TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 08 de mayo de 2024
214º y 165º

Asunto: AP11-V-FALLAS-2024-000071.
Parte Actora: MARÍA DE LA AMPARO RODRÍGUEZ CUADRADO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-84.192.193.
Apoderados Judiciales: Abogados Héctor Antonio Aranguren Carrero y Héctor Manuel Aranguren González, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los Nos. 41.791 y 260.373, respectivamente.
Parte Demandada: ALI ABDUL RAHMAN EL MAJDOUB y MOHAMAD AHMAD MAJZOUB, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-33.163.501 y V-24.041.377, respectivamente; y la sociedad mercantil ARICAGUA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (ahora capital) y estado Miranda, en fecha 26 de junio de 1959, bajo el No. 47, Tomo 25-A, en la persona de su Director ciudadano RODRIGO GOMEZ RUIZ CARBONELL, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.268.733.
Apoderados Judiciales: Abogados Rosa Adela Pérez, Aiveh Vargas Cedeño y Policarpo Sosa Sánchez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos los Nos. 43.895, 46.070 y 44.178, respectivamente.
Motivo: Retracto Legal Arrendaticio.
Sentencia: interlocutoria con fuerza de definitiva.
Capítulo I
ANTECEDENTES
Se inició este proceso judicial por demanda admitida en fecha 26 de enero de 2024, contentiva de la pretensión de retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana MARÍA DE LA AMPARO RODRÍGUEZ CUADRADO, en contra de los ciudadanos ALI ABDUL RAHMAN EL MAJDOUB y MOHAMAD AHMAD MAJZOUB, y la sociedad mercantil ARICAGUA, C.A., todos anteriormente identificados.
En síntesis, en el escrito libelar la representación judicial de la parte demandante alega y solicita lo siguiente:
Que desde hace más de veinte (20) años su representada ha venido poseyendo de manera pacífica, ininterrumpida, continúa. pública, inequívoca y con intención de tener la cosa como suya, un local comercial ubicado entre las esquinas de Cruz Verde a Zamuro, identificado con el Nro. 24, Sector Cruz Verde Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que se evidencia de la sentencia emanada del Juzgado Noveno de Primera Instancia del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de mayo de 2019, en el expediente signado con el No. AP02S2014000349, donde su representada fue imputada por parte de la Fiscalía 152° del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas, por el delito de perturbación de la posesión, por parte del ciudadano EMILIO MOISES SPERBER MENDOZA, quien dijo ser el arrendatario comercial, producto de un supuesto contrato de arrendamiento que poseía el ciudadano antes mencionado con el ciudadano MAURICIO JALFON CAPELLUTO, quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-8.397.358 y además fuera socio comercial de su representada, alegando que del acervo probatorio el Ministerio Público no logró desvirtuar la cualidad de poseedora legitima del local comercial que ostenta su representada, indicando que por ese motivo intento querella interdictal de despojo ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue signada con el No. AP11-V-FALLAS-2023-001049, señalando que su mandante fue absuelta del delito que se le imputaba, siendo recurrida en apelación dicha sentencia por parte de la vindicta pública, la cual fue confirmada en toda y cada una de sus partes por la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas en fecha 13 de enero de 2020.
Que desde el año 2009, su representada fundó la sociedad mercantil LENCERÍA THE LOVER MARICHANA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Séptimo del Distrito Capital en fecha 07 de octubre de 2009, según expediente No. 225-5166, la cual posee como objeto principal la comercialización y distribución al mayor y detal de productos textiles , venta de ropa, entre otros, señalando que desde mucho antes, su representada trabajaba en el rubro de la venta y comercialización de textiles en sociedad verbal con el ciudadano quien en vida tuviera el nombre de MAURICIO JALFON CAPELLUTO, antes identificado, donde juntos tenían la posesión de un local comercial ubicado entre las esquinas de Cruz Verde a Zamuro, identificado con el No. 24, Sector Cruz Verde, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, señalando que mediante acuerdos verbales se comprometían en el pago conjunto del canon de arrendamiento de dicho local, servicios públicos y pago de proveedores de mercancías que tendrían el interés propio de comercializar.
Que desde el año 2018, su representada aceptó en el local del cual alega ser poseedora legitima, al ciudadano EULISES JOSE RODRIGUEZ BLANCO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.421.566, con el cual señala que su representada pretendía formar una sociedad conjunta para laborar en el mencionado local, por cuanto el referido ciudadano se dedicaba a la venta y comercialización de todo tipo de calzados, indicando que así como desde el año 2018, el ciudadano ofrecía la venta de calzado y su mandante la venta de ropa, manifestando que durante la semana santa de 2023, bajo artimañas y aprovechándose de la edad que posee su representada, y creyendo que se encontraba sola, señala haberla despojado del local comercial del cual ha venido siendo poseedora legitima desde hace más de veinte años.
Que en fecha 25 de octubre de 2023, el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decretó la restitución a la posesión que venía ostentando su presentada, sobre el local comercial ubicado entre las esquinas de Cruz Verde a Zamuro, identificado con el No. 24, Sector Cruz Verde, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, librando mandato de ejecución en esa misma fecha, correspondiéndole el conocimiento al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, practicando la restitución el 31 de octubre de 2013.
Que el día 17 de noviembre de 2023, se acercó al local motivo de la querella interdictal, el ciudadano ALI ABDUL RAHMAN EL MAJDOUB, junto con una comisión de la Policía Nacional Bolivariana, despojando a su representada de la posesión del local y cambiando los candados.
Que en fecha 01 de diciembre de 2023, los abogados del ciudadano ALI ABDUL RAHMAN EL MAJDOUB, presentaron escrito de oposición a la medida de restitución en donde entre varios recaudos, consignaron una supuesta venta del local comercial, señalando que se dirigieron al Registro Civil correspondiente en fecha 18 de diciembre de 2023, donde expresan que pudieron observar la existencia de la presunta venta que a todas luces es nula por vicios de legalidad en virtud de que su representada es la poseedora legítima en arrendamiento del bien en cuestión.
Que su representada siempre ha tenido el ánimo de comprar el local comercial, y se ha mantenido al día con el pago de su canon de arrendamiento, el cual cancelaba en efectivo a nombre de la sociedad mercantil ARICAGUA, C.A., pago que hacía de manera mensual a alguna persona que mandaban de la referida empresa para tal fin.
Que el ciudadano RODRIGO GOMEZ RUIZ CARBONELL, en nombre y en representación de la sociedad mercantil ARICAGUA C.A., dio en venta el referido inmueble sin cumplir con las obligaciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en donde se establece la preferencia ofertiva en su artículo 42, así como también violó disposiciones de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 38, donde también establece la preferencia ofertiva.
Finalmente demandan por retracto legal arrendaticio a los ciudadanos ALI ABDUL RAHMAN EL MAJDOUB y MOHAMAD AHMAD MAJZOUB, y a la sociedad mercantil ARICAGUA, C.A., en la persona del ciudadano RODRIGO GOMEZ RUIZ CARBONELL, solicitando se declare la nulidad de la venta de fecha 17 de noviembre de 2023, a objeto que sea vendido a su representada, señalando tener derecho a ello, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la misma, señalando subrogarse a los términos, condiciones y derechos que establece dicho contrato de venta.
Posteriormente, en fecha 06 de mayo de 2024, concurrieron al proceso los apoderados judiciales de la parte demandada, presentando escrito de alegatos, en el cual plantearon la falta de cualidad de la ciudadana MARIA DE LA AMPARO RODRIGUEZ CUADRADO, por lo que solicitaron se declarara la inadmisibilidad de la presente demanda, lo cual fundamentaron sobre la base de la argumentación jurídica que se sintetiza a continuación:
Que mediante sentencia del 05 de marzo de 2024, el Juzgado Superior Undécimo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo con sede en la ciudad de Caracas, dictó el dispositivo en la acción de amparo constitucional que incoaran en contra de las actuaciones realizadas por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declarando con lugar la misma, y dejando sin efecto el auto de admisión de fecha 23 de octubre de 2023, y el decreto de restitución de fecha 25 de octubre de 2023, así como todas las actuaciones posteriores al referido auto de admisión, ordenando la reposición de la causa al estado de que el Tribunal se pronunciara nuevamente conforme a los preceptos de ley sobre la admisibilidad o no de la aludida querella interdictal de despojo.
Que posteriormente la ciudadana MARIA DE LA AMPARO RODRIGUEZ CUADRADO, intento acción de amparo constitucional, conociendo de la causa el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, quien celebró la audiencia constitucional en fecha 15 de febrero de 2024, y posteriormente en fecha 21 de febrero de 2024, el Tribunal público el extenso del fallo, declarando sin lugar la acción de amparo constitucional, decisión que señaló haber sido confirmada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que en dichas decisiones la ciudadana MARIA DE LA AMPARO RODRIGUEZ CUADRADO, no logro demostrar tener derecho alguno o cualidad alguna sobre el inmueble constituido por el local comercial ubicado entre las esquinas de Cruz Verde a Zamuro, identificado con el No. 24, Sector Cruz Verde, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, y por ello, señala que este Tribunal debe declarar inadmisible la presente demanda por falta de cualidad de la ciudadana MARIA DE LA AMPARO RODRIGUEZ CUADRADO, para intentar y sostener la presente acción de retracto legal.
Narrado lo anterior, este sentenciador pasa a emitir pronunciamiento en los términos explanados infra.
Capítulo II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Indudablemente, la verificación de los presupuestos procesales es materia de orden público que debe ser revisada en cualquier estado y grado de la causa, a petición de parte u oficiosamente por el juez. Este tema ha sido analizado y juzgado, entre muchas otras, en sentencia N° 000147, dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 11 de abril de 2023, con ponencia del Magistrado Doctor Henry José Timaure Tapia, dando aplicación a la doctrina vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, estableciendo literalmente:

“Dichas disposiciones legales, han sido analizadas por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, a la luz del derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, estableciendo con carácter vinculante, el siguiente criterio:
´(…)
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (Resaltado añadido).
(…)´.
En este mismo sentido, dicha Sala, en su fallo N° 1618, del 18 de agosto de 2004, expediente N° 2003-2946, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., estableció:
´(…).
No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva.
(…)
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa.
(…)´
De los criterios jurisprudenciales antes transcritos se colige, que es necesario que estén dados todos los presupuestos procesales para que nazca la obligación del juez de ejercer su función jurisdiccional y pueda resolver el caso planteado.
Por ello, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos. (Cfr. sentencia de esta Sala N° RC-687, de fecha 13 de noviembre de 2014, caso: Moralba González de Tellechea, contra Matilde Da Silva de Cañizalez y otros. Exp. N° 2014-279).”
(Resaltado de este Tribunal)

La doctrina vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, así como la jurisprudencia de esa Sala de Casación Civil, han dejado meridianamente claro que la denuncia de violación de los presupuestos procesales no está limitada a la oportunidad preclusiva de promoción de cuestiones previas o contestación al fondo de la demanda, toda vez que las partes y los juzgadores están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar el cumplimiento de los presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos, en todo estado y grado del proceso, tal como ha sido advertido en el caso de marras. En consecuencia, este Tribunal se encuentra facultado para revisar el vicio de falta de cualidad delatado como punto previo en el escrito presentado por la parte demandada, y así se establece.
Establecido como ha sido lo anterior, tenemos que en el caso que concretamente nos ocupa la demandante incoó la acción de retracto legal arrendaticio, siendo ésta definida por la doctrina y legislación como el derecho que tiene todo arrendatario a quien le asiste el derecho de preferencia de adquirir el inmueble arrendado, de subrogarse en las mismas condiciones en las que fue vendido el inmueble a un tercero adquirente.
Siendo ello así, debe precisarse que la cualidad para actuar en un juicio según el maestro Luís Loreto, es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita. A su vez el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración o la existencia o inexistencia de un derecho o una relación jurídica.
En este orden de ideas, es menester traer a colación el criterio sostenido sobre el tema por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que estableció lo que sigue:

“…Estas normas establecen la preferencia ofertiva y el retracto legal, operando el primero de los casos en el supuesto de que el arrendador vaya a vender el inmueble, y por ende, el arrendatario tendrá preferencia con respecto a cualquier tercero. Ahora bien, será acreedor a la preferencia ofertiva el inquilino que posea más de dos (2) años como tal, y siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por supuesto, que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador, es decir, en cuanto al precio; lo cual significa, en primer término, que el arrendador esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.
Así pues, para la existencia del derecho de preferencia o tanteo legal, es menester la concurrencia de los siguientes requisitos:
a) Es un derecho exclusivo del arrendatario.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento cuyos efectos temporales sean iguales o superiores a dos (2) años.
c) La solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.
d) La voluntad del propietario arrendador de vender el inmueble arrendado.
El segundo de los casos, el retracto legal arrendaticio, cual es la pretensión vertida en el escrito libelar, exige que el arrendatario cumpla con las mismas condiciones previstas en el artículo 42 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir que el arrendatario ‘tenga más de dos (2) años como tal, y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario’.
De las normas y el criterio jurisprudencial anteriormente citados se evidencia, que la procedencia del retracto legal precisa la existencia de ciertos requisitos concurrentes a saber:
En primer lugar es necesario que el propietario del inmueble arrendado lo haya vendido a una persona distinta del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta.
Que el arrendatario – demandante haya ejercido la acción de retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento el arrendatario de la enajenación y además.
Que el demandante tenga más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Respecto al primero de los requisitos mencionados, esto es que se haya realizado la venta, se observa que de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 1º del artículo 1.920 del Código Civil, están sujetos a la formalidad de registro todo acto entre vivos, sea a título gratuito, o sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
De la misma manera el 1.924 ejusdem señala:” Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
(Omissis)…Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.

Cónsono con lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 07 de noviembre de 2022, expediente No. AA20-C-2022-000213, señaló:
“La falta de cualidad como defensa perentoria fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado, la contenía como defensa previa, que generalmente por tocar con el fondo, los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla a un punto previo de la sentencia de mérito.
Así las cosas, un proceso tiene que instaurarse entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
En este sentido, esta Sala de Casación Civil, en sentencia número 258 de fecha 20 de junio de 2011, (caso: Yvan Mujica González contra Empresa Campesina Centro Agrario Montaña Verde), expresó lo siguiente:
“…De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran.
Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N° 01-604, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, expediente N° 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N° 09-139, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona…”
La cualidad o legitimatio ad causam, es un juicio de relación y no de contenido, donde existe esa relación jurídica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción, es decir, no debe instaurarse entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
….omissis…
Ahora bien, realizadas las anteriores consideraciones, la Sala estima conveniente referirse al contenido y alcance de las normas previstas en los artículos 6 del Código Civil, 3 y 38 Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, delatadas por el recurrente por falta de aplicación. Al respecto, establecen los referidos artículos, lo siguiente:
La norma sustantiva civil, señala lo siguiente:
“…Artículo 6. No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público y las buenas costumbres…”.
El Decreto Inmobiliario para Uso Comercial, dispone lo siguiente:
“…Artículo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
De la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio
Artículo 38. En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros…”. (Negrillas de la Sala)
Como puede observarse de los convenios y normas antes trascritas, resalta el carácter de orden público que contempla el artículo 6 del Código Civil y el artículo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, referente el carácter irrenunciable de los derechos del arrendatario y el procedimiento de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, señala además que por ser de orden público no se puede renunciar ni relajar las leyes por convenio entre partes; al mismo tiempo, esta Sala constató la relación arrendaticia existente entre las partes, específicamente en la cláusula número uno del “Contrato de Arrendamiento”, así como, el carácter ilegal del “Convenio” suscrito posteriormente de manera privada por los mismos, donde aprobaron, entre otras cosas, dejar sin efecto el “Contrato de Arrendamiento”, es decir, que el demandante renunciaba a su cualidad de arrendatario y, se fijó como plazo la entrega material del inmueble el 31 de diciembre de 2017. Por tanto, al configurarse en el presente caso, la violación de los derechos consagrados en los artículos ut supra mencionados, es decir, la renuncia al contrato que dio origen a la relación contractual y a la desocupación del inmueble sin que prive una orden judicial, por ser de orden público, esta Sala declara de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, la cualidad activa del arrendatario para demandar en el juicio el retracto legal Arrendaticio. Así se establece.”

De acuerdo a los criterios anteriormente transcritos, y revisadas pormenorizadamente las pretensiones formuladas en la demanda, se observa que, tal como lo delató la representación judicial de la parte demandada, debe deducirse con meridiana claridad que la cualidad para demandar en retracto legal arrendaticio, la tiene precisamente el arrendatario a quien en primer lugar asiste el derecho de preferencia para adquirir el inmueble arrendado, y es precisamente ese interés de ese arrendatario el tutelado en el ordenamiento jurídico para ejercer la acción de retracto, por una parte y como quiera que la misma no persigue otro objetivo, cual es el de subrogarse en los derechos adquiridos por el tercero, es evidente pues que la demandante debe demostrar la cualidad activa que ostenta para incoar la presente demanda; en tal sentido, se evidencia de la revision de las actas procesales, primeramente, que la ciudadana MARÍA DE LA AMPARO RODRÍGUEZ CUADRADO, alegó en su escrito libelar ser poseedora pacifica del inmueble, sin embargo, de los alegatos y de las documentales consignadas junto a su escrito libelar, no se evidencia que la demandante haya demostrado su cualidad de arrendataria, ni mucho menos, que entre ella y la sociedad mercantil INVERSIONES ARICAGUA, C.A., haya una relación arrendaticia o la apariencia de tal, observándose incluso que, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia de fecha 21 de febrero de 2024, aseveró que “la quejosa no logró demostrar en este procedimiento que es poseedora legítima del inmueble reclamado…”, siendo tal fallo confirmado por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, por lo que al faltar uno de los requisitos necesarios para incoar la acción de retracto legal arrendaticio, como lo es la demostración de la condición de arrendatario, es motivo por el cual resulta forzoso declarar sobrevenidamente INADMISIBLE la demanda que originó este proceso, declarando consecuencialmente la nulidad del auto de admisión dictado en fecha 26 de enero de 2024, así como todo lo actuado con posterioridad. Así se decide.
Finalmente, siendo que la anterior decisión resuelve una cuestión jurídica previa alegada por la parte demandada, con suficiente fuerza y alcance procesal para destruir todos los demás alegatos y defensas planteados por las partes involucradas en esta causa judicial, al ser advertida por la parte actora y posteriormente declarada por este Tribunal, deviene en inoficiosa la revisión del resto de las alegaciones y elementos de convicción adquiridos por el proceso, sin que ello comporte inobservancia del requisito de exhaustividad del fallo, tal como lo ha establecido la jurisprudencia patria invariable e inveterada, entre otras, sentada en sentencia proferida por la Sala de Casación Civil en fecha 11 de Octubre de 2001 con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez. Así se hace constar.
Capítulo III
DISPOSITIVA
Como consecuencia de lo expuesto, y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentes expuestas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dispone lo siguiente:
Primero: Se declara procedente la solicitud de declaratoria de inadmisibilidad de la demanda formulada por la representación judicial de la parte demandada, plenamente identificada en el encabezado del presente fallo, con vista a la falta de cualidad de la ciudadana MARÍA DE LA AMPARO RODRÍGUEZ CUADRADO, para intentar y sostener la acción de retracto legal arrendaticio.
Segundo: En consecuencia, se declara sobrevenidamente INADMISIBLE la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana MARÍA DE LA AMPARO RODRÍGUEZ CUADRADO, en contra de los ciudadanos ALI ABDUL RAHMAN EL MAJDOUB y MOHAMAD AHMAD MAJZOUB, y la sociedad mercantil ARICAGUA, C.A., todos anteriormente identificados en el encabezado del presente fallo, declarando consecuencialmente la nulidad del auto de admisión dictado en fecha 26 de enero de 2024, así como todo lo actuado con posterioridad.
Tercero: Se condena en costas a la parte demandante, en cumplimiento con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los ocho (08) días del mes de mayo de dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
EL JUEZ

Dr. JULIÁN TORREALBA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

VANESSA PEDAUGA
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las tres y quince de la tarde (03:15 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

VANESSA PEDAUGA