TSJ Regiones - Decisión

I. ANTECEDENTES

En fecha 15 de abril de 2021, se recibió en esta alzada expediente procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, contentivo de la demanda de cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, contra los ciudadanos Calogero Pascuale Lipani Giunta y Mayra Alexandra Jesser Moncada, todos arriba identificados.

Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido en fecha 19 de marzo de 2021 por la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el juzgado a quo, en fecha 25 de febrero de 2021, mediante la cual declaró “con lugar” la pretensión de la actora. (Folios 90 al 113, I pieza).

II. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

1

Establecido lo anterior, este tribunal de alzada pasa a decidir la presente causa en los siguientes términos:

El núcleo de la apelación genérica ejercida se circunscribe en verificar si la sentencia recurrida se encuentra o no ajustada a derecho, por lo que, quien decide considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el presente expediente para analizar la procedencia o no de la pretensión contenida en la demanda interpuesta. En ese sentido, se pasa a realizar las siguientes consideraciones:

De los hechos controvertidos:

La parte demandante planteó en su demanda, lo siguiente:

“(…) En fecha 09 de noviembre del año 2012, celebre (sic) un contrato de opción de compra venta, con los ciudadanos; CAGOLERO PASCUALES LIPANI GIUNTA (…) y MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA (…) el mismo fue autenticado por ante la Notaria (sic) Publica (sic) Primera de Maracay, estado Aragua, quedando anotado bajo el No. 39, tomo 319, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (sic) (…) en dicho contrato la ciudadana: MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA, era representada en ese acto por el ciudadano: CAGOLERO PASCUALES LIPANI GIUNTA (…) En el contrato las partes establecimos en la clausula (sic) primera, que los ciudadanos CAGOLERO PASCUALES LIPANI GIUNTA y MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA se comprometían a venderme, y a su vez yo me comprometía a comprarles un inmueble de su propiedad (…) constituido por un apartamento distinguido con el No.11-14, ubicado en el nivel No. 1 del edificio No. 11, Parque Residencial “Campo Alegre”, situado (…) [en] la urbanización San Pablo, en jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del estado Aragua (…) En la clausula (sic) segunda, se estableció el precio del inmueble por la cantidad de quinientos cincuenta y cinco mil bolívares (555.000, 00), que serían cancelados de la siguiente forma: ciento sesenta y seis mil quinientos bolívares (Bs. 166.500, 00) que cancele (sic) al comprador mediante un cheque signado con el numero (sic) 00003133, emitido por BBVA Banco provincial, agencia Maracay de Parque Aragua de fecha 20 de agosto de 2012, aparate de la suma antes indicada, le cancele (sic) por documento privado la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000, 00), mediante sendos cheques (…) de fechas 10 de mayo de 2013 y 15 de mayo de 2013 (…) quedando un saldo restante por la cantidad de trescientos dieciocho mil quinientos bolívares (Bs. 318.500, 00), que serian (sic) cancelado una vez aprobado el crédito por ante los organismos respectivos, y se realizara la venta definitiva por ante el Registro competente. Igualmente se estableció en la clausula (sic) tercera del documento, que el mismo tendría un plazo de ciento veninte (120) días mas (sic) treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la autenticación del documento. Y finalmente en la clausula (sic) quinta advirtieron las partes que el mismo posee una hipoteca de primer grado a favor del Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, que sería cancelada por los opcionantes, antes de efectuarse la venta definitiva y para lo cual el Banco del Tesoro C.A., banco universal, elaboro (sic) el modelo de liberación de hipoteca a presentarse en el Registro Inmobiliario (…) Ahora bien ciudadano(a) Juez (sic) una vez realizadas todas las gestiones y entrega de recaudos, para la aprobación del crédito por parte de la institución Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, el mismo fue aprobado en fecha 01 (sic) de abril de 2013 (…) antes del vencimiento del plazo indicado en el contrato de opción de compra venta, y notificándome la institución bancaria, de la firma en el Registro Inmobiliario, para el día 24 de mayo de 2013 (…) pero por motivos ajenos a la voluntad de las partes, el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), institución encargada de depositar el subsidio para la compra del inmueble, no asigno (sic) los recursos al banco, para proceder la protocolización del documento; es de hacer notar que mi subsidio para la adquisición del inmueble me había sido otorgado como consta de aviso de prensa de fecha 27 de agosto de 2013 (…) Siguiendo el mismo orden, fue hasta el mes de diciembre del año 2013, que el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), asigno (sic) los recursos a la institución bancaria, realizando yo, nuevamente, la entrega de los recaudos para la firma del documento definitivo el día 13 de diciembre de 2013 (…) fijando el Registro inmobiliario, el 18 de diciembre del 2013, como el día para el otorgamiento del documento definitivo , haciendo acto de presencia , previo aviso a la parte vendedora, para el otorgamiento del documento el 19 de diciembre de 2013, fecha en la cual no se presento (sic) el vendedor, según constancia en original que me fue entregada (…) no dando cumplimiento con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura pública. Ahora Ciudadano (sic) Juez, (sic) vista la contumacia del vendedor ciudadano: CAGOLERO PASCUALES LIPANI GIUNTA, quien también actúa en representación de la ciudadana: MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA, ambos identificados; y tomando muy en cuenta, la reciente jurisprudencia, que considera: cuando en un contrato de opción de compra-venta se encuentra presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto (…) Ahora bien en cuanto al plazo de duración del contrato, que era de ciento veinte (120) días más treinta (30) de prorroga constados a partir de la autenticación del documento (…) se tiene que la aprobación del crédito ocurrió al día 01 (sic) de abril de 2013, antes del vencimiento del contrato; y no se otorgo (sic) el documento por causa imputable a un tercero. En ese mismo orden de ideas el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, (sic) mediante resolución aparecida en la Gaceta Oficial de la Republica (sic) Bolivariana de Venezuela, No. 44.115, de fecha 21 de febrero de 2013, estableció: “… en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del Inmueble (sic) dependa de un tercero en la relación…” aunado a esto se convino que el saldo restante se cancelaria (sic) al momento de la venta defenitiva, por ante el Registro respectivo; y para lo cual el Banco del Tesoro C.A., banco universal había realizado el documento definitivo (…)
Por lo antes expuesto, es que acudo ante usted para demandar como en efecto demando a los ciudadanos: CAGOLERO PASCUALES LIPANI GIUNTA y MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA, ambos identificados ut-supra, por cumplimiento de contrato de opción compra-venta, para que convengan o sean condenados en: PRIMERO: Cumplir con lo establecido en el contrato de opción a compra venta, que acompaño al presente libelo de demanda. SEGUNDO: en cancelar la hipoteca convencional de primer grado, que pesa sobre el inmueble. TERCERO: que ante la negativa de otorgar la venta, la sentencia sirva de título de propiedad. CUARTO: en cancelar las costas del presente proceso (…)” (Folios 1 al 4 y vueltos, I pieza).

Por su parte, los demandados de autos, contestaron a la pretensión de la actora, indicando entre otras cosas, lo siguiente:

“(…) DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
De los hechos admitidos:
“(…) PRIMERO: Admito que mi representado CAGOLERO PASCUALE LIPANI GIUNTA, antes identificado, (éste último actuando en nombre propio y a su vez en representación de la ciudadana MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA), suscribió CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA VENTA, con la ciudadana LOURDES ILIANA GUTIERREZ CHIRINOS (…) Dicha opción de compra venta tiene como objeto un bien inmueble distinguido por un apartamento con el No. 11-14, ubicado en el nivel No. 1, del Edificio No. 11, del Parque Residencial “Campo Alegre”, situado (…)[en] la urbanización Haras de San Pablo, municipio Santiago Mariño del estado Aragua (…)
SEGUNDO: Admito que mi representado, RECIBIO (sic) EL PAGO PARCIAL DE DICHA NEGOCACIÓN, mas no la totalidad del mismo; el pago parcial recibido fue el siguiente: la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (sic) (236.500, 00), en calidad de arras, de la siguiente manera: 1- Cheque No. 00313807, por la suma de CIENTO SESENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 166.500, 00), de la entidad bancaria Banco Provincial, de fecha 20/08/2012. 2- Cheque No. S-92 61005432, por la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 60.000, 00) de la entidad bancaria Banco de Venezuela, de fecha 10/05/2013. – Cheque No. S-92 40005433, por la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 10.000, 00) de la entidad bancaria Banco de Venezuela, de fecha 15/05(2013, los dos últimos citados cheques fueron entregado mediante un documento privado debidamente suscrito por mi representado (…)
TERCERO: Admito que las partes en la presente causan, (sic) conocen que el inmueble aquí identificado posee una hipoteca de primer grado a favor del Banco del Tesoro, C.A, Banco Universal y que dicha hipoteca seria (sic) cancelada por los opcionantes en el mismo momento de la venta definitiva y para lo cual la referida institución bancaria elaboro un modelo de liberación de hipoteca “(…)
De los hechos que niego:
PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo que mi representado haya recibido pago alguno en relación con el saldo restante de la negociación del documento de opción a compra venta, antes identificado, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (sic) EXACTOS (Bs. 318.500, 00), lo cual dicho monto sería pagado al momento de la aprobación del crédito
(…)
SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo que mi representado hubiese sido notificado o informado por cualquier medio que el Banco del Tesoro , hubiese estipulado la firma del registro, antes del vencimiento del contrato, es decir, antes de la expiración de dicho contrato, lo cual feneció el 7 de abril de 2013.
TERCERO: Niego, rechazo y contradigo que la venta definitiva, ante el Registro Inmobiliario correspondiente, no se efectuó por una supuesta causa imputable a un tercero. Dicha negación se fundamenta en el estado de indefensión que coloca a mi representado, motivado a que no especifica al supuesto Tercero, (sic) al cual le adjudica la responsabilidad de no pagar a mi representado el saldo restante de la negociación del documento de opción de compra venta (…)
CUARTO: Niego, rechazo y contradigo, la aplicación en la presente causa de la Resolución No. 11 de fecha 5 de febrero de 2013 del Ministerio del Popular para Vivienda y Habitad, publicada en la Gaceta Oficial de la Republica (sic) Bolivariana de Venezuela No. 407.115 en fecha 15 de febrero de 2013. Dicha negativa se fundamenta, en que la misma no tiene carácter retroactivo (…) Por otro lado dicha Resolución establece en su articulo (sic) 6 que los modelos de opción compra venta (…) será suministrado por el Banco Nacional de Vivienda y Habitat. Por ello, el CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA VENTA, suscrito (…) no fue avalado por la referida institución bancaria.
QUINTO: Niego, rechazo y contradigo que mi representado, hubiese suscrito acuerdo alguno con la ciudadana LOURDES ILIANA GUTIERREZ CHIRINOS (…) relacionado con la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES (sic) (Bs. 49.961, 00), dicho monto representaría un remanente de la negociación efectuada (…) Asimismo, rechazo, niego y contradigo que dicho monto hubiese sido recibido por mi representado.
SEXTO: Niego, rechazo y contradigo la solicitud de medida cautelar solicitada (…)
SEPTIMO: (sic) Niego, rechazo y contradigo el domicilio procesal de la parte actora (…)
DE LA IMPUGNACIÓN DE DOCUMENTALES
De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil impugno las siguientes documentales que cursan a los folios del expediente 6, 7, 8, 9, 10, 30, 31, 32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 y 45. Dicha impugnación se fundamenta por ser simple fotostatos (…)” (Folios 62 al 64 y vueltos, I pieza).

Adicionalmente, los demandados interpusieron formal reconvención, en la cual señalaron lo siguiente:

“(…) DE LA RECONVENCIÓN
Que en fecha 9-12-2012, mi representado suscribió CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA VENTA, con la ciudadana LOURDES ILIANA GUTIERREZ CHIRINOS (…) Dicha opción de compra venta tiene como objeto un bien inmueble distinguido por un apartamento con el No. 11-14, ubicado en el nivel No. 1, del Edificio No. 11, del Parque Residencial “Campo Alegre”, situado (…) [en] la urbanización Haras de San Pablo, municipio Santiago Mariño del estado Aragua (…)
Que la cláusula segunda del contrato descrito, establece textualmente lo siguiente (…)
Es el caso ciudadano Juez, (sic) que el precio que convinieron las partes por el referido inmueble fue de Bs. 555.000, 00, de los cuales recibió en calidad de arras la cantidad de (Bs. 236.500, 00) al momento de la firma del contrato y posterior a esa fecha. Que es el hecho que el lapso otorgado a la optante compradora transcurrió sin que la misma cumpliera con su obligación de cancelar el saldo restante, es decir la cantidad de 318.500, incumplimiento de esa manera el referido contrato. Que por lo anteriormente expuesto RECONVENGO a la ciudadana LOURDES ILIANA GUTIERREZ CHIRINOS (…) por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA y consecuencialmente la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, con base a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. En hacer suyas las arras, esto es la cantidad de (Bs. 236.500, 00), y se acuerde la indexación de la suma condenada (…)
De allí que, ante el incumplimiento de la actora alegado motivado a la injecución de una obligación de dar, que en este caso se traduce en el pago de una suma de dinero y comprobar además que la misma fue recibida por mi representado y efectuada dentro del plazo previamente acordado. Este es el aspecto fundamental que determina la procedencia de la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta propuesta en la presente reconvención, toda vez que el referido contrato de opción de compra venta feneció el 7-4-2013.
En otras palabras, conforme a lo destacado por la actora se realizo (sic) en tiempo oportuno los trámites necesarios para obtener el dinero con el cual llevar a cabo el negocio jurídico, lo que innegablemente determina el cumplimiento de la obligación de éstos, no es suficiente realizar los referidos trámites para pagar, sino que es necesario que mi representado efectivamente hayan recibido esa contraprestación en el plazo acordado.
Finalmente, habiendo quedado demostrada la falta de pago del saldo del precio por parte de la demandante reconvenida, en el plazo estipulado en el contrato para tal fin, opera de pleno derecho la exceptio non adimpleti contactus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil.

De la notificación de la rescisión del contrato
Motivado al incumplimiento antes expuesto, mi representada procedió a efectuar la notificación judicial de la recisión del contrato de opción compra venta suscrito por ambas partes, en fecha 15-1-2014 por ante el Juzgado del Municipio Santiago Mariño del estado Aragua (…)” (Folios 62 al 64 y vueltos, I pieza).

Y por último, la parte demandante contestó a la reconvención interpuesta de la siguiente manera:

“(…) PRIMER PUNTO PREVIO: impugno en toda forma de derecho, el poder otorgado a el (sic) ciudadano: CALOGERO PASCUALE LIPANI GIUNTA (…) por la ciudadana: MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA (…) así como el poder Apud-Acta (sic) que cursa al folio sesenta y uno (61) del expediente, por cuanto; de la lectura del mismo se ven expresiones como “… en materia judicial queda facultado mi apoderado…” …”para intentar y contestar demandas…” y… confiero poder especial Apud-Acta… defienda los derechos, acciones e intereses de mi persona y mi representada…” Estas cualidades otorgadas primeramente por la ciudadana MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA, identificada en autos, al ciudadano CALOGERO PASCUALE LIPANI GIUNTA, no le permite actuar judicialmente (…)
SEGUNDO PUNTO PREVIO: ratifico e insisto en hacer valer, en este acto, en todas y cada una de sus partes las copias de los anexos consignados con el libelo de demanda (…)
CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN (…)
1.- Vista la reconvención planteada, rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes, el incumplimiento de mi parte de las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta efectuado con los ciudadanos: CALOGERO PASCUALE LIPANI GIUNTA (…) [y] por la ciudadana MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA (…) La clausula (sic) segunda del mencionado contrato establece de forma clara que el saldo restante se cancelaria (sic) a EL OPTANTE VENDEDOR, una vez aprobado el crédito por ante los organismos respectivos y se realizara (sic) la venta definitiva por ante los organismos correspondientes. Es decir que se debían cumplir de manera concurrente los dos (02)requisitos acordados por las partes en el contrato.
2.- Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes, que el saldo restante que se le cancelaria (sic) a EL OPTANTE VENDEDOR, haya estado condicionado al plazo de ciento veinte (120) días más una prorroga (sic) de treinta (30) días (…) Ahora bien ciudadana Juez, (sic) de admitirse lo alegado por la parte demandada-reconviniente, de que la obligación vence, al vencer el tiempo de 120 días, más 30 dias de prórroga, o sea el día 07 (sic) de abril de 2013, contados a partir de la autenticación del documento de opción, en fecha 09 de noviembre de 2012, se produciría una desigualdad contractual para la OPCIONADA, quien no podría cumplir con su obligación y ejercer la opción, pues dicho lapso habría vencido (…) Ahora efectivamente yo cumplí con la (sic) obligaciones contraídas en el documento de opción de compra venta, ya que aporte (sic) tanto a la institución bancaria, Banco de Tesoro, como a la Oficina de Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara del estado Aragua, los requisitos necesarios para la aprobación del crédito lo cual ocurrió el día 01 (sic) de abril de 2013; ahora bien luego de la entrega de mi parte de los requisitos exigido (sic) para la venta definitiva la misma no se protocolizo (sic) dentro de la supuesta fecha de vencimiento alegada por el demandado-reconviniente, por causa imputable a un tercero, en este caso la Institución (sic) bancaria que debía aportar los recursos a través del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat; aun así una vez aportado los recursos y haber fijado el Registro la fecha para el otorgamiento LOS OPCIONANTES no hicieron acto de presencia el día y la fecha establecida para la protocolización del documento definitivo de compra, aun conociendo perfectamente LOS OPCIONANTES dicha fecha y la hora de protocolización de la venta, no presentándose, porque su interés es en no cumplir con la venta (…) En el mismo orden de ideas, y debido a la cantidad de casos de resolución de contratos de opción de compra venta existente, el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, emitió la siguiente resolución (…) Dicha resolución es perfectamente aplicable al contrato que suscribimos las partes (…)
3.- Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la supuesta notificación judicial de la rescisión unilateral del contrato de opción a compra venta, por cuanto por disposición de la Sala Constitucional se prohibió la recisión unilateral (…)” (Folios 68 al 71 y vueltos, I pieza).

Visto todo lo anterior, este juzgador observa que el hecho controvertido en la presente causa se encuentra enmarcado en verificar el presunto incumplimiento de los litigantes de autos de las obligaciones que habían adquirido al suscribir el contrato de “opción de compra venta” que sirve como instrumento fundamental de la demanda.

2

Antes de analizar el fondo del asunto debatido, este tribunal no puede pasar por alto que la parte demandada en su contestación impugnó los anexos presentados en copias simples por la demandante junto a su escrito libelar, no obstante, tal medio de defensa no debe prosperar, toda vez que, se realizó de forma genérica, sin expresar los motivos por los cuales impugnaba tales documentales. (Vid. Sentencia No. 2286 del 24 de octubre de 2006, Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia).

Por otro lado, la parte demandante en su contestación a la reconvención impugnó la representación judicial que se acuñó el ciudadano Calogero Pascuale Lipani Giunta de la ciudadana Mayra Alexandra Jesser Moncada; alegando que el primero mencionado, por no ser abogado, no puede representar, ni dar poderes en nombre de la segunda ciudadana identificada. En ese sentido, este tribunal de alzada debe señalar que Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 844 dictada en fecha 3 de diciembre de 2018, estableció que:

“(…) En este orden de ideas, y de la jurisprudencia ut supra señalada, en relación a la validez del otorgamiento de un poder en juicio a otra persona que no es abogado, se observa de la transcripción del poder que la ciudadana Mayra Alexandra Jesser Moncada le otorgó al ciudadano Calogero Pascuale Lipani, que dicho documento no es únicamente un poder de administración, si no que lo faculta ampliamente en materia judicial para designar apoderados especiales para asuntos determinados cuando lo juzgara conveniente o así lo requiera la ley, la juez en el análisis que hizo del poder en su sentencia, señaló que el mismo era solo un poder de administración sobre el inmueble objeto de litigio, y más adelante indicó, que existe por parte del co-demandado ciudadano Calogero Pascuale Lipani, una falta de representación para actuar, por carecer de capacidad de postulación que detenta todo abogado en ejercicio, cuya falta no se subsana ni aún asistido de abogado, declarando dicha representación en ilegitima, por lo que la juez yerra en su apreciación, en virtud de que se observa perfectamente de la transcripción ut supra que del poder otorgado por Mayra Alexandra Jesser Moncada al ciudadano Calogero Pascuale Lipani Giunta, faculta a éste último, expresamente en materia judicial, para comparecer y gestionar ante todas y cada una de las autoridades de la República, bien sean éstas judiciales, civiles, administrativas o fiscales, para intentar y contestar demandas y reconvenciones; oponer y contestar cuestiones previas, convenir, desistir, transigir; comprometer en árbitros arbitradores; promover evacuar las pruebas correspondientes en los juicios o juicio respectivo; repreguntar testigos, darse por citado, notificado y/o intimado en su nombre, absolver posiciones juradas; seguir todos los juicios o juicio en todas las instancias, grados, trámites e incidencias; interponer toda clase de recursos, bien sean éstos ordinarios o extraordinarios; hacer posturas en remate, recibir cantidades de dinero y otorgar los correspondientes comprobantes de cancelación, recibos y finiquitos, pudiendo nombrar apoderados especiales para asuntos determinados cuando lo juzgue conveniente o lo requiera la Ley. Así se decide.

Razón por la cual esta Sala declara ha lugar la revisión solicitada respecto de la decisión dictada el 27 de abril de 2015, por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, por lo que en consecuencia se anula y se ordena al Juzgado competente dictar un nuevo fallo en atención a las consideraciones previas (…)”

Vista la decisión que antecede, la cual debe ser acatada por este tribunal superior, se declara improcedente la impugnación realizada por la parte demandante a la representación de la ciudadana Mayra Alexandra Jesser Moncada, por parte del ciudadano Calogero Pascuale Lipani Giunta.

3

Ahora bien, con el objeto de dilucidar el fondo del asunto debatido, este juzgador pasa a valorar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:

La parte demandante, en la oportunidad procesal pertinente, promovió los siguientes medios probatorios:

Documentales:

a. Copia simple de Registro de Vivienda Principal, por ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). (Folio 76, I pieza).

b. Constancia de residencia, emitida de la Prefectura del Municipio Santiago Mariño, en fecha 12 de marzo de 2014. (Folio 78, I pieza).

En relación a las instrumentales que anteceden, este tribunal de alzada observa que son documentos públicos administrativos, los cuales gozan de presunción de certeza de su contenido, salvo prueba en contrario. En consecuencia, de las mismas se desprende que el inmueble objeto de este juicio, constituido un apartamento distinguido con el No.11-14, ubicado en el nivel No. 1 del edificio No. 11, Parque Residencial “Campo Alegre”, Turmero, estado Aragua, está registrado como vivienda principal, y asimismo, en él reside la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, ya identificada, desde el año 2012.

c. Copia simple de Resolución No. 11 del Ministerio para el Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial en fecha 21 de febrero de 2013. (Folios 79 y 80, I pieza). En relación a esta documental, este juzgador la desecha por no constituir prueba alguna, ya que, solamente se trata de un instrumento jurídico cuyo contenido será aplicado por este tribunal en virtud del principio iura novit curia.

d. Copia simple de contrato de “opción de compra venta”, autenticado en fecha 9 de noviembre de 2012, por ante la Notaria Pública Primera de Maracay, estado Aragua, quedando anotado bajo el No. 39, Tomo 319. (Folios 5 al 10, I pieza). Respecto a esta documental, quien aquí decide observa que se trata de un documento autenticado, el cual no fue tachado a lo largo del procedimiento, por lo tanto, tiene pleno valor probatorio en conformidad con el artículo 1363 del Código Civil. En ese sentido, de dicha instrumental se desprenden todas las obligaciones asumidas por la partes en el negocio jurídico celebrado respecto a un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 11-14, ubicado en el Nivel No. 1 del Edificio No. 11, del Parque Residencial “Campo Alegre”, situado en la I Etapa, en parte de mayor extensión de la Parcela C-2, de la Urbanización Haras San Pablo, en jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del estado Aragua, las cuales serán pormenorizadamente analizadas a seguidas en la presente decisión.

e. Copia simple de poder protocolizado en fecha 3 de agosto de 2012 por ante el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara del estado Aragua, anotado bajo el No. 22, Folio 123 del Tomo 13, protocolo de transcripción de ese año. (Folios 11 al 16 y vueltos, I peiza). Respecto a esta instrumental, quien aquí decide observa que es copia simple de un documento público, por lo que, tiene pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, de dicho mandato se desprende que el ciudadano Calogero Pascuale Lipiani Giunta, está facultado para representar a la ciudadana Mayra Alexandra Jesser Moncada.

f. Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, de fecha 21 de octubre de 2008 inscrito bajo el No. 2008.212, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 274.4.2.1.194 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008. (Folios 18 al 26 y vueltos, I pieza). Con relación a esta instrumental, este juzgador observa que es copia simple de un documento público, por lo que, tiene pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De tal manera, se verifica que el inmueble objeto de esta controversia pertenece a los ciudadanos Calogero Pascuale Lipiani Giunta y Mayra Alexandra Jesser Moncada.

g. Recibo de pago por la cantidad total de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000, 00). (Folio 27, I pieza). Respecto a esta instrumental, este juzgador observa que fue un hecho admitido por los demandados en su contestación, que la demandante en fechas 10 y 15 de mayo de 2013, les entregó sendos cheques, con los cuales les pagó un total de SETENTA MIL BOLÍVARES (BS.70.000, 00). En consecuencia, vista dicha admisión expresa, esta alzada considera demostrado ese pago alegado.

h. Documento de liberación de hipoteca elaborado por el Banco del Tesoro. (Folios 28 al 29 y vueltos). En relación a esta documental, este juzgador observa que es copia simple de documento público administrativo, toda vez que, dicha entidad bancaria pertenece al Estado venezolano, existiendo presunción de certeza de su contenido; considerándose demostrado que esa entidad bancaria realizó un borrador de contrato de liberación de hipoteca, relacionado al inmueble objeto de esta causa.

i. Copia simple de constancia de aprobación de crédito de fecha 1 de abril de 2013, emitida por el Banco del Tesoro C.A. (Folio 30, I pieza). Respecto a esta instrumental, este tribunal superior observa que se trata de una copia simple de documento público administrativo, existiendo presunción de certeza sobre su contenido. Aunado a ello, la información plasmada en ella, fue ratificada mediante prueba de informe recibida por el juzgado a quo en fecha 20 de noviembre de 2014. (Folios 159 al 180, I pieza). En ese sentido, del mencionado medio probatorio se desprende que en fecha 1 de abril de 2013, el “Banco del Tesoro, C.A. Banco Universal”, le aprobó a la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal, dejando constancia que la materialización del otorgamiento del mismo se realizaría una vez le fueran asignados a esa entidad financiera los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), a través del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH).

j. Copia simple de notificación de fecha de firma. (Folio 31, I pieza).

K. Copia simple de constancia de recepción. (Folio 32, I pieza).

Respecto a las documentales que anteceden identificadas “j” y “k”, este juzgador observa que se trata de copia simple de documentos públicos administrativos, por lo que, gozan de presunción de certeza sobre su contenido. En consecuencia, se verifica que estaba fijado para el 24 de mayo de 2013, el registro del documento compra venta y de constitución de hipoteca, correspondiente al crédito que le había sido aprobado a la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos Asimismo, se observa que ese día, la mencionada ciudadana compareció por ante el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara, con el objeto de intentar protocolizar lo correspondiente.

l. Aviso de prensa de fecha 27 de agosto de 2013, publicado en el diario “Últimas Noticias”. En relación a esta documental, este tribunal de alzada observa que se trata de una publicación de carácter oficial que consta en el original de un diario de circulación nacional, por lo que, se le otorga pleno valor probatorio. En ese sentido, se considera demostrado que en fecha 27 de agosto de 2013, el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (MINVIH) y el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), anunciaron que habían otorgado “subsidio directo habitacional – crédito FAOV”, a la ciudadana de cédula de identidad No. V-17.968.570, quien es la aquí demandante, Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos.

m. Copia simple de constancia de recepción de recaudos. (Folio 34, I pieza).

n. Constancia de no suscripción de documento. (Folio 35, I pieza).

En relación a los documentales que anteceden identificadas “m” y “n”, este juzgador observa que se trata de documentos públicos administrativos, por lo que, gozan de presunción de certeza sobre su contenido. En ese sentido, se considera probado que la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, nuevamente se presentó por ante Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara, no obstante, no se protocolizó el documento correspondiente por la insistencia del vendedor.

Informes:

1. Solicitó oficiar al “Banco del Tesoro C.A. Banco Universal”, con el objeto de que remitiera copia del expediente administrativo correspondiente al inmueble objeto de este juicio. Sobre esta solicitud de informes, este juzgador observa que en fecha 20 noviembre de 2014 fueron recibidas las resultas correspondientes (Folios 159 al 180, I pieza), de donde se verifica que en efecto la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, hizo todos los trámites necesarios para la obtención del crédito hipotecario para la compra del inmueble objeto de este juicio, lo cual fue aprobado en fecha 1 de abril de 2013, pero para concretarse, se requería que fueran asignados los recursos necesarios por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH).

2. Solicitó oficiar a la Junta del Parque Residencial “Campo Alegre”, ubicado en Turmero, estado Aragua, con el objeto de que remitiera los recibos de pagos relacionados con el inmueble objeto de este procedimiento. Respecto a esta solicitud de información, este tribunal evidencia que fueron recibidas las resultas correspondientes en fecha 15 de julio de 2014 (Folios 126 al 152, I pieza), verificándose que desde noviembre de 2012 hasta junio de 2014, los recibos de condominio correspondientes al inmueble objeto de este juicio, fueron entregados a la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, quien pagada por medio de transferencia bancaria.

3. Solicitó oficiar a la Oficina de Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara del estado Aragua, con el objeto de que remitiera copia de la documentación relacionada con la venta entre los ciudadanos Calogero Pascuale Lipani Giunta, Mayra Alexandra Jesser Moncada y Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, ya identificados; cuyo objeto fue el inmueble objeto de la demanda. En relación a esta solicitud de información, este tribunal de alzada observa que las resultas fueron recibidas en fecha 2 de mayo de 2014 (Folio 92), verificándose que el identificado Registro Público informó que la venta definitiva entre los ciudadanos aquí litigantes no se realizó.

Por su parte, los demandados de autos no promovieron pruebas en el lapso probatorio correspondiente. No obstante, al momento de consignar su informe en primera instancia, consignaron y promovieron notificación judicial (Folios 98 al 125), la cual al tratarse de un documento público, podía ser traído a los autos en esa etapa procesal, poseyendo pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil. Ahora bien, del mismo se desprende que 8 de enero de 2014, los demandados presentaron solicitud de notificación judicial con el objeto de que se le informara a la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, que el lapso establecido en el instrumento fundamental de este juicio se encontraba “fenecido” y que por lo tanto se reservaban las acciones legales pertinentes. Asimismo, se verifica que en fecha 15 de enero de 2014, el Juzgado de Municipio Santiago Mariño de esta Circunscripción Judicial se trasladó y se constituyó en una dirección no mencionada y, supuestamente, notificaron lo anteriormente indicado a una ciudadana a quien no identificaron correctamente y que tampoco firmó el acta correspondiente.

4

Valoradas como han sido el conjunto de pruebas promovidas por las partes en la presente causa, este tribunal pasa a decidir el fondo del asunto debatido, señalando lo siguiente:

La pretensión de la parte actora es que el demandado de autos cumpla con lo estipulado en el contrato suscrito en fecha 9 de noviembre de 2012, por ante la Notaria Pública Primera de Maracay, estado Aragua, quedando anotado bajo el No. 39, Tomo 319.

Al respecto, es menester en principio, analizar la naturaleza del contrato anteriormente identificado, con el objeto de identificar si el mismo se corresponde a un documento “compra venta” como lo señala la demandante o, en su defecto, se trata de un mero contrato preparatorio de “opción de compra venta”, especificación ésta que es de grandísima importancia al momento de dirimir la presente controversia. En ese sentido, se requiere citar algunas de las cláusulas establecidas en el mencionado instrumento, a saber:

“(…) Entre, CALOGERO PASCUALE LIPANI GIUNTA (…) actuando en este acto en su propio nombre y representación de la ciudadana MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA (…) quienes en lo adelante y a los solos efectos de este documento se denominarán LOS OPCIONANTES, y por la otra, la ciudadana LOURDES ILIANA GUTIÉRREZ CHIRINOS (…) y quien para los mismos efectos de este contrato se denominará LA OPCIONADA, se ha convenido en celebrar un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, el cual se rige por la cláusulas que a continuación se especifican: PRIMERA: LOS OPCIONANTES se comprometen a vender a LA OPCIONADA y ésta a su vez a comprarle un inmueble de su propiedad signado con el Catastro No. 05-11-01-U10-006-037-003-011-P01-004, destinado a vivienda principal, constituido por un Apartamento distinguido con el No. 11-44, ubicado en el Nivel No. 1 del Edificio No. 11, del Parque Residencial “Campo Alegre”, situado en la I Etapa, en parte de mayor extensión de la Parcela C-2, de la Urbanización Haras San Pablo, en jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del Estado (sic) Aragua, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Parcelamiento del Desarrollo Urbanístico Haras San Pablo y sus posteriores Aclaratorias, protocolizadas ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Mariño del Estado Aragua, (sic) en fechas 04 de Mayo (sic) de 1982, registrada bajo el No. 22, Tomo 1; el 19 de Noviembre (sic) de 1982, registrada bajo el No. 25, Tomo 6; y el 23 de Diciembre (sic) de 1982, registrada bajo el No. 49, Tomo 8, todos del Protocolo Primero; en el Documento de Condominio General del PARQUE RESIDENCIAL “CAMPO ALEGRE” y en el Documento de Condominio Particular de la I ETAPA (Edificios Nos. 11, 12, 13 y 14), protocolizados ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Santiago Mariño y Libertador del Estado (sic) Aragua, en fecha 30 de Mayo (sic) de 1997, registrado bajo el No. 4, Tomo 18; y 29 de Julio (sic) de 1998, registrado bajo el No. 2, Tomo 5, ambos del Protocolo Primero, los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad. El apartamento objeto de esta opción de compra venta tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (55, 52 Mts2); consta de las siguientes dependencias: Dos (02) habitaciones, dos (02) salas de baño con artefactos de porcelana nacional, cocina-oficios, recibo-comedor, jardinera, y ventanas tipo persiana con vidrio escarchado; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: Por el SUROESTE: Con fachada lateral derecha del Edificio; por el NORESTE: Con hall de entrada y pasillo de circulación; por el NOROESTE: Con fachada principal del Edificio; y por el SURESTE: Con patio interior del Edificio, cuarto de basura y pasillo de circulación. Al deslindado apartamento le corresponde un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el mismo número de apartamento, ubicado en el área destinada para estacionar, tal como se estipula en el Reglamento Interno de Condominio del Parque Residencial “Campo Alegre”. Asimismo, al citado apartamento le corresponde un Porcentaje de Condominio de 1.274957% sobre los derechos y obligaciones con respecto a la Primera Etapa (I Etapa), y un porcentaje de 0.365382% sobre los derechos y obligaciones con respecto a todo el conjunto Residencial (Parcela C-2), todo lo cual consta en Documento de Condominio General y en el Documento de Condominio Particular, ya citados. Dicho inmueble les pertenece a LOS OPCIONANTES según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara del Estado (sic) Aragua, en fecha 21 de octubre de 2008, registrada bajo el No. 2008.212, Asiendo Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 274.4.2.1.194, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008. SEGUNDA: El precio convenido para la venta definitiva del inmueble antes descrito, es por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 555.000, 00), que serán pagados por LA OPCIONADA de la siguiente forma: La suma de CIENTO SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 166.500, 00), que fueron pagados con anterioridad por LA OPCIONADA a LOS OPCIONANTES mediante cheque signado con el No. 00003133, emitido por la entidad financiera BBVA, Banco Provincial, Agencia Maracay Parque Aragua, de fecha 20 de agosto de 2012, a su entera y cabal satisfacción; y el saldo restante, es decir, la suma de TRECIENTOS (sic) OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 388.500, 00), serán pagados una vez aprobado el crédito por ante los organismos respectivos, y se realizará la venta definitiva por ante los organismos competentes. TERCERA: El plazo de esta opción de compra venta es de CIENTO VEINTE (120) días, más TREINTA (30) días de prórroga, contadas a partir de la fecha de autenticación del presente compromiso (…) QUINTA: El inmueble objeto de esta opción de compra-venta se encuentra completamente libre de impuestos nacionales o municipales, y posee una hipoteca de primer grado a favor de la entidad financiera BANCO DEL TESORO, C.A., BANCO UNIVERSAL, la cual declara conocer LA OPCIONADA , y será pagada por LOS OPCIONANTES antes de realizar la venta definitiva (…)”

Se puede observar de la transcripción arriba realizada que las partes en el contrato que sirve como instrumento fundamental de este procedimiento, establecieron claramente el objeto (un inmueble), el precio definitivo (Bs. 555.000,00) y el consentimiento de vender y comprar respectivamente, características éstas que son vinculantes para identificar la naturaleza del mismo.

Respecto a lo anterior la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante fallo No 217 de fecha 30 de Abril de 2002, determinó que:

“…De la precedente transcripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.” La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando). Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit). Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.
Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta. (Negritas de este Juzgado)

Igualmente, el 22 de Marzo de 2013, la misma Sala de Casación Civil mediante fallo No 000116, dejó establecido lo siguiente:

“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…” (Negritas de este Tribunal)

En vista a la jurisprudencia anteriormente citada, la cual este tribunal comparte y acoge, resulta forzoso concluir que el contrato que sirve como instrumento fundamental de este juicio debe ser catalogado como una compra venta pura y simple, toda vez que, en el mismo las partes a pesar de denominarlo como “opción de compra venta”, establecieron claramente los elementos de consentimiento, precio y objeto.

Una vez verificado lo anterior, pasa este juzgador a analizar el cumplimiento o no de las cláusulas libremente pactadas por las partes en el contrato compra venta tantas veces mencionado, arriba citado. En ese sentido, se observa que la parte actora (compradora) asumió la obligación de pagar el precio fijado por la compra, divido en dos partes: La primera constante de la cantidad de CIENTO SESENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 166.500,00) la cual fue pagada al momento de suscribir el contrato que fundamenta el presente juicio y, la segunda, constante de la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 388.500,00), la cual debía ser pagada una vez aprobado el crédito por ante los organismos respectivos, debiéndose realizar la venta definitiva por ante el ente correspondiente.

Por su parte, los demandados de autos asumieron las siguientes obligaciones:

• Pagar y consecuentemente liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la compra venta, que conforme a la cláusula quinta debía hacerse antes de realizar la venta definitiva.
• Firmar y protocolizar el documento definitivo de compra venta.

Por otro lado, se verifica que en la cláusula tercera del contrato bajo estudio, las partes establecieron un supuesto plazo para la ejecución de sus obligaciones de CIENTO VEINTE (120) días, más TREINTA (30) días de prórroga, contados a partir del 9 de noviembre de 2012, que fue la fecha de autenticación de ese acuerdo de voluntades. Es decir, supuestamente lo pactado tenía una vigencia hasta el día 8 de abril de 2013, lo cual a todas luces representa una contradicción, pues las partes, previamente, en la cláusula segunda, habían determinado que la venta definitiva se realizaría, una vez que la compradora pagara el saldo restante, lo cual debía hacerse al cumplirse la condición relativa a la obtención de los recursos necesarios mediante un crédito bancario.

Siendo así las cosas, este juzgador observa que la parte actora (compradora) debía de realizar el pago restante para la compra del inmueble, una vez se le fuera aprobado el crédito por los organismos respectivos, es decir, las partes estaban conscientes que tal proceso de obtención de los recursos por vía crediticia [que constituye una condición] no dependía únicamente de una institución, sino que, se requería la intervención de varios organismos para lograr ese objetivo. En consecuencia, de acuerdo a lo debidamente demostrado en autos, se verifica que el 1 de abril de 2013, el “Banco del Tesoro C.A. Banco Universal”, le aprobó a la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, el crédito requerido para la compra del inmueble objeto de este juicio, no obstante, para la materialización del otorgamiento del mismo se requería que le fueran asignados a esa entidad financiera los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), a través del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH). Es decir, antes del 8 de abril de 2013, supuesta fecha tope para el cumplimiento de las obligaciones pactadas, si bien el “Banco del Tesoro C.A. Banco Universal” había aprobado preliminarmente el crédito, todavía no se había cumplido la condición establecida por las partes, pues todavía no se contaba con los recursos dinerarios para el mismo, empero, sí se verificó antes de ese tiempo, que la parte actora (compradora) hizo todo lo necesario para poder cumplir con lo pactado, siendo imposible hacerlo antes de ese arco de tiempo, por el proceso que todavía estaba en curso por ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH).

En consecuencia, este tribunal arriba a la conclusión que a pesar que las partes establecieron un plazo para la “vigencia” del contrato, al someter el cumplimiento de sus obligaciones a una condición, esto último es lo que debe prevalecer, pues en caso contrario solamente fueran dispuestos fechas determinadas para completar la ejecución de lo pactado. Por otro lado, el alegato de que el contrato “feneció” el 8 de abril de 2013 y que por ello los demandados no deben cumplir con sus obligaciones, también se ve derrumbado por el hecho demostrado que la parte actora (compradora), en fechas 10 y 15 de mayo de 2013 [más de un mes después del supuesto vencimiento del plazo acordado], les pagó a éstos un total de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000, 00), como abono del saldo restante, lo cual fue debidamente aceptado y admitido por la parte demandada en su contestación, por lo que, es evidente que pese a que el lapso de tiempo establecido en la cláusula tercera se había cumplido, las partes estaban de acuerdo de que el negocio jurídico debía seguir llevándose a cabo, restando únicamente el pago de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 318.500, 00).

Asimismo, quedó demostrado que en fecha 27 de agosto de 2013, el proceso de la materialización del otorgamiento del crédito correspondiente, todavía estaba en curso, pues ese día, el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (MINVIH) y el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), anunciaron por prensa nacional que habían otorgado “subsidio directo habitacional – crédito FAOV”, a la ciudadana de cédula de identidad No. V-17.968.570, quien es la aquí demandante, Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos.

En consecuencia, es patente que si bien el trámite para el cumplimiento de la condición pactada duró varios meses, ello no fue responsabilidad de la parte actora (compradora), pues tal circunstancia dependía de un tercero, en este caso, el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), por lo que, dicha parte no puede ser castigada judicialmente de ninguna manera, tal como lo indica la resolución No. 11 dictada en fecha 5 de febrero de 2013 por la el Ministerio para el Poder Popular de Vivienda y Hábitat, la cual establece lo siguiente:

“(…) Artículo 1.: En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.

La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat (…)

Artículo 5.: Los Oferentes de Viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos de Inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los Sujetos del Sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos (…)” (Negrillas nuestras).

Vista la citada resolución, es patente que ampara a los contratos suscritos o a suscribirse que tengan como objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas. Por lo tanto, le resulta aplicable al contrato que sirve como instrumento fundamental de este juicio, autenticado en fecha 9 de noviembre de 2012, que estableció la compra venta del inmueble destinado para vivienda principal, constituido por un apartamento distinguido con el No. 11-14, ubicado en el Nivel No. 1 del Edificio No. 11, del Parque Residencial “Campo Alegre”, situado en la I Etapa, en parte de mayor extensión de la Parcela C-2, de la Urbanización Haras San Pablo, en jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del estado Aragua.

Ahora bien, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.

Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.

En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.

En consecuencia, la parte actora (compradora), cumplió plenamente con su carga de probar la existencia de la obligación contenida en el contrato compra venta suscrito en fecha 9 de noviembre de 2012, por ante la Notaria Pública Primera de Maracay, estado Aragua, quedando anotado bajo el No. 39, Tomo 319; y así mismo, demostró haber cumplido con lo que le correspondía, vale decir, cumplió con el pago de la cantidad de CIENTO SESENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 166.500,00) al momento de suscribir el contrato que fundamenta el presente juicio, más SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000, 00), mediante cheques librados en fechas 10 y 15 de mayo; aunado al hecho de haber sido diligente en las gestiones para la aprobación del crédito hipotecario, a fin de obtener los recursos necesarios con el objeto de terminar de cumplir con el pago correspondiente. Por su parte, los demandados de autos a lo largo del proceso no lograron demostrar que hayan cumplido con las obligaciones que le correspondían arriba identificadas, ni probaron algún hecho que los eximiera de cumplirlas. Por el contrario, se verificó plenamente que éstos incumplieron con la obligación de vender, al no asistir el día 19 de diciembre de 2013, oportunidad fijada por el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara, para protocolización del documento definitivo correspondiente. Asimismo, se verifica que los demandados también incumplieron con su obligación de pagar y liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble.

Por ello, este tribunal deberá ordenar que entre los litigantes realicen la compra venta definitiva del inmueble objeto de esta demanda, momento en el cual, la parte actora (compradora) deberá pagarle a los demandados, la cantidad de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 318.500, 00), suma ésta que le resta del precio total pactado. Cabe destacar, que dicha cantidad de dinero debe ser indexada dada la pérdida de valor del mismo, tomándose en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (INPC), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto en fase de ejecución, se podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, o 2.- Determinar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. Haciéndose la salvedad, que en cualquiera de los supuestos previamente señalados, se deberá aplicar previamente las reconversiones monetarias de los años 2018 y 2021 sobre el señalado monto, y luego la indexación aquí ordenada, comprendida desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

En virtud de lo anterior, este tribunal deberá declarar procedente la pretensión contenida en la demanda, tal y como lo hará en la dispositiva del presente fallo.

Por último, quien aquí decide no puede pasar por alto que la parte demandada interpuso formal reconvención, no obstante, como se trata sobre los mismos hechos planteados en la demanda, al ser declarada procedente la pretensión de cumplimiento de contrato de la actora, inexorablemente se debe declarar improcedente la pretensión de resolución de contrato contenida en la contra demanda, incoada por los demandados, tal y como se hará en la dispositiva de esta sentencia.

III. DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada Marienny Quintana, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 164.594, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Calogero Pascuale Lipani Giunta y Mayra Alexandra Jesser Moncada, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.732.229 y V-15.208.917, respectivamente, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de febrero de 2021 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia recurrida, en los términos aquí establecidos. En consecuencia:
TERCERO: PROCEDENTE la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda interpuesta por la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.968.570, contra los ciudadanos Calogero Pascuale Lipani Giunta y Mayra Alexandra Jesser Moncada, ya identificados.

CUARTO: IMPROCEDENTE la pretensión de resolución de contrato contenida en la reconvención incoada por los ciudadanos Calogero Pascuale Lipani Giunta y Mayra Alexandra Jesser Moncada, contra la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, todos arribas identificados. En consecuencia:
QUINTO: Conforme a la cláusula quinta del contrato compra venta suscrito en fecha 9 de noviembre de 2012, por ante la Notaria Pública Primera de Maracay, estado Aragua, quedando anotado bajo el No. 39, Tomo 319, se ordena que los ciudadanos Calogero Pascuale Lipani Giunta y Mayra Alexandra Jesser Moncada, ya identificados, paguen dentro del lapso de cumplimiento voluntario que se le otorgue, la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 11-14, ubicado en el Nivel No. 1 del Edificio No. 11, del Parque Residencial “Campo Alegre”, situado en la I Etapa, en parte de mayor extensión de la Parcela C-2, de la Urbanización Haras San Pablo, en jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del estado Aragua.

SEXTO: Libre de todo gravamen como se encuentre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el No. 11-14, ubicado en el Nivel No. 1 del Edificio No. 11, del Parque Residencial “Campo Alegre”, situado en la I Etapa, en parte de mayor extensión de la Parcela C-2, de la Urbanización Haras San Pablo, en jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del estado Aragua, se ordena que dentro del lapso de cumplimiento voluntario que se otorgue, los ciudadanos Calogero Pascuale Lipani Giunta y Mayra Alexandra Jesser Moncada, ya identificados, suscriban junto a la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, ya identificada, el documento público definitivo de compra venta del inmueble anteriormente detallado.

SÉPTIMO: Si los demandados no cumplen con las obligaciones señaladas en los particulares que anteceden, este tribunal autoriza a la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, ya identificada, para que pague el monto correspondiente a los gravámenes que pesan sobre el inmueble arriba identificado y demás obligaciones concernientes a él, debiendo acreditar en autos dichos pagos mediante facturas legalmente emitidas con el objeto de que las cantidades pagadas sean deducidas de cantidad que resulte luego de indexada la suma de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 318.500, 00) que le restan por pagar para la compra del inmueble.
OCTAVO: De no darse el cumplimiento voluntario de lo aquí ordenado, la ciudadana Lourdes Iliana Gutiérrez Chirinos, deberá acreditar en el expediente el pago mediante cheque de gerencia de la cantidad de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 318.500, 00), suma de dinero ésta que deberá ser indexada, conforme a lo explicado en la parte motiva de esta decisión, que finalmente equivale a lo le resta por pagar según la cláusula segunda del contrato suscrito en fecha 9 de noviembre de 2012, por ante la Notaria Pública Primera de Maracay, estado Aragua, quedando anotado bajo el No. 39, Tomo 319, o de ser el caso, la cantidad correspondiente luego de deducidos los montos relativos al posible pago que pudiere hacer de las obligaciones concernientes al inmueble objeto de la presente demanda. Y una vez acreditado dicho pago, esta sentencia conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, servirá como documento de propiedad a favor de la demandante, garantizándole el uso, goce, disfrute y disposición establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sobre el inmueble signado con el Catastro No. 05-11-01-U10-006-037-003-011-P01-004, constituido por un apartamento distinguido con el No. 11-14, ubicado en el Nivel No. 1 del Edificio No. 11, del Parque Residencial “Campo Alegre”, situado en la I Etapa, en parte de mayor extensión de la Parcela C-2, de la Urbanización Haras San Pablo, en jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del estado Aragua, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Parcelamiento del Desarrollo Urbanístico Haras San Pablo y sus posteriores Aclaratorias, protocolizadas ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Mariño del estado Aragua, en fechas 4 de mayo de 1982, registrada bajo el No. 22, Tomo 1; el 19 de noviembre de 1982, registrada bajo el No. 25, Tomo 6; y el 23 de diciembre (sic) de 1982, registrada bajo el No. 49, Tomo 8, todos del Protocolo Primero; en el Documento de Condominio General del PARQUE RESIDENCIAL “CAMPO ALEGRE” y en el Documento de Condominio Particular de la I ETAPA (Edificios Nos. 11, 12, 13 y 14), protocolizados ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Santiago Mariño y Libertador del estado Aragua, en fecha 30 de mayo de 1997, registrado bajo el No. 4, Tomo 18; y 29 de julio de 1998, registrado bajo el No. 2, Tomo 5, ambos del Protocolo Primero, los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad. El apartamento tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (55, 52 Mts2); consta de las siguientes dependencias: Dos (2) habitaciones, dos (2) salas de baño con artefactos de porcelana nacional, cocina-oficios, recibo-comedor, jardinera, y ventanas tipo persiana con vidrio escarchado; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: Por el SUROESTE: Con fachada lateral derecha del Edificio; por el NORESTE: Con hall de entrada y pasillo de circulación; por el NOROESTE: Con fachada principal del Edificio; y por el SURESTE: Con patio interior del Edificio, cuarto de basura y pasillo de circulación. Al deslindado apartamento le corresponde un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el mismo número de apartamento, ubicado en el área destinada para estacionar, tal como se estipula en el Reglamento Interno de Condominio del Parque Residencial “Campo Alegre”. Asimismo, al citado apartamento le corresponde un Porcentaje de Condominio de 1.274957% sobre los derechos y obligaciones con respecto a la Primera Etapa (I Etapa), y un porcentaje de 0.365382% sobre los derechos y obligaciones con respecto a todo el conjunto Residencial (Parcela C-2), todo lo cual consta en Documento de Condominio General y en el Documento de Condominio Particular, ya citados. Dicho inmueble aparece registrado a nombre de los ciudadanos Calogero Pascuale Lipani Giunta Y Mayra Alexandra Jesser Moncada, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.732.229 y V-15.208.917, respectivamente, según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara del estado Aragua, en fecha 21 de octubre de 2008, registrada bajo el No. 2008.212, Asiendo Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 274.4.2.1.194, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008. De modo que, en el caso que se suscite lo indicado en este particular, se ordena protocolizar la presente decisión, por lo que, se oficiará lo conducente a la Oficina de Registro respectivo en la oportunidad legal correspondiente.
NOVENO: Se condena en costas a la parte demandada en conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

DÉCIMO: Notifíquese a las partes conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, a los veintiséis (26) días del mes de octubre del años dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
EL JUEZ

RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN
LA SECRETARIA

LISENKA CASTILLO
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 12: 01 del mediodía.
LA SECRETARIA

LISENKA CASTILLO

Exp. No. JUEZ-1-SUP-C-18.855-21.
RCGR/LC