TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

Villa de Cura, 8 de Febrero de 2024.
214º y 163º

EXPEDIENTE: 6792
PARTE ACTORA: AMÉRICA DEL CARMEN APONTE DE PACHECO, titular de la cédula de identidad número V- 2.523.106
APODERADO JUDICIAL: ANYELINA PAOLI RODRIGUEZ ROMERO, I.P.S.A. 160.247
PARTE DEMANDADA: CARLOS ANTONIO BOLÌVAR, titular de la cédula de identidad número 2.514.415
APODERADO JUDICIAL: JEAN RHAFL BRINER GONZALEZ MANZANO, I.P.S.A. 217.583.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA DEFINITIVA.

I

En fecha 09 de mayo de 2023, se recibió por secretaría escrito de demanda por desalojo de un local comercial, presentada por el ciudadana AMÈRICA DEL CARMEN APONTE DE PACHECO, titular de la cédula de identidad número V- 2.523.106, asistida por la abogada en ejercicio ANYELINA PAOLI RODRIGUEZ ROMERO, I.P.S.A. 160.247, contra el ciudadano CARLOS ANTONIO BOLÌVAR, titular de la cédula de identidad número 2.514.415. Folios 1 al 22.
En fecha 09 de mayo de 2023, se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda, y se ordenó citar a la parte demandada. Folio 23.
En fecha 11 de mayo de 2023, se recibió diligencia mediante la cual la parte actora otorga poder apud acta a la abogada en ejercicio ANYELINA PAOLI RODRIGUEZ ROMERO, I.P.S.A. 160.247, folio 24.
En fecha 19 de mayo de 2023, se recibió diligencia mediante la cual a apoderada judicial de la parte actora consigna fotostatos, a los fines de que se expidan las compulsas. Folio 25.
En fecha 22 de mayo de 2023, se dictó auto, se ordenó librar las compulsas de citación, se libró la compulsa. Folios 26 y 27.
En fecha 09 de junio de 2023, se recibió diligencia suscrita por la parte demandada ciudadano CARLOS ANTONIO BOLÌVAR, actuando en su carácter de parte demandada mediante la cual otorga poder APUD ACTA al abogado en ejercicio JEAN RHAFL BRINER GONZALEZ MANZANO, I.P.S.A. 217.583. Folio 30.
En fecha 27 de junio de 2023, se recibió por secretaría escrito de contestación de demanda. Folios 32 al 44.
En fecha 19 de julio de 2023, se dictó auto, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar. Folio 45.
En fecha 04 de agosto de 2023, se celebró audiencia preliminar. Folios 48 al 50.
En fecha 09 de agosto de 2023, se dictó auto, mediante el cual se fijaron los hechos controvertidos, y se apertura el lapso probatorio por un periodo de cinco días de despacho. Folio 53.
En fecha 19 de agosto de 2023, se recibió escrito suscrito por el apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual ratifican los medios de pruebas que fueron promovidos. Folio (54).
En fecha 25 de septiembre de 2023, se dictó auto, se admitieron las pruebas promovidas por las partes, se fijó oportunidad para evacuar inspección judicial; se apertura el lapso para la evacuación de pruebas por un periodo de 20 días. Folio 55.
En fecha 30 de octubre de 2023, se dictó auto mediante el cual se dejó constancia que se anunció el acto para evacuar la inspección judicial promovida y se declaró desierto el acto por no asistir ninguna de las partes. Igualmente se fijó audiencia o debate oral. Folio 56.
En fecha 11 de enero de 2024, se celebró la audiencia o debate oral; por la complejidad del asunto, se fijó nueva audiencia.
En fecha 22 de enero de 2024, se celebró la continuación de la audiencia oral. Se declaró parcialmente con lugar la presente demanda. Folios 37 al 55.
De la demanda.
La parte actora en su libela de demanda, expone:
Que, “demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, como en efecto lo hago, al ciudadano CARLOS ANTONIO BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad número 2.514.415; e inscrito en el Registro de Información Fiscal bajo el N°V025144151.”
Que,“el basamento legal de la precitada demanda; la fundamento, en lo establecido en los literales a y d del Artículo 40 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL; en concordancia con el artículo859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.”
Que “dejo de pagar el canon de arrendamiento a partir del decreto presidencial N° 4.169 del 23 de marzo de 2020”.
Que, “tiene treinta y siete (37) meses, sin cancelar el Canon de Arrendamiento; siendo infructuosas todas las gestiones extrajudiciales para que haga entrega del inmueble.”
Que, “sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y /o en las normas o reglamento de condominio.”
Que, “tiene cierto tiempo con el local cerrado; aparentemente, sin ninguna actividad. Desconocemos que uso le está dando al inmueble arrendado”.
Que, “el día 1 de abril de 2010, la ciudadana AMERICA DEL CARMEN APONTE DE PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 2.523.106, suscribió contrato de arrendamiento privado con el ciudadano CALOS ANTONIO BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 2.514.415, sobre el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la Calle Guárico Este N° 17, Villa de Cura, Municipio Autónomo Zamora del estado Aragua. Y que el contrato fue prorrogado a lo largo de todo el tiempo”.
Que, “EL ARRENBDATARIO, dejo de pagar el Canon de Arrendamiento, a partir del mes de marzo de 2020. Adeudando la cantidad de Treinta y Siete (37) meses, a razón de 30 Dólares Americanos por cada mes. Para no incurrir en inepta acumulación de pretensiones, no incluimos esta deuda en el presente procedimiento; pero en el momento y procedimiento adecuado; procederé a incoar Demanda por esta Obligación de EL ARRENDATARIO”.
De la contestación a la demanda:
Que, “la ciudadana América del Carmen Aponte de Pacheco, plenamente identificado en los autos, me dio en calidad de arrendamiento para el uso comercial, un (01) local comercial ubicado en la Calle Guárico, número 17, en esta ciudad de Villa de Cura, Estado Aragua; según contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de abril de 2010”
Que “el mencionado contrato escrito y a tiempo determinado, se estableció en la cláusula primera que su vigencia era desde el primero de Abril de 2010, y teniendo una duración de seis (6) meses. Como puede leerse con claridad, el contrato sub Litis fue suscrito entre las partes contratantes, antes del primero de abril de 2010, fecha en la que entro en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.”
Que, “no consta en el cuerpo del contrato que éste haya sido el producto del mutuo acuerdo de las partes y menos aún consta, la manifestación fehaciente de la voluntad de las mismas, sino que de la mezcla de la libre convención y la experiencia y la certidumbre de que dicho contrato le fue impuesto al arrendatario – demandado por parte de la arrendadora – demandante; es decir, aquél se adhirió al mismo. Esta circunstancia contraviene expresamente el numeral 4 del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.”
Que “el contrato de marras contiene seis (6) cláusulas, de las cuales contienen obligaciones solo para mí como arrendatario y derechos solo para la arrendadora –demandante. Así redactado el contrato, en absoluto procura el necesario equilibrio y acuerdo entre las partes, con lo cual también se vulnera el artículo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.”.
Que, “con el mencionado contrato escrito y privado y no autenticado como lo establece la Ley, ciertamente no le fue respetado el derecho que en ese sentido tiene el arrendatario-demandado; sin embargo la arrendadora demandada estaba obligada a hacerlo considerando las pautas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y no lo hizo; como lo continuaremos declarando, con lo que se vulneró ese derecho que me asiste como arrendataria-demandada, instituido en el artículo 13 del indicado Decreto-Ley.”
Igualmente alega la demandada, que “en el contrato de autos, concretamente en la CLAUSULA PRIMERA, se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de SETECIENTOS bolívares (700,00 Bs.) mensuales, que aplicándole la conversión de agosto de 2018, quedó fijado en CERO CERO SIETE bolívares mensuales (0,07), sin embargo, en absoluto se expresa que método de cálculo contenido en el Decreto-Ley, se utilizó, con lo cual se vulneró el derecho que me asiste como o arrendatario-demandado, contenido en el artículo 17 del destacado Decreto-Ley y la prohibición estipulada en el literal “d” del artículo 41 eiusdem.”
Que “En el contrato no se cumplió con alguno de los requisitos exigidos por el artículo 24 del expresado Decreto-Ley, púes el mismo no contiene el valor del inmueble, la modalidad de cálculo adoptada ni señala expresamente su apego a las consideraciones establecidas en dicho texto normativo”.
Que, “El contrato en referencia, nada expresa sobre el valor del inmueble y sobre el avalúo que para tal fin ha debido realizarse, según el método de Costo de Reposición, bajo la supervisión de la Intendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de la superintendencia de Precios Justos (SUNDDE). CON ELLO SE QUEBRANTARON LOS ARTÍCULOS 31 Y 32 DEL INDICADO Decreto-Ley.”
Que, “en definitiva el acuerdo o contrato de arrendamiento escrito, privado y a tiempo determinado, en el que hasta ahora consta la convención de arrendamiento existente entre nosotros, es un burdo e inaceptable andamiaje que desequilibra y quebranta todas las disposiciones legales antes señaladas, contenidas en el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que implica insalvablemente la renuncia, la disminución y el menoscabo de los derechos ineluctable de los que soy titular como arrendatario-demandado.”
Que, “en razón de lo cual, por aplicación expresa del artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este Juzgador debe declararlo ABSOLUTAMENTE NULO Y SIN EFECTO LEGAL ALGUNO.”
Que, “inflexiblemente, si es absolutamente nulo y sin valor legal dicho contrato de arrendamiento que nos había unido en arrendamiento por el Local comercial, objeto de este Juicio, entonces la relación contractual de arrendamiento que los ha unido desde la fecha en que se suscribió el contrato, el 10 de abril de 2010, ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL Y A TIEMPO INDETERMINADO.”
Que, “en el caso sub lite, es necesario establecer, que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado por lo que no tendría aplicación la acción de desalojo por cumplimiento de contractual y vencimiento de la prorroga legal tal cual lo pretende la actora, la acción degeneraría en ilegal.”
Que, “el arrendatario continuó ocupando el inmueble y cancelando el canon de arrendamiento, ello generó la tácita reconducción, ´pues hubo una actividad negativa del arrendador al no manifestar correctamente que no renovaría el contrato y que al vencimiento del mismo le otorgaba legalmente al arrendatario el plazo de la prorroga legal”.
Igualmente, “se niega, rechaza y se contradice que me hubiere negado a devolver el inmueble que se me otorgo en arrendamiento, toda vez que el mismo pasó de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado a un contrato de arrendamiento indeterminado por seguir ocupándolo.”
Que, “se niega, rechaza y se contradice que este en la obligación de devolver el inmueble que se me dio en arrendamiento, toda vez que esta obligación a un no es exigible.”
Que, “se niega, rechaza y se contradice por no ser cierto que haya estado incumpliendo con mi obligación como arrendatario.”
Que, “no es cierto lo narrado por la parte demandada , todo lo cual será probado en el ínterin procesal, el arrendador continuo percibiendo los cánones de arrendamiento, a pesar de que se niega a otorgar la factura legal o recibo de manera detallada y discriminada del pago, el contrato de arrendamiento se presume renovado, tal y como lo0 dispone el artículo 1.600 del Código Civil, en consecuencia solicitó se declarara sin lugar la acción de desalojo por causal invocada en el literal “a” y “d” del artículo 40 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.”
Que, “Impugno que la presente demanda no se haya estimado la cuantía de la referida demanda”.
De los hechos que admite la parte demandada:
Que, “se admite que soy arrendatario de un local comercial ubicado en la Calle Guárico número 17, Villa de Cura, Estado Aragua, arrendado por la ciudadana AMÉRICA DEL CARMEN APONTE DE PACHECO, desde el primero de abril de año 2010, la cual ocupo como local comercial y casa de habitación.”
De las pruebas promovidas por la parte actora:
Documentales:
1. Contrato de arrendamiento privado, celebrado la ciudadana AMERICA DEL CARMEN APONTE DE PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 2.523.106, y el ciudadano CALOS ANTONIO BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 2.514.415, sobre el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la Calle Guárico Este N° 17, Villa de Cura, Municipio Autónomo Zamora del estado Aragua, que riela al expediente en los folios 4, 5 y 6; Por cuanto el documento privado no fue desconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con los artículos 1363 y 1364, se le otorga pleno valor probatorio en cuanto a que las partes celebraron contrato de arrendamiento privado, sobre un inmueble, para destinarlo a un Centro Social, por el termino de seis (6) meses, a partir del 1 de abril de 2010; que según la cláusula tercera, este contrato será prorrogable por el mismo lapso de tiempo de seis (6) meses, si una de las partes no participa a la otra, por escrito, con no menos de treinta días antes del vencimiento de uno de los respectivos lapsos, su deseo de no continuar con el contrato; que la obligación en el pago del canon de arrendamiento, debe cumplirse cada mes, por mensualidades vencidas; que las obligaciones contractuales de ambas partes son obligaciones legales establecidas en la norma; así se valoran.-
2. Declaraciones sucesorales ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, que rielan al expediente en los folios 7 al 22.En aplicación del criterio jurisprudencial, mediante la sentencia de fecha 11 de noviembre de 2005, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, en expediente número 2002-000542; se le otorga pleno valor probatorio en cuanto a que la planilla sucesoral sólo constituye prueba de que se ha cumplido con una obligación tributaria, mas no respecto de las declaraciones en él contenidas, por cuanto no consta la certeza de esas declaraciones.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
Documentales:
1. recibos de pagos de cánones de arrendamiento, los promueve con la finalidad de demostrar, la cancelación de los cánones de arrendamientos después de vencido el contrato de arrendamiento, y que por y tal motivo el contrato a tiempo determinado quedó renovado a tiempo indeterminado. Rielan al expediente en los folios 38 al 44. Por cuanto las presentes pruebas son documentos privados y los mismos no fueron desconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con los artículos 1363 y 1364, se le otorga pleno valor probatorioen cuanto a que el demandado canceló los cánones de arrendamiento de los meses junio de 2017, octubre 2017, junio de 2019, julio de 2019, noviembre de 2019, octubre de 2019, agosto de 2019, septiembre de 2019, febrero de 2020, enero de 2020, diciembre de 2019; así se valoran.
De la validez de contrato de arrendamiento.
La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, como punto previo alega que el contrato de arrendamiento privado celebrado por las partes en fecha 01 de abril de 2010, es nulo,estableciendo los siguientes motivos:
1. Por cuanto no cumple con lo previsto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, indicando que el contrato de arrendamiento no ha sido autenticado, de conformidad con los artículos3 y 13 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Este Tribunal observa, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es Privado, y que el mismo se celebró en fecha 01 de abril de 2010; igualmente se observa que el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, entró en vigencia en fecha 23 de mayo de 2014, gaceta oficial Nº 40.418.
En este sentido el artículo 13 de la mencionada Ley, establece: “el arrendador tiene derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley.”
Igualmente la Ley establece en su artículo 44, “Los propietarios, administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones previstas en el presente decreto ley, serán sancionados por el órgano rector en la materia…”.
Así mismo la DisposiciónTransitoria Primera, establece: “todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un Lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.”.
De la lectura, de los artículos antes expuestos, es criterio de quien Juzga que el espíritu, propósito y razón del legislador, es que los contratos de arrendamiento, sean adecuados a las normas establecidas en la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, entre ellas la prevista en el artículo 13 eiusdem, así mismo, establece que en caso de incumpliendo de esto, el arrendador podrá ser sancionado con el pago de multa impuesta, de hasta 2.500 Unidades Tributarias; sin que esto sea una causal de nulidad del contrato de arrendamiento celebrado por las partes. En tal sentido, esta juzgadora declara improcedente la solicitud de nulidad de contrato de arrendamiento. Así se establece.-

2. Entre los puntos previos establecidos en la contestación de la demanda, se establece que la parte demandante, alega que el contrato de arrendamiento, debe ser declarado nulo por cuanto a su criterio es un contrato de adhesión, el mismo establece: “no consta en el cuerpo del contrato que éste haya sido el producto del mutuo acuerdo de las partes y menos aún consta , la manifestación fehaciente de la voluntad de las mismas sino de la mezcla de la libre convención y la experiencia a la certidumbre de que dicho contrato le fue impuesto al arrendatario-demandado por parte de la arrendadora-demandante; es decir aquel se adhirió al mismo. Esta circunstancia contraviene expresamente el numeral 4 del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
…
Todo el contrato de marras contiene seis (6) cláusulas, de las cuales las seis contienen obligaciones solo para mí como arrendatario y derechos solo para la arrendador-demandante. Así redactado el contrato, en absoluto procura el necesario equilibrio y acuerdo entre las partes…”
En tal sentido el artículo 6, numeral 4°, establece:
“La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.
Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado.
La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica:
….
4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión.
La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del EMILIO RAMOS GONZÁLEZ, en sentencia dictada en el expediente Nº 2014-0296, en fecha dos (02) del mes de diciembre del año dos mil catorce (2014), establece:
“En tal sentido, debe destacar esta Máxima Instancia que el artículo 117 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece:
“Artículo 117. Todas las personas tendrán derecho a disponer de bienes y servicios de calidad, así como a una información adecuada y no engañosa sobre el contenido y características de los productos y servicios que consumen; a la libertad de elección y a un trato equitativo y digno (…)”.
Para la Sala, el trato equitativo y digno que propugna el Texto Fundamental se contraviene cuando en los contratos de adhesión no existe el debido equilibrio de prestaciones o cuando el proveedor ejerza sus derechos de manera abusiva en detrimento de los intereses económicos de los consumidores y usuarios.
Así, del análisis del contrato de adhesión suscrito entre la denunciante y la empresa recurrente se evidencia que existe un desequilibrio en detrimento de la primera, toda vez que como lo apuntó la decisión recurrida, se someten a los ciudadanos adherentes al Plan a pagar incrementos indiscriminados bajo la denominación de “simples ajustes” y además, la prestadora del servicio se exonera de cualquier tipo de responsabilidad cuando manifiesta que “[su] representada no intervino en el valor del vehículo, dado que este depende del fabricante e importador del mismo”.
En tal sentido, debe este Órgano Jurisdiccional señalar que el artículo 22 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece:
“Artículo 22. La enunciación de los derechos y garantías contenidos en esta Constitución y en los instrumentos internacionales sobre derechos humanos no debe entenderse como negación de otros que, siendo inherentes a la persona, no figuren expresamente en ellos. La falta de ley reglamentaria de estos derechos no menoscaba el ejercicio de los mismos”. (Subrayado de la Sala).
Conforme se desprende de la última parte del artículo precedentemente transcrito, “la falta de ley reglamentaria de estos derechos no menoscaba el ejercicio de los mismos”, es decir,los derechos humanos deben ser ejercidos y protegidos aun cuando no se desarrollen de manera expresa mediante ley.
Ahora bien, del análisis del contrato de arrendamientosuscrito entrelas partes, se evidencia que no existe un desequilibrio, toda vez que no se somete al arrendatario a pagar incrementos indiscriminados de cánones de arrendamientos bajo la denominación de “simples ajustes”; y además, igualmente se observa que las cláusulas contenidas en el contrato, establece derechos y obligaciones legales establecidas en la norma, y que no se observan abusos de derecho. Siendo así, quien juzga, establece que el presente contrato no se subsume a los presupuestos legales establecidos en la norma para que sea considerado un contrato de adhesión, así se establece.-
De la naturaleza del contrato de arrendamiento.
De la lectura del libelo de la demanda, se observa que la parte actora fundamenta la demanda en las causales establecidas en los literales a) y d) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por otra parte el demandado en su escrito de contestación a la demanda, alega que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que por tales motivos no es procedente la demanda motivada en la causal g) del artículo 40 eiusdem. Aun cuando, a criterio de quien juzga no es un hecho controvertido la naturaleza del contrato, por cuanto los motivos indicados por la actora en su pretensión de desalojo, son procedentes independientemente de la naturaleza del contrato, quien juzga pasa a determinar la naturaleza del contrato en los siguientes términos:
La parte actora establece que el contrato objeto de la presente causa, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por su parte la demandada establece que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado.
Se observa que el contrato de arrendamiento, indica en las cláusulas lo siguiente:
“PRIMERA.- LA ARRENDADORA cede en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble para destinarlo a un CENTRO SOCIAL, (sin fines de lucro), y conforme a este contrato, por el termino de SEIS (06) MESES, a partir del 01 de abril de 2010. El inmueble (local), distinguido con el número 17,…
TERCERA.- Este contrato será prorrogable por el mismo lapso de tiempo arriba mencionado, bajo las mismas condiciones y bases, si una de las partes no participa a la otra, por escrito con no menos de treinta días antes del vencimiento de uno de los respectivos lapsos, su deseo de no continuar con el contrato locativo.”
Este juzgado de la lectura e interpretación de las clausulas antes transcritas, se observa, que el contrato se celebró a tiempo determinado por un lapso de tiempo de seis meses, contados a partir del 1 de abril de 2010, y que el mismo es prorrogable automáticamente por periodos iguales; que la única manera que el contrato deje de prorrogarse, es que una de las partes contratantes participe a la otra por escrito su deseo de no prorrogar, treinta días antes del vencimiento del periodo determinado o de una de sus prorrogas. Igualmente se observa que, la parte demandada no probó que exista alguna notificación escrita para la no prórroga del contrato; no operando en consecuencia la tácita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil Venezolano. Siendo así quien juzga establece, que el contrato celebrado en fecha 1 de abril de 2010, es un contrato a tiempo determinado. Así se establece.-
De la cuantía de la demanda de arrendamiento:
La parte demandada, impugna la demanda por cuanto alega que no se estableció la cuantía. Quien juzga observa de la lectura del libelo de demanda que la parte actora no indicó la cuantía de la demanda; siendo este Requisito indispensable para determinar la competencia del Tribunal por la cuantía.
Al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia publicada en fecha 236 de julio de 2012, con ponencia del MagistradoANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, expediente Nº 2012-000263;ha establecido:
“Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:
“Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:
a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.
b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.
c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor
d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”.
En tal sentido la Sala de Casacion Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 2 de julio de 2012, con ponencia del MagistradoLuís Antonio Ortíz Hernández, en el expediente número 2011-000640, establece:
“Conforme a la doctrina de esta Sala, de vieja data, ya superada de los años 1985, 1986, 1987, 1989 y 1991, la estimación de la demanda y su impugnación se tramitaba de la siguiente forma:
“…En sentencia del 5-11-91, la Sala decidió lo siguiente:

“...En interpretación de los artículos 31, 32, 33 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil vigente, este Supremo Tribunal ha establecido que el valor de la demanda no lo fija el demandante a su arbitrio sino que es rigurosamente legal; es decir, ha sido fijado por la Ley y, en consecuencia, el demandante debe aplicar al caso concreto el artículo correspondiente.

Ahora bien, el precepto legal que regula la estimación del valor de la demanda cuando éste no conste, pero sea apreciable en dinero, es el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual dice:

‘Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la establecerá.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien propuso la demanda originalmente’

Dicha disposición legal es complementada por el artículo 39 del mismo Código, el cual establece:

‘Artículo 39: A los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas'.

La estimación del valor de la demanda en los juicios en los cuales no conste su valor, pero sea apreciable en dinero, es elemento importante en el juicio por cuanto producen determinadas consecuencias jurídicas, entre las cuales puedan citarse las siguientes:

a) Limita el cobro de honorarios que deberá pagar la parte vencida a su parte contraria al concluir el juicio (artículo 286 del Código de Procedimiento Civil).

b) Constituye criterio determinante para establecer la competencia del órgano jurisdiccional que resolverá sobre el fondo de la controversia. Eso es lo que explica que el transcrito artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en su último aparte, disponga que en la hipótesis de que surja contradicción entre los litigantes respecto al monto en el cual fue estimado el valor de la demanda que resulte apreciable en dinero pero cuyo valor no conste, y el Juez en la sentencia definitiva determina que la competencia por la cuantía corresponda a otro Tribunal distinto, deberá declinar su competencia ante ese Tribunal sin que ello implique la nulidad de las actuaciones procesales cumplidas en el Tribunal incompetente.

c) Además, la estimación del valor de la demanda en aquellos casos en que su valor no conste pero sea apreciable en dinero, servirá para determinar si resulta admisible o no la interposición del recurso de casación, de acuerdo con el criterio cuantitativo señalado en los diversos ordinales del artículo 312 del Código de Procedimiento Civil.

En razón de esa importancia que la normativa procesal le atribuye a la estimación del valor de la demanda, es que el indicado artículo 38 ha consagrado la posibilidad legal de que el demandado rechace la estimación formulada por el actor cuando la considere insuficiente o exagerada. Impone el mencionado artículo que tal rechazo o contradicción deberá hacerse en la oportunidad de la contestación de la demanda y que el juzgador decidirá sobre ella en capítulo previo en la sentencia definitiva.

En lo que respecta a la naturaleza jurídica de la defensa del demandado que se materializa en su rechazo a la estimación del valor de la demanda, cuando procede a contestarla, parte de nuestra doctrina procesal, considera que se trata de una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, por lo que no tiene el carácter de excepción de fondo o perentoria. En este sentido Arístides Rengel Romberg, en su Manual de Derechos Procesal Civil Venezolano, V. I., pág. 273, dice:

‘La circunstancia de que el demandado pueda rechazar la estimación de la demanda al contestar de fondo la misma, no le atribuye a esta defensa el carácter de excepción de fondo o perentoria, como lo sostiene alguna jurisprudencia y doctrina. La defensa sobre este extremo, sigue siendo en el sistema actual una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, sino a una cuestión (valor de la demanda) que puede obstar a una decisión del Juez sobre el mérito de la demanda (presupuesto de la decisión sobre el fondo), y éstas, por su naturaleza, son siempre previas al fondo. Lo que ocurre en nuestro sistema es, simplemente, que el legislador, en lugar de permitir una incidencia previa sobre esta cuestión, que sea objeto de una excepción dilatoria, ordena que la misma sea propuesta al momento de la contestación al fondo de la demanda, junto con las excepciones propiamente de fondo o perentorias, para que sea resuelta en la oportunidad del fallo definitivo, como punto previo de éste’.

Pero el doctor R. Marcano Rodríguez, en sus Apuntaciones Analíticas, Tomo I, 2ª Edición, pág. 328, señala que la contradicción de la estimación... ‘ha de alegarse como materia de fondo en la contestación de la demanda’. Igual opinión sostiene Arminio Borjas, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano’, Tomo I, Pág. 182, el cual dice: ‘...constituye una excepción de fondo’. Esta es también, la opinión acogida y mantenida por la jurisprudencia de esta Sala.

El concepto de la defensa o excepción perentoria ha sido establecido y precisado por esta Sala en diversos fallos Así, en sentencia de fecha 10 de diciembre de 1986, dijo la Sala:

‘La defensa o excepción perentoria –ha dicho que esta Sala- supone que el demandado opone al hecho alegado por el actor un hecho nuevo que extingue, impide o modifica sus efectos jurídicos, como cuando por ejemplo se demanda el pago de una obligación y el deudor, sin desconocer el hecho constitutivo del crédito alega la excepción de pago, de compensación o de prescripción’. (Sala de Casación Civil, Pierre Tapia, Jurisprudencia, Tomo 12 (1986), Págs. 99 y siguientes).

Y la sentencia de fecha 29 de octubre de 1986, la Sala se expresó de la siguiente manera:

‘...La excepción, en sentido propio, no surge con la simple oposición de un hecho nuevo que pueda ser perfectamente traído por el reo, para demostrar la falsedad del fundamento de la demanda, sino que es necesario que el demandado admita el derecho del demandante, pero al propio tiempo le oponga algún hecho nuevo que impide, modifica o extingue el derecho deducido en juicio’. (Pierre Tapia, Jurisprudencia, Tomo 10 (1986), pág. 133).

Se evidencia así, que sólo en la hipótesis de que la defensa opuesta por el demandado configure una verdadera excepción perentoria, en los términos anteriormente señalados, se produce una inversión legal de la carga de la prueba en favor del actor y correlativamente en contra del demandado. Es decir, es necesario, para que se produzca la inversión de la carga de la prueba, en razón de la excepción opuesta por el demandado, que la alegación opuesta por éste, implique, desde el punto de vista lógico, un reconocimiento expreso o tácito de los hechos constitutivos de la pretensión del actor.

En el presente caso, la parte actora estimó su acción en setecientos millones de bolívares (Bs.700.000.000,00). Al contestar la demanda, la parte demandada, rechazó esa estimación, de la siguiente manera: ‘Rechazamos la estimación de la demanda por considerarla exageradamente elevada’.

La transcrita contestación dada por la demandada, en el caso de que se examina, debe considerarse, de acuerdo con la reiterada doctrina de la Sala, como una contestación pura y simple, y la cual, por ser de ésa y no de otra manera, arrojó sobre la parte actora la carga de probar su estimación de la demanda.

En efecto, en auto de fecha 7 de marzo de 1985, esta Sala de Casación Civil, al analizar los supuestos que pueden presentarse cuando el demandado impugna la estimación formulada por el actor, dijo:

‘En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión táctica y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda’.

Este criterio ha sido sucesivamente reiterado; así, en auto de fecha 21 de mayo de 1987, se lee textualmente:

‘En el caso de autos, habiendo estimado el actor la presente demanda en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs.5.000.000,00), fue contradicha oportunamente dicha estimación por la parte demandada, alegándose que tal cantidad no correspondía a la verdadera cuantía del juicio. De acuerdo a la forma como la recurrida estableció los hechos, no consta en autos la prueba respectiva de la estimación, pues de ninguno de los elementos aportados por el actor permite concluir que dicha estimación es justa y equitativa. Corolario obligado de lo anterior es la afirmación de la recurrente de que, ante la ausencia de prueba de la estimación, no puede en consecuencia ser apreciada como tal la cantidad en que la parte actora estimó su demanda’.

‘Ahora bien, de acuerdo con lo establecido en el ordinal tercero del artículo 101 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, el recurso de casación en los juicios civiles apreciables en dinero, sólo se admitirá cuando su interés principal exceda de treinta mil bolívares.

Conforme a la doctrina de la Sala que se transcribió precedentemente, estimada por el actor de la demanda y contradicha pura y simplemente por el demandado, el actor asume la carga procesal de probar su estimación, con fundamento en el principio doctrinario de que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega.

En consecuencia, si el actor nada prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación, pues no consta de manera cierta y definida en el proceso cuál es el interés principal del juicio. Por consiguiente, en aplicación de la anterior doctrina que una vez más se reitera, la Sala debe declarar que en el presente caso no habiendo probado el actor la estimación de la demanda, debe interpretarse que no ha cumplido a cabalidad el impretermitible requisito de la cuantía a los fines de la admisión del recurso de casación y en tal supuesto, debe ser declarado inadmisible, pues a los efectos de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, es carga procesal del actor demostrar con toda certeza que el valor del juicio sobrepasa el límite por aquélla establecido a los fines de la admisión del recurso’.

En auto de fecha 20 de abril de 1989 se dijo:

‘De lo transcrito, se desprende que al contradecir el demandado la cuantía por considerarla reducida, y, al aportar una nueva cuantía, es el demandado quien debe asumir la carga procesal de probar su estimación, con fundamento en el principio doctrinario de que la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no como erróneamente lo interpreta el demandado, al considerar que correspondía al demandante la carga de la prueba, para confirmar o impugnar la nueva cuantía señalada’.

‘Por lo anteriormente expuesto, considera la Sala que el Juez de alzada estuvo ajustado a derecho al no admitir el recurso de casación anunciado en el presente juicio’.

Como puede observarse la jurisprudencia de este Máximo Tribunal ha precisado con exactitud que el demandado sólo asume la carga de la prueba cuando impugna la estimación efectuada por el actor, por insuficiente o exagerada y agrega, además, una nueva cuantía.

Aplicando los principios acabados de exponer, al presente caso, se observa que el actor estimó su acción de nulidad de testamento y tacha de falsedad, en setecientos millones de bolívares (Bs.700.000.000,00) y, el demandado, en su contestación, impugnó tal estimación por considerarla exagerada. Por tales razones correspondía a la parte actora la carga de probar el monto de su estimación para que el Juez, al tenor de primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, decidiera sobre ello en capítulo previo en la sentencia definitiva....” (Sentencia de 5-11-91. Pirre Tapia, Oscar R. Repertorio Mensual de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia. Tomo: 11. Año: 1991, pág. 245)…”
En la anterior doctrina de esta Sala ya superada, se establecía, que: “b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación.”

La jurisprudencia supra transcrita, establece la consecuencia jurídica que acarrea el hecho de no plasmar la estimación de la demanda en el libelo; criterio este, que acoge este Tribunal; en consecuencia, se declara que no existe ninguna estimación. Y que tal caso, no constituye un supuesto de hecho para declarar la inadmisibilidad de la presente demanda. Así se establece.-
Del cumplimiento del contrato de arrendamiento.Del pago del canon de arrendamiento. Fundamentado en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La parte actora en su libelo de demanda establece que la parte demandada, que,“EL ARRENBDATARIO, dejo de pagar el Canon de Arrendamiento, a partir del mes de marzo de 2020. Adeudando la cantidad de Treinta y Siete (37) meses, a razón de 30 Dólares Americanos por cada mes. Para no incurrir en inepta acumulación de pretensiones, no incluimos esta deuda en el presente procedimiento; pero en el momento y procedimiento adecuado; procederé a incoar Demanda por esta Obligación de EL ARRENDATARIO”.
Por su parte la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, en cuanto a este hecho, alegó “Se niega, rechaza y contradice por no ser cierto que haya estado incumpliendo con mi obligaciones como arrendatario.”
El contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 01 de abril de 2010, establece en su cláusula segunda:
“SEGUNDA.-El canon de arrendamiento ha sido fijado de común acuerdo entre las partes por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs700,00) que será pagado por el tiempo que dure este contrato y mientras este en vigencia la regulación de alquileres,...El pago deberá verificarlo al ARRENDATARIO por mensualidades vencidas, con toda puntualidad y a mas tardear dentro de los primeros cinco días del mes subsiguiente, en la oficina del arrendador.”.
Por su parte al artículo40 establece:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”
Ahora bien, dentro de las obligaciones contractuales previstas en el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 1 de abril de 2010, objeto de la presente causa, se establece la obligación del inquilino, de pagar el canon de arrendamiento, por mensualidades vencidas o a más tardar los primeros cinco días de cada mes; por su parte el demandado en su contestación a la demanda no alegó haber cumplido con su obligación contractual de pagar el mencionado canon de arrendamiento, así mismo en la valoración de cada una de las pruebas se observó que el demandado no probó haber cumplido con el mencionado pago de arrendamiento. En consecuencia, siendo así es forzoso para quien juzga declarar con lugar la presente pretensión.
Del cumplimiento del contrato de arrendamiento, fundamentado en el literal d) del …
La parte actora en su libelo de demanda, alega que la demandada realizó el cambio de uso del inmueble; igualmente, establece que no sabe el uso que le está dando. Por su parte la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alega que ciertamente le está dando tanto el uso comercial, como uso de vivienda.
Ahora bien, de la valoración de las pruebas promovidas y evacuadas, se evidencia que ninguna de las partes probó sus alegatos; la parte demandada no probó el uso distinto que se le está dando al inmueble arrendado; y la parte demandada no probó que el inmueble dado en arrendamiento haya sido destinado a una vivienda o haya sido dado en arrendamiento para tal fin. En consecuencia, es forzoso para quien juzga declarar sin lugar la presente pretensión fundada en el literal d) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.
Vista las decisiones antes establecidas, es forzoso para quien juzga declarar parcialmente con lugar la presente demanda. Así se decide. –
III

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, y del análisis de todas las actas que conforman el presente expediente, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas Del Municipio Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por la ciudadana AMÉRICA DEL CARMEN APONTE DE PACHECO, titular de la cédula de identidad número V- 2.523.106, contra el ciudadano CARLOS ANTONIO BOLÍVAR, titular de la cédula de identidad número 2.514.415. En consecuencia se ordena el desalojo de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle Guárico Este Nº17, Villa de Cura, Municipio Autónomo Zamora del estado Aragua. No hay condenatoria en costas. Dada, firmada y sellada en la Sala de este despacho, a los ocho (08) días del mes de febrero de dos mil veinticuatro (2024). Años: 214º de la Independencia y 163º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA

ABG. GREIBYS CAROLINA GARCIA BRICEÑO
LA SECRETARIA

ABG. CARLIZ MALDONADO

En esta misma fecha, se publicó, registró sentencia y se dejó copia de la misma, siendo las 01:00 P.M.
LA SECRETARIA
Exp. 6792
GGB/CM