TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA-RECONVENIDA:
GERARD JOSEPH CARUSO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.029.093. APODERADO JUDICIAL: PABLO JOSÉ CABRERA CARREÑO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.074.385 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 235.201.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:
JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.604.029 y V-13.310.305. APODERADOS JUDICIALES: EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, YENNIFER D. MOYA, BEATRIZ ESCOBAR HERRERA y VALERIA S. RAMÍREZ ESCOBAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.936.937, V-17.439.232, V-9.917.128 y V-26.822.843 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.940, 195.631, 203.456 y 319.895, respectivamente.
MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO, por vía principal; CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, vía reconvención.

I
ACTUACIONES EN ALZADA
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de enero de 2024, por el ciudadano JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ, parte demandada, asistido por el abogado ADRIAN SANDOVAL, en contra de la decisión dictada en fecha 29 de noviembre de 2023, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato, incoada por el ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, en contra de los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA; y, sin lugar la reconvención.
Remitidas las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de enero de 2024, le fue asignado el conocimiento de la causa a esta alzada por acto de distribución de fecha 24 de enero de 2024, dando por recibidas las actuaciones en este tribunal en fecha 30 de enero de 2024.
Por auto de fecha 6 de febrero de 2024, se dieron por recibidas las actuaciones y se fijaron los lapsos para su instrucción, en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 7 de marzo de 2024, el abogado PABLO JOSÉ CABRERA CARRERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de informes, en el que, luego de realizar una breve reseña de las actuaciones procesales llevadas a cabo durante el iter procesal, manifestó estar conforme con el fallo dictado por el juzgado de primer grado, por considerarlo ajustado a derecho, dado que su antagonista, no demostró durante el curso del proceso su pretensión de cumplimiento de contrato, lo que conllevó a que la juzgadora de primer grado declarase sin lugar la reconvención; por lo que, solicitó se declarase sin lugar la apelación.
En esa misma fecha, los abogados EDUARDO J. MOYA TOTESAUT y YENNIFER D. MOYA M., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente, consignaron escrito de informes donde realizaron una breve reseña de las actuaciones procesales llevadas a cabo ante el juzgado de primer grado, trayendo alegatos de mérito para atacar la justeza en derecho de la decisión apelada, solicitando fuese revocada y se declarase con lugar la apelación, sin lugar la demanda; y, con lugar la reconvención.
En fecha 18 de marzo de 2024, el abogado PABLO JOSÉ CABRERA CARRERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de observaciones.
En fecha 19 de marzo de 2024, los abogados EDUARDO J. MOYA TOTESAUT y YENNIFER D. MOYA M., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente, consignaron observaciones.
Por auto de fecha 20 de marzo de 2024, se dejó constancia de la presentación de escritos de informes y observaciones por las partes y del transcurso de los lapsos procesales, por lo que, se dijo “vistos”, entrando la causa en etapa de dictar sentencia.
Previa solicitud efectuada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, en fecha 8 de abril de 2008, se llevó a cabo acto conciliatorio entre las partes, el cual, una vez realizadas las exposiciones de las partes, previa solicitud de dicha representación judicial, se fijó oportunidad para su continuación, la cual se llevó a cabo en fecha 15 de abril de 2024, donde las partes quedaron de acuerdo en continuar conversaciones para una eventual autocomposición procesal, en forma extrajudicial.
Cumplida con la instrucción del presente proceso, en segundo grado de la jurisdicción, sin que conste en autos autocomposición procesal de las partes, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, de seguidas pasa este jurisdicente a hacerlo, para lo cual se observa:
II
ANTECEDENTES
Se inició el juicio de resolución de contrato, mediante libelo de demanda presentado en fecha 24 de septiembre de 2014, por los abogados JANAN EKERMAN GAMPEL y CARLOS CHACIN GIFFUNI, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano GERARD JOSEPH, en contra de los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde alegaron que en fecha 27 de diciembre de 2006, su representado suscribió contrato de opción de compraventa, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 65, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, con los demandados, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre él construida, distinguda con el Nº 80-5, ubicada en la Urbanización Turumo, Calle El Recreo con Circunvalación Buena Vista, en jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, alinderada: NORTE, en quince metros con setenta y cinco centímetros (15,75 mts) con parte de la parcela Nº 80-6 de fraccionamiento; SUR, en línea recta de quince metros con setenta y cinco metros (15,75 mts), en parte con la parcela Nº 419 del parcelamiento, en aproximadamente doce metros con setenta y cinco centímetros (12,75 mts) y en parte con la parcela o lote Nº 7 del fraccionamiento en aproximadamente tres metros (3 mts); ESTE, en doce metros (12 mts) con la parcela Nº 80-4 del fraccionamiento; y, OESTE, en doce metros (12 mts) con la parcela Nº 80-7 del fraccionamiento.
Que dicho inmueble le pertenece por documento protocolizado por ante la Oficina Pública de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 19 de septiembre de 2005, bajo el Nº 18, Tomo 39, Protocolo Primero.
Que sobre la indicada parcela de terreno se encuentra construida una casa de habitación identificada con el Nº 5 de estructura elaborada de columnas de concreto y cabillas, en su totalidad, paredes de bloques de arcilla, totalmente frisados, tanto en su fachada como en su interior, inmueble que posee una superficie total de construcción de ciento doce metros con cuarenta y cuatro centímetros cuadrados (112,44 mts2), con una distribución de dos (2) niveles: Planta baja, una (1) sala de estar, una (1) ventana de ventilación, una (1) escalera de acceso al nivel superior, una (1) cocina, un (1) comedor, un (1) baño de servicio y una (1) ventana de ventilación; Planta alta, tres (3) habitaciones y dos (2) baños; que posee techo de machihembrado y tejas, con dos (2) puestos de estacionamiento y un (1) jardín de cuatro metros (4 mts) de longitud por quince metros con setenta y cinco centímetros (15,75 mts) de ancho; que en la parte trasera de la parte baja tiene una puerta maciza y vidrios que lleva al área de parrilleras.
Que todas esas bienhechurías constan en título supletorio emanado del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 14 de enero de 2005, el cual fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 31 de agosto de 2005, bajo el Nº 7, Tomo 30, Protocolo Primero, con posterior aclaratoria de esa misma fecha, bajo el Nº 7, Tomo 30, Protocolo Primero.
Que en el mencionado contrato de opción de compra, se estableció que el precio del inmueble era por la cantidad de trescientos treinta millones de bolívares (Bs. 330.000.000,oo), el cual sería pagado así: en fecha 27 de diciembre de 2006, los demandados le entregaron la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo); y, en el mismo acto de la firma del documento de opción, pagaron la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,oo).
Que el saldo restante; es decir, la cantidad de ciento treinta millones de bolívares (Bs. 130.000.000,oo), fueron financiados por su representado, en la cláusula octava, donde se estableció un interés del ocho por ciento (8%) anual sobre el mismo; y que sería pagado mediante cuarenta y cuatro (44) abonos mensuales y consecutivos por la cantidad de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo), cada uno, los días 15 de cada mes, durante el período comprendido desde el 15 de enero de 2007, hasta el 15 de agosto de 2010; y, un último abono por trescientos noventa y tres mil cuatrocientos treinta y cinco bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 393.435,64), en fecha 15 de septiembre de 2010.
Que se establecieron tres (3) abonos extraordinarios de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,oo), que se efectuarían los días 15 de diciembre de 2007, 15 de diciembre de 2008 y 15 de diciembre de 2009, respectivamente.
Que se consideraría un interés fijo, sobre el saldo deudor, durante seis (6) meses el ocho por ciento (8%) anual, el cual, transcurrido dicho lapso se ajustaría de uno (1) a dos (2) puntos porcentuales, menos de la tasa de interés aplicable a los créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda principal que rija en ese momento que, en todo caso, no podría ser menor a la pactada inicialmente; es decir, el ocho por ciento (8%) anual.
Que en caso de mora, sobre cualquier saldo deudor, los demandados se comprometieron a pagar un interés adicional del tres por ciento (3%) anual.
Que en dicho contrato, los optantes, se reservaron el derecho de pagar con anticipación, el saldo financiado, bien, mediante un pago a capital y único, bien, mediante cuotas anticipadas, bien, mediante el aumento de las cuotas fijas establecidas; o, por cualquiera otra forma aceptada por el vendedor, en cuyo caso, se debía realizar un recálculo de la operación.
Que con respecto a dichos pagos, los optantes se comprometieron a efectuarlos mediante cheque, depósitos o transferencias bancarias, que se realizarían en la cuenta corriente del vendedor, en el banco BANESCO, BANCO UNIVERSAL, Nº 0134-0095-43-0953028646, teniendo efecto, al momento de su disponibilidad por el vendedor, aceptando el vendedor, que los optantes podrían entregar cualquiera de los pagos en dinero efectivo en su dirección.
Alegaron que desde la fecha de suscripción del mencionado contrato, su representado únicamente recibió el pago de la cantidad de cuarenta y tres millones ochocientos mil bolívares (Bs. 43.800.000,oo), que se correspondió al pago de once (11) cuotas de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo), correspondientes al período comprendido entre enero de 2007 y enero de 2008; un pago de diecisiete millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 17.400.000,oo), pagada en diciembre de 2007, que se imputó al pago de la cuota de enero de 2007 y la cuota de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,oo), correspondiente al pago extraordinario del mes de diciembre de 2007;
Que los optantes dejaron de pagar las cuotas desde febrero de 2008, hasta julio de 2010, incumpliendo con el pago convenido en la cláusula octava del contrato.
Que su representado cumplió con las estipulaciones del contrato, ya que, una vez suscrito, hizo entrega de las llaves del inmueble y le permitió a los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA, el ingreso y ocupación del inmueble, conforme la cláusula séptima.
Que al no haber cumplido con las obligaciones que contrajeron los optantes, debieron hacerle entrega del inmueble libre de personas y bienes, lo cual no ocurrió; por lo que, su representado tenía la posibilidad cierta de volver a poner en venta el inmueble.
Alegó la mala fe de los demandados, ya que, a su entender, la conducta maliciosa de ellos al pretender apropiarse ilícitamente del inmueble, le impidieron disponer del mismo, esgrimiendo que le causaron daños y perjuicios por el transcurso del tiempo que llevan habitando el inmueble sin haber pagado el crédito otorgado.
Que en la cláusula décima segunda del contrato se estableció la penalidad, por incumplimiento de las obligaciones asumidas, razón por la cual su representado está dispuesto a devolver las cantidades de dinero recibidas, previa deducción de la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo), con la finalidad que le sea devuelto el inmueble libre de personas y bienes, para así poder disponer nuevamente del inmueble, si así lo desea.
En razón de ello, solicitó se declarase la resolución del contrato de opción de compraventa, suscrito por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 65, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría y consecuente entrega del inmueble, previa la retención, de su parte, de la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo), que serían deducidos del monto dado en arras; fundamentando su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1264, 1.269, 1.271 y 1.276 del Código Civil.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 29 de septiembre de 2014, lo admitió, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento ordinario, establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidos los trámites de citación personal y cartelaria, por diligencia presentada en fecha 12 de mayo de 2015, el abogado GUSTAVO CASTRO ESCALONA, consignó instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 9 de junio de 2015, el abogado GUSTAVO CASTRO ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de cuestiones previas; donde, adicionalmente, impugnó la cuantía estimada en la demanda.
Instruido el incidente de cuestiones previas, en fecha 9 de marzo de 2022, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada; ordenando la notificación de las partes.
Cumplidas las notificaciones de las partes, en fecha 28 de octubre de 2022, el abogado GUSTAVO CASTRO ESCALONA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda, en el que la rechazó, negó y contradijo. Aceptó como hechos no controvertidos la celebración del contrato de opción de compraventa, donde se estableció que el precio del inmueble era la cantidad de trescientos treinta millones de bolívares (Bs. 330.000.000,oo), así como el haber pagado las cantidades de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) y ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,oo), como parte del precio.
Aceptó como cierto el hecho que el saldo restante; es decir, la cantidad de ciento treinta millones de bolívares (Bs. 130.000.000,oo), fuero financiados por el actor; así como, el haberse reservado el derecho de pagar por adelantado, el saldo del precio financiado, bien mediante un pago a capital y único; bien por cuotas anticipadas; bien por medio del aumento de las cuotas fijas establecidas; o, por cualquier otra forma aceptada por el vendedor, para lo cual, ante cualquier de esos escenarios, debía recalcularse la operación.
Reconoció como hecho cierto, que sus representados se obligaron a efectuar los pagos, en las fechas indicadas, mediante cheque, depósitos o transferencias comprobables que realizarían en la cuenta bancaria del vendedor.
Negó, rechazó y contradijo que el demandante no haya recibido el pago del saldo del precio y que haya cumplido con las estipulaciones del contrato de opción de compraventa.
Negó que sus representados no hayan pagado el crédito otorgado y que debieran haber hecho entrega del inmueble, ni que hayan actuado de forma maliciosa, de mala fe, o de haber causado daños y perjuicios.
Invocó el contenido de los artículos 7 y 8 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, vigente para la fecha del contrato, cuyas disposiciones, alegó, ser de orden público y que constituyen la reiteración del principio de protección a la vivienda establecido en el artículo 86 constitucional, siendo de aplicación inmediata, conforme lo dispuesto en el artículo 55 de la referida ley, a los créditos hipotecarios de vivienda principal, afectados por modalidades financieras que pudieran conllevar a la pérdida de la vivienda principal por falta de capacidad de pago del deudor.
Alegó que en el presente caso se está dilucidando un procedimiento de resolución de contrato de venta sobre un inmueble propiedad de sus representados, que destinaron a vivienda principal, lo que hacía presumir la existencia de las condiciones previstas en los artículos 1, 4, 5 y 55 de la Ley Especial, lo cual interesa al orden público.
Que las partes suscribieron un contrato de venta, el cual se denominó como opción de compra, por el solo interés y conveniencia del actor-vendedor, con el solo fin de evadir los efectos de la indicada Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario que le imponía como acreedor determinadas condiciones que permitían proteger el patrimonio familiar del comprador.
Que se trata de una demanda de resolución contractual basada en un supuesto incumplimiento de sus representados en el pago del financiamiento otorgado por el vendedor, sobre lo cual alegó que sus representados tenía la obligación de pagar el precio en el lapso convenido, por lo que, se esta en presencia de un contrato de compraventa, donde existe un precio convenido por el objeto, como elemento fundamental de esa clase de contrato.
Que de existir una promesa bilateral de venta, lo incumplido no era el pago del precio, sino la obligación de ejecutar dicho contrato, para que éste, se perfeccionase y se convirtiese en una verdadero y real contrato.
Que tomando en cuenta lo convenido en las cláusulas quinta y séptima del contrato fundamento de la pretensión, se evidencia que sus representados no solo manifiestan su firme intención de adquirir el inmueble; es decir, de ejercer dicha opción de compra en ese mismo acto, sino que, además, el vendedor efectuó la entrega material de inmueble.
Que existiendo constancia expresa de que los compradores ejercieron, en ese mismo acto, la opción, la venta quedó perfeccionada y, por tanto, la aplicabilidad de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, era indiscutible, ya que regía el convenio de venta celebrado; lo cual fue ratificado, además, por el vendedor, quien, en la cláusula octava, estimó que el financiamiento otorgado, se asimilaba a un crédito hipotecario para vivienda, al indicar que se generarían intereses fijos, sobre el saldo deudor, que se ajustaría de uno (1) a dos (2) puntos porcentuales a menos de la tasa de interés aplicada para los créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda principal que rigiera para ese momento.
Que en la presente acción de resolución de contrato, se encuentra interesado el orden público, por lo que, el juzgador podría determinar que el contrato en cuestión fue establecido por el actor con el solo fin de evadir las disposiciones de la Ley Especial, imponiendo condiciones menos favorables y onerosas para los compradores.
Que el contrato cuya resolución se demanda, contiene disposiciones que determinan, por sí mismas, la evasión o fraude de los artículos 30, 31, 41 y 44 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario vigente para la fecha de su suscripción.
Alegó la compensación de créditos, fundamentando la misma en la existencia de una acreencia a favor de sus representados, derivada de un préstamo que le realizaron al actor.
Que siendo dicha obligación de similar naturaleza que el crédito que el actor alega insoluto, debía operar dicha compensación, conforme lo establecido en los artículos 1.331 y 1.332 del Código Civil.
Que el ciudadano JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ, le hizo un préstamo al actor la cantidad de diez mil dólares de los Estados Unidos de América (US $ 10.000,oo), en fecha 29 de febrero de 2008, mediante transferencia bancaria internacional, a la cuenta corriente Nº 3740026012 del Banco Mercantil Commerce Bank, cuya transacción quedó registrada en sistema bajo el Nº 082229091951ID00.
Alegó que aún cuando las partes convinieron verbalmente en fijar como moneda de pago y referencia para el préstamo la divisa Dólares de los Estados Unidos de América, no obstante, por efecto del control cambiario, su liberación ante la pretensión de compensación, deberá realizarse en moneda de curso legal, de acuerdo a la paridad cambiaria establecida por el Banco Central de Venezuela a la fecha del pago, por lo que, tomando en cuenta el tipo de cambio vigente para la fecha del préstamo, la cantidad prestada al actor, correspondía en su equivalente a la suma de cuatrocientos noventa y nueve mil ochocientos setenta y siete bolívares (Bs. 499.877,oo).
Que en virtud que el actor manifestó que sus representados habían pagado la cantidad de cincuenta y ocho mil ochocientos bolívares (Bs. 58.800,oo) hasta enero de 2008, imputan parte de su crédito a su favor, para el pago total del saldo de la obligación de crédito contenida en el contrato cuya resolución se demandó, por lo que, solicitaron se procediera a la compensación de ambas deudas hasta su concurrencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.714, 1.302 y siguientes del Código Civil, de manera que resultara íntegramente pagado el precio de venta del inmueble por el monto del saldo del precio que se alegó como no pagado; esto es, la cantidad de setenta y un millones doscientos mil bolívares (Bs. 71.200.000,oo), equivalentes a la fecha de la contestación, a la cantidad de setenta y un mil doscientos bolívares (Bs. 71.200,oo), dada la reconversión monetaria.
Que una vez aplicada la compensación, solicitó se declare la existencia a favor de sus representados de un saldo por la cantidad de cuatrocientos veintiocho mil seiscientos setenta y siete bolívares (Bs. 428.677,oo), cuya acción de cobro se reservaron.
Alegaron que el actor no cumplió con la obligación que contrajo en la cláusula décima del contrato de opción de compraventa, mediante la entrega, dentro del plazo de diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de autenticación del mismo, de la copia certificada del documento de propiedad del inmueble, certificación de gravámenes, juego de planos de arquitectura del inmueble, copia fotostática de su cédula de identidad; y, que para la fecha de interposición de la demanda, aún pesaba sobre el inmueble gravamen hipotecario que le impediría a sus representados obtener la protocolización del documento de adquisición de la propiedad en los términos estipulados en el contrato.
Que debido al evidente incumplimiento contractual, oponían la excepción establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, que consagra la exceptio non adimpletis contractus; es decir, la excepción de contrato no cumplido.
Reconvino, en nombre de sus representados, alegando que sus representados ejercieron formal e inequívocamente la opción de compraventa y el vendedor reconoció los efectos del contrato de compraventa, por lo que se perfeccionó dicho negocio jurídico, en fecha 27 de diciembre de 2006, de acuerdo con lo contenido en el documento autenticado en esa misma fecha, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda.
Que al haberse acordado en esa fecha, la entrega voluntaria del inmueble a los compradores, libre de bienes, así como de sus llaves y demás elementos de seguridad, ocupándolo de forma inmediata por éstos y su familia, a partir de esa fecha, dando cumplimiento, además, con el pago del precio convenido, estableciendo su residencia familiar, donde tiene más de quince (15) años poseyendo legítimamente el mismo.
Que al haberse perfeccionado entre las partes el contrato de compraventa, se dieron los efectos traslativos de los derechos reales de la propiedad sobre el inmueble, quedando a cargo del vendedor el otorgamiento del documento definitivo, una vez obtuviera la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble.
Que al ejercer sus representados la opción de compraventa que les efectuó el actor, en forma inequívoca, reconocieron los efectos del contrato de compraventa ya perfeccionado y, a partir del 27 de diciembre de 2006, el vendedor les entregó las llaves del inmueble de forma voluntaria, siendo ocupado de forma inmediata, dando cumplimiento sus representados, a partir de allí, con todas y cada una de sus obligaciones contractuales, procediendo a establecer su residencia y la de su grupo familiar en el inmueble, el cual tienen más de quince (15) años poseyéndolo legítimamente y que, afirmar lo contrario, implicaría un señalamiento dañoso, ilícito y perjudicial en su contra.
Que a partir de ese momento se perfeccionó el contrato de compraventa, produciéndose los efectos traslativos de los derechos reales de la propiedad sobre el inmueble, quedando a cargo del vendedor el otorgamiento del documento definitivo ante el registro inmobiliario competente, una vez se obtuviera la liberación de la hipoteca que pesa sobre el mismo y las solvencias y demás recaudos correspondientes para su otorgamiento.
Que sobre el inmueble objeto del contrato de compraventa, pesaba para el momento de la demanda, un gravamen constituido por una garantía hipotecaria de primer grado, a favor del Banco Mercantil, C.A. (Banco Universal), hasta por la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,oo), según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 19 de septiembre de 2005, bajo el Nº 18, Tomo 39, Protocolo Primero, el cual nunca fue entregado por el actor a sus representados.
Que el vendedor nunca les presentó el documento de liberación de hipoteca para su registro y protocolización, ni los demás recaudos necesarios, ni procedió a tramitar el registro o inscripción del documento definitivo de compraventa, negándose en todo momento a realizarlo, por lo que, quien incurrió en incumplimiento injustificado de sus obligaciones fue el actor-reconvenido.
Alegó que sus representados, han ejercido sin oposición del vendedor ni de terceros, la posesión legítima del inmueble, en virtud de su condición de propietarios.
Que el contrato de compraventa del inmueble se consumó en el momento en que sus representados ejercieron la opción dada por el vendedor y éste les hizo entrega del inmueble para que residieran allí con su grupo familiar y ejecutarán reparaciones y acondicionamientos necesarios al mismo, por lo que, debía declararse que el contrato cuya resolución se demandó y cumplimiento reconvino, alcanzó el fin para el cual estaba determinado conforme a la ley, pero que el actor reconvenido no dio cumplimiento con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa ante la oficina de registro público correspondiente, aún cuando no tenía derecho alguno de desistir de sus compromisos, ya que por el hecho de haberse consumado la aceptación del contrato de opción, la entrega del inmueble y pagar su precio, estaba obligado al cumplimiento de las obligaciones adquiridas.
Que el vendedor no podía retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, partiendo del principio que los obligados no podían retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de sus obligaciones, salvo que el beneficiario renunciase a ejercer la opción, la cual fue ejercida en la oportunidad y bajo las circunstancias indicadas, por lo que, a partir de allí se perfeccionó un contrato de compraventa definitivo, al haberse otorgado el consentimiento recíproco.
Que debido a que el vendedor se había negado a suscribir el instrumento definitivo, solicitan que la sentencia que habría dictarse en el presente juicio, sirviese de título suficiente, a los fines de proceder a su registro, conforme lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, ya que la negociación fue pactada para el 15 de septiembre de 2010, pero que no se llevó a cabo es atribuida a una conducta negligente del vendedor, quien se había negado a suscribir el documento definitivo, luego que sus representados dieron cumplimiento a sus obligaciones recíprocas, ya que el precio fue pagado totalmente por ellos.
Que el contrato de opción de compraventa estableció la obligación de pagar el precio antes del otorgamiento del documento definitivo, en el acto de su protocolización; por lo que, el contrato de marras es una verdadera venta, donde los compradores manifestaron su firme intención en adquirir el inmueble y el vendedor haber efectuado la entrega material del mismo.
Que había que tomar en cuenta que en el contrato de marras, en ningún momento el actor se hace denominar opcionado u opcionante, sino vendedor, lo que, además, demuestra de forma determinante el carácter que tenía la negociación.
Que, además, en el contrato se estableció que el pago del precio se efectuaría bajo la modalidad de crédito y que no se estableció que la falta de pago de las cuotas como causal de resolución, por lo que, a lo sumo, el actor-reconvenido, sólo podría peticionar el cumplimiento de lo pactado, conforme a la cláusula séptima.
Alegaron que el contrato de marras era en realidad un contrato de compraventa definitivo, mediante el cual los representantes judiciales del actor-reconvenido, confiesan que éste concedió financiamiento para el pago del previo, contraviniendo los derechos de los compradores, cuya protección es de orden público, ya que el contrato en cuestión debe regirse por la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda.
Que la obligación principal incumplida por el actor era dar en venta el inmueble, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el registrador correspondiente, libre de cualquier gravamen que pesare sobre el mismo.
Admitida la reconvención, dentro de la oportunidad fijada para su contestación, el ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, parte actora-reconvenida, asistido por el abogado PABLO JOSE CABRERA CARRERO, consignó escrito en el que negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la misma.
Luego de realizar una breve reseña de los hechos, alegó el incumplimiento de los demandados-reconvinientes con el pago de las cuotas establecidas en la cláusula octava del contrato, desde el 27 de diciembre de 2006; alegó haber cumplido con sus obligaciones, al haber hecho entrega y permitirle el ingreso al inmueble a los demandados-reconvinientes, para que lo ocuparan.
Alegó que al no haber cumplido los demandados-reconvinientes, con el pago del crédito que les otorgó, debieron hacerle entrega del inmueble libre de personas y bienes, lo que no ocurrió, para que pudiera disponer nuevamente la venta del mismo.
Que dicha conducta de los demandados-reconvinientes, demostraba la mala fe de su parte, con la finalidad de apoderarse ilícitamente del inmueble, impidiéndole maliciosamente el percibir nuevos frutos, lo cual le ha causado daños y perjuicios por el transcurso del tiempo que habitan en el inmueble sin haber pagado el crédito otorgado.
Que conforme a la cláusula décima segunda del contrato, se estableció penalidad por incumplimiento, por lo que, esta dispuesto a devolver las cantidades recibidas, previa deducción de la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo), con la finalidad que le sea devuelto el inmueble y, así, proceder a su venta.
Rechazó la cuantía estimada en la reconvención, por considerarla exagerada y temeraria, con la unidad finalidad de dejar impune el cumplimiento de la obligación que asumieron los demandados-reconvinientes, que consistía en honrar oportunamente el pago de lo adeudado, pactado y establecido en el contrato de compraventa; asimismo, estableció la cuantía de su contestación a la reconvención, en la cantidad de ciento cincuenta mil dólares de los Estados Unidos de América (US $ 150.000,oo).
Transcurridos los lapsos procesales de promoción, evacuación de pruebas e informes, sin que ninguna de las partes se sirvieran de ellos; en fecha 29 de noviembre de 2023, el juzgado de la causa, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la demanda de resolución de contrato, incoada por el ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, en contra de los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA; sin lugar la excepción de contrato no cumplido; resuelto el contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 27 de diciembre de 2006, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 65, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación en fecha 10 de enero de 2024, por el ciudadano JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ, parte demandada-reconviniente, asistido por el abogado ADRIAN SANDOVAL; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, quien para decidir observa:
III
MOTIVA:
El conocimiento de esta alzada se circunscribe al recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de enero de 2024, por el ciudadano JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ, parte demandada-reconviniente, asistido por el abogado ADRIAN SANDOVAL, en contra de la decisión dictada en fecha 29 de noviembre de 2023, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar la demanda de resolución de contrato, incoada por el ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, en contra de los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA; sin lugar la excepción de contrato no cumplido; resuelto el contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 27 de diciembre de 2006, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 65, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato.
Conforme los argumentos expuestos por las partes ante este juzgado superior, con la finalidad de sustentar el recurso ejercido, se corresponde la revisión del fallo dictado en fecha 29 de noviembre de 2023, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en cuanto a determinar su justeza en derecho. En tal sentido, corresponde el conocimiento del mérito del presente asunto, a los fines de establecer si los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA, incumplieron con las obligaciones que asumieron en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 65, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, por la falta de pago del precio convenido, para establecer la resolución o no del referido contrato; o, si por el contrario, la operación que se encuentra ilustrada en el mismo, se corresponde a un contrato de compraventa propiamente dicho.
Por tanto, corresponde, conforme los términos de la reconvención propuesta, determinar si el negocio jurídico contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 65, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, se corresponde un contrato preparatorio de un negocio posterior; o, si por el contrario, se corresponde a un contrato de compraventa propiamente dicho, por haberse configurado en el mismo el concurso de voluntades, legítimamente manifestadas por los intervinientes, en el objeto del contrato y su precio.
Tomando en cuenta los argumentos esbozados por las partes, donde los hechos que fundamentan la pretensión de resolución y cumplimiento deducidas en la demanda y la reconvención, se encuentran estrechamente vinculados a la exceptio non adimpletis contractus; es decir, a la excepción de contrato no cumplido, argüida por la parte demandada, ambas pretensiones debe ser decididas y resueltas por quien decide, de forma conjunta; pues la procedencia de una, depende de la improcedencia de la otra.
Partiendo de lo expuesto, se tiene como un hecho aceptado por las partes, la celebración entre ellas de un negocio jurídico, ilustrado mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 65, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, donde se establecieron obligaciones recíprocas, por lo que, conforme a lo expuesto en la demanda y su excepción, corresponde determinar si, conforme lo estipulado en dicha convención, se configuró un contrato de compraventa o, si por el contrario, trata de un contrato preparatorio para otro ulterior.
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PUNTO PREVIO:
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA RECONVENCIÓN:
En la contestación de la reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora-reconvenida impugnó la cantidad de cien mil dólares de los Estados Unidos de América (US $ 100.000,oo), en que fue estimada la reconvención, por la parte demandada-reconviniente, por considerarla exagerada y con la única finalidad de dejar impune el cumplimiento de las obligaciones asumidas.
En tal sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”.

De la norma transcrita, se colige que cuando no haya título, o no haya constancia en él, del valor de la demanda, el demandante tiene la carga procesal de estimarla, a menos que se trate de una pretensión extrapatrimonial; es decir, de aquellas cuyo objeto es el estado y capacidad de las personas. Ocurre igual, en los casos de reconvención, donde el demandado-reconviniente, tiene la obligación de estimar su mutua petición o contrademanda; pues ésta no es un medio de defensa sino de ataque, una contraofensiva explícita del demandado.
En el caso de marras tenemos que la parte actora-reconvenida, en su contestación a la reconvención, impugnó la cuantía en que la demandada-reconviniente, estimó su reconvención, por considerarla exagerada. No obstante, en ese mismo escrito, indicó que estimaba su contestación, lo que procesalmente no corresponde, en la cantidad de ciento cincuenta mil dólares de los Estados Unidos de América (US $ 150.000,oo), por lo que, tal estimación del actor-reconvenido, debe tomarse en cuenta a los efectos de la contradicción que realizó en contra de la estimación de la reconvención. Así se establece.
Así las cosas, resulta contradictorio que la parte actora-reconvenida, impugne la estimación de la reconvención, realizada por la parte demandada en su mutua petición o contraofensiva, por considerarla exagerada, para luego señalar que “…estimo que la cuantía a la contestación de la reconvención {…} es estimada por la cantidad de: CIENTO CINCUENTA MIL Dólares Estadounidenses ($ 150.000,00)…”; es decir, estimando una cuantía superior a la estimada en la reconvención. Por tanto, al resultar contradictoria dicha defensa, debe ser desechada; estableciéndose firme la cuantía en que los demandados-reconvinientes, estimaron su pretensión reconvencional. Así se establece.
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DEL MÉRITO:

Establecido lo anterior, de seguidas pasa este sentenciador a emitir pronunciamiento con respecto al fondo del controvertido, tomando en cuenta que la excepción de contrato no cumplido, es atinente al mérito de procedencia o no de las pretensiones de resolución o cumplimiento del contrato, deducidas en la demanda y la reconvención. Así se establece.
Por tanto, a los fines de resolver, de seguidas se pasa al análisis de las pruebas aportadas por las partes en la demanda y contestación-reconvención, para lo cual se tiene:
1) Conjuntamente con el libelo de demanda, la parte actora produjo marcada “B”, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 65, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Documental que fue producida en original, marcada “14”, por la parte demandada, conjuntamente con su escrito de contestación-reconvención. De dicha documental se evidencia que las partes celebraron contrato que denominaron OPCIÓN A COMPRA, cuyo objeto, según las cláusula primera y segunda, es el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguidas con el Nº 80-5, ubicadas en la Urbanización Turumo, calle El Recreo con circunvalación Buena Vista, Municipio Sucre del estado Miranda, el cual le pertenece a “…EL VENDEDOR…”, según documento protocolizado en fecha 19 de septiembre de 2005, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 18, Tomo 39, Protocolo Primero, determinado de la siguiente forma: EL TERRENO, con una superficie aproximada de ciento ochenta y siete metros cuadrados con noventa y un centésimas cuadradas (187,91 Mts2), LA CASA, constituida por las bienhechurías construidas con las siguientes características: una casa, identificada con el Nº 05, de estructura elaborada de columnas y vigas de concreto y cabillas, en su totalidad de paredes de bloques de arcilla debidamente frisadas tanto en sus fachadas como en su interior, con una superficie total de construcción aproximada de ciento doce metros cuadrados con cuarenta y cuatro centímetros (112,44 mts2), con una distribución de dos (02) niveles en la siguiente forma: Planta Baja: una (01) sala de estar y una (01) ventana, una (01) escalera que permite el acceso al nivel superior, una (01) cocina, un (01) comedor y un (01) baño de servicio de una (01) ventana de ventilación. Planta Alta: Tres (03) habitaciones y dos (02) baños. Posee techo machihembrado y tejas. Cuenta con dos (02) puestos de estacionamiento y un (019 jardín con cuatro metros (4 mts) de profundidad por quince metros con setenta y cinco centímetros (15,75 mts) de ancho, en la parte trasera de la planta baja, tiene una puerta maciza de madera y vidrios que lleva al área de las parrilleras. Que dichas bienhechurías constan en título supletorio suficiente de propiedad, emanado del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de enero de 2005, expediente Nº S-9410, el cual fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 31 de agosto de 2005, bajo el Nº 7, Tomo 30, Protocolo Primero, aclarado posteriormente ante la citada oficina de registro, en esa misma fecha, bajo el Nº 8, Tomo 30, Protocolo Primero. De la cláusula tercera se constata que para la fecha de suscripción del contrato que se analiza, pesaba sobre el inmueble, una hipoteca de primer grado a favor del Banco Mercantil, que el vendedor se comprometió a gestionar por ante dicha institución el pago o compensación, que permitiese la liberación hipotecaria, para la futura compra-venta. En la cláusula cuarta, las partes convinieron que el vendedor les concedía a los optantes, un término irrevocable a la fecha del 15 de septiembre de 2010, el cual podía prorrogarse mediante acuerdo de ambas partes manifestado en forma auténtica. En la cláusula quinta, los optantes manifestaron, libre de apremio y coacción, su firme intención de adquirir el inmueble y en tal sentido le hicieron entrega en calidad de arras al vendedor de la cantidad de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,oo) de la siguiente manera: la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) que le fueron entregado al vendedor en fecha 7 de diciembre de 2006, y la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,oo) en dicho acto. En la cláusula sexta, las partes establecieron que el precio establecido de mutuo acuerdo entre las partes, era la cantidad de trescientos treinta millones de bolívares (Bs. 330.000.000,oo), el cual se mantendría vigente durante la vigencia del plazo del contrato. En la cláusula séptima, se dejó constancia que EL VENDEDOR, en dicho acto, efectuaba la entrega material del inmueble a los optantes, quienes se comprometieron a habitarlo durante el tiempo estipulado y que, en caso de incumplimiento con alguna de las pautas establecidas, debían entregarlo de inmueble, so pena de cumplir con las responsabilidades que quedasen pendientes, en caso de ser exigidas por el vendedor. En la cláusula octava, se estableció que el vendedor les concedía a los optantes, financiamiento por el saldo restante del precio de venta, el cual, una vez imputado el monto entregado en calidad de arras, al precio, se regiría bajo las siguientes condiciones: que el financiamiento devengaría un interés del ocho por ciento (8%) anual, sobre el saldo; b) que los optantes efectuarían un total de cuarenta y cuatro (44) abonos iguales, mensuales y consecutivos de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo) cada uno, los cuales se realizarían los días quince (15) de cada mes, comprendidos entre el 15 de enero de 2007, hasta el 15 de agosto de 2010, ambas fechas inclusive; y, un (01) ultimo abono por la cantidad de trescientos noventa y tres mil cuatrocientos treinta y cinco bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 393.435,64), que sería pagado en fecha 15 de septiembre de 2010; c) asimismo, establecieron que los optantes efectuarían tres (03) abonos extraordinarios, por la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,oo), cada uno, los días 15 de diciembre de 2007, 15 de diciembre de 2008 y 15 de diciembre de 2009; d) que se consideraría un interés fijo, sobre el saldo deudor, durante seis (6) meses al ocho por ciento (8%) anual, que transcurrido dicho lapso, se ajustaría de uno (1) a dos (2) puntos porcentuales menos de la tasa de interés aplicada para los créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda principal vigente para ese momento; y, que, en todo caso, dicha estimación porcentual, en ningún caso, podría ser menor o inferior a la pactada inicialmente; y, e) que en caso de mora, sobre cualquier saldo deudor, los optantes se comprometieron a pagar un interés adicional, en un tres por ciento (3%) anual. Se constata igualmente, que los optantes, en el parágrafo primero, se reservaron el derecho de pagar por adelantado el saldo deudor financiado, bien mediante un pago total y único, bien por cuotas adicionales anticipadas o, bien, a manera de aumento de las cuotas mensuales y fijas establecidas, así como por cualquier otra forma aceptada por el vendedor, en cuyo caso, se debía realizar un recálculo de la operación, de darse el caso. En el parágrafo segundo, los optantes, se comprometieron a efectuar cualquiera de los pagos indicados, en las fechas establecidas, mediante cheque, depósito o transferencia que se realizarían en la cuenta corriente Nº 0134-0095-43-0953028646, del vendedor en la entidad bancaria BANESCO, teniendo efecto dichos depósitos, al momento de su efectiva disponibilidad por el vendedor, quien aceptó que los optantes pudieran entregarle cualquiera de los pagos, en dinero efectivo, en su dirección. En la cláusula novena, se dispuso la prohibición para los optantes de ningún tipo de negociación, compromiso, garantía, transacción y/o acuerdo que sea, bajo ninguna figura o circunstancia, con el inmueble, bien fuese venta, hipoteca, arrendamiento y/o subarrendamiento, o por cualquier otra figura que establezcan las leyes que rijan la materia, pudiendo solo destinar el inmueble como su habitación y de su núcleo familiar, bajo las normas que rigen las buenas costumbres y orden familiar, con el debido apego a las decisiones establecidas en comunidad vecinal y ordenanzas que rijan la materia. En la cláusula décima, el vendedor, se obligó a coadyuvar en las gestiones necesarias de los optantes, para concretar la compra del inmueble; y, en tal sentido, se obligó a entregar, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de autenticación, copia certificada del documento de propiedad del inmueble; certificación de gravámenes correspondientes a los últimos diez (10) años; juego de planos de arquitectura del inmueble debidamente sellados, copia fotostática de su cédula de identidad, así como de disponer para el momento de la protocolización de su planilla de Registro de Información Fiscal y las correspondientes solvencias de derecho de frente y servicios públicos. En la cláusula décima segunda, las partes convinieron en que no se llevase a cabo la operación de compraventa, por causas imputables al vendedor, éste debía devolverles a los optantes, la cantidad de dinero entregada en calidad de arras, así como todas aquellas recibidas para cubrir el financiamiento, más la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo), como indemnización de los daños y perjuicios; y, en caso que fuere por causas imputables a los optantes, éstos tendrían derecho a la devolución de todos aquellos montos entregados al vendedor, previa deducción de la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo), que quedarían por concepto de daños y perjuicios, debiendo realizarse la entrega inmediata del bien inmueble. Documental que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil; por ser documento autenticado ante funcionario público con facultades para dar fe pública del acto celebrado entre las partes, que se encuentra aceptado por ambas. Así se establece.
2) Marcada “C”, conjuntamente con el libelo de demanda, la parte actora produjo copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 19 de septiembre de 2005, bajo el Nº 18, Tomo 39, Protocolo Primero. Copia fotostática que también fue producida por la parte demandada, conjuntamente con su contestación y reconvención, por lo que se tiene por aceptada por ambas partes, de la cual se constata que la ciudadana GRAZIA CARUSO de DE ROGATIS, actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano CLAUDIO DE ROGATIS DEL BUENO, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el Nº 80-5 y la casa sobre ella construida, la cual forma parte de la finca denominada Turumo, situada en jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, número de catastro 5081412, que tiene un área aproximada de ciento ochenta y siete metros cuadrados con noventa y un centésimas (187,91 mts2), alinderada así: NORTE, en quince metros con setenta y cinco centímetros (15,75 mts.) con parte de la parcela Nº 80-6 del fraccionamiento; SUR, en línea recta de quince metros con setenta y cinco centímetros (15,75 mts.), en parte con la parcela Nº 419 del parcelamiento en aproximadamente doce metros con setenta y cinco centímetros (12,75 mts.) y en parte con la parcela o lote Nº 7 del fraccionamiento en aproximadamente tres metros (3 mts.); ESTE, en doce metros (12 mts.) con la parcela Nº 80-4 del fraccionamiento; y, OESTE, en doce metros (12 mts.) con la parcela Nº 80-7 del fraccionamiento; asimismo se evidencia que el ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, con la finalidad de garantizar préstamo que le fue otorgado por el BANCO MERCANTIL, constituyó a favor de éste, hipoteca especial convencional de primer grado sobre el mencionado inmueble, hasta por la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,oo). Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias fotostáticas de documento público. Así se establece.
3) Conjuntamente con el escrito de cuestiones previas, así como con la contestación y reconvención, la parte demandada produjo copia de comprobante de transferencia bancaria expedida por MERCANTIL COMMERCEBANK. Con respecto a dicha prueba este sentenciador la desecha, puesto que, por una parte, fue producida en copia lo que determina que carezca de valor probatorio; y, por la otra, siendo una documental emanada de tercero ajeno al proceso, debió ser ratificada en el juicio, mediante la prueba de informes, establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4) Conjuntamente con la contestación y reconvención, la parte demandada produjo copia fotostática de recibo. Con respecto a dicha documental se constata que es un hecho aceptado por las partes que el ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, recibió del ciudadano JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ, la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo), en fecha 7 de diciembre de 2006, en calidad de arras por la compra del inmueble; por lo que, a pesar de haber sido producida dicha documental en copia fotostática, la misma se aprecia y valora, de acuerdo a las reglas de la sana critica, conforme lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
5) Conjuntamente con la contestación y reconvención, la parte demandada produjo copias al carbón de depósitos bancarios distinguidos con los Nros. 228507343, 242506263, 184883590, 250032142, 238381793, 243948660, 250032122, 238391985, 236215900, 235347235 y 267970144, emanados de la entidad financiera BANESCO, Banco Universal, por las cantidades de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo); dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo); dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo); dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo); dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo); dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo); dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo); dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo); dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo); quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,oo); y, cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), respectivamente, para arrojar un total de ochenta y cuatro millones seiscientos mil bolívares (Bs. 84.600.000,oo), que fueron depositados por el ciudadano JUAN VIDAL, en la cuenta Nº 013400955430953028646, que mantiene el ciudadano GERARD CARUSO, en la entidad financiera BANESCO, Banco Universal. Documentales que son valoradas y apreciadas por este sentenciador como tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, en relación con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Efectuado el análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes al proceso, de seguidas pasa este jurisdicente a emitir pronunciamiento al fondo del controvertido, a la luz de lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se observa:
En el caso de marras tenemos que las partes litigantes en el proceso, se encuentra unidas por instrumento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 65, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual, de acuerdo con lo convenido en las cláusulas primera, segunda, tercera y cuarta del mismo, el ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, les otorgó la opción de compra a los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguidas con el Nº 80-5, ubicadas en la Urbanización Turumo, calle El Recreo con circunvalación Buena Vista, Municipio Sucre del estado Miranda, el cual le pertenece, según documento protocolizado en fecha 19 de septiembre de 2005, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 18, Tomo 39, Protocolo Primero, determinado de la siguiente forma: EL TERRENO, con una superficie aproximada de ciento ochenta y siete metros cuadrados con noventa y un centésimas cuadradas (187,91 Mts2), LA CASA, constituida por las bienhechurías construidas con las siguientes características: una casa, identificada con el Nº 05, de estructura elaborada de columnas y vigas de concreto y cabillas, en su totalidad de paredes de bloques de arcilla debidamente frisadas tanto en sus fachadas como en su interior, con una superficie total de construcción aproximada de ciento doce metros cuadrados con cuarenta y cuatro centímetros (112,44 mts2), con una distribución de dos (02) niveles en la siguiente forma: Planta Baja: una (01) sala de estar y una (01) ventana, una (01) escalera que permite el acceso al nivel superior, una (01) cocina, un (01) comedor y un (01) baño de servicio de una (01) ventana de ventilación. Planta Alta: Tres (03) habitaciones y dos (02) baños. Posee techo machihembrado y tejas. Cuenta con dos (02) puestos de estacionamiento y un (019 jardín con cuatro metros (4 mts) de profundidad por quince metros con setenta y cinco centímetros (15,75 mts) de ancho, en la parte trasera de la planta baja, tiene una puerta maciza de madera y vidrios que lleva al área de las parrilleras. Que dichas bienhechurías constan en título supletorio suficiente de propiedad, emanado del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de enero de 2005, expediente Nº S-9410, el cual fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 31 de agosto de 2005, bajo el Nº 7, Tomo 30, Protocolo Primero, aclarado posteriormente ante la citada oficina de registro, en esa misma fecha, bajo el Nº 8, Tomo 30, Protocolo Primero, hasta el 15 de septiembre de 2010; estableciendo igualmente que el precio convenido era la cantidad de trescientos treinta millones de bolívares (Bs. 330.000.000,oo), de los cuales los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ Y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA, pagaron, en calidad de arras, la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) en fecha 7 de diciembre de 2006, y ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,oo), al momento de la autenticación de dicha negociación, quedando un saldo del precio por la cantidad de ciento treinta millones de bolívares (Bs. 130.000.000,oo), pues el vendedor imputó las arras recibidas al precio convenido y, para lo cual otorgó financiamiento para el pago de dicho saldo, el cual se verificaría mediante cuotas mensuales y fijas de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo), que serían pagadas todos los quince (15) de cada mes, durante el período comprendido entre el 15 de enero de 2007, hasta el 15 de agosto de 2010, ambas fechas inclusive, una cuota de trescientos noventa y tres mil cuatrocientos treinta y cinco bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 393.435,64), el día 15 de septiembre de 2010. Así se establece.
Aunado a ello, tenemos que dicho financiamiento no sólo comprendió las cuotas fijas consecutivas aludidas, sino que los opcionados debían pagar cuotas extraordinarias y especiales de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,oo), en fechas 15 de diciembre de 2007, 15 de diciembre de 2008 y 15 de diciembre de 2009, respectivamente; estableciendo, además, que el saldo generaría un interés del ocho por ciento (8%) anual durante los primero seis (6) meses y que se ajustaría de uno (1) a dos (2) puntos porcentuales menos de la tasa de interés aplicable a los créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda principal vigente para ese momento y que, en todo caso, dicha estimación porcentual en ningún caso podría ser inferior a la pactada; y, en caso de mora, por la falta de pago de cualquiera de las cuotas, se generaría, adicionalmente, un interés del tres por ciento (3%) anual. Pagos que debían ser realizados mediante cheque, depósitos o transferencias bancarias en la cuenta corriente Nº 0134-0095-43-0953028646, del ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, en la entidad financiera BANESCO, Banco Universal. Así se establece.
Igualmente quedó demostrado que el actor, al momento de la autenticación del negocio jurídico que nos ocupa, le hizo entrega a los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA del inmueble, para que éstos lo habitaran y poseyeran, con su grupo familiar cercano, comprometiéndose a coadyuvar en las gestiones necesarias para la protocolización del documento definitivo, llegada la oportunidad y entregar, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la autenticación de dicho documento, copia certificada del documento de propiedad del inmueble, la certificación de gravámenes correspondiente a los últimos diez (10) años; juegos de planos de arquitectura del inmueble debidamente sellados, para llevar a feliz término la negociación. Así se establece.
Además de ello, en la cláusula décima segunda convinieron que en caso de no perfeccionarse la negociación dentro del plazo concedido; esto es, hasta el 15 de septiembre de 2010, por causas imputables al “vendedor”, éste debía devolverle a los optantes, las sumas de dinero recibidas, más la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo), por concepto de daños y perjuicios; mientras que en caso que la causa fuese imputable a los optantes, el “vendedor”, tendría derecho de exigir la entrega del inmueble, previa la devolución de las cantidades de dinero recibidas, reteniendo para sí, la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo), por concepto de daños y perjuicios, y que podría disponer vender nuevamente el inmueble. Así se establece.
Así pues, de la lectura concordada de las cláusulas contractuales convenidas por las partes en dicha documental, se infiere que la parte actora-reconvenida se comprometió a vender y la parte demandada-reconviniente se comprometió a comprar, el inmueble antes identificado, para lo cual establecieron que su precio sería la cantidad de trescientos treinta millones de bolívares (Bs. 330.000.000,oo), de los cuales, los compradores en fecha 7 de diciembre de 2006, le entregaron la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo), en calidad de arras, imputables al precio; y, en fecha 27 de diciembre de 2006 (con la autenticación del contrato que los une), le entregaron la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,oo), quedando un saldo pendiente de ciento treinta millones de bolívares (Bs. 130.000.000,oo), para cuyo pago, se estableció entre las partes, financiamiento por parte del vendedor, pagaderos en cuotas fijas mensuales y consecutivas, así como cuotas extraordinarias, que generarían no solo intereses compensatorios, sino moratorios en caso de mora en el pago del saldo; y, que, dado el caso, sería aplicable al saldo en cuestión, lo establecido en la Ley Especial de Protección del Deudor Hipotecario. Así se establece.
Todo lo cual, en principio, hace pensar a este jurisdicente que se dieron los elementos constitutivos del contrato de compraventa, pues de las declaraciones de voluntad de las partes, siendo dicha operación consensual por su naturaleza, se colige su consentimiento, legítimamente manifestado, en el precio y el objeto de la negociación, lo que se encuentra reforzado en el presente caso, a través del hecho cierto, convenido entre las partes, que los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUERO, desde la suscripción de dicho contrato pasaron a tener la posesión real y efectiva del inmueble, el cual habitan como su vivienda, con su grupo familiar. Aunado al hecho que, al haberse establecido por parte del ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, un financiamiento especial para el pago del saldo, mediante cuotas que generarían intereses compensatorios y, dado el caso, moratorios, que se regirían por la tasa aplicada para los créditos hipotecarios para la adquisición de principal, inequívocamente conlleva a este sentenciador que ello resultó en una constitución de una hipoteca legal a su favor, por parte de los compradores, conforme lo establecido en el ordinal 1º del artículo 1.885 del Código Civil; que, en todo caso, se graduaría con respecto al gravamen hipotecario convencional de primer grado que se constituyó a favor de la entidad financiera BANCO MERCANTIL, Banco Universal. Así se establece.
No obstante ello, se evidencia que las partes convinieron una oportunidad distinta para el ejecución de sus recíprocas obligaciones; así como un plazo dentro del cual debían cumplirlas, ya que, por una parte, la actora-reconvenida, en su carácter de vendedora, se comprometió a entregar, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la autenticación de dicho documento, copia certificada del documento de propiedad del inmueble, la certificación de gravámenes correspondiente a los últimos diez (10) años; juegos de planos de arquitectura del inmueble debidamente sellados, las solvencias necesarias y pagar los impuestos correspondientes, así como a realizar todas las gestiones pertinentes con la finalidad de pagar o compensar el crédito que le fue otorgado por la entidad financiera BANCO MERCANTIL, Banco Universal, que le permitiese liberar el gravamen hipotecario de primer grado que pesa sobre el inmueble para realizar la futura compraventa definitiva entre las partes, en cuyo caso, dicha obligación debía ejecutarla hasta el 15 de septiembre de 2010; fecha de vencimento de la opción. Así se establece.
En autos quedó probado que los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA, en su condición de optantes, pagaron a través de depósitos bancarios Nros. 228507343, 242506263, 184883590, 250032142, 238381793, 243948660, 250032122, 238391985, 236215900, 235347235 y 267970144, emanados de la entidad financiera BANESCO, Banco Universal, una suma total de ochenta y cuatro millones seiscientos mil bolívares (Bs. 84.600.000,oo), los cuales sumados a la suma de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,oo) que pagaron al tiempo de la autenticación del contrato, nos arroja una suma de doscientos ochenta y cuatro millones seiscientos mil bolívares (Bs. 284.600.000,oo), que restados del precio convenido; esto es, trescientos treinta millones de bolívares (Bs. 330.000.000,oo), nos arroja que el saldo pendiente resulta ser la suma de cuarenta y cinco millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 45.400.000,oo), lo que a todas luces evidencia que pagaron en casi su totalidad el precio del inmueble; y, en virtud del incumplimiento del vendedor no solo en hacerle entrega de las documentales a las que se obligó, sino en obtener la liberación del gravamen hipotecario que a favor del BANCO MERCANTIL, Banco Universal, pesa sobre el inmueble, podían negarse a pagarlo. Así se establece.
En torno a dicho saldo pendiente, la parte demandada-reconviniente, alegó haberle efectuado préstamo por la cantidad de diez mil dólares de los Estados Unidos de América (US $ 10.000,oo), al ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, el cual no ha sido satisfecho por éste, por lo que, solicitó se compensasen ambas deudas, hasta su concurrencia y, que se le liberase de pago alguno, puesto que con ello, se había verificado el pago integro del precio convenido entre ellos, por el bien inmueble. Sin embargo, en autos no consta prueba alguna que, al menos presuntivamente, conlleva a quien decide a la determinación de la existencia del aludido préstamo, por lo que, mal pudiese darse compensación alguna cuando no se probó la existencia de la obligación de pago por parte del vendedor de una suma liquida y exigible de dinero, a favor de los demandados-reconvinientes; no obstante ello, en autos está comprobada la existencia de un gravamen hipotecario a favor del BANCO MERCANTIL, Banco Universal, el cual no fue satisfecho por el actor-reconviniente; y, que en virtud de ello, en todo caso, serán los demandados-reconvinientes, quienes deban realizar las gestiones necesarias para su liberación, con lo cual arrojaría una subrogación implícita de éstos en dicha acreencia. Así se establece.
En razón de ello, en el caso en concreto, se hace patente la existencia de la exceptio non adimpletis contractus o la excepción de contrato no cumplido, argüida por la parte demandada-reconviniente; con lo cual, ésta podía a negarse a cumplir con el resto de sus obligaciones, hasta tanto el actor-reconvenido, no diere cumplimiento a sus obligaciones reciprocas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil. Así se establece.
Así las cosas, en autos quedó evidenciado que si bien el actor-reconvenido, se comprometió en la entrega de las mencionadas documentales, así como realizar las gestiones necesarias para obtener la liberación del gravamen hipotecario, no es menos cierto que desde el momento de autenticación del contrato que nos ocupa, puso en la legítima posesión del bien inmueble a los demandados-reconvinientes; lo cual nos arroja una presunción de que éstos no sólo se consideraron propietarios del inmueble, en virtud de la tenencia y posesión material que ejerce sobre el inmueble, sino que han actuado como buenos padres de familia a los fines de llevar a feliz término la negociación pactada con la actora-reconvenida, quien no cumplió con sus obligaciones asumidas en el contrato. Así se establece.
Mal podría la parte actora-reconvenida, bajo un incumplimiento justificado de los demandados-reconvinientes, negarse a cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo mediante el cual transfiriese la propiedad del inmueble, por el hecho de no haberse efectuado el pago del saldo del precio dentro de los lapsos establecidos convencionalmente. Así se establece.

Partiendo de lo expuesto, conforme lo convenido por las partes en el contrato de marras, este sentenciador es del criterio que en el caso en concreto, se configuraron, al momento del otorgamiento del documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 65, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, los elementos de objeto, precio y consentimiento, necesarios para el perfeccionamiento del contrato de compraventa. Lo que resulta cónsono con la doctrina vigente para el momento de interposición de la demanda que nos ocupa, a la cual debió el actor-reconvenido, adecuar su pretensión, sentada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 22 de marzo de 2013, caso Diego Argüello Lastres, contra María Isabel Gómez Del Rio, donde intervino como tercera adhesiva la empresa Dernier Cosmetics, C.A., que estableció lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma…”.
Habiéndose configurado entre las partes un contrato de venta, conforme lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, mal podría la parte actora-reconvenida, pretender la resolución del mismo, cuando evidentemente el contrato que la une con los demandados-reconvinientes, constituye una venta a plazo, donde por mandato del ordinal 1º del artículo 1.885 del Código Civil, se constituye una hipoteca legal sobre el bien; donde ambas partes debían cumplir obligaciones reciprocas y que el incumplimiento de una de ellas, autorizaba a la otra a no ejecutar sus obligaciones. Así se establece.
Siendo que la obligación de pagar el precio convenido, derivada del perfeccionamiento del contrato de compraventa, así como la tradición legal, no impiden su perfeccionamiento; y que, en caso de bienes inmuebles, su tradición, se verifica con el registro del documento traslativo de la propiedad, conforme lo establecido en el artículo 1.920 eiusdem, el hecho que no se haya dado cumplimiento con el pago del saldo del precio, no resulta determinante para la configuración del contrato de venta, el cual, por su naturaleza es netamente consensual; es decir, se perfecciona, como tantas veces se ha mencionado, con el consentimiento de ambas partes, legítimamente manifestado, en el objeto y su precio, elementos éstos que saltan a la vista en el caso de marras, de acuerdo a lo estipulado en el contrato cuya resolución se demandó y cumplimiento se reconvino, donde además, se establecieron las oportunidades en debían cumplirse las obligaciones del comprador y vendedor, a la luz de los artículos 1.486 y 1.527 ibidem. Máxime, cuando quedó comprobado en autos, que para la fecha de la demanda, la parte actora-reconvenida, no había efectuado los tramites de liberación del gravamen hipotecario, no obstante haberle hecho entrega material del inmueble a los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA, para que lo habitaran con su grupo familiar y que el saldo del precio, debía siempre tratarse por la Ley Especial de Protección de Deudor Hipotecario, lo que, a su vez denota, la firme intención de las partes, en realizar un contrato de compraventa y no un contrato preparatorio. Por lo cual, la pretensión de la parte actora-reconvenida no debe prosperar en derecho, debiendo declararse sin lugar la demanda, lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
En cuanto a la reconvención propuesta, este sentenciador es del criterio que habiéndose perfeccionado entre las partes el contrato de compraventa, mal pudiese ordenarse a la parte demandada-reconviniente la devolución del inmueble del cual resulta ser propietaria, así como a resarcir daños y perjuicios, cuando únicamente lo que faltó por cumplir fue pagar la cantidad de cuarenta y cinco millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 45.400.000,oo) del precio convenido y cuyo incumplimiento le fue justificado por el incumplimiento del actor-reconvenido en sus obligaciones recíprocas; y, tomando en cuenta que todos los pagos realizados por éstos al actor-reconvenido, superan con creces el cincuenta por ciento (50%) del precio que establecieron para el bien; por lo que, tal pretensión de la parte demandada, debe prosperar en derecho, debiendo, entonces, declararse parcialmente con lugar la reconvenciòn, lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
Todo ello, determina que deba declararse con lugar la apelación interpuesta en fecha en fecha 10 de enero de 2024, por el ciudadano JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ, parte demandada-reconviniente, asistido por el abogado ADRIAN SANDOVAL, en contra de la decisión dictada en fecha 29 de noviembre de 2023, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así formalmente se decide.
No obstante, a pesar de la improcedencia del alegato de compensación esbozado por la parte demandada-reconviniente, es de observarse que ésta peticionó que se declarase la existencia del contrato de compraventa y que, en todo caso, el fallo sirviese de título, conforme lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en caso de incumplimiento voluntario de la parte actora-reconvenida; por lo que, a los fines requeridos, está deberá pagar el saldo pendiente del precio; esto es, la cantidad de cuarenta y cinco millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 45.400.000,oo), al tiempo de la convención; lo que, en caso de ejecución forzosa, deberá consignarlo en el tribunal, al momento que éste le indicase. En criterio de quien aquí sentencia, lo anterior no determina que realizar el pago del saldo; es decir, la cantidad de cuarenta y cinco millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 45.400.000,oo) conforme lo convenido por las partes, conlleve a un real cumplimiento de su obligación recíproca, ya que, desde la fecha de haberse celebrado la convención que une a las partes; esto es, desde el 27 de diciembre de 2006, hasta la presente oportunidad, nuestro signo monetario (Bolívar) no solo ha sufrido distintas reconversiones monetarias, sino que es evidente (hecho público y notorio, reconocido por los distintos órganos de la administración de justicia y demás organismos del Estado), la pérdida de valor adquisitivo que ha sufrido en el tiempo; lo que, en criterio de quien aquí decide, ordenar a la parte demandada-reconviniente, pagar dicha cantidad, luego de aplicarle las reconversiones monetaria realizadas por el Ejecutivo Nacional conjuntamente con el Banco Central de Venezuela, en su equivalente al día de hoy, arrojaría una cifra irrisoria que no constituiría el verdadero poder adquisitivo que arrojase un justo valor por el inmueble vendido, que para aquella fecha representaba. Así se establece.
Tal postura, ha sido reconocida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 4 de octubre de 2019, en el expediente Nº AA20-C-2019-000023, con ponencia del Magistrado Dr. FRACISCO RAMON VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, en la que estableció en un caso similar, lo siguiente:
“…Nótese, que si bien es cierto la presente demanda es procedente en derecho, se ha venido afirmando en las líneas que preceden, que resulta imposible materializar la ejecución forzosa en especie del contrato, cuyo cumplimiento se demanda con vista a los gravámenes existentes, especialmente, la prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el inmueble, de modo que lo procedente en derecho de modo que se haga justicia en cumplimiento de la tutela judicial efectiva, conforme con los postulados constitucionales, es que se de cumplimiento al contrato de opción de compraventa, ordenando el pago al demandante del valor del inmueble, vista la referida imposibilidad material, se haría a través del pago del equivalente, ello de conformidad con el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo ha establecido de forma reiterada nuestra jurisprudencia:
“…Cabe destacar, que toda obligación puede ser cumplida tal como fue contraída; o por equivalente, con el pago por la no ejecución de aquella. Su cumplimiento está sujeto al contenido del artículo 1.264 del Código Civil, cuya norma contrae el principio general en esta materia así: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas...”. Sin embargo, existen situaciones en las cuales existe imposibilidad de cumplir la obligación como fue contraída, tal es el caso del artículo 529 del Código de Procedimiento Civil cuya norma dispone que:
“Si en la sentencia se hubiese condenado al cumplimiento de una obligación de hacer o de no hacer, el juez podrá autorizar al acreedor, a solicitud de este, para hacer ejecutar él mismo la obligación o para destruir lo que se haya hecho en contravención a la obligación de no hacer, a costa del deudor.
En caso de que el acreedor no formulare tal solicitud o de que la naturaleza de la obligación no permitiera la ejecución en especie o la hiciere demasiado onerosa, se determinará el crédito en una cantidad de dinero y luego se procederá como se establece en el artículo 527. (…)
Esta segunda situación, de cumplir la obligación por equivalente por la no ejecución de la obligación, no es más que otra forma de cumplimiento de la obligación, que el legislador ha previsto como sanción por la inejecución de la obligación originariamente establecida.
Desde este último punto de vista, el cumplimiento de la obligación por equivalente puede ser sustitutiva y, el efecto fundamental de su cumplimiento, es la extinción de la obligación; de allí que la doctrina sostenga que el cumplimiento de la obligación es el modo de extinción por excelencia de las obligaciones, lo cual comprende: la liberación del deudor, quien queda absolutamente desvinculado de la obligación y; la extinción de las acciones del acreedor de obtener el cumplimiento forzoso de la obligación (….) (Sentencia N° RC.00571 de fecha 25 de julio de 2007, expediente N° 2006-839, caso: resolución de contrato de arrendamiento, seguido por A.M.M., contra C.J.A.B.)
Con base en las consideraciones previas así como la doctrina de esta Sala, se ordena pagar a la demandante por parte de los codemandados, el monto acordado como precio del inmueble es decir, cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs 450.000,00), hoy, (4,5) cuatro con cinco bolívares soberanos, de acuerdo a la reconverción monetaria de fecha 20 de agosto de 2018, según Gaceta Oficial N° 41.446 de fecha 25 de julio de 2018; se ordena de oficio la indexación del monto condenado, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta el pago efectivo, tal y como se establece en la doctrina vigente y vinculante de esta Sala. En consecuencia se casa la sentencia recurrida. Así se decide.
En atención a las consideraciones expuestas, debe esta Sala de Casación Civil declarar con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, condenándose a la demandada-reconviniente a dar cumplimiento al pago de la cantidad antes señalada, que deberá ser actualizada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración-determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el 8 de octubre de 2015, fecha de la admisión de la demanda, hasta el pago efectivo, con el nombramiento de un (1) solo perito para que efectúe la señalada contabilidad de la indexación judicial condenada al pago. (Vid. sentencias: N° RC 108, de fecha 11 de abril de 2019, caso: María Antonia Cabeza Ávila, contra Sophia Norelys Behrens Utrera, Exp. N° 2018-460 y N° RC- 517 de fecha 8 de noviembre de 2018, caso: Nieves Del Socorro Pérez de Agudo, contra Luis Carlos Lara Rangel, Exp. N° -2017-619).
Por tanto, ordenar la adecuación del monto debido, para la oportunidad en que el pago se efectúe, permitiría establecer el debido valor del inmueble vendido para la fecha en que se cumpla con dicha obligación, lo que resulta reconocido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 12 de julio de 2010, en el expediente Nº AA20-C-2009-000637, con ponencia del Magistrado Dr. LUIS ANTONIO ORTIZ HERNANDEZ, en la que estableció lo siguiente:
“…Sobre este particular debe señalar la Sala que la finalidad de corregir monetariamente los efectos de la indemnización de los daños, viene a constituir la acción encaminada a actualizar el valor del daño sufrido, al momento de ordenar su liquidación, resarciendo así la pérdida del poder adquisitivo de la moneda por su envilecimiento como efecto de los fenómenos inflacionarios.
La figura de la indexación ha venido a ser una respuesta de nociones elementales de justicia, precisamente al fenómeno económico inflacionario que notoriamente abraza a nuestra Nación y que ha repercutido sin duda, en aquellos juicios interminables, extendidos en el tiempo, bien por circunstancias particulares de tácticas dilatorias de los litigantes o por retardo en la desidia de algunos jurisdicentes.
…/…
Evidentemente que tal suma para la actual fecha ha sufrido una gran depreciación y no ordenar la indexación del referido monto constituiría un desmedro del derecho fundamental a la justicia que se vería menguado por la irreparabilidad de los daños sufridos.
En el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia que propugna nuestra lex superior en su artículo 2, sostener la postura de los tratadistas reseñados implicaría excluir la protección que al débil económico, en una relación contractual como la presentada en el caso de autos, proporciona el marco jurídico que diseña la Constitución de 1999.
Cónsono con lo expuesto, no puede esta Sala de Casación Civil como tribunal cúspide de la jurisdicción civil avalar la postura manifestada por los recurrentes; lo contrario constituiría un desconocimiento del mandato previsto en el artículo 334 de la Constitución Nacional según el cual todos los jueces de la República, incluida esta Sala, están obligados a garantizar la integridad del Texto Fundamental…”. (Resaltado y subrayado del tribunal).

Como lo indican las decisiones parcialmente transcrita, de las cuales se hace eco este jurisdicente, con la finalidad de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se constata que la parte demandada-reconviniente, en su escrito de contestación y reconvención, ni la parte actora, en su escrito libelar, peticionaron la debida actualización del valor del monto que debía pagarse, con respecto a la fecha en que se liquidase el mismo. Sin embargo, a pesar de no haberlo peticionado, este sentenciador considera que no ordenar dicha actualización del valor real de nuestra moneda, atenta contra los principios de justicia, equidad y de igualdad que gobiernan al Estado venezolano, consagrados constitucionalmente; por lo que, de oficio, suplir tal carencia, en garantía a tales principios, resulta ser una cuestión de justicia, por ser evidente el fenómeno inflacionario que sufre nuestra moneda. Así se establece.
En torno a ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 517, de fecha 8 de noviembre de 2018, con ponencia del Magistrado Dr. YVAN DARIO BASTARDO, dictada en la demanda de acción reivindicatoria, incoada por la ciudadana NIEVES DEL SOCORRO PÉREZ DE AGUDO, en contra del ciudadano LUIS CARLOS LARA RANGEL, reconoció el carácter de orden público de la situación generada con motivo de la inflación sufrida en nuestro país, para lo cual señaló:
“…Por lo cual, y conforme al PRINCIPIO OBJETIVO REAL DEL DERECHO, donde prevalece la realidad sobre la forma, en un estado democrático de derecho y de justicia social real, se hace imperativo la actualización del monto de la condena conforme a la realidad económica del país, en un ajuste equilibrado económico del valor real de la condena, para combatir los efectos de la GUERRA ECONÓMICA, LA INFLACIÓN Y LA ESPECULACIÓN DEL MERCADO ECONÓMICO EXORBITANTE, por el transcurso del tiempo en los procesos judiciales, que destruye el valor real adquisitivo de la moneda, favoreciendo de forma clara al deudor o condenado, que se benéfica de forma indiscriminada del transcurso del tiempo en los juicios.
Todo lo antes expuesto, A JUICIO DE ESTA SALA DETERMINA, QUE EL PROBLEMA INFLACIONARIO PASÓ DE SER UN PROBLEMA DE ORDEN PRIVADO A UNO DE ORDEN PÚBLICO, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, en la cual a juicio de esta Sala, se debe “...hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente...”. (Cfr. Fallo de esta Sala N° 848, del 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163, caso: Antonio Arenas y otros, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle (†), Yumey Coromoto (†) y Rosangela Arenas Rengifo (†), contra SERVIQUIM C.A., y otra).
En consecuencia, de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo, esta Sala de Casación Civil y los demás jueces de la República, al momento de dictar sentencia, deben ordenar DE OFICIO la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, y así, el juez pueda ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado, por lo que la condena no es a pagar una suma idéntica a la exigida, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma exigida originalmente a la fecha del pago, que tenga el mismo valor adquisitivo y que represente el mismo valor de la cantidad de dinero objeto del litigio a su comienzo y que en consecuencia sea suficiente para satisfacer una acreencia o adquirir un bien en las mismas condiciones que se podía en años anteriores, sin que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda le impida realizar la misma operación comercial.
En tal sentido dicha INDEXACIÓN JUDICIAL debe ser practicada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. Así se decide. (Cfr. Fallos de esta Sala N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438 y N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190)…” (Resaltado y subrayado de la Sala).-

Siendo reconocido el fenómeno inflacionario en nuestro país, como una situación que afecta al orden público, criterio que acoge este sentenciador de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de salvaguardar el valor adquisitivo de la moneda y del fiel cumplimiento de las obligaciones demandadas y cuya procedencia fue verificada ut supra, este jurisdicente, ordena calcular la indexación judicial de la cantidad de cuarenta y cinco millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 45.400.000,oo), para lo cual primeramente, deberán aplicarse las distintas reconversiones monetarias de las que ha sido objeto nuestro signo monetario y, luego de ello, tomarse en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, desde el 24 de septiembre de 2014, hasta el mes de diciembre de 2015; a partir del mes de enero de 2016, hasta el mes de enero de 2018, ambos inclusive, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país; y, desde el mes de febrero de 2018, hasta el día que se declare definitivamente firme la presente decisión, ambos inclusive, nuevamente, de acuerdo a los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, (I.N.P.C.) publicados por el Banco Central de Venezuela; lo cual deberá ser determinado, mediante experticia complementaría del fallo que deberá ser practicada, en ejecución de sentencia, por un solo experto contable designado por el tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; todo lo cual se hará de forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
IV
DISPOSITIVA:
En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la apelación interpuesta en fecha 10 de enero de 2024, por el ciudadano JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ, parte demandada-reconviniente, asistido por el abogado ADRIAN SANDOVAL, en contra de la decisión dictada en fecha 29 de noviembre de 2023, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Sin lugar la demanda de resolución de contrato, incoada por el ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, en contra de los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUERO, ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo.
TERCERO: Parcialmente con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato, impetrada por los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA, en contra del ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, todos ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte actora-reconvenida, a cumplir con el contrato de compraventa que la une con la parte demandada-reconviniente, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 65, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante el otorgamiento, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, del documento definitivo traslativo de la propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el Nº 80-5 y la casa sobre ella construida, la cual forma parte de la finca denominada Turumo, situada en jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, número de catastro 5081412, que tiene un área aproximada de ciento ochenta y siete metros cuadrados con noventa y un centésimas (187,91 mts2), alinderada así: NORTE, en quince metros con setenta y cinco centímetros (15,75 mts.) con parte de la parcela Nº 80-6 del fraccionamiento; SUR, en línea recta de quince metros con setenta y cinco centímetros (15,75 mts.), en parte con la parcela Nº 419 del parcelamiento en aproximadamente doce metros con setenta y cinco centímetros (12,75 mts.) y en parte con la parcela o lote Nº 7 del fraccionamiento en aproximadamente tres metros (3 mts.); ESTE, en doce metros (12 mts.) con la parcela Nº 80-4 del fraccionamiento; y, OESTE, en doce metros (12 mts.) con la parcela Nº 80-7 del fraccionamiento, cuyo documento de propiedad se encuentra protocolizado por ante la mencionada oficina de registro inmobiliario, en fecha 19 de septiembre de 2005, bajo el Nº 18, Tomo 39, Protocolo Primero.
CUARTO: De oficio, se ordena calcular la indexación judicial de la cantidad de cuarenta y cinco millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 45.400.000,oo), para lo cual, primeramente, deberán aplicarse las distintas reconversiones monetarias de las que ha sido objeto nuestro signo monetario y, luego de ello, tomarse en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, desde el 24 de septiembre de 2014, hasta el mes de diciembre de 2015; a partir del mes de enero de 2016, hasta el mes de enero de 2018, ambos inclusive, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país; y, desde el mes de febrero de 2018, hasta el día que se declare definitivamente firme la presente decisión, ambos inclusive, nuevamente, de acuerdo a los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, (I.N.P.C.) publicados por el Banco Central de Venezuela; lo cual deberá ser determinado, mediante experticia complementaría del fallo que deberá ser practicada, en ejecución de sentencia, por un solo experto contable designado por el tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, cuyo monto resultante se ordena pagar a los ciudadanos JUAN CARLOS VIDAL VASQUEZ y JENNY MAYBA SANDOVAL FIGUEROA, a favor del ciudadano GERARD JOSEPH CARUSO, ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo, por concepto del saldo pendiente por pagar del precio convenido por las partes.
QUINTO: En caso de ejecución forzosa, la presente sentencia servirá de título, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual deberá constar en autos la previa consignación por parte de la demandada-reconviniente, del saldo pendiente de pago del precio, conforme lo establecido en el particular anterior.
Queda así REVOCADA la decisión apelada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora-reconvenida, por haber resultado totalmente vencida en el juicio.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por el archivo de este tribunal.
Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, al veinte (20) días del mes de mayo de dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de Independencia y 165º de Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

Dr. CESAR HUMBERTO BELLO
Abg. ALEXANDRA SIERRA.
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA SIERRA.
Exp. Nº AP71-R-2024-000032 (11.773)
CHBC/AS/cr.