REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
CARACAS, 19 DE JUNIO DE 2024.
214º Y 165º
ASUNTO: AP71-R-2024-000124 (1431)
PARTE DEMANDANTE: TITO HUMBERTO CHIRINO, venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, profesión u oficio comerciante, titular de la cédula de identidad Nro. 2.129.384.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: HECTOR PÉREZ MEJIAS y ÓSCAR GONZÁLEZ ROMERO; abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros: 252.508 y 152.645, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-22.751.235.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS FELIPE SERRANO, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO, bajo el N°49.330.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
NARRATIVA
Conoce esta alzada previa distribución de ley, del RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO QUINTO(15°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 24 de enero de 2024, cuyo extenso fue publicado el 19 de febrero de 2024, que declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, en contra del ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, ambos identificados en autos.
En fecha 20 de junio de 2023, la representación judicial de la parte demandante presentó un escrito contentivo de demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo distribuido manualmente.
La presente demanda fue admitida el 21 de junio de 2023, por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con los artículos 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 26 de junio de 2023, el tribunal de instancia emitió la boleta de citación, quedando citada la parte demandada en fecha 29 de junio de 2023, en esta misma fecha se apertura el cuaderno de medidas decretándose medida preventiva de secuestro sobre el inmueble denominado “Mini Local Comercial Nro. 5, Ubicado en el Edificio Sofía, entre las Esquinas de Marrón a Cují, Parroquia Catedral, en Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital”, la cual se ejecutó el 06 de julio de 2023.
En fecha 4 de julio de 2023, la representación judicial de la parte demandada opuso cuestión previa contenida en el numeral 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de julio de 2023, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de contestación a la cuestión previa opuesta.
En fecha 14 de julio de 2023, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda; ratificó la oposición a la medida preventiva de secuestro e impugnó la copia simple de titulo supletorio acompañado al libelo de demanda.
En fecha 21 de julio de 2023, la parte demandada consignó pruebas referidas a la cuestión previa opuesta.
En fecha 25 de julio de 2023, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas referidas a la cuestión previa.
El tribunal de la causa, dictó sentencia interlocutoria de fecha 02 de agosto de 2023, en el cual, declaró sin lugar la cuestión previa opuesta.
En fecha 10 de agosto de 2023, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual fijó el día para que se llevara a cabo la audiencia preliminar.
En fecha 19 de septiembre de 2023, el Tribunal declaró desierto el acto y ordenó la fijación de los hechos y límites de la controversia.
En fecha 22 de septiembre de 2023, el Tribunal de instancia dictó auto en el cual fijó los límites de la controversia y los hechos controvertidos.
En fecha 27 de septiembre de 2023, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 29 de septiembre de 2023, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 10 de octubre de 2023, el tribunal a quo, dictó auto mediante el cual se pronunció respecto a la admisión de las pruebas.
En fecha 21 de diciembre de 2023, el tribunal de la causa fijó mediante auto oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia o debate oral establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
El día 24 de enero de 2024, se llevó a cabo la audiencia de juicio, en cuya acta se dejó asentado que, comparecieron los representantes judiciales de las partes; siendo declarada en la misma, CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial interpuesta por el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, contra el ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS; condenándose en costas a la parte demandada.
En fecha 19 de febrero de 2024, fue publicado el extenso del fallo.
La representación judicial de la parte demandada, compareció el 26 de febrero de 2024 y apeló de la decisión de mérito.
Por auto de fecha 27 de febrero de 2024, el tribunal de instancia oyó la apelación contra la sentencia de fecha 24 de enero de 2024, (cuyo extenso fue publicado el 19 de febrero de 2024) en ambos efectos, de conformidad con lo previsto en los artículos 290 y 294 del Código de Procedimiento Civil; ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio N°092-24.
En fecha 06 de marzo de 2024, fue asignado el conocimiento del presente recurso de apelación a este Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 11 de marzo de 2024, la secretaria de esta alzada, ciudadana Yamilet Rojas, dejó constancia mediante nota de haber recibido el expediente signado con el número de origen AP31-F-V-2024-000124, contentivo de demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, impetrada por el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, contra EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia de mérito.
Por auto publicado el 19 de marzo de 2024, esta alzada fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente (exclusive) como término para que las partes consignaran sus respectivos informes.
En fecha 18 de abril de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes.
En fecha 23 de abril de 2024, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes.
El 07 de mayo de 2024, esta superioridad publicó auto en donde señaló que, vencido el lapso correspondiente para la presentación de las observaciones a los informes, dictaría la decisión de mérito de la apelación dentro de los 60 días continuos siguientes a esa fecha.
-II-
DE LOS HECHOS
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Expuso libelarmente, la representación judicial de la parte demandante que, el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, celebró un contrato de arrendamiento verbal, con el ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, desde el 10 de enero de 2010.
En relación al objeto del contrato, adujo la representación en juicio de la parte accionante que, el mismo es propiedad de su mandante, conforme a título supletorio evacuado ante el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y que se trataría de un inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL, integrado por un local comercial signado con el Nº5, ubicado en el Edificio Santa Sofía, ubicado entre las esquinas de Marrón a Cují, Parroquia Catedral, en Caracas, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital”
Prosiguió, la parte demandante, a citar en su libelo que transcurrieron algunos años en los cuales el arrendatario pagó puntualmente el canon de arrendamiento, hasta que, desde hace aproximadamente tres (3) años y cinco (5) meses se habría rehusado a cancelar los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, y que, durante todos estos años, el local comercial objeto de arrendamiento se encuentra cerrado. Que el arrendatario, ha esgrimido toda clase de excusas y se ha rehusado a cumplir con lo pactado, alegando que no tiene, ni el tiempo, ni los recursos económicos para cancelar los gastos que implica formalizar la relación arrendaticia mediante contrato escrito.
Fue argüido, asimismo, en el escrito de demanda que, en fecha 02 de diciembre de 2022, la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio Del Poder Popular de Comercio Nacional, admitió la solicitud del procedimiento administrativo previo a la demanda, realizada por el arrendador, de fecha 31 de octubre de 2022, para que esta instancia intimara al arrendatario a pagar los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, y procediera a hacer entrega material del mini local comercial distinguido con el Nº 5, que le fue dado en arrendamiento; procediendo el citado ente gubernamental a librar la boleta de notificación del procedimiento al ciudadano Edwin Aldemar Vargas Barrios, para que compareciera a la AUDIENCIA CONCILIATORIA.
Que, en fecha 09 de febrero de 2023, se llevó a cabo la audiencia conciliatoria pautada y del acta levantada y suscrita por las partes, las autoridades que allí estuvieron presentes dejaron constancia: PRIMERO: Que las partes se reconocieron de manera tácita y explicita, tal cual como quedó sentado en el acta. SEGUNDO: Que el arrendatario insolvente y aquí demandado, Edwin Aldemar Vargas Barrios, reconoce como arrendador a su representado y, además que estaría insolvente, moroso, desde hace años.
Por otro lado, la representación judicial del demandante delató que, en fecha 09 de febrero de 2023, se produjo informe de inspección ocular, realizado y suscrito por el funcionario Leonardo Fernández, en su carácter de Director de Línea de la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, en el cual, dejó constancia que efectivamente el local comercial objeto de este procedimiento se encuentra cerrado y no posee ninguna actividad comercial, determinándose además, que el arrendatario, para la fecha tenía una mora en la cancelación de canon de arrendamiento de tres (3) años, así como, el compromiso de este, de pagar la deuda y firmar un contrato de arrendamiento escrito, conjuntamente con el arrendador.
Arguye, la representación judicial del demandante, que en fecha 10 de marzo de 2023, La Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, emitió auto declarándose competente para conocer del procedimiento iniciado y, que en vista de la incomparecencia del demandado a la audiencia de conciliación, el ente administrativo declaró agotada la vía administrativa y señaló que las partes deberían dirimir este conflicto por los tribunales competentes para tal fin.
En cuanto al derecho invocado, fue aludido el contenido de los artículos 26, 51 y 257 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 2, 13, 20 y 40, literales “a”, “g” y “i” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014; artículos 12 y 867 del Código de Procedimiento Civil y 1.133, 1.159 y 1.264 del Código Civil.
Como parte de sus conclusiones, mencionó la representación judicial de la empresa demandante que, acudieron ante el órgano jurisdiccional a interponer demanda de desalojo, de conformidad con los previsto en los artículos 2, 13, 20 y 40 en sus literales “a”, “g” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estableciendo su petitorio de la manera siguiente:
• “PRIMERO: Se declare CON LUGAR la presente DEMANDA DE DESALOJO incoada contra el ARRENDATARIO INSOLVENTE: ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-22.751.235.
• SEGUNDO: Se acuerde el DESALOJO del Mini Local Comercial Nº 5, ubicado en el Edificio Sofía, entre las esquinas de Marrón a Cují, Parroquia Catedral, en Caracas, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, propiedad de nuestro representado, antes identificado, y le sea entregado al demandante, el inmueble libre de bienes y personas, en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como fue entregado a el ARRENDATARRIO INSOLVENTE en su momento.
• TERCERO: Condene en costos y costas a la parte DEMANDADA por haber obligado a nuestro representado a litigar y a defender sus derechos, a pesar de todas las gestiones realizadas de todas las gestiones realizadas de buena fe, ante el ente administrativo correspondiente, por la parte demandante.”
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Expresó, la representación judicial de la parte demandada que, el día jueves 24 de mayo de 2011, el edificio Sofía Nº 48-50, pasó a ser un bien inmueble del patrimonio nacional, un edificio de dominio público, según Gaceta Oficial Nro.39.682, páginas 385.628 y 385.629, inmueble objeto de expropiación dictado por Decreto Presidencial Nº 8248, en fecha ya señalada, y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, tutelado por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, que el ciudadano Tito Humberto Chirino, hace caso omiso sobre este hecho jurídico, subrogándose la propiedad de un bien de la nación lo que lo constituye en un autor responsable penal de apropiación indebida calificada, perturbador de la posesión pacífica y lo hace estafador ante las personas que suscribieron contratos de arrendamiento, en desconocimiento real del hecho que no es propietario del edificio, ni de los mini locales 01,02,03,04,05,06 y 07.
Que el titulo supletorio signado bajo el número AP31-S-2015-008038, procedente del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 27 de octubre de 2015, fue tramitado aportando testimoniales falsos y aportando cédula catastral a su propio nombre cuando lo cierto es que, está registrado en las oficinas de Gestión General de Planificación y Control Urbano, Dirección de Catastro Municipal Cédula Catastral 01-01-05-U01-017-002-000-000-000, Inscrito a nombre de los ciudadanos Jacob Miskin Pareska, cédula 69.220, y otra la ciudadana Sofía Lubossca de Miskin. Cedula 69.221, documento 33, Tomo 5. Protocolo 1º. Primer trimestre de 1948. Registro Inmobiliario 1 Municipio Libertador; que dicho edifico ahora es propiedad de la nación en virtud que se ordenó la expropiación por utilidad pública.
Por otro lado, la representación judicial del demandado, señaló que éste no suscribió ningún contrato de arrendamiento, ni que estaría insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Adujo igualmente, la representación judicial de la parte demandada que, puede observarse del documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao, en fecha 10 de enero de 2010, el documento señala “el local 2”, suscrito por la ciudadana María Carmen Ormaechea de Orjales, V- 3.563.273,como arrendadora, y la sociedad INVERSIONES LA ESTRELLA DEL UNIVERSO C. A., en la persona de Edwin Aldemar Vargas, como arrendataria.
Señaló la representación de la parte demandada que, el demandante carecería de capacidad jurídica y procesal, y que no tendría actitud para comparecer en juicio y poder realizar actos procesales válidos, afectando su representación.
Manifestó, que en razón que el Edificio Sofía, es propiedad del Estado venezolano, en su carácter de bien público le está prohibido legalmente por ley dar en arrendamiento y menos aún cobrar alquileres del mismo; como lo hace consuetudinariamente el ciudadano Tito Humberto Chirino, constituyendo así los delitos de estafa y de perturbación a la posesión pacífica.
-III-
DEL ACERVO PROBATORIO
CON EL LIBELO:
Riela del folio 11 al 128 (pieza I, cuaderno principal), legajo de copia simples de certificación del expediente administrativo identificado C-0342/11-22 ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial, ante el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, contentivo de procedimiento conciliatorio, realizado por TITO HUMBERTO CHIRINO , como arrendador/ propietario contra EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIO, como arrendatario, que contiene las siguientes actuaciones: 1.- inicio de procedimiento administrativo ante el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional; 2.- Título Supletorio, emanado del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; 3.- Acto de admisión del procedimiento conciliatorio así como actuaciones tendientes a lograr la notificación del arrendatario; 4.-Acta de audiencia de conciliación en la comparecieron las partes conformadores de esta demanda; 5.- informe de inspección ocular realizada por funcionario del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional en el inmueble cuyo desalojo se pide; 6.- Acta de incomparecencia de fecha 14 de abril de 2023, en la cual, el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional dejó constancia que el arrendatario EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIO no asistió a la audiencia conciliatoria, y que “se procede a agotar la instancia administrativa correspondiente en virtud de la incomparecencia de la parte accionada” según el artículo 41 literal “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aduciendo que las partes involucradas deberían dirimir sus conflictos ante los tribunales de la República competentes para tal fin, y demás actuaciones relativas a la sustanciación de dicho procedimiento, incluidas las pruebas allegadas al mismo.
En relación a las documentales arriba enunciadas, por tratarse de copias simples de documentos públicos, siendo que las mismas no fueron impugnadas, se tienen como fidedignas conforme al artículo 429 del C.PC., otorgándoles valor probatorio conforme lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Así mismo, debe advertir que, en el íter procesal fue impugnada solo la copia simple de título supletorio supra descrito, el cual, debe desecharse del contradictorio las copias simples impugnadas, conforme al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
CON LA CONTESTACIÓN:
Riela a los folios 153 al 159, copia simple de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 26 de mayo de 2011. Contentiva de decreto en donde se ordena la expropiación de los inmuebles en él señalados, entre ellos el edificio Sofia, al cual pertenece el inmueble objeto de desalojo. En relación a esta documental, la misma se desecho por impertinente por no aportar luces para dirimir el presente contradictorio.
Riela al folio 160, Copia simple de Boleta de Citación Nro. 1, a nombre de Luz Marina Flores, de fecha 07 de junio de 2023. En relación a esta copia simple este Tribunal señala que la boleta de citación nada aporta al tema controvertido, por lo que se desecha del proceso por impertinente, y, así se declara.
Riela al folio 161, Copia Simple de la Cédula Catastral, signada con el número 01-01-05-U01-001-017-002-000-000-000, a nombre de Jacobo Miskin Pareska y Otros, del inmueble Edificio Sofía, ubicado en la Avenida Este entre esquina La Marrón a Esquina el Cují Terreno y Edificio Sofía número 45 y 50, al respecto este tribunal señala, que más allá de observarse de este documental que el edificio Sofía en la cédula catastral en el año 2021, aparece inscrito a nombre de Jacobo Miskin Pareska y/otros, no aporta elementos probatorios para dilucidar el tema controvertido, por lo que se desecha del proceso, y así se establece.
Riela al folio 174 al 179, copia simple de la parte del documento estatutario emanada del Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, Nº 102888, del 04 de febrero del 2009, bajo el número 24, Tomo 12, A Cto; Inversiones la Estrella del Universo PF, C.A, el Tribunal lo desecha del proceso por no aportar elementos probatorios para dilucidar el tema controvertido, y así se establece.
En relación a las documentales arriba enunciadas, por tratarse de copias simples de documentos públicos, siendo que las mismas no fueron impugnadas, se tienen como fidedignas conforme al artículo 429 del C.PC., otorgándoles valor probatorio conforme lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
En la fase de pruebas, la representación judicial de la parte demandante promovió el mérito favorable de las documentales anexas al libelo de la demanda, y siendo que las mismas fueron valoradas precedentemente no se hace necesario un nuevo pronunciamiento al respecto.
• PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE EN FASE DE PRUEBAS:
PRUEBA TESTIMONIAL de la ciudadana Ligia Marisela Montoya Sánchez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.302.094, domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, cuya documental fue admitida, no obstante no consta en autos la evacuación de la misma por lo cual, respecto a esta prueba no hay nada que valorar y así se declara.
testimonial del ciudadano Wilfredo Hernández, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.640.703, domiciliado en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, quien rindió declaración en fecha 18 de octubre del año 2023, la cual corre inserta al folio 29 de la pieza II del presente expediente, Este Tribunal observa que el testigo adujo que le consta que el demandante es propietario de unos mini locales del edificio Sofia, que conoce al demandante desde hace más de 3 años y asegura que éste habría construido unas bienhechurías constituidas por minis locales comerciales, en el local 2 del Edificio Sofía, y asimismo, afirmó tener constancia de que el demandado habría arrendado por contrato verbal el mini local N° 5 al demandante, y que estaría insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En relación a la evacuación del testigo, este juzgado lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
• PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA EN FASE DE PRUEBAS:
Riela a los folios 153 al 159, ambos inclusive, copia de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 26 de mayo de 2022,
Riela a los folios 54 al 60, Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana MARIA CARMEN ORMAECHEA DE ORJALE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-3.563.273, en su carácter de arrendadora.
Riela a los folios 174 al 179, copia simple de la certificación emanada del Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Distrito Capital y del Estado Bolivariano de Miranda, Nro. 102888, del 04 de febrero de 2009, bajo el número 24, Tomo 12, A, Cto; Inversiones la Estrella del Universo PF, C.A.
Respecto a las pruebas arriba enunciadas, debe acotar quien suscribe, que las mismas ya fueron desechadas en líneas precedentes de este capítulo.
Prueba de informes emanada de la Alcaldía de Caracas, recibida en fecha 18 de diciembre del año 2023, correspondiente a la cedula catastral oficio número DCM-1110/2023, del edificio SOFIA, N° 01-01-05-U01-001-017-002, constatándose que el propietario del inmueble es JACOBO MISHKIN PARESTRA.
Así mismo, debe enunciarse en este punto que, en INFORMES EN ALZADA la representación judicial de la parte actora, promovió:
• Legajo de copias certificadas, emanadas del Tribunal Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivas de título supletorios de locales comerciales, construidos por TITO HUMBERTO CHIRINO, en el local comercial N° 2 del edificio Sofia, declarados ante los tribunales, Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 29 de abril de 2010, del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 15 de julio de 2014; del Tribunal Séptimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 27 de octubre de 2015, del Tribunal Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 6 de noviembre de 2023, relativos a bienhechurías construidas en el precitado local, identificados como locales 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.
En relación a la documentales arriba descritas, este tribunal les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; desprendiéndose de las mismas, la titularidad del ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, sobre las referidas bienhechurías.
-IV-
DE LA AUDIENCIA DE JUICIO
En horas de despacho del día de hoy, miércoles veinticuatro (24) de enero de dos mil veinticuatro (2024), siendo las diez y treinta (10:30) am. de la mañana, oportunidad fijada para que tenga lugar la audiencia oral fijada mediante auto de fecha 21 de diciembre de 2023 en el juicio que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) sigue el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad número V-2.129.384, en contra del Ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 22.751.235, a tenor de lo dispuesto en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil. Constituido el Tribunal a cargo de la Juez Provisoria, Karina N. Barrios M. y de su Secretario el abogado Ángel R. Pérez A., anunciado el acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, se deja constancia que se encuentran presentes en este acto los abogados HECTOR JOSE GREGORIO PEREZ MEJIAS y OSCAR ALEXANDER GONZALEZ ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo las matriculas Nros. 252.508 y 152.645, respectivamente, y actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora. Asimismo, se encuentra presente el abogado LUIS FELIPE SERRANO ORTEGA, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula Nro. 49.330, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada. Ahora bien, actuándose a tenor de lo establecido en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil previa indicación a las partes por el Secretario, de las normas disciplinarias y requisitos aplicables para este tipo de actos, atendiendo los principios que rigen el procedimiento oral, todo para asegurar el orden y la mejor celebración de esta audiencia, la juez Provisoria, Karina N. Barrios M., y su Secretario el abogado Ángel R. Pérez A., procedió a declarar FORMALMENTE ABIERTA LA CELEBRACIÓN DEL PRESENTE ACTO DE JUCIO ORAL, de la causa signada con el numero AP31-F-V-2023-000337 (Nomenclatura de este Despacho), con motivo del juicio por acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por la falta de pensiones arrendaticias de conformidad con el literal a) del artículo 40 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial, sustanciado por este juzgado bajo las normas de procedimiento Oral dispuesto en el articulo 859 y siguiente del Código de Procedimiento Civil. En este estado, se le concedió el derecho de palabra a la representación judicial de la parte actora, antes identificada, otorgándole un lapso de diez (10) minutos, para que expusiera sus respectivos alegatos. En este estado, toma la palabra a la representación judicial de la parte actora quien expone: "... Buenos días ciudadana juez, secretario, asistentes, colegas de la parte demandada, en este estado esta representación, realizó un procedimiento de desalojo contra el ciudadano Edwin Aldemar Vargas, en virtud que nuestro representado es propietario de las bienhechurías que están ubicadas en el local No 2 del edificio Sofía, el cual se encuentra plenamente identificado en autos, en este sentido los ciudadanos Edwin Aldemar y Tito Chirinos, mantienen una relación arrendaticia desde aproximadamente hace 8 años mediante un contrato verbal, que se realizó la relación arrendaticia entre ambas partes la cual fue de mutuo acuerdo y de forma pacífica, sin embargo hace 5 años el ciudadano Edwin Aldemar comenzó a presentar atrasos en los pagos de los cánones de arrendamiento, en ese sentido en ciudadano Tito Chirinos, trato de hacerle sabe al señor Edwin Aldemar, que debía de ponerse al día con el pago de dicho canon, a tal punto que nuestro representado se vio en la necesidad de interponer ante el sunde un procedimiento de demanda por desalojo, subsumiendo el causal de desalojo, subsumiendo el causal de desalojo tal como lo establece el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento en Materia de Locales Comerciales el cual fue totalmente sustanciado mediante todo el procedimiento esa acción conllevo donde el ciudadano Edwin Aldemar, realizo sus alegatos correspondientes donde manifestó en más de una oportunidad que efectivamente era arrendatario del local Nº 5 de dicho edificio y que efectivamente se encontraba y reconocía la mora con respecto a los cánones de arrendamiento, la decisión final de ese procedimiento fue que se declaraba con lugar, la acción y remitía el caso al órgano jurisdiccional correspondiente que es precisamente este tribunal, esta representación interpuso ante este tribunal la respectiva acción de demanda al ciudadano Edwin por el desalojo del mini local Nº 5, donde entre otras cosas alego como prueba para probar el petitorio de nuestra demanda el procedimiento realizado en la instancia administrativa, así como la declaración testimonial del ciudadano Wilfredo Hernández, que alego igualmente todo lo que precisamente nosotros hemos demandado, en ese sentido esta representación solicita formalmente a este Tribunal declare con lugar en su totalidad la demanda interpuesta por el ciudadano Edwin Aldemar y el mismo sea condenado en costas y costos. Es todo...". En este estado se le da el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada, quien expone: "...Quiero hacer bastante voy a aprovechar mi tiempo, doctor lo primero que le voy a decir de acuerda a lo que está en su disposición que en ningún momento la dirección de inquilinato declaró con lugar la demanda interpuesta allí, el ciudadano Edwin fue citado y desconocía la demanda, cuando nos imponemos de esa demanda nos damos cuenta del error que había allí, cuando se demanda al señor Edwin, el señor Edwin consigna un documento notariado donde figura una relación arrendaticia con la señora María mas no con el señor Tito, se le entregó para que ellas analizaran y vieran que esa demanda era infundada, no así en el expediente que trajeron copia simple que yo siempre he impugnado, con la coletilla de la fotografía donde dice que es copia certificada yo no veo sellos húmedos e incluso en el folio 105 señala que por disposición del señor Tito y si se lee la parte final dice la abogada que usted, usted llevo al tribunal a consignar ese documento dice en el auto donde la dirección señala que se presento fue Edwin no Tito, se encuentra en el folio 105, porque ahí se señala y ellos se dan cuenta el local 2 que posteriormente donde dice que el 5 también se dan cuenta de ese error, y hacen lo mismo que hizo usted de subsanar y no es el N° 2 es el N° 5, entonces el expediente cuando yo lo reviso dentro de los legajos de ese documentos hay unos registros de vehículos lo cual nunca fue presentado en la dirección, el documento el cual acredita que este es un edificio saca un titulo supletorio de contrato de arrendamiento de 7 locales, no de 10, ni son 11, como lo dijo el testigo que vino donde dijo que él vio como llegaba el cemento, cabillas, etc., esos locales los construyeron quienes los ocuparon, y solicite que mediante prueba de informe se cotejara el documento de la alcaldía y el propietario y titular es el ciudadano Jacobo, no Tito como aparece en el titulo supletorio, él no le debe alquileres a usted, y pago la electricidad del local el local 1 y no como dice el titulo supletorio y como ustedes pretenden arroparse 7 locales, por eso yo le decía que hagamos un convenio, entonces por lo cual solicito que no se declare con lugar la demanda y que no lo condenen en costas. Es todo...". Concluido el debate oral, siendo las once y quince de la mañana (11:20 a.m.), la Juez se retira de la Sala de Audiencia para dictar el fallo en la presente causa, transcurrido como sean el lapso de no más de treinta (30) minutos que prescribe el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil. Una vez cumplido dicho término, y siendo las once y cincuenta de la mañana (12:00 a.m.), la ciudadana juez reingresó en la Sala, a fin de dar continuación a la Audiencia y pronunciar oralmente la decisión definitiva en el dispositivo del fallo en la presente causa, el cual es del tenor siguiente:
Circunstancias de los motivos de hechos y derecho por se dicta el pronunciamiento:
De los hechos:
Con el libelo de la demanda la parte actora, alego:
La representación judicial de la parte actora que, actuando bajo el concepto de la buena fe, le entregaron el arrendamiento al ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, ut supra identificado, la posesión de un local comercial, denominado "local N 5". En fecha 02 de diciembre de 2022, la dirección general de arrendamiento comercial del Área Metropolitana de Caracas, por solicitud de la parte actora se inició un procedimiento administrativo de desalojo del local comercial número 05, ubicado entre las esquinas de Marrón a Cují, Parroquia Catedral, en Caracas, se celebró la audiencia conciliatoria mediante la cual se realizó una inspección ocular por parte del funcionario LEONARDO FERNANDEZ, declarando que para la fecha el arrendatario tiene una mora de cancelación de tres años, en fecha 14 de abril del año 2023 se levantó acta dejando constancia de haber agotado la vía administrativa. En consecuencia, se inició un procedimiento judicial, asimismo; manifestó a su vez, que el Arrendatario del local número 5, ha dejado de pagar canon de arrendamiento desde hace aproximadamente tres (03) años y cinco (05) meses, siendo esta su obligación principal, el arrendatario se ha negado en todo momento a cancelar los cánones de arrendamientos vencidos, de igual forma, alego el demandante que desde hace tres años y cinco meses aproximadamente el local objeto de la demanda encuentra cerrado. Finalmente, expuso que se declare con lugar la presente demanda y sea desalojado el mini local comercial número 5º y entregado dicho local libre de bienes y personas en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, de la misma forma se condene al demandado, al pago de los costos y costas del proceso.
Con la contestación, la parte demandada alego:
En fecha 04 de Julio del año 2023, el demandado antes identificado debidamente asistido por los abogados LUIS FELIPE SERRANO ORTEGA y ANA ROSA RIZO, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajos las matriculas números 49.330 y 77.349 respectivamente, opuso las cuestiones previas y en fecha 14 de julio del año 2023 dio contestación a la demanda alegando lo siguiente: Manifestaron la falta de capacidad procesal por ilegitimidad de la parte actora para comparecer en el presente juicio, impugnan el titulo supletorio invocando su nulidad, asimismo expuso que su representado no suscribió ningún contrato de arrendamiento, ni se encuentra insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento antes señalados. Finalmente índico que dicho edificio es propiedad del Estado Venezolano, por lo tanto, es ilegal alquilar los locales antes mencionados.
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
La parte actora que, actuando bajo el concepto de la buena fe, le entrega en arrendamiento al ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, la posesión de un local comercial, denominado "local N°-5" ubicado entre las esquinas de Marrón a Cují, Parroquia Catedral, de, manera verbal en fecha 10 de Enero del 2010,
En fecha 02 de diciembre de 2022, la dirección general de arrendamiento comercial del Área Metropolitana de Caracas, por solicitud de la parte actora inició un procedimiento administrativo de desalojo del local comercial número 05, ya antes identificado, celebrando audiencia conciliatoria, y posterior se realizó una inspección ocular por parte de funcionario LEONARDO FERNANDEZ, adscrito a la referida institución, declarando que para la fecha el arrendatario tiene una mora de cancelación desde hace aproximadamente tres (03) años y cinco (05) meses, siendo esta su obligación principal arrendatario se ha negado en todo momento a cancelar los cánones de arrendamiento vencidos, de igual forma, el 14 de abril del año 2023 se levantó acta dejando constancia de haber agotado la vía administrativa. En consecuencia, se inicio un procedimiento judicial denotándose en el acto conciliatorio que la parte demandada reconoce al actor como arrendador del local antes identificado.
En el caso que nos ocupa paso a valorar las pruebas de las partes,
Acompañó al libelo de demanda la actora:
1) Copia simple de instrumento poder, el cual corre inserto a los autos a los folios ocho (08) al trece (13), ambos inclusive, otorgado por el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad número V-2.129.384, a los abogados HECTOR PEREZ MEJIAS y OSCAR GONZALEZ ROMERO, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo las matriculas números 252.508 y 152.645, respectivamente para ejercer su representación legal, autenticado por ante la Notaria Publica Octava de Caracas Municipio Libertador, en fecha 09 de junio de 2023, anotado bajo el Nro. 13, Tomo 25, folios 72 hasta 75. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Notaria Publica Octava de Caracas Municipio Libertador, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 76 de la Ley de Registro Público y del Notariado, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen los abogados, para ejercer la representación legal del ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad número V- 2.129.384. Y ASI SE DECLARA.-
2) Copia simple del Titulo Supletorio el cual corre inserto a los autos a los folios veintidós (22) al treinta y tres (33), ambos inclusive, suscrito entre el TRIBUNAL SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS., en fecha 27 de octubre del año 2015. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el TRIBUNAL SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 76 de la Ley de Registro Público y del Notariado, le da pleno valor probatorio, y como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se derivan consecuencialmente el derecho reclamado, esta Juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.
3) Copia simple del Procedimiento iniciado ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial, el cual corre inserto a los autos a los folios once (11) al veintiuno (21), ambos inclusive, suscrito en el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional Viceministro de seguimos, Evaluación y Control del Proceso de Formación de Precio, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, y 76 de la Ley de Registro Público y de Notariado, le da pleno valor probatorio, y como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencias del derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.
4) Prueba testimonial del ciudadano WILFREDO HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.6410.703, llevado a cabo en fecha 18 de octubre del año 2023, la cual corre inserta en el folio veintinueve (29) de la segunda pieza del presente expediente. Ahora bien, realizado el análisis por este Órgano Jurisdiccional de las testimoniales a la que se hace referencia se observa que las respuestas guardan relación con lo debatido en el presente juicio no entrando el testigo en contradicción, en consecuencia este Tribunal de conformidad con el 508 del Código de Procedimiento Civil le otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.
5) Prueba testimonial de la ciudadana LIGIA MARISELA MONTOYA SANCHEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.302.094, llevada a cabo en fecha 18 de octubre de 2023, la cual corre inserta en el folio veintinueve (29) de la segunda pieza del presente expediente. Ahora bien, realizado el análisis por este Órgano Jurisdiccional de las testimoniales a la que hace referencia se observa que las respuestas guardan relación con lo debatido en el presente juicio no entrando el testigo en contradicción. En consecuencia, este Tribunal de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor probatorio. ASI SE DECLARA.
De la demandada
1) Copia de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela año CXXXVIII MES VIII, de fecha 26 de mayo de 2011, el cual corre inserto a los autos a los folios ciento cincuenta y tres (153) al ciento cincuenta y muere (159) ambos inclusive. Este Tribunal observa, que por cuanto la misma no coadyuva a resolver el fondo de lo debatido este Tribunal no le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-
2. Copia simple del contrato de arrendamiento documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 10 de enero del año 2010, el cual corre inserto a los autos al folio cincuenta y cuatro (54) al sesenta (60) ambos inclusive. Este Tribunal observa, que él antes mencionado documento se encuentra suscrito por la ciudadana MARIA CARMEN ORMAECHEA DE ORJALES, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 3.563.273, en su carácter de arrendadora la cual no es parte litigante en el presente juicio y asimismo se evidencio que la mencionada copia de contrato no está firmada por el arrendatario. En consecuencia, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio por cuanto no proporcionó los efectos legales perseguidos. ASI SE DECLARA.
3 Copia simple de la certificación emanada del Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Distrito Capital y del Estado Bolivariano de Miranda, Nro. 102888, del 04 de febrero del 2009, bajo el número 24, Tomo 12, A Cto; INVERSIONES LA ESTRELLA DEL UNIVERSO PF, C.A, el cual corre inserto en el Folio ciento setenta y cuatro 174 al 179 ciento setenta y nueve. Este Tribunal observa que por cuanto dicho documento no coadyuva en el presente juicio, no se le otorga valor probatorio.
4-Copia simple de la certificación emanada del Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Distrito Capital y del Estado Bolivariano de Miranda, Nro. 102888 del 04 de febrero del 2009, bajo el número 24, Tomo 12. A Cto: INVERSIONES LA ESTRELLA DEL UNIVERSO PF, C.A, el cual corre inserto en el Folio ciento setenta y cuatro 174 al 179 ciento setenta y nueve. Este Tribunal observa que por cuanto dicho documento no coadyuva en el presente juicio, no se le otorga valor probatorio.
5) Prueba de informe emanada por la Alcaldía de Caracas, recibida por este despacho en fecha 18 de diciembre del año 2023, en relación a la cédula catastral oficio número DCM- 1110/2023. Este Tribunal observa, que por cuanto la misma no coadyuva a resolver el fondo de lo debatido este Tribunal no le otorga el valor probatorio, ASI SE DECLARA.-
Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente y en especial las pruebas aportadas por las partes las cuales fueron debidamente valoradas anteriormente, observa de las pruebas aportadas por la parte actora, así como el propio reconocimiento por parte del demandado, que se demostró la existencia del relación contractual, y por ende la obligación arrendaticia existente entre ambas partes asimismo observa que si bien es cierto la sustanciación de proceso referido a la contestación de niega, rechaza y contradice, atacando la titularidad del inmueble, alegato que no se es debatiendo en este juicio, No demostrando lo principal debatido, como lo es la solvencia con los pagos de los cánones de arrendamiento, siendo de obligatorio el pago de los cánones de arrendamientos, por lo que mal podría tenérsele como solvente con el pago de los cánones demandados por cuanto el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos de locales comerciales es competencia de jurisdicción Civil ordinaria, por la vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, hasta su conclusión se encuentran establecidas en el Capitulo IX "Del Procedimiento Judicial", de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el artículo 43 de la citada Ley, que a su vez nos remite al artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, Ahora bien, es principio general que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivos de la obligación, así lo disponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil de Venezuela, desprenden del presente he asunto, que estamos en presencia de una demanda interpuesta por motivo de Desalojo de Local Comercial por falta de pago de cánones de arrendamiento no demostrado por la parte demandada, no dio cumplimiento, correspondientes a los compromiso contractuales de la relación arrendaticia existente entre las partes, dicha relación arrendaticia se efectúa de manera verbal, siendo reconocida por la parte del ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, según inicio de procedimiento administrativo de fecha 31 de Octubre del 2022, por parte Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio Popular de Comercio Nacional, específicamente en acta de conciliación suscrita en fecha 09 de febrero de 2023, por el mismo despacho, donde asistieron el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, en su carácter de ARRENDADOR y Ciudadano EDWIN VARGAS BARRIOS, como ARRENDATARIO ACCIONADO, donde este reconoce que lleva tres (03) año que no paga desde el 2020, reconociendo este que efectuaba un pago, determinado como canon de arrendamiento por un monto de 50 dólares en moneda americana, del local comercial antes identificado, que lo tenía como depósito, entre otra cosas, esto cursante en los folios (36 y 37) y (45:46:47 de la presente causa, consecuencia este ente, habilito la vía judicial por cuanto las partes no llegaron a ningún acuerdo, por lo que la acción incoada reúnen el fundamento de lo establecido en el artículo 40 literal a) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual dispone:
Son causales de desaloja:
A-Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientos y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos consecutivos.
Ahora bien, del análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada, se observa que no se encuentra acreditado el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a tres (03) años y cinco meses, el 14 de abril del 2023, donde se agotó la vía administrativa por el órgano correspondiente para la tramitación de la misma, lo que determina que se encuentra demostrado la insolvencia de la demandada, por no haber sido desvirtuado lo alegado por la parte actora. Así se declara. En virtud de lo antes expuesto, se denota que la conducta del arrendatario se configura en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, quien juzga considera que lo procedente es declarar con lugar la demanda de desalojo. Ciertamente, el arrendatario debe dar fiel y plenamente cumplimiento a lo estipulado en el contrato de arrendamiento interpuesto por las partes. Y es evidente en autos que no hubo fiel cumplimiento a las obligaciones de pago de cánones de arrendamiento. Y así se establece. -
En el derecho a que se contrae mi decisión, primordialmente recalco lo dispuesto en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999), establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político. Asimismo, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999) consagra dentro de nuestro sistema judicial el derecho de acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva-
Así las cosas, el Artículo 257 de la Carta Magna, establecen que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales, en consecuencia resulta procedente aplicar lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, y que reza de la siguiente manera
(...Omissis…)
En consecuencia, visto todo lo anteriormente expuesto, así como realizada toda la valoración de las pruebas traídas a los autos, de conformidad con los artículos 2, 26, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, concatenado con los articulo 859 y siguientes; ello de conformidad con articulo 40 literal a) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, esta Juzgadora declara Con Lugar la presente demanda. Y así se decide. -
Este TRIBUNAL DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) sigue el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad número V-2.129.384, debidamente representado por los abogados HECTOR PEREZ MEJIAS y OSCAR GONZALEZ ROMERO, debidamente inscritos y en Inpreabogado bajo las matrículas números 252.508 y 152.645, respectivamente, de conformidad con el artículo 40 literal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
SEGUNDO: Visto el dispositivo Primero de la presente sentencia, se ordena entrega material del local comercial distinguido con el N° 5, integrado a su vez por siete mini locales comerciales, en el Edificio Sofía, ubicado entre la esquinas Marrón y Cují Parroquia Catedral, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en el cuerpo de la presente demanda a la parte actora completamente desocupado, libre de bienes y personas y en perfecto estado.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Reservándose publicar en extenso el presente fallo en un lapso de diez (10) días de despacho siguientes al de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. Es todo.
DEL FALLO EN EXTENSO:
IV
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, pasa esta sentenciadora a emitir el pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido:
Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente y en especial las pruebas aportadas por las partes las cuales fueron debidamente valoradas anteriormente, observa de las pruebas aportadas por la parte actora, así como el propio reconocimiento por parte del demandado, que se demostró la existencia de la relación contractual, y por ende la obligación arrendaticia existente entre ambas partes, asimismo, que si bien es cierto de la sustanciación del proceso referido en a la contestación, niega, rechaza y contradice, atacando la titularidad del inmueble, alegato que no se está debatiendo en el presente juicio, No demostrando lo principal debatido, como lo es la solvencia con los pagos de los cánones de arrendamiento, por lo que mal podría tenérsele como solvente con el pago de los cánones demandados por cuanto el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamiento de locales comerciales es competencia de Jurisdicción Civil ordinaria, por la vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, hasta su conclusión se encuentran establecidas en el Capitulo IX “ Del Procedimiento Judicial”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el artículo 43 de la citada Ley, que a su vez nos remite al artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil ,. Ahora bien, es principio general que las partes tienen la carga de probar sus respectivas de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de las obligación, así lo dispone los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil de Venezuela. Desprenden del presente asunto, que estamos en presencia de una demanda interpuesta por motivo de Desalojo del Local Comercial por falta de pago de cánones de arrendamiento no demostrado por la parte demandada, no dio cumplimiento, correspondientes a los compromisos contractuales de la relación arrendaticia existente entre las partes; dicha relación arrendaticia se efectúa de manera verbal, siendo reconocida por la parte del ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, según inicio de procedimiento administrativo de fecha 31 de octubre del 2022, por parte de la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, específicamente en acta de conciliación suscrita en fecha 09 de febrero de 2023, por el mismo despacho, donde asistieron el ciudadano; TITO HUMBERTO CHIRINO, en su carácter de ARRENDADOR y Ciudadano EDWIN VARGAS BARRIOS,COMO ARRENDATARIO ACCIONADO, donde este reconoce que lleva tres (03) años que no paga desde el 2020, reconociendo este que efectuaban un pago, determinado como canon de arrendamiento por un monto de 50 dólares en moneda americana, del local comercial antes identificado, que lo tenía como depósito, entre otra cosas, esto cursante en los folios (36 y 37) y (45;46 y 47) de la presente causa, en consecuencia este ente, habilitado la vía judicial por cuanto las partes no llegaron a ningún acuerdo, por lo que la acción incoada reúne el fundamento de lo estableció en el articulo 40 literal a) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual dispone:
"...Artículo 40. Son causales de desalojo:
(...)
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos."
Ahora bien, del análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada, se observa que, no se encuentra acreditado el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a tres (03) a los y cinco meses, el 14 de abril del 2023, donde se agotó la vía administrativa por el órgano correspondiente para la tramitación de la misma, lo que determina que se encuentra demostrando la insolvencia de la demandada, por no haber sido desvirtuado lo alegado por la parte actora. Así se declara. En virtud de lo antes expuesto, se denota que la conducta del arrendatario se configura en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, quien juzga considera que lo precedente es declarar con lugar la demanda de desalojo. Ciertamente, el arrendamiento debe dar fiel y plenamente cumplimiento a lo estipulado en el contrato de arrendamiento interpuesto por las partes. Y es evidente en autos que no hubo fiel cumplimiento a lasa obligaciones de pago de cánones de arrendamiento. Y así se establece.
(...Omissis...)
En consecuencia, visto todo lo anteriormente expuesto, así como realizada toda la valoración de las pruebas traída a los autos, y las normas antes transcritas, y de conformidad con el artículo 2, 26, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, concatenado con los artículos 859 y siguientes; ello de conformidad con articulo 40 literal a) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, esta Juzgadora declara Con Lugar la presente demanda. Y así se declara.
Capítulo IV
DISPOSITIVA
En consecuencia, este Tribunal Decimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO de local comercial interpuesta por el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad número V- 2.129.384, en su carácter de de arrendador, contra el ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-22.751.235, en su carácter de arrendatario. SEGUNDO: Se acuerda EL DESALOJO del Local Comercial Nº 5, ubicado en el edificio Sofía, entre las esquinas de Marrón a Cují, Parroquia Catedral, en Caracas, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, el cual será entregado libre de bienes y personas, en perfecto estado de mantenimiento y conservación
TERCERO: SE CONDENA en costas y costos a la parte demandad, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Ejusdem.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del TRIBUNAL DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS; en la Ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de febrero de 2024
-V-
ALEGATOS DE LAS PARTES EN ALZADA
• INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:
Adujo la representación judicial del ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, que el edificio Sofía, cuya nomenclatura es distinguida con el número 48-50, ubicado entre la Avenida Oeste, Esquina la Marrón a Cují, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Caracas, es propiedad del Estado venezolano, en virtud que el día 24 de mayo de 2011, el edificio Sofía No. 48-50, pasó a ser un inmueble perteneciente al Estado venezolano, por desafectación, ahora es patrimonio de la nación, según Decreto Presidencial 8248; Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº. 39.682. Páginas 385.628 y 385.629.
Señaló, que es prohibido por la ley suscribir contratos de arrendamiento sobre propiedades de la nación; razón por lo cual trajo a las actas procesales copias de la sentencia de la Magistrada Marisela Valentina Godoy, en el juicio de nulidad de relación arrendaticia, expediente 2020-0001145.
Expresó, la representación en juicio del demandado que, en la contestación se impugnó el Titulo Supletorio que el demandante trajo a las actas por falsedad de lo expuesto, y por haberlo obtenido con testimoniales falsas donde se atribuye ser propietario de los locales 1, 2, 3, 4, 5,6 y 7; que es totalmente falso; venían de una invasión sobre el edificio Sofía, que el presidente Hugo Rafael Chávez Frías, lo había desafectado para entregarlos como viviendas unifamiliares, que el demandado Edwin es propietario del local 1, alude que allí existe un mini restaurant.
Sobre el local 5, manifiesta que lo construyó y le dio seguridad y es utilizado como depósito de mercancías, actualmente bajo medida de secuestro.
Arguye, que en fecha 02 de diciembre de 2022, la Dirección General de Arrendamiento Comercial, inició un procedimiento administrativo de desalojo del local comercial Nº5, agotando la vía administrativa. Señala que, sobre este particular no se agotó la misma, dado que este organismo mediante auto sugirió ventilar la controversia por la vía jurisdiccional; vale decir que se violó flagrantemente el debido proceso artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al no haber dictado la resolución respectiva al procedimiento administrativo para haber actuado bajo la acción de nulidad ante el Tribunal Contencioso Administrativo.
En cuanto a las pruebas, señaló que las copias simples fueron impugnadas mediante la cuestión previa, que el referido documento debió ser traído a las actas el original, que una copia simple no era necesario para sustentar un juicio; en cuanto al título supletorio, también fue severamente impugnado de falsedad e incluso denunciado en acción penal, el cual se encuentra en investigación por sus falsedades, además se rechazó por haber traído una copia simple que no era a su decir suficiente para acreditar la veracidad, la certeza del mimo; es decir jurídicamente un proceso inválido.
Que darle pleno valor probatorio, a la copia simple in comento, al título supletorio bajo el criterio de no haberse tachado es verdaderamente un desatino, un exabrupto y sobre todo, subvertir el orden y respeto constitucional y legal del espíritu y razón del legislador, siendo tacha un instrumento procesal por el cual se cuestiona la validez o la eficacia probatoria de los testigos documentos o pruebas atípicas.
En cuanto a la prueba testimonial, la misma fue contradictoria en sus aseveraciones, un testigo donde se contradiga en sus exposiciones no acredita la realidad procesal, ni da certeza de sus dichos, darle credibilidad es hacerle creíble sus mentiras, por lo cual es viable y oportuno el análisis de esta superioridad.
Que la ciudadana Ligia Marisela Montoya, titular de la cédula de identidad V- 11.302.094, nunca declaró tal como lo señala la ciudadana juez, hecho este que violó el derecho a la defensa para la tramitación de la prueba, que la no existencia del acta del testigo conforme lo ordena el ordinal 2 del artículo 492 del Código de Procedimiento Civil, que la ciudadana juez falsea el acto procesal, error de hecho.
En cuanto a las pruebas de la parte demandada delató su representación judicial que, el a quo, indicó que no coadyuvaban al juicio, es decir, dejando a la parte demandada sin pruebas.
Por todo lo antes expuesto, solicitó a esta superioridad se declare con lugar la presente apelación con pronunciamiento nuevo ante lo argumentado en defensa e impugnación a lo sentenciado en fecha 19 de febrero de 2024.
• INFORMES DE LA PARTE ACTORA:
El apoderado del ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, en sus informes, inició con una síntesis de lo ocurrido en el proceso y de la sentencia apelada, indicando que el tribunal de instancia actuó apegado a derecho y que mal podría la representación judicial de la parte perdidosa, usar esta vía solo con la finalidad de prolongar el resultado de la litis.
Prosiguió, señalando que, entre muchos desaciertos cometidos por la parte perdidosa en su escrito de apelación señaló: “…en la contestación a la demanda, se impugnó el Titulo Supletorio que el demandante trajo a las actas (sic) se le impugnó por falsedad de lo expuesto, y por haberlo obtenido con testimoniales falsas…” esta temeraria e infundada aseveración, en ningún momento fue probada por la parte, ya que nunca se ventiló ningún procedimiento separado de impugnación o de tacha de documento, aunado al hecho de que el titulo supletorio fue emanado del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 27 de octubre de 2014, dudando de manera irreverente, del criterio y razonamiento del honorable juez que emitió la decisión de declarar el titulo supletorio, con respecto a este punto el Tribunal de instancia dio pleno valor probatorio a esta prueba promovida por la parte demandante.
Que, como prueba adicional a lo alegado durante el juicio, y que a pesar de no formar parte del acervo probatorio promovido durante este juicio, consignan marcado “A” título supletorio sobre las bienhechurías propiedad de su representado TITO HUMBERTO CHIRINO, emanado del Tribunal Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 06 de noviembre de 2023, de conformidad con el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil., señaló que el mismo no fue consignado en la oportunidad procesal correspondiente, en virtud de que su evacuación fue posterior al lapso de pruebas.
Manifiesta la representación judicial de la parte actora que, la parte demandada continúa en su pretensión de desacreditar el criterio y razonamiento jurídico- fáctico a los funcionario públicos que han intervenido en el proceso, alegando en su escrito de apelación: “…que en fecha 02 de diciembre de 2022 la Dirección General de Arrendamiento Comercial inició un procedimiento administrativo de desalojo de local comercial Nº 5, agotando la vía administrativa. Sobre este particular no se agotó la misma, este organismo mediante un auto sugirió ventilar la controversia por la jurisdiccional…” que respecto a este punto la parte actora realizó ante el ente administrativo correspondiente el procedimiento, donde entre otras cosas la parte demandada reconoció la relación arrendaticia existente entre las partes y se comprometió al pago de los cánones insolutos, y que virtud de que dicho compromiso no fue honrado por la parte, la Dirección de Arrendamiento Comercial, dio por terminada la instancia y remitió el caso a los Tribunales competentes, el Tribunal de instancia dio pleno valor a la resolución del ente administrativo.
Continúa, señalando la parte actora en su escrito de informes que, la parte demandada arguye que la prueba testifical de la ciudadana Ligia Marisela Montoya, fue contradictoria en sus aseveraciones, siendo que la misma nunca declaró. Al respecto, su representado promovió y evacuó la testimonial del ciudadano Wilfrido Hernández, la cual fue debidamente evacuada y valorada como corre a los autos.
En conclusión, señala que la decisión tomada por el a quo, una vez valoradas todas las pruebas y aplicando el sano criterio, máximas de experiencias y conocimiento científico del derecho, considera esa representación judicial que esa sentencia estaba ajustada a derecho, por lo cual solicita sea ratificada en todas y cada una de sus partes la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia, declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada perdidosa.
-VI-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
A propósito, de dirimir el presente RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO QUINTO (15°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 24 de enero de 2024, cuyo extenso fue publicado el 19 de febrero de 2024, que declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el ciudadano Tito Humberto Chirino, en contra del ciudadano Edwin Aldemar Vargas Barrios, esta alzada pasa de seguidas a concretar lo siguiente:
Tal y como fue señalado arriba, quien suscribe observa que, la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue impetrada por el ciudadano Tito Humberto Chirino, en su carácter de arrendador de un inmueble: LOCAL COMERCIAL, identificado como Nro. 5, ubicado en el Edificio Sofía, entre las esquinas de Marrón a Cují, Parroquia Catedral, en Caracas, municipio Libertador del Distrito Capital; el cual, le habría sido arrendado al ciudadano Edwin Aldemar Vargas Barrios, (arrendatario), mediante contrato verbal; siendo el último denunciado por el primero ante la sede judicial, por el presunto incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los últimos tres (3) años y cinco (5) meses, a razón de 50 dólares americanos mensuales, en violación a la ley y al contrato de arrendamiento; configurando dicha conducta del arrendatario en el supuesto legal de desalojo por falta de pago.
Por otro lado, se desprende de las actas conformadoras del expediente que, la representación judicial del arrendatario demandado, en su contestación a la demanda, señaló que, no suscribió ningún contrato de arrendamiento y que no estaría insolvente ; que el bien inmueble objeto de la demanda es propiedad de la República Bolivariana de Venezuela, por lo cual no es susceptible de arrendamiento, y el actor no tiene legitimidad para la presente demanda, por consiguiente, la demanda de desalojo en su contra sería temeraria y debe declarase sin lugar.
Trabada la litis, y cumplidos los trámites de sustanciación del juicio - conforme la ley especial-, se evidencia de autos que, en la audiencia de juicio, el tribunal de instancia dictaminó la procedencia en derecho de la pretensión del demandante, Tito Humberto Chirino, declarando con lugar el desalojo del inmueble arrendado; decisión aquella que es objeto del presente recurso de apelación y de la que fue publicado su extenso el 19 de febrero de 2024.
Enunció el tribunal de la causa en la sentencia recurrida que, la parte demandada, en la sustanciación del proceso referido a la contestación niega, rechaza y contradice la demanda, atacando la titularidad del inmueble, alegato que no está debatido en el presente juicio, no demostrando lo principal lo debatido, como lo es la solvencia con los pagos de los cánones de arrendamiento, siendo obligatorio el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que mal podría tenérsele como solvente de los cánones demandados.
De allí que, finalmente, el tribunal de la causa en la sentencia objeto de la presente apelación determinó que la demandada no probó el haber realizado ningún pago; estableciendo el juzgado de instancia que, la parte demandada no probó el pago de los cánones reputados como insolutos, todo lo cual, condujo al a quo a declarar la procedencia del desalojo peticionado.
Ahora bien, procede a determinar esta alzada si, la decisión de mérito tomada por el tribunal de instancia, estuvo o no ajustada en derecho, para lo cual, estima imperativo indicar lo siguiente:
El Código Civil, en su artículo 1.133, define EL CONTRATO como “…una convención entre una o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
Como señala la doctrina, de la definición del contrato se desprende que al convenir las partes un vínculo jurídico, van a surgir obligaciones y derechos para ellas, las cuales son aceptadas por el ordenamiento legal, siempre y cuando, no vayan contra el orden público, la moral y las buenas costumbres; por lo que, deviene diáfano admitir al contrato como una de las fuentes básicas de las obligaciones
En tal sentido, encuentra oportuno quien aquí decide, atender al contenido del artículo 1.264 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Concatenado a lo antepuesto, se tiene que, el efecto normal y típico de las obligaciones, entre ellas, las contractuales, es originar su cumplimiento. Entonces, por cumplimiento de una obligación se entenderá su ejecución, lo cual constituye un deber jurídico para las partes, a quienes no les es potestativo cumplir o no, sino que siempre deben ejecutar la obligación contraída.
Quien contrae una obligación, cualquiera que fuera su fuente, queda sujeto a su ejecución, a su cumplimiento, bien sea voluntario o impuesto por el acreedor coactivamente mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales.
Atendiendo entonces al contenido del asunto que es sometido a la decisión de esta alzada, es oportuno traer a colación las consideraciones específicas al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El artículo 1.579 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de la forma siguiente:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”
En el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, también llamado contrato de alquiler, se encuentran igualmente los elementos básicos esenciales a todos los contratos, recogidos en el artículo 1.141 ejusdem: objeto, causa lícita, y consentimiento de las partes, siendo que este tipo de contratos pueden realizarse de manera escrita o de forma verbal, como el caso particular del de marras, siempre que cumplan con lo requisitos esenciales ut retro enunciados.
Así, se tiene que, las partes en un contrato de arrendamiento, pueden definirse como: “EL ARRENDADOR”, quien es la persona natural o jurídica que contrae las obligaciones inherentes al arrendamiento, como son hacer gozar a la otra parte, el arrendatario, de la cosa arrendada, sea mueble e inmueble; y, “EL ARRENDATARIO”, quien gozará de la cosa arrendada, por cierto, tiempo, y mediante el pago de un precio determinado, que éste, se obliga a pagar al arrendador.
En ese sentido, aun y cuando los artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil, enuncian las obligaciones del arrendador y del arrendatario, es importante acotar que, la ley en materia de arrendamiento de inmueble para el uso comercial (GO N° 40.418 del 23 de mayo de 2014) contiene una serie de normas que asignan contenidos (derechos, obligaciones y prohibiciones) a las partes conformadoras de la relación contractual arrendaticia, estableciendo EL DESALOJO COMO FORMA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, bajo un conjunto de supuestos o causales, a saber:
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL
Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Así las cosas, y como fuera mencionado supra, los contratos – entre ellos, el de arrendamiento-, suponen la adquisición de obligaciones entre ambas partes, y siendo el contrato locativo de marras del tipo bilateral; las partes están atadas al cumplimiento de cada una de las estipulaciones establecidas en convenio verbal.
Conforme lo aducido en el presente caso, se tiene que de acuerdo a la carga probatoria arrogada a cada parte según sus alegatos en juicio, preliminarmente, habría quedado comprobado en autos la existencia de la relación locativa, invocada libelarmente por la parte accionante, demostrado que existía un contrato verbal, toda vez que, existe a los autos un acta conciliatoria llevada ante el Ministerio del Poder Popular de Comercio, en el cual las partes efectivamente reconocen la relación arrendaticia y que fue valorado debidamente por este tribunal; subsistiendo para ser verificado por esta superioridad si, efectivamente, la arrendataria habría cumplido con las obligaciones contenidas en el código sustantivo civil (Art. 1.592 C.C.) y con el contrato locativo; que atendiendo a su naturaleza el contrato de arrendamiento tiene unas obligaciones intrínsecas , como lo es la obligación de pagar los cánones de arrendamiento que su contraria delató insolutos y que sustentarían la pretensión de desalojo del local arrendado, conforme a los literales “a”, “g” e “i” del artículo 40 de la ley especial reproducida ut supra.
En ese sentido, quien suscribe observa que, la parte demandada en la referida acta conciliatoria, la cual fue debidamente valorada, señaló
: “...Accionada manifestó: yo quise llegar a un acuerdo con él, que le pagaba dos años, yo llevo tres años que no le pago desde el 2020 que empezó la pandemia. Yo no pude trabajar ni 2020-2021, en el 2022 le dije que cuadráramos que él le pagaba dos años, llegamos a eso y contrate al señor abogado que me representara, y que me diga que podemos hacer, yo quise conciliar con el pagarle dos años porque tuvimos pandemia y no se trabajo pero legalmente yo no pude abrir el local en esos dos años, yo no voy a desalojar, porque yo le metí plata a ese negocio, ese negocio no servía para nada, él me ocupo por la parte de la entrada del local comercial y yo no le he dicho nada de eso.”·,
Desprendiéndose del texto citado que, la arrendataria afirmó no haber cumplido con su obligación de pago, es decir, no realizó los pagos de los cánones de arrendamiento de los últimos tres años, tal como lo expuso en el acta conciliatoria llevada ante el Ministerio de Comercio, en el cual manifestó que efectivamente tenía más de tres años sin cumplir con la obligación de pago que como arrendatario supone un contrato de arrendamiento.
Asimismo, la demandada en la fase probatoria correspondiente no trajo elementos probatorios de los cuales se pudiera desprender que efectivamente cumplió con la obligación de pago que supone el contrato de arrendamiento. Y así se declara.
Aunado a ello, en segunda instancia señaló la representación judicial de la arrendataria apelante que, el día 24 de mayo de 2011, el edificio Sofía No. 48-50, pasó a ser un inmueble perteneciente al Estado venezolano, por desafectación, que ahora es patrimonio de la nación, según Decreto Presidencial 8284. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nro. 39.682. Páginas 385.628 y 385.629, por lo cual, está prohibido por la ley, suscribir contratos de arrendamiento sobre propiedades de la nación.
Respecto a este punto, es preciso señalar que el hecho controvertido en la presente causa versa sobre una relación arrendaticia y no sobre la propiedad del bien objeto del contrato, en este sentido y a modo ilustrativo, señala este Tribunal que la expropiación es una institución del derecho público, mediante el cual el Estado actúa en beneficio de una causa pública o de interés social, con la finalidad de obtener la transferencia forzosa del derecho de propiedad o algún otro derecho de los particulares, a su patrimonio, esto se lleva a cabo mediante sentencia firme y pago oportuno del bien que se pretende expropiar, no constando en el presente expediente documento que acredite que se llevó a cabo la expropiación que arguye la parte demandada. Y así se declara.
Así las cosas, observa esta alzada que, Se desprende de la exposición verbal realizada por la parte demandada en la audiencia conciliatoria realizada ante el Ministerio de Comercio, específicamente, ante la Dirección de Arrendamiento Comercial, acta que fue debidamente valorada, que el arrendatario afirmó que no cumplió con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento desde hacía más de 3 años, con lo cual, colige esta superioridad que efectivamente el incumplimiento de la arrendataria, se subsume en uno de los supuestos de procedencia del desalojo, establecido en la ley especial.
Finalmente, considera este tribunal superior que, al no haber colmado el demandado con la comprobación de sus dichos en juicio, a saber: su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los años 2021, 2022 y 2023, se colige que en el sub lite, los hechos denunciados por la parte demandante se subsumirían en el supuesto de hecho establecido en la causal de desalojo, contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, deviniendo procedente la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO., en contra del ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS. En consecuencia se declara extinguida la relación arrendaticia existente entre TITO HUMBERTO CHIRINO y EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, relativa MINI LOCAL COMERCIAL NRO. 5, UBICADO EN EL EDIFICIO SOFÍA, ENTRE LAS ESQUINAS DE MARRÓN A CUJÍ, PARROQUIA CATEDRAL, EN MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, y así se declara.
-VII-
DISPOSITIVO
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO QUINTO (15°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 24 de enero de 2024, cuyo extenso fue publicado el 19 de febrero de 2023, que declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO., en contra del ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial intentada por el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, en contra del ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS. En consecuencia, se declara extinguida la relación arrendaticia existente entre TITO HUMBERTO CHIRINO y EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, que tenía por objeto “MINI LOCAL COMERCIAL NRO. 5, UBICADO EN EL EDIFICIO SOFÍA, ENTRE LAS ESQUINAS DE MARRÓN A CUJÍ, PARROQUIA CATEDRAL, EN MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL,” y así se declara.
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, entregar a la parte actora, el inmueble arrendado identificado como MINI LOCAL COMERCIAL NRO. 5, UBICADO EN EL EDIFICIO SOFÍA, ENTRE LAS ESQUINAS DE MARRÓN A CUJÍ, PARROQUIA CATEDRAL, EN MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
CUARTO: SE RATIFICA, la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO QUINTO (15°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 24 de enero de 2024, cuyo extenso fue publicado el 19 de febrero de 2024, que declaró: “PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuso el ciudadano TITO HUMBERTO CHIRINO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 2.129.384, en su carácter de arrendador, contra el ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-22.751.235, en su carácter de arrendatario. SEGUNDO: Se acuerda EL DESALOJO del Mini Local Comercial Nº 5, ubicado en el Edificio Sofía, entre las esquinas de Marrón a Cují, Parroquia Catedral, en Caracas, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, el cual será entregado libre de bienes y personas, en perfecto estado de mantenimiento y conservación tal como fue entregado al ciudadano EDWIN ALDEMAR VARGAS BARRIOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 22.751.235. TERCERO: SE CONDENA en costas y costos a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Es todo, termino, se leyó y conformes firman”.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de junio del año 2024. 214° años de la Independencia y 165° años de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,
Abg. YAMILET ROJAS
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2024-000124 (1431)
LA SECRETARIA,
Abg. YAMILET ROJAS
ASUNTO: AP71-R-2024-000124 (1431)
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