Magistrado Dr. Marcos T. Dugarte P., establece:

“…Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido…”.
Mas adelante, en la misma sentencia Nro. 878, dejo bien confirmado lo que se transcribe a continuación:

“…El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide…”. Cursiva, subrayado y negrita del Tribunal.

Por lo antes expuesto, este Director del Proceso se ve en la necesidad de aplicar lo establecido en la Sentencia Nro. 878, dictada por la Sala Constitucional Máximo Rector Jurisdiccional, en fecha 20 de Julio de 2015, en hacer cumplir lo establecido en las Cláusulas Sexta relacionado a: “…El Promitente Comprador conviene, que si en el plazo convenido no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la acción, El Promitente Vendedor podrá retener la cantidad de Cincuenta Mil de Bolívares (Bs. 50.000,oo), de los recibidos como parte del precio de Opción en este acto, como justa indemnización por daños y perjuicios del Promitente Comprador, teniendo que devolver el resto del dinero recibido…”; es por lo que se debe declarar en el dispositivo del fallo SIN LUGAR LA PRETENSIÓN del ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-14.355.186, en contra de las ciudadanas: MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER Y ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.129.696, V-9.671.443 y V-14.104.155, respectivamente; como consecuencia de ello, se ordena a las demandadas a devolver la cantidad de bolívares Doscientos treinta mil (Bs. 230.000,00), al sujeto procesal activo, en cumplimiento de la Cláusulas Sexta ordenada en el Contrato de Arrendamiento con opción de Compra Venta; así mismo, se debe condenar en costa a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil. Así se decide.-
De conformidad con la Sentencia N° 517, dictada por la Sala de Casacion Civil en Fecha: 08 de noviembre 2018, se ordena la INDEXACIÓN JUDICIAL de los montos aquí condenados, los cuales se calcularan, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, y así, el juez pueda ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado, por lo que la condena no es a pagar una suma idéntica a la exigida, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma exigida originalmente a la fecha del pago, que tenga el mismo valor adquisitivo y que represente el mismo valor de la cantidad de dinero objeto del litigio a su comienzo y que en consecuencia sea suficiente para satisfacer una acreencia o adquirir un bien en las mismas condiciones que se podía en años anteriores, sin que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda le impida realizar la misma operación comercial.
En tal sentido dicha INDEXACIÓN JUDICIAL debe ser practicada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.),calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. Así se decide. (Cfr. Fallos de esta Sala N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438 y N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190). Así se establece.

DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA VENTA, intentada por el ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-14.355.186, contra de las ciudadanas: MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER Y ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.129.696, V-9.671.443 y V-14.104.155, respectivamente. En consecuencia: SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada ciudadanas MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER Y ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.129.696, V-9.671.443 y V-14.104.155, respectivamente, a devolver la cantidad de bolívares Doscientos Treinta mil (Bs. 230.000,00), al ciudadano: GUSTAVO ENRIQUE GONZALEZ PADRINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-14.355.186, en cumplimiento de la Cláusulas Sexta establecida en el Contrato de Arrendamiento con opción de Compra Venta autenticado por la Notaría Quinta de Maracay del estado Aragua, anotada bajo el Nro. 08, Tomo 294, de fecha 13 de octubre de 2011. TERCERO: SE ORDENA la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto aquí condenado, los cuales se calcularan de conformidad a lo señalado en fallos de la Sala de Casación Civil N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438 y N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190. CUARTO: Se condena en costa a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil. QUINTO: INADMISIBLE la reconvención de la demanda interpuesta por el abogado JUAN JOSÉ CORSO CLAVIJO, titular de la cédula de identidad Nº V-18.176.308, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nro. 152.152, en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas: MIRNA LUCIA LANDER DE STEFANELLI, LUCIA RAMONA STEFANELLI LANDER Y ELIANA CAROLINA STEFANELLI LANDER, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.129.696, V-9.671.443 y V-14.104.155, respectivamente por pretender un procedimiento espacial de desalojo de vivienda principal (artículo 101 y siguientes L.R.C.A.V.), incompatible con el procedimiento ordinario de la demanda principal; todo de conformidad a lo ordenado en los artículos 341 y 366 de la Ley Adjetiva Civil; por consiguiente, se Revoca por Contrario Imperio, el auto de mera sustanciación, cursante al folio ciento setenta y cinco (175), ajustado a lo dictaminado en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia digital del presente fallo en el Tribunal.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de lapso Notifíquese las partes
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los Nueve (9) días del mes de Mayo del año 2023. Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
EL JUEZ.
ABG. PEDRO MIGUEL COLINA CHAVEZ
EL SECRETARIO
ABG. ANTONIO HERNÁNDEZ ALFONZO

En ésta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo la 1:00 p.m.

EL SECRETARIO.

PMCC/AHA.-
EXP. Nº 15.461