TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 20 de marzo de 2023.
213º y 165º
Asunto: AH18-V-2006-000064
Parte Demandante: MIRTHA MAYIRA LEÓN SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.920.079.
Apoderado Judicial: Abogado Ferdinand Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 75.749.
Parte Demandada: JOSEFA ANTONIA NIÑO, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Charallave y titular de la cédula de identidad No. V-5.891.464.
Apoderado Judicial: Abogada Angelina Mazza Ortega, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 24.898.
Motivo: Resolución de Contrato.
Sentencia: Definitiva.
Capítulo I
ANTECEDENTES
Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto el 15 de agosto de 2006, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, contentivo de la demanda por Resolución de Contrato que incoara la ciudadana MIRTHA MAYIRA LEÓN SUÁREZ, en contra de la ciudadana JOSEFA ANTONIA NIÑO, ambas anteriormente identificadas.
Por auto de fecha 23 de octubre de 2006, se admitió la presente acción, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 30 de octubre de 2006, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma a la demanda.
Por auto de fecha 13 de noviembre de 2006, se admitió la reforma de demanda, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Por auto de fecha 09 de enero de 2007, este Tribunal fijó un (01) día como termino de distancia a la parte demandada, dejándose constancia que en esa misma fecha se libró despacho comisión y compulsa.
Por auto de fecha 29 de enero de 2007, se estableció que el presente juicio se sustanciaría por el procedimiento ordinario de conformidad con lo establecido en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05 de marzo de 2007, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demandada.
En fecha 21 de marzo de 2007, la representación judicial de la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de marzo de 2007, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 03 de abril de 2007, el Secretario Jesús Albornoz dejó constancia que en la misma fecha fueron agregados los escritos de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 10 de abril de 2007, se admitieron las pruebas consignadas por las partes en la oportunidad correspondiente.
En fecha 02 de mayo de 2007, la representación de la parte actora consigno escrito de oposición a las pruebas.
En fecha 30 de mayo de 2007, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de evacuación de pruebas.
En fecha 28 de junio de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes.
Por auto de fecha 14 de julio de 2008, la Dra. Indira Paris Bruni se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 21 de junio de 2011, la parte actora consignó “ad efectum videndi” poder otorgado al abogado Fernando Lucas.
En fecha 11 de julio de 2012, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia en el presente expediente.
En fecha 03 de agosto de 2012, la representación judicial de la parte actora solicitó la continuación del presente juicio, y se dictara sentencia.
En fecha 15 de febrero de 2013, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la continuación del presente juicio y se dictara sentencia.
Vistas las actuaciones procesales que conforman el presente expediente, este sentenciador procede a dictar sentencia bajo las siguientes consideraciones.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
De la Pretensión del Actor
Mediante escrito libelar presentado en fecha 18 de septiembre de 2006, señalo que en la promesa bilateral de compraventa, la parte actora se obligó con la ciudadana Josefina Antonia Niño, a venderle el inmueble de su propiedad identificado en la cláusula primera, por el valor establecido en la cláusula segunda, dentro del término de ciento veinte (120) días contados a partir del primero (1º) de marzo del 2006, indicándose en la cláusula cuarta cuál sería el lapso de duración y validez del mencionado contrato; obligándose a indemnizar los daños y perjuicios que causare a la compradora, cuando el incumplimiento sea imputable a ella, refiriéndose así a la penalización estipulada en la cláusula sexta; y cumplir con otras obligaciones.
Que la Promesa Bilateral de Compraventa, establece expresamente y sin equivoco alguno, las obligaciones que contrae la ciudadana Josefa Antonia Niño, con la parte actora, dentro de las cuales se encuentra:
• De acuerdo a la cláusula segunda, a comprar el inmueble objeto de la presente Promesa, identificado en la cláusula primera.
• A pagar el precio de cien millones (100.000.000,00) de bolívares, acordado como precio del inmueble al momento de la suscripción del documento definitivo, como lo estipula la cláusula tercera, operación que debe celebrarse dentro del término de los 120 días contados a partir del primero de marzo del 2006, señalado en la cláusula cuarta.
• A cumplir con las arras exigidas en la cláusula quinta, para garantizarle a la parte actora, que la operación de compra venta del inmueble se realizara; respetándose las condiciones y termino contraído en la presente Promesa, por una parte y por la otra garantizarle el pago de la suma acordada como penalización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la compradora, estipulada en la cláusula sexta de este contrato.
Que dentro de las obligaciones incumplidas por la ciudadana Josefina Antonia Niño, se encuentran las siguientes:
Que no se canceló la totalidad de la suma exigida como garantía por concepto de arras, aduciendo que solo se limitó a pagar la suma de quince millones (15.000.000.00) de bolívares, la cual entrego de la forma como se estableció en la Promesa Bilateral de Compraventa, según se evidencia en los depósitos bancarios efectuado en las Cuenta Corriente No. 01050084281084066009, a nombre de la parte actora en el Banco Mercantil por el monto de 6.400.000 bolívares, y en la cuenta No. 01340226402262033972, la cual se encuentra a su nombre, en la entidad bancaria Banesco Banco Universal, por un monto de 8.600.000,00 bolívares; los cuales sumados dan la cifra anteriormente mencionada.
Que presume que ante las dificultades de satisfacer el precio establecido de los cien millones (100.000.000,00) de bolívares, dentro del término establecido y utilizando el pretexto de que cancelaria la suma pendiente por arras, arguyó que la parte demandada convenció a la parte actora a que suscribiera otra Promesa Bilateral de Compraventa, en la cual se le confiriera un nuevo lapso de duración del contrato y ésta, previa consulta legal al respecto, se le informó, asesoro y recomendó, que no había inconvenientes, siempre y cuando la Promesa Bilateral de Compraventa Aparente, solicitada a ruego, estuviera protegida o amparada en un contra documento, en el cual ambas partes manifestaran su expresa voluntad y consentimiento en que el único documento que las obliga recíprocamente en cuanto a las condiciones y términos es la Promesa Bilateral de Compraventa, suscrita por ellas y debidamente autenticada en fecha diez (10) de marzo del 2006; razón por la cual la fecha que se estableciera en ella así como cualquiera otra condición carecería de efecto y consecuencia jurídica entre las partes, al quedar contradichas al negársele cualquier veracidad en virtud del Contra Documento, el cual los remite a la Promesa Bilateral de Compraventa, como Promesa Principal.
Que ambos documentos, o sea la Promesa Bilateral de Compra Venta Aparente y el Contra Documento que la contradice, fueron suscrito, bajo la expresa voluntad y consentimiento de las partes, simultáneamente el día veintidós (22) de mayo del 2006.
Que llegado el vencimiento del término de los ciento veinte días (120) o sea el día primero (1°) de julio del 2006, la parte actora posteriormente a la fecha señaló que conversó telefónicamente con la parte demandada y en vista de no haber obtenido una oportuna respuesta y solución ,se trasladó a su residencia en varias oportunidades indicándole que la promesa Bilateral de Compraventa, firmada y autenticada en fecha 10 de abril del 2006, había quedado sin efecto y en consecuencia estaba allí, para hacerle entrega de la suma de los cinco millones (5.000.000,00) de bolívares que le corresponde a la parte actora reintegrar, y una vez deducidos de los quince millones (15.000.000) de bolívares, recibidos por concepto de arras, la suma de los diez millones (10.000.00) de bolívares para dar como cumplida y satisfecha la penalidad establecida por daños y perjuicio, causados por su incumplimiento, fundamentada en la cláusula sexta del documento debidamente autenticado, cumpliendo así su obligación y dando por terminado con la entrega de la suma antes indicada, y cualquier efecto contractual derivado de la Promesa Bilateral de Compraventa, suscrita entre las partes en fecha diez (10) de marzo de 2006.
Que ante el planteamiento la ciudadana Josefina Antonia Niño, hoy parte
demandada expreso: "Que no recibiría el dinero que le correspondía, en vista que la Promesa Bilateral de Compraventa, estaba vigente hasta el próximo 22 de agosto de 2006; por lo cual si continuaba insistiendo, se vería obligada a ventilar el caso ante los Tribunales, ya que la que estaba incumpliendo era la parte actora”.
Que ambas partes han insistido en sus planteamiento durante el resto del mes de julio sin resultado alguno, habiendo cesado cualquier contacto durante los días transcurridos en el mes de julio; lo que lo llevó a pensar que no hay disposición de la hoy parte demandada a resolver la situación de manera amigable; no obstante y vista la disposición de la parte actora en buscar una solución, remitirían un telegrama con contestación pagada a la ciudadana Josefa Antonia Niño, ratificándole el vencimiento del contrato y poniéndole a su inmediata disposición la suma que le corresponde como reintegro, a fin de evitar cualquier presunción o sospecha en cuanto a la obligación y cumplimiento de la parte actora, y que inclusive estaban dispuestos a consignar la suma que le pertenece a la hoy parte demandada, mediante una Oferta Real, en el Tribunal que corresponda; sin que ello les impidiera el ejercicio de la presente acción, a los fines de que el Tribunal que conociera de la presente causa declarara mediante sentencia definitivamente firme, la resolución de la Promesa Bilateral de Compraventa y obligara a la parte demandada a recibir la suma que le corresponde, y dando por concluida cualquier consecuencia y efecto que se pudiere alegar y derivar de ella.
Asimismo en fecha 30 de octubre de 2006, la parte actora reformó su libelo de demanda en los siguientes términos:
Que en la referida Promesa Bilateral de Compraventa, la parte actora se obligó con la ciudadana Josefa Antonia Niño, a venderle el inmueble de su propiedad identificado en la cláusula primera, por el valor establecido en la cláusula segunda, dentro del término de ciento veinte (120) días contados a partir del primero (1º) de marzo del 2006 indicado en la cláusula cuarta, el cual es el lapso de duración y validez del citado contrato; e igualmente se obligó a indemnizar los daños y perjuicios que causare a la compradora, cuando el incumplimiento fuera imputable a ella, referida a la penalización estipulada en la cláusula sexta; y cumplir otras obligaciones que para los efectos no son relevantes.
A su vez la citada Promesa Bilateral de Compraventa, estableció expresamente y sin equivoco alguno, las obligaciones que contraía la ciudadana Josefa Antonia Niño, con la parte actora a saber:
• De acuerdo a la cláusula segunda, a comprar el inmueble objeto de la presente Promesa, identificado en la cláusula primera.
• A pagar el precio de cien millones (100.000.000,00) de bolívares, acordado como precio del inmueble al momento de la suscripción del documento definitivo, como lo estipula la cláusula tercera, operación que debe celebrarse dentro del término de los 120 días contados a partir del primero de marzo del 2006, señalado en la cláusula cuarta.
• A cumplir con las arras exigidas en la cláusula quinta, para garantizarle a la parte actora, que la operación de compra venta del inmueble se realizara; respetándose las condiciones y términos contraídos en la presente Promesa, por una parte y por la otra garantizarle el pago de la suma acordada como penalización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la compradora, estipulada en la cláusula sexta de ese contrato.
Que la parte demandada en primer lugar no canceló la totalidad de la suma exigida como garantía por concepto de arras, establecida en la cantidad de veinticinco millones (25.000.000,00) de bolívares, limitándose a entregar la suma de quince millones (15.000.000,00) de bolívares, los cuales se evidencian en el depósito bancario efectuado en la cuenta corriente No. 01050084281084066009, la cual se encuentra a nombre de la parte demandada en la entidad bancaria Banco Mercantil por la cantidad de 6.400.000,00 bolivares, y en la cuenta bancaria No.01340226402262033972, la cual se encuentra a nombre de la parte demandada, en la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, por la cantidad de 8.600.000,00 bolívares; que sumados dan la cifra anteriormente mencionada.
Que presume que ante las dificultades de satisfacer el precio establecido de los cien millones (100.000.000,00) de bolívares, dentro del término establecido y utilizando el pretexto de que cancelaría la suma pendiente por arras, convenció a la parte actora de que suscribiera otra Promesa Bilateral de Compraventa, en la cual se le prorrogaría el lapso de duración del contrato y ésta, previa consulta legal al respecto, se le asesoró y recomendó, que no había inconveniente, siempre y cuando la Promesa Bilateral de Compraventa Aparente, solicitada a ruego, estuviera protegida o amparada en un contra documento, en el cual ambas partes manifestaran su expresa voluntad y consentimiento en que el único documento que las obligaba recíprocamente en cuanto a las condiciones y términos sería la Promesa Bilateral de Compraventa, suscrita por ellas y debidamente autenticada en fecha diez (10) de marzo del 2006; razón por la cual la fecha que se estableciera en ella, así como cualquiera otra condición carecería de efecto y consecuencia jurídica entre las partes, al quedar contradicha y negársele cualquier veracidad en virtud que el Contra Documento, remite sus efectos a la Promesa Bilateral de Compraventa Autenticado en la fecha anteriormente señalada.
Que ambos documentos, o sea la Promesa Bilateral de Compra Venta aparente y el contradocumento que la contradice, fueron suscritos bajo la expresa voluntad y consentimiento de las partes, de forma simultánea en fecha 22 de mayo de 2006.
Que llegado el vencimiento del término de los ciento veinte días (120) ósea el día primero (1°) de julio del 2006, la parte actora posteriormente a esa fecha conversó telefónicamente con la parte demandada y en vista de no obtener una oportuna respuesta y solución se trasladó a su residencia en varias oportunidades, señalando que la promesa bilateral de compraventa, firmada y autenticada en fecha 10 de marzo de 2006, había quedado sin efecto y como consecuencia de ello se encontraba allí para hacerle entrega de la suma de cinco millones (5.000.000,00) de bolívares que le correspondía a la parte actora reintegrar, una vez deducidos de los quince millones (15.000.000,00.) de bolívares, recibidos por concepto de arras, la suma de diez millones (10.000.000.00) de bolívares para dar como cumplida y satisfecha la penalidad establecida por daños y perjuicio, causados por su incumplimiento, fundamentándose en la cláusula sexta del documento debidamente autenticado, cumpliendo así su obligación y dando por terminado con la entrega de la suma antes indicada.
Que ante el planteamiento la ciudadana Josefa Antonia Niño, hoy parte demandada expreso: "Que no recibiría el dinero que le correspondía, en vista que la Promesa Bilateral de Compraventa, estaba vigente hasta el próximo 22 de agosto del año en curso; por lo cual si continuaba insistiendo, se vería obligada a ventilar el caso ante los Tribunales, ya que la que estaba incumpliendo era la parte actora”.
Que ambas partes han insistido en sus planteamiento durante el resto del mes de julio sin resultado alguno, habiendo cesado cualquier contacto durante los días transcurridos en el mes de julio; lo que lo llevó a pensar que no hay disposición de la hoy parte demandada a resolver la situación de manera amigable; no obstante y vista la disposición de la parte actora en buscar una solución, remitirían un telegrama con contestación pagada a la ciudadana Josefa Antonia Niño, ratificándole el vencimiento del contrato y poniéndole a su inmediata disposición la suma que le corresponde como reintegro, a fin de evitar cualquier presunción o sospecha en cuanto a la obligación y cumplimiento de la parte actora, y que inclusive estaban dispuestos a consignar la suma que le pertenece a la hoy parte demandada, mediante una Oferta Real, en el Tribunal que corresponda; sin que ello les impidiera el ejercicio de la presente acción, a los fines de que el Tribunal que conociera de la presente causa declarara mediante sentencia definitivamente firme, la resolución de la Promesa Bilateral de Compraventa y obligara a la parte demandada a recibir la suma que le corresponde, dando así por concluida cualquier consecuencia y efecto que se pudiere alegar y derivar de ella.
Por ultimo solicitó que el Tribunal de la causa se pronunciara sobre los siguientes puntos:
• Se declare la Promesa Bilateral de Compraventa suscrita y debidamente autenticada entre las partes ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha diez (10) de marzo del 2006, como el único documento que regula y obliga a las partes.
• Que se declare en consecuencia que la Promesa Bilateral de Compraventa Aparente, suscrita en fecha 22 de mayo del 2006, no tiene efectos contractuales, al estar ella contradicha en todo su contenido, condiciones y términos por el Contra Documento, suscrito y aceptado simultáneamente por las partes en la misma fecha (22-05-2006), debiéndose en consecuencia declarar y reconocer la validez y efectos del Contra Documento.
• Se declare y obligue a la demandada ciudadana Josefa Antonia Niño, a recibir la suma que le corresponde como reintegro establecido en la cláusula sexta, suma ésta que la parte actora desde el próximo pasado primero (1°) de julio del 2006, ha querido entregarle para dar por finalizada la obligación que le corresponde y dejar sin efecto la Promesa Bilateral de Compraventa.
Que se condene a la demandada al pago de las costas derivadas presente demanda hasta sentencia definitiva.

De la contestación de la demanda
Mediante escrito presentado en fecha 05 de marzo de 2007, la parte demandada dio contestación a la demanda incoada en su contra, indicando que la parte demanda le hizo entrega a la parte actora la totalidad de la suma exigida como garantía por concepto de arras, establecida en la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs.25.000.000,00) y no como lo establece a su decir la parte actora en el libelo de demanda, ya que a su decir si le hubiese entregado como dice la parte actora la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs.15.000.000,00) no hubiesen suscrito un segundo contrato de Promesa Bilateral de Venta.
Que el mencionado documento de Promesa Bilateral de Compra Venta autenticado por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 10 de marzo del 2.006, bajo el Número 35, Tomo 32, de los libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, establecía claramente en la cláusula quinta: “que para garantizar la operación de la venta pormenorizada anteriormente LA COMPRADORA constituye en calidad de ARRAS a favor de la VENDEDORA, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.25.000.000,00) que serán pagados de la siguiente manera: QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) que son entregados por la compradora a la vendedora en este acto y la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,00) en fecha 30 de abril del año 2.006, cantidad esta de dinero imputables al precio de venta fijado en la cláusula tercera de este contrato, quedando un saldo del precio de venta, en consecuencia de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.75.000.000,00), los cuales serán pagados por la compradora a LA VENDEDORA al momento de la suscripción del documento definitivo de compra venta del inmueble señalado en el presente documento (sic)”.
Que en fecha 30 de abril del 2006, la parte demandada le hizo entrega a la parte demandante la cantidad restante establecida en la cláusula quinta, es decir, la cantidad de diez millones de bolívares (Bs.10.000.000,00) en dinero efectivo, y hasta la presente fecha a su decir no se ha hecho entrega del recibo donde consta que le entrego dicha cantidad a pesar de habérselo solicitado en varias oportunidades.
Que dicho monto es confirmado claramente cuando se suscribe un segundo documento de Promesa Bilateral de Venta, en forma privada donde confirma en la cláusula quinta lo siguiente: “Para garantizar la operación de venta pormenorizada anteriormente LA COMPRADORA constituye en calidad de arras a favor de LA VENDEDORA la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.25.000.000,00), que son entregados por la COMPRADORA a la VENDEDORA, cantidad esta de dinero imputable al precio de venta fijado en la cláusula Tercera, quedando un saldo del precio de venta, en consecuencia de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs.100.000.000,00), los cuales serán pagaderos por la compradora a la vendedora al momento de la suscripción del documento definitivo de compra-venta del inmueble señalado en el presente documento (sic)”.
Que todo lo señalado por la parte demandante en su libelo de demanda es falso, aduciendo que la misma quiere confundir al Tribunal.
Que se realizó un segundo documento de Promesa Bilateral de Venta, aduciendo que la vendedora se tardó demasiado tiempo en hacer entrega de los documentos necesarios para la tramitación de un crédito hipotecario a la compradora, señalando que el incumplimiento no fue de la parte demandada, ya que arguye que quien incumplió con sus obligaciones fue la parte actora, indicando que ninguna de las cláusulas de los mencionados documentos de Promesa Bilateral de Venta refleja que existía una hipoteca habitacional legal y convencional de primer grado a favor Del Sur Entidad de Ahorro y Préstamo, y que hasta la fecha 05 de marzo de 2007, la parte actora no había cancelado el préstamo hipotecario el cual a su decir debía hacerlo antes de suscribir el mencionado documento de Promesa Bilateral de Venta, o en su defecto, antes del vencimiento del mismo, o señalar en el documento de promesa bilateral de venta que existía tal gravamen hipotecario.
Que se denota la mala fe de la parte actora de forma tal, que al momento en que la parte demandada forma la carpeta con todos los requisitos exigidos para la solicitud de un crédito hipotecario para esta introducirla en la Institución Bancaria, es decir, Banesco, la parte actora le indicó a la parte demandada que su crédito hipotecario sería rechazado, ello a pesar de que iba a consignar una certificación de ingresos debidamente realizada y firmada por un contador público colegiado, y que era mejor introducir una referencia de trabajo expedida por una compañía propiedad de la madre de la parte actora, haciéndole una constancia de trabajo y adjuntó algunos recibos de pagos, procesando así el crédito y estando listo para su aprobación, y que inclusive el perito de la institución bancaria realizó el avaluó del inmueble y que es cuando el banco llama a la empresa y la persona que contestó la llamada, según aduce la parte demandada fue la parte actora, esta última negó todo lo señalado en la constancia de trabajo.
Que en cuanto al petitorio solicitado por la parte actora en el punto número 1, negó, rechazó y contradijo lo solicitado por la parte demandante solicitándole a este Tribunal que declare como el único documento que regula y obliga a las partes, sea el documento autenticado por ante la Notaría Pública Decima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de marzo de 2006.
Que en cuanto al punto número 2, negó, rechazó y contradijo que el documento de Promesa Bilateral de compraventa suscrita el 22 de mayo de 2006, aduciendo que no tiene efectos contractuales como dice la parte actora, por lo que solicitó al Tribunal declarara que la promesa bilateral de compraventa suscrita el 22 de mayo de 2006, tenga efectos contractuales, debido a que los contratos suscritos en forma privada sin ser autenticados tiene plena validez entre las partes y en ningún momento la parte demandada ha indicado haber suscrito un contra documento como sugiere la parte actora en el libelo de demanda.
Que en cuanto al punto número 3, negó, rechazó y contradijo cuando la parte actora solicitó al Tribunal que declarara y obligara a la parte demandada, a recibir la suma que le corresponde como reintegro establecido en la cláusula sexta, y le solicitó a este Tribunal que declarara y obligara a la parte demandada a cumplir con la cláusula sexta del documento de promesa bilateral de venta en el sentido de que el incumplimiento fue por causas imputables a la vendedora, debido al hecho de no haber liberado el crédito hipotecario y debería de reintegrar inmediatamente a la parte demandada la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs.25.000.000,00) recibidas en arras, más la cantidad de diez millones de bolívares (Bs.10.000.000,00) por concepto de penalización por los daños perjuicios ocasionados por su incumplimiento y que sea condenada la demandante al pago de las costas.
Por ultimo solicitó que sea declarada sin lugar la demanda y condenada a la parte actora al pago de costas y costos de este Juicio.
Capítulo III
DE LAS PRUEBAS TRAIDAS A LOS AUTOS
De la parte actora:
Consignó junto con el libelo de la demanda:
Marcado con la letra “A”, riela del folio 11 al 12, copia certificada de instrumento poder, otorgado por la ciudadana Mirtha Mayira León Suárez, al abogado Ferdinand Rodríguez, el cual se encuentra debidamente autenticado en fecha 10 de agosto de 2006 ante la Notaría Pública de Pampatar de la Jurisdicción del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el No. 49, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma no fue impugnada por la parte contraria, quedando demostrado la representación en juicio del abogado Ferdinand Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 75.749. Así se decide.
Marcado con la letra “B”, riela del folio 13 al 15, original de documento de promesa bilateral de compraventa, debidamente notariado en fecha 10 de marzo de 2006, ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 35, Tomo 32 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora de conformidad con los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende las cláusulas que las partes se obligaron a cumplir. Así se decide.
Marcado con la letra “C1”, riela al folio 16, original de vaucher No. 209118879, emanado del Banco Banesco, Banco Universal, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende un deposito al número de cuenta 01340226402262033972, en fecha 10 de marzo de 2006, por un monto de 8.600.000 Bolívares y siendo la titular de dicha cuenta la ciudadana Mayira León. Así se establece.
Marcado con la letra “C”, riela al folio 17, original de vaucher No. 000000397928829, emanado del Banco Mercantil, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende un deposito al número de cuenta 01050084281084066009, en fecha 10 de marzo de 2006, por un monto de 6.400.000 Bolívares y siendo la titular de la cuenta la ciudadana Mirtha León. Así se establece.
Marcado con la letra “D”, riela del folio 18 al 19, original de documento privado contentivo de una promesa bilateral de compraventa, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende que la ciudadana Mirtha Mayira León Suarez hizo una promesa bilateral de compraventa con la ciudadana Josefa Antonia Niño, el cual presenta firma de ambas partes. Así se establece.
Abierta la causa a pruebas, compareció en fecha 21 de marzo de 2007, el abogado Ferdinand Rodríguez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual ratificó e hizo valer las documentales promovidas junto con el escrito libelar. Así se establece.
De la parte demandada:
En fecha 27 de marzo de 2007, la abogada Angelina Mazza Ortega, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual promovió las siguientes documentales:
Marcado con la letra “A”, riela del folio 78 al 93, copia simple de documento de propiedad del inmueble de la ciudadana Mirtha Mayira León Suarez, debidamente protocolizado en fecha 12 de septiembre de 2002 por ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, bajo el No. 6, Tomo 12, del folio 31 al 41, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se evidencia que el inmueble objeto de la controversia tiene una hipoteca habitacional legal y convencional del primer grado a favor Del Sur Entidad de Ahorro y Préstamo, no evidenciándose en el mencionado documento la cancelación de la misma. Así se establece.
Marcado con la letra “B”, riela al folio 94, copia simple de análisis de crédito No. 0215A-20060524152915, de fecha 03 de junio de 2006, emitido por la entidad Bancaria Banesco, Banco Universal, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se evidencia el tramite realizado en dicha entidad para la obtención de un crédito. Así se establece.
Marcado con la letra “C”, riela del folio 95 al 100, copia simple de constancia de trabajo emitida por la sociedad mercantil Representaciones Luyima, C.A, de fecha 15 de mayo de 2006, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de cual se desprende que la ciudadana Josefina Antonia Niño prestaba sus servicios a dicha empresa en calidad de contratista, desde el mes de febrero de 2002, desempeñando el cargo de coordinadora de administración, y devengando un sueldo mensual de Cuatro Millones Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 4.950.000,00). Así se establece.
Capítulo IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes, este Juzgador observa que conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba, contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, estableciendo las citadas disposiciones legales lo siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: “(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quien quiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas".
Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
En el sub examine, no fue un hecho controvertido entre las partes la suscripción de la promesa bilateral de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el No. 35, Tomo 32 de los Libros de Autenticaciones Llevados por esa Notaría, mediante el cual la ciudadana Mirtha Mayira León Suarez, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.920.079, quien a los efectos de dicho contrato se denominó la vendedora, se comprometió a vender a la ciudadana Josefa Antonia Niño, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-5.891.464, a quien a tales efectos se le denominó la compradora, quedando en consecuencia establecido que entre las partes existe una relación contractual que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el contrato, así como por las normas legales que rigen la materia, todo ello conforme a lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes. Así se establece.
Conforme a lo expuesto y a la fuerza de Ley que de los contratos emana, quien suscribe observa que en dicho contrato la propietaria se comprometió a vender una casa-quinta, distinguida con el número 132, identificada Quinta Jesús de Nazareth, situada en la Av. Perimetral de Charallave, Urbanización Vista Real, Calle No. 9, Charallave, Estado Miranda, desprendiéndose del contrato de promesa bilateral de compraventa que constan las modalidades bajo las cuales el optante procedería a comprarlo de la siguiente manera:
“…SEGUNDA: LA COMPRADORA se obliga a comprar a LA VENDEDORA y esta se obliga a vender a LA COMPRADORA, en nombre propio, en forma personal o a través de la persona natural y jurídica que ambos tengan a bien designar el inmueble descrito en la cláusula precedente en los términos y condiciones que seguidamente se establecen.
TERCERA: El precio de venta del inmueble antes especificado ha sido pactado por las partes en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00), que LA COMPRADORA se obliga a pagar a LA VENDEDORA al momento de la suscripción del documento definitivo de compraventa del inmueble señalado en la cláusula Primera de este contrato.
CUARTA: El lapso de duración del presente contrato es por un lapso de ciento veinte (120) días, contados a partir del primero (1ero) de Marzo del año 2006.
QUINTA: Para garantizar la operación de la venta pormenorizada anteriormente LA COMPRADORA constituye en calidad de arras a favor de LA VENDEDORA la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000.00) que serán pagados de la siguiente manera: QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000.00) que son entregados por LA COMPRADORA a LA VENDEDORA en este acto y la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000.00) en fecha 30 de abril del año 2006. Cantidades estas de dinero imputables al precio de venta fijado en la cláusula Tercera de este contrato, quedando un saldo del precio de venta, en consecuencia de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00), los cuales serán pagados por LA COMPRADORA a LA VENDEDORA al momento de la suscripción del documento definitivo de compra-venta del inmueble señalado en el presente documento.
SEXTA: LA COMPRADORA tiene celebrado un Contrato de Arrendamiento con LA VENDEDORA por el inmueble objeto de la negociación del presente contrato, en tal virtud, si no se llegase a efectuar la suscripción del antes señalado documento definitivo de compraventa del inmueble dentro del lapso estipulado en la cláusula cuarta del mismo por causas imputables a LA COMPRADORA, esta renuncia expresamente a la prorroga legal arrendaticia que pudiera corresponderle, debiendo hacer entrega del inmueble arrendado al vencimiento del lapso de duración del presente contrato, es decir, al 01 de junio del corriente año, quedando a favor de LA VENDEDORA, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) entregados en arras por esta, como penalización de los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, debiendo reintegrar LA VENDEDORA a LA COMPRADORA la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000.00) sin que nada tenga que reclamar por ningún concepto LA COMPRADORA. Si por el contrario, no se llegare a suscribir el contrato definitivo de compraventa de inmueble señalado en el presente contrato por causas imputables a LA VENDEDORA, ésta deberá reintegrar inmediatamente a LA COMPRADORA la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000.00), recibidos en arras, más la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000.00) por concepto de penalización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, sin que nada tenga que reclamar LA VENDEDORA a LA COMPRADORA por ningún concepto…”

Así las cosas, se observa que el contrato en cuestión fue autenticado el 10 de marzo de 2006 (Ver f. 15), estableciéndose una vigencia de ciento veinte (120) días, los cuales fenecieron el 01 de junio de 2006, lapso dentro del cual correspondía suscribir el documento definitivo de compra-venta para ser protocolizado ante el Registro respectivo, sin embargo, luego de transcurrido dicho lapso las partes suscribieron un contrato privado de compraventa en los siguientes términos:
“…CUARTA: El lapso de duración del presente contrato es de noventa (90) días, contados a partir del Veintidós (22) de Mayo del año 2006.
QUINTA: Para garantizar la operación de venta pormenorizada anteriormente LA COMPRADORA constituye en calidad de arras a favor de LA VENDEDORA la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (25.000.000,00), que son entregados por LA COMPRADORA a LA VENDEDORA cantidad esta de dinero imputable al precio de venta fijado en la Cláusula Tercera de este Contrato, quedando un saldo del precio de venta, en consecuencia de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), los cuales serán pagaderos por LA COMPRADORA a LA VENDEDORA al momento de la suscripción del documento definitivo de compra-venta del inmueble señalado en el presente documento.
SEXTA: LA COMPRADORA mantenía un contrato de arrendamiento hasta el treinta y uno (31) de enero del año 2006, con LA VENDEDORA por el inmueble objeto de la negociación del presente contrato, si no se llegase a efectuar la suscripción del antes señalado documento definitivo de compra-venta del inmueble dentro del lapso estipulado en la cláusula cuarta del mismo por causas imputables a LA COMPRADORA, esta renuncia expresamente a continuar la prorroga legal arrendaticia que pudiera corresponderle, debiendo hacer entrega del inmueble arrendado al vencimiento del lapso de duración del presente contrato, es decir, al Veintidós (22) de Agosto del corriente año, quedando a favor de LA VENDEDORA, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) entregados en arras por ésta, como penalización de los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, debiendo reintegrar LA VENDEDORA a LA COMPRADORA la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) sin que nada tenga que reclamar por ningún concepto LA COMPRADORA. Si por el contrario, no se llegase a suscribir el contrato definitivo de compra-venta del inmueble señalado en el presente contrato por causas imputables a LA VENDEDORA, ésta deberá reintegrar inmediatamente a LA COMPRADORA la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (25.000.000,00), recibidas en arras, más la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) por concepto de penalización de los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, sin que nada tenga que reclamar LA VENDEDORA a LA COMPRADORA por ningún concepto…”

Se observa entonces que el mencionado contrato fue reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, por lo que tiene fuerza de Ley entre las partes, desprendiéndose que en el mismo las partes establecieron una vigencia de noventa (90) días, los cuales comenzaron a transcurrir desde el 22 de mayo de 2006, y fenecieron el 22 de agosto de 2006, lapso en el cual debía darse cumplimiento a la suscripción del documento definitivo de compra-venta ante el Registro correspondiente; sin embargo, de las pruebas consignadas en autos se observa que la parte demandada únicamente realizó el pago de la primera parte de las arras que correspondían a un monto de quince millones de bolívares (Bs.15.000.000.00), incumpliendo con su obligación de pagar la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000.00) en fecha 30 de abril del año 2006, conforme a la cláusula quinta del contrato de promesa bilateral de compra-venta, incluso se evidencia su incumplimiento en la prorroga otorgada en el contrato suscrito de forma privada, por tanto, debe indefectiblemente y en estricto cumplimiento a las convenciones allí establecidas a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, según el cual “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas establecidas por la Ley”, observándose el incumplimiento por parte de la compradora con respecto a sus obligaciones, debe forzosamente quien aquí decide declarar con lugar la demanda de resolución de contrato que incoara la ciudadana MIRTHA MAYIRA LEÓN SUÁREZ contra la ciudadana JOSEFA ANTONIA NIÑO, y en consecuencia, resuelto el contrato. Así se decide.
Como consecuencia de la declaratoria anterior, debe aplicarse la penalización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento imputable a la compradora de acuerdo a lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato firmado de forma privada por ambas partes, razón por la cual la parte actora-vendedora debe de reintegrarle a la parte demandada-compradora la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa. Así se decide.
Capítulo V
DISPOSITIVO
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR la demanda que incoara la ciudadana MIRTHA MAYIRA LEÓN SUÁREZ contra la ciudadana JOSEFA ANTONIA NIÑO, ambas debidamente identificadas al inicio del presente fallo, en consecuencia, RESUELTO el contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito en fecha 10 de marzo de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 35, Tomo 32 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como el contrato suscrito en forma privada el 22 de mayo de 2006.
Segundo: SE ORDENA a la parte actora reintegrar a la parte demandada la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), como penalización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.
Tercero: SE ORDENA la corrección monetaria del monto condenado a pagar en el particular anterior, para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencido en el presente proceso.
Quinto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil
PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de marzo de 2024. Años 213º de la Independencia y 165º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. JULIAN TORREALBA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

VANESSA PEDAUGA
En esta misma fecha siendo las diez y cuarenta de la mañana (10:40 a.m.) se registró y público la presente decisión.
LA SECRETARIA,

VANESSA PEDAUGA

JT/vp/o
Exp. No. AH18-V-2006-000064