TSJ Regiones - Decisión

PUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: ciudadano PAUL VIZCAYA OJEDA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V-268.196.-
APODERADA JUDICIAL DE LA ACTORA: Abogada Liliana Josefina Hernández Herrera, inscrita en el I.P.S.A., bajo el número 148.052.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CARACAS 2010 CENTER GYM, C.A inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 18 de junio de 1997, bajo el número 43, Tomo 155-A
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado Jesús Brito Useche, inscritos en el Inpreabogado bajo el número 163.799.-
MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación)
I.
ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA. –

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior el conocimiento de la presente causa, a los fines de decidir el Recurso de Apelación ejercido en fecha 26 de julio de 2023, por el abogado Jesús Brito Useche, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 25 de julio de 2023, por el Tribunal Primero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar, la demanda por Desalojo, incoada por el ciudadano Paul Vizcaya Ojeda en contra de la Sociedad Mercantil Caracas 2010 Center Gym, C.A
Oído el recurso de apelación en ambos efectos, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 01 de agosto de 2023, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se recibió en fecha 02 de agosto de 2023.
Por auto de fecha 08 de agosto de 2023, se le dio entrada al expediente, fijándose el termino de veinte (20) días de despacho, para que las partes presentaran sus informes, vencido dicho termino, comenzaría a correr el lapso de ocho (8) días de despacho para la formulación de las observaciones, concluido este, correría el lapso de sesenta (60) días consecutivos siguientes para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente, en fecha 09 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte actora, procedió a promover su escrito de informes.
En la misma fecha 09 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte demandada, procedió a promover su escrito de informes.
Mediante nota de Secretaria de fecha 10 de octubre de 2023, se dio inicio al lapso de (08) días para la presentación de las observaciones.
En fecha 20 de octubre de 2023, la representación de la parte actora presentó escritos de observaciones.
Mediante auto de fecha 20 de octubre de 2023, este Juzgado procedió a dar inicio al lapso para dictar el correspondiente fallo, dentro de los sesenta (60) días consecutivos, a partir del día siguiente de la referida fecha.
En fecha 14 de febrero de 2024, la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó, se procediera a dictar la sentencia correspondiente.
I
RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS

Se inició la presente controversia, en virtud de la demanda interpuesta en fecha 29 de noviembre de 2022, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio Ordinarios y ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la pretensión por Desalojo, fuera incoada por el ciudadano Paul Vizcaya Ojeda, en contra de la Sociedad Mercantil Caracas 2010 Center Gym, C.A.
Expuso en su libelo de demanda: “… ciudadano juez es el caso que mi representado el ciudadano Paul Vizcaya Ojeda, mantiene una relación arrendaticia con la Sociedad Mercantil Caracas 2010 Center Gym, C.A, desde hace 21 años aproximadamente, la misma versa sobre un inmueble propiedad de mi representado, constituido por un (01) terreno que mide siete (07) metros de frente por cuarenta (40) metros de fondo, compuesto de dos plantas y una terraza, tal como se evidencia del documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 08 de agosto de 1980, bajo el Nro. 16, Tomo 18, Protocolo Primero. Se encuentra ubicado entre las esquinas de paradero a venus, local número 207, en la jurisdicción de la parroquia la candelaria del Municipio Libertador, Distrito Capital. Da en arrendamiento en fecha 01 de septiembre del año 2001, un local discriminado en la actualidad de la siguiente manera: Un Área de Planta Baja; aproximada de DOSCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (280 Mts2). de Primer Piso: aproximada de DOSCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (280 Mts2). Área de Terraza: aproximada de CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (42 Mts2), para un área total aproximada de SEISCIENTOS DOS METROS CUADRADOS (602 Mts2), que forma parte de la propiedad señalada ut supra, tal como se evidencia extinto Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes y autenticado en la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda. Chuao, en fecha 04 de septiembre de 2001, inscrito bajo el Nro.18, Tomo 76, de los Libros de Autenticaciones llevados en esta Notaria. Se anexa en copia simple marcada con la letra *D'. Este primer Contrato de Arrendamiento, a tiempo determinado, se estipuló por un periodo fijo de dos (2) años contados desde 01 de septiembre del 2001, pudiendo prorrogarse por periodo de Un (1) año. Seguidamente los contratos de arrendamiento se fueron renovando por periodos anuales. Ahora bien, en vista del tiempo trascurrido para los efectos legales se presenta el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes correspondiente al año 2008. Autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de febrero de 2008, inscrito bajo el Nro.39, Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados en esta Notaria. Se anexa copia certificada marcada con la letra "E". Visto el tiempo transcurrido de más de quince 15) años la relación contractual a Tiempo Indeterminado. Así mismo, en el mes de junio del año 2021, ambas partes manifestaron su voluntad de suscribir una actualización del Canon de Arrendamiento a través de un Contrato Privado. Se anexa Original marcado con la letra "F". Seguidamente, en fecha 31 de mayo de 2022, se realizó una Notificación Judicial a "LA DEMANDADA" de la NO RENOVACIÓN del referido contrato, a través del Juzgado Decimoctavo de Municipio Ordinario y Ejecutor Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Número de Expediente: AP31-F-S-2022-003206. Se anexa copia certificada marcada con la letra "G". No obstante, al término del plazo indicado en la notificación, LA DEMANDADA, no manifestó su intención de reintegrar el inmueble por lo que comenzó a regir de pleno derecho tres (3) años de prorroga legal, la cual inició el 01 de junio de 2022 y concluyó el 01 de junio de 2025, de conformidad con lo señalado en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. -Queda claro ante lo expuesto que EL DEMANDANTE ha demostrado interés en buscar una solución viable y equitativa antes de tomar la alternativa judicial, visto el estado del inmueble.- El caso es ciudadano Juez, que el referido inmueble se encuentra bastante deteriorado, motivado a la ausencia de mantenimiento preventivo durante muchos años por parte de LA DEMANDADA lo que ha comprometido el techo de la terraza del inmueble específicamente por la falta impermeabilización trayendo perjuicios colaterales en techos de la planta baja y primera planta, paredes y pisos, como humedad, mohos que han provocado la biodegradación progresiva de los materiales, originando deterioro o daños mayores al inmueble. Aunado a esto, LA DEMANDADA también ha descuidado el mantenimiento básico como limpieza, se pueden observar escombros en varias áreas como la terraza y planta baja por lo que afecta el estado de salubridad, protección y conservación de la salud pública del local. Dado que allí opera un gimnasio, como actividad comercial de acuerdo al objeto de la empresa establecido en su Documento Constitutivo y establecido en la cláusula primera de contrato de arrendamiento, por ello la continua circulación de personas o clientes que pudieran ser afectados en caso de ocurrir algún hecho relacionado con la infraestructura. En tal sentido, mi representado en aras de certificar el estado de dicho inmueble, solicito una Inspección, por ante el CUERPO DE BOMBEROS DEL GOBIERNO DE CARACAS, Área de Planificación para casos de Emergencia, División de Riesgos Especiales, realizada en fecha 24 de febrero del año 2022, quienes emitieron un informe indicando lo siguiente: El Desalojo preventivo de la estructura, a fin de garantizar la integridad física de las personas que allí habitan, hasta tanto se realicen las revisiones y reparaciones pertinentes al caso, mediante un personal especializado en la materia, entre otras cosas. Todo ello, dado el gran deterioro en el que se encuentra la infraestructura de dicho inmueble.
Al respecto, de acuerdo a la cláusula decima primera del contrato de arrendamiento del año 2008, que dice que: "EL ARRENDATARIO" se obliga y acepta permitir a 'EL ARRENDADOR" la revisión del inmueble arrendado cuando éste lo crea conveniente". Por ello, en fecha 25 de octubre de 2022, Mi representado, solicitó Inspección Judicial Extraditen, misma que fue realizada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente número AP31-F-S. 2022-006717.- Con respecto a este instrumento debe señalarse que el artículo 1.429 del Código Civil, en concordancia con los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil, establecen la posibilidad de que los interesados puedan promover la Inspección Judicial Extralitem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Igualmente en Sentencia de Sala de Casación Civil del 14/05/2021, alude que: "...Si el inmueble presenta deterioros demostrados en la inspección judicial y el demandado no aporta prueba que desvirtúe, que los daños ocasionados al inmueble debieron ser asumidos por parte del arrendador por ser daños mayores, estará incurso en la causal de desalojo contemplada en la letra "C'"...Si además, tampoco demuestra haber notificado los daños mayores para que fueran cubiertos por el arrendador, sucumbirá en su pretensión".
En tal contexto, de la Inspección Judicial Extralitem se pudo determinar el estado físico actual del inmueble, que coincide con lo indicado en el Informe de los Bomberos y su registro fotográfico. Es importante mencionar, que no existe una de notificación a EL DEMANDANTE del deterioro mayor evidenciado en el inmueble, es decir, no consta ninguna comunicación expresa sobre el asunto. Tal como lo dispone el Artículo 11 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece "... El arrendatario está en la obligación de notificar dentro de los tres (3) días siguientes a la detección de la falla, al arrendador los daños que afectaren al inmueble, cuando estos no pudieren ser del conocimiento del arrendador.
Ahora bien ciudadano Juez, durante la Inspección Judicial Extralitem, LA DEMANDADA presentó como parte de las documentales la LICENCIA DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS emitida por la Alcaldía de Caracas. Municipio Libertador, la cual muestra que el ramo explotado es para: "servicios de elaboración de datos tabulación y estadística, servicios de publicidad, agencias.". Resultando esta información simulada o falsa ya que el establecimiento opera en la realidad un Gimnasio, donde asisten personas a hacer ejercicios a diario. De acuerdo al Contrato de arrendamiento del año 2008, suscrito entre las partes en su Cláusula Séptima; dice que: "EL ARRENDATARIO" acepta y conviene expresamente que destinará el inmueble arrendado única y exclusivamente para uso comercial en las actividades relacionadas con la cultura física y gimnasio, quedando excluido todo uso distinto no autorizado por "EL ARRENDADOR". Así mismo, en congruencia con el Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil CARACAS 2010 CENTER GYM, C.A., que indica en su objeto "Sera realizar todas aquellas actividades de licito comercio relacionadas con un gimnasio y a fines, así como a la comercialización de artículos deportivos y productos nutritivos", de la misma se presentará Copia Certificada en la oportunidad respectiva.-En consecuencia, la LICENCIA DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS vigente, no se corresponde con lo planteado en el Contrato de Arrendamiento, en su Cláusula Séptima, tampoco con el Acta Constitutiva de la Compañía arriba identifica. Mi representado no ha sido notificado sobre algún cambio de la actividad comercial que, hasta la fecha, opera un gimnasio tal como quedó expuesto en la Inspección Judicial Extralitem a través del registro fotográfico que la sustenta. Como corolario LA DEMANDADA incurrió en la causal del artículo 40 literal "d" de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual deduce: "Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio".- Resulta obvio que LA DEMANDADA incurrió en la causal antes mencionada vista la incongruencia detectada en torno a su actividad actual. Salvo prueba en contrario. - Se puede inferir también un fraude a las autoridades Municipales so pena de las sanciones penales y administrativas que esto acarrea…”
-De la contestación a la demanda-
En la oportunidad para contestar la demanda, el apoderado del demandado alego lo siguiente: PRIMERO: “… Rechazo y niego y contradigo tanto los hechos como al derecho alegado por la parte actora en el libelo de la Demanda, Si bien es cierto que los ciudadanos LUIS ORLANDO RONDÓN TORRES y VIOLEIDA DEL VALLE LUNA CALDERA, representantes legales de a la Sociedad Mercantil CARACAS 2010 CENTER GYM, C.A., identificada con el Registro de Información Fiscal (RIF) Nro. J-30451212-0, e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 18 de julio de 1997, bajo el Nro.43, Tomo 155-A, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, según consta de poder otorgado a la ciudadana CARIANNY CAROLINA CORRO CASTILLO, venezolana, mayor de edad, soltera, civilmente hábil, titular de la cedula de identidad N° V-16.269.402, actuando en este acto al ciudadano PAUL VIZCAYA OJEDA, Arriba identificado, Notaria Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, en fecha 25 de junio de 2021, bajo el N° 17, Tomo 48, folios 143 al 147, Primera. Del Objeto e identificación del Inmueble: El ARRENDADOR, debidamente facultado por el propietario, DA EN ARRENDAMIENTO a EL ARRENDATARIO un (1) Local Comercial, IDENTIFICADO COMO: N° 207, con un ÁREA EN PLANTA BAJA: aproximadamente de DOSCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (280 Mts2), ÁREA DE PRIMER PISO: aproximada de DOSCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (280 Mts2), ÁREA DE TERRAZA: aproximada de CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (42 Mts2); para un ÁREA TOTAL aproximada de SEISCIENTOS DOS METROS CUADRADOS (602 Mts2), construido en entre las esquinas de Paradero a Venus, en Jurisdicción de la Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital. El inmueble pertenece a EL ARRENDADOR, según consta en documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Libertado del Distrito Capital, en fecha 08 de agosto de 1980, bajo el N° 16, Tomo 18, del Protocolo Primero. SEGUNDA. DURACIÓN DEL CONTRATO, El tiempo de duración del presente Contrato de Arrendamiento es por el término fio de UN (01) AÑO, contado a partir del 01 junio de 2021, con vencimiento el 01 de junio de 2022. TERCERA. DEL USO DEL INMUEBLE. Dicho inmueble será utilizado única y exclusivamente por EL ARRENDATARIO para USO COMERCIAL, para actividades comerciales licitas y que no atenten contra la moral o las buenas costumbres, y por ningún concepto podrá arrendar, sub-arrendar ni traspasar total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del EL ARRENDADOR. Igualmente, EL ARRENDATARIO se obliga a tener vigentes todos los permisos y documentación exigidos por las autoridades nacionales, estadales, y municipales, siendo único responsable ante dichas autoridades por su incumplimiento. CUARTA. DE LA FIJACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Las partes han convenido en aplicar el METODO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO FIJO (CAF), y definen el CANON DE ARRENDAMIENTO MENSUAL por la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 400.000.000,00) equivalente a la cantidad de CIEN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD. 100,00), considerado el tipo de cambio de referencia aplicable a las operaciones en moneda extranjera transadas en las mesas de cambio de los operadores cambiarios, según lo establecido en el artículo 3 de la Resolución N° 19-05-01 y el artículo 9 de Convenio Cambiario N° 1, publicados en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 41.624 de fecha 02 de mayo de 2019, y N° 6.405 Extraordinario de fecha 07 de septiembre de 2019 respectivamente, y que para la fecha del 27 de abril de 2020se cotiza en Ciento Setenta y Un Mil Setenta y Dos Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos ( Bs. 171.072,85). Las partes acurdan de mutuo acuerdo revisar el canon de arrendamiento cada SEIS (06) meses contados a partir del inicio del presente contrato.
1) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: El presente contrato de Arrendamiento no está Notariado, por tal motivo tiene validez entre las partes. DURACIÓN DEL CONTRATO. El tiempo de duración del presente Contrato de Arrendamiento, es por el término fijo de UN (01) AÑO, contado a partir del 01 junio de 2021, con vencimiento el 01 de junio de 2022.
2) Presentó Resumen de los pagos de los Canones de Arrendamiento realizados por EL ARRENDATARIO, evidenciándose de dicho resumen, todos los pagos hechos por el inquilino a el propietario, correspondientes a los meses de enero del año 2022, hasta diciembre de 2022, empezando el día 19/01/2022, hasta el 15/12/2022 y 30/12/2022.
Rechazo niego y contradigo, que el demandante haya realizado en múltiples oportunidades, solicitud de resolución de contrato de arrendamiento, todo lo contrario, EL ARRENDADOR, en reiteradas oportunidades ha conversado con mi representado, expresando que nuestra relación arrendaticia, siempre era una muy buena relación entre ambas partes, según lo acordado durante la duración de los contratos de arrendamientos celebrados durante todos estos años, desde que empezó la relación arrendaticia, hasta la fecha, habiendo transcurrido más de 22 años de estar el local alquilado a la misma empresa correspondiente con los mismos representantes de la sociedad mercantil…”
III
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL SUPERIOR
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, observa esta alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto.
En este orden de ideas, conforme a la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, que estableció lo siguiente:
“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de
sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...” ...Omisis...

De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio. (Subrayado de esta alzada)

De conformidad con el criterio jurisprudencial supra transcrito, resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se establece.
Así las cosas, en virtud del recurso ordinario ejercido por la representación judicial de la parte demandada, corresponde a este Juzgador analizar la justeza de dicha decisión:
Ahora bien, establece el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, que:
“… Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Fin de la cita textual).

Conforme a la doctrina citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como, las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto, en sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración, los hechos alegados; así como, los elementos de convicción que se hayan producido en juicio. Razón por la cual, se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos.
-De las pruebas aportadas al proceso-
La parte actora consignó conjuntamente con su escrito libelar, los siguientes elementos probatorios:
1. Poder en original, conferido por el ciudadano Paul Vizcaya Ojeda, a la abogada Liliana Hernández Herrera, el cual quedó autenticado ante la Notaria Publica de Pampatar Estado Nueva Esparta, anotada bajo número 48, Tomo 8, cursante a los autos, desde el folio (12) al folio (13) ambos inclusive, marcado con la letra “A”. Al respecto, al no haber sido dicho documental cuestionado en forma alguna, la misma surte pleno valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se tiene como plena prueba de la representación que ostenta la referida apoderada. Así se declara.
2. Copia simple del acta de asamblea de la Sociedad Mercantil Caracas 2010 Center Gym, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 18 de junio de 1997, bajo el número 43, Tomo 155-A, marcada con la letra “B”, cursante a los autos, desde el folio (15) al folio (16) ambos inclusive. Al no haber sido dicha documental cuestionada en forma alguna, la misma surte pleno valor probatorio, conforme lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrada la cualidad jurídica de la parte demandada en el presente juicio. Así se declara.
3. Copia certificada del documento protocolizado, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital de fecha 08 de agosto de 1980, bajo el número 16, Tomo 18, Protocolo Primero, marcado con la letra “C”, cursante a los autos, desde el folio (17) hasta el folio (23), ambos inclusive. Al no haber sido dicha documental cuestionada en forma alguna, la misma surte pleno valor probatorio, conforme lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se demuestra la cualidad del ciudadano Paul Vizcaya Ojeda, como propietario del bien inmueble objeto del presente juicio. Así se declara.
4. Copia simple del primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, Chuao, de fecha 04 de septiembre de 2001, bajo el número 18, Tomo 76, marcado con la letra “E” cursante a los autos, desde el folio (24) hasta el folio (30), ambos inclusive. Al no haber sido dicha documental cuestionado en forma alguna, la misma surte pleno valor probatorio, conforme lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se demuestra la relación arrendaticia entre el ciudadano Paul Vizcaya Ojeda y la Sociedad Mercantil Caracas 2010 Center Gym, C.A. Así se declara.
5. Copia simple de documento privado suscrito entre las partes, en el año 2021, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, marcado con la letra “F”, cursante a los autos, desde el folio (31) hasta el folio (37), ambos inclusive. Al no haber sido dicho documental cuestionado en forma alguna, el mismo ha quedado reconocido, en conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la misma surte pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrada la relación arrendaticia entre el ciudadano Paul Vizcaya Ojeda y la Sociedad Mercantil Caracas 2010 Center Gym, C.A. Así se declara.
6. Copia certificada de la Notificación Judicial, realizada a la parte demandada, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, practicada por el Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tramitada bajo el número de expediente AP31-F-S-2022-003206, marcado con la letra “G”, cursantes a los autos, desde el folio (38) hasta el folio (55), ambos inclusive. Dicha documental fue desechada por el a quo por impertinente, en razón de que el tema a decidir en el presente juicio, no versa sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, criterio que igualmente acoge este juzgador. Así se declara.
7. Informe emanado del Cuerpo de Bomberos del Gobierno de Caracas, Área de Planificación para casos de Emergencias. División de Riesgos Especiales, contentivo de registro fotográfico, de fecha 24 de febrero de 2022, tramitado en el expediente número AP-DRE-LIB-079-22, N° DOC-087-00, marcado con la letra “H”, cursante a los autos, desde el folio (56) hasta el folio (62), ambos inclusive. Al no haber sido dicha documental cuestionada en forma alguna, el mismo ha quedado reconocido, en conformidad con las consideraciones establecidas en la sentencia N° 1257, de fecha 11 de julio de 2011, emanada de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, la misma surte pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Queda demostrado el deterioro del inmueble objeto del presente juicio y consecuentemente la desocupación del mismo, en razón del deterioro exhibido. Así se declara.
8. Inspección Judicial Extralitem practicada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tramitada bajo el número de expediente AP31-F-S-2022-006717, practicada en fecha 25 de octubre de 2022, en la siguiente dirección: “Entre las Esquinas Paradero a Venus, local N°207, Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital” marcada con la letra “ I”, cursante a los autos desde el folio (63) hasta el folio (105), ambos inclusive. Al no haber sido ejercido ningún tipo de oposición contra la misma, surte pleno valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.428 y 1.430 del Código Civil. I) Quedando demostrado en las apreciaciones recogidas en la práctica de dicha inspección, que en el local comercial objeto de la relación locativa aquí estudiada, funciona la Sociedad Mercantil Caracas 2010 Center Gym, C.A; 2) que se encuentra en avanzado deterioro dicho inmueble; iii) que exhibió registro de información fiscal, licencia de actividades económicas y permiso sanitario de funcionamiento; iv) que el demandado manifestó no tener a la mano el pago de los servicios públicos, de igual manera se dejó constancia, que se designó experto fotográfico a los fines de dejar constancia a través de tomas fotográficas, de lo evidenciado durante la realización de la misma. Así se declara.
9. Informe emanado del Cuerpo de Bomberos del Gobierno de Caracas, Área de Planificación para casos de Emergencias. División de Riesgos Especiales, contentivo de registro fotográfico, de fecha 21 de abril de 2023, tramitado en el expediente número AP-DRE-LIB-201-23, N° DOC-213-23, cursante a los autos, desde el folio (93) hasta el folio (105), ambos inclusive. Al no haber sido dicha documental cuestionado en forma alguna, la misma ha quedado reconocida, de conformidad con las consideraciones establecidas en la sentencia N° 1257, de fecha 11 de julio de 2011, emanada de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, la misma surte pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Quedando de esta manera demostrado el deterioro del inmueble objeto del presente juicio y consecuentemente, la desocupación del mismo, en razón del deterioro exhibido. Así se declara.
10. Originales de las notificaciones de ofrecimiento de venta del inmueble, de fechas 27 de mayo de 2021 y 22 de septiembre de 2022. Dicho documental fue desechado por el a quo por impertinente, criterio que igualmente acoge este juzgador. Así se declara.
11. En relación a la prueba de experticia promovida por la actora, el a quo, dejo constancia que la apoderada judicial de la misma mediante diligencia de fecha 05 de mayo de 2023, desistió de la evacuación de dicha prueba. En razón de ello, queda desierta dicha prueba. Así se declara.
En el lapso probatorio, la parte actora ratifico todos los medios probatorios consignados con el libelo de demanda y presentó otros para sustentar su pretensión, los cuales son:
1. Dentro de su oportunidad, solicitó la designación como experto o perito al ingeniero civil, VLADIMIR IGNACIO LABRADOR GUBAIRA, titular de la cedula de identidad número V-12.113.0911 identificado con el CIV N° 119272, quien es especialista en avalúo de bienes inmuebles y fincas, Especialistas en Estructuras, Inspector de Obras y con Maestría en Estudios Avanzados Inmobiliarios, se encuentra debidamente certificado por ante (ASAPROVE CON NUMERO 3739; SUDEBIP: 641: SUDEBAN:P-5.605 y registro de perito N° 00000641. Al respecto, el a quo, por auto de fecha (18) de abril de 2023, admitió y ordenó su evacuación al segundo día de despacho siguiente al de la fecha, en conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 451 y 452 ejusdem.
Del análisis pormenorizado a los autos, se evidencia que la parte demandada en su oportunidad para contestar la demanda, promovió junto a su escrito de pruebas documentales y en la oportunidad procesal para promover pruebas, mediante diligencia de fecha 12 de abril de 2024, promovió el mérito favorable de todas las pruebas consignadas. Asimismo, se detallan las pruebas consignadas junto a su escrito de contestación a la demanda:
1. Poder en copia simple, conferido por los ciudadanos Luis Orlando Rondón Torres y Violeida del Valle Luna Caldera, al abogado Jesús Domingo Brito Useche, mismo que quedó autenticado ante la Notaria Publica Tercera de Caracas del Municipio Libertador, anotada bajo número 19, Tomo 12, cursante a los autos, desde el folio (130) al folio (131). quedando demostrada la representación que ostenta el referido apoderado.
2. Copia simple de planilla de pago de los impuestos sobre la renta, emitida del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) a nombre de la empresa Caracas 2010 Center Gym, C.A. cursante a los autos en el folio (133).
3. Copia simple de planilla de solvencia emitida del Ministerio del Poder Popular para el Proceso de Trabajo, a nombre de la empresa Caracas 2010 Center Gym, C.A. en la que se detalla que la referida empresa esta solvente con el (IVSS) cursante a los autos en el folio (134)
4. Copia simple de Registro Único de Información Fiscal (RIF), de la Sociedad Mercantil Caracas 2010 Center Gym, C.A, cursante a los autos en el folio (138)
5. Copia simple de reportes de pagos de los cánones realizador al arrendador, correspondiente al año 2022. Cursante a los autos en el folio (139).
6. Copia simple de planilla de resolución de incumplimiento de deberes formales, emitido del Instituto Nacional de Capacitación y Educación Socialista (INCES) a nombre de la empresa Caracas 2010 Center Gym, C.A, cursante a los autos en el folio (140).
7. Copia simple de comunicación dirigida a quien pueda interesar, contentiva con registro fotográfico de las instalaciones del local objeto del juicio, mediante el mismo se detalla, el daño presentado en las paredes del local por motivos de filtración, cursante a los autos desde el folio (143) hasta el folio (149) firmado al pie del referido comunicado por los ciudadanos Luis Orlando Rondón Torres y Violeida del Valle Luna Caldera, parte demandada en este proceso,
Ahora bien, en cuanto a las documentales detalladas anteriormente, el a quo las declaró inadmisible por extemporáneas, tal y como se desprende del auto dictado en fecha 18 de abril de 2023, el cual riela en el folio (169). En todo caso, al estar a la vista de este juzgador, se constató que las pruebas promovidas por el demandado carecen de valor probatorio y resultan impertinentes para la suerte del juicio.
-De los informes-
Dentro de la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte actora presentó su escrito de informes, mediante el cual expuso lo siguiente:
“… Primero: que en fecha 01 de diciembre de 2022, fue admitida la demanda por Desalojo de Local Comercial, contra la Sociedad Mercantil Caracas 2010 Center Gym, C.A, registro de información fiscal (RIF) Nro. J-30451212-0, e inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 18 de junio de 1997, bajo el número 43, Tomo 1855-A, representada por sus gerentes, los ciudadanos Luis Orlando Rondón Torres y Violeida del Valle Luna Caldera, ambos venezolanos, mayores de edad y de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad números V-5.006.936 y 6.019.346 respectivamente, al respecto, la relación arrendaticia se inició el 01 de septiembre de del 2001, se estableció un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con prorrogas sucesivas de (01) año, en virtud del tiempo transcurrido de más de quince (15) años la relación contractual se indetermino para efectos legales pertinentes. Además, en el mes de junio del año 2021, ambas partes manifestaron su voluntad de suscribir una actualización del canon de arrendamiento a través de un contrato privado, el objeto del contrato versa sobre un inmueble propiedad de mi representado tal como consta en documento que para tal efecto se presentó.
Segundo: nuestra pretensión se fundamentó en el hecho de que el referido inmueble se encuentra sumamente deteriorado, motivado a la ausencia de mantenimiento preventivo durante muchos años por la parte demandada, que debió servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato; quedando en evidencia su negligencia absoluta, lo que ha comprometido el techo de la terraza del inmueble específicamente por la falta de impermeabilización trayendo perjuicios colaterales en techos de la planta baja y primera planta, paredes y pisos, como humedad, mohos, que ha provocado la biodegradación progresiva de los materiales entre otros, originando deterioro y daños mayores al inmueble entre otros debidamente descritos en el libelo de esta demanda y sus anexos correspondientes. A tal efecto, procediendo de conformidad la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en sus artículos 11,12 y 40 en el literal, “c”,” d”,” e”,” i” solicitamos ante el tribunal a quo, el presente desalojo, alegando y probando en autos en la oportunidad procesal correspondiente que la demanda infringió. (omisis)
Finalmente se puede observar, que todo lo alegado en nuestra pretensión fue plenamente demostrado en autos, según las premisas legales contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. La demandada, nada pudo demostrar que le favoreciera, lo cierto es que el escrito d prueba no pudo ser valorado por el a quo por presentarlo extemporáneo. Asimismo, las documentales consignadas en su contestación a la demanda resultaron ser impertinente. Por lo tanto, al no presentar defensa alguna de forma oportuna y pertinente quedo confeso de los hechos alegados en la demanda concernientes a la infracción establecida en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en sus artículos 11,12 y 40 literal “c” “d” “e” “i” en concordancia con el código civil en sus artículos 1.952, 1.596, 1.597 y las cláusulas contractuales quinta y séptima del contrato de arrendamiento del año 2008. En consecuencia, solicitamos a su tribunal respetuosamente ratificar el resultado de la sentencia emitida por el a quo, en virtud de que se encuentra ajustada al derecho que se reclama y se declare sin lugar el recurso de apelación presentado por la demandada con todos los pronunciamientos de ley.

En su oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte recurrente presentó su escrito de informes, mediante el cual expuso lo siguiente:
“… Literal “c”, que dice que, “el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas” siendo el caso que las filtraciones de agua que posteriormente ocasionaron perdida de friso, goteras en el techo, hechos estos que es imposibles que los haya causado puesto que son por factores climatológicos que escapan de mi control y de la mala disposición de las aguas de lluvias del inmueble de al lado que hace que se viertan aguas de lluvias hacia mis instalaciones, aunado a que el índice pluviométrico de los años 2020,2021 y 2022, fueron de gran volumen. Anexo 1 que contiene informe técnico de la empresa training safety y consulting de una inspección realizada el 10 de mayo de 2023, que se explica por si solo las causas de filtración, cabe destacar que esta empresa consultora está debidamente registrada ante el inpsasel, órgano que regula lo relacionado con seguridad industrial.
Literal “d” que dice que sea cambiado el uso del inmueble en contravención de la conformidad de uso concebida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento y/o contrato de condominio, al respecto niego y refuto esta causal de desalojo por cuanto el registro mercantil de la empresa 2010 CENTER GYM, C.A, aparece reseñada el objeto comercial de dicha empresa y es público y notorio que es su principal objeto de comercio, además de ello, es la actividad señalada en el contrato original de arrendamiento suscrito entre las partes.
Literal “e” que se refiere, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado, literal este que refuto y niego, puesto que, según el informe de evaluación de riesgo, de fecha 31 de mayo de 2023. EXP.AP-DRE-LIB-370-23 en sus conclusiones recomienda, restringir el acceso de personas en las áreas afectadas, de hecho, las actividades propias del gimnasio se llevan a cabo en la planta baja con suficiente seguridad lo cual puede ser corroborado con los usuarios del mismo, también se recomienda solicitar ante Ingeniera Municipal y Control Urbano, para que se realice las acciones pertinentes para solventar el riesgo existente y acudir a instancias ministeriales, estatal o municipal. Destaco que este informe técnico de los bomberos de caracas prela y tiene validez superior ante el informe presentado por la parte demandante realizada con fecha 21 de abril de 2023 y No. EXP-AP-DRE-LIB-201-23.
Literal “i”, en este literal se refiere a que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, contrato, y la parte demándate señala este hecho en lo concerniente a la no notificación sobre los deterioros mayores del inmueble arrendado, cosa que rechazo y niego por cuanto existe una autorización del propietario en donde autoriza el arrendatario a realizar reparaciones y refracciones al inmueble previa solicitud del inquilino, además en el tiempo de relación de los actores del contrato de arrendamiento fueron muy pocas a los sumo una dos veces el encuentro en persona, ya que el propietario reside en el estado Nueva Esparta.
Cabe destacar los pagos que he realizado de los cánones de arrendamiento, los cuales los hago en base al contrato de arrendamiento hecho a mi nombre y do de CARACAS 2010 CENTER GYM, C.A.
Por todo lo antes expuesto la presente apelación sea admitida y sustanciada conforme a derecho y en la definitiva declarada con lugar.
IV
MOTIVOS PARA DECIDIR
Se evidencia del recurso ordinario elevado al conocimiento de esta alzada, que el caso bajo estudio se circunscribe a una acción de Desalojo, incoada por el ciudadano Paul Vizcaya Ojeda en contra de la Sociedad Mercantil Caracas 2010 Center Gym, C.A, argumentando su pretensión en el deterioro progresivo del inmueble arrendado, motivado a la ausencia de mantenimiento preventivo durante muchos años y el descuido total por parte del demandado comprometiendo las instalaciones a daños mayores, originando deterioro al referido inmueble, así como, en el cambio de la actividad comercial del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento.
En el caso de marras, las partes, en fecha 01 de septiembre del 2001, suscribieron un contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el número 18, Tomo 76, este primer contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y se estipulo por un periodo fijo de dos (02) años, pudiendo prorrogarse por periodos de un (01) año, seguidamente, los contratos de arrendamientos se fueron renovando por periodos anuales, en vista del tiempo transcurridos se presentó el contrato suscrito entre las partes, correspondiente al año 2008, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 08 de febrero de 2008, inscrito bajo el número 39, Tomo 10. En virtud del tiempo transcurrido de más de quince (15) años la relación arrendaticia se indetermino.
En el contrato de arrendamiento las partes pactaron en la cláusula quinta, que, “… el arrendatario se obliga expresamente, a observar estrictamente las disposiciones de orden sanitario aplicables al referido inmueble, efectuar por su cuenta las reparaciones que requiera el inmueble arrendado, y que, conforme a la Cláusula Séptima, el uso del local es destinado única y exclusivamente para uso comercial en las actividades relacionadas con la cultura física y gimnasio…”
Al respecto, es necesario señalar, que por tratarse este de un contrato, en donde predomina la autonomía de la voluntad de las partes, además de cumplir con los elementos o requisitos formales exigidos por la normativa sustantiva que rige la materia, específicamente, las establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil:

- Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.
- Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.
- Causa Lícita, que no es contraria a las normas.

Es por ello, que, como manifestación de la autonomía de la voluntad de las partes, las mismas pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas determinen o convengan, siempre y cuando no infrinjan ninguna disposición de orden público, pudiendo en consecuencia, reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen contractualmente.
Se observa, que la representación de la parte actora fundamenta su pretensión en las causales de desalojo en los literales, “C”, “D”, “E”, “I” del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario del Uso Comercial, que dispone lo siguiente:
Literal “C”, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendado.
Literal “D”, que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces y/o a los estipulado en el contrato de arrendamiento y/o en las normas o reglamento de condominio.
Literal “E”, que el inmueble vaya ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
Literal “I”, que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”
Ahora bien, en relación a la causal de desalojo contenida en el literal “C”, del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario del Uso Comercial, la parte actora sustento su afirmación con base en la prueba presentada, sobre la realización de una Inspección Judicial Extralitem practicada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tramitada bajo el número de expediente AP31-F-S-2022-006717, practicada en fecha 31 de octubre de 2022, contentivo con registro fotográfico, en la siguiente dirección: “Entre las Esquinas Paradero a Venus, local N°207, Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital”. Aprecia este juzgador el deterioro existente y el descuido total de todas las instalaciones en el que indiscutiblemente queda exhibido el mal estado y la ausencia de mantenimiento y reparaciones de dicho inmueble, quedando incurso en la referida causal de desalojo por el incumplimiento de la misma y su insuficiencia de cuidar del bien dado en arrendamiento, prueba que no fue impugnada por el demandado y tiene pleno valor probatorio. Así se decide.
En cuanto a la causal de desalojo contenida en el literal “D”, del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario del Uso Comercial, la parte actora sustento su afirmación con base en la prueba presentada que riela inserta en el folio (105) del presente expediente, en la que este juzgador aprecia del registro fotográfico consignado, la licencia de actividades económicas otorgadas por la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital a la Sociedad Mercantil CARACAS, 2010 CENTER GYM, C.A la descripción de una actividad diferente a la pactada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, hecho este que fue rechazado de forma genérica por el demandado, pero no consigno prueba alguna que demuestre lo contrario. Por ello, deben tenerse como ciertos, los hechos narrados por la actora. Así se decide.
En cuanto a la causal de desalojo contenida en el literal “E”, del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario del Uso Comercial, la actora sustento dicho argumento en la prueba de informe debidamente evacuada por el a quo en su oportunidad procesal, solicitada al Cuerpo de Bomberos, Área de Planificación para Casos de Emergencias, División de Riesgos Especiales, mediante la cual se determinó el resultado de la evaluación realizada por los Bomberos de Caracas en su informe de evaluación de riesgo, del cual se desprende lo siguiente “… la desocupación preventiva de la estructura, a fin de garantizar la integridad física de las personas que allí laboran y frecuentan, hasta tanto se realicen las revisiones y reparaciones pertinentes al caso, mediante un personal especializado en la materia…” hecho éste que fue rechazado de forma genérica por el demandado, que a su vez, señaló un informe técnico emitido por los Bomberos de Caracas, el cual consigno contra el informe presentado por la actora, del referido informe se desprende, que solo restringe el paso de personas a las áreas afectada. Al respecto aprecia este juzgador que dicha prueba el demandado lo presentó de manera extemporánea, razón por la cual dicho documental carece de valor probatorio. Así se decide.
En cuanto a la causal de desalojo contenida en el literal “I”, del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario del Uso Comercial, determina este juzgador que del análisis pormenorizado a las actuaciones que rielan en el expediente, se pudo comprobar de lo estipulado de las clausulas quinta y séptima del contrato celebrado entre las partes, el incumplimiento de las obligaciones a las que estaba sometido el demandado y que suficientemente ha sido demostrado por la parte actora en su oportunidad procesal, quedando demostrado como parte de las documentales la exhibición de la licencia de actividades económicas, la descripción en la que hace referencia a “Servicios de Elaboración de Datos Tabulación y Estadística, Servicios de Publicidad”. Hecho que fue rechazado de forma genérica por el demandado, pero no consigno prueba alguna que demuestre lo contrario. Por ello, deben tenerse como ciertos, los hechos narrados por la actora. Así se decide.
Establece el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. “… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Expresa el Artículo 1.133 del Código Civil. “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
Por otro lado, la parte demandada en su oportunidad para contestar la demanda, rechazó negó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora en el libelo de la demanda, de igual manera señaló el tiempo de duración del presente Contrato de Arrendamiento, el uso del inmueble. Igualmente, las obligaciones que debía cumplir respecto a tener vigentes todos los permisos y documentación exigidos por las autoridades nacionales, estadales, y municipales, siendo único responsable ante dichas autoridades por su incumplimiento, pero en su oportunidad procesal de promover sus pruebas, lo presento de manera extemporánea, por tal motivo no pudo ser valorado por el a quo, de igual manera, en el decurso del análisis realizado al caso, estuvo a la vista de este juzgador las pruebas consignadas junto con el escrito de contestación, del cual se pudo apreciar que nada de lo consignado pudo demostrar o desvirtuar los alegatos esgrimidos por la actora, quedando de este modo, demostrado el vínculo que une a las partes, producto de la relación de arrendamiento y en consecuencia de las obligaciones que se desprenden de la referida relación jurídica, por lo que deben tenerse como ciertos, los hechos narrados y probados por la actora en su libelo de demanda. Así se decide.
Dispone el Artículo 1.160 del Código Civil. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
En opinión de quien decide, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación en la que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, en toda demanda o excepción, quien afirma o niega un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del mismo, toda vez, que, sin ésta demostración, la demanda o la excepción resulta infundada.
En otro orden de ideas, el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, establece que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. (Negrita y (cursivas de esta Alzada)
En relación con este tema, se desprende de los alegatos expuestos por la representación de la parte actora, que el demandado no cumplió con la obligación de notificar al arrendador de las reparaciones mayores, ni el deterioro presentado sobre el local arrendado, hecho que no fue impugnado por el demandado, como tampoco, promovió prueba alguna que desvirtuara las afirmaciones realizadas por la apoderada de la parte actora.
En ese sentido, establece el artículo 11 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario del Uso Comercial: “el arrendador está obligado a cubrir los costos de las reparaciones mayores de locales bajo régimen de arrendamiento, a menos que el daño sea imputable al arrendatario.
El arrendatario está en la obligación de notificar dentro de los tres (03) días siguientes a la detención de la falla, al arrendador los daños que afectare al inmueble, cuando estos no pudieren ser del conocimiento del arrendador.
Analizados como ha sido el fallo recurrido y del acervo probatorio que cursa a los autos, se desprende, que la parte demandada no demostró haber cumplido con la obligación contraída en el contrato suscrito entre las partes, correspondiente al año 2008, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 08 de febrero de 2008, inscrito bajo el número 39, Tomo 10, además de ello, quedó evidenciado la necesidad de ser desalojado el local objeto del juicio para que sea reparado de los daños mayores sufridos, que suficientemente fue demostrado por la parte actora, en la cual se constituye una causal para el desalojo, de manera que en el caso que nos ocupa éste debe prosperar.
En consecuencia, este juzgador, declara resuelto el vínculo contractual adquirido por las partes, así como debe prosperar el desalojo del local comercial, identificado como: N° 207, con un área en planta baja: aproximadamente de doscientos ochenta metros cuadrados (280 mts2), área de primer piso: aproximada de doscientos ochenta metros cuadrados (280 mts2), área de terraza: aproximada de cuarenta y dos metros cuadrados (42 mts2); para un área total aproximada de seiscientos dos metros cuadrados (602 mts2), construido en entre las esquinas de Paradero a Venus, en Jurisdicción de la Parroquia la Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide.
Por todo lo antes expuesto, concluye este Juzgador de Alzada que, de las alegaciones contenidas en las actas procesales, quedan desvirtuados los argumentos esgrimidos por la parte recurrente, razón por la cual este Juzgador, ateniéndose al juzgamiento conforme a lo alegado y probado en autos, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada; quedando así CONFIRMADA la sentencia recurrida, como en efecto se hará en el dispositivo del presente fallo. Así finalmente se decide.
IV
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de julio de 2023, por el abogado Jesús Brito Useche, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 163.799 en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil CARACAS 2010 CENTER GYM, en contra de la sentencia definitiva, dictada en fecha 14 de junio de 2023 y debidamente publicado su extenso, en fecha 25 de julio de 2023, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano PAUL VIZCAYA OJEDA en contra de la Sociedad Mercantil CARACAS 2010 CENTER GYM, C.A
SEGUNDO: Queda CONFIRMADA en los términos aquí establecidos.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese oficio de participación al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los (29) días del mes de febrero del 2024. Años: 213º y 164°.
EL JUEZ,

Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA.
LA SECRETARIA ACC.

Abg. AILIE GASPAR.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______________________________________.-

LA SECRETARIA ACC.

Abg. AILIE GASPAR.

Exp. Nº AP71-R-2023-000435
DESALOJO
Apelación/Sin Lugar.
MAF/AC/Stephanie.-