TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA:
FELIX LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad NºV-6.313.291. APODERADOS JUDICIALES: HELIOS JOSE CASTELLS ACEVEDO, PATRICIA CASTELLS ACEVEDO, OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA y OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.917.640, V-5.305.356, V-3.176.446 y V-10.007.938, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.628, 26.289, 36.358 y 67.301, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
FUNDACION BUENACAUSA ORG, Inscrita en el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 1º de septiembre de 2014, bajo el Nro. 24, folio 224 del Tomo 24, del Protocolo de Transcripción del año 2014. DEFENSOR AD-LITEM: YONY YGLESIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 223.723. ABOGADO QUE SE CONSTITUYO COMO PARTE DEMANDADA: ZAIR SHEPERD VARGAS ZARRAGA, inscrito en el Inpreabogado bajo en Nº 134.873
MOTIVO:
DESALOJO (LOCAL COMERIAL)

I
ACTUACIONES EN ALZADA
Se dieron por recibidas las siguientes actuaciones en fecha 09 de enero de 2024, procedente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 21 diciembre de 2023, por el abogado ZAIR SHEPHERD VARGAS ZARRAGA, quien se constituyo como parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 14 de diciembre de 2023, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), incoada por el ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ, contra la fundación FUNDACION BUENA CAUSA ORG, y, en consecuencia, condeno a la parte demandada a entregar el inmueble distinguido con la letra y los números CE DOS PUNTO CUARENTA Y UNO (C2 41), ubicado en el oeste del área comercial del nivel Alameda C2, del centro comercial Santa fe, situado en la avenida José María Vargas de la urbanización Santa Fe norte, Municipio Baruta del estado Miranda, a la parte actora, totalmente libre de personas y bienes, en el mismo estado en que lo recibió.
Oída la apelación, mediante auto de fecha 22 de diciembre de 2023, el juzgado de la cusa ordeno la remisión de las actuaciones la Unidad de Recepción y Distribución, la cual previa distribución le asignó el conocimiento de la causa a esta alzada en fecha 09 de enero de 2023.
Por auto de 16 de enero de 2024, se dieron por revisadas las actuaciones, fijándose los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519, 521 y 879 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de febrero de 2024, los abogados OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA y OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de informes en el que luego de una breve reseña de las actuaciones procesales alegan, que el objeto de la pretensión es el desalojo del inmueble arrendado a la FUNDACION BUENACAUSA. ORG., en su carácter de arrendatario, por ésta haber dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual y las cuotas de condominio de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, literal a., y en las clausulas tercero y octava del contrato de arrendamiento vigente, que de esta manera constituye causal para que sea declare con lugar el desalojo del inmueble arrendado.
En fecha 16 de enero de 2024, el abogado ZAIR SHEPHERD VARGAS ZARRAGA, quien se constituyó como parte demandada, consignó escrito de informes en el que alegó que resulta inequívoco que la Juzgadora del Tribunal de la causa insista erróneamente en sostener que la ilación argumental sobre la que estriba mi excepción de falta de cualidad pasiva, consiste en alegar que la demanda ha sido incoada en contra de mi persona como persona natural, y no en contra de la organización no lucrativa Fundación BUENACAUSA ORG, lo cual no es cierto, y evidencia la poca objetividad y escaso rigor jurídico de la Juzgadora en cuanto al estudio sobre la falta de cualidad pasiva promovida en juicio. Además de eso, quien suscribió el contrato de arrendamiento con el ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ (ARRENDADOR), fue la ciudadana NORKA ELENA ZARRAGA, es decir, una persona distinta a la de él.
En fecha 28 de febrero de 2024, los abogados OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA y OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de observaciones; no compareciendo la parte demandada a presentar su escrito respectivo.
Por auto de fecha 29 de febrero de 2023, el tribunal dejó constancia de la presentación de informes y observaciones; del transcurso de los lapsos procesales y se dijo “vistos”, entrando la presente causa en etapa de dictar sentencia, lo cual de seguidas pasa este sentenciador hacer, en los términos siguientes:
II
ANTECEDENTES
Se inicio el presente juicio de desalojo, mediante libelo de demanda presentada en fecha 14 de diciembre de 2022, por los abogados HELIOS JOSE CASTELLS ACEVEDO, PATRICIA CASTELLS ACEVEDO, OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA y OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ, con motivo del juicio por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), contra la FUNDACION BUENACAUSA ORG, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, en la que alegaron la falta de pago del canon de arrendamiento mensual y las cuotas de condominio o gastos comunes por parte del arrendatario.
Que la relación arrendaticia inmobiliaria consta en el contrato celebrado entre nuestro representado el ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ (EL ARRENDADOR) y la fundación FUNDACION BUENACAUSA. ORG. (LA ARRENDATARIA), respecto al inmueble de autos, mediante documento autenticado por la Notaria Publica Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 22 de marzo de 2018, dejándolo inscrito bajo el Nº 21, Tomo 22, folios 82 al 84, de los libros autenticaciones llevados por esa notaria.
Que la clausula tercera del mencionado contrato de arrendamiento se convino que el canon de arrendamiento ha sido fijado de común acuerdo entre las partes en la cantidad de doce millones de bolívares (12.000.000,00 bs) mensuales, los cuales se cancelaran por mensualidades adelantadas, los primeros (5) días de cada mes, en una cuenta bancaria del banco mercantil C.A. BANCO UNIVERSAL, a nombre de EL ARRENDADOR.
Que es necesario señalar que, en razón de la escala monetaria que comenzó a regir en el país a partir del 20-08-2012, de conformidad con los dispuesto en el decreto Nº 3.548 de fecha 25 de julio de 2018 , titulado NUEVA REEXPRESION MONETARIA Y SU VIGENCIA y publicado en la gaceta oficio al de la republica Bolivariana de Venezuela Nº 41.446 DEL 25-07-2018, la antes referida cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00) equivalía a la cantidad de ciento veinte bolívares; que en razón de la nueva escala monetaria que comenzó a regir en el país del 01-10-2021, de conformidad con lo dispuesto en el decreto Nº 4.553 de fecha 06 de agosto de 2021, la antes referida cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES (bs.120,00) equivale ahora a la cantidad de CERO BOLIVARES CON DOCE CIEN MILESIMAS DE CENTIMOS (Bs. 0,00012).
Que la FUNDACION BUENACAUSA. ORG, le ha dejado de pagar al ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ, en su carácter de propietario y arrendador, los doce (12) cánones de arrendamientos mensuales correspondientes a los meses comprendidos entre el mes de diciembre del año 2021 y el mes de noviembre del año 2022, ambos meses inclusive, incumpliendo con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento.
Que la FUNDACION BUENACAUSA. ORG, en su carácter de arrendatario, le ha dejado de pagar a la Administración del condominio del CENTRO COMERCIAL SANTA FE, las cuotas de condominios a los seis meses transcurridos entre el mes de mayo del año 2022 y el mes de octubre del mismo año 2022, ambos inclusive.
Que en cuantos a los fundamentos de derecho la presente acción se basa en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264, 1.579, 1.592, 1.594 del código civil; en el decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial en su artículo 40, causal a, y el artículo 43 de la mencionada ley; en la clausula del contrato de arrendamiento inmobiliario, clausulas tercera y octava.
Que en conclusión se evidencia plenamente que la FUNDACION BUENACAUSA. ORG, en su carácter de arrendatario, ha incumplido reiteradamente sus obligaciones legales y contractuales; lo cual da derecho a nuestro representado el ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ, en su carácter de propietario y arrendador de ese tribunal decida en forma expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión a que se refieren los particulares indicados en el CAPITULO SEPTIMO/ PETITORIO del presente libelo de demanda.
Que en el petitorio solicitamos que la FUNDACION BUENACAUSA OR.G., en su carácter de arrendatario, convenga o en su defecto sea declarada CON LUGAR la demanda por desalojo del inmueble arrendado, por el arrendatario haber dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual y las cuotas de condominio o gastos comunes; declare extinguida la relación arrendaticia vigente que los vincula, y por ello sea condenada por ese tribunal a hacerle la entrega material, real y efectiva del inmueble de autos, a nuestro representado el ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ, totalmente desocupado de personas y bienes; al pago de las costas del presente proceso.
Que en cuanto al valor de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 29, 30 y 36, se ha determinado en la cantidad de CINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLIVARES CON OCHENTA Y UN CENTIMO (BS 5.740,81), EQUIVALENTES a CATORCE MIL TRESCIENTAS CINCUENTA Y DOS COMO CERO TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (14.352,03 U.T), calculadas al valor de CERO COMA CUARENTA BOLIVARES (BS. 0,40) CADA unidad tributaria (U.T.)
En atención a lo anteriormente narrado, a los elementos probatorios que se anexan a la presente demanda, solicitan en primer lugar que la FUNDACION BUENACAUSA ORG, convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a desalojar el local comercial ubicado en el Municipio Baruta del Estado Miranda, y segundo como consecuencia de lo anterior hagan entregan del inmueble dado en arrendamiento libre de personas y de bienes en el mismo estado en que lo recibió.
Recibido dicho libelo de demanda, fue asignado al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 15 de diciembre de 2022, el Juzgado de la causa, admitió la demanda, a través del procedimiento oral según lo establecido en el artículo 859 de Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en la Gaceta Oficial Nro. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 20 de diciembre del año 2022, el abogado HELIOS JOSE CASTELLS, apoderado judicial de la parte actora, consignó fotostatos para la elaboración de la compulsa.
En fecha 21 de diciembre del año 2022, el Juzgado de la causa, libró compulsa y ordenó su entrega a la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial para su práctica.
Cumplidos los trámites de citación personal y cartelaria, y en virtud de haber sido infructuosas se procedió a designar como defensor judicial al abogado YONY YGLESIAS, a través de auto dictado en fecha 13 de abril de 2023, quien a su vez aceptó el cargo bajo juramento en fecha 08-05-2023.
En fecha 05 de junio de 2023, el abogado ZAIR SHEPHERD VARGAS ZARRAGA, constituyéndose como parte demandada consignó escrito, y expuso la falta de cualidad (pasiva) sobre la naturaleza, carácter e identidad jurídica de la organización demandada (FUNDACION BUENACAUSA. ORG), y la errónea e inequívoca y falsa atribución que promueven sobre su persona, en cuanto a su supuesta cualidad personal de Presidente y Representación Legal de la predicha organización. Promovió copia certificada fotostática del Acta de Constitutiva de FUNDACION BUENACAUSA ORG, otorgada por la Oficina de Registro Publico Subalterno del Municipio El Hatillo en fecha 16 de mayo del 2023.
Que se constata que la Dra. NORKA ELENA ZARRAGA, abogada en ejercicios y actuando en su carácter de representante Legal de la Organización FUNDACION BUENACAUSA ORG, es quien en efecto, suscribe Contrato notariado de arrendamiento constituyéndose como parte arrendataria de la relación arrendaticia con quien se constituye en el presente juicio como parte como parte arrendador.
Que por tanto se trata de una persona distinta a la mía, quien suscribe dicho contrato arrendaticio y detenta la efectiva cualidad de arrendatario; promuevo copia certificada del contrato notariado de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Publica Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 22 de marzo de 2018, dejándolo inscrito bajo el Nº 21, Tomo 22, folios 82 al 84, del tomo de autenticaciones del año 2018.
Que es un hecho público y notorio que a la predicha ciudadana se le conoce en el predicho centro comercial como la representante de la organización, arrendataria del local comercial y encargada del mismo.
Que la representación judicial de la parte accionante, incurre en gravísimas faltas a la norma procesal y al orden público, al proponer demanda temeraria que adolece de vicios de falta de cualidad o legitimatio ad causam, por tanto, es transgresión directa a derechos y garantías constitucionales, al no cumplir en recto proceder, buen derecho y rigor profesional con la formalidad esencial para la consecución de la justicia.
Mediante fecha 16 de junio de 2023, compareció el ciudadano YONI YGLESIAS, actuando en su carácter de defensor Judicial, consignando escrito de contestación a la demanda, donde a todo evento negó, rechazo y contradijo la demanda de desalojo arrendaticio incoada por el ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ, en contra del ciudadano ZAIR SHEPHERD VARGAS ZARRAGA, en su “supuesta” condición de PRESIDENTE de la organización sin fines de lucro FUNDACION BUENACAUSA ORG.
Que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil promuevo la falta de cualidad de mi defendido para sostener el presente juicio, que la doctrina sostiene que la falta de cualidad o legitimidad a la causa es una institución procesal que constituye una formalidad esencial para la búsqueda de la justicia.
Que la legitima procesal, tanto activa como pasiva se sustenta en el interés legitimo por parte de una persona, natural o colectiva con relación a la situación jurídica concreta que se debate en un proceso determinado. Es la actitud genérica de ser parte en un proceso concreto y está determinada por la posición en que se encuentran las partes respecto a la pretensión social.
Que esto quiere decir, que un proceso no debe instaurarse entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
Que resulta pertinente diferenciar que la persona jurídica aquí demandada organización sin fines de lucro FUNDACIÓN BUENACAUSA ORG, no se trata de una sociedad mercantil, como lo establece el artículo 200 del código de comercio, sino de una persona jurídica de derecho privado, que se caracteriza por ser un conjunto de bienes atribuidos en forma exclusiva y permanente a la consecución de un fin de utilidad pública general, de carácter científico, literario, artístico, o benéfico y social de conformidad al artículo 20 de código civil.
Que la parte actora pretende afirmar la representación legal de mi defendido con relación a la predicha organización sin fines de lucro, bajo su condición de fundador, obviando que la doctrina establece que las fundaciones carecen de sustrato personal y solo tienen sustrato real, pues el fundador no es parte o socio de la fundación, ni obtiene como fundador, un beneficio lucrativo de la misma.
Que cuando la parte actora pretende afirmar la representación legal de mi defendido con relación a la predicha organización sin fines de lucro, bajo su condición de “Presidente”, queda evidenciado en el escrito de falta de cualidad interpuesto por mi defendido en fecha cinco de junio del corriente año, que de conformidad al ACTA CONSTITUTIVA & ESTATUTORIA de la organización sin fines de lucro FUNDACION BUENACAUSA ORG, en la clausula vigésima sexta, el cargo de “Presidente” que ejercía mi defendido se encuentra vencido, extinguido y sin validez jurídica desde la fecha 01 de septiembre del año dos mil diecinueve (2019) tras cumplirse los cinco (05) años de gestión fijados en los estatutos, y por tanto no tiene ningún tipo de relación con la predicha organización.
Que el contrato notariado de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Publica Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 22 de marzo de 2018, inscrito bajo el Nº 21, Tomo 22, folios 82 al 84, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, ha sido suscrito entre el ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ (ARRENDADOR) y la ciudadana NORKA ELENA ZARRAGA (ARRENDATARIA), por tanto, se trata a una persona distinta a mi defendido, y al no tener mi defendido la cualidad que la parte accionante pretende en juicio, se ha vulnerado el derecho a la defensa, el debido proceso, y la efectiva tutela judicial de la “legítima arrendataria” al no practicarse citación valida en la persona de la ciudadana NORKA ELENA ZARRAGA, quien es la representante legal de la FUNDACION BUENACAUSA ORG.
Negó, rechazó, y contradijo, los alegatos de la parte actora en cuanto a que la demandada organización sin fines de lucro FUNDACION BUENACAUSA. ORG., haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a doce (12) mensualidades comprendidos desde el mes de diciembre del año 2021 hasta el mes de noviembre del año 2022, todo lo cual suma la cantidad de CERO BOLIVARES CON CIENTO CUARENTA Y CUATRO CIEN MILESIMAS DE CENTIMOS (Bs. 0,00144), por tratarse además de una cantidad de dinero “irrisoria” que no tiene merito o asidero legal.
Negó, rechazó, y contradijo, la pretensión de la parte actora contenida en el libelo de demanda, al solicitar que se dicte medida de secuestro sobre el local comercial objeto de litigio, no cumpliendo con los extremos de ley, cuando obvian la debida notificación de la Procuraduría General de la Republica de hacerse parte en el presente juicio, ya que la organización aquí demandada no se trata de una sociedad mercantil, sino que se trata de una fundación privada sin fines de lucro que desarrolla actividades de recaudación de fondos para apoyar el objeto mismo de la fundación.
Que el presente escrito de contestación de la demanda sea admitido en todas y cada una de sus partes, y que la presente demanda sea desestimada “in limine litis” en todas y cada una de sus partes.
En fecha 04 de julio del 2023, el Juzgado de la causa libró auto mediante el cual estableció los límites de la controversia.
En fecha 13 de julio del 2023, los abogados OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK y OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, apoderados judiciales de la parte actora, presentaron escrito de pruebas mediante la cual promovió e hizo valer todas y cada una de las pruebas consignadas junto al escrito libelar; en esa misma fecha, el abogado ZAIR SHEPHERD VARGAS ZARRAGA, parte demandada, presentó escrito de pruebas mediante la cual promovió e hizo valer todas y cada una de las pruebas consignadas.
En fecha 26 de julio del 2023, el Juzgado de la causa libró auto mediante el cual dice vistos a los escritos de pruebas anteriormente mencionados, y asimismo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, analizo y admitió dichas pruebas por no ser manifiestamente ilegales o impertinentes, salvo su apreciación o no en el fallo definitivo.
En fecha 01 de agosto del 2023, el abogado OSWALDO ANTONIO ABLAN RODRIGUEZ, apoderado judicial de la parte actora, procedió a consignar copias fotostática del escrito de prueba presentado en fecha 13-07-2023, y del auto que las admite a los fines de su certificación y su posterior evacuación, dejándose constancia de ello, en fecha 02 de agosto por la secretaria del tribunal de la causa, quien a su vez ordenó librar oficio a la Administración del condominio del centro comercial santa fe, con la finalidad de que informasen sobre el estado de cuenta, señalado en el capítulo tercero del escrito de pruebas; Dando respuesta la administración antes señalada a través de la comunicación suscrita en fecha 04 de octubre del 2023, siendo agregada al expediente mediante auto dictado por el Tribunal A-quo, en fecha 06-10-2023.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, se fijó a las diez de la mañana (10:00 am) del Décimo Quinto (15) día siguientes a los fines de que tuviese lugar la audiencia o debate oral en el proceso, todo conforme a lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de noviembre del 2023, siendo las 10am, hora y fecha fijada por el Juzgado de la causa para que tuviese lugar el debate oral en el juicio, el Tribunal dejó constancia que comparecieron los abogados HELIOS JOSE CASTILLS ACEVEDO y OSWALDO ANTONIO ABAN HALLAK, apoderados judiciales de la parte actora. Asimismo, compareció el abogado ZAIR SHEPHERD VARGAS ZARRAGA, quien se constituyó como parte demandada, y de conformidad con lo establecido en el Artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, se declaró abierto el Debate Oral, estando presente en ese acto la ciudadana JENNY MERCEDES GONZALEZ FRANQUIS, en su carácter de Juez del Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la ciudadana IVONNE CONTRERAS RAMIREZ, en su carácter de Secretaria de dicho Juzgado. una vez concluido el debate oral, el Juzgado de la causa de conformidad con lo establecido en el Artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, procedió a pronunciar oralmente el dispositivo del fallo mediante el cual declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO de LOCAL COMERCIAL, sigue el ciudadano FEFIZ LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ, en contra de la FUNDACION BUENACAUSA ORG,, y CONDENÓ a la parte demandada a desalojar el local comercial ubicado en el oeste del área comercial del nivel Alameda C2, del Centro Comercial Santa Fe, Local distinguido con la letra y los números CE DOS PUNTOS CUARENTA Y UNO (C2.41), situado en la avenida José María Vargas de la urbanización Santa Fe Norte, del municipio Baruta, del Estado Miranda, y como consecuencia hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento libre de personas, y bienes en el mismo estado que lo recibió, de igual forma, se C0NDENÓ en costas a la parte demandada todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. El Juzgado de la causa se reservó para un lapso de 10 días de despacho siguientes, para extender por escrito el fallo completo y agregarlos a los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de noviembre del 2023, el tribunal de la causa libro auto difiriendo su pronunciamiento del fallo por diez (10) días de despacho siguientes al correspondiente, publicando la extensión por escrito del fallo completo en fecha 14 de diciembre del 2023, ratificando lo dicho en el dispositivo de fecha de 14 de noviembre del 2023.
Contra dicho fallo fue ejercido recurso de apelación en fecha 21 de diciembre del año 2023, por el abogado ZAIR SHEPHERD VARGAS ZARRAGA, parte demandada, alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, para que decidir observa:

III
MOTIVA:
El conocimiento de esta alzada se corresponde al recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de diciembre del año 2023, por el abogado ZAIR SHEPHERD VARGAS ZARRAGA, parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 14 de diciembre del 2023 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) sigue el ciudadano FELIZ LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ en contra de la FUNDACION BUENACAUSA ORG, y ordenó la entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el oeste del área comercial del nivel Alameda C2, del Centro Comercial Santa Fe, Local distinguido con la letra y los números CE DOS PUNTOS CUARENTA Y UNO (C2.41), situado en la avenida José María Vargas de la urbanización Santa Fe Norte, del municipio Baruta, del Estado Miranda

*
PUNTO PREVIO:
Ahora bien, dado los efectos del recurso ejercido, corresponde resolver, como punto de previo pronunciamiento, la falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada. En el sentido la parte demandada adujo que al peticionarse la citación de la FUNDACIÓN BUENACAUSA.ORG, en la persona de su presidente, ciudadano ZAIR SHEPHERD VARGAS ZÁRRAGA, y no en la persona de la ciudadana NORKA ELENA ZÁRRAGA ACOSTA, quien suscribió el contrato de arrendamiento, en representación de dicha fundación, ello derivó en la inadmisibilidad de la demanda, por no ser la persona “contractual” y estatutariamente llamada para representar en juicio, por cuanto su designación de presidente de la Junta Directiva, se encontraba vencida, extinguida y sin validez jurídica desde el 1º de septiembre de 2019, tras cumplirse los cinco (5) años de su gestión fijados por los estatutos, por lo que, alegó que no se encuentra vinculado en forma alguna con la misma. Alegando conjuntamente con dicha defensa, la presunta vulneración del derecho a la defensa, al debido proceso y la tutela judicial efectiva, al no haberse practicado la citación en la persona que reúne los elementos de cualidad pasiva y legitimidad para sostener el presente juicio.
Así las cosas, a los fines de emitir pronunciamiento, este sentenciador observa que el interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe ser confundido con el interés sustancial en la obtención de un bien, siendo éste último el aspecto medular del derecho subjetivo material, cuanto se considera un interés protegido por la ley; es decir, legítimo. Mientras que el interés procesal es la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener tutela jurisdiccional.
La relación procesal se conforma, en principio, por tres (3) sujetos: demandante, demandado y Juez, cada uno de estos sujetos procesales desempeña un papel con condiciones y limitaciones diversas al momento de desarrollar su actividad en el proceso. Siendo el Juez el funcionario público investido de autoridad para ejercer la función jurisdiccional atribuida en la Constitución y las leyes a los Tribunales de la República, mientras que la noción de parte deviene del atributo o condición del actor, demandado o tercero interviniente que comparecen ante los órganos jurisdiccionales, requiriendo una sentencia favorable a su pretensión. En torno a ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 9 de febrero de 2010, dictada en el expediente Nº 09-486, estableció que esas personas que colaboran en el proceso (sujetos procesales) son, al menos tres: el órgano judicial, que tiene el poder de emanar la providencia jurisdiccional, y las partes; esto es, la persona que pide dicha providencia (“actor” en el proceso de cognición; “acreedor” en el proceso de ejecución) y aquella frente a la cual se pide la providencia (“demandado” en el proceso de cognición, “deudor” en la ejecución).
Por otra parte, en cuanto a la ilegitimidad de la persona llamada a juicio como representante de la demandada, se tiene que la misma trata sobre el carácter de órgano de la demandada; lo que se refiere a la condición con la que se llama a juicio a determinada persona para que actúe en nombre de otra, por así autorizarlo sus estatutos o la Ley.
De ello, tenemos que la representación judicial de la parte demandada, yerra, con animo de confundir al sentenciador, al establecer que el ciudadano ZAIR SHEPHERD VARGAS ZÁRRAGA, al haberse vencido el período estatutario por el cual fue elegido presidente de la FUNDACIÓN BUENACAUSA.ORG, conforme lo establecido en la cláusula vigésima sexta de los estatutos sociales de la misma, ya no tenía vínculo alguno con la misma; y, por tanto, mal podría ser llamado a juicio en su representación, aunado al hecho de no ser quien suscribe el contrato de arrendamiento en representación de dicha fundación; por lo que, la citación de la demandada, debió agotarse en la persona de la ciudadana NORKA ELENA ZÁRRAGA ACOSTA.
Ello, por cuanto la cualidad trata sobre la titularidad del derecho u obligación; mientras que la representación, versa sobre la aptitud de una persona para actuar en nombre de otro. Con la copia certificada de los estatutos sociales de la FUNDACIÓN BUENACAUSA.ORG, aportada por la parte demandada, marcada “A”, se constata en su cláusula vigésimo sexta, la designación del ciudadano ZAIR SHEPHERD VARGAS ZÁRRAGA, como miembro fundador y presidente de la Junta Directiva por el período de cinco (5) años, lo que concatenado con la cláusula vigésima, conlleva que, conjunta o separadamente, con el Vicepresidente, ejerciera su representación legal (literal “A”), lo cual se aprecia y valora conforme lo establecido en los artículo 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, se tiene que, mientras no conste asamblea general ordinaria o extraordinaria de los miembros de la mencionada fundación que sustituya o designe un nuevo presidente, en virtud de haber vencido el período para el cual fue designado quien ocupa dicho cargo; es el ciudadano en cuestión, quien ejerce la representación de la misma, conjunta o separadamente, con el Vicepresidente. Así se establece.
No obstante ello, la ilegitimidad de la persona llamada a juicio en representación de la parte demandada, no se corresponde con la defensa preliminar de falta de cualidad; pues, como anteriormente se expresó, una trata sobre la debida conformación de las partes en el contradictorio; mientras que la otra versa sobre la titularidad del derecho u obligación reclamados; por lo que, la defensa previa opuesta y aquí analizada, debe ser declarada sin lugar; lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
**
DEL MÉRITO:
Resuelto lo anterior, de seguidas pasa este sentenciador a emitir pronunciamiento con respecto al fondo del controvertido, en el sentido de verificar si la FUNDACIÓN BUENACAUSA.ORG, se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones de pago de las pensiones de arrendamiento, así como en los gastos de condominio, conforme fue convenido en las cláusulas tercera y octava del contrato de arrendamiento que celebró con el ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRÍGUEZ, para con ello determinar la procedencia o no de la pretensión de desalojo que nos ocupa.
En tal sentido, a los fines de verificar lo anterior, de seguidas se pasa al análisis, valoración y apreciación de las pruebas producidas por las partes, teniendo en cuenta que estamos ante un juicio, que por mandato del segundo aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se sustancia a través del procedimiento oral, establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, resulta carga de las partes promover todas aquellas pruebas documentales y suministrar la lista de los testigos que se evacuaran en el debate oral, en el libelo de demanda y en la contestación, conforme lo dispuesto en los artículos 864 y 865 eiusdem, por lo que, todas aquellas pruebas de esa naturaleza que se produzcan fuera de dichas oportunidades resultarían extemporáneas por tardías. Así se establece.
Así las cosas, tenemos que la parte actora, conjuntamente con el libelo de demanda promovió:
1.-) Marcada “B”, copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 11 de noviembre de 2005, bajo el Nº 28, Tomo 13, Protocolo Primero; copia certificada expedida por la mencionada Oficina de registro Inmobiliaria, en fecha 25 de agosto de 2011. De la cual se evidencia que los ciudadanos JOSÉ ANTONIO VALL AGUILO y SONIA DORAMINA ZAMBRANO DE VALL, dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano FÉLIX LEONARDO SEIJAS RODRÍGUEZ, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el Centro Comercial Santa Fe, distinguido con la letra y números C2.41, ubicado en el Oeste del Área Comercial del Nivel Alameda C2 de dicho centro comercial; documental que se aprecia y valora, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento público, expedida por funcionario público con facultades para dar fe pública, que no fue tachada, impugnada o desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.
2.-) Marcada “C”, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 22 de marzo de 2018, anotado bajo el Nº 21, Tomo 22 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; copia certificada expedida por la mencionada Notaría, en fecha 11 de agosto de 2022. Dicha documental que fue producida por la parte demandada, que se corresponde al contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano FÉLIX LEONARDO SEIJAS RODRÍGUEZ, en su carácter de arrendador; y, la FUNDACIÓN BUENACAUSA.ORG, en su carácter de arrendataria, representada por la ciudadana NORKA ELENA ZÁRRAGA ACOSTA, el cual, conforme lo expuesto por las partes en la demanda y su contestación, se tiene por reconocida la relación locativa existente entre ellas, sobre el bien inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el Centro Comercial Santa Fe, distinguido con la letra y los números C2-41, ubicado en el Oeste del Área Comercial del Nivel Alameda C2 de dicho Centro Comercial. Se constata, asimismo, que en la cláusula tercera, las partes convinieron que el canon de arrendamiento sería la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,oo) mensuales, los cuales debían ser pagados por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días de cada mes, en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, identificada con el Nº 0105-0277-23-1277016011, a nombre del arrendador; y, que en la cláusula octava, se dispuso que la arrendataria tendría a su cargo el pago del servicio de condominio, teléfono, electricidad y estacionamiento. Documental que se aprecia y valora, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento autenticado, expedida por funcionario público con facultades para dar fe pública, que no fue tachada, impugnada o desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.
3.-) Marcado “D”, estado de cuenta del “INMUEBLE LOCAL C2.41”, expedido por el Centro Comercial Santa Fe. Con respecto a esta prueba, se constata que la parte actora, en la etapa probatoria, promovió prueba de informes al Centro Comercial Santa Fe, con la finalidad que informase sobre la solvencia o no del inmueble en cuestión, en los gastos condominiales; al respecto, el Condominio del Centro Comercial Santa Fe, mediante oficio S/Nº, de fecha 4 de octubre de 2023, recibido por ante el tribunal de la causa, en fecha 6 de octubre de 2023, dejó constancia de la falta de pago de las pensiones de condominio, desde el mes de mayo de 2022, adeudando el inmueble en cuestión, por gastos comunes al mes de octubre de 2022, la cantidad de cinco mil setecientos cuarenta bolívares con ochentas y un céntimos (Bs. 5.740,81), y adicionalmente señaló que no había recibido el pago por dichos gastos, durante el período comprendido entre el mes de noviembre de 2022, hasta agosto de 2023. Documentales que son apreciadas y valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
4.-) Mediante escrito presentado en fecha 20 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte demandada, presentó una serie de pruebas documentales, consistentes en recibos de gastos de condominio. Con respecto a dicha promoción se observa que, tales documentales fueron producidas en autos, fuera de la oportunidad legalmente establecida en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil; por lo que, dada su manifiesta extemporaneidad, por tardía, se desechan del proceso. Así se establece.
Efectuado el análisis, valoración y apreciación de las pruebas promovidas por las partes, de seguidas pasa este sentenciador a dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se tiene que, de las pruebas anteriormente analizadas y conforme los planteamientos de las partes en la demanda y la contestación, se encuentra comprobada la relación contractual que une a los litigantes en el presente proceso, de la cual se derivaron derechos y obligaciones recíprocas; pues, por una parte, el ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRÍGUEZ, se encontraba obligada a mantener en el uso, goce y disfrute del inmueble a la FUNDACIÒN BUENACAUSA.ORG, en virtud de la relación locativa constituida por ambos, mediante la contraprestación de un pago de una suma dineraria, mensual (cánones de arrendamiento), la cual debía ser satisfecha por esta última, conforme lo convenido en la cláusula tercera del contrato locativo, por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, adicionalmente, se le impuso la obligación a la arrendataria de pagar las cuotas de los gastos condominiales, conforme la cláusula octava. No obstante ello, al endilgársele a dicha fundación la falta de pago, no solo de las pensiones locativas durante el período comprendido entre el mes de diciembre de 2021 y noviembre de 2022, así como los gastos de condominio desde el mes de mayo de 2022; y rechazado dicho alegato por la demandada, correspondía a ésta probar en autos el cumplimiento de esas obligaciones; ello, en razón del principio de inversión de la carga probatoria, establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así se establece.
Así las cosas, no habiendo producido la representación judicial de la FUNDACIÓN BUENACAUSA. ORG, elemento de prueba alguno que, al menos presuntivamente, conllevase a la mente de quien aquí decide, el haber satisfecho las obligaciones de pago que le correspondían a la letra del contrato de arrendamiento que la une con el ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRÍGUEZ, arriba quien aquí sentencia, a la configuración y perfecta adecuación de los hechos libelados, con el supuesto de hecho contenido en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece:
“… Son causales desalojo:
A. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”

Por tanto, no habiendo demostrado la solvencia que, implícitamente, alegó al negar, rechazar y contradecir la falta de pago argüida en la demanda, quedó demostrado el incumplimiento de la FUNDACION BUENACAUSA ORG, con las disposiciones contractuales, quedando perfectamente adecuada su conducta, con el supuesto de hecho abstracto de la norma transcrita, por las falta de pago de más de dos canon de arrendamiento consecutivo y los gastos condominiales, al no probar el pago oportuno o el hecho que lo liberase de dicha obligación o la extinguiera, de acuerdo con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que disponen:
“…Art. 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“…Art. 1354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”
Ante esta alzada, la parte demandada-recurrente, alegó la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto a su entender, la actora en el libelo de demanda, incurre en inepta acumulación de pretensiones al pretender que simultáneamente se efectúe la entrega del inmueble arrendado, solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en el mismo, tales como consumo de agua, energía eléctrica, aseo urbano, servicios medio-ambientales, relleno sanitario, servicio telefónico, internet, etc., pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento, conjuntamente con el desalojo del inmueble. En torno a ello, observa quien decide que el fundamento de la parte actora para pretender el desalojo del inmueble arrendado, se refiere a la falta de pago de pensiones locativas y gastos de condominio; es decir, no se refieren a la falta de pago de servicios público y privados de los cuales se sirve el inmueble; por lo que, al no pretenderse en el libelo de demanda, pago alguno con respecto a las obligaciones a las que estaba obligada la parte demandada y que fundamentan la pretensión de desalojo, al pudiese considerarse que la solvencia del inmueble en dicho servicios, constituyan una pretensión que se encuentren en franca contradicción con los fundamentos de la demanda y que conlleve la inepta acumulación de pretensiones, por lo que, tal defensa no debe prosperar en derecho. Así se establece.
En conclusión, de lo expuesto este jurisdicente es de la entera convicción que la apelación debe ser declarada SIN LUGAR; por tanto, con lugar la demanda de desalojo que nos ocupa, lo cual se declarará en forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
IV
DISPOSITIVA:
En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD interpuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de diciembre de 2023, por el abogado ZAIR SHEPHERD VARGAS ZARRAGA, ampliamente identificado en autos, parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 14 de diciembre de 2023, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas.
TERCERO: CON LUGAR la demanda con motivo de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), incoada por el ciudadano FELIX LEONARDO SEIJAS RODRIGUEZ, contra la FUNDACION BUENACAUSA ORG. En consecuencia se condena a la parte demandada a la entrega real y efectiva del bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en el oeste del área comercial del nivel Alameda C2, del Centro Comercial Santa Fe, Local distinguido con la letra y los números CE DOS PUNTOS CUARENTA Y UNO (C2.41), situado en la avenida José María Vargas de la urbanización Santa Fe Norte, del municipio Baruta, del Estado Miranda, libre de personas y bienes.
Queda así CONFIRMADA, la decisión apelada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del código de procedimiento civil se condena en costa a la parte recurrente
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por el archivo de este tribunal.
Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de abril del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de Independencia y 165º de Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
Dr. CESAR HUMBERTO BELLO
Abg. ALEXANDRA SIERRA.
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA SIERRA.
Exp.Nº AP71-R-2024-000003 (11.769)
CHBC/AS/jl.