TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 24 de octubre de 2023.-
AÑOS: 212° y 163°.-
EXPEDIENTE Nº T1M-M-16.415-23
PARTE DEMANDANTE: YIFENG HOU, identificado con la cedula de identidad N° E-84.610.638.
ABOGADO ASISTENTE: MARIBEL JOSEFINA URRIBARRI DE GARCIA, inscrita en el inpreaboagado bajo el N° 53.357.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ENCORE C.A., inscrita en el registro mercantil primero del estado Aragua en fecha 26 de noviembre del 2012, bajo el N° 42, Tomo 161-A, con registro de información fiscal (RIF) N° J401727875, debidamente representada por su apoderado el ciudadano FADI JESUS JANJI KASAWAT, identificado con la cedula de identidad N° V-13.779.861, según poder general autenticado por ante la notaria publica quinta de Maracay, en fecha 29 de agosto del 2016, bajo el N° 77, Tomo 286 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria.
ABOGADO ASISTENTE: LUIS GARCES, inscrito en el inpreaboagado bajo el N° 192.485.
MOTIVO: RECONOCIMIENTO DE CONTENIDO Y FIRMA.
SENTENCIA DEFINITIVA.
NARRATIVA
El juicio que por RECONOCIMIENTO DE CONTENIDO Y FIRMA, por el ciudadano YIFENG HOU, identificado con la cedula de identidad N° E-84.610.638, debidamente asistido en este acto por la abogada MARIBEL JOSEFINA URRIBARRI DE GARCIA, inscrita en el inpreaboagado bajo el N° 53.357, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES ENCORE C.A., inscrita en el registro mercantil primero del estado Aragua en fecha 26 de noviembre del 2012, bajo el N° 42, Tomo 161-A, con registro de información fiscal (RIF) N° J401727875, debidamente representada por su apoderado el ciudadano FADI JESUS JANJI KASAWAT, identificado con la cedula de identidad N° V-13.779.861, según poder general autenticado por ante la notaria publica quinta de Maracay, en fecha 29 de agosto del 2016, bajo el N° 77, Tomo 286 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, se inició con demanda, admitida por auto de fecha 18 de Octubre de 2023, mediante la cual se ordenó citar a la parte demandada, para que compareciera al quinto (5to) día de despacho siguientes al que constara en autos su citación, a reconocer el documento privado objeto de la presente Litis. F 01 al 10.-
En fecha 20 de octubre de 2023, compareció el ciudadano FADI JESUS JANJI KASAWAT, identificado con la cedula de identidad N° V-13.779.861, debidamente asistido de abogado y manifiesto: “Me doy por citado en el presente procedimiento en nombre de mi representada empresa, y reconozco totalmente el contenido y firma del documento inserto en el expediente nro. 16415-23…”. F 11
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a pronunciarse en los términos siguientes:
MOTIVA
Establece el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, la posibilidad de que el demandante desista de la demanda y el demandado convenir en ella. El convencimiento es la manifestación de voluntad en fuerza de la cual una obligación jurídica cuya existencia es incierta y controvertida, se declara existente en todo por el sujeto a quien corresponde cumplirla.
En el caso de marras, siendo que la parte demandada, compareció ante este tribunal y manifestó: “Me doy por citado en el presente procedimiento en nombre de mi representada empresa, y reconozco totalmente el contenido y firma del documento inserto en el expediente nro. 16411-23…”..
De lo anteriormente señalado, se desprende, de un documento privado suscrito entre las partes intervinientes en el proceso, sobre una promesa bilateral de compra-venta que recae sobre Una Carreta Comercial Situada En El Centro Comercial Los Aviadores, Sector Aeropuerto, Carretera Maracay Palo Negro Municipio Libertador Del Estado Aragua.
Para este tipo de reconocimiento, los solicitantes tienen la carga de probar la verdad de los hechos por ellos denunciados, es decir, es imperativo para ellos acreditar las afirmaciones esgrimidas en el escrito introductorio de la solicitud, a fin de convencer al Juez del requerimiento. En el caso de marras, el solicitante acompaño a tal fin, las siguientes documentales:
*DOCUMENTO PRIVADO, que recae sobre una promesa bilateral de compra-venta, sobre un LOCAL COMERCIAL distinguido con el NÚMERO 2, ubicado en el Edificio denominado TORRE ENCORE que se construye sobre una parcela de terreno distinguida con el Número 14, ubicada en la Calle Boyacá, Sector Centro Norte II, Parroquia Andrés Eloy Blanco, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, identificado con el Número Catastral 01-05-03-07-0018-003-005-000-000-000, suscrito por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ENCORE C.A., inscrita en el registro mercantil primero del estado Aragua en fecha 26 de noviembre del 2012, bajo el N° 42, Tomo 161-A, con registro de información fiscal (RIF) N° J401727875, debidamente representada por su apoderado el ciudadano FADI JESUS JANJI KASAWAT, identificado con la cedula de identidad N° V-13.779.861 (PROMITENTE VENDEDOR), y YIFENG HOU, identificado con la cedula de identidad N° E-84.610.638 (PROMITENTE COMPRADOR). Este Tribunal le da pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.363 del Código Civil Venezolano.
*CEDULAS DE IDENTIDAD DE LAS PARTES, Este Tribunal le da pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.363 del Código Civil Venezolano.
Así las cosas, para determinar el alcance del convencimiento realizado en autos, en relación a la presente solicitud de reconocimiento de contenido y firma de documento, se observa, que en aplicación a lo dispuesto en el artículo 444 y 450 del Código de Procedimiento Civil, en la sustanciación del presente juicio, una vez admitida la demanda, se emplazó al demandado a los fines de que compareciera a reconocer o negar formalmente el documento objeto de la presente solicitud, inserto del folio cinco al siete (05 al 07), tal y como lo establece el artículo 1.364 de código civil, el cual dispone lo siguiente: “aquel contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido.”.
En ese mismo orden de ideas, en el artículo 444 del código de procedimiento civil, dispone: “la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de contestación de la demanda, sin el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de lo cinco días siguientes aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento”.
Con respecto a las normativas anteriores, el maestro HUMBERTO ENRIQUE III BELLO TABARES, en su obra titulada “TRATADO DE DERECHO PROBATORIO”, en sus páginas 894 y 895, expresó lo siguiente:
“…De lo anterior podemos resumir lo siguiente:
-La eficacia probatoria del instrumento privado se adquiere en la medida que se produzca su reconocimiento.
-El reconocimiento recae sobre la firma de las partes.
-El reconocimiento puede ser voluntaria o judicial, expreso o tácito, por vía principal o incidental.
-Producido el reconocimiento del instrumento privado, adquiere eficacia probatoria y tendrá la misma fuerza probatoria entre las partes y respecto a los terceros, en lo referido al hecho material de las declaraciones, salvo prueba en contrario.
-Producido el reconocimiento, el instrumento es oponible a terceros desde ese momento, pero en cuanto a las partes, tiene efectos desde su nacimiento.
-Quien se le presente un instrumento privado como emanado de él, debe reconocerlo o desconocerlo y si no lo hiciere, se tendrá por reconocido, pero los herederos pueden limitarse a señalar que no conocen la firma del causante, lo que se traduce, que el reconocimiento y el desconocimiento pueden hacerlos las partes y sus herederos o causahabientes…”.
Así las cosas, en la presente solicitud aconteció, que el secretario de este tribunal deja expresamente constancia que de haber canalizado la identificación de la parte demandada el ciudadano FADI JESUS JANJI KASAWAT, identificado en autos, parte demandada, compareció ante este tribunal, y manifestó el Reconocimiento de contenido y firma del documento inserto al folio cinco al siete (05 al 07), exigido a su persona y por ende, se procede a dar por reconocido el mismo.
Se aclara que en procedimientos como el que nos ocupa, no cabe autos de composición procesal como la transacción o el convencimiento, salvo el desistimiento, por cuanto el propio procedimiento le obliga como actitud procesal al demandado que se le opuso el documento, que puede negarlo o reconocerlo. Siendo el convencimiento un reconocimiento expreso de la situación fáctica planteada, debiéndose tratar en consecuencia, como asunto de jurisdicción voluntaria para tal circunstancia.
En consecuencia a lo anterior, llenos los extremos de los artículos 1.364 del código civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, a este Juzgado le resulta forzoso declarar CON LUGAR el reconocimiento de contenido y firma solicitado por el ciudadano YIFENG HOU, identificado con la cedula de identidad N° E-84.610.638, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES ENCORE C.A., inscrita en el registro mercantil primero del estado Aragua en fecha 26 de noviembre del 2012, bajo el N° 42, Tomo 161-A, con registro de información fiscal (RIF) N° J401727875, debidamente representada por su apoderado el ciudadano FADI JESUS JANJI KASAWAT, identificado con la cedula de identidad N° V-13.779.861, y con ocasión a ello, reconocido el documento inserto del folio cinco al siete (05 al 07) del presente expediente, relacionado con una PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, la cual es del tenor siguiente, “Entre, la Sociedad Mercantil INVERSORA ENCORE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua en fecha 26 de noviembre del 2012, bajo el N° 42, Tomo 161- A, e inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) con el número J401727875, quien a los efectos de este contrato se denominará LA PROMITENTE VENDEDORA, representada en este acto por el ciudadano FADI JESUS JANJI KASAWAT, venezolano, mayor de edad, soltero, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad número V-13.779.861, y de este domicilio, en su carácter de apoderado general de INVERSORA ENCORE C.A., conforme consta de poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay en fecha 29 de Agosto del 2016, bajo el número 77, Tomo 286 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por una parte, y por la otra el ciudadano YIFENG HOU, de nacionalidad china, en condición de residente en Venezuela, mayor de edad, soltero, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nro. E-84.610.638, y de este domicilio, quien en lo adelante y a los solos efectos de este contrato se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra, el presente CONTRATO PRELIMINAR DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, el cual se regirá por las siguientes cláusulas:
PRIMERA. DEL INMUEBLE: LA PROMITENTE VENDEDORA es propietaria exclusiva de un inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL distinguido con el NÚMERO 2, ubicado en el Edificio denominado TORRE ENCORE que se construye sobre una parcela de terreno distinguida con el Número 14, ubicada en la Calle Boyacá, Sector Centro Norte II, Parroquia Andrés Eloy Blanco, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, identificado con el Número Catastral 01-05-03-07-0018-003-005-000-000-000, el cual en lo adelante y a los solos efectos de este contrato se denominará EL INMUEBLE. El INMUEBLE tiene una superficie aproximada de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (257,00 mts2), distribuidos en dos plantas: Planta Baja: con una superficie aproximada de CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS (124,00 mts2), y consta de un (1) salón para comercio, y escaleras que conducen a la planta alta. Planta Alta: tiene una superficie aproximada de CIENTO TREINTA Y TRES METROS CUADRADOS (133,00 mts2), y consta de un (1) salón y dos (2) baños. Al inmueble le pertenece en uso exclusivo dos (2) puestos de estacionamiento ubicados en el Nivel 1 del Edificio, y cuya identificación se informará a EL PROMITENTE COMPRADOR al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público. La parcela de terreno donde se construye el Edificio le pertenece a LA PROMITENTE VENDEDORA, según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua en fecha 21 de diciembre del 2012, bajo el Número 2012.1062, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 282.4.1.7.1821, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.
SEGUNDA. DEL OBJETO DEL CONTRATO: El presente contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta tiene como objeto establecer las condiciones generales para la realización de la operación definitiva de venta de EL INMUEBLE a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua. En consecuencia, LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga expresamente a vender EL INMUEBLE, y EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga expresamente a comprarlo, de conformidad con las condiciones generales que se establecen en el presente contrato.
TERCERA. DEL PRECIO Y LA FORMA DE PAGO: El precio de EL INMUEBLE es por la cantidad de SIETE MILLONES TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.318.500,00), equivalentes a DOSCIENTOS DIEZ MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD. 210.000,00), considerando el tipo de cambio de referencia aplicable a las operaciones en moneda extranjera transadas en las mesas de cambio de los operadores cambiarios, según lo establecido en el artículo 3 de la Resolución No. 19-05-01 y el artículo 9 del Convenio Cambiario No. 1, publicados en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 41.624 de fecha 02 de mayo de 2019, y No. 6.405 Extraordinario de fecha 07 de septiembre de 2019 respectivamente, y que para la fecha del 17 de octubre de 2023 se cotiza en treinta y cuatro bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 34,85). El precio total del inmueble está referido al cálculo del precio pactado por cada metro cuadrado vendido. Una vez finalizada la obra, en caso de que el área final del inmueble sea diferente a la acordada, ambas partes se obligan a ajustar el precio final de venta tomando como base el precio de venta convenido por metro cuadrado, ya sea a favor de LA PROMITENTE VENDEDORA o de EL PROMITENTE COMPRADOR. EL PROMITENTE COMPRADOR pagará el precio de EL INMUEBLE a LA PROMITENTE VENDEDORA de la siguiente forma: PRIMER PAGO. CUOTA INICIAL: el TREINTA POR CIENTO (30%) del precio, es decir, la cantidad de SESENTA Y TRES MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD. 63.000,00) a la fecha de autenticación del presente contrato. El restante SETENTA POR CIENTO (70%) del precio, es decir, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD. 147.000,00) será pagado en veinticuatro (24) cuotas mensuales consecutivas de SEIS MIL CIENTO VEINTICINCO DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD. 6.125,00) cada una, debiendo pagarse la primera a los treinta (30) días continuos siguientes contados a partir del día en que LA PROMITENTE VENDEDORA entregue a EL PROMITENTE COMPRADOR copia simple del documento de condominio debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público. La última cuota será pagada por EL PROMITENTE COMPRADOR a LA PROMITENTE VENDEDORA al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público.
CUARTA. DE LA ENTREGA DEL INMUEBLE: LA PROMITENTE VENDEDORA entregará la posesión de EL INMUEBLE a EL PROMITENTE COMPRADOR con el PRIMER PAGO - CUOTA INICIAL indicado en la Cláusula Tercera. LA PROMITENTE VENDEDORA permitirá el uso pacífico, goce y disfrute del inmueble sin limitación alguna desde el momento de la entrega, pudiendo EL PROMITENTE COMPRADOR realizar remodelaciones, adecuaciones, modificaciones, reparaciones, mejoras, e incluso arrendar el inmueble a terceros.
QUINTA. OBLIGACIONES DE LA PROMITENTE VENDEDORA: LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a: (a) Entregar a EL PROMITENTE COMPRADOR una copia de todos los planos y de los documentos del proyecto de construcción al momento del primero pago indicado en la Cláusula Tercera. (b) Entregar EL INMUEBLE a EL PROMITENTE COMPRADOR en las condiciones indicadas en la Cláusula Cuarta. (c) Obtener de las autoridades competentes todos los permisos de construcción, así como el permiso de habitabilidad. (d) Otorgar el respectivo documento de condominio ante la Oficina de Registro Público. (e) Tener todos los permisos y solvencias vigentes al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público, así como cualquier otro documento que sea necesario. (f) Garantizar que, al momento de la venta definitiva del inmueble ante la Oficina de Registro Público, el inmueble se encuentre libre de gravámenes, impuestos y contribuciones, que nada adeude por concepto de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales, y que el Edificio se encuentre totalmente solvente en el pago de los servicios públicos comunes. (g) Informar a EL PROMITENTE COMPRADOR, con al menos cinco (05) días de anticipación, la fecha y hora de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público.
SEXTA. OBLIGACIONES DE EL PROMITENTE COMPRADOR: EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a: (a) Pagar el precio del inmueble según las condiciones indicadas en la Cláusula Tercera y en las fechas especificadas. (b) Pagar todos los gastos que se deriven de la autenticación del presente contrato. (c) Pagar todos los gastos que se deriven de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público. (d) Presentarse en la Oficina de Registro Público en la fecha y hora indicadas por EL PROMITENTE COMPRADOR.
SÉPTIMA. CLÁUSULA PENAL: En el caso de que no se lleve a efecto la operación definitiva de compra-venta del inmueble por CAUSAS IMPUTABLES A LA PROMITENTE VENDEDORA, ésta realizará el reintegro a EL PROMITENTE COMPRADOR del dinero recibido hasta la fecha, y además le pagará como indemnización por daños y perjuicios, una cantidad adicional equivalente al veinte por ciento (20%) del monto reintegrado, todo en un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir de la notificación de EL PROMITENTE COMPRADOR, sin necesidad de procedimiento judicial alguno. En el caso de que no se lleve a efecto la operación definitiva de compra-venta por CAUSAS IMPUTABLES A EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá derecho a retener para sí una cantidad equivalente al veinte por ciento (20%) del monto recibido hasta la fecha como indemnización por los daños y perjuicios, debiendo reintegrar el monto restante en un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir de la notificación a EL PROMITENTE COMPRADOR, sin necesidad de procedimiento judicial alguno. Asimismo, el presente documento servirá como título ejecutivo suficiente para intentar una intimación al pago ante los tribunales competentes.
OCTAVA. DE LAS NOTIFICACIONES: Ambas partes contratantes convienen expresamente en que toda notificación dirigida a LA PROMITENTE VENDEDORA o a EL PROMITENTE COMPRADOR podrá ser practicada válidamente, por simple carta, por vía notarial, o por vía judicial, tanto en la persona del Contratante como en la persona mayor de edad que se encuentre en el domicilio respectivo. También podrán realizarse por vía electrónica de conformidad con la vigente Ley Sobre Mensajes de Datos y Firma Electrónica. El domicilio de LA PROMITENTE VENDEDORA será el siguiente: Calle Boyacá Local Número 14, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, dirección de correo electrónico: juancarloscarabano@gmail.com. El domicilio de EL PROMITENTE COMPRADOR será el siguiente: Avenida Intercomunal Turmero Maracay, Sector La Morita, Parcela No. 18, Galpón 1, San Joaquín de Turmero, Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, dirección de correo electrónico: gerenciadirecto@gmail.com.
NOVENA. INTUITO PERSONAE: Este Contrato es intuito personae en lo que respecta a las partes, quienes por ningún motivo podrán ceder o traspasar los derechos y obligaciones que por medio de él contraen.
DÉCIMA. MODIFICACIONES: Cualquier modificación de los términos y condiciones establecidos en este contrato, se hará mediante el respectivo Addendum.
DÉCIMA PRIMERA. JURISDICCIÓN: Para todos los efectos derivados de este contrato las partes eligen como domicilio especial a la ciudad de Maracay, Estado Aragua.
DÉCIMA SEGUNDA. DE LA RESOLUCION DE LOS CONFLICTOS DERIVADOS DEL PRESENTE CONTRATO: De conformidad con el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, las partes acuerdan que cualquier conflicto que surja con ocasión del presente contrato, será resuelto mediante los métodos alternativos de resolución de conflictos regulados por las normas vigentes.
DÉCIMA TERCERA. COMPLEMENTAREIDAD NORMATIVA: En todo lo que no esté especialmente previsto en el presente Contrato, las relaciones entre las partes se regirán por las disposiciones legales establecidas en el Código Civil y demás leyes vigentes que rigen la materia. Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. En Maracay, a la fecha de su presentación.”. Y ASÍ SE DECIDE.
DECISIÓN
En mérito de las precedentes consideraciones, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el reconocimiento de contenido y firma solicitado por el ciudadano YIFENG HOU, identificado con la cedula de identidad N° E-84.610.638, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES ENCORE C.A., inscrita en el registro mercantil primero del estado Aragua en fecha 26 de noviembre del 2012, bajo el N° 42, Tomo 161-A, con registro de información fiscal (RIF) N° J401727875, debidamente representada por su apoderado el ciudadano FADI JESUS JANJI KASAWAT, identificado con la cedula de identidad N° V-13.779.861, según poder general autenticado por ante la notaria publica quinta de Maracay, en fecha 29 de agosto del 2016, bajo el N° 77, Tomo 286 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, se inició con demanda, admitida por auto de fecha 18 de Octubre de 2023 bajo el expediente N° T1M-M-16.411-23, Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: RECONOCIDO el documento inserto del folio cinco al siete (05 al 07) del presente expediente, relacionado con una PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, la cual es del tenor siguiente, “Entre, la Sociedad Mercantil INVERSORA ENCORE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua en fecha 26 de noviembre del 2012, bajo el N° 42, Tomo 161- A, e inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) con el número J-40172787-5, quien a los efectos de este contrato se denominará LA PROMITENTE VENDEDORA, representada en este acto por el ciudadano FADI JESUS JANJI KASAWAT, venezolano, mayor de edad, soltero, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad número V-13.779.861, y de este domicilio, en su carácter de apoderado general de INVERSORA ENCORE C.A., conforme consta de poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay en fecha 29 de Agosto del 2016, bajo el número 77, Tomo 286 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por una parte, y por la otra el ciudadano BAIJUN CEN, de nacionalidad china, en condición de residente en Venezuela, mayor de edad, soltero, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nro. E-84.409.297, y de este domicilio, quien en lo adelante y a los solos efectos de este contrato se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra, el presente CONTRATO PRELIMINAR DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, el cual se regirá por las siguientes cláusulas:
PRIMERA. DE LOS INMUEBLES: LA PROMITENTE VENDEDORA es propietaria exclusiva de un inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL distinguido con el NÚMERO 1, ubicado en el Edificio denominado TORRE ENCORE que se construye sobre una parcela de terreno distinguida con el Número 14, ubicada en la Calle Boyacá, Sector Centro Norte II, Parroquia Andrés Eloy Blanco, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, identificado con el Número Catastral 01-05-03-07-0018-003-005-000-000-000, el cual en lo adelante y a los solos efectos de este contrato se denominará EL INMUEBLE. El INMUEBLE tiene una superficie aproximada de DOSCIENTOS NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS (291,00 mts2), distribuidos en dos plantas: Planta Baja: con una superficie aproximada de CIENTO TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (134,00 mts2), y consta de un (1) salón para comercio, y escaleras que conducen a la planta alta. Planta Alta: tiene una superficie aproximada de CIENTO CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (157,00 mts2), y consta de un (1) salón y dos (2) baños, y le pertenecen en uso exclusivo dos (2) puestos de estacionamiento ubicados en el Nivel 1 del Edificio, y cuya identificación se informará a EL PROMITENTE COMPRADOR al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público. La parcela de terreno donde se construye el Edificio denominado TORRE ENCORE le pertenece a LA PROMITENTE VENDEDORA, según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua en fecha 21 de diciembre del 2012, bajo el Número 2012.1062, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 282.4.1.7.1821, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.
SEGUNDA. DEL OBJETO DEL CONTRATO: El presente contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta tiene como objeto establecer las condiciones generales para la realización de la operación definitiva de venta de EL INMUEBLE a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua. En consecuencia, LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga expresamente a vender EL INMUEBLE, y EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga expresamente a comprarlo, de conformidad con las condiciones generales que se establecen en el presente contrato.
TERCERA. DEL PRECIO Y LA FORMA DE PAGO: El precio de EL INMUEBLE es por la cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS VEINTICUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.924.500,00), equivalentes a CIENTO SETENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD. 170.000,00), considerando el tipo de cambio de referencia aplicable a las operaciones en moneda extranjera transadas en las mesas de cambio de los operadores cambiarios, según lo establecido en el artículo 3 de la Resolución No. 19-05-01 y el artículo 9 del Convenio Cambiario No. 1, publicados en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 41.624 de fecha 02 de mayo de 2019, y No. 6.405 Extraordinario de fecha 07 de septiembre de 2019 respectivamente, y que para la fecha del 17 de octubre de 2023 se cotiza en treinta y cuatro bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 34,85). El precio total del inmueble está referido al cálculo del precio pactado por cada metro cuadrado vendido. Una vez finalizada la obra, en caso de que el área final del inmueble sea diferente a la acordada, ambas partes se obligan a ajustar el precio final de venta tomando como base el precio de venta convenido por metro cuadrado, ya sea a favor de LA PROMITENTE VENDEDORA o de EL PROMITENTE COMPRADOR. EL PROMITENTE COMPRADOR pagará el precio de EL INMUEBLE a LA PROMITENTE VENDEDORA de la siguiente forma: PRIMER PAGO. CUOTA INICIAL: el TREINTA POR CIENTO (30%) del precio, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD. 51.000,00) a la fecha de autenticación del presente contrato. El restante SETENTA POR CIENTO (70%) del precio, es decir, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD. 119.000,00) será pagado en veinticuatro (24) cuotas mensuales consecutivas de CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (USD. 4.958,33) cada una, debiendo pagarse la primera a los treinta (30) días continuos siguientes contados a partir del día en que LA PROMITENTE VENDEDORA entregue a EL PROMITENTE COMPRADOR copia simple del documento de condominio debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público. La última cuota será pagada por EL PROMITENTE COMPRADOR a LA PROMITENTE VENDEDORA al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público.
CUARTA. DE LA ENTREGA DEL INMUEBLE: LA PROMITENTE VENDEDORA entregará la posesión de EL INMUEBLE a EL PROMITENTE COMPRADOR con el PRIMER PAGO - CUOTA INICIAL indicado en la Cláusula Tercera. LA PROMITENTE VENDEDORA permitirá el uso pacífico, goce y disfrute del inmueble sin limitación alguna desde el momento de la entrega, pudiendo EL PROMITENTE COMPRADOR realizar remodelaciones, adecuaciones, modificaciones, reparaciones, mejoras, e incluso arrendar el inmueble a terceros.
QUINTA. OBLIGACIONES DE LA PROMITENTE VENDEDORA: LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a: (a) Entregar a EL PROMITENTE COMPRADOR una copia de todos los planos y de los documentos del proyecto de construcción al momento del primero pago indicado en la Cláusula Tercera. (b) Entregar LOS INMUEBLES a EL PROMITENTE COMPRADOR en las condiciones indicadas en la Cláusula Cuarta. (c) Obtener de las autoridades competentes todos los permisos de construcción, así como el permiso de habitabilidad. (d) Otorgar el respectivo documento de condominio ante la Oficina de Registro Público. (e) Tener todos los permisos y solvencias vigentes al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público, así como cualquier otro documento que sea necesario. (f) Garantizar que, al momento de la venta definitiva de LOS INMUEBLES ante la Oficina de Registro Público, LOS INMUEBLES se encuentren libre de gravámenes, impuestos y contribuciones, que nada adeuden por concepto de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales, y que el Edificio se encuentre totalmente solvente en el pago de los servicios públicos comunes. (g) Informar a EL PROMITENTE COMPRADOR, con al menos cinco (05) días de anticipación, la fecha y hora de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público.
SEXTA. OBLIGACIONES DE EL PROMITENTE COMPRADOR: EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a: (a) Pagar el precio de LOS INMUEBLES según las condiciones indicadas en la Cláusula Tercera y en las fechas especificadas. (b) Pagar todos los gastos que se deriven de la suscripción del presente contrato. (c) Pagar todos los gastos que se deriven de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público. (d) Presentarse en la Oficina de Registro Público en la fecha y hora indicadas por EL PROMITENTE COMPRADOR.
SÉPTIMA. CLÁUSULA PENAL: En el caso de que no se lleve a efecto la operación definitiva de compra-venta de LOS INMUEBLES por CAUSAS IMPUTABLES A LA PROMITENTE VENDEDORA, ésta realizará el reintegro a EL PROMITENTE COMPRADOR del dinero recibido hasta la fecha, y además le pagará como indemnización por daños y perjuicios, una cantidad adicional equivalente al veinte por ciento (20%) del monto reintegrado, todo en un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir de la notificación de EL PROMITENTE COMPRADOR, sin necesidad de procedimiento judicial alguno. En el caso de que no se lleve a efecto la operación definitiva de compra-venta por CAUSAS IMPUTABLES A EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá derecho a retener para sí una cantidad equivalente al veinte por ciento (20%) del monto recibido hasta la fecha como indemnización por los daños y perjuicios, debiendo reintegrar el monto restante en un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir de la notificación a EL PROMITENTE COMPRADOR, sin necesidad de procedimiento judicial alguno. Asimismo, el presente documento servirá como título ejecutivo suficiente para intentar una intimación al pago ante los tribunales competentes.
OCTAVA. DE LAS NOTIFICACIONES: Ambas partes contratantes convienen expresamente en que toda notificación dirigida a LA PROMITENTE VENDEDORA o a EL PROMITENTE COMPRADOR podrá ser practicada válidamente, por simple carta, por vía notarial, o por vía judicial, tanto en la persona del Contratante como en la persona mayor de edad que se
encuentre en el domicilio respectivo. También podrán realizarse por vía electrónica de conformidad con la vigente Ley Sobre Mensajes de Datos y Firma Electrónica. El domicilio de LA PROMITENTE VENDEDORA será el siguiente: Calle Boyacá Local Número 14, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, dirección de correo electrónico: juancarloscarabano@gmail.com. El domicilio de EL PROMITENTE COMPRADOR será el siguiente: Avenida Intercomunal Turmero Maracay, Sector La Morita, Parcela No. 18, Galpón 1, San Joaquín de Turmero, Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, dirección de correo electrónico: gerenciadirecto@gmail.com.
NOVENA. INTUITO PERSONAE: Este Contrato es intuito personae en lo que respecta a las partes, quienes por ningún motivo podrán ceder o traspasar los derechos y obligaciones que por medio de él contraen.
DÉCIMA. MODIFICACIONES: Cualquier modificación de los términos y condiciones establecidos en este contrato, se hará mediante el respectivo Addendum. En todo lo que no esté especialmente previsto en el presente Contrato, las relaciones entre las partes se regirán por las disposiciones legales establecidas en el Código Civil y demás leyes vigentes que rigen la materia.
DÉCIMA PRIMERA. DE LA RESOLUCION DE LOS CONFLICTOS: De conformidad con el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, las partes acuerdan que cualquier conflicto que surja con ocasión del presente contrato, será resuelto mediante los métodos alternativos de resolución de conflictos regulados por las normas vigentes.
DÉCIMA SEGUNDA. JURISDICCIÓN: Para todos los efectos derivados de este contrato, constituimos como domicilio especial procesal exclusivo y excluyente la ciudad de Maracay, Estado Aragua, a cuyos tribunales declaramos someternos de forma única y excluyente. A la fecha de su presentación.”. Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: SE ORDENA suscribirle al documento inserto del folio cinco al siete (05 al 07) del presente expediente, certificación emanada del Secretario de este Despacho, haciendo constar el contenido de la presente decisión.
Publíquese y regístrese. Déjese copia de la presente decisión, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. En Maracay a los 24 días del mes de octubre del año 2023. Años: 212° y 163°.-
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. LEONEL ZABALA.
EL SECRETARIO,

ABG. HIDALGO SANCHEZ
En la misma fecha, siendo las 10:40 a.m. horas de la mañana, se publicó la presente decisión.
EL SECRETARIO,

ABG. HIDALGO SANCHEZ
Exp. N° T1M-M-16.415-23
LZ/HS/