TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 05 de diciembre de 2024
214º y 165º
Asunto: AP71-R-2024-000464.
Demandante: Ciudadano JOSÉ JOAQUIN RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-6.062.868.
Apoderados Judiciales: Abogados Manuel Alejandro Marcano Mata y Yamilet del Valle Mendoza Villarroel, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 148.125 y 118.797, respectivamente.
Demandado: Herederos conocidos y desconocidos del ciudadano ROGERIO FERREIRA FRANCO, quien en vida fuere de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número E-81.691.569.
Defensora Judicial: Abogada Mirian Caridad Pérez Quintero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 10.895.
Motivo: Desalojo.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el juicio que por motivo de desalojo incoara el ciudadano JOSÉ JOAQUIN RODRÍGUEZ, contra ROGERIO FERREIRA FRANCO (fallecido en el decurso del juicio), ambos identificados, mediante decisión del 15 de julio de 2024, el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró lo siguiente:
“…En el caso de marras, el actor alega que el demandado-arrendatario no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento desde diciembre de 2008 hasta abril de 2012, lo que constituye un hecho negativo. Adicionalmente, en este caso concreto, habiéndose demostrado la defunción del arrendatario y siendo que no consta en autos la comparecencia de heredero alguno, se hace evidentemente imposible determinar en tiempo, modo y espacio, el cumplimiento o no de la obligación de pago por parte del arrendatario fallecido o por alguno de sus herederos, lo que causa que el alegato del actor sea un hecho negativo indefina (SIC), y así se establece.
Así pues, siendo que en este caso se invirtió la carga de la prueba y correspondía a la parte demandada demostrar el cumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, cosa que no ocurrió en este juicio, este Tribunal (SIC) no puede hacer otra cosa sino declarar con lugar la demanda de desalojo, al quedar comprobado la falta de pago de siete (7) meses consecutivos durante el período comprendido entre el mes de enero de 2022 hasta el mes de julio 2022, lo que configura la causal de desalojo a que se refiere el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, y así se decide.

V
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Tribunal décimo Tercero (13º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (SIC), declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo contenida en la demanda interpuesta por el ciudadano JOSÉ JOAQUIN RODRIGUEZ, en contra del ciudadano ROGERIO FERREIRA FRANCO, ambos plenamente identificados, por encontrarse incursa en la causal de desalojo a que se contrae el literal “a” del artículo 40 del Decreto en Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial. En consecuencia, se ordena la entrega material del inmueble constituido por un Galpón (SIC) para Comercio (SIC), distinguido con el No. 59-3, ubicado sobre la parcela de terreno distinguida con el número nueve (09), enmarcado en el bloque D en el plano de la urbanización situada en la Calle Atrás, Los Totumos, Sector Nuevo Prado, en la jurisdicción de la Parroquia (SIC) Santa Rosalía, Municipio (SIC) Libertador del Distrito Capital, cuyas medidas y linderos constan en el documento de propiedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio”. (Resaltado de la cita).

Contra la referida decisión la defensora judicial de la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual llegan las presentes actuaciones a esta alzada.
En fecha 23 de julio de 2024, se dictó auto mediante el cual fijó el décimo día (10º) día de despacho siguiente a aquél para que las partes consignaran sus escritos de informes, conforme al artículo 893 del código de Procedimiento Civil, constando en autos que solo la parte actora hizo uso de tal derecho; por lo que concluida la sustanciación se procede a dictar el fallo con base en las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Demanda:
Mediante escrito libelar presentado por la profesional del derecho Ascensao María de Barrios, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 44.866, actuando en su carácter de apoderada judicial -para aquel entonces- del ciudadano JOSÉ JOAQUIN RODRÍGUEZ, demandó al ciudadano ROGERIO FERREIRA FRANCO (quien falleció en el transcurso del juicio) por motivo de desalojo, bajo las siguientes afirmaciones de hecho:
1. Que, su representado es propietario de un inmueble constituido por un (1) galpón para comercio distinguido con el número cincuenta y nueve raya tres (59-3), ubicado sobre la parcela de terreno distinguida con el número nueve (9), enmarcada en el bloque “D” en el plano de la urbanización El Prado, situada en la calle Atrás, Los Totumos, sector Nuevo Prado, parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador del Distrito Capital.
2. Que, dicha parcela de terreno está alinderada así: NORTE: en veintitrés metros con cinco centímetros (23,05 m²) con terrenos que son o fueron del señor Luis Johnk; SUR: en veintitrés metros con diecinueve centímetros (23,19 m²) con terrenos que son o fueron de Cosme-Quintero; ESTE: a que da su frente en siete metros con cuarenta y seis centímetros (7,46 m) con la calle de Atrás y, OESTE: en siete metros con cuarenta y seis centímetros (7,46 m) con terreno que son o fueron de Luis Rodríguez, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de abril de 1997, bajo el número 15, tomo 1, protocolo primero.
3. Que, mediante contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Novena del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de junio de 2007, bajo el número 47, tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, su representado dio en arrendamiento al ciudadano ROGERIO FERREIRA FRANCO, el inmueble anteriormente descrito.
4. Que, el término de duración del contrato de arrendamiento venció el 14 de junio de 2008, luego de lo cual el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado y cumpliendo con sus obligaciones contractuales, con el consentimiento de su mandante.
5. Que, el arrendamiento ha dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual del inmueble, desde el mes de diciembre de 2008, lo que significa que no ha cancelado los meses de diciembre de 2008, todos los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2009, todos los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2010, todos los cánones de arrendamiento a los meses de enero a diciembre de 2011 y los cánones de arrendamiento de enero, febrero, marzo y abril de 2012,, cánones de arrendamiento a la cual está obligado, lo que constituye una violación flagrante a lo pactado en el contrato de arrendamiento y a la obligación principal del arrendatario establecida en el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil y cuyo monto total hasta la fecha asciende a la cantidad de setenta y tres mil ochocientos bolívares (Bs. 73.800).
6. Que, por las anteriores razones demanda formalmente al ciudadano ROGERIO FERREIRA FRANCO, en su condición de arrendatario, por motivo de desalojo de (1) galpón para comercio distinguido con el número cincuenta y nueve raya tres (59-3), ubicado sobre la parcela de terreno distinguida con el número nueve (9), enmarcada en el bloque “D” en el plano de la urbanización El Prado, situada en la calle Atrás, Los Totumos, sector Nuevo Prado, parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador del Distrito Capital.
Contestación:
Por su parte, la abogada Miriam Caridad Pérez Quintero, en su carácter de defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del causante ROGERIO FERREIRA FRANCO, procedió a contestar la demanda propuesta, alegando que a pesar de realizar todas las diligencias pertinentes para ubicar a sus defendidos no pudo comunicarse personalmente con ellos. Por tanto, negó, rechazó y contradijo la demanda propuesta en todas y cada una de sus partes.
Ahora bien, corresponde a esta Alzada puntualizar los hechos controvertidos, teniendo que los alegatos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar están circunscritos a procurar la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo por falta de pago de los cánones arrendaticios, bajo las regulaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por su parte, la accionada al momento de dar contestación a la demanda, a través de la defensora judicial, negó y rechazó genéricamente los hechos constitutivos de la pretensión.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Pruebas del demandante:
Promovió cursante a los folios 05 al 07 de la pieza I, copia simple de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de agosto de 2006, bajo el número 56, tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial; en tal sentido, siendo que el mismo no fue objeto de impugnación, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con ello la representación que ostentaba la abogada Ascensao María de Barros, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 44.866, respecto del ciudadano JOSÉ JOAQUIN RODRÍGUEZ. Así se precisa.
Promovió cursante a los folios 16 al 21 de la pieza I, original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Vigésima Novena del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de junio de 2007, bajo el número 47, tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial; en tal sentido, siendo que el mismo no fue objeto de tacha, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello queda demostrado el contrato locativo que une a los ciudadanos JOSÉ JOAQUIN RODRÍGUEZ (arrendador) y ROGERIO FERRERIA FRANCO (arrendatario –fallecido-), respecto de un inmueble constituido por un (1) galpón para comercio distinguido con el número cincuenta y nueve raya tres (59-3), ubicado sobre la parcela de terreno distinguida con el número nueve (9), enmarcada en el bloque “D” en el plano de la urbanización El Prado, situada en la calle Atrás, Los Totumos, sector Nuevo Prado, parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador del Distrito Capital; que el canon arrendaticio fue fijado por la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000) y, la duración del contrato era de un (1) año contado a partir del 15 de junio de 2007 al 14 de junio de 2008, prorrogable siempre y cuando el arrendatario estuviere solvente en sus obligaciones y el arrendador no hubiese notificado por escrito a la arrendatario por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la terminación del plazo, su deseo de no continuar con el contrato. Así se precisa.
Igualmente, se hace constar que el actor no promovió medio probatorio en el lapso establecido para ello, así como tampoco hizo lo propio la parte demandada ni en la contestación ni en el lapso probatorio. Así se precisa.

Capítulo IV
ALEGATOS EN ALZADA
Demandante:
En fecha 05 de agosto de 2024, la representación judicial de la parte actora, consignó el respectivo escrito de INFORMES (cursante a los folios 02 al 06 de la pieza número 2 del presente expediente), realizando un narración de las actuaciones acaecidas en juicio, entre ellas, que al fallecer el ciudadano ROGERIO FERREIRA FRANCO en el decurso del juicio, operó la subrogación legal contenida en el artículo 1.603 del Código Civil, para luego señalar que la parte demandada no cumplió con su obligación de pagar los cánones arrendaticios imputados como insolutos.
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión proferida en fecha 15 de julio de 2024, por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por motivo de desalojo incoara el ciudadano JOSÉ JOAQUIN RODRÍGUEZ, contra ROGERIO FERREIRA FRANCO (fallecido).
Para resolver se observa:
Antes primero, hay que dejar advertir que el trámite procedimental se llevó a cabo en un principio bajo el amparo del juicio breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, por mandato expreso de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que este era el cuerpo normativo que regía las acciones de desalojo para el momento de proposición de la demanda, no obstante, en el transcurso del juicio entró en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ley especial que comenzó a regir la materia de arrendamiento comercial y que ordena, en caso de demandas judiciales, la tramitación del juicio por el procedimiento oral.
Oportuno lo anterior, ya que el tribunal de cognición optó, ante la entrada en vigencia de la ley, tramitar el juicio ya admitido primigeniamente por el procedimiento breve, por el procedimiento oral contenido en el Código de Procedimiento Civil, y al momento de emplazar definitivamente a la defensora judicial de los herederos conocidos y/o desconocidos del demandado lo hizo para el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación (véase folios 180 al 188 de la pieza I), sin embargo, a pesar de que el lapso no se concibe con el lapso de emplazamiento que estatuye el procedimiento oral lo que pudiese originar una reposición que en todo caso resultaría inútil, pues la reposición de la causa persigue, como institución procesal, la corrección de los errores o vicios que hayan ocurrido en el proceso que de alguna forma haya menoscabado el derecho a la defensa o algún otro principio fundamental de las partes, siempre y cuando estos vicios no puedan ser subsanados de otro modo, no obstante, también ha de tomarse en cuenta que la precitada norma recoge en su parte in fine el principio finalista, máxima que refiere a que no puede ser declarada la nulidad por la nulidad misma, principio además que adquirió rango constitucional al garantizarse en el texto fundamental -ex articulo 26-, una justicia sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles. Así se precisa.
Similar situación ocurrió ante esta alzada, cuando se le dio entrada al expediente por los trámites del juicio breve cuando lo correcto era seguir lo establecido en el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, pudo notarse que aun así la parte demandada recurrente –quien en definitiva es la viene perdiendo el juicio- no presentó informes ante esta alzada, circunstancia que se patenta no por la preclusividad o no del término fijado en segunda instancia sino porque simplemente no compareció a realizar dicha actuación, de allí que una reposición en esos término devendría igualmente en inútil. Así se precisa.
DEL FONDO DEL ASUNTO
La regla de distribución de la carga de la prueba se encuentra contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:
Artículo 1354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Así, corresponde a la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a un hecho determinado, demostrar al jurisdicente la materialización concreta del mismo de modo que satisfaga su convicción; mientras que, a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de aquella pretensión, demostrar los hechos extintivos, impeditivos o modificativos de la misma, lo que en definitiva se traduce en la “carga subjetiva de la prueba” que va implícito en el principio del contradictorio. En definitiva, ambas partes pueden probar aquellos hechos argumentativos de su pretensión, excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid. Rengel Romberg Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”. Ed. Exlibris. Caracas, 1991. Tomo III. p 277 y ss.).
En este sentido, corresponde a este sentenciador retomar los límites de la controversia teniendo para ello que la parte actora procura la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo por falta de pago de los cánones arrendaticios, bajo las regulaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por su parte, la accionada al momento de dar contestación a la demanda, a través de la defensora judicial, negó y rechazó genéricamente los hechos constitutivos de la pretensión.
De allí que, la carga de la prueba se halle en cabeza de la demandada, ya que el hecho constitutivo de la pretensión es un hecho negativo, y no como aseveró la recurrida, es decir, que hubo una inversión en la carga, pues desde la presentación del escrito libelar -dados los alegatos- la carga probatorio pertenece al accionado, así, quedó demostrado en autos la relación contractual arrendaticia que une a las partes, respecto de un inmueble constituido por un (1) galpón para comercio distinguido con el número cincuenta y nueve raya tres (59-3), ubicado sobre la parcela de terreno distinguida con el número nueve (9), enmarcada en el bloque “D” en el plano de la urbanización El Prado, situada en la calle Atrás, Los Totumos, sector Nuevo Prado, parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo canon mensual es por la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000), lo cual hace colegir a este sentenciador que el actor cumplió con su tarea probatorio, esto es: demostrar el instrumento o relación de donde proviene la obligación reclamada como incumplida. Así se precisa.
En lo que respecta al demandado y/o sucesores, quedó evidenciado en autos que éste al no desplegar actividad probatoria alguna debe sucumbir en juicio ante la falta de pago delatada, ello, bajo el marco regulatorio de los artículos 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este último que reza: “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”; pues no existe siquiera un elemento probatorio que rechazara o pusiera en tela de juicio la pretensión del actor, no siendo un impedimento el que aquél falleciera en el transcurso del juicio, ya que al ponerse de manifiesto la subrogación legal estatuida en el artículo 1.603 del Código Civil, por la muerte de una de las partes, sus herederos asistidos en juicio, han podido comparecer -de existir- al trámite judicial y redargüir la pretensión si a bien lo considerasen, toda vez que la defensora judicial realizó -y así lo constató este sentenciador- las diligencias pertinentes para contactarlos. Así se precisa.
En consecuencia, el recurso ordinario de apelación interpuesto por la defensora judicial de los herederos conocidos y/o desconocidos del causante ROGERIO FERREIRA FRANCO, quien en vida fuere de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número E-81.691.569, en contra de la sentencia dictada en fecha 15 de julio de 2024, por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, será declarado sin lugar, confirmándose -con las presentes motivaciones- el fallo apelado; por lo que se ordena a la parte demandada a hacer entrega libre de bienes y personas el inmueble constituido por un (1) galpón para comercio distinguido con el número cincuenta y nueve raya tres (59-3), ubicado sobre la parcela de terreno distinguida con el número nueve (9), enmarcada en el bloque “D” en el plano de la urbanización El Prado, situada en la calle Atrás, Los Totumos, sector Nuevo Prado, parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador del Distrito Capital, tal y como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.
Capítulo VI
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la defensora judicial de los herederos conocidos y/o desconocidos del causante ROGERIO FERREIRA FRANCO, quien en vida fuere de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número E-81.691.569, en contra de la sentencia dictada en fecha 15 de julio de 2024, por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, la cual se CONFIRMA con las motivaciones expresadas en el presente fallo.
Segundo: CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por el ciudadano JOSÉ JOAQUIN RODRÍGUEZ, en contra del ciudadano ROGERIO FERREIRA FRANCO, ambos identificados, y como consecuencia de ello, se ORDENA a la parte demandada, hacer entrega libre de bienes y personas el inmueble constituido por un (1) galpón para comercio distinguido con el número cincuenta y nueve raya tres (59-3), ubicado sobre la parcela de terreno distinguida con el número nueve (9), enmarcada en el bloque “D” en el plano de la urbanización El Prado, situada en la calle Atrás, Los Totumos, sector Nuevo Prado, parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador del Distrito Capital.
Tercero: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 eiusdem.
Quinto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código Adjetivo.
Sexto: Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los cinco (05) días del mes de diciembre de 2024. Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
El Juez Superior
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Samuel González
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario
Samuel González
RAC/sg*
Asunto: AP71-R-2024-000464.-