TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 19 de Mayo de 2023
213° y 164°

Expediente Nº: 1412
PARTE ACTORA: ROXANA VERA ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.236.049.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado MARY FELICIA TOVAR, INPREABOGADO N° 40.007.
PARTE DEMANDADA: EVELIO RAMÓN LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.264.232
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado, LUIS FERNANDO TOMMASO GOYA, INPREABOGADO Nº 114.427.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (APELACIÓN).

Sentencia
I
Eventos Procesales

Se reciben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 30.07.2018, ejercido por el ciudadano EVELIO RAMÓN LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.264.232 asistido por el abogado LUIS FERNANDO TOMMASO GOYA, inpreabogado Nº 114.427, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas De los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 26.07.2018 con motivo del juicio por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoado por la ciudadana ROXANA VERA ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.236.049 contra ciudadano EVELIO RAMÓN LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.264.232, sustanciado en el expediente No. 15.099-17.
II
Del Contenido De La Pretensión
Cito
Soy propietaria de unas bienhechurías, constituidas por una casa y unos locales comerciales, ubicadas en el Barrio Santa Rosa, calle Ayacucho 1, Nro. 111, de esta ciudad de Maracay Estado Aragua; tal como se evidencia del documento de propiedad que se anexa marcada con la letra “A” otorgado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay en fecha 15 de julio del año 1.996, quedando inserto bajo el Nro. 19, tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que en copia simple previa verificación de su original por secretaria: Es el caso de que en fecha 26 de abril del 2007. Celebre contrato de arrendamiento privado con los ciudadanos EVELIO RAMÓN LÓPEZ Y ALBERTO PUENTES HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. V- 7.264.232 y V- 22.296.242, respectivamente y de este domicilio, antes identificado, tal como se evidencia de la Copia Simple del contrato que anexo, marcado con la letra “B”. El canon de arrendamiento estipulado fue la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales al comienzo de la relación arrendaticia, (Trescientos Bolívares, actualmente), siendo el ultimo canon convenido entre las partes, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), en condición de arrendatarios del local distinguido con el Nro. 107, (cuando lo correcto es el numero 111) y destinado al uso exclusivamente comercial, ubicado en el Barrio Santa Rosa, de esta ciudad de Maracay Estado Aragua; El local antes señalado, objeto del arrendamiento se encuentra edificado en una superficie aproximada de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,00Mts.2), es decir de seis x doce Mts2, por una parte del frente con dos (Santamaría) de 2,50 de alto x 2,98 de ancho, constituido por (2) salones, una sala sanitaria y una Oficina Ejecutiva y se encuentra comprendido la mencionada área en donde está el señalado inmueble Nro. 111, dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: Casa que es o fue de Pedro Palma; SUR: Casa que es o fue de Hermogenes Arteaga; ESTE: Con Terreno Municipal; y OESTE: Con la calle Ayacucho 1, que es su frente. Consta en el señalado contrato de arrendamiento privado en su Clausula Tercera, entre otras condiciones contractuales convenidas, que la duración del Contrato era de Seis (06) meses fijos, pudiendo ser renovado con la celebración de un nuevo contrato con ajuste del canon por inflación de la moneda; como ocurrió en el presente caso y en virtud que el ciudadano EVELIO RAMÓN LÓPEZ en su condición de arrendatario, se niega a firmarlo, incumpliendo además con el pago mensual por cánones de arrendamiento, manifestando de manera verbal que él no me firmaba y luego de pensarlo me indico que procedería finalmente a entregarme el local, habiendo inclusive convenido de manera verbal que la entrega era el día 30 de octubre del 2016, en virtud de la época que era diciembre, creyendo en la palabra y buena fe del arrendatario de que me iba a entregar el local y no lo hizo, así mismo es oportuno señalar, que si bien es cierto que la relación arrendaticia comenzó con dos (02) arrendatarios, desde el mes de septiembre del 2016 el ciudadano ALBERTO PUENTES HERNÁNDEZ, se fue del mencionado local y quedo como único arrendatario del local el ciudadano EVELIO RAMÓN LÓPEZ, antes identificado y tampoco ha cancelado más los cánones de arrendamiento desde los meses de septiembre, octubre y diciembre del año 2016 y los meses de enero y febrero del año 2017 y en base a tal incumplimiento es por lo que acudo ante su competente autoridad a los fines de ejercer la presente acción de desalojo de inmueble comercial en los términos contenidos en esta demanda.
CAPITULO SEGUNDO.-
FORMAL DEMANDA JUDICIAL.-
Por las razones, hechos, circunstancias y derecho antes alegados, que con claridad meridiana demuestran el incumplimiento de las obligaciones y deberes que el Contrato de Arrendamiento y las normas establecidas en las Leyes que regulan la materia le impone a los arrendatarios, en cuanto a la falta de pago de más de dos (02) mensualidades establecido en el numeral 1º del artículo 40 del novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en fecha 23 de Mayo del 2.014 en la Gaceta Oficial Nº 40.418, es por lo que en este acto procedemos formalmente a demandar en ACCIÓN JUDICIAL DE DESALOJO DE INMUEBLE COMERCIAL a los ciudadanos EVELIO RAMÓN LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de identidad Nros. V- 7.264.232, respectivamente y los cuales pueden ser citados en el Barrio Santa Rosa, calle Ayacucho 1, Nro. 111, de esta ciudad de Maracay Estado Aragua en el local objeto de la demanda, para que convenga o a ello sea condenado por este Sentenciador a: PRIMERO: En base al cumplimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito entre nosotros y que establecía la obligación del pago de canon de arrendamiento mensual, previamente establecido entre las partes, siendo dicho incumplimiento de pago Causa de Desalojo, que fueron identificados de la siguiente manera: El Primero: De fecha 26 de Abril del 2.007; El Segundo: Por los hechos narrados, solicito el Desalojo y en tal sentido, la entrega en forma inmediata del inmueble dado en arrendamiento, el cual se encuentra determinado por un local comercial distinguido con el Nro. 107, cuando lo correcto es el Nro. 111, ubicado en el Barrio Santa Rosa, calle Ayacucho 1, Nro. 111, de esta ciudad de Maracay Estado Aragua SEGUNDO: A entregarme el inmueble (Local) arrendado completamente desocupado de personas y cosas, en el mismo perfecto estado que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia y solvente en todos sus servicios públicos y privados y efectuadas las reparaciones menores que hubiesen sido necesarias, de conformidad a lo establecido en las Clausulas Octava y Décima Tercera de los Contratos de Arrendamiento celebrados; TERCERO: A cancelar todos y cada uno de los montos por gastos, costos, costas y erogaciones de este juicio, incluyendo honorarios profesionales de abogados, gastos de ejecución de entrega material de los locales comercial arrendados.
CAPITULO TERCERO.-
FUNDAMENTACIÓN JURIDICA, CUANTIA Y DOMICILIO ESPECIAL JUDICIAL A LOS EFECTOS DE LA ACCION INTENTADA.-
Fundamentamos la presente acción de DESALOJO COMERCIAL en lo establecido en las normas contenidas en el Contrato de Arrendamiento, que son Ley entre las partes, suscrito por ante las diferentes Notarias Publicas de la ciudad de Maracay, Estado Aragua, antes mencionados los cuales son; PRIMERO: En base al incumplimiento del pago de los cánones de Arrendamiento, de los Contratos de Arrendamientos suscritos entre nosotros y de la prorroga legal, que fueron identificados de la siguiente manera: El Primero: De fecha 26 de abril del 2007; El Segundo; De conformidad con lo establecido en el numeral “A” del Articulo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, publicado en fecha 23 de Mayo del 2.014 en la Gaceta Oficial Nº 40.418; Del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como a lo establecido en los artículos 1, 2, 6, 8, en las disposiciones contenidas en el Código Civil cuando las mismas sean aplicables al caso, Artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en la jurisprudencia y doctrina que este Juzgador pueda hacer uso al momento de dictar la decisión correspondiente a esta instancia. De conformidad a lo establecido en el artículo 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, basamos la presente demanda hasta por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), equivalente a QUINIENTAS (500) unidades tributarias, en base a la estimación por parte de la parte demandante del valor de esta acción judicial.

Excepciones Del Demandado

En fecha 26 de Junio de 2017, la abogada MARÍA LUISA MATHEUS, INPREABOGADO Nro. 67.426, actuando como apoderada judicial del ciudadano EVELIO RAMÓN LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de identidad V- 7.264.232, consignó escrito de Contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Cito:

“…PUNTO PREVIO: PRIMERO. Niego, rechazo y contradigo lo alegado por la parte actora, en particular aquella que refiere en su libelo de demanda que es PROPIETARIA DE UNAS BIENHECHURÍAS, ciudadana Jueza, la señora ROXANA VERA ÁLVAREZ, no es propietaria del inmueble 111, el inmueble 111 pertenece al ciudadano MIERES LINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad 3.003.710, tanto es así que los recibos del agua de la luz y servicios públicos, llegan a su nombre como propietario del inmueble, por ende la inscripción ante el Departamento de Catastro de la Alcaldía de Girardot, por ello es importante destacar que no es un error del número de vivienda ciudadana Juez, que en el contrato de arrendamiento firmado por mi representado el ciudadano EVELIO RAMÓN LÓPEZ LAMAS, REFIERE AL INMUEBLE 107, NO AL 111 mi representado habita el inmueble de al lado, por ello DESCONOZCO SU CUALIDAD DE PROPIETARIA, porque la señora ROXANA VERA NO ESTA INVESTIDA NI COMO PROPIETARIA NI COMO MANDATARIA de un inmueble ubicado en la calle Ayacucho NUMERO 111, EL DUEÑO ORIGINAL DEL CASO QUE HOY NOS OCUPA, el señor MIERES LINO, es el único y legitimo arrendador, ya descrito anteriormente, Que en el presente caso, estamos en presencia de un problema de falta de cualidad activa de la actora o demandante, refiriendo a la titularidad de la acción, de conformidad con la ley, es por lo que con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo la defensa de fondo o perentoria de la falta de cualidad activa del demandante, por cuanto no es el titular de la acción, es decir, de la cualidad activa, es el señor MIERES LINO. Ante la perspectiva se destaca ciudadana juez, que la supuesta venta presentada por la señora ROXANA VERA es UNA VENTA SIMULADA por haberse hecho en fraude, se evidencia que estamos en presencia de un problema de falta de cualidad activa, por cuanto la misma no es propietaria ni mandataria, la señora ROXANA VERA no tiene cualidad para intentar la acción de desalojo ni el cobro de los cánones de arrendamiento y así será demostrado en el lapso probatorio. Desde esta perspectiva se destaca ciudadana Jueza, que la presente defensa de falta de cualidad activa de la demandante sea declarada procedente como punto previo a la sentencia de fondo, con todos los pronunciamientos de ley al respecto, ya que la cualidad es un presupuesto de la acción, si no hay cualidad no hay acción ni juicio jurídicamente valido, y si no hay acción no puede haber sentencia.
SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo lo alegado por la parte actora en lo que se refiere al particular que mi representado alquilo un LOCAL COMERCIAL DE 72 METROS CUADRADOS, dicho inmueble en contrato celebrado refiere 40 metros cuadrados, siendo reflejado en el libelo de la demanda ES DE (06) Y DOCE METROS POR UNA PARTE DE FRENTE CON DOS SANTAMARIAS, es una puerta de entrada a la vivienda de estructura de hierro, cuando en realidad alquilo un área pequeña COMO VIVIENDA DONDE HABITA CON SU GRUPO FAMILIAR, NO TIENE NINGUNA SANTAMARÍA, NI SALONES NI OFICINA, EL ESPACIO FÍSICO ALQUILADO ES LA VIVIENDA DE MI REPRESENTADO QUE TRATO DE SIMULARSE COMO LOCAL COMERCIAL PERO NO LO ES EN REALIDAD ALQUILO FUE UNA VIVIENDA, con una habitación, piso de cemento lleno de huecos de cemento, el techo de zinc se está cayendo, el techo presenta goteras y filtraciones que el señor EVELIO realizando reparaciones que la señora ROXANA se niega a reconocer, un área de cocina la cual utiliza como vivienda donde habita junto con su grupo familiar, el cual demostrare posteriormente cuando se solicite en la oportunidad legal inspección judicial a los fines de que usted como árbitro constate que no existen ningunas santa marías, ni tampoco es un local comercial, ya que mi representado no realiza ninguna actividad comercial, lo cual se probara en la oportunidad legal correspondiente. No obstante ciudadana Juez, nos resulta oportuno destacar que, en virtud de ello, la ley aplicable no sería LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, sino que la norma aplicable seria Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y Demás Leyes del Ordenamiento Jurídico Vigente. Desde esta perspectiva se destaca que le ley de Arrendamientos para locales Comerciales es muy taxativa y exceptúa no serán aplicables a dicha categoría de inmuebles, las disposiciones en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios1, la cual, por su parte, continuara regulando en su artículo 4to de la referida Ley establece lo siguiente: “4to: QUEDAN EXCLUIDOS DE LA APLICACIÓN DE ESTE DECRETO LEY, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: Viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.”
QUEDA TERMINANTEMENTE PROHIBIDO DE ACUERDO AL DECRETO LEY LO SIGUIENTE:
Que el inmueble no se encuentre en buenas condiciones físicas.
Que el canon de arrendamiento sea realizado en forma diferente como lo señala el Decreto Ley.
Incrementar el canon de arrendamiento de manera indebida, en su artículo 17 de la referida ley, establece que se prohíbe cobrar canones de arrendamientos que no sea aquellos calculados por los métodos del presente decreto ley, amén que como es reiterado es una vivienda por lo tanto no debería declinar la competencia el SUNAVI, organismo competente.
Tan cierta es la arbitrariedad viciada del contrato de arrendamiento suscrito por mi representado y la señora ROXANA VERA, que la Ley de Arrendamientos Comerciales obliga al realizar contrato de arrendamiento de locales comerciales, los cuales deberán ser elaborados por escrito y autenticado ante una Notaria Publica, tal y como lo establece la Ley de arrendamiento para Locales Comerciales en su artículo 13, lo cual tampoco ocurrió en este caso, ante lo cual la señora ROXANA VERA, ha violado de manera reiterada dicha ley exigiendo ahora lo que no ha respetado, dicha ley establece que en los contratos con una duración mínima de un (01) año (al menos que el arrendamiento se requiera por una temporada en específico, pudiendo celebrarse por un tiempo inferior), debiendo expresar las condiciones físicas del inmueble a ser arrendado y de la edificación donde se encuentre; el valor del inmueble; el canon de arrendamiento; la modalidad de cálculo utilizada; y las obligaciones de las partes (arrendador y arrendatario), situación en la cual tampoco ocurrió en este caso, siendo de cumplimiento obligatorio.
TERCERO: No es cierto ciudadana Juez, que mi representado haya convenido en entregar el inmueble a la supuesta negada propietaria del mismo, acordó con ella en aumentar el beneficio de ambas partes y razón de ello, la ciudadana ROXANA aumentó de manera desproporcionada de diez mil bolívares a ochenta mil bolívares, mi representado esta de acuerdo que aumente pero de manera más equitativa, todos los años allí ha cancelado correctamente, simplemente la señora ROXANA se negó a recibir las respectivas mensualidades, y el contrato se renovado automáticamente, siempre han convenido de manera amistosa, simplemente que esta vez fue un aumento desproporcional por una casa de zinc, con una habitación, cocina, cuarto y un patio, en tal caso dado las condiciones de vetustez del inmueble debería de aumentar pero no tan desproporcionado.
CUARTO: No es cierto ciudadana Juez que mi representado no quiera pagarle los respectivos cánones de arrendamiento a consta en el TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, a cargo del profesional PEDRO PABLO CARRILLO, con fecha de entrada 22 de febrero del 2017 mediante expediente 067 CONSIGNACION, en la cual mi representado el señor EVELIO RAMO LOPEZ LAMAS le ha venido cancelando puntualmente a la señora ROXANA VERA, anexo constancia de ello, donde el tribunal cuarto ordeno la apertura de una cuenta bancaria, consta al folio 16 COMPROBANTE DE CONSIGNACIONES, y BOLETA DE NOTIFICACION a la ciudadana ROXANA VERA con fecha 30 de marzo del 2017, y a la orden al BANCO BICENTENARIO, y autoriza a mi representado para las diligencias necesarias a la apertura de una cuenta en dicha entidad y consta NOTIFICACION, por parte del ALGUACIL EDGAR JOSE HIDALGO, a la señora ROXANA VERA, siendo recibida por su hijo el cual se negó a firmar porque el, tenía que hablar con su abogado…”

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 29.07.2018, declaró con lugar la demanda, en los términos siguientes:
Cito:
“(…)
PUNTO PREVIO
En el acto de contestación de la demanda, la parte demandada como PUNTO PREVIO señalo: PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo lo alegado por la parte actora, en particular aquella que se refiere en su libelo de demanda que la demandante es propietaria de unas bienhechurías, ubicadas en la Calle Ayacucho Nº107, no es propietaria del inmueble 111, el inmueble 111 pertenece al ciudadano MIERES LINO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad 3.003.710.
Cursa el folio seis (06) documento de cesión y traspaso a la ciudadana Roxana Vera Álvarez, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.236.049 de este domicilio, los derechos, acciones e intereses que me corresponden sobre una casa con salón para comercio, la cual se encuentra situada en la calle Ayacucho 1, distinguido con el Numero 111, del Barrio Santa Rosa de esta ciudad… Autenticado por ante la Notaria Publica en fecha Quince (15) de julio del año mil novecientos noventa y seis (1996)… dejándolo inserto bajo el número 19, Tomo Nº 38 d los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria. La parte demandada solicita se oficie a la Notaria Publica Quinta de Maracay, a los fines de que informe, si en fecha 15 de julio del año 1996, según consta en documento presentado por la ciudadana Roxana Vera, inserto al número 19, Tomo 8 de los libros de autenticaciones, se realizó por ante ese despacho una cesión y traspaso de los derechos por parte del ciudadano Jesús Ignacio Ramírez, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 267.565 a la ciudadana Roxana Vera.
Recibidos resultas de la Notaria, le informo que en los libros de autenticaciones del año 1996, “NO” se encuentra asentado el documento de cesión y traspaso de derechos por parte del ciudadano Jesús Ignacio Ramírez a la ciudadana Roxana Vera de un inmueble ubicado en la calle Ayacucho 1, distinguido con el Nº 111, referido en su comunicación.
Esta juzgadora en cuanto a dicho documento lo desecha del proceso al no existir plena prueba de su autenticidad, No obstante lo antes transcrito, observa: que la ciudadana Roxana Vera parte demandante, tiene cualidad para demandar pues aparece como arrendadora según los contratos de arrendamientos que cursan en el expediente.
Si bien es cierto no quedo demostrada la propiedad del bien inmueble (Local) esta Juzgadora observa que la pretensión de la parte actora es el desalojo de un inmueble destinado al uso comercial con base a los contratos de arrendamiento en fecha 26 de abril del 2007, firmado por la parte demandada. Y en el acto de contestación de demanda la parte que le correspondía hacerlo no desconoció ni tacho el mismo.
Por lo que esta Juzgadora declara legalmente, reconocido el contrato de arrendamiento de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.
Pues bien; una vez estudiados y analizados todos y cada uno de los elementos probatorios promovidos por las partes, este tribunal arriba a la conclusión de que tiene que declarar Con Lugar la demanda. Por cuanto la parte actora demando la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre y Diciembre del año 2016 y de los meses de Enero y Febrero del año 2017, la parte accionada pago mediante consignación arrendaticia de manera extemporánea los meses de Septiembre, Octubre y Diciembre del año 2016 y de los meses de Enero y Febrero del año 2017, es decir, dicha consignación no la realizo la parte accionada de conformidad con lo establecido en el Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes en sus clausula cuarta y quinta. Por consiguiente, este Tribunal debe declarar Con Lugar la presente demanda en virtud que la parte actora probo todas y cada una de las afirmaciones de hecho y de derecho explanados en su libelo de demanda, caso contrario la parte demandada quien no logro desvirtuar ni enervar las pretensiones de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley. DECLARA: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana ROXANA VERA identificada en autos, contra el ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ, identificado en autos.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

IV
DEL RECURSO DE APELACIÓN

En fecha 30 de Julio de 2018, el abogado LUIS TOMMASO, Inpreabogado Nº 114.427, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada el ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ, identificado con la Cedula de identidad Nro. V- 7.264.032, interpuso recurso ordinario de apelación contra la decisión de fecha 26.07.2018, que declaró con lugar la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por los abogados MARY TOVAR y HECTOR JOSE OROPEZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.007 y 84.024, en su carácter de apoderados Judiciales de la ciudadana ROXANA VERA ALVAREZ, identificada con la cédula de identidad Nro. V-7.236.049, contra el ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ.

V
ACTUACIONES EN ALZADA

Tramitada por él A QUO, en ambos efectos, ordenó la remisión del expediente original al Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

En fecha 24.09.2018, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, reglamentó la causa conforme a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 12.11.2018, es consignado escrito por la parte demandada a través de su apoderado judicial abogado LUIS FERNANDO TOMMASSO GOYA, INPREABOGADO Nro. 114.427, en los términos siguientes:

Cito:
“(…) CAPITULO I. ANTECEDENTES: La controversia se inicia por demanda de desalojo incoada por la ciudadana ROXANA VERA ALVAREZ, identificada en autos, con una supuesta y negada cualidad de propietaria arrendadora, en contra de mi representado EVELIO RAMON LOPEZ, en su condición de arrendatario; y cuyo objeto de la pretensión es el desalojo del inmueble plenamente identificado en autos.
1.1 HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE ACTORA: “Es el caso que en fecha 26 de abril del 2007, celebre contrato de arrendamiento Privado con los ciudadanos EVELIO RAMON LOPEZ Y ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V- 7.264.032 y V- 22.296.242, respectivamente y de este domicilio… El canon de arrendamiento estipulado fue la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 300.000,00) mensuales al comienzo de la relación arrendaticia (…) siendo el ultimo canon convenido entre las partes, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES… Consta en el señalado Contrato de Arrendamiento privado en su Clausula Tercera, entre otras condiciones contractuales convenidas, que la duración de contrato era de seis (06) meses fijos, pudiendo ser renovado mediante celebración de un nuevo contrato con ajuste del canon por inflación de la moneda; como ocurrió en el presente caso y en virtud que el ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ (…) se niega a firmarlo, incumpliendo además con el pago mensual por canones de arrendamiento (…) y luego de pensarlo me indico que procedería finalmente a entregarme el local(…) creyendo en la palabra y la buena fe del arrendatario de que me iba a entregar el local y no lo hizo (…) si bien es cierto que la relación arrendaticia comenzó con dos (02) arrendatarios desde el mes de septiembre del 2016 el ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, se fue del mencionado local y quedo como único arrendatario del local el ciudadano EVELIO LOPEZ antes identificado, y tampoco ha cancelado más los canones de arrendamiento desde los meses de Septiembre, Octubre y Diciembre del año 2017 (…) acudo ante su competente autoridad a los fines de ejercer la presente acción de desalojo de inmueble comercial…”
1.2 DE LA FUNDAMENTACION DE LA ACCION: La parte accionante fundamento su pretensión en base a las previsiones contenidas en el Contrato de Arrendamiento, suscrito por ante las diferentes Notarias Publicas de la ciudad de Maracay, en base al incumplimiento del pago de los canones de arrendamiento de los contratos suscritos y de la prorroga legal, que fueron identificados de la siguiente manera: El Primero: De fecha 26 de abril de 2007, El Segundo 01 de Septiembre del 2015.
1.3 DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA Y SUS ALEGATOS: En síntesis mi representado, en su escrito de contestación, alego de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como defensa de fondo, para que fuera decidió como PUNTO PREVIO en la sentencia de mérito de fondo, la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la accionante, con fundamento a que la actora ROXANA VERA, no es la propietaria del inmueble plenamente identificado y deslindado en autos, que ocupa en su condición de arrendatario, y cuyo desalojo es objeto de la acción, por cuanto el inmueble es propiedad de MIERES LINO. (…): Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora, en cuanto a que este fuere arrendatario de un local comercial, con fundamento a que el inmueble que ocupa como arrendatario es un área pequeña COMO VIVIENDA (…) no es aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para Regularización de Arrendamiento de Uso Inmobiliario para Uso Comercial, en virtud que (…) su artículo 4 excluye del ámbito de aplicación a los inmuebles destinados a vivienda (…) Alego que el artículo 17 del referido Decreto Ley, prohíbe el arrendamiento de inmuebles que no estén en buenas condiciones de uso y conservación, así como la prohibición de cobrar canones de arrendamiento conforme a los métodos establecidos en el referido instrumento legal(…) De igual forma en el particular tercero del escrito de contestación, alego que es falso que haya convenido con la demandante la entrega del inmueble como supuesta y negada propietaria, sino que acordó con ella un incremento del canon de arrendamiento, el cual la accionante de forma unilateral pretendió aumentarlo de forma desproporcionada de diez mil bolívares a ochenta mil bolívares, y por ende esta se negó a recibir el canon de arrendamiento, y en virtud de tal situación y al deterioro del inmueble procedió a consignar los canones por ante el Juzgado Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
1.4 DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDANTE: Entre las pruebas más relevantes promovió: Prueba marcada “A”, Original de documento de propiedad del inmueble. Prueba marcada “C”, Copia simple de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO CELEBRADO EL 26 DE ABRIL DE 2007 Y COPIA SIMPLE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO DE PRORROGA LEGAL DE FECHA 01 DE SEPTIEMBRE DE 2016. PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL DE CONFORMIDAD CON EL ART. 472 C.P.C. PRUEBAS DE TESTIGO.
1.5 DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: Promovió y consignó COPIA CERTIFICADA EXPEDIDA POR LA NOTARIA PUBLICA QUINTA DEL ESTADO ARAGUA, DEL DOCUMENTO AUTENTICADO INSERTO BAJO EL Nº 19, TOMO 38 DEL AÑO 1996, A LOS EFECTOS DE QUE SE COTEJARA CON EL DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE QUE ACOMPAÑO LA ACTORA.
1.6 DE LA SENTENCIA PUBLICADA POR EL TRIBUNAL A QUO: En fecha 12 de enero del 2016, el Tribunal A Quo, publicó el fallo de mérito De fondo en la presente causa, lo que en síntesis se transcribe a continuación: “DE LAS PRUEBAS Y SU EVACUACION: “Asimismo consta del folio 09 al folio 12, Contrato de Arrendamiento privado entre la parte ciudadana ROXANA VERA ALVAREZ, con el carácter de arrendadora, y los ciudadanos EVELIO RAMON LOPEZ Y ALBERTO PUENTE HERNANDEZ, como arrendatario, en fecha (26) del mes de Abril del año 2007, de donde se desprende en su cláusula CUARTA lo siguiente: El Arrendatario se obliga a pagarle a la Arrendadora la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00(…) VALORACION DE PRUEBAS: Siendo la oportunidad para decidir sobre el asunto debatido, quien aquí sentencia pasa a hacerlo sobre las siguientes consideraciones: En el caso de marras se observa que la parte demandante, demanda al Desalojo del local en virtud del incumplimiento en el pago de los canones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre y Diciembre del año 2016 y los meses de Enero y Febrero del año 2017, ubicado en la calle Ayacucho 1ra Nº 111 Santa Rosa de Ciudad de Maracay, Estado Aragua, también señala que el ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ, se niega a firmar un nuevo contrato, y que el arrendatario se comprometió de manera verbal a entregar el inmueble arrendado a la ciudadana ROXANA VERA ALVAREZ, la parte demandante, asimismo señalo que dicha relación arrendaticia comenzó con dos (02) arrendatarios y que desde el mes de septiembre del 2016 el ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ se fue del mencionado local y quedo como único arrendatario del local el ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ, parte demandada en el presente juicio. Ahora bien observa esta sentenciadora que cursa en el expediente del folio veintisiete (27) al folio cuarenta y siete (47), consignación Arrendaticia Nº 069-17, en donde el ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ, parte demandada, debidamente asistido por abogada, mediante escrito dirigido al Tribunal en fecha Febrero del 2017 expone: Por cuanto en fecha 01-04-2017, realice un contrato de arrendamiento por un inmueble tipo local comercial de 40 mts2, a la ciudadana ROXANA VERA ALVAREZ, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad 7.236.049, residenciada en el Barrio Santa Rosa, calle Ayacucho, número 109, de la ciudad de Maracay, estado Aragua, la cual hasta la presente fecha hemos llevado una relación armoniosa, lo cierto es que de 10.000,00 que cancelo mensualmente por una casa con techo de zinc que se está cayendo por condiciones de vetustez, ahora pretende aumentar el canon de arrendamiento de una forma desproporcionada la cual le dije que por las condiciones del inmueble no son las más favorables, que me aumentara pero no tan desproporcionado y la misma se niega a recibirme los canones de arrendamiento, es por ello que ocurro ante su competente autoridad a los fines de realizar la Consignación de los Canones de Arrendamiento, anexo constancia del primer y único contrato de arrendamiento que realice con la señora ROXANA VERA. Igualmente entrego ante este Tribunal, la cantidad de bolívares 50.000,00, mediante Cheque de Gerencia, número 11061637, correspondiente a la cancelación de los meses octubre, noviembre y diciembre del año 2016 y los meses de enero, febrero del año 2017. (…) Ahora bien, quien aquí decide observa que se desprende de dicha consignación la relación arrendaticia existente entre la parte actora y la parte demandada, por un inmueble objeto de la causa; y que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los canones de arrendamiento como fueron estipulados en el contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta: “El Arrendatario se obliga a pagarle La Arrendadora la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00) de cada mes, vencidos como se encuentran estos plazos se considerara incumplimiento de la obligación locataria y resuelto de pleno derecho el presente contrato, debiendo entregar el inmueble en forma inmediata, libre de personas y objetos”. Y quinta: “El Arrendatario se obliga a pagarle el pago a la Arrendadora o quien ejerza su función previamente. El Arrendatario queda obligado a realizar el pago en efectivo. De realizar el pago con cheque NO ENDOSABLE a nombre de ROXANA VERA ALVAREZ, deberá hacerlo con tres (3) días antes de la fecha de vencimiento (…) II. Pues bien, una vez estudiados y analizados todos y cada uno de los elementos probatorios promovidos por las partes, este Tribunal arriba a la conclusión de que tiene que declarar Con Lugar la demanda. Por cuanto la parte actora demando la falta de pago de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016 y de los meses de Enero y febrero del año 2017, y la parte accionada pago mediante consignación arrendaticia de manera extemporánea los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016 y de los meses de Enero y Febrero del año 2017, es decir dicha consignación no la realizo la parte accionada de conformidad con lo establecido en el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes sus cláusulas cuarta y quinta. Por consiguiente este Tribunal debe declarar Con Lugar la presente demanda en virtud que la parte actora probo todas y cada una de las afirmaciones de hecho y de derecho explanada en su libelo de demanda, caso contrario la parte demandada no logro desvirtuar ni enervar las pretensiones de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
CAPITULO II. DE LOS VICIOS QUE ADOLECE EL FALLO RECURRIDO Y DE SU FUNDAMENTACION PARA SU IMPUGNACION:
PRIMERO: (FALTA DE CUALIDAD PASIVA POR LITIS CONSORCIO PASIVO NECESARIO). Del libelo de demanda se desprende que: La actora alego el hecho que se transcribe a continuación: “Es el caso que en fecha 26 de abril del 2007, celebre contrato de arrendamiento Privado con los ciudadanos EVELIO RAMON LOPEZ Y ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V- 7.264.232 y V- 22.296.242, respectivamente y de este domicilio, antes identificado, tal como se evidencia de las Copias Simples del Contrato que anexo, marcado con la letra “B”. De la sentencia impugnada, el Juez A Quo, en el particular DE LAS PRUEBAS Y SU EVACUACION, estableció lo que se transcribe a continuación: (…) Asimismo consta del folio 09 al folio 12, Contrato de Arrendamiento privado entre la parte demandante ciudadana ROXANA VERA LOPEZ, con el carácter de arrendadora, y los ciudadanos: EVELIO RAMON LOPEZ y ALBERTO PUENTE HERNANDEZ, como arrendatario, en fecha 26 de abril del año 2007 (…) Omisis. De igual forma de fallo recurrido la Juzgadora, en el particular VALORACION DE PRUEBAS considera lo que se transcribe a continuación: (…) Siendo la oportunidad para decidir sobre el asunto debatido, quien aquí sentencia pasa hacerlo sobre las siguientes consideraciones: En el caso de marras se observa que la parte demandante, demanda el Desalojo del local en virtud del incumplimiento en el pago de los canones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre y Diciembre del año 2016 y los meses de Enero y Febrero del 2017 (…). (…) asimismo señalo que dicha relación arrendaticia comenzó con dos (02) arrendatarios y que desde el mes de Septiembre de 2016 el ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ se fue del mencionado local y quedo como único arrendatario del local el ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ, parte demandada en el presente juicio (…). Según lo antes transcrito del libelo de demanda, y del fallo recurrido, queda nítidamente establecido en la presente controversia, el hecho que la demandante ROXANA VERA, en su condición de arrendataria, suscribió el contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 26 de abril de 2007, cuyo objeto es el arrendamiento del inmueble identificado en autos, el cual pretende el desalojo en la presente causa, conjuntamente con mi representado EVELIO RAMON LOPEZ y el ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, en su carácter de arrendatarios. Tal hecho alegado por la actora, sustentado en el citado documento de arrendamiento privado que esta promovió como prueba documental en el proceso, así como valorado y apreciado por el Juez de la causa en la sentencia impugnada, se debe tener como un hecho cierto en el proceso, y en ese sentido, en la presente causa, encuadra la figura procesal denominada por la doctrina como LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO, contemplada en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, y que reza: (…). Con base a lo establecido en la citada norma adjetiva, es evidente que en el caso en litigio, se cumple los requisitos recurrentes establecidos por el legislador, para la procedencia del litisconsorcio pasivo necesario, ya que en efecto, al ser suscrito el contrato de arrendamiento acompañado a los autos, entre la demandante en su condición de arrendadora (sujeto activo), y mi representado como demandado conjuntamente con el ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, en su carácter de arrendatarios (sujetos pasivos) sin que exista prueba en contrario de tal hecho, por cuanto la demandante no probo lo alegado en cuanto a que el ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, en el mes de diciembre del 2016 se fue del local arrendado, o que este se fuere desligado o rescindido el contrato de su parte, y que mi representado pudiere admitir o rechazar tal hecho en su nombre. Ello así, las partes contratantes se encuentran en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa (inmueble arrendado) y por ende tienen derechos y obligaciones que se derivan de los contratos de arrendamientos (títulos). El autor Emilio Calvo Baca, en su obra Código de Procedimiento Civil de Venezuela, Tomo II, pagina 125, comenta sobre el litisconsorcio necesario, lo que se transcribe a continuación: (….). Ahora bien, según el análisis por parte de la doctrina a la figura procesal del litisconsorcio pasivo necesario, en la presente controversia, se evidencia que la parte accionante interpuso la demanda de desalojo única y exclusivamente en contra de mi representado, y aunque el precitado artículo 146 del C.P.C., contempla que puede ser facultativo demandar al ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, con quien mi mandante se haya en comunidad jurídica inquebrantable, y con intereses jurídicos que los vinculan entre ellos, por cuanto, no es posible concebir en la presente controversia una cualidad fraccionada en cada persona integrante del grupo, ya que mi mandante y el prenombrado ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, en su condición de arrendatarios suscribieron con la demandante el citado contrato de arrendamiento, sin que exista prueba en contrario que determine que el ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, se haya desvinculado de la relación contractual, tal como pretende señalar la actora en sus hechos en el libelo de demanda. Tal omisión, aunque no fue alertada por mi representado, y efectuada la defensa o excepción pertinente, alegando la falta de cualidad pasiva para sostener el juicio, la misma tuvo que ser considerada por la Juez A Quo, en el fallo impugnado, ya que esta como conocedora del derecho y como garante del orden público, está facultada para suplir tal excepción, con base al principio del derecho procesal: IURA NOVIT CURIA. En consideración al referido principio, el autor José González Escorche, en su obra “La Sentencia Civil en el Derecho Procesal Venezolano, pagina 93, contempla: (…). De igual forma, con fundamento al principio de veracidad y legalidad consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que reza: (…) Conforme a los citados principios del derecho procesal, la Juez A Quo, en el fallo impugnado, como conocedor del derecho tiene la facultad y obligación de establecer en el proceso la existencia de litisconsorcio pasivo necesario en la presente causa, con base a que fue alegado y se desprende autos, la existencia de dos arrendatarios, quienes suscribieron el contrato de arrendamiento por ella valorado en el proceso, y por cuanto no se demostró el hecho, de que el también arrendatario ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, se haya desvinculado del contrato. En tal sentido queda demostrado de forma indubitable, que la parte demandante al incoar unilateralmente y exclusivamente su acción, en contra de una de las partes contratantes, mi representado EVELIO RAMON LOPEZ, y por tal razón el órgano jurisdiccional no puede emitir un pronunciamiento de mérito, para que la cosa juzgada afecte a todas las partes contratantes, pues es evidente que la parte accionante en su libelo de demanda, establece una relación material contractual controvertida entre ella y mi representado y el ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, a quien la actora excluye de la causa al no demandarla, y que mi representado EVELIO RAMON LOPEZ, como demandado (sujeto pasivo) no puede contradecir ni afirmar la relación material y ejercer su defensa en su nombre, ya que etaria contraviniendo lo dispuesto en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, que le prohíbe hacer valer en juicio en su nombre propio un derecho ajeno, y por consiguiente la Juez A Quo, forzosamente debió declarar inadmisible la acción como punto previo al fondo, y de esa forma evitar el relajamiento del orden público, y que el fallo sea inhibitorio y no pueda ejecutarse dada la naturaleza indivisible de la relación jurídica sustancial entre las partes, y evitar que dicho fallo este viciado de nulidad conforme a lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, que reza: (…) El Juez de la causa al omitir la existencia del LITIS CONSORCIO PASIVO NECESARIO en fallo impugnado, y consecuencialmente al no declarar la falta d cualidad pasiva de mi representado para sostener el juicio, violenta los citados artículos 12 y 244 del Código de Procedimiento Civil, e incurre en un vicio en el proceso formativo del fallo, denominado por la doctrina y la jurisprudencia patria, como VIOLACION DE LA LEY, y que la hace susceptible para impugnarla mediante el ejercicio de recurso de casación. Al respecto el autor Román J. Duque Corredor, en su obra Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Tomo I, pagina 426, expone: (…)
SEGUNDO: A todo evento y sin perjuicio de lo antes expuesto en el particular que antecede, se desprende del libelo de demanda, que la parte demandante fundamentó su acción, en el contrato de arrendamiento privado que acompaño a los autos, suscrito entre la parte ciudadana ROXANA VERA ALVAREZ, con el carácter de arrendadora, y los ciudadanos EVELIO RAMON LOPEZ Y ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, como arrendatario, en fecha veintiséis (26) del mes de Abril del año 2007 (folio 9 al 12). De igual forma conforme a las disposiciones legales previstas en los artículos 40 literal a, 1, 2, 6, y 8 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la regularización de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. Igualmente se desprende de autos que el Tribunal de la Causa admitió la demanda conforme a las disposiciones del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. Asimismo el fallo recurrido en el particular VALORACION DE PRUEBAS, estableció la valoración del citado contrato de arrendamiento privado suscrito el día 26 de abril del 2007, específicamente lo que se transcribe a continuación: (…) Según lo transcrito del fallo impugnado, la Juez A Quo, en la sentencia impugnada, tomando en consideración la declaración de mi mandante en el escrito de consignación arrendaticia, que acompaño a los autos como prueba documental; dedujo y estableció una supuesta y negada insolvencia de mi mandante al no dar cumplimiento a lo dispuesto en las Clausulas Cuarta y Quinta del referido contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 26 de abril del 2007. Por cuanto mi representado consigno de forma extemporánea el canon de arrendamiento, y por consecuencia a ello, el contrato queda resuelto de pleno derecho. Es importante establecer que mi representado en dicho escrito de consignación arrendaticia, reconoció la existencia del ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL COMERCIAL, este en su escrito de contestación estableció la siguiente consideración que se transcribe a continuación: “Tan cierta es la arbitrariedad viciada del contrato de arrendamiento suscrito por mi representado y la señora ROXANA VERA, que la ley de arrendamientos comerciales obliga a realizar contrato de arrendamiento de locales comerciales, los cuales deberán ser elaborados por escrito y autenticados ante una Notaria Publica, tal como lo establece la Ley de arrendamiento para Locales Comerciales, en su artículo 13, lo cual tampoco ocurrió en este caso, ante lo cual la señora ROXANA VERA, ha violado de manera reiterada dicha ley exigiendo ahora lo que no ha respetado, dicha ley establece que en los contrato de arrendamiento con una duración mínima de un (1) año (a menos que el arrendamiento requiera por una temporada en específico, pudiendo celebrarse por un tiempo inferior), debiendo expresar las condiciones físicas del inmueble al ser arrendado y de la edificación donde se encuentre, el valor del inmueble; el canon de arrendamiento, la modalidad del cálculo utilizada; y las obligaciones de sus partes (arrendador y arrendatario), situación en la cual tampoco ocurrió en este caso, siendo de cumplimiento obligatorio”. Ahora bien, con fundamento al alegato de defensa antes transcrito, efectuado por mi representado, es preciso señalar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418, en fecha 23 de Mayo de 2014, en su Disposición Transitoria Primera estableció: (…) En atención a tal disposición legal, en el caso sub litem, se evidencia de forma indubitable, que el contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 26 de abril de 2007, con el cual la actora fundamento su pretensión (instrumento fundamental de la demanda) y que fue valorado por la Juez A Quo en la sentencia impugnada, fue suscrito CON ANTELACION del día 23 de Mayo de 2014, fecha en la cual entro en vigencia el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial; y en vista que las partes dieron continuidad o prorrogaron el contrato de arrendamiento privado suscrito en el año 2007, el mismo debió ser adecuado a las disposiciones legales del referido Decreto Ley, que rige la materia de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial, a los efectos que los derechos y obligaciones previstos en dicho contrato y de la relación arrendaticia se apegaran a las normas de orden público allí previstas, y muy especialmente a los artículos que se enuncian a continuación: (…) Conforme a lo antes expuesto, al entrar en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización de Arrendamiento de Uso Comercial, la accionante en su condición de arrendadora, al NO ADECUAR PARA SU CONTINUIDAD LA RELACION ARRENDATICIA ORIGINADA POR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO SUSCRITO EN FECHA 26 DE ABRIL DEL 2007, infringe la DISPOSICION TRANSITORIA PRIMERA del citado decreto ley, y por ende se infringen las disposiciones de orden público allí contenidas, y en especial a las citadas en los presentes artículos 14, 14, 17, 24, 27 y 32 eiusdem; tal como fue argumentado por mi mandante en la contestación de la demanda, por cuanto entre los aspectos más importantes, la relación arrendaticia tuvo que adecuarse, suscribiendo un contrato de arrendamiento escrito autenticado, con una duración mínima de un (1) año, estableciendo un canon de arrendamiento conforme a los métodos allí previstos, y contemplando en él una cuenta bancaria de la arrendadora, en el cual los arrendatarios efectuaran el pago de los canones de arrendamiento, a los fines de evitar subterfugios para insolvencia en el pago de los mismos en los casos que la arrendadora se negare a recibir las pensiones de arrendamiento. Al respecto es preciso establecer que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, en su artículo 3, dispone: (…) En atención a la citada norma, al no ser adecuada la relación arrendaticia a las disposiciones de orden público contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, a mi representado se le desconocen sus derechos irrenunciables que le asisten en su condición de arrendatario, y en consecuencia la acción intentada de desalojo en su contra, debió ser declarada INADMISIBLE, en virtud que la Juez A Quo forzosamente DEBIO DESCONOCER POR NULO EL REFERIDO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO CELEBRADO EL DIA 26 DE ABRIL DE 2007. Ello así, la Juzgadora A Quo, en la sentencia recurrida infringe el orden público, al valorar en un principio, LA INSOLVENCIA DE MI REPRESENTADO SEGÚN UN PROCEDIMIENO CONSIGNATORIO NO ESTIPULADO EN LA HOY VIGENTE LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DE USO COMERCIAL; AL ASUMIR QQUE EL CANON DE ARRENDAMIENTO ILEGAL (NO ADECUADO SEGÚN LOS METODOS ESTABLECIDOS POR LA LEY), QUE MI REPRESENTADO CONSIGNO DE FORMA EXTEMPORANEA DEBIDO A QUE LA ARRENDADORA HOY ACCIONANTE SE REHUSO A RECIBIRLO POR EXIGIR UN AUMENO ILEGAL Y DESPROPORCIONADO, Y QUE MI REPRESENTADO SEGÚN LA VIGENTE LEY REGULA EL ARRENDAMIENTO DE USO COMERCIAL TUVO QUE HABERSE DEPOSITADO EN UNA CUENTA BANCARIA DE LA ARRENDADORA QUE DEBIO ESTABLECERSE EN EL CONTRATO, A LOS EFECTOS DE EVITAR INSOLVENCIA EN LOS CASOS QUE EL ARRENDAROR SE NIEGUE A RECIBIR LAS PENSIONES DE ARRENDAMIENTO Y QUE NO CUMPLIO LA ARRENDADORA DEMANDANTE. Por los argumentos de hecho y derecho expuestos en los artículos primero y segundo del presente escrito, que fundamenta la presente apelación, en virtud de los vicios delatados en el fallo recurrido, pido a este Honorable Tribunal de Alzada, con la facultad de pronunciarse sobre el fondo de la controversia, así como de establecer la apreciación de los hechos o de las pruebas, proceda a declarar CON LUGAR el presente RECURSO DE APELACION interpuesto, y consecuencialmente DECLARE SIN LUGAR POR INADMISIBLE la demanda de desalojo dictada por el Tribunal A Quo. Es justicia en Maracay a la fecha de su presentación.

En fecha 12.11.2018, es consignado escrito por la parte demandante a través de su apoderada judicial abogada MARY FELICIA TOVAR, INPREABOGADO Nro. 40.007, en los términos siguientes:
Cito:
(…) CAPITULO I: Mi representada la ciudadana ROXANA VERA ALVAREZ, plenamente identificada en los autos; es propietaria de unas bienhechurías, constituidas por una Oficina y un local comercial, ubicado en el Barrio Santa Rosa, calle Ayacucho 1, Nro. 111, de esta ciudad de Maracay Estado Aragua; tal como se evidencia del documento de propiedad que se anexo marcada con la letra “A” otorgado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay en fecha 15 de julio del año 1996, quedando inserto bajo el Nº 19, tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que en copia simple, previa verificación de su original por secretaria fue presentado: desde la fecha 26 de abril del 2007, celebro contrato de arrendamiento privado con los ciudadanos EVELIO RAMON LOPEZ Y ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nº V- 7.264.232 y V- 22.292.242, respectivamente y de este domicilio, antes identificados. El local antes señalado, objeto del arrendamiento se encuentra edificado en una superficie aproximada de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,00 Mts.2), es decir, de Seis x Doce Mts2, por una parte del Frente con dos (Santamaría) de 2,50 de alto x 2,98 de ancho, constituido por (2) salones, una sala sanitaria, y una Oficina Ejecutiva y se encuentra comprendido la mencionada área en donde está el señalado inmueble Nro. 111, dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: Casa que es o fue de Pedro Palma; SUR: Casa que es o fue de Hermogenes Arteaga; ESTE: Con Terreno Municipal; y OESTE: Con la calle Ayacucho 1, que es su frente. Consta en l señalado Contrato de Arrendamiento Privado, en su cláusula Tercera, entre otras condiciones contractuales convenidas, que la duración del contrato era de Seis (06) meses fijos, pudiendo ser renovado previa celebración de un nuevo contrato con ajuste del canon por inflación de la moneda; como ocurrió en el presente caso y en virtud que el ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ, en su condición de Arrendatario, se negó a firmarlo, incumpliendo además con el pago mensual por canones de arrendamiento, manifestando de manera verbal que él no me firmaba y luego de pensarlo me indico que procedería finalmente a entregarme el local, habiendo inclusive convenido de manera verbal, que la entrega era el día 30 de Octubre del 2016, en virtud de la época que era diciembre, creyendo en su palabra y buena fe del arrendatario de que me iba a entregar el local y no lo hizo, así como es oportuno señalar, que si bien es cierto que la relación arrendaticia comenzó con dos (02) arrendatarios, desde el mes de septiembre del 2016, el ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, se fue del mencionado local y quedo como único arrendatario del local el ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ, antes identificado, tomando la decisión de no pagar más los canones de arrendamiento, que incluyen los meses de Septiembre, Octubre y Diciembre del año 2016 y los meses de Enero y Febrero del año 2017 y en base a tal incumplimiento es por lo que en fecha 16/ 12 / 2016, se interpuso la presente Demanda de Acción de desalojo de inmueble comercial en los términos contenidos en este Libelo de demanda.
Admitida la demanda en fecha 18 de Mayo de 2017, citada válidamente; la parte demandada procedió a darle contestación realizando distintos señalamientos, temerarios que lejos de probar la solvencia de su representado, ratifico su INSOLVENCIA, y que conllevo a la Sentencia que decretó; Con lugar la demanda de Desalojo Incoada en contra del ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ. La parte demandada pretendió desconocer la cualidad propietaria de mi representada, indicando inicialmente que el inmueble le pertenecía a un ciudadano, pues los recibos de Servicios aparecían a nombre de este, luego manifiesta además que mi representada obtuvo la propiedad del inmueble mediante venta simulada sin indicar ningún procedimiento judicial que así lo hubiese declarado; y en todo caso la Cualidad para tal acción, no le corresponde al ciudadano EVELIO RAMON LOPEZ; este presento la Tradición del Inmueble, consignando Documento Registrado, en donde el propietario es el ciudadano JOSE IGNACIO RAMIREZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 267.565, tío materno de mi Representada y quien suscribe el Documento de Cesión, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay en fecha 15 de Julio del año 1.996, quedando inserto bajo el Nro. 19 tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, a favor de mi representada ROXANA VERA ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cedula de identidad Personal Nro. V- 7.236.049, quien igualmente fue promovido como testigo y lamentablemente falleció, antes de poder exponer sobre el caso. Así mismo la defensa alegó que se trata además del arrendamiento de una vivienda familiar, por lo que resultaría improcedente realizar consignación alguna por ese medio, sin embargo la parte demandada, realizo consignación arrendaticia, por ante el Tribunal Cuarto de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, expediente 069-17, de un local comercial, a favor de mi representada, la ciudadana Roxana Vera Álvarez, donde reconoce su cualidad d propietaria, dicha consignación se realiza por el arrendamiento de un local comercial, permitido actualmente por la ley. En definitiva tal consignación debe ser declarada extemporánea al momento de la sentencia definitiva, al consignar 05 meses de canon de arrendamiento, de manera total, reconoce su insolvencia y que motivo la sentencia por desalojo. En el acto de audiencia el demandado, manifiesta que el ciudadano ALBERTO PUENTES HERNANDEZ, sufrió una Accidente Cerebro Vascular, quedando el como único arrendatario, y continuar con la relación Arrendaticia, testigo que igualmente fue promovido, siendo imposible ante el fallecimiento de este. La confesión de la parte Demandada, cuando consigna los Cinco (05) meses de cánones arrendaticios atrasados y a Nombre de mi Representada; probo que se trata de un Local Comercial, su Insolvencia y el Reconocimiento expreso de su cualidad de arrendadora, hacen obligatorio dictar con lugar la demanda por mi incoada, como en efecto aconteció.
CAPITULO II: Despejados los razonamientos anteriores, pido que el presente escrito de FUNDAMENTACION, sea admitido, tramitado conforme a derecho, tomado en consideración en la definitiva y Ratifique con lugar la demanda de Desalojo de Cumplimiento de Contrato, dictada en fecha 26 de Julio de 2018…”

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, en atención al recurso de apelación propuesto, esta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos por el recurrente, la motivación de la decisión apelada, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones:
El hecho controvertido en la presente causa, se centra en determinar si procede la exigencia de del desalojo de un local comercial por la falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses SEPTIEMBRE, OCTUBRE, y DICIEMBRE de 2016, ENERO y FEBRERO de 2017, con motivo de la relación arrendaticia celebrada entre la ciudadana ROXANA VERA ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.236.049 y los ciudadanos EVELIO RAMÓN LÓPEZ y ALBERTO PUENTES titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 7.264.232 y V-22.296.242 respectivamente, sobre el inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Barrio Santa Rosa sur I, calle Ayacucho 1, Nro. 111, de esta ciudad de Maracay Estado Aragua.
Frente a ello la parte accionada alega la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario.
Ahora bien, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha reiterado el criterio sostenido sobre el derecho constitucional a la obtención de una tutela judicial efectiva, acceso a la justicia y principio pro actione, según los cuales todo ciudadano tiene derecho a acceder a la justicia, al juzgamiento con las garantías debidas, a la obtención de una sentencia cuya ejecución no sea ilusoria y a que los requisitos procesales se interpreten en el sentido más favorable a la admisión de las pretensiones procesales.
Asimismo, el alcance del principio pro actione, debe entenderse como que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia.
Por lo que el derecho a la defensa y al debido proceso, y en lo particular, la tutela judicial efectiva y el principio pro actione, constituyen “...elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal...”, de modo que, el alcance del principio pro actione a favor de la acción y consecución de un proceso, hasta obtener sentencia de mérito implica que la interpretación que se haga de las condiciones, requisitos u otras formalidades procesales de acceso y trámite hacia la justicia, de ningún modo puede frustrar injustificadamente el derecho de las partes, no sólo de acceder al órgano jurisdiccional sino a que sea tramitada debidamente su pretensión y obtener solución expedita de la controversia.

Siendo así es deber primordial del juez al momento de aplicar el derecho a un caso concreto, tomar en consideración las normas y los principios constitucionales antes señalados, los cuales son los mecanismos de los que éste puede valerse para defender la integridad y validez de cada uno de los actos del proceso, además de poder anularlos en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez, siempre que el acto realizado haya generado indefensión o se haya verificado la transgresión de los derechos y garantías de una o ambas partes en un juicio.
En el caso bajo estudio se verifica que el presente juicio debe estar integrada por una pluralidad de sujetos, en este caso se está en presencia de un de litis-consorcio pasivo necesario, cuya ausencia genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos.
Ahora bien, considera prudente esta alzada traer a colación en criterio vinculante sostenido en sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Sentencia N° 778 Expediente N° 11-680 de fecha 12.12.2012 referente a la Integración de oficio de litisconsorcio pasivo necesario, en los términos siguientes:
“…, una vez determinado tal extremo y verificado por el juez, en cualquier estado de la causa, que existe un defecto en la integración del litis-consorcio necesario, el juez está en la obligación de ordenar de oficio su integración. Por lo tanto, el juez respectivo al advertir un litisconsorcio pasivo necesario en la causa debe estar atento a resguardar en primer orden los principios: pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, pues el sentenciador en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso tiene la facultad de integrar de oficio la relación jurídico procesal. En efecto, los principios constitucionales lo autorizan para corregir en cualquier estado y grado de la causa una indebida constitución del proceso, en caso de que ese control no se hubiese realizado a priori en el auto de admisión de la demanda, por consiguiente queda facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso. Ahora bien, en relación con la aplicación temporal del criterio anteriormente desarrollado, esta Sala establece que el mismo comenzará a regir para aquellas causas que sean admitidas luego de la publicación del presente fallo. Así se establece, todo ello en virtud de la expectativa plausible desarrollado por la Sala Constitucional….”.

Reiterado en fecha 04.08.2016, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Expediente N° Exp. N° 2016-000116 Magistrada Ponente Marisela Godoy y adminiculado con sentencia No. 2.458 de fecha 28.11.2001 de la Sala Constitucional Del Tribunal Supremoi de Justicia.
Por lo que, visto los razonamientos antes esgrimidos y el criterio vinculante ante señalado, es forzoso para este tribunal superior, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 11, 15, 206 y 212 todos del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto por los artículos 26, 49 y 257 constitucionales, adminiculado con criterio vinculante de la sala de Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Sentencia N° 778 Expediente N° 11-680 de fecha 12.12.2012 y de la expectativa plausible desarrollado por la Sala Constitucional, tener que declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 30.07.2018, por el ciudadano EVELIO RAMÓN LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.264.232 contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas De los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 26.07.2018, en consecuencia se declara nula la Sentencia Recurrida, ordenándose la reposición de la causa al estado procesal de la admisión de la demanda y se proceda a ordenar de oficio la integración del litisconsorcio pasivo necesario y su llamamiento de ley. Y ASÍ SE DECIDE.

VII
DISPOSITIVA

Por los argumentos y fundamentos legales, jurisprudenciales y doctrinarios antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 30.07.2018, por el ciudadano EVELIO RAMÓN LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.264.232 contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas De los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 26.07.2018, con motivo del juicio por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoado por la ciudadana ROXANA VERA ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.236.049 contra ciudadano EVELIO RAMÓN LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.264.232, sustanciado en el expediente No. 15.099-17.
SEGUNDO: NULA la Sentencia Recurrida proferida en fecha 26.07.2018, por el Primero de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas De los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
TERCERO: LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA, al estado procesal de la admisión de la demanda y se proceda a ordenar de oficio la integración del litisconsorcio pasivo necesario y su llamamiento de ley.

No hay condenatoria en costas
Publíquese, Notifíquese y Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia de la presente decisión y Notifíquese de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil, remítase el presente expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, a los 19 días del mes de Mayo de 2023. Años: 213º de la Independencia y 164° de la Federación.-
LA JUEZ

ABG. ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE
LA SECRETARIA

ABG DUBRASKA ALVARADO
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 11:11 a.m

LA SECRETARIA

EXP. 1412