REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. ASUNTO: AP71-R-2023-000663 PARTE ACTORA: Sociedad mercantil METALCADENA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 14 de febrero de 1968, bajo el N° 704. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos GUSTAVO BRANDT WALLIS, ANDRÉS BRANDT VON DER OSTEN, y URANIA BARRETO COLMENARES, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 13.986,139.725 y 32.797, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil AUTOMECÁNICA ARGENTA S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 26 de junio de 1984, bajo el N° 30, tomo 55-A Pro. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos FAIEZ ABDUL HADI y FÉLIX FERRER SALAS, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 15.164 y 25.032, respectivamente. DECISIÓN RECURRIDA: Decisión de fecha 23 de noviembre de 2023, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas. MOTIVO: DESALOJO - LOCAL COMERCIAL - - I - Antecedentes del Juicio Se recibieron ante esta alzada, las presentes actuaciones, previo al trámite administrativo de distribución de causas, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de noviembre de 2023, por el abogado Félix Ferrer Salas, actuando en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil Automecánica Argenta S.R.L., contra la decisión de fecha 23 de noviembre de 2023, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la presente acción que por desalojo (local comercia) incoara la Sociedad Mercantil Metalcadena C.A. Recibida la solicitud, este Juzgado de alzada mediante auto de fecha 12 de diciembre de 2023, dio entrada al presente recurso de apelación, y se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha, a los fines de que las partes presenten sus respectivos escritos de informes. (F. 236, Pieza N° 2) En fecha 23 de enero de 2024, la representación judicial de la parte demandada, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, presentó escrito de informes. (F. 240 al 251, Pieza II); en esa misma fecha, la representación judicial de la parte actora, presentó de igual manera, su informe a la apelación propuesta por su contraparte. No hubo observaciones. (F. 252 al 253, Pieza N° 2) Mediante auto de fecha 6 de febrero de 2024, este Tribunal dijo “Vistos”, y en consecuencia se dejó constancia que a partir de esa fecha, inclusive, comenzó a computarse el lapso de 60 días continuos para dictar sentencia (F. 254. Pieza N° 2) Mediante auto de fecha 20 de febrero de 2024, y visto el escrito de fecha 15 de febrero de 2024, suscrito por el ciudadano José Antonio Sánchez, en el cual interpuso la Tercería de conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 370 del Código de Procedimiento, este juzgado dio apertura al respectivo cuaderno de tercería, y ordeno el desglose de escrito y sus anexos a fin de ser agregados al cuaderno para emitir el pronunciamiento de ley correspondiente. (F. 255, Pieza N°2) En fecha 26 de febrero de 2024, el ciudadano Alessandro Brunone, actuando en su condición de Presidente de la sociedad mercantil Automecánica Argenta, S.R.L., consignó diligencia a los fines de solicitar a este juzgado, que de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, se fije la oportunidad para realizar un acto conciliatorio (F. 256 al 257, Pieza N°2); y mediante auto de fecha 29 de febrero de 2024, este juzgado acordó lo solicitado, señalando que tal acto se llevaría a cabo el quinto día de despacho, en que conste en actas la efectiva notificación de las partes mediante boleta de notificación. (F. 258, Pieza N°2) Mediante auto de fecha 20 de febrero de 2024, se dio cumplimiento a lo ordenado por auto de esa misma fecha y constante en el expediente principal, y se abrió el cuaderno de tercería, a fin de que se emitiera el pronunciamiento de ley correspondiente (F. 1, Cuaderno de Tercería) En fecha 23 de febrero de 2024, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó fallo declarando su incompetencia para conocer de la presente acción de tercería propuesta en autos, de conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 370, y se ordenó la remisión del cuaderno al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. (F. 33 al 34, Cuaderno de Tercería) Mediante diligencia de fecha 28 de febrero de 2024, el ciudadano José Antonio Sánchez, debidamente asistido por la abogada Myriam Yusmary Cruz Cacique, apelaron del a decisión suscrita por este Juzgado. Mediante auto de fecha 04 de marzo de 2024, suscrito por este Juzgado, en aplicación al principio iura novit curia, y dada la tempestividad del recurso, se instó a la parte interesada a consignar los fotostatos necesarios a los fines de remitir los mismos en copia certificada mediante oficio a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a fin de que emita el pronunciamiento correspondiente, al presente recurso de regulación de competencia. Ahora bien, se verifica de una revisión exhaustiva de las actas que rielan ante esta alzada, que el presente juicio se inició mediante demanda que por desalojo (local comercial), incoara la sociedad mercantil Metalcadena C.A. (F. 4 al 31, Pieza N° 1), correspondiéndole el conocimiento de la causa, al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió dicha acción, mediante auto de fecha 19 de julio de 2016, de conformidad con lo establecido en los artículos 341, 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenando en ese mismo acto, el emplazamiento de la sociedad mercantil Automecánica Argenta C.A., en la persona de su director, ciudadano Alessandro Brunone, para que compareciere ante aquel juzgado para dar contestación a la demanda u oponer las defensas previas que estimare convenientes. (F. 34 al 35, Pieza N° 1) Mediante certificación de fecha 12 de agosto de 2016, el alguacil adscrito a la unidad de alguacilazgo del Circuito de Judicial de Tribunales de Municipio ubicado en los Cortijos, compareció por ante la secretaria del juzgado recurrido a los fines de consignar boleta de citación sin firmar (F. 41 al 42, Pieza N° 1); y en acto posterior, la representación judicial de la parte actora, solicitó mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2016, se procediera a la citación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (F. 52, Pieza N°1); siendo acordado por ese juzgado mediante auto de fecha 27 de septiembre de ese mismo año. (F. 53 al 54, Pieza N°1). En fecha 11 de octubre de 2016, la representación judicial de la actora, consignó mediante diligencia los carteles de citación debidamente publicados en el Diarios indicados por el juzgado de a quo, y asimismo solicitó que de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se fijara por medio del secretario de ese despacho, un cartel en la oficina del demandado (F. 58 al 60, Pieza N°1); y mediante certificación de fecha 26 de octubre de 2016, la secretaria del juzgado de la recurrida dejó constancia de haberse trasladado a la dirección de la demandada, y fijó un ejemplar del cartel de citación, quedando cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 223 de la ley adjetiva. (F. 62, Pieza N°1) Mediante auto de fecha 16 de noviembre de 2016, el Tribunal de la recurrida, designó como defensor ad-litem, de la sociedad mercantil Automecanica Argenta S.R.L., al abogado en ejercicio Roberto Salazar, quien se acordó notificar mediante boleta para que compareciere ante ese juzgado (F. 65 a 67, Pieza N°1); quien se juramentó mediante diligencia de fecha 28 de noviembre de 2016 (F. 70, Pieza N°1). Mediante diligencia de fecha 6 de diciembre de 2016, comparece por ante ese Tribunal, el abogado Félix Ferrer Salas, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda, quien se da por notificado y solicita cesen las funciones del defensor judicial designado por ese juzgado. (F. 75, Pieza N°1) En fecha 23 de enero de 2017, la representación judicial de la parte demandada, consignó por ante el juzgado de la recurrida, escrito de contestación, reconvención y anexos a la demanda planteada en autos. (F. 91 al 179, Pieza N° 1) Mediante auto de fecha 27 de enero de 2017, el Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, negó la admisión de la reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. (F. 179 al 181, Pieza N°1); auto que fuere apelado mediante diligencia de fecha 30 de enero de 2017, suscrita por la representación judicial de la parte demandada (F. 183, Pieza N°1); y oído en ambos efectos mediante auto suscrito por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circunscripción Judicial, en fecha 8 de febrero de 2017. (F. 192, Pieza N°1) En fecha 16 de mayo de 2017, el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en el cual declaró, sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada en fecha 30 de enero de 2017. (F. 223 al 227, Pieza N°1) Mediante auto de fecha 9 de junio de 2017, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas dio por recibido nuevamente el expediente, proveniente del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esa Circunscripción Judicial; y en esa misma oportunidad fijó el día en que tendría lugar la audiencia preliminar, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (F. 232, Pieza N°1); Mencionada audiencia se llevó a cabo en fecha 14 de junio de 2017, con la sola comparecencia de la representación judicial de la parte actora, quien ratificó en toda y cada una de sus partes, la demanda por el incoada. (F. 233, Pieza N°1). En fecha 22 de junio de 2017, la representación judicial de la parte demanda consignó escrito de promoción de pruebas a la presente causa (F. 246 al 251, Pieza N°1); del cual el juzgado de la recurrida le dio respuesta, mediante auto de fecha 29 de junio de 2017, admitiendo parcialmente las pruebas propuesta por esa representación judicial. (F. 252 al 253, Pieza N°1) En fecha 01 de julio de 2017, la representación judicial de la demandada, apeló de la decisión suscrita por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial (F. 256, Pieza N°1); siendo oído en un solo efecto por ese juzgado, mediante auto de fecha 6 de julio de 2017. (F. 258, Pieza N°1) En fecha 13 de diciembre de 2017, el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en el cual declaró inadmisible el recurso de apelación que ejerció la representación judicial de la parte demandada en fecha 6 de julio de 2017. (F.77 al 83, Pieza N°2) Mediante diligencia de fecha 7 de febrero de 2018, la representación judicial de la parte actora, solicitó se fijará la oportunidad correspondiente para que se celebrase la audiencia de juicio; siendo acordada por el juzgado de la recurrida mediante auto de fecha 22 de febrero de 2018. (F. 90 al 91, Pieza N°2) En fecha 19 de marzo de 2018, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, llevó a cabo la audiencia oral, con la comparecencia de ambas partes contendientes, donde una vez expuesto los alegatos de las partes, declaró con lugar la demanda que por desalojo incoara la Sociedad Mercantil Metalcadena, C.A., contra la sociedad Mercantil Automecánica Argenta, S.R.L. (F. 92 al 98, Pieza N°2); cuyo extensivo del fallo fue agregado a los autos por ese mismo juzgado en fecha 3 de abril de 2018 (F. 93 al 108, Pieza N°2); Contra la anterior decisión la representación judicial de la parte demandada, apeló mediante diligencia de fecha 09 de abril de 2018 (F. 111, Pieza N°2); siendo oída en ambos efectos mediante auto de fecha 11 de abril de 2018. (F. 112, Pieza N°2) En fecha 19 de febrero de 2019, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en el cual declaró, entre otras cosas, con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, y repuso la causa al estado de que sea admitida la prueba de Testigo y la Inspección Judicial propuesta por la sociedad mercantil Automécanica Argenta, S.R.L. (F. 151 al 164, Pieza N°2) En fecha 02 de mayo de 2023, el Juez Suplente designado al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba, y en seguimiento a lo ordenado en la sentencia de fecha 19 de enero de 2019, por el juzgado de alzada, admitió la prueba de testigos y fijó el lapso para que tuviere lugar la inspección judicial promovida por la representación judicial de la demandada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (F. 185 al 186, Pieza N°2) Mediante auto de fecha 3 de octubre de 2023, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas fijó el día en que tendría lugar la audiencia preliminar, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (F. 209, Pieza N°2); Mencionada audiencia fue diferida mediante auto de fecha 18 de octubre de 2023 (F. 210, Pieza N°2); y llevada a cabo junto con el acto de declaración de testigos en fecha 6 de noviembre de 2023, en ese mismo acto, fijo el lapso en que tendría lugar el pronunciamiento por parte de ese juzgado respecto a la causa sometida a su conocimiento (F. 211 al 215, Pieza N°2) En fecha 08 de noviembre de 2023, el Juzgado de la recurrida, de conformidad con lo establecido en el artículo 872 y 875 del Código de Procedimiento Civil, declaró con lugar la demanda que por desalojo incoara la sociedad mercantil Metalcadena C.A., contra la sociedad mercantil Automecánica Argenta, S.R.L. (F. 216 al 219, Pieza N°2); condenado al desalojo, asi como eal pago de la clausula penal, siendo agregado el extenso en fecha 23 de noviembre de 2023, (F. 220 al 230, Pieza N°2): En fecha 27 de noviembre de 2023 (F. 231, Pieza N°2); la parte demandada, ejerció recurso de apelación, siendo oída en ambos efectos por el Tribunal de instancia, mediante auto de fecha 04 de diciembre de 2023 (F, 233, Pieza N°2), correspondiéndole el conocimiento del presente juicio a este Tribunal de Alzada. - II - Motivación Llegada la oportunidad procesal para emitir el pronunciamiento correspondiente en relación al recurso de apelación puesto a conocimiento de este Juzgado, intentado contra la sentencia definitiva de fecha 23 de noviembre de 2023, esta Alzada, pasa a realizar un recuento de los alegatos esgrimidos por las partes para ello observa: Parte actora: Señala que el 16 de agosto de 2010, su representada celebró un contrato de arrendamiento, con la Sociedad Mercantil Automecánica Argenta, S.R.L., sobre un inmueble propiedad de la actora, constituido por un lote de terreno con un área aproximada de quinientos cincuenta y ocho metros cuadrados con noventa y ocho centímetros cuadrados (555,98 m2), y el galpón sobre el construido, que se encuentra ubicado en la calle 6 de la Urbanización La Urbina, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, tal y como consta del documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el No. 022, Tomo 114, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Que el arrendamiento del inmueble fue destinado para el funcionamiento de un establecimiento comercial, consistente en un taller mecánico para la reparación de vehículos automotores, con un plazo original de duración de un año, a contar desde el (1) de julio de 2010, prorrogable por periodos de igual duración, salvo que alguna de las partes decidiese desistir de forma escrita y con 30 días de anticipación al vencimiento del lapso inicial del contrato de arrendamiento. Que el contrato fue prorrogado en 2 ocasiones más, luego de su celebración, específicamente en julio de 2011 hasta el 30 de junio de 2012, y en julio de 2012 hasta junio de 2013, sin embargo, en mayo de 2013, su representada le notifico por medio de la Notaría Pública su deseo de no renovar el contrato, por lo que a la arrendadora le correspondía disfrutar el derecho de una prorroga legal de (3) años contados a partir del 1 de julio de 2013, hasta el 30 de junio de 2016, tal y como lo establece el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente en ese momento. Que dicha prorroga legal, fue aceptada por la arrendataria, y aun con ello, luego de haberse cumplido el lapso de (3) años, la demandada se ha negado a desocupar el inmueble dado arrendamiento, siendo infructuosas las diligencias realizadas por su representada para tal fin. Que dicha prorroga legal, fue otorgado de conformidad con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, preceptos que se asemejan a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que entró en vigencia el 23 de mayo de 2014. Que fundamenta su pretensión en las causales de desalojo establecidas en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y atribuye la competencia a esta jurisdicción civil ordinaria mediante el procedimiento oral, de conformidad con el artículo 43 de mencionada Ley. Que de todo lo alegado se concluye que existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre la sociedad mercantil Metalcadena, C.A., y sociedad mercantil Automecánica Argenta, S.R.L., que tuvo por objeto un inmueble propiedad de la demandante, y que está constituido por un terreno y el galpón sobre el construido; Que a pesar del vencimiento de la última prórroga contractual, y de la existencia y aceptación por parte de la demandada de la prorroga legal de (3) años, la misma ha incumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, completamente desocupado, libre de bienes y personas; y que de lo anterior se deduce, que ya no existe una relación contractual entre su representada y la arrendataria, lo que obliga a la demandada a efectuar la entrega del inmueble, en las condiciones anteriormente mencionadas. Finalmente, y con fundamento en lo arriba explanado, es por lo que formalmente demanda a la sociedad mercantil Automecánica Argenta S.RL., para que convenga o de lo contrario sea condenada por el tribunal en dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y en consecuencia desocupe el inmueble arrendado constituido por un terreno y el galpón sobre el construido, en las mismas condiciones que lo recibió; que por vía subsidiaria y conforme a lo establecido en la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes, se condene a la demandada a pagar la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) por los (7) días de retraso que se han ocasionado por el uso indebido del inmueble por parte del arrendatario, antes de la fecha de interposición de la demanda; Asimismo solicita se condene a la demandada al pago de la penalidad diaria de mil bolívares (Bs 1.000,oo), por el tiempo que siga transcurriendo, desde la fecha de interposición de la demanda hasta que quede firme la sentencia definitiva, cuyo monto será determinado por experticia complementaria del fallo; por último solicita que el monto que resulte condenada a pagar la demandada, se le aplique la corrección monetaria mediante experticia complementaria del fallo. Parte demandada: Que como punto preliminar, solicita la reposición de la causa por violación al principio del Juez natural, toda vez que evidencia que la demanda interpuesta fue registrada primigeniamente como demanda mercantil, por tratarse que los justiciables son sociedades de comercio, razón por la cual encuentra inexplicable que la hayan regresado para que sea registrada como demanda civil, circunstancia que vulnera una violación al principio del Juez natural y comporta una flagrante violación al debido proceso en su vertiente del derecho a la defensa. Solicita la inadmisibilidad de la demanda por omisión de requisitos, ya que a su decir, la actora no acompañó su escrito con el documento de propiedad del inmueble cuyo desalojo se pretende, ya que el mismo constituye el instrumento fundamental de la demanda, por lo que dicha demanda debe ser inadmitida de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada por su contraparte, por no ser ciertos, ni el derecho que pretende, ni los presupuestos constitutivos de su reclamación, por ser totalmente ajenos a la verdad. Que niega, rechaza y contradice que la actora tenga derecho a desalojar el inmueble por un presunto vencimiento de la prorroga legal, toda vez que el contrato se había indeterminado, y su mandante sigue ocupando y pagando el canon correspondiente. Que niega rechaza y contradice, que el inmueble arrendado, objeto de presente juicio sea únicamente un terreno y el galpón sobre el construido, toda vez que el bien objeto de la demanda, es un local amplio, moderno, con instalaciones eléctricas empotradas, debidamente equipado en su totalidad, a las únicas y exclusivas expensas de su representada. Que su representada a lo largo de 24 años, fue construyendo y ampliando bajo la promesa de opción a compra del terreno, por lo que, se ve sorprendida en su buena fe dada la presente demanda, ya que no solo pretende desalojar a un inquilino que por casi (3) décadas ha pagado su canon mensual, sino que tampoco le es reconocido por la actora, todo lo invertido en el galpón objeto del litigio. Que desconocen que la actora, haya manifestado su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, al igual que niegan las conclusiones señaladas por la actora, en su escrito libelar, toda vez que no existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en el que suscribieron operó la tácita reconducción. Que niegan que la supuesta notificación del inicio de prorroga legal, pueda surtir algún efecto favorable al actor, pues dicha figura jurídica opera sin necesidad de la voluntad del arrendador, y es potestativo para el arrendatario. Que el documento aportado por la parte actora, en su escrito libelar y marcado con la letra “D”, nada aporta al juicio, pues el consentimiento fue arrancado con violencia psicológico de activar un procedimiento de desalojo que ya le había sido anunciado con ocasión de la presunta notificación. Insiste en que su representada se encuentra solvente en el pago mensual del canon de arrendamiento, y que ese hecho puede ser verificado a los autos a través del material probatorio aportado junto con su escrito de contestación de la demanda. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza por insuficiente, la estimación de la cuantía efectuada por la representación judicial de la actora, en su escrito libelar, ya que tal estimación es contraria a lo ordenado en la parte in fine del artículo 34 de la Ley de Regulación de Arrendamiento para Uso Comercial, que ordena sustanciar y decidir por el Procedimiento Oral todo lo relativo a la materia de arrendamientos comerciales, y que, en todo caso, la cuantía de la presente demanda debe ser por la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs 144.000,oo), que resulta de multiplicar por 12 la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,oo), que es el canon arrendaticio que está estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento traídos a los autos por el actor. Que de conformidad con el literal “i” del artículo 41 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la actora incurre en un desacato normativo, al solicitar una pretensión de cobro de bolívares que deriva de una supuesta penalidad contractual, de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo) por cada día que pase sin la entrega del galpón objeto de este litigio, siendo que el actor acentúa tal despropósito al deducir una segunda pretensión mero declarativa al solicitar a ese Tribunal que establezca ese derecho a cobrar esa penalidad pecuniaria, por lo que, tales pretensiones deben ser declaradas inadmisibles de conformidad con el artículo in comento. Que han tenido noticias respecto a que la actora, está en trámites de vender el inmueble objeto del presente juicio, y que en el supuesto de que el Tribunal decida no acogerse a los planteamientos por el esgrimidos en rechazo total y absoluto de la demanda, es por lo que solicitan que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que se decrete la preferencia ofertiva que tenga su mandante. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promueven la prueba testimonial a los efectos que se fije y rindan declaración en el debate oral. Que promueve como medio de prueba la documental relativa a los 8 contratos de arrendamientos celebrados por las partes en el presente litigio, y que corresponde a los contratos suscritos durante los años 1992, 1993, 1994, 1995, 1998, 2000, 2001 y el año 2010, del cual se desprende que su representada ha venido poseyendo de manera pacífica e ininterrumpida por más de 23 años el Galpón cuyo desalojo se pretende en este juicio. Insisten en que desde el año 2001 y por el espacio de (9) años opera la tácita reconducción y la relación se torna a tiempo indeterminado, aunado a que durante ese período de tiempo su mandante ha venido pagando puntualmente su canon mensual, con sus respectivos aumentos mensuales tal y como puede evidenciarse de los 37 recibos y vauchers bancarios, que reprodujeron conjuntamente con su contestación. Que en consideración a todo lo anterior, solicitan que la presente acción interpuesta en su contra, sea declarada sin lugar por el Tribunal y sea condenada en costas la parte actora. Asimismo, que de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, ejercen formal reconvención contra la sociedad de comercio Metal Cadena, C.A., toda vez que su representada se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento, y por ello tiene derecho a ejercitar lo que consagra la ley especial a los arrendatarios solventes en los (2) últimos años de la relación locativa, aunado al hecho que la actora no le reconoce en su libelo, todo lo que ha invertido la sociedad mercantil Automecánica Argenta, S.R.L., en el terreno que le ha sido arrendado durante tanto tiempo. Que en virtud a lo explanado, es por lo que demandan por vía reconvencional a la sociedad mercantil Metalcadena, C.A., para que convenga o de lo contrario sea condenada por el Tribunal, a que le reconozca a su representada todo en cuanto ha invertido para la transformación de galpón objeto del presente litigio. Que fundamentan su reconvención en los artículos 36, 38, 864, 865, 869 y 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 25, 27, 38 y 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Señala que, de materializarse la acción de desalojo propuesta por su contraparte, haría cesar la actividad comercial de su representada, y la expondría a la declaratoria de quiebra, razón por el cual insiste nuevamente en que dicha reconvención sea declarada con lugar y la parte actora sea condenada en las costas del proceso. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, solicita se decrete medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del presente desalojo. Que estiman la cuantía de la presente reconvención en la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 144.000,00), que resultan de multiplicar por 12 la suma de doce mil bolívares (Bs. 12.000), que es el canon arrendaticio que está estipulado en la Cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes. Finalmente, insisten nuevamente en que se admita la reconvención y una vez sustanciada se declare con lugar en todos y cada uno de sus pronunciamientos. De lo expuesto en fecha 08 de noviembre de 2023, el Juzgado de la recurrida, de conformidad con lo establecido en el artículo 872 y 875 del Código de Procedimiento Civil, declaró con lugar la demanda que por desalojo incoara la sociedad mercantil Metalcadena C.A., contra la sociedad mercantil Automecánica Argenta, S.R.L. (F. 216 al 219, Pieza N° 2); cuyo extensivo del fallo fue agregado a los autos por ese mismo juzgado en fecha posterior 23 de noviembre de 2023, siendo el dispositivo de la sentencia el siguiente (F. 220 al 230, Pieza N°2): “En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR, la demanda incoada por la Sociedad Mercantil METALCADENA C.A., contra la Sociedad Mercantil AUTOMECANICA ARGENTA S.R.L. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a desalojar el inmueble arrendado, constituido por una parcela de terreno y el galpón sobre ella construido, situado en la Calle 6 de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda. TERCER: Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de Mil Bolívares (Bs. 1.000) diarios por haber sido pactado como cláusula penal, desde el día 19 de julio de 2016, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. Se niega la corrección monetaria por cuanto nos encontramos en presencia de materia arrendaticia contenida en materia de orden público. Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condena a costas procesales. Téngase por extendido el fallo dictado.” Contra la anterior decisión, la parte demandada – recurrente en la oportunidad de informes, ante esta alzada adujo lo siguiente: Como punto previo, señala que la decisión de fecha 23 de noviembre de 2023, dictada por el a quo, no se ajusta a los preceptos jurídicos establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, específicamente en el ordinal 5° de dicho artículo, por cuanto no contiene una decisión expresa, positiva y precisa, circunstancia que acarrea la nulidad del fallo, y así pide que sea declarado por esta Alzada. Que el Tribunal de la causa creó una situación de total indefensión a su representada, pues la condenó injustamente a pagar la cantidad de mil bolívares diarios, desde el día 19 de julio de 2016, hasta que la presente decisión quedase definitivamente firme, y que ese hecho infringe lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pues no siguió a lo alegado y probados en autos y sacó elementos de convicción fuera de estos. Que dicha infracción fue continuada, cuando por errónea interpretación del contrato de arrendamiento, aduce que así fue pactado en la clausula penal, lo que no es solamente incierto, sino que va en contra de lo establecido en el literal “i” del artículo 41 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial Que dicha decisión castiga el comportamiento honesto y diligente de su representada, que a lo largo de 2 décadas, ha invertido para transformar el vetusto galpón que le fue entregado, en un establecimiento moderno y espacioso, del cual hoy se pretende desalojar sin reconocerle nada a su representado, aduciendo el a quo que todo ello se subsuma en expresión de mejoras. Insiste en que la cuantía de la demanda, deber ser la sumatoria de las 12 mensualidades del canon de arrendamiento que está estipulado en la cláusula cuarte del contrato de arrendamiento, es decir, la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 144.000,oo). Que del escrito libelar se puede observar que la actora, pide el cumplimiento del contrato de arrendamiento, mientras que en el segundo particular solicita el cobro de siete mil (Bs. 7.000,oo) y como tercer punto, presenta una demanda mero declarativa, pues pide al Tribunal que establezca el derecho de cobrar una presunta penalidad dineraria, circunstancia que acarrea una inepta acumulación de pretensiones y así ha debido de ser declarada por la recurrida. Que la actora, incurrió en un desacato normativo, que deriva de la pretensión de cobro de bolívares por una supuesta penalidad contractual de un mil bolívares (Bs 1.000,oo), por cada día que pase sin la entrega del Galpón cuyo desalojo se pretende, toda vez que incumple con lo establecido en el literal “i” del artículo 31 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial, razón por el cual ha debido ser declarada inadmisible por expresa prohibición de ley, y así solicita sea declarado por este juzgado. Que su mandante en ningún momento tuvo reserva de invertir sumas de su propio peculio para realizar ampliaciones y modernizar el galpón donde desempeña su actividad comercial, y aun con ello la actora, pretende desalojar a su representada y dejarla en ruina y en quiebra, ya que de materializarse el desalojo, lo haría cesar en sus actividades comerciales, por lo que solicita nuevamente sea declarada sin lugar la presente acción, con la correspondiente imposición de costas. Que la reconvención fue negada por él a quo, sin tomar en cuenta el derecho que tiene su representada de que se le reconozca todo cuanto ha invertido en la transformación del galpón. Que de las documentales aportadas por su representada junto con su escrito de contestación, se puede observar que dicha relación arrendaticia, ha venido funcionando de manera pacífica e ininterrumpida por más de (24) años, quedando evidenciada la buena fe de su mandante. Por último, y con fundamento en todo lo anterior, es por lo que solicita sea declaro con lugar el recurso de apelación por él, interpuesto, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 23 de noviembre de 2023, con la correspondiente imposición de costas. Por su parte, la actora en su escrito de informes en segunda instancia, adujo lo siguiente: Realiza un recuento de los hechos acontecidos en el expediente, haciendo mención a que, el juicio inicio mediante demanda de desalojo de un galpón propiedad de su representada en julio de 2016; que contra aquellas pretensiones la demandada, alegó entre otras cosas, la inepta acumulación de pretensiones, y reconvino a la demanda suscrita por su representada, circunstancia que no fue admitida por él a quo, y dio lugar a la primera apelación ejercida, que fue negada por el superior y confirmada en todas sus partes el auto suscrito por el Tribunal primigenio. Que respecto a la declaratoria de nulidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones, el a quo señaló, que no existía en el presente juicio la inepta acumulación, toda vez que los conceptos solicitados por su representada están bien definidos en el libelo, al igual que esgrimió que la demanda no incumplía con lo establecido en el literal “I” del artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, que está referido a lo pactado en el contrato como sanción por incumplimiento del mismo, lo que llevó a ese Juzgado a declarar con lugar la demanda que por desalojo incoara su representada. Que dada la declaratoria con lugar de las pretensiones de su representada, la demandada ejerció por segunda vez formal recurso de apelación, alegando que no habían sido admitidos por el tribunal la prueba de testigos e inspección judicial sobre el local objeto de la presente litigio, y pese a que las mismas de ninguna forma llevaban a esclarecer o demostrar los hechos controvertidos de la litis, el Juzgado Superior declaró con lugar la apelación, revocando la sentencia definitiva y reponiendo la causa al estado en que sean admitidas las mencionadas pruebas. Que al celebrarse la audiencia la demandada promovió prueba testimonial de varias personas, y solo compareció una de ellas, alegando que había hecho un trabajo de carpintería hace 24 años; al igual que la demandada insistió nuevamente en la inepta acumulación de pretensiones, a lo que al quo decidió que no existía tal inepta acumulación, por cuanto el petitorio está sustentado en el desalojo y que no podría interpretarse la solicitud de la clausula penal como una segunda pretensión, en virtud que la misma constituye una consecuencia del incumplimiento que le es imputable a la demandada. Que en fecha 23 de noviembre de 2023, el tribunal de la causa declaró con lugar la demanda, que por desalojo incoara su representada, condenando a la demandada a desalojar el inmueble objeto del litigio, sin embargo, la misma ejerció nuevamente el recurso ordinario de apelación, casi sin fundamento, generándole un perjuicio a su representada por el transcurso de tantos años, tantas apelaciones sin recibir ni un solo pago desde el 2016, causándole un empobrecimiento sin causa, razón por el cual solicita a este Juzgado, que declare sin lugar la presente apelación, con especial condenatorio de los costos y costas de ley a su contraparte por haber sido totalmente vencida en el presente proceso. Expuesto lo anterior, pasa previamente este Tribunal, a decidir las defensas del recurrente atinentes a: inadmisibilidad de la demanda, reposición, inepta acumulación de pretensiones, violación al debido proceso, cuantía y vicio de incongruencia del fallo, para lo cual se observa: En cuanto a la inadmisibilidad de la demanda, por omisión de requisitos basando esta defensa el recurrente en el hecho de no haber acompañado la actora, a su escrito el documento de propiedad del inmueble cuyo desalojo se pretende, siendo que a su decir constituye el instrumento fundamental de la demanda, debiendo ser inadmitida de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil; observando el tribunal en cuanto a esta defensa que, nos encontramos en resolución de un conflicto de naturaleza arrendaticia, sustentado en un instrumento que consta en los autos, contentivo de contrato mediante la cual las partes de la presente contienda judicial, establecieron mutuas concesiones, no estamos en presencia sobre la discusión de la propiedad del inmueble de marras, en consecuencia la defensa de la parte recurrente, debe desecharse. Así se establece. Reposición de la causa por violación al principio del Juez natural, toda vez que evidencia que la demanda interpuesta fue registrada primigeniamente como demanda mercantil, por tratarse que los justiciables son sociedades de comercio, razón por la cual encuentra inexplicable que la hayan regresado para que sea registrada como demanda civil, circunstancia que vulnera una violación al principio del Juez natural y comporta una flagrante violación al debido proceso en su vertiente del derecho a la defensa. Observando el tribunal que, ha sido criterio reiterado por nuestro más Alto Tribunal de la República, que el derecho “El derecho al juez natural consiste, básicamente, en la necesidad de que el proceso sea decidido por el juez ordinario predeterminado en la ley. Esto es, aquél al que le corresponde el conocimiento según las normas vigentes con anterioridad. Esto supone, en primer lugar, que el órgano judicial haya sido creado previamente por la norma jurídica; en segundo lugar, que ésta lo haya investido de autoridad con anterioridad al hecho motivador de la actuación y proceso judicial; en tercer lugar, que su régimen orgánico y procesal no permita calificarlo de órgano especial o excepcional para el caso; y, en cuarto lugar, que la composición del órgano jurisdiccional sea determinado en la Ley, siguiéndose en cada caso concreto el procedimiento legalmente establecido para la designación de sus miembros, vale decir, que el Tribunal esté correctamente constituido. En síntesis, la garantía del juez natural puede expresarse diciendo que es la garantía de que la causa sea resuelta por el juez competente o por quien funcionalmente haga sus veces”. (Sentencia N° 520 del 7 de junio de 2000 Sala Constitucional), y en sentencia Nº 144 de 24 de marzo 2000, amplio criterio al aducir que, el juez natural debe ser independiente, imparcial, previamente determinado, idóneo y competente por la materia, debiendo comparecer los requisitos, de la garantía constitucional de los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, atientes a: 1) Ser independiente, 2) ser imparcial. 3) tratarse de una persona identificada e identificable; 4) preexistir como juez, para ejercer la jurisdicción sobre el caso, con anterioridad al acaecimiento de los hechos que se van a juzgar, es decir, no ser un Tribunal de excepción; 5) ser un juez idóneo, como lo garantiza el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de manera que en la especialidad a que se refiere su competencia, el juez sea apto para juzgar; y 6) que el juez sea competente por la materia. En el caso de marras, estamos en presencia de un juicio civil, tramitado y decidida la causa en primera instancia, por un juez investido de autoridad en Materia Civil, Mercantil, Transito y Bancario, que garantiza el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en consecuencia resulta a todas luces la atribución y competencia por la materia, que tiene el juzgado de la recurrida en el presente litigio. En tal sentido no existe violación al principio del Juez natural y lógicamente debe desecharse la defensa del recurrente. Así se establece. Respecto a la inepta acumulación de pretensiones, delatada por la hoy recurrente en su escrito de informes, mediante la cual señala que, la actora incurre en el vicio establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al pedir el cumplimiento del contrato de arrendamiento, mientras que demanda el cobro de siete mil bolívares y, solicita se establezca el derecho de la actora, a cobrar una presunta penalidad dineraria, siendo que estas dos últimas pretensiones no pueden ser sustanciadas ni decididas por el procedimiento oral. De lo anterior observa este Tribunal que, la inepta acumulación de pretensiones, es la prohibición que estableció el legislador en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, de acumular en el mismo libelo determinadas pretensiones, señalando los casos en que esta se configura, a saber: cuando las pretensiones se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; o, cuando sus procedimientos sean incompatibles, por lo que, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo señalado por el artículo in comento, es lo que doctrinariamente se denomina inepta acumulación. En este sentido este Tribunal, de la revisión del escrito libelar puede evidenciar que estamos en presencia de una acción de desalojo que intenta la sociedad mercantil METALCADENA, C.A., contra la sociedad mercantil AUTOMECÁNICA ARGENTA S.R.L., de conformidad con los artículos 40 y 43 de La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literales (G, Y, Y), es decir, sobre una relación de arriendo de un inmueble de uso comercial, no observándose de las actas, se haya demandado simultáneamente “desalojo, cobro de bolívares y acción mero declarativa”, no obstante lo que puede evidenciarse es la petición que hiciera el actor, de la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00), que resulta de los (7) días de retraso que transcurrieron a la fecha de interposición a la demanda, por el uso indebido del inmueble, más el pago de mil bolívares (Bs. 1.000,oo), por el tiempo que siga transcurriendo, desde la fecha en que fue introducida la demanda, hasta la fecha en que quede firme la sentencia definitiva, cuyo monto solicita sea determinado por experticia complementaria del fallo, aplicándose la corrección monetaria, con fundamentando en la clausula décima tercera, del contrato de arrendamiento suscrito por ambos justiciables, debiendo el órgano de administración de justicia, declarar su procedencia o no, en la sentencia de merito que se resuelve, por tanto de modo alguno puede pretender el recurrente pretender encuadrar esta defensa en lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que, tal como se adujo, son petitorios que realizo el actor en su demanda de desalojo, que pueden o no declararse en la parte final del fallo. En consecuencia debe desecharse la acumulación prohibida propuesta por la parte recurrente. Así se declara. En cuanto a la impugnación de la cuantía de la demanda, basada en su insuficiencia toda vez que, la cuantía de la presente demanda, debía calcularse tomando en consideración la sumatoria de 12 mensualidades del canon arrendaticio, teniendo en consideración lo que está estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, es decir, por la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 144.000,oo); observándose que, debe entenderse que la cuantía, es el importe total de lo reclamado en el libelo, por lo que dada la naturaleza de la presente demanda, la actora, la estimo tomando en consideración lo adeudado al momento de introducción de la demanda, por concepto de penalidad de conformidad con lo pactado por las partes en la clausula decimo tercera del contrato de arrendamiento, por lo que, teniendo en consideración que la actora fundamenta su pretensión en las causales de desalojo dispuestas en los literales “G” y “I”, del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y no en el impago de cánones de arrendamientos, tal y como lo establece en literal “A” de la ley in comento, es por lo que tal estimación de la parte actora, en su demanda, resulta procedente, asimismo, es menester señalar, que al encontrarnos en presencia de una demanda de desalojo de local comercial, el procedimiento a seguir será el procedimiento oral establecido en nuestro Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, como bien lo señaló el Juzgado a quo, razón por la cual, quien aquí se pronuncia, ratifica lo declarado por el Tribunal primigenio e imperiosamente se ve en la necesidad de desechar la impugnación efectuada por la hoy recurrente, por ser improcedente. Así se decide. Seguidamente, respecto al pedimento realizado por la parte demandada recurrente, relativo al vicio de incongruencia del fallo dictado por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, de conformidad con lo establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que a su decir, dicha decisión no se ajusta a los requerimientos establecidos en la norma in comento. En tal sentido, esta juzgadora considera pertinente traer a colación lo establecido en los artículos 243 en su ordinal quinto (5°) y 244 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el siguiente: “Artículo 243.- Toda sentencia debe contener: (…) 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia; (…) Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita” De lo supra transcrito se desprende la norma rectora que dictamina el contenido de una sentencia, la cual explaya en cada uno de sus ordinales los requisitos que debe tener en consideración el juzgador en el momento en que emite el fallo que acoge o rechaza la pretensión que se pretende hacer valer en juicio, y qué, la ausencia de alguno de estos requisitos es causal de nulidad de la sentencia y como consecuencia de ello la reposición de la causa al estado en que se emita un nuevo pronunciamiento, lo que se traduce en que existe el vicio de incongruencia cuando en el cuerpo del fallo, el juez altera o modifica la controversia judicial debatida entre ambas partes, bien sea porque no resuelve sólo sobre lo alegado por estas, porque omite algún pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, o bien porque no resuelve sobre todo lo alegado por ambos justiciables en el litigio, siendo el primer caso la incongruencia negativa y el segundo incongruencia positiva. Asimismo, el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, obliga al Juez a dictar su sentencia, con estricto apego a la relación jurídico procesal constituida por la demanda y por la contestación a la misma, so pena de nulidad de fallo por las circunstancias arriba expuestas; ahora bien, verifica este juzgado que la sentencia recurrida, decidió todo lo solicitado por las partes de la contienda judicial, no omitiendo alegato de las partes, haya sido del agrado o no del recurrente, tal como se evidencia pues, partiendo de las pretensiones de la actora, la parte demandada en su contestación, solicitó la reposición de la causa por violación al principio del juez natural, o su inadmisibilidad por omisión del requisito establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, ejerció su contradictorio e impugnó la cuantía señalada en el escrito libelar por el demandante, circunstancias que fueron resueltas a criterio del juzgado primigenio, quien en su extensivo del fallo de fecha 23 de noviembre de 2023, no evidenciando este Juzgado que dicha decisión se excediera de los límites del problema judicial, o haya omitido el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos planteados por la demandada, por lo que no puede verificarse la existencia de incongruencia positiva o negativa en los términos delatados por la recurrente, resultando forzoso para este juzgado, declarar improcedente la delación señalada por la demanda en su escrito de informes de autos, toda vez que no puede pretender, que por el hecho que el a quo, no haya concedido ninguno de sus petitorios, implique una incongruencia en el fallo dictado. Así se decide. Evidencia esta alzada que la recurrente, esgrime que el Tribunal de la recurrida le generó una situación de total indefensión por condenarla a pagar injustamente la cantidad de 1.000 bolívares diarios, desde el 19 de julio de 2016, hasta que la decisión quede definitivamente, por lo que considera la demandada, que va en contra de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto ese juzgado no se atuvo a lo alegado y probado en autos y sacó elementos de convicción fuera de estos, y que dicha pretensión ha debido ser declarada inadmisible, por expresa prohibición de la ley, toda vez que dicha decisión va en contra de lo establecido en el literal “i” del artículo 41 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, cuyo tenor es el siguiente: “Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: (…) i. El cobro por parte del arrendador de cualquier otras penalidades, regalías o comisiones parafiscales, salvo lo previsto en el contrato y en el presente Decreto Ley. Ahora bien, de la normativa supra transcrita se desprenden una serie de limitantes, de tipo prohibitivas, establecidas por el legislador cuya finalidad es el de controlar la relación arrendaticia de inmuebles destinados a uso comercial, dentro de las cuales se encuentra la prohibición, por parte del arrendador, de cobrar penalidades, regalías o comisiones para fiscales, “salvo lo previsto en el contrato”, ello partiendo de la premisa que los contratos son consensuados, donde ambas partes manifiestan su voluntad de querer contratar con el otro, aceptando las condiciones allí pactadas, y que son válidas para el ordenamiento jurídico, siempre y cuando no vayan en contra del orden público o de alguna ley, en este sentido, evidencia esta juzgadora, que las partes pactaron en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula decima tercera, una penalidad en caso que la arrendataria incumpliera en la desocupación y entrega del inmueble, fijando un monto de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo) diarios, por cada día de mora, en la entrega del mismo, cláusula que fuere debidamente aceptada por la arrendataria y manifestada a través de su firma autógrafa que reposa en la parte in fine del contrato, por lo que en modo alguno infringe o va en contra de lo establecido en el artículo supra transcrito, toda vez que así fue acordado por las partes en el cuerpo del contrato que los une, y no va en contra del orden público o de alguna ley especial, por lo que considera este juzgado que el a quo, no sacó elementos de convicción fuera de lo que fue demostrado en el proceso, faltando solo por revisar si, efectivamente era procedente o no, tal petición para su declaratoria en el fallo, en consecuencia resulta imperioso para esta juzgado declarar improcedente tal petitorio esgrimido por la hoy recurrente, toda vez que el Tribunal primigenio no ha incurrido en un desacato normativo. Así se establece. En cuanto al tracto sucesivo, alegado por el recurrente, se observa que, el recurrente para encuadrar sus argumentos en esta figura aduce que, su representado tiene 24 años en el predio arrendado, en una relación arrendaticia, orientada en la buena fe, invirtiendo grandes sumas de dinero para realizar ampliaciones y modernizar el tugurio que le fue alquilado y convertido en un flamante local, del cual ahora el demandante pretende injustamente sacarlo, con cuyo desahucio queda técnicamente en la ruina. Ante esta defensa observa el tribunal que, el tracto sucesivo, es un principio del derecho registral, por el cual se conoce la historia de dominio de la propiedad y en el Registro deben figurar todas las transmisiones o actos de disposición que se han realizado, sin que exista una ruptura en la cadena. Es decir, se registran todos los cambios en un periodo determinado, sin omisiones de intervalos. De este modo, al inscribir un bien inmueble, es requisito que conste el derecho previo del otorgante. Siendo que las obligaciones de tracto sucesivos, son aquellas en que un proveedor se obliga a realizar una sola prestación continuada en el tiempo o pluralidad de prestaciones sucesivas, periódicas o intermitentes por tiempo determinado o indefinido, q se repiten a fin de satisfacer intereses de carácter sucesivo; figura que no encuadra en lo pretendido por el recurrente porque estamos en presencia de un contrato de arrendamiento suscrito por amabas partes de la contienda judicial, en donde se otorgaran mutuas y reciprocas concesiones, teniendo esta relación de arriendo un inicio y finalización, las cuales se pactaron mediante requisitos que suscribieron de forma legal, en el instrumento que reposan en las actas del presente expediente. En tal virtud debe desecharse esta defensa. Así se declara. En cuanto a la reconvención, resulta ilógica que se pretender ejercer nuevamente esta defensa, en virtud que tal como consta en los autos, esta fue declarada inadmisible por el Jugado Superior |Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 16 de mayo de 2017, la cual se encuentra definitivamente firme y como consecuencia se desecha realizara análisis alguno sobre tal defensa. Así se declara. Resuelto lo anterior, pasa de seguida este Juzgado de Alzada, a decidir el fondo de lo debatido y para ello observa: El presente recurso contentivo de demanda de desalojo sobre local comercial, es intentado por Sociedades Mercantiles Metalcadena, C.A., contra Automecánica Argenta, S.R.L., en virtud de argüir la actora, que la relación arrendaticia que los unía sobre el inmueble de su propiedad constituido por un terreno con un área aproximada de Quinientos Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados Con Noventa y Ocho Centímetros Cuadrados (555,98 m2), y el galpón sobre este construido, basando su pretensión el acciónate en el hecho de haber suscrito en fecha 16 de agosto de 2010, un contrato sobre el predio de marras, estableciendo un plazo de un (1) año, prorrogable por plazos iguales, a menos que una de las partes manifieste su deseo de no prorrogar el contrato, teniendo el derecho que le asiste a la arrendataria de gozar de su prorroga legal, de tres (3) años, y como quiera que vencido dicho plazo, esto fue 30 de julio de 2016, no se le había hecho entrega del bien dado en arriendo, siendo infructuosas todas las gestiones realizadas para la entrega del bien, procedió a demandar el desalojo del inmueble y la indemnización a que se refiere la clausula tercera del contrato, según lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Por su parte la demandada entre otras defensas que fueron resueltas como punto previo del fallo alego que, el contrato en discusión se indetermino, en virtud de continuar en el predio arrendado y al recibir el actor los cánones de arriendo, y que, el inmueble no es solo un galpón, si no un local amplio y modernizado a sus únicas expensas, que le fue alquilado hace 24 años. Es así que, la relación de las partes se indetermino durante nueve (9) años, porque no fue sino hasta el 16 de agosto de 2010, que suscribió un nuevo contrato de arriendo por el predio arrendado. Ahora bien para demostrar sus pretensiones las partes de la presente contienda judicial, trajeron los siguientes medios probatorios: Parte actora: - Riela a los folios 11 al 15, de la Pieza N° 1 del expediente principal, marcado con la letra “B”, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Metalcadena, C.A., con la sociedad mercantil Automecánica Argenta, S.R.L., por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de agosto de 2010. Al respecto, observa este Tribunal que referida documental no fue objeto de tacha, ni impugnación, ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente, es por lo que este juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. En tal sentido, queda demostrado la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las sociedades mercantiles Metalcadena, C.A., en calidad de arrendador y Automecánica Argenta, S.R.L., en calidad de arrendataria, sobre un inmueble constituido por un terreno con un área aproximada de Quinientos Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados con Noventa y Ocho Centímetros Cuadrados (555,98 M2), y un galpón que en el terreno se encuentra instalado, ubicado en la Calle 6, de la Urbanización la Urbina, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Así se establece - Riela a los folios 16 al 28, de la Pieza N° 1 del expediente principal, marcado con la letra “C”, copia certificada de la notificación solicitada por el ciudadano Pedro Capiello, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Metalcadena, C.A., y remitida al ciudadano Alessandro Brunone, en su carácter de director de la sociedad mercantil Automecanica Argenta, S.R.L, por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 29 de mayo de 2013, y llevada a cabo el 30 de mayo de ese mismo año. Al respecto, observa este Tribunal que, si bien es cierto que la demandada, manifestó su inconformidad sobre mencionada documental, la misma no lo realizó mediante los medios establecidos por la ley para su impugnación, tacha o desconocimiento, razón por el cual este juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; demostrándose que la actora notifico a la arrendataria de lo siguiente: a) Ofreció formalmente en venta el inmueble de su propiedad, objeto del presente litigio; b) Solicitó se le entregase el inmueble según el contrato de arrendamiento suscrito por ellos y; c) Y de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le señaló que podía optar por hacer uso de una prorroga legal de (3) años. En consecuencia cumplió con notificar el desahucio, establecido en la normativa jurídica que rige la materia. Así se establece. - Riela a los 29 al 31, de la Pieza N°1 del expediente principal, marcado con la letra “D”, copia certificada de la notificación realizada por el ciudadano Alessandro Brunone, en su carácter de director de la sociedad mercantil Automecanica Argenta, S.R.L, al ciudadano Pedro Capiello Llamozas, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Metalcadena, C.A., por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de junio de 2013. Al respecto, observa este Tribunal que, si bien es cierto la demanda manifestó su inconformidad sobre mencionada documental, la misma no lo realizó mediante los medios establecidos por la ley para su impugnación, tacha o desconocimiento, razón por el cual este juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia queda válidamente reconocido el instrumento, patentizándose que las partes suscribieron la renovación del contrato en discusión en fecha 28 de junio de 2013 . Así se establece Parte demandada: - Riela al folio 105, de la Pieza N°1 del expediente principal, que la demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos CARLOS ENRIQUE PACHECO, OSWALDI BALDINI, GABRIEL ENRIQUE GARCÍA SALGADO y ALEJANDRO JOSÉ CASTELLANO BELLO, cuya evacuación se fijo para el 06 de noviembre de 2023, en la oportunidad a celebrarse la audiencia oral y pública a llevarse a cabo por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejándose constancia de la incomparecencia de los tres (3) primeros testigos, trayendo como consecuencia ser declarados desiertos, evacuándose solo la testimonial del ciudadano ALEJANDRO JOSÉ CASTELLANOS BELLO, siendo una evacuación testimonial, no pueden ser contrastada con algún otrotestigo, en virtud de cómo se declaro, de los tres testigos promovidos por la demandada, solo uno de ellos, rindió declaración, desprendiéndose de esta que solo adujo haber realizado trabajos para el arrendatario, sobre el predio arrendado, no siendo esta declaración pertinente para el asunto que se resuelve, el cual se circunscribe a una demanda de desalojo, no al hecho de demostrar mejoras o no, sobre el predio arrendado, debiendo forzosamente declararse impertinente, porque nada a favor del demandado aporto a los autos.. Así se establece - Riela a los folios 120 al 141 de la pieza N°1, del expediente principal, marcados con las letras “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”,”L” y “M”, copias certificadas de los contratos de arrendamiento suscritos por el ciudadano Pedro Capiello, en calidad de arrendador y por la sociedad mercantil Automecánica Argenta S.R.L, en calidad de arrendataria, y que corresponden a los contratos celebrados entre mencionadas sociedad mercantiles durante los años 1992; 1993; 1994; 1995; 1998; 2000; 2001; y el año 2010. Al respecto observa este Tribunal que, la referida documental no fueobjeto de tacha, ni impugnación, ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual se otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la relación arrendaticia de marras, comenzó en el año 1 de enero 1992, y que fue renovada en fecha 1 de junio de 2010- Así se establece - Riela a los folios 142 al 178 de la pieza N°1, del expediente principal, enumerados del “1” al “37”, copias certificadas, de los 37 recibos y vouchers bancarios, realizados a favor del ciudadano Pedro Capiello Llamozas, por la sociedad mercantil Automecánica Argenta, S.R.L., por concepto de pago de canon de arrendamientos correspondiente a los meses de: Enero, Febrero, Marzo Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2014; Enero, Febrero, Marzo Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2015; Enero, Febrero, Marzo Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016; y Enero del año 2017. Al respecto, observa este Tribunal que se demuestra los pagos que realizo la demandada en las fechas indicadas a la parte actora, no obstante no se encuentra en discusión los cánones de arrendamiento del inmueble de marras, en virtud que estamos en presencia de una acción de desalojo por vencimiento de prorroga legal, la cual no va orientada al impago de cánones de arrendamiento, razón por la cual este juzgado desecha tal medio de prueba por resultar impertinente al caso de marras, todo de conformidad con lo establecido en el artículo en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece Ahora bien, analizado el material probatorio de marras debe señalarse que, la relación arrendaticia inmobiliaria, es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario, teniendo como objeto un determinado inmueble, que da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario. Es así que, el contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario y es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica. Respecto a lo anterior, Carnelutti, sostiene que las relaciones jurídicas, no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto. En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa ésta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica. Así entonces tenemos que, el contrato de arrendamiento, es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación, es decir, se perfecciona solo consensus; siendo la misma no solemne, ni formal, a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen, sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica; pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que, en caso contrario se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo así mismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y, por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario, son ciertas en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del inmueble arrendado. En el caso bajo estudio, se desprende de las actas que, estamos en presencia de una acción de desalojo por vencimiento de prorroga legal, establecida en el artículo 26 la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, comenzando la relación arrendaticia en discusión, en el año 1992, pactándose que el contrato se considera a tiempo determinado, a menos que una de las partes manifestara su voluntad a la otra por lo menos con (30) días de anticipación, de concluirlo o darlo por terminado. No obstante la demandada, alega la indeterminación del contrato, porque desde el 1 de enero de 1992, fecha en la cual suscribió el primer contrato arrendaticio, no fue sino hasta el 16 de agosto de 2010, que suscribió la renovación del contrato en discusión; estableciéndose en su clausula tercera, lo siguiente: “…El plazo de duración de este contrato es de UN (1) AÑO, contados a partir del primero (01) de julio de 2010, prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra por escrito, su voluntad de darlo por terminado, con no menos treinta (30) días de anticipación (…). De lo anterior se observa que, las partes en litigio, renovaron el contrato de arriendo sobre el predio arrendado, en fecha 16 de agosto de 2010, por tanto el periodo que señala el accionado como indeterminado, no puede imputarse en virtud de la renovación del contrato que hoy se discute y que el mismo suscribió los nuevos acuerdos, donde establecieron las partes, el tiempo de duración del contrato, la prorroga automáticamente por periodos iguales desde (01) de julio de 2010, hasta el (01) de julio de 2013, a menos que una de las partes manifieste a la otra con treinta días de anticipación, el deseo de no continuar con la relación de arriendo; todo lo cual ocurrió en el caso de marras en virtud de la notificación realizada de forma escrita por el arrendador, en fecha 30 de mayo de 2013, practicada mediante la Notaria Publica Vigésima Segunda de Municipio Libertador Del Distrito Capital, en la cual el arrendador manifiesta a la arrendataria, su la voluntad de no continuar la relación arrendaticia y haciéndole saber el transcurrir de la prorroga legal, de tres (3) años, comenzando a correr desde el día siguiente de culminado el contrato de arrendamiento, esto es 01 de julio de 2013 al 30 de julio de 2016, la prorroga legal. Debiendo entonces verificar este tribunal, si efectivamente fue garantizado a la arrendataria su derecho legal, atinente al disfrute o no la prorroga y en consecuencia la indeterminación o no del contrato. En este orden el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone lo siguiente: “Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”. (Fin de la cita. Subrayado de esta alzada). La norma antes transcrita dispone el lapso de tiempo que corresponde de prorroga legal, al arrendatario según los años de relación arrendaticia tengas las partes, en el presente caso la tiene un poco mas de 24 años, porque comenzó mediante contrato de fecha 1 de enero de 1992, y aplicando la norma al caso al caso que nos ocupa, corresponde al arrendatario una prorroga legal de tres (3) años, por tener la relación de arriendo más de diez (10) años, según el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, facultativa para el arrendatario, pero de obligatorio cumplimiento para el arrendador, la cual comenzó a transcurrir al día siguiente del vencimiento del contrato de arrendamiento en discusión, esto fue en fecha 01 de julio de 2013, y finalizó el 30 de julio de 2016, tiempo de prorroga que notifico y respeto el actor-arrendador y disfruto la demandada-arrendataria, demostrándose además que, después de culminado dicho lapso, el arrendador realizo gestiones para la entrega al punto de accionar la demanda que hoy se resuelve, en consecuencia el contrato de autos, no se indeterminó en el tiempo, en virtud que no hubo consentimiento del arrendador para la permanencia del arrendatario en el predio arrendado, de la notificación o desahucio, que hiciera el actor en fecha 30 de mayo de 2013 . Así se establece Para abundamiento, resulta necesario citar lo establecido en los artículos 1.600 y 1.601 del Código Civil los cuales disponen: “Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Artículo 1.601. Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.” (Fin de la cita. Subrayado de esta alzada). De acuerdo a los artículos anteriores, si luego de expirado el término fijado en el contrato de arrendamiento, el arrendatario sigue en posesión de la cosa arrendada, se presume que el contrato ha sido renovado, sin embargo, si ha habido desahucio o el arrendador notifica su voluntad de no continuar con el contrato, el arrendatario no puede oponer la tácita reconducción del mismo. Con respecto a lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión dictada en fecha 22 de octubre de 2020, Exp. Nro. AA20-C-2019-000639, específicamente en lo que respecta al voto salvado del Magistrado Francisco Velázquez Estévez, caso Alessandro Andriolo Vaudo contra la sociedad mercantil Panadería, Pastelería y Variedades Virgen del Camino Compañía Anónima, expresó lo siguiente: “En este sentido, observamos que la Sala fundamentó su decisión en que operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, dado que al vencimiento de la prórroga legal el arrendatario continuó en posesión del inmueble “sin oposición” del arrendador. Ahora bien, de las actas se desprende que en fecha 30 de enero de 2012 (con más de 30 días de anticipación al vencimiento de la prórroga judicial del contrato, y por tanto, en tiempo oportuno), el arrendador notificó en presencia de Notario Público al ciudadano Rubén David Mogollón Guillén, representante legal de la demandada, su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y el derecho que le asistía al arrendatario de acogerse a la prórroga legal. De esta notificación dejó constancia el titular de la Notaría Pública Segunda del Municipio Carirubana del Estado Falcón, mediante acta en la que certificó haber entregado en manos del ciudadano Rubén Mogollón el documento contentivo de la manifestación de voluntad y que este último se negó a firmar. En atención a lo anterior, debe colegirse que el arrendador desahució al arrendatario al vencer el término extintivo del contrato y como consecuencia de tal terminación comenzó a correr el lapso de prórroga legal. Esto porque el funcionario competente para dar fe pública del hecho jurídico dejó constancia del desahucio mediante documento público que no fue redargüido mediante la tacha de falsedad, y en consecuencia, debe tenerse como cierto. Por lo tanto, si venció el término extintivo del contrato y se verificó el desahucio del arrendatario en tiempo oportuno, queda excluida la presunción de tácita reconducción del contrato contenida en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, tal como resulta de la aplicación del artículo 1601 del mismo código, según el cual, si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. Es decir, que en el caso de autos, vencido el lapso de prórroga legal, el arrendatario incumplió su obligación de entregar el inmueble, y la continuación en el goce de la cosa no le otorga título jurídico para oponer la tácita reconducción del contrato, ya que la misma quedó excluida por la voluntad contraria expresada por el arrendador al inicio de la prórroga. En otras palabras, si el arrendador practicó el desahucio al vencimiento del término extintivo del contrato, no se requiere una nueva manifestación de voluntad al vencimiento de la prórroga legal, ya que “la oposición” del arrendador que excluye la tácita reconducción ya ha sido manifestada eficazmente”. (Fin de la cita. Subrayado de esta Alzada). En ese mismo orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia número 0290, de fecha 07 de julio de 2022, expresó: “(…) Siendo que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, (vid., José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, (vid., artículo 1.315 del Código Civil Venezolano). En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.). (…)”. (Fin de la cita. Subrayado de esta Alzada). De los criterios jurisprudenciales parcialmente citados, se observa que el Tribunal Supremo de Justicia, ha sido claro en señalar que cuando el arrendador desahucia al arrendatario, durante el tiempo del contrato o de la prórroga legal, no es necesario que vuelva a notificar al arrendatario su voluntad de no continuar con el contrato después de vencida la prórroga legal, pues el desahucio realizado, como así ocurro en el caso de marras, excluye la posibilidad que pueda operar la tácita reconducción del contrato, por ende la indeterminación del mismo, todo lo cual se patentiza en la instrumental que riela a los folios 16 al 28, de la Pieza N° 1 del expediente principal, marcado con la letra “C”, contentivo de copia certificada de la notificación solicitada por el ciudadano Pedro Capiello, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Metalcadena, C.A., y remitida al ciudadano Alessandro Brunone, en su carácter de director de la sociedad mercantil Automecanica Argenta, S.R.L, por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 29 de mayo de 2013, llevada a cabo el 30 de mayo de ese mismo año, mediante la cual se notifico la prorroga legal de tres (3) años, que disfruto el arrendatario, por haber permanecido más de diez (10) años en el predio arrendado, establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se estable Así las cosas, durante la duración de la prórroga legal, la cual transcurrió desde el 01 de julio de 2013, y finalizó el 30 de mayo de 2016, la arrendadora del inmueble como se adujo notificó al arrendatario, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, tal como se evidencia de copia simple inserta del folio 16 al 28, marcada con la letra “C”, de notificación realizada por la Notaría Pública Vigésimo Segunda del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30 de mayo de 2013, hecho este que, cercenó indiscutiblemente la posibilidad de la reconducción del contrato de arrendamiento ya que la arrendadora desahució al arrendatario, en tal virtud, finalizada la prórroga legal el 30 de julio de 2016, el arrendatario debía hacer entrega del inmueble libre de bienes y personas, cosa que no hizo. En consecuencia, quien aquí suscribe evidencia que en el presente contrato de arrendamiento, no operó la indeterminación del contrato y en tal virtud, el contrato de marras se considera a tiempo determinado, como se ha venido exponiendo en el fallo. Así se establece. En este orden el artículo 40 literal G Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial expresa: “Son causales de desalojo: (…) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,..” De la norma antes transcrita se desprende las causales de procedencia de la demanda de desalojo, en el caso de marras en el contrato de fecha 16 de agosto de 2010, establecieron el tiempo de duración del contrato e discusión, sus prorrogas automáticas las cuales fueron por periodos iguales desde (01) de julio de 2010, hasta el (01) de julio de 2013, y al vencimiento del contrato en fecha 30 de julio de 2013, fue notificado el arrendatario de forma escrita por el arrendador mediante la Notaria Publica Vigésima Segunda de Municipio Libertador del Distrito Capital, la voluntad del arrendador de no continuar la relación arrendaticia, ofreciendo incluso en venta el predio arrendado y haciéndole saber el transcurrir de la prorroga legal, de tres (3) años, tal y como lo establece el literal “d” del artículo 38 de la ley que rige la materia, la cual comenzó a correr desde el día siguiente de culminado el contrato de arrendamiento, esto es 01 de julio de 2013 y venció el 30 de junio de 2016, naciendo para el arrendador el derecho a solicitar la desocupación del predio arrendado, máxime cuando el arrendatario incumplió con su obligación asumida en el contrato de arriendo, relativa a entregar el inmueble libre de bienes y personas, una vez vencida la prórroga legal, teniendo en consecuencia, la parte actora la facultad para pedir el desalojo del inmueble objeto de controversia, al demostrar su oposición a continuar con el contrato de arrendamiento, conforme a lo establecido en el artículo 40 literal g de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resultando en consecuencia declarar con lugar la procedencia de la presente acción de desalojo y sin lugar el recurso ejercido, tal y como será declarado en el dispositivo de esta decisión. Así se decide. Por las razones anteriormente expuestas, este órgano jurisdiccional, forzosamente debe declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada-recurrente, contra la decisión dictada en fecha 18 de mayo de 2023 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en tal virtud, se confirma la decisión recurrida debiendo así este órgano de administración de justicia, declarar con lugar la acción de desalojo, en el juicio que intenta la sociedad mercantil METALCADENA, C.A., contra la sociedad mercantil AUTOMECÁNICA ARGENTA S.R.L., conforme a lo establecido en el artículo 40 literal g de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Así se declara. - III - Dispositiva. Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, declara: Primero: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN, interpuesto en fecha 27 de noviembre de 2023, por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil AUTOMECÁNICA ARGENTA S.R.L. Segundo: SE CONFIRMA con los razonamientos expuestos en el presente fallo, la sentencia de fecha 23 de noviembre de 2023, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas. Tercero: CON LUGAR LA DEMANDA que por Desalojo (Local Comercial), incoara la sociedad mercantil METALCADENA, C.A., contra la sociedad mercantil AUTOMECÁNICA ARGENTA, S.R.L., en consecuencia, se condena a la parte demandada a desalojar el inmueble arrendado, constituido por Un Terreno de aproximadamente (555,98 mts2) y el galpón sobre el construido, situado en la Calle 6 de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda, libre de bienes y personas. Cuarto: Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) diarios como cláusula penal, contada a partir del día 19 de julio de 2016, que corresponde a la fecha en que fue admitida la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. Quinto: De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada recurrente, por haber resultado totalmente vencido en el recurso. Publíquese, regístrese, NOTIFIQUESE y déjese copia certificada de la decisión en la sede de este Despacho, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y de Tránsito en lo Civil, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintisiete (27) días del mes de mayo del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación. LA JUEZ, DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ. LA SECRETARI A, ABG. JENNY VILLAMIZAR En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m., se anunció, registró y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARI A, ABG. JENNY VILLAMIZAR ASUNTO N° AP71-R-2023-000663 BDSJ/ORM/JVez