REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA Maracay, 17 de junio de 2024 214° y 165° Sentencia I EVENTOS PROCESALES Suben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 26.06.2023, contra la sentencia proferida por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 07.06.2023 con motivo del juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoado por los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, , titulares de las cedulas de identidad Nº E-82.294.755 y E-82.294.754 respectivamente contra el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDÓN ARREDONDO, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101; sustanciado en el expediente No. 1391-19 (nomenclatura interna de ese juzgado). II Del Contenido De La Pretensión Quien suscribe, JUAN ALBERTO BONILLA GUILLEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-18.165.146 y de este domicilio, debidamente inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 194.842, actuando en este acto en mi carácter de apoderado de los ciudadanos HARALD HEIZMANN, extranjero, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cedula de identidad Nº E-82.294.755 y WALTRAUD HEIZMANN, extranjero, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cedula de identidad Nº E-82.294.754 como consta en Poder otorgado en forma autentica por ante la Notaria Publica de Turmero en fecha 11 DE ENERO de 2019, inserto bajo el Nº 37, Tomo 2, folios 112 hasta 114 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, según mandato que en copia simple signado con la letra “A” anexo al presente escrito previo cotejo de su original para su debida certificación; ante usted respetuosamente ocurro y expongo lo siguiente: Mis poderdantes mantuvieron una relación arrendaticia con GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, quien es mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad No. V-15.189.101 y de este domicilio, el inmueble, es propiedad de mis conferentes, constituido por una casa quinta con anexos, ubicadas en jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del Caserío Independencia nro. 7, constituida por aproximadamente veinte (20) metros de frente por setenta (70) metros de fondo, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Avenida Principal del caserío Independencia que es su frente; SUR: Con Terreno Municipal Calle Guárico; ESTE: inmueble que es o fue del señor GANRIEL TRUJILLO, y OESTE: terreno municipal que es o fue del señor HANS CHRISTIAN MEYER y MARGRET MEYER medidas están suficientemente especificados en el Documento de Propiedad protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de Maracay estado Aragua, bajo el nro. 2, tomo 15, protocolo primero de fecha 16 de marzo de 2004, pactándose según documento privado, específicamente en su cláusula cuarta, el ofrecimiento de opción de compra venta del inmueble a partir de la fecha de finalización del contrato de arrendamiento con uso comercial, así como el aumento del canon de arrendamiento, documento que anexo en copia simple signado con la letra “B”, por ante la Notaria Publica de Turmero, constancia que aparece en el libro diario de esa notaria en fecha 14 de febrero de 2018 por esa Notaria, notificación que nunca tuvo respuesta por parte del ciudadano ut supra identificado, notificación que anexo en original signada con la letra “C”. Es de destacar que el arrendatario quien destina el inmueble arrendado como posada turística, no ha procedido a darle cumplimiento a su obligación contractual prevista en la cláusula segunda del anexo signado con la letra “D” donde se comprueba que el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, incurrió en morosidad de seis meses tal como se puede observar en las certificaciones arrendaticias de los cinco tribunales de municipio, letra “E”. Con la diligencia de un buen padre de familia, entiéndase la entrega del local comercial libre de personas y cosas en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente respecto al pago de los servicios públicos. Asi pues, los hechos narrados denotan que inobjetablemente el arrendatario incumplió sin más las clausulas tercera del documento autenticado a través del cual se fija en el marco de la ley y con la venia de las partes lo atinente a la prorroga legal contractual. II DEL DERECHO Ciudadano Juez, los hechos anteriormente narrados, los cuales, a todas luces configuran el incumplimiento legal y contractual en que incurrió GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, encuentran tipificación jurídica en las normas contenidas en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y el Código Civil, disposiciones legales cuya aplicación expresamente invoco en este acto y que sin lugar a dudas hacen procedente la demanda de desalojo intentada en contra de empresa arriba identificada. Asi tenemos que, de acuerdo con el artículo 1159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”, Por otra parte el nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, relata con meridiana claridad en su Capítulo VIII relativo a De los Desalojos y Prohibiciones, específicamente en su literal i de su artículo 40 que: (…) III PETITORIO Con fundamento en las razones fácticas y de derecho anteriormente explanadas procedo en nombre de mi mandante a demandar formal y efectivamente a GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, quien es mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad No. V-15.189.101 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDATARIO, por desalojo, para que en consecuencia sea condenada por este Tribunal a entregar el inmueble ubicado en la Jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del Caserío Independencia nro. 7, del estado Aragua libre de personas y cosas, en el mismo buen estado en que los recibió al inicio de la relación contractual y que sea igualmente condenado al pago de las costas y costos procesales. IV DE LA CITACION De conformidad con los artículos 215 y 218 parágrafo único del Código de Procedimiento Civil solicito la citación personal del ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, Cedula de Identidad No. V-15.189.101 y de este domicilio, en su carácter de Arrendatario; en la siguiente dirección: jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del Caserío Independencia nro. 7, del Estado Aragua. V DEL PROCEDIMIENTO APLICABLE Según lo pautado en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicito que la presente demanda sea sustanciada por los trámites del procedimiento Oral previstos en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. VI DEL DOMICILIO PROCESAL A tenor de lo previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil la siguiente dirección: AV BOLIVAR OESTE LOCAL 288 del Estado Aragua. Atención: ABOG. JULIAN ALBERTO BONILLA GUILLEN en su carácter de apoderado. VII DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA De conformidad con lo establecido en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, y a los solos efectos de la determinación de las costas, estimo la presente demanda en la cantidad de: CATORCE MIL NOVECIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (Bs. 14900 UT) o la cantidad de: SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 745.000,00) dado que la unidad tributaria actual asciende a CINCUENTA (Bs. 50,00) por UT. En fecha 13.01.2020 es conferido poder apud acta por el ciudadano CHRISTIAN KATZENBERGER titular de la cedula de identidad E- 82.260.561 actuando en representación de los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, titulares de las cedulas de identidad Nº E-82.294.755 y E-82.294.754 respectivamente, según poder general de administración y disposición, conferido en fecha 25.01.2019 por ante la notaria publica cuarta de Maracay estado Aragua quedando anotado bajo el No. 25, tomo 07 folios 93 al 95, donde procede a revocar poder conferido al abogado JULIAN BONILLA INPREABOGADO No. 194.842. y a conferir poder a la abogada MARTHA JIMÉNEZ DIAZ INPREABOGADO No. 176.744. En fecha 29.01.2020 la abogada MARTHA JIMÉNEZ DIAZ INPREABOGADO No. 176.744, procedió a reformar la demanda en los términos siguientes: Cito: Mis poderdantes mantuvieron una relación arrendaticia con el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad No. V-15.189.101 y CARMEN CECILIA DELGADO ANTELIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-6.553.578, respecto a un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa quinta con anexos, ubicada en la jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del Caserío Independencia, Nº 7, compuesta por aproximadamente veinte (20) metros de frente por setenta (70) metros de fondo, situada dentro de los siguientes linderos: NORTE: Avenida Principal del Caserío Independencia que es su frente; SUR: con Terreno Municipal Calle Guárico; ESTE: inmueble que es o fue del señor Gabriel Trujillo; y OESTE: terreno municipal que es o fue del señor Hans Christian Meyer y Margret Meyer medidas que están suficientemente especificados en el Documento de Propiedad protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de Maracay, Estado Aragua, bajo el Nº 2, Tomo 15, Protocolo Primero de fecha 16 de marzo de 2004, el cual corre a los folios (10 al 12) del presente expediente; pactándose según documento privado, que riela a los folios (8 y 9) entre otras cosas lo siguiente: Clausula Tercera: “…El plazo de duración del presente contrato será de seis (06) años contados a partir del Primero (01) de Diciembre del año 2012…”. Cabe resaltar que dicho contrato expiro el Primero (01) de Diciembre del año 2018. Clausula Cuarta: “…Se conviene en este acto de común acuerdo que se establece opción de compra del inmueble a partir de la fecha de finalización del presente contrato de arrendamiento que corresponde para el Mes de Diciembre del año 2018…”. Al respecto, mis representados oportunamente mediante su apoderado judicial, en fecha 14 de febrero de 2019 realizo formal oferta de venta, cumpliendo con lo pactado en la cláusula cuarta pre-citada, dicho ofrecimiento fue practicado por la Notaria Publica de Turmero estado Aragua, el cual corre inserto a los folios 13 al 15 del presente expediente, al ciudadano: GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad No. V-15.189.101 ya que para la fecha la ciudadana: CARMEN CECILIA DELGADO ANTELIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-6.553.578, ya no ocupaba dicho inmueble, ofrecimiento realizado al solo haber transcurrido cuarenta y cuatro días (44) luego de que había expirado el contrato privado, notificación esta la cual nunca tuvo respuesta por parte del ciudadano ut supra identificado. Razón por la cual el ciudadano en cuestión debió con la diligencia de un buen padre de familia, hacer la entrega del inmueble dado en arrendamiento libre de personas y cosas en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente respecto al pago de los servicios públicos. Clausula Séptima: “…El uso del inmueble, será de USO COMERCIAL para ser sub arrendado por LOS ARRENDATARIOS a terceras personas por periodos temporales como fines de semana, periodos vacacionales, días de asueto etc., para uso y disfrute de las instalaciones del inmueble de acuerdo a las normativas internas establecidas por LOS ARRENDATARIOS…”. Clausula Decima Primera: “…Se establece que el inmueble objeto de este contrato no será de ninguna forma domicilio permanente de LOS ARRENDATARIOS ni de terceras personas…” Es importante destacar, que el uso del inmueble es para ser arrendado a terceras personas por alojamientos temporales y vacacionales; y que dicho inmueble no será considerado como domicilio permanente ni para los arrendatarios ni para terceras personas. Clausula Octava: “…Por la falta de pago de cuatro (04) mensualidades seguidas a su vencimiento, así como, por incumplimiento de algunas de las clausulas contenidas en este contrato, quedara rescindido el presente convenio y LOS ARRENDADORES podrán solicitar la desocupación del inmueble, por el procedimiento pautado para los juicios breves o por resolución de este contrato, siendo por cuenta de LOS ARRENDATARIOS, los gastos a que hubiera lugar, por tal motivo, así como los daños y perjuicios que de allí resultaran…”. Es de destacar que el arrendatario, no ha cumplido con su obligación contractual prevista en la cláusula segunda como lo es el pago oportuno del canon de arrendamiento incurriendo así en morosidad de más de seis meses tal como se puede observar en las certificaciones arrendaticias de los cinco tribunales de municipio inserta a los folios 16 al 55 del presente expediente. Asi pues, los hechos narrados denotan que inobjetablemente el arrendatario incumplió sin más las clausulas tercera del contrato privado inserto a los folios 8 y 9 del presente expediente. DEL DERECHO Ciudadano Juez, los hechos anteriormente narrados, los cuales a todas luces configuran el incumplimiento legal y contractual en que incurrió el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, supra señalado, como ya se dijo es quien actualmente posee el inmueble objeto de la presente demanda encuentran tipificación jurídica en la norma contenida en el artículo 4 del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, disposiciones legales cuya aplicación expresamente invoco en este acto y que sin lugar a dudas hacen procedente la demanda de desalojo intentada contra el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, ya identificado. Asi tenemos que, de acuerdo con el artículo 1159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.”, Asimismo tenemos que, son causales de desalojo de conformidad con el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014: Artículo 40. Son causales de desalojo: (…) Como quiera que, oportunamente mediante su apoderado judicial, mis hoy representados en fecha 14 de febrero de 2019 realizaron formal de venta, al ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad No. V-15.189.101 ya que para la fecha como ya se dijo en líneas anteriores, la ciudadana: CARMEN CECILIA DELGADO ANTELIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-6.553.578, ya no ocupaba dicho inmueble, ofrecimiento realizado cumpliendo con lo pactado en la cláusula cuarta pre-citada, por la Notaria Publica de Turmero estado Aragua, el cual corre inserto a los folios 13 al 15 del presente expediente, es de precisar que el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva se agotó en virtud de que había transcurrido casi un (1) año calendario. PETITORIO Con fundamento en las razones fácticas y de derecho anteriormente explanadas procedo en nombre de mi mandante a demandar formalmente y efectivamente a GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, quien es mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad No. V-15.189.101 y de este domicilio, en su carácter de arrendatario, y que actualmente es el único que posee el inmueble objeto de litigio POR DESALOJO, para que en consecuencia sea condenado por este Tribunal a entregar el inmueble ubicado en la Jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del Caserío Independencia nro. 7, del Estado Aragua libre de personas y cosas, en el mismo buen estado en que los recibió al inicio de la relación contractual y que sea igualmente condenado al pago de las costas y costos procesales. DE LA CITACION De conformidad con los artículos 215 y 218 parágrafo único del Código de Procedimiento Civil, solicito la citación personal del ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, titular de la Cedula de Identidad No. V-15.189.101 y de este domicilio en su carácter de Arrendatario; en la siguiente dirección: jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del Caserío Independencia nro. 7, del estado Aragua. DEL PROCEDIMIENTO APLICABLE Según lo pautado en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, solicito que la presente demanda sea sustanciada por los trámites del Procedimiento Breve previsto en los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil. DEL DOMICILIO PROCESAL A tenor de lo previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil la siguiente dirección: BARRIO BELEN AV. 97 Nº 316 MARACAY, del Estado Aragua. Atención: ABOG. MARTHA JIMENEZ DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.144.787 y de este domicilio, debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 176.744, en su carácter de apoderada. DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA De conformidad con lo establecido en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, y a los solos efectos de la determinación de las costas, estimo la presente demanda en la cantidad de: SIETE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (Bs. 7000 UT) o la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) dado que la unidad tributaria actual asciende a CINCUENTA (Bs. 50,00) por UT. DE LOS MEDIOS PROBATORIOS Pruebas Documentales: Ratifico la consignación realizada con el escrito libelar primogénito de los siguientes documentos: -Contrato de Arrendamiento Privado, celebrado entre los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAND HEIZMANN, con los ciudadanos GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO y CARMEN CECILIA DELGADO ANTELIZ, todos plenamente supra identificados (folios 8 y 9). -Documento de Compra venta el cual acredita a mis representados como dueños del inmueble objeto del presente litigio (folios 10 al 12). -Documento notariado de la formal oferta de venta, practicado por la Notaria Publica de Turmero estado Aragua, al ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO (folio 13 al 15). -Certificaciones Arrendaticias de los cinco Tribunales de Municipio (folios 16 al 55). Pruebas testimoniales: Ciudadana MAROTZA DOLORES OSORIO GUILLEN, titular de la cedula de identidad Nº V-8.095.848 domiciliada en la calle Aragua Nº 16, cruce con Pichincha, Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro, Estado Aragua. Ciudadano JUAN CARLOS MOLINA PERNIA, titular de la cedula de identidad Nº V-12.354.634, domiciliado en la Calle Aragua Nº 16, cruce con Pichincha, Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro, Estado Aragua. Prueba de informe: Solicito se practique prueba de informe a la siguiente entidad: Consejo Comunal 6 de Julio Caserío Independencia, El Playón Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro, Estado Aragua, a los efectos de que informe sobre: Primero: Quien ocupa el inmueble constitutivo por una casa quinta con anexos, ubicada en la Jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del Caserío Independencia, Nº 7, compuesta por aproximadamente veinte (20) metros de frente por setenta (70) metros de fondo, situada dentro de los siguientes linderos: NORTE: Avenida Principal del Caserío Independencia que es su frente; SUR: Con terreno municipal Calle Guárico; ESTE: inmueble que es o fue del señor Gabriel Trujillo; y OESTE: terreno municipal que es o fue del señor Hans Christian Meyer y Margret Meyer medidas y en qué carácter lo ocupa. Segundo: Que informe al tribunal si en dicho inmueble se explota alguna actividad comercial, como lo es el sub arriendo de habitaciones a terceras personas por periodos temporales como fines de semana, periodos vacacionales y/o días de asueto. Tercero: Que informe al tribunal si el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101, se encuentra permanentemente en el inmueble señalado en el particular primero o por lo contrario atiende otras responsabilidades laborales. A los fines de evacuar la misma solicito se me designe correo especial como representante judicial de la parte demandante de autos abogada MARTHA JIMENEZ DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.144.787 y de este domicilio, debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 176.744. Prueba de Inspección Judicial: Solicito se traslade y constituya el tribunal a los fines de dejar constancia de: Primero: Quien ocupa el inmueble constituido por una casa quinta con anexos, ubicada en la Jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del Caserío Independencia, Nº 7, compuesta por aproximadamente veinte (20) metros de frente por setenta (70) metros de fondo, situada dentro de los siguientes linderos: NORTE: Avenida Principal del Caserío Independencia que es su frente; SUR: Con terreno municipal Calle Guárico; ESTE: inmueble que es o fue del señor Gabriel Trujillo; y OESTE: terreno municipal que es o fue del señor Hans Christian Meyer y Margret Meyer medidas y en qué carácter lo ocupa. Segundo: Que se deje constancia escrita y bajo reproducciones fotográficas avaladas por un perito experto de todos y cada uno de los bienes muebles que se encuentren en cada espacio del inmueble señalado en el particular primero (habitaciones, baños, cocina, salas de estar, piscinas, áreas comunes como jardines y estacionamiento, además de la casa tipo anexo anclada del mismo terreno y que sirve como vivienda para la persona que cuida la casa principal). Tercero: Que se deje constancia del estado actual general del inmueble pre señalado en el particular primero, a saber: techo, paredes y piso. DE LA ADMISION Finalmente solicito que la presente demanda sea admitida y substanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la definitiva en toda ya cada una de sus partes. En Maracay a la fecha de su presentación. (Folios 81 al 88). Contestacion De La Demanda Yo, Dr. ROSELIANO DE JESUS PERDOMO SUAREZ, venezolano, titular de la Cedula de Identidad Nº V-7.183.655, actuando en este acto con el carácter de Abogado en el libre ejercicio profesional, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 55.077, actuando en este acto en mi carácter de apoderado judicial del demandado y expongo: --- Como punto previo Debo señalar que la Abogada presento un escrito donde señala que existe una confesión ficta y debo señalarle lo siguiente el Ciudadano Juez es el Rector del Proceso y a tenor del Capítulo III, de la Nulidad de los Actos Procesales, en el artículo 206 “…Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarara sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez…”, del código de procedimiento civil vigente lo que establece el juez es el rector del proceso colega y el artículo 213 de ese mismo capítulo establece “…Las nulidades que solo pueden establecerse a instancia de parte, quedaran subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos…” Y esa oportunidad le pasó ya, así que no existe tal confesión, usted debió atacar el auto donde el juez dictamino la suspensión del proceso y señalo la audiencia. DE LA CONTESTACION En este acto niego rechazo y contradigo que este en posesión de un local comercial, ya que del documento de propiedad que riela del folio 10 al 12 del presente expediente, establece claramente que es una casa quinta, y el documento supra mencionado así lo establece, y que es un documento PUBLICO y en este acto se lo opongo, a CONFESION de parte relevo de prueba, del folio 81 al 88, escrito de reforma de la demanda señala en el titulo de los hechos, vuelto del 81 al 88, escrito de reforma de la demanda señala en el titulo de los hechos, vuelto del 81, cito “…Clausula tercera…El plazo de duración del presente contrato será de seis años contados a partir del primero (01) de Diciembre del año 2012…” CABE RESALTAR QUE DICHO CONTRATO EXPIRO el primero (01) de Diciembre del 2018…” para los demandados no existía ese contrato privado…(…..) Razón por la cual el ciudadano en cuestión debió con la diligencia de un buen padre de familia, hacer la entrega del inmueble en cuestión dado en arrendamiento…” Ahora bien ciudadano esta demanda fue presentada en fecha 29 de enero del año 2020, durante un año ese inmueble es y sigue siendo la vivienda donde vive con su grupo familiar, además ciudadano Juez: POR NINGUN LADO DE LA REFORMA DE LA DEMANDA SEÑALA QUE MESES DEBO, Y así como tampoco señala DEL CUAL AÑO, solo señala que incumplí las cláusulas contractuales del folio 83 “…clausula octava…por falta de pago de cuatro (04), mensualidades (pero cuales meses y de qué año) seguidas a su vencimiento, así como el incumplimiento de algunas cláusulas contenidas en este contrato, quedara rescindido el presente convenio…” NO EXISTE POR NINGUN LADO DE ESTA REFORMA QUE SEÑALE LOS (04) MENSUALIDADES VENCIDAS, CUALES SON LOS MESES, NI DE AÑO ES QUE ESTAN VENCIDA, COMO TAMPOCO EL MONTO DE LA DEUDA DE ESOS MESES, esa falta de información me viola mi derecho constitucional de saber de que se me demanda y del DEBIDO PROCESO, Cito “…ART. 49.-(…)” fin de la cita, como puedo defender si no se cuáles son los meses por los cuales se me está demandando ni de qué año, NO EXISTEN esos datos, y usted Ciudadano Juez es garante de la Constitución, como puedo defenderme de lo que no se, que meses debo buscar en la cuenta bancaria donde depositaba, y COMO pudo usted ciudadano juez admitir esta demanda, violando el DEBIDO PROCESO, porque ellos traen como prueba que no estoy consignado por ante los tribunales, para demostrar que estoy insolvente en el pago de canon de arrendamiento, PERO DE QUE MESES ESTOY INSOLVENTE Y DE QUE AÑO, por ningún lado de esta demanda lo señalan. Ahora bien CIUDADANO JUEZ; De la prueba de informe que solicitan Al particular Tercero; solicitan “…Que informe al Tribunal si el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101, se encuentra permanente en el inmueble señalado en el particular primero o por el contrario atiende otras responsabilidades laborales…” fin de la cita, aquí ciudadano Juez se puede determinar que la relación que presta el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101, es una relación LABORAL DESDE HACE MAS DE 20 AÑOS, cuidando la casa donde vive, y se puede evidenciar de este particular tercero… por lo tanto se está subvirtiendo se desalojó donde nunca señalaron que meses debe y de qué año, para no pagar las prestaciones sociales a este trabajador. Además de la prueba de inspección judicial que solicita la parte demandante señala en el Particular Primero “…Solicitan constancia que QUIEN ocupa el inmueble constituido por una casa quinta con anexo ubicada en la jurisdicción… y en carácter lo ocupa…” le respondo lo ocupa el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101, en su carácter de que allí vive, o sea es su vivienda, y hogar de su familia con sus hijos, quiero dejar constancia que la mentira tiene patas cortas, de este particular PRIMERO, que lo solicita la apoderada judicial que se deje constancia que es una casa quinta, lo que está tratando de desalojar, Y NO ES un local comercial, AQUÍ priva un principio de la realidad sobre los hechos, que existe un contrato privado, ahora bien ciudadano juez existen vicios que anulan este contrato y los cuales le paso a señalar… Por ser normas de orden Publico en la EXPOSICION DE MOTIVOS DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL… parte integrante de la ley, por lo que quise que usted tuviera una visión distinta de los hechos y del derecho, señala la ley en su exposición de motivos… Cito… “… (…) fin de la cita, Articulo 1 “… (…)” artículo 3 “… (…) fin de la cita, otro Artículo 4 “…(…)” Fin de la cita ahora bien ciudadano Juez Quinto; Debo hacer mención de algunas consideraciones legales pasadas por alto… Este articulo lo traigo a colación porque de la reforma de la demanda, señala la parte demandante que en folio 82, el uso que se debe dar al inmueble y en qué forma, y en la cláusula séptima cito “…Clausula séptima: El uso del inmueble será de uso comercial para ser arrendado por los arrendatarios a terceras personas por periodos temporales como fines de semana, periodos vacacionales, días de asueto, etc…” Fin de la cita a confesión de parte relevo de pruebas, y el articulo 04 del Decreto Ley, los inmuebles destinados al uso comercial, señala que estas viviendas están EXCLUIDAS de la aplicación de este decreto… lo que significa que debió ser decretado inadmisible… y usted ciudadano juez debe por imperativo de ley decreta claro a tenor del articulo supra mencionado. Por otro lado ciudadano Juez; el artículo 03, Decreto Ley, los inmuebles destinados al uso comercial, señala que “…Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, SE CONSIDERA NULO. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas…” fin de la cita, ahora bien ciudadano Juez, los derechos aquí señalados son irrenunciables, y que todo acto que viole esos derechos son nulos, el CONTRATO PRIVADO, viola mi derecho a tener un contrato autenticado tal como lo señala el artículo 13 (…) Y de acuerdo con las pautas en esta ley establecidas, por lo que el contrato privado es nulo de toda nulidad absoluta y así debe usted decretarlo, y así pido lo declare. Quiero manifestar que en ese inmueble habita que mi representado habita con su núcleo familiar, de manera pacífica, ininterrumpida, desde hace tiempo, y que nunca ha dejado de estar en posesión de la misma, Debo señalar lo siguiente existe un principio que regula el conocimiento de juez y que lo tendrá como norte de sus decisiones el cual es IURA NOVIT CURIA, donde el demandado coloca los hechos y el juez conoce el derecho a aplicar. De las pruebas Promuevo en este acto: Como prueba la reforma de la demanda que riela a los folios 81 al 88 y lo fundamento en lo establecido en el código civil vigente articulo 1400 y 1401, cuando señala “…la confesión hecha por la parte o por su apoderado en los límites de su mandato, ante un juez, aunque este sea incompetente, hace contra ella plena prueba…” por lo que señalado por la representante en el libelo de demanda reformado hace plena prueba, además que nunca señala los meses que debo ni el año. Promuevo: el documento de propiedad para demostrar que se trata de una casa quinta. Además que la parte le exige al tribunal que aplique el Decreto Ley, con rango, valor y fuerza de ley que regulariza el arrendamiento inmobiliario para el uso destinado al uso comercial, y que el contrato privado que es nulo de nulidad absoluta a tenor de esta ley, no puede ser aplicado por estar violando este decreto con rango, valor y fuerza de ley y así pido lo declare. Petitorio En base a los argumentos expuestos y, es por lo que solicito a este tribunal que el presente proceso DECLARE SIN LUGAR LA PRESENTE DEMANDA, y así pido se declare. SOLICITO SEA CONDENADA EN COSTA LA PARTE DEMANDANTE (Folios 203 al 206). III DE LA SENTENCIA RECURRIDA En fecha 07 de junio de 2023, el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua; dicto Sentencia, en los términos siguientes: (…) MOTIVA Analizados los alegatos expuestos por la parte actora y de las defensas opuestas por la parte demandada, así como del material probatorio traído a los autos, el thema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede o no la acción de desalojo, con fundamento en la falta de pago de 3 PAGOS cánones de arrendamientos mensuales, y el incumplimiento de la Cláusula cuarta del contrato el ofrecimiento de opción de compra venta del inmueble a partir de la fecha de finalización del contrato de arrendamiento con uso comercial. Que el arrendatario quien destina el inmueble arrendado como posada turística, no ha procedido a darle cumplimiento a la obligación contractual además incurrió en morosidad por lo que solicitan la entrega del inmueble libre de personas y cosas en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente respecto al pago de los servicios públicos. Que, los hechos narrados denotan que el arrendatario incurrió la cláusula séptima del documento a través del cual se establece que el uso del inmueble será de USO COMERCIAL para ser sub arrendado por los arrendatarios a terceras personas en periodos vacacionales, días de asueto, etc, para uso y disfrute de las instalaciones del inmueble. Que, el arrendatario no cumplió con la cláusula decima primera, donde se estableció que el inmueble no será de ninguna forma domicilio permanente de los arrendatarios, con fundamento en el artículo 40 literales “a” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Tenemos pues, que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1579 del Código Civil el cual dispone: (…) De la citada norma se desprenden obligaciones reciprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa; y aplicado al caso de autos, la demandada se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes, en los términos en que fueron establecidos en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento aceptado por ambas partes. Asi mismo, el artículo 1592 del Código Civil, establece las obligaciones que surgen para el arrendatario con ocasión a este contrato, siendo las mismas las siguientes: (…) Se desprende de la norma civil supra señalada, la obligación que nace para el arrendatario de pagar las pensiones de arrendamientos en los términos convenidos, en efecto, según la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes, derivando para la demandada, la siguiente obligación: (…) Que por la falta de pago de 4 mensualidades seguidas a su vencimiento, así como, por incumplimiento de algunas de las clausulas contenidas en este contrato, quedara rescindido el presente convenio y los arrendadores podrán solicitar la desocupación del inmueble, por el procedimiento pautado para los juicios breves. (…). Acordando la parte que la falta de pago de 4 mensualidades era causal para solicitar el desalojo del local arrendado. Asi se decide. Por su parte, la demandada, negó, rechazo y contradijo que este en posesión de un local comercial, ya que documento propiedad establece que es una casa-quinta, destacando que dicho contrato expiro el 1º de diciembre de 2018. Asimismo, alega el demandado que por ningún lado de la reforma de la demanda señala que meses debe y de cual año. Manifiesta el demandado que la relación que presta el ciudadano GERVIS RONDON, es una relación laboral desde hace más de 20 años cuidando la casa donde vive, por lo tanto se está subvirtiendo se desalojó para no pagar las prestaciones sociales a este trabajador. De las pruebas aportadas por la parte demandada, ninguna de ellas, prueba el hecho extintivo de la obligación de pagar, es decir, el pago de los cánones de arrendamientos; hechos estos cuya carga probatoria correspondía a la parte demandada; y esta nada probo al respecto, pues no existen en autos elementos probatorios que lleve a la convicción de este Tribunal para dar probada el hecho extintivo de la obligación. Asi se decide. Asi las cosas, quedo demostrado en autos el carácter del demandante como arrendador del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presento, en consecuencia, obligada como se encontraba la accionada de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, no demostró el cumplimiento al cual se encontraba atada en virtud del contrato suscrito, esto es, el pago oportuno o tempestivo del canon arrendaticio, en los términos convenidos entre las partes, por lo que, la parte demandada se encuentra incursa en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamientos consecutivos, en concordancia con el articulo 1592 ordinal segundo del Código Civil, al no demostrar el hecho extintivo de su obligación, es decir, el pago de los cánones de arrendamientos, en los términos estipulados en la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento. En razón de todo lo expuesto, este Tribunal declara INSOLVENTE al arrendatario demandado GERVIS SAMUEL RONDON, plenamente identificado en autos, de conformidad con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Asi se decide. En conclusión, de conformidad con todo lo antes establecido, constituye una carga probatoria de la parte demandada destruir o desvirtuar la presunción legal sobre la falta de pago de los cánones de arrendamientos imputados como insolutos, y para ello debió aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago de los cánones de arrendamiento. En tal sentido concluye este Tribunal, que la parte demandada no demostró el pago de los cánones de arrendamiento que se le imputan como insolutos, y por ende quedo demostrada su insolvencia al igual que el incumplimiento de la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento; configurándose así la procedencia de la acción de desalojo de local comercial, con fundamento en las causales establecidas en el artículo 40 literales “a” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, “…a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientos (…) i. Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato…”. Asi se decide. DISPOSITIVO Este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripcion Judicial del Estado Aragua, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la solicitud de INADMISIBILIDAD DEL LIBELO DE LA DEMANDA opuesta por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101; conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “a” en concordancia con lo establecido en el literal “g” y el literal “h” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y el articulo 1159 del Código Civil. TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se ORDENA a la parte arrendataria demandada, el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101; hacer entrega material, real y efectiva del inmueble, en cuestión a la parte actora, ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN cedulas de identidad Nros. E-82.249.755 y E-82.294.754, respectivamente, a saber, el inmueble constituido por una casa-quinta, con anexos ubicada en la población de Ocumare de la Costa Jurisdicción del Municipio Costa de Oro del Estado Aragua, la avenida Principal del Caserío Independencia Nº 7, constituida por aproximadamente veinte (20) metros de frente por setenta (70) metros de fondo; completamente libre de personas y de bienes que no sean de propiedad del Arrendador, en el mismo buen estado en que lo recibió, así como los sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas; según lo acordado por las partes en la Cláusula QUINTA del Contrato de Arrendamiento. CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101 y de este domicilio, por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión en virtud de que dicha sentencia salió fuera del lapso correspondiente… (Folios 2 al 20 de la pieza II). IV DE LA APELACIÓN En fecha 26 de junio de 2023, la parte demandada, representada por el apoderado judicial, abogado ROSELIANO PERDOMO, mediante Escrito apela la sentencia emitida por el Tribunal A Quo. (Folio 26, Pieza II). V ACTUACIONES EN ALZADA En fecha 27.07.2023, la parte demandante, representada judicialmente por la abogada MARÍA CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ NAVAS, consigno Escrito de Informes, en los términos siguientes: “(…) CAPITULO II DE LA SENTENCIA APELADA DE FECHA 07/06/2023 PRIMERA: Insigne instancia Superior en lo Civil de esta Circunscripcion Judicial del Estado Aragua, el Juez Aquo en la indicada sentencia de fecha 07/06/2023, ha actuado con el fiel apego a los principios elementos del derecho, a través de Disposiciones Legales, criterios Jurisprudenciales y Doctrinarios, que enfáticamente establecen garantías constitucionales concatenados con la integridad de la Legislación Venezolana, siendo estos principios pilares fundamentales para conservar el orden público, practicando como ha sido un análisis exhaustivo o de la decisión del Juez A quo, se evidencia que dicha sentencia apelada no transgrede ningún derecho ni derecho a la defensa a la parte demandada, que conlleve a la imperiosa necesidad de anular o modificar un fallo, es decir dicha decisión no va en contradicción a lo establecido en el artículo 243 y 244 del CPC, por lo contrario cumple con los requisitos esenciales que debe tener toda sentencia, no obstante, el Juez A Quo, garantizo de manera íntegra todos los principios constitucionales y procesales precedente en la sustanciación del juicio, como el derecho a la defensa, la igualdad procesal, la equidad de las partes en el proceso sin preferencias ni desigualdades, es decir, es un jurisdicente que se apegó a la Doctrina y por consiguiente garantizo la integridad legislativa por todos los razonamientos de hecho y fundamentos de derechos sólidos en nombre de mis poderdantes RATIFIQUE LA DECISION proferida por el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripcion Judicial del Estado Aragua. SEGUNDA: todos los fundamentos de hechos y de derechos por lo cual en mi condición de Apoderado Judicial de la Parte demandante ciudadanos: HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, que tiene una edad de 81 y 77 de edad respectivamente, que requieren de una sentencia justa, equitativa, que le garantiza su derecho a disfrutar, y disponer de su derecho de propiedad, secuestrado por un arrendatario insoluto desde varios años. TERCERA: En el transcurso de este proceso cuya pretensión principal se circunscribe a lograr el desalojo de “un inmueble de la exclusiva propiedad de los demandantes, constituido por una casa quinta con anexos, ubicadas en jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del Caserío Independencia nro. 7, como así lo estableció la Sala Político Administrativa. Con fines turísticos”. En este contexto, la parte demandada cuando contesta el fondo de la demanda no solo no desconoce el documento privado de arrendamiento sino que inclusive consigna una copia adjunta al libelo de contestación y al no impugnar el contrato de arrendamiento consignado con el libelo de demanda, quedando completamente Reconocido al tenor del artículo 429 del CPC. Los apoderados del demandado como el demandado mismo, no han obrado con probidad y lealtad, en contravención a lo establecido en el artículo 170 del CPC, el cual impone a las partes en el proceso a exponer los hechos de acuerdo a la verdad real y procesal, no interponer pretensiones, ni alegar, ni promover incidentes inútiles e innecesario a la defensa de los derechos que sostienen, como puede observarse, la parte demandada, ha opuesto defensas previas inútiles e innecesarios, interpuso un recurso de regulación de jurisdicción, cuya competencia corresponde a la Sala Político Administrativa del TSJ con sede en Caracas, que no gestiono ni proceso, se ocultó para impedir que le fuere citado o notificado, y al contestar al fondo de la demanda no promueve, ni consigna prueba alguna, y ahora intenta un recurso de apelación sobre la decisión, en la cual está imposibilitado de consignar pruebas que no sean documentos públicos, donde se demuestre el cumplimiento de la obligación principal del arrendatario como es el pago de los cánones de arrendamiento. Es de recordar que de conformidad con el artículo 893 del CPC, en concordancia con el artículo 520 del CPC, ejusdem, solo es admisibles las pruebas a que se contrae el artículo 520 del CPC, que solo deben ser promovidas en la Segunda Instancia de este Juicio. CUARTA: La Apelación de la Sentencia, es una vez más, una táctica dilatoria, para que el demandado insoluto continúe disfrutando del inmueble con fines turísticos (con el nombre es la Yuca Pela), propiedad de los arrendadores y suficientemente descrito, la publicidad del inmueble con fines turísticos, la hace el arrendatario por las redes sociales, Facebook.com, https: //m..yuca pela, Mercado Libre. Com. Ve, tuinmueble.com, Instagram. Com. Ve. Venezuelalatuya.com, nicelocal.com, yellow.place.com. haciéndoles cada día más pobres, por ser su único bien inmueble que ostentan en este País. Los abogados no debemos olvidar que pertenecemos al Sistema de Justicia Nacional de acuerdo al segundo aparte del artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según Domicio Ulpiano “la justicia es la constante y perpetua voluntad de dar a cada uno su propio derecho”. QUINTA: De acuerdo con la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el uso del inmueble pactados entre las partes fue el USO comercial (la yuca pelá) de lo cual ha disfrutado más de 11 años el demandado, alquileres temporales con fines turísticos, hecho inobjetable tanto por el Juez A quo como la Sala de lo Político Administrativa y quien ejerce la actividad de acuerdo al Contrato el uso comercial es el arrendatario (fines turísticos), quien no puede invocar para descartar el uso comercial del inmueble, una falacia que no está en posesión de un local comercial, además alego que el juicio se inició en el 29/01/2020, cuando realmente se inició en el año 2019. Alego igualmente como menoscabo del derecho a su defensa y debido proceso al no establecer el libelo exactamente el monto de los cánones insolutos, cuando se demostró a través de las certificaciones arrendaticias, que no hubo consignación alguna de canon de arrendamiento desde el inicio del contrato el (01/12/2012) hasta la fecha de introducción de la demanda en el año 2019, es decir, no había pagado los cánones de arrendamiento, ni directamente, ni depósitos bancarios, ni en consignaciones en Juzgados Municipales, como consta en auto. Alego además el demandado un hecho nuevo: Una relación Laboral desde hace 20 años. Que tampoco probo, y que de ser cierto no puede dilucidarse en este procedimiento especial oral de arrendamientos de locales comerciales, porque constituirá una inepta acumulación, el procedimiento laboral, tiene sus procedimientos especiales en la Ley Procesal Laboral, son hechos falsos, temerarios y fraudulentos, que constituyen una vez más tácticas dilatorias. Insiste que no es un local comercial, mientras lo publica en las redes sociales como tal, alego igualmente vicios que anulan el contrato, pretende invocar un presupuesto de hecho, que no corresponde al procedimiento arrendaticio incoado como es el proceso de Desalojo de un Local Comercial establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que preceptúa que por falta de dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, dará derecho a demandar el despojo del local. SEXTA: Como hecho público y notorio que no requiere probar, los inmuebles como así, lo establece la sentencia del Juez A quo, en las zonas turísticas del país son el carácter turísticos, sin que en su construcción se haya preestablecido para tal uso comercial, experiencia que el Juez Aquo hizo mención y valoro, bajo el principio doctrinario conocida como máxima experiencia, este principio, tiene lugar solo cuando el Juez aplique en su decisión una máxima de experiencia y emite pronunciamientos o criterios que están reñidos con ella. El artículo 12 procesal, prevé que el Juez puede afincar su decisión en una máxima de experiencia. SEPTIMA: En sentencia Nº 363 de fecha 22/06/2023, la Sala de Casación Civil, considera que el Juez puede fundar sus fallos en los preceptos legales o normas jurídicas que sean de pertinente aplicación, aunque los litigantes no las hubieren invocado, esa decisión expresa y positiva que la Ley exige (Art. 243, 5 CPC), debe mantener el Juez en un fallo en relación con las cargas alegatorias deducidas en el proceso invocado en juicio. OCTAVA: Prosiguiendo con la sentencia Nro. 364 del 22/06/2023, la Sala de Casación Civil, ha sostenido que si bien es cierto que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, y por lo tanto, tendrán por norte de sus actos de verdad que procuran conocer en los límites de su oficio, fundando sus decisiones en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia, por lo que en caso de que los contratos presenten oscuridad o ambigüedad o deficiencia, se atendrán al propósito y a la intención de las partes, tal como lo estatuye el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Por lo antes expuesto, en el contrato objeto de esta acción, se puede observar que, hubo acuerdo de voluntades en forma taxativa del tipo de contrato que se suscribió. –y se establecieron los acuerdos contenidos en este, con ello significa que el sentenciador de la recurrida, cumplió con el deber que impone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual la obliga expresamente a decidir sobre todo lo que ha sido alegado y probado en autos; pues estaba en la obligación de revisar, como efectivamente lo hizo de todos los elementos de hecho que fueron traídos por las partes al proceso, como constitutivos de pretensión o como constitutivos de la contradicción, los cuales a su vez, debieron ser confrontados relacionados con los medios de prueba a los efectos de poder restablecerlos como ciertos o desecharlos como falsos. NOVENA: De ahí que las partes tengan la carga, desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que fundan su pretensión (demandante) o su defensa (demandado), sino también probarlos, para no correr el riesgo de no haber convencido al juez de la verdad por ellas sostenida, sus alegatos facticos no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran, el perjuicio de ser declarados perdedores. De acuerdo a la sentencia en comento, en Venezuela, esa doctrina tiene su fundamento legal en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil que aun cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho; la misma Sala de Casación Civil ha afirmado: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…en efecto quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la inexistencia del hecho. DECIMA: De acuerdo a la Ley sobre la materia el Decreto con Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 6, está suficientemente explicado que la relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevé un orden entre ellos, en su ordinal 4, indica a los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas y el articulo 1579 y numeral 2 de articulo 1592 ambos del Código Civil, preceptúa la obligación del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento, que este caso, como se evidencia en auto, no probo haber cumplido con esta obligación, lo cual conllevo a los arrendadores a demandar por desalojo al Arrendatario del local. Basados en la causa de desalojo (Articulo 40) Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. DECIMA PRIMERA: Por cuanto existe temor manifiesto de que el demandado, propicie daños al inmueble, o permita la entrada de terceros en el inmueble para evitar el desalojo, y en virtud de que hay una sentencia definitivamente firme, en el cual no existe por parte del demandado prueba alguna de haber cumplido con los cánones a que está obligado por varios años, que pueda dejar sin efecto la sentencia apelada, solicito ciudadano Juez Superior una medida de Secuestro de conformidad con lo establecido en el numeral 7 del artículo 599 del CPC, en concordancia con lo establecido en el parágrafo primero del artículo 588 del CPC por remisión del artículo 585 del CPC, el temor está fundado en el comportamiento irresponsable del demandado a las obligaciones contraídas y su proceder con falta de probidad y ética a lo largo del proceso de desalojo llevado a cabo por el Tribunal Aquo, el medio de prueba de presunción grave del derecho que se reclama lo constituye la sentencia apelada, que declarar con lugar el desalojo y de condenación a la entrega del inmueble, aunado a ello, con motivo del proceder del demandante, se ha solicitado una protección especial de adulto mayor por ante la Fiscalía General de la Republica con sede en la ciudad de Caracas, la cual anexo marcada “A”, y cedulas de identidad de los arrendadores y publicadas en la página web del inmueble con fines turísticos la Yuca Pelá marcada “B”. Por último, pido que este informe sea sustanciado y declarado con lugar en la definitiva…. (Folios 34 al 38 de la Pieza II). En fecha 02.08.2023, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado ROSELIANO PERDOMO, consigno Escrito de Informes, al siguiente tenor: “(…) DE LOS HECHOS Ahora bien CIUDADANA JUEZ SUPERIOR: a continuación detallo como fue llevado el expediente signado con el Nº 1391 por el tribunal quinto de los municipios 1.-) De los folios 01 al 02, riela libelo de la demanda, es el caso que por ante el tribunal primero quinto de municipio de la Circunscripción del Estado Aragua, de la ciudad de Maracay, del Estado Aragua, en el año 2019 curso demanda signada con el siguiente numero T-1391-2019, en el cual los ciudadanos: HARALD HEIZMANN Y WALTRAUD HEIZMANN, quienes son Alemanes, titulares de las cedulas de identidad Nº E-82.249.755 y E-82.294.754, respectivamente, demandaron a través de abogado por Desalojo de inmueble, al ciudadano GERVIS SAMUEL RONDÓN ARREDONDO, quien es venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101, demanda que dicho tribunal quinto de Municipio en lo Civil mercantil, de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua 2.-) De los folios 08 al 09, riela el CONTRATO PRIVADO, el cual le solicite al tribunal que a tenor del artículo 03 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial LO DECLARABA NULO que señala “Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, MEDIANTE LOS CUALES SE PRETENDA EVADIR LA NATURALEZA JURÍDICA ARRENDATICIA de la relación o darle un carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad de las formas…” Fin de la cita, esto lo alegue en virtud que existe un contrato de compra-venta debidamente registrado de carácter público donde se señala que lo que existe es una CASA-QUINTA, no es un local comercial, y con ese contrato de arrendamiento privado de arrendamiento lo que se busca es BURLAR LA RELACIÓN de arrendamiento de una vivienda por un supuesto local comercial UN ERROR INEXCUSABLE POR PARTE DE ESTE DIGNO TRIBUNAL DE MUNICIPIO QUINTO, DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al aplicar la ley de locales comerciales Al folio 08 al 09, riela al contrato de arrendamiento privado y que en el folio 09, del contrato privado existe la Cláusula Séptima que señala cito “…El uso del inmueble será COMERCIAL para ser arrendados por los Arrendatarios a terceras personas por periodos temporales como fines de semanas, periodos de vacacionales, días de asueto etc., para uso y disfrute de…” fin de la cita, ahora bien ciudadana juez superior de ser válido el argumento de que el contrato es ley entre las partes, como se aplica en la sentencia que se apela, la ley o el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, señala en su artículo 4 cito “…QUEDAN EXCLUIDOS de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados…” fin de la cita ya que el mismo es para fines vacacionales, y como tal no se puede aplicar este decreto ley a este contrato de arrendamiento.- Dicha demanda NUNCA CUMPLIO con los requisitos mínimos para que sea admitida, y la misma fue declarada inadmisible en su oportunidad, que señalamos que dicha demanda no podría ser admitida, ya que nos lesiona el derecho de saber con seguridad jurídica que se nos demanda. 3.-) DE LOS FOLIOS 10 AL 12, Riela documento PUBLICO de propiedad de la CASA QUINTA, que tiene más valor que el contrato o documento privado y que demuestra que lo que se estaba arrendando es una casa más, NO un local comercial. DEL AUTO DE ADMISIÓN 4.-) AL FOLIO 56, RIELA EL AUTO DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA, de fecha 15 de noviembre del 2019, donde se señala que el lapso para contestar la demanda es de 20 días de despacho de lo que se desprende que el proceso pautado para este procedimiento es el ordinario, ni el breve ni el oral. Ahora bien CIUDADANO JUEZ SUPERIOR: nunca debió ser admitida esta demanda ya que la misma se fundamenta o se basa en un desalojo por FALTA DE PAGO, PERO NUNCA en el libelo de la demanda, SEÑALARON QUE MESES DEBO, NI DE QUE AÑO, como podría defenderme o contestar dicha demanda si adolece de la parte esencial como es el fundamento de los hechos en esta demanda y aun así la admitieron. Por lo tanto debió ser declarada, INADMISIBLE, por la sencilla razón que dicha demanda NO CUMPLÍA con los requisitos del 340 numeral QUINTO (05), nunca se determinó con claridad los hechos en los cuales se basó dicha demanda, como tampoco cumplía con lo señalado en el artículo 864 de código de procedimiento civil como es señalar los medios de pruebas las pruebas, así como los testigos, además que NUNCA, se señalaron o se PROBO QUE MESES DEBO Y DE CUAL AÑO, no entiendo de donde saco este Juez Quinto de Municipio que estaba insolvente para el desalojo, al folio 12 de la segunda parte II de su sentencia en el expediente, donde está la motiva de la sentencia y saca de la maga esta perla cito… “…articulo 341 c.p.c, Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negara su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…” Ósea se me está demandando por desalojo a tenor de artículo 40 literal A.-) Son causales de desalojo: (a.) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…” Fin de la cita pero que nunca señalaron y nunca probaron, entonces este tribunal obvio el artículo 12 de código de procedimiento civil vigente cito “…Articulo 12 Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en ira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…” fin de la cita ello alegaron (la insolvencia) PERO NUNCA PROBARON, tal insolvencia jamás señalaron, los meses y el año que supuestamente estoy en insolvencia. DEL PODER OTORGADO DE MANERA ILEGAL O SIN TENER LA CUALIDAD DE ABOGADO AHORA BIEN, CIUDADANA JUEZ SUPERIOR: es el caso que al FOLIO 69, (cambian de abogado en este expediente, mediante poder de representación y administración), y existe una diligencia de la abogada MARTHA JIMENEZ DIAZ, v-12.144.787, Inpreabogado 176.744 donde el ciudadano CHRISTIAN KATZEN BERGER, (quien no es abogado y viene a representar a la parte demandante mediante un poder que le otorgaron a él) actuando con un poder notariado, con un poder de representación judicial, viene este ciudadano extranjero que no es abogado, actuar con el poder que le otorgaron los dueños DE LA CASA QUINTA, y que riela de los folios 72 al 73, de este expediente quienes son los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, alemanes Nº E-82.249.755 y E-82.294.754, respectivamente, según poder otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta (04), el cual quedo anotado bajo el numero 25 Tomo 07 de los folios 93 al 95 de los libros llevados por esa notaria, este ciudadano actúa judicialmente como abogado o sea: CHRISTIAN KATZEN BERGER, supra identificado quien, NO ES ABOGADO, ES UNA PERSONA NATURAL Y NO ESTA FACULTADO POR LA LEY PARA EJERCER LA PROFESIÓN DE ABOGADO, ahora bien este ciudadano CHRISTIAN KATZEN BERGER, supra identificado quien, NO ES ABOGADO, le otorgo poder apud-acta, OTORGO PODER apud-acta, con el cual la Dra. Abogada MARTHA JIMÉNEZ DIAZ, v-12.144.787, Inpreabogado 176.744, realiza una diligencia y reforma en el 81 al 88 de esta demanda, REFORMA EL LIBELO DE LA DEMANDA, ESTE TIPO DE PODER OTORGADO POR PERSONA QUE NO ES ABOGADO, HA SIDO REGULADO POR LA JURISPRUDENCIA Y SENTENCIA DE LA SALA CIVIL Y CONSTITUCIONAL, y traigo a colación la sentencia de la sala civil, fecha de 04 de marzo de 2016, Sala Plena, Ponente Yvan Darío Bastardo Flores, Procedimiento Recurso de Casación, SALA DE CASACIÓN CIVIL, En el juicio por cumplimiento de contrato, incoado por los ciudadanos J.A. GARBOZA MARTÍNEZ, M.G.M.D.A., A.A.G.M., M.C.G.M., Y.D.R.G.M., M.T.G.M. y F.D.M.G.R., patrocinados judicialmente ante la Sala por el abogado en libre ejercicio de su profesión J.F.M.D., contra la sociedad mercantil distinguida con la denominación INVERSIONES 210 C.A.,….(….)… Dicho esto, es menester señalar que el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil establece que: (…) Igualmente el artículo 4 de la Ley de Abogados (Sic) dispone que: Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley. Asi las cosas, es claro entonces, que por mandato de la Ley para poder representar a otro en juicio es requisito sine qua non ser abogado en libre ejercicio. Dicha circunstancia ha sido suficientemente analizada por nuestro máximo (Sic) Tribunal, el cual ha manifestado que (…) SENTENCIA NO. 000595, DE FECHA 30 DE NOVIEMBRE DE 2010, SALA DE CASACIÓN CIVIL y subrayado de la Sala…Igualmente, sobre la posibilidad de que una persona pretenda sustituir en un abogado la representación judicial de otra, el mismo Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido lo siguiente (…) SENTENCIA Nº 1170 DE FECHA 10 DE JUNIO DE 2002, SALA CONSTITUCIONAL… En ese sentido, es evidente que la doctrina patria es vehemente al expresar que solo una persona siendo abogado puede representar a otra en juicio, NO PUEDE UN INDIVIDUO OTORGARLE FACULTAD DE REPRESENTACIÓN EN JUICIO A UNA PERSONA QUE NO ES PROFESIONAL DEL DERECHO…Fin de la cita….y así pido se declare…Tal como lo señalan las sentencias de la sala civil, fecha 04 de marzo de 2016, Sala Plena, Ponente Yvan Darío Bastardo Flores, Procedimiento Recurso de Casación…LA SENTENCIA NO. 000595, DE FECHA 30 DE NOVIEMBRE DE 2010, SALA DE CASACION Y LA (…) SENTENCIA DE LA SALA CONSTITUCIONAL Nº 1170 DE FECHA 15 DE JUNIO DE 2004, donde se ratifica ese criterio, y debe declarar, la NO presentación de la reforma de la demanda, la No presentación de las pruebas, y Sin Lugar la demanda, además que la demanda origina NO cumple con los requisitos señalados en el artículo 864 de Código de Procedimiento Civil vigente Capitulo II, De la Introducción de la Causa, Articulo 864…” El procedimiento oral comenzara por demanda escrita que deberá llenar los requisitos exigidos en el artículo 340 de este Código. Pero el demandante deberá acompañar con el libelo toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral. Si el demandante no acompañare su demanda con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el libelo la oficina donde se encuentra…Fin de la cita demanda que no cumple con estos requisitos para su admisión. Y ASI PIDO SE DECLARE por este Tribunal Superior Segundo. Por todo lo antes expuesto es que solicito: PRIMERO: sea declarada con lugar la apelación realizada, y que a tenor de esta apelación esta demanda sea declarada INADMISIBLE. SEGUNDO: Que sea condenado en costas la parte perdedora. Solicito que el presente escrito sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva. (Folios 44 al 47, Pieza II). En fecha 18.09.2023, la parte demandante, representada judicialmente por la abogada MARIA CHINQUINQUIRA RODRIGUEZ NAVAS, consigno Escrito de Observaciones al Informe de la demandada, que reza así: “(…) El informe de la parte demandada, GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, (cedula de identidad Nro. 15.189.101), en su condición de arrendatario, a través de su apoderado judicial Dr. Roseliano Perdomo, persiste en tres supuestos: Primero: alega la parte demandada, que el inmueble donde funciona la Posada Turística Yuca Pelá, y que el promociona desde hace varios años, es un inmueble destinado a vivienda familiar, en el expediente se evidencia todos los elementos que califican el inmueble como un Local Comercial entre ellos: A. El no haber sido desconocido el Contrato de Arrendamiento donde se especifica que las partes acordaron el uso comercial del inmueble, quedando dicho contrato de arrendamiento Fidedigno. B. La Sentencia de la Sala Político-Administrativa que reafirma el uso comercial del inmueble objeto de este juicio “un inmueble de la exclusiva propiedad, de la parte actora, constituido por una casa quinta con anexos, ubicada en la Jurisdicción del Municipio Costa de Oro, Avenida Principal del Caserío Independencia nro. 7”, es un local comercial regido por la Ley de arrendamiento comercial, ubicado en la dirección expresada, como se demuestra en el documento de propiedad que riela en autos. C. La Sentencia de fecha 07/06/2023, emanada del Juzgado Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripcion Judicial del Estado Aragua, objeto de esta apelación, donde el Juez Aquo dictamina que es de ámbito de aplicación comercial el inmueble con destino turístico, como lo preceptúa la Ley sobre la materia, y suficientemente explicado en la sentencia objeto de esta apelación folio 13 de la misma, se establece una presunción iuris tantum, convertida en iures e iures (de derecho) en este caso a no ser desvirtuada por la parte demandada. Es decir, dentro de los inmuebles con destinados a uso comercial están las edificaciones con fines turísticos como es el caso que nos ocupa. De la misma manera, la parte demandada pública constantemente en las diferentes redes sociales, el ofrecimiento del inmueble como Posada la Yuca, cuyos avisos están contenidos no solo en las redes sociales, sino se acompañaron en el informe de la parte actora. Segundo: Sobre el procedimiento a aplicar, corresponde al Tribunal en virtud de la Ley. En este orden de ideas, las Salas del Tribunal Supremo de Justicia en cuanto a si existiera un vicio en el procedimiento de citación, han establecido el cumplimiento del fin percibido como es el hecho de que parte haya hecho uso del derecho a la defensa, a ser oído y a traer todas las pruebas para su defensa. Dicho vicio en las citaciones de la parte demandada, en este juicio, la rechazo en nombre y representación de mis poderdantes, traigo a colación la sentencia Nro. 733 del 6/12/2013, emanada de la Sala de Casación Civil que reiteradamente ha sostenido que la falta de citación se refiere, a la falta absoluta de citación, es decir, cuando no se haya practicado la citación del demandado ni de su representante legal o ad litem, por lo que es imposible que el demandado haya participado en el juicio… Asimismo afirma la Sala que el error en la citación se refiere a una falsa apreciación de la realidad y ocurre, por ejemplo, cuando el funcionario encargado de practicar la citación cita a una persona diferente a la del demandado, o practica la citación o entrega el cartel de citación en un domicilio diferente al señalado en autos. Pero, sin embargo, en este caso, si el demandado se hizo presente en el juicio y pudo ejercer plenamente su defensa, subsana cualquier error que se haya producido en su citación. El legislador ha revestido a las notificaciones de ciertas formalidades que no tienen otra finalidad que la de asegurar y resulte documentado que la información en ellas contenidas haya llegado, efectivamente, a cabal conocimiento de sus destinatarios. La Sala Constitucional en sentencia Nº 79 de fecha 07/03/2023, haciendo alusión a sentencias reiteradas de la Constitución han establecido: 2…En tal sentido, si, por vías supletorias, estuviere suficientemente acreditado en autos que las partes están en pleno conocimiento de la decisión tomada o del acto procesal realizado, se ha cumplido el objetivo perseguido con la notificación y esta devendría prescindible. En el expediente se observa diligencia de la parte demandada dándose por notificada de acuerdo al artículo 216 del CPC. Por otra parte, se evidencia en autos que a la parte demandada no se le ha conculcado el derecho constitucional para ejercer, el derecho a la defensa interponer todos los recursos que por la vía ordinaria o especial le asiste en procura de la tutela judicial efectiva de los derechos supuestamente lesionados, toda vez que no solamente se la debidamente citado, inclusive por carteles, ha participado en el proceso a través de la Citación Tacita en el proceso judicial de conformidad con el Segundo aparte del artículo 216 del CPC, se le ha debidamente notificado en todas las etapas del proceso, inclusive en las respectivas reanudaciones, teniendo la oportunidad legal de ejercerse los recursos que ha de lugar inclusive el ordinario de apelación, es decir, se ha garantizado la garantía del debido proceso, el derecho a la defensa; el derecho a ser oído, y el restablecimiento o reparación de la situacion jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión justificada con motivo a la Crisis de Emergencia Sanitaria Nacional, ampliamente conocida que hubo paralización de lapsos y suspensiones. La parte demandada ha interpuesto, excepciones previas, ejerció inclusive un recurso de regulación de jurisdicción ejercido por el apoderado judicial del ciudadano Gervis Samuel Rondón Arredondo, ya identificado, contra el fallo dictado por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripcion Judicial del Estado Aragua el 17 de febrero de 2020, que declaro sin lugar la falta de jurisdicción alegada. En este recurso de jurisdicción, la Sala Político-Administrativa del TSJ, con sede a Caracas CONFIRMA en los términos expuestos, la decisión dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripcion Judicial del Estado Aragua, según sentencia Nº 375 del 04/08/2022 emanada de la SPA. Aclarando sin duda alguna, que se trata de un local comercial, la ley aplicable es la de local comercial. Tercero: Igualmente alega la parte demandada que no se indicó en el libelo la cantidad de meses adeudados, y su monto, he de acotar, que la parte actora produjo con el libelo las certificaciones arrendaticias donde claramente se establece la no consignación de cánones arrendaticios insolutos, es decir, que demuestran que el arrendatario, ciudadano Gervis Samuel Rondón Arredondo, no ha realizado ningún procedimiento de consignación arrendaticios por los diferentes Jueces de Municipio de esta Circunscripcion Judicial del Estado Aragua competente por la ubicación del inmueble, aunado a ello, la parte demandante nunca ha sido notificado de un procedimiento de consignación de la parte demandada ni el demandado ha traído al expediente pruebas que demuestren que ha habido procedimientos de consignaciones arrendaticias por ante los diversos tribunales competentes, procedimiento suficientemente descrito en la sentencia apelada. Ahora bien, el arrendatario considera que no tiene la carga de probar su solvencia arrendataria, por el contrario el arrendatario le asiste también el deber de probar su solvencia en los cánones de arrendamiento, así como, los servicios públicos, siendo este un procedimiento de desalojo por falta de pago, el arrendatario está en la obligación de probar que ha cumplido con el pago del canon al cual está obligado de acuerdo ordinal 2 del artículo 1159 del Código de Comercio en concordancia con el artículo 14 del Decreto con Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014) de pagar los cánones de arrendamiento y le asiste el deber de probar sus pagos, lo cual no ocurrió ni en el Juez de la Causa, ni en este Tribunal Superior Segundo. En la contestación de la demanda, alega hechos nuevos, tales como: como que se trata de un inmueble de vivienda familiar? Que el contrato había finalizado? Que es un trabajador de los arrendadores? Que todas las actuaciones son nulas? No consigna en la Contestación al fondo de la demanda, ni en el escrito de promoción de las pruebas, nada que lo favorezca, por cuanto no tiene nada que consignar, no hay depósitos bancarios, no hay consignaciones arrendaticias, ha permanecido en el inmueble insolventes por muchos años, es decir, no cumple con su obligación de Arrendatarios, como es el pago de los cánones de arrendamiento. (Art. 1159 ordinal 2) y Art, 14 del Decreto con Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014) Alegando inclusive, que debe la parte actora especificarle mes por mes y los montos de los cánones insolutos so pena de violentar su derecho a la defensa y el debido proceso. En sentencia Nro. 359 de fecha 12/8/22 se estableció: “Ahora bien, en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte demandada en su condición de arrendamiento…” En sentencia Nro. 000006 del 10/2/23, emanada de Casación Civil del TSJ, la parte demandada probo el pago de los cánones insolutos, mediante CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS, en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por el demandado en su condición de arrendatario, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil. Artículo 1354. (…) El caso que nos ocupa el desalojo es por falta de pago, se ha demostrado que el demandado nunca ha pagado ningún mes de la fecha de iniciación hasta la presente fecha. Obra en este caso la FALTA DE PAGO del canon de arrendamiento invocada en el libelo de la demanda por la parte actora referente a un local identificado como posada La Yuca Pelá, ubicado en el Municipio Costa de Oro, del Estado Aragua, la cual fundamentaron en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a grandes rasgos prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos. La norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, una obligación de hacer ante la parte actora arrendadora, la cual, no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos. Cuarto: En relación de lo alegado por la parte demandada sobre el poder otorgado al ciudadano CHRISTIAN KATZEN BERGER, de nacionalidad Alemana por parte de los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, ambos de nacionalidad alemana, mayores de edad, casados, titulares de las cedulas de identidad Nro. E-82.294.755 y E-82.294.754, parte demandante de este juicio, que fuere otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, en fecha 25/02/2019, bajo el Nº 25, Tomo 7, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, de la República Bolivariana de Venezuela, bajo las formalidades establecidas en el País, y conforme a la Legislación Venezolana, El Poder General de Administración y Disposición (folio 72 del expediente Nro. 1936), contiene la facultad expresa de sustitución total o parcial, y si bien es cierto que el Apoderado que no es abogado, el jamás ha fungido como tal, consta en auto que dicho poder fue sustituido en el juicio Apud Acta (folio 70 de este expediente), por el poderdante a la abogada en ejercicio DRA. MARTHA JIMENEZ DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.144.787, debidamente inscrita en el IPSA bajo el Nº 176.744, domiciliada en esta ciudad de Maracay, quien continuo el juicio iniciado por el abogado JULIAN ALBERTO BONILLA GUILLEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 18.165.146, IPSA Nº 194.146, como consta en poder otorgado por los demandantes, HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, al abogado en referencia, por ante la Notaria de Turmero del Estado Aragua en fecha 11/01/2019, inserto bajo el Nº 37, Tomo 2 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que corre en los folios 5 al 7 de este expediente. En la actualidad y en esta instancia, fungen como abogados Representantes de los demandantes, los abogados Apoderados MARIA CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ NAVAS, BLANCA ROSA RAMONI COLON Y JOSE MANUEL BELFORT SANTIAGO, plenamente identificado en el poder apud acta, que fuere otorgado por ante la SALA POLITICO ADMINISTRATIVA DEL TSJ EN FECHA 21 DE JUNIO DE 2021, que corre inserto en el folio 168 de este expediente. Por lo cual carece de veracidad los argumentos explanados en el informe de la parte demandada, que el ciudadano CHRISTIAN KATZENBERGER, este ejerciendo como abogado. Lo rechazo en nombre y representación de la parte demandante. Argumentos extemporáneos con el ánimo e intención de causar dilaciones procesales, con la finalidad de que la parte demandada continúe disfrutando comercialmente del inmueble objeto de C este juicio. Finalmente solicito que estas observaciones sean admitidas y sustanciadas conforme a Derecho… (Folios 49 al 51 de la Pieza II). VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, en atención al recurso de apelación propuesto, esta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos por el recurrente, la motivación de la decisión apelada, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones: PUNTO PREVIO De la revisión del caso bajo estudio, esta alzada verifica que interpuesta la demanda en fecha 12.11.2019 por el abogado JULIÁN BONILLA GUILLEN INPREABOGADO No. 194.842, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, titulares de las cedulas de identidad Nº E-82.294.755 y E-82.294.754 respectivamente, por desalojo de local comercial fundamentado en las causales a, g y h del articulo 40 de la ley para la regularización del arrendamiento inmobiliario de uso comercial; siendo admitida esta en fecha 15.11.2019 . Que posterior a ello en fecha 13.01.2020 es presentada diligencia suscrita por el ciudadano CHRISTIAN KATZENBERGER titular de la cedula de identidad E-82.260.561, quien actuando en su condición de apoderado de los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, titulares de las cedulas de identidad Nº E-82.294.755 y E-82.294.754 respectivamente, según poder general de administración y disposición conferido por ante la notaria publica cuarta de maracay en fecha 25.01.20219 asentado bajo el número 25 tomo 7 folios 93 hasta 95; quien sir ser abogado, actuando en representación de los demandantes de autos confiere poder apud acta a la abogada MARTHA JIMÉNEZ DIAZ INPREABOGADO No. 176.744;¸ procediendo la aludida abogada a reformar la demanda. Ahora bien, considera pertinente esta alzada indicar, que en relación al otorgamiento de un poder judicial, por una persona que no es abogado, la Sala De Casación Civil Del Tribunal Supremo De Justicia ha establecido, mediante decisión número 712 de fecha 07.12.2011 expediente número 2011-304 (caso: Jesús Antonio Chacón Campos contra Gustavo Adolfo Avendaño Figueroa), lo siguiente: la asistencia y representación en juicio, es una función atribuida única y exclusivamente a los abogados, así lo establecen los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados…. se infiere que para realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, tal como la asistencia y representación judicial se requiere poseer título de abogado; y los representantes legales de personas o de derechos ajenos, que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio. En ese sentido, la Sala Civil en sentencia N° 595, de fecha 30 de noviembre de 2.010, caso de Joaquín Urbina, expediente N° 10-379, se señaló lo siguiente: “...Por otra parte, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, ha sostenido el criterio de que son ineficaces las actuaciones realizadas como representante de otro en juicio por quien no es abogado, aun cuando hubiere actuado asistido por abogado. Así en sentencia Nº 1325, que emitió el 13 de agosto de 2008 (Caso: Iwona Szymañczak), señaló lo que sigue: “…De lo anterior se evidencia que, tanto el Juzgado de Municipio como el Juzgado de Primera Instancia erraron cuando consideraron subsanada la cuestión previa que fue promovida por la parte demandada –ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil-, toda vez que, de conformidad con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses, lo cual, a toda luces, vicia de nulidad el mandato judicial que hubiere sido otorgado por ilicitud de su objeto de conformidad con lo que preceptúa el artículo 1.155 del Código Civil, por la imposibilidad jurídica en que se encuentra quien no es abogado de ejecutarlo; razón por la cual, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro (a menos que sea su representante legal), incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República; ello, además, en forma insubsanable, ya que no hay manera de que adquiera la capacidad de postulación que no tenía cuando actuó sin ella. Así se establece…”. Adminiculado con sentencia proferida por la Sala Constitucional Del Tribunal Supremo De Justicia en sentencia N° 1.170, de fecha 15.06.2004 , expediente N° 03-2.845, indicó lo siguiente: “...En este orden de ideas, debe concluirse que, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del Derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses. De tal forma que, cuando una persona, sin que sea abogado, pretenda ejercer poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación, en cuanto carece de esa especial capacidad de postulación que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de su profesión, conforme a lo que establece la Ley de Abogados. . Por lo que, cualquier gestión inherente a la abogacía realizada sin poseer título de abogado incurre en una manifiesta falta de representación, ya que carece de esa especial capacidad de postulación, que es esa facultad que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de su profesión para realizar actos procesales con eficacia jurídica. Del caso bajo estudio, no consta a los autos que el ciudadano CHRISTIAN KATZENBERGER titular de la cedula de identidad E-82.260.561, a quien la parte demandante le otorgó poder general de administración sea abogado en libre ejercicio, y quien posterior procedio a conferir poder a la abogada MARTHA JIMÉNEZ DIAZ INPREABOGADO No. 176.744; por consiguiente, es evidente, que en el presente caso ocurre una manifiesta falta de representación, al carecer el ciudadano CHRISTIAN KATZENBERGER titular de la cedula de identidad E-82.260.561, de esa especial capacidad de postulación para realizar actos procesales con eficacia jurídica que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados, siendo insubsanable, en vista de que no hay manera de que adquiera la capacidad de postulación que no tenía cuando actuó sin ella. Por lo que, cualquier gestión, inherente a la abogacía realizada sin poseer título de abogado, lleva consigo a una manifiesta falta de representación en un juicio, por cuanto concurre la carencia especial de postulación que detenta todo abogado que no se encuentra inhabilitado para el libre ejercicio de su profesión. En este sentido, se puede verificar, que el CHRISTIAN KATZENBERGER titular de la cedula de identidad E-82.260.561, no es un profesional del derecho, y actuó en nombre y representación, así como apoderado de los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, titulares de las cedulas de identidad Nº E-82.294.755 y E-82.294.754 respectivamente, otorgó poder para reformar demanda en el presente juicio de desalojo a la abogada MARTHA JIMÉNEZ DIAZ INPREABOGADO No. 176.744 en base a dicha facultad auto proclamada; pues no tenía la facultad de representar en juicio a los ciudadanos antes mencionados por no ser abogado, la sustitución realizada en abogada carece de eficacia, pues no puede sustituirse una atribución que nunca se tuvo. Y ASÍ SE ESTABLECE . Ahora bien, conforme a ,o previsto en los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil, el artículo 4 de la Ley de Abogados, y los criterios jurisprudenciales antes citados, el ciudadano CHRISTIAN KATZENBERGER titular de la cedula de identidad E-82.260.561, quien no siendo abogado, incurrió en una manifiesta falta de representación, por no detentar tal capacidad de postulación atribuida a todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el libre ejercicio de su profesión, siendo a todo evento un acto insubsanable, por lo que, las actuaciones posteriores a la reforma de la demanda efectuadas por la abogada MARTHA JIMÉNEZ DIAZ INPREABOGADO No. 176.744, están viciadas de nulidad; en consecuencia esta alzada tomara como demanda la primigenia y ASÍ SE ESTABLECE . Tenemos que la parte accionante alega que la parte accionada está inmersa en la causal de desalojo por falta de pago de seis (06) meses; que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación; el estar usando el inmueble como posada turística y que haberse agotado el plazo de la preferenncia ofertiva; frente a ello la parte accionada se excepciona alegando que el inmueble arrendado es para uso de vivienda por haberse indicado en el contrato casa- quinta; lo indeterminado de la demanda pues no indica los meses reclamados como no cancelados. El Código de Procedimiento Civil prevé: Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En este sentido, establece el artículo 1354 del Código Civil. Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Por lo que, la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, por lo que el adversario que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción. Así pues, aunque si bien la carga de la prueba no significa obligación de probar, su determinación conduce a definir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Del acervo probatorio • Copia simple de Contrato de Arrendamiento Privado suscrito entre los ciudadanos HARALD HEIZMANN, WALTRAUD HEIZMANN y GERVIS SAMUEL RONDON ARREDONDO, sobre inmueble Casa Quinta, situado en Avenida Principal del Caserío Independencia Nº 7, Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro, Jurisdicción del Estado Aragua; Contrato con una duración de seis (06) años contados a partir del 01 de diciembre de 2012, hasta el 01 de diciembre de 2018, para uso comercial. Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio sobre la existencia de la relación obligatoria arrendaticia que vincula a las partes, con las condiciones en que se supeditan, al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil, por lo que se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE. • Copia certificada de documento de venta celebrada entre los ciudadanos GERD GORNE SHEMEREL y el ciudadano HARALD HEIZMANN, sobre inmueble Casa Quinta, situado en Avenida Principal del Caserío Independencia Nº 7, Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro, Jurisdicción del Estado Aragua; Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil, quedando acreditada así la propiedad de dicho inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE. • Original de notificación efectuada por el abogado JULIÁN BONILLA GUILLEN, actuando en su carácter de apoderado de los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, por ante la Notaria Publica de Turmero, Estado Aragua, de fecha 12.02.2019, efectuada por la notaria publica de Turmero estado Aragua, en el inmueble ubicado en situado en Avenida Principal del Caserío Independencia Nº 7, Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro, Jurisdicción del Estado Aragua a la posada yuca pela, notificando al ciudadano GERVIS RONDÓN ARREDONDO de oferta de venta del aludido inmueble uso comercial e incremento del canon de arrendamiento . Instrumento publico administrativo este al cual se le confiere valor probatorio al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil, quedando acreditada así la propiedad de dicho inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando así determinado la relación jurídica contractual entre las partes es de índole comercial; que a la fecha cierta del traslado a saber 13.02.2019 el accionado de autos se encontraba en posesión del inmueble y solvente toda vez que es requisito necesario para que le sea ofertado el inmueble ocupado; Y ASÍ SE ESTABLECE. • Poder conferido por de los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN al abogado JULIÁN BONILLA GUILLEN, INPREABOGADO No. 194.842 por ante la notaria publica de Turmero en fecha 11.01.20198, anotado bajo el Numero 37, tomo 2, Folios 112 al 114. Instrumento Privado reconocido, que acredita la representación de la parte accionante en juicio, la cual se tiene como válida y eficaz al no haber sido objeto de controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE. • Certificación Arrendaticias, presentadas por el abogado JULIÁN BONILLA GUILLEN, INPREABOGADO No. 194.842 actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN en fecha 11.02.2019 tramitadas por ante los tribunales Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripcion Judicial del Estado Aragua; requiriendo información por el sobre si por dichos juzgados cursa consignación de los cánones de arrendamiento de 03 meses de los ciudadano GERVIS RONDON Y CARMEN DELGADO, de inmueble para posada uso comercial ubicado en Avenida Principal del Caserío Independencia Nº 7, Ocumare de La Costa, Municipio Costa de Oro, Jurisdicción del Estado Aragua, siendo negativa dicha consignación, a favor de los peticionantes. Instrumentos públicos cuya se le confieren valor probático, sin embargo la petición es indeterminada pues no indica monto ni meses a los cuales requiere dicha certificación . Y ASÍ SE ESTABLECE. Esta alzada del estudio del material probatorio traído a los autos por las partes, verifica que la relación contractual surgida entre las partes en el proceso es netamente de índole comercial regulada por La Ley Especial Decreto Ley De Regularización Del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, la cual establece las causales para accionar la terminación de la relación contractual y no de vivienda como alega la parte accionada. Y ASÍ SE DECIDE. Tenemos que la parte accionante interpone sus acción en fecha 12.11.2019 fundamento su pretensión en el impago de canos de arrendamiento de seis (06) meses, incumpliendo en su decir lo estatuido en la clausula contractual segunda, consignando certificaciones arrendaticias de fecha 11.02.2019, donde requiere información de consignación de 3 meses. Es el caso que la pretensión esta indeterminada en relación a los meses reclamados como impagos pues no se señala cuales son los meses reclamados y los montos a los que corresponde cada uno, que al ser indeterminado tanto la pretensión como las consignaciones atenta contra el debido proceso y el derecho a la defensa toda vez, que impide al accionado de auto ejerce defensa respecto a la causal demandada. ASÍ SE DECIDE. Preve la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial: Artículo 38 En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. De la revisión exhaustica de la presente causa, tenemos que en fecha 12.11.2019 es presentada la demanda por desalojo alegando entre otras causales el haberse agotado el plazo para el ejercicio de la preferencia ofertiva establecida en el literal H del artículo 40 el cual establece …Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. Ahora bien, la ley especial prevé una serie de requisitos para realizar la notificación cuando tenga intensiones de vender el inmueble de uso comercial ocupado por el arrendatario, tales como, que el arrendatario tenga más de 2 años; se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, por lo que, en sana lógica tenemos que cuando la parte demandante ofreció en venta al arrendatario el inmueble ocupado por este, es porque el mismo se encontraba en posesión del inmueble de uso comercial y solvente. Asimismo, en cuanto a la oportunidad y forma de la notificación efectuada de preferencia adquisitiva del arrendatario, la misma debió ser informada, expresando su derecho de preferencia, e indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes; de los autos no se desprende que la misma se haya efectuada en la forma indica por la norma y ASI SE DECIDE. . Por lo que, siendo que no se demostró haberse configurado las causales alegada por la parte accionante respecto al impago de cánones de arrendamiento lo cuales no quedaron determinados cuales son los meses reclamados y a razón de cuál es el monto reclamado; que al haberse ofrecido el inmueble arrendado en venta en fecha 15.02.2019 es porque el mismo se encontraba solvente; así como el haber efectuado el aumento del canon en fecha 15.02.2019, oportunidad en la que encontraba vencido el contrato quiere decir que la misma fue una manifestación del propietario de continuar el arrendamiento de uso comercial, por lo que no quedo demostrada ni delimitado que el accionando de autos estuviese incurso en la causales de desalojo accionadas por la parte demandante establecidas en los literal A , G y H de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y ASI SE DECIDE. Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Superior, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara, con lugar el recurso de apelación propuesto por la parte demandante, se revoca en todas y cada de sus partes la decisión recurrida, y en consecuencia se declara sin lugar la demanda propuesta por la parte actora, Y ASÍ SE DECIDE.- VII DISPOSITIVA Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y expuestas ut supra, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO y del TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de Apelación interpuesto en fecha 26.06.2023, contra la sentencia proferida por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 07.06.2023 con motivo del juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoado por los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, , titulares de las cedulas de identidad Nº E-82.294.755 y E-82.294.754 respectivamente contra el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDÓN ARREDONDO, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101; sustanciado en el expediente No. 1391-19 (nomenclatura interna de ese juzgado). SEGUNDO: SE REVOCA en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida proferida por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 07.06.2023 con motivo del juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoado por los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, , titulares de las cedulas de identidad Nº E-82.294.755 y E-82.294.754 respectivamente contra el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDÓN ARREDONDO, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101; sustanciado en el expediente No. 1391-19 (nomenclatura interna de ese juzgado). TERCERO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoado por los ciudadanos HARALD HEIZMANN y WALTRAUD HEIZMANN, , titulares de las cedulas de identidad Nº E-82.294.755 y E-82.294.754 respectivamente contra el ciudadano GERVIS SAMUEL RONDÓN ARREDONDO, titular de la cedula de identidad Nº V-15.189.101; sustanciado en el expediente No. 1391-19 (nomenclatura interna de ese juzgado). Se condena en costa conforme a lo previsto en el articulo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve déjese copia de la presente decisión y Notifíquese. Todo de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil, remítase el presente expediente en la oportunidad correspondiente. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, a los 17 día del mes de Junio año 2024 Años: 213º de la Independencia y 164° de la Federación.- LA JUEZ ABG. ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE LA SECRETARIA ABG. DUBRASKA ALVARADO En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:25 p.m. LA SECRETARIA Exp. 1936