TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 23 de febrero de 2024
213º y 165º

Asunto: AP11-V-FALLAS-2022-001060
Parte Demandante: sociedad civil CLUB HIPICO CARACAS, S.C., inscrito ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Departamento Libertador del Distrito Capital en fecha 31 de Octubre de 1.947, anotada bajo el Nº 51, folio 98 del Protocolo Primero, Tomo 5, Protocolo modificado íntegramente conforme a documento protocolizado ante esa misma Oficina de Registro en fecha 08 de febrero de 2000, bajo el Nº 19, Tomo 6, Protocolo Primero.
Apoderados Judiciales: Abogados Antonio Brando, Mario Brando, Paola Brando, Leonardo Alcoser y Pedro Nieto, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.710, 119.059, 131.293, 117.113 y 122.774, respectivamente.
Parte Demandada: sociedad mercantil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, constituida por documento protocolizado por ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 02 de mayo de 1.994, bajo el Nº 49, Tomo 18, protocolo primero, en la persona de su presidente el ciudadano CARLOS RAUL RODRÍGUEZ CRESPO, titular de la cédula de identidad Nº V-4.774.268.
Apoderado Judicial: Abogado Ulises C. Guardia Ruiz, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 51.436.
Motivo: Desalojo
Sentencia: Definitiva
Capítulo I
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante este Tribunal -previa distribución de causas- contentivo de la demanda de desalojo incoada por la sociedad civil CLUB HIPICO CARACAS, S.C., en contra de la sociedad mercantil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, en la persona de su representante legal CARLOS RAUL RODRÍGUEZ CRESPO, todos identificados al inicio del presente fallo.
Mediante auto de fecha 10 de julio de 2023, se ordenó la reconstrucción del expediente, anexándose copias certificadas del libelo de demanda, instrumento poder, documento de propiedad del inmueble objeto de controversia, contrato de arrendamiento y auto de admisión, las cuales fueron concatenadas con el libro diario del Tribunal por lo que se procedió a su certificación.
En fecha 12 de julio de 2023, compareció la representación judicial de la parte actora, solicitando cartel de citación, siendo acordado por el Tribunal por auto de fecha 14 de julio de 2023, y consignada a los autos la publicación en prensa respectiva por diligencia de fecha 18 de septiembre de 2023.
En fecha 10 de octubre de 2023, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de cumplir con las formalidades establecidas en artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de octubre de 2023, compareció el Abogado Ulises C. Guardia Ruiz, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 51.436, dándose por citado del juicio y asimismo, consignó poder acreditando su representación.
En fecha 14 de noviembre de 2023, compareció la representación judicial de la parte demandada consignando escrito de contestación a la demanda.
En fecha 27 de noviembre se fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia preliminar; siendo realizada en fecha 29 de noviembre de 2023.
En fecha 08 de diciembre de 2023, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, haciendo lo propio la representación judicial de la parte actora, mediante escrito presentado en fecha 18 de diciembre de 2023.
En fecha 28 de noviembre de 2023, se fijó la oportunidad para la audiencia preliminar; siendo declarada desierta mediante acta de fecha 05 de diciembre de 2023, por la incomparecencia de las partes.
En fecha 05 de diciembre de 2023, y de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal fijó los límites de la controversia y la apertura del lapso probatorio y su lapso de oposición.
En fecha 08 de diciembre de 2023, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas; haciendo lo propio la parte actora según escrito presentado en fecha 12 de diciembre de 2023.
En fecha 14 de diciembre de 2023, este Tribunal ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas promovidos por ambas partes, siendo admitidos por auto de fecha 11 de enero de 2024.
En fecha 26 de enero de 2024, se fijó la audiencia de juicio, la cual se celebró en fecha 07 de febrero de 2024 y luego de oída las exposiciones de las partes, se declaró con lugar la demanda de desalojo de local comercial, procediéndose a publicar el fallo integro en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Adujo la representación judicial de la parte actora que, su representada es propietaria de un inmueble constituido por una franja de terreno, el galpón donde funciona el Gimnasio, y otra edificación que sirve de oficina, conserjería y depósito en él construidos, ubicado en las instalaciones del CLUB HÍPICO CARACAS; terreno que tiene una superficie aproximada de seiscientos ochenta y siete metros cuadrados (687Mts2), y está ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con Avenida Las Américas de la Urbanización Terrazas del Club Hípico, en una extensión de sesenta y dos metros (62Mts); SUR: Con terrenos propiedad del Club, en una extensión de sesenta y dos metros (62Mts); ESTE: Con un talud en corte de once metros (11Mts) de largo; y OESTE: Con un talud de propiedad en corte de treinta metros (30Mts) de largo. Se consigna marcado "B" documento Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 08 de febrero de 1.952, bajo el No. 36, follo 112, Tomo 4, Protocolo 1°.
Que mediante contrato de fecha 27 de noviembre de 2000, el cual acompañó en original marcado con la letra "C", su representada cedió en arrendamiento el Inmueble antes descrito a la sociedad civil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, constituida por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estadio Miranda, el 02 de mayo de 1.994, bajo el No. 49, Tomo 18, Protocolo Primero.
Que el inmueble objeto del citado contrato de arrendamiento, por disposición expresa de la Cláusula Segunda del contrato, sería utilizado "única y exclusivamente para todo lo relacionado con la actividad deportiva, GIMNASIO, las artes marciales, danza, spinning y otras actividades de tipo educativo-cultural, relacionadas con la cultura japonesa, tales como: cursos de Idioma japonés, caligrafía japonesa, cultivo de árboles enanos (Bonsái), arreglos florales (Ikebana), cursos de elaboración de figuras de papel, cursos de cocina japonesa (Sushi), cursos de meditación (Zen), y otros similares, además de la comercialización de los productos generados por dichas actividades, tales como exposición y venta de Bonsai, Ikebanas, etc., así como una cantina o lunchería como complemento de los servicios que ofrecía el gimnasio.
Que en la Cláusula Tercera del contrato se convino que el canon mensual de arrendamiento debía ser pagado por mensualidades vencidas.
Que habiendo sido pactado el canon de arrendamiento al inicio de la relación arrendaticia, el mismo por voluntad de las partes contratantes por el transcurrir del tiempo fue sufriendo incrementos, resultando el último canon establecido la cantidad de quinientos cincuenta dólares americanos (550$) o su equivalente a moneda nacional.
Que es el caso, que la arrendataria ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2021, hasta octubre de 2022, a razón de quinientos cincuenta dólares americanos (550$) o su equivalente a moneda nacional.
Que el incumplimiento antes descrito por parte de la arrendataria, quien no cumplió con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y, octubre de 2022, otorga a mi representada el derecho a solicitar conforme al literal "a" del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el desalojo y consecuencialmente, la entrega material del Inmueble .
Que a los efectos de la reclamación Judicial propuesta y la consecuente entrega del Inmueble, fundamenta la misma en las disposiciones establecidas en el Código Civil Venezolano y en el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las cuales sostienen la pretensión de mi mandante.
Que consecuencia del flagrante incumplimiento por parte de la arrendataria a sus obligaciones contractuales y legales, y siguiendo expresas instrucciones de su representada la sociedad civil CLUB HÍPICO CARACAS, S.C., procede a demandar como en efecto demanda a la sociedad civil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, por DESALOJO, cuyo contrato acciona por esta vía, para que convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: A Desalojar, y, en consecuencia, entregar a su representada un (01) Inmueble constituido por una franja de terreno, el galpón donde funciona el Gimnasio, y otra edificación que sirve de oficina, conserjería y depósito en él construidos, ubicado en las instalaciones del CLUB HÍPICO CARACAS. Terreno que tiene una superficie aproximada de seiscientos ochenta y siete metros cuadrados (687Mts2), y está ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con Avenida Las Américas de la Urbanización Terrazas del Club Hípico, en una extensión de sesenta y dos metros (62Mts); SUR: Con terrenos propiedad del Club, en una extensión de sesenta y dos metros (62Mts); ESTE: Con un talud en corte de once metros (11Mts) de largo; y OESTE: Con un talud en corte de treinta metros (30Mts) de largo, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en las cuales lo recibió, al Inicio de la relación contractual. SEGUNDO: Al pago de las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios de abogados correspondientes.

DE LA CONTESTACIÓN
La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, entre otras cosas, negó, rechazó y contradijo, los hechos narrados en el libelo de la demanda, así como el derecho invocado por no ser ciertos.
Que en primer lugar, señala en nombre de su representado que, desde el mes de marzo del año 2020, específicamente el día 13, Venezuela se sumó a más de 55 países que declaraban el estado de emergencia debido a la grave situación que se venía presentando con el Coronavirus o Covid 19 como se le conoce, el Presidente Nicolás Maduro Decretó estado de Alarma Nacional a través del Decreto Nro. 4.160, el cual se publicó en Gaceta Oficial el 13 de marzo de 2020, consignada con letra "B".
Que todo el país se paralizo por algunos meses, incluso los tribunales paralizaron por un tiempo, debido a esta situación, en dicho pronunciamiento (Decreto Presidencial) se advirtió que se suspendían algunas áreas laborales que no tenían la obligatoriedad de asistir a sus zonas de trabajo, las escuelas, liceos y Universidades comenzaron a impartir las clases de manera on line, algunas empresas comenzaron a trabajar con sus empleados de la misma forma y desde sus hogares, de manera que el país se paralizó de alguna manera, la circulación en las autopistas comenzó a ser restringida, y las autoridades solicitaban salvo conductos para transitar de manera obligatoria, estos solo eran emitidos al personal de salud de los hospitales, clínicas Ambulatorios, personal de los servicios de distribución de alimentos, medicinas, auto mercados y afines, y bajo estrictas medidas de sanidad y salubridad, solo aquellos que eran indispensable podían circular transitar por las calles y avenidas, y después de cierta hora la circulación estaba totalmente prohibida, todas estas medidas fueron tomadas por el gobierno y el Ejecutivo Nacional para enfrentar y disminuir el riesgo de contagio en la nueva situación del país, que nunca antes se había pasado por algo similar.
Que como se comprenderá la Escuela de Artes marciales, Gimnasio y Actividades Educativas de la Cultura Japonesa y otras actividades conexas, de su representada no estaban dentro de las actividades consideradas en el decreto mencionado, no estaban catalogados dentro de las actividades consideradas esenciales y presenciales, y sus actividades no podían ser impartidas de manera on line.
Que en fin, el país se paralizó de alguna manera durante algún tiempo, sin embargo durante todos los meses del año 2020 a pesar del Decreto y los primeros meses del 2021, su representada estuvo cancelando con muchísimo sacrificios los cánones de arrendamiento, a pesar de que no se estaban recibiendo los alumnos y no se estaba generando ningún tipo de ingresos, ya que las actividades tampoco se estaban impartiendo.
Que no fue sino hasta el 07 de abril de 2021, que en Gaceta Oficial, dictó un segundo Decreto suspendiendo los pagos de los Cánones (que el Presidente Nicolás Maduro hizo su segundo Pronunciamiento Arrendamientos tanto de viviendas como de los locales Comerciales de las empresas, que sus instalaciones estuvieran bajo el régimen de alquileres, el Decreto Nro. 4.577 de fecha 07/04/2021, la cual consigna marcada con la letra "C".
Que con este segundo Decreto el Presidente Nicolás Maduro, ordenó la suspensión de los cánones de arrendamiento de los locales Comerciales, en todo el Territorio Nacional, para evitar las lesiones Económicas que los comerciantes estaban sufriendo en todo el país, ese decreto tuvo una vigencia de 6 meses, a partir de su publicación en la Gaceta Oficial.
Que sin embargo siempre se estuvo en contacto con los administradores de la Asociación Civil Club Hípico Caracas, S.C., para tratar de minimizar la responsabilidad que tenían con el Arrendador.
Que el Decreto tuvo una vigencia de 6 meses, desde la fecha en su publicación en Gaceta Oficial el día 07 de abril de 2021, con el Nro.4.577, hasta el 07 de octubre del mismo año, sin embargo la situación se prolongó aún más, cuando las mismas autoridades policiales no permitían que los Centros comerciales abrieran sus puertas, los establecimientos que intentaban abrir, eran intervenidos por las policías de las alcaldías, que en el caso de su representado Poli Baruta, obligaba a cerrar sus puertas alegando que el peligro continuaba.
Que el Gobierno a través de la Policía Bolivariana, hacia presión para que no se generaran actividades no permitidas ni que se aglomeraran las personas en ningún establecimiento.
Que aproximadamente en el mes de mayo de 2022, comenzaron a llamar a sus estudiantes y a tratar de tener algunas actividades bajo estrictas medidas de sanidad, y fue entonces que empezaron a tratar de ponerse al día con los cánones de arrendamiento, pero el Club Hípico Caracas a través de su Representante, no lo permitió ni les recibió ningún pago, sino que les solicitó el desalojo del Gimnasio, fue entonces que tuvieron que hacer los pagos a través de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos inmobiliarios (OCCAI), en el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, Expediente Nro. 2022-0091, en fecha 29 de julio de 2022, como puede evidenciarse de las copias que se consigna marcadas con la letra "D".
Que en esa oportunidad se consignaron todos los cánones de arrendamientos pendientes, los cuales están dentro del Decreto Presidencial de suspensión de los Canones de Arrendamientos, (Decreto Nro. 4.577 del 07/04/2021), más los que el Arrendador no quiso recibirles, a razón de 550 dólares Americanos, que fue el último arrendamiento acordado, antes de la paralización por causas de la Pandemia.
Que se hizo el deposito por SESENTA MIL CUATROCIENTOS UN (60.401,00) BOLÍVARES, a razón de Bs.5,78 a la tasa del Banco Central de Venezuela, en fecha 10 de agosto de 2022, el cual cubrió los meses desde enero de 2021 hasta julio de 2022, tal y como puede evidenciarse de las copias que se consignan.
Que la Oficina de Consignaciones ordenó la Notificación de la Asociación Civil Club Hípico Caracas, sobre las consignaciones que se hicieron a su favor, la cual se le dio cumplimiento el 19 de octubre de 2022, las la cuales fueron recibidas por su Gerente General para ese momento, ciudadana NELLY OSUNA BELLORIN, CI. V- 12.454.303, como puede evidenciarse en dichas copias marcadas con la letra "D y D-1”, folio 29.
Que desde ese momento han venido pagando en dichas Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, después del mes cumplido, los primeros días del mes siguiente, se cancela el mes inmediatamente anterior, hasta la presente fecha, que en el anexo marcado con la Letra "D", se encuentran cancelados los meses desde Enero de 2021 hasta julio de 2022, más julio, agosto, septiembre y octubre de 2022, y en el anexo marcado "D-1” se encuentran los meses repetidos desde los meses de enero de 2021 hasta septiembre de 2023, como puede evidenciarse de dichas consignaciones.
Que en dicho decreto Nro. 4.577, de fecha 07/04/2021, se suspendió por el lapso de 6 meses, dichos pagos de arrendamientos, para aliviar el impacto que tuvo la Pandemia en dichos sectores, que por Razones obvias, no pudieron continuar con las actividades regulares, y aun después de dicho lapso fue bien conocidos por todos que mantuvieron a los cuerpos de seguridad de cada municipio y a través de la Policía nacional Bolivariana, una restricción estricta de actividades, y de circulación por calles y avenidas, como se explicó anteriormente, de manera que a pesar de que se intentó reactivar en algún momentos las clases, no se nos permitió, por tales razones, se mantuvo conversaciones con los directivos y administradores del Club, y al principio pareció que comprendieron, pero luego sorpresivamente cambiaron de opinión, y no quisieron aceptar los pagos parciales, mientras nos poníamos al día, a medida que las actividades se regularizaban.
Que el artículo 3) del Decreto antes señalado, establece que la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), es el órgano por medio del cual se regularan y resolverán cualquier diferencia o descuerdo en cuanto a la forma de dichos pagos.
Que no fue interés de su representado de causar ningún daño al Arrendador, el Club Hípico Caracas, S.C, pero siempre se trató de mantener contacto con los administradores, y de hacerles saber cuál era la situación de sus Actividades, las cuales estaban suspendidas, al igual que las de ellos, ya que estos no estaban exentos del Primer Decreto Presidencial, decreto mediante el cual se declara el estado de alarma para atender la emergencia sanitaria del coronavirus (covid-19) gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Decreto N.° 4.160, de fecha 13 de marzo de 2020.
Que niega, rechaza y contradice, lo alegado en su demanda por el Arrendador, quien dice que como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de pagar los cánones arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2021, y de enero a octubre de 2022, otorga el derecho según el Artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el desalojo y consecuencialmente, la entrega material del inmueble arrendado, olvidando completamente que el Decreto Presidencial Nro. 4.577, de fecha 7/4/2021, suspendió los efectos de dicho artículo, como puede evidenciarse,
Que por otra parte, el Artículo 41, literal "I", de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: "Artículo 41: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: I- Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa; "
Que en ningún momento se les Notificó de algún procedimiento administrativo a través de La SUNDDE, como lo establece dicho Decreto Ley, por lo que considera que debe reponerse esta causa a dicha etapa, para que pueden dilucidarse este conflicto.
Que por otra parte, consideran que han mantenido una excelente relación de arrendamiento durante 20 años con el Arrendador, Club Hípico Caracas, desde que se comenzó con el primer Contrato de arrendamiento que cursa en las actas del presente Proceso, en fecha 27 de noviembre del año 2000, el cual se encuentra marcado con la letra "C", de los anexos consignados por el actor, y por tales motivos en el último de los casos, según el Artículo 26, de la mencionada Ley, que se debe reponerse la causa, sino que también tienen el derecho de qua prorroga legal de 3 años, como se establece el referido artículo.
Que es injusto, que por una situación completamente ajena a la voluntad de su representado, como fue la reciente Pandemia, que sufrió el país conjuntamente con los demás países del mundo que padecieron las mismas circunstancias, y aun cuando se trató de minimizar el impacto mismo a través de las consideraciones del Gobierno, tanto Estatal como Central, se pretenda castigar a su Organización que ha tenido una trayectoria impecable, y que ha beneficiado a la comunidad que vive alrededor, como de Cumbres de Curumo, Concresa, Prados del Este, La Trinidad, Alto Prado, Baruta, Las Minas de Baruta, y otras más, cuando prestan un servicio a toda la comunidad.
Que por todo lo expuesto anteriormente, solicito, en primero que se Reponga la Causa al estado de que se agote la vía Administrativa, la cual es de obligatorio cumplimiento como se menciona, y que también tienen el derecho de que en el último de los casos, según el artículo 26, a una prorroga legal de 3 años; Segundo que se declare Inadmisible la presente demanda que por desalojo solicito el Actor, en contra de su representada, arrendador, por cuanto no están en deuda con el Arrendador, ya que él tiene a su disposición los Cánones de Arredramiento en la Oficina de Consignaciones, (OCCAI) del Circuito Judicial de Los Cortijos de Lourdes, Expediente Nro. 2022-0091.
Capitulo III
DE LAS PRUEBAS TRAÍDAS A LOS AUTOS
Parte Actora:
Conjuntamente con el libelo demanda y marcado con la letra “A”, poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Caracas del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2022, quedando inserto bajo el número 25, Tomo 29, Folios 92 hasta el 94, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando acreditada la representación judicial que ostenta el representante de la parte actora. Así se decide.
Marcado con la letra “B”, documento de propiedad debidamente protocolizado ante el Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 08 de febrero de 1952, bajo el No. 36, folio 112, Tomo 4, Protocolo 1°, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando acreditado el derecho de propiedad que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto de controversia. Así se decide.
Marcado con la letra “C”, contrato privado de arrendamiento, de fecha 27 de noviembre de 2000, suscrito entre el CLUB HIPICO CARACAS S.C. y la sociedad civil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA; observándose que dicho instrumento no fue tachado ni cuestionado en modo alguno por la parte demandada, muy por el contrario, fue debidamente reconocido por la misma, por lo cual, surte pleno valor probatorio, conforme a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando en consecuencia demostrada la relación jurídica que vincula a ambas partes en el proceso. Y así se decide.
Abierta la causa a pruebas, ratificó las documentales consignadas junto al libelo de demanda, sobre las cuales este Juzgador ya emitió valoración. Así se decide.
Parte Demandada:
Conjuntamente con la contestación a la demanda y marcado con la letra “A”, poder otorgado por ante el Estado de Florida, Condado de Broward, en fecha 11 de octubre de 2023, reconocido frente a la Notario Público del Estado Florida de los Estados Unidos de América, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando acreditada la representación judicial que ostenta el representante de la parte demandada. Así se decide.
Marcado con la letra “B”, Decreto No. 4.160 publicado en Gaceta Oficial en fecha 13 de marzo de 2020, el cual se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado el estado de alarma nacional decretado por el Presidente de la República Bolivariana de Venezuela con ocasión al Covid-19. Así se decide.
Marcado con la letra “C”, Gaceta Oficial No. 42.101, de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 07 de Abril de 2021, la cual se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado la extensión del Decreto No. 4.160 publicado en Gaceta Oficial en fecha 13 de marzo de 2020. Así se decide.
Marcado con la letra “D”, copia del expediente No. 2022-0091, aperturado en fecha 29 de julio de 2022, por el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), contentivo del pago de los canones de arrendamiento del local arrendado desde enero de 2021 hasta julio de 2022, agosto de 2022 a diciembre de 2022 y enero de 2023 a septiembre de 2023. Al respecto, debe indicar quien suscribe que dicha documental será analizada en la parte motiva del presente fallo. Así se declara.
Abierta la causa a pruebas, ratificó las documentales consignadas junto a la contestación a la demanda, sobre las cuales este Juzgador ya emitió valoración. Así se decide.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se observa que en el caso de autos la parte actora demanda el desalojo de un inmueble de su propiedad, fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 40 literal a) de la Ley del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en este sentido, es preciso traer a colación el contenido de dicha norma en base a la cual la demandante fundamentó su acción, la cual prevé lo siguiente:
“…Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…)
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”
De la norma anterior se infiere que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio, debiéndose necesariamente probar la relación arrendaticia existente entre el arrendador y el arrendatario, y que esta relación verse sobre un bien inmueble destinado a uso comercial, elementos estos que se cumplen en el caso de autos y que no fueron controvertidos, siendo reconocido por ambas partes que la relación contractual inició el 27 de noviembre de 2000, y que progresivamente la relación arrendaticia ha venido continuando en los años subsiguientes, por tanto, teniendo los contratos fuerza de ley entre las partes, es por lo que deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones asumidas en él deben cumplirse exactamente como han sido contraídas conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.
En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de las obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal o de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, o de otros pagos establecidos en el contrato constituye el pago el único medio de liberación.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
También el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone: “…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.”
Asimismo, se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, en materia de distribución de la carga de la prueba rige: a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, y, b) El demandado, debe probar aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Siguiendo este orden de ideas, en materia contractual se debe tener presente una serie de principios generales, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante de éste, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, donde se señala que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, como supra se citó, lo cual, tiene un significado, por una parte de la tradición normativa que deviene de Códigos anteriores, desde el Código Napoleónico; y por otro lado, pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intención de llevar a cabo. Es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinada, precisas y excepcionales condiciones.
En base a estas excepcionales condiciones, la parte demandada niega estar incurso en insolvencia alguna, alegando además, que no se le puede endilgar incumplimiento en el pago de las mensualidades, por estar amparo su representada en lo establecido por el Ejecutivo Nacional en decretos N° 4.169, 4.278 y 4.577 publicados en las Gacetas Oficiales en fechas 23-03-2020, 02-09-2020 y 07-04-2021, respectivamente donde en el artículo 1 disponen que se suspende el pago de los cánones de arrendamiento, motivado a la pandemia del Covid 19.
Por su parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el fallo Nro. 0156 del 29 de octubre de 2020, señaló lo siguiente;
(…) se suspende las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por covid-19 establecido, primigeniamente, mediante Decreto Presidencial No. 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y los subsiguientes con sus respectivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, (…)”, con base en lo siguiente:
“Al hilo de lo anterior, no puede dejar pasar por alto esta Sala como garante de la supremacía de las normas y principios constitucionales de conformidad con lo dispuesto en los artículos 334 y 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que actualmente se viven tiempos muy difíciles generados por la pandemia del coronavirus (COVID-19) y en tal sentido, el Ejecutivo Nacional ha activado los mecanismos constitucionales para atender a la población; siendo así como desde el 13 de marzo de 2020, fue dictado el Decreto No. 4.160, por el Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, mediante el cual se declaró el Estado de Alarma en todo el territorio nacional, a fin de mitigar y erradicar los riesgos de epidemia relacionados con el coronavirus (COVID-19) y sus posibles cepas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, el cual ha sido objeto de sucesivas prórrogas, siendo la actual, la establecida mediante Decreto N° 4.337, dictado por el Ejecutivo, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el N° 6.579, Extraordinario del 5 de octubre de 2020.
En igual sentido, ante la circunstancia particular del Estado de Alarma en referencia, el Ejecutivo Nacional ha establecido mediante Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, lo siguiente:
(…omissis…)
Del análisis del anterior Decreto, específicamente en sus artículos 1 y 2, respectivamente, se desprende que tanto en materia de arrendamiento de vivienda como en inmuebles de uso comercial quedó suspendido por seis (6) meses, contados a partir del 2 de septiembre 2020, el pago de cánones de arrendamiento.
Y adicionalmente, se suspendieron las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, así como la del literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, quedando en vigencia el resto del ordenamiento jurídico en ambos casos y en especial lo relativo al agotamiento de la vía administrativa previa que debe seguirse antes de iniciar acciones judiciales que comporten desalojo o desposesión en materia de vivienda y, en caso de aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles en los arrendamientos de uso comercial, así como la suspensión en éstos últimos del decreto de medidas cautelares en procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se agote la vía administrativa previa prevista en la disposición transitoria tercera de la Ley Especial, por tanto esta Sala deberá establecer en la parte dispositiva de la presente decisión con carácter vinculante, la suspensión de las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y sus sucesivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial”.
De acuerdo a lo antes referido, la suspensión de los canones de arrendamiento de inmuebles como el de autos, se encontraba supeditada a la vigencia y futuras prórrogas del Decreto Nro. 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y por cuanto este órgano jurisdiccional tiene conocimiento por hecho notorio comunicacional que la última prórroga de dicho Decreto estuvo vigente hasta el 7 de octubre de 2021, ya que se acordó por un lapso de seis meses (06) contados a partir del 7 de abril de 2021; siendo ello así, tenemos que la parte demandada, junto con la contestación a la demanda promovió marcado con la letra “D”, copia del expediente No. 2022-0091, aperturado en fecha 29 de julio de 2022, por el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), contentivo del pago de los cánones de arrendamiento del local arrendado desde enero del año 2021 hasta julio del año 2022, los cuales valora este Juzgador conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, de la revisión de los pagos se observa que los cánones de arrendamientos demandados como insolutos fueron cancelados en un solo depósito en fecha 10 de agosto de 2022, lo que quiere decir que para la fecha en que se realizó el pago, el decreto donde se estableció la última prórroga de los seis (06) meses de suspensión no se encontraba vigente ya que no fue objeto de nuevas prorrogas; siendo entonces que el demandado canceló los referidos cánones diez (10) meses después de haberse establecido la última prórroga. Así queda establecido.
Determinado lo anterior y del análisis del contrato suscrito por las partes, se desprende de lo establecido en la cláusula tercera que la falta de pago de tres (03) mensualidades consecutivas otorga el derecho al arrendador a demandar por ante los órganos jurisdiccionales competentes el desalojo del inmueble en base a lo establecido en el artículo 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y visto que en el caso bajo estudio la parte demandada se excepcionó aduciendo que los pagos se realizaron conforme a la suspensión establecida en los decretos N° 4.169, 4.278 y 4.577 dictados por el Ejecutivo Nacional, que aunque si bien fueron cancelados, no pagó los cánones de arrendamiento tal como fue pactado en el contrato de arrendamiento en cuestión; incluso se observa de las consignaciones que la parte demandada procedió a cancelar de manera acumulada y extemporánea en contravención a los términos contractualmente convenidos, por lo que, la pretensión de desalojo incoada debe considerarse procedente en derecho. Así se declara.
Por otra parte, en lo que respecta al alegato de la parte demandada en el cual manifestó que la parte actora no le notificó a su representada de algún procedimiento administrativo a través de la SUNDDE, como lo establece la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así dilucidar el conflicto; debe indicar quien suscribe, que el artículo 41, en su literal "I" de la referida Ley, señala que: “(…) En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: I- Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa (…)”; el artículo antes transcrito contempla claramente la prohibición de dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia de inmuebles destinados a fines comerciales o de servicios, sin la constancia de haberse agotado la instancia administrativa correspondiente; por lo que, se infiere que la prohibición es expresa cuando se solicita medida de secuestro, más no así para demandar por desalojo, razón por la cual, se declara improcedente la solicitud realizada por la parte demanda. Y así se decide.
En lo que respecta a la prorroga legal alegada por la parte demandada, por tener más de 20 años de relación, cabe destacar que en el presente juicio se inició por demanda de desalojo de un inmueble destinado al uso comercial por falta de pago de dos (2) o más cánones de arrendamiento consecutivos, siendo que al verificarse su procedencia como en efecto -sucedió- da lugar a una causal de desocupación del bien arrendado; así pues, sólo en caso de que se peticione el desalojo bajo la afirmación de terminación del contrato y/o la prórroga legal respectiva, sería necesario descender a verificar la temporalidad de la relación arrendaticia, por cuanto indistintamente de que el contrato de arrendamiento se encuentre a tiempo determinado, indeterminado, durante el trascurso de su vigencia pactada o en el uso de la prórroga de ley, ello no impide que en caso de que la arrendataria incumpla las obligaciones convenidas, pueda surgir una causal distinta para pedir el desalojo del bien, por tal razón, visto que las defensas planteadas por la parte demandada se apartan de los hechos controvertidos en la presente causa, es por lo que, quién aquí resuelve se abstiene de pronunciarse sobre los mismos por impertinentes. Así queda establecido.
Finalmente, lleva a considerar a este Juzgado que la parte demandada incumplió con el contrato de arrendamiento, debiendo en consecuencia declararse procedente la demanda respecto a la causal invocada habida cuenta que no probo lo contrario, por lo cual, al verificarse el incumplimiento en el contrato de arrendamiento delatado por la actora en el juicio que hoy nos ocupa, procede en derecho el desalojo demandado lo que conlleva forzosamente a este Tribunal a declarar CON LUGAR la demanda, acordando el desalojo del local ocupado por la parte demandada, en condición de arrendataria, tal y como se hará en el dispositivo de la presente sentencia. Así finalmente se decide.

Capítulo V
DISPOSITIVO
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR la acción de desalojo que incoara la sociedad civil CLUB HIPICO CARACAS, S.C., en contra de la sociedad mercantil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA, identificadas al inicio del fallo.
Segundo: Como consecuencia de la declaratoria anterior, se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil GIMNASIO BUDO-KAN DE VENEZUELA hacer formal entrega a la parte demandante sociedad civil CLUB HIPICO CARACAS, S.C., del bien inmueble arrendado, constituido por una franja de terreno, el galpón donde funciona el Gimnasio, y otra edificación que sirve de oficina, conserjería y depósito en él construidos, ubicado en las instalaciones del CLUB HÍPICO CARACAS, completamente desocupado libre de personas y cosas.
Tercero: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Cuarto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de febrero de 2024. Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. JULIAN TORREALBA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

VANESSA PEDAUGA
En esta misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 pm) se registró y público la presente decisión.
LA SECRETARIA,

VANESSA PEDAUGA

JT/vp*
Exp. No. AP11-V-FALLAS-2022-001060