TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 26 de marzo de 2024
213° y 165°

ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2023-000104
PARTE DEMANDANTE: Sociedad de Comercio INVERSIONES INMOBILIARIAS HERMANOS GOMES RAMOS, C.A., domiciliada en Caracas, municipio Libertador del Distrito Capital, e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto (V) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 7 de julio de 2008, bajo el Nº 8, Tomo 1.849-A, contenido en el Expediente Nº 548833, con Registro de Información Fiscal (RIF) Nº J-29624492-8, modificados sus Estatutos según asiento del Registro Mercantil Quinto (V) (COD 224) de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Distrito Capital, en fecha 13 de enero de 2020, inscrito bajo el Nº 28, Tomo 2-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: AbogadosLUIS RAMÓN SALAZAR FLORES, RAFAEL CORDERO GONZÁLEZ y VALENTINA ELOYSSA SALAZAR RAMÍREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.951, 31.579 y 297.602, en ese mismo orden.
PARTE DEMANDADA: Sociedad de Comercio INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A, domiciliada en Caracas e inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil Séptimo (VII) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 6 de septiembre de 2001, quedando anotada bajo el Nº 15, Tomo 215-A-VII; modificados sus Estatutos en Acta de Asamblea Extraordinaria protocolizada por ante el Registro Mercantil respectivo, en fecha 6 de abril de 2017, quedando anotada bajo el Nº 10, Tomo 62-A-VII, identificada con Registro Único de Información Fiscal (RIF) Nº J-30873339-3 y signada con el Expediente Nº 13903.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ANDRÉS SALAZAR RUIZ, ANGEL LEONARDO FERMÍN y ALEJANDRA FERMÍN NOGALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 69.791, 74.695 y 136.954, respectivamente.
MOTIVO:RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
SENTENCIA:INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.

- I -
NARRATIVA

El día 15 de febrero de 2023, el abogado LUIS RAMÓN SALAZAR FLORES, con el carácter de apoderado judicial de INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C.A, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, formal libelo de demanda contra INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A, pretendiendo la resolución de contrato de arrendamiento, incumplimiento e indemnización por falta de pago y desalojo.
En fecha 16 de febrero de 2023, se admitió la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de marzo de 2023, previa consignación de los recaudos necesarios se libró la correspondiente compulsa y se abrió el cuaderno de medidas.
Mediante diligencia estampada en fecha 14 de marzo de 2023, el ciudadano Alguacil José Centeno, informó la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 21 de marzo de 2023, previa solicitud de la parte demandante, se dictó auto mediante el cual se ordenó la citación de la parte demandada a travésde cartel de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo librado en la misma fecha.
En fecha 28 de marzo de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual consigna escrito de reforma. Siendo admitida la misma mediante auto de fecha 29 de marzo de 2023.
En fecha 18 de abril de 2023, previa consignación de los fotostatos correspondientes por la parte actora, se libró la respectiva compulsa de citación.
Mediante diligencia estampada en 27 de abril de 2023, el ciudadano Alguacil José Centeno, informó la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 02 de mayo de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual solicita la citación de la parte demandada a través de Carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05 de mayo de 2023, el Tribunal dictó auto mediante el cual niega el petitorio formulado por la parte en la diligencia presentada en fecha 02 de mayo de 2023, y en su defecto ordenó oficiar al Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y al Consejo Nacional Electoral (CNE), a objeto de que sirvan informarnos el ultimo domicilio, que registra en sus archivos del ciudadano ALEXANDER ORDOÑEZ GRECENCIA, garantizando así el derecho a la defensa y al debido proceso.
En fecha 10 de mayo de 2023, la parte actora presenta escrito mediante el cual le confiere Poder ApudActa a los abogados LUIS RAMÓN SALAZAR FLORES, RAFAEL CORDERO GONZÁLEZ y VALENTINA ELOYSSA SALAZAR RAMÍREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.951, 31.579 y 297.602.
En fecha 11 de mayo de 2023, el Alguacil Jesús Martínez presenta diligencias mediante el cual consigna los oficios librados en fecha 05 de mayo de 2023, debidamente sellados y firmados, en señal de haber sido recibidos en los entes respectivos, menos el oficio dirigido al SENIAT.
Así las cosas, en fecha 07 de junio de 2023, previa solicitud dela parte actora, el Tribunal dictó auto mediante el cual acordó el desglose de los fotostatos que rielan en el expediente, ordenando librar una nueva compulsa y hacer entrega de la misma a la parte actora, a objeto de que practique la citación de la parte demandada por medio de cualquier otro Alguacil.
En fecha 15 de junio de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual solicita se libre nuevo oficio al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), por cuanto el mismo, no consta en autos que haya sido entregado al destinatario.
En fecha 20 de junio de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual solicita, se ratifiquen los oficios librados en fecha 05 de mayo de 2023. Al respecto el Tribunal mediante auto de fecha 21 de junio de 2023, niega lo solicitado por cuanto el tiempo transcurrido para ratificar los referidos oficios, es muy corto.
En fecha 06 de julio de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual solicita se libre cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, el Tribunal mediante auto de fecha 10 de junio de 2023, niega lo solicitado hasta tanto conste en autos las resultas de la compulsa que le fue entregada de conformidad con el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil o en su defecto en función de las resultas consignadas se libre el cartel de citación.
En fecha 14 de julio de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual consigna la compulsa de citación con resultados infructuosos y la vez, solicita se libre cartel de citación. Siendo librado el mismo por este Tribunal en fecha 18 de julio de 2023.
En fecha 21 de julio de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual deja constancia de haber retirado el cartel de citación liberado en fecha 18 de julio de 2023.
En fecha 25 de julio de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual solicita se le entregue la compulsa de citación a los fines de agotar la citación personal, en aras de la economía procesal. Al respecto el Tribunal mediante auto de fecha 26 de julio de 2023, acuerda de conformidad con lo solicitado, remitiendo la compulsa a la Oficina de Atención al Público (OAP), con el fin de que sea retirada por la parte actora, en consecuencia, se dejó sin efecto el cartel de citación librado en fecha 18 de julio de 2023.
En fecha 27 de julio de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual consigna la publicación del cartel librado en fecha 18 de julio de 2023, en el diario Ultimas Noticias y en fecha 31 de julio de 2023, consigna el cartel publicado en el diario El Universal.
En fecha 02 de agosto de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual consigna, la compulsa de citación en virtud de la imposibilidad de citar al demandado de manera personal, asimismo, solicitó de conformidad con el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, se revoque por contrario imperio el auto de fecha 26 de julio de 2023.
En fecha 03 de agosto de 2023, se agregaron a los autos las resultas provenientes del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
En fecha 07 de agosto de 2023, el Tribunal dictó auto mediante el cual revocó parcialmente la parte infine del auto de fecha 26 de julio de 2023.
En fecha 18 de septiembre de 2023, el Secretario del Tribunal deja constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual solicita un cómputo por Secretaría de los días de despacho señalados en la referida diligencia, y asimismo, solicita se designe defensor judicial en la presente causa. Al respecto, el Tribunal en fecha 13 de octubre de 2023, efectúa el cómputo solicitado y en tal virtud, designa como defensora judicial de la parte demandada a la ciudadana ANA SABRINA SALCEDO, a quien se le ordenó notificar mediante boleta.
En fecha 02 de noviembre de 2023, el Alguacil JOSÉ F. CENTENO, consigna mediante diligencia, boleta de notificación debidamente firmada por la ciudadana ANA SABRINA SALCEDO.
En fecha 03 de noviembre de 2023, la ciudadana ANA SABRINA SALCEDO, presenta diligencia mediante la cual manifiesta su aceptación al cargo recaído en su persona, prestando el juramento de Ley.
En fecha 07 de noviembre de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual consigna los fotostatos necesarios para librar la compulsa de citación a la Defensora Judicial designada. Siendo librada por este Tribunal en fecha 13 de noviembre de 2023.
En fecha 16 de noviembre de 2023, el Alguacil JOSÉ F. CENTENO, presenta diligencia mediante la cual consigna la compulsa de citación debidamente firmada por la Defensora Judicial designada ciudadana ANA SABRINA SALCEDO.
En fecha 28 de noviembre de 2023, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual solicita el resguardo del expediente, con el acceso al mismo solamente a las partes hasta tanto se dicte sentencia. Asimismo solicitó copias certificadas de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente. En fecha 01 de diciembre de 2023, el Tribunal acuerda de conformidad con lo solicitado, ordenando oficiar a la Coordinación de Archivo, y acordó expedir por Secretaria las Copias Certificadas solicitadas, instando a la parte interesada a que consigne las copias simples necesarias.
En fecha 01 de diciembre de 2023, la parte demandada presenta escrito mediante el cual le confiere poder Apud Acta a los abogados ANDRÉS SALAZAR RUIZ, ÁNGEL LEONARDO FERMÍN y ALEJANDRA FERMÍN NOGALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 69.791, 74.695 y 136.954. Asimismo, consigna acta constitutiva y estatutaria de su representada.
En fecha 13 de diciembre de 2023, el Secretario del Tribunal deja constancia de haber librado las copias certificadas acordadas mediante auto de fecha 01 de diciembre de 2023, previa consignación de los fotostatos necesarios, por la parte actora.
Así las cosas en fecha 30 de enero de 2024, la representación judicial de la parte actora presenta Escrito de Promoción de Pruebas, asimismo, consigna constancia de CORPOELEC, en la misma diligencia solicita los cómputos de los días de despacho señalados en la referida diligencia.
En fecha 01 de febrero de 2024, el Tribunal dictó auto mediante el cual ordena efectuar el cómputo solicitado en fecha 30 de enero de 2023, asimismo, ordenó el resguardo del escrito de pruebas de conformidad con el artículo 110 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de febrero de 2024, la representación judicial de la parte actora presenta diligencia mediante la cual solicita la Confesión Ficta en la presenta causa, asimismo, consignó en copias simples de 3 folios útiles, constancia de corte de luz del local objeto de la presente demanda, emanada de CORPOELEC.
En fecha 14 de febrero de 2024, el Tribunal agrega a los autos, el Escrito de Promoción de Pruebas presentado por la representación judicial de la parte actora en fecha 30 de enero de 2024.
En fecha 22 de febrero de 2024, la representación judicial de la parte demandada presenta Escrito de Promoción de Pruebas.
Mediante diligencias fechadas 06, 15 y 19 de marzo de 2024, la representación judicial de la parte actora le solicita al Tribunal se sirva dictar sentencia en la presente causa.
Por lo tanto, vistas las actas procesales que integran el presente asunto, el Tribunal procede a examinar el mérito de la litis, previa las siguientes consideraciones:
- II-
MOTIVA

En primer lugar, considera necesario este Tribunal hacer referencia a la sentencia Nº 57 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 26 de enero de 2001, expediente Nº: 00-2432 con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, en la que estableció lo que de seguidas se transcribe:
“…a pesar de ser la admisión de la acción un requisito necesario para el inicio del procedimiento, ya que es a través de esta figura que el juez determina si la acción incoada debe o no tramitarse, eso no quiere decir que ese es el único momento dentro del proceso en el cual el juez puede declarar la inadmisibilidad de una acción, ya que, puede darse el caso en el cual el juez al estudiar el fondo del asunto planteado, descubre que existe una causal de inadmisibilidad no reparada por él, la cual puede ser pre-existente, o puede sobrevenir en el transcurso del proceso, y es en ese momento cuando el juez debe declarar inadmisible la acción; así ha quedado establecido en jurisprudencia reiterada de esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y en jurisprudencia de la antigua Corte Suprema de Justicia.…”

En este mismo sentido se pronunció la misma Sala en fecha 18 de mayo de 2001, expediente Nº: 00-2055 con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, a saber:
“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada….
…(Omissis)…
Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso…” (Destacado y Subrayado de este Tribunal).

Establecido lo anterior, la representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que fundamenta su pretensión, alegó en el libelo de la demanda lo siguiente:
Que su representada es propietaria y poseedora legitima de un inmueble constituido por un Local Comercial, distinguido con las medidas, linderos, del inmueble o Local “B”, el cual forma parte integrante de la totalidad del inmueble Nº 51.
Que los linderos y medidas de dicho inmueble constan de Documento de Propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de marzo de 2009, bajo el Nº 2009.596, asiento registral Nº 1 del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.9.206, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009; y en documento debidamente protocolizado por ante la misma Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de marzo de 2010, bajo el Nº 20, folio 98, del Tomo 8 del Protocolo de Transcripción de dicho año.
Que el mencionado inmueble es dado en arrendamiento para uso exclusivo del Arrendatario, la sociedad de comercio INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A, representada inicialmente, en el Contrato de Arrendamiento por su otrora Directora, la ciudadana MARÍA OLINDA FERNÁNDES GONCALVES; y su actual Administrador y quien la obliga, ciudadano ALEXANDER ORDOÑEZ GRECENCIA.
Que el Contrato de Arrendamiento fue celebrado en fecha 02 de noviembre de 2017, por ante la Notaría Pública Octava de Caracas, anotado bajo el Nº 31, Tomo 98, Folios 104 hasta el 110, de los Libros de Autenticaciones respectivos, llevado por dicha Notaría, contenida en la Cláusula Primera.
Que en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento originario y vigente, se estableció el monto del canon de arrendamiento en la suma de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,00) mensuales.
Que consta igualmente en 4 folios útiles, recibos de pago, signados con los números: 000468 de fecha 01 de febrero de 2019, 000471 de fecha 28 de febrero de 2019, 000474 de fecha 21 de marzo de 2019 y 000477 de fecha 02 de mayo de 2019, anexados al libelo de demanda con las letras y números “F”, “F-1”, “F-2” y “F-3”, respectivamente, donde se estableció el Canon de Arrendamiento en la suma de Noventa Mil Bolívares (Bs.90.000,00) y posteriormente en Doscientos Treinta y Ocho Mil Bolívares (Bs.238.000,00) mensuales más el IVA; habiendo solo pagado los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2019 a razón de Doscientos Treinta y Ocho Mil Bolívares (Bs.238.000,00) mensuales más el IVA, que hicieron un total de Quinientos Cincuenta y Dos Mil Ciento Sesenta Bolívares (Bs. 552.160,00), mensualidades estas que El Arrendatario se comprometió a pagar, según el Contrato de Arrendamiento de marras, en su Cláusula Cuarta, por mensualidades ADELANTADAS.
Que el Arrendatario amen de no cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, ha mantenido el Local objeto del contrato de arrendamiento completamente cerrado, sin funcionar, aproximadamente, desde el 13 de marzo de 2020.
Que durante la vigencia del Contrato de Arrendamiento, por el mencionado inmueble o Local Comercial, distinguido con la letra “B”, ubicado en: Planta Baja del Edificio Número Cincuenta y Uno (N° 51), situado en la Calle Sur Dos (2), entre las Esquinas de La Palma a Miracielos, Parroquia Santa Teresa, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el arrendatario solo pago los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año 2019, por lo que El Arrendatario adeuda cuarenta y cuatro (44) mensualidades (…); a razón de DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 238.000,00) por mensualidades adelantadas, sin sumarle el IVA; lo cual asciende a la suma de Diez Millones Cuatrocientos Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 10.472.000,00).
Que a consecuencia del incumplimiento contractual por parte de El Arrendatario, procedieron a agotar la vía administrativa previa, como requisitoprecedente para intentar el Juicio de Desalojo de conformidad con la Sentencia Nº 0156 del 29 de octubre de 2020, contenida en el expediente Nº 20-0375 del Tribunal Supremo de Justicia, en su Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Rene de Grau.
Que en fecha 21 de junio de 2021, se dio inicio al juicio administrativo de Desalojo y Revisión o Ajusto del Canon de Arrendamiento, por ante el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, Viceministerio de Seguimiento, Evaluación y Control del Proceso de Formación de Precios, Dirección General de Arrendamiento Comercial, en el expediente signado con el Nº C-0024/06-21, culminado el proceso en fecha 09 de mayo de 2022, Decretándose agotada la Vía Administrativa Previa al Desalojo y fijándose un Canon de Arrendamiento.
Que habiendo pagado por los meses de abril y mayo de 2019 (…) no han pagado más los cánones de arrendamiento, desde el mes de junio de 2019 (…) Cuarenta y Cuatro (44) meses de alquiler sin pagar, a razón de Doscientos Setenta y Siete Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Con Cuarenta Céntimos (Bs. 277.402,40), equivalente a Dos Mil Doscientas Diecinueve Con Veintiún Unidades Tributarias ( U.T 2.219,21), equivalente a Ochenta y Tres Dólares Con Veintinueve Centavos de Dólar ($ USD 83,29); por mensualidades adelantadas.
Que los Cuarenta y Cuatro (44) meses de alquiler sin pagar suman un total de Doce Millones Doscientos Cinco Mil Setecientos Cinco Bolívares Con Sesenta Céntimos (Bs. 12.205.705,60), equivalentes a Noventa y Siete Mil Seiscientos Cuarenta y Cinco Unidades Tributarias (U.T 97.645,24) o a Tres Mil Seiscientos Sesenta y Cuatro Dólares Con Sesenta y Seis Centavos ($ USD 3.664,76).
Que mantiene una deuda de servicio de luz la cual asciende a la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Once Bolívares Con Veintidós Céntimos (Bs. 4.511,22). Al igual que una deuda de aseo urbano la cual ascendía a la cantidad deVeintinueve Millones Ciento Sesenta y Cuatro Mil Trescientos Seis Bolívares Con Cuatro Céntimos (Bs. 29.174.306,04), entre las fechas 13 de agosto de 2019 y 1º de marzo de 2021. Hoy día, asciende a la suma de Dos Mil Novecientos Diecisiete Bolívares (Bs. 2.917,00), equivalente a Ciento Treinta y Dos Dólares Con Ochenta y Nueve Centavos ($ USD 132,89).
Que mantiene una deuda fuerte de agua la cual se calculará posteriormente mediante una Experticia Complementaria, a la cual se le sumaria una tercera transgresión a la violación de la Cláusula Decima Primera del último y vigente contrato de arrendamiento.
Que fundamenta su pretensión, en los artículos 1.167, 1.5921.597, 1.594, 1.614, 1.159, 1.160, y 1.264 del Código Civil Venezolano, conjuntamente con los artículos 14, 22 Ordinal 3º y 40, Ordinales “a”, “f”, “g” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Que su representada tiene derecho a que el inquilino la indemnice pecuniariamente, por el uso y ocupación que ha hecho del inmueble durante los meses de insolvencia que motivan la presente pretensión RESOLUTORIA y por el uso y ocupación que en lo sucesivo continúe haciendo del mismo hasta el día de su entrega material.
Que El Arrendatario al no hacer los pagos oportunos de los cánones de arrendamiento y no hacer entrega del inmueble a pesar de su insolvencia, le ha causado a la parte actora innumerables daños y perjuicios de toda especie y naturaleza.
En razón de lo anterior, la parte actora procedió a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento que su representada celebró con la sociedad mercantil “Inversiones El Buen Sazón, C.A.”; el cual fue autenticado en fecha 02 de noviembre de 2017, por ante la Notaria Pública Octava de Caracas del Municipio Libertador, quedando anotado bajo el N° 31, Tomo 98, Folios 104 al 110, de los Libros de Autenticaciones respectivos; que sea condenada a pagar por concepto de daños y perjuicios, a título de indemnización, las 44 pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas, y adicionalmente,que se decrete y ordenepracticar el desalojo del inmueble o local comercial arrendado.

En este orden de ideas, este Juzgador observa que ha sido práctica común del foro la acumulación en una misma demanda, del desalojo de un inmueble destinado al uso comercial así como los daños y perjuicios, estos últimos con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, incluso en ocasiones confundiendo las pretensiones de desalojo con la de resolución de contrato, a lo cual es acumulada la acción de daños y perjuicios.
En estos casos se recurre a demandar el desalojo y los supuestos daños y perjuicios causados al actor, equivalentes a los meses que supuestamente se han dejado de pagar y los que se dejen de pagar hasta que se le haga la entrega del inmueble a la actora, y la pretensión de dar por terminado el contrato y la devolución del inmueble tiene dos fundamentos o bases legales distintas, el desalojo fundamentado en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (o si es por resolución de contrato por el 1167 del Código Civil), mientras que la pretensión del cobro de los cánones causados hasta la fecha de la presentación de la demanda y de los que se causen posteriormente hasta la entrega del inmueble, tienen como fundamento el artículo 1167 del Código Civil.
En el caso específico del arrendamiento comercial, considera necesario este Juzgador hacer referencia al criterio sostenido recientemente por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante fallo número 415 de fecha 05 de octubre de 2022, con motivo del juicio de desalojo de local comercial incoado por el ciudadano Juan Alejandro Yoris Valles contra Ronald William Añez González, con ponencia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra, donde se expresó lo que de seguidas se transcribe:
“…En el caso de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el legislador conviene disponer el atemperamiento de las consecuencias y efectos de la acción resolutoria, en virtud que en materia inquilinaria el arrendatario es un sujeto de derecho vulnerable que necesita de una protección jurídica especial por parte del Estado, por cuanto en las relaciones jurídicas materiales arrendaticias el inquilino es el débil jurídico de la misma.
De esta manera se observa que desde el año 1947, en Venezuela la legislación que regula la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la terminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo.
Es así que tanto en la derogada legislación inquilinaria (Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960, reformada parcialmente el 2 de enero de 1987 y Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 5 de febrero de 1972), como en la legislación vigente (Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial), cada vez que determinado supuesto de hecho fue establecido como una causal de desalojo, no es permitido el ejercicio de la acción resolutoria.
Esto se manifiesta en la legislación derogada, cuando se trataba de la falta de pago del canon de un arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto sólo era posible intentar la acción de desalojo y no la de resolución de contrato, estableciéndose como causal de desalojo la falta de pago; esto se desprende del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, que establece “…Solo podrá solicitarse y acordarse válidamente la desocupación de casa: a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento…”; en este sentido “solo” indica el imperativo del legislador de que no se puede solicitar por motivos distintos la desocupación del inmueble, por la vía de la demanda de desalojo, excluyendo otras acciones.
En el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, igualmente se estableció que tratándose de contratos a tiempo indeterminado, cuando haya habido falta de pago de los cánones, se estaba en presencia de una causal de desalojo, impidiendo también por ello el ejercicio, en estos casos de la acción resolutoria, tal como lo refleja su artículo 34 “…Sólo podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales…” literal a) “…Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
En esta ley fue introducido el cambio de que en los contratos a tiempo indeterminado, podía ser intentada la acción resolutoria por causales distintas a las de desalojo, tal como lo prevé el parágrafo segundo del artículo 34 al señalar que “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”.
Por su parte la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, mantiene asimismo la causal de desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento, impidiendo así el ejercicio de la acción de resolución de contrato, tal como lo prevé su artículo 91 “…Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…”, en su numeral 1 “…En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…”; con la distinción que en materia de arrendamiento de vivienda no se hace la distinción si la falta de pago es referida a contratos a tiempo determinado o indeterminado, y dejando la posibilidad de ejercer la acción resolutoria solo cuando se esté en presencia de supuestos de hecho que no coincidan con las causales de desalojo, como lo prevé el único aparte del parágrafo único de su artículo 91 “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”.
En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes.
(…)
De permitirse que los incumplimientos contractuales del arrendataria autorizasen el ejercicio de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, sería dejar de lado toda la protección que el legislador le ha venido concediendo al arrendatario como débil jurídico, y que de manera reiterada y progresiva se ha venido incorporando a la nueva legislación inquilinaria, dejando abierta la posibilidad de que se intentasen demandas resolutorias por cualquier motivos.
Con respecto a la posibilidad de acumular las acciones de desalojo y de daños y perjuicios, es pertinente indicar que la legislación inquilinaria vigente, entre ellas el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial aplicable al presente caso, no hace referencia a norma alguna que autorice al arrendador a demandar el pago de daños y perjuicios, en los casos que el incumplimiento o conducta desplegada por el arrendatario los cause. Cuando el arrendador exige judicialmente el pago de los daños y perjuicios que le haya ocasionado el arrendatario con ocasión a algún incumplimiento contractual, debe necesariamente fundar su demanda en las disposiciones normativas de derecho común como la contenida en el contenido 1167 del Código Civil, que establece que en el caso de los contratos bilaterales en los cuales una parte haya incumplido con las obligaciones a su cargo, la otra puede solicitar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios.
Ahora bien, como se señaló anteriormente, la legislación inquilinaria considera al arrendatario el débil jurídico en esa relación, como consecuencia de lo cual estima procedente concederle una protección en determinados casos. Una de las maneras de otorgar esa especial protección al arrendatario es atemperando el rigor de la acción resolutoria impidiendo en ocasiones el ejercicio de dicha acción y, en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo. No hay norma en la legislación inquilinaria, como se señaló, que autorice el cobro de los daños y perjuicios y por tanto, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no se encuentra equivalente al artículo 1167 del Código Civil que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo.
Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario al cuando la misma legislación especial inquilinaria permite el acceso resolutoria. Así por ejemplo, en materia de oficinas, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable en esos casos, establece que tratándose de contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución. Al permitirse el ejercicio de la acción resolutoria, es perfectamente posible acumular a ésta, el cobro de daños adeudados, mientras que esa misma ley, establece de manera expresa que cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, si se está en presencia de alguna de las causales taxativas de su artículo 34, solo se podrá demandar el desalojo y en esos casos, no podrá acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios.
En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato), por lo que al no existir en la legislación inquilinaria norma alguna que autorice el cobro de daños y perjuicios, para lograr esta finalidad debe acudirse a la norma de carácter general contenida en el artículo 1167 del Código Civil (lo que implica demandar la resolución del contrato y la acumulación de la acción de daños); siendo que la legislación especial inquilinaria prohíbe en determinados casos el ejercicio de la acción de resolución de contrato, permitiendo únicamente la acción de desalojo, para la protección del arrendatario como débil jurídico.
De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios.
Dichas acciones se excluyen entre si tal como ha quedado evidenciado de las razones anteriormente expuestas, puesto que el legislador ha considerado convenientemente que en los supuestos de hecho que se califican como causales taxativas de desalojo, no pueda intentarse la acción por resolución de contrato la cual está facultada por la legislación ordinaria para la acumulación de la pretensión de los cobros por los daños causados, esto como medida de protección al arrendatario, débil jurídico de la relación.” (Resaltado del Tribunal)
Ahora bien, resulta pertinente traer a colación lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
“…Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…”.

De tal modo, que todaacumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva,es lo que la doctrina denomina inepta acumulación de pretensiones. (Cfr. Sentencia N° RC-124 de fecha29 de marzo de 2017, caso: Luís José Campos Montaño y otra contra Milagros Del Valle Parejo Guaimare, Exp. N° 2016-677).
En tal sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 del Código de ProcedimientoCivil, en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puedeproceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenascostumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes.
Así pues, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de lacausa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurrepuede ser verificado -de oficio- en cualquier estado y grado de la causa, al constituir materia de ordenpúblico.
En virtud de lo anterior, y de la revisión efectuada al libelo de demanda se evidencia que, el demandante a través del presente juicio pretende: 1) que se condene al demandado a que entregue el local arrendado, es decir, el desalojo del mismo; 2) que se declare resuelto el contrato de arrendamiento y 3) que se ordene el pago de las 44 mensualidades generadas por el impago de cánones de arrendamiento causadas desde el mes de junio del año 2019, hasta la presente fecha, la cual se fundamenta en el artículo 1167 del Código Civil, observándose en primer lugar que, como ya fue señalado anteriormente, en materia de arrendamiento comercial para obtener la devolución del inmueble arrendado sólo puede ejercerse la acción de desalojo y no la de resolución de contrato, y en segundo lugar, observa este Juzgador que se trata de juicios que se sustancian y deciden por procedimientos disímiles, el juicio de desalojo debe tramitarse de conformidad con el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y el segundo conforme al procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 338 y siguientes.
La doctrina pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha venido sosteniendo que, para que el juez puedadeclarar la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones, debe verificarque efectivamente se hayan acumulado pretensiones que se excluyan mutuamente o cuyosprocedimientos sean incompatibles. (Cfr. Sentencia N° RC-262 de fecha 9 de mayo de 2017,caso: Koqueta Boutique 2006, C.A. contra Inversiones Jaime Zighelboim, C.A. y otras, Exp. N° 2016-950).
Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones debe forzosamente ser declarada en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, lo cual constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. (Ver, entre otras, sentencia N° 175 del 13 de marzo de 2006. Caso: Celestino Sulbarán Durán c/ Carmen Tomasa Marcano Urbaez).
De esta manera, siendo que la demanda de desalojo es la única vía legal permitida para obtener la devolución del inmueble arrendado, y visto que en razón de su especialidad no admite la acumulación de la pretensión de resolución del contrato, así como que dichas acciones tienen procedimientos disímiles, por un lado el procedimiento oral y por el otro el procedimiento ordinario ambos previstos en el Código de Procedimiento Civil. A su vez, se observa que los jueces tienen la obligación de verificar dicha situación y declarar la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido, verificado el cumplimiento de los presupuestos procesales necesarios para la instauración y prosecución del juicio, este Juzgador, considera que la presente demanda debe ser declarada inadmisible, toda vez que no satisface los requisitos exigidos por la legislación y los principios generales del derecho procesal, por existir en el petitorio de la demanda, dos (2) pretensiones que se tramitan con procedimientos claramente incompatibles, lo cual hace ab initio y sin ningún género de dudas, inadmisible la acción intentada.Así se decide.-
III
DISPOSITIVA
En fuerza de los argumentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por la Sociedad de Comercio INVERSIONES INMOBILIARIAS HERMANOS GOMES RAMOS, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A., todosampliamente identificados al inicio de esta decisión, en razón de la inepta acumulación de pretensiones establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay especial condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de marzo del año dos mil veinticuatro (2024). Años 213º de la Independencia y 165º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO R. VELÁSQUEZ DELGADO.
EL SECRETARIO,

JAN L. CABRERA PRINCE.

En esta misma fecha, siendo las ocho y cuarenta y cinco minutos de la mañana (08:45a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO,

JAN L. CABRERA PRINCE.