REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, 20 de octubre de 2023 213º y 164º Asunto: AP71-R-2023-000365. Demandante: Ciudadano ENDER JOSÉ FLORES ACEITUNEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 7.831.623. Apoderado Judicial: Abogado Félix Medina Bracho, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 48.177. Demandado: Ciudadano FERNANDO JOSÉ MONTILLA PANTOJA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.753.387, quien a su vez actúa en su propio nombre y representación, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 134.557. Motivo: Resolución de Contrato. Capítulo I ANTECEDENTES En el juicio de resolución de contrato que incoara el ciudadano ENDER JOSÉ FLORES ACEITUNEZ, contra el ciudadano FERNANDO JOSÉ MONTILLA PANTOJA, ambos plenamente identificados, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia del 20 de junio de 2023, decidió lo siguiente: “…lo que evidencia que el demandado si falo (SIC) a su obligación de pagar puntualmente el canon de arrendamiento, hecho que no puede silenciarse con la regulación de canon de arrendamiento que ni siquiera aportó a su favor durante la audiencia llevada ante el ente administrativo, quien lo califico (SIC) como insolvente. ASÍ SE DECIDE.- En segundo lugar, tenemos que el estado (SIC) deterioro del inmueble fue probado en autos conforme al particular segundo de las pruebas aportas al proceso por la parte actora, texto que reproduce íntegramente en este capítulo y de donde se evidenció que el inmueble no está adapto (SIC) para habitabilidad y mucho menos la prestación de algún servicio de índole comercial, toda vez que no cuenta con el servicio básico de luz, agua y gas, esenciales para la venta de alimentos, lo cual permite su desalojo para una eventual reparación mayor. ASÍ SE DECIDE. – Por último, quien suscribe, considera que la regulación del canon de arrendamiento se tramito con posterioridad a que el ente administrativo correspondiente determina (SIC) la insolvencia con respecto al pago del canon de arrendamiento del demandado, quien además no hizo valer dicha actuación en la sede administrativa. Por otra parte, es importante destacar que luego de la trazan (SIC) de la litis, está prohibido al demandado alegar hechos nuevos que no fueron invocados en su oportunidad correspondiente, ya que constituyen una violación al principio de congruencia y al derecho a la defensa de la parte contraria. En consecuencia, para este tribunal es procedente en derecho la petición de la parte actora tendiente al desalojo de los inmuebles identificados con las letras y números L15 y L16 planta baja y que forman parte de la Quinta denominada Villa Hilda, ubicada en la Urbanización El Paraíso, avenida el Ejercito del Paraíso, propiedad de la parte actora, ya que la parte demandada inejecutante del contrato de arrendamiento violento (SIC) el contenido de los artículo (SIC) 1.159, 1166, 1.167, 1.264, 1.592, ordinal 2º del Código Civil, y 40 literal “a” y “e” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASÍ SE DECIDE. - En fuerza de las razones que anteceden, este tribunal undécimo de primera instancia en lo civil, mercantil, Tránsito y bancario de la circunscripción judicial del área metropolitana de caracas administrando justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, ordena: V DISPOSITIVA PRIMERO: IMPROCEDENTE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES, alegada por el ciudadano FERNANDO JOSÉ MONTILLA PANTOJA, titular de la cedula de identidad Nº 9.753.387 representante legal de la Sociedad Mercantil (SIC) Parrilla y Carbón C.A. SEGUNDO:CON LUGAR la presente demanda por DESALOJO (LOCAL DE USO COMERCIAL), interpuesta por interpuesta (SIC) por el ciudadano ENDER JOSÉ FLORES ACEITUNEZ contra el ciudadano FERNANDO JOSÉ MONTILLA PANTOJA. TERCERO: SE ORDENA la entrega material a la parte actora el siguiente inmueble: “… Local comercial distinguido con los números “L15” y “L16”, ubicado en planta baja de la Quinta Hilda, situado en la av. El Ejercito de la Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital…”. CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada el pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de noviembre de 2021, hasta la fecha que se mantuvo en posesión del inmueble objeto del presente juicio, para lo cual se ordena realizar experticia complementaria del fallo conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”. (Resaltado y subrayado de la cita) Contra la aludida decisión la parte demandada ejerció el recurso ordinario de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada. Mediante auto del día 30 de junio de 2023, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho. Entre tanto, mediante auto de la misma fecha, se instó a las partes a comparecer ante este Tribunal el día jueves, 06 de julio de 2023, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), a objeto de celebrar una audiencia conciliatoria en la presente causa la cual no arrojo medios alternativos a la solución del conflicto. En fecha 02 de agosto de 2023, se dictó auto mediante el cual se fijó el lapso para la presentación de observaciones, constando en autos que únicamente la parte demandada presentó su respectivo escrito. En fecha 14 de agosto de 2023, se fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia conforme a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, por lo que concluida la sustanciación de la presente causa se procede a proferir el fallo con base en las consideraciones expuestas infra. Capítulo II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Demanda: Sostuvo el demandante debidamente asistido de Abogado, lo que sigue: 1. Que, es propietario del inmueble identificado con el nombre Quinta Villa Hilda, ubicado en la avenida El Ejército, entre callejón Machado y Sanabria, urbanización El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual esta protocolizado ante el Registro Público Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de marzo de 2022, bajo el número 2020.66, asiento registral 1, matriculado con el número 219.1.1.22.7167, correspondiente al libro de folio real del año 2020, y por haber adquirido los derechos sucesorales de dicho inmueble según documentos protocolizados ante la misma oficina registral en fecha 08 de febrero de 2021, bajo el número 2020.66, asiento registral 3, matriculado con el Nº 219.1.1.22.7167, correspondiente al libro de folio real del año 2020 y de fecha 09 de febrero de 2021, bajo el número 2020.66, asiento registral 4, matriculado con el número 219.1.1.22.7167, correspondiente al libro de folio real del año 2020. 2. Que, sobre el inmueble mencionado se constituyeron locales comerciales en la planta baja, donde los anteriores dueños del inmueble pactaron un contrato de arrendamiento verbal, entre Inversiones Sogelly, empresa mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 14 de mayo de 2021, bajo el número 48, tomo 130-A SDO, representada por la ciudadana Angy Cecilia Vivas Mijares, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 12.419.695, quien fungía como arrendadora y, por la parte arrendataria, el ciudadano Fernando Montilla, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 9.753.387; sobre dos locales comerciales distinguidos con los números “15 y 16”, ubicados en la planta baja de la Quinta Hilda, situado en la av. El Ejército de la urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, donde funciona la empresa que el ciudadano Fernando Montilla representa, Parrilla y Carbón Corp, C.A. 3. Que, la relación arrendaticia comenzó a tener vigencia a partir del 01º de enero de 2012, ello para ser usado como local comercial en el que dejaron pactado un canon de arrendamiento al inicio del contrato de bolívares quinientos mil (Bs.500.000,00), y que actualmente cancelan el equivalente a ciento noventa dólares estadounidenses (USD 190,00), de acuerdo a la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela. 4. Que, al ser el nuevo propietario, se subrogó todos los derechos que el arrendador tenía en el contrato y paso a ser el nuevo arrendador, tal como lo indica el artículo 18 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el artículo 1.604 del Código Civil. 5. Que, en el momento que pasó a ser el arrendador subrogado, le exigió al arrendatario de forma pacífica el pago de los cánones en mora, exigencia que no logró que cancelaran y que si bien fue cierto que el Ejecutivo Nacional suspendió los pagos de arrendamiento debido a la pandemia Covid19, dicho decreto venció el 31 de diciembre de 2021, por lo que los pagos suspendidos debían ser cancelados de manera paulatina en acuerdo con el arrendador, hecho que no sucedió. 6. Que, su arrendatario a pesar que adeudaba los meses de noviembre y diciembre del año 2021, amparado en el Decreto del Ejecutivo Nacional, no los canceló; acumulándose los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2022, lo que hace un cúmulo de ocho (8) meses insolutos y en vista de que agotaron los medios para exigirle el cumplimiento de sus obligaciones, dieron lugar a la causal de desalojo del inmueble de conformidad con el articulo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 7. Que, en ese mismo orden de ideas, se realizó una inspección judicial a los fines de comprobar el funcionamiento de los servicios públicos y de la misma se observó el mal estado y deterioro del inmueble, así como el estado de los locales, para lo cual se determinó que los locales no contaban con ninguno de los servicios públicos, igualmente, se determinó que el inmueble se encuentra en gran estado de deterioro, las áreas de circulación ocupadas de enseres, impidiendo la libre circulación peatonal, así como se dejó constancia que el punto de gas se encuentra en el baño, el cual estaba cerrado al momento de la inspección. 8. Que, tampoco se observó que existiera sistema de extinción de incendio aéreo, en el fondo de los locales se observó que se encontraban escombros, bloques de arcillas, una nevera vertical de conservación de alimentos, así como cableados colgando no empotrados, los pisos es lo único que el tribunal observó en buen estado, además, se dejó constancia de la existencia de dos tableros eléctricos, uno externo y otro interno, y por último se constató que el techo de la entrada del lado izquierdo que es el frente del local “L-1”, es de zinc en muy mal estado, observándose con ello, que los locales están en franco deterioro que ameritan reparaciones mayores, por lo que sería otra causal de desalojo de acuerdo al artículo 40 literal “e” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 9. Que, fundamenta su demanda en el artículo 40, literales “a y “e” y el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.159, 1.166, 1.167, 1.264, 1.592 numeral 2º, 1.594, 1.604 y 1.616, todos del Código Civil. 10. Que, solicitan que se dé por resuelto el contrato verbal de arrendamiento que se celebró el 01º de enero de 2012, entre Inversiones Sogelly representada por la ciudadana Angy Cecilia Vivas Mijares, quien fungía como arrendadora y el ciudadano Fernando Montilla, en su condición de arrendatario, el cual tiene por objeto el arrendamiento del inmueble objeto de juicio, y en consecuencia se convenga en desalojar mencionado inmueble libre de personas y bienes, que en cuanto lo entreguen se encuentre solvente de acuerdo a los servicios y en buen estado. 11. Que, solicitan que sean pagados los cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2021, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2022, por la cantidad de ciento noventa dólares estadounidenses (USD 190) cada mes, lo que hace un total de mil quinientos dólares estadounidenses (USD 1.520), convertibles a la tasa establecida en el Banco Central de Venezuela (al momento de interponer la demanda) a cinco bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 5,51), haciendo un total de ocho mil trescientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 8.375,20). Contestación: Mediante escrito de fecha 13 de diciembre de 2022, el ciudadano FERNANDO MONTILLA, actuando en su propio nombre y representación, y afirmándose actuar en carácter de representante de la sociedad mercantil Parrilla y Carbón Corp C.A., consignó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra, en los siguientes términos: 1. Que, se declare la inadmisibilidad de la demanda con ocasión a la acumulación de pretensiones previstas en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la prohibición de acumular a una misma demanda la pretensión de desalojo conjuntamente con daños y perjuicios. 2. Que, rechaza y contradice en todos y cada uno de sus términos, tanto los hechos como en el derecho la demanda en su contra, por ser inciertos los fundamentos de la misma. 3. Que, impugna la validez de las documentales promovidas por el actor en el escrito libelar por haber sido presentadas en copia simple, asimismo rechaza y contradice que exista obligación de su representada de entregar totalmente desocupado de personas y bienes, el inmueble objeto de juicio antes identificado. 4. Que, niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2021 y desde el mes de enero al mes de noviembre del año 2022, a razón de ciento noventa dólares estadounidenses (USD 190), dando un total de mil quinientos veinte dólares estadounidenses (USD 1.520), aunado a ello, alega que es falso que el monto acordado por la arrendadora haya sido la cantidad de ciento noventa dólares estadounidense (USD 190), que el monto cierto es de ciento cuarenta dólares estadounidenses (USD 140) como lo evidencian los recibos de pagos, y que el mencionado aumento fue efectuado en pandemia aun cuando se encontraba vigente el decreto presidencial en donde estaban prohibidos los aumentos de cánones de arrendamientos, sin embargo manifiestan que nunca dejaron de cancelar el aumento aun cuando están inconforme con él. 5. Que, el aumento del canon arrendaticio fue efectuado en plena pandemia y a pesar de la existencia del decreto supremo presidencial de que estaban prohibidos los aumentos en el canon, nunca dejó de pagar durante estuvo en vigencia dicho decreto y sucesivas prórrogas, ello, a pesar que se le manifestó a la ciudadana ANGY VIVAS, la disconformidad con el aumento del canon arrendaticio en pandemia, ella manifestó que debía aumentarse, lo cual canceló pero con disconformidad. 6. Que, niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento presuntamente insolutos, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2021, y enero al mes de noviembre de 2022, todo ello en razón que en fecha 12 de julio de 2022, mediante providencia administrativa dictada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), Intendencia de Costos, Ganancias y Precios Justos, signada con el alfanumérico ICGPJ/2022-07-00557, fijó como canon de arrendamiento la cantidad de cuarenta y ocho dólares estadounidenses con treinta y cinco centavos (USD 48,35), es decir, que la providencia determinó el exceso del canon de noventa dólares estadounidenses (USD 90) desde enero de 2021 a octubre del año 2021. 7. Que, [por tanto] hubo una cantidad total de novecientos dólares estadounidenses (USD 900) de pago en sobre alquileres lo cual debe ser considerado como pago a favor de los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2021, tal como lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, concatenado con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 8. Que, es evidente y se puede determinar que tiene cubierto o pagado los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2021 hasta el mes de mayo de 2023, y así pide sea declarado por el tribunal. 9. Que, niega, rechaza y contradice que el inmueble objeto del presente juicio tenga necesidad de ser demolido o que exista la necesidad de desocuparse para realizarle reparaciones mayores como lo describe el actor, que alegan que muchos de los gastos de reparaciones corrían por su cuenta, que sumándosele a eso lidiaban con la mala fe del actor para que salieran de los locales comerciales. 10. Que, de acuerdo al artículo 40, literal “e” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solo es procedente ante el estado de ruina que debe caracterizar el inmueble, debido a su vetustez que pone en inminente peligro la vida de las personas, circunstancia que niega, rechaza y contradice por no ajustarse a la realidad o la verdad. 11. Que, la mayoría de las reparaciones que se realizaban pequeña o grande la costeaban como inquilinos, tales como pintura, remplazo de lámparas, entre otras; de igual manera, acota que se realizó un trabajo mayor como fue la reparación del techo en el mes de octubre de 2020, pero el demandante en su afán y mala fe para que saliera de los locales comerciales lanzaba objetos contundentes y caminaban por el techo algunos de sus obreros para que se deteriorara, así como el mismo actor empezó a destruir los locales de los inquilinos 12. Que, el día que se realizó la inspección judicial, no tenían servicios básicos como el de electricidad y agua, como lo manifestaron en el amparo constitucional, que el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas conoció en su momento y que el 28 de octubre del 2022, y el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, asignado con el alfanumérico AP11-0-FALLAS-2022-50, el cual dio con lugar el respecto amparo. 13. Que, todo [fue] un teatro creado de mala fe del demandante para hacer un ambiente que se entendiera que ellos estaban deteriorando el inmueble, por lo que solicita al tribunal que le deje claro al accionante, que mientras se dirima el juicio no proceda a ningún tipo de demolición parcial o total del bien inmueble. 14. Finalmente, solicitó se declare la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones y/o sin lugar la demandan por la improcedencia de la misma, así como se ordene y se restituya de forma inmediata el inmueble objeto del litigio. En tal sentido, corresponde a esta Alzada puntualizar los hechos controvertidos, observando que el demandante procura resolver el contrato y obtener la consecuente entrega material del bien inmueble arrendado, el cual es objeto de un contrato verbal de arrendamiento iniciado en fecha 01º de enero de 2012 y en donde el hoy actor se subrogó como arrendador por haber adquirido los derechos del inmueble locativo, sosteniendo para ello que el arrendatario -hoy demandado- adeuda, a razón de ciento noventa dólares estadounidenses (USD 190) cada uno, los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2021, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2022, y a la par, que el inmueble debe ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameritan la necesidad de desocupar el mismo. Por su parte, el demandado esgrime una defensa previa de inepta acumulación de pretensiones, reconoce la relación verbal contractual arrendaticia e introduce un hecho modificativo aseverando que no adeuda ningún monto, ya que el canon no es por la cantidad señalada por su antagonista sino por la cantidad de ciento cuarenta dólares (USD 140), y que en todo caso el canon fue objeto de regulación por el ente competente, esto es, cuarenta y ocho dólares con treinta y cinco centavos (USD 48,35), existiendo por tanto un sobre alquiler; finalmente, redarguyó el alegato respecto del cual el inmueble arrendado deba ser objeto de demolición o de reparaciones mayores. Capítulo III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS Pruebas del demandante: Promovió marcada con la letra “A”, copia fotostática de documento de propiedad inscrito ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de marzo de 2022, bajo el número 2020.66, asiento registral 5 del inmueble matriculado con el número 219.1.1.22.7167, correspondiente al libro de folio real del año 2020; el cual fue impugnado por el accionado en la contestación de la demanda por haberse promovido en copia simple, no obstante, el actor en fecha 12 de enero de 2023, produjo e hizo valer dicha instrumental en copia certificada (folio 193 al 198, de la pieza I), dando cumplimiento así al último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sucumbiendo entre tanto la impugnación ejercida; por lo tanto, se le otorga valor de plena prueba a la referida documental y con ello queda demostrado que el hoy accionante a través de un juicio de partición sustanciado ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adquirió de la ciudadana Angy Cecilia Vivas Mijares, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 12.419.695, el once por ciento (11%) del inmueble objeto del presente juicio, subrogándose a su vez en la persona de la propietaria o arrendadora anterior en todos y cada uno de los derechos y obligaciones de las relaciones arrendaticias. Así se precisa. Promovió marcada con la letra “B”, copia fotostática de documento de propiedad inscrito ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de febrero de 2021, bajo el número 2020.66, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el número 219.1.1.22.7167, correspondiente al libro de folio real del año 2020; el cual fue impugnado por el accionado en la contestación de la demanda por haberse promovido en copia simple, no obstante, el actor en fecha 12 de enero de 2023, produjo e hizo valer dicha instrumental en copia certificada (folio 185 al 192, de la pieza I), dando cumplimiento así al último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sucumbiendo entre tanto la impugnación ejercida; por lo tanto, se le otorga valor de plena prueba a la referida documental y con ello queda demostrado que el hoy demandante adquirió para esa fecha el cuarenta y siete con veintidós por ciento (47,22 %) del inmueble objeto de la presente acción. Así se precisa. Promovió marcada con la letra “C”, copia fotostática de documento de propiedad inscrito ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de febrero de 2021, bajo el número 2020.66, asiento registral 4 del inmueble matriculado con el número 219.1.1.22.7167, correspondiente al libro de folio real del año 2020; el cual fue impugnado por el accionado en la contestación de la demanda por haberse promovido en copia simple, no obstante, el actor en fecha 12 de enero de 2023, produjo e hizo valer dicha instrumental en copia certificada (folio 179 al 184, de la pieza I), dando cumplimiento así al último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sucumbiendo entre tanto la impugnación ejercida; por lo tanto, se le otorga valor de plena prueba a la referida documental y con ello queda demostrado que el hoy demandante adquirió para esa fecha el cuarenta y uno con sesenta y seis por ciento (41,66 %) del inmueble objeto de la presente acción. Así se precisa. Promovió marcada con la letra “D”, copia fotostática de inspección judicial evacuada ante el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 03 de junio de 2022; la cual fue impugnada por el accionado en la contestación de la demanda por haberse promovido en copia simple, no obstante, el actor en fecha 12 de enero de 2023, produjo e hizo valer dicha instrumental en copia certificada (folio 199 al 227, de la pieza I), dando cumplimiento así al último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sucumbiendo entre tanto la impugnación ejercida; en este sentido, se evidencia que el prenombrado tribunal dejó constancia, una vez constituido en el lugar del inmueble hoy objeto de litigio, entre otras cosas, que no había servicio de agua, luz y gas; que el inmueble se halla en estado deterioro y las áreas de circulación ocupadas con enseres impidiendo el tránsito; se constató la existencia de escombros, bloques de arcilla y nevera de conservación de alimentos; así como dos tableros eléctricos y que el techo de zinc ubicado en la entrada de los locales a mano izquierda se encuentra en estado de deterioro. Por tanto, ante las circunstancias descritas y dadas la naturaleza de la probanza, esta Alzada le otorga valor de indicio a la misma conforme al sistema de sana crítica contenido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa. Promovió marcada con la letra “A” en escrito de solitud de medida cautelar, cursante a los folios 70 al 75, copia simple contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil Inversiones El Triunfo 333, C.A. y los ciudadanos Antonieta Josefina Fernández Agudelo, Angy Cecilia Vivas Mijares y Luis Felipe Vivas Mijares, la cual se desecha al no ser traída a juicio en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, resultando por tanto manifiestamente ilegal. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 93 al 118, copia certificada de providencia administrativa de la Dirección de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, de fecha 07 de octubre de 2022, la cual se desecha al no ser traída a juicio en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, resultando por tanto manifiestamente ilegal. Así se precisa. Promovió ante esta Superioridad, cursante a los folios 39 al 48 de la pieza II, copia simple de sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 1º de agosto de 2023; en tal sentido, debe acentuarse que dicha instrumental si bien se trata de un documento público el mismo fue traído en la lapso de observaciones a los informes, en contravención a lo estatuido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, se desecha la presente documental por resultar manifiestamente ilegal. Así se precisa. Pruebas del demandado: Promovió marcada con la letra “A”, copia simple de facturas emanadas de una empresa denominada Inversiones Songelly, C.A., la cual, al ser emanada de un tercero ajeno a la causa debió haber sido ratificada a través de la prueba testifical de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, se desecha la probanza en cuestión por resultar manifiestamente ilegal. Así se precisa. Promovió marcada con la letra “B”, copia simple de acto administrativo del informe técnico de avalúo del cálculo para la fijación de canon de arrendamiento respecto de los inmuebles identificados como “L-15” y “L-16”, ubicados en la planta baja de la quinta Hilda, avenida El Ejército del Paraíso, urbanización El Paraíso, Municipio Libertador, Distrito Capital, emanado de la Intendencia de Costos, Ganancias y Precios Justos adscrita al Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional; instrumental que constituye, por su naturaleza, un documento público administrativo y que al no ser desvirtuado por prueba en contrario debe otorgársele pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello que los inmuebles objeto del litigio fueron sometidos a una regulación del canon de arrendamiento para la fecha 14 de julio de 2022, en donde fungía como arrendadora la ciudadana Angy Cecilia Vivas Mijares y como arrendatario, el hoy demandado; canon arrendaticio que quedó establecido en la cantidad de doscientos sesenta y ocho bolívares con treinta y tres céntimos (Bs. 268,33) equivalentes a cuarenta y ocho dólares con treinta y cinco centavos de dólar (USD 48,35). Así se precisa. Promovió marcadas con letra “C”, impresiones de presuntos presupuestos para la impermeabilización de techos, las cuales se desechan por resultar manifiestamente impertinentes al no aportar absolutamente nada para dirimir la presente controversia. Así se precisa. Promovió marcadas con la letra y alfanuméricos “D”, “D-1”, “D-2”, “D-3”, “D-4”, “D-5”, “D-6”, “D-7”, “D-8”, “D-9” y “D-10”, fotografías de pisos y/o techos; con relación a ellas, advierte esta Alzada que tales fotos o impresiones fotográficas promovidas de esta manera revisten ilegalidad, por cuanto de estas no se evidencia el propósito para el cual fueron tomadas o las circunstancias de modo, tiempo y lugar para las cuales fueron producidas, en tal sentido, no pueden surtir valor probatorio alguno ya que ellas por sí solas no pueden trasladar un hecho fáctico o la demostración de los hechos que son objeto de la presente controversia, en consecuencia, se desechan las mismas por resultar a todas luces ilegales. Así se decide. Promovió en la oportunidad correspondiente, prueba testimonial de las ciudadanas Elismir del Carmen Ibarra y Silvia Alfonzo, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números 13.140.092 y 24.512.355, respectivamente; la cual, dado el establecimiento de los hechos controvertidos, no aporta nada para dirimir la presente controversia, razón suficiente para que sea desechada del proceso por resultar manifiestamente impertinente. Así se establece. Capítulo IV DE LOS ALEGATOS EN ALZADA Demandante: En fecha 27 de julio de 2023, el Abogado Félix Medina Bracho, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó el respectivo escrito de INFORMES (cursante a los folios 04 al 12,delapieza II), mediante el cual, señaló, entre otras cosas, que el demandado no demostró ni existe en el expediente, prueba alguna de la cancelación de los cánones en favor de su mandante; que aquél trajo como pruebas recibos de pagos anteriores a los meses reclamados y pretendió, de manera extemporánea, consignar ante la Oficina de Consignación de Arrendamiento Inmobiliario los cánones arrendaticios; igualmente, aduce que frente a la regulación del canon arrendaticio de julio de 2022, no puede pretenderse que estos tengan efecto retroactivo. A la par, indica que con la inspección promovida quedó evidenciado el deterioro del inmueble y finalmente, que la inepta acumulación de pretensiones es inexistente en el presente juicio. Demandado: De igual manera, en fecha 27 de julio de 2023, el abogado Fernando José Montilla Pantoja, actuando en su propio nombre y representación, presentó ante esta Alzada su respectivo escrito de INFORMES (cursante a los folios 13 al 36, del libro II del presente expediente), argumentando en él que en la presente demanda existe una inepta acumulación de pretensiones por haber acumulado el actor indebidamente la pretensión de desalojo con la exigencia de cánones insolutos; que, no incumplió con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, amén que el monto que cancelaba desde el mes de enero 2021 era de cincuenta cuarenta dólares estadounidenses (USD 140), tal y como se evidencia en los recibos de pago adjuntos en el expediente, aumento que fue efectuado en plena pandemia y ante la existencia del decreto supremo presidencial que estaban prohibidos los aumentos del canon de arrendamiento. Indica, que ante la regulación del canon arrendaticio por el ente regulador y dada la diferencia, existe un sobre alquiler y que por tanto, tiene cubierto los cánones de arrendamiento hasta el mes de mayo de 2023; alega, que tanto la solicitud de regulación de canon de arredramiento y ante la Oficina de Consignación de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), se efectuaron con la ciudadana Angy Vivas, por cuanto no le fue notificada de la existencia de un nuevo propietario ni tampoco que debía de pagar el canon de arrendamiento a un nuevo propietario, teniendo conocimiento de la existencia de un nuevo propietario cuando se celebró una audiencia conciliatoria en el Ministerio de Comercio. Finalmente, solicita la nulidad absoluta del fallo recurrido con ocasión a la inadmisibilidad de la demanda, o la nulidad de la sentencia y se reponga la causa al estado que esta Superioridad considere. En el lapso de OBSERVACIONES, únicamente la parte demandante hizo uso de tal derecho e hizo hincapié en que no están dados los supuestos para que se declara una inepta acumulación de pretensiones, pues el demandado confunde los procedimiento establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con los de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin tomar en cuenta las jurisprudencias del Tribunal Supremo de Justicia, a la par, reiteró los argumentos que esgrimió en su escrito de informes, los cuales fueron reproducidos en la presente motiva. Capítulo V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 20 de junio de 2023, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que incoara el ciudadano ENDER JOSÉ FLORES ACEITUNEZ contra FERNANDO JOSÉ MONTILLA PANTOJA, ambos identificados; siendo deber de quien decide atender previamente a lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y así observamos lo siguiente: Para resolver se observa: Antes de cualquier consideración respecto al mérito del asunto y dado que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, quien juzga considera menester precisar que es la norma civil adjetiva contenida en el artículo 244 la que estatuye la nulidad de la sentencia por faltar a las determinaciones del artículo 243 ibídem, dentro de las cuales podemos señalar: “Toda sentencia debe contener:…5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso se pueda absolverse de la instancia”. (Énfasis propio). El precepto establecido en el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, determina una obligación ineludible para el sentenciador, la cual no es otra que analizar y pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones esgrimidas por las partes, oportuna y tempestivamente durante el juicio, de modo tal, que el fallo que eventualmente se dicte tome en cuenta todas estas alegaciones, pues de lo contrario, se violentaría el requisito de congruencia que debe contener toda sentencia. Bajo esta óptica, pudo evidenciar esta Alzada que en el escrito libelar que da génesis al presente juicio, se pretende la resolución del contrato verbal de arrendamiento con la consecuente entrega material del inmueble arrendado, así como el pago de los cánones reputados como insolutos, no obstante, la regente del tribunal de cognición se circunscribió a declarar el desalojo del inmueble sin atender a lo pretendido por el actor, el cual es claro en el particular “PRIMERO” del capítulo IV denominado “PETITORIO” del escrito de demanda, en procurar la resolución del contrato, obviando por tanto, la naturaleza de la acción resolutoria y sus consecuencias jurídicas, así como la pretensión deducida. En efecto, no consta en el cuerpo de la sentencia que se somete a control de esta Superioridad por efecto de la apelación, que la recurrida haya emitido pronunciamiento alguno respecto de la resolución del contrato reclamada, siendo una obligación de la sentenciadora resolver el juicio con base en lo pretendido y al no hacerlo, como en efecto sucedió, incurrió en el vicio de incongruencia, motivo suficiente para que la decisión apelada se halle inficionada. En consecuencia, habiendo evidenciado quien juzga la infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil por faltar a las determinaciones del artículo 243 ordinal 5º ibídem, el cual es de estricto orden público, la sentencia dictada el 20 de junio de 2023, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, será declarada NULA, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide. En ese sentido y dada la nulidad aquí decretada, pasa quien decide a emitir pronunciamiento en la presente causa, a tenor de lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia observa: V.I De la inepta acumulación de pretensiones: Antes de dilucidar el fondo del asunto, quien razona el presente fallo, debe resolver la defensa de inepta acumulación esgrimida por la parte demandada tanto en su escrito de contestación a la demanda como en su escrito de informes consignado ante esta Superioridad, la cual se sustenta en qué el actor acumuló indebidamente la pretensión de desalojo con el cobro de cánones insolutos. Al respecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, que por razón de la materia no correspondan al mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles entre sí; en efecto, la mencionada norma establece: Artículo 78.-“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. Con relación a esta norma, ha dictaminado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en no pocas sentencias (véase, sentencia reciente de fecha 05 de fecha de octubre 2022, expediente 2022-000012), que dicha norma involucra y afecta el orden público procesal, lo cual, en caso de detectarse porque fuere alegada, acarrea la declaratoria de inadmisión de la demanda y la consecuente nulidad del juicio, aun cuando dicho vicio no haya sido objeto de denuncia, ello así, toda vez que esta se halla ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate. Precisado lo anterior, para atender la denuncia ejercida por la parte recurrente, resulta imprescindible citar de manera exacta la pretensión que esgrimiera el demandante en su escrito libelar, pues, según las afirmaciones de aquella, se ha violentado el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, tenemos que consta al folio ocho (8) de la pieza I del presente expediente, lo siguiente: “PRIMERO: En dar por Resuelto (SIC) el contrato verbal de arrendamiento que se celebró el 01 de enero de 2012, entre INVERSIONES SOGELLY, representada por la ciudadana ANGY CECILIA VIVAS MIJARES, plenamente identificadas, quien fungía como Arrendadora(SIC) y el ciudadano FERNANDO MONTILLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula (SIC) de Identidad (SIC) Nº V-9.753.387, en su condición de Arrendatario(SIC); el cual tiene por objeto el arrendamiento de un inmueble constituido por un Local(SIC) Comercial(SIC) distinguido con los números “15” y “16”, ubicado en la Planta Baja de la Quinta Hilda, situado en la Av. El Ejercito de la Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, en consecuencia convenga en Desalojar (SIC) dicho inmueble libre de persona y bienes, totalmente solvente en cuanto a los servicios se refiere y en el mismo buen estado en que los recibió. SEGUNDO: En pagar los cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses de Noviembre(SIC) y Diciembre(SIC) de 2021, Enero(SIC), Febrero(SIC), Marzo(SIC), Abril (SIC), Mayo (SIC) y Junio(SIC) de 2022, en total de OCHO (8) MESES, por la cantidad de Ciento(SIC) Noventa(SIC)Dólares(SIC) Americanos(SIC) ($ 190,00) cada mes, lo que hace un total de DÓLARES AMERICANOS DE UN MIL QUINIENTOS VEINTE ($ 1.520,00), convertibles a la taza (SIC) establecida en el Banco Central de Venezuela; que al día de hoy está establecida en Cinco(SIC) con Cincuenta(SIC) y Un(SIC) Bolívares(SIC) Digitales (SIC) (Bs.D. 5,51) lo que hace un total de BOLÍVARES DIGITALES DE OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO CON VEINTE (Bs.D. 8.375,20) o Veinte(SIC) Mil(SIC) Novecientos (SIC) Treinta(SIC) y Ocho (SIC) (20.938,00 U.T.) a razón de Cero (SIC) con Cuarenta (SIC) (0,40 U.T.), según la Gaceta Oficial Nº 42.359, de fecha 20 de abril de 2022 y Providencia (SIC) Administrativa (SIC) Nº SNAT/2022/000023 mediante la cual se reajusta el valor de la Unidad (SIC) Tributaria (SIC) de cero como cero dos Bolívares (SIC) (Bs. 0,02) a cero como cuarenta Bolívares (SIC) (Bs. 0,040). TERCERO: En pagar las Costas (SIC) y Costos, derivados del presente procedimiento”. (Resaltado y subrayado de la cita). Inequívocamente, tal y como se distingue de la cita, la pretensión deducida está dirigida a resolver el contrato de arrendamiento con la consecuencia de entrega o devolución del bien libre de bienes y personas, así como el cobro de los cánones que reclama como adeudados. Ante dicha pretensión libelar, la demandada recurrente fue precisa en argüir ante el cognoscitivo y ante esta Alzada, que la pretensión de desalojo no puede acumularse a la reclamación de cánones de arrendamiento vencidos, por lo cual, pretende la inadmisibilidad de la demanda, empero, la acción no puede calificarse como de desalojo cuando lo pretendido –se insiste- es resolver el contrato verbal de arrendamiento. Con relación a la acumulación de demandar la resolución de contrato conjuntamente con la pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamiento insolutos, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia número 1.443 de fecha 23 de octubre de 2014, habida cuenta que es la sentencia que invoca el recurrente, dispuso: “…Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivo de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. (…) Por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual. A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos”. (Énfasis Subrayado añadido). Ante el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, puede afirmase sin temor a equívocos, que la acción principal de desalojo no puede acumularse de forma simple, directa y concurrente a la pretensión de pago de cánones de arrendamiento vencidos, pero el caso que nos ocupa no atiende a una demanda de desalojo propiamente dicha sino a una acción típica de resolución de contrato contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual puede acumularse perfectamente a una pretensión de cobro de cánones arrendaticios reclamados como insolutos, dada su naturaleza y consecuencias jurídicas, por lo tanto, la inepta acumulación de pretensiones que esgrimiera la parte demandada no puede prosperar en derecho, resultando en consecuencia improcedente, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precia en el dispositivo de este fallo. Así se decide. DEL FONDO DEL ASUNTO En este sentido y ya circunscribiendo las motivaciones al controvertido del presente juicio de resolución de contrato, quedó evidenciado en autos la existencia de un contrato verbal de arrendamiento respecto de los locales “15” y “16” del inmueble identificado con el nombre Quinta Villa Hilda, ubicado en la avenida El Ejército, entre callejón Machado y Sanabria, urbanización El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el cual funge como propietario y arrendador el hoy demandante ENDER JOSÉ FLORES ACEITUNEZ y como arrendatario, el demandado FERNANDO JOSÉ MONTILLA PANTOJA. Ante ello, existe la necesidad para quien juzga de precisar dos aspectos elementales para la mejor comprensión del fallo que aquí se promulga; el primero radica en que el contrato verbal de arrendamiento invocado por el demandante y reconocido por su antagonista en su escrito de contestación, fue suscrito primigeniamente por la empresa Inversiones Sogelly, C.A., representada por la ciudadana Angy Cecilia Vivas Mijares, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.419.695, quien fungió como arrendadora hasta que el hoy accionante, tal y como quedó demostrado con las probanzas analizadas y valoradas en juicio, adquirió los derechos de la propiedad del inmueble arrendado. Así se precisa. En este orden de ideas, el segundo aspecto que se pretende resaltar, es que una vez el actor pasa a fungir como propietario se subrogó legalmente como arrendador, asumiendo todas y cada de las obligaciones que tiene [o tenía] la otrora arrendadora respecto de su inquilino a raíz del contrato locativo, ello, por mandato del artículo 1.604 del Código Civil, no siendo esta circunstancia legal un impedimento u obstáculo para el cumplimiento de las obligaciones por parte de cualesquiera de las partes, pues el demandado, según sus dichos, asevera que desconocía, supuestamente, la existencia de un nuevo locador, no obstante, termina por asumir que supo de la existencia de éste en una audiencia conciliatoria ante el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional. Así se precisa. Ahora bien, ante la existencia del contrato verbal y teniendo claro que el hoy actor es el arrendador del inmueble, se pasa de seguidas a determinar la regla de distribución de la carga de la prueba, misma que se halla contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por tanto, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente: Artículo 506.-“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. Artículo 1354.-“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Así, corresponde a la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a un hecho determinado, demostrar al jurisdicente la materialización concreta del mismo, de modo que satisfaga su convicción; mientras que, a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de aquella pretensión, demostrar los hechos extintivos, impeditivos o modificativos de la misma, lo que en definitiva se traduce en la “carga subjetiva de la prueba” que va implícito en el principio del contradictorio. En definitiva, ambas partes pueden probar aquellos hechos argumentativos de su pretensión, excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (véase, Rengel Romberg A. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss.). En los casos particulares en que la demanda se fundamente en un hecho negativo como lo es la falta de pago de cánones arrendaticios, corresponde al reputado deudor, por inversión, la carga de la prueba, ya que éste es quien debe acreditar el pago o en su defecto la inexistencia de la obligación, pues es deber del actor demostrar donde está contenida dicha obligación, qué, para el presente asunto, quedó evidenciada ante la existencia del contrato verbal. De manera que ante el reconocimiento de la obligación y la modificación del hecho constitutivo de la pretensión, pues el demandado afirma que el canon arrendaticio no es de ciento noventa dólares estadunidenses (USD 190) por canon arrendaticio, sino por la cantidad de ciento cuarenta dólares estadounidenses (USD 140), se encontraba obligado a acreditar el pago que se le imputa como insoluto respecto de los meses de noviembre y diciembre de 2021, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2022, sin embargo, no existe en el cuerpo del expediente prueba alguna de pago por los montos denunciados como adeudados, así como el hecho de que el canon fuere por la cantidad de ciento cuarenta dólares estadounidenses (USD 140). Así se precisa. En efecto, ha inobservado el demandado el principio de necesidad de la prueba, conforme al cual éstas se hacen indispensables para que el operador de justicia elabore su sentencia y construya el silogismo judicial que le permitirá resolver la controversia, pues, éstas se hacen necesarias en el proceso para convencer al juzgador de los hechos que se discuten y se someten al criterio jurisdiccional, siendo entonces una carga de las partes, aportarlas al proceso conforme a las reglas de la carga de la prueba, no pudiendo aquél, suplir la deficiencia o negligencia probatoria de las mismas, en cuyo caso su decisión se basará en las pruebas existentes, debiéndose asentar que ha quedado acreditado en autos la falta de pago respecto de los meses que se reclaman como adeudados, deviniendo entre tanto un incumplimiento contractual por parte del arrendatario. Así se precisa. Por otra parte, no obvia esta Alzada que existe una prueba irrefutable de la existencia de que la Intendencia de Costos, Ganancias y Precios Justos adscrita al Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, a través de un acto administrativo realizó una regulación del canon de arrendamiento para la fecha 14 de julio de 2022, canon arrendaticio que quedó establecido en la cantidad de doscientos sesenta y ocho bolívares con treinta y tres céntimos (Bs. 268,33) equivalentes a cuarenta y ocho dólares con treinta y cinco centavos de dólar (USD 48,35), sin embargo, acierta el demandante en sus informes cuando señala que tal suma no puede operar con efecto retroactivo o presuponerse que este sería la cantidad que ha debido pagarse y determinar que tiene “una saldo a favor” que cubrirían los meses subsiguientes como así lo pretende el demandado, amén que tampoco se evidencia pago alguno por la suma anteriormente referida, si fuere el caso. Así se precisa. En cuanto a la suspensión del pago de los cánones a raíz de la contingencia por la pandemia de la covid-19, quien suscribe, no está ajeno al decreto ejecutivo que al efecto se dictó, así como sus sucesivas prórrogas para mitigar y atender la emergencia nacional, sin embargo, ello no era óbice para que las partes conforme al principio de autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose ésta como la libertad para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual, pudieran renegociar o reestructurar el pago de tales conceptos arrendaticios, como en efecto autorizó el Decreto número 4.619, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria número 6.522 de fecha 23 de marzo de 2020, por ende, no resulta un alegato contundente para redargüir la falta de pago -carente de sustento probatorio, además- que el arrendatario no haya estado de acuerdo un supuesto aumento del canon de arredramiento mientras el país estaba en emergencia por la pandemia de la covid-19, por el contrario, termina por aseverar que los supuestos pagos que realizó los hizo por la cantidad de ciento cuarenta dólares estadounidenses (USD 140) que fue, según sus dichos, lo que acordaron mutuamente las partes. Así se precisa. Con relación a que el inmueble se encuentra en un estado de deterioro tal que amerita reparaciones mayores o que tiene que ser objeto de demolición, esta Alzada no encontró evidencia que tales circunstancias se patentaran en el inmueble arrendado, si bien se le otorgó valor de indicio a la inspección judicial traída a los autos, no es menos cierto que la misma -ante los particulares que fueron pre constituidos- no constituye el medio idóneo para demostrar que los locales tengan que ser objeto de demolición, amén que el estado del inmueble al momento de la práctica de la inspección judicial tampoco acredita o supone que éste tendría que ser objeto de reparaciones mayores, más allá que al momento exacto de evacuarse la inspección haya quedado demostrado que no había servicio de agua, luz y gas; que el inmueble se hallaba en estado deterioro -sin especificar cómo- y las áreas de circulación ocupadas con enseres impidiendo el tránsito; además de la existencia de escombros, bloques de arcilla y nevera de conservación de alimentos; así como dos tableros eléctricos y que el techo de zinc ubicado en la entrada de los locales a mano izquierda se encuentra en estado de deterioro; por tanto, incumplió en este caso el actor con el principio de adecuación procesal, por lo que no puede tenerse como incumplido el contrato por la causal invocada y contenida en el artículo 40, literal “e” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin obviar, que el actor en sus informes ante la Alzada alega sin fundamento probatorio alguno, que el inmueble arrendado fue objeto de demolición, por lo que no puede tenerse como cierto tal argumento, debiéndose invocar al efecto, el aforismo latino Quod non est in actis non est in mundo, esto es, “lo que no está en actas, no está en el mundo”. Así se precisa. Finalmente, dada la naturaleza del juicio de resolución de contrato se debe precisar que este produce dos efectos fundamentalmente, a saber: uno liberatorio, pues desliga a las partes de los compromisos que para ellas se derivaban del contrato y que todavía no hubieren cumplido, y otro, recuperatorio, toda vez que les atribuye recíprocos derechos a la restitución de las prestaciones que las mismas hubieren ejecutado, ello en razón de que el contrato, pronunciada su resolución, debe considerarse como si jamás se hubiera celebrado entre ellas, todo ello, en atención a lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil. En consecuencia, la demanda por resolución de contrato se declarará parcialmente con lugar y deberá el demandado hacer entrega material libre de bienes y personas de un inmueble constituido por los locales “15” y “16” del inmueble identificado con el nombre Quinta Villa Hilda, ubicado en la avenida El Ejército, entre callejón Machado y Sanabria, urbanización El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital, así como la obligación de estar solvente en todos los servicios básicos, condenándose a su vez, al pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2021, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2022, a razón de ciento noventa dólares estadounidenses (USD 190) por cada mes, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así finalmente se decide. Capítulo VI DISPOSITIVO En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 20 de junio de 2023, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se ANULA de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil por faltar a las determinaciones del artículo 243 ordinal 5º ibídem. Segundo: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano ENDER JOSÉ FLORES ACEITUNEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.831.623, en contra del ciudadano FERNANDO JOSÉ MONTILLA PANTOJA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.753.38. Tercero: RESUELTO el contrato verbal de arrendamiento de fecha 1º de enero de 2012, donde se subrogara el ciudadano ENDER JOSÉ FLORES ACEITUNEZ como arrendador y el ciudadano FERNANDO JOSÉ MONTILLA PANTOJA, como arrendatario, ambos plenamente identificados. Cuarto: SE ORDENA al demandado a hacer entrega material libre de bienes y personas de un inmueble constituido por los locales “15” y “16” del inmueble identificado con el nombre Quinta Villa Hilda, ubicado en la avenida El Ejército, entre callejón Machado y Sanabria, urbanización El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital, así como la obligación de estar solvente en todos los servicios básicos. Quinto: SE CONDENA al demandado al pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2021, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2022, a razón de ciento noventa dólares estadounidenses (USD 190) por cada mes. Sexto: No hay expresa condenatoria en costas dado que no hubo vencimiento total. Séptimo: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Octavo: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de octubre de 2023. Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación. El Juez Superior Raúl Alejandro Colombani El Secretario Carlos Lugo En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.), se publicó y registro la anterior decisión. El Secretario Carlos Lugo RAC/cl* Asunto: AP71-R-2023-000365.