TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA:
MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA y PATRICIA BOCCIA de MATA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.882.208 y V-5.971.296, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: RICARDO ARTURO NAVARRO URBAEZ y GLADYS MARÍA RODRIGUEZ BOGADY, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.306.442 y V-19.125.398 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.085 y 198.698, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
ELIAS KOUNBAZ MOKEL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-16.031.906. APODERADOS JUDICIALES: LUIS RODOLFO HERRERA, RICARDO RUIZ CARVAJAL y YASANDRY BAUZA MARIN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.426.129, V-22.030.003 y V-21.326.413, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 57.372, 256.677 y 232.802, respectivamente.
MOTIVO:
DESALOJO.

I
ACTUACIONES EN ALZADA
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 2 de noviembre de 2023, por la abogada YASANDRY BAUZA MARIN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo proferido en fecha 30 de octubre de 2023, durante la celebración de la audiencia de juicio, cuyo fallo en extenso fue publicado en fecha 21 de noviembre de 2023, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por las ciudadanas MARÍA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA y PATRICIA BOCCIA de MATA, en contra del ciudadano ELIAS KOUBAZ MOKEL; en consecuencia, el desalojo del inmueble constituido por los locales comerciales ubicados en el edificio Paula, situado en la calle Colombia, cruce con calle El Cristo, Nº 47, Urbanización Nueva Caracas, Catia, jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguidos con las letras PB, ubicado en la planta baja y otro distinguido con la letra y número P1, ubicado en el primer piso del referido inmueble; y, la terminación del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 07, Tomo 191, folio 33 hasta el 36 de fecha 9 de abril de 2019.
Remitidas las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de noviembre de 2023, le fue asignado el conocimiento de la causa a ésta alzada, dando por recibidas las actuaciones en este tribunal en fecha 1º de diciembre de 2023.
Por auto de fecha 5 de diciembre de 2023, se dieron por recibidas las actuaciones, se asumió la competencia para conocer del presente asunto, en segunda instancia y se fijaron los lapsos para su instrucción, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de enero de 2023, la abogada YASANDRY BAUZA MARIN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, donde alegó que en fecha 24 de febrero de 2023, el juzgado de la causa erró al oír una apelación en un solo efecto, en violación con lo establecido en el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, que la ordena proveer libremente.
Que al haberse declarado con lugar el recurso de hecho que ejerció, mediante decisión de fecha 17 de marzo de 2023, dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, todo lo actuado en el proceso luego del auto ilegal dictado en fecha 24 de febrero de 2023, quedó sin efecto, lo que fue advertido tanto en la audiencia preliminar irregularmente celebrada en fecha 6 de marzo de 2023, como en diligencia presentada en fecha 24 del mismo mes y año, respecto de lo cual el tribunal de conocimiento hizo caso omiso.
Que tal como lo advirtió, por imperativo del artículo 309 del Código de Procedimiento Civil, tras ser declarado con lugar el recurso de hecho, inexorablemente quedaron sin efecto las providencias dictadas en primera instancia, tales como la audiencia preliminar celebrado en fecha 6 de marzo de 2023, la fijación de los límites de la controversia de fecha 9 del mismo mes y año y todo lo actuado con posterioridad.
Que constituiría un error inexcusable pretender que el proceso pudo haberse tramitado válidamente, con prescindencia de la correspondiente audiencia preliminar y la providencia de fijación de los límites de la controversia, que quedaron sin efecto, conforme lo establecido en el artículo 309 del Código de Procedimiento Civil, luego de la mencionada decisión del superior de fecha 17 de marzo de 2023, que declaró con lugar el recurso de hecho.
Que era de destacar que la decisión definitiva de primera instancia dictada en el proceso, omitió pronunciamiento en torno a dicha subversión procesal, lo que constituye causa de nulidad de la decisión apelada, conforme lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 y en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
Que correspondía a esta alzada corregir la subversión procesal delatada, puesto que lo denunciado concierne al orden público, ordenando la reposición de la causa al estado de fijación de una nueva audiencia preliminar conforme lo establecido en el artículo 868 del código de trámites.
Que aunado a lo anterior, se omitió tramitar en el proceso la correspondiente incidencia de fraude procesal, denunciado expresamente en la audiencia preliminar irregularmente celebrada en fecha 6 de marzo de 2023, lo cual, también, fue expresa, explicita y oportunamente advertido en escrito de fecha 7 de marzo de 2023.
Que conforme lo establecido en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, el juez tenía el deber de escudriñar de oficio, si en este proceso se había configurado un fraude procesal, tal como lo había establecido la Sala Constitucional y de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en numerosos fallos, entre ellos, en sentencia Nº 00503 del 10 de septiembre de 2003.
Que la omisión de instruir una denuncia de fraude procesal constituye uno de los ilícitos disciplinarios establecidos en el ordinal 14º del artículo 29 del Código de Ética del Juez Venezolano y Jueza Venezolana.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil, reitero su solicitud de declaratoria de nulidad del fallo, insistiendo en que se ordene el inicio e instrucción del incidente de fraude procesal.
Subsidiariamente alegó que la decisión apelada, en forma tendenciosa, incurrió en el vicio de silencio de pruebas, únicamente con respecto de los medios promovidos por su representada que demostraban el cumplimiento de las obligaciones contractuales que se alegaron en la demanda como incumplidas.
Que la decisión apelada omitió totalmente la valoración de los elementos de convicción promovidos juntos a la contestación de la demanda y ratificados oportunamente en el lapso probatorio; siendo dichos medios de pruebas los originales de las facturas y comprobantes de pago efectuados por el inquilino a las arrendadoras, por concepto de cánones de arrendamiento mensuales, por el monto fijado y establecido en el contrato de arrendamiento cuya resolución fue demandada.
Que con la contestación produjo todas las pruebas documentales para sustentar su defensa y excepción, consistentes en comprobantes de transferencias electrónicas bancarias que realizó el demandado, pagando y abonando la cantidad de ciento cuarenta y cuatro (144) meses de cánones de arrendamiento, que demostraban su solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones; pruebas que no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte actora, por lo que, debían tener plena eficacia probatoria.
Que también produjo originales de facturas emitidas durante los años 2016, 2017, 2018 y 2019 por las arrendadoras, de las que se evidenciaba que ellas imputaron los pagos que realizó su representado a los cánones de arrendamiento mensuales contractualmente pactados y que, a su vez, demuestran que el canon de arrendamiento mensual pactado de común acuerdo era el fijado en la cláusula segunda del contrato y no la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00) mensuales, como señaló la actora.
Que dichas facturas no fueron desconocidas ni tachadas por su antagonista, por lo que, tienen plena eficacia probatoria y su valoración era determinante en el dispositivo del fallo, habida cuenta que de haberlas tomado en consideración, mal podía haberse decretado la procedencia de la pretensión actoral.
Que todas esas pruebas, fundamentales respecto de las defensas y excepciones opuestas, fueron totalmente silenciadas, no valoradas, ni siquiera mencionadas en la decisión recurrida, en violación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece el principio de exhaustividad del fallo, en menoscabo del derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva de su representado.
Que en el caso en concreto, no resulta muy difícil comprender que en la demanda se dedujo una pretensión de resolución de contrato de arrendamiento fundamentada en la insolvencia del arrendatario, por lo que, la prueba de pago de los cánones de arrendamiento producida por su representado, silenciada por el a-quo, era capaz de cambiar la suerte de la controversia.
Que dichas pruebas, silenciadas por el juzgador de primer grado, constituyen medios probatorios legales, pertinentes y conducentes para demostrar la solvencia de su representado, que desvirtúan el alegato de insolvencia que sustenta la resolución del contrato, siendo claramente determinantes en el dispositivo del fallo, ya que demuestran el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y, como consecuencia, la improcedencia de la demanda.
Que en razón de ello, solicita sea anulada la decisión apelada, conforme lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem o, en su defecto, fuese revocada, por violentar normas que regulan el establecimiento y valoración de la prueba, como lo es el artículo 509 ibídem, en menoscabo del derecho a la defensa, tutela judicial efectiva y debido proceso que asisten a su representado, por lo que, la demanda, necesariamente, debía ser declarada sin lugar.
Que la decisión recurrida invirtió la carga de la prueba, dando como ciertas las simple alegaciones no probadas de la actora, en flagrante violación a los derechos constituciones de presunción de inocencia, debido proceso y derecho a la defensa de su representado.
Que el fundamento fáctico de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, es el supuesto incumplimiento del arrendatario, respecto de la obligación de pago del canon de arrendamiento mensual, correspondientes al período comprendido entre enero y octubre de 2022, afirmándose, falsamente, que el último canon de arrendamiento mensual pactado por las partes (verbal o implícitamente) era la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00), lo cual fue expresamente negado, toda vez que el canon estipulado se encuentra previsto en la cláusula segunda del contrato cuya terminación se pretende.
Que dicha afirmación contenida en la demanda no se encuentra demostrada por ningún medio de prueba aportado al proceso; sin embargo, la decisión apelada la asumió como verdad con la sola afirmación de la parte demanda, sin fundamento alguno.
Que la sentencia recurrida reconoció que las cláusulas segunda y tercera del contrato eran las que establecían el monto del canon de arrendamiento y su método de ajuste; no obstante, contradictoriamente, concluyó que “…alguna fijación del canon de arrendamiento debió ser acordada por ambas partes…”, y que, en todo caso, era su representado quien debían demostrar los pagos realizados según lo pactado en dichas cláusulas.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la actora tenía la carga de demostrar el monto preciso (quantum) de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre enero y octubre de 2022, que afirmó como insolutos.
Que si el canon era variable y se calculaba sobre la base del ocho por ciento (8%) del monto bruto de ventas realizadas por su representado, expresadas en la declaración regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA), indiscutiblemente era carga de la actora precisar y demostrar ese monto, lo cual no realizó.
Que la sentencia apelada asumió como cierto un hecho afirmado en la demanda, no probado y expresamente negado por su representado.
Que en la sentencia apelada se incurre en el error inexcusable de invertir la carga probatoria, poniendo en cabeza de su representado (débil jurídico) la carga de demostrar que había cumplido con una obligación, cuya cuantía no fue demostrada por la actora.
Que no existe plena prueba de la obligación que se alegó incumplida, por lo que, necesariamente debió operar lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
Que declarar con lugar la demanda sin existir plena prueba de la obligación que se afirma incumplida, no solo implica el desconocimiento de lo establecido en el artículo 254 del código de trámites, sino, además, la violación del derecho fundamental de presunción de inocencia, el derecho a la defensa y al debido proceso, consagrados en el artículo 49 constitucional, que debía garantizarse al demandado, so pena de atentar contra la credibilidad y majestad del poder judicial, quien debe ser garante del paradigma constitucional del Estado Social de Derecho y de Justicia; por lo que, solicitó se corrigiese la ilegal e inconstitucional situación, ordenándose la nulidad del fallo y, en consecuencia, se declare sin lugar la demanda, conforme lo establecido en las normas procesal y constitucional mencionadas.
En fecha 29 de enero de 2024, los abogados RICARDO ARTURO NAVARRO URBAEZ y GLADYS MARÍA DEL VALLE RODRIGUEZ BOGADY, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de observaciones.
Por auto de fecha 30 de enero de 2024, se dejó constancia de la presentación de escrito de informes por la parte demandada-recurrente; de la consignación de observaciones por la representación judicial de la parte actora; del transcurso de los lapsos procesales y se dijo “vistos”, entrando la causa en etapa de dictar sentencia.
Cumplida con la instrucción del presente proceso, en segundo grado de la jurisdicción, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, de seguidas pasa este jurisdicente a hacerlo, para lo cual se observa:
II
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio de resolución de contrato de arrendamiento, mediante libelo de demanda presentado en fecha 15 de noviembre de 2022, por los abogados RICARDO ARTURO NAVARRO URBAEZ y GLADYS MARIA DEL VALLE RODRIGUEZ BOGADY, en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA y PATRICIA BOCCIA de MATA, en contra del ciudadano ELIAS KOUBAZ MOKEL, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en el que alegaron que sus representadas suscribieron con el demandado un contrato de arrendamiento de local comercial, de conformidad con las disposiciones establecidas en el Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad ubicado en el edificio Paula, situado en la calle Colombia, cruce con calle El Cristo, Nº 47, Urbanización Nueva Caracas, Catia, jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, que se encuentra constituido por dos (2) locales para uso comercial, distinguidos con las letras PB, ubicado en la Planta Baja y otro distinguido con la letra y número P1, ubicado en el primer piso del referido inmueble.
Que el local ubicado en la planta baja tiene una superficie total de 108,24 mts2, mientras que el local ubicado en el primer piso, tiene una superficie de 65,45 mts2.
Que dicho inmueble les pertenece a sus representadas según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de abril de 2006, bajo el Nº 25, Tomo 3 del protocolo primero y título supletorio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del primer Circuito del Departamento Libertador, en fecha 29 de junio de 1962, bajo el Nº 54, folio 125, Protocolo Primero, Tomo 14.
Que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, lo fue mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 9 de abril de 2019, anotado bajo el Nº 7, Tomo 191, con una vigencia desde el 1º de febrero de 2019, por un (1) año, hasta el 31 de enero de 2020.
Que en la cláusula cuarta, las partes establecieron que “…en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. Si llegado el día del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas si la hubiere y EL ARRENDATARIO se negare a desalojar el inmueble, a pesar de encontrarse vencido el término del plazo de la relación arrendaticia, LAS ARRENDADORAS, tendrán derecho a percibir por cada día transcurrido la proporción que se establezca para el precio diario del arrendamiento, más una cuota adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución y entrega definitiva de dicho inmueble a su propietario…”; solicitando la aplicación de dicha cláusula, para su cálculo, en la sentencia definitiva.
Que en la cláusula segunda se dispuso que “…la fijación del canon de arrendamiento del presente inmueble se establece de mutuo acuerdo entre las partes, en un 8% del monto bruto de ventas realizadas (MBV) por EL ARRENDATARIO, expresadas en la Declaración Regular del Inmueble al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior, de conformidad con el artículo 32, ordinal 2 del Decreto Ley, los cuales pagara en un plazo de cinco (5) días posteriores a la Declaración mensual…”.
Que el arrendatario ha incumplido con el pago de las pensiones arrendaticias, tal como lo convinieron las partes en el contrato, quedando a deber los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2022; es decir, diez (10) meses de cánones de arrendamiento insolutos, a razón de quinientos bolívares (Bs. 500,00) mensuales.
Que pese a las gestiones realizadas, el arrendatario no ha cumplido con el pago correspondiente de los cánones de arrendamiento y mucho menos con la voluntad de entregar el inmueble arrendado, sino que, por el contrario, burlando el convenio contractual, continúa disfrutando del inmueble.
Que siendo de mutuo acuerdo entre las partes el canon de arrendamiento por la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00) mensuales, más el ocho por ciento (8%) del monto bruto de ventas realizadas por el arrendatario, que no ha cumplido, al no presentar la declaración regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA), aunado al hecho de no haber realizado el ajuste del canon de arrendamiento de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (IPC) de los últimos meses fijado por el Banco Central de Venezuela, conforme lo establece la cláusula tercera del contrato.
Que adicionalmente al canon de arrendamiento mensual de quinientos bolívares (Bs. 500,00) durante el período comprendido entre enero y octubre de 2022, insolutos, se debe calcular de acuerdo a la clausula segunda, el ocho por ciento (8%) del monto bruto de ventas realizadas por el arrendatario, conjuntamente con lo estipulado en la cláusula tercera, tomando en consideración el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de los últimos doce (12) meses fijados por el Banco Central de Venezuela; y, si éste índice era mayor que el utilizado, debía pagar la diferencia del canon o cánones anteriores, junto con el canon del próximo mes, lo que no ocurrió, de manera que, para el período calculado desde enero, hasta octubre de 2022, el canon quedó fijado en quinientos bolívares (Bs. 500,oo), más el ocho (8%) de las declaraciones que no presentó el arrendatario, suma que en su debida oportunidad se establecería para calcular el monto adeudado para así aplicar el Índice de Precios al Consumidor del 155,8%.
Que siendo el contrato de arrendamiento un mandato experto, el mismo debía cumplirse con todos los acuerdos, con el objeto que fuesen respetados los derechos de ambos contratantes; por lo que, el pago hecho por el arrendatario, resultaba incompleto al no cubrir el 8% del monto bruto de ventas, ni el Índice Nacional de Precios establecido por el Banco Central de Venezuela.
Que al no producirse el ajuste automático del precio del canon de arrendamiento, en virtud de la norma legal y del acuerdo expreso entre las partes, era innecesaria la notificación del arrendatario, por cuanto estaba en conocimiento previos que los ajustes se harían progresivamente al vencimiento de cada año de prórroga, incluyendo, la prórroga legal de ser el caso.
Que era expresamente entendido que dicho contrato no podría considerarse de ninguna manera celebrado a tiempo indefinido y que las prórrogas, de llegar a darse, se considerarían a tiempo determinado de un (1) año.
Que en consideración de la voluntad e intención de las partes, era evidente que la relación jurídica se estipuló en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, establecida de modo exacto, lo que permitía a los contratantes conocer de antemano su inicio y terminación, con sus consecuencias.
Que el demandado había incumplido el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, actuando de mala fe en la relación locativa, incumpliendo su obligación principal de entrega del inmueble a sus arrendadoras, luego de haberse producido el vencimiento de la prórroga legal que le correspondía.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del presente asunto al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 16 de noviembre de 2022, lo admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento oral, establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Cumplidos los trámites de citación personal, mediante diligencia de fecha 11 de enero de 2023, el ciudadano ELIAS KOUNBAZ MOKEL, asistido por la abogada YASANDRY BAUZA MARIN, consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual, como punto previo, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Con respecto al fondo de la controversia negó, rechazó y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes, en los hechos y en el derecho, calificándola de temeraria e infundada.
Alegó no solo estar solvente en el pago de sus obligaciones, sino que, además, pagó en exceso, por adelantado, a lo largo de los años en que se ha mantenido en la relación arrendaticia, cantidades de dinero que equivalen a casi catorce (14) años de arrendamiento; por lo que, mal podría proceder la demanda sobre la base de hechos falsos.
Que la relación arrendaticia entre las partes se prolonga más allá de un solo contrato de arrendamiento; pues es arrendador del inmueble desde diciembre de 2008.
Que era voluntad de las partes no establecer prórrogas automáticas y/o sucesivas de la relación locativa, sino simplemente suscribir nuevos contratos de tracto sucesivo para así poder prorrogar su duración.
Que la realidad es que esa relación inquilinaria trascendía la vigencia de un (1) solo contrato, ya que para el momento en que se interpuso la demanda, la relación trascendía a más de catorce (14) años, y que las demandantes trataron de ocultarlo.
Que en efecto, en fecha 18 de diciembre de 2008, las actoras suscribieron con él un primer contrato de arrendamiento, por el mismo inmueble objeto del contrato cuya resolución demandan, por un período de un (1) año, contrato otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº 59, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por dicha, siendo importante destacar, que primigeniamente, el inmueble fue arrendado como oficina, lo cual se modificó de común acuerdo entre las partes, para local comercial.
Que en documento autenticado en fecha 27 de noviembre de 2009, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 25, Tomo 3, suscribieron un segundo contrato de arrendamiento, sobre el mismo bien inmueble, con una vigencia desde el 1º de enero de 2010 al 1º de enero de 2011.
Que según documento autenticado en fecha 5 de mayo de 2010, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 46, Tomo 27, se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo bien inmueble, con una duración comprendida entre el 1º de abril de 2010, hasta el 31 de diciembre de 2010.
Que mediante documento autenticado en fecha 11 de enero de 2011, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 1, Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, con la finalidad de prorrogar la duración de la relación, por un (1) año más, desde el 1º de enero de 2011, hasta el 1º de enero de 2012.
Que dicha relación fue prorrogada nuevamente, mediante contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas partes, sobre los mismos inmuebles, mediante documentos autenticados en fecha 8 de febrero de 2012, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotados bajo los Nros. 12 y 42, Tomos 2 y 8 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, cuya duración se estableció desde el 1º de enero de 2012, hasta el 1º de enero de 2013.
Que en fecha 19 de marzo de 2013, se prorrogó nuevamente la relación, mediante documento autenticado en esa misma fecha, por ante la citada Notaría Pública, anotado bajo el Nº 12, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por ella, con una duración comprendida desde el 1º de enero de 2013, hasta el 1º de enero de 2014.
Que en documentos autenticados en fecha 28 de marzo de 2014, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotados bajo los Nros. 7 y 8, Tomo 27, las partes suscribieron contratos de arrendamientos sobre los mismos inmuebles, con un período de duración comprendido entre el 1º de enero de 2014, hasta el 1º de enero de 2015.
Que posterior a dos años de ese último contrato, las partes suscribieron uno nuevo, mediante documento autenticado en fecha 9 de abril de 2019, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 7, Tomo 191 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual versa sobre los mismos inmuebles.
Que en razón de ello, no existía duda alguna en cuanto a que la relación arrendaticia tenía más de catorce (14) años de vigencia, y que durante dicho lapso, había cumplido de manera cabal y suficiente con todas y cada una de sus obligaciones, especialmente, referida al pago del canon de arrendamiento; por lo que, estando vigente la prórroga legal y solvente en sus obligaciones, mal podría solicitársele el desalojo o resolución del contrato.
Que primigeniamente las partes acordaron que el pago de los cánones de arrendamiento se efectuaría mediante un monto fijo mensual, que se ajustaba durante cada período anual, tal como se evidenciaba de los contratos suscritos durante el período comprendido entre los años 2008 al 2014.
Que con la entrada en vigencia de la Ley especial de arrendamientos de inmuebles con destino comercial, la cláusula que establecía el método y forma de pago de los cánones de arrendamiento fue modificada entre las partes en el año 2016, conforme a los parámetros del artículo 32 de dicha ley, estableciéndose como nuevo método para la fijación del canon, el sistema de canon de arrendamiento variable, con base al 8% del monto bruto de las ventas realizadas por el arrendatario, expresadas en la declaración regular del Impuesto al Valor Agregado.
Que en ese sentido, las partes establecieron que el pago de las pensiones locativas serían realizadas por adelantado, abonándose, además, varios meses, con la finalidad de constituir un fondo del cual las arrendadoras descontaban el canon mensual correspondiente.
Que por ello, cada uno de los pagos que realizó no se correspondían con el monto exacto mensual correspondiente en la factura que emitían las arrendadoras, sino que los mismos suponían una suma que incluía varios meses, incluso, años de cánones de arrendamiento.
Que en año 2016, realizó cuatro (4) transferencias electrónicas bancarias, para el pago por adelantado de los cánones de arrendamiento, de 2016, por la cantidad de ciento veintiocho mil ochocientos bolívares (Bs. 128.800,oo) cada una, para un total de quinientos quince mil doscientos bolívares (Bs. 515.200,oo).
Que para ese año 2016, de acuerdo al sistema de ajuste establecido por las partes, el canon de arrendamiento mensual era de once mil doscientos bolívares (Bs. 11.200,oo), por lo que el canon de arrendamiento anual daba un total de ciento treinta y custro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 134.400,oo).
Que de una simple operación matemática, se permite reflejar que para el año 2016, pagó con creces el canon de arrendamiento correspondiente a ese año calendario, ya que el monto total de las transferencias electrónicas, equivalía a un poco más de tres (3) años; siendo prueba de ello, las facturas mensuales emitidas por las arrendadoras, en señal de conformidad con los pagos realizados.

Que, igualmente, en el año 2017, realizó diez (10) transferencias electrónicas, con la finalidad de realizar otro pago y abono a los cánones de arrendamiento mensual por adelantado, las cuales fueron realizadas en fechas 30 de enero, 21 de febrero, 27 de marzo, 26 de mayo, 27 de junio, 26 de julio, 13 de septiembre, 13 de octubre, 6 de noviembre y 5 de diciembre de 2017, por la cantidad de ciento veintiocho mil ochocientos bolívares (Bs. 128.800,oo), cada una, para un total de un millón doscientos ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 1.288.000,oo).
Que igual como ocurrió en el año 2016, para ese nuevo período, las partes acordaron, de conformidad con el método de ajuste previsto en el contrato, un monto de once mil doscientos bolívares (Bs. 11.200,oo) mensuales como canon de arrendamiento, que equivalen a la cantidad de ciento treinta y cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 134.400,oo) anuales, por lo cual, realizó el pago de más de nueve (9) años de cánones de arrendamiento por adelantado.
Que para ese período y los años sucesivos, las arrendadora emitieron las correspondientes facturas, imputándole los abonos y pagos que realizó por lo que, mal podían aducir la existencia de incumplimiento alguno de la obligación de pago, cuando reconocieron, con sus actuaciones, los pagos efectuados.
Que sorpresivamente a partir del mes de noviembre de 2019, las arrendadoras dejaron de emitir las correspondientes facturas por los pagos realizados, lo cual constituye violación e incumplimiento a la cláusula segunda del contrato.
Negó, rechazó y contradijo el incumplimiento que le endilga la actora, en el pago de las pensiones locativas, alegando haber cumplido, con creces, con el pago de los cánones de arrendamiento pactados.
Negó, rechazó y contradijo que el canon de arrendamiento mensual pactado entre las partes fuera la cantidad de quinientos bolívares digitales (Bs.D. 500,oo), por cuanto, a su entender, el canon de arrendamiento pactado se encontraba establecido en la cláusula segunda del contrato, por lo que, los pagos que realizó fueron aceptados por las arrendadoras, conforme a las facturas emitidas por ellas.
Que no existe prueba alguna aportada por la actora para sustentar el argumento de falta de pago que alegan, por lo que, no esta dado el requisito sin qua non para la procedencia de la acción de desalojo.
Que no se haya cumplido lo establecido en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, porque si ha cumplido, con creces, con su obligación de pago de las pensiones de alquiler.
Que las actoras incumplieron con su obligación de emitir las correspondientes facturas por los pagos que realizó, lo cual es revelador de actúan en franca temeridad, por cuanto ellas propiciaron un inexistente incumplimiento; y, que son ellas quienes están en incumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo que, mal podrían reclamar o pretender resolver el contrato y desalojarlo de los inmuebles arrendados.
Que el requisito sine qua non para ejercer la pretensión de desalojo, es que el arrendatario hubiese incumplido con alguna de las obligaciones contractuales, por lo que, en caso de no incurrir en incumplimiento alguno, el arrendador no puede ejercer el desalojo, por no existir el hecho generador.
Que la demanda resulta infundada y contraria a derecho, por lo que solicitó se declarase sin lugar.
Sustanciado el incidente de cuestiones previas, en fecha 14 de febrero de 2023, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la propuesta, opuesta por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 27 de febrero de 2023, el juzgado de la causa, dictó auto, mediante el cual se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
En fecha 6 de marzo de 2023, se llevó a cabo la audiencia preliminar, dejándose constancia de la presencia de los abogados RICARDO ARTURO NAVARRO URBAEZ, GLADYS DEL VALLE RODRÍGUEZ BOGADY, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora; YASANDRY BAUZA MARÍN y LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada; el tribunal, oída la exposición de las partes, dio por concluida el acto oral y público y se reservó la fijación de los hechos, por auto separado.
Por auto de fecha 9 de marzo de 2023, el tribunal de la causa, fijó los limites en que quedó trabada la litis y abrió a pruebas el proceso.
En fechas 15 y 16 de marzo de 2023, los abogados YASANDRY BAUZA MARÍN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada; RICARDO ARTURO NAVARRO URBAEZ y GLADYS MARIA DEL VALLE RODRIGUEZ BOGADY, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escritos de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 21 de marzo de 2023, el tribunal de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 24 de marzo de 2023, el abogado RICARDO A. RUIZ CARVAJAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó copias fotostáticas de decisión dictada en fecha 17 de marzo de 2023, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar el recurso de hecho ejercido, en contra del auto de fecha 24 de febrero de 2023, que oyó en el solo efecto devolutivo la apelación interpuesta en contra de la decisión de fecha 14 de febrero de 2023; revocó dicho auto; ordenó al juzgado de la causa; y, oír en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto.
Por auto de fecha 28 de marzo de 2023, el tribunal de la causa, dio por recibido el oficio Nº 2023-94, procedente del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, mediante el cual remitió cuaderno de recurso de hecho y ordenó abrir cuaderno separado. Asimismo, por actuación aparte, oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 15 de febrero de 2023, por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 14 de febrero de 2023, que declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; remitiendo las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución e instruida la causa en segunda instancia, en fecha 12 de julio de 2023, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta; sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Recibidas las actuaciones en el tribunal de la causa, por auto de fecha 11 de agosto de 2023, el abogado RAMON ESCALONA, en su carácter de Juez, se abocó a su conocimiento y dejó constancia de la reanudación de la causa, en el estado en que encontraba para el 11 de agosto de 2023, exclusive.
En fecha 14 de agosto de 2023, la abogada YASANDRY BAUZA MARÍN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de solicitud de reposición de la causa.
Por auto de fecha 22 de septiembre de 2023, el tribunal de la causa se abstuvo de proveer en relación a la solicitud planteada por la representación judicial de la parte demandada, dejando constancia que la causa se encontraba en etapa de evacuación de pruebas.
Por auto de fecha 25 de octubre de 2023, el tribunal de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral.
En fecha 30 de octubre de 2023, se llevó a cabo la audiencia oral de juicio, dejando constancia el tribunal, de la comparecencia de los abogados RICARDO ARTURO NAVARRO URBAEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; YASANDRY BAUZA MARÍN, RICARDO ARTURO RUIZ CARVAJAL y LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada; dejó constancia de la exposición oral de las partes y, concluido el acto de las partes, dictó el dispositivo del fallo, mediante el cual declaró con lugar la demanda la demanda; y el desalojo los inmuebles arrendados; reservándose la oportunidad para publicar el fallo en extenso.
En diligencia de fecha 2 de noviembre de 2023, la abogada YASANDRY BAUZA MARÍN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, apeló de dicho dispositivo.
Por auto de fecha 14 de noviembre de 2023, difirió la oportunidad para la publicación del fallo en extenso.
En fecha 21 de noviembre de 2023, el tribunal de la causa, dictó decisión mediante la cual declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por las ciudadanas MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA y PATRICIA BOCCIA DE MATA, en consecuencia, el desalojo de los locales comerciales arrendados; la terminación del contrato de arrendamiento; condenó en costas a la parte demandada.
Por auto de fecha 24 de noviembre de 2023, oyó en ambos efectos la apelación interpuesta y ordenó la remisión de las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada; y, siendo instruida la causa, en segundo grado de conocimiento, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, se observa:
III
MOTIVA:
El conocimiento de esta alzada se circunscribe al recurso de apelación interpuesto en fecha 2 de noviembre de 2023, por la abogada YASANDRY BAUZA MARÍN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo emitido en el acto de la audiencia oral celebrada en fecha 30 de octubre de 2023, cuyo fallo en extenso fue publicado en fecha 21 de noviembre de 2023, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por las ciudadanas MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA y PATRICIA BOCCIA DE MATA, en contra del ciudadano ELIAS KOUBAZ MOKEL, ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo.
Conforme lo expuesto por las partes en la demanda y su contestación, corresponde determinar si el ciudadano ELIAS KOUBAZ MOKEL, en su condición de arrendatario, se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento, correspondientes al período comprendido entre los meses de enero y octubre de 2022, a razón de quinientos bolívares (Bs. 500,oo) mensuales, con la finalidad de determinar la procedencia del desalojo impetrado en su contra por las ciudadanas MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA y PATRICIA BOCCIA DE MATA, de los locales comerciales que le fueron arrendados, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 9 de abril de 2019, anotado bajo el Nº 7, Tomo 191 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, ubicados en el Edificio Paula, situado en la calle Colombia, cruce con calle El Cristo, Nº 47, Urbanización Nueva Caracas, Catia, parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguidos con las letras PB, planta baja y P1, primer piso.
Con tal finalidad, corresponde determinar si el ciudadano ELIAS KOUBAZ MOKEL, durante la vigencia de la relación locativa, pagó por adelantado los cánones de arrendamientos que le correspondía, para determinar su solvencia en el cumplimiento de dicha obligación, hasta el año 2027.
Así las cosas, se observa que conjuntamente con la contestación, el demandado opuso la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Defensa previa que fue resuelta mediante decisión de fecha 12 de julio de 2023, dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que resultó definitivamente firme. Por lo que, la misma quedó fuera del thema decidendum del presente fallo. Así se establece.
Por tanto, a los fines de emitir pronunciamiento sobre la procedencia en derecho o no de la pretensión de desalojo impetrada, de seguidas pasa este sentenciador al análisis, valoración y apreciación de las pruebas aportadas por las partes durante el contradictorio; para lo cual se tiene:
1) La parte actora, conjuntamente con el libelo de demanda, produjo copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 9 de abril de 2019, anotado bajo el Nº 7, Tomo 191 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; documento que, conjuntamente con las defensas opuestas, fue reconocido por la parte demandada, promoviéndolo en original. De dicha documental se constata la relación arrendaticia entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA DE MATA y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, la cual versa sobre un inmueble ubicado en el edificio Paula, situado en la calle Colombia, cruce con calle El Cristo, Nº 47, Urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre del Distrito Capital, constituido por dos (2) locales para uso comercial, distinguidos con las letras PB, ubicado en la planta baja del edificio y P1, ubicado en el primer piso. Que el local ubicado en la planta baja del edificio tiene una superficie de ciento ocho metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (108,25 mts2) y el local ubicado en el primer piso, una superficie de sesenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (64,45 mts2). Que dicho inmueble fue arrendado exclusivamente para uso comercial de venta de artículos de línea blanca, marrón, electrodomésticos y quincallería, no pudiendo cambiarse su destino sin la previa autorización por escrito de las arrendadoras (cláusula primera). De la cláusula segunda, se evidencia que las partes convinieron que el canon de arrendamiento se estableció en un ocho por ciento (8%) del monto bruto de ventas realizadas por el arrendatario, expresadas en la declaración regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior, de conformidad con lo establecido en el ordinal 2º del artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, que debía ser pagado en un plazo de cinco (5) días posteriores a la declaración mensual mediante depósito en la cuenta corriente Nº 0102-0501-80-0009179851 del Banco de Venezuela, a nombre de las arrendadoras; que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, daría derecho a las arrendadoras de resolver de pleno derecho el contrato, en el entendido que el pago que se efectuare en cheques no se acreditarían hasta tanto se hiciese efectivo el pago de los mismos, por lo que, no causaría novación de la deuda vencida; quedando las arrendadoras obligadas a entregar factura legal por concepto del pago recibido. Documental que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.
2) Copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de abril de 2006, bajo el Nº 25, Tomo 3, Protocolo Primero. Documento que no fue desconocido ni impugnado por la parte contra quien fue opuesto del cual se evidencia que las ciudadanas MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA y PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO, son propietarias del inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado, el cual forma parte de otro inmueble de mayor extensión. Documental que es tenida como fidedigna, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público. Así se establece.
3) Duplicado de escrito suscrito por los abogados RICARDO ARTURO NAVARRO URBAEZ y GLADYS MARIA DEL VALLE RODRIGUEZ BOGADY, en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA y PATRICIA BOCCIA DE MATA, presentado ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), el cual no fue impugnado por la parte contra quien fue opuesto; y, del cual se constata que el mismo fue presentado por ante dicho ente administrativo en fecha 11 de julio de 2022, según se desprende de sello húmedo que consta en la parte superior derecha de la primera página del mismo; por lo que, se aprecia y valora, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo a las reglas de la sana crítica. Así se establece.
4) La parte demandada, conjuntamente con la contestación de la demanda, promovió copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº 59, Tomo 67; del cual se constata que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, se celebró contrato de arrendamiento el cual versó sobre el mismo bien inmueble objeto del presente juicio, el cual le fue arrendado en aquella oportunidad para comercio y oficina, con una duración de un (1) año fijo contado a partir de la fecha de autenticación de dicha documental; es decir, desde el 18 de diciembre de 2008, hasta el 18 de diciembre de 2009, ambas fechas inclusive. Documento que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil. Así se establece.
5) Conjuntamente con la contestación de la demanda, promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de noviembre de 2009, anotado bajo el Nº 34, Tomo 67; del cual se constata que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, se celebró contrato de arrendamiento el cual versó sobre el mismo bien inmueble objeto del presente juicio, el cual le fue arrendado en aquella oportunidad para oficina, con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de enero de 2010, hasta el 1º de enero de 2011, ambas fechas inclusive. Documento que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.367 del Código Civil. Así se establece.
6) Conjuntamente con la contestación de la demanda, promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de mayo de 2010, anotado bajo el Nº 46, Tomo 27; del cual se constata que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, se celebró contrato de arrendamiento el cual versó sobre el mismo bien inmueble objeto del presente juicio, el cual le fue arrendado en aquella oportunidad para oficina, con una duración de nueve (9) meses fijos contados a partir del 1º de abril de 2010, hasta el 31 de diciembre de 2010, ambas fechas inclusive. Documento que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.
7) Conjuntamente con la contestación de la demanda, promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de enero de 2011, anotado bajo el Nº 1, Tomo 99; del cual se constata que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, se celebró contrato de arrendamiento el cual versó sobre el mismo bien inmueble objeto del presente juicio, el cual le fue arrendado en aquella oportunidad para oficina, con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de enero de 2011, hasta el 1º de enero de 2012, ambas fechas inclusive. Documento que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.
8) Conjuntamente con la contestación de la demanda, promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de febrero de 2012, anotado bajo el Nº 12, Tomo 2; del cual se constata que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, se celebró contrato de arrendamiento el cual versó sobre el mismo bien inmueble objeto del presente juicio, el cual le fue arrendado en aquella oportunidad para oficina, con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de enero de 2012, hasta el 1º de enero de 2013, ambas fechas inclusive. Documento que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.
9) Conjuntamente con la contestación de la demanda, promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de febrero de 2012, anotado bajo el Nº 42, Tomo 8; del cual se constata que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, se celebró contrato de arrendamiento el cual versó sobre el mismo bien inmueble objeto del presente juicio, el cual le fue arrendado en aquella oportunidad para oficina, con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de enero de 2012, hasta el 1º de enero de 2013, ambas fechas inclusive. Documento que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.
10) Conjuntamente con la contestación de la demanda, promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de marzo de 2013, anotado bajo el Nº 10, Tomo 24; del cual se constata que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, se celebró contrato de arrendamiento el cual versó sobre el mismo bien inmueble objeto del presente juicio, el cual le fue arrendado en aquella oportunidad para oficina, con una duración de un (1) año fijo contado desde el 1º de enero de 2013, hasta el 1º de enero de 2014, ambas fechas inclusive. Documento que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.
11) Conjuntamente con la contestación de la demanda, promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de marzo de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 24; del cual se constata que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, se celebró contrato de arrendamiento el cual versó sobre el mismo bien inmueble objeto del presente juicio, el cual le fue arrendado en aquella oportunidad para oficina, con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de enero de 2013, hasta el 1º de enero de 2014, ambas fechas inclusive. Documento que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.
12) Conjuntamente con la contestación de la demanda, promovió copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de marzo de 2014, anotado bajo el Nº 7, Tomo 27; del cual se constata que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, se celebró contrato de arrendamiento el cual versó sobre el mismo bien inmueble objeto del presente juicio, el cual le fue arrendado en aquella oportunidad para oficina, con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de enero de 2014, hasta el 1º de enero de 2015, ambas fechas inclusive. Documento que se se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado o desconocido por la parte contra quien fue opuesto. Así se establece.
13) Conjuntamente con la contestación de la demanda, promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de marzo de 2014, anotado bajo el Nº 8, Tomo 27; del cual se constata que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, se celebró contrato de arrendamiento el cual versó sobre el mismo bien inmueble objeto del presente juicio, el cual le fue arrendado en aquella oportunidad para oficina, con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de enero de 2014, hasta el 1º de enero de 2015, ambas fechas inclusive. Documento que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.
14) Conjuntamente con la contestación de la demanda, promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de mayo de 2016, anotado bajo el Nº 23, Tomo 54; del cual se constata que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, se celebró contrato de arrendamiento el cual versó sobre el mismo bien inmueble objeto del presente juicio, el cual le fue arrendado en aquella oportunidad para uso comercial, con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de junio de 2016, hasta el 31 de mayo de 2017, ambas fechas inclusive. Documento que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.
15) Conjuntamente con la contestación de la demanda, se promovió comprobantes de transferencias electrónicas Nros. 706042530, 727266340, 751951651, 778261287, 802029834, 821651443, 851173778, 906187944, 939223897, 970715541, 1033225349, 1250889727, 1307868923, 1125001667, 1081365626, 1190730648, 1371414448, 1438605489, 1516802082. Documentales que son desechadas por este sentenciador, puesto que de las mismas, no se puede constatar de manera clara la fecha que se realizaron, así como los montos transferidos; incluso, consta un comprobantes del cual no se puede determinar el número de operación, resultando ilegibles, no constando en autos algún otro medio de prueba que los ratifique. Así se establece.
16) Conjuntamente con la contestación de la demanda, se promovió facturas Nros. 000290, 000301, 000302, 000299, 000309, 000312, 000313, 000319, 000320, 000323, 000325, 000328, 000333, 000334, 000337, 000338, 000341, 000343, 000346, 000347, 000350, 000351, 000354, 000360, 000359, 000356, 000363, 000369, 000367, 000373, 000370, 000374, 000377 y 000378, de fechas 16/02/2016, 05/05/2016, 05/05/2016, 05/05/2016, 05/09/2016, 05/10/2016, 05/11/2016, 09/12/2016, 09/01/2017, 07/02/2017, 07/03/2017, 05/04/2017, 05/06/2017, 05/07/2017, 05/08/2017, 05/09/2017, 05/10/2017, 05/11/2017, 05/12/2017, 05/01/2018, 05/02/2018, 05/03/2018, 05/04/2018, 05/07/2018, 05/07/2018, 05/07/2018, 05/10/2018, 05/10/2018, 05/10/2018, 05/12/2018, 05/12/2018, 05/01/2019, 05/02/2019 y 05/05/2019, respectivamente; documentales que fueron opuestas a la parte actora, quien no la desconoció o impugnó, por lo que, se tienen por reconocidos y de los que se evidencia que durante el período comprendido entre el 16 de febrero de 2016, hasta el 05 de marzo de 2019, la ciudadana MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, dio comprobantes de haber recibido el pago de los cánones de arrendamiento del período comprendido entre el mes de enero de 2016, hasta el mes de marzo de 2019, ambos inclusive. Documentales que se valoran y aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.

Efectuado en análisis y valoración de las pruebas aportadas al proceso, de seguidas pasa este sentenciador a dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se observa que en autos quedó comprobado que entre los ciudadanos MARIA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA, PAOLA PATRICIA BOCCIA DE MATA y ELIAS KOUNBAZ MOKEL, existió relación locativa cuyo inicio tuvo lugar en fecha 18 de diciembre de 2008, fecha de autenticación del contrato de arrendamiento primigenio, y que se mantuvo en el tiempo hasta el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 18 de octubre de 2022, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 56, Tomo 112 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Así se establece.
Así las cosas, habiendo iniciado la relación locativa en fecha 18 de diciembre de 2008, y al haberse mantenido en el tiempo, tenemos que la misma tiene una duración de aproximadamente 14 años, hasta el 15 de noviembre de 2022, cuando fue interpuesta la demanda que nos ocupa. No obstante, el fundamento esbozado por la parte actora, no trata del vencimiento o no de la relación locativa, mucho menos la vigencia o no de la prórroga legal arrendaticia; sino que el mismo se centra en la insolvencia del arrendatario en el pago de las pensiones locativas (cánones) durante el período comprendido entre los meses de enero y octubre de 2022, ambos inclusive, a razón de quinientos bolívares (Bs. 500,oo), más el ocho por ciento (8%) del monto bruto de ventas realizadas por él, expresadas en la declaración regular del Impuesto al Valor Agregado, correspondiente al mes inmediatamente anterior, mensuales. Así se establece.
Por tanto, habiéndose alegado la falta de pago de las pensiones locativas indicadas y probada, por la parte actora, la obligación del arrendatario del cumplir con las mismas, correspondía a éste la carga de probar el pago de dichos cánones de arrendamiento. No obstante, la parte actora alegó que dicho canon locativo se estableció verbalmente entre las partes en la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,oo), más lo establecido en la cláusula segunda del contrato, lo cual fue rechazado por la parte demandada; y, no existiendo prueba alguna que llevase a quien decide a presumir la existencia de dicho acuerdo verbal, debe establecerse que el canon de arrendamiento mensual que debía pagar el arrendatario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se demanda, debía ser calculado conforme lo convenido expresamente entre los contratantes en la cláusula segunda del contrato; es decir, en razón de “…un ocho por ciento (8%) del monto bruto de ventas realizadas (MBV) por EL ARRENDATARIO, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior…”, que debía ser acreditado en “…un plazo de cinco (5) días posteriores a la Declaración mensual, los cuales depositará EL ARRENDATARIO en la cuenta corriente del Banco de Venezuela, identificada con el número 0102-0501-80-0009179851 a nombre de LA ARRENDADORA PAOLA PATRICIA BOCCIA GUZZO…”. Así se establece.

Por tanto, resulta ilógico pensar que con el pago, supuestamente, en exceso y por adelantado que dice el demandado haber efectuado de las pensiones locativas durante la vigencia de la relación locativa, se haya liberado de su obligación contractualmente contraída; ello, porque es inverosímil que éste tuviese conocimiento por adelantado de las ventas brutas que se declarasen en la planilla de liquidación regular del Impuesto al Valor Agregado del mes inmediatamente anterior, con la finalidad de efectuar el cálculo del ocho por ciento (8%) de dicho monto y así efectuar el pago del monto correspondiente. Así se establece.

Ello, por cuanto, como antes se expresó, a la letra de la cláusula segunda del contrato locativo, se estableció un canon de arrendamiento variable que, para su determinación, debía calcularse el monto total y bruto de ventas del mes inmediatamente anterior; y, una vez determinado el monto, acreditarse mediante depósito bancario a favor de la arrendadora PAOLA PATRICIA BOCCIA DE MATA, en la cuenta bancaria identificada en la cláusula en cuestión. Por tanto, al no haberse aportado a los autos, elemento probatorio que conllevase a la mente de quien decide, la determinación del canon de arrendamiento variable y su pago mediante depósito bancario o por cualquier otro medio idóneo para ello, mal puede considerarse al ciudadano ELIAS KOUBAZ MOKEL, solvente en su obligación. Así se establece.
Por otra parte tenemos que si bien es cierto que dicho ciudadano produce una serie de documentales con la intención de desvirtuar la insolvencia del pago del canon de arrendamiento, no es menos cierto que los meses insolutos se encuentran comprendidos entre enero y octubre de 2022; y, las pruebas producidas, solo conllevan a establecer que pagó hasta el mes de marzo de 2019; es decir, no existe correspondencia de las circunstancias de modo, lugar y tiempo, entre los pagos que dicha haber efectuado, con respecto a los meses insolventes que fundamentan la presente demanda de desalojo. Así se establece.
Así las cosas, no habiendo cumplido con su obligación de probar el pago de los cánones de arrendamientos del período comprendido entre enero y octubre de 2022, ambos inclusive, de acuerdo con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, se tiene que la presente demanda debe ser declarada con lugar; por lo que, la apelación interpuesta en fecha 2 de noviembre de 2023, por la abogada YASANDRY BAUZA MARIN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo proferido en fecha 30 de octubre de 2023, durante la celebración de la audiencia de juicio, cuyo fallo en extenso fue publicado en fecha 21 de noviembre de 2023, debe ser declarada sin lugar, quedando confirmada la decisión apelada; todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
IV
DISPOSITIVA:
En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 2 de noviembre de 2023, por la abogada YASANDRY BAUZA MARIN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo proferido en fecha 30 de octubre de 2023, durante la celebración de la audiencia de juicio, cuyo fallo en extenso fue publicado en fecha 21 de noviembre de 2023, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Con lugar la demanda de desalojo, incoada por las ciudadanas MARÍA GRACIA BOCCIA DE LA SALVIA y PATRICIA BOCCIA de MATA, en contra del ciudadano ELIAS KOUBAZ MOKEL, todos ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo. En consecuencia, se ordena el desalojo del inmueble constituido por los locales comerciales ubicados en el edificio Paula, situado en la calle Colombia, cruce con calle El Cristo, Nº 47, Urbanización Nueva Caracas, Catia, jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguidos con las letras PB, ubicado en la planta baja y otro distinguido con la letra y número P1, ubicado en el primer piso del referido inmueble. Terminado el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 07, Tomo 191, folio 33 hasta el 36 de fecha 9 de abril de 2019.
Queda CONFIRMADA, la decisión apelada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente, por haber resultado totalmente vencida en el recurso.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por el archivo de este tribunal.
Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los treinta (30) días del mes de abril de dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de Independencia y 165º de Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
Dr. CESAR HUMBERTO BELLO
Abg. ALEXANDRA SIERRA.
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA SIERRA.
Exp. Nº AP71-R-2023-000643 (11.761)
CHBC/AS/cr.