REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 18 de abril de 2024 213º y 165º Asunto: AP11-V-FALLAS-2021-000110. Parte Demandante: AGROPECUARIA UN CINCO, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 14 de abril de 2015, bajo el No. 05, Tomo 101 A. Apoderados Judiciales de la parte demandante: Abogados Elio Castrillo, Antonio Anato, Arturo Castrillo y José Rodríguez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 49.195, 47.556, 254.730 y 77.843, respectivamente. Parte Demandada: FORTUNATO BENHAYON ASERRAF, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-2.083.571. Apoderados Judiciales de la parte demandada: Abogados Trinidad María Isabel Sánchez Jiménez, Oleary Contreras Carrillo y Alfredo D’Ascoli Centeno, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.919, 53.920 y 59.308, respectivamente. Defensor Judicial de los Herederos Desconocidos del De Cujus FORTUNATO BENHAYON ASERRAF: Abogado Armando Duque, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 306.515. Motivo: Desalojo. Sentencia: Definitiva Capítulo I ANTECEDENTES Se inició el presente juicio mediante escrito presentado en fecha 18 de marzo de 2021, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, -previa distribución de causas- contentivo de la demanda de Desalojo que incoara la sociedad mercantil AGROPECUARIA UN CINCO, C.A, en contra del ciudadano FORTUNATO BENHAYON ASERRAF, ambos identificados en la parte inicial de este fallo. Por auto de fecha 10 de mayo de 2021, este Tribunal admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 26 de octubre de 2020, compareció la parte actora y consignó copias simples a los fines de librar la compulsa. En fecha 15 de septiembre de 2021, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de que la citación de la parte demandada fue negativa. Por auto de fecha 14 de octubre de 2021, este Tribunal ordenó librar cartel de citación a la parte demandada. Por auto de fecha 06 de diciembre de 2021, este Tribunal designó Defensor Ad Litem a la parte demandada. En fecha 12 de enero de 2022, la abogada Andreina Alcala compareció ante este Tribunal para darse por notificada del cargo recaído en su persona. En fecha 24 de enero de 2022, la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2°, 3°, 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 02 de febrero de 2022, la representación judicial de la parte actora presentó escrito en donde contradijo la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 09 de febrero de 2022, se ordenó librar edicto a los herederos desconocidos del De cujus FORTUNATO BENHAYON ASERRAF. En fecha 21 de septiembre de 2022, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación. Por auto de fecha 29 de septiembre de 2022, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa; asimismo en la misma fecha se designó defensor ad litem a la parte demandada. Por auto de fecha 03 de febrero de 2023, este Tribunal dejó sin efecto el auto de fecha 29 de septiembre de 2023 y designó como defensor ad litem a la abogada Trinidad Sánchez. Por auto de fecha 23 de febrero de 2023, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 253 de la Constitución de la República de Venezuela, fijó el día 02 de marzo de 2023 a las doce de la tarde (12:00 pm) a los fines de que se llevara a cabo el acto conciliatorio solicitado por la representación judicial de la parte demandante. En fecha 01 de marzo de 2023, este Tribunal observó que no consta en autos la notificación del defensor ad litem de los herederos desconocidos del De cujus FORTUNATO BENHAYON ASERRAF, por lo que dejó sin efecto el auto dictado en fecha 23 de febrero de 2023. Por auto de fecha 08 de marzo de 2023, este Tribunal designó como defensor ad litem al abogado Armando Ramón Duque. En fecha 11 de agosto de 2023, el abogado Armando Ramón Duque aceptó el cargo recaído en su persona. Por auto de fecha 14 de agosto de 2023, este Tribunal ordenó librar compulsa al ciudadano Armando Ramón Duque, en su carácter de Defensor Judicial. En fecha 20 de octubre de 2023, el defensor ad litem presentó escrito de contestación. Por auto de fecha 06 de noviembre de 2023, este Tribunal de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó el tercer día de despacho siguiente a la fecha, para que tuviera lugar la audiencia preliminar en el presente juicio. Por auto de fecha 09 de noviembre de 2023, este Tribunal revocó por contrario imperio el auto de fecha 06 de noviembre de 2023, dejando establecido que la presente causa se encontraba en el lapso previsto en el artículo 866, ordinales 2° y 3° del Código de Procedimiento Civil. En fecha 16 de noviembre de 2023, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas. En fecha 05 de diciembre de 2023, este Tribunal dictó sentencia en la cual declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2°, 3°, 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 07 de diciembre de 2023, se fijó el tercer día de despacho siguiente a la fecha para que tuviera lugar la audiencia preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 14 de diciembre de 2023, este Tribunal difirió la audiencia preliminar para el día miércoles 10 de enero de 2024. Por auto de fecha 10 de enero de 2024, este Tribunal difirió la audiencia preliminar para el día miércoles 17 de enero de 2024, siendo llevada a cabo en la mencionada fecha. En fecha 22 de enero de 2024, este Tribunal procedió a realizar la fijación de los hechos y los límites de la controversia en la presente causa de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 26 de enero de 2024, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 30 de enero de 2024, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 30 de enero de 2024, este Tribunal ordenó cierre de pieza, y en su defecto abrir una pieza que se denominaría pieza II. En fecha 05 de febrero de 2024, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de oposición a las pruebas. En fecha 05 de febrero de 2024, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de oposición a las pruebas. Por auto de fecha 08 de febrero de 2024, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes. Por auto de fecha 15 de febrero de 2024, este Tribunal procedió a designar expertos. En fecha 21 de febrero de 2024, el Perito Avaluado presentó su aceptación al cargo recaído en su persona. En fecha 22 de febrero de 2024, este Tribunal llevó a cabo la inspección judicial promovida en juicio. Por auto de fecha 27 de febrero de 2024, este Tribunal ordenó expedir credencial al ciudadano Vicente Rodríguez, que lo acredita como perito Avaluador, a fin de que ejerza las funciones inherentes al cargo recaído en su persona. Por auto de fecha 29 de febrero de 2024, este Tribunal fijó el quinto día de despacho siguiente a la fecha, para que tuviera lugar la audiencia en el presente juicio. En fecha 06 de marzo de 2024, el ciudadano Vicente Rodríguez presentó informe de avaluó. En fecha 13 de marzo de 2024, se celebró la audiencia de juicio y luego de oída las exposiciones de las partes, se declaró sin lugar la presente demanda de desalojo de local comercial. Por auto de fecha 02 de abril de 2024, se difirió la oportunidad para publicar el fallo. Estando dentro de la oportunidad correspondiente, este Tribunal procede a publicar el fallo integro en base a las consideraciones expuestas infra. Capítulo II SINTESIS DE LA CONTROVERSIA DEL LIBELO DE LA DEMANDA Que la sociedad mercantil Agropecuaria Un Cinco, C.A adquirió del ciudadano Mechislao Sapkowski, un inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías allí construidas, denominado “Edificio 33” situado en la calle Sucre entre las Avenidas Guaicaipuro y Mis Encantos, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Que la sociedad mercantil Agencia Huizi “Hizi y CA. SUCR. ENRIQUE FERNANDEZ ORTIZ, celebró en fecha 13 de noviembre de 1962 un contrato de arrendamiento con el ciudadano Fortunato Benhayon Aserraf, sobre los locales comerciales signados con las letras “A” y “B” del Edificio 33, conforme a la cláusula primera del contrato. Que el canon de arrendamiento fijado inicialmente era de Mil Doscientos Bolívares Bs. 1.200,00 pagaderos el ultimo de cada mes, siendo el canon actual establecido entre las partes la cantidad de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares Bs. 21.500.000, y que el último pago fue en el mes de enero de 2021, por lo que aduce que el arrendatario debe destinarlo a la única y exclusivamente para una quincalla y artículos de hogar. Que quedó establecido en la cláusula tercera del contrato, que el arrendatario había recibido el inmueble a su entrega satisfacción y que debía conservarlo en el mismo estado hasta su entrega y que no podía ni cederlo ni traspasarlo en forma alguna ni total ni parcialmente previo su consentimiento de la arrendadora, conforme a lo indicado en la cláusula sexta. Que es necesario destacar que el contrato le fue cedido al ciudadano Mechislao Sapkowski en fecha 24 de marzo de 1972, y este posteriormente lo cedió a la Agencia Ferrer Palacios en fecha 31 de junio de 1972, y esta última se lo cedió a la parte actora en fecha 17 de febrero de 2021. Que al inmueble objeto del Contrato se le realizó inspección judicial, la cual fue evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 01 de octubre de 2018. Que el arrendatario ha incumplido una de sus obligaciones principales, previstas en el artículo 1.592 del Código Civil, como es lo de servirse de la cosa dada en arrendamiento y cuidarla como buen padre de familia, toda vez que quedó constatado que el mismo ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, tal y como se evidencia de la Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que en la inspección se podrá apreciar los daños observados al inmueble objeto del contrato al momento de la práctica de la inspección judicial. Que tales deterioros sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia, dan a su decir derechos a la parte actora para solicitar el desalojo de los locales contra el ciudadano Fortunato Benhayon Aserraf, ya que a su decir la parte arrendadora jamás dio autorización para que el contrato fuera cedido total o parcialmente al ciudadano Jacob Benhayon Aserraf, y quien manifestó ser arrendatario de los locales supra señalados, lo cual señala no ser cierto, por lo que arguye que le da derecho a la parte actora de acudir a este Tribunal a solicitar el desalojo. Por ultimo solicitaron lo siguiente: • El desalojo de los inmuebles objeto del contrato, constituidos por los locales comerciales distinguidos con las letras “A” y “B”, situados en la planta baja del Edificio No. 33, ubicado en la Calle Sucre del casco Central de Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda. • Que como consecuencia de dicho desalojo, solicitó se hiciera entrega de los locales comerciales objeto del contrato libre de personas y bienes. • Pagar las costas y los costos del proceso incluyendo honorarios de los abogados. DE LA CONTESTACIÓN Impugnaron, desconocieron y tacharon el documento de compraventa del inmueble objeto de esta demanda de desalojo, el cual está protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2020, bajo el No. 2020-157, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 40.13.18.1.17101, ya que a su decir es una venta simulada siendo el precio de la venta vil, y la misma no cumplió con los requisitos de agotar el derecho de preferencia que asistía a la parte demandada, la cual a su decir fue realizada con la finalidad de subvertir el proceso, procurando una ventaja injusta y causando un perjuicio a terceros. Que la venta fue realizada el 23 de septiembre de 2020, por la irrisoria suma de Un Mil Doscientos Millones de Bolívares Soberanos (Bs S. 1.200.000.000,00) por un bien inmueble con un aproximado de 209,70 mts, ubicado en Chacao, que es uno de los municipios más costosos del Área Metropolitana de Caracas. Que el documento de compraventa no se indica el titular del que emana el cheque el número de cuenta del Banco Exterior. Que el arrendatario en ningún momento fue notificado o a su sucesión de que el inmueble constituido por los locales comerciales “A” y “B” del edificio 33, calle sucre, urbanización Chacao, donde esta domiciliada y funciona desde hace 59 años y 10 meses, la firma personal “Quincalla La Coromoto” estuviera a la venta, ni tampoco le fue ofrecido en venta por tener el derecho preferencial que le da la ley por ser arrendataria de tan larga data. Que niega, rechaza y contradice que el arrendatario FORTUNATO BENHAYON ASERRAT o los miembros de la sucesión, se hubieran enterado de la venta de los Locales comerciales "A" y "B", Edificio 33, calle Sucre, Urbanización Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, donde esta domiciliada y funciona desde hace 59 años y 2 meses, la firma personal denominada "Quincalla La Coromoto", antes identificada. Que niega, rechaza y contradice que el arrendatario FORTUNATO BENHAYON ASERRAT o a sus representados los integrantes de su Sucesión, la cesión del contrato de arrendamiento que administraba la AGENCIA FERRER PALACIOS C.A. a la Sociedad Mercantil "AGROPECUARIA UN CINCO, C.A." Que niega, rechaza y contradice, que el canon de arrendamiento del mes de enero de 2021, fuera el ultimo pagado a la Administradora "AGENCIA FERRER PALACIOS C.A", por cuanto, la última mensualidad abonada a esta fue la del mes de mayo a razón de CIENTO SETENTA Y UN MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (BS 171.979.471,20), tal como se desprende de transferencia realizada desde Banesco Recibo No 12294439278, a la cuenta corriente del Banco Venezolano de Crédito N° 01040107110107173218, perteneciente a la Agencia Ferrer Palacios, RIF N° J000005001, en fecha 05 de mayo de 2021. Siendo posteriormente abonados los cánones de conformidad con el artículo 27 y siguiente del Capítulo V de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, según lo fijado por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en la cuenta 7733 de Recaudación Especial del Tribunal Supremo de Justicia, documento que opuso a la parte demandada. Que niega, rechaza y contradice que el inmueble arrendado este deteriorado más allá del uso común del mismo, por tanto, desconocen e impugnan la inspección judicial extra-litem, por las siguientes razones: a. fue solicitada por una persona distinta a la parte actora en la presente demanda, es decir, el solicitante la inspección judicial extra-litem es el ciudadano MESHISLAO SAPKOWSKI UIBOPUU, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No V-2.113.618, y quien demanda por desalojo es la Sociedad Mercantil "AGROPECUARIA UN CINCO, C.A.", siendo lo único común de ambas acciones que el abogado que figura como representante de ambos accionantes es el mismo; b. en el escrito de solicitud de la Inspección Judicial extra-litem no se alegó ni demostró la urgencia o necesidad de practicarla, elemento éste indispensable para poder determinar el valor que pudiera adjudicársele; c. las Inspecciones Judiciales extra-litem se realizan para preconstituir una prueba en un juicio, por temor que la cosa desaparezca, pero ese no es el caso, porque además de que el solicitante de la Inspección no acciono ningún juicio con la prueba preconstituidad, dejo transcurrir más de dos (02) años para vender el inmueble presuntamente deteriorado y se lo vendió a un tercero que acepto que lo compraba en el estado y condiciones que se encontraba el inmueble e igualmente aceptó que dicho inmueble tenia arrendatarios y ocupantes, tal como se evidencia del documento de compra-venta, promovido por la parte accionante, que cursa en los folios catorce (14) y Quince (15) del presente expediente, del cual se desprende igualmente prueba en contrario del demandado; d) que el contenido de la inspección no deja constancia de haber tenido a la vista ningún contrato de sub-arrendamiento ni documentación con la que se pueda afirmar que el ciudadano JACOB BENHAYO ASERRAT, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.148.134, sea arrendatario del inmueble inspeccionado, ni que en el mismo funcionara un comercio denominado "Quincalla Chacao 25, C.A.", por tanto, es falso de toda falsedad lo allí expuesto; e) del contenido de la Inspección Judicial extra-litem mencionan al ciudadano JACOB BENHAYO ASERRAT, pero el mismo no se encontraba presente el día de dicha inspección, tanto es así que la única persona que firma el acta de la inspección es una ciudadana que dijo ser la encargada del local y por ninguna parte aparece la firma del ciudadano JACOB BENHAYO ASERRAT, ni el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, manifiesta que se negare a firmar, lo que conlleva a concluir que lo allí manifestado son puras presunciones de la persona que fue entrevistada por el tribunal al momento de realizar dicha Inspección Judicial extra- litem y que corresponde a los elementos por lo cual la impugnan y desconocen la validez de dicho instrumento, ya que la misma además no goza del cumplimiento del principio del contradictorio. Que niega, rechaza y contradice que se haya sub-arrendado a otra persona el local arrendado, y mucho menos al ciudadano JACOB BENHAYO ASERRAT, antes identificado, por cuanto, los únicos que han permanecido arrendatarios del mismo por más de 59 años han sido el difunto Fortunato Benhayon Aserrat y ahora su sucesión. Es necesario destacar, que la "Quincalla La Coromoto", ha funcionado siempre con la participación de todos los integrantes de la familia del arrendatario, por lo que no es extraño que con el sr Fortunato Benhayon y sus hijos, trabajara su hermano Jacob Benhayon, por tanto, es falso de toda falsedad que se haya transgredido las normas del contrato de arrendamiento. Que niega, rechaza y contradice lo que manifiesta la parte actora en su escrito de demanda que: "...el ciudadano JACOB BENHAYO ASERRAT, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.148.134, y quien manifestó ser lo arrendatario de los locales supra señalado, lo cual no es cierto, por da derecho a mi que representada acudir ante este Tribunal, a solicitar el Desalojo, tal como lo prevé la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial que en su artículo 40 que dispone: "Son causales de desalojo: ...c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal"....... Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento…" con lo cual el Arrendatario incumplió con el acuerdo contractual, siendo esto causal de desalojo…,” señalando ser falso que el ciudadano JACOB BENHAYO ASERRAT, antes identificado, haya manifestado que es arrendatario del mencionado inmueble, ni existe prueba alguna que se le haya cedido el contrato de arrendamiento o se haya sub-arrendado el inmueble objeto de esta demanda de desalojo, por tanto, no existe incumplimiento de ninguna obligación contractual. Que niega, rechaza y contradice en nombre de sus representados la cuantía de la demanda por ser exagerada, todo de conformidad con lo dispuesto por el artículo 38 del Código de Procedimiento. Que como consecuencia de los argumentos fácticos y jurídicos esgrimidos a todo lo largo del presente escrito de contestación, en nombre y representación de la Sucesión del ciudadano FORTUNATO BENHAYON ASERRAT, inscrita en el Registro de Información Fiscal RIF.) N° J501234728, solicita al Tribunal siguiente: PRIMERO: Que la presente Demanda de Desalojo incoada por la Sociedad Mercantil "AGROPECUARIA UN CINCO, C.A.", sea declarada "SIN LUGAR" en la Sentencia definitiva, desestimando la pretensión del desalojo y en consecuencia se les reconozcan sus derechos como arrendatario de usar y gozar por el inmueble sin perturbaciones por parte del arrendador. SEGUNDO: Que el documento público protocolizado ante la el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2020, bajo el N° 2020-157, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.17101, que cursa en el presente expediente como anexo de la demanda en los folios catorce (14) y quince (15), por el mismo tratarse de una venta simulada en consecuencia se tenga como falso y anulado el asiento registral y se le otorgue el derecho de compra del inmueble en los mismos términos señalados en el documento aquí descrito. En fecha 20 de octubre de 2023, el Defensor Ad-litem de los Herederos Desconocidos del De cujus FORTUNATO BANHAYON, adujo que, niega, rechaza contradice los alegatos planteados por la parte demandante a la parte demandada, es decir, los herederos desconocidos del De cujus Fortunato Benhayon Aserraf, y que, a su decir, estos han cumplido con las obligaciones adquiridas que le impone la Ley. Negó, rechazó y contradijo que la parte demandada haya ocasionado deterioros al local con la obligación pertinente al contrato del local arrendado. Negó, rechazó y contradijo que sea aplicado el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que en cuanto a la medida preventiva de secuestro solicitada por el actor en su libelo de demanda, la parte demandada rechaza y se opone a la misma. Que solicita al Tribunal que niegue la medida preventiva de secuestro y que declare sin lugar la presente demanda, ya que los alegatos son falsos. Capítulo III DE LAS PRUEBAS TRAÍDAS A LOS AUTOS Parte actora: Conjuntamente con su libelo de demanda, y marcado con la letra “A”, e inserto en los folios 10 al 12 del presente expediente, original del poder otorgado por el ciudadano GUILLERMO JOSE HERNANDEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.531.300, en su carácter de Director Ejecutivo de la sociedad mercantil AGROPECUARIA UN CINCO, C.A., a los Abogados Elio Castrillo, Antonio Anato, Arturo Castrillo y José Rodríguez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 49.195, 47.556, 254.730 y 77.843, respectivamente, otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 06 de noviembre de 2020, bajo el No. 48, Tomo 104, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue opuesto por la parte contraria, quedando así establecida la representación de la parte demandante. Así se decide. Marcado con la letra “B”, e inserto a los folios 13 al 18 del presente expediente, copia simple del documento de compra-venta suscrito entre el ciudadano MECHISLAO SAPKOWSKI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.113.618, con la sociedad mercantil AGROPECUARIA UN CINCO, C.A., de un inmueble constituido por una parcela de terrero y las bienhechurías allí construidas, denominado Edificio “33”, situado en la Calle Sucre entre las Avenidas Guaicaipuro y Mis Encantos, en Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, documento debidamente protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2020, quedando registrado bajo el No. 2020.157, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.17101, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2020. Al respecto, se observa que en la contestación a la demanda, la parte demandada procedió a impugnar, desconocer y tachar el documento antes transcrito, no obstante a ello, es impredeterminable señalar que, la tacha de falsedad documental es un medio típico de impugnación contra los documentos públicos o privados con fundamento en falsedad material o intelectual de los mismos, esto es, en una alteración por incorporación, por adición o por supresión o suplantación de firma (falsedad material), o por falsedad ideológica o intelectual (faltar a la verdad en las declaraciones del funcionario) que conlleve la modificación del documento en su contenido, pretendiéndose acreditar unos hechos distintos a los reales. Siendo ello así, la tacha al ser un mecanismo de impugnación consistente en un procedimiento rígido, con términos, lapsos, medios de pruebas y valoración probatoria muy peculiares, el cual sólo puede seguirse por causales taxativas previstas en el Código Civil, con el propósito de enervar total o parcialmente su eficacia probatoria; en este sentido, en el caso que nos ocupa se observa que la parte demandada únicamente realizó su desconocimiento y tacha de forma genérica, sin fundamentarla en algunas de las causales establecidas en código civil, razón por la cual, este Tribunal le otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando acreditado que la sociedad mercantil AGROPECUARIA UN CINCO, C.A., es propietaria de las bienhechurías identificadas como edificio “33”. Así se decide. Marcado con la letra “C”, e inserto en los folios 19 al 21 del presente expediente, original del documento privado de contrato de arrendamiento y cesión de traspaso de los locales comerciales identificados con los Nos. “A” y “B”, del edificio identificado con el No. “33”, situado en la Calle Sucre entre las Avenidas Guaicaipuro y Mis Encantos, en Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, suscrito entre los ciudadanos FORTUNATO BENHAYON ASERRAT, quien fuera venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.083.571, con la sociedad mercantil AGENCIA HUIZI “HIZI Y CA. SUCR. ENRIQUE FERNANDEZ ORTIZ”, celebrado en fecha 13 de noviembre de 1962. En cuanto a estas documentales este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado en autos en primer lugar, la condición de arrendatario del De cujus FORTUNATO BENHAYON ASERRAT, sobre los locales comerciales identificados con las letras “A” y “B” del edificio identificado como “33”, y en segundo lugar, la cesión realizada por el ciudadano VIRGILIO PAZ DIAZ, a la sociedad mercantil AGROPECUARIA UN CINCO, C.A., sobre el bien inmueble objeto de controversia. Así se decide. Marcado con la letra “D”, e inserto en los folios 22 al 40, del presente expediente, original de la inspección judicial realizada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de septiembre de 2018, a los locales comerciales identificados con las letras “A” y “B”, del edificio identificado como “33”, situado en la Calle Sucre entre las Avenidas Guaicaipuro y Mis Encantos, en Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. Al respecto, se observa que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, desconoció e impugnó la inspección judicial extra litem consignada, alegando que la misma fue solicitada por una persona distinta a la parte actora; que del escrito de solicitud de la Inspección Judicial extra-litem no se alegó ni demostró la urgencia o necesidad de practicarla; que transcurrió más de dos (02) años; que el contenido de la inspección no deja constancia de haber tenido a la vista ningún contrato de sub-arrendamiento ni documentación con la que se pueda afirmar que el ciudadano JACOB BENHAYO ASERRAT, sea arrendatario del inmueble inspeccionado, ni que en el mismo funcionara un comercio denominado "Quincalla Chacao 25, C.A.", por lo que alegó ser falso de toda falsedad lo allí expuesto; que del contenido de la Inspección Judicial extra-litem mencionan al ciudadano JACOB BENHAYO ASERRAT, pero el mismo no se encontraba presente el día de dicha inspección; y que la misma además no goza del cumplimiento del principio del contradictorio. En este sentido, resulta preciso traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, en la cual se dejó establecido que no sólo debe el solicitante alegar la urgencia sino también deberá demostrar la misma ante el órgano jurisdiccional que conozca de dicha solicitud. Así, se aprecia que la referida sentencia señaló: “(…) Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada…”. Cónsono con ello, la misma Sala en un criterio reciente en sentencia No. 12, del 23 de enero de 2020, ratificó el criterio establecido en sentencia N° 221 de fecha 9 de mayo de 2013, caso: Conelbhen, S.A. contra César Enrique Díaz Peinado, donde estableció: “…que las inspecciones judiciales evacuadas extra-litem no requieren ser ratificadas en el futuro juicio para que ejerzan su valor probatorio -como sí lo requiere por ejemplo la prueba por retardo perjudicial, que además exige la citación de la contraparte contra la cual ulteriormente se opondrá la prueba en juicio para su control-, pues para que tales probanzas sean admitidas y evacuadas fuera del proceso es necesario demostrar al juez que las efectúa, la necesidad o urgencia de que ciertos hechos o circunstancias puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, de manera que tales aspectos no constituyen un nuevo asunto sometido a un régimen de prueba posterior en el juicio de que se trate, sino que dicha prueba debe ser apreciada y su mérito probatorio debe ser valorado por el juez conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con los artículos 1.430 del Código Civil y 507 de la ley adjetiva civil…”. (Resaltado añadido) Señalado lo anterior, y de una revisión de la documental consignada por la parte actora, no evidencia este sentenciador que el apoderado judicial de la parte solicitante haya explicado o alegado las razones que justifican la evacuación de la inspección judicial pre-constituida que solicita, y además, en modo alguno explicó el objeto de esa inspección, la necesidad de la urgencia de la misma, el por qué pudieran desaparecer los hechos, ni el retardo o perjuicio que pudiera sobrevenir a su representado, ni la demostración o acreditación de que las circunstancias o hechos de los cuales quiere dejar constancia puedan desaparecer, exigencias éstas sin las cuales la prueba carecería de validez, aunado a ello, se desprende del contenido de la inspección extra litem, que el fotógrafo designado se extralimito al hacer precisiones similares a una experticia, todo lo cual conlleva a este juzgador a considerar que en este caso no se dio cumplimiento a la mencionada condición de procedencia, por lo que la inspección promovida resulta inadmisible por no cumplirse los presupuestos para su ejercicio. Así queda establecido. Abierta la causa a pruebas: La parte actoras ratificó el contrato de arrendamiento junto a la cesión, suscrita por el ciudadano FORTUNATO BENHAYON ASERRAT, quien fuera venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.083.571, con la sociedad mercantil AGENCIA HUIZI “HIZI Y CA. SUCR. ENRIQUE FERNANDEZ ORTIZ”, celebrado en fecha 13 de noviembre de 1962, el cual fue presentado junto a su escrito libelar y valorado previamente. Así se decide. Ratificó el documento de compra-venta suscrito entre el ciudadano MECHISLAO SAPKOWSKI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.113.618, con la sociedad mercantil AGROPECUARIA UN CINCO, C.A., de un inmueble constituido por una parcela de terrero y las bienhechurías allí construidas, denominado Edificio “33”, situado en la Calle Sucre entre las Avenidas Guaicaipuro y Mis Encantos, en Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, documento debidamente protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2020, quedando registrado bajo el No. 2020.157, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.17101, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2020, sobre el cual este Juzgador ya emitió valoración. Así se decide. Ratificó el acta de inspección judicial realizada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de septiembre de 2018, a los locales comerciales identificados con las letras “A” y “B”, del edificio identificado como “33”, situado en la Calle Sucre entre las Avenidas Guaicaipuro y Mis Encantos, en Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, la cual fue analizada con anterioridad desechándose del proceso, por lo que resulta inoficioso volverla a analizar. Así se decide. Promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara al Área de Planificación para Casos de Emergencias Adscrita a la División de Riesgos del Cuerpo de Bomberos de Caracas. Al respecto, se observa que en fecha 08 de febrero de 2024, fue admitida la prueba de informe, siendo librado el oficio respectivo, evidenciándose que en fecha 21 de febrero de 2024, fueron incorporadas al proceso las resultas correspondientes según oficio No. OFC-AP-DRE-004-24, proveniente del Área de Planificación para casos de desastres y emergencias, División de Riesgos Especiales del Cuerpo de Bomberos de Caracas, donde manifiestan que no reposa en sus archivos en físico ni en digital, informe alguno que detalle evaluación de riesgo aludida por el promovente, en virtud de ello, quien aquí decide desecha del proceso la promoción efectuada. Así se decide. Parte Demandada: Mediante escrito de contestación de demanda, consignó marcado con la letra “A”, e inserto en los folios 199 al 203 del presente expediente, copia simple del poder otorgado por el ciudadano ISAAC BENHAYON BENDAHAN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.227.404, actuando en nombre y representación de los ciudadanos ESTHER BENDAHAN DE BENHAYON, ABRAHAN ALBERTO BENHAYON BENDAHAN y REBECA BENYAHON DE AZERRAF, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.093.840, V-5.967.146 y V-7.683.527, respectivamente, en su carácter de integrantes de la sucesión de FORTUNATO BENHAYON ASERRAT, a los abogados Trinidad María Isabel Sánchez Jiménez, Oleary Contreras Carrillo y Alfredo D´ascoli Centeno, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.919, 53.920 y 59.308, respectivamente, otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 01 de septiembre de 2021, bajo el No. 06, Tomo 45, folios 22 al 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte contraria, quedando así establecida la representación de la parte demandada. Así se decide. Marcado con la letra “B”, e inserto al folio 204, copia simple del acta de defunción del ciudadano FORTUNATO BENHAYON ASERRAT, quien fuera venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.083.571, emanada del Consejo Nacional Electoral, Comisión de Registro Civil Electoral, Distrito Capital, Municipio Libertador, Parroquia San Bernardino, bajo el Folio No. 012, Acta No. 012, Tomo 1, de fecha 04 de enero de 2021, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado el fallecimiento del arrendatario. Así se decide. Marcado con la letra “C”, e inserto en el folio 205, copia simple del Certificado de Solvencias de Sucesiones signado bajo el No. 00014484, del De Cujus FORTUNATO BENHAYON ASERRAT, presentado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 01 de abril de 2022, bajo el expediente No. 211883, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando establecida la sucesión del De Cujus. Así se decide. Marcado con las letras “D” y “E”, e inserto en los folios 206 al 247, copia certificada del expediente de consignaciones ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), signado bajo No. 2021-0091, llevado por el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Sede Los Cortijos de Lourdes, y copia simple de los Boucher de pago de las consignaciones de alquiler, emitidas por la entidad bancaria Banco Bicentenario del Pueblo. Al respecto, se observa que si bien es cierto dichas documentales no fueron impugnadas de forma alguna por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, no menos cierto es que, la presente pretensión se circunscribe al desalojo por deterioros al inmueble y por presuntamente ser cedido, mas no así es pretendido el desalojo por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que considera este Juzgado que tal documental nada tiene que ver con el hecho controvertido en la presente causa, motivo por el cual se desecha del proceso. Así se decide. Marcado con la letra “F”, e inserto a los folios 248 al 252, copia simple del documento de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos FORTUNATO BENHAYON ASERRAT, quien fuera venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.083.571, con la sociedad mercantil AGENCIA HUIZI “HIZI Y CA. SUCR. ENRIQUE FERNANDEZ ORTIZ”, celebrado en fecha 13 de noviembre de 1962. En cuanto a esta documental este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado en autos el carácter de arrendatario del ciudadano FORTUNATO BENHAYON ASERRAT, de los locales comerciales identificados con las letras “A” y “B” del edificio identificado como “33”. Así se decide. Marcado con la letra “G”, e inserto en el folio 253, copia del Registro de Información Fiscal (RIF), de la sucesión del De Cujus FORTUNATO, BENHAYON ASERRAT, este Tribunal le otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el registro de la sucesión del difunto antes identificado. Así se decide. Marcado con la letra “H”, e inserto al folio 254, copia de la cédula de identidad del ciudadano ISAAC BENHAYON BENDAHAN, titular de la cédula de identidad No. V-11.227.404, este Tribunal le otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrando la identificación del referido ciudadano. Así se decide.- Marcado con las letras “J” e “I”, cursante a los folios 255 y 256, copia simple de los recibos de cobro Nos. 305486 y 308090, respectivamente, emitidos por la Agencia Ferrer Palacios, C.A, correspondiente a los meses de enero y febrero del año 2021, este Tribunal lo desecha del proceso por cuanto no guardan relación con los hechos controvertidos. Así se decide. Marcado con las letras “K”, “L” y “M”, e inserto a los folios 257 al 259 del presente expediente, copia de los comprobantes de transferencias desde la entidad bancaria Banesco a la cuenta de la sociedad mercantil AGENCIA FERRER PALACIOS C.A., bajo los Nos, 12242918754, 12273833620 y 12294439278, correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo del año 2021, respectivamente, este Tribunal lo desecha del proceso por cuanto no guardan relación con los hechos controvertidos. Así se decide. Marcado con la letra “N”, e inserto al folio 260, copia del correo electrónico enviado por la sociedad mercantil Agencia Ferrer Palacios, C.A., este Tribunal lo desecha del proceso por cuanto nada aporta al tema controvertido. Así se decide. Abierta la causa a pruebas: Ratificó las documentales marcadas con las letras: “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, las cuales fueron consignadas junto a su escrito de contestación a la demanda y sobre las cuales este Juzgador ya emitió valoración, por lo que resulta inoficioso volverse a pronunciar. Así se decide. Promovió marcada con las letras “A” y “B”, e inserto a los folios 356 y 357, originales de las facturas emitidas por CANTV, a nombre de QUINCALLA LA COROMOTO, de fecha 06 de julio de 2007 y 15 de enero de 2024, este Tribunal lo desecha del proceso por cuanto nada aporta al tema controvertido. Así se decide. Promovió, marcado con la letra “C”, e inserto al folio 358, original de la factura y recibo de pago de CORPOELEC, de fecha 12 de agosto de 2013, a nombre del difunto FORTUNATO BENHAYON ASERRAF, este Tribunal lo desecha del proceso por cuanto nada aporta al tema controvertido. Así se decide. Promovió, marcado con la letra “D”, e inserto al folio 359, copia simple de la notificación dirigida al ciudadano FORTUNATO BENHAYON ASERRAF, de la autorización del permiso de Industria y Comercio No. 3-2-13-291, de fecha 16 marzo 1963, para los locales A y B, del edificio “33”, ubicado en la Calle Sucre, FORTUNATO BENHAYON ASERRAF. Promovió, marcado con la letra “E”, e inserto al folio 360, original de boletín de notificación de anticipo de impuesto de actividades económicas a la QUINCALLA LA COROMOTO, expedida por la Dirección de Administración Tributaria (DAT) de la Alcaldía de Chacao, de fecha 31 de enero de 2014. Promovió, marcado con la letra “F”, e inserto al folio 361, original de la boleta de citación a la QUINCALLA LA COROMOTO, expedida por la Dirección de Administración Tributaria (DAT) de la Alcaldía de Chacao, de fecha 17 de abril de 2023. Promovió, marcado con la letra “G”, e inserto al folio 362, copia simple del comprobante de renovación de Licencia de actividades económicas, otorgado por la Dirección de Administración Tributaria (DAT) de la Alcaldía de Chacao, en fecha 23 de noviembre de 2023. Al respecto, se desprende que los anteriores documentales sin bien no fueron impugnados ni desconocidas en la oportunidad procesal correspondiente por la parte contraria, las mismas no guardan relación con los hechos controvertidos, por lo que se desechan del proceso. Así se decide. Promovió, prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la Dirección de Rentas de la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda. Al respecto, este Juzgado observa, que en fecha 09 de febrero de 2024, fueron incorporados al proceso las resultas respectivas, constando que según oficio No. 2024-062, de la Dirección de Rentas de la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, si bien el referido ente manifestó que los inmuebles identificados como A y B pertenecientes al edificio identificado como “33”, no está constituido como Propiedad Horizontal, motivo por el cual no se encuentra desglosado por unidades vendibles individuales, y que para los efectos del cálculo de su valor se considera como una sola unidad, siendo un edificio de cuatro plantas con un área bruta de construcción de 631,80 m2, el cual para el año 2020, para los efectos de cálculo de los impuestos sobre inmuebles urbanos, su precio fue estimado en la cantidad de OCHOCIENTOS ONCE MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL CON CERO CENTIMOS (Bs. 811.520,00), no es menos cierto que dichas resultas no aportan nada con la resolución del presente conflicto, por lo cual se desechan del proceso. Así se decide. Promovió, prueba de experticia a los fines de que se designara perito avaluador para que determinara el valor comercial del inmueble para el momento en que fue vendido. Al respecto, consta en las actas procesales que en fecha 15 de febrero de 2024, se designó al ciudadano Vicente Rodríguez, como perito avaluador, quien una vez notificado del cargo procedió a su aceptación según diligencia de fecha 21 de febrero de 2024; constando igualmente que en fecha 06 de marzo de 2024, consignó el informe técnico de avalúo donde señaló que el valor del inmueble en el mercado era por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA CON CUARENTA Y SIETE CENTESIMAS DE DÓLAR (282.990,47 $), equivalente a la cantidad de BOLIVARES CIENTO DIEZ MIL NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS VEINTISIETE MIL CIENTO TREINTA Y OCHO CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS (110.968.627.138,53); en este sentido, se observa que en la oportunidad procesal correspondiente la parte actora realizó oposición por considerarla impertinente; sin embargo, se desprende de la revisión de las actas procesales que, por auto de fecha 22 de enero de 2024, se efectuó la fijación de los hechos controvertidos, dentro de lo cual se estableció como hecho controvertido el derecho o no de la demandada a la preferencia ofertiva sobre el inmueble arrendado, observándose que la parte demandada promovió la experticia a los fines de dejar constancia en autos del valor comercial del inmueble para el momento de la compra venta a la cual alega haber tenido preferencia, por lo que considera quien decide pertinente la promoción efectuada, debiendo desestimarse la oposición de la parte actora, y por tanto, este sentenciador valora la prueba de experticia quedando demostrado el precio del inmueble para el momento de la venta. Así se decide. Promovió inspección judicial a los fines de que este Juzgado se trasladara al inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías allí construidas, denominado “Edificio 33” situado en la calle Sucre entre las Avenidas Guaicaipuro y Mis Encantos, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Al respecto, se observa que este Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de la presente causa, y mediante acta levantada en fecha 22 de febrero de 2024, inserta al folio 25 y 26 pieza II, cuyas impresiones fotográficas corren insertas a los folios 75 al 81 de la pieza II, este Tribunal dejó constancia de lo siguiente: “…Primera Pregunta ¿Quienes son las personas que ocupan el inmueble? Respuesta: David Benal, venezolano, mayor de edad, Titular de la cedula de identidad No. v- 13.801.641, es el encargado de la Quincalla, la Señora ysmelda Guillen, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad n v- 10.898.633, es la empleada, la señora Adela Arias flores, de nacionalidad Extranjera No. E-81.223.135, es empleada, el señor David Benal antes identificado, es el encargado de la quicalla desde hace mas de 10 años, y las ciudadanas antes identificada Tienen 20 años y 22 años, de la quincalla la coromoto. del señor fortunato Benhayon. Segunda Pregunta: ¿En que carácter se sirve del mismo? Respuesta: El encargado del arrendatario de La Quincalla La Coromoto del señor Fortunato Benhayon. Tercera Pregunta ¿Cuál es la actividad que se realiza en el inmueble? Respuesta: Quincalleria para el Hogar, siempre ha sido nuestro Fuerte. Cuarta pregunta ¿Quién ejecuta dicha actividad? Respuesta: Quincalla la Coromoto. Quinta pregunta ¿Cuál es el Estado de conservación de inmueble, en lo que respecta a paredes, acceso, piso y sanitario? para lo que solicito se nombre un fotógrafo que deje constancia fotográfica de tales aspectos. En este estado el apoderado de la parte actora antes identificado expone: Es evidente que las mejoras fueron realizada al inmueble, objeto de la demanda de desalojo fueron hecha con posterioridad a la interposición de la demanda, por lo que la demanda pretende con la inspección aquí promovida dejas constancia de hechos y estado de inmueble que no constaba al momento de practicarse la inspección judicial extra litem que corre inserto a los autos, lo que no quiere decir con ello que no estuvieron incursos a las causales de desalojo que fueron invocado (sic) al momento de la interposición de la demanda (…) en este estado la parte demandada expone: nos oponemos a la afirmación realizadas por la parte actora, en razón a que el momento de practicar la inspección extra litam en fecha 1 de octubre de 2018, se encontraba en remodelación la quincalla la Coromoto y que el estado que se encuentra actualmente es producto de la misma mucho antes de que fuera interpuesta la demanda en fecha 14 de abril de 2021, por lo que el inmueble esta en perfecto estado de conservación.”, probanza ésta a la cual este sentenciador le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra en buen estado de conservación. Así se decide. IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR PUNTOS PREVIOS Antes de cualquier consideración, este Tribunal procede a resolver como puntos previos al pronunciamiento del fondo del asunto, los distintos medios de defensa empleados por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, de la siguiente manera: I DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA Mediante escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la cuantía de la demanda por ser exagerada, todo de conformidad con lo dispuesto por el artículo 38 del Código de Procedimiento. Para resolver se observa: Ante el rechazo planteado por la parte demandada en cuanto a la estimación de la cuantía de la demanda por considerarla exagerada, es preciso indicar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RH-01352, de fecha 15 de noviembre de 2.004, expediente No. AA20-C-2004-000870, Caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros contra Pablo Segundo Bencomo y otros, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en el que señalo: “Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. En razón del criterio anterior, debe necesariamente el demandado cuando rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, probar ese nuevo elemento, sin lo cual quedaría firme la estimación realizada por el actor, desprendiéndose que en el caso de autos el demandado si bien rechazó la estimación por considerarla exagerado, no trajo elementos de convicción tendientes a desvirtuar la cuantía señalada por el actor en su escrito libelar, por lo que debe indefectiblemente desecharse la impugnación, y consecuencialmente, declararse firme la estimación del actor. Así se decide. II DE LA PRETENSIÓN DE NULIDAD DE CONTRATO Y SIMULACIÓN Mediante escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada tacho de falso el documento público protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2020, bajo el No. 2020-157, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.17101, indicando que la misma trata de una venta simulada, y por ello solicita se le tenga como falso y se anule el asiento registral. Para resolver se observa: De conformidad con lo previsto en los artículos 1.380 del Código Civil y 438 del Código de Procedimiento Civil, el instrumento público, o que tenga las apariencias de tal, puede tacharse con acción principal o redargüirse incidentalmente como falso cuando se alegare cualquiera de las siguientes causales: 1º) Que no ha habido la intervención del funcionario público que aparezca autorizándolo, sino que la firma de éste fue falsificada. 2º) Que aun cuando sea auténtica la firma del funcionario público, la del que apareciese como otorgante del acto fue falsificada. 3º) Que es falsa la comparecencia del otorgante ante el funcionario, certificada por éste, sea que el funcionario haya procedido maliciosamente o que se le haya sorprendido en cuanto a la identidad del otorgante. 4º) Que aun siendo auténtica la firma del funcionario público y cierta la comparecencia del otorgante ante aquél, el primero atribuya al segundo declaraciones que éste no haya hecho, pero esta causal no podrá alegarse por el otorgante que haya firmado el acta ni respecto de él. 5º) Que aun siendo ciertas las firmas del funcionario y del otorgante, se hubiesen hecho, con posterioridad al otorgamiento, alteraciones materiales en el cuerpo de la escritura capaces de modificar su sentido o alcance. Esta causal puede alegarse aun respecto de los instrumentos que sólo aparezcan suscritos por el funcionario público que tenga la facultad de autorizarlos. 6º) Que aun siendo ciertas las firmas del funcionario y los otorgantes, el primero hubiese hecho constar falsamente y en fraude de la ley o perjuicio de terceros, que el acto se efectuó en fecha o lugar diferentes de los de su verdadera realización. Así pues, es taxativa la indicación de los motivos que hacen procedente la tacha de falsedad, observándose que en el caso de autos, la representación judicial de la parte demandada no fundamentó la tacha en ninguna de las anteriores causales, por lo que la misma no está ajustada a derecho, ni siquiera formalizó la misma, por lo que resulta improcedente la declaratoria de nulidad del contrato, así como del asiento registral en razón de la tacha planteada por la parte demandada. Así se decide. En relación a la petición de nulidad efectuada por la parte demandada, por considerar la venta del inmueble arrendado un acto simulado, cuyo precio de la venta señala ser vil, este sentenciador considera preciso indicar que la acción de simulación se erige como un medio cuyo objeto es la declaración de inexistencia del acto jurídico celebrado, por cuanto el negocio no existe o es distinto al que se ha celebrado y su causa es irreal, bien porque el negocio jurídico cuestionado no es capaz de producir los efectos deseados al contener un vicio, por el consentimiento –por cuanto el mismo es falso-, o bien la causa –por cuanto no es verdadera-, lo que indefectiblemente tendrá por efecto que el negocio declarado simulado, efectivamente sea nulo. Así pues, esta pretensión –simulación- necesariamente debe ser tramitada por el procedimiento ordinario, por cuanto no le es aplicable las disposiciones normativas establecidas en la Ley del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que –en el caso de autos- resulta a todas luces improcedente la simulación peticionada por la parte demandada, e incluso, de haberla interpuesto como reconvención, lo cual no ocurrió, resultaría inadmisible por tramitarse por un procedimiento incompatible al que se tramito la presente demanda de desalojo, excluyéndose ambos entre sí. Así se decide. III DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Mediante escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada alega tener la preferencia ofertiva sobre el inmueble arrendado, indicando que se vendió en fecha 23 de septiembre de 2020, por la irrisoria suma de un mil doscientos millones de bolívares, un bien inmueble con un área aproximada de 209.70 mts2, indicando que nunca le fue notificado que el inmueble se encontrara a la venta, ni le fue ofrecido en venta aun teniendo el derecho preferente a dicha venta por ser el arrendatario. Para resolver se observa: Los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, regulan la preferencia ofertiva y el retracto legal en materia de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial en los siguientes términos: Artículo 38 “En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaria Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor de tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaria Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.” Artículo 39 “En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.” De lo anterior se desprende el derecho de preferencia ofertiva que posee el arrendatario con más de dos años solvente en el pago del canon de arrendamiento, condominio y demás obligaciones contractuales y legales, cuando el propietario tenga intención de vender el inmueble destinado a uso comercial, y su violación le da derecho al retracto. Sin embargo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 461 del 21 de julio del 2023, determinó que no nacerá el derecho de preferencia ofertiva en aquellos casos en los que el propietario del inmueble en el que se encuentre el local arrendado, decida enajenarlo de manera global, desprendiéndose que en el caso de autos la venta efectuada recayó sobre la totalidad del edificio “33”, cuya área aproximada es de doscientos nueve metros setenta centímetros (209,70 mts), y por otro lado, se desprende del contrato de arrendamiento que el local arrendado se circunscribe únicamente a los locales A y B, que forman parte de esa totalidad, por lo que resulta a todas luces improcedente la solicitud de preferencia ofertiva solicitada por la parte demandada respecto a la venta del inmueble arrendado. Así se decide. FONDO DEL ASUNTO Se observa que en el caso de autos la parte actora demanda el desalojo de un inmueble de su propiedad, fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 40 literales c) y f) de la Ley del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en este sentido, es preciso traer a colación el contenido de dicha norma en base a la cual la demandante fundamentó su acción, la cual prevé lo siguiente: “…Artículo 40. Son causales de desalojo: (…) c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.” De la norma anterior se infiere que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio, debiéndose necesariamente probar la relación arrendaticia existente entre el arrendador y el arrendatario, y que esta relación verse sobre un bien inmueble destinado a uso comercial, elementos estos que se cumplen en el caso de autos y que no fueron controvertidos, siendo reconocido por ambas partes que la relación contractual data del 13 de noviembre de 1962, y que progresivamente la relación arrendaticia ha venido continuando en los años subsiguientes, por tanto, teniendo los contratos fuerza de ley entre las partes, es por lo que deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones asumidas en él deben cumplirse exactamente como han sido contraídas conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil. En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de las obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal o de un contrato escrito. De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” También el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone: “…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.” Asimismo, se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.” Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, en materia de distribución de la carga de la prueba rige: a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, y, b) El demandado, debe probar aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Siguiendo este orden de ideas, en materia contractual se debe tener presente una serie de principios generales, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante de éste, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, donde se señala que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, como supra se citó, lo cual, tiene un significado, por una parte de la tradición normativa que deviene de Códigos anteriores, desde el Código Napoleónico; y por otro lado, pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intención de llevar a cabo. Es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinada, precisas y excepcionales condiciones. En base a estas excepcionales condiciones, la parte demandada niega que el inmueble arrendado se encuentre deteriorado más allá del uso común del mismo, y niega además que, se haya sub-arrendado o cedido a otra persona el local arrendado, indicando que el mismo ha permanecido con los mismos arrendatarios por más de 59 años, con el difunto FORTUNATO BENHANYON ASERRAT, y ahora con su sucesión, funcionando en la misma la “quincalla la Coromoto”, funcionando con la participación de todos los integrantes de la familia. Ahora bien, este sentenciador procede a revisar la primera causal alegada como fundamentó del desalojo incoado, esta es, la contenida en el literal c) del artículo 40 de la Ley del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa al deterioro ocasionado por el arrendatario al inmueble arrendado, mayores que los provenientes del uso normal, o que efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Así pues, en el lapso probatorio se evacuó inspección judicial en el inmueble arrendado, no evidenciando quien decide daños o deterioros en el local comercial, por el contrario, se determinó que se encuentra en buen estado de conservación, sin mayores daños que los ocasionados por el uso normal del mismo, por lo que debe indefectiblemente desestimarse esta causal. Así se decide. Ahora bien, en cuanto a la causal de desalojo alegada por la actora, prevista en el literal f) del artículo 40 de la Ley del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa a la cesión del contrato de arrendamiento o que el arrendatario haya subarrendado total o parcialmente el inmueble, se debe verificar si efectivamente se encuentra configurada en el caso de marras, por lo que resulta imperioso apuntar que conforme a lo establecido en el artículo 506 de la norma adjetiva civil, la parte actora tenía la carga de probar la existencia de la cesión o del sub-arrendamiento. Así pues, se desprende de las actas procesales, específicamente del contrato de arrendamiento, que el arrendatario es el ciudadano FORTUNATO BENHAYON ASERRAF, fallecido el 02 de enero de 2021, alegando la parte demandada que todos los integrantes de la Sucesión del ciudadano FORTUNATO BENHAYON ASERRAF, son los que permanecen en el inmueble donde funciona la quincalla La Coromoto, corroborándose ello mediante la inspección judicial evacuada el 22 de febrero de 2024, pues, evidencia quien decide que en el inmueble sigue funcionando la “quincalla La Coromoto” la cual es una quincalla que vende artículos para el hogar, tal como se desprende del contrato de arrendamiento, no evidenciándose a los autos que la parte demandante haya traído a los autos prueba alguna que lleve a este sentenciador a la convicción de que en el presente caso se haya cedido el contrato, traspasado o sub arrendado el local comercial, dado que la inspección ocular extra litem ha sido desechada del proceso, por lo que debe indefectiblemente quien decide desestimar la causal invocada por la parte actora. Así se decide. En vista de las consideraciones anteriormente expuestas, y dado que no se verificó en el presente caso que la parte demandada haya incurrido en las causales de desalojo invocadas por la parte actora, es por lo que debe forzosamente quien decide declarar sin lugar la demanda de desalojo que incoara la sociedad mercantil AGROPECUARIA UN CINCO, C.A, en contra del ciudadano FORTUNATO BENHAYON ASERRAF, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Capítulo V DECISIÓN En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Primero: SIN LUGAR la demanda de desalojo que incoara la sociedad mercantil AGROPECUARIA UN CINCO, C.A, en contra del De cujus FORTUNATO BENHAYON ASERRAF, ambos identificados en la parte inicial de este fallo. Segundo: Improcedente la solicitud de nulidad de contrato alegada por la parte demandada. Tercero: Improcedente la solicitud de preferencia ofertiva alegada por la parte demandada sobre el bien inmueble objeto de controversia. Cuarto: Improcedente la solicitud de simulación alegada por la parte demandada. Quinto: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en el presente juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Sexto: Regístrese, publíquese y déjese copia certificada en la sede de este Tribunal a fin de ser anexada al copiador de sentencias correspondiente. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de abril del año 2024. 213º de la Independencia y 165º de la Federación. EL JUEZ, Dr. JULIAN TORREALBA GONZALEZ LA SECRETARIA, VANESSA PEDAUGA En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 pm), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia. LA SECRETARIA, VANESSA PEDAUGA AP11-V-FALLAS-2021-000110. JTG/vp.