REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS, 30 DE MAYO DE 2024
214º Y 165º
ASUNTO: AP71-R-2024-000272 (1451)
DEMANDANTE: ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 09 de octubre de 1984, bajo el Nº 36, Tomo 8-A-Sgdo, según se evidencia del Acta de Asamblea Extraordinaria celebrada el día 08 de diciembre de 1999, quedando registrada bajo el Nº 22, Tomo 61-A Cto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Raymond Orta Martínez, Carlos Alberto Calanche Bogado, Indira Moros Restrepo, María de los Ángeles Pérez Núñez, Irene Victoria Morillo López, Daniel Caetano Alemparte y Nellitsa Juncal, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 40.518, 105.148, 110.298, 119.895, 115.784, 224.821 y 91.726, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: METALMECÁNICA ALBA 114, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de enero de 1998, bajo el Nº 01, Tomo 12-A-Pro, R.I.F. N°J-30502819-2.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Jesús Caballero Ortiz, abogado en ejercicio e inscrito el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 4.643.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
NARRATIVA
Conoce este tribunal previa distribución de Ley del presente RECURSO DE APELACIÓN ejercido el 12 de marzo de 2024, por el abogado Jesús Caballero Ortiz, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 4.643; en su carácter de defensor judicial de la sociedad mercantil METALMECÁNICA ALBA 114, C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de diciembre de 2023, por el Juzgado Undécimo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y su aclaratoria de fecha 25 de abril de 2024, que declaró: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (GALPÓN INDUSTRIAL) Y DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., contra la empresa METALMECÁNICA ALBA 114, C.A.
En fecha 18 de enero de 2018, la representación judicial de la parte demandante presentó un escrito contentivo de demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (GALPÓN INDUSTRIAL), acompañando anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole su conocimiento de la causa al JUZGADO UNDÉCIMO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, admitiéndola el 22 de enero de 2018.
Mediante nota se secretaría, en fecha 22 de febrero de 2018, se dejó constancia de haberse librado compulsa de citación a la parte demandada. Asimismo, se abrió el cuaderno de medidas, a los fines de proveer la solicitud cautelar de secuestro.
Agotados los trámites de citación personal de la sociedad mercantil METALMECÁNICA ALBA 114, C.A., en la persona de su Presidenta, ciudadana MARÍA DE FÁTIMA DE OLIVEIRA DE SENDON, infructuosas como resultaron todas las gestiones, practicadas por el alguacil designado para tales efectos, previa solicitud de la parte demandante, se acordó por auto de fecha 10 de abril de 2018, la citación de la parte demandada, mediante cartel de citación, consignados debidamente publicados por la representación judicial de la parte actora, en fecha 14 de junio de 2018.
Posteriormente, en fecha 13 de febrero de 2019, el tribunal a quo, dictó sentencia interlocutoria, anulando la nota de secretaria de fecha 23 de junio de 2018, así como las actuaciones subsiguientes, reponiendo la causa al estado de la fijación del cartel de citación en la morada de la demandada, sociedad mercantil METALMECÁNICA ALBA 114, C.A., en la persona de su presidente, ciudadana MARIA DE FATIMA DE OLIVEIRA DE SENDON, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de abril de 2019, la secretaria accidental del tribunal MARIA CAROLINA PIÑANGO, dejó constancia de la fijación del cartel librado a la parte demandada, así como del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El tribunal a quo, dictó auto en fecha 20 de enero de 2020, revocando la designación del Defensor Judicial, abogado LUÍS FABIAN HERNÁNDEZ, por cuanto no cumplió con el cargo que aceptó; designando como defensor judicial de la parte demandada al abogado JESÚS CABALLERO; quien luego de haber sido notificado, aceptó el cargo recaído en su persona, jurando cumplirlo fiel y cabalmente en fecha 07 de diciembre de 2021.
En fecha 08 de diciembre de 2021, la juez ANDREINA MEJÍA DÍAZ, se abocó al conocimiento de la causa.
El fecha 20 de enero de 2021, el ciudadano JESÚS CABALLERO, defensor judicial de la parte demandada consignó escrito mediante el cual dio CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.
En fecha 01 de febrero de 2022, diligenció el ciudadano Luís Noriega, Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, consignando boleta de citación debidamente firmada por el defensor judicial designado ciudadano JESÚS CABALLERO.
En fecha 02 de febrero de 2022, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de PROMOCIÓN DE PRUEBAS.
En fecha 18 de diciembre de 2023, el tribunal a quo profirió SENTENCIA DEFINITIVA en la presente causa, declarando CON LUGAR la demanda DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.
Mediante diligencias de fechas 27 de febrero y 12 de marzo de 2024, el defensor judicial de la parte demandada APELÓ de la sentencia de fecha 18 de diciembre de 2024.
La representación judicial de la parte actora, en fecha 21 de abril de 2024, se dio por notificada de la sentencia dictada en fecha 18 de diciembre de 2023, solicitando al tribunal de la causa, acordara la aclaratoria del mencionado fallo, con referencia al literal “C” del particular PRIMERO de la referida decisión. Siendo emitido el pronunciamiento al respecto en fecha 25 de abril de 2024, declarándola procedente.
Posteriormente, el tribunal oyó las apelaciones ejercidas por el defensor judicial de la parte demandada en fecha 30 de abril de 2024, EN AMBOS EFECTOS, ordenando la remisión del expediente acompañado por oficio N°104-2024, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, le correspondió a este Juzgado Superior Séptimo, el conocimiento de la apelación, siendo recibido el expediente el 7 de mayo de 2024, dándosele entrada en fecha 10 de mayo de 2024; fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente, a los fines de dictar la correspondiente sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de mayo de 2024, se difirió el dictamen de la sentencia de mérito por un lapso de seis (6) días de despacho.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente, esta alzada pasa a resolver el recurso de apelación sometido a su consideración en los términos que se exponen infra:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES EN INSTANCIA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
La representación judicial de la parte demandante alegó que su representada es la actual arrendadora y administradora de un bien inmueble constituido por un GALPÓN INDUSTRIAL (originalmente denominado Local Tinglado), situado entre los bloques Nros. 12 y 16 de la urbanización La Yaguara, de la zona industrial de la Yaguara, final de la calle 9-A, Parroquia La Vega, Distrito Capital, Municipio Libertador, con un área de doscientos cincuenta metros cuadrados (250m2), siendo los linderos del terreno en general, los siguiente: Norte: línea recta de dieciséis metro (16 m) de largo, siendo su frente y da al “Rond-Point” [redoma] de la calle 9-A de la urbanización La Yaguara; Sur: línea recta de cuarenta y tres metro (43 m) de largo colindando en parte con la parcela Nº 10 del bloque dieciséis (bloque 16) de la urbanización La Yaguara y, con terrenos de la ciudadana Carolina Herrera de Molinari; Este: línea recta de ochenta y cuatro metros con ochenta centímetros (84,80 m) de largo colindando con parcela Nº 1 del bloque doce (bloque 12) de la urbanización La Yaguara; Oeste: línea mixta compuesta de dos (2) segmentos rectas de cuarenta y nueve metros con cincuenta y cinco (49,55 m) y treinta y nueve metros con sesenta centímetros (39,60 m) de largo respectivamente, siendo el largo total del lindero ochenta y nueve metros con quince centímetros (89,15 m) y colinda con terrenos de la aludida ciudadana Carolina Herrera de Molinari, todo esto de conformidad con documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 18 de noviembre de 1969, bajo el Nº 37, folio 214, Tomo 3 del Protocolo Primero (1º). Inmueble perteneciente a las sucesiones de los ciudadanos LUCIANA MASCHIETTO CANCELLADA, fallecido ab intestato el 03-05-2010, expediente Nº 80150100, bajo el certificado de solvencia de sucesiones emitido el 06-05-2015 y LUIGI PETRONI LIMONCELLI, fallecido ab intestato el 29-08-2008, conforme al certificado de autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, expediente Nº 090289 y certificado de solvencia de sucesiones expedida el 29-09-2009.
Continuó indicando la parte demandante que, en fecha 02 de diciembre de 1998, ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), mediante documento autenticado bajo el Nº 25, Tomo 114 de los respectivos libros de autenticaciones llevada por esta oficina, los ciudadanos Luciana Maschietto y Luigi Petroni, celebraron CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, con la sociedad mercantil METALMECÁNICA ALBA 114, C.A., representada por su Presidente, ciudadana MARÍA DE FÁTIMA DE OLIVEIRA DE SENDON, el cual comenzó a regir a partir de la mencionada fecha de autenticación.
Expresó libelarmente la representación judicial de la empresa accionante que, en fecha 13 de julio de 2016, su mandante le notificó a la hoy demandada, que a partir de dicha fecha, el carácter que ostentaría ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L, como cesionaria del contrato de arrendamiento, cuya resolución se pide; así como también, que la arrendataria debía pagar el canon de arrendamiento en sus oficinas y que, además, le fue indicado que el contrato de arrendamiento no sería nuevamente renovado, y que esas afirmaciones constarían en notificación extrajudicial evacuada por la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo del Distrito Metropolitano de Caracas.
Fue señalado, igualmente, que las partes habrían acordado de mutuo acuerdo en el contrato de arrendamiento, en las CLÁUSULAS QUINTA y SEXTA, la duración de la relación arrendaticia y el monto del canon de arrendamiento, citando textualmente el contenido de aquellas en el escrito de demanda.
Continuó la narrativa libelar indicando que, durante la relación arrendaticia, tanto los primigenios arrendadores como la arrendataria, convinieron ajuste progresivos del canon de arrendamiento, siendo el último ajuste, la suma de doce mil setecientos bolívares (Bs. 12.700,00) mensuales.
Indicó, asimismo, la representación judicial de ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L, que la arrendataria no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre, correspondientes al año 2016, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2017, a razón de doce mil setecientos bolívares (Bs. 12.700,00), por cada mes, totalizando la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 279.400,00).
Denuncian los apoderados de la accionante que, la arrendataria incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, prevista en la CLÁUSULA SEXTA del contrato de marras y el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, razón por la cual, solicitaron la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, así como la entrega del inmueble, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fue entregado.
Así mismo, en cuanto al derecho que sustenta su delación, fueron invocados los artículos 1.592 ordinal 2º, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 del Código Civil, así como el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y como pedimento, la demandante (arrendadora y administradora del inmueble) solicitó que la demandada convenga o sea condenada por el tribunal en los siguientes:
PRIMERO: Resolver el contrato de arrendamiento suscrito y autenticado el 2 de diciembre de 1998, por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento.
SEGUNDO: La entrega real material y efectiva del inmueble (galpón industrial) objeto de la demanda, libre de bienes muebles y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió [la arrendataria] al contratar.
TERCERO: Pagar a la demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS la cantidad de doscientos setenta y nueve mil cuatrocientos bolívares con cero céntimos (Bs. 279.400,00), que equivalen a los cánones insolutos descritos en el libelo, así como un monto equivalente a un mes de canon, es decir, la suma de Bs. 12.700,oo por cada mes que el inmueble esté ocupado por la demandada desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta real, material y efectiva entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
CUARTO: Pagar a la demandante, los intereses moratorios, de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios.
QUINTO: Pagar las costas, costos y gastos de ejecución del fallo que puedan originarse.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
El defensor judicial de la parte demandada, señaló con respecto a la naturaleza del contrato que vinculó a las partes, que de conformidad de la CLÁUSULA QUINTA del contrato celebrado en fecha 02 de diciembre de 1998, se fijó la duración del mismo, en seis meses fijos contados a partir de la fecha de su celebración, considerándose automáticamente renovado por periodo igual, si una de las partes no avisara a la otra con 30 días continuos de anticipación al vencimiento de plazos fijos o cualquiera de sus prorrogas su voluntad de no prorrogarlo.
Continuó alegando, que el contrato fue objeto de sucesivas y múltiples prorrogas, pues no fue, sino, hasta el 13 de julio de 2016, mediante el documento autenticado de esa fecha, que se notificó a la demandada la voluntad del arrendador de no renovar el contrato por un nuevo periodo, deduciendo el defensor judicial que, habrían operado, aproximadamente, unas dieciséis prorrogas del contrato.
Indicó que, el convenio locativo en consideración, quedó convertido a TIEMPO INDETERMINADO (Art. 1.600 C.C.) ya que, luego de haberse cumplido su tiempo de duración, la arrendataria, continuó en el uso del inmueble objeto del litigio y que, después de haberse vencido el lapso contractual, -con consentimiento de la arrendadora-, en posesión de la cosa arrendada, en virtud de que, para la oportunidad del aviso de no renovación, ya el contrato se habría indeterminado (Art. 1.614 C.C.)
Así mismo, señaló el defensor judicial de la demandada que, con respecto a la pretensión formulada y la acumulación de pretensiones, que la acción que debió haber intentado la parte actora era la del DESALOJO (de conformidad con la jurisprudencia casacional RC-314 del 16 de diciembre de 2020), ya que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y la causal invocada es la falta de pago de los cánones de arrendamiento, indicando que, tanto la acción de desalojo como la resolución de contrato tienen como finalidad de obtener la devolución del inmueble y la terminación del vínculo contractual, empero, con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los contratos indeterminados, podrá ser intentada la acción resolutoria, pero por causales distintas a las del desalojo, quedando establecido en su artículo 34 que “...Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo...”.
Añadió, que, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no puede considerarse equivalente al artículo 1.167 del Código Civil, que permite la acumulación de la pretensión de cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento y el cobro de los daños y perjuicios.
Finalmente, rechazó que su representada METALMECÁNICA ALBA 114, C. A., pueda ser obligada al pago en la cantidad de doscientos setenta y nueve mil cuatrocientos bolívares con cero céntimos (Bs. 279.400,00) que equivaldrían a los cánones insolutos descritos en el libelo de demanda, e igualmente, rechazó el pago de un monto equivalente a un mes de canon por cada mes que el inmueble esté ocupado por la arrendataria desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha de la efectiva entrega del inmueble, así como el pago de los intereses moratorios reclamados en el libelo, con fundamento en el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y, al pago de las costas reclamadas.
-III-
ACERVO PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA CONSIGNADAS JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA:
Marcado “A” (folio 08 y 09), copia simple de publicación del diario mercantil COMUNICACIÓN LEGAL, de fecha 13 de agosto de 2001, número 6712. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue impugnado por la contraparte durante la secuela del proceso, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de dispuesto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la asamblea extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 08 de diciembre de 1999, registrada bajo el Nº 22 Tomo 61-A Cto, fue publicada en el diario Comunicación Legal, acreditándose en dicha asamblea el carácter con que actúan en juicio del representante legal de la actora y así se decide.
Marcado “D” (folio 17 al 20), copia simple de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, de fecha 18 de noviembre de 1969, bajo el N°37, folio 214, Tomo 3, Protocolo Primero. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, por tratarse de la copia simple de instrumento público, este tribunal la considera fidedigna de conformidad, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole pleno valor probatorio conforme al artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el Inmueble objeto de la presente causa fue adquirido por LUCIANO MASCHIETTO CANCELLADA y LUIGI PETRONI LIMONCELLI, y así se decide.
Marcados “E” y “F” (folios 21 al 26), Copias simples de certificado de solvencia de sucesiones de los de cujus LUCIANO MASCHIETTO y LUIGI PETRONI LIMONCELLI, expedidas por el Servicio Integral de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fechas 06 de mayo de 2015 y 29 de septiembre de 2009, respectivamente. En lo que respecta a estos medios probatorios, los mismos fueron expedidos por el organismo administrativo con competencia para ello, los cuales son asimilables a los documentos públicos, y por cuanto los mismos no fueron impugnados por la parte contraria; este tribunal, la considera fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole pleno valor probatorio conforme al artículo los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, desprendiéndose de dicho instrumento quienes forman parte de la sucesión de los referidos causantes y, que bienes la integran. Así se decide.
Marcado “G” (folios 27 al 30), original del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos LUCIANO MASCHIETTO y LUIGI PETRONI, en su condición de arrendadores y, la sociedad mercantil METALMECANICA ALBA, C.A., representada por su Presidente, María de Fátima Oliveira de Sendon, en su condición de arrendataria; autenticado en fecha 02 de diciembre de 1998, ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 25, Tomo 114, de los libros autenticados llevados por esa Notaria. Al respecto observa esta alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, a tal efecto, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.364 del Código Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia así como las obligaciones en él contenidas.
Folio 31, compromiso de pago privado, suscrito entre los arrendadores y la arrendataria, de fecha 1 de diciembre de 1998, en la cual señalan que las cláusulas quinta y sexta del contrato siguen siendo vigentes desde el 23 de enero de 1998. Toda vez que no fue desconocido por la adversaria, el mismo se tiene por reconocido conforme con el artículo 44 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio, conforme al 1.363 del Código Civil.
Marcado “H” (folios 32 al 37), notificación de fecha 13 de julio de 2016, practicada por la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, según solicitud de PUB Nº 070- 000163883, planilla Nº 15625 de fecha 11-07-2016, a los fines del traslado de la Notaria al inmueble objeto del contrato cuya resolución se pretende, con el fin de la notificación al TALLER METALMECANICA, C.A., en la persona de su Presidente María de Fátima Oliveira de Sendon, solicitada por la sucesión de los arrendadores LUCIANO MASCHIETTO y LUIGI PETRONI; primero: que a partir del 01-08-2016, ha sido designada como administradora del local ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., a quien le cedieron todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento; segundo: que se le notificara de la nueva dirección en la cual debían ser pagados los cánones de arrendamiento; tercero: que para la fecha adeudaba 04 cánones de arrendamiento del local objeto del contrato controvertido, correspondiente a los meses de marzo hasta el mes de junio de 2016, por un monto de doce mil setecientos bolívares (Bs. 12.700,00), cada uno, para una deuda total de cincuenta mil ochocientos bolívares (Bs. 50.800,00), cantidad que pagaron extemporáneamente con un cheque Nº 63408655, del Banco de Venezuela de fecha 02-06-2016, el cual fue devuelto por girar sobre fondo no disponible, agregando que por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, podían solicitar la resolución de contrato por vía judicial; cuarto: que se le notificara sobre el desahucio al expresar su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento para un nuevo período, por lo que a partir del 02-12-2016, comenzaría a correr la prórroga legal de tres (3) años, correspondiente a los contratos determinados e indeterminados de más de diez (10) años de relación arrendaticia. Dejando constancia al respecto sobre los particulares solicitados constituida como se encontraba la dirección señalada que la ciudadana María de Fátima Oliveira de Sendon, no se encontraba en el momento de la práctica de la notificación, siendo notificado en su lugar por el ciudadano Manuel de Oliveira, titular de la cédula de identidad Nº 10.815.547, quién manifestó ser padre de la solicitada, recibiendo dicha notificación. A tal efecto, observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, otorgándosele valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.
Ahora bien, en el lapso probatorio, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, en la cual, ratificó las pruebas documentales traídas a los autos, fueron valoradas supra; por lo cual, no es necesario hacer un nuevo señalamiento respecto a las mismas y así se declara.
-IV-
DE LA SENTENCIA APELADA
El tribunal de la causa, Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de diciembre de 2023, dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., contra la compañía de comercio METALMECÁNICA ALBA 114, C.A., bajo el tenor siguiente:
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
(...)
Realizado el estudio individual de este expediente, el Tribunal pasa a decidir, previas las siguiente consideraciones:
El objeto de la pretensión procesal que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, s.r.l., hizo valer con su demanda, persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que se pondere y establezca la terminación sobrevenida del contrato locativo que se relacione con la compañía de comercio METALMECÁNICA ALBA 114, C.A., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria ante el [entonces denominado] Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento nº 01, de fecha 22 de enero de 1998, inserto en el Tomo 12-A-Pro de los libros llevados por esa oficina registral.
Para el logro de tal finalidad la hoy demandante adujo que es cesionaria de los derechos derivados del contrato de arrendamiento inicialmente celebrado entre los ciudadanos Luciano Maschietto y Luigi Petroni, portadores de las cédulas de identidad nº V- 6-195.522 y V- 2.951.227, respectivamente, como arrendadores, y la nombrada METALMECÁNICA ALBA 114, C.A., como arrendataria, convención ésta que tiene por objeto el arriendo del inmueble constituido por el galpón industrial con una superficie de doscientos cincuenta metros cuadrados (250 m2), ubicado entre los Bloques 12 y 16, final de la calle 9-A de la urbanización La Yaguara, Zona Industrial de La Yaguara, jurisdicción actual dela parroquia La Vega, municipio bolivariano Libertador del Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas.
El contrato de arrendamiento en cuyo derechos afirma la actora haberse subrogado, consta en documento otorgado en 02 de diciembre de 1998 ante la [entonces denominada] Notaría Pública Décima Octavo del Municipio Libertador del Distrito Federal, donde quedó anotado bajo el número 25, Tomo 114 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo instrumento se incorporó al libelo en respaldo de la pretensión.
La representación de la parte actora continuó su exposición, señalando que el indicado contrato de arrendamiento fue incumplido por la arrendataria, a quien se le atribuye el hecho de haber dejado de pagar el importe de los cánones de arrendamiento causados por los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.016; y de los de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.017, sin que existan causas aparente o justificada para que la arrendataria haya inobservado unas de las principales prestaciones que le imponen observar la ley y el contrato.
(...Omissis...)
Establecidos, los términos de la susodicha reclamación judicial, se observa en autos que el abogado JESÚS CABALLERO ORTIZ, con inscripción en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 4.642, procediendo en su condición de defensor ad litem designado a la parte accionada, dio contestación a la demanda instaurada contra su patrocinada, por lo cual, en los términos embozados en esta actuación y de acuerdo a lo indicado en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, se considera definitivamente trabada la litis.
Así las cosas, el nombrado auxiliar de justicia objetó primeramente la `…naturaleza del contrato que vinculó a las partes…’
(…Omissis…)
En el caso bajo examen, tal como se indicó en líneas anteriores, el defensor ad litem de la parte demandada objetó la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento accionado; sin embargo, no se logra entender el sentido de sus alegaciones, dadas las contradicciones que se advierten en su contestación.
En efecto, al inicio de su exposición, el nombrado auxiliar de justicia admite que, según se indica en la cláusula quinta del contrato accionado, las partes acordaron establecer el término de duración de ese nexo contractual por el lapso de `…seis meses fijos contados a partir de la fecha de su celebración, considerándose automáticamente renovado por período de IGUAL” (sic) si una de las partes no avisare a la otra con treinta días continuos de anticipación al vencimiento del plazo fijo o cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no prorrogarlo…’ (Sic) pero, no obstante, a consecuencia de la participación auténtica efectuada por el arrendador, la duración de ese contrato quedó limitada hasta el 13 de julio de 2.016.
Ello, según indicó el defensor ad litem de la demandada, propició que el citado contrato de arrendamiento se transforma en una convención sin plazo definido pues’…la empresa por mí representada continuó en el uso del inmueble objeto de este litigio en su condición de arrendatario…’ (Sic), con la cual aflora la impresión que la alegada indeterminación del contrato, de acuerdo a lo indicado por el defensor, ocurrió a partir del día 13 de julio de 2.016; sin embargo, el nombrado auxiliar de justicia destacó, en su misma exposición de motivos, que los cambios ocurridos en la naturaleza intrínseca del referido contrato tuvieron lugar por el simple hecho que ‘…la oposición de propietarios se produjo con posterioridad, a la oportunidad en la cual ya el contrato de arrendamiento se había convertido en otro a tiempo indeterminado…’ (Sic) con lo cual se está haciendo referencia a otra situación enteramente distinta a la inicialmente planteada por dicho auxiliar de justicia.
Es decir, el defensor judicial de la parte accionada destacó dos (02) momentos distintos en que, a su entender, se produjeron los cambios en la naturaleza intrínseca del contrato accionado, lo que lleva establecer que sus alegatos son contradictorios entre sí, lo cual impide a quien aquí decide emitir un pronunciamiento cónsono con tales alegaciones que, por sí mismo, no implique suplir la actividad alegatoria de interés para la parte demandada en contravención a las reglas propias que informan el señalado principio dispositivo…”
(…Omissis…)
Por ende, no habiéndose logrado establecer en autos la conformación de elementos de convicción que implique ponderar duda razonable para cuestionar la justeza de la pretensión procesal deducida por la actora, se tiene que esta primera actividad defensiva esbozada por el defensor judicial de la parte demandada debe ser desechada. Así se decide.
Seguidamente, el defensor ad litem de la parte demandada denunció en su contestación la posible infracción al enunciado del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil…”
(…Omissis…)
El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, censura toda aquella actividad procesal que implique la concentración de dos o más pretensiones que se excluyan mutuamente entre sí, o aquellas cuyos procedimientos concebidos para su trámite sean incompatibles…”
(…Omissis…)
En el caso bajo examen, se observa que el objeto de la pretensión procesal deducida por la actora, persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que se pondere y establezca en estrados la terminación sobrevenida del contrato de arrendamiento que le vincula con el ente mercantil METALMECÁNICA ALBA 114, C.A., por hechos de carácter culposo que le fueron atribuidos a ésta.
Para canalizar su pretensión, la hoy demandante eligió la vía que le dispensa el artículo 1.167 del Código Civil, cuya norma, en los términos destacados por el articulo 1.159 eiusdem, se erige en uno de los medios previstos en la ley para auspiciar la terminación del contrato, por manera que el contratante diligente pueda obtener la satisfacción completa de su interés, lo que entraña considerar que se está en presencia de una acción de derecho común, tutelada por la ley, cuya invocación y ejercicio no está prohibida, puesto que:
“…el incumplimiento de la obligación trae como consecuencia el derecho, para cada parte, de ejercer las acciones legales destinadas a lograr, en forma coercitiva, que se honre el compromiso asumido o se sustituya la situación jurídica existente para el momento en que se suscribió el contrato…” (Sentencia nº RC. 000218, de fecha 4 de mayo de 2.018, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en el caso de GUILLERMO ANTONIO MONTERO PARRA contra SOLEDAD BENNIVICK DEL VALLE FUENMAYOR ROJAS).
Ahora bien, cierto es que la hoy demandante reclamó en su libelo el pago de específicas cantidades de dinero a título de indemnización, pero también es verdad que tal exigencia es una consecuencia inmediata de aplicar el contenido de la cláusula séptima del contrato accionado, donde las partes, en ejercicio claro de lo establecido en el artículo 28 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estipularon el establecimiento de cláusulas penales por el Incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario.
En ese sentido, cabe destacar que la cláusula penal, por su misma índole y naturaleza, es esencialmente resarcitoria, y la misma permite a las partes fijar en forma anticipada el monto de los daños y perjuicios que cualesquiera de ellas pudiera experimentar por el incumplimiento de la otra, bien por el incumplimiento total del compromiso adquirido, o bien por el retardo en la ejecución del mismo, a propósito de lo cual destaca la doctrina elaborada por el Alto Tribunal del País, de la siguiente manera:
(Omissis)"...Con fundamento en la precitada norma, en caso de incumplimiento de un contrato, el acreedor de la obligación puede demandar su cumplimiento como es el presente caso, y asimismo la indemnización de daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Al respecto debe destacarse que estamos en presencia de una cláusula penal o también denominada pena convencional, la cual consiste en la estipulación conforme a la cual las partes establecen que en caso de inejecución culposa de una obligación, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer, que puede consistir en el pago de una suma de dinero, como en el presente caso.
En este sentido, de conformidad con lo previsto en el en el artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento es posible estipular esta clase de cláusulas, en los siguientes términos:
“Artículo 28. Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”.
En virtud de todo lo antes expuesto concluye esta Sala, que al haber sido declarada la procedencia en derecho de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil BestChoicen Inc., en contra de la sociedad mercantil Inversiones 1182450 C.A, se debe condenar a la demandante-reconvenida a pagar la indemnización de daños y perjuicios conformada por la cláusula penal prevista en la cláusula "VIGÉSIMA TERCERA correspondiente a la mora en la entrega del inmueble, cuyo monto deberá ser determinado mediante experticia complementaria del fallo, con base en la cantidad de quinientos treinta bolívares (Bs. 530,00) por día, desde el día 25 de noviembre de 2013 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide…” (Sentencia n° RC_000150, de fecha 16 de mayo de 2.019, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de K-B-LLOS 00, C.A., contra INVERSIONES 1182450, C.A. y otra).
Por ende, al no inferirse que se esté en presencia de una multiplicidad de pretensiones distintas planteadas en forma acumulativa y por vía principal, el argumento esbozado por el defensor ad litem de la parte demandada resulta improcedente y, en consecuencia, el mismo debe ser desechado. Así se decide.
Finalmente, en lo que hace a la cuestión de fondo, el defensor ad litem de la demandada se limitó a negar que su patrocinada deba acceder a los requerimientos de orden económico que aparecen destacados en la parte petitoria del libelo (resarcimiento y pago de intereses), pero sin ofrecer mayores argumentos que respalden su posición en este juicio, lo que obliga considerar que estemos en presencia de una contestación ofrecida en forma genérica, puesto que:
(Omissis)”… la contestación pura y simple en la que la demandada también niega todo sin ofrecer argumentos adicionales, no traslada al actor la carga de la prueba, quedando, por efecto del reparto de la carga de la prueba, obligada a ofrecer las pruebas que demuestran el hecho invocado…” (Sentencia nº RC 00007, de fecha 16 de enero de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de CÉSAR PALENZONA BOCCARDO contra MARÍA ALEJANDRA PALENZONA OLAVARRIA).
En este caso, la hoy demandante demostró la existencia de la obligación reclamada como insatisfecha, representada por el contrato de arrendamiento que fue incorporado al libelo en respaldo de su pretensión, recaudo éste que no fue cuestionado en la forma de ley por la parte demandada, imponiéndose, por tanto, la apreciación del mismo con el carácter de plena prueba por lo que atañe al hecho material en él contenido, frente a lo cual la accionada no enervó los hechos constitutivos de la pretensión procesal, ni tampoco aportó elemento de prueba alguno destinado a desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado por la actora en razón a la falta de pago y el vencimiento del término. En razón de lo expresado la presente demanda debe prosperar y así será decidido por mandato de lo dispuesto en el artículo 1160, 1167, 1592 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
DECISIÓN
Sobre la base de las precedentes consideraciones, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la demanda interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., contra la también compañía de comercio METALMECANICA ALBA 114, C.A., ambas identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia:
a) Se declara resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en conflicto, cuya convención es la misma que fue incorporada al libelo de demanda.
b) Se condena a la demandada a restituir a la actora, libre de personas y bienes muebles, en las mismas condiciones en que declaró recibirlo, el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, constituido por el galpón industrial que tiene una superficie de doscientos cincuenta metros cuadrados (250 m³), ubicado entre los Bloques 12 y 16, final de la calle 9-A, de la urbanización La Yaguara, Zona Industrial de La Yaguara, jurisdicción actual de la parroquia La Vega, municipio bolivariano Libertador del Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas.
c) Se condena a la demandada a pagar la cantidad de doscientos setenta y nueve mil cuatrocientos bolívares (Bs 279.400,00), a lo cual se refiere la penalidad contenida en la cláusula séptima del contrato accionado, cuyo monto está representado por los cánones locativos que se describen como insolutos en el libelo, más un monto equivalente a un mes de canon, es decir, la suma de Doce Mil Setecientos Bolívares (Bs. 12.700,00) por cada mes que el inmueble esté ocupado por la demandada desde la fecha de la interposición de la presente demanda hasta real, material y efectiva entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
En la determinación de los conceptos anteriormente indicados, debe observarse lo dispuesto en la Ley de Reconversión Monetaria de 2.021.
d).- Se niega el pago de ’… los intereses moratorios de conformidad a lo estipulado en el Articulo (Sic) 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…’ (Sic), toda vez que la parte actora no especificó el periodo de su causación y la tasa aplicable.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada…”
V
DE LA ACLARATORIA DE LA SENTENCIA APELADA
El tribunal de la causa, Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de abril de 2023, dictó aclaratoria, declarando procedente la solicitud de aclaratoria, efectuada por la apoderada judicial de la parte actora, bajo el tenor siguiente:
“…En el caso que nos ocupa, la parte actora solicitó la aclaratoria de la sentencia el mismo día que se dio por notificada de la misma, es por lo que este Tribunal declara la temporalidad de la solicitud de aclaratoria por cuanto la misma fue solicitada dentro de la oportunidad correspondiente. Así se decide.
(…Omissis…)
De una minuciosa revisión efectuada al dispositivo del fallo aquí referido, se evidencia la omisión del pronunciamiento relacionado con la experticia complementaria del fallo, razón por la cual debe esta Juzgadora declarar PROCEDENTE la solicitud de aclaratoria efectuada por la apoderado judicial de la parte actora. Así se decide.
En consecuencia y a fin de evitar futuras confusiones relacionadas con el contenido de la sentencia dictada, este Juzgado en lo que respecta al literal c del particular primero de la parte dispositiva de la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 18 de diciembre de 2.023, el mismo se amplía de la siguiente manera:
“…c) Se condena a la demandada a pagar la cantidad de doscientos setenta y nueve mil cuatrocientos bolívares (Bs 279.400.00), a lo cual se refiere la penalidad contenida en la cláusula séptima del contrato accionado, cuyo monto está representado por los cánones locativos que se describen como insolutos en el libelo, más un monto equivalente a un mes de canon, es decir, la suma de Doce Mil Setecientos Bolívares (Bs 12.700,00) por cada mes que el inmueble esté ocupado por la demandada desde la fecha de la interposición de la presente demanda hasta real, material y efectiva entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Para ello se ordena la experticia complementaria del fallo, la cual se llevará a cabo a través de un experto que será designado por el Tribunal.
En la determinación de los conceptos anteriormente indicados, debe observarse lo dispuesto en la Ley de Reconversión Monetaria de 2.021..."
Téngase la presente decisión como complemento a la sentencia dictada el 18 de diciembre de 2023 y así será establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión de acuerdo a los lineamientos señalados ut supra. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por las motivaciones precedentes, este JUZGADO UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: PROCEDENTE la solicitud de Aclaratoria efectuada por la representación judicial de la parte actora.
SEGUNDO: Se aclara la sentencia proferida por este Juzgado en fecha 18 de diciembre de 2023, y en consecuencia, el literal c del particular primero de la parte dispositiva de la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 18 de diciembre de 2.023, el mismo se amplía de la siguiente manera:
“...c) Se condena a la demandada a pagar la cantidad de doscientos setenta y nueve mil cuatrocientos bolívares (Bs 279.400.00), a lo cual se refiere la penalidad contenida en la cláusula séptima del contrato accionado, cuyo monto está representado por los cánones locativos que se describen como insolutos en el libelo, más un monto equivalente a un mes de canon, es decir, la suma de Doce Mil Setecientos Bolívares (Bs 12.700,00) por cada mes que el inmueble esté ocupado por la demandada desde la fecha de la interposición de la presente demanda hasta real, material y efectiva entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento .Para ello se ordena la experticia complementaria del fallo, la cual se llevará a cabo a través de un experto que será designado por el Tribunal.
En la determinación de los conceptos anteriormente indicados, debe observarse lo dispuesto en la Ley de Reconversión Monetaria de 2.021..."
TERCERO: Téngase la presente decisión como complemento a la sentencia dictada el 18 de diciembre de 2023.
-VI-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
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Tal y como se adujo en los capítulos previos, le corresponde a esta alzada dirimir si estuvo o no ajustada a derecho la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de diciembre de 2023, por el Juzgado Undécimo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (y su aclaratoria de fecha 25 de abril de 2024), que declaró: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (GALPÓN INDUSTRIAL) Y DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., contra la empresa METALMECÁNICA ALBA 114, C.A.
Del escrito de demanda, se observa que la parte demandante ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L manifestó ser la actual arrendadora y administradora de un bien, objeto de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, constituido por un inmueble, identificado como GALPÓN INDUSTRIAL, situado entre los bloques Nros. 12 y 16 de la urbanización La Yaguara, de la zona industrial de la Yaguara, final de la calle 9-A, Parroquia La Vega, Distrito Capital, Municipio Libertador, con un área de doscientos cincuenta metros cuadrados (250m2), el cual fue originariamente suscrito entre los ciudadanos LUCIANO MASCHIETTO y LUIGI PETRONI, con la empresa METALMECÁNICA ALBA 114, C. A. (ARRENDATARIA), el cual habría sido autenticado en fecha 2 de diciembre de 1998, ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), bajo el Nº 25, Tomo 114 de los respectivos libros de autenticaciones llevada por esta oficina pública y que según compromiso de pago anexo al contrato, estaría vigente desde el 23 de enero de 1998.
Fue indicado, igualmente, en el escrito de demanda que, en fecha 13 de julio de 2016, habría sido informada la arrendataria, que a partir del 1 de agosto de 2016, la ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L, (cesionaria del contrato de arrendamiento), sería la nueva arrendadora del inmueble y que desde esa fecha, los pagos de los cánones deberían ser realizados en las oficina de la prenombrada; siendo advertida también, de la intención de la arrendadora de no renovar el convenio locativo para un nuevo periodo y que a partir del 2 de diciembre de 2016, empezaría correr la prórroga legal de 3 años, todo lo cual estaría asentado en NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL evacuada por la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo del Distrito Metropolitano de Caracas.
Sobre los términos de la relación arrendaticia, adujo la representación judicial de la empresa demandante que, los suscribientes convinieron ajustes progresivos del canon de arrendamiento, siendo el último ajustado en la suma de Bs. 12.700,00 mensuales; no obstante, la arrendataria habría incumplido con su obligación de pago, conforme la CLÁUSULA SEXTA del contrato de marras y el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, al no pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre, correspondientes al año 2016, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2017, a razón de doce mil setecientos bolívares (Bs. 12.700,00), por cada mes, totalizando la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 279.400,00), lo que motivó que la arrendadora, demandara la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, así como la entrega del inmueble, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fue entregado; el pago de (Bs. 279.400,00), que equivalen a los cánones insolutos descritos en el libelo, así como un monto equivalente a un mes de canon, es decir, la suma de Bs. 12.700,oo por cada mes que el inmueble esté ocupado por la demandada desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta real, material y efectiva entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por concepto de daños y perjuicios, así como los intereses moratorios conforme lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI).
Por su parte, se aprecia de las actas conformadora del presente expediente, que el defensor judicial de la empresa demandada encabezó su contestación informando el trámite o diligencias que habría llevado a cabo para comunicarse con la presidenta de la empresa METALMECÁNICA ALBA 114, C. A., dirigiéndose personalmente a la dirección descrita en el libelo y luego a través de la oficina postal telegráfica nacional “IPOSTEL”, en fecha 8 de diciembre de 2021, remitiendo telegrama correspondiente, el cual fue allegado a los autos adjunto con el aludido escrito.
En cuanto a la contestación a la demanda, cabe destacar que el defensor no negó, rechazó ni contradijo, ninguno de los hechos esbozados en la demanda ni sobre la existencia de la relación locativa, sino concentró sus alegatos contradiciendo la naturaleza temporal del contrato suscrito, que habría sido objeto de múltiples prórrogas (más de 16), y no fue sino hasta el 13 de junio de 2016, que se notificó -mediante documento autenticado-, a su representada, la voluntad de la arrendadora de no renovarlo; deduciendo que aquel, habría mutado a TIEMPO INDETERMINADO, a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, por haberse cumplido su tiempo de duración ( aludiendo previamente a la CLÁUSULA QUINTA ), y luego de ello, la arrendataria, habría continuado en el uso/posesión del inmueble objeto del litigio con el consentimiento de la arrendadora.
De igual modo, el defensor judicial de la arrendataria alegó en su contestación a la demanda que, para el momento del aviso de no renovación de convenio locativo, ya se habría indeterminado el contrato (Art. 1.614 C.C.); señalando que, fue desacertada la pretensión formulada por la demandante y la acumulación de pretensiones insertas en el libelo, ya que la acción -que a su decir, debió ser la de DESALOJO-, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y por cuanto, la causal invocada fue la falta de pago de los cánones de arrendamiento (Art.34 LAI); rechazando en tal sentido, que su defendida pudiera ser obligada al pago de Bs.279.400, equivalentes a los cánones insolutos, o que deba pagar otro monto equivalente a dichas pensiones mensuales desde la interposición de la demanda hasta la fecha efectiva de la entrega del inmueble, así como el pago de intereses moratorios y las costas.
De la sentencia recurrida se desprende, por su parte, que el tribunal de instancia, luego del análisis de los alegatos de los antagonistas y de las pruebas consignadas por ambos, estableció que, en cuanto a los argumentos de la parte demandada sobre el cambio en la naturaleza intrínseca del contrato (de determinado a indeterminado), habría sido contradictorios entre sí, impidiéndole emitir un pronunciamiento cónsono con los mismos, desechando esa primera actividad defensiva del defensor judicial y así fue decidido.
Prosiguió el tribunal de la causa, explayando sus motivaciones que sustentaron la apelada, indicando que el objeto de la pretensión deducida por la parte demandante, perseguía la terminación sobrevenida del contrato de arrendamiento, por la conducta culposa de METALMECÁNICA ALBA 114, C.A., eligiendo para ello, la vía del artículo 1.167 del Código Civil, reclamando el pago de cantidades dinerarias a título de indemnización y por aplicación del texto contractual, específicamente, de su CLÁUSULA SÉPTIMA, en concatenación con el artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estipulando cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario; de allí que, consideró el a quo que, de lo peticionado por la actora no podría inferirse la presencia de una multiplicidad de pretensiones distintas planteadas en forma acumulativa y por vía principal, por lo tanto, fue desechado el argumento esbozado por el defensor ad litem en ese sentido, al igual que aquellos atenientes a rebatir -por este último-, el resarcimiento dinerario por la arrendataria a su antagonista por concepto de daños y perjuicios e intereses, por apreciar el jurisdicente que no habrían sido ofrecidos mayores argumentaciones que respaldaran dicha posición en juicio.
Finalmente, observa esta alzada que, el tribunal de instancia estableció en la sentencia objeto del presente recurso que, habiendo sido demostrada por la parte demandante la existencia de la obligación reclamada reputada insatisfecha, al haber sido incorporado el documento contractual a las actas, y no habiendo sido enervado por su contraria los hechos constitutivos de la pretensión procesal, ni habiendo desvirtuado la demandada la falta de pago y el vencimiento del término, discurrió el tribunal de la causa que la demanda debía prosperar en derecho, por mandato de lo dispuesto en los artículos 1.160, 1.167, 1.592 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, siendo declarada con lugar la misma.
Ahora bien, delimitados los términos de la presente controversia, así como las motivaciones en que fue dictado el fallo cuya apelación ha sido sometida al conocimiento de esta superioridad, es menester, para quien suscribe, precisar lo siguiente:
El autor Mélich-Orsini señala que el término “RESOLUCIÓN” empleado en el artículo 1.167 del código sustantivo civil, alude a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por la sobreveniencia de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad; es una de las causas autorizadas por la ley para resultar sustraído al principio del contrato-ley o de la intangibilidad del contrato.
De acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 del código sustantivo civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que, lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes; por lo tanto, estos están obligados a cumplir con lo pactado, del mismo modo que están obligados a cumplir la ley.
Sobre LA RESOLUCIÓN CONTRACTUAL se afirma que tiene un efecto liberatorio -por cuanto las partes quedan desligadas de las obligaciones que habían contraído por el contrato y que todavía no hubieran cumplido-, y un efecto recuperatorio – las prestaciones cumplidas deberían ser restituidas, tanto por parte del incumpliente como por parte de aquel en cuyo favor se pronuncia la resolución.
Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar (Código Civil venezolano. Gaceta Oficial n° 2.990 del 26 de julio de 1982)
Así, la resolución contractual está sujeta a los requisitos siguientes: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones en favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución ; y, c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.
Cabe destacar que, además de los requisitos supra enunciados, el análisis de la estructura y objetivo de la acción resolutoria impone considerar otras exigencias no explicitadas en el precepto sustantivo citado; así, es imperativo advertir necesario igualmente, la exigencia de la buena fe de las partes en su ejecución.
De lo anterior se desprende que la demanda de resolución no procederá si el propio actor ha incumplido el contrato. Si bien, quien demanda la resolución prueba con la presentación del contrato la existencia de la obligación a cargo de su contraparte, no tiene por qué establecer que él ha cumplido todas las obligaciones a su propio cargo, pero sí de las actas del proceso resultare que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el juez deberá desechar la demanda de resolución (inadimpleti non estadimpledum) por cuanto la acción de resolución no puede ser ejercitada en condiciones contrarias a la buena fe, toda vez que ésta no se refiere sólo al deudor, sino también debe auxiliar a éste último, a fin de protegerlo frente a un acreedor malicioso o demasiado inflexible (buena fe eximente o ablatoria).
De igual modo, la doctrina ha apuntado que para que exista la responsabilidad contractual es necesario que la obligación quebrantada provenga de un contrato y que el daño sufrido por el acreedor consista en la privación de la ventaja patrimonial que el contrato iba a asegurarle.
Es menester destacar entonces que, la resolución de contrato sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a este y previstas en la normativa legal, así como en el incumplimiento de las modalidades especiales que hayan pactado los contratantes o en los actos de las partes tendientes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula.
Por otra parte, el precitado artículo 1.167, así como permite solicitar la resolución de los contratos bilaterales, cuando una de las partes incumpla con su obligación; también permite demandar la indemnización de daños y perjuicios; siendo que el artículo 340.7 del Código de Procedimiento Civil establece que cuando se demande la indemnización de daños y perjuicios, deberán especificarse estos y sus causas.
El incumplimiento contractual, en la esfera de los contratos bilaterales o con prestaciones recíprocas, amén de otros daños, es susceptible de generar la pérdida para la parte fiel de lo que ha dado o se ha obligado a dar a cambio de la prestación que no ejecutó la otra parte, situación de perjuicio a la que se atiende mediante la denominada acción de resolución del contrato, que permite repristinar las cosas al estado en que se hallaban para el momento de la conclusión del mismo, destruyendo retroactivamente los efectos contractuales producidos.
Advierte Bello Lozano Márquez , sobre el ejercicio de LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO que ésta encuadra en la llamada acción de conocimiento y su finalidad es lograr que el Juez decida acerca de incumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo que, en el fallo, deberá señalarse a quien corresponde la razón, determinando la extinción de la relación jurídica.
Ahora bien, dadas las particularidades del asunto sub examine, es necesario traer a colación, en contenido del artículo 1.579 del Código Civil, que define EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de la forma siguiente:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”
En el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, también llamado contrato de alquiler, se encuentran igualmente los elementos básicos esenciales a todos los contratos, recogidos en el artículo 1.141 eiusdem: objeto, causa lícita, y consentimiento de las partes.
Así, se tiene que, las partes en un contrato de arrendamiento, pueden definirse como: “EL ARRENDADOR”, quien es la persona natural o jurídica que contrae las obligaciones inherentes al arrendamiento, como son hacer gozar a la otra parte, el arrendatario, de la cosa arrendada, sea mueble e inmueble; y, “EL ARRENDATARIO”, quien gozará de la cosa arrendada, por cierto, tiempo, y mediante el pago de un precio determinado, que este, se obliga a pagar al arrendador.
Entonces, como elementos de contrato de arrendamiento se aprecian los siguientes: la obligación del arrendador de hacer gozar al arrendatario de la cosa, el precio a pagar por el arrendatario, la determinación del objeto arrendado y la duración de contrato; y entre sus particularidades se encuentran: su bilateralidad, al generar obligaciones para ambas partes, mismas que se encuentran consagradas en los artículos 1.585 y 1.592 ibidem; su consensualidad, por cuanto las partes requieren su consenso sobre el cumplimiento de las obligaciones propias, sobre la cosa dada en arrendamiento, sobre la cantidad de dinero o especie a ser pagada por el arrendatario y el tiempo de duración del contrato; su onerosidad, toda vez que ambas partes persiguen prestaciones, el arrendador el pago de la renta o canon de arrendamiento y el arrendatario, el goce de la cosa; de tracto sucesivo, ya que éste tipo de contrato se perfecciona lapso a lapso, según se haya convenido y no es traslativo de la propiedad ni de otro derecho
DE LOS REQUISITOS DE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Afirma Guerrero Quintero , que, los requisitos de procedencia de la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista; que la obligación esté incumplida; que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal pronuncie la resolución o terminación del contrato.
En relación a la existencia del contrato, la doctrina apunta a la existencia jurídica y no a la formal o instrumentación del contrato porque el mismo puede existir sin necesidad de escrituración, pues, el contrato de arrendamiento nace sólo consensus, y de allí la presencia del contrato verbis.
Por otro lado, se encuentra “el incumplimiento”, como uno de los requisitos principales de la resolución contractual, mismo que, aunque no se halla estrictamente regulado en el ordenamiento jurídico patrio; sin embargo, es entendido como la “no ejecución”, o simplemente “inejecución”, de acuerdo al tenor del artículo 1.167 del Código Civil.
En cuanto, a la definición del incumplimiento, Puig Peña ha manifestado que aquel se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda satisfecha la relación jurídica en las mismas condiciones en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta; por lo tanto, la acción resolutoria sólo compete (cualidad activa) al contratante que ha cumplido sus obligaciones.
Es importante acotar, asimismo que, en el contrato de arrendamiento, aunque las partes pueden declarar terminado el mismo por mutuo disenso o distractus, sólo el jurisdicente podrá declararlo resuelto, conforme lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en armonía con el precitado artículo 1.167 del código sustantivo en material civil.
LA ACCIÓN RESOLUTORIA ARRENDATICIA se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate; tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley; mientras que la acción de desalojo, atañe a los contratos verbis o escritos a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 de la ley especial, a saber:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Visto lo anterior, resalta la importancia que tiene, para el dictamen de toda solución de un conflicto arrendaticio, la revisión y análisis de la cláusula temporal, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía de la solución al inconveniente de los contratantes.
En ese sentido, cuando las partes celebran el convenio locativo, por lo general, fijan el tiempo de su duración; y sólo, de modo excepcional y por la imprevisión de los contratantes (al no prefijarlo), contribuye a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, cuando la relación ha surgido de modo verbal, se observa ab initio que la misma es de duración indeterminada, bajo la presunción iuris tantum de indeterminación temporal.
Por consiguiente, como se expuso ut retro, si bien se dan múltiples elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración de la relación, y la tácita reconducción, luego del vencimiento del tiempo previsto; bajo el tenor de los supuestos a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.
Artículo 1.600 Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Ahora bien, delimitados doctrinaria y jurisprudencialmente, los requisitos de procedencia de las resoluciones contractuales arrendaticias, esta superioridad pasa a analizar si los mismos están o no contenidos en la presente delación.
En primer lugar, debe señalarse que, en armonía con lo aducido a tal efecto por el tribunal de instancia, no hubo contradicción, rechazo o negación por la defensa de la parte demandada, en relación a los términos que sustentarían la demanda, ni sobre existencia de la relación locativa invocada por la empresa demandante; sino, la principal objeción de su contraria a la demanda, lo fue con respecto a la naturaleza temporal del contrato, ya que para la arrendadora, éste sería a tiempo determinado, y en consecuencia, persiguió su terminación a través de la resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, mientras que la arrendataria, cimentó su contestación en que habría mutado la naturaleza del contrato primigenio de determinado a uno del tipo indeterminado.
Así las cosas, es imperativo para esta superioridad, analizar antes que nada, el contenido de la cláusula temporal inserta en el contrato locativo de marras, la cual se corresponde con la denominada “quinto”, cuyo tenor es el siguiente:
QUINTO: La duración del este contrato es de SEIS meses fijos, contados a partir de esta fecha pero se entenderá renovado automáticamente por periodo de IGUAL, si una de las partes, por escrito no avisare a la otra, con TREINTA (30) DIAS continuos de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no prorrogar el contrato.
De acuerdo al precepto contractual citado arriba, los signatarios establecieron una duración inicial de seis meses para el contrato suscrito, previnieron las renovaciones automáticas sucesivas por periodos iguales, a menos que una de las partes avisara por escrito a la otras con 30 días de anticipación al vencimiento del primer plazo fijo o a cualquiera de las prórrogas, su voluntad de la no renovación.
Conforme el texto de dicha CLÁUSULA QUINTA, en contraste con los preceptos implícitos en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil (en donde se presume la renovación contractual por falta de determinación de los contratantes), así como con las pautas doctrinales que enuncian las formas que darían paso al cambio de un contrato a tiempo determinado a uno indeterminado, debe acotarse que, estos últimos, se activan cuando existe la imprevisión de los suscribientes al no prefijar la duración de la relación convenida, una vez vencido el plazo fijado inicialmente o cuando, desde su origen, no preestablecen su vigencia.
En cambio, en caso particular del de marras, las partes establecieron expresamente que, al finalizar el primer plazo de 6 meses contado desde el 23 de enero de 1998, se renovaría automáticamente (sucesivamente) y con igual término (por 6 meses cada vez), hasta que alguna de las partes expresara de manera escrita, no querer continuar con la relación contractual; razonándose de lo antepuesto que, la naturaleza del contrato de marras es a tiempo determinado, y al contrario de lo aducido por el defensor judicial de la parte demandada, por la simple renovación sucesiva del contrato a tiempo determinado una vez cumplido el término inicialmente pactado, este no se convierte en uno a término indefinido, así haya sido prorrogado múltiples veces en varios años, ya que cada una de esas renovaciones estaban prefijadas tanto en su inicio como en su vencimiento, y así se establece.
Así las cosas, aclarado el punto de la temporalidad del contrato sub lite, teniéndose el mismo como a TIEMPO DETERMINADO, resulta propio a su naturaleza la pretensión de su terminación a través de una acción resolutoria de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, y por la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, por lo tanto, a criterio de quien aquí decide, no tendría asidero jurídico el argumento de la parte demandada, sobre la falta de pertinencia de la acción resolutoria invocada y de la idoneidad, en su lugar, de la acción de desalojo, resultando, por lo tanto, factible también la acumulación de las pretensiones de daños y perjuicios e intereses moratorios y así se establece.
Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario al cuando la misma legislación especial inquilinaria permite el acceso resolutoria. Así por ejemplo, en materia de oficinas, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable en esos casos, establece que tratándose de contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución. Al permitirse el ejercicio de la acción resolutoria, es perfectamente posible acumular a ésta, el cobro de daños adeudados, mientras que esa misma ley, establece de manera expresa que cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, si se está en presencia de alguna de las causales taxativas de su artículo 34, solo se podrá demandar el desalojo y en esos casos, no podrá acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios. Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dieciséis días del mes de diciembre de dos mil veinte. Exp. AA20-C-2019-000441. (resaltado y subrayado de esta alzada)
Por otro lado, habiendo sido peticionada la resolución del contrato de marras, por el presunto incumplimiento de la arrendataria del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre, correspondientes al año 2016, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2017, a razón de doce mil setecientos bolívares (Bs. 12.700,00), por cada mes, totalizando la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 279.400,00), le es imperativo a esta superioridad apuntar que la parte demandante cumplió con su carga procesal al demostrar la existencia de la relación arrendaticia, trayendo a los autos el contrato locativo en original, que fue debidamente valorado precedentemente, conforme lo establecido en los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.346 del Código Civil.
Asimismo, no cursa a los autos, ninguna iniciativa o medio de prueba tendente a demostrar la extinción o satisfacción oportuna de la obligación a cargo de la arrendataria; que desvirtuara o enervase la delación hecha por la sociedad mercantil demandante, relativa al incumplimiento de aquella con su obligación de pago de las pensiones locativas enunciadas precedentemente; por lo tanto, esta jurisdicente debe declarar el incumplimiento culposo de la obligación fundamental de la arrendataria de pagar las pensiones de arrendamiento, en contravención al tenor del contrato sub lite y a la pauta del ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, y así se establece.
En atención a lo anterior, demostrado el incumplimiento de la arrendataria de su obligación de pago del precio o canon de arrendamiento, por más de 20 meses consecutivos, no queda dudas para esta alzada que resulta procedente en derecho la pretensión de resolución contractual de la parte demandante, devenida del incumplimiento injustificado en el presente contrato bilateral de arrendamiento, de su contraparte METALMECÁNICA ALBA 114, C. A., a su obligación de pago de los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre, correspondientes al año 2016, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2017, a razón de doce mil setecientos bolívares (Bs. 12.700,00), por cada mes, totalizando la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 279.400,00), imbricándose ello, con los extremos de procedencia de la acción de resolución de contrato, insertos en el texto del pacto locativo (CLÁUSULA DÉCIMO CUARTA), en el artículo 1.1.67 del Código Civil y en la ley especial en la materia (Art.33), y así se establece.
Así las cosas, habiéndose colegido la procedencia en derecho de la resolución contractual peticionada por la parte demandante, en el presente contradictorio, es perfectamente acumulable la petición del resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la arrendataria a sus obligaciones; siendo procedente a la par, la pretensión de cobro de los cánones insolutos descrita en el punto TERCERO del petitorio libelar, de acuerdo con lo convenido contractualmente por los firmantes en la CLÁUSULA SÉPTIMA (cláusula penal).
SEPTIMO: Queda convenido como cláusula penal, que en caso de ejecución o resolución de este contrato, por causas imputables al ARRENDATARIO, este pagara a los ARRENDADORES, como indemnización y justa compensación, una cantidad de dinero igual a la suma de los cánones de arrendamiento correspondientes a los mese que faltaren por vencerse desde el momento de su incumplimiento hasta el correspondiente término del plazo en curso.
Así mismo, aún y cuando fue condenada la demandada a indemnizar en ese sentido a la demandante en la sentencia recurrida; con observación a lo dispuesto en el decreto de reconversión monetaria de 2021, llama cuando menos la atención de esta jurisdicente que, los montos señalados en el escrito de demanda, se refieren a cantidades que datan del 8 de enero de 2018, anteriores también a la reconversión monetaria del año 2018 , que entró en vigencia en el mes de agosto de ese periodo, empero, esta no habría sido considerada por el a quo, en la sentencia definitiva y en su aclaratoria posterior.
En ese sentido, repara esta alzada entonces que, aun y cuando es procedente la indemnización dineraria pretendida por la actora por concepto de los daños y perjuicios acaecidos por la conducta culposa de la arrendataria de acuerdo al supuesto del artículo 1.167 C.C.; las cantidades correspondientes, deben ajustarse nominalmente a ambas reconversiones monetarias, la del año 2018 y la de año 2021 y así se establece.
Igualmente, siguiendo el hilo de las peticiones efectuadas por la parte demandante en su libelo, procede esta superioridad a analizar la solicitud de los intereses moratorios conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales, cabe decir, fueron negados por el tribunal de instancia, bajo el argumento de que, la parte accionante no habría especificado el periodo de su causación y la tasa aplicable.
Artículo 27 (LAI). Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela
De acuerdo a la norma arriba transcrita, el periodo de causación está vinculado a los pagos atrasados de los cánones de arrendamiento, mismos que fueron debidamente reseñados en el contradictorio por la empresa demandante, mientras que, la tasa aplicable, equivaldría a la pasiva promedio de las 6 principales entidades financieras nacionales conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela; parámetros estos que, se encontrarían claramente establecidos en la ley especial que regula la materia de marras; por consiguiente, quien suscribe disiente con lo decidido por el juzgador a quo sobre este particular; en tanto que, la omisión de dichas variables, no hacía indeterminable ni improcedente lo requerido.
Sin embargo, aún y cuando le es mandatorio a la alzada apreciar y considerar todos los alegatos y defensas aducidas por las partes y confrontarlos con la decisión objeto de la apelación; existe para el sentenciador en segunda instancia, principios procesales que limitan su jurisdicción, como lo son el principio de reformatio in peius o reforma a peor o en perjuicio y el principio tantum devolutum quantum apellatum.
Así las cosas, visto que en la presente causa, la parte recurrente de la decisión definitiva fue la parte demandada METALMECÁNICA ALBA 114, C. A., y siendo que, en el supuesto acordarse dichos intereses moratorios en segunda instancia iría en detrimento de ésta última; en virtud del principio de “reforma a peor”, a este tribunal le está vedado dictar una sentencia que resuelva la causa empeorando los términos en que fue dictada la decisión para quien la impugnó, es por ello que, a todo evento debe negarse los intereses moratorios peticionados por la representación judicial de ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L, en el punto CUARTO de su petitorio libelar y así se establece.
Para concluir, debe advertir quien suscribe que, se desprende de la sentencia objeto de la presente apelación que, si bien estableció CON LUGAR la demanda resolutoria, la misma fue PARCIALMENTE ESTIMATORIA, ya que el jurisdicente de la causa le dio razón a sólo algunas pretensiones del demandante, [negando -como ya se mencionó-, los intereses moratorios], lo cual debió revalidar esta alzada en virtud de los principios que confinan su jurisdicción; por lo tanto, al develarse la improcedencia de la presente apelación y la confirmación de la sentencia de instancia; no obstante, debe entenderse la demanda PARCIALMENTE CON LUGAR y así será establecido expresamente en el dispositivo del fallo.
-VII-
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil METALMECÁNICA ALBA 114, C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de diciembre de 2023, por el Juzgado Undécimo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y su aclaratoria de fecha 25 de abril de 2024, que declaró: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (GALPÓN INDUSTRIAL) Y DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., contra la empresa METALMECÁNICA ALBA 114, C.A.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (GALPÓN INDUSTRIAL) Y DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., contra la empresa METALMECÁNICA ALBA 114, C.A. En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre LUCIANO MASCHIETTO y LUIGI PETRONI y METALMECÁNICA ALBA 114, C.A, con vigencia desde el 23 de enero de 1998, y debidamente notariado en fecha 2 de diciembre de 1998, ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), bajo el Nº25, Tomo 114 de los respectivos libros de autenticaciones llevada por esta oficina pública.
TERCERO: SE ORDENA la entrega real, material y efectiva del inmueble (GALPÓN INDUSTRIAL) (originalmente denominado Local Tinglado), situado entre los bloques Nros. 12 y 16 de la urbanización La Yaguara, de la zona industrial de la Yaguara, final de la calle 9-A, Parroquia La Vega, Distrito Capital, Municipio Libertador, con un área de doscientos cincuenta metros cuadrados (250m2), siendo los linderos del terreno en general, los siguiente: Norte: línea recta de dieciséis metro (16 m) de largo, siendo su frente y da al “Rond-Point” [redoma] de la calle 9-A de la urbanización La Yaguara; Sur: línea recta de cuarenta y tres metro (43 m) de largo colindando en parte con la parcela Nº 10 del bloque dieciséis (bloque 16) de la urbanización La Yaguara y, con terrenos de la ciudadana Carolina Herrera de Molinari; Este: línea recta de ochenta y cuatro metros con ochenta centímetros (84,80 m) de largo colindando con parcela Nº 1 del bloque doce (bloque 12) de la urbanización La Yaguara; Oeste: línea mixta compuesta de dos (2) segmentos rectas de cuarenta y nueve metros con cincuenta y cinco (49,55 m) y treinta y nueve metros con sesenta centímetros (39,60 m) de largo respectivamente, siendo el largo total del lindero ochenta y nueve metros con quince centímetros (89,15 m) y colinda con terrenos de la aludida ciudadana Carolina Herrera de Molinari, todo esto de conformidad con documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 18 de noviembre de 1969, bajo el Nº 37, folio 214, Tomo 3 del Protocolo Primero (1º), objeto de la demanda, libre de bienes muebles y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió [la arrendataria] al contratar.
CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada perdidosa, a pagar a la ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., la cantidad de doscientos setenta y nueve mil cuatrocientos bolívares (Bs 279.400.00), a lo cual se refiere la penalidad contenida en la CLÁUSULA SÉPTIMA del contrato accionado, cuyo monto está representado por los cánones locativos que se describen como insolutos en el libelo, más un monto equivalente a un mes de canon, es decir, la suma de doce mil setecientos bolívares (Bs 12.700,00) por cada mes que el inmueble esté ocupado por la demandada desde la fecha de la interposición de la presente demanda, hasta la real, material y efectiva entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, debiendo observarse a los efectos de dicho pago, las reconversiones monetarias ocurridas después de la introducción de la demanda, vigentes en agosto de 2018, y octubre de 2021, tomando en cuenta, que los montos arriba indicados fueron estimados por la demandante en el mes de enero de 2018, para ello se ordena la experticia complementaria de fallo, la cual se deberá efectuar a través del Banco Central de Venezuela para la cual se deberá librar el oficio resfectivo.
QUINTO: SE CONFIRMA, la sentencia apelada pero con distinta calificación.
No hay condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 30 días del mes de mayo del año dos mil veinticuatro (2024). Años: 214º de la Independencia y 165 de la Federación.
LA JUEZ
Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA
YAMILET ROJAS
En esta misma fecha, siendo las 3.29 p.m. se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
ABG. YAMILET ROJAS
Asunto: AP71-R-2024-000272 (1451)
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