REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Expediente. Nº AP71-R-2017-000008 PARTE ACTORA: Ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.581.688. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados MARCELINO PADRÓN ALMÈRIDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 50.473. PARTE DEMANDADA: Ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YÁÑEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.293.256. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada CECILIA VIVAS PÉREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.892. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.- SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación). I ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA. Llegan las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la decisión dictada el 14 de diciembre de 2020, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual declaró CON LUGAR el recurso de Casación interpuesto en contra de la sentencia dictada por este Juzgado, en fecha 22 de marzo del 2018, decretando la nulidad del aludido fallo, reponiendo la causa al estado de que se dicte nueva sentencia de mérito, a los fines de salvaguardar la tutela judicial efectiva y el debido proceso, siendo remitido a este Juzgado mediante oficio signado con el Nº 2021-147, de fecha 04 marzo del 2021. Por auto de fecha 15 de abril del 2021, este Tribunal procedió a darle entrada a la presente causa, ordenándose la notificación de las partes. Encontrándose la causa dentro de la oportunidad fijada para dictar sentencia, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación: II SINTESIS DE LA CONTROVERSIA. Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 28 de abril de 2014, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el apoderado judicial del ciudadano Nelson Medina, contra la ciudadana Luisa Mercedes Rodríguez Yáñez. Se desprende de dicho libelo, que la parte actora alega que firmó un contrato privado de opción de compraventa con la demandada, en fecha 31 de mayo de 2013, sobre un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 13-A, ubicado en la planta 13 del edificio "EI Caobo", situado en la Primera Transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento La Montaña, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas. Que el apartamento posee un área aproximada de ciento cuarenta v seis metros cuadrados (146 m2), y sus linderos son: Noroeste: Con la fachada Noroeste del edificio y cuarto para el ducto de basura; Noreste: Con la fachada Noreste del edificio: Sureste: Con la fachada Sureste del edificio; Suroeste: Con el apartamento 13-B, foso del ascensor, pasillo de circulación, escaleras generales y fachada interna. Que el inmueble le pertenece a la demandada según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 17 de julio de 2012, inscrito bajo el N° 2012.1089, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 219.1.1.7.3230, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. Que en la opción de compra venta aludida, las partes establecieron como precio de venta, la cantidad de tres millones doscientos mil bolívares, entregando seiscientos mil bolívares (BS. 600.000,000); de los cuales entregó quinientos cuarenta mil bolívares (Bs. 540.000,00) en efectivo y sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) en cheque N° 03002354, librado contra el Banco de Venezuela. Que se comprometió a entregar la cantidad de Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 490.000,00) dentro de los quince días siguientes a la firma de dicho documento, que el contrato tendría una vigencia de noventa (90) días, prorrogable por treinta (30) días adicionales, si las circunstancias del trámite de solicitud de crédito bancario lo ameritaban. Que debido a que la vendedora no tenía toda la documentación completa, requerida por Bancaribe, en fecha 30 de julio de 2013, suscribieron ante notario público, documento privado de compra venta, anotado bajo el N° 17, Tomo 87, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se constituyó en una verdadera venta. Que las partes acordaron que la cantidad de DOS MILLONES CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES serían pagados por el hoy demandante al momento de protocolizar la venta. Que en fecha 25 de agosto de 2013, la vendedora solicitó un pago por SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 710.000,00), como abono por la compra; que en fecha 4 de septiembre de 2013, solicitó otro pago por SESENTA MIL BOLÍVARES, (Bs. 60.000,00), por lo que abonó la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES, (Bs. 1.860.000,00) equivalente al cincuenta y ocho por ciento (58%) del precio de venta. Que en fecha 13 de noviembre de 2013, Bancaribe le informó que el documento definitivo de venta con crédito hipotecario referido al inmueble de autos, estaba en la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, para su autenticación. Que para el momento de retirar el documento definitivo de venta de la institución financiera nombrada, todavía estaba pendiente la solvencia de Hidrocapital, la cual es indispensable para iniciar el proceso de protocolización, manifestando la vendedora que se encargaría de ello a parir del 18 de noviembre de 2013, autorizando para ello a la ciudadana CARMEN FRANCO OBREGÓN. Que en fecha 26 de noviembre de 2013, la vendedora autorizó a la nombrada ciudadana y en fecha 27 de ese mismo mes fue retirada la solvencia. Que en fecha 28 de noviembre de 2013, lo ciudadana CARMEN FRANCO OBREGÓN, presentó ante el Registro Inmobiliario la documentación para su revisión, calculo y expedición de planillas de derecho de registro, manifestándole que debía\transferir VEINTIDÓS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS, (Bs. 22.465,88) para pagar la planilla de derechos registrales, correspondientes a la protocolización de la compraventa, los Cuales fueron transferidos a dicha ciudadana, en esa misma fecha, para el pago de la Planilla Única Bancaria 21900043272, emitida por el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador, que fue pagada ese mismo día en el Banco del Tesoro. Que en fecha 29 de noviembre de 2013, la nombrada ciudadana presentó en la aludida oficina registral los recaudos y documentación completa para que el registro fijara la fecha del otorgamiento de venta, lo cual hizo para el 6 de diciembre de 2013. Que en fecha 6 de diciembre de 2013, hizo acto de presencia en la sede de la oficina registral mencionada, con los cheques que totalizan doscientos noventa mil bolívares y también estuvo presente la asesora de negocios de Bancaribe, con un cheque a nombre de la vendedora, por UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 1.050.000,00), lo que totaliza un MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 1.340.000,00), que corresponde al monto del saldo restante del precio de venta. Que para comprarle el inmueble identificado en autos, se vio en la necesidad de vender su vivienda principal, un inmueble de playa, pedir dinero prestado y solicitar un crédito hipotecario, pero la demandada, a pesar de muchos años de amistad, se negó a cumplir con su obligación de vender. En el Capítulo correspondiente al petitorio, procede a demandar a la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ, para que cumpla el contrato de opción de compraventa referido al inmueble destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 13-A. ubicado en la planta 13 del edificio "EI Caobo", situado en la Primera Transversal de la Urbanización EI Paraíso, Parcelamiento La Montaña, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas. Estima la demanda en la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.860.000,00) equivalente a 14.645,67 Unidades Tributarias. Fundamenta la demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.474 y 1.488 del Código Civil. Asimismo, los representantes judiciales de la parte demandante, consignaron los siguientes instrumentos: 1. Marcado con la letra “A”, original de Poder otorgado por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, al abogado MARCELINO PÁDRON ALMÉRIDA, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de abril del 2014, quedando registrado bajo el Nº 5, Tomo 46, Folios 19 hasta el 22. 2. Marcado con la letra “B”, original de documento privado de contrato de opción de compra-venta, realizado entre los ciudadanos LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ y NELSON MANUEL MEDINA, sobre un inmueble constituido por un (01) apartamento para vivienda distinguido con el Nº 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º) delo Edificio El Caobo, situado en la primera transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento la Montaña, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 31 de mayo del 2013. 3. Marcado con letra “C”, original de documento de contrato de opción de compra-venta, suscrito por los ciudadano LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ y NELSON MANUEL MEDINA, sobre un inmueble constituido por un (01) apartamento para vivienda distinguido con el Nº 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º) del Edificio El Caobo, situado en la primera transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento la Montaña, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de julio del 2013, quedando registrado bajo el Nº 17, Tomo 87. 4. Marcado con letra “D”, original de recibo de pago, realizado por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, a la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ, mediante cheque N° 00001600, de la cuenta N° 0108-0520-12-0100027787, girado contra el Banco Provincial, como abono para la compra del apartamento distinguido con el Nº 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º) delo Edificio El Caobo, situado en la primera transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento la Montaña, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Municipio Libertador del Distrito Capital, donde se deja constancia que existe Opción de Compra-Venta de fecha 30 de julio del 2013, debidamente autenticada ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, donde deja constancia, que hasta la fecha ha recibido la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00) de fecha 25 de agosto del 2013. 5. Marcado con letra “E”, Original de recibo de pago, realizado por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, a la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ, mediante trasferencia electrónica bancaria N° 00210971417, desde su cuenta N° 0134-0065-25-0651024307 de fecha 04 de septiembre de 2013, en el banco Banesco, como abono para compra del apartamento distinguido con el Nº 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º) delo Edificio El Caobo, situado en la primera transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento la Montaña, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Municipio Libertador del Distrito Capital, donde se deja constancia que existe Opción de Compra-Venta de fecha 30 de julio del 2013, debidamente autenticado ante el Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, donde deja constancia, que hasta la fecha ha recibido la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.860.000,00) de fecha 13 de noviembre del 2013. 6. Marcado con letra “G”, inspección Judicial solicitada por el ciudadano NELSON MEDINA y evacuada por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de diciembre de 2013. 7. Marcado con letra “H”, comunicación emanada del Jefe de Departamento de Créditos del Banco Nacional de Vivienda y Habitad, adscrito al Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Habitad, signada con el Nº CJ/O/2014/0002450, mediante la cual instó a las partes a llegar a un acuerdo amigable o autorizar la vía jurisdiccional para hacer valer sus derechos. 8. Marcado con letra “F”, Copia certificada de documento de propiedad del inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º) del Edificio El Caobo, situado en la primera transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento la Montaña, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente registrado ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de julio del 2012, el cual quedó inscrito bajo el Nº 2012.1089, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 219.1.1.7.3230, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. En fecha 5 de mayo de 2014, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la demandada, para que una vez conste en autos su citación, conteste la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes. En fecha 28 de mayo de 2016, la demandante reforma la demanda, adecuando la denominación de la oficina registral donde se encuentra inscrito el inmueble objeto de la demanda de cumplimiento de contrato. Admitida la demanda por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 02 de junio de 2014, fue ordenada la citación de la parte demandada. En la misma oportunidad, se ordenó abrir el cuaderno de medidas. Que Bancaribe le informó, que como política de dicha institución, el cheque que sustenta el crédito hipotecario se elabora una vez que el registro fije la fecha para el otorgamiento. En lo que respecta al petitorio, amplia el mismo, para que la demandada cumpla el contrato de opción de compraventa, otorgándole el documento definitivo de venta del aludido inmueble Asimismo, solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble identificado en autos. Tramitada la citación de la demandada, fue imposible practicar la citación personal, por lo que se procedió a librar carteles, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia fechada 8 de diciembre de 2014, compareció la abogada Cecilia Vivas y consignó instrumento poder, que la acredita como apoderada judicial de la demandada. Mediante escrito del 26 de enero de 2015, la representación judicial de la demandada promovió cuestiones previas, las cuales fueron declaradas sin lugar, en sentencia de fecha 6 de marzo de 2016, emanada del Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. -DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA- En fecha 21 de mayo de 2015, la representación judicial de la demandada, mediante escrito, procede a contestar la demanda. En punto previo del referido escrito, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, al haber omitido el accionante el procedimiento administrativo previo, establecido en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Sostiene que su representada es sujeto de protección, conforme al artículo 2 eiusdem, al ser dicho inmueble su vivienda principal, según registro en el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, número de trámite 2020119003114295 y número de registro 202011900-70-13-00326015, de fecha 18 de abril de 2013, según consta de copia certificada de Registro de Vivienda Principal, emitido en fecha 13 de febrero de 2014, que acompaña a los autos. En ese sentido, invoca la sentencia RI 000175, de fecha 17 de abril de 2013, Exp. AA20-C-2012-0000712, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se interpretan los artículos 1, 3, 5 y 12 ídem. En cuanto al fondo de lo debatido, la representación judicial de la accionada, sostiene que firmó contrato de opción de compra venta, en fecha 13 de mayo de 2013, no un documento de Venta, como lo sostiene la demandante. Que es falso que el precio de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.200.000,00), sea el precio de venta; indica que ese monto corresponde al precio por el cual la optante podía ejercer la opción de compra venta, pero no era el precio de venta, pues el actor trata de confundir las dos figuras o simular que son lo mismo. Que es falsa la afirmación de que la vendedora no tenía un plazo de veinte días para suministrar la documentación completa, requerida por la institución Bancaribe. Sostiene, que su patrocinada entregó cédula catastral, registro de vivienda principal, solvencia municipal, solvencias de aseo urbano, electricidad e Hidrocapital del inmueble, copia del documento de propiedad del inmueble y Rif de la vendedora. Que es falso, el alegato que de común acuerdo, se estableció que las cantidades entregadas inicialmente totalizan Bs. 1.090.000,00. Que lo cierto es que la accionante redactó el documento en términos provechosos para él, sin ninguna participación de la demandada en dicho documento. Que las cantidades entregadas por la compradora eran arras, no parte del precio; que si ambas partes cumplían sus obligaciones recíprocas y se materializaba la compra venta del inmueble, las arras serían imputadas como precio, pero sino se materializaba no se imputaban a precio. Que el demandante trata de confundir arras con precio y pretende que un segundo contrato ratificó el primero, pero lo que hubo fue un contrato suscrito en fecha 31 de mayo 2013, donde se estableció, que dicho documento se autenticaría en un lapso de 20 días para la gestión del crédito hipotecario. Que la demandante desconociendo flagrantemente la Cláusula Sexta del contrato original, introdujo un nuevo documento dos meses después, a fin de extender abusivamente los plazos acordados, desmejorando a la vendedora, quien perdió el equilibrio económico que debe prevalecer en toda negociación. Que es falso, que la demandada solicitara abonos o pagos a cuenta del precio, ya que no se trataba de una venta a plazos, sino de una opción. Que ello lo que demuestra es que la accionante actuaba solapadamente, con la intención de darle el carácter de abonos al precio. Que a la accionada no se le informó la fecha en que el demandante retiró el documento de la institución bancaria. Que es falso, que la demandada haya solicitado a la accionante que le transfiriera monto alguno para pagar la planilla del documento. Que no fue notificada, que el otorgamiento se realizaría en fecha 6 de diciembre de 2015 (Sic). Que es falso, que tuviera conocimiento que al crédito que solicitaría el actor se tratara específicamente "de una adquisición de vivienda en mercado secundario". La demandada desconoce la providencia administrativa CJ/0/2014/000Z450, fechada 24 de marzo de 2014, emanada del Banco Nacional de Vivienda ỳ Hábitat, sobre la base que jamás fue notificada del mismo, y por tanto no participó del procedimiento, lo que constituye violación del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Sostiene la demanda, que el demandante posee otros bienes inmuebles y tiene establecida su vivienda principal en Avenida Lecuna, Urbanización El Conde, Residencias Tajamar, Parque Central, piso 16, apartamento 16-H. y, además posee otros inmuebles por sí o por interpuestas personas. Sobre la base de lo expuesto, solicita se declare SIN LUGAR la demanda. Asimismo, los representantes judiciales de la parte demandada, consignaron los siguientes instrumentos: 1. Marcado con “1”, copia certificada de Registro de Vivienda Principal, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), con registro Nº 202011900-70-13-00326015, del inmueble constituido por un (01) apartamento para vivienda distinguido con el Nº 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º) del Edificio El Caobo, situado en la primera transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento la Montaña, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital. Mediante sentencia definitiva, dictada el 05 de diciembre de 2016, el Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia INADMISIBLE, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, que interpusiera el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA en contra de la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ, en la forma siguiente: “…En el caso bajo estudio, se desprende de los autos, que la demandada se encuentra ocupando el inmueble que constituye el objeto de la demanda de Cumplimiento de contrato, lo que pudiera derivar, para el caso de prosperar la acción interpuesta, en la desocupación de la ciudadana Luis Mercedes Rodríguez Yáñez. Por otra parte se tiene, que si bien las sentencias emanadas de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia no tienen carácter vinculante, los jueces, conforme a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia. Partiendo de esos postulados, como quiera que en el caso que aquí se decide, la accionante no demostró haber agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia por parte de la actora sobre el aludido inmueble sea ilícita, la cuestión previa opuesta debe prosperar en derecho, tal como expresamente se indicará en la dispositiva de la sentencia, derivando la pretensión de Cumplimiento de contrato en inadmisible. Así se establece. Decidido lo anterior, resulta inoficioso entrar a resolver el mérito de lo debatido. -III- DISPOSITIVA Sobre la base de las Consideraciones de hecho v los fundamentos de derecho que preceden, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida para ser decidida como punto previo a la sentencia de mérito, en virtud que la demandante no demostró haber agotado la vía administrativa previa a la judicial, ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia por parte de la actora sobre el aludido inmueble ilícita. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda propuesta por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA contra la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YÁÑEZ, ampliamente identificados al inicio…” (Copia Textual) Posteriormente, previa apelación efectuada por la parte demandante, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del 2018, declaró SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 20 de diciembre de 2016, por el abogado NELSON MANUEL MEDINA, CONFIRMANDO la sentencia apelada. Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia signada con el N° 303, de fecha 14 de diciembre del año 2020, en el expediente signado con el N° 2019-000563, con ponencia del Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELAZQUEZ ESTÉVEZ, conoció el recurso de Casación incoado contra la sentencia dictada el 22 de marzo del 2018, por este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró lo siguiente: “…Bajo estas premisas, el juez de la recurrida erró al declarar la inadmisibilidad de la demanda, por no haber cumplido la parte actora con el procedimiento administrativo previo para solicitar el desalojo del inmueble, máxime cuando este Alto Tribunal, ha sido enfático, en relación con la potestad de los jueces, in límine litis, de inadmitir las demandas con motivo que la misma, sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, por cuanto pueden desacertadamente resolver cuestiones de fondo, contraviniendo “…el principio pro actione, en consecuencia, el derecho a la tutela judicial efectiva, de lo cual se desprende que el juez en su labor interpretativa de los principios procesales relativos a la admisibilidad debe necesariamente favorecer el acceso a los ciudadanos a los órganos de administración de justicia, jurisdiccionales, en pro al derecho a la defensa y al debido proceso…”. En relación con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales consagran la obligatoriedad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya ejecución implique la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal, como fue establecido por los precedentes judiciales supra transcritos, las demandas por cumplimiento de contrato de opción compraventa, no comportan una declaratoria de entrega material de un inmueble destinado a la vivienda principal, y por consiguiente, no le es aplicable la normativa, prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, de lo cual se infiere que el presente caso en el cual se demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble, celebrado entre los ciudadanos NELSON MANUEL MEDINA y LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YÁÑEZ, no le es aplicable el referido decreto, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta. Y en modo alguno implica la entrega del inmueble que involucre la desposesión del inmueble. En consecuencia, de acuerdo a la desarrollada jurisprudencia y conforme con las consideraciones antes explanadas, en el caso sub iudice el ad quem, decidió contraviniendo la doctrina de esta Sala, lo cual constituye violación al debido proceso y al derecho a la defensa del accionante, como fue expresado con antelación, razones suficientes para que esta Sala, declare procedente el recurso de casación analizado. Así se decide. D E C I S I Ó N Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de casación, CASA la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de marzo de 2018. En consecuencia, decreta la NULIDAD del fallo recurrido, y se repone la causa al estado que una vez se reciba el expediente ante el tribunal superior proceda a dictar sentencia de mérito, a los fines de salvaguardar la tutela judicial efectiva y el debido proceso. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada. No ha lugar la condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.” (Copia Textual) Remitido como fue el expediente a este Juzgado, mediante oficio signado con el N° 2021-147, proveniente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, siendo recibido por este Juzgado en fecha 13 de abril del 2021, procediendo mediante auto de fecha 15 de abril del 2021, a abocarse este Juzgador al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes. Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado resuelta la controversia. III DE LA COMPETENCIA De la competencia.- Previo el análisis de fondo de la presente causa, considera esta Superioridad oportuno, pronunciarse sobre su competencia para conocer de la misma. En este orden de ideas, el penúltimo aparte del artículo 522 de nuestra norma adjetiva civil, establece “Si hubiere habido recurso de casación, y este fuere declarado con lugar, el Tribunal a quien corresponda dictará la nueva sentencia dentro de los cuarenta días siguientes a la fecha de recibo del expediente…..”. Observa igualmente, este Juzgador, que mediante Fallo del 14 de diciembre de 2020, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia signada con el N° 000303/2020, en el expediente signado con el N° 2019-000563, con ponencia del Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELAZQUEZ ESTÉVEZ, conoció el recurso de Casación incoado contra la sentencia dictada el 22 de marzo del 2018, por este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial Área Metropolitana de Caracas; evidenciándose, que la situación que nos ocupa, escapa del alcance de la Nulidad referida, por lo que resulta esta Superioridad competente para conocer y decidir en Reenvío el presente asunto. Así se establece. -.DE LOS INFORMES.- En el lapso de informe la representación judicial de la parte recurrente, procedió a señalar lo siguiente: Que la acción propuesta no puede derivar en una desocupación, dado que conforme a la doctrina establecida por el Tribunal Supremo de Justicia, en las demandas de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, derivan en la protocolización o no de la venta pactada, y no en la práctica que comporte la perdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado para vivienda. Que ambas partes se encuentran en condiciones de igualdad en cuanto a los derechos constitucionales involucrados, donde ninguna de las partes se puede considerar que esté en condición de debilidad frente al otro. Que la vendedora, no está sujeta a protección especial, dado que ella voluntariamente ya había dado en venta el inmueble y la posesión del mismo sería entregada después de la protocolización del documento en venta definitiva. Denunció las violaciones constitucionales referentes a las dilaciones indebidas, formalismos y reposiciones inútiles, al declarar inadmisible esta pretensión, implicaría en primer lugar la realización del procedimiento administrativo establecido en el decreto-ley con el único resultado de la aprobación a pesar de continuar en sede jurisdiccional. Que con esta decisión, se realizó una violación al principio Pro Actione, en contra posición al derecho constitucional a la tutela judicial efectiva. -.DE LOS INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA.- Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, argumentó que su representada se encuentra sujeta a la protección del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo Arbitrario de Vivienda, de conformidad con lo establecido en el artículo 2 de la citada norma. Que el Juzgado de la causa procedió en apego al ordenamiento jurídico y los preceptos constitucionales, que no viola el principio al debido proceso, derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva, establecida en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Expuesto lo anterior, y en acatamiento a las directrices del reenvío de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, este Tribunal pasa al pronunciamiento sobre el fondo de la presente causa, bajo las siguientes consideraciones: -DE LAS PRUEBAS- La prueba en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevarle al juez al convencimiento de la certeza de los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagradas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según las cuales, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Duarte Padrón, fijó la siguiente posición: “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”. Para mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual se refiere a las pruebas, en los términos siguientes: “…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente: “Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”. “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”. Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba. (omisis) La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida. La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos. En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que: “Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”. Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide. Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas. En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal). (0misis) Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”. De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal) De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit non qui negat, es decir, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que al demandado le corresponde probar los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendofit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando al demandado que alegue en la excepción nuevos hechos, en consecuencia le corresponde a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que en toda demanda o excepción, quien afirma o niega un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia del mismo, toda vez que sin ésta demostración, la demanda o la excepción resulta infundada. Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que: “…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Fin de la cita textual). Conforme a la doctrina citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes; así como, las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto en sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión. Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados; así como, los elementos de convicción que se hayan producido en juicio. Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además, la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada, dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos: -De las pruebas aportadas al Proceso- La parte demandante presentó junto al libelo de la demanda las siguientes pruebas: • Marcado con la letra “A”, original de poder otorgado por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, al abogado MARCELINO PÁDRON ALMÉRIDA, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de abril del 2014, quedando registrado bajo el Nº 5, Tomo 46, Folios 19 hasta el 22. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido, en conformidad con los Artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 150, 151, 154, 429, 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la cualidad alegada por la representación judicial de la parte actora. Así se declara. • Marcado con la letra “B”, original de Documento Privado de Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre los ciudadano LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ y NELSON MANUEL MEDINA, sobre un inmueble constituido por un (01) apartamento para vivienda distinguido con el Nº 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º) delo Edificio El Caobo, situado en la primera transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento la Montaña, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 31 de mayo del 2013. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido, en conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando plenamente probados los acuerdos establecidos en el contrato de Opción de Compra-Venta. Así se declara. • Marcado con letra “C”, original de documento de contrato de opción de compra-venta suscrito entre los ciudadanos LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ y NELSON MANUEL MEDINA, sobre un inmueble constituido por un (01) apartamento para vivienda distinguido con el Nº 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º) del Edificio El Caobo, situado en la primera transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento la Montaña, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de julio del 2013, quedando registrado bajo el Nº 17, Tomo 87. Al respecto observa este Juzgador de Alzada, que dicho instrumento no fue desconocido por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio y siendo que se trata de un documento que se enmarcado en la categoría de documento privado y del principio de pruebas por escrito, respecto de su contenido, de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429 y 506 del Código de Procedimiento Civil, quedando probados los acuerdos establecidos en el contrato de Opción de Compra-Venta. Así se declara. • Marcado con letra “D”, original de recibo de pago, realizado por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, por la cantidad de SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 710.000,00), a la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ, mediante cheque N° 00001600, de la cuenta N° 0108-0520-12-0100027787, girado contra el Banco Provincial, como abono para la compra del apartamento distinguido con el Nº 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º) delo Edificio El Caobo, situado en la primera transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento la Montaña, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Municipio Libertador del Distrito Capital, donde se deja constancia que existe Opción de Compra-Venta, suscrita en fecha 30 de julio del 2013, debidamente autenticada ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, donde deja constancia, que hasta la fecha ha recibido la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00) de fecha 25 de agosto del 2013. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue desconocido por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio, y siendo que se trata de un documento que se enmarca dentro de la categoría de documento privado y del principio de pruebas por escrito respecto de su contenido, de conformidad con los artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429 y 506 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el pago realizado por la parte actora. Así se declara. • Marcada con letra “E”, Original de recibo de pago, realizado por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), a la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ, mediante transferencia electrónica bancaria Nº 00210971417, desde su cuenta Nº 0134-0065-25-0651024307, de fecha 04 de septiembre de 2013, en el Banco Banesco, como abono para la compra del apartamento distinguido con el Nº 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º) delo Edificio El Caobo, situado en la primera transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento la Montaña, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Municipio Libertador del Distrito Capital, donde se deja constancia que existe Opción de Compra-Venta de fecha 30 de julio del 2013, debidamente autenticado ante el Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, donde deja constancia que hasta la fecha ha recibido la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.860.000,00) de fecha 25 de agosto del 2013. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue desconocido por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio, y siendo que se trata de un documento que se enmarca dentro de la categoría de documento privado y del principio de pruebas por escrito respecto de su contenido, de conformidad con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429 y 506 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el pago realizado por la parte actora. Así se declara. • Marcado con letra “G”, Inspección Judicial solicitada por el ciudadano NELSON MEDINA y evacuada por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de diciembre de 2013. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido, de conformidad con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 150, 151, 154, 429, 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando que el demandado junto con la asesora de negocio de Bancaribe, se encontraban presente el día seis (06) de diciembre de 2013, del acto de otorgamiento del trámite identificado con el N° 219.2013.4.1144, que se llevó a cabo por ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, ubicado en la Av. Urdaneta, punceres a Plaza España, Edificio Nº 37, Piso 7, dejando constancia de los cheques llevados por parte del comprador y la incomparecencia de la parte demandada, en llevar a cabo dicho acto. Así se declara. • Marcado con letra “H”, comunicación emanada del Jefe de Departamento de Créditos del Banco Nacional de Vivienda y Habitad, adscrito al Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Habitad, signada con el Nº CJ/O/2014/0002450. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio, y siendo que se trata de un documento el cual se enmarca de la Categoría de Documento Administrativo, el cual es asimilable a los documentos públicos respecto de su contenido, en conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 12, 429, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado como dicho ente administrativo instó a las partes a llegar a un acuerdo amigable o autorizar la vía jurisdiccional para hacer valer sus derechos. Así se declara. En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante promovió lo siguientes instrumentos: • Marcada con letra “K1”, copia simple de Constancia de Recepción de Trámite Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil SASSOLA. C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “B1”, original de recibo de pago, de fecha 18 de junio del 2013, realizado por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, por la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL Bolívares (Bs. 490.000,00), a la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ, mediante dos (02) cheques: Cheque Nº 00001572 de la cuenta Nº 0102-0520-12-0100027787, girado contra el Banco Provincial por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00); y Cheque Nº 15254161, de la cuenta Nº 0134-0065-25-0651024307, girado contra el Banco Banesco Banco Universal, por transferencia electrónica bancaria Nº 00210971417, desde su cuenta Nº 0134-0065-25-0651024307, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), como abono para la compra del apartamento distinguido con el Nº 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º) delo Edificio El Caobo, situado en la primera transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento la Montaña, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Municipio Libertador del Distrito Capital, donde se deja constancia que existe Opción de Compra-Venta de fecha 30 de mayo del 2013. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue desconocido por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio, y siendo que se trata de un documento que se enmarca dentro de la categoría de documento privado y del principio de pruebas por escrito respecto de su contenido, de conformidad con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429 y 506 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el pago realizado por la parte actora. Así se declara. • Marcada con las letras “B2”, original de Certificación de Gravamen, tramitado bajo el Nº 219-2013.3.298, emitida por el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 22 de Julio de 2013. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con las letras “I1”, copia del documento definitivo de compra venta, realizado por la ciudadana CLARA HAIDEE RIVERO OBREGON, en su carácter de apoderada del BANCO DEL CARIBE, C.A., BANCO UNIVERSAL, (BANCARIBE). Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido, en conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, la cual se adminicula con la copia certificada, consignada mediante diligencia de fecha 29 de octubre de 2015, quedando demostrado la existencia del documento definitivo que se presentó por ante el Registro para su posterior protocolización. Así se declara. • Marcada con las letras “I2”, Copia Certificada de Constancia de recepción de los documentos presentados por la ciudadana CARMEN DOLORES FRANCO OBREGON, ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de noviembre de 2013. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado los documentos entregados por la parte demandada y donde se estableció, que la fecha del otorgamiento sería el viernes 06 de diciembre de 2013. Así se declara. • Marcada con las letras “I3”, Copia Certificada de Registro de Vivienda Principal a nombre del ciudadano NELSON MANUEL MEDINA. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto se desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con las letras “I4”, Copia Certificada de Declaración Jurada de Origen y Destino Lícito de Fondos, así como documento mediante el cual el ciudadano ALBERTO JOSÉ LUGO ROJAS, en su carácter de apoderado de Banco Mercantil, constituyó hipoteca de primer grado a nombre del ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, el cual quedó debidamente registrado ante el Registro Público Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de agosto de 2013, el cual quedó inscrito bajo el Nº 2011.1827, asiento registral 2 del Inmueble matriculado bajo el Nº 218.1.1.2.2852, correspondiente al libro de Folio Real del año 2011. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido, en conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la Hipoteca de Primer Grado, constituida por la parte actora, para la adquisición del inmueble motivo de la presente demanda. Así se declara. • Marcada con las letras “I5”, Copia de Venta de Vivienda Recreacional (Playa), otorgada en el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 18 de octubre de 2013, quedando anotado bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo 4. Al respecto, por cuanto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, la misma se desecha. Así se declara. • Marcada con las letras “J1”, copia de autorización otorgada por la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ, a la ciudadana CARMEN FRANCO OBREGON. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido de conformidad con el Artículo 1.363 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la autorización otorgada por la parte demandada a la ciudadana CARMEN FRANCO, para el retiro de la cédula catastral. Así se declara. • Marcada con las letras “J1”, Copia de autorización otorgada por la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ, a la ciudadana CARMEN FRANCO OBREGON, Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido de conformidad con el Artículo 1.363 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la autorización otorgada por la parte demandada a la ciudadana CARMEN FRANCO, para la gestión ante HIDROCAPITAL la solvencia del servicio del agua del inmueble motivo de la presente demanda. Así se declara. • Original de Prueba de Informes proveniente del Sector de Organismos Oficiales del BBVA PROVINCIAL, de fecha 25 de agosto del 2015. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido de conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado los cheques depositados de la cuenta perteneciente del ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, depositados a la cuenta perteneciente a la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ. Así se declara. • Original de Prueba de Informes, proveniente de la Vicepresidencia de Control de Perdida de la entidad Financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., de fecha 10 de septiembre del 2015. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido en conformidad con el ariculos 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrados los cheques depositados y las transferencia electrónica recibidas en la cuenta de dicho banco perteneciente a la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ. Así se declara. • Original de Prueba de Informes, proveniente de la Gerencia de la Unidad de Atención y Respuesta a Comunicaciones Oficiales de la Dirección de Aseguramiento Normativo de la entidad Financiera BANCARIBE BANCO UNIVERSAL, C.A., de fecha 24 de noviembre del 2015. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido en conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el crédito hipotecario otorgado al ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, para la adquisición del inmueble motivo de la presente demanda. Así se declara. En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante promovió los siguientes instrumentos: • Marcada con la letra “A”, copia de Registro de Vivienda Principal del inmueble motivo de la presente demanda, a nombre de la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “B”, copia certificada de demanda interpuesta por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, en contra del ciudadano JOSE ERNESTO BRAVO, en la causa signada con el Nº AP31-V-2008-002550, de la nomenclatura interna del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “C”, copia certificada del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil INVERSIONES UMBRIEL, donde el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, funge como administrador de dicha compañía. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “D”, copia certificada del poder otorgado por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, a la ciudadana CARMEN FRANCO OBREGON, donde autoriza a dicha ciudadana, para que arrende un inmueble de su propiedad. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “E”, copia certificada de documento de propiedad de un inmueble perteneciente al ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, el cual quedó protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 47, Tomo 6, Protocolo Primero, de fecha 08 de abril del 1992. Al respecto, dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “F”, copia de demanda que por DESALOJO fuera incoada por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, en contra de la ciudadana YANETH YANIN SEGOVIA VERDE, en la causa signada con el Nº AH15-V-2001-000062, de la nomenclatura interna del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto se desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “G”, copia de Certificada de documento de propiedad mediante el cual el ciudadano VINCENZO CASTALDO, dio en venta pura y simple al ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, de un local comercial ubicado en el centro comercial los Chaguaramos, avenida Edison con Neverí de la Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia el Valle Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó protocolizado por ante el Registro Público Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual se adminicula con la copia certificada consignada, marcada con la letra “H”. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “I”, copia de certificada de documento de propiedad mediante el cual el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, dio en venta pura y simple al ciudadano VINCENZO CASTALDO, un local comercial ubicado en el centro comercial los Chaguaramos, avenida Edison con Neverí de la Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia el Valle Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto se desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “J”, copia de certificada del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil KABOD KAFFEE DELIVERY, S.A., el cual quedó debidamente registrado ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y del Estado Miranda. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto se desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “K”, copia de factura signada con el Nº 00010596, emanada de Sociedad Mercantil ALCALA MAYS PUBLICIDAD Y PRODUCCIONES C.A., de fecha 10 de junio de 2015. Al respecto, por cuanto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, se desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “L”, copia simple de documento de Registro de Información Fiscal del ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, donde se evidencia que aparece como dirección apartamento 108 del piso 10, edificio Kapadare, ubicado en la calle Este 2, Sur 21, de la urbanización el Conde Municipio Libertador. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “M”, original de certificado de solvencia de aseo urbano y domiciliario N° 0634428 de fecha 11 de abril del 2013, a nombre de la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ, correspondiente al inmueble objeto de la presente demanda. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto se desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “N”, copia de comprobante de cobro de CORPOELEC N° 000486220736, de fecha 10 de abril del 2013, de la cuenta de contrato N° 100000514209, correspondiente al inmueble objeto de la presente demanda. Al respecto, por cuanto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, la misma se desecha del juicio. Así se declara. • Marcada con la letra “O”, copia de Cédula de Catastro con Tramite Nº CT-24964/2013, Código de Catastro 01-01-08-U01-016-011-011-000-013-03A, emitida en fecha 05 de junio del 2013, correspondiente al inmueble objeto de la presente demanda. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto se desecha del juicio. Así se declara. IV MOTIVACIONES PARA DECIDIR -PUNTO PREVIO- Determinada la competencia, este Juzgado Superior como punto previo, pasa a realizar las siguientes consideraciones, respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Expuesto lo anterior, y en acatamiento a las directrices del reenvío de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, este Tribunal pasa al pronunciamiento sobre el fondo de la presente causa, bajo las siguientes consideraciones. Al respecto, la parte demandada invocó la cuestión previa prevista en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, dado que la presente demanda versa sobre el Cumplimiento de Opción de Compra-Venta, donde cuya posible ejecución podría acarrear el desalojo del inmueble destinado a vivienda, por lo que, al no haberse agotado la vía administrativa establecida en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas. En razón de ello, tal y como fuese señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia dictada motivo del presente Reenvió en la cual estableció: “En relación con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales consagran la obligatoriedad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya ejecución implique la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal, como fue establecido por los precedentes judiciales supra transcritos, las demandas por cumplimiento de contrato de opción compraventa, no comportan una declaratoria de entrega material de un inmueble destinado a la vivienda principal, y por consiguiente, no le es aplicable la normativa, prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, de lo cual se infiere que el presente caso en el cual se demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble, celebrado entre los ciudadanos NELSON MANUEL MEDINA y LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YÁÑEZ, no le es aplicable el referido decreto, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta. Y en modo alguno implica la entrega del inmueble que involucre la desposesión del inmueble. En consecuencia, de acuerdo a la desarrollada jurisprudencia y conforme con las consideraciones antes explanadas, en el caso sub iudice el ad quem, decidió contraviniendo la doctrina de esta Sala, lo cual constituye violación al debido proceso y al derecho a la defensa del accionante, como fue expresado con antelación, razones suficientes para que esta Sala, declare procedente el recurso de casación analizado. Así se decide. (Resaltado de esta Alzada) Así las cosas, conforme al criterio establecido por nuestro Máximo Tribunal de la República, en el caso bajo estudio, la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción Compraventa, no comporta una declaratoria de entrega material de un inmueble destinado a la vivienda principal, sino que se refiere a la transmisión de la propiedad, por consiguiente, no le es aplicable la normativa, prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta y en modo alguno, implica la entrega del inmueble que involucre la desposesión del inmueble. En razón de lo antes expuesto, es forzoso para esta alzada, declarar SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. -DEL FONDO DEL ASUNTO- Aduce la parte demandante en su libelo de demanda, los siguientes hechos: “Es el caso, ciudadano (a) Juez (a) que a mediados del mes de mayo de 2013, mi mandante fue informado por la ciudadana CAMEN FRANCO OBREGÓN, titular de la cédula de identidad N°. V-4.420.507, sobre la venta de un inmueble constituido por un apartamento, que le había encomendado para su venta la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, de éste domicilio, titular de la cédula de identidad N°. V- 4.293.256. El día treinta y uno (31) de mayo de 2013, para cerrar la negociación, mi poderdante y la vendedora, antes identificada, firmaron un contrato privado de exclusividad de Opción de Compra-Venta, el cual contenía las directrices por las cuales se iba a regir la futura negociación, sobre el inmueble propiedad de la vendedora, constituido por el apartamento, para vivienda distinguido con el No. 13-A y ubicado en la planta décima tercera (13) del Edificio “EI Caobo", situado en la Primera (1.era) Transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento La Montaña, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, cuyas medidas, Linderos y demás determinaciones consta en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 19 de enero de 1978, bajo el N°.12, folio 50 vto., Tomo 9, Protocolo Primero, que se dan aquí por reproducidos. (…) Ahora bien, en el mencionado contrato de opción de compra-venta, se estableció de común acuerdo entre la vendedora y mi mandante, que el precio determinado de venta del referido bien inmueble sería por la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.200.000,00), por lo que, para garantizar la futura negociación mi poderdante entregó a la vendedora, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00) en la forma siguiente: 1°) La cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLİVARES (Bs.540.000, 00) en dinero efectivo, y 2°) La cantidad de SESENTA MIL BOLİVARES (Bs.60.000,o0) mediante cheque número 03002354., girado contra el Banco de Venezuela, asimismo, mi mandante se comprometió que en el plazo de quince días a partir de la firma del referido documento, le entregaría a la vendedora otra cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLİVARES (Bs.490.000,00); también se estableció en el mencionado contrato que las cantidades entregadas serian imputadas al precio de Compra-venta en el momento de la protocolización del documento definitivo. Asimismo, de común acuerdo la vendedora y mi mandante dejaron establecido en el ut Supra mencionado contrato, que la opción de compra venta tendría una duración de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación de ese documento ante una Notaria Pública, más una prórroga de treinta (30) días continuos si las circunstancias de tramitación del crédito lo ameritare y como cláusula penal como indemnización por daños y perjuicios se estableció la suma del veinte por ciento (20% ) de la cantidad dada en garantía, e igualmente la vendedora y mi mandante acordaron en realizar la autenticación del referido contrato de opción de compra-venta por ante una Notaría Pública para gestionar un crédito hipotecario bancario en un plazo de veinte días. Ahora bien, ciudadano (a) Juez (a) por cuanto la vendedora no tenía en el plazo de veinte días la documentación completa, requerida por la Institución Bancaria Bancaribe, es que el día 30 de julio de 2013 se otorga por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el contrato privado de opción de compra-venta quedando inserto bajo el N°.17. Tomo N° 87 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, para poder gestionar el crédito hipotecario de adquisición de vivienda principal en mercado secundario por la mencionada Institución, con el cual se iba a pagar una parte del precio total de venta. Documento que se anexa marcado Letra C", En este contrato se mantuvieron las mismas condiciones iniciales, excepto que fue necesario disminuir de 20% al 10% la cláusula de penalización para cumplir con la regulación según Gaceta de la República Bolivariana de Venezuela N°. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, ya que se trataba de una adquisición de vivienda principal en el mercado secundario. De común acuerdo se estableció que las cantidades entregadas inicialmente, totalizando Bs 1.090.000,00, fueran reflejadas con los cheques ya cobrados. Pero como una parte de la inicial había sido realizada en efectivo y por supuesto ya no estaba disponible, se convino reflejar esta cantidad en efectivo como un todo en el cheque N° 61002355 de la cuenta N°. 0102-0131-45-0000099134 del Banco de Venezuela junto con el otro pago de Bs. 60.000,00 realizado con el cheque N° 03002354, del Banco de Venezuela, para determinar todas las cantidades de pagos tanto en efectivo como en cheques canceladas hasta esa fecha. De manera que en la opción otorgada en la notaria se estableció en la Cláusula Quinta, que la penalización sería del 10% sobre el monto entregado como inicial por un total de Bs. 1.090.000,00, con lo cual quedaban todas las cantidades pagadas inicialmente dentro de una sola cláusula contractual. Por lo tanto con la cantidad de dinero antes mencionada y la autenticación del primitivo contrato de opción de compraventa, mi mandante cumple con la segunda parte de la obligación asumida, solo restaba la cantidad de Dos Millones Ciento Diez Mil Bolívares (Bs, 2.110.000,00) que serían cancelados una vez protocolizado el documento definitivo de compra-venta por ante el respectivo Registro inmobiliario. Ahora bien, considero que la negociación que se formó mediante el primitivo contrato privado de opción de compra venta, el cual posteriormente fue autenticado, se convirtió en una Verdadera venta, debido a la intención realizada por las partes, en específico en el mencionado Contrato autenticado en fecha 30 de julio de 2013, se ratificó el precio por el cual la vendedora se obligó a vender y mi poderdante a comprar el mencionado inmueble en la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.200.000,00), asimismo, se dejó establecido que la suma recibida por la vendedora hasta la fecha era la cantidad de UN MILLON NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.090.000,00); posteriormente la vendedora en fecha veinticinco (25) de agosto de 2013 le solicita a mi poderdante otro pago por la cantidad de Setecientos Diez Mil Bolívares (Bs.710.000,00) como abono para la compra del mencionado inmueble objeto de la presente demanda, y el día cuatro (04) de septiembre de 2013, nuevamente la vendedora solicita otro pago por la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs.60.000,oo), como abono para la compra del mencionado inmueble objeto de la presente demanda. Es decir, que sumando todos estos pagos y abonos a cuenta de la venta del referido inmueble, mi mandante canceló a la vendedora en tiempo oportuno dentro del plazo fijado para cumplir con la opción de compraventa la cantidad de Un Millón Ochocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 1.860.000,00), lo que representa más de la mitad del precio total de venta, más precisamente, un cincuenta y ocho por ciento (58%). Se anexa a la presente recibos de abonos marcados "D" y "E". El día 13 de noviembre de 2013, la Institución Bancaria Bancaribe le participa a mi poderdante, que el documento definitivo de venta con crédito hipotecario para la compra del referido inmueble, se encontraba en la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, para su autenticación en señal de aprobación del crédito quedando anotado bajo el N° 32, Tomo 205 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, entonces mi poderdante se comunica con la vendedora ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ, antes identificada, participándole que de parte de la Institución Bancaria y su persona todo estaba listo, para que una vez que la Institución Bancaria Bancaribe entregara el documento de venta e hipoteca, la vendedora lo presentara ante el Registro Inmobiliario respectivo. Ahora bien, una vez retirado el documento definitivo de venta e hipoteca de la Institución Bancaria Bancaribe para ser presentado ante el Registro Inmobiliario correspondiente, estaba aún pendiente la solvencia de HIDROCAPITAL requisito indispensable para comenzar el inicio del proceso de protocolización de venta. La vendedora le manifestó a mi poderdante que se encargaría a partir del día 18 de noviembre de 2013 de la tramitación de dicha solvencia, para lo cual autorizaría a la ciudadana Carmen Franco Obregón para que la gestionara por ante Hidrocapital. Entonces, el día 26 de noviembre de 2013, la vendedora autorizó a dicha ciudadana para que gestionara por ante HIDROCAPITAL la solvencia, la cual fue retirada el día 27 de noviembre de 2013. El día veintiocho (28) de noviembre de 2013, la ciudadana Carmen Franco Obregón, presenta ante el Registro Inmobiliario la documentación para su revisión, cálculo y expedición de planillas de derecho de registro, ese mismo día la vendedora se comunica con mi poderdante manifestándole que debe transferir a la cuenta bancaria de dicha ciudadana, la cantidad de Veintidós Mil Cuatrocientos sesenta y seis Bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs.22.466.88), para cancelar la planilla de derechos del Registro correspondiente para la protocolización de compraventa. Mi mandante transfirió electrónicamente ese mismo día a la cuenta bancaria de la ciudadana Carmen Franco Obregón la cantidad necesaria para el pago de la Planilla Única Bancaria (PUB) 21900043272 de fecha 28/11/2013 emitida por el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador por Bs. 22.466,88, la cual fue pagada ese mismo día en el Banco del Tesoro. El día veintinueve (29) de noviembre de 2013, la ciudadana Carmen Franco Obregón, antes identificada, presenta ante el Registro Inmobiliario Sexto de Circuito del Municipio Libertador todos los recaudos y documentación completa, para que el Registro Inmobiliario fijara la fecha para el otorgamiento de venta, lo cual hizo para el día seis (06) de diciembre de 2013. Ahora bien, ciudadano (a) Juez (a), el día seis (06) de diciembre de 2013, la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ no compareció al acto de otorgamiento de venta e hipoteca, en donde estuvo presente mi mandante con los cheques que totalizaban la cantidad de Doscientos Noventa Mil Bolívares (Bs.290.000.00), y también estuvo presente la asesora de negocios de la Institución Bancaria Bancaribe, con el cheque a nombre de la vendedora por la cantidad de un Millón Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.050.000,00 ), estos dos montos sumaba el saldo restante de Un Millón Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.1.340.000,00) del precio total de venta, por lo tanto solamente faltaba el cumplimiento por parte de la vendedora en la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral, y entregar el inmueble totalmente solvente para la fecha de su otorgamiento. Anexo Inspección Judicial marcada "G". Así las cosas: mi poderdante cumplió con todas las estipulaciones establecidas en la negociación bilateral de opción de compra venta con el fin de adquirir una nueva vivienda principal, teniendo para ello que vender su actual vivienda principal, vender un inmueble de playa, pedir dinero prestado y solicitar un crédito hipotecario bancario; pero lamentablemente la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ, a pesar de los muchos años de amistad y de relaciones Comerciales con mi mandante, se burló de él, porque luego de recibir más de la mitad del precio total de venta, se negó a cumplir con la obligación asumida de efectuar la venta definitiva del mencionado bien inmueble constituido por el apartamento en cuestión. (Copia Textual). Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación de demanda, alego que es falso el alegato de la parte accionante, al señalar sobre la venta del inmueble motivo de la presente demanda: Que es falso que el precio determinado para la vente del inmueble sea de la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.200.000,00), ya que las partes suscribieron un contrato de opción de compra venta y el precio por el cual podría ejercer la opción el optante, en caso que la propietaria accionada vendiera el inmueble seria de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.200.000,00), pero no que ese era el precio de la venta, ya que –a su decir- el actor trata de confundir ambas figuras, o simular, pero se hace evidente que la voluntad, propósito y razón de la suscripción del contrato, suscrito en fecha 31 de mayo del 2013, es de otorgarle un opción de compra y el mismo no constituye una venta, pues al ser la esencia misma del contrato de opción de compra venta, puede que se llegue a materializar la opción, como podría ocurrir que no se materializara. Que es falso que su representada no tenía en el plazo de veinte (20) días la documentación completa y requerida por la entidad financiera Bancaribe, ya que su representada entregó todos los documentos necesarios para la solicitud de crédito. Que es falso el alegato realizado por la parte actora, referente al acuerdo de la entrega de las cantidades de dinero, por lo que –a su consideración- el accionante fue el que redactó el contrato en términos provechosos para él y su mandante no tuvo ninguna participación sobre la redacción del documento señalado, Que el accionante yerra al calificar la cantidad de dinero entregada como arras o como opción, al equipararla al precio de la venta, con las sumas de dinero entregadas como arras o como opción al equipararla al precio de la venta, con las sumas de dinero entregada a su representada, se satisfacía el monto ofrecido por el actor como arras, y no como parte de pago, ya que si ambas partes cumplían con sus obligaciones recíprocas y se materializa la compra del inmueble, la cantidad entregada como arras, sería imputable al precio del inmueble, pero si no se materializa, dichas cantidades no se corresponden a precio, ni a la calificación de partes como señala el actor, y que al haber entregado dicha cantidad representa el cumplimiento de una parte, si precisamente el complemento de la opción o de las arras acordadas en el contrato debía cancelarse en el plazo de veinte (20) días, es decir, entre el 31-05-2013 y 15-06-2013, contrariamente a lo que realizó el actor, asimismo, alegan los apoderados judiciales de la parte demandada, que el inmueble motivo de la presente demanda funge como vivienda principal, lo que pudiera derivar, para el caso de prosperar la acción interpuesta, en la desocupación de la ciudadana LUIS MERCEDES RODRÍGUEZ YÁÑEZ, y siendo que la accionante no demostró haber agotado la vía administrativa previa a la judicial, ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, razón por la cual invocaron la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Al respecto, tal y como fuese establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el caso de autos, la demanda por cumplimiento de contrato de opción compraventa, no comportan una declaratoria de entrega material de un inmueble destinado a la vivienda principal, y por consiguiente, no le es aplicable la normativa, prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, de lo cual se infiere que el presente caso en el cual se demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble, celebrado entre los ciudadanos NELSON MANUEL MEDINA y LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YÁÑEZ, no le es aplicable el referido decreto, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta. Y en modo alguno implica la entrega del inmueble que involucre la desposesión del inmueble. Que es falso que su representada tuviera conocimiento de que el crédito que solicitara el actor se tratara, específicamente de una adquirió de vivienda principal en mercado secundaria, ya que su mandante tiene conocimiento que el actor tiene una vivienda principal, y otros inmuebles arrendados, que el accionante no requería de un crédito subsidiado de esta naturaleza que exigiera de un largo plazo y, en razón de ello es que su representada suscribe inicialmente el contrato de opción de compra venta, con el actor en los términos que fue establecido en el contrato privado, ya que el actor requería movilizar algunos de sus activos como el mismo lo declara que tuvo que vender su apartamento de playa, a fin de completar el monto de la opción, pero que con sus maniobras que realizó en provecho hizo que fraudulentamente se alargará el plazo, al notariar un segundo contrato de opción de compra venta el cual desconoce, de fecha 30 de julio de 2013, dos (2) meses después de haberse suscrito el contrato inicial de manera privada, cuando el plazo acordado era de quince (15) días para completar el monto comprendido a entregar como opción y de veinte (20) días para autenticarlo, que es falso que su mandante haya mantenido una conducta evasiva y mantenga en su poder de forma voluntaria la cantidad recibida como opción, ya que en reiteradas intentos se trató de reembolsar las sumas correspondientes al accionante sin éxito. Que es falso que el accionante haya cumplido con todas las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, ya que –a su decir- del contrato se entiende la mala fe del actor, quien redacto el contrato en los términos más favorables para el actor. -DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO- Así pues, corresponde a esta alzada determinar la naturaleza del contrato bajo estudio, siendo que la parte demandada, alega que el contrato suscrito no constituye un contrato de compra venta, sino un contrato preparatorio. Razón por la cual, por tratarse este de un contrato, en donde predomina la autonomía de la voluntad de las partes, además de cumplir con los elementos o requisitos formales exigidos por la normativa sustantiva que rige la materia, específicamente, las establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil: 1. - Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. 2. - Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede. 3. - Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble. Ahora bien, como manifestación de la autonomía de la voluntad de las partes, ellas pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan, siempre y cuando no infrinjan ninguna disposición de orden público, pudiendo en consecuencia, reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen contractualmente. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones suscritas, así como, modificar la estructura del contrato, en conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. Dicho lo anterior, considera necesario este Juzgador, señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes objeto del contrato, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones, contenidas en ese contrato, entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del contrato definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados, sino que forman parte de la futura negociación, para la adquisición del bien mueble o inmueble objeto del contrato; de otro modo, se le permitiría al vendedor, burlar tanto la ley, como la naturaleza del contrato, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la autonomía de la voluntad de las partes, que rige en materia contractual. Por otra parte, en este tipo de contratos se incluye la penalización, que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal”, que constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. En relación a la promesa u opción de compra-venta, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil”, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan lo siguiente: ...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta… (Negritas y Cursiva del Tribunal). En ese mismo sentido, la doctrina mayoritaria ha sostenido, que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan todo lo relativo al precio y demás condiciones relativas a la traslación de la propiedad del bien objeto del contrato, realmente, se está configurando una venta. Así pues, en el contrato de opción de compra-venta, se diferencia de los contratos preliminares, en el hecho de que el contrato definitivo a cuya materialización va dirigido el contrato preliminar, requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción, no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contratos contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso, el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción, esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente. Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2.002, dejó sentado lo siguiente: …se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el Juzgador de alzada, pues aun cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento… Criterio éste sostenido, según sentencia de veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.d.R.), que estableció: …Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta… Así pues, en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada, perfecciona inmediatamente la venta, por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento recíproco de las partes, en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. En tal sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación, es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación, la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil. En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De la disposición legal anteriormente transcrita, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes, para que en los casos como el de autos, resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes, respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Juzgador, determinar la existencia del segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato. Así pues, en cuanto al incumplimiento, la parte demandante aduce, que en fecha 29 de noviembre de 2013, la ciudadana CARMEN FRANCO OBREGON, presenta ante el Registro Inmobiliario Sexto del Circuito del Municipio Libertador, todos los recaudos y documentación completa, para que el Registro Inmobiliario fijara la fecha para el otorgamiento de venta, lo cual realizó en fecha 06 de diciembre de 2013, donde la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YANEZ, no compareció al acto de otorgamiento de venta e hipoteca, en donde estuvo presente su mandante con los dos cheques que totalizaban la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 290.000,00), y también estuvo presente la asesora de negocios de la Institución Financiera Bancaribe, con el cheque a nombre de la vendedora por la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00), donde estos dos montos sumaban el saldo restante de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.340.000,00), del precio total de venta, donde solo faltaba el cumplimiento por la parte vendedora en la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral, por lo que a consideración de la parte demandante, cumplió con todas las estipulaciones establecidas en la negociación bilateral de opción de compra venta, con el fin de adquirir el inmueble motivo de la presente demanda, resultándole inexplicable la negativa a suministrar dichos recaudos por la demandada. Resulta imperioso resaltar ante ello, lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Como bien se señaló, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En este sentido, cabe señalar en primer lugar, que existe “(...) La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, que es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995). En el caso bajo estudio, la parte actora cumplió con la obligación adquirida en la Cláusula Segunda del contrato, al cancelar durante la tramitación del documento definitivo la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.860.000,00), quedando a deber la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.340.000,00), los cuales al momento de la firma del documento definitivo, presentó dos cheques que totalizaban la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 290.000,00), y también estuvo presente la asesora de negocios de la Institución Financiera Bancaribe, con el cheque a nombre de la vendedora por la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00), donde estos dos montos sumaban el saldo restante de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.340.000,00), cumpliendo con el monto completo de la venta, lo cual fue estipulado según cláusula Segunda del aludido contrato de compra venta, que fue por la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.200.000,00), a los fines de asegurar el perfeccionamiento de la compraventa, procediendo contrariamente la parte demandada, en el cumplimiento de su obligación, por cuanto se desprende que al momento de la protocolización de la venta, no asistió a la firma de la misma, tal y como se demuestra de la Inspección Judicial llevada a cabo por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de diciembre de 2023, donde se demuestra la incomparecencia de la parte demandada. Constatado lo anterior, queda claramente evidenciando, que el contrato que originó el juicio, se basa de un contrato de compra-venta, y no de un contrato preparatorio o preliminar como lo señaló la parte demandada, ya que de conformidad con la ley y con las decisiones vinculante al caso que nos ocupa, el mismo cumple con todos los extremos exigidos, tal y como lo establece el artículo 1.141 del Código Civil, ya que posee el objeto, precio y consentimiento, aunado a ello, el vendedor –parte demandada- en la Cláusula Undécima del contrato, autorizó al comprador –parte actora- a realizar el acondicionamiento y/o remodelación a los inmuebles motivos de la presente demanda, e incluso otorgó autorización a ocuparlos, configurándose sin duda alguna, un indiscutible contrato de compra-venta, por lo que al observarse el incumplimiento de la parte demandada –vendedora- del aludido contrato, incurriendo en consecuencia la parte actora –compradora- en el cumplimiento del mismo, tal y como sucedió, conforme a lo establecido a lo establecido en el artículo 1.167 Ejusdem. Así se decide. Ahora bien, en virtud de lo señalado por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de demanda, con respecto que al ser un contrato de opción de compra y no una venta, pues al ser la esencia misma del contrato de opción, puede que se llegue a materializar la opción como podría ocurrir, al respecto de ello la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha nueve (9) de julio de dos mil nueve (2.009), sentencia N° 358, reiterado en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil diez (2.010), sentencia N° 460, nuevamente reiterado, en fecha doce (12) de mayo de dos mil once (2.011), sentencia N° 198, que determinó: …Que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio…. Así las cosas, es importante para este Juzgador, aclarar, que dicho criterio fue modificado según sentencia de fecha veintidós (22) de marzo de (2.013), Sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.d.R.), que es igual al criterio señalado, en fecha 30 de abril de 2002, que estableció: …Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta… Criterio éste, reiterado según sentencia N° 614, expediente N° 15-257, de fecha 15 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. En el mismo sentido, también en reciente sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso; Panadería la Cesta de los Panes, C.A., se dispuso lo siguiente: … Lo que determina que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al cual no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, es el criterio correcto, y que el criterio que debe aplicar los jueces al momento de decidir, así como también la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda: …ya que no, puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía o ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible… (Negrita y Cursiva de esta alzada) En conclusión, el criterio aplicable a este caso, es el que estuvo vigente desde el diecisiete (17) de julio de dos mil trece (2.013), y es el criterio correcto, conforme a la sentencia vinculante de la Sala Constitucional antes transcrito, y que es el criterio de la Sala de Casación Civil, vinculante para este caso, al haberse presentado la demanda en fecha (28) de abril de dos mil catorce (2014), y más aún, cuando se conjuraron todos los extremos exigidos por la ley sustantiva, para que el mismo sea considerado un contrato de compra-venta. Así se establece. En ese sentido, el contrato produce obligaciones, porque tanto el acreedor como el deudor, han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad de las partes y en el derecho. El ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, es decir, que delega en la voluntad de las partes, la facultad de crear obligaciones. Como anteriormente se dijo, en el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 17 julio del 2013, por las partes integrantes del presente juicio (ambas ampliamente identificadas en el encabezado del presente fallo). Ahora bien, es criterio jurisprudencial pacífico y reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo, se ha establecido el principio general de que corresponde al actor, alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos, que haya alegado como defensa o excepción...”. Por otro lado, este juzgador se refiere nuevamente al segundo supuesto contemplado en la norma indicada ab initio de esta motiva, referente a la necesidad, de que la parte que intente la acción, haya cumplido con su obligación; de tal modo, recalca igualmente, que la accionada en la Cláusula Segunda del contrato cuyo cumplimiento se pretende, se obligó a vender el referido inmueble, por el precio establecido en la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 3.200.000,00), del cual recibió de forma inicial por parte de la compradora, la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.860.000,00), pagados en la tramitación del documento definitivo, tal y como se evidencia de las diferentes pruebas cursantes a los autos, quedaba en el compromiso de la accionada, de asistir a la firma de la protocolización del documento definitivo, siendo ésta una franca obligación de la demandada; aunado a ello, no logró desvirtuar, que en efecto el motivo por el cual no se llegó a perfeccionalizar el contrato, fuera producto de las acciones realizadas por el demandante, por lo que se puede determinar, que el aludido incumplimiento al contracto cuya ejecución se pretende, recae en el incumplimiento de la demandada. Así se establece. El ordenamiento jurídico venezolano, específicamente el Código Civil, prevé en cuanto a los contratos suscritos, en cualquiera de sus manifestaciones, lo que de seguida se transcribirá: “Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” “Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” “Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos.” “Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.” De las referidas normas se infiere, que los contratos son manifestaciones de voluntades desarrolladas por las partes contratantes, quienes adquieren recíprocamente y como consecuencia de ellos, un cúmulo de derechos y obligaciones, que deben ser cumplidas en la misma forma y condiciones establecidas en la convención celebrada. Contrariamente a ello, nuestra legislación prevé una sanción a la parte que no cumpla con sus obligaciones, y es que la otra, puede reclamar judicialmente bien la ejecución y/o cumplimiento o la resolución del contrato, con los respectivos daños y perjuicios a que hubiere lugar, siempre que la reclamante haya cumplido con sus obligaciones. Ello así y siendo que en el sub examine, el ápice central es un contrato de opción de compraventa, esta Superioridad considera conveniente resaltar, de groso modo, los criterios doctrinarios y jurisprudenciales, que sobre ese tipo de contrato, se han manejado. En ese contexto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa que: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea, prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. Castán, citado por Vegas Rolando, define el contrato de opción de compra, como: “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. En tanto que, José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, pág. 143, define la venta como: “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”. Sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia fechada 18 de marzo de 2020, Exp. AA20-C-2018-2020, con ponencia de la magistrada Vilma María Fernández González, dejó sentado sobre los contratos de opción de compraventa, lo siguiente: “…la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor. Además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados sino que forman parte de la futura negociación para la adquisición final del bien objeto del bien mueble o inmueble, de lo contrario, se le permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la buena fe que rige estas convenciones. De igual forma, conforme a las cláusulas de estos contratos es común que se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” que constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. Así, en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada perfecciona inmediatamente la venta por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos...” De modo que, este tipo de contratos aún cuando son preparatorios, se asimilan a los demás, en cuanto a que, las obligaciones contraídas deben ser ejecutadas en las formas y/o tiempo convenido y en que su cumplimiento no es opcional, toda vez que en él consta la manifestación de voluntad de las partes contratantes, de fijar con anterioridad los parámetros que regularían su contrato definitivo, por lo que, su contenido debe ser reconocido y garantizado hasta su ejecución. Precisado lo anterior, en el caso de marras, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito con la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ, fecha 17 de Julio de 2013, el cual tiene por objeto un bien inmueble constituido por un (1) apartamento para vivienda distinguido con el N° 13-A, ubicado en la planta décima tercera (13º), del edificio “El Caobo”, el cual está situado en la primera transversal de la Urbanización el paraíso, Parcela miento la Montaña, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de enero de 1978, bajo el Nº 12, Folio 50, Tomo 9, Protocolo Primero, cuando a su decir, ya fue cumplido y pagado el monto estipulado en la convención, quedando en la espera para pagar el saldo de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.340.000,00) pendiente o restante, debe ser pagado, según lo convenio el día de la protocolización del documento definitivo. Dadas las condiciones que anteceden, debe quien aquí decide verificar detenidamente los hechos argüidos por las partes, partiendo de la existencia o no del contrato de opción de compraventa reclamado y de seguida, por supuesto, el presunto incumplimiento por una de las partes respecto de sus obligaciones, pero sustentado en los medios probatorios aportados por aquellas al proceso, a tenor de lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales: “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” “Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación” Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia fechada 13 de junio del 2011, expediente Nro. 2010-000491, señaló sobre la carga de la prueba, que: “…Ahora bien, al respecto de la distribución de la carga de la prueba, esta Sala en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente: “...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó: “En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss). ...Omissis... La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” Así pues, a la parte actora le incumbe demostrar el hecho constitutivo de su derecho, so pena de que, de no haber probado sus alegatos, deba el juez declarar obligatoriamente, sin lugar su pretensión, y en lo que atañe a la demandada, por su parte, le es propio indicar los hechos impeditivos, modificativos o extintivos de sus obligaciones. En este mismo orden se incorpora, que cuando la parte actora, alega un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que es a la parte demandada, a quien le concierne demostrar el hecho afirmativo. Pues bien, para demostrar el hecho constitutivo de su derecho, la parte actora, trajo a los autos, el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento es pretendido, así como inspección judicial llevada a cabo por la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de diciembre de 2013, donde demuestra el cumplimiento del pago restante de lo adeudado del monto total de la venta, y la incomparecencia de la parte demandada. Por lo que, resulta evidente que el contenido establecido en el contrato fue aceptado por ambas partes, lo que determina consecuentemente, que el hoy demandante pagó con anterioridad, la primera parte que le correspondía desembolsar, ello a favor del demandado, restando un saldo deudor que debía ser pagado, al momento de la protocolización del contrato, verificándose de esa forma, que el demandante cumplió en parte, con la obligación que le fue atribuida. Siendo que en esta oportunidad, la parte demandada, no promovió prueba que demuestre los hechos que le impidieron cumplir con su obligación, que no era más, que asistir al momento a la protocolización del documento definitivo y así concretar la compraventa, resulta imperativo para este Jurisdicente, declarar PROCEDENTE EN DERECHO el cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito entre el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA y la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YÁÑEZ, debido al incumplimiento evidente de las obligaciones contraída por parte de dicha sociedad. Así se decide. En virtud de lo anteriormente decidido, resulta forzoso para este Juzgado Superior, declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 20 de diciembre de 2016, por la parte actora por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 127.971, actuando en su propio nombre y representación, en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de diciembre de 2016, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa, incoara el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA contra la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ. Así finalmente se decide. V DECISIÓN Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 20 de diciembre de 2016, por la parte actora por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 127.971, actuando en su propio nombre y representación, en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de diciembre de 2016, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa, incoara el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA contra la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, interpusiera el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA contra la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ. En consecuencia, se ordena a la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ, otorgar a favor del ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, el documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente demanda, previo al pago adeudado, es decir, la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.340.000,00) para el año 2013, cantidad que deberá modificarse, conforme a las reconversiones monetarias efectuadas por el Estado venezolano, la primera mediante Decreto No. 3.445, Resolución que fue publicada en la Gaceta Oficial Nro. 41.387, de fecha 30 de abril de 2018; la segunda, mediante Decreto No. 4.553, el cual fue publicado en la Gaceta Oficial No. 42.185 del 6 de agosto de 2021. Monto este que deberá ser debidamente indexado, mediante experticia complementaria del fallo. Y en caso de incumplimiento por parte de la demandada, téngase la presente sentencia, como título suficiente de propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, a favor del ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese oficio de participación al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinte (20) día del mes de febrero del dos mil veinticuatro (2024). Años: Años 213° de la Independencia y 165° de la Federación. EL JUEZ, Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA. LA SECRETARIA ACC, Abg. AILIE GASPAR. En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______________________________________.- LA SECRETARIA ACC, Abg. AILIE GASPAR. MAF/AC/Angel.-