TSJ Regiones - Decisión

I
ANTECEDENTES

Subió el original del presente expediente proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con ocasión al recurso de apelación ejercido por la parte actora en contra de la sentencia que declaró inadmisible la demanda de fecha 14 de febrero de 2023. Realizado el sorteo de distribución en fecha 21 de marzo de 2023, le correspondió conocer de tal recurso a este juzgado superior (folio 59 de la 2da pieza del expediente).

Se recibió el expediente según nota estampada por el secretario accidental de este tribunal en fecha 23 de marzo de 2023 (folio 60 de la 2da pieza del expediente). Seguidamente, esta alzada fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentase los informes correspondientes (folio 61 de la 2da pieza).

En fecha 10 de mayo de 2023 la parte actora consignó escrito de informes (folios 62 al 80 de la 2da pieza).

En fecha 16 de mayo de 2023 la parte demandada solicitó que se ratificara la decisión recurrida (folio 81 de la 2da pieza).

Ahora bien, estando en la oportunidad de pronunciarse respecto al recurso de apelación interpuesto por la parte actora, esta Alzada lo hace en los siguientes términos:

II
DEL RECURSO DE APELACIÓN

El tribunal de la causa en fecha 14 de febrero de 2023 declaró, en la dispositiva de la sentencia, la inadmisibilidad de la demanda de nulidad de contrato, interpuesta por la ciudadana Marcela Omaira Duno Rivas, supra identificada, en virtud “… de la falta de presupuestos procesales…” (folios 44 al 47 de la 2da pieza).

En la motiva del mencionado fallo el a quo expuso que la parte actora pretende la nulidad de un contrato de opción de compra venta “… bajo el argumento, según sus dichos, que ése pacto se realizó ocupando ella el inmueble objeto de la referida operación en calidad de arrendataria (inquilina) y, por tanto, dicha operación de opción de compra venta debió realizarse bajo los parámetros establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda…”. Igualmente citó el extracto del petitorio de la demanda, referido a la pretensión de nulidad del contrato, y posteriormente sostuvo lo siguiente:

“… Ahora bien, en el contenido anterior la demandante invoca [la] Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda concatenándose esa exposición, con la afirmación descrita al vuelto del folio 02 de la demanda en el punto referido “Capítulo II, El Derecho”, en el cual se toma como argumento jurídico de la pretensión el Título VI de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda referido a la preferencia ofertiva.
Sin embargo, la Preferencia Ofertiva no está referida a la regularización de todas las ventas que realice un propietario sobre su inmueble. Constituye un derecho preferente que tiene el arrendatario, bajo ciertas condiciones, para ser preferido a cualquier otro comprador cuando el propietario arrendador esté dispuesto a vender el inmueble arrendado.
(…)
El caso [que] nos ocupa, nada tiene que ver con los presupuestos contenidos en el Titulo VI de [la] Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda específicamente con lo relacionado a la preferencia Ofertiva, por lo tanto, la demanda debe declararse inadmisible por improponible dado que la pretensión no tiene fundamentación legal en el ordenamiento jurídico vigente…”.

Contra dicha decisión la abogada Thais Pernia, Inpreabogado No. 29.722, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte actora, ejerció el recurso de apelación mediante diligencia de fecha 22 de febrero de 2023 (folio 51 de la 2da pieza). Posteriormente la mencionada abogada consignó, ante esta alzada, escrito de informes en el que resumió los hechos alegados en la demanda y las actuaciones ocurridas en el curso del procedimiento. Asimismo alegó que la sentencia impugnada infringió los requisitos intrínsecos previstos en los numerales 3, 4 y 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, referidos a la síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, a los motivos de hecho y de derecho de la decisión y a la decisión expresa, positiva y precisa.

En cuanto al primer vicio denunciado, la mencionada abogada sostuvo que la juez de la causa no estableció los límites de la controversia con base a los hechos alegados en la demanda y a los fundamentos de derecho invocados para sustentarlos, ya que “… no estableció las razones de derecho invocadas en el Capítulo II del libelo reformado, en donde de manera pormenorizada se dijo cuáles eran las normas de dicha ley y por qué las mismas le eran aplicables a la negociación, dejando de manera indeterminada los límites de la controversia (…). Haciendo ver que en la demanda se alegó de manera genérica la trasgresión de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, lo cual es totalmente falso…”.

Con respecto al supuesto vicio de inmotivación, la abogada de la recurrente alegó que la juez de la causa no hizo una exegesis del por qué el caso sometido a su consideración “… nada tiene que ver con los supuestos del Título VI de la ley [preferencia ofertiva], convirtiendo de esta forma su decisión en una decisión arbitraria e irracional…”. Además adujo que la falta de motivación del fallo conllevó a un error de juzgamiento por falta de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, porque su representada es arrendataria del inmueble objeto de la negociación, por lo que le son aplicables al caso las normas sobre la preferencia ofertiva y que por esa razón el propietario le ofreció en venta el inmueble arrendado y que la controversia surge es por “… el incumplimiento de las condiciones o requisitos establecidos en ese capítulo para la negociación y en la mala fe con que actuó [el propietario] para perjudicar a [su] representada…”.

Igualmente alegó que la juez incurrió en el vicio de incongruencia negativa al dejar de pronunciarse sobre la otra causal alegada en la demanda, referida a la prohibición que tenía el propietario de vender el inmueble debido a la hipoteca especial convencional de primer grado que existía a favor de la entidad de ahorro y préstamo y que además el fallo carece de una decisión expresa, positiva y precisa, por cuanto la misma no se “… entienden los motivos por los cuales la sentenciadora de instancia negó la admisión de la demanda, pues la decisión no precisa, no expresa, no se entiende si la pretensión de nulidad del contrato de opción de compra venta es contraria a derecho porque la pretensión, al decir de la sentenciadora, no se encuentra tutelada en el ordenamiento jurídico y por tanto es improponible, o si es porque la misma se debió sustentar en otra norma de derecho distinta al Título VI de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos…”.

Finalmente la parte actora concluyó que no existe justificación para que la sentenciadora “… haya evadido su responsabilidad de administrar justicia en el caso sometido a su juzgamiento…”, por lo que pidió a esta alzada que se restableciese el orden jurídico infringido y se revocase la sentencia apelada. Asimismo solicitó que se decidiese el mérito de lo debatido, por cuanto a su decir, demostró sus pretensiones de nulidad de contrato e indemnización de daños y perjuicios según las pruebas aportadas al proceso y además porque la parte demandada en el acto conciliatorio celebrado en fecha 19 de octubre de 2022, reconoció los hechos alegados en la demanda (folios 62 al 80 de la 2da pieza).

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Por cuanto la sentencia recurrida declaró inadmisible la demanda, esta alzada pasará a revisar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho, tomando en consideración tanto los fundamentos expuestos por la parte actora en su escrito de informes, así como todas las circunstancias de hecho y de derecho presentes en la causa. Igualmente se le advierte a la parte actora que en el supuesto de que sea revocado el mencionado fallo, entonces se remitirá el expediente a su tribunal de origen para que decida el mérito de lo debatido en aras de garantizar el principio de la doble instancia. Así se decide.

Ahora bien, se observa del petitorio de la reforma de la demanda que la actora pretende la nulidad del contrato denominado por las partes de opción de compra venta, celebrado con el demandado en fecha 23 de mayo de 2012 por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Municipio Girardot del estado Aragua, bajo el No. 57, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo, por cuanto el mismo supuestamente es “… contrario a las normas de orden público consagradas en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y a las estipulaciones contenidas en el documento registrado en fecha 19 de junio de 1997, ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, inserto bajo el No. 32, Folios 96 al 103, Protocolo Primero, Tomo 30…”.

Igualmente pidió el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados “por el actuar doloso” del demandado propietario del inmueble, consistente en los siguientes conceptos: el pago de cincuenta mil bolívares (50.000,00 bs), que le fue entregado por la actora al demandado en calidad de arras, así como lo intereses legales devengados desde el 12 de junio de 2012, fecha en que se entregó el dinero, hasta el día de la interposición de la demanda; el pago de dos mil bolívares (2.000,00 bs) mensuales contados desde el mes de agosto del año 2012, fecha en que se vencía la oferta de compra venta, hasta la fecha en que la sentencia quede definitivamente firme; y el pago de siete mil dólares (7.500,00 USD), calculados a la tasa del dólar oficial establecida por el Banco Central de Venezuela para el día Viernes 6 de marzo de 2020, por concepto de daño moral.

Del mismo modo se desprende de la demanda, específicamente del capítulo referido al “Derecho”, que la apoderada judicial de la parte actora expuso el propósito de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y resaltó que las normas contenidas en la misma son de orden público y de obligatorio cumplimiento, por lo que no pueden ser relajadas por convenio de los particulares “… de suerte, que si la Ley ha dedicado un capítulo para regular todo lo relativo a la venta de los inmuebles que se encuentran arrendados, como lo hace en el Título VI denominado DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Capítulo I, las estipulaciones contenidas en la negociación que hiciera [su] representada con el ciudadano NICOLAS ALONSO OCHOA STEPUSZYSZYN, son nulas, ya que no podían estar sujetas a la autonomía de la voluntad de las partes… ”. Más adelante, pero en el mismo capítulo, explicó detalladamente el porqué considera que el contrato in comento contraría las disposiciones de dicha ley especial y los motivos que justifica su pretensión de nulidad e indemnización de daños y perjuicios (folios 153 al 166). De manera que la parte actora determinó con suficiente claridad que sus pretensiones son: nulidad de contrato de “opción de compra venta” e indemnización de daños y perjuicios y daño moral.

Por su parte, se observa del fallo recurrido que el tribunal de la causa, en estado de sentencia, declaró inadmisible la demanda por dos razones distintas: la primera porque a su juicio la misma es improponible “… dado que la pretensión no tiene fundamentación legal en el ordenamiento jurídico vigente…”, y la segunda por falta de presupuestos procesales. Sin embargo, no constan los razonamientos que expliquen tales conclusiones.

En efecto, de la lectura de la motivación de dicha sentencia se desprende que la juez a quo sostuvo por una parte, que la actora pretende la nulidad del contrato de opción de compra venta porque el mismo debió realizarse bajo los parámetros establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo que efectivamente coincide con una de las pretensiones de la actora y, por la otra, la juez recurrida agrega de forma confusa que la frase “preferencia ofertiva” mencionada por la actora en el folio 2 de la demanda, debe tomarse “… como argumento jurídico de la pretensión …”, y que en vista de que tal preferencia “… no está referida a la regularización de todas las ventas que realice un propietario…”, entonces el presente caso, según sus dichos, nada tiene que ver con los presupuestos contenidos en la ley especial sobre preferencia ofertiva y concluye que la demanda es inadmisible por improponible debido a que no tiene fundamentación legal en el ordenamiento jurídico y posteriormente en la dispositiva adujo que la inadmisibilidad era por falta de presupuestos procesales, razonamientos éstos contradictorios que escapan de cualquier comprensión lógica y jurídica.

Igualmente es necesario resaltar que la juez de la causa extrajo fuera de contexto, la frase “preferencia ofertiva” para darle un sentido totalmente distinto al que quiso expresar la actora, pues se evidencia de la demanda y su reforma que la actora la menciona sólo a título de ejemplo para explicar el alcance y propósito de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y que sus pretensiones son la nulidad de contrato y la indemnización de daños y perjuicios y daños morales. Por todo lo antes expuesto, quien decide considera que el fallo recurrido carece de motivación, tal como lo sostuvo la parte actora en su escrito de informes, ya que los razonamientos expuestos por la juez de la causa en la motivación –improponible porque la pretensión no tiene fundamentación legal en el ordenamiento jurídico-, son contradictorios con la dispositiva en donde afirmó que la demanda es inadmisible por falta de presupuestos procesales; además que la preferencia ofertiva no constituye una de las pretensiones de la parte actora.

En este sentido, el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece los requisitos que debe contener la sentencia y entre ellos se encuentra la obligación de expresar en el fallo los motivos de hecho y de derecho en los cuales se fundamenta, todo ello con el fin de que las partes y la sociedad en general entiendan las razones de la decisión. En vista de que el fallo recurrido contiene razonamientos vagos y contradictorios, entonces se evidencia que el mismo no cumplió con uno de los requisitos intrínsecos de la sentencia, razón por la cual se debe declarar nulo. Así se decide.

En consecuencia, esta Alzada difiere de lo decidido por la juez de la causa en el fallo recurrido, por cuanto el mismo atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que revoca el mismo y declara con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora. Por tal motivo, se ordenará a la juez de la causa que decida el mérito de lo debatido sin más dilaciones indebidas en aras de alcanzar una verdadera administración de justicia, tal como se hará constar en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho supra mencionadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte actora, ciudadana MARCELA OMAIRA DUNO RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 4.439.629, representada judicialmente por las abogadas Thais Pernia y Grisel Campos, Inpreabogado Nos. 29.722 y 187.982 respectivamente, en contra de la sentencia de fecha 14 de febrero de 2023, que declaró inadmisible la demanda dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. En consecuencia:

SEGUNDO: SE REVOCA el mencionado fallo en los términos expuestos por esta Alzada.

TERCERO: SE ORDENA al Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, que decida el fondo de lo debatido sin más dilaciones indebidas en aras de alcanzar una verdadera administración de justicia conforme a los postulados constitucionales.

CUARTO: No hay condenatoria en costas en razón de la naturaleza del fallo.

QUINTO: Se ordena notificar a las partes a tenor del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia. Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre de 2023. Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
EL JUEZ

RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN
LA SECRETARIA

LISENKA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las 3:15 p.m se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria

Lisenka Castillo
29-09-2023
(10)
RCGR/LC/Marivi
Exp. C- 19.068-23