TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Año 213º y 164º
ASUNTO: AP71-R-2023-000359
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana MARÍA CAROLINA ODON DÁVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.738.660.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos JOSÉ RAFAEL ODON ACOSTA, IDALIS MISSET MACÍAS BUISÓN, RICARDO GARCIA GARRIGA, CARLOS LUIS CAPRILES y MARÍA ANTONIETA DÁVILA DE ODON, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado los tres primeros bajo los Nros. 148.048, 91.307 y 137.693, respectivamente, y la última sin identificación profesional alguna.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº V-3.555.328.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano RICARDO DE ARMAS MASSAGUER, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado el Nº 51.795
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (VIVIENDA).
SENTENCIA RECURRIDA: Decisión de fecha 31 de mayo de 2023, cuyo extenso fuere publicado en fecha 05 de junio de 2023, dictada por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
–I–
RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa mediante demanda de desalojo interpuesta con anexos, en fecha 02 de febrero de 2023, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual riela a los folios 03 al 09 y su vuelto, y que fuere incoada por los ciudadana MARÍA CAROLINA ODON DÁVILA, contra el ciudadano TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO, antes identificados, aduciendo lo siguiente: 1.)- Que es propietaria de un inmueble destinado a vivienda familiar, distinguido con el número y letra ochocientos dos guión "A" (802-A), ubicado en la Planta Nivel Ocho (8) de la Torre "A" del Edificio denominado "Residencias Las Esmeraldas", situado en el terreno correspondiente a la Parcela Nº 38, Sector E-A de la Urbanización Las Esmeraldas, Calle Piedras Pintadas del Municipio Baruta, Miranda, según documento registrado ante la Oficina del Primer Registro Público Inmobiliario del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 20, Tomo 10, Protocolo Primero, en fecha 04 de agosto de 2008. 2.)- Que el 17 de octubre de 2008, la accionante, a través de su apoderado para ese momento, es decir, el ciudadano JOSÉ RAFAEL ODON –ACOSTA–, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-1.756.836, suscribió contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotada bajo el Nº 47, Tomo 117 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con el ciudadano TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO, éste venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.555.328, este último en calidad de arrendamiento, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad destinado a vivienda familiar. 3.)- Que en fecha 07 de octubre de 2010, "EL ARRENDATARIO" recibe de "LA ARRENDADORA", la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 38.543,68) por concepto de la Garantía y los intereses devengados durante dos (2) años en alquiler, acordado mediante documento suscrito a tales efectos, y dar cumplimiento al artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para esa época, dando por finalizada la relación arrendaticia, es decir, resolviendo el contrato de arrendamiento que los unió. 4.)-Que a la fecha de hoy, "EL ARRENDATARIO" se ha negado a dar cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble, conducta que a su vez deriva en la consecuencia prevista en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento que establece una penalidad que para la época era de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 300,00) por cada día que transcurra después del vencimiento, además del canon estipulado y los gastos de cobranza a que hubiere lugar. 5.)- Que no se ha podido verificar de manera adecuada el cumplimiento de las obligaciones asumidas por "EL ARRENDATARIO", ya que se ha negado a la entrega material del inmueble libre de personas y bienes, aun cuando recibió la devolución de la Garantía, lo cual se efectúa al momento de la culminación de toda relación arrendaticia, engañando o timando a "LA ARRENDADORA". 6.)-Que el ARRENDATARIO demandado tampoco ha cumplido con su obligación principal, que es el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble.7.)- Que se vio obligada a iniciar oportunamente el procedimiento Administrativo previo a las demandas de desalojo de viviendas destinada al arrendamiento conforme, a lo establecido en el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 7, 8, 9 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, según expediente N° Asunto 030158071-017869, culminando el mismo en fecha 28 de junio de 2018, según se evidencia en Resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, quedando por disposición del artículo 9 del Decreto con rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, habilitada la hoy accionante para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento por la vía judicial. 8.)- Invocó las normas contenidas en los artículos 1579, 1159, 1167, 1133 y 1160 del Código Civil, aduciendo la existencia del contrato a tiempo determinado suscrito entre las partes, que están obligadas a su cumplimiento, y que al ser un vínculo bilateral, y dada la inejecución del mismo por parte del arrendatario, además de su manifestación de voluntad de fecha 07 de octubre de 2010, en terminar o dar por finalizada la relación arrendaticia, a través de la devolución de la garantía acompañada en el escrito libelar; nace para la actora el derecho de demandar la resolución del contrato de arrendamiento y por el incumplimiento de las obligaciones contractuales, como lo es el pago oportuno del canon de arrendamiento estipulado en la cláusula SEGUNDA del contrato; y siendo éste a tiempo determinado, cuyo ámbito temporal está limitado a un año fijo de duración, siendo improrrogable, tal y como se puede inferir de la cláusula TERCERA, e igualmente siendo que en fecha 07 de octubre de 2010, el demandado recibió de la actora la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 38.543,68) por concepto de la Garantía y los intereses devengados durante dos (2) años en alquiler, acordado mediante documento privado suscrito y dando por finalizada la relación arrendaticia, ha incumplido el accionado tanto el contrato de arrendamiento de marras, como el pacto realizado entre las partes, al no entregar el inmueble objeto de la presente demanda libre de bienes y personas.9.)- Estableció en su petitorio que acudía a demandar al hoy accionado, para que convenga, o sea condenado a la RESOLUCIÓN del contrato suscrito el 17 de octubre de 2008, “…y que traiga como consecuencia, la entrega material del inmueble objeto del arrendamiento libre de personas y de bienes en el mismo buen estado en que lo recibió y el pago de los daños y perjuicios estipulados en la cláusula TERCERA…”
En fecha 07 de marzo de 2023, el Tribunal de la causa admitió la demanda conforme a lo previsto en “el artículo 96”–98– de la Ley para la Regulación y Control e Arrendamientos de Vivienda, ordenó el emplazamiento del accionado, a fin de que compareciere al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a efectos de que se lleve a cabo la celebración de la Audiencia de Mediación.
En fecha 09 de marzo de 2023, se hizo a derecho la representación judicial de la parte demandada, quien consignó en esa oportunidad original de instrumento poder.
Por auto de fecha 14 de marzo de 2023, el Tribunal de la causa fijó el 16 de marzo del mismo año, como oportunidad para que se llevare a cabo la celebración de la audiencia de mediación entre las partes.
En fecha 23 de marzo de 2023, sentó en autos efectuar sustitución de poder el ciudadano JOSÉ RAFAEL ODON DÁVILA –ACOSTA–, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-1.756.836, aduciendo la representación de la accionante.
–II–
AUDIENCIA DE MEDIACIÓN
En fecha 23 de marzo de 2023, tuvo lugar la celebración de la audiencia preliminar, oportunidad en la cual asistieron los representantes judiciales de las partes en litigio, levantándose acta de audiencia, que es del tenor siguiente:
“…Acto seguido, tiene el derecho de palabra el abogado CARLOS LUIS CAPRILES CHARINGA, antes identificado y expone: "Como parte actora, estamos en la disposición de aceptar algún acuerdo, en el que la consecuencia directa sea la entrega material del bien inmueble en un lapso no mayor a tres meses. Es Todo." Continuamente, tiene el derecho de palabra el Abogado RICARDO DE ARMAS MASSAGUER, anteriormente identificado expone: "En este estado, mi cliente no tiene ninguna intención de llegar a algún acuerdo y desea continuar con el proceso." Es todo. Este Tribunal, visto que las partes no pudieron llegar a un acuerdo, se procederá a continuar con el juicio de conformidad con el artículo 107, haciéndole saber a la parte demandada que dentro de los diez (10) c dar contestación a la demanda…”

En fecha 27 de marzo de 2023, la parte demandada, dio contestación a la demanda, la cual riela inserta a los folios 546 al 57 y su vuelto de los autos, siendo del tenor que sigue: 1.)- De manera general, negó, rechazó y contradijo tantos los hechos como el derecho alegado en la demanda. 2.)- Que nunca ha dejado de pagar una sola mensualidad, esta solvente y nada debe por ningún concepto al demandante. 3.)- Que la parte actora denuncia una falta de pago genérica, sin especificar cuáles son las mensualidades adeudadas y cuántas. 4.)- Que el arrendador libre de apremio y coacción, hace más de 14 años, transfirió en devolución, las sumas de dinero entregadas al arrendador hoy accionante, sin recibir el inmueble como finalización del contrato de arrendamiento. 5.)-Alegó la prescripción extintiva de la acción personal de resolución de contrato, ya que la misma nació con la celebración del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima (7°) del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 17 de octubre del 2008, anotado bajo el N° 46, Tomo 117 de los Libros de Autenticaciones, e invoca el 1.977 del Código Civil, porque el contrato de arrendamiento a tiempo determinado prescribió fatalmente en fecha 17 de octubre de 2018. 6.)- Que la prescripción de la acción civil se verificó por el transcurso de los diez (10) años que del vencimiento del contrato y la parte actora, ha intentado su fallida pretensión como se evidenció del auto de admisión de la presente demanda el siete (7) de marzo del 2.023, es decir, catorce (14) años después de la firma del contrato. 7.)- Que a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza la cuantía de la demanda porque es irrisoria.
–III–
FIJACIÓN DE LOS HECHOS
Por auto de fecha 14 de abril de 2023 el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Medidas de la Circunscripción Juridicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto de fijación de los hechos, en los siguientes términos:
“(…)
Así las cosas, de la forma como fue planteada la contestación, con la misma ha quedado admitida la existencia de la relación arrendaticia, pero en relación a los demás hechos alegados debe aplicarse lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Finalmente, y en atención a lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, éste Juzgado abre la causa a pruebas por Ocho (08) días de despacho desde la presente fecha, a los fines que las partes promuevan sus respectivas pruebas sobre el mérito de la causa…”
En fecha 14 de abril de 2023, la representación judicial de la parte accionada consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 25 de abril de 2023, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, acompañado de anexos.

Por auto de fecha 04 de mayo de 2023, el Tribunal de la causa proveyó a la admisión de las pruebas promovidas por las partes en litigio.

Por auto fechado 22 de mayo de 2023, el Tribunal de la causa fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia de Juicio.

–IV–
AUDIENCIA DE JUICIO

En fecha 31 de mayo de 2023, oportunidad fijada por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Medidas de la Circunscripción Juridicial del Aérea Metropolitana de Caracas para que tuviera lugar la Audiencia o Debate Oral en la presente causa, cuya acta riela a los folios 74 al 76 de los autos, y habiendo comparecido los apoderados judiciales de las partes en litigio, la representación judicial de la parte accionante adujo contra la prescripción de la acción opuesta, que rechaza la misma, dado que en 2015 se llevó a cabo el procedimiento administrativo de Ley ante la entidad SUNAVI, que concluyó en 2018, y que ello no fue desconocido en autos por la accionada, y existe un finiquito de pago de diversos conceptos a la demandada arrendataria, del año 2010; y que el accionado adujo su solvencia en los cánones pero no lo demostró. La representación del demandado, contrariamente esgrimió que su representado estaba solvente en los pagos y que el contrato es de tiempo indeterminado, porque sigue en posesión del bien el accionado y no hubo desahucio a la fecha de su culminación; que la acción prescribió hace 14 años, y que las actuaciones administrativas no le suspenden. Luego de ello, el A quo dictó su dispositiva, en los términos siguientes:
“(…)
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, que incoara la Ciudadana MARIA CAROLINA ODON DAVILA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No V-11.738.660, contra TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No V-3.555.328. SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le impone a la parte demandante perdidosa, el pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida…omissis…”

En fecha 05 de junio de 2023 el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Medidas de la Circunscripción Juridicial del Área Metropolitana de Caracas dictó el extenso del fallo, cursante a los folios 77 al 84 de los autos, con la siguiente motivación:
“(…)
Básicamente constituye la pretensión actora que la parte accionada convenga a resolver el contrato de arrendamiento suscrito por ellos en fecha 17 de octubre de 2008, o sea condenado en hacer entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas en el mismo buen estado en que lo recibió y el pago de los daños y perjuicios de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del referido contrato. La parte demandada en la contestación de la demanda manifestó que está solvente en el pago de las mensualidades, que nada debe por ningún concepto a la demandante y que hace más de catorce (14) años la arrendadora le transfirió en devolución las sumas de dinero entregadas por concepto de depósito en garantía y la arrendadora no recibió el inmueble como finalización del contrato de arrendamiento y solicito la prescripción de la acción.
Planteada de esta manera la controversia, éste Órgano Jurisdiccional, considera que se hace menester hacer referencia a las siguientes previsiones legales, contenidas en nuestro Código Civil:
"Artículo 1.159. (…)”
"Artículo 1.354. (…)”
En el mismo orden de ideas el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: (…)
"En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: (…)”
Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, Con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
(…)
En aplicación de la doctrina antes expuesta, es menester hacer hincapié en lo expresado por las partes en la relación locativa que aquí se discute, en cuanto a que, estas acordaron que en fecha 07 de octubre de 2010, el ciudadano TULIO ERNESTO NINO OSORIO, recibió de parte de la ciudadana MARIA CAROLINA ODON DAVILA, la cantidad de 38.543.68 (sic) Bolívar (sic) Fuerte, (sic) correspondiente al reintegro de la garantía y los intereses devengados por la misma durante dos (2) años de alquiler, dando así por finalizado el contrato de arrendamiento del inmueble.
De lo anterior puede evidenciarse, que las partes acordaron darle fin a la relación arrendaticia para el día 07 de octubre de 2010, y acordaron la entrega del inmueble aquí en litigio. Por tanto, de las afirmaciones y las pruebas aportadas por las partes, se evidencia que el arrendatario manifestó que está solvente en el pago del canon de arrendamiento, hecho que no fue objetado por la actora, manifestando esté (sic) que el arrendatario después de finalizado el contrato de arrendamiento no entrego (sic) el inmueble, considerando entonces esta Juzgadora que, la conducta asumida por la parte demandante, se traduce en la voluntad de que el arrendatario continuara gozando de la cosa más allá del término pactado: pues evidentemente al no ejercer la acción y al cobrar el canon de arrendamiento posterior al recibo firmado en fecha 07/10/2010, está manifestando al arrendatario que quiere que él continúe con sus obligaciones como inquilino, en las condiciones pactadas (salvo la duración del contrato), esto es, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento; pero, ahora indeterminado en el tiempo…omissis…donde se evidencia la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, no operando la prescripción de la acción alegada por la parte demandada.
Con vista al criterio sostenido por el Máximo Tribunal de la República, resulta evidente que, encontrándonos en presencia de un contrato a "tiempo indeterminado", debe forzosamente esta Juzgadora declarar improcedente la acción propuesta, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil. Y así se decide.
-VI-
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento que intentara la ciudadana MARIA (sic) CAROLINA ODON DAVILA, (sic) venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.738.660, contra TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No V-3.555 328, decide:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, que incoara la ciudadana MARIA CAROLINA ODON DAVILA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.738.660, contra TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.555.328.
SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le impone a la parte demandante perdidosa, el pago de las costas procesales…”

Por auto de fecha 29 de febrero de 2024, esta alzada recibió las actuaciones, y fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia Oral y Pública, a tenor de lo previsto en el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En fecha 05 de marzo de 2024, se llevó a cabo la celebración de la Audiencia Oral y Pública ante este Juzgado Superior, dejándose constancia de la comparecencia del ciudadano CARLOS LUIS CAPRILES, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 137.693, respectivamente, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora. Asimismo, compareció el ciudadano RICARDO DE ARMAS MASSAGUER, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado el Nº 51.795, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, ya identificada. Seguidamente el Juez de este Tribunal, insto a las partes para una conciliación, manifestando no estar en la disponibilidad ni tener la voluntad de llegar a un acuerdo.. Seguidamente concedió el derecho de palabra por un lapso de cinco (5) minutos a las partes, para que hagan su exposición en forma Oral y Pública. Seguidamente, el apoderado judicial de la parte actora, abogado CARLOS CAPRILES, ya identificado, expone: “Que la apelación surge por una mala interpretación en el contrato de arrendamiento que hace el juzgado del a quo, siendo que calificó el contrato a tiempo indeterminado, cuando el mismo era a tiemplo determinado porque nunca ocurrió un desahucio por parte del arrendador, siempre se notificó que el contrato de arrendamiento no se iba a prorrogar y existe un documento firmada por el ciudadano Tulio Niño de fecha 07 de octubre año 2010, donde recibe el depósito en garantía, y da por finalizada lo que es la relación arrendaticia, y que nunca se impugno ni se tacho, procede a ahondar sobre la calificación del contrato, la indeterminación de los contrato surgen cuando existe un desahucio, cuando también puede ser un contrato verbal, y que el contrato es a tiempo determinado porque es un contrato escrito y autenticado y aparte se notificó la no prórroga del mismo que riela al folio 7, dicho esto es por lo que solicita se declare con lugar la apelación ya que escogió la vía idónea como fue la resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento, que acudió a la SUNAVI para la habilitación de la vía judicial y que su contrato es a tiempo determinado, que se declare con lugar la apelación y con lugar la demandada, dado de que existen elementos suficientes y el pago nunca fue probado. Es todo.” Seguidamente, tomó la palabra el apoderado judicial de la parte accionada, abogado RICARDO DE ARMAS MASSAGUER, y expuso: “el contrato de arrendamiento inicio el 17 de octubre del 2008, con un vencimiento para el 17 de octubre de 2009, y que el recibo que señala la parte actora fue suscrito el 07 de octubre de 2010 existiendo una tácita reconducción por no haber sido celebrado un nuevo contrato de arrendamiento y que el mismo se indeterminado, que no hubo desahucio y no se notificó que el contrato no iba a ser prorrogado y que en fecha 25 de mayo de 2015, la parte actora acudió al SUNAVI e inicio el procedimiento administrativo correspondiente, y se demanda el 07 de marzo del 2023; que se interpuso la demanda de resolución, por ser un contrato a tiempo indeterminado y que debió demandarse por desalojo y no siendo ésta la vía idónea, por lo tanto no puede prosperar la demanda y así solicita sea declarada en la definitiva. Es todo” El apoderado Judicial de la parte demandante hace uso de la Réplica y expone: “señala que los alegatos nunca los esgrimió el demandado en el curso de la acción, en la contestación solo solicito la prescripción extintiva y nunca manifestó que no era la vía idónea, esa calificación lo hizo el Tribunal de la causa Es todo.” El apoderado Judicial de la parte demandada no hizo el derecho a la réplica, SEGUIDAMENTE el juez indica a las partes que la dispositiva y el fallo in extenso se dictará para el día 06 de marzo de 2024 a la 01:00 pm.

–V–
SOBRE LA COMPETENCIA

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa Máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado Social de Derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:

“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” –Subrayado de esta Superioridad–.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente, el Tribunal Supremo de Justicia, por medio de su Sala de Casación Civil, en el Expediente N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como Alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. Así se establece.

Acorde con las Resoluciones antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación ejercida en fecha 08 de junio de 2023, por la representación judicial de la parte actora, abogado CARLOS LUIS CAPRILES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 137.693, contra la decisión dictada por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 31 de mayo de 2023, cuyo extenso fuere publicado en fecha 05 de junio de 2023, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el abogado RICARDO GARCÍA GARRIGA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARÍA CAROLINA ODON DÁVILA, contra el ciudadano TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO. Así se establece.

–VI–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PREVIO
Del rechazo de la estimación de la demanda
La parte accionada, en la oportunidad de dar su contestación de la demanda, a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la cuantía de la demanda, porque consideró que la misma es irrisoria.

Ahora bien, el accionado tiene la facultad de rechazar la cuantía estimada por la accionante, condicionada esa objeción a que debe estar sustentada, no solo por afirmaciones de hecho, sino de derecho y de ser procedente con el medio probatorio respectivo que le evidencie en autos.

Debe resaltar esta Alzada, que sobre ello la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, de fecha 02 de julio de 2012, contenida en el expediente Nº 2011-000640, señaló lo siguiente:
“(…)
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente…omissis…
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…”

Así las cosas, siendo que la representación judicial de la parte demandada rechazó de manera genérica, pura y simple la cuantía de la demanda, al omitir todo señalamiento que permitiera al Tribunal de origen determinar la insuficiencia o el exceso en el que presuntamente habría incurrido la accionante para su determinación, siendo la conducta defensiva contraria al postulado jurisprudencial y normativo referido, la defensa en cuestión no puede prosperar en derecho. Así se establece.

Habilitación de la vía jurisdiccional
En primer término, resalta este Juzgador, que se dio acreditación en autos, al procedimiento administrativo previo a las demandas de desalojo de viviendas destinada al arrendamiento conforme lo exige la norma contenida en el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 7, 8, 9 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, por cuanto la parte accionante, conforme a actuaciones que cursaren en la causa signada N° Asunto 030158071-017869, en la cual fuere dictada providencia administrativa Nº MC-00167, de fecha 28 de junio de 2018, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que riela en copia simple a los folios 36 al 37 del presente expediente, y que conforma un documento público administrativo, al cual se refirió la Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil dos (2002), con ocasión del recurso de nulidad interpuesto por la sociedad mercantil Aserca Airlines C.A. en contra de una Resolución Administrativa emanada del Ministerio de Infraestructura, de la siguiente manera:
“(...)
En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público...Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad...” (Destacado de esta decisión).

Conforme al fallo parcialmente transcrito, concluye este Ente Decisor, que el instrumento bajo análisis es un documento público administrativo, contra el cual la parte demandada no ejerció defensa alguna, por lo que debe ser valorado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, por demostrar la habilitación de la vía judicial, a efectos de que las partes hicieren valer sus derechos e intereses, en virtud de la relación locativa aducida en autos. Así se establece

SOBRE LA ACCION EJERCIDA
Preliminar
Se circunscribe la presente causa al ejercicio de la acción que por resolución de contrato arrendaticio ejerciere la ciudadana MARÍA CAROLINA ODON DÁVILA, contra el ciudadano TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo, en virtud de que suscribieron contrato locativo autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 47, Tomo 117 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, asumiendo el accionado la cualidad de arrendatario, sobre un inmueble de exclusiva propiedad de la accionante y destinado a vivienda familiar; siendo que el 07 de octubre de 2010, "EL ARRENDATARIO" recibió de "LA ARRENDADORA", la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 38.543,68) por concepto de la Garantía y los intereses devengados durante dos (2) años en alquiler, dando así por finalizada la relación arrendaticia prevista para el 07 de octubre de 2010.

Por su parte, la accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, esgrimió que ya nada adeudaba por concepto de cánones de arrendamiento, que ello fue aducido por la actora de manera genérica, aunado a ello, adujo la prescripción, que a su decir, nació con la celebración del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima (7°) del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 17 de octubre del 2008, anotado bajo el N° 46, Tomo 117 de sus Libros de Autenticaciones.

Mientras que el Tribunal de la causa, resolvió declarar SIN LUGAR la demanda, que no operaba la prescripción al haber continuidad de las condiciones contractuales luego de esa fecha, porque la accionada no entregó el inmueble, y la actora recibió el cobro del canon posterior a la fecha 07 de octubre de 2010, ésta prevista como fecha para la terminación de la relación contractual.

RESOLUCION O DESALOJO
Se circunscribe la presente causa al ejercicio de la acción que por resolución de contrato arrendaticio ejerciere la ciudadana MARÍA CAROLINA ODON DÁVILA, contra el ciudadano TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo, en virtud de que suscribieron contrato locativo autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 47, Tomo 117 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, asumiendo el accionado la cualidad de arrendatario, sobre un inmueble de exclusiva propiedad de la accionante y destinado a vivienda familiar; bajo el alegato de incumplimiento de la obligación principal, esto es, la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y el fin de la relación arrendaticia, pues, afirma el actor que en fecha 07 de octubre de 2010, "EL ARRENDATARIO" recibió de "LA ARRENDADORA", la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 38.543,68) por concepto de la Garantía y los intereses devengados durante dos (2) años en alquiler, dando por finalizada la relación arrendaticia.

Finalmente pretende la resolución del contrato de arrendamiento por el alegado incumplimiento en el pago de los cánones arrendaticios, y el pago de los daños y perjuicios estipulados en la cláusula penal.

Por su parte, la accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, esgrimió que ya nada adeudaba por concepto de cánones de arrendamiento, que ello fue aducido por la actora de manera genérica, aunado a ello, adujo la prescripción, que a su decir, nació con la celebración del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima (7°) del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 17 de octubre del 2008, anotado bajo el N° 46, Tomo 117 de sus Libros de Autenticaciones.

Mientras que el Tribunal de la causa, resolvió declarar SIN LUGAR la demanda, que no operaba la prescripción al haber continuidad de las condiciones contractuales luego de esa fecha, porque la accionada no entregó el inmueble, y la actora recibió el cobro del canon posterior a la fecha 07 de octubre de 2010, fecha prevista para la terminación de la relación contractual.

En la oportunidad de la audiencia oral ante esta alzada, la representación judicial de la parte demandada, sin que conste en autos con anterioridad dicho alegato, sostiene que la relación contractual mutó o cambio, de un arrendamiento a tiempo determinado a un arrendamiento a tiempo indeterminado a causa de la tácita reconducción, y que se interpuso demanda de resolución de un contrato a tiempo indeterminado, cuando lo idóneo habría sido demandar el desalojo de conformidad con la ley especial.
En efecto, tal como lo afirma la representación judicial de la parte actora, este alegato nunca fue expuesto ante el Tribunal de la recurrida durante su trámite procedimental, sin embargo, ello no obsta para que esta alzada haga el análisis correspondiente, pues, el tema de la acción ejercida, especialmente en materia de arrendamiento de vivienda, es inherente al orden público, lo que autoriza a este juzgador a actuar, incluso de oficio para dilucidar la vía idónea dirigida a la extinción del vínculo arrendaticio.
Así las cosas, sobre la disyuntiva entre la acción de resolución y desalojo, nuestro máximo Tribunal, en varias decisiones ha tratado de dejar claro el tema, en tal sentido, la Sala Constitucional en un fallo de fecha 1º de abril de 2005, Expediente Nº 03-1697, ponencia del Magistrado: Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, dejó establecido lo siguiente:
“(…)
Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.
(…)…”
Más reciente, nuestra Sala de Casación Civil, en fecha 10 de Junio de 2022, Expediente Nº. AA20-C-2018-000584, Ponencia del Magistrado: HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA,dejo establecido lo siguiente:
“(…)
Ahora bien, el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda prescribe lo siguiente:
“…Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
(…)
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”. (Énfasis de la Sala)
En el precepto legal supra citado, se establece el abanico de causales para la procedencia del desalojo del bien inmueble objeto de un contrato de arrendamiento de vivienda.
(…)
En este sentido, la Sala considera hacer una distinción entre los términos causales y acciones judiciales establecidos en la norma in comento; el término causal se refiere a los motivos y razones bajos los cuales en la relación arrendaticia se puede solicitar el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, las cuales se encuentran establecidas de forma taxativa desde el numeral 1 al numeral 5; y por otro lado, el término acciones judiciales se refiere a las distintas vías legales que tiene el propietario o poseedor legitimo, para recobrar la propiedad o posesión del objeto del litigio, valga decir, el ejercicio de acciones posesorias, interdictales, reivindicatorias, de resolución o cumplimiento de contratos entre muchas otras.
(…)
Como se podrá observar y hechas las consideraciones anteriores, se desprende que la parte demandante solicitó el desalojo bajo una causal no prevista expresamente en el artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, hecho este que encuadra en el supuesto previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en el presenta caso, contrario a la ley, lo cual fue razón suficiente para que el juez de la recurrida aplicará de forma correcta la norma al declarar la inadmisibilidad de la demanda, no incurriendo por ello en el vicio delatado por el formalizante…”
En este orden, en fecha aún más reciente, nuestra Sala de Casación Civil en fecha 2 de Junio de 2023, expediente Nº. Exp. AA20-C-2022-000363, con ponencia del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra, con respecto al ejercicio de la acción de resolución invocando una de las causales propias de la acción de desalojo, dejo establecido lo siguiente:.
“(…)
De esta manera se observa que desde el año 1947, en Venezuela la legislación que regula la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la terminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo.
Es así que tanto en la derogada legislación inquilinaria (Decreto Legislativo sobre desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960, reformada parcialmente el 2 de enero de 1987 y Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre desalojo de Viviendas del 5 de febrero de 1972), como en la legislación vigente (Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial), cada vez que determinado supuesto de hecho fue establecido como una causal de desalojo, no es permitido el ejercicio de la acción resolutoria.
Esto se manifiesta en la legislación derogada, cuando se trataba de la falta de pago del canon de un arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto sólo era posible intentar la acción de desalojo y no la de resolución de contrato, estableciéndose como causal de desalojo la falta de pago; esto se desprende del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, que establece “…Solo podrá solicitarse y acordarse válidamente la desocupación de casa: a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento…”; en este sentido “solo” indica el imperativo del legislador de que no se puede solicitar por motivos distintos la desocupación del inmueble, por la vía de la demanda de desalojo, excluyendo otras acciones.
En el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, igualmente se estableció que tratándose de contratos a tiempo indeterminado, cuando haya habido falta de pago de los cánones, se estaba en presencia de una causal de desalojo, impidiendo también por ello el ejercicio, en estos casos de la acción resolutoria, tal como lo refleja su artículo 34 “…Sólo podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales…” literal a) “…Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
En esta ley fue introducido el cambio de que en los contratos a tiempo indeterminado, podía ser intentada la acción resolutoria por causales distintas a las de desalojo, tal como lo prevé el parágrafo segundo del artículo 34 al señalar que “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”.
Por su parte la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, mantiene asimismo la causal de desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento, impidiendo así el ejercicio de la acción de resolución de contrato, tal como lo prevé su artículo 91 “…Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…”, en su numeral 1 “…En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…”; con la distinción que en materia de arrendamiento de vivienda no se hace la distinción si la falta de pago es referida a contratos a tiempo determinado o indeterminado, y dejando la posibilidad de ejercer la acción resolutoria solo cuando se esté en presencia de supuestos de hecho que no coincidan con las causales de desalojo, como lo prevé el único aparte del parágrafo único de su artículo 91 “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”.
(…)
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato…”
Entonces, tal como lo sostiene nuestro más alto Tribunal en el fallo antes parcialmente trascrito, desde el año 1947, la legislación patria que regula la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la terminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo.
Se reitera en el referido fallo jurisprudencial, que tanto en la derogada legislación inquilinaria, como en la legislación vigente (Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial), cada vez que determinado supuesto de hecho fue establecido como una causal de desalojo, no es permitido el ejercicio de la acción resolutoria.
En efecto, en la Legislación Derogada, cuando se trataba de la falta de pago del canon de un arrendamiento a tiempo indeterminado, sólo era posible intentar la acción de desalojo y no la de resolución de contrato, lo que igualmente se estableció en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, pero con el cambio de que en los contratos a tiempo indeterminado, podía ser intentada la acción resolutoria por causales distintas a las de desalojo, tal como lo prevé el parágrafo segundo del artículo 34 al señalar que “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”.
Extendiendo algunos conceptos del fallo antes parcialmente transcrito, a la materia de vivienda, podríamos señalar que, en caso de permitir el ejercicio de la acción resolutoria por las mismas causales de desalojo, sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes
Finalmente, y así lo declara el fallo jurisprudencial aquí referido, la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, mantiene la causal de desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento, impidiendo así el ejercicio de la acción de resolución de contrato, tal como lo prevé su artículo 91 “…Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…”, en su numeral 1 “…En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…”; y en tal sentido observa que la Ley Vigente (actual) a diferencia de la anterior, no hace la distinción si la falta de pago es referida a contratos a tiempo determinado o indeterminado, y deja abierta la posibilidad de ejercer la acción resolutoria solo cuando se esté en presencia de supuestos de hecho que no coincidan con las causales de desalojo, como lo prevé el único aparte del parágrafo único de su artículo 91 “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”.
De tal manera, acogiendo los conceptos emitidos en este último fallo de nuestra Sala de Casación Civil, y siendo que en el caso de marras, la acción ejercida es la de resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en la falta de pago, causal esta que se encuentra entre las establecidas en el artículo 91 ordinal 1º, de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que solo autoriza el ejercicio de la acción de desalojo cuando la acción se fundamente en alguna de las causales taxativamente previstas en esa disposición, motivo por el cual, la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en una causal de desalojo (falta de pago) debe declararse inadmisible, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se declara.
Visto los razonamientos antes expuestos, en todo concorde con el criterio jurisprudencial aquí invocado, y advertido por este sentenciador el vicio de orden público en el fallo recurrido, debe declararse su nulidad, acreditado como está en autos que la acción ejercida (Resolución de contrato de arrendamiento) con fundamento en una causal de desalojo (falta de pago de canon de arrendamiento), resulta contraria a la ley (Art.91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos De Vivienda), que autoriza o prevé que para este caso, “Solo procederá el desalojo…”, por lo que, este sentenciador considera innecesario emitir un nuevo pronunciamiento sobre el fondo; y, como corolario de lo antes expuesto, se declarará en el dispositivo del presente fallo la nulidad del auto de admisión de fecha 7 de Marzo de 2023, proferido por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, así como, la nulidad de todas las actuaciones posteriores al mismo, incluyendo la sentencia dictada en fecha cinco (05) de junio de 2023 . Así se establece.
–VII–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 08 de junio de 2023, por la representación judicial de la parte actora, abogado CARLOS LUIS CAPRILES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 137.693, contra la decisión dictada por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 31 de mayo de 2023, cuyo extenso fuere publicado en fecha 05 de junio de 2023, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el abogado RICARDO GARCÍA GARRIGA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARÍA CAROLINA ODON DÁVILA, contra el ciudadano TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO. Así se decide. SEGUNDO: LA NULIDAD del auto de admisión de fecha 7 de marzo de 2023 proferido por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, así como, la nulidad de todas las actuaciones posteriores al mismo, incluyendo la sentencia dictada en fecha cinco (05) de junio de 2023, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el abogado RICARDO GARCÍA GARRIGA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARÍA CAROLINA ODON DÁVILA, contra el ciudadano TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO. Así se decide. TERCERO: INADMISIBLE la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el abogado RICARDO GARCÍA GARRIGA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARÍA CAROLINA ODON DÁVILA, contra el ciudadano TULIO ERNESTO NIÑO OSORIO. Así se decide. CUARTO: No hay condena en costas del recurso, dada la naturaleza de la presente decisión. Así se decide.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 213° de la Independencia y 165° de la Federación. Caracas, a los seis (06) días del mes de marzo de dos mil veinticuatro (2024).
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
Dr. CARLOS E. ORTIZ F.
CAROLYN BETHENCOURT CH.

En esta misma fecha siendo las una de la tarde (1:00 p.m.), se publicó, registró y se agregó al expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

CAROLYN BETHENCOURT CH.

Asunto: AP71-R-2023-000359.