REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS, 5 DE ABRIL DE 2024.
213º Y 165º
ASUNTO: AP71-R-2023-000654 (1409)
PARTE DEMANDANTE: GEORGES CHAKOUR SALIM, venezolano, comerciante, de este domicilio, casado, identificado con la cédula de identidad N°4.854.403.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Mariela Mendoza de Jiménez y Leonardo José Palencia Toro; abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N°234.199 y 66.760, en su orden.
PARTE DEMANDADA: ALFONSO INFANTINO FALZONE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°12.500.033.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Lucio Muñoz e Iván Muñoz; abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO, bajo los N°12.654 y 64.319, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL) (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
NARRATIVA
Conoce esta alzada previa distribución de ley, del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en fecha 13 de noviembre de 2023, en audiencia oral y pública, cuyo extenso fue publicado el 27 de noviembre de 2023, que declaró SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, en contra del ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE.
En fecha 11 de octubre de 2021, la parte demandante remitió vía correo electrónico, un escrito contentivo de demanda de “resolución de contrato”, dirigida a la dirección correspondiente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Posteriormente, el 15 de octubre de 2021, fue consignado el libelo en físico con sus anexos respectivos.
La presente demanda fue admitida el 4 de noviembre de 2021, por el Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Gaceta Oficial N°40.418, de fecha 23 de mayo de 2014; específicamente, con su artículo 43, en concordancia con los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de febrero de 2022, los apoderados judiciales del demandado, abogados Lucio Muñoz e Iván Muñoz procedieron a oponer cuestión previa y acontestar la demanda.
En fecha 25 de febrero de 2022, la representación judicial de la parte demandante, consignó escrito de observaciones y solicitudes. (denominado de oposición a las cuestiones previas y fondo)
En Fecha 15 de marzo de 2022, la representación en juicio de la parte demandante consignó escrito de pruebas para la incidencia de cuestiones previas.
El 5 de abril de 2022, la representación en juicio de la parte demandante presentó escrito de observaciones y solicitudes.
En fecha 5 de abril de 2022, el tribunal de instancia dictó sentencia interlocutoria declarando procedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada y extinguido el proceso.
El 26 de abril de 2022, la parte actora apeló de la sentencia del día 5 del mismo mes y año.
El 10 de mayo de 2022, la parte demandante diligenció nuevamente apelando de la sentencia de fecha 5 de abril de 2022.
El 23 de mayo de 2022, el tribunal de instancia oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente a los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio N°0102-22 de fecha 23 de mayo de 2022.
En fecha 8 de noviembre de 2022, el Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la apelación efectuada por la parte demandante, revocando la decisión que declaró procedente la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la continuación del contradictorio; señalando en su motiva que, aun y cuando el tribunal de la causa admitió la misma como “RESOLUCIÓN DE CONTRATO”, no obstante, lo correcto es que la demanda sea denominada como una acción de DESALOJO, fundamentada en los literales “B”, “C” y “D” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 5 de diciembre de 2022, uno de los apoderados judiciales de la parte demandada, anunció recurso de casación contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 8 de noviembre de 2022.
En fecha 13 de diciembre de 2022, la representación judicial del demandante consignó escrito de observaciones, en virtud del anuncio de recurso de casación.
Por decisión interlocutoria de fecha 21 de diciembre de 2022, el Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, negó el recurso de casación anunciado el 5 de diciembre de 2022, por el abogado Lucio Muñoz, en contra de la sentencia de fecha 8 de noviembre de 2022.
Mediante diligencia de fecha 13 de enero de 2023, la representación judicial de la parte demandada recurrió de hecho, contra de la sentencia de fecha 8 de noviembre de 2022.
Por auto de fecha 16 de enero de 2023, el Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a los fines de que emitiera pronunciamiento correspondiente sobre el recurso de hecho propuesto en el asunto de marras. En esa misma fecha se libró oficio N°004-2023.
Por sentencia de fecha 14 de julio de 2023, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró SIN LUGAR, el recurso de hecho interpuesto por la parte demandada.
La representación judicial de la parte demandante, procedió a recusar al juez de instancia mediante escrito de fecha 18 de septiembre de 2023. Por su parte, el juez recusado, ciudadano Edward Colmenares, se inhibió del conocimiento de la causa, ordenando remitir las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los tribunales municipales de esta misma circunscripción judicial.
El día 11 de octubre de 2023, el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, llevó a cabo la audiencia preliminar correspondiente, dejándose constancia en la misma de la comparecencia de la representación judicial de ambas partes.
En fecha 17 de octubre de 2023, el tribunal de la causa fijó los hechos y los límites de la controversia.
El 24 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. Por su parte, la representación judicial del demandante trajo a los autos su escrito de promoción de pruebas en fecha 25 de octubre de 2023.
El día 31 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte demandada, hizo oposición a las pruebas propuestas por su antagonista.
El tribunal de la causa, se pronunció sobre la oposición y admisión de las pruebas, mediante auto publicado el 7 de noviembre de 2023. Ese mismo día, el tribunal a quo,fijó la oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia de juicio, precisándola para el tercer (3er) día de despacho siguiente a ese, a las 10:00 a.m.
Por auto de fecha 13 de noviembre de 2023, el tribunal de instancia aplazó la celebración de la audiencia de juicio para ese mismo día a las 2:00 p.m. Conforme al acta levantada con ocasión de la audiencia oral y pública, el a quo dejó constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales del demandado y de la no comparecencia de la parte accionante ni por sí misma, ni por medio de apoderado alguno; declarando finalmente SIN LUGAR la pretensión de desalojo de local comercial intentada por el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, en contra del ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE.
La representación judicial de la parte demandante, el mismo día 13 de noviembre de 2023 a las 11:39 a.m., diligenció al tribunal de la causa solicitando el diferimiento de la audiencia fijada para las 2:00 p.m., por cuanto, las profesionales del derecho suscribientes alegaron que, tendrían otro acto judicial contemporáneamente al prorrogado por el jurisdicente en la presente causa, fundamentado su petición en la garantía del derecho constitucional al debido proceso y al derecho a la defensa de ambos contrincantes.
En fecha 15 de noviembre de 2023, las apoderadas judiciales del ciudadano demandante consignaron diligencia mediante la cual, apelaron de la decisión proferida el 13 de noviembre de 2023, en la audiencia de juicio.
El 27 de noviembre de 2023, el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso del fallo dictado el 13 de noviembre de 2023 en audiencia oral y pública.
Por diligencia de fecha 28 de noviembre de 2023, la apoderadas judiciales del ciudadano demandante apelaron de la decisión dictada el 13 de noviembre de 2023, cuyo extenso fue publicado el 27 de noviembre de 2023.
El tribunal de la causa, por auto de fecha 29 de noviembre de 2023, oyó la apelación interpuesta por la parte accionante en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, acompañado de oficio N°2023-461.
Verificada su distribución, le correspondió a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el conocimiento del recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia de mérito, dejando constancia la ciudadana secretaria Yamilet Rojas, de la recepción del expediente a través de nota fechada el 4 de diciembre de 2023.
La parte demandante, debidamente asistido por abogado, allegó ante esta alzada, un escrito de informes el 21 de diciembre de 2023.En esa misma oportunidad, este tribunal superior publicó auto a través del cual, le dio entrada al expediente -luego de haber sido remitido de vuelta al tribunal de instancia para la subsanación de error de foliatura-, dando cuenta a la juez de este despacho; fijándose asimismo, la oportunidad para la consignación de los informes de las partes.
En fecha 2 de febrero de 2023, los apoderados judiciales de la parte demandante presentaron escrito denominado “conclusiones o informes”.
Esta alzada, en fecha 19 de febrero de 2024, publicó auto en el cual señaló que, vencido el lapso para que la parte demandada presentara observaciones a los informes de su contraria y, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, procedería a dictar su fallo de mérito dentro de los 60 días contados a partir del 17 de febrero de 2024 (inclusive).
Ahora bien, estando en la oportunidad procesal pertinente, este Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pasa a dictar su fallo, con base a las siguientes consideraciones:
-II-
DE LOS HECHOS
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
En el escrito libelar, el apoderado judicial parte demandante señaló que el 16 de septiembre de 1998, el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM (arrendador), suscribió un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE (arrendatario), que acompañó marcado “A”, por un inmueble propiedad del arrendador (terreno) ubicado en la calle Bolívar, N°119, entre la Cuarta y Quinta Avenida de Catia, urbanización Nueva Caracas, jurisdicción de la parroquia Sucre, municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador, de fecha 16 de septiembre de 1998, asentado bajo el N°96, Tomo 94 de los libros de autenticaciones de dicha oficina pública.
Hizo referencia la representación judicial del demandante, al contenido de la CLÁUSULA CUARTA del contrato locativo, el cual se refiere al destino de los inmuebles contratados, para estacionamiento, mecánica, latonería y pintura, electroauto, lavado y engrase y similares, para vehículos, con exclusión de la maquinaria pesada, no pudiendo cambiar el destino de aquellos, sino, previa autorización escrita otorgada por el arrendador, así como establecería la prohibición de hacer modificaciones en la estructura del inmueble, y otras actividades que pudiesen perturbar la paz social u ocasionar desperfectos al inmueble o ponga en peligro la vida de las personas.
Con respecto a la cláusula aludida arriba, fue indicado en el texto de la demanda que, el arrendador observó que, el arrendatario habría lesionado la misma, modificando la estructura del inmueble para erigir 3 comercios que estarían en funcionamiento en el bien, y todos ellos, con fines distintos a los autorizados en el convenio; razón por la que solicitó la práctica de una INSPECCIÓN OCULAR en el inmueble para dejar constancia expresa de los hechos señalados, siendo evacuada esta última, el 2 de septiembre de 2021, por el Tribunal Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente N°AP31-S-2021-003873 (cuyo original correría adjunta al libelo).
Como fundamentos de derecho, fue invocado por el demandante, el parágrafo in fine del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N°40.418 del 23 de mayo de 2014, en cuanto al procedimiento oral como vía para conocer los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamiento comercial, de servicios y afines.
Así, sobre la tipificación de los hechos narrados libelarmente, alegó la representación judicial del demandante que, aquellos se subsumirían en los literales “b”, “c” y “d” del artículo 40 eiusdem; estableciendo finalmente, como su petitorio que, el demandado sea condenado o convenga en la desocupación inmediata y la entrega del bien arrendado completamente desocupado y en perfecto estado de aseo y conservación.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el escrito de contestación a la demanda, los apoderados en juicio del demandado, en primer lugar, opusieron la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, conocida como “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”.
De seguidas, prosiguió la representación judicial del demandado a dar contestación al fondo de la demanda, manifestando su rechazo, negativa y contradicción en todas y cada una de las partes de la demanda interpuesta por el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, tanto en las razones de hecho como el derecho, adjetivando las primeras como “inciertas, ineficaces e insuficientes” y el último, como improcedente.
Señaló la parte demandada que, de la lectura y el análisis del libelo y de los documentos fundamentales, procedieron a impugnar el contrato de arrendamiento anexo a la demanda por carecer de validez, ya que, la CLÁUSULA QUINTA habría establecido taxativamente que la duración de la relación locativa era de un (1) año fijo sin prórroga, finalizando el 1 de octubre de 1999, sin que se haya celebrado uno nuevo, como lo venía haciendo el accionante al finalizar cada contrato.
Así mismo, fue expuesto por los abogados del accionado que, luego de vencido el contrato, no volvieron [las partes] a celebrar contrato alguno y, por cuanto en el último no se estableció la tácita reconducción, el contrato de arrendamiento se habría extinguido y nació un contrato verbal, de allí que – a su entender- , el contrato allegado a los autos no tendría valor alguno por haberse vencido en 1999, quedando extintas sus cláusulas.
Fue delatado por la parte accionada, en la contestación de la demanda que, al momento de dársele en alquiler el inmueble, el propietario conocía que, en el estallido social denominado “caracazo” los manifestantes habrían quemado las bienhechurías que existían como parte de la mueblería “El buen gusto”, y por ello, el propietario le habría alquilado el terreno, facultándole la creación de bienhechurías para el funcionamiento del taller mecánico y unos locales -que le pertenecerían al arrendatario-, con lo cual, estiman que, no podría decirse que, estos serían un subarrendamiento, ya que fueron construidos con dinero del demandado y administrados por éste y su personal.
Expuso la representación judicial del demandado también que, sería incoherente creer que ante el subarrendamiento denunciado, el accionante habría dejado transcurrir tantos años para demandar, delatando que, por el contrario, el arrendador cobraba el canon de arrendamiento; insistiendo en aducir que, si su alegaciones fueran falsas, cómo habría podido [el arrendatario] tener acceso a los 3 locales; afirmando además que, en aquellos, estarían trabajando 3 empleados a su cargo, ya que tenía que sacarle provecho a lo construido con dinero de su propio peculio.
Igualmente, adujo la parte demandada que, con el transcurso del tiempo, con los distintos contratos de arrendamiento, se constataría una aceptación tácita del propietario demandante de la situación referida en el presente parágrafo, al punto que, el arrendador, se habría apersonado en los locales e incluso habría cobrado su canon, personalmente, en aquellos.
Apuntó la representación judicial del demandado que, el documento fundamental de la acción (documento de propiedad del inmueble) señalaría que, se trata de un inmueble y un edificio, lo que en un principio habría sido cierto, empero, con el estallido social, aquellos fueron incendiados, quedando solamente el terreno, el cual fue alquilado al ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE, al quererlo éste para taller mecánico, así como otros 2 locales y, en razón de ello, afirman que el arrendador le habría otorgado autorización verbal y que de no ser ello así, no se hubiese procedido con las instalación del taller, conjuntamente, con los otros 2 locales; siendo ello, de pleno conocimiento del arrendador; peticionando con lo alegado hasta dicho punto la demandada, para corroborar estos hechos, se oficiara al Cuerpo de Bomberos del Área Metropolitana de Caracas, para que informara al tribunal, si en el inmueble objeto del contrato, ocurrió un siniestro e incendio en el año 1989 y si, como consecuencia de ello, quedó alguna bienhechuría o la existencia de alguna mueblería, o si por el contrario, quedaron sólo escombros.
Por otra parte, fue advertido por los abogados del demandado en su defensa, que procedían a IMPUGNAR LA INSPECCIÓN OCULAR traída a los autos por la actora, ya que a su parecer, la misma, adolecería de una serie de vicios que la harían improcedente en la causa, por cuanto estiman que, el tribunal evacuador no dejó constancia de los observado, sino, procedió en contradicción a lo establecido en el artículo 475 de la ley adjetiva civil, avanzando opinión y formulando apreciaciones; con lo cual, su valoración sería conculcadora del derecho a la defensa y el debido proceso del demandado; añadiendo a lo antepuesto que, existirían otros medios de prueba que harían ineficaz la prueba de inspección, además, de considerar que, con respecto a la prueba impugnada no habría existido su control y que sobre las declaraciones cursantes en el acta levantada a tal efecto, no se reflejaría las firmas de los testigos y/o de las personas en ella identificadas.
Finalmente, la parte demandada promovió prueba testimonial conforme lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civily solicitó que la contestación de la demanda sea admitida y declarada con lugar en la definitiva.
-III-
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS ALLEGADAS CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO LIBELAR:
• Marcado “A”, folios 13 al 16, ORIGINAL DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito por GEORGES CHAKOUR SALIM (ARRENDADOR), y ALFONSO INFANTINO FALZONE (ARRENDATARIO), en cuya CLÁUSULA PRIMERA,se señala que el arrendador da en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un terreno identificado y ubicado en la “calle Bolívar, N°119, entre la Cuarta y Quinta Avenida de Catia, Urbanización Nueva Caracas, jurisdicción de la Parroquia Sucre, municipio Libertador del Distrito Federal”autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador, de fecha 16 de septiembre de 1998, asentado bajo el N°96, Tomo 94 de los libros de autenticaciones de dicha oficina pública. En relación con esta documental, por tratarse de un documento privado reconocido ( autenticado), el cual, si bien fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada, el contenido de su objeción no es subsumible con extremos para su procedencia que otorga la legislación para ello (tacha de falsedad), por el contrario, los objetantes alegaron sobre el instrumento, su carencia de validez, ya que, la CLÁUSULA QUINTAhabría establecido taxativamente que, la duración de la relación locativa era de un (1) año fijo sin prórroga, finalizando el 1 de octubre de 1999, sin que se haya celebrado uno nuevo, como lo venía haciendo el accionante al finalizar cada contrato; de lo cual, deduce esta superioridad la confusión de los impugnantes, con relación a los efectos en orden al tiempo de los contratos por tiempo determinado, en los cuales, si luego de su vencimiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada (Art. 1.600 C.C.) operando lo que se conoce como la TÁCITA RECONDUCCIÓN, o la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, sólo que ahora sería indeterminado (modificando sólo en orden de su duración), siendo en todo lo demás, siempre igual, máxime si la relación en tal caso era escriturada, y conformada por las mismas partes y sobre el mismo inmueble.
En consecuencia, este tribunal le confiere pleno valor probatorio al mencionado instrumento, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.363 del Código Civil.
• Marcado “B”, folios 17 al 20, COPIA SIMPLE DE CONTRATO DE COMPRAVENTA suscrito entre EDUARDO ASAPCHEZ SAYEH y JORGE CHAKOUR SALIM, cuyo objeto es un edificio para depósito y el área de terreno sobre el cual está construido, en la urbanización Nueva Caracas, calle o avenida Simón Bolívar, marcado con el N°79, Parroquia Sucre del Departamento Libertador del Distrito Federal. Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal. De fecha 21 de mayo de 1970. Bajo el N°36, folio 118, Protocolo 1°, Tomo 22.Este documento, por cuanto no fue impugnado por la contraparte se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil,en consecuencia, este tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
Marcado “C”, folios 21 al 25, ORIGINAL DE EXPEDIENTE CONTENTIVO DE INSPECCIÓN JUDICIAL, identificada AP31-S-2021-003873, con fecha de entrada 30/08/2021, solicitada por el apoderado judicial de GEORGES CHAKOUR SALIM, llevada a cabo por Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de septiembre de 2021, constituyéndose en la dirección: “Calle Bolívar, N°119, entre la cuarta y quinta Avenida de Catia, Urbanización Nueva Caracas, Jurisdicción de la Parroquia Sucre. Municipio Libertador del Distrito Capital”. En relación con esta inspección por cuanto la misma no fue tachada de falsa, por tratarse de un documento público, este tribunal le confiere pleno valor probatorio al mencionado instrumento, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil .
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
• Marcado “B”, COPIA SIMPLE DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO notariado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Federal. En Catia el 16 de septiembre de 1998.asentado bajo el N°96, Tomo 94 de los libros de autenticaciones de dicha oficina público (mismo que ya fue valorado ut supra)
• Marcado ”B”, COPIA SIMPLE DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO notariado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Federal. En Catia, el 14 de marzo de 1997, y COPIA SIMPLE DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO notariado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en Catia el 14 de noviembre de 1994. En relación con las anteriores documentales, por cuanto no fueron impugnadas por la contraparte, se tienen como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, este tribunal les otorga pleno valor probatorio, conforme lo establecido en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y así se declara.
• Prueba testimonial conforme lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, a ser depuesta por los ciudadanos Jorge Santiago y Wuinnel José Mármol Marín, y prueba de informes al Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital. En relación con los medios de pruebas enunciados en este punto, sobre las testimoniales debe precisarse que, si bien fueron admitidas, no se verificó su evacuación en juicio. Asimismo, en relación a las pruebas de informes invocados por la parte demandada en su escrito de contestación, no se observa en autos que la misma haya sido insistida por su promovente en el devenir del contradictorio, no siendo tampoco evacuadas, con lo cual, no tiene nada sobre lo cual deba pronunciarse esta alzada respecto de aquellas y así se establece.
EN EL LAPSO DE PRUEBAS:
Durante el lapso de pruebas, las partes ratificaron las documentales allegadas a los autos, mientras que, la representación judicial de la parte demandante, promovió también prueba testimonial, siendo esta última inadmitida por el tribunal por extemporánea por tardía.
-IV-
DE LA SENTENCIA APELADA
DE LA AUDIENCIA ORAL:
En el día de hoy trece (13) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) oportunidad y hora fijada para que tenga lugar la audiencia de juicio en el presente asunto signado con el N°AP31-V-2021-000282, que por DESALOJO incoara el abogado EDUARDO ANTONIO MEJIAS LOCANTORE, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 77.992. en su carácter de apoderado judicial del Ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4854.403, contra el ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.500.033, estando presentes en la Sala de Audiencia del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, el Abogado ERNESTO JOSE CEDEÑO, en su carácter de Juez Provisorio del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano Abogado JOHALBER GABRIEL MENDOZAROSALES, en su carácter de Secretario. Asimismo se deja constancia de no la comparecencia al acto de la representación judicial de la parte actora en la causa, así como, los apoderados judiciales de la parte demandada LUCIO MUÑOZ MANTILLA y IVAN WILMER MUÑOZ BERBESI, inscritos en el Inpreabogado bajo el N°12.654 y 64.319, respectivamente. En este estado, el Tribunal deja constancia que no se dejara un registro de grabación fílmica en la sede del Juzgado motivado a que no existen recursos presupuestarios suficientes en este circuito judicial para cubrir los costos de adquisición de los discos a ser grabados. Acto seguido, se abre el presente acto para lo cual se le conceden a la parte demandada el derecho de palabra a los fines de exponer en forma oral y breve lo que crea conveniente en relación al mérito de la causa. Seguidamente se le concedió la palabra a la representación judicial de la parte demandada: ciudadano juez con el debido respeto, voy a efectuar en esta audiencia oral, señalando las violaciones de los derechos constitucionales, mi representada tiene una relación arrendaticia con la parte actora de un bien inmueble donde se obligó mi representado a construir un galpón, que sería para arreglar vehículos, la parte actora por un juicio de desalojo, acompaño un contrato de arrendamiento y título de propiedad, y una inspección ocular, la causal que el invoca es que mi representado dio uso distinto al inmueble que era el de mecánica, nunca dejó de funcionar, siempre ha sido así, así que eso es falso, el decreto de desalojo para uso comercial, y la ley aplicable establece que no se aplica ni para hoteles, gimnasios ni terrenos, así que no procede la ventilación del juicio por ese procedimiento, sin embargo fue admitido y es una disposición de orden público que si se establece, la demanda no es procedente, porque ningún documento produce prueba por que no demuestra nada, de manera pues solicito que sea desechada la demanda, y que no se ha violado la causal, de otro uso, esa inspección ocular no tiene ninguna validez, ya que no ha sido sometido al control de la prueba, solicito sea declarada, sin lugar la demandada, la parte actora acompaño el contrato de arrendamiento, que estableció que era un terreno, en su contestación a la demanda la parte actora reconoció que mi cliente fue autorizado, este juicio fue mal llevado, no fue cumplió con los requisitos esenciales, ellos alegan cosas que nunca hicieron en el escrito libelar, por tal razón solicito sea declara sin lugar y sea declara en costa la temeraria actora, es todo ciudadano juez...". Finalizada la audiencia de juicio en la causa con la comparecencia de ambas partes del proceso y en atención a lo dispuesto en los articulo 875 y 876 del Código de Procedimiento Civil, el Juez una vez retirado de la Sala por un lapso de treinta (30) minutos, ya deliberada la controversia, una vez expuestos en forma breve y lacónica los motivos de hecho y de derecho en que se fundamenta la respectiva decisión, pasó a dictar en forma oral el dispositivo del fallo en la forma siguiente:
PRIMERO: Sedeclara SIN LUGAR la pretensión que por Desalojo de local comercial, intentara el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.854.403, contra el ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.500.033.
SEGUNDO: de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte que resulto vencida totalmente en el proceso (...)
DEL EXTENSO DEL FALLO:
Conforme fuera ordenado en la audiencia de juicio y establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, fue publicado en fecha 27 de noviembre de 2023, el extenso del fallo de mérito en la causa que declaró sin lugar la demanda de desalojo de local comercial, impetrada por el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, en contra del ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE, en el cual se expusieron las motivaciones que fundamentaron al mismo, a saber:
-V-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
Planteada como quedo la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como límite y themadecidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de misma y las pruebas promovidas por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estar prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa hacerlo de la siguiente manera:
Alega la representación judicial de la parte actora que en la cláusula Cuarta del Contrato “... EL ARRENDATARIO destinara los mencionados inmuebles únicamente y exclusivamente para ESTACIONAMENTO MECANICA, LATONERIA Y PINTURA, ELECTROAUTO, LAVADO Y ENGRASE Y SIMILARES PARA VEHÍCULOS, EXCLUYENDOSE LA MAQUINARIA PESADA, no pudiendo cambiar su destino sin la previa autorización otorgada por escrito de EL ARRENDADOR. Con vista a la anterior cláusula del contrato de arrendamiento antes descrito mi cliente observo que el arrendador comenzó a lesionar la referida cláusula del contrato modificando la estructura del inmueble para colocar tres comercios que actualmente funcionan en el inmueble y los cuales tienen fines distintos a los autorizados en el referido contrato, es por lo que se solicitó la práctica de una inspección ocular sobre el referido inmuebles a los fines de dejar expresa constancia de los hechos antes señalados...".
Por su parte la representación judicial de la parte demandada abogados LUCIO MUÑOZ e IVAN MUÑOZ, en la oportunidad de dar contestación a la demanda: ”... En relación a la inspección ocular, procedo a Impugnar en nombre de nuestro representado el acta levantada en la inspección ocular el día del traslado del tribunal, por cuanto de un simple análisis de la misma, se evidencia que el acta contiene una serie de vicios que la hacen improcedente como lo es que el ciudadano juez duodécimo de municipio de área metropolitana de caracas, al momento de levantar el acta, en vez de dejar constancia de lo observado, procede a interrogar a las personas que trabajan para mi representado en los locales, lo cual no es lo procedente ya que lo único que debe hacer es dejar constancia de lo visto. De conformidad a lo establecido en el artículo 475 del código de procedimiento civil, in el cual se establece que al juez le está vedado avanzar opinión ni formular apreciaciones, y al momento de interrogar a mis empleados de los locales y realizar preguntas formulo apreciaciones por ende es que impugno la acta de la inspección, ante tal apreciación deja de tener valor alguno para que la inspección sea valorada como pruebas por el ciudadano juez de la presente causa, de lo contrario se estaría violando el derecho a la defensa y al debido proceso igualmente lo que se pretendió probar con la inspección ocular existe otros medios de pruebas con lo cual se hace ineficaz la misma y por otro lado el ciudadano juez no debería tomar en consideración la inspección ocular por cuanto en la misma no existe el control de la prueba. Y lo más grave a un ciudadano juez, es que la supuestas declaraciones realizadas en el acta de la inspección ocular, no están firmadas por las personas supuestamente identificada y que depusieron sus testimonio...".
Este Tribunal al respecto observa que, de lo establecido en el literal "B" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, si bien la representación judicial de la parte accionante señaló en su libelo de demanda que el arrendatario modifico la estructura del inmueble para colocar tres comercios que actualmente funcionan en el inmueble y los cuales tienen fines distintos a los autorizados en el referido contrato en la cláusula Cuarta, así mismo la parte demandada en su contestación de la demanda, señaló que arrendo un terreno donde fue facultado para crear unas bienhechurías para que pudiera funcionar el taller mecánico y unos locales en el terreno las cuales realizo y les pertenecen.
De lo expuesto, constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no son demostrados por las partes. En un sentido estrictamente procesal se dice que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone pues un derecho para el adversario sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.
Ahora bien, de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que se promovió una inspección ocular la cual fue declarada inamisible (sic), y que con ella no se lograría demostrar las modificaciones alegadas, puesto que la parte actora si bien promovió una inspección ocular, la misma solo se enfoco en dejar constancia de la rama que desempeñaban cada comercio y la relación existente entre el demandado y los local comerciales, no quedando demostrado fehaciente las modificaciones y reformas así como el huso (sic) deshonesto e indebidos en contravención con el contrato de arrendamiento; por consiguiente, lo ajustado a derecho es declaran SIN LUGAR la causal de desalojo por uso deshonesto e indebidos según lo dispuesto en el articulo 1.354 del Código Civil el cual señala lo siguiente: "Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación". Así se decide.-
-VI-
-DISPOSITIVO-
En consecuencia, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por Resolución de Contrato, intentara el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-4.854.403 contra el ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.500.033,
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte que resulto vencida totalmente en el proceso.
TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es dictado dentro del lapso legal que dispone el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre de dos mil veintitrés (2023).- Años 212º de la Independencia y 163° de la Federación.-
-V-
DE LOS INFORMES EN ALZADA
INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE:
Señaló el demandante en escrito primigenio de informes que, en fecha 5 de noviembre de 2023, anunció recurso de apelación en contra de la decisión de fecha 27 de noviembre de 2023, dictada por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, aduciendo que en dicho fallo el a quo, habría incurrido en omisiones y errores de apreciación sobre los elementos probatorios alegados en juicio, parcializando su criterio a una sola parte, violando el derecho a la tutela judicial efectiva, establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Adujo el demandante que, el tribunal de la causa no habría reconocido la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento comercial, correspondiéndose el mismo en 860m2, más un martillo saliente en el ángulo sur este que mide 6 metros, con 5 centímetros de este a oeste por 11,65 m2 de norte a sur, ubicado en Catia, urbanización Nueva Caracas, calle o avenida Simón Bolívar, N°79, parroquia Sucre del Departamento Libertador del Distrito Federal.
Por otro parte, mencionó la parte accionante que, el a quo habría incurrido en violación a los artículos 19 y 2 de los códigos adjetivos y sustantivos en materia civil, respectivamente; además del silencio de pruebas, demostrando parcialidad en la decisión ambigua y favorable a su contraparte ALFONSO INFANTINO FALZONE, quien es arrendatario y no pagaría el canon de arrendamiento por el contrato locativo comercial suscrito entre ambas partes.
Manifestó el apelante en sus informes que, sería importante demostrar que los argumentos que no se corresponderían con la realidad del juicio, deformando los verdaderos hechos ocurridos el día que el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, habría ejercido su derecho a la defensa en reconocimiento de su derecho como arrendador, conforme lo establecido en la ley especial que regula el arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, publicada en Gaceta Oficial N°40.418 de 23 de mayo de 2014.
Insistió el recurrente, delatando la omisión en la valoración de pruebas en el fallo apelado, emitiendo opiniones sin fundamentarlas en la normativa legal vigente en materia de arrendamiento comercial, en detrimento de sus derechos económicos y violando el derecho a la defensa al efectuar una audiencia oral sin tomar en cuenta que sólo se encontraba una de las partes sin previa notificación, además de no considerar la condición del actor de adulto mayor.
Con relación a las irregularidades presuntamente cometidas por el sentenciador de instancia, denunció la declaratoria de inadmisibilidad de la prueba testimonial promovida por la defensa del arrendador, violándose su derecho a la defensa. De igual modo, delató el accionante que el tribunal habría dejado de valorar la prueba fehaciente “inspección ocular”, insertando el a quo su opinión parcial sobre la misma, afrentando en principio de parcialidad conforme lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Así mismo, como otra de las anomalías procedimentales denunciadas, expuso el demandante que, en la recurrida se dejó sin efecto el contrato de arrendamiento de fecha 16 de septiembre de 1998, suscrito por GEORGES CHAKOUR SALIM, e identificado como local N°79, que forma parte de un edificio para depósito y área de terreno sobre el cual está construido.
Alegó el recurrente que, presumía al vencimiento del último contrato locativo suscrito entre las partes y la prórroga legal, el arrendatario entregaría el inmueble, por cuanto así habría sido acordado y porque también lo establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; advirtiendo también que, la obligación de la entrega del espacio comercial, es un acto forzoso cuando vencido el término de prórroga legal o perdida, no existe renovación de la relación arrendaticia, pues lo contrario, la ocupación del inmueble en ausencia de extensión comercial del arrendamiento, sería incurrir en un absoluto y manifiesto acto ilegal de ocupación de una propiedad, que no le pertenece, aludiendo al artículo 40, literales “a”, “b”, “c”, y “g” de la ley especial de arrendamiento comercial y los artículos 1.160 y 1.270 del Código Civil, insistiendo en el incumplimiento del demandado a las obligaciones de ley y del pacto contractual, alejado del comportamiento como un buen padre de familia.
Se desprende del escrito de informes, que el demandante alegó que lo anterior sustentaría de manera perfecta e irremediable la pretensión definitiva de desalojo del inmueble por parte del ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE, del espacio arrendado, como consecuencia del vencimiento de la relación arrendaticia y la ausencia de renovación o prórroga del mismo.
Por otra parte, adujo el recurrente que bajo ningún supuesto se estaría en frente a una tácita reconducción de la relación arrendaticia, y que tampoco habría mutado el contrato a indeterminado, por cuanto la reconducción sólo operaría cuando vencido el término de duración convenido, el arrendatario hace uso de la prórroga legal y transcurrida la misma, se le hubiere dejado en posesión pacífica de la cosa arrendada; indicando sobre ello que, en el presente asunto no se habría colmado los requisitos para su procedencia, ya que constaría de los hechos descritos que el arrendador, habría hecho saber al arrendatario de su intención de no mantener su permanencia no autorizada en el local; que no tendría intención de prorrogar o renovar el contrato, debiendo el demandado entregar el inmueble al no existir más la relación contractual ni jurídica que soporte su permanencia en el inmueble. No obstante lo anterior, afirma el recurrente que, su contraparte se habría negado a entregar el bien, generándose daños y perjuicios al primero, así como lucro cesante, daño emergente e incluso, la pérdida de oportunidad arrendaticia.
De la misma manera, fue señalado en los informes del demandante que, la ocupación ilegitima del demandado habría ocurrido desde el 10 de octubre de 1999, y que habría dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el año 2019, produciéndole daños al arrendador, sin que haya mediado alguna condonación de la falta de entrega del inmueble arrendado. De igual manera, reclamó en que el juez a cargo del tribunal de la causa habría violado los derechos humanos del accionante recurrente.
En escrito posterior, denominado de informes o conclusiones, la representación judicial del demandante hizo alusión a que en fecha 16 de septiembre de 1998, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta, de fecha 16 de septiembre de 1998, y que en fecha 4 de noviembre de 2021, procedió a demandar la resolución contractual (local comercial) denunciando vicios de incongruencia , inmotivación, y silencio de pruebas. Insistiendo en las mismas denuncias del escrito primigenio.
-VI-
PUNTO PREVIO
SOBRE EL PROCEDIMIENTO
Se observa de las actas conformadoras del presente expediente que, la representación judicial de la parte demandada, ha insistido en denunciar el presunto desacierto procesal en el que habría incurrido el tribunal de la causa, al admitir y sustanciar la presente demanda, bajo el procedimiento oral.
A propósito de lo anterior, la representación judicial del demandado encauzó su denuncia -primigeniamente-, oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en cuya fundamentación alegó que el inmueble arrendado, por tratarse de un terreno, estaría excluido del ámbito de aplicación de la ley especial que regula los arrendamientos inmobiliarios de uso comercial.
En ese sentido, deviene menester para esta superioridad hacer referencia al texto de la sentencia firme proferida sobre esa delación por el órgano jurisdiccional homólogo a este, el Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8 de noviembre de 2022, en la cual declaró SIN LUGAR, la excepción previa propuesta y ordenó la continuación del juicio, fallo este que fue recurrido de hecho por la parte demandada y declarado SIN LUGAR por la máxima instancia civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme sentencia de fecha 14 de julio de 2023.
No obstante, se avista del contenido de las actas procesales que, aun y cuando la denuncia sobre la inadmisibilidad de la demanda por error en el proceso, fue resuelta por decisión firme dictada por un tribunal de la misma jerarquía a esta alzada, la representación judicial del ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE, ha insistido en cada fase procesal (en la contestación, en la audiencia preliminar, en su escrito de promoción de pruebas, en audiencia de juicio) en denunciar que, al tratarse el objeto del contrato locativo de un terreno no edificado, ello se imbricaría en uno de los tipos de inmuebles excluidos por el artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 4. Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados. (resaltado y subrayado de esta alzada)
Ahora bien, estima imperativo para esta jurisdicente, a los solos fines pedagógicos, precisar lo siguiente:
Conforme la norma citada supra, la exclusión de los inmuebles abrigados por la ley especial, hace mención principal, a los inmuebles cuyo destino no sea el uso comercial, enunciando algunos ejemplos, siendo, efectivamente, referido por el legislador, los terrenos no edificados, como uno de aquellos.
Así mismo, como ya fue mencionado en líneas precedentes, la defensa principal de la parte demandada habría sido la advertencia continuada de que en el contrato de arrendamiento signado entre las partes, tendría por objeto un terreno no edificado, alegando que las construcciones que tendría actualmente el mismo, fueron efectuadas por el arrendatario con posterioridad a la convención arrendaticia.
Luego, de la mera apreciación de las instrumentales fundamentales de la demanda, el contrato de arrendamiento y el documento de propiedad del inmueble (ambos valorados en su oportunidad), resalta lo siguiente: por una parte, del contenido de la CLÁUSULA CUARTA del primero de los anteriores se desprende que, el inmueble de marras estaba convenido para ser destinado a ciertas actividades económicas comerciales, a saber: “...únicamente y exclusivamente para ESTACIONAMIENTO, MECANICA, LATONERÍA Y PINTURA, ELECTROAUTO, LAVADO Y ENGRASE Y SIMILARES PARA VEHÍCULOS, EXCLUYÉNDOSE LA MAQUINARIA PESADA, no pudiendo cambiar su destino sin previa autorización otorgada por escrito de EL ARRENDADOR...”. Por otro lado,aun y cuando la parte demandada aseveró que el inmueble se trataría de un terreno [no edificado], en el contrato locativo sólo aparece la mención de un terreno ( CLÁUSULA PRIMERA) -dispuesto para el ejercicio en él de las mencionadas actividades comerciales-, sobre el cual, cabe añadirse que, en el documento de propiedad correspondiente, inserto a los autos, se señalaría que estaría integrado por una edificación para depósito; resultando de la exégesis de lo antepuesto entonces que, el bien objeto del contrato locativo se trataría de un inmueble (terreno edificado) de carácter comercial.
Conforme a lo mencionado hasta este punto, debe acotarse que, la legislación especial arrendaticia ordena que, a los fines de su aplicación e interpretación se entenderán inmuebles destinados al uso comercial, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que en el funciones, independientemente, de la constitución inmobiliaria del mismo, haciendo hincapié en que, los órganos jurisdiccionales deben hacer prevalecer siempre la realidad sobre las formas, pudiendo desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y/o la adopción de formas y negocios jurídicos que pretendan evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado (Arts. 2 y 3 LRAIUC).
En concatenación a lo precedente, es preciso aludir al contenido de la Constitución Nacional, que concibe a la justicia como un fin del Estado, en la consecución de la paz social y la seguridad jurídica, y que de acuerdo a ello, se erige el proceso como un instrumento fundamental para su materialización, en donde se privilegia lo simple, la uniformidad, la eficiencia y la eficacia, en contraste, con los formalismos inútiles que obstaculicen la obtención de la verdad, por cuanto, las formalidades procesales deben tener por norte el encausamiento del proceso y no ser un óbice a la justicia, debiendo en consecuencia, el órgano jurisdiccional en todo caso, ponderar entre la justicia y las formas, anteponiendo y haciendo énfasis siempre en la primera.
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela
Artículo 257 El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.
Es por ello que,en el presente asunto aun y cuando los abogados de la parte demandada, aferraron su defensa en el alegato de inadmisibilidad por la sustanciación del juicio por un procedimiento impertinente por el objeto del contrato de la acción impetrada por su antagonista, sin embargo, de las actas no se evidenciaría que el bien no estuviera destinado al uso comercial o que se tratara de un terreno sin edificación alguna; siendo importante destacar, además, que, la doctrina jurisprudencial ha sido enfática al establecer que en materia de arrendamiento de locales comerciales, el trámite debe efectuarse conforme al procedimiento oral el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial , puntualizando igualmente, la máxima prudencia revisora en las denuncias de subversión procesal en juicios relativos a la materia arrendaticia y en la constatación de la afectación efectiva de al derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva de las partes (como por ejemplo, al considerar que el procedimiento breve contiene lapsos más cortos para la promoción y evacuación de pruebas y disímiles a los lapsos establecidos en el procedimiento oral).
No obstante, la Sala considera necesario el análisis del fondo de la pretensión de amparo, en virtud de que el criterio que fue utilizado para la declaración de reposición contradice su doctrina en relación con que no son necesarias las reposiciones en el caso de que se haya advertido la aplicación de un procedimiento más garantista en lugar de uno más breve, desacato a la doctrina de esta Sala que interesa al orden público en tanto que, las innecesarias reposiciones por este motivo, en caso de generalizarse su práctica, producirían innecesarias dilaciones procesales y el recargo de nuestro sistema de justicia.(TSJ/SC. Sentencia N°1.642 del 31 de octubre de 2008)
Sobre lo último, es importante resaltar que, en el sub lite, haciendo un estudio hipotético de los posibles escenarios que pudieron plantearse, de tratarse el inmueble de un terreno con depósito sin vocación comercial, su sustanciación correspondería a través del procedimiento breve especial establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que, de tratarse de un arrendamiento de un terreno sin edificación y sin destino comercial, su sustanciación sería conforme al procedimiento ordinario; sobre lo cual debe apuntarse finalmente que, en contraste con los anteriores, no deja lugar a dudas que, la tramitación por el procedimiento oral, le aportó a la partes de los lapsos más favorables para el ejercicio de las defensas y recursos que a bien tuvieron, así como mayor flexibilidad y conformidad con los principios de oralidad e inmediación, todo ello en resguardo a su derecho a la defensa, debido proceso y la tutela judicial efectiva, y así se establece.
-VII-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
A propósito de dirimir el presente recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de noviembre de 2023, en audiencia oral y pública, cuyo extenso fue publicado el 27 de noviembre de 2023, que declaró SIN LUGAR la pretensión de desalojo de local comercial intentada por el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, en contra del ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE, esta alzada pasa de seguidas a concretar lo siguiente:
Se desprende de las actas conformadoras del expediente que, la parte demandante alegó en su libelo que habría suscrito con el ciudadano demandado, un contrato de arrendamiento, cuyo objeto se correspondía con un inmueble de su propiedad (terreno) ubicado en la calle Bolívar, N°119, entre la cuarta y quinta avenida de Catia, urbanización Nueva Caracas, jurisdicción de la parroquia Sucre, municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador, de fecha 16 de septiembre de 1998, asentado bajo el N°96, Tomo 94 de los libros de autenticaciones de dicha oficina pública.
En cuanto, al fundamento de su pretensión de desalojo, adujo el demandante que, su antagonista habría afrentado sus obligaciones legales y contractuales como arrendatario, citando particularmente, el contenido de la CLÁUSULA CUARTA del convenio locativo, cuyo tenor indicaría el destino y/o actividades económicas determinadas para el inmueble “...únicamente y exclusivamente para ESTACIONAMIENTO, MECANICA, LATONERÍA Y PINTURA, ELECTROAUTO, LAVADO Y ENGRASE Y SIMILARES PARA VEHÍCULOS, EXCLUYÉNDOSE LA MAQUINARIA PESADA, no pudiendo cambiar su destino sin previa autorización otorgada por escrito de EL ARRENDADOR...”, así como también establecería un veto para el arrendatario tocante a la posibilidad para modificar la estructura del bien y de efectuar actividades distintas y que pudieran alterar la paz social o poner en peligro la vida de las personas.
Se observa de la demanda que, el arrendador accionante denunció que el arrendatario incumplió el contenido de la precitada estipulación contractual, modificando la estructura del inmueble, construyendo otros locales que subarrendaría a terceros, con fines comerciales distintos a los autorizados por el primero; de allí que, procedió a demandar el desalojo del ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE, al colegir que, la conducta de este, se subsumiría en las causales descritas en los literales “b”, “c” y “d” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por otro lado, se constata de autos que, la parte demandada en su descargo, rechazó, negó y contradijo tantos los hechos como el derecho argüido por su antagonista, pasando de inmediato a impugnar el contrato de arrendamiento adjuntado al libelo como instrumento fundamental, porque a su decir, carecería de validez al haber fenecido el 1 de octubre de 1999, sin que se haya celebrado uno nuevo, como lo venía haciendo el accionante al finalizar cada contrato y, por cuanto, en el postrero, no se había establecido tampoco la tácita reconducción, extinguiéndose del mismo modo sus cláusulas; naciendo un nuevo contrato verbal en su lugar.
De la misma manera, se advierte del escrito de contestación que, el demandado afirmó que, al momento de dársele en alquiler el inmueble, el propietario tenía conocimiento que el arrendatario construiría -con su propio peculio- unas bienhechurías para el funcionamiento de unos comercios (taller mecánico y otros) ya que el bien inicialmente constituido, habría sido afectado por un incendio ocasionado en el estallido social denominado “Caracazo”, razonando en ese sentido, la representación judicial del demandado, que no sería correcto decir que se estaría ante un subarrendamiento de los locales pertenecientes y administrados por el ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE.
Señaló la parte demandada en su descargo que, el mencionado subarrendamiento no tendría asidero ya que de ser así, se cuestiona por qué habría entonces dejado el arrendador transcurrir tantos años para denunciarlo; afirmando que, por el contrario, el arrendador inclusive habría llegado a cobrar el canon de arrendamiento en los referidos locales.
Aunado a lo antepuesto, manifestó la parte demandada que, si bien el documento fundamental de la demanda (documento de propiedad del inmueble) describe al inmueble objeto de la relación locativa como terreno y edificio, y que ello en un principio habría sido así; empero, como fue mencionado arriba, luego del evento social aludido, el terreno fue objeto de construcción para establecer el taller mecánico como fue convenido por las partes desde el inicio, previa autorización verbal del arrendador, y que de no ser ello así, no se hubiese procedido con la instalación del referido taller, conjuntamente, con los 2 locales comerciales.
En otro orden de ideas, debe acotarse que, la parte demandada impugnó la inspección ocular traída a los autos por la actora, ya que a su parecer, la misma adolecería de una serie de vicios que la harían improcedente en la causa.
En relación a la decisión apelada, es menester precisar por esta superioridad que, la audiencia de juicio, sufrió un aplazamiento en su materialización, siendo pospuesta para un momento distinto al fijado primigeniamente; lo cual fue objetado por la representación judicial de la parte demandante, cuya participación no constó en dicho acto ulterior.
Así las cosas, se aprecia del contenido del acta levantada por el a quo en la audiencia de juicio que, la parte demandada delató que por efecto de la relación arrendaticia, el arrendatario habría sido obligado a construir un galpón para arreglar vehículos, insistiendo en dicho acto, que no se habría dado un uso distinto al inmueble al que fuera convenido contractualmente; no obstante, denunció que el procedimiento fue mal llevado, ya que el desalojo comercial excluiría el inmueble objeto del contrato de marras; añadiendo que la inspección ocular no tendría validez y que aunque la parte actora acompañó el contrato de arrendamiento que establecía que era un terreno, sí habría dado autorización. Finalizadas la exposición de la parte compareciente a la audiencia (demandada), el juzgador de instancia dictó su sentencia declarando sin lugar la demanda de desalojo de local comercial.
Observa esta alzada que, en cuanto a las motivaciones explanadas en el extenso del fallo, adujo el tribunal de la causa que, a pesar que la parte demandante trajo como prueba de sus dichos una inspección ocular, a los fines de demostrar las alteraciones al inmueble arrendado; el primero discurrió que, con dicho medio, no se logró probar lo pretendido, sino, la parte accionante se habría solo enfocado en dejar constancia de la rama que desempeñaba cada comercio y la relación existente entre el demandado y los locales comerciales; no quedando evidenciado fehaciente a los ojos del jurisdicente, las modificaciones y reformas, así como el uso “deshonesto e indebido” aducido por el arrendador, en contravención con el contrato locativo, subsumibles en las causales de desalojo invocadas. Por consiguiente, estimó el juzgado a quo que, lo ajustado a derecho era declarar SIN LUGAR la demanda de desalojo de local comercial y así fue finalmente decidido.
Se extrae de los autos que, dictado el fallo de mérito, la parte demandante, procedió a recurrir del mismo, aduciendo que el tribunal de la causa, habría incurrido en omisiones y errores de apreciación sobre los elementos probatorios alegados en juicio, parcializándose hacia uno de los contrincantes. Aseverando a su vez que, no se le habría reconocido la cualidad de propietario del demandante del inmueble dado en arrendamiento comercial.
Resaltó el recurrente en sus informes que, el tribunal de instancia habría incurrido en violación a los artículos 19 y 2 de los códigos adjetivos y sustantivos en materia civil, respectivamente; además del vicio de silencio de pruebas, demostrando -a su entender-, parcialidad favorable a su contraparte ALFONSO INFANTINO FALZONE; deformándose los verdaderos hechos ocurridos; omitiendo la valoración de pruebas promovidas en detrimento de los derechos económicos del actor y violando el derecho a la defensa, al efectuar la audiencia oral, sin tomar en cuenta que sólo se encontraba una de las partes, sin previa notificación de los antagonistas, además, de no haber considerado la condición del actor de adulto mayor del demandante.
Delató la parte recurrente que, en la decisión objeto de la apelación, el juzgador habría dejado sin efecto el contrato de arrendamiento de fecha 16 de septiembre de 1998, suscrito por GEORGES CHAKOUR SALIM, e identificado como local N°79, que forma parte de un edificio para depósito y área de terreno sobre el cual está construido; indicando además, que, presumía como arrendador que, al vencimiento del último contrato locativo suscrito entre las partes y la prórroga legal, el arrendatario entregaría el inmueble, por cuanto así habría sido acordado y porque también lo establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; advirtiendo al mismo tiempo que, la obligación de la entrega del espacio comercial es un acto forzoso, cuando vencido el término de prórroga legal o perdida, no existe renovación de la relación arrendaticia, pues lo contrario, la ocupación del inmueble en ausencia de extensión comercial del arrendamiento, sería incurrir en un absoluto y manifiesto acto ilegal de ocupación de una propiedad que no le pertenece, aludiendo al artículo 40, literales “a”, “b”, “c”, y “g” de la ley especial de arrendamiento comercial y los artículos 1.160 y 1.270 del Código Civil, todo lo cual, a su entender, sustentaría de manera perfecta e irremediable la pretensión de desalojo del inmueble arrendado.
Por otra parte, adujo el recurrente que, bajo ningún supuesto se estaría en frente a una tácita reconducción de la relación arrendaticia y que tampoco habría mutado el contrato a indeterminado, por cuanto, la reconducción sólo operaría cuando vencido el término de duración convenido, el arrendatario hace uso de la prórroga legal y transcurrida la misma, se le hubiere dejado en posesión pacífica de la cosa arrendada; indicando sobre ello que, en el presente asunto no se habría colmado los requisitos para su procedencia, negándose el arrendatario a entregar el bien, generándose daños y perjuicios al accionante, así como lucro cesante, daño emergente e incluso, la pérdida de oportunidad arrendaticia. Asimismo, expuso el demandante que, la ocupación ilegitima del demandado habría ocurrido desde el 10 de octubre de 1999, y que habría dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el año 2019, produciéndole daños al arrendador, sin que haya mediado alguna condonación de la falta de entrega del inmueble arrendado. De igual manera, reclamó que el juez a cargo del tribunal de la causa habría violado los derechos humanos del accionante recurrente, concentrando sus denuncias en las definiciones (fundamentaciones) doctrinarias relativas a los vicios de incongruencia, inmotivación, y silencio de pruebas.
Precisado lo anterior, procede esta alzada a exponer que, se observa de marras que, el tribunal a quo, mediante auto de fecha 7 de noviembre de 2023, fijó la oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia de juicio, para el tercer (3er) día de despacho siguiente a ese, a las 10:00 a.m., y una vez llegado el día determinado, es decir, el 13 de noviembre de 2023, el jurisdicente difirió la celebración del acto para otra hora posterior (2:00 p.m.) como consta en el expediente al folio 234.
Constatada la actuación arriba referida, si bien la inmediata siguiente que cursa en el expediente es el acta de la audiencia oral, producida a las 2:00 p.m., del 13 de noviembre de 2023 (folio 235); no obstante, existe una diligencia inserta seguidamente (folio 237), de la misma fecha y certificada como recibida por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial al que pertenece el tribunal de la causa a las 11:39 a.m., con carácter “urgente”, en la que la representación judicial de la parte demandante hizo del conocimiento del tribunal que tenía fijada otra audiencia a la misma hora en que sobrevenidamente fue fijada la audiencia oral en este asunto, lo que le imposibilitaría su participación en la misma, de allí que, peticionaron el aplazamiento del acto, en aras de garantizar el derecho constitucional y al debido proceso de las partes; sin embargo, ello no fue tenido en cuenta por el tribunal de la causa, procediendo desatinadamente, a efectuar la audiencia con prescindencia de la representación del demandante.
Así las cosas, como señala el auto Calvo Bacca , en el procedimiento oral prevalece la oralidad, la brevedad, la concentración e inmediación, siendo que la decisión que de él dimana, se cimentará en las evidencias aportadas por la partes en forma oral a lo largo del mismo. En ese sentido, conforme lo establece el texto normativo adjetivo civil, la introducción de la causa comenzará de manera escrita cumpliendo con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pero, con la especialidad que, en este tipo de procedimiento, las pruebas documentales sólo podrán aportarse con el libelo, al igual que la lista de testigos a declarar en el debate oral, y así también, ocurrirá con el demandado y su contestación (esto sirva para explicar los motivos por los cuales el tribunal de la causa inadmitió por extemporánea por tardía, la prueba de testigos promovida por la parte actora en el sub lite, al haberlas promovido en el lapso probatorio de 5 días, posteriores al auto de fijación de los hechos).
Del mismo modo, contempla el procedimiento oral en su artículo 868 ibidem, que una vez verificada la contestación, se llevará a cabo la audiencia preliminar, la cual, sirve para compendiar el proceso, de modo que con las pruebas practicadas y con los alegatos de las partes, se concilie, reduzca y precise el objeto debatido, y así complementar el pedido posterior de pruebas y verificar la regularidad procesal correspondiente.
En este sentido, debe apuntar esta alzada que, en el presente asunto, ambas partes estuvieron presentes en la audiencia preliminar, en donde -grosso modo-, la representación judicial de la parte demandante insistió en demandar el desalojo del inmueble arrendado bajo las causales para el mismo, insertas en los literales “a”, “b”, “c”, y “d” del artículo 40 de la ley especial de arrendamiento comercial, reiterando su ofrecimiento de las pruebas documentales adjuntas al libelo, mientras que, la representación judicial de la parte demandada, recalcó su denuncia sobre la falta de aplicación de las normas de la ley especial para la regulación de los arrendamientos inmobiliarios para uso comercial, al tratarse el bien objeto del contrato locativo de un terreno, así como, peticionó nuevamente la desestimación de la prueba de inspección extrajudicial, aduciendo también que, se evidenciaría de los documentos fundamentales de la acción (contrato de arrendamiento y documento de propiedad) que las bienhechurías se hicieron por el demandado, facultado y con su propio peculio.
Sobre lo anterior, y antes de proseguir en el examen de la acción de marras, esta alzada estima menester acotar que, si bien, la parte demandante aludió en la precitada audiencia (así como también lo hizo en los informes ante esta instancia) a la causal contenida en el literal “a”, la misma no habría sido denunciada como causal de desalojo de la presente demanda en el escrito libelar, siendo solo denunciadas las insertas en los literales “b”, “c”, y “d”del artículo 40 de la ley especial; en tal virtud, cualquiera otra distintas a las últimas no habrá de considerarse en el mérito del presente fallo.
Observa esta alzada que, conforme el trámite del procedimiento oral, el tribunal de la causa dictó auto fijando los hechos sometidos a prueba, y en tal virtud, las partes consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, siendo ratificadas por la actora, las documentales adjuntas al libelo y prueba testimonial -que como fue dicho previamente, esta última fue inadmitida por el juzgador de instancia-, mientras que, la parte demandada, invocó a su favor, el mérito favorable de las instrumentales “documentos fundamentales” promovidas por su antagonista y su escrito de contestación, en donde fue impugnada la inspección ocular extrajudicial, no habiendo sido, por tanto, ninguna prueba admitida distinta a las producidas por las partes desde el génesis de la controversia, (ya evacuadas en el contradictorio al momento de su presentación) durante en el lapso que se refiere el parágrafo tercero del artículo 868 eiusdem.
Así las cosas, como fue antedicho en el presente fallo, llegado el momento del debate oral, no compareció al mismo la representación judicial de la parte demandante, de manera que, conforme al artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, la audiencia debió practicarse con las pruebas admitidas a la compareciente ( de acuerdo al Art.868 C.P.C) y oírse sus alegatos; desprendiéndose de las actas que, la representación judicial de la parte demandante, como única compareciente, alegó violaciones a los derechos constitucionales de su representado, afirmando que, producto de la relación arrendaticia, aquel fue obligado a construir un galpón para arreglar vehículos y que, su antagonista, con las documentales promovidas, invocó un uso distinto del inmueble “que era el de mecánica”, mismo que no habría dejado de funcionar, insistiendo en que la ley especial no aplicaría a terrenos; además, de aducir que, no habría sido demostrada “la causal”, así como que, la inspección no tendría validez alguna, por no haber sido sometida al control de la prueba y que la actora habría reconocido en su “contestación a la demanda”, que “el demandado fue autorizado”, culminando el acto por el jurisdicente, con la declaratoria sin lugar de la demanda de desalojo.
Precisado lo anterior, esta alzada advierte que en el acto decisorio sometido a su conocimiento, específicamente, en su extenso, el tribunal de la causa valoró todas las documentales allegadas por la parte demandante anexas al escrito libelar, las cuales – como fue mencionado arriba-, ratificó y promovió para sí, la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas; exponiendo como motivación de lo sentenciado que, de acuerdo con lo establecido en el literal "B" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aunque la representación judicial de la parte accionanteseñaló en su libelo de demanda que el arrendatario modificó la estructura del inmueblepara “colocar tres comercios”(-que actualmente funcionan en el inmueble- y, los cuales tendrían fines distintos a los autorizados en el contrato de arrendamiento en su CLÁUSULA CUARTA); asimismo, la parte demandada en su contestación de la demanda, habría alegado que arrendó un terreno donde “fue facultado”para crear unas bienhechurías para que pudiera funcionar el taller mecánico y unos locales en el terreno, las cuales realizó y le pertenecerían; estableciendo el tribunal de la causa que, las partes deben probar sus respectivas afirmaciones (artículo 1.354 del Código Civil) y siendo que, la parte demandante promovió una inspección ocular “inadmisible” enfocada en dejar constancia la rama comercial de cada local así como su conexión con el demandado, discurría que no habría quedado demostrado en juicio las modificaciones y reformas del inmueble, ni el uso deshonesto e indebido del mismo, en contravención al texto contractual.
Vista de esta manera, la ilación de las consideraciones que hicieron arribar al a quo a la decisión que es objeto del presente recurso de apelación, llama -cuando menos- la atención de esta alzada que, las apreciaciones del jurisdicente sobre la carga probatoria, fueron enfocadas en lo atinente a la parte demandante y sus obligaciones, obviando el deber probatorio del demandado, toda vez que, una de las características del contrato de arrendamiento, es su bilateralidad, generando deberes recíprocos para los suscribientes.
En ese sentido, aun y cuando los artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil, enuncian las obligaciones del arrendador y del arrendatario, es importante acotar que, la ley en materia de arrendamiento de inmueble para el uso comercial (GO N° 40.418 del 23 de mayo de 2014) contiene una serie de normas que asignan contenidos (derechos, obligaciones y prohibiciones) a las partes conformadoras de la relación contractual arrendaticia, estableciendo el desalojo como forma de terminación del contrato de arrendamiento, bajo un conjunto de supuestos o causales, haciendo exigibles los distintas compromisos producto de la terminación del contrato.
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL
Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Así las cosas, y como fuera mencionado supra, los contratos – entre ellos, el de arrendamiento-, suponen la adquisición de obligaciones entre sus suscribientes, y siendo el contrato locativo de marras del tipo bilateral y escrito; las partes están atadas al cumplimiento de cada una de las estipulaciones establecidas en el mismo.
En atención a lo precedente, se aprecia entonces que, en el contradictorio sub examine, una de las partes (el arrendador) denunció el incumplimiento de su antagonista (arrendatario) con sus obligaciones pactadas; específicamente, al contenido de la CLÁUSULA CUARTAdel contrato, que establece que el destino de inmueble sería solo para estacionamiento, mecánica, latonería y pintura, electroauto, lavado y engrase y similares, para vehículos, con exclusión de la maquinaria pesada, y que el mismo no podría ser cambiado sino con previa autorización escrita del arrendador, así como también, se establecería la prohibición de hacer modificaciones en la estructura del inmueble, y otras actividades que pudiesen perturbar la paz social u ocasionar desperfectos al inmueble o ponga en peligro la vida de las personas; denunciando, particularmente, que el arrendatario, habría contrariado dicha disposición contractual, al modificar la estructura del inmueble arrendado, erigiendo 3 locales comerciales, con fines distintos al autorizado en el contrato, lo que, de verificarse en autos, tendría por efecto, la terminación de la relación arrendaticia, siendo procedente el desalojo por las causales contenidas en los literales “b”, “c” y “d” del artículo 40 de la ley especial.
Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, y de manera similar, el Código Civil, en su artículo 1.354, establece que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido su extinción.
Ahora bien, se aprecia del contenido de los alegatos de las partes, y del acervo probatorio inserto en el expediente que, no habría sido un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento del cual devienen las obligaciones cuya ejecución alude la accionante en el presente juicio; además, que el mismo, corre a los autos en original y fue debidamente valorado en el capítulo especial de pruebas.
Siguiendo el tema del cúmulo probatorio cursante en el expediente, es importante mencionar que, la parte accionante allegó una INSPECCIÓN OCULAR EXTRA LITEM, efectuada en el inmueble arrendado, para dejar constancia expresa de los hechos señalados en el libelo, siendo evacuada esta última el 2 de septiembre de 2021, por el Tribunal Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente N°AP31-S-2021-003873, cuyo original fue adjuntada al libelo, empero, dicha prueba, además de ser impugnada por la representación judicial de la parte demandada -reputándola de viciada e ineficaz como prueba por cuanto no habría sido objeto de control-, de igual modo, el tribunal de la causa, la declaró inadmisible por impertinente en su valoración, indicando asimismo, en la recurrida (extenso) su ineficacia para evidenciar otra cosa distinta a la constatación de “...la rama que desempeñaban cada comercio y la relación existente entre el demandado y los local comerciales...”.
Luego, en cuanto a la valoración y apreciación del acervo probatorio en juicio, ha precisado la máxima instancia en lo constitucional que, la prueba recorre dos (2) momentos determinantes: la apreciación y la valoración; en donde, el primero de ellos, está definido por el examen de las condiciones de legalidad y legitimidad del medio de aportación probatoria, conforme la imbricación de su características, a las normas que predisponen su allegamiento al proceso, mientras que el segundo, o la valoración, sería la percepción de los elementos notables de convicción que resultan de su contenido, a través del análisis lógico y axiológico del mérito de la prueba.
Entonces, el sistema de valoración de la prueba en el ordenamiento jurídico se erige como uno mixto, en donde, el principio general es la libre apreciación conforme a las reglas de la sana crítica, siendo su excepción, la prueba legal o tasada y, en consecuencia, el jurisdicente, al momento de valorar la pertinencia y eficacia de los medios probatorios promovidos y evacuados por los contrincantes en el proceso, deberá ponderarlos bajo la premisa de la sana crítica, a menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la misma.
En cuanto al objeto de la prueba de inspección, es la verificación de hechos materiales, perceptibles sensorialmente, de cualquier clase, que el juez puede examinar y reconocer, en donde este puede acreditar no sólo hechos, sino el estado de las personas y cosas, para determinar circunstancias concernientes a la cosa litigiosa y así, tanto la jurisprudencia como la doctrina nacional, han insistido en que, en cuanto a su valor probatorio, el juez deberá expresar los elementos de convicción que obtiene de la prueba, o las razones por las que estima que no tiene eficacia probatoria.
Siguiendo este hilo argumentativo, puede apreciarse en sentencia de esta Sala №0348 del 10 de mayo de 2018 (caso: Miguel Ángel Díaz Sánchez), la posición doctrinaria respecto a la inspección ocular practicada fuera de juicio, en la cual se estableció que la inspección realizada dentro de los supuestos del artículo 1.429 del Código Civil, sin citación de la otra parte, es una prueba legal, cuyo mérito está el juez obligado a analizar en la sentencia, aun cuando en ella no haya intervenido la parte contra la cual pueda oponerse en el futuro. Conforme a esta disposición se autoriza la práctica de la inspección ocular fuera del juicio, cuando pueda sobrevenir un perjuicio por retardo en la evacuación de la prueba, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.
No requiere citación alguna, no sólo porque la ley no lo exige así, sino también porque al momento de su práctica no existe aún el juicio, ni la parte a la cual puede oponerse dicha prueba; exigir la citación de esta última para practicar las diligencias, haría frustratoria una medida que, por su naturaleza, es corrientemente de urgencia.
Finalmente, cada instrumental incorporada al expediente tendrá un determinado valor probatorio conforme a la naturaleza del documento que se trate; en este sentido, debe señalarse que el acta de inspección ocular extrajudicial como la realizada en el presente caso, goza de la naturaleza de un documento público por devenir de un funcionario público autorizado por la ley, para dar fe pública notarial de los hechos que declara haber efectuado y de aquellos que declara haber visto u oído, ello obedece a que al practicar la inspección ocular, el Notario no solo da fe del otorgamiento, sino del contenido puesto que interviene en su elaboración, dando certeza de lo allí expresado.
En efecto, el artículo 1.357 del Código Civil señala: "Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado ".
En este sentido, el medio de impugnación dependerá de la naturaleza de la prueba instrumental que se pretenda desconocer, toda vez que el medio de ataque deberá ser, según el caso, el propicio para enervar el valor probatorio del instrumento que se discute, ello explica la prescindencia de la citación de la parte contra la cual pretenda hacerse valer la prueba de inspección para ejercer el control de la misma, toda vez que, en el caso de la inspección extrajudicial como la realizada en la presente causa, al ser considerada como documento público, su autoría y contenido sólo podrían ser discutidos por vía de tacha de falsedad; cuya situación no se constata de las actas procesales, con lo cual se descarta que haya existido para el solicitante algún impedimento en el ejercicio del derecho a la defensa que le asiste.(TSJ/SC. Sentencia de fecha 7 de abril de 2021. Magistrada ponente: Dra. Carmen Zuleta de Merchán. Expediente N°16-0413) (resaltado y subrayado de esta alzada).
De acuerdo con lo anterior, esta superioridad aprecia que, en el presente asunto, el tribunal de instancia consideró impertinente la inspección ocular extrajudicial, para dejar constancia de lo argüido por la parte demandante, sin ahondar suficientemente en las razones por las cuales desestimó la eficacia probatoria de la inspección para verificar hechos materiales como por ejemplo, la existencia de múltiples locales comerciales en la dirección del inmueble arrendado; apreciando por el contrario, su ineficacia, al evidenciar – a su decir-, 3 locales en la fachada del inmueble, pero, que no estarían sobre el terreno como tal.
Así mismo, conforme la cita parcial de la doctrina emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, deviene claro que, el contenido de una de inspección ocular extrajudicial como la realizada en el presente caso, goza de la naturaleza de un documento público al haber sido efectuada por un funcionario público (Juez) autorizado por la ley para dar fe pública de los hechos que declara haber efectuado y de aquellos que declara haber visto u oído: de allí que, para su impugnación, al ser considerada como documento público, su autoría y contenido sólo podrían ser discutidos por vía de tacha de falsedad, lo cual no ocurrió en el asunto de marras, con la inspección (ni con el contrato locativo autenticado, impugnado por el demandado fundamentado en que el mismo habría fenecido).
En armonía con lo antepuesto, advierte esta superioridad que, en el presente contradictorio, la parte demandada admitió (tanto en la contestación como en la audiencia oral) que, efectivamente, construyó en el inmueble arrendado, además de un “galpón” para la mecánica automotriz, otros locales comerciales, los cuales, fueron visualizados por el tribunal que practicó la inspección judicial, identificados como “SUB-LOCALES 1, 2 Y 3”, y que habría sido autorizada su construcción “verbalmente” por el arrendador; agregando que, al ser de su propiedad las bienhechurías, mal podría entenderse como subarrendamiento, mientras que, el destino comercial de las nuevas construcciones se debería a la merma en la productividad del taller , por lo que, en aquellos, comercializaba otros rubros que no son exclusivamente “...ESTACIONAMIENTO, MECANICA, LATONERÍA Y PINTURA, ELECTROAUTO, LAVADO Y ENGRASE Y SIMILARES PARA VEHÍCULOS...”, constatándose de lo todo lo anterior que, tal y como lo denunció el demandante, sí hubo una transgresión de la letra del contrato por el arrendatario; no habiendo demostrado este último laautorización escrita (conforme lo establece la CLÁUSULA CUARTA) para construir, modificar y cambiar el destino del inmueble arrendado; y en lugar de ello, admitió y justificó expresamente, a lo largo de contradictorio el haber modificado el inmueble a su conveniencia, erigiendo múltiples construcciones, también percibidas por el tribunal que practicó la inspección ocular correspondiente, dejando asentado en el acta, la existencia en la “Calle Bolívar N°119, entre la cuarta y quinta Avenida de Catia, Urbanización Nueva Caracas. Jurisdicción de la Parroquia Sucre. Municipio Libertador del Distrito Capital”, de 4 LOCALES COMERCIALES, uno que tiene por nombre “AUTO MCC. CENTURY, SRL”, y otros 3 SUB-LOCALES, en los cuales se expenden alimentos y otros víveres, siendo estos últimos los denunciados por la actora en su libelo, como construidos por el arrendatario (lo cual fuera admitido los apoderados de éste) en contravención al tenor de las estipulaciones contractuales, subsumible en las causales de desalojo invocadas y así se establece.
En consecuencia, de lo esgrimido en los parágrafos precedentes, quedó demostrado a las actas, con los alegatos de las partes y, las pruebas documentales traídas al proceso junto con el libelo de la demanda, la existencia de la relación locativa entre las partes, el arrendamiento de inmueble con destino comercial y, el incumplimiento del inquilino a la CLÁUSULA CUARTA del contrato de arrendamiento, al realizar construcciones no autorizadas por escrito por su arrendador y destinar el inmueble arrendado para fines distintos a los establecidos en el contrato, siendo además, admitido por la representación judicial del inquilino, resultando indubitable para esta alzada razonar que, el presente asunto se subsume en el supuesto de hecho establecido en los literales “b”, “c” y “d” del artículo 40 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en consecuencia, deviene PROCEDENTE EL DESALOJO del inmueble arrendado, conforme contrato locativo autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador, de fecha 16 de septiembre de 1998, asentado bajo el N°96, Tomo 94 de los libros de autenticaciones de dicha oficina pública, ubicado en la “Calle Bolívar N°119, entre la cuarta y quinta Avenida de Catia, Urbanización Nueva Caracas. Jurisdicción de la Parroquia Sucre. Municipio Libertador del Distrito Capital, perteneciente al ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM (arrendador) y así se establece.
-VIII-
DISPOSITIVO
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de noviembre de 2023, en audiencia oral y pública, cuyo extenso fue publicado el 27 de noviembre de 2023, que declaró SIN LUGAR la pretensión de desalojo de local comercial intentada por el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, en contra del ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE.
SEGUNDO: SE ANULA LA DECISIÓN dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 13 de noviembre de 2023,en audiencia oral y pública, cuyo extenso fue publicado el 27 de noviembre de 2023, que declaró SIN LUGAR la pretensión de desalojo de local comercial intentada por el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, en contra del ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE.
TERCERO: CON LUGAR, la demanda de desalojo del inmueble arrendado para uso comercial, conforme contrato locativo autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador, de fecha 16 de septiembre de 1998, asentado bajo el N°96, Tomo 94 de los libros de autenticaciones de dicha oficina pública, ubicado en la “Calle Bolívar N°119 (antes 79 según documento de propiedad), entre la cuarta y quinta Avenida de Catia, Urbanización Nueva Caracas. Jurisdicción de la Parroquia Sucre. Municipio Libertador del Distrito Capital”, intentada por el ciudadano GEORGES CHAKOUR SALIM, en contra del ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE
CUARTO: SE ORDENA, al ciudadano ALFONSO INFANTINO FALZONE, la desocupación inmediata y la entrega del bien arrendado, en perfecto estado de aseo y conservación.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESEY DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 5 días del mes de abril del año 2024. 213°años de la Independencia y 165° años de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,
Abg. YAMILET ROJAS
En esta misma fecha, siendo la una post meridiem (01:00 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2023-000654 (1409).
LA SECRETARIA,
Abg. YAMILET ROJAS
ASUNTO: AP71-R-2023-000654 (1409)
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