TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas,13 de octubre de 2023
Años:213º y 164º

ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2023-000965

PARTE ACTORA:FILIBERTO MEDINA FRANCISCO,venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°V-6.099.828.
APODERADOS JUDICIALESDE LA PARTE ACTORA:VICTOR JULIO LIRAy DANIEL DEL CARMEN GIL, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 7.339 y 191.024, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:MANUEL EDUARDO DE FARIA RONDÓN,venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-10.780.582.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:No acreditó representación judicial
MOTIVO:RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA
- I -
NARRATIVA
Se inició el presente juicio, incoado por losciudadanos VICTOR JULIO LIRAy DANIEL DEL CARMEN GIL, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 7.339 y 191.024,en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano FILIBERTO MEDINA FRANCISCO, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante y titular de la cédula de identidad N° V-6.099.828,contrael ciudadano MANUEL EDUARDO DE FARIA RONDÓN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N°
V-10.780.582, todos identificados en el encabezado de ésta sentencia, la cual fue presentada en fecha 03 de octubre de 2023, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial, correspondiéndole conocer a éste Tribunal, luego de la distribución de Ley respectiva.
-II-
MOTIVA
Ahora bien, siendo esta la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento, el Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos:
Alega la representación judicial de la parte actora en su libelo que su representado mediante contrato privado dio en arrendamiento al ciudadano MANUEL EDUARDO DE FARIA RONDON, anteriormente identificado, un local comercial ubicado en la Planta Baja Nro. 1 del Edificio María Nieves, calle Brasil, Urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Caracas, y que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de enero de 2022, tal como se desprende de la Cláusula Segunda del contrato anteriormente señalado.
Igualmente alega el demandante que las partes del presente juicio acordaron de común y voluntario acuerdo, una pensión de arrendamiento mensual de Quinientos Dólares Estadounidenses (US$ 500,00) y que para la fecha el arrendatario adeuda a su representado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2022 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2023, razón por la cual procede a demandar al ciudadano MANUEL EDUARDO DE FARIA RONDON para que convenga en desalojar el local comercial dado en arrendamiento, asimismo convenga en resolver el precitado contrato de arrendamiento y en consecuencia devuelva a su representado el local comercial antes mencionado, totalmente desocupado de personas y bienes, y en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento, y finalmente,que pague las pensiones de arrendamiento, incluyendo el porcentaje del veinticinco por ciento (25%) determinado en el valor de la demanda, o en su defecto, sea condenado por este tribunal a su cumplimiento.
Fundamentó el demandante su acción en lo establecido en los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil.
En este orden de ideas, este Juzgador observa que ha sido práctica común del foro la acumulación en una misma demanda, del desalojo de un inmueble destinado al uso comercial así comolos daños y perjuicios, estos últimos con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, incluso en ocasiones confundiendo las pretensiones de desalojo con la de resolución de contrato, a lo cual es acumulada la acción de daños y perjuicios.
En estos casos se recurre a demandar el desalojo y los supuestos daños y perjuicios causados al actor, equivalentes a los meses que supuestamente se han dejado de pagar y los que se dejen de pagar hasta que se le haga la entrega del inmueble a la actora, y la pretensión de dar por terminado el contrato y la devolución del inmueble tiene dos fundamentos o bases legales distintas, el desalojo fundamentado en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (o si es por resolución de contrato por el 1167 del Código Civil), mientras que la pretensión del cobro de los cánones causados hasta la fecha de la presentación de la demanda y de los que se causen posteriormente hasta la entrega del inmueble, tienen como fundamento el artículo 1167 del Código Civil.
En el caso específico del arrendamiento comercial, considera necesario este Juzgador hacer referencia al criterio sostenido recientemente por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante fallo número 415 de fecha 05 de octubre de 2022, con motivo del juicio de desalojo de local comercial incoado por el ciudadano Juan Alejandro Yoris Valles contra Ronald William Añez González, con ponencia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra, donde se expresó lo que de seguidas se transcribe:
“…En el caso de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el legislador conviene disponer el atemperamiento de las consecuencias y efectos de la acción resolutoria, en virtud que en materia inquilinaria el arrendatario es un sujeto de derecho vulnerable que necesita de una protección jurídica especial por parte del Estado, por cuanto en las relaciones jurídicas materiales arrendaticias el inquilino es el débil jurídico de la misma.
De esta manera se observa que desde el año 1947, en Venezuela la legislación que regula la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la terminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo.
Es así que tanto en la derogada legislación inquilinaria (Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960, reformada parcialmente el 2 de enero de 1987 y Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 5 de febrero de 1972), como en la legislación vigente (Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial), cada vez que determinado supuesto de hecho fue establecido como una causal de desalojo, no es permitido el ejercicio de la acción resolutoria.
Esto se manifiesta en la legislación derogada, cuando se trataba de la falta de pago del canon de un arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto sólo era posible intentar la acción de desalojo y no la de resolución de contrato, estableciéndose como causal de desalojo la falta de pago; esto se desprende del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, que establece “…Solo podrá solicitarse y acordarse válidamente la desocupación de casa: a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento…”; en este sentido “solo” indica el imperativo del legislador de que no se puede solicitar por motivos distintos la desocupación del inmueble, por la vía de la demanda de desalojo, excluyendo otras acciones.
En el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, igualmente se estableció que tratándose de contratos a tiempo indeterminado, cuando haya habido falta de pago de los cánones, se estaba en presencia de una causal de desalojo, impidiendo también por ello el ejercicio, en estos casos de la acción resolutoria, tal como lo refleja su artículo 34 “…Sólo podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales…” literal a) “…Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
En esta ley fue introducido el cambio de que en los contratos a tiempo indeterminado, podía ser intentada la acción resolutoria por causales distintas a las de desalojo, tal como lo prevé el parágrafo segundo del artículo 34 al señalar que “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”.
Por su parte la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, mantiene asimismo la causal de desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento, impidiendo así el ejercicio de la acción de resolución de contrato, tal como lo prevé su artículo 91 “…Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…”, en su numeral 1 “…En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…”; con la distinción que en materia de arrendamiento de vivienda no se hace la distinción si la falta de pago es referida a contratos a tiempo determinado o indeterminado, y dejando la posibilidad de ejercer la acción resolutoria solo cuando se esté en presencia de supuestos de hecho que no coincidan con las causales de desalojo, como lo prevé el único aparte del parágrafo único de su artículo 91 “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”.
En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes.
(…)
De permitirse que los incumplimientos contractuales del arrendataria autorizasen el ejercicio de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, sería dejar de lado toda la protección que el legislador le ha venido concediendo al arrendatario como débil jurídico, y que de manera reiterada y progresiva se ha venido incorporando a la nueva legislación inquilinaria, dejando abierta la posibilidad de que se intentasen demandas resolutorias por cualquier motivos.
Con respecto a la posibilidad de acumular las acciones de desalojo y de daños y perjuicios, es pertinente indicar que la legislación inquilinaria vigente, entre ellas el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial aplicable al presente caso, no hace referencia a norma alguna que autorice al arrendador a demandar el pago de daños y perjuicios, en los casos que el incumplimiento o conducta desplegada por el arrendatario los cause. Cuando el arrendador exige judicialmente el pago de los daños y perjuicios que le haya ocasionado el arrendatario con ocasión a algún incumplimiento contractual, debe necesariamente fundar su demanda en las disposiciones normativas de derecho común como la contenida en el contenido 1167 del Código Civil, que establece que en el caso de los contratos bilaterales en los cuales una parte haya incumplido con las obligaciones a su cargo, la otra puede solicitar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios.
Ahora bien, como se señaló anteriormente, la legislación inquilinaria considera al arrendatario el débil jurídico en esa relación, como consecuencia de lo cual estima procedente concederle una protección en determinados casos. Una de las maneras de otorgar esa especial protección al arrendatario es atemperando el rigor de la acción resolutoria impidiendo en ocasiones el ejercicio de dicha acción y, en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo. No hay norma en la legislación inquilinaria, como se señaló, que autorice el cobro de los daños y perjuicios y por tanto, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no se encuentra equivalente al artículo 1167 del Código Civil que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo.
Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario al cuando la misma legislación especial inquilinaria permite el acceso resolutoria. Así por ejemplo, en materia de oficinas, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable en esos casos, establece que tratándose de contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución. Al permitirse el ejercicio de la acción resolutoria, es perfectamente posible acumular a ésta, el cobro de daños adeudados, mientras que esa misma ley, establece de manera expresa que cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, si se está en presencia de alguna de las causales taxativas de su artículo 34, solo se podrá demandar el desalojo y en esos casos, no podrá acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios.
En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato), por lo que al no existir en la legislación inquilinaria norma alguna que autorice el cobro de daños y perjuicios, para lograr esta finalidad debe acudirse a la norma de carácter general contenida en el artículo 1167 del Código Civil (lo que implica demandar la resolución del contrato y la acumulación de la acción de daños); siendo que la legislación especial inquilinaria prohíbe en determinados casos el ejercicio de la acción de resolución de contrato, permitiendo únicamente la acción de desalojo, para la protección del arrendatario como débil jurídico.
De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios.
Dichas acciones se excluyen entre si tal como ha quedado evidenciado de las razones anteriormente expuestas, puesto que el legislador ha considerado convenientemente que en los supuestos de hecho que se califican como causales taxativas de desalojo, no pueda intentarse la acción por resolución de contrato la cual está facultada por la legislación ordinaria para la acumulación de la pretensión de los cobros por los daños causados, esto como medida de protección al arrendatario, débil jurídico de la relación.” (Resaltado del Tribunal)
Ahora bien, resulta pertinente traer a colación lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
“…Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…”.

En este sentido, de la revisión efectuada al libelo de la demanda se evidencia que el demandante a través del presente juicio pretende: 1) que se condene al demandado al desalojo del inmueble; 2) que se declare resuelto el contrato de arrendamiento, 3) que se ordene el pago de las pensiones de arrendamiento, la cual se fundamenta en el artículo 1167 del Código Civil, observándose en primer lugar que, como ya fue señalado anteriormente, en materia de arrendamiento comercial para obtener la devolución del inmueble arrendadosólo puede ejercerse la acción de desalojo y no la de resolución de contrato, y en segundo lugar, observa este Juzgador que se trata de juicios que se sustancian y deciden por procedimientos disímiles, el juicio de desalojo debe tramitarse de conformidad con el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y el segundo conforme al procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 338 y siguientes.
De esta manera, siendo que la demanda de desalojo es la única vía legal permitida para obtener la devolución del inmueble arrendado, y visto que en razón de su especialidad no admite la acumulación de la pretensión de resolución del contrato, así como que dichas acciones tienen procedimientos disímiles, por un lado el procedimiento oral y por el otro el procedimiento ordinario ambos previstos en el Código de Procedimiento Civil. A su vez, se observa que los jueces tienen la obligación de verificar dicha situación y declarar la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido, verificado el cumplimiento de los presupuestos procesales necesarios para la instauración y prosecución del juicio, este Juzgador, considera que la presente demanda debe ser declarada inadmisible. Así se decide.-
III
DISPOSITIVA
En fuerza de los argumentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara:PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATOincoada por el ciudadano FILIBERTO MEDINA FRANCISCO contra el ciudadanoMANUEL EDUARDO DE FARIA RONDÓN,en razón de la inepta acumulación de pretensiones establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.SEGUNDO:Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay especial condenatoria en costas.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los trece (13) días del mes de octubre del año dos mil veintitrés (2023). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO R. VELÁSQUEZ DELGADO.
EL SECRETARIO,

JAN L. CABRERA PRINCE.

En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.)., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO,

JAN L. CABRERA PRINCE.

ARVD/JLC/av
AP11-V-FALLAS-2023-000965